泡沫经济的危害十篇

泡沫经济的危害篇1

关键词：房地产 价格破灭 危害 防范对策

房地产价格破灭的危害分析

1985年香港房地产市场开始复苏，至1997年香港房价年平均增长超过20%，房价上升近10倍后达到了顶点，随之价格泡沫开始破灭。至1997年底房地产以及关联行业增加值占香港GDP的份额在40%以上，整个区域经济活动几乎围绕着房地产业而转。房地产投资占固定资产总投资60%以上，而财政收入也主要依靠土地收入以及其他房地产相关税收。债券市场中房地产股占港股总市值1/3，股票和房地产价格呈现“荣辱与共”的现象。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30%以上。经过六年的一路下跌，楼价跌了近70%左右，给香港经济造成了严重打击，直至2005年底才得以缓慢复苏。据专家计算，从1997年10月到2002年年底，5年的时间里香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港本地生产总值还要高，超过了1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。

从表1看出，香港在1991年至2011年之间受到两次房地产泡沫破灭的冲击：一次是1997年本地房地产市场的冲击；一次是2008年美国次贷危机的冲击。从数据可以看出，每次泡沫破灭失业率会出现大幅度上升，1997年至1998年失业率从2.2上升至4.7；2008年至2009年失业率从3.5上升至5.3。从对外贸易看，价格泡沫的破灭降低了对外贸易总额，1997年至1998年对外贸易总额从3.710亿美元下降至27767亿美元；2008年至2009年从58493亿美元下降至51514亿美元。工业发展也受到了影响，从工业指数看，1997年至1998年工业指数从120.6下降至110.1；2008年至2009年工业指数从109.9下降至108.0。房地产价格泡沫的破灭危害到了整体的经济情况，降低了人均GDP，1997年至1998年从20.4万美元降低至19.24万美元；2008年至2009年从24.54万美元降低至23.79万美元，并且政府储蓄及收入都受到影响，1997年至1998年间政府储蓄从4575亿美元降低至4343亿美元，政府收入从2812亿美元下降至2162亿美元。房地产价格泡沫的破灭对经济的整体影响是长期的，从表1数据可以看出，1997年人均GDP为20.4万美元，在经过泡沫破灭后直到2005年才得以恢复，影响时间长达8年。虽然美国次贷危机对香港的影响有限，属于区域外的影响，但是经济的恢复期也达两年之久。

综上所述，房地产价格破灭不仅引起金融危机，使银行呆账坏账急速上升，债款贬值，同时会对实体经济造成冲击，影响工业及对外贸易的发展，而且在较长一段时间内影响人们的生活水平，提高失业率，降低人均GDP。

房地产价格泡沫破灭的危害机理分析

（一）金融危机的形成

政府因素是导致房地产经济泡沫破灭的主导因素，而由价格引起的市场影响度依然存在。从图1可知，价格泡沫破灭即价格出现持续下跌，并且幅度大。价格的持续下跌引起消费者预期发生变化，从看涨变成看跌，购买意愿延期，影响当期房屋交易。由于价格长期下跌，许多散户投资者迫于资金压力大量抛售，从而供给增加需求减少，价格会继续下跌。这种情况下，房地产商无法通过销售回笼资金，导致银行回笼资金困难，银行危机随之产生。房地产危机带来相关产业的股票下降，银行危机加速证券市场的危机，整体金融危机随之爆发。此外，房地产危机引起的相关产业萧条，会加剧经济基本面的恶化，在一定程度上加剧了金融危机。

（二）实业危机的形成

实业危机由房地产的连锁反应引起（见图2）。泡沫破灭，房地产市场衰落，其涉及的建筑材料、钢铁、运输等产业遭受严重影响，而这种影响会不断扩散。在整个经济体系中，各个产业是相互关联的，通过上下游产业、辅助产业等各种相关形式链接在一起。在房地产及上下游产业衰退时，与其上下游及相关产业之间具有上下游关系或者相关产业的产业都会受到影响，并且这种链条式的扩散效应逐渐会波及整个经济实业。泡沫破灭给实业带来的冲击除了来自于这种产业相关性影响外，还因为其泡沫本身已经给实体经济造成了冲击。在泡沫未破灭时，由于房地产的暴利，大量资金被用到房地产这个大行业中，所以房地产占整个经济的份额非常重，因此当房地产价格泡沫时，其突然的衰退会直接给整体的经济以重创，使整个经济形势不容乐观。此外，由于价格泡沫破灭带来的金融危机，会给实体企业的资产评估带来严重影响，而糟糕的经济形势导致人们投资信心的缺乏，实体企业融资也会遇到困难。在经济不景气时生产者信心也会受到影响，实体经济的发展受阻。并且，银行业银根收紧，实体企业贷款难度更大，许多实体企业因资金链终端直接面临破产危机。所以，在这样多重交错的影响下，实业危机爆发，即房地产市场的萧条引起产品生产的整体萧条，产品生产下降。

（三）社会危机的形成

社会危机源于人们生活状况的恶化（见图3）。房地产泡沫引起金融危机进而会影响投资者信心。投资信心的缺乏致使储蓄下降，货币资金大量投入到消费市场。同时，由于实业危机引起产品生产下降，货币量与产品量的矛盾引起价格上涨。由于生产萎缩，实体企业面临危机，大量企业倒闭或者裁员，就业需求减少，失业随之增加，因此房地产泡沫破灭伴随着失业率的攀升。失业使收入减少，价格上涨使消费增加。收入与消费的矛盾加剧了生活状况的恶化。在生活压力过大，生存遇到障碍时，人们便会通过各种形式来宣泄自己的压力，来发泄自己的不满，这种不满不仅涉及贫富矛盾，更会对社会、对政府产生不满。人们的宣泄方式很多，无论是那种宣泄方式都会对社会稳定造成严重影响。

（四）危机之间的关系

房地产危机、金融危机、实业危机和社会危机不是此起彼伏的关系，而是相互促进相互关联的（见图4）。房地产危机在引发金融危机、实业危机以及社会危机的同时，这些危机同时在彼此作用。金融危机的产生在一定程度加剧了房地产的资金问题，同时降低投资者、消费者以及生产者信心，进而给实体经济融资和市场带来危害。实体经济的恶化又会进一步恶化经济的基本面，降低投资者、消费者和生产者的信心，间接的恶化金融危机。社会是基本的宏观环境，社会危机的产生对人们的心理产生严重影响，这种影响严重破坏了宏观环境，而宏观环境是投资者、消费者及生产者必须考虑的因素，因此社会危机的产生无疑加剧了实业危机和金融危机。所以整个经济体系是相互关联的，一个方面恶化会引起其他方面的恶化，而其他方的恶化又会反过来加剧整体的恶化程度。所以房地产泡沫的破灭如果不加以引导，其影响是无法估计和衡量的。

房地产价格泡沫破灭的危害防范对策

第一，政府对房地产的压制政策应该循序渐进，延长价格泡沫破灭的过程，防止价格泡沫直线崩溃。一招毙命的政策造成了房地产泡沫的快速破灭。快速破灭必然导致房地产的快速崩盘。在没有缓冲作用下，房地产快速崩盘，价格迅速下跌，必然银行资金风险。在政府主导型的国家，击破泡沫不存问题，但其实施的政策要想在短时间内大幅度减少危害的产生是其力所不能及的。无论是货币政策、税收政策或者是一般行政政策，都无法在短期取得良好效果，并且由于经济关系的复杂性，即使在短期取得效果也无法保证短期效果与预期效果一致。

第二，大力促进实业经济的发展，压缩房地产经济在整个经济体系的比例。总结房地产价格破灭对经济影响，关键是货币资金大部分流入到房地产市场，冲淡了投资者对实业经济的投资，使整个经济的产业结果中房地产占据的过分份额，使整个经济受房地产市场的影响过大。但是要想降低房地产价格破灭对经济的影响，首先就要压低房地产经济在整个经济中的地位，所以政府需大力发展实业经济，吸引更多投资者、更多货币资金到其他领域的发展中去，以提高实业经济在整个经济体系中地位。

第三，稳定就业率，稳定物价。这是关乎民生的措施。促进实业的快速发展在一定程度上缩小了因房地产价格泡沫破灭带来的就业危机，但是并不能消灭。为了冲淡房地产对就业带来的危机，建议政府在刺破房地产泡沫时，大力发展民生工程，以冲淡甚至消除房地产对就业的影响。同时，应减少货币供应以缩小流通市场的货币供应量稳定物价，减少流通市场货币对消费市场的冲击。政府在房地产泡沫逐渐破灭的关键时期，应该加强对价格的管控，防止投机主义者人为抬高物价。

第四，保障银行资金的基本稳定。银行危机是金融危机、实业危机以及社会危机的前兆，保障银行业的稳定是稳定经济基本面的重要举措，而资金问题是银行危机的关键问题。价格泡沫破灭必然引起房地产资金回笼困难，造成银行业的呆账坏账上升，资金出现问题的可能性非常大。银行作为社会储蓄最主要场所，如果资金出现问题将引发疯狂挤兑现象（我国海南房地产泡沫破灭后就出现了严重的挤兑现象），这将严重损伤人们对经济的信心，造成社会性恐慌。保障银行资金的基本稳定，实质是保障人们的基本财产安全、稳定人们对经济的信心的重要措施。

参考文献：

1.刘金娥.我国房地产市场泡沫的成因分析[J].山西财经大学学报，2010（2）

2.吴铁稳，林珊华.日本20世纪80年代房地产泡沫探析及启示—论政府在其中的作用[J].经济与社会发展，2012（3）

3.李宗怡.货币政策如何应对房地产泡沫—中日比较分析[J].亚太经济，2007（4）

泡沫经济的危害篇2

关键词:房地产;楼市;泡沫经济

一、房地产市场泡沫

所谓泡沫经济,是指由于人们非理性的经济活动,导致某种交易物的价格剧烈增长,这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价,不能长期维持,按照经济规律,经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上,这种现象就像泡沫的破裂一样,所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时,便形成了房地产市场泡沫经济。

房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始,日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产市场,同时由于美元贬值,大量国际资本进入日本的房地产业,导致房价飞涨,使得国民纷纷投机房地产市场。1989-1990年,日本的房价和地价格已经上涨到了十分离谱的程度。到1991年,国外资本获利后开始撤离,日本房地产泡沫破裂,房地产业全面崩盘,房价暴跌,导致个人纷纷破产,企业纷纷倒闭,遗留下高达6000亿美元的坏账,给日本经济带来非常沉重的打击,使日本进入了将近15年的萧条和低迷期。由此可见,房地产泡沫的危害是绝不容忽视的。

二、我国房地产泡沫的产生

近年来,由于房地产业所带来的巨大经济效益,各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯,在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度,这使得房地产业的发展势头过于强劲,一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展,使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头,房价一路飙升,许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力,“地王”与“天价”楼盘不断地涌现,房地产业已经成为暴利行业的代名词,其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因:

第一,居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家,国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平,加之近年来我国城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在这种长期供不应求的状态下,由于没有政策的限制,开发商掌握了市场的主动权,在利益的驱动下,房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态,并且开始了恶性循环,使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态,而且房产的价格已经远远超过其本身的价值,从而促成房地产泡沫。

第二,我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限,由于房地产市场的高利润性,众多的大型企业纷纷介入,大量的国内企业资本进入房地产市场,导致土地市场的竞争十分激烈,土地出让金动辄几十亿上下,地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升,开发商为了获得高利润回报,只有不断抬高房价,最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。

第三,银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50%的资金是来自于银行,银行为了追求利润,将资金大量注入房地产市场,间接地促进了地价的飙升;同时,银行本身盲目的扩张信贷规模,忽略了房地产市场的风险性,致使各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。

第四,各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性,其在很多地方都成为了当地的支柱产业,为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献,所以,对于房地产行业,各地政府都给予了很大的支持,导致房地产的政策过于宽松,地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用,使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理,这也是房地产泡沫形成的重要因素。

三、房地产泡沫的危害

第一,广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高,这使得人民大众无力购房,或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务,成为所谓的“房奴”,一方面大量的资本投入房地产市场,另一方面人民的住房需求却始终得不到满足,这违背了广大人民群众的利益,不利于社会安定与发展。

第二,泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出,无论是银行、企业还是投机者,大量的国民资本投入了房地产行业,一旦泡沫经济破裂,将会引发剧烈的金融危机,企业倒闭,投机者破产,最终银行将会成为最大的买单者,由于银行关系到国民经济发展的命脉,银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的,不仅如此,这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。

四、应对房地产泡沫的对策

第一,银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行,要严格的控制银行的信贷项目,杜绝信贷违规操作,严防不良贷款产生;同时,要严格控制房地产业银行资金的比重,防止控制投机行为,为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。

第二,加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标,因此要对土地市场进行严格规范,出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为,保证土地市场的规范健康发展。

第三,抑制房价非理性增长。国家应制定相关政策,规范房地产交易市场,限制投机性购房,对商品房交易进行严格审查,禁止开发商进行各种销售投机行为,抑制房价过快增长,从而防止房地产泡沫的产生。

参考文献:

1、邢燕.试论房地产泡沫的危害与对策[J].中国经贸,2010(2).

泡沫经济的危害篇3

进入2009年,中国经济形势好得出人意料。特别是二季度,股市稳步上扬,上证指数稳健地站上3000点;房市的回暖以“小阳春”开篇,而近日各地频频上演“地王争夺战”更是掀起了高潮;此外,石油等大宗商品的价格也呈现不同程度上涨。还记得去年底的时候,人们普遍认为2009年将是最难熬的一年。现在来看,当时的担心似乎多余。

然而,这样的形势让人总觉得不对劲。世界经济没有明显好转,中国的出口也没有明显起色,实际上,中国的实体经济并没有实质性转变。在这样的大背景下,楼市、股市却出现意外繁荣。于是,有忧患意识的人警告说,新一轮资产价格泡沫正在形成,并被逐渐推高,而银行信贷急剧扩张正是泡沫产生的催化剂。然而,政府对警告并不感兴趣。

到今天,我们对泡沫的认知已经多了几分理性和客观。在市场经济下,泡沫会不断出现。任何硬币都有两面,泡沫又何尝不是?我们并不是只能被动地接受泡沫破灭带来的恶果,适当的时候,也可以利用泡沫。关于这一点,相信政府一定认识得更加深入。

当下全球经济形势仍显萧条,实体经济又这么难,在找到新的经济增长点之前,一切很难焕发新的生机。但日子还得继续,兴许泡沫能给人带来一丝安慰。正如谢国忠所言,“现在,政府希望通过资产泡沫来托一托经济,其实不是托经济,主要是托心态。这个东西就像中医一样,他给你开药方,药方本身其实不重要,重要的是让你信――提振人心。通过改变人的心态,可以改变人的想法,影响人的行为。现在,中国的经济就像虚拟生活,人们都用钱在虚拟世界里拼命地买东西,以为钱增值了,在现实生活中却什么都不做。”

其实,泡沫并不可怕,真正可怕的是泡沫破灭后产生的恶性结果。我们尚不能肯定新一轮泡沫正在形成并一定带来恶性结果,因为有人认为,泡沫只有在破裂之后才能确认。但真要是到那时才看清泡沫的危害和实质,一切恐怕已经太晚了。

泡沫经济的危害篇4

论文摘要:文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整,旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济,保障房地产市场稳定健康的发展,维护广大人民的住房权利。

一、房地产市场泡沫

所谓泡沫经济,是指由于人们非理性的经济活动,导致某种交易物的价格剧烈增长,这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价,不能长期维持,按照经济规律,经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上,这种现象就像泡沫的破裂一样,所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时,便形成了房地产市场泡沫经济。

房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始,日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产市场,同时由于美元贬值,大量国际资本进入日本的房地产业,导致房价飞涨,使得国民纷纷投机房地产市场。

二、我国房地产泡沫的产生

近年来,由于房地产业所带来的巨大经济效益,各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯,在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度,这使得房地产业的发展势头过于强劲,一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展,使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头,房价一路飙升,许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力,“地王”与“天价”楼盘不断地涌现,房地产业已经成为暴利行业的代名词,其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因:

第一,居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家,国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平,加之近年来我国城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在这种长期供不应求的状态下,由于没有政策的限制,开发商掌握了市场的主动权,在利益的驱动下,房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态,并且开始了恶性循环,使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态,而且房产的价格已经远远超过其本身的价值,从而促成房地产泡沫。

第二,我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限,由于房地产市场的高利润性,众多的大型企业纷纷介入,大量的国内企业资本进入房地产市场,导致土地市场的竞争十分激烈,土地出让金动辄几十亿上下,地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升,开发商为了获得高利润回报,只有不断抬高房价,最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。

第三,银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50%的资金是来自于银行,银行为了追求利润,将资金大量注入房地产市场,间接地促进了地价的飙升;同时,银行本身盲目的扩张信贷规模,忽略了房地产市场的风险性,致使各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。

第四,各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性,其在很多地方都成为了当地的支柱产业,为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献,所以,对于房地产行业,各地政府都给予了很大的支持,导致房地产的政策过于宽松,地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用,使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理,这也是房地产泡沫形成的重要因素。 三、房地产泡沫的危害

第一,广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高,这使得人民大众无力购房,或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务,成为所谓的“房奴”,一方面大量的资本投入房地产市场,另一方面人民的住房需求却始终得不到满足,这违背了广大人民群众的利益,不利于社会安定与发展。

第二,泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出,无论是银行、企业还是投机者,大量的国民资本投入了房地产行业,一旦泡沫经济破裂,将会引发剧烈的金融危机,企业倒闭,投机者破产,最终银行将会成为最大的买单者,由于银行关系到国民经济发展的命脉,银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的,不仅如此,这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。

四、房地产泡沫的对策

第一,银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行,要严格的控制银行的信贷项目,杜绝信贷违规操作,严防不良贷款产生;同时,要严格控制房地产业银行资金的比重,防止控制投机行为,为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。

第二,加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标,因此要对土地市场进行严格规范,出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为,保证土地市场的规范健康发展。

参考文献:

泡沫经济的危害篇5

1、信息化与信息泡沫的概念

从20世纪中期以来，随着以电子计算机技术、通信技术为中心的一系列现代信息技术的快速发展，使得人类开始进入了依赖于物质、能源和信息的社会。由于在物质、能源和信息中，信息更具有开发意义，因此我们又称之为信息化社会。在这个新社会里有史以来第一次，大多数人要去处理信息，而不是生产产品。

笔者认为，服务于社会是信息存在的最大理由，离开了这个原则，就是“泡沫”。我们可以从以下三个方面理解“信息泡沫”的概念。从信息价值来讲，信息泡沫是在信息技术高度发达的条件下，将信息剥离物质生产环境，进而人为抬高其价值的一种经济现象。从这方面看，它是泡沫经济的一个新的趋势。从信息冗余来看，信息泡沫是由于信息产业的快速膨胀，导致信息中的重复信息比例加大的一种现象。从信息实际功效来看，信息泡沫是由于纯消费性的精神需求快速增长，导致信息服务的功效降低，甚至出现负功效的一种社会现象。

2、 信息泡沫的形成原因分析

信息泡沫的形成有其深刻的根源,其原因主要表现在以下几个方面。

2.1 互联网的发展是信息冗余泡沫形成的温床

随着互联网的快速发展，人们的交流、通信等生活方式发生了根本的变化。互联网本身所固有的特点导致了信息生产的规模化、多样化，也导致了信息传输和交流的快捷化。最终使得互联网上的信息无所不包，进入“信息爆炸”时代。然而，互联网是一个缺乏管理和监督的开放网络。网上的信息得不到有效的梳理和控制，导致信息的无序化、复杂化，形成信息的无序堆积和泛滥，形成信息冗余泡沫。

2.2 信息市场的异常升温为信息经济泡沫的形成提供了空间

所谓经济泡沫是指经济发展过程中由于人们急于求成而进行过度渲染和追捧，导致预期值大大地超过了其真实值而形成的。信息是一种特殊的商品，其价值具有难以确定性，因而更易出现信息经济泡沫。从表面上看，从众心理、投机心态和暴富思想是导致信息经济泡沫发生的直接原因。另一层次的原因则来自于近年来十分流行的关于“新经济”的规则和概念的理论。正是在这些理论及投机心理的指导下，投资者、从业者、媒体和大众才变得越来越浮躁，并导致各种短视行为。再加上市场的炒作，从而使得信息市场异常升温，最终导致信息经济泡沫的形成。

2.3 “追新求异”的时尚消费观念和精神空缺是信息功效泡沫形成的催化剂

当科技和经济发展到一定水平，人们的实物生存得到相当满足，精神上的需求就越来越凸现出来。信息所创造的“信息世界”适应了人们对精神信息的需要，填补了精神的空缺。正是基于人们这种不断增加的精神需求，越来越多的信息运营商挤身信息消费业。由信息所组成的虚拟世界在迅速增长，多少人沉迷其中而忘却真实的自我。“服务社会，服务经济”的信息服务宗旨正在被扭曲，其原有功效正在信息化浪潮中形成泡沫。

3、 信息泡沫的危害

3.1 信息泡沫导致财富分配失衡，生产力分配失衡

由于信息价值的人为渲染和夸大，使得人们普遍地将信息行业视为“黄金”行业。一方面，信息产业所带来的巨大利润，使得物质生产者的积极性受到打击。另一方面，由于越来越多的人将金钱和精力投入其中，导致生产力分配失衡。

3.2 信息泡沫导致信息冗余和信息泛滥

信息的无序化泛滥，导致信息获取的难度加大。众多的企业和个人，一方面急切需要获取有用的信息资源，另一方面在信息的大海中，又显得无所适从。这种状况降低了信息处理的效率，增加了信息处理的成本。

3.3 信息泡沫的漫延将影响青少年的健康成长

信息是双刃剑，一方面使得人们的学习、工作发生革命性的变化，极大地促进了经济的发展。另一方面，不良信息的泛滥也给互联网的发展蒙上了一层挥之不去的阴影。再者，娱乐信息的泛滥，特别是网络游戏的惊人发展，使得无数青少年沉迷其中，化费了大量的金钱和时间，使得青少年的健康发展受到严重挑战。

3.4信息泡沫导致信息投资的不切实际，给企业带来巨大风险

在“新经济”理论的感召下，在“信息至上”的纵勇下，众多企业开始走上“信息化”之路。他们希望借信息化的神奇力量，推动企业的快速发展。然而，正是这种急于求成的心理，使得他们在信息投资上犯下大错。对信息投资收益的迷信导致信息投资的盲目和冒进，从而给企业的发展埋下了隐患。

4、 信息泡沫的应对措施

4.1 企业和个人应重新审视自身的信息化需求，避免投资的盲目性

“信息”说到底是一种工具性、辅的技术手段。是否需要这样的辅工具？需要什么样的、什么规模的此类工具？每个企业和个人都应重新审视自身的实际需求，防止从众心理，从根本上避免投资的盲目性。

4.2 强化政府监管，净化网络信息，限制非生产型信息产业

非生产型信息主要包括不良信息和娱乐信息。由于不良信息的消极性和危害性是人所共知的，因此从国家政府到团体组织，人们对不良信息的抵制和打击是坚定的。然而，对于娱乐信息的泛滥，我们还没有引起足够的重视。殊不知，像网络游戏这类信息对青少年的危害不亚于不良信息的侵害。因为它打着“娱乐”“益智”的招牌，在法规的庇护下，侵蚀着青少年的时间、金钱和身心。青少年由于自制力不强，极易陷入“丧志”的泥潭而不能自拔。国家应加大管制和限制力度，不能为了加速一个产业的发展而以一代青少年为牺牲品。

4.3 信息运营商应强化服务社会的意识，避免空中楼阁

信息运营商应为客户着想，为客户带来切实效益。基于投机目的的鼓吹、欺诈，虽然可一时迷住人们的视线，但终久要被社会所抛弃，泡沫终久要破灭。信息运营商应脚踏实地，以诚信的从商之道和强烈的社会责任感服务社会，在激烈的竞争中立于不败之地。

5、 结束语

泡沫经济的危害篇6

关键词：房地产泡沫 房地产投资属性 房地产消费属性

房地产业是国民经济发展中的支柱性行业，既关系着广大民众的生活，又影响着国民经济的平稳、健康发展。近年内，我国房地产价格持续的高增速长在全社会引起了广泛争议。本文认为，房地产价格的快速上涨应当分为泡沫和泡沫化两个阶段，在经济高速发展的时期房地产价格泡沫会长期存在，并且不会对经济发展产生损害；在房地产价格泡沫持续存在的基础上，房地产业存在着向泡沫化阶段发展的可能，而一旦进入泡沫化时期，则将会付出金融危机的代价。因此，判断我国房地产业泡沫发展阶段，并进一步探讨如何防范房地产价格泡沫化，这是值得深入研究的课题。

泡沫与泡沫化的定义

（一）泡沫与泡沫化的涵义

关于泡沫这一名词，目前还缺乏能够被广泛认可的精确定义，通常是指资产或要素价格高于由其基本面因素所确定的价格区间的部分。泡沫化是指泡沫在短期内迅速膨胀以超出实体经济负荷，并对实体经济发展造成损害的一种虚假繁荣过程。泡沫化是建立在泡沫长期存在和流动性超量过剩的基础上。当市场参与者对于泡沫的继续膨胀（即资产的快速增值）形成了稳定的预期，甚至能够认识到泡沫将在未来的某一时间破裂，对于资产的购买完全忽视了其未来的收入贴现而仅仅关注资产的短期增值，致使资金从实体经济向虚拟经济发生较大幅度的转移，引发实体经济的负乘数效应，危害经济健康发展。通俗地说，泡沫化就是在短期内，在流动性过剩的基础上，由泡沫快速催生泡沫的一种恶性循环。

（二）泡沫与泡沫化的联系

研究泡沫和泡沫化，首先应当肯定的是二者之间存在着密切的联系，房地产泡沫的长期存在是形成房地产泡沫化阶段的前提，房地产泡沫化是房地产泡沫将要快速、彻底破裂前的极端形式。

房地产泡沫和泡沫化之间通常按照如图1的关系进行演进。当一国较长时期处于繁荣的时期，经济高速增长，社会环境安定，居民的收入水平和置业需求都将会出现相应的增长。经济持续增长的良好预期以及城市化进程中的土地稀缺性，都促使房地产价格上涨，形成房地产泡沫。如果房地产泡沫能够持续存在，经济持续向好的合理预期逐渐将转变成为房地产价格持续上升的预期，导致大多数居民进入房地产投资领域，房地产消费属性演变为投资属性，国家对于房地产业的调控（尤其是对于泡沫的调控）将空前的困难。如果此时出现一些扭曲房地产价格的事件，例如，日本20世纪80年放超量货币，美国次贷危机中的道德欺诈，则房地产业就将进入泡沫催生泡沫的完全非理性的泡沫化时期。

（三）泡沫与泡沫化的区别

我国现阶段处于经济高速发展阶段，对房地产泡沫和泡沫化进行有效的区分是必要的。不同之处总结如下：

第一，是否可排除。在现代经济中，资本化进程中的泡沫无法完全避免，泡沫是一种客观的经济现象，它的存在就如同无法完全消除通货膨胀一样。然而，泡沫化却是一种人为的非理性投资，能够通过有效的措施加以预防，避免其对于经济发展的创伤。

第二，是否可持续。从历史上来看，泡沫具有一定的可持续性，例如，理论界公认美国资本市场1980-2001年存在着长期持续性泡沫。然而，泡沫化一般不可持续，泡沫化将使房地产价格远超出市场参与者的承受能力，最终是房地产无人问津。

第三，是否有助于经济发展。在经济高速增长时期，泡沫能够提升对未来经济增长的信心，也逼迫着资产的购入方提高资产的使用效率，以未来收入的提高抵消资产购入时的泡沫。正是因此，泡沫通常会在一国的高速发展期长期存在。然而，泡沫化对于经济发展绝对有害无益，通常会在资产价格硬着陆中造成经济衰退。

第四，泡沫通常在实体产业经济发展的成熟期，是经济发展中的信心爆棚；而泡沫化通常在实体产业经济的衰落期，经济结构的失衡大幅度拉动了名义增长，纵容资产价格在短期内迅速膨胀。

对我国房地产业泡沫的界定

如何对我国现阶段房地产行业泡沫进行调控，需要首先对房地产业泡沫的发展阶段有清楚的界定。

（一）我国房地产业存在泡沫

房地产投资收入包括租金收入和资产增值收入，在经济理论中，常常用租售比来测度房地产泡沫的大小。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300到1∶200。目前我国主要一线城市的房地产租售比均在1:500左右。此外，对比观察2005-2009年的土地交易价格、房屋销售价格和房屋租赁价格，发现土地交易价格和房屋销售价格的增长速度远高于房屋租赁价格。

以2009年为例，土地交易价格同比增长14%，房屋销售价格增长率为10.5%，而房屋租赁价格则基本持平。由此可见，我国的房地产市场是存在泡沫的。

（二）我国房地产泡沫会在一定时期内持续存在

自2003年以来，除2008年房地产价格出现过短暂的调整，我国的房地产泡沫持续存在。一方面是强劲的出口拉动着经济的快速增长，从而提高国民对于未来收入的预期，部分消化了资产领域的泡沫；此外，以外币占款形式产生的过剩流动性，部分转入了房地产领域，部分转入投资领域，由此而产生的过量货币对于有限房产和土地的追逐导致了价格泡沫。因此，应当在我国逐步升级经济发展模式，提倡创新，创造更多的投资机会，在实现科学可持续发展的过程中逐渐消化房地产投资引起的价格泡沫。

从另一个角度来看，我国的房地产价格泡沫并未对经济造成损害，由于房地产价格泡沫极大地拉动了投资，带动了经济增长，形成了经济增长速度和房地产价格增速，同时保持高位运行的态势。而如果过剩流动性全部进入粮食等消费领域，我国将产生严重的通货膨胀。所以，在现阶段泡沫并未造成实质性危害的时候不适宜用过于直接的调控手段挤压泡沫。

（三）我国房地产市场泡沫化尚未形成

总结历史经验，日本在上世纪八九十年代的资产泡沫化问题，主要是由于超量的流动性过剩和产业结构中存在矛盾而导致房地产业进入泡沫化时期。比照分析，我国的房地产市场泡沫化问题尚不存在。

首先，从总体上看，我国在2003年以来一直存在的流动性过剩，主要是由于我国外汇占款项目所发行的基础货币太多导致的，属于被动发行，与日本央行通过货币政策拉动经济增长有本质区别。从房地产贷款上看，我国市场采用差别贷款的方式调控房地产业，不同于日本当年向房地产领域的疯狂融资。

其次，我国所处的产业阶段不是衰落期。如本文第一部分所述，区别泡沫和泡沫化的一个关键因素在于该国所处的产业阶段，泡沫化时期通常应当是处于第二产业发展的衰落期，资金由实体经济迅速流入房地产业，房地产业成为拉动经济增长的主力。

此外，我国目前一线城市房地产价格增速迅猛，主要原因是大型城市在医疗卫生、文化教育、公共服务、基础建设这四方面的发展速度在世界城市的发展史上都是绝无仅有的，其所能够提供的城市资源、投资就业机会远远好于二线城市。正是由于这种资源的稀缺性，在取消了等级制度和迁入限制之后，必然会出现城市价值的快速提升和富有阶层向大型城市的集中。

综上所述，本文认为，虽然我国的房地产市场毫无疑问地存在着泡沫，但并未处于泡沫化阶段，更不会在未来几年中出现毁灭性的崩溃。因此，对于房地产市场的调控，目前的关键并不在于从绝对值上挤压泡沫，而是尽快建立起防范房地产市场泡沫化的机制。

防止房地产泡沫化的策略

一般而言，凡是将房地产市场主要作为投资品市场的国家，在一定的条件下，都容易出现房地产市场的泡沫化运行，并且调控难度极大。而反观那些将房地产市场主要作为消费市场的国家，其住房消费需求不可能在短期能发生重大变化，房地产波动则较小。因此，防止房地产泡沫化策略的核心是：变房地产投资品属性为主为消费品属性为主，具体措施可以总结为“打击投机、限制投资、增加供给”。

（一）打击投机

房地产投机者的策略一般是以少量资金在市场中快进快出，以赚取资本增值。因此对于房地产投机者的打击应当从限制交易速度和控制贷款发放两方面着手。

首先，应当提高购房者购买多套住房的首付比例，降低投机者的可用杠杆，这既是防止房地产市场泡沫化的必要措施，也可以防止投机者将风险转嫁给银行系统。日本房地产市场泡沫破裂之后之所以会引起银行体系坏账激增，就是因为银行未能对经济运行中的投机风气加以遏制，反而提供了资金支持。因此，必须严控银行对房地产市场的信贷力度，遏制投机，降低经济的整体运行风险。

其次，必须对于购房者在短期内卖出房产增加限制条件。目前我国在此方面的限制主要通过提高流转税率（即契税、土地增值税、营业税等），但是在房地产长期存在泡沫的时期，投机者能够将税赋转嫁给购房者，这就造成了我国越调控房价越高的困局。因此，单一依靠流转税等经济手段不足以遏制房地产投机行为，应当迅速建立信用体系，对于有过炒房经历的单位和个人实施市场禁入惩罚或提高其首付比例，将房地产投机者排除于市场之外。

（二）合理限制投资

房地产市场的过度投资，促使房地产市场泡沫化的形成，进而影响到经济的平稳发展，甚至于产生经济危机。因此，建立一套行之有效的抑制过度投资，降低房地产市场投资属性的制度是必要的。

第一，对于空置房屋开征财产税（物业税）刻不容缓，只有非居住住宅的持有成本大幅度的上升，抵消房地产的资本增值，才能够抑制高收入人群的投资需求，合理限制住房投资。

第二，降低对于土地的抵押率，不能单纯地以公允价值计量房地产。在现行的制度中，公允价值即市场价格，而在房地产存在泡沫的时代，公允价值本身就是一种被市场扭曲的和充满风险的价格，因此降低对于土地的抵押率，能够使企业理性地认识土地市场，降低企业的土地储蓄行为，抑制房地产市场泡沫化的形成。

（三）增加供给

我国实行住房制度改革以来， 虽然搞活了房地产市场，拉动了经济发展，但与此同时，城市中的中低收入居民基本丧失了改善居住条件的手段，其收入水平的增长明显低于房价增长率。因此，需要政府加大廉租房建设，改善中低收入家庭的居住条件，控制房地产泡沫化。

第一，我国将长期处于城镇化建设中，人口将大量迁入城市，未来住房需求将持续增加，正是这种预期的住房需求与供给的缺口使得人们对于房地产的未来盈利能力产生了较高的预期。因此，由政府大量提供廉租房既能够解决居民的住房需求，也可以降低房地产未来盈利能力的预期，压制房地产泡沫化。

第二，解决房地产问题的根本方法是要调整经济结构，均衡居民收入分配。现阶段，房地产是居民收入分配失衡的重要因素，大量提供廉租房是在住房需求方面对于城市中低收入居民给予补贴。中低收入居民的边际消费倾向较高，这样能够较大幅度地拉动内需，使我国顺利完成经济结构转型，促进经济长期健康发展。

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3.于辉.日本泡沫经济分析[D].吉林大学世界经济系，2008

4.孙树垒.企业与客户双方选择与激励问题研究[D].北京理工大学，2007

泡沫经济的危害篇7

关键词 房地产 经济 泡沫 危害 防范措施

1 引言

房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的 发展 能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于 中国 房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些 问题 进行分析和探讨。

2 房地产泡沫的实质

经济学上对泡沫的定义，普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格的观点，他认为泡沫就是"一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，最后以 金融 危机告终。"

根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

3 房地产泡沫的危害

3．1 造成经济结构和 社会 结构的失衡

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大 企业 的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。

一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。

3．2 导致金融危机

房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明， 目前 房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的 影响 较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。

3．3 造成生产和消费危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了 研究 开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。

3．4 引发 政治 和社会危机

随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。

4 房地产泡沫的成因

4．1 过度投机

一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。

4．2 消费者及投资者对未来价格的预期

随着人口的增加和城市的 发展 ，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌，消费者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应量增加，同时由于无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。

4．3 银行信贷非理性扩张

由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发， 金融 风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。

5 防止房地产泡沫产生的措施

5．1 加强对房地产市场的宏观监控和管理

宏观 经济 形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、 企业 利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。

5．2 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度

加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和 分析 ，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。

5．3 强化土地资源管理

政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。

5．4 加强金融监管力度，合理引导资金流向

首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使 社会 总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止 现代 泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。

参考 文献

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2 李涛，伍建平.房地产泡沫的成因及防范措施探讨[J]，山东理工大学学报，2004(2)

3 华伟.房地产经济学[M].上海：复旦大学出版社，2004

Analysis of the Real Estate Bubble Harm and Mesure

泡沫经济的危害篇8

实际上，罗斯福新政起源于在大萧条中惨遭骂名的胡佛总统。大危机前许诺要让“美国人的每个锅里都有只鸡，每个车库里都有两辆汽车”、宣称“我们可以无限接近于消灭贫困”的胡佛总统，早在1930年底前他批准联邦政府购入了600万蒲式耳小麦和130万捆棉花以支撑市场价格。1931年他在财政部长安德鲁·梅隆的住所，晚间召集了15位银行界的巨头召开秘密会议，建议他们将美国主要的强大的银行联合起来，组成一个信托联营公司，帮助那些弱小的银行渡过难关，并在此后成立了注册资本20亿美元的“复兴金融公司”。

在1932年他批准了《哥拉斯-斯蒂格尔法案》、向国民保证要成立一系列家庭贷款贴现银行，还为联邦土地银行追加了资金。他还发表公开声明，呼吁大家不要私自储存黄金、努力维持企业的工资水平，并下令敦促各州长和市县长，在每一个切实可行的方面扩大公共工程建设，同时确定联邦公共建设支出增加5亿美元，以避免经济进一步恶化，等等。

并非胡佛总统一定要干预经济，也不是胡佛的经济干预无功而返，而是任何人仅采取这些措施，当时也不能挡住那么汹涌的恐慌洪流。包括罗斯福新政在内的国家干预都是迫不得已。罗斯福总统只是比胡佛总统干预得更彻底、措施更果断、效果更明显而已。

罗斯福新政之所以成功，就在于当时美国的政府干预选择了正确的方向：第一，通过政府直接投资，重振市场信心，加快经济恢复、牵引经济增长；第二，通过法律法规约束金融投机市场，防止股票市场的再次大起大落。 一

在经济学界，关于“市场有效性”的争论从来没有停止过。每当市场发生较大波动时，“市场失效（失灵）论”就会冒头，并用金融投机后的经济动荡，来证明自己市场失效论（不仅限于微观领域的完全自由竞争市场是否有效）主张的正确；反之，一旦经济回到正常运转“市场有效论”又会占据上风，反对政府干预、主张小政府、担心“国进民退”等等。上世纪90年代甚至某些美国大学开始议论经济周期、经济危机这些课程是否应当予以取消。

其实，市场无疑是有效的，否则资本主义不可能在200年中创造出人类2000年财富的奇迹；但市场同时又是有限的，市场不能解决所有问题，特别是不能应对金融大动荡后的特殊市场要求。如所有银行都不可能应对超过准备金率以上规模的挤兑（以及金融危机时期的同业拆兑），否则金融系统的日常运行，会因成本过大而无以为继。显然，市场的有效性表现为它的“有限有效”，它仅仅在市场常态运转的范围内，市场是唯一最有效的。一旦遇到金融危机这样的市场动荡，市场就会“失效（失灵）”——就会因市场局部的“（心肌）梗塞”陷入瘫痪和全身供血不足。在这里，其实市场并没有失效，只是市场机制的设计本身就没有这个效力。市场即便没有任何失灵，一旦金融危机或经济危机爆发，市场一样可能瘫痪，这时候即便微观价格对供求失去影响也只是一次性的“痉挛”。

夸大市场的有效性，就会抵触政府在经济动荡时期（如大危机前后）的必要干预。市场有效论者会理直气壮地质问：“如果市场是有效的，我们要政府干什么？”过分强调市场失效，就会对自然经济规律失去信心，甚至整体否定市场功能：“如果政府是有效的，我们要企业做什么？”“市场有效”与“市场失效（失灵）”是关于市场和政府干预问题争论的两个极端。 美国 1931 年大萧条期间，政府干预起到了重要作用。 二

无疑，关于市场有效性的争论，直接涉及到一个非常重大的政策取向和判断：政府到底应当干预什么？使用何种手段、在什么时候、干预多久？

政府干预的边界。市场经济之所以需要政府干预，根源在于市场自身的特性决定了它无法适应金融投机带来的大风大浪的冲击，因此市场仅仅在那些非常态的时期和领域才需要政府干预。更明确地说，只是在金融危机、经济危机和大萧条等市场的非常态时期才需要政府干预。如美国1929年的大萧条时期、2008年金融风暴时期等。

政府干预的基本职能是救火队。火灾发生时没有救火队，就可能酿成更大的灾害。但火灾过后，消防队还是每天出来到处洒水，就会成为一种浪费和干扰，也会加大市场正常运营的负担，甚至恶化市场环境，成为另外一种灾害。

政府应当如何干预？目前市场经济国家政府干预的主要途径，莫过于通过税收补贴、税率调整等财政手段，以及通过调整银行利率、准备金等金融货币手段实施干预。其实，这两个方向的政府干预手段，基本上都属于微调和长期调整，就政府的消防队职能而言，还是远水不解近渴。

政府干预首先应是“危机管控”。如全力防止危机到来时第一块较大的多米诺骨牌倒下造成社会恐慌。2008年金融风暴期间，如果美国政府以3000亿美元果断收购两房公司倒闭时的债务，对缓解社会恐慌的作用，其效果会远胜于“雷曼兄弟”倒闭后动用数万亿美元“救市”。

第二是“恐慌对策”。当金融危机的动荡引发社会恐慌、出现“恐缩”（恐慌性需求萎缩）后，政府干预应当做的是刺激和鼓励投资（甚至增加政府直接投资），以恢复市场信心、直接增加就业、拉升GDP增长率、带动经济的整体回复。美国政府动用4000亿美元促进就业，就不如直接投资实体经济，因为那样至少可以立竿见影地换来新增就业大约200万人（按照资本装备率20万美元/人计算）。

危机后的所谓刺激内需、增加消费等经济政策，特别是政府的赤字消费政策（如日本和台湾发放“消费券”），是典型的凯恩斯主义“南辕北辙”的错误政策。用政府赤字借债来增加消费，最多只能暂时提高现有设备的开工率，虽然表面上会出现一时性市场活跃，但是长此以往就会造成有效消费需求的膨胀和国家整体投资的萎缩，最终使经济增长率长期萎靡不振，如1993年以后的日本“失去的20年”（日本的净投资率从1990年的约16%，下降到2007年金融风暴前的1.8%）。

第三就是“泡沫约束”。即政府通过财政和金融杠杆，防止金融泡沫的过度膨胀，最终防止投机泡沫破裂导致金融危机。但泡沫约束更多的是在常态市场运行中，通过财政和金融货币政策来微调经济、限制经济泡沫的膨胀速度和规模。

“泡沫约束”是前期准备，也是防患未然。格林斯潘任美联储主席期间被称为“泡沫先生”，他虽然为防止美国投机泡沫的膨胀做出了极大努力，最终还是没能抑制美国投机泡沫的破裂。

泡沫约束做得好，金融危机就不会爆发，经济危机也就无从谈起； “危机管控”处理得好，即便发生较大动荡的金融危机，经济危机也可能被遏制、或者爆发的规模较小、对国民经济的冲击较弱；“恐慌对策”实施的有效，就会大大缩小经济危机后的冲击和危害，缩短经济萧条的区间长度，使萧条更迅速地回复。当然，管控和约束经济泡沫最根本的措施，不是财政金融政策的引导，而是制定《经济泡沫法》从根本上对经济泡沫加以束缚——给经济泡沫戴上紧箍咒。

因此“危机管控”、“恐慌对策”和“泡沫约束”是政府干预的三大支柱。用好这三柄利剑，政府干预就会行之有效；离开这三个方向，政府干预就会陷入泥潭。

反周期能量循环。政府干预需要能量和资源，所谓能量和资源就是政府所能动用的财力。所以，是否能够最大限度地运用政府资源，形成政府干预资源的能量循环，是政府干预能否持久实施的关键。没有钱或财力不足，干预无从谈起；政府的财力不能循环使用，政府干预也就不能持续或半途而废。

这种能量可以称为“反周期能量”，为了维系政府干预的连续性，这种反周期能量必须“能量循环”。特别是当政府财力不足要举债借钱实施干预时，为了保证政府持续持有干预的财源，一旦经济进入恢复期，政府应尽早变卖危机时购入的资产，回收危机期间支付的反周期能量。就像美国政府在金融风暴后及时出售GM和Citi bank的股权。通过政府此类循环最终形成“国有资产资金池”，可能是一种财源和能量的重要存在形式。

在凯恩斯主义经济理论问世之前，世界上没有哪一个国家敢像今天发达国家这样漫无边际地借钱消费而不计后果。战后的凯恩斯主义，为发达国家政府以对抗经济危机和经济周期为招牌、肆无忌惮地大规模举债，提供了一个理论上冠冕堂皇的借口。

国债是借款不是国税收入，债借了总是要还的，“天下没有免费的午餐”。今天发达国家已经深陷赤字国债消费的泥潭不能自拔，美国的国债余额超过了GDP，日本的国债余额为GDP的2倍。这里就反映出一个更为深刻的问题，国家的干预是否也需要成本核算。这些不断膨胀的赤字国债余额会最终葬送发达国家经济本身，这一点恐怕是发达国家政府和凯恩斯自己当初都万万没有想到的。

国家干预的成本如何核算？如果将赤字国债余额作为政府干预的总支出或成本，将政府干预前后经济周期波动幅度减弱的差，作为政府干预的成果，就可以给出“国家干预成本率”。根据美国的数据推算，美国战后的国家干预成本率约为1∶4.2，即国家干预的成本为干预效果的4.2倍。

当金融危机和经济危机危害国家经济安全时，国家不能不干预，否则国民经济会有灭顶之灾；而干预也不能不计成本，否则国家干预本身在经济上将失去意义。这样的政府干预最终也只能是“政府失灵”。 三

政府干预的核心价值是弥补市场自身所不能，它主要是对抗金融动荡引发经济波动造成的震荡和伤害，而防止金融动荡的核心又是如何束缚和规制泡沫。政府干预伴随经济危机而生，本来也应随经济危机的结束而退。而在发达国家经济日益萎靡不振的今天，国家干预几乎成了一种常态。正因为如此，才会使每每炫耀自己为第一经济强国的美国，真正到了2008年金融风暴到来后，反而为了筹措“救市”所需流动性而捉襟见肘。水库再大也架不住每天到处洒水，政府再有财力，坐吃山总是会空的。

当政府干预的性质不清、方向不明时，很容易让政策制定者盲目扩大政府干预的范围和领域，似乎只要政府觉得对国民经济有好处的就都应当干预，甚至为了干预而干预、为了干预而不择手段。这是一种莫大的错觉，所有最终失败的政府干预原因均在于此。

经济危机以外的经济周期波动，其波动幅度过大对宏观经济固然有很大影响，但总的说经济危机之外因投资波动引起的经济波动，应属正常自然经济过程，原则上会由市场自身调节，总的说政府的干预也是应当越少越好。日行月移自有定数。婆婆对儿媳的一片无微关照，好心未必有好报。市场可以自行对应的任何领域，政府干预都可能是画蛇添足。

如果有一天，政府干预能够彻底杜绝经济危机，市场还有什么不能驾驭的呢？

泡沫经济的危害篇9

一、正确理解泡沫经济与经济泡沫的涵义

要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。

什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。

泡沫经济的危害篇10

[关键词]房地产业 经济泡沫 泡沫经济

一、正确理解泡沫经济与经济泡沫的涵义

什么叫泡沫经济?《辞海》(1999年版)中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1.房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济

首先，从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。

2.房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。 1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3.房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度?这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。

(3)房价涨幅偏大，经济泡沫成分渐增。要尽力避免房价大起大落的波动引起的震荡。