地方经济政策范文

导语：如何才能写好一篇地方经济政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产；经济；竞争策略

一、房地产经济运行现状分析

近年来，随着住房供需数量、土地价格等因素的上涨，我国房价呈飞速增长状态。自从2009年开始，我国房地产受到了各方面的影响，导致人们购房意愿不是很强烈，从而使得2009年房地产价格依旧下行。随着2010年亚洲经济的快速复苏，房地产价格也在不断上升。目前，我国内地、香港、台湾的房地产价格已经排在亚洲最火热房地产市场的前列。

当前我国经济的基本面发展趋势是正面的，随着我国刺激经济计划的落实与实施，保证了消费者的消费能力，进而使得房地产市场中的有效需求数量得到了有力的保证。随着我国经济的发展，国民收入也在快速的增长，国民对生活条件的要求也越来越高，其中包括对居住条件需要越来越高。在这种环境下，如果定价合理就会得到市场的认可。除此之外，我国城镇化的快速发展，需要房地产业的发展去带动其他产业的发展。2007年我国就开始面临通货膨胀的巨大压力。资金回流一旦进入房市，必将会使房产价格呈上涨趋势，这样使得房地产市场的发展进一步得到了刺激。

从2008年开始，全国的住宅销售面积的增长速度已经成负增长状态，尤其是在一些沿海城市。虽然房地产的地区性较明显，但是当某些地区的高峰期时，突然价格下降，此时不仅影响地区性的经济而且还会影响全国性的经济。在连续几年的房价持续上涨后，从2008年下半年开始，全国各地房地产市场普遍呈现交易量大幅度减少，有些与上年同期相比，甚至减少40％以上。根据统计数据分析，一般楼市经过6个月左右成交量的萎缩，开发商将会面临巨大的降价压力。大量房地产企业在价格急剧下滑中将出现资金链条的崩溃，造成房地产的“硬着陆”。基础房地产经济出现的以上问题，本文提出了几点建议供大家参考。

二、房地产经济竞争策略

1.企业合作与产业战略联盟

企业合作与产业战略联盟是解决资金、土地等生产要素紧缺的有效途径。战略联盟是企业之间的一种长期协议，这种协议既要超出正常交易，又达不到合并程度，战略联盟强调的是企业之间的全面相容性，把彼此之间某些资源的共同运用放在重要位置。市场的准入规则与开发成本的提高使得没有资金实力的开发商被淘汰，这样促使了开发商之间相互协调配合来寻求新的立足点。

2.品牌化经营

现代房地产经济的竞争其实就是品牌的竞争。目前出现了这样一种明显的现象，一边是品牌企业与实力品质楼盘持续热销，一边是一些品质不高的楼盘即使价格较低也少人问津，房地产品牌化的趋势更加明显。2009年9月，由中国房地产品牌价值TOP10研究组在京的“2009中国房地产品牌价值研究成果”显示：荣获2009中国房地产行业领导公司品牌的中海地产和万科地产品牌价值分别为119.85亿元、119.55亿元，这也是我国房地产品牌价值首次突破100亿元的房企。TOPl0研究组相关负责人称，根据研究，对比去年的上榜房企品牌价值，不少房地产公司的品牌价值增长幅度超过全国品牌房企的品牌价值均值增幅。参会的房地产研究专家一致认为，成熟的购房者更多地追求“品牌化、规模化”已经成为整体趋势。房地产商品牌不仅体现了开发商的资金实力和开发水平，其品牌本身也是一种巨大无形资产，具有经济价值。因为好的企业品牌本身就具有保值增值能力，在当前市场还有诸多不确定性的情况下，选择具有较高品牌影响力的品牌物业，会提高物业的抗风险能力和更强的保值能力。

3.价值链管理

房地产行业的发展的规范化和专业化特征日益明显。在房地产价值链中，价值链的顶端就是开发商。在整个价值链中单个企业很难在各个环节做得最好。如果参与竞争从价值链的角度来进行分析，价值链上各经济主体的管理与协调进行加强是非常重要的。以价值活动、效用体系、运营体系三维共同支撑的价值链管理模式是房地产企业实现企业主价值最大化与企业生存发展的有利保障。

4.各级地方的宏观调控

2010年底，人民银行温州市支行进行了相关调查，结果发现，房价高位略降，购房意愿低位运行。与去年同期相比，用户的房价感受指数比去年降低了，而认为房价过高，难以接受的比例达88.75％，总而言之，个人买房的意愿明显降低。因此，我国房地产的发展是需要各级地方的宏观调控来进行。在发展房地产的过程中，各级地方政府一定要负起责任来，把老百姓的利益放在首位，想办法解除财政上压力的无奈。单一靠市场来解决老百姓的住房问题是比较片面的。

另外，政府一定要调节土地供应，落实土地存量普查。从住房成本的构成中可以看出，土地成本和各种税费要占去百分之四五十左右。因此，各地区必需要严格执行土地利用规划与计划，然后再根据房地产市场变化情况，对土地供应结构、供应方式和供应时间进行实时调整。对闲置土地的清理力度进行加大，对囤积土地的行为要切实制止等从而使得普通商品住房用地的供应能力得以提高。

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［摘要］近几年来，房地产持续升温，国家出台了一系列宏观经济调控政策对其进行调控，对构建和谐的房地产行业起到了非常重要的作用。文章从理论出发，结合当前政策，详细分析了国家经济政策对房地产行业的影响。

［关键词］经济政策房地产宏观调控影响

近几年，随着房地产投资的急剧增温和房价的持续攀升，房地产成了炙手可热的话题。无庸置疑，房地产业在我国国民经济中具有举足轻重的地位。而据研究表明，我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行完全依赖的房地产业发展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。

一、金融政策对房地产业影响分析

1）对房地产企业的影响

加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。

2）对消费者的影响

加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。

3）对房价的影响

房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于本文来源：文秘站 平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。

1、存款准备金率政策

根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。另一方面，随着房地产企业的资金渠道目益多样化，对银行贷款需求的占比逐步减少，因此通过提高法定准备金率从而使银行减少贷款来间接调控房地产市场可能收效甚微。

1） 积极影响

上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看，提高存款准备金率 0.5％能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度，进而加速和锁定近两个月来各种调控政策的政策效率。

2）消极影响

调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快，但同时也将带来一定的风险。张家鹏指出，就目前国际市场形势来分析，中国和印度的房地产市场属于快速的上升趋势，投资回报率较高，如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款，就可能给国际上的一些投资家带来机会，这样欧美大量游资将会大量涌入中国，对楼市起到推波助澜的作用。 2、汇率调整

我国人民币汇率的变动将会影响国内金融市场上的资金流动．投资者的投资动机也会随着汇率的变动发生改变。而我国房地产业是一个资金密集型的产业,因此人民币汇率的变动将会我国地产业的发展产生多方面的影响。

1）对房地产业发展资金的影响

汇率预期的变动将对一国的资本化率产生重要影响。资本在国际问流动的原因是追逐利益和规避风险，因而汇率的变动会影响资本的流动，特别是短期资本的流动。

2）对房价的影响

供需和投机是影响房价的两个主要因素，而汇率的变动直接影响的是供需及投机行为这两个方面。目前由于人民币存在较强的升值预期．这使得大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产．等待人民币的升值预期的实现，达到获利得目的。

3）对房地产自身价值的影响

在当前．我国房地产业尤其是大规模开发的高端房产，其销售市场不仅仅是局限于国内还面向国际。因而当人民币汇率发生变化时，对那些高端房产的自身价值就会产生很大的影响，它们的自身价值会因为受到人民币汇率的浮动而发生变化，从对拥有者会而产生额外的盈利。

3、税收政策

清算土地增值税给开发商带来的最大变数是因为拿地时间不同，成本不同，导致的税款额度不同。拿地时间较早的项目因差额巨大将支付巨额增值税成本，且拿地越早和捂地时间越长税费越高。一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业因为持有土地时间较长，差价较大，可能遭遇较大的税负压力。

4、调整住房贷款政策

这属于选择性货币政策工具中的不动产信用控制工具。常见的控制方法有：规定金融机构房地产贷款的最高限额、最长期以及首期付款和分期还款的最低金额。

二、房地产企业应对对策

1、转换市场机制，开拓资金资源渠道

资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可缓解房地产项目资金需要压力。

2、走联合开发，合作经营，集中和规模化道路

房地产业作为一个高投入，高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。

3、改善经营管理，消除短视观念，提高核心竞争力

房地产企业需要完善内部机制，规范企业的经营管理。从长远放眼，做好项 目的长期规划，提高企业开发效率，提高创新能力，把观念由做“项目”、做“产品”转到做“企业”上来。

参考文献：

［1］朱崇实. 金融法教程［m］. 北京：法律出版社,

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【关键词】国家政策；房地产；经济波动

在我国的社会主义市场经济中，房地产也是一种商品，房地产的生产、流通、消费就是商品的生产交换的经济活动。房地产的发展使房地产经济逐渐繁荣，房地产经济活动是由房地产生产、房地产流通、房地产消费等多个环节的活动组成的，国家的政策变动会对房地产经济活动的一个或者多个环节产生影响，进而影响房地产经济的发展，使房地产经济产生波动。研究国家政策对房地产经济的影响，分析房地产经济的波动，能够规范房地产行业的发展，使房地产经济在国家政策的指导下健康、可持续的发展。

一、房地产经济波动的表现

现阶段我国房地产行业表面上呈现一派繁荣的景象，但是在光鲜靓丽的外表下也掩盖着很多问题。中国的经济发展刚经历过期，经济的快速发展也造成各种矛盾越来越尖锐。房地产业的高利润和房价的虚高使得房地产市场的投机行为更加剧烈，房价和其实际价值大大背离，同时也超出了居民的收入水平，这造成了房地产经济表面繁荣而内里问题重重的状况，现阶段房地产经济的泡沫现象，国家的一些政策的相继出台等都使有买房需求的人持有观望态度，这部分人的增加降低了房地产开发的投资条件，形成的房地产经济增速减缓的趋势，房地产市场的供求关系正经历结构性转变。

二、国家信贷政策对房地产经济波动的影响

（一）国家的信贷政策分析

信贷政策是宏观经济政策的重要组成部分，信贷政策与货币政策相辅相成，共同作用与国家的宏观经济调控。关于房地产企业的信贷政策是国家2013年11月18日公布的信贷资产证券化政策，国家开发银行在银行间债券市场成功发行了“2013年第一期开元铁路专项信贷资产支持证券”。信贷资产证券化是落实金融支持经济结构调整和转型升级决策部署的具体措施，也是发展多层次资本市场的改革举措，可以有效化金融资源配置，盘活存量资金，更好支持实体经济发展。而国家在近几年也加大了信贷资产证券化措施，去年9月30日央行鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

（二）信贷政策对房地产经济波动影响的表现

国家信贷资产证券化对于房地产是有力的，旨在增强房贷资产的流动性以增加金融机构对个人住房贷款投放能力，它给盘活房地产融资市场提供了巨大想象空间。

（三）房地产业的应对策略

房地产企业在这项政策下也可以通过改变住房建筑类型，推进廉租房、普通住房等类型房产的开发，推进房地产产业的整体结构和资金结构进行改革。房地产企业在国家政策的支持下要调整自身，改变房地产也投机行为，控制房地产价格，加强对房地产各个方面的管理。

三、国家货币政策对房地产经济波动的影响

（一）国家的货币政策分析

自2015年8月26日起，人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款以及存款基准率、个人住房公积金存款利率相应调整。同时，放开一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款利率浮动上线不变。国家出台降息降准等措施旨在利用货币政策为调整经济结构和经济健康、平稳发展创造良好的货币环境。

（二）货币政策对房地产经济波动影响的表现

国家的降息降准政策的出台能够刺激整个经济市场，减缓房地产业资金链紧张问题，从而改变房地产经济的回落现象，现在的楼市市场已经出现了回温趋势。

（三）房地产业的应对策略

房地产企业应该抓住国家对于房地产企业的优惠政策，改善资金链紧张问题，加强财务管理，完善房地产企业的资本结构，迎接房地产业的新的发展时机。

四、国家土地政策对房地产经济波动的影响

（一）国家的土地政策分析

国家8月27日公布了《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，通知放松了境外购房的个人条件，还取消了“不得购买非自用，非自住商品房”的规定，为境外资本进入国内市场提供了便利。

（二）土地政策对房地产经济波动影响的表现

新的土地政策的出台是为了稳定市场，避免楼市价格下降过快，外资的进入会给房地产经济注入新的力量，能够有效地促进房地产业的复苏。

（三）房地产业的应对策略

《通知》的使我国的房地产发展进入新的时期，开放外资进入房地产领域对于房地产企业来说是好事，房地产的销售市场会逐步扩大，房地产企业也应该做好外资进入市场的准备，做好房产售卖与外籍人员的措施。但是也要做好外资不能大幅度进入中国房地产市场的准备，因为外资的进与退还是有很大的主观原因的。

结束语：

国民经济的发展中房地产业的发展是重要推力，房地产经济的健康、全面、可持续发展对国民经济的总体发展形势具有重要意义。具有较大敏感程度的经济体制、货币政策、信贷政策、土地政策的变革、政府发展政策以及地区发展政策等都会对房地产经济造成很大的影响。此外，以上政策因素同样也被称为政府对我国房地产实施宏观调控的关键性措施，采用该政策措施，宏观调控房地产市场各领域，由此会对房地产经济波动产生直接性影响。所以研究国家政策对房地产经济波动的影响，对促进房地产经济更好发展具有重要意义。

参考文献：

[1] 郑淑琴.房地产经济波动的影响因素分析及对策研究[J].学术论坛，2014，12（10）：74-78.

[2] 张雪莲. 浅谈我国房地产经济的发展现状及前景[J].现代工业经济和信息化，2015，09（02）：9-11.

[3]卓娜，昌忠泽.浅析我国房地产经济的宏观调控[J].技术经济与管理研究，2015，23（06）：70-73.

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【关键字】：保障性住房政策；房地产经济；影响分析

前言

近些年来，政府加大对民生工程的投入力度，其中就有加快保障性民居工程的建设，据相关部门统计，2013年，我国城镇保障性住房共计开工666万套，其中基本完成544万套，共计投入11200亿元。2014年政府计划开工保障房600万套，建成480万套。数量如此巨大的保障性住房势必会严重影响房地产市场的价格和供需关系。对未来房地产经济的发展产生深远的影响。

1、实施保障性住房的目的和意义

政府实施推进保障性住房主要有以下三个目的：一、改善民生，改善中低收入者居住条件，保障其住房权利。第二、保障性住房是政府对房地产进行宏观调控的重要手段，通过保障性住房的实施和推进可以实现房地产市场的调控目标。第三，保障性住房的实施推进可以促使住房消费结构科学化，维护社会稳定。

保障性住房的实施不仅体现我国政府对民生问题的重视，而且有利于保障中低收入者的住房权利，改善其生存生活环境，提高生活质量。保障性住房的实施对于打破目前房地产市场供需错位、促使房地产价格回归科学理性区域有着十分积极的作用。保障性住房的实施有利于降低民众对房子投资欲望，遏制房价疯涨，降低房地产泡沫。

2、保障性住房对房地产经济的影响

2.1有利于房地产市场的稳定发展

政府推进保障性住房不仅有利于解决中低收入家庭住房，提高其生活水平，缓解社会贫富差距过大带来的社会矛盾，保障社会经济的平稳发展。而且，还能防止近些年来房地产市场增长过快，投资过热的情况。以促进房地产市场的稳定发展。如今，在全国经济增长放缓，房地产露出疲态的的情况下，保障性住房的建设成为了拉动经济增长的重要部分。政府推进保障性住房的建设可以吸引相当一部分资金进入，这不仅能够增加就业、刺激消费、改善民生。而且对于市场低迷的钢铁、建材和机电业也产生一个强有力的拉动作用。保障性住房的建设有利于减少房地产市场的盲目投资和投资过热的现象，有利于房地产市场的稳定发展。

2.2保障性住房影响房地产市场的供求关系

改革开放以来，伴随着我国经济的快速发展，我国城市化的也越来越高，调查表明，2013年，我国城市人数首次超越农村人数，标志着我国城市化水平已经超过了54%，已经达到了中等发达国家的水平。目前，我国还处于城市人口高速膨胀时期，据政府部门预计，按照当前我国城市化增长率，到2018年，我国城市化率将超过60%。城市化的增长伴随着大量的住房需求，目前，城市住房需求远大于住房供给，这也是导致我国房价暴涨的重要原因之一，保障性住房的推进有利于缓解当前城市住房需大于供的现象，尤其是最近几年，政府出台的保障性住房建设计划，2013年，开工666万套，其中基本完成544万套， 2014年计划开工保障房600万套，建成480万套。数量巨大的保障性住房理论上会对当前房地产的供需关系产生巨大的冲击，但是，对于房地产供需关系的冲击力度还要看保障性住房的实际完成建设情况。按照正常房地产3-年的开发周期计算，则至少需要1-2年的时间才能真正变成供给。因此，从短期来看，保障性住房很难改变当前房地产市场的供需关系，长远来看，保障性住房能够给房地产市场供需关系带来多大的影响，主要取决于保障性住房具体的政策落实情况。

2.3保障性住房对商品房价格的影响

保障性住房政策中，很重要的一条就是建设经济适用房，大量经济适用房的建设会在短时期内增加购房者的观望情绪，对商品住宅市场商品房的价格产生一定的影响。但是，经济适用房的出现，短时期内无法改变房地产业供需不平的局面。保障性住房对商品房价格的影响应从以下几个角度就看待：

一、短期内造成商品房平均价格和成交量想下降，政府对保障性住房的宣传和执行力度，会在短期内造成商品房平均价格的下降，购房者的观望也会使得商品房的成交量出现下跌。但是，目前我国房地产业供需不平以及刚性需求强烈，货币贬值，百姓视房地产作为一种投资保值的工具的情况下，房价高的问题仅靠保障性住房是无法解决的。

二、普通商品房的价格收到影响，保障性住房主要是针对中低收入者，对于普通商品房来说，会造成客户中低收入者分流的情况，对于商品房的价格造成一定程度的影响，其具体影响程度则要看商品房供应中中等收入水平、中上收入以及中下收入的比例情况。

三、对周边项目产生影响，目前，我国保障性住房的选址一般选在城市的郊区或者特别地段，保障性住房的建设会对其郊区周边的项目产生一定的抑制作用。

四、对高档住宅影响甚微，保障性住房主要是针对中低收入者推行的基本住房，保障性住房并不影响高端住宅的购买销售情况，对于高档住宅，保障性住房起不到客户分流的作用，对其价格也产生不了影响。

五、短期无法改变房地产供需结构，保障性住房有一定的滞后性，在短期内无法给当前的房地产的供需造成冲击，保障性住房给二手房造成的影响要在5年之后才能显露出来。

2.4加快改变和转化房地产企业经营模式

房地产企业在国家住房政策目标转型和房地产市场调整的压力下，其经营模式面临着转变和分化，房地产企业市场定位将由过去的笼统定位趋于分化，房地产企业根据企业自身资源和专业技术优势重新选择目标市场，一部分企业选择中高端住宅市场，一部分具有良好政府人脉关系的企业会选择保障性住房市场，而那些技术优势不明显、企业市场定位不清晰的企业就面临着淘汰出局的危险。在保障性住房的影响下，普通商品房市场竞争会日趋激烈，企业想要在竞争中脱颖而出，必须要加快企业专业化步伐，对市场进行细分，占领优势市场。

3、房地产企业发展策略的建议

通过以上分析可以看出，目前保障性住房政策对于房地产经济的发展既有消极的影响也有积极的影响。因此，面对保障性住房政策给房地产市场带来的影响，我国房地产企业应该从以下几个方面采取措施应对：

3.1加强房地产市场细分

保障性住房政策使得房地产市场的竞争更加激烈，房产企业过去那种简单高利润的经营模式已经不复存在了。现在，房产企业必须要针对不同的潜在客户群体制定不同的市场开发策略，

房产企业在进行市场细分时，可以参考“人的生命周期概念”。在不同的年龄段对于房子的需求也不同，总体来说可以分为以下三个阶段：一、年轻时，事业处于起步阶段和并无多少积蓄的年轻人往往选择效率型活经济型住宅。二、中青年时，经过多年的努力，事业已经逐步上升，逐渐迈向事业的高峰期，加之，多年的积攒，手中有了一定的积蓄。这个阶段的人往往会喜欢实力型住宅。三、中老年，事业逐步步入平淡，进入职业生涯的晚期，个人对于家庭生活的向往日趋激烈，这个年龄段的人往往比较钟爱养老型和休闲型的社区。随着社会经济的发展，我国城镇收入差异化明显，贫富差距逐年扩大。类似于马斯洛需求层次理论，人类的住房需求也可以划分为五个层次：一、基本要求，只要求有遮蔽风雨的生活空间。二、功能要求，，除了要求能遮蔽风雨外，住房的功能要齐全。三、环境要求，除了住房要有一套齐全的功能外，对于住房本身和住房周边的环境也有一定的要求。四、服务要求，除了要有良好的内外部环境，住房小区也要有良好的配套服务。五、品位要求，除了住房的基本条件外，还要求住房的设计以及区位能够体现出居住着的品位和生活。住房需求的五个层次与三个年龄层次的需求有着密切的关系。想要合理保障供给目标，合理分层是必不可少的基础。保障性住房是为是为住房者提供最基本的住房需求，由于我国经济水平不高等原因的限制，住房的各种条件不会太高。参考西方发达国家的保障性住房经验，我国60%以上的群体的住房要依靠商品房解决。毫无疑问，房产企业找到目标客户群体最好的办法就是通过准确的市场细分。

3.2塑造提高企业品牌形象

对房产企业来说，其开发的项目都有结束的时候，但是企业品牌确实持久的，而且企业品牌不受时间和空间的限制，在不少顾客心目中，一个好的品牌形象等同于好的产品质量。因此，房产企业在运营时，不能将精力单单集中在单个项目管理上面，而是要企业长远战略角度出来，通过产品项目来塑造提升企业品牌形象。不少房产企业对于企业品牌形象在认识上出现了偏差，有些企业简单的将企业品牌等同于项目品牌，认为想要建立企业品牌形象做几个明星楼盘。开发几个知名项目就可以。房产企业要想树立企业品牌形象，首先要树立品牌意识，意识到品牌是无形资产，加强品牌观念。总体来说可以房产企业可以通过以下三个方面塑造提升企业品牌形象：一、要用创新的思想设计差异化的产品。二、保障项目建筑质量、加强施工监督管理。三、企业转变物业管理思想，要将服务思想贯彻于整个物业管理当中。

3.3降低控制房地产开发成本

未来几年，商品房价格会逐渐回归到科学理性区域，房产企业的利润将会逐步降低，为此，房产企业在进行项目开发时，必须要从各个方面严控企业建设成本，以便在日后的市场竞争中占得一席之地。房产企业想要降低控制开发成本，首先要从项目工程图纸设计开始，在进行图纸方案选择时要本着实用、经济、美观的原则。在拆迁安置阶段，在对拆迁户进行拆迁补偿时，要多于拆迁主管部门沟通配合，并参考市场补偿行情，以便能够适度合理补偿。招投标阶段，中标单位尽量选择施工期短、施工经验丰富、施工质量好、报价低的施工单位。房产企业在控制开发成本时注重加强财务管理和成本控制。

3.4注重人才的引进和培养

房产项目的开发过程中有着流程复杂、环节多，涉及部门广的特点。每个部门。每个流程都需要专业人才操作完成。因此，针对企业对各方面人才的需求，房产企业的人才资源的开发和管理应从以下几个方面入手：首先，公司管理层要引进不仅有丰富企业管理经验和资本管理运营经验，而且掌握现代企业管理知识的人才。其次，要根据企业未来发展规划对高管层的人才结构进行调整。再次，竞争对手能够模仿企业的技术、管理以及资金，但是不能模仿企业的不断学习创新能力。因此，要加强内部员工的培训学习，提高其学习创新能力。企业挺高向员工提供培训学习和发展平台的方式，让员工最大程度的发挥自身的职业潜能，实现自身价值，这不仅有利于企业获得高素质的专业人才，而且有助于增加员工对企业的归属感和认同感，使得员工在工作时能够减少工作障碍，提高工作效率，最终达到提高企业市场竞争力的目的。

【参考文献】：

【1】郭 文，冷晓玲.防保障性住房“双刃”之伤[J].望新闻周刊， 2008， （49）.22-23

【2】贾珩. 保障性住房对房地产业发展的影响研究.[D].重庆大学，2010

【3】周春宇.对我国房地产市场健康发展的几点思考[J].价格理论与实践，2009（2） 15-16

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【关键词】房地产政策；房地产项目；提高经济效益

房地产开发是为人类的生活、生产活动提供入住中间的行业。改革开放以来，我国房地产业和房地产市场伴随着整个国民经济的发展得到了长足的发展。在房地产开发中，房地产开发商的目的在于获取最大利润的同时尽可能降低风险，而政府在在房地产开发中通过宏观调控手段，来实现在带动城市的经济增长的同提供完善的城市基础设施服务，改善城市居民的生活质量。所以，在进行房地产开发的实际活动中，开发商不仅需要独特战略眼光和操作技巧，更重要的是在适应国家当前房地产政策的前提下，提高开发项目的经济利益。

1．当前房地产政策

政府合理确定自己在房地产市场运行中的角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行，是政府对房地产市场实施有效管理的关键。政府管理房地产市场的主要职能，是实施有效的宏观调控和按照市场发育程度建立清晰完备的法制系统，保障房地产市场参与者的合法权益，使得房地产市场的运作纳入法制的轨道。

我国房产市场经过2011年一系列政府调控，现状依然火爆，房价依然坚挺，房价上升的势头并未被明显抑制。进入2012年后，从中央到地方，各职能部门又一轮针对房地产市场的调控以组合拳的方式逐步展开。

进入2012年，我国土地供应政策基调是坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归同时努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落。2012年，土地政策将继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归；继续以保障性安居工程用地落实为重点做好用地供应，努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落，合理引导市场预期；继续以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房宗地供应和开发利用的动态监测监管，严格督促按合同约定条件建设和开竣工，及时发现处置闲置土地，坚决打击违法转让土地行为。

2．当前房地产政策下如何提高房地产项目经济效益

2.1 提高当前房地产政策下投资决策的针对性

2.1.1 提高市场调查的针对性

（1）拟开发土地项目类型的定位。确定要开发的项目是用于别墅、商业店铺、办公、住宅还是综合性大楼，有效的判断其项目类型在当前房地产政策下的最大收益比。如果是用于住宅的话，还要考虑要开发的是多层住宅还是高层住宅等等，这些都属于原则性的问题。（2）定出合理类型的房地产后, 再进行市场细分，以确保其符合当前市场需要。比如对于住宅而言，其市场细分细则主要有：此区段是否需要设计档次、调查消费者对户型的需求、户型的面积、居民对房屋朝向、采光和通风等的要求、调查同类型的楼盘的销量、价格和数量等。总之，通过提高市场调查的针对性，从而提高在当前房地产政策下的预期经济效益。

2.1.2 提高项目总投资估算的针对性

在项目总投资估算过程中，要充分考虑到不可预见的资金，并在实施过程中加以控制，以保证经济收益的最大化。一般而言，投资的估算包括以下几个方面：

（1）取得土地费用。土地费用是随着房地产政策的变化而变动最大的投资因素，若为竞拍获得，依据房地产的估价理论和方法，采取市场比较、假设开发和基准地修正来估算竞拍的最高限价；若为旧城改造，则需要详细摸底，详细计算拆迁资金，此部分所占投资比较大。所以，开发之前要明确拟开发的项目建筑种类、面积和人口等等，明确目前房地产政策对于其规范的相关条例。同时，也要依据《城市房屋拆迁管理条例》和地方实施细则，合理进行补偿和安置费用等的计算，考虑到拆除违章建筑对经济成本的影响。在拆迁过程中，与受托单位签订关于费用包干和安置面积合同，以便于控制拆迁成本。

（2）建安造价:需要根据当前房地产政策规范的工程和市场的价格信息来造价。

（3）估算大型的设备费用，依据的是现行的市场价格信息。

（4）其他的费用估算包括建设单位的管理费、勘察费和设计费、工程的监督管理费、营销费、研究费、进口设备费、供电费、临时设施费、工程保险费等。

（5）密切关注建设时期的贷款利息、营业税等，其与房地产政策的变化息息相关。

2.1.3 提高项目总收益估算的针对性

采用当前房地产政策房下地产估价理论和方法进行项目总价值估算。例如住宅项目, 可采用市场比较法估算, 步骤如下: 从目前市场调查而来的交易实例, 从中选取可比实例, 建立价格可比基础, 进行交易情况修正, 交易日期修正, 区域因素修正,个别因素修正, 综合评估出项目总价值。根据建筑工期定额, 计算出工程所需工期, 分别相应估计出工程桩基、上部、装饰、总体配套工程进度,估算各期工程款需要量; 预计销售速度及销售资金流入量; 相应预估其它费用流出量, 制定出比较切合实际情况的现金流量表。

2.1.4 提高项目决策可行性研究的针对性

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关键词：行政文化；民族自治地方；行政文化建设

中图分类号：D633.2 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2012）32-0032-02

民族自治地方成立以来为社会主义的发展贡献了自己的力量，随着社会经济的发展，民族自治地方应当积极地适应市场经济发展的需要，同时，民族自治地方的行政文化更应当不断提升。在对民族自治地方行政文化正确认识的基础上进行改革和发展，进一步加快民族自治地方行政文化建设的进程。

一、民族自治地方行政文化的发展存在的困境

（一）封闭保守的行政文化发展模式

在行政生态环境中，行政文化与政治经济文化等与相互影响。我国民族自治地方多在山区等偏远地区，自然环境恶劣，交通不便，严重影响了民族自治地方与外界的交流影响。政治经济文化的发展相对落后，在行政管理的过程中存在着一定的困难，行政文化也表现出封闭性和排他性的特点。政府活动透明度底，缺乏社会监督，管理理念相对落后。缺乏学习服务型开放型等先进行政文化的精神和行政改革的动力，在行政管理过程中增加了成本，政策难以实施到位，求稳怕乱，因循守旧的思想观阻碍了民族自治地方行政效率的提高。

（二）“民族认同”的行政心理的负面影响

《民族区域自治法》规定，民族自治地方的自治区主席、自治州州长、自治县县长由实行区域自治的民族的公民担任，并且应当在干部任用上要尽量配备实行区域自治的民族和其他少数民族的人员。这一规定使政府各机关部门活跃着许多少数民族干部，由于历史经济等原因，少数民族处于相对弱势地位，使得部分少数民族干部在行政管理过程中容易对本民族产生强烈的认同感而偏向于本民族，对其他民族的包容性不够，使得民族自治地方行政干部的行政心理具有浓重的“民族认同”色彩。

从理论上讲，以詹姆斯·布坎南为代表的公共选择理论中“经济人”的假设为前提，解释了公务员具有双重身份。作为普通的公民也有自己的动机、愿望和偏好，而作为公务员担当着行政主体的角色，要求在行政活动中必须做到绝对的公平公正，完全抛弃自己的个人利益。因此，在实际生活中很难避免公务员角色存在冲突。

（三）宗教文化中的消极成分

我国宗教呈现出多元化的特点，民族自治地方聚居着各少数民族，不同民族在历史发展过程中产生不同的宗教，宗教作为一种社会文化已经渗透到民族自治地方社会生活的方方面面。宗教与政治、行政的关系也更为紧密。各宗教团体都表现了极大的爱国爱教的热情，积极探索道路使宗教与社会主义更相适应，对边疆的发展与稳定作出很大的贡献。但宗教作为一种文化有其消极的方面，宗教的保守性、落后性在民族自治地方行政文化上也打上了深深的烙印。神灵崇拜信仰至上的生活理念阻碍了法制性进程。有部分人利用的排他性阻碍选举的民主性，干预司法教育政策的实施，妨碍政府的管理活动，成为社会动荡的潜在因素。

（四）行政观念缺乏法制性

民族自治地方有其特殊的民族宗教文化。少数民族宗教文化强调自律，忽视行政机构中他律机制约束，有法不依，执法不严的行政文化盛行。具体来说是在行政管理过程中缺乏法制性，存在着人治倾向，忠于上级、唯上是从、强调个人权威的行政思维模式，使得特权意识严重，缺少民主与法制思想，通常不通过法律手段而是以人情传统解决问题，阻碍了政策改革的实行，使得政策实施不到位，在中央与地方关系、上级与下级行政部门之间关系、政府部门与社会公众之间关系等方面，表现出“集中性”、“一致性”，只注重地方利益而忽视大局，严重制约着行政文化的法治化建设。

（五）公民参与意识淡薄

由于民族自治地方社会发展相对落后，信息化程度不高，受封闭保守的行政文化和本民族传统宗教和文化影响，公民参与意识淡薄。在行政管理活动中公民表现出强烈的依赖性，实质性参与很少，公民的话语权较低，公民很难广泛参与决策，民主渠道不畅通，导致公民无法把自己的意见及时的传达到有关部门，没有切实实行政务公开政策，群众很少能参与，从而使政府的决策不能完全表达公民的意愿，这种集权型行政文化导致政策的制定实施的非民主性，既不利于各民族团结也成为社会不安定因素。这种非参与意识严重地制约着行政文化的发展。要转变政府职能，创造出公民自主参与决策、参与管理、参与监督的良好氛围。

二、民族自治地方行政文化的发展途径

（一）加强行政理念建设

行政理念是行政管理中所奉行的基本思想、观念，行政理念是行政文化思想具体化的重要途径之一。政府的行政行为取向和模式深受行政理念的影响。第一“民族认同”的行政心理引起的负面影响严重阻碍了民族自治地方行政文化的发展，要发展民族自治地方的行政文化，必须要培育健康的行政心理。树立公务员服务人民、公平公正、依法执政的行政价值观，努力摆脱族际观念和狭隘的民族意识，维护好各个民族社会监督、受教育、等权利，最大限度地满足各族人民合理的利益需求，维护民族自治地方的稳定。第二解决民族自治地方行政文化缺失法制性问题，就要使民族自治地方行政管理活动做到：有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。依法行政是现代国家行政管理的基本要求，这一点对民族自治地方尤为重要。少数民族语言文字较为复杂，经济和文化相对落后，因此必须大力加强深入持久的普法教育，并且根据实际使用多民族的语言来宣传法制观念，通过法律咨询等方式切实帮助各民族解决实际问题等。第三只有发扬本民族中的优良传统，摒弃封闭保守的行政思想，学习先进的行政方式和管理理念，不断增强民族自信心和自豪感，才能促进民族自治地方的经济文化发展，提升民族自治地方的行政文化。

（二）加强公务员制度建设

1.完善民族自治地方公务员培训及考录制度

公务员是政府实施行政管理的主体，公务员的素质在民族自治地方的发展中尤为重要。加强理论学习并且选派民族自治地方干部到发达地区学习锻炼，在实际工作中提高他们的素质。加强少数民族干部培训，让少数民族干部认识到，各级领导干部和工作人员都是人民利益的忠实代表，领导干部在执行决策时不能只从本民族利益或个人利益出发，要从国家整体利益出发，从各民族平等、团结、和谐、共同发展的愿望出发，从而消除“民族认同”行政心理的负面影响。

2.建立科学的竞争机制

以各民族一律平等为原则，以公平公开的考核为根据，建立相应的规定和措施，依照严格的制度流程和规定，依法确定工资待遇的调整和职务的变动。坚持以公开考试、择优录用的原则对公务员进行选拔。在民族自治地方优先选拔了解各民族风俗习惯，熟悉各民族语言，全心全意为各民族服务的优秀干部。最大限度地缩小在行政管理过程中产生的矛盾，各族干部群众一起发展民族自治地方的行政文化。

（三）加强法制建设

社会主义法治国家的建设，民族自治地方行政管理的发展，必须健全行政法律制度，严格依法行政。

1.健全行政法律制度

民族自治地方具有它的特殊性，因此在行政管理活动中就需要以完善可行的法律法规作基础。我国现在实行的民族区域自治法等行政法规保障着民族自治地方政府管理活动的法制化进程，但是许多法规并没有落到是实处，部分领域还存在着法律空白，因此，要结合现行制度的具体情况和民族自治地方行政管理中的适用部分进一步修正和完善法律法规制度，充分考虑民族自治地方的特点，增强对宗教方面的制度法规，既要保障少数民族宗教自由，还要保证政府的行政行为不受宗教活动的影响，制定出切实可行的细则来丰富和完善民族区域自治法等法律法规，根据民族区域自治制度把自治权落到实处，更好地建设民族自治地方。

2.严格依法行政

“法治”概念有两层含义：一是指法律具有至高无上的地位，所有行为都应该依法而行；二是指法律必须是良法和正义之法。由此我们可以看出依法行政是法制建设的基础。在行政管理过程中必须依据法律来执行，由于民族自治地方特权意识严重，人情风盛行，因此要加大法律法规的执行力，改变唯上是从，个人权力高于职位权威等现象。加强执法监察力度，确保民族自治地方政府管理按照法制化程序进行，促进民族自治地方行政文化的法制化发展。

（四）健全公民参与机制，完善行政监督机制

1.建立通畅的各民族利益表达机制

利益表达是公民向各级政府机构或其组成人员反映、提出自己愿望和利益诉求，并希望得到有力保护和促进的过程。公民提出不同的利益要求与主张，合法地表达利益诉求，为形成公平公正的决策提供了前提。民族自治地方各民族交错居住，因此要制定符合各族人民利益的政策，必须明确公民参与行政的权利和义务，充分完善各族人民表达意愿的机制，运用信息化电子化的行政方式，扩大各族人民参政议政的渠道，广泛收集各族人民意见，建立互动、协调、对话的行政文化模式。只有充分激发各族人民自主性、自立性和创造性的主体作用，才能真正落实民族区域自治政策，促进民族自治地方各项事业和谐发展。

2.完善行政监督机制

政府的权力是人民赋予的，政府的行政管理活动必须受到人民的监督。所以，完善各类法律制约机制，加强监察审计等专门机构的监督，强化社会舆论监督，建立起多角度、全方位、上下结合的监督网络。根据不同的监督主体采取不同的监督方式，通过行政监督机制制约和监督公共权力运行活动，提高民族自治地方人民政府的行政效率和效益，实现行政管理的科学化、法制化、规范化。防止政府滥用权力，减少工作失误，保证行政机关的清正廉洁，在加强监督，信息公开的过程中提高了政府的工作透明度，实现民族自治地方由封闭保守的行政模式转为公开性行政模式。

三、结语

民族自治地方行政文化的发展，既是在民族自治地方全面发展过程中形成，又是为民族自治地方的全面发展服务的。发展和完善民族自治地方行政文化是一个历史的过程，并不是一蹴而就的，需要不断地努力地探索、积累和完善的。

参考文献：

[1]孟德斯鸠.论法的精神[M].严复，译.上海：三联书店，2009.

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关键词　房地产　经济周期　宏观经济政策　关联性

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

在我国，房地产业属于第三产业，在为国民经济的发展提供重要的物质基础的同时，在很大程度上改善了人们的居住条件与生活条件，对经济社会的发展做出了重要的贡献。尤其在最近几年，我国房地产业对国民经济增长的贡献显得更加明显，在推动经济增长方面使主要的能量来源。而随着国家宏观经济政策的逐渐落实，房地产业的发展会更加趋于理性，会在暂时的低调发展之后，迎来更为健康的发展环境和发展契机　。更为重要的是，由于房地产业具有较大的价值基础、消费者的需求逐渐的以刚性形式出现，加之其附加值较高，特别是在十之后，我国的城市化、城镇化的步伐会明显加快，这为房地产业的发展提供了又一个新的发展机会。房地产业因其产品的特性、对社会财富的创造性以及和众多相关行业的关联性，长期以来在我国国民经济中占有重要的地位。也正因为如此，这一行业的发展会受到宏观经济政策的影响，并形成一种特殊的产业周期。房地产经济周期是波动性的，会对经济社会的发展产生一定的影响。因此，研究我国房地产经济周期与宏观经济政策的关联性具有一定的现实意义。

一、房地产经济周期的含义与特征

（一）房地产经济周期的含义。

房产业与其他产业的发展一样，都存在着一定的发展周期，传统的产业周期一般要经过初创期、上升期（发展期）、稳定期和衰退期（蜕变期）　。但是，与传统的产业周期相比，房地产业的经济周期更倾向与经济发展周期。因此，对房地产业来说，其经济周期往往要表现在以下几个方面：

1、萧条或低谷阶段。在这一阶段，初始时期房地产的价格出现了加速下降的趋势，部分楼盘的楼价开始急剧下跌，甚至会下降到物业原值或建造成本之下，市场交易量也会随之明显减少，市场观望情绪严重；而当萧条阶段发展到中期，房地产的价格会出现局部的暴跌，成交量继续萎缩，随之而来的是与房地产有关的纠纷开始大量出现；可是当萧条阶段发展到后期，与房地产业相关的宏观经济政策开始出现，而这更增加了市场的负面情绪，房地产的泡沫被继续挤压。而在这种情况下，房地产的开发成本和房地产的正常需求已经恢复到了正常的水平，房地产行业开始走向平稳，向经济复苏和上升阶段迫近。

2、复苏与上升阶段。在该阶段，房地产在初始时期的供给超过需求，房价和租金的水平都还处于较低的水平，但是楼价已经完成了下跌的过程，并处于一个稳定的水平，回升的迹象已经出现；而在复苏的中期，房地产市场中国的购买者逐渐增多，开始带动了期楼的销量。但是由于此时建筑成本与楼价都出现了上升的趋势，交易量的增加幅度并不明显。但是，房地产市场的复苏迹象已经十分明显；而当复苏阶段发展到后期，宏观经济政策开始加速出台，为房地产业走向新一轮的繁荣奠定了基础。

3、繁荣阶段。房地产业不会长期的在低水平徘徊，当其发展到繁荣阶段时，宏观经济的扩张步伐进一步加快，消费者对房地产的需求进一步上升，市场的交易量明显增加，新建楼房的空置率逐渐下降　；此时，更多的房地产商和中介机构开始大量介入，房地产业的发展已经出现了交易数量和交易金额同时增加的情况。在这种情况下，政府开始逐渐的出台一系列的限制炒楼的政策措施，楼价继续高涨的后劲开始略显不足，泡沫达到了最大，新增房地产投资数量明显下降，房地产业的衰退或者萧条就在眼前。

（二）房地产经济周期的特征。

从前面的分析可以看出，我国房地产经济周期的特征是十分明显的，并且与国民经济的周期波动存在着某种必然的联系。在大多数情况下，如果国民经济的需求旺盛，经济发展水平较高，房地产的发展就会较为旺盛，一般处于上升期或者繁荣期，否则，将会出现衰退的迹象。因此，我国房地产经济周期的基本特征可以总结为以下方面：（1）土地具有不可再生性，房地产价格从长期看是处于一个增长趋势之中的；（2）在增长型的经济体系中，经济社会的供给与需求在长期趋势上呈现上升模式，并且新一轮的循环峰顶往往高于上一次的水平，而在衰退中则正好相反；（3）在房地产的景气阶段，房地产开发商和贷款银行的过度乐观通常会使房地产供给的速度超过需求速度，在不景气的阶段则正好相反。

二、影响我国房地产经济周期波动的因素分析

（一）内生因素。

内生因素包括消费品价格、收入水平、政策法律以及对市场预期的变动等，这些因素都会促使房地产需求总量受到影响。同时，房地产的供给总量也会在技术、劳动、资金管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩。而供求总量和结构任何一方面出现严重失衡，房地产经济都需要进行调整，继而引发房地产经济的波动　。

（二）外生因素。

外生因素包括财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等，这些都是具有明显周期性质的宏观政策因素，在短期内对房地产经济运行状况的影响是较为显著的。这是因为，房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，而在经济发展的不同阶段，房地产业的发展水平有所区别　。此外，还包括地震、洪水等自然灾害，战争、等随机因素。

三、我国房地产经济周期与宏观经济政策的关联和协调

（一）改善房地产产品的供应结构。

针对目前的住房供应体系结构仍不合理，房地产供应市场与房地产需求市场极不平衡的情况，要引导市场形成一种梯级消费，严格控制别墅供给，适当降低偏大户型、高价位、高配置的高级公寓建设比例，提倡建设中小户型、中低价位普通商品房　。建立健全住房保障体系，发挥政府在解决中低收入家庭住房问题中的主导作用。保持合理的住房投资规模，切实调整住房供给结构，合理引导住房建设和消费模式。

（二）合理规制房地产产品价格。

价格是房地产经济领域中尤为突出的一个因素，而且它对行业内其他因素具有关联性的影响，运用价格规制对市场经济的稳定发展具有不可或缺的意义。作为宏观调控部门，政府应当对各个时期的房地产经济行为做出评估，以判断其与市场经济发展的协调程度。而借助政府的价格评估与指导，有助于使房地产商品价格回归理性，维护行业和市场秩序。

（三）规范土地政策。

在对待房地产发展的问题上，需要通过对土地市场监测分析，总结一定时期我国土地市场运行的总体情况和态势。分析存在的问题并提出相应的对策、建议，为建立土地市场快速反应机制提供科学依据。而且还要规范土地市场，对违法行为进行严厉查处和坚决打击，严格执行相关法律法规的规定，以遏制由于土地投机而导致的地价上涨进而引发房价快速上扬、房地产投机增加的局面。

四、结束语

房地产业的发展要符合市场需求，要与相关行业进行有效的关联，获得更大的发展空间。现阶段，由于房地产需求稳中有升，房地产业及相关行业的发展空间增大，但是由于引入了强劲的国外竞争对手，新增的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能，对国内同行来说，竞争压力增加，而作为弱势企业的弱势项目来说，对手的强大和增多，将使其更显弱势。因此，对房地产经济周期与宏观经济政策的关联性进行分析和实践是十分必要的。

（作者单位：平煤神马建工集团有限公司建井一处）

注释：

闫新红，艾燕.　论房地产经济与市场经济发展的协调.现代商业，2009（1）：249-251.

王正才.　我国宏观经济与房地产经济.　中国管理信息化，2010（11）：27-28.

刘昕玮.　新经济形势下对我国房地产经济的理性思考.　赤峰学院学报（自然科学版），2010（2）：109-110.

宋志勇.　房地产经济周期与我国房地产宏观调控政策审视.　特区经济，2009（7）：287-289.

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一季度国内生产总值同比增长8.1%，居民消费价格上涨3.8%；工业生产平稳增长，结构调整积极推进，农业生产形势较好，夏收作物长势好于常年；进出口贸易基本平衡，财政金融平稳运行，全国公共财政收入增长14.7%；城镇居民人均可支配收入和农民人均现金收入扣除物价因素后实际分别增长9.8%和12.7%。总的来看，我国经济的基本面是好的，经济增速处于合理区间；宏观调控政策具有较大回旋余地。国家统计局数据显示：一季度全国国内生产总值(GDP)107995亿元，同比增长8.1%；公共财政收入29976.25亿元，同比增14.7%；城镇居民人均可支配收入增长9.8%。国内生产总值GDP增速连续五个季度下降。一季度，全国国内生产总值(GDP)107995亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%。

【解读】一季度GDP的增长速度为8.1%，出乎不少人的意料，此前，多家机构均预测增速在8.3%~8.5%之间。这也创下2009年二季度以来新低。从数据看，GDP同比增长速度连续5个季度下降。国家统计局新闻发言人盛来运表示，今年定的目标是增速7.5%，因此无论从自身目标还是从世界范围看都是比较高的增速。国民经济运行缓中趋稳，继续保持了适度较快增长。

城镇居民收入居民可支配收入6796元同比增14%。一季度城镇居民人均总收入7382元。其中，城镇居民人均可支配收入6796元，同比名义增长14.0%，扣除价格因素实际增长9.8%。

【解读】居民收入增速比去年要快，这是好的现象。虽然经济增长速度出现了回落，但还是处在适度较快增长的区间。就城镇居民收入来讲，去年以来政府出台了不少增加工资、提高收入标准方面的措施，这对今年一季度还有滞后的影响，个税起征点的上调，也利于居民收入的增加。

尽管一季度居民收入增速较快，但是从今后一个时期来看，城乡居民收入继续保持较快增长的难度加大，尤其是农村居民，农产品价格不可能老是按照前两年的速度涨，农民工的工资率也不可能按照近几年10%以上的速度增加。中国经济是否存在滞胀？一季度GDP增速8.1%，CPI上涨3.8%，CPI的抬头和GDP的回落超过预期，有些经济学家担忧中国经济可能会进入滞胀时代。现在既不存在滞也不存在涨。今后一个时期，经济保持适度较快增长的可能性是比较大的。

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关键词：市场经济；房地产；价格因素；调控政策

中图分类号：F713.5 文献标识码：A 文章编号：

自从1998 年在全国范围内取消“实物分配福利房”的房屋制度以来,我国房地产业进入了完全市场化、社会化阶段,并得到了快速的发展。本世纪的前十年,我国的房地产开发投资总额保持了年均25 %以上的增长速度。由于市场经济不够成熟,房地产制度不健全,房地产的过热投资，导致房地产价格一路飙升,各地出现房地产投资热、炒房热,过多的银行贷款卷入到房地产市场中,使房地产市场更是一发不可收拾。十一五期间,部分大中城市房价又出现较大幅度的上升趋势,带来了一系列负面的影响。因此,制定并出台相应的政策，对房地产市场价格的影响,对引导房地产业健康发展,避免盲目投资、资源浪费,实现经济社会的健康可持续发展等都有着十分重要的意义。

一

在房地产需求体系中,对房价产生影响的因素主要有以下三个方面。

(一) 房地产需求体系中价格影响因素

1.基本的需求和支付能力。在住宅的需求体系中,住宅需求是购买欲望和支付能力的统一,没有购买欲望或支付能力,都不能形成有效需求。我们采用城市居民人均年可支配收入和城市常住人口,作为影响本区域房价因素的考核指标。

2. 国家政策影响提供的支付能力。我们国家的住房公积金体系,促进了住房制度改革,加快了城镇住房建设,改变了住房消费观念,增强了个人住房消费能力,所以在城市居民购买所需住房时,公积金的使用起到了非常重要的作用。从住宅需求角度来讲,这体现了购房者的购买支付能力。而个人住房公积金贷款利率的变化,反映了个人住房所需支付金额总额的变化,反映了住房需求系统中购房者支付能力的变化。因此我们采用个人住房公积金贷款利率作为房地产需求体系中影响房价的考核指标之一。

3. 房地产租赁市场。作为房地产销售市场并行存在的市场,房地产租赁市场的变化同时对住宅的销售产生着非常重要的影响。城市房地产的租赁价格也应作为房产需求体系中影响房价的考核指标之一。

(二) 房地产供应体系中价格影响因素

在房地产供应体系中,成本的高低影响房地产商利润空间和资金的融贷承受能力；在住宅的供应体系中供应成本是决定住宅价格的基本因素,在一定程度上决定住宅价格的变化。从住宅供给价格角度来看,住宅价格的变化可具体化为住宅价格各组成部分的变化。这里我们以城市年度土地交易价格、商业贷款利率、建材等成本价格指数作为在住宅供应层面上的影响房价波动的考核指标。

(三) 房地产价格的国家政策影响因素

房地产价格与成本构成表明,房地产市场存在利润不合理的行为,如何对房地产市场进行有效的价格遏制,保持开发商合理的利润水平,使房地产市场回归理性,需要对价格实行管制。价格管制是指政府采取不同形式对房地产市场的生产要素及其产品价格水平、价格变化、价格结构和价格行为进行的规定或者限制。国家政策监管可以影响房地产系统中的各个方面,对价格产生影响的途径进行管制,以达到控制价格的目的。

二

房地产市场的健康有序运转,是建设社会主义和谐社会的重要保障。政府政策对房地产价格有着重要的影响,有必要通过合理的政策调整,保障房地产业的可持续发展。政府应在以下几方面采取积极措施。

（一）要加强国家对房地产价格的指导

我国房地产商开发房地产的利润率达到20－30 %左右,而发达国家一般不超过10 % ,这是与社会主义倡导的共同富裕原则相背的。更主要的问题是,房地产业巨大的利润,不仅导致了房价的虚高和投机盛行,也影响了资源的优化配置和和谐社会的构建。因此,房地产作为一项大产业,国家应对其加以严格控制,尤其是在价格方面,各地应制定相应的指导价格,房地产开发商的销售价格应以此为依据 ,从而规范房地产价格,降低房地产行业利润率,向消费者让利。

（二）要充分发挥好各级政府的监督指导作用

房地产市场出现的许多问题,很多情况是中央有政策，地方政府为了自身利益而对中央政策进行“变通”，可能的结果中央的政策执行不力。因此，应正确处理好中央和地方的关系，中央应在充分重视地方政府利益的同时，加大对地方政府的监管和引导；地方政府也要注意社会整体利益和地方利益相结合，本着对人民负责的态度推行政务公开制，切实贯彻中央的政策法令。同时，由于市场失灵的存在，各级政府应该充分发挥作用，注重市场与政府的互补，充分发挥政府的宏观调控能力。

（三）要以强有力的政策抑制房地产投资过热

我国在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面，不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益，针对这些情况，国家不仅要在交易税方面进行规范，还应该对购房者的购房资格进行限制,加大经济适用房建和廉租房供给的保障，真正发挥城市房地产的住房保障功能。

（四）应该将房地产政策上升为法律

如可以制定相关法律，明确对二手房征收出让所得税，以有效抑制房地产投机行为。同时，可以考虑制定相关措施，对银行提供的贷款，按不同贷款对象规定不同的利率水平，既可以保障低收入者购房贷款的需要，也有利于遏止开发商和炒房行为，降低房价，充分保障弱势群体的利益。此外，要对一些可以固定的政策，及时将其上升为法律，以加大执行力度和效率。

房地产业是国民经济发展的重要产业，是事关民生的重要产业；房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。我国房地产价格的不稳定和持续上涨危害了我国经济持续、快速、健康发展，其原因是多方面的，因此，党和政府应该采取区别对待的宏观调控政策，可以从土地入手，公开土地信息，确保合理安排土地供应，抑制地价的过快上涨；加强房地产信贷的监控，充分利用利率等货币政策抑制房价上涨的功能。防止局部地区的房地产泡沫的蔓延，保证房地产市场的和谐发展。

参考文献：

[1]贺菊煌.取消价格补贴对价格系统影响的定量分析方法[J].数量经济技术经济研究,1985 （2）.

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关键词：地方政府行为；管理体制改革；县域经济发展

一、地方政府在国家整体经济发展中的重要作用

从我国的行政区划来讲，地方政府与中央政府的关系是隶属关系，并对中央的政策精神进行上传下达，执行中央的各种经济政策，并努力实现自身特色经济的构建。从作用上来看，地方政府在国家整体经济发展中的作用主要体现在以下几个方面：

1、地方政府是国家整体经济发展中的重要组成部分

由于我国的整体经济是由多个经济区域组成的，每一个经济区域中都包括了各级地方政府，从根本上讲，地方政府是国家整体经济发展中的重要组成部分，如果没有地方政府的大力支持和协调，国家的整体经济发展很难得到快速的推进，也就谈不上快速增长。

2、地方政府促进了国家总体经济政策的贯彻和执行

由于地方政府的积极作用，国家的总体经济政策在地方得到了良好的贯彻和执行，并取得了积极的成果。从目前经济发展来看，许多经济政策都是依靠地方政府不折不扣的推进来完成的。所以，地方政府在国家的经济发展中正扮演着越来越重要的角色。

3、地方政府的发展，推动了国家整体经济的增长

由于地方政府是国家整体经济的重要组成部分，因此地方政府的发展推动了国家整体经济的增长，实现了区域经济发展带动整体经济发展的局面。因此，我们在理解地方政府作用的时候，要看到其为国家整体经济做出的巨大贡献，我们要积极的发挥这种积极作用。

二、影响地方政府经济行为的原因分析

1、利益因素

人们进行经济活动的目的就是为了获取经济利益， 各经济经营者运用自身掌握的物质、经济条件， 通过经济活动的实践获得相应的物质利益， 这是经济运行的重要动力机制。同样， 地方政府作为地方特殊利益的代表机关， 也存在着自己相对独立的经济利益， 存在着追求政绩的政治利益， 同样是在面对各种经济环境中根据比较利益原则去调节自己的经济行为。

2、权力因素

地方政府作为中央管理地方事务而设置的下属行政机关， 中央政府拥有许多对地方政府的管辖控制权。地方政府的这种行政隶属地位决定了地方政府经济行为具有某种程度的被动性、服从性， 中央政府经济行为则具有一定的主导性、权威性。这主要表现为地方政府必须执行中央政府的政令， 推行中央政府的政策， 并且中央政府有权监督地方政府的工作， 有权纠正地方政府不适当的行为。

3、信息因素

如果说利益因素使行为者愿意有所作为， 权力因素使行为者能够有所作为， 那么信息因素则可以决定行为者怎样作为， 决定行为的效果。在满足利益因素与权力因素的条件下， 行为者能否对外部环境作出反应，反应的速度与效果如何， 就完全取决于行为者能否得到事件变动的信息以及接受信息的速度和信息的可靠性程度。

三、我国地方政府经济行为的特点分析

从上面的分析可以看出，地方政府在经济发展中受到一系列客观因素的制约，但是这并不能影响地方经济行为发挥其正常的作用。从目前地方政府的经济行为来看，其特点主要表现在以下几个方面：

1、地方政府的经济行为必须在中央经济政策的总体指导下发挥作用

从目前地方政府的经济行为来看，不管地方政府的体制改革如何进行，都必须在中央经济政策的总体指导下才能发挥作用，任何脱离中央经济政策的行为都是不合适的。这就为地方政府的经济行为和体制改革指明了发展的方向，使地方政府的经济行为更加明确。

2、地方政府的经济行为促进了中央经济政策的改革

地方政府的经济行为在某些时候是中央经济政策的一种探索，可以从结果上为中央经济政策提供结果反馈，为中央经济政策的改革提供素材和思路，使中央经济政策进一步丰富和完善。所以，地方政府经济行为的一个特点就是为中央经济政策的改革起到了促进作用。

3、地方政府的经济行为为中央经济政策的制定提供了基础的依据

通过对地方政府经济行为的分析，以及经济发展结果的判定，中央经济政策会适当的做出调整。在这一过程中，地方政府的经济行为为中央经济政策的制定直接提供了基础的依据，起到了关键作用。因此，地方政府的经济行为在中央经济政策中扮演着越来越重要的作用。

四、如何优化地方政府行为推动县域经济发展

在地方政府的经济发展中，县域经济是重要的组成部分，如何优化地方政府行为推动县域经济快速稳定发展，已经成为了目前我们研究的重要领域。从目前地方政府的经济行为来看，要想有效优化政府行为推动县域经济发展，就要做好以下几方面的工作：

1、合理对地方政府进行分工，明确县级地方政府职责

要想努力推动县域经济快速发展，就要在地方政府的经济行为中，对工作任务进行分工和细化，明确哪些职责由县级政府负责，哪些职责由上级政府负责，明确了权利和责任之后，县域经济的发展将更有着力点，更有利于县域经济的整体发展。

2、 县级地方政府的经济行为要跟随国家的宏观调控而随之调整

在县域经济的发展中，县级地方政府的经济行为必须要和国家的宏观调控步调一致，必须要紧紧跟随国家的经济政策而行，只有这样，县域经济才能保证正确的发展方向，才能在发展中突出自己特色，及时在发展中做出调整，保证与国家政策的一致性。

3、地方政府应进一步规范经济行为，并构建县域经济体系

目前县域经济已经成为了整体经济发展中的重要元素，县域经济发展的速度关系到了区域经济及总体经济的发展。从目前来看，县域经济应在规范经济行为的同时，努力构建县域经济体系，使县域经济能够形成良好的整体架构和系统发展，提升整体发展质量。

五、结论

通过本文的分析可知，地方政府在国家整体经济发展中具有重要作用，我们在发展县域经济的时候，必须及时优化地方政府行为，通过一系列的改革措施，保证地方政府的经济行为准确有效，为县域经济的发展提供有力的支撑。所以，我们要认识到地方政府经济行为的重要性，要保证地方政府的经济行为符合国家的总体经济政策，并在中央政策的指导下实现改革和优化，最终实现推动县域经济发展的目的。

参考文献：

[1] 张茂才；；加快县域经济大发展 促进转型跨越迈大步 [J]；前进；2011年09期

[2] 吴志远；屈超；；县域经济发展中的金融功能异化问题探讨—以江西为例 [J]；四川行政学院学报；2011年03期