文化旅游地产规划范文
时间：2023-11-02 18:04:11
导语：如何才能写好一篇文化旅游地产规划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
随着贵州旅游业的深入开展，贵州屯堡文化旅游地产的投融资博弈与金融风险管理势在必行。
（一）贵州省开发屯堡文化旅游地产投融资博弈进行金融创新的必要性
贵州省对屯堡文化旅游区的开发，涉及到贵州省西南安顺地区一个方圆200多里的大明王朝古代汉族群体，被誉为“明代军屯文化活体博物馆”的――贵州省屯堡文化旅游区。贵州省在明朝建省前后，朱元璋把当时京城南京和安徽省凤阳地区一带军民调往现在的贵州安顺地区开辟了200里的军屯、民屯和商屯，至今保存尚好的屯堡村寨有天龙屯堡、九溪和云峰八寨等十几个，从金融角度分析具有旅游资源形态。对贵州省开发屯堡文化旅游地产投融资博弈进行金融创新，有助于我省的新农村建设和我国大西南民族地区经济社会的和谐发展，有助于我省农村金融风险管理及农村金融风险控制，意义非常重大。
（二）贵州省开发屯堡文化旅游地产投融资博弈创新的可能性
贵州屯堡文化旅游服务业是国内顶级、国内唯一性和国际一流的旅游资源。贵州屯堡文化游目前暂时是短线旅游商品，可以采用黄果树瀑布游加长到达屯堡文化旅游带的营销模式，迅速形成短线快速启动，贵州屯堡文化旅游区未来可以进行短线旅游产品和黄果树瀑布游等长线产品旅游运作相互结合的旅游支撑结构，这对贵州省的产业转型和旅游事业的大发展，意义重大，实在是可喜可贺。因为贵州西线旅游市场发展较早，贵州屯堡旅游的游客量有一定保障，仅2010年第一季度黄果树的游客量就有15万多人次，黄果树瀑布2010年将有约0.6亿元到1亿元人民币的门票收入。考虑到产品的互补性，贵州屯堡旅游区的市场具有非常有利的条件。但是，贵州屯堡文化资源，特别是高品位一流屯堡文化旅游资源的开发具有很高的难度，需要进行文化内涵的深度挖掘，升华提炼项目开发理念，通过产品策划、游憩方式设计来打造市场核心吸引力。只有开展金融服务业创新，将游憩方式、游线结构、收入模式、营销方案、政府政策与管理、企业运作商业模式等相互衔接配合，落实到实际的屯堡文化旅游地产建设融资博弈与经营信贷博弈之中，才能达到顺利开发的目标。这是一个系统工程，前期工作，要求高水准的专家团队、旅游运营经验及建筑景观艺术设计高手的通力协助。贵州屯堡文化旅游资源是极具吸引力的高品质旅游吸引物，因此，具备成为国际一流的旅游目的地的可能性和条件，贵州屯堡文化旅游大有可为，值得金融机构大力扶植和大力开发。
二、贵州屯堡文化旅游地产的投融资博弈与金融风险管理的政策选择
为了促进中国西部大开发在西南民族地区的腹地贵州省屯堡文化旅游地产建设中加强投融资博弈的因子，促进贵州省金融效率的提升，建议试行如下的金融服务政策和金融风险管理措施。
（一）建议设立贵州省屯堡文化旅游地产风险基金（Venture Capital）
贵州省屯堡文化旅游产业风险基金的资金来源，可以申请文物保护单位资助的资金，例如，申请乡村旅游的资金，申请旅游小城镇的建设资金，申请旅游国债等等。贵州省和安顺市应运用好贵州省屯堡文化旅游地产风险基金的示范带动功能，加强对旅游地产投资的宏观调控，遵循科学规划，合理发展，循序渐进的原则，吸引多种民间资金投入，建设好贵州屯堡文化旅游区。
（二）贵州省旅游业金融服务业集中投入贵州三大旅游品牌的建设
贵州省近年来旅游地产主要突出了三大品牌：第一品牌是夏季贵阳避暑，广告用语是爽爽的贵阳。第二品牌是冬季贵州的温泉旅游。第三大品牌更加突出了贵州独一性的特色：贵州是中国唯一保存完好的明代屯堡之都。贵州省要加大对三大旅游品牌的地产开发，利用金融制度的完善及管理，严格控制贵州三大旅游品牌外的大项目的旅游地产投资。
（三）银行对贵州屯堡文化旅游投融资要与绿色碳基金挂钩
贵州屯堡文化旅游业是绿色产业，银行对屯堡文化旅游地产的信贷符合低碳金融的要求。银行等金融主体对旅游地产投资和融资应循序渐进，合理投放，贷前审慎，贷后监控，强化绿化面积和造林固碳的要求，确保旅游贷款的安全和质量，银行对贵州屯堡文化旅游投融资要与绿色碳基金挂钩，增加碳信用，利用国际国内碳交易市场套利避险。
（四）加强银行等金融机构与贵州各乡镇基层政府的金融等信息沟通
贵州屯堡文化旅游地产金融博弈的风险管理需要加强与地方乡镇政府的联系与沟通，保证银行信贷资金的安全。加强贵州屯堡文化旅游市场分析，指导投资决策。为了保证投资安全，保证贷款资金的如期收回，金融机构应注重加强市场分析，用以指导投资人的决策，防范金融风险。一是各级银行要切实落实贷款抵押担保手续，并密切关注借款人和担保人的经营状况，贷款一旦出现风险，应及时采取相应措施保证资金回收。二是严格执行项目资本金制度，对在建旅游工程不得随意追加投资。最后，对已经形成的不良贷款项目，银行要认真分析贵州旅游业不良贷款的形成原因，加强与政府有关职能部门的沟通，取得政府部门积极协助银行等金融主体对屯堡文化旅游贷款项目的管理。在内控上，要制订具体的回收、盘活或处置方案，适时跟踪，注意监控，逐步压缩不良贷款存量。
（五） 开展贵州屯堡文化旅游地产的资产证券化
加快贵州屯堡文化旅游地产的资产证券化的进程，提高银行与其他投融资主体的资产的流动性，这是贵州省屯堡文化旅游地产投融资博弈与金融风险管理的题中应有之义。若能在近期有计划、有步骤地开展旅游房地产资产证券化业务，将使银行等投融资的金融主体多年来沉淀在贵州旅游业的庞大资金得以盘活，从而缓解投资风险和融资风险，并促进贵州旅游资产的良性发展。打造高品位一流的“贵州屯堡文化旅游区”，需要金融业制度创新，确保银行等金融主体的金融利润和金融增值的实现。成功地把贵州屯堡文化旅游地产的金融博弈和金融风险管理打造成贵州金融服务博弈的典型案例和金融博弈的经典传奇。
篇2
【关键词】 旅游地产； 度假旅游； 城市形态；
随着经济的发展和城市化进程的发展，传统的旅游式也在悄然发生改变。首先，城市人口的增长和生存环境的变化使得人们对于旅游的兴趣更高；另一方面，随着经济能力的提高，消费者的旅游方式也在发生变化，不在以普通的观光旅游为主，对以休闲、自然、健康为理念，集娱乐、养生和度假等多功能于一体的休闲式旅游更感兴趣。作为度假式旅游的最佳载体――旅游地产应运而生。这里所指的“旅游地产”，以旅游作为开发主导，综合旅游地产和产业地产驱动的大型复合度假项目或者大型区域经济开发，同时，旅游和产业之间是相互转换、相互影响和相互驱动的。目前国内的旅游地产，通常指的是以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套为主要特征的具有一定主题的房地产项目，它通过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等多种功能于一体的大型旅游休闲空间。国内主流的旅游地产开发，其本质是房地产开发，而旅游是其依附体，通常旅游资源是为房地产服务。与此同时，由于国内大型区域开发经常遇到障碍，产业布局也在不断地发生调整和升级，旅游地产通过自身以及通过旅游而衍生的相关产业也在不断地影响着着地区开况，而其与房地产和旅游业之间，也是相辅相成，我们称之为大旅游地产。
一、烟台市城郊旅游地产发展的必要性与可行性
烟台市城市发展战略定位：连通中日韩经济的前沿，环渤海湾地区的核心城市之一，山东半岛地区的中心城市之一。作为“山东半岛蓝色经济圈”的核心成员，烟台的战略定位将促进其从单一的制造基地，向制造业、服务业兼具的综合型城市转型。烟台历来是我国北方重要的海滨旅游度假胜地，通过进一步完善交通基础设施建设，其作为山东省东部海滨旅游带和环渤海旅游协作区交通枢纽和客流集散地的功能将得到进一步强化。烟台在未来的发展中应形成以山、海、城、文化和历史为特色的国内外知名的旅游度假中心。
由于受城市规划区范围的限制且缺少对自然景观资源合理利用的专项规划，对此方面的管理出现了空白和漏洞，导致了近几年一些单位和企业家大规模的以租赁方式为主的圈山、圈地运动，城市建设也在模糊的管理中吞噬和破坏着这些不可再生的自然生态资源。如芝罘岛上大规模的纯商业性的地产开发和一些机关企事业单位的办公征地运动，很多山体、沿海河湖岸线被不合法或不合理占用等。
发展城郊旅游地产对促进大烟台城市圈的形成和繁荣具有重要的战略意义，其必要性表现在以下两个方面：首先，发展城郊旅游地产，是运用市场手段来促进烟台市建设的有效途径。烟台市在实现城乡一体化过程中存在一些障碍，例如：过分使用行政手段，造成同一地区内城市化程度的差异，形成“城中村”现象；由于人们留恋中心城区的“都市情结”，导致热门地段过分拥挤；郊区还有不少发展比较滞后的农村地区，制约了中心城区的进一步发展等。利用旅游地产的产业聚集效应能够消除或者减少这些障碍。旅游地产是旅游业与房地产业的结合体，旅游业的发展能聚集多种产业，吸引人气，缩小城乡收入差距，而房地产建设则能迅速改变郊区面貌，加快郊区城市化建设进程。其次，发展旅游地产是提升城市的国际形象，打造旅游名牌的重要措施。目前，烟台尚缺成熟的、高品质的、大规模综合性旅游地产项目，大多数的风景区仅仅能满足人们观光式旅游的需求，而未能满足人们吃、住、行、游、娱、购为一体的度假休闲的需求。因此，打造一个具有区域影响力的旅游地产新亮点是提升烟台城市形象的有效途径。
烟台发展城郊旅游地产是可行的。烟台拥有重要的地理位置，濒临大海、海岸线曲折绵长、历史悠久、文化丰富，是中国北方重要的海滨旅游胜地。低山丘陵为主的地貌特征与海洋、海岛风光相辅相映，冬无严寒、夏无酷暑、风光秀丽、气候宜人，拥有良好的自然生态环境，使烟台具有开展海滨、山地休闲度假的先天条件。
烟台市地处山东半岛中部，海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。泽山、艾山、罗山、牙山、昆嵛山等构成，山体100-300岩组成，海拔在500米交鲨丘陵区分布于低山区周围及其延伸部分，山坡平缓，沟谷浅宽，沟谷内冲洪积物发育，土层较厚。烟台市域降水较充沛，空气湿润，气候温和，低山丘陵自然植被生长良好，形成优越的生态基础。
烟台市作为山东半岛与辽东半岛的交流门户和港口城市，烟台与经济圈中各成员之间经济交流与合作不断加强，实现优势互补，良好的合作氛围与大区域的发展机遇，为烟台市提供了良好的发展环境。另外，烟台是山东省东部海滨旅游带中（青岛、烟台、威海、日照）的重要城市之一，在环渤海旅游区中的地位和作用也是十分重要的。
经济方面，2010年全市实现生产总值（GDP）4358.46亿元，按可比价格计算，比上年增长14.1%。其中，第一产业增加值334.49亿元，增长3.5%；第二产业增加值2566.49亿元，增长12.1%；第三产业增加值1457.48亿元，增长20.3%。第一产业增加值占生产总值的比重为7.7%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为58.9%，下降1.2个百分点；第三产业增加值比重为33.4%，上升1.3个百分点。人均生产总值62264元，增长14.5%。从经济实力上讲，烟台市完全有能力发展旅游地产，为全市的发展作出新的贡献。
可以看出，烟台市城郊旅游地产发展是具备必要性与可行性的。
二、以解甲庄项目为代表的烟台城郊旅游地产发展及其存在的主要问题
旅游地产在烟台的发展还处于起步阶段，解甲庄项目作为烟台较早开展的旅游地产项目，其发展现状和存在的问题很具有代表性。本文选取解甲庄项目为例，通过对其发展中主要存在问题的剖析来引出对烟台旅游地产发展的思考。
解甲庄项目位于烟台市东南方向，规划范围北临山路，东至莱山区行政边界，西依规划烟海高速，南至辛安河，规划总占地面积约26.66平方公里。约7平方公里用于原生态保护，8平方公里用作城乡统筹，建设用地仅5平方公里，仅占规划范围的25%。
按项目南北两山夹一河的谷地地形，以辛安河为界，分为南北两大片区。
北片区：约10平方公里，以解甲庄街道所在地为中心，构建新型城镇化示范区、打造度假目的地型新市镇。
南片区：约10平方公里，依托辛安河、围子山、朱柳河等生态资源，打造生态保护示范区、高端养生度假目的地。
项目的功能布局由“一心两片五大组团”即西北部的运动休闲组团、中部的城市中心组团、西南部的渡假休闲组团、西北部的渡假休闲组团、南部的商务休闲组团构成。
整个项目开发周期需6年，分为三阶段。
第一阶段：首先开发中心区的居民安置房，进行道路建设、景观打造等，开发运动小镇一期。
第二阶段：启动中心区尚书府主题酒店、尚书府博物馆、中国院子等，提升中心区价值。打造北片区运动小镇二期，开发南片区山地休闲运动公园一期、打造野奢酒店和生态型企业休闲会所群一期、休闲农庄群。
第三阶段：开发世界葡萄酒品鉴中心、世界葡萄酒庄群，打造葡萄河谷，酒庄群及商业及配套住宅。
最终，将解甲庄项目的各类资源整合，与政府共同打造论坛、节庆、活动以及建设尚书府酒店、世界葡萄酒品鉴中心等文化项目，通过持续不断的营销活动，提升区域价值。
然而，存在的问题也比较突出，主要在以下几个方面：
1、文化主题不够突出，个性不够鲜明
项目开发的在过程中，往往需要确定项目的开发主题，主题既是精神性的，也是指导性的。解甲庄项目在主题定位上，有其独到之处，但是文化主题上略显杂乱，尚书府为代表的中国传统文化主题与以葡萄酒庄为代表的西方文化并置，使得项目有大杂烩的嫌疑。
2、管理经营模式不善
在旅游地产开发的过程中，旅游地产开发者通常要平衡三方关系，一是政府，二是民众，三是自身。各个主体的利益点不同，对于政府而言，关注的是土地资源的有效整合与利用；对于民众而言，关注的是旅游区域娱乐、休闲和配套设施，而对于开发商自身而言，重点是项目盈利和品牌塑造的问题。解甲庄项目至今仍未表现出实现“三赢”的实际行动，面对巨大的经济压力，仅在纸面上做文章，是不可行的。
3、缺乏有效的资源利用率且仍未完全摆脱传统的观光的模式
解甲庄项目的开发主体依然是地产开发，核心盈利依然是房地产项目。旅游资源更多的只是作为概念存在于项目的整体开发过程中，此模式无法充分将区域旅游资源有效利用，提高资源价值。而且，真正做到观光旅游到休闲旅游的进步，解甲庄项目仍然只停留在概念上。
三、烟台市城郊旅游地产发展的影响
首先，烟台市城郊旅游地产发展对烟台自然地理环境以及旅游资源具有整合意义。
烟台市青建解甲庄项目总体策划与概念性规划整理利用了该地段生态休闲旅游度假资源，形成整体平台，提供一个生态可持续的旅游发展计划。通过尚书文化之旅、浪漫葡萄之旅、会议节庆之旅等等项目的设立，综合利用了本地的自然环境因素以及旅游资源，同时对于文物古迹的保护和开发利用进行科学的规划，减少对文物的破坏，并达到保护的作用。该项目对环境及文化遗产保护规划有着具体的措施，如辛安河水源地保护、尚书府文化遗产保护等。
第二，烟台市城郊旅游地产发展对烟台社会经济发展有积极地推动作用。
解甲庄项目不仅仅是作为烟台第三产业中的重要一环出现，而且直接影响着烟台市的第一产业和第二产业的发展。推动了旅游业的发展，提高了当地的消费水平，从而促进产业结构的进一步升级。该产业中包含的部分房地产项目也带动了当地经济的发展，同时又该产业引发的失地农民职业安排等方面对城市的经济结构有重要的影响。
第三，烟台市城郊旅游地产发展对烟台市城市文化特色的影响。
烟台的“仙文化”、“食文化”、“酒文化”、“产业历史文化”等特色文化复合形式是烟台的宝贵财富。青建解甲庄项目整合了在该区块的生产习俗、等方面有方面的文化因素，并使之焕发新的色彩，形成特色休闲度假场所。在沿袭烟台市本土文化的基础上，完善了烟台市城市文化的发展和烟台市文化产业的构成。如尚书府文化遗产保护成为烟台市文化产业的重要一环。
第四，烟台市城郊旅游地产发展积极响应国家发展政策，为烟台市城乡统筹和城市化进程作出贡献。
解甲庄项目从组织开发，到制定赔偿方案，该项目都积极考虑到当地失地农民问题。在城市化进程中，解决城市化进程带来的负面影响，如失地农民的就业问题等等。从城乡统筹角度出发，探索城乡二元经济结构转换，通过发展高附加值的休闲农业、多元安置、集资入股、就业培训、社会保障等多渠道，确保农民失地不失业、失地不失权、失地不失利，完成撤村并居和农民市民化工程，成为新型城镇化示范区。
该项目是一个系统性的项目，从基础策划到设计构思，再到运作过程，我们可以看出这是一个十分复杂的大系统。这一系统内要关注的问题是生态保护、城乡统筹、休闲度假、文化旅游等方面。我们可以看出，这一项目是一个典型的生态休闲旅游度假项目，关注生态，体现休闲旅游度假的特色，同时又关注城市形态建设，考虑到城乡统筹、城市化进程、社会主义新农村建设等各个方面。
通过对这些问题的关注和解决，解甲庄项目实际上完成了对烟台市城市形态发展的积极响应。不仅成为烟台市城市形态的重要组成部分，同时也为我们的城市发展，特别是城乡结合部的发展带来了一个新的模式。
【参考文献】
[1]胡浩．大都市旅游房地产发展与布局研究[M]．北京：中国财政经济出版社，2006．
篇3
中国是旅游资源最丰富的国家，伴随着旅游业的快速发展，旅游地产作为房地产行业中的一个新兴市场，是市场细分与深化的结果。巨量资金的旅游地产投资，势必要求强有力的营销，吸引顾客，回收资本，创造利润。
旅游天然就是体验，谈到旅游地产的营销，旅游地产体验营销为企业提供了一种全新的营销模式，体验营销的最新模式即为品牌化。许多消费者认可品牌，许多商家，包括旅游地产，更是全面推动和实现品牌化效应。
长白山国际旅游度假区，是万达集团在东北地区开发的第一个旅游地产项目，万达集团对旅游投资地的选择最重要的前提，是要看这个地方是否具备把简单的旅游要素用更强有力的手段组织在一起，并形成一个更加有影响力整体的旅游地。
万达长白山旅游地产项目，就要打造旅游目的地品牌效应。为此就要从战略的高度进行策划和实施，进行系统化的游客体验产品的开发和设计。旅游企业着力塑造的游客体验产品应该是经过精心设计和规划的，应具有稳定性和可预测性。
一、基于顾客感知的万达旅游地产品牌属性和规划
旅游地品牌得以存在和发展的重要物质基础，即其自身的特点和独特的属性。那么基于顾客感知的万达长白山旅游地产的品牌化属性就是通过旅游地产带动旅游目的地发展。
旅游地品牌之所以能够吸引顾客，不仅是旅游地品牌的一系列属性，旅游地品牌属性本身并不是顾客要购买的，顾客要购买的是旅游地品牌给顾客带来的诸多利益。这些利益包括功能利益和情感利益。万达长白山项目既考虑顾客的追求利益和愉悦的感知，也融合了自己的利益追求。正因为如此，万达旅游地产整个发展模式也决定了项目的建设规划。整个长白山国际旅游度假区的规划其中很大部分是别墅区建设，酒店运营，商业租赁。这也表明，长白山国际旅游度假区也是在做高端的房地产市场，这与旅游目的地的市场人群是相对吻合的，也于顾客追求高品味的旅游感知相吻合。万达的旅游地产项目也要基于顾客的感知，来规划，来调整自己的开发进度和节奏。
旅游时代的重要特点是“以游客为中心”，现今游客需求的个性化越来越强，在这一价值实现过程，情感需求就占据了主导地位，操纵着旅游者的决策，“以情动人”也就成为旅游地品牌化的重要策略。所谓“品牌感动心灵”，正是品牌旅游地在“过剩”的旅游产品中脱颖而出，从而实现其旅游价值。
要实现旅游地品牌的价值，就必须对旅游地品牌进行形象规划。旅游地品牌形象规划有三个层次的内容，一是确定质量方针；二是定位理念形象；三是设计营销形象。旅游地品牌是一个属性――利益――价值的阶梯，其中定位口号传播的是旅游地品牌的属性，营销口号传播的是旅游地品牌的利益和价值，从消费者决策的角度看，旅游地品牌打动客源市场的不仅是它的属性，更在于它提供的利益和这种利益给旅游者带来的价值感。
二、基于旅游地产综合体的项目主题定位与形象
旅游品牌定位是根据旅游的目标市场需要、竞争状况和产品优势，确定其在旅游业中竞争优势的过程。品牌定位是一个复杂的系统工程，从品牌差异性、旅游产品的购买价值、传播媒体、经营管理以及技术和服务创新方面给予定位，目的是追求卓越服务、追求完善的服务。在整个品牌定位过程中，目标市场的选择是科学定位的前提和关键。根据目标市场旅游者的需要和动机，进行品牌形象设计，使消费者能选择其差异化的旅游产品。
形象主题是形成旅游目的地竞争优势的最有力的工具。万达长白山国际旅游度假区以冰雪运动为品牌，以体育娱乐服务业、生态休闲度假产业、商务度假服务业、旅游地产业为核心，以自然观光为主导，突出长白山森林生态魅力和北国冰雪风光。发展具有持续创新力、高科技设施和综合服务功能的现代化度假区。高等级的旅游综合体项目，使得万达长白山旅游项目有了高等级的品牌定位与形象。为下一步的高等级的品牌化做好基础。
三、不同旅游体验的旅游地产项目的开发与设计
旅游目的地景区的深度开发包括活动项目、接待设施、旅游服务、营销推广这四个方面。从深度体验中获得的极佳的感官和心理的刺激和体味是旅游者最想要的，也即旅游的本质需求。
根据前文有关顾客体验的类型，再针对长白山不同的旅游资源和开发资源，万达长白山旅游目的地旅游体验产品的定位和主题化的优化设计主要体现在以下几点：
①北区作为旅游新城服务区：包括行政中心、文化中心、教育体系、医疗体系、长白山万达广场、精品住宅。北区的教育体系包括四所幼儿园两所小学，一所初高中部中学，形成较为完整的基础教育体系。
针对目前北区景点质量相对低下，区域房地产市场容量有限等特点，需要加大北区作为长白山旅游集散中心的功能定位，适度减弱区域生活新城意向，丰富北区特色旅游度假项目（需要进一步研究市场以论证），增加区域旅游度假小镇意向充分利用区域自然资源（如温泉/水系）。
②体育休闲区：这里主要包括两个体育重点项目，滑雪场和高尔夫项目。万达长白山滑雪场是亚洲最大的滑雪场（43条滑雪道，满足举办冬奥会级别国际赛事以及中、初级滑雪爱好者的需求）；高尔夫项目则为国际顶级高尔夫团队设计的山地高尔夫和峡谷滨江高尔夫。
③星级酒店群：共规划9个酒店，客房数约3000间。首期将开工建设和投产使用有六星级的柏悦度假酒店、五星级的凯悦会议酒店、四星级的假日酒店和三星级的快捷酒店。所有酒店将依山而建，蜿蜒曲折，体现山地旅游度假风情。
④旅游小镇商业中心：旅游小镇位于长白山国际旅游度假区的中心，由滑雪服务中心、大剧院、商业街、娱乐中心、温泉洗浴中心、公寓式酒店及人工湖等设施组成。此外，加强旅游小镇的基础设施外观修缮，标识系统的美术设计也很重要。
四、总结
上述各类旅游体验产品的开发和设计，势必要遵循品牌自身特质的各项要求。具体包括旅游目的地提供的各类体验旅游产品质量、服务、环境、体验价值（文化内涵）标识系统等都要做到差异化，从而提高旅游目的地品牌形象的知名度、美誉度、忠诚度，为品牌营销、价值传递奠定基础。
参考文献：
[1] 谢彦君.旅游体验研究[D].东北财经大学.2005
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篇4
【关键词】景区规划；旅游发展；生态保护
近年来，中国的房地产业正处于结构性调整的关键时期，传统的房地产项目经历一个突飞猛进的发展阶段后，价格的上涨已经抑制了人们大量的购买欲望，在市场日趋饱和以及控制房双重压力下，为了寻求新的发展、寻找增加效益的新途径，房地产投资商将目光投向了旅游产业的发展项目，开始转战旅游地产的开发。旅游地产作为近些年来出现的一个新概念，主要是通过依托于自然风景和人文景观两方面的资源，并调整和完善现存的敏感的生态体系，达到经济和生态和谐统一的一种地产开发形式。旅游地产的发展呼应着经济发展与人们生活方式的需求，为旅游业和房地产业的深入发展开辟了新空间，理性的旅游地产规划设计有利于两大产业的良性互动。
一、景区旅游地产开发原则
景区规划必须以景区内的资源为主，并贯彻“保护、利用、保护”的方针，坚持以自然为主，景观协调，旅游地产开发要有特殊性、新奇感，又有天然性、艺术性、科学性、实用性和效益性，以促进景区自然保护与利用的协调发展。具体来说应遵循如下原则：
1、优先保护原则
任何旅游地产的开发，依托的都是景观和周围优美的环境，因此，开发必须以保护作为首要的出发点，在创造利益的同时，景区内的生态环境保护同样重要。
2、整体优化原则
景区规划不仅包括生物和环境条件的因素，同时还包括人类活动的社会、政治、经济条件。因此，景区规划是多因子、多层次的集吃、住、行、旅游、购物、娱乐为一体的综合产业开发，因此需要从整体出发、全面考虑、综合衡量，进而实现景区整体规划的最优化利用。
3、旅游地产开发与景区生态保护相结合原则
旅游地产开发是以景区所在地的自然资源和人文资源为主要的依据、依托条件为主的开发项目，要使旅游资源得到可持续的利用和发展，就必须加强对景区的生态保护。地产开发应服从生态保护，在景区生态保护的前提下进行地产项目开发工作，这也是景区规划的首要遵守原则。
4、特色原则
景区规划一定要有自己的特色，或依托于风景秀丽的自然环境，或依托于丰富的人文历史遗迹，或依托于当地极具特色的风土人情等等，只有在规划中保持、放大特色旅游，充分体现著本地特色，挖掘自然景观的美学、文化以及艺术价值，才能满足不同层次的游人的游览需求。旅游地产开发同样适合该原则，只有极具当地特色的地产项目，才能使用不同需求的人群。
5、鼓励当地居民共同参与原则
刺激当地旅游业的发展，提高当地居民收入和生活水平的提升是景区规划的重要功能之一。只有让当地居民积极参与景区规划和旅游地产的开发，才能使规划切合实际，才能被当地居民接受。
二、旅游地产的开发模式
1、借景开发旅游地产
以居所为主要景区住宅开发模式适用于旅游资源丰富的城市。旅游资源可以是风景秀丽的自然风光，也可以是较为丰富的人文内涵，也可以是多种多样的娱乐设施等等，其主要的开发目的是，利用现有的旅游资源直接提升住宅的环境品质，增加休闲娱乐的功能，提高居民的生活和精神质量。
这种景区住宅的开发依托的周围风景区天然的自然环境，能为住宅营造出良好的自然氛围，且开发项目周围的环境无需进行人为的维护，只需任其自然发展、不对其进行破坏即可，节省大量的维护、管理费用。很多城市旅游景区附近的住宅多为此类。这类开发项目的建筑风格、建筑外观极其外墙颜色、建筑物的材料都有严格的规定，首先一点就是要做到住宅与景区的融合，与此同时，这种地产开发项目对旅游景区以及景区的生态环境已经造成了无法修复的破坏。
2、自行构造旅游景区开发旅游地产
这类旅游抵偿的开发，不依赖于现有的旅游资源、旅游景区，二是通过投入巨资，专注于旅游项目的开发，拉动旅游后，聚集了较大影响力、冲击力的旅游景观景区。这不仅仅改善了该区域的基础设施建设条件，同时还改善了环境质量，靠旅游业拉动经济，吸引人流、物流，经该地区炒热之后，景区周围的地产也就会相应的升值，然后在趁势开发房地产。如北京华侨城、香港吉尼斯乐园等等，为自己创造了区域旅游资源的优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题地产，房价因周边的环境而持续上升。
3、旅游景观开发合二为一的地产开发
旅游景观地产开发与旅游景观开发进行高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身就是旅游景观的载体或表现形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。景观房产本身就是景观构成的有机组成部分，无论别墅、公寓、商铺、公共服务设施均按它所在的环境氛围建造，在造型、选材、用料、装饰上都极富个性，将旅游地产开发提升到一个新境界。如，宋城集团在杭州乐园开发的荷兰水街私人酒店、地中海公寓、地中海别墅、高尔夫酒店等。
4、以旅游度假为主的度假房产开发
这种旅游地产主要建设在大中型城市的远郊，或者是远离大中型城市的著名风景区附近，或是建设在旅游资源较为丰富的地区，这类地产的最大特点就是休闲度假。依附于现有的旅游资源，并大力投入资金建设休闲度假设施，大力营造旅游度假的氛围，为想要在异地置业的人提供第二居所。这类模式可以细分为度假酒店、养老型酒店、时权酒店等。这就需要有良好的经济背景为依托，使得人们有良好的经济收入，有休闲度假的时间，这是客户来源的保障。此外，还要求具有度假的乡野情调，有先天良好的风景旅游资源，还需要有配套的商业区、医疗点、办公室、商务中心、通信设施等。
5、以大盘形式出现的综合型旅游地产开发模式
前面介绍的几种地产开发模式较为单一，而以大盘形式出现的综合型旅游地产属于复合型开发模式。这类房地产项目多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所两种功能。它涉及的旅游地产开发项目众多，包括旅游、休闲、度假、酒店、乡村风情小镇、公寓、别墅、学校、医院、购物中心等等。
无论是采用哪种开发模式，旅游地产开发都应保证项目的经济效益、社会效益、环境效益并重，在切实保护好旅游资源和生态环境的基础上对资源加以利用，寻求旅游与房地产的良性互动，走健康、理性的旅游地产开发之路。
三、结束语
综上所述，无论是何种旅游地产开发都需要遵循：自然资源只能借用，不能侵占和掠夺，这是旅游地产开发成功的基础；同时，调整并完善现有生态系统是旅游地产增值的重要手段；保护和限制性开发是旅游资产长期增值的法宝。另外由于投资造景有其临界点和门槛效应，项目一旦建设不好则很可能面临失败。因此要想人工创造旅游资源，需进行相当的投资，才有可能建设出相当的规模和氛围，如果抱着先投入一部分资金试一试的心态，而实际工程不能达到其预期效果，整个楼盘很难带动起来，其地产开发也可能无法启动。资金收回也将出现困难，因此此前的深思熟虑就更加必要。
参考文献
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关键词：旅游地产投资风险控制
中图分类号： C35 文献标识码： A
前言：旅游地产的发展，其核心是旅游，本质则是地产，二者是相伴相生的。伴随当前商品住宅开发竞争的不断加剧，很多房地产开发企业将眼光开始瞄准在旅游地产项目上，并逐渐成为一部分房地产开发企业进行投资开发的重点。当前，政府的大力支持，地区的旅游保护政策的加强，使得旅游产业逐渐成为了国民经济建设中的支柱性产业，并大放异彩，这也在一定程度上对于旅游地产起到了推动作用。但投资不可盲目，其投资风险的控制在旅游地产中就显得格外重要，这在一定程度上关系到开发企业的切身利益以及可持续发展目标的实现。
一、旅游地产投资的前景分析
国家对于房地产行业的调控力度逐渐加大，让住宅开发竞争加剧、风险加大，住房性投资的收益也明显下降，商业地产开发的地段性影响愈发突显。业内人士纷纷表示，愈来愈多的房地产企业和置业理财者，开始把目光投向了旅游地产业。虽然只是地产行业的细分市场，但旅游地产凭借着政策导向性和资源稀缺性优势，在旅游资源和地产资源相互促进的良性架构下，受到投资者的青睐，成为了万众瞩目的楼市新宠。
虽然这两年各地旅游地产项目如同雨后春笋般冒出来，但作为国内一种新兴的地产投资项目，其发展还存在着许多亟待解决的问题。特别是对于投资者来说，因为旅游地产不同于普通住宅地产，其“休闲度假型第二居所”的特性，决定了旅游地产不仅满足居住需求，还要满足投资、度假、养老等多重需求，而且面向的目标客群范围更广，不只限于所在城市。所以，购买旅游地产的消费者只有转变投资思路，才能把握市场先机，赚取超额收益。
二、理性看待旅游地产投资
1、要明确地产项目所在城市的旅游业发展状况，是否处在黄金旅游线上，该地的宜居指数如何，是否可以给人提供良好的休闲生活环境，是否适宜老人养老或者休闲度假等等，其中旅游人数的多少，是非常重要的判定标准。群众的眼光是雪亮的，没有足以吸引大量消费者的旅游资源，很难保证其相关联的地产项目保值和增值的。
所以，在购买旅游地产之前，一定要仔细考察当地旅游资源情况，当地自然环境、人文环境以及在旅游市场之中的口碑。只有当地旅游业有做大做强的良好潜质，旅游房地产市场才具有更大的发展前景。
2、除了要看旅游人数的数据统计之外，还有需要看投资的数据。因为旅游地产大多是以“高尔夫、海景房、山地、湖景、温泉、湿地”等为主题的休闲度假住宅、别墅、高端酒店，而早在2005年政府就出台一系列政策限制别墅开发，后来又三令五申土地严控政策，坚决刹住乱占滥用农用地之风，可见一直以来国家对土地的严控态度没有丝毫松动。
所以，投资者必须切实了解旅游地产项目的土地用途，尤其是高尔夫、山地、湖景、温泉、湿地等当地政府必须有一个长期的规划，如果只是短期的行为的话，投资者的投资以后很可能会遇到大麻烦。
3、要看投资旅游地产项目的房地产商资质。而房地产商的资金和实力是否雄厚，是地产项目工程质量的重要保证，与地产项目与旅游资源高度切合的保证，是专业细致物业服务的保证，是满足居住、投资、度假、养老等多重需求的保证。
最后，要看旅游地产项目是处于价格高地，还是价格洼地。
以云南腾冲为代表的内陆旅游地产业崛起，预示着国内旅游地产业的发展趋势已经从沿海的海滨城市转向内陆，形式上也从单一型海景房变成了高尔夫、山地、湖景、温泉、湿地等多种形式并存的复合型。而相比较于沿海地区的价格，内陆地区的旅游地产项目正处于价格洼地。
三、旅游地产投资五大风险控制
旅游地产投资有策划定位风险、地段选择风险、资金投入风险、市场运营风险、环境保护风险等五大风险，这其中，策划定位风险是各种风险之首，只有策划定位好、规划好发展蓝图，才能从源头上控制风险。
1、策划定位风险控制
旅游地产属于非必需品消费，一般人离开旅游地产，生活不会受到太大的影响。基于旅游地产消费弹性比较大的特性，如果没有针对消费者的独到策划，是很难吸引消费者兴趣的，国内主题公园有70%处于亏损状态就是典型的案例。由此可以看出，前期策划定位在旅游地产投资风险控制的重要性。
有效控制策划定位的风险，对于特别大型的项目，规划之前至少要请三家专业咨询机构，一是市场调研、二是地产策划、三是旅游咨询。对于一般的旅游地产投资，请具有旅游地产专业人才服务的旅游咨询公司就足够了。
2、地段选择风险控制
旅游地产不同于商业地产的地段决定论，除了区位交通因素外，影响旅游地产地段选择的因素还有景观环境、文化遗存等等。如九寨天堂与甲蕃古城的开发，经济区位、交通条件并不十分优越，但因景观环境和文化遗存的吸引力，开发的依然较为成功。因此，旅游地产开发，选择区位交通好、风景资源好、文化积淀厚且有吸引力的地段开发，能有效地降低地段选择的风险。
3、资金投入风险
旅游地产投资是一项战略性投资，因投资回收期相对较长，需要较为雄厚的资金做后盾。因此，在项目资金投入之前，要充分地对地产投入、旅游项目投入进行核算，以量力而行，避免因资金投入不足而出现烂尾楼、主题公园运营不下去的困境。
4、市场运营风险控制
市场运营风险，相对来说，旅游企业要比房地产企业小、房地产企业要比非房地产和非旅游企业小。对其风险的控制，首先，要认清旅游地产与一般地产的区别，主要有三点：一是消费需求不一样，旅游地产能满足投资、度假、养老等多重需求；二是功能不一样，旅游地产承载的功能是度假，是第二居所；三是目标客群不一样，旅游地产的消费者范围更广，不限于所在城市，如海南旅游房地产，有大部分都是东北、北京、上海等远程消费者。其次，在市场运营方面要引进专业人才，对房地产企业和其他非旅游企业尤为重要。
5、环境保护风险控制
环境是旅游地产赖以生存的基础，只有环境保护好，才可能持续吸引消费者、留住消费者。其风险控制方式，一是进行环境容量评估，避免项目地承载不了较大客流而破坏项目地的自然环境与舒适的度假环境；二是谨防过量开发，建高密度的房产，以免对度假的心理环境造成不舒适感。
结语：综上所述，伴随我国各地旅游产业的不断发展与完善，依托旅游地区优势进行旅游地产的投资与开发对于房地产企业而言是极为可行的，并具有相当良好的收益前景，但在进行乐观分析的同时也要进行投资风险的详细分析与把控，以做到投资的科学、合理、精准，避免因盲目投资而导致的风险加剧，这对于房地产开发企业而言具有重要的作用，并为企业在旅游地产投资建设方面的稳步发展与壮大提供重要的保障。
参考文献：
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一、引言
2014年我国人均GDP水平提升至7485美元，带薪休假制度的进一步落实从经济和时间方面为旅游业的进一步发展创造了有力条件。随着生活节奏的加快和居民收入的增加，旅游从少数的有闲阶层逐步扩大到普通大众，旅游需求逐步旺盛。同时，生活水平的提高和人们对旅游核心价值的认识不断深化，亲近自然，体验文化，追求健康等旅游的多元化需求越来越强烈，而很多美丽的旅游型小镇正适应了这种多元化的需求。
小镇是介于城市和乡村之间的一种过渡形态，少了城市的喧哗，相比农村地区又有着较好的基础设施。我国有很多小镇，自然景观独特、人文资源丰富，乡情民风浓郁，是人们放松和愉悦身心的好地方。通过科学合理地开发建设旅游小镇，有助于培育新的旅游市场，开拓新的旅游空间，满足人们多样化的旅游需求。
二、文献回顾
（一）美丽小镇特点
住房和城乡建设部开展的美丽宜居小镇、美丽宜居村庄示范工作中，指出：美丽宜居小镇是指风景美、街区美、功能美、生态美、生活美的建制镇，特征是美丽、特色和绿色。风景美、街区美和生态美是小镇发展长期积累的结果，短期内改变较难，而这三点集中体现了小镇的特点：美丽、特色和绿色。所以本文认为美丽小镇的标准应集中体现在这三个方面。
（二）美丽小镇发展旅游的意义及其旅游化
我国城镇化战略被广泛关注，在今后如何避免“大城人口拥挤、小镇经济凋零”的非建设性格局，是很多有识之士的共同担忧，建设美丽小镇便是解决方式之一，美丽小镇美丽、特色和绿色的特点决定了传统的工业化已不能顺应美丽小镇的发展。旅游业在促进经济发展，增加就业、改善城镇的环境、促进产业结构的调整等方面都能够产生积极的作用，所以，美丽小镇发展可以以旅游业为引擎。
本文参照李柏文的旅游小镇的定义，指旅游资源丰富，具备一定接待能力，旅游业在城镇经济发展中至少占有重要地位或是支柱性产业，是城镇对外认知形象的重要组成部分的小镇，美丽小镇的旅游化过程就是把小镇作为旅游吸引物来打造，旅游化过程是与交通网络、基础设施、游客需求、营销技能等有关旅游化与小镇发展的良性互动的过程。
（三）美丽小镇的旅游化模式
本文在赵庆海、张仁开、李柏文等学者研究的基础上，将美丽小镇旅游化的模式分为以下三类：行业依托型、资源导向型和以旅游地产为核心的旅游化模式。
1、博鳌小镇――行业依托型的旅游化模式
行业依托型的旅游化模式是指小镇依靠某一行业旅游发展迅速起飞，主导行业的培育使得小镇的经济发展水平迅速提高，知名度提升。以行业依托为核心驱动力代表有横店影视旅游小镇、博鳌会展小镇等，下面以博鳌小镇为例对行业依托型的旅游化模式进行分析。
（1）天时：借会展业起飞
博鳌小镇旅游业的起飞，与“亚洲论坛”的永久落户不可分割。博鳌小镇依托会展业的发展，为小镇带来了大量的人流物流信息流，也为发展旅游提供了广阔的市场。会展业的发展带动旅游业的发展，同时旅游业的发展也促进会展业的深入发展。
（2）地利：一流的自然环境和丰富的旅游资源
博鳌一流的自然环境，以及人与自然的和谐相处、天人合一的生活环境和生活方式是旅游业迅速发展的重要原因。博鳌拥有丰富的旅游资源，自然生态保护几近完美，人文景观资源也很有特色，这些都为博鳌小镇开启旅游之路奠定了坚实的基础。
（3）人和：延续文脉和创造个性文化
文脉是历史的延续，是深厚的历史文化的宝藏，是社会文明的源头。博鳌小镇充分挖掘这些宝藏，进行博鳌乡村文化调查，深入挖掘当地民俗、特色以及风情，经过进一步地发展与整合，发展出其独特的个性文化。
（4）加强基础设施建设，完善产业链
为推进小镇旅游业发展，博鳌不断完善基础设施，由政府统一规划，对当地居民的房屋改造等进行指导。在承接国际大型会议的同时，对博鳌进行科学的旅游规划，并根据会议游客的需求，开发具有当地特色的休闲度假旅游产品。
2、束河古镇：资源导向型的旅游化模式
资源导向型的小镇是指小镇本身具有一定的自然或人文旅游资源，资源型旅游小镇在区域旅游发展过程中往往起着旅游节点的作用，是区域旅游线路的重要组成部分。
1997年，束河古镇作为丽江古城的重要组成部分被列入“世界文化遗产”名录，逐步成为知名的旅游地，下面对束河古镇的旅游化模式进行具体的分析。
（1）先天资本――垄断性的旅游资源
良好的自然生态环境和深厚的文化底蕴是束河古镇发展旅游的物质基础，旅游资源具有垄断性。
（2）后期开发――科学定位，合理规划
丽江市对束河古镇的定位是：充分发挥资源和区位优势，把保护古镇和发展旅游结合起来。通过发展旅游小镇，追求古镇保护和旅游开发的和谐发展，使束河古镇成为展现丽江古城世界文化遗产的又一新亮点，进一步整合自然和人文旅游资源优势。
在对小镇科学定位的基础上，规划先行，严格按照统一规划、分步实施、从科学保护和特色建设的角度，对束河古镇进行综合改造和旅游建设。
（3）模式创新――企业开发与居民建设相结合
束河古镇由昆明鼎业投资集团对古镇进行整体保护和开发建设，在政府的指导下，通过企业投资，从满足当地居民生活需求和发展旅游业的需要出发，因地制宜地进行旅游开发和配套设施建设，有效地解决了了古镇保护资金、综合整治和整体保护规划等问题。通过建立民间旅游合作社，把村民组织起来开发“庭院旅游”，带动了广大居民参与旅游服务，兼顾了当地居民的利益，促进他们收入不断增加；同时，当地居民作为活着的文化载体，使小镇建设具有了文化内涵和灵魂。
3、以旅游地产为核心的旅游化模式
旅游地产是依托城市丰富的旅游资源而建的，有别于传统住宅项目，是融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。一些小镇依托与大城市靠近的地缘优势，以及自身优美的自然环境，打造以旅游地产为核心的发展模式，从而带动小镇休闲、度假、会议、购物等产业的发展。
旅游地产是随着休闲度假式旅游的兴起而发展起来的，它往往兼有第一居所和第二居所的功能。目前，我国旅游地产开发类型包括旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产、旅游住宅地产，以旅游地产为核心的小镇有上海泰晤士小镇、深圳华侨城等。
泰晤士小镇是上海“十五期间”的重点建设项目“三城九镇”计划中围绕上海开发的卫星城镇中的一座，被规划为英式风格的新城，而泰晤士小镇是该城的核心。小镇位于上海松江新城西部，绿化率达到了60%，拥有将近30万平米的大湖面，下面以上海泰晤士镇为例对以旅游地产核心的小镇进行分析。
（1）设计特色鲜明：中外文化交融，历史未来结合
以“中外文化交融，历史未来结合”为规划理念，努力创造一种全新的生活方式。泰晤士小镇以连续的多功能步行街以及湖畔英式广场为主轴线，集合学校、文化休闲会所、超市、教堂等各类配套设施，同时容纳独栋别墅、联排别墅和多层公寓，构建富有英式格调的风情。与商业中心相拥，具有居住、旅游、休闲等多种功能。
（2）注入文化内涵：以“艺术小镇、风情小镇”为导向
以文化为内核，小镇十分注重公共文化服务平台的打造，着重加强对神话松江美术馆和城市规划馆这两个载体的内容建设和运营管理，打造“艺术小镇”。
（3）多业态融入：发展影视产业和时尚产业
松江是上海传统影视的发源地，有胜强影视基地和车墩影视基地，小镇依托松江的影视产业资源，充分利用其优美的环境切入影视行业，吸引了《唐山大地震》、《剩女的代价》等影视作品拍摄。此外，中国纺织服装品牌创业园“时尚谷”紧邻小镇，泰晤士镇也充分利用地缘优势，进行深层次的时尚互动，吸引了大量游客。此外，小镇也积极向影视公司和时尚设计公司进行招商，进一步推动多业态融入。
三、美丽小镇旅游化模式选择研究
美丽小镇的旅游化模式的选择是历史、文化、资源、政策等诸多因素相互作用的结果，也是多方利益博弈的最终妥协与选择，是在其内在发展的惯性与外在因素的影响下共同形成的，受多种因素的制约。
行业依托型的小镇旅游化模式需要有行业力量的推动；资源导向型的小镇旅游化模式需要有优质的旅游资源做支撑，以旅游地产为核心的小镇旅游化模式则需要优美的自然环境和周边地区发达的经济为保障。
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关键词：房地产 旅游 主题 环境
Abstract: The emergence of the real estate tourism theme diversification and development, for our country's tourism market will find and real estate market with points, and in the interaction of the development direction of the search for better and faster development speed. But the national related management department of the concept of tourism is a clearly defined, property developers in this kind of investment behavior, in fact take from policy, environment, needs, and other aspects of risk.
Keywords: real estate； tourism； theme； environment
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：
前言
旅游地产是房地产开发到一定时期的产物，是在城市中心及周边用地条件较好的土地已基本开发完毕后，地产开发向远郊区发展大趋势的一种表现。该类地产或依托较好的自然风景资源;或依托自然风景加人文景观两方面资源；或是发展商自己投资，建设一种独具吸引力、具有旅游度假气氛的大盘来推动房地产开发。
1旅游房地产开发的三大效益
这一类地产的开发和一般楼盘有所不同，表现为三方面的利益牵制或动力因素，即社会效益、环境效益及经济效益：
首先，由于项目位于风景区周围，受到政府严格的规划控制，因而规划目标要体现社会效益；
其次，由于生态体系通常相当脆弱，因而保护和完善生态景观体系是规划的主导因素；
最后则是发展商自身利益，即在满足上述两方面要求的前提下，如何将资源优势转化为开发建设的经济效益。
开发旅游地产首先需要有充足的理论准备，需要了解世界旅游的发展趋势。现在旅游的地域概念及规划越来越大，而人样关注的只是某一特定景区的稀缺性和特殊。另外要注意到旅游已从传统的“到些一游”，“走马观花”演变为分时度假、休闲渡假和户外探险运动等方式上。最后必须清楚旅游地产投资是战略性投资。严格的说，旅游地产不是在做项目，而是在做战略，旅游地产的投资特点是边投资边回收，随着时间的延长，利益回报成正比递增。
开发旅游地产首先要调整和完善现存敏感生态体系，达到一种良性循环。良好的环境建设是地产增值的保证；同时，优化并发挥生态风景资源优势，限制过度开发，达到地产的可持续发展是旅游地产长期升值的法宝。急功近利或竭泽而渔只能适得其反。
2旅游地产开发的行殊性：
旅游地产的开发应该有一个核心的观点，即尊重并保护敏感的生态体系，良好的生态体系可以为项目带来良好的收益，如果开发只考虑单一开发目的，造 成生态环境的破坏，开发项目也就失去了营销的依托。所以，旅游地的开发应该是基于对现存的敏感的生态体系的一种调整和完善。
旅游地产的主题不管是选择运动主题还是选择文化主题，规划设计的精髓就在于旅游资源和房地产之间必须是穿插、融合的，而且一定是自然的过渡，只有完美的融合，才能实现旅游地产项目的增值。
只有根植于地方的、尊重自然和土地的设计才会真正体现出旅游地产所追求的文化精神。
3旅游地产的分类
3.1景观住宅（第一居所）
依托旅游景观资源建造发展起来的信宅，不论是在城市 内还是声码市郊区，都能在一事实上程度上提高所开发物业的品质和价值。
3.2度假休闲区
度假区是一种知期性的旅游地，在内容 上有各种休闲活动可以选择，在功能上除了提供住宿、餐饮之外，最主要的是提供娱乐设施供度假者使用，其目的不外乎给消费者提供享受各种休闲娱乐的经历以及提供度假洽商和会方我的场所。目前，越来越多的度假区突破了时间限制，一年四季都在经营，并且可以当作不动产投资，逐渐成为度假别墅（第二居所）。在度假区周围或度假区内，经常有作为第二居所的别墅社区如雨后春笋般出现。
成功的度假别墅区开发的不同，大多会使非永久性逐渐成为永久居民，一般而言，在15~20年之后，这些度假别墅可望成为退休隐居或其他长年使用的主要住宅。
根据地理位置和环境特征，可以将度假休闲区分为海滨度假区、山地渡假区、森林渡假区、湖滨度假区、温泉度假区等，其中海滨度假区发展历史最为悠久，数量也最多，如东南亚和南太平洋的巴厘岛、槟榔屿、关岛、冲绳、夏威夷和地中海地区等。根据度假住宅距离城市远近，可以分为城市度假区、近郊度假区和远郊度假区。城市度假区是城市髟地的组成部分，事实上，有些城市就是在海滨度假区的基础上发展起来的，近郊度假区比较普遍，如韩国庆州市附近的波门湖度假区，法国蓝色海岸度假区等，它可以方地利用城市的公共基础设施，如机场、水源和 道路。远郊度假区一般自成体系，有用油机场 和综合接待服务高州，包括服务员工的住 房，如西班牙加纳利群岛的蓝沙罗特岛等。
3.3 主题公园（旅游区畔地产）
主题公园完全是人造 的娱乐场所，虽然它在各种旅游吸引物中属于比较新的项目，但去有着久远的历史渊源。16世纪，欧洲的一些短期性商业市场因加入娱乐设施而大获成功，以后就产生了所谓的娱 乐公园（AmusementPark）。目前对主题公园的定义比较模糊，一般认为主题公园是通过种活动和吸引物来刻意营造 某种氛围的游乐场所，大的主题公园都配备餐饮、纪念品商店等辅助设施。欧洲人仍笼统地把主题公园看作是娱乐公园，主题公园中5%以上的工人是业余或季节性就业为典型特征。亚洲主题公园的发展注重与当地文化相结合，面向家庭，强调老少同乐，突出运动与参与，寓教于乐，与零售业配套发展。
3.4 康体娱乐区（旅游区内地产）
休闲运动区的种类有很多，包括和各种类型 的不动产开发相结合方式。其中高尔夫与度假区整体开发已被 市场所认同。
度假高尔夫球场大多是规模较大，而且能够让人印象深刻，流连忘返的地方。一流的高尔夫度假上村能够增加附近土地的价值 。一个有高尔夫球场的开发区域大多是用面对高尔夫球场的土地或别墅价格的增值部分（PremiumPrice）分期偿还高尔夫场的前期费用。这种策略的变化很多，每个个案的做法都不同，但基本动机都是一样的。此外，高尔示球场还能 鸣金成为以后的赢利部门。一个设施完备的高尔夫球场（包括其他休闲设施）可以增加整 个区域的信誉度（Credibility）并建立开发区域的整体形象，这对于地点较为偏远的地区尤为有效。 3.5 商业游憩区
商业游憩区可以分为两大类型，直接参与型（Participatory Projects）和参观型（Spectator Projects）。直接参与型 游憩设施包括溜冰场、迷你型或标准型高尔夫球场、保龄球馆以及其它顾客主动参与的项目。参观型则包括像电影院、歌舞厅、运动竞技场和赛车场之类的被动式设施。
4旅游房地产存在的问题
由于我国旅游房地产的起步较其他发达国家晚，因此还存在些问题。
4.1专业人才缺乏。
旅游房地产涉及旅游、房地产、企业管理等多个领域，要求从业人员有较高的素质。其从业人员不仅需要掌握房地产业运作方式以及网络技术等相关知识，而且还需具备酒店管理，市场营销、旅游管理等专业技能。但是目前市场上从事房地产相关工作的人员通常都缺乏综合的专业能力。
4.2相关制度不健全。
目前，我国现有的房地产相关法规制度并没有完全与旅游房地产的开发经营接轨。例如我国《商品房销售管理办法》第十二条规定：商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。这对于以分时度假为代表的度假村的开发进行了明确限制。行业法规的不完善，部分经营者钻法律的空挡，给消费者乃至整个行业带来了许多不良影响。
4.3开发商认识不足。
目前还有为数不多的开发商不是专业出身，从而导致对旅游房地产的开发和经营缺乏全面深入的了解。对于别国的经验，如何取其精华，去其糟粕成为旅游房地产开发经营关注的问题。尽管旅游房地产开发项日已经在全国范围内付诸实施，但对于一些根本性问题还缺乏系统研究。如果盲目开发可能造成资源的浪费和环境的破坏。
5结语
旅游房地产是一个极具潜力的朝阳行业，如果国家能在相应法规方面多做完善，开发培养旅游房地产业人才，行业中不断出新，旅游房地产不仅能带动国家经济发展，也会成为人们的福祉。
参考文献
篇8
[关键词]温泉地、温泉开发类型、温泉度假酒店
中图分类号：G301 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）10-0310-01
谈起温泉，总是让人感到很惬意的感觉，但温泉地的开发却是非常的复杂的过程，是一种介乎旅游地产与商业地产中间态势的复合型地产开发模式。温泉度假项目，是依托温泉资源统筹开发的复合地产。由于温泉资源自身的资源稀缺性与配套高尚性的双重属性，因此可以真正作为配套的内容融入到大配套的概念中，易于以温泉为核心进行资源的整合与配套的完善，易于后期对项目主题的概念包装、品牌塑造与营销推广。中国温泉发展起步晚，但发展快，据统计，目前全国在营的各类温泉共计960多家，其中规模较大的有600多家。市场环境、资源条件的差异决定了温泉开发类型的不同。
1、温泉地的选择
温泉地大多处于城市郊区，距离中心消费城市半小时车程内的项目非常稀少，大多数温泉地有数小时的车程，这为温泉地的开发带来一定的难度，但并非决定性因素。郊区清新的空气和原生态的自然环境不仅掩盖了这一缺陷，而且，很多优秀的项目因地制宜地转弊为利，将项目的自然态与都市人群对自然态的追求很好地结合起来。
1.1 一小时生活圈是温泉地的最佳消费尺度。
其实，如果单从旅游度假的角度来看，温泉度假旅游总体来说还是一个近郊游，短途游。因为现在人们不仅仅注意形式，更重要的是注重旅游之后的舒适感和休闲感，而不再向以往把旅游搞成了旅行。
1.2 山地环境是温泉地开发的最佳环境。
对于选择温泉度假的消费者来说，一个大的优美的原生态自然环境那是再好不过了。而这种环境往往需要山地环境来支撑。因为只有在山地环境中，那种融入自然，曲径通幽的环境才能真正做出来。
1.3 做高端是温泉开发的终极选择。
温泉消费是体验式消费，而并非观赏性消费。鉴于此，开发及经营过程中必然要投入大量的资金。正因如此，温泉消费必然是高价的。大多数温泉度假村都专门设立VIP专区。甚至有的为顶级客户设置了至尊别墅商务会所区。尊贵的客人可以独享单体空间，把温泉消费推向极致。
1.4 温泉地规划设计融入自然。
温泉地是客户心情释放地。因此，整个温泉度假村的规划设计，包括建筑设计要体现这一点。绝不能简单地将城市建筑挪移到乡村环境中去，就以为是休闲了。而是要在规划中将长期禁锢于城市中的消费者那种压抑、沉闷的心境打破，轻松起来。
2、温泉的开发类型
温泉资源是温泉旅游地赖以发展的主要物质基础，是产生旅游吸引的主要因素之一，也是决定温泉旅游开发选址的客观必要条件。经过对市场上的温泉项目进行研究分析，国内现在共有以下几种典型温泉开发类型：
2.1 “养生休闲”型温泉
这是目前温泉发展到现阶段，最主要也是最根本的类型，是主导市场的温泉类型。这类温泉在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。以中国温泉行业的先行者――御温泉和超级后起之秀中国温泉行业的领跑者――天沐温泉为代表。
2.2 “自然生态”型温泉
以云南腾冲热海温泉为典型代表。这类温泉一般多集中在相对偏远的山区，拥有完好的自然生态系统和高品质的温泉水质资源，客人可以最大限度的感受到原生态温泉的魅力，温泉酒店、温泉泡池等基本设施的设计建造道法自然、顺势而为、以不破坏生态为前提。因此拥有这类温泉资源的地区在温泉开发之初应当往自然生态型温泉方向走，保护生态。
2.3 “高端”型温泉
以天沐的高端温泉品牌――泊心堂以及柏联为代表。此类温泉的核心是温泉发展的最初方向和最终方向，强调人均高消费而不是大规模游客量。
2.4 “会议”型温泉
此种模式依托于中等城市或省会城市，主要利用温泉的休闲养生价值吸引一定规模的团体会议市场，是我国目前绝大多数温泉度假村最基本的开发模式。由于对市场规模、资源价值、资金投入、场地条件等因素的要求相对不高，也是最容易成功的开发模式。
2.5 “运动游乐”型温泉
温泉与运动游乐的结合，也是温泉度假村最常见的类型之一。目前开发基本处于三个典型：温泉+水游乐、 温泉+高尔夫、 温泉+滑雪场。其核心是在温泉泡浴的基础上，通过发展满足旅游者体验性、参与性需求的运动游乐项目，有力提升温泉度假村的整体吸引力。
2.6 “主题公园”型温泉
以明月山天沐温泉和珠海海泉湾为代表。将主题公园的概念与温泉旅游有机结合，突出温泉主题文化特征，形成差异化的温泉产品，同时还可延长游客在度假区的逗留时间，增加收入。
2.7 “康复疗养”型温泉
吸引市场最核心的本质是健康养生，随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们对于养生、康复的需求越来越大，把温泉和康复疗养结合起来，最能做成一项大产业。
2.8 “生态庄园”型温泉
此类模式以北京蟹岛度假村为代表。此类型将温泉资源与生态农业结合，具有温泉沐浴与温泉农业（种植、养殖）双重功能，是充分利用温泉资源热能的典型模式。
2.9 “旅游地产”型温泉
由于温泉在健康养生与旅游休闲上的巨大价值，为房地产特别是旅游地产的开发创造了非常突出的优势，往往能够以“养生休闲”特色在地产市场上形成巨大的竞争力，从而取得非常可观的投资回报。
3、温泉度假酒店的策划要点及遵循的原则
随着休闲度假时代的来临，度假酒店迎来前所未有的发展契机，是旅游地产开发不可缺少的部分。酒店是“基于私人居留空间的公共服务场所”，虽然也具备居住、休憩等基本功能，但相对于强调私密性的一般住宅而言，更体现出一种公共性，是一种流动性的消费场所，具有重复性的业务特点。设计、经营良好的酒店，能令客人产生一种再次登临的欲望。
3.1 立足目标客户
作为服务行业的一员，度假酒店的第一要务是满足客户需求，但在个性化突出的现代社会里，要想取悦所有消费者是不可能的，根据自身特点和地域文化优势准确定位目标客户尤为重要，整个主题化风格也应围绕目标客户的需求来营造，打造渗透着浓郁特色风情的环境体系，是度假酒店赖以生存的重点。
3.2 打造酒店主题风格
人们通过视、听、嗅、尝、触来感觉事物、产生认识，在休闲旅游过程中，游客也是通过这些感觉来感知，并产生喜怒哀乐等心理体验。研究这些感觉和情绪，有助于改进度假酒店的开发、设计和经营，而这也是我们打造度假酒店主题风格的立足点。
4、结语
以上阐述基本上涵盖了目前我国温泉旅游地产的主流趋势，温泉旅游地产的开发，一方面取决于市场环境和资源条件，另一方面还取决于项目所处的开发阶段、以及项目的规模和可持续发展。各地不一样的地域有不一样的特色，这在温泉旅游地产的开发的过程中，一定要充分了解，充分认识。
参考文献
[1] 向云波，温泉旅游开发模式构建初步研究[D].云南师范大学，2006.
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办公楼有戏
“上海的项目在陆家嘴这带，最近两年开的，比较成功的。上面是办公楼，下面是商城，上面下面出租率都是百分百。这种模式在上海普遍。上海租金很高，办公楼每天要15块钱，商业也是在这个价钱，15-20之间。”一家注册在上海的港资企业负责人告诉记者。
2011年的写字楼市场，租金行情的水涨船高。以北京为例，全年北京甲级写字楼租金上涨幅度超过44%，净租金达到历史最高值每月278.2元/平方米；，
在铁狮门房地产公司董事总经理高世斌看来，写字楼是第三产业发展载体，发展空间广阔。“未来供应前景大，供需关系，租金还会进一步增长。北京是多数国有企业、总部所在地，一方面需要自用，另一方面原来写字楼水准偏低，需要更新换代。”
按照北京市十二五规划文件，北京将建设五个之都：努力打造国际活动聚集之都，世界高端企业总部聚集之都，世界人才聚集之都，中国特色社会主义文化先进文化之都，和谐地区之都。需要建设一系列的高端产业功能区商务配套环境。
据了解，北京、上海写字楼存量大在600-700万平米，不过相比世界其他大城市，这个数字水平处于低位。纽约人口大约1000万，写字楼库存2200多万；多伦多人口600万，库存1300万。
“北京写字楼市场，二三年前高空置率，租户是买房市场。现在发生大逆转，空置率是个位数。过去回报率4-5%，如果租金上涨，将带来高收益。上海核心区的写字楼市场一直比较健康稳健。看有没有胆量抓机遇。”凯龙瑞房地产投资董事郑喜明告诉记者。 2006年凯龙瑞在上海闸北收购4幢写字楼，现在入住率已经到达80%。
2011年的北京写字楼市场空置率下降至历史最低点4.2%，金融街等核心商务区空置率更是低至0.2%。但是由于债务、市场容量等方面的问题，写字楼市场常常很难把握大。
“中国真正需求，外资看不懂。一线不做市中心，二线做市中心的顶级建筑。”一位新加坡地产公司的总经理告诉记者。
铁狮门房地产公司董事总经理高世斌指出，中国市场写字楼市场发展不均衡，投资策略根据投资人需求而异。“在成都金融街，投资了3万平米的写字楼，以此希望进入西北部地区，进行长线投资。在天津五大道，投资了2万平米的别墅式写字楼，24个单元小规模，因为独立环境的市场定位对个人小公司吸引力强，会以散售形式进行。”
“二线城市开发商整栋购买，散售在亚洲盛行，新加坡也有散售情况。但散售模式中小买家比较多，业权分散，无法进行后期物业管理。对物业长期升值有不利影响。” 戴德梁行的一位分析人士告诉记者。
据了解，零售物业一般需要约3年时间培育市场和奠定地位,接下来的8~10年是盈利高峰期。通过商业的不断培育和调整,商业物业的价值得以提升,系统性的规划模式、中长期经营所带来的资产增值效应,会大于单纯的销售模式效益。
“可售性有个问题，最后都可售了，经营者怎么办，售出去了，招商就没有办法控制了。”上述人士告诉记者。
鉴于目前盲目投资商业地产的情况，一些专家建议，开发商业地产要转变观念，要做好长期持有物业的这样一个准备。不能够作为商铺销售出去，一定要统一招商、统一经营、统一管理，要做一个总体的对外的营销，形象、品牌等是很重要的。
阳光新业地产股份有限公司总经理张翅指出，“商业商务金融这块，不是盖起楼就可以把人吸引过来。怎么吸引真正有实力的企业到本地去，才能有好的写字楼市场。”
以天津金汇广场为例，尽管该地写字楼租金价格位列天津市最高，但跟北京上海等地相比，还是差得很远。滨海新区虽然增长快速，但是大型企业基本上是以生产型企业为主，对租金高昂的写字楼往往避而远之。
“产业定位不清晰，写字楼价格根本上不去。”
工业港口有点看头
2011年的土地市场，商业用地和工业用地成为主角。据中国指数研究院统计，2011年前三季度，在供应量方面，全国工业用地供应量同比增幅达37%，商办用地同比增幅约9%，而住宅用地则同比减少约12%。在成交面积方面，商办用地和工业用地成交量同比增幅分别为约21%和53%，住宅用地同比下降10.7%。在楼面地价方面，各类用地成交楼面地价初商办用地同比增长5.5%外，其余同比均下跌。
“随着全球一体化，货物全球销售增多，海港、空港正发生大变化，对于枢纽型的港口需求越来越明显。”据上海综合保税区联合发展有限公司董事总经理翁魏介绍，几个全球大型的港口，比如新加坡，香港，鹿特丹等等，都是枢纽型港口。从物流角度讲，连接港口间的货物运输，从港口进入内陆市场，建立快速无缝衔接。
“包括铁路，内陆空运，公路等等，有很多的运输方式。”
从目前情况看，一般路程在30公里以上，从时间和费用成本考虑，铁路依旧占据相当大的优势。不同省份之间长途的费用比较高，铁路和公路的发展在一种互相竞争的过程中。长江水运对长江沿线的运输来讲也是一个不错的选择，但是水运要解决一个空箱反运的问题。
翁魏指出，“除了制造这一段是在工厂，从包装、检测、配件供应都在物流的渠道里面。未来对高端物流设施和服务的需求量大。对于一批6+1行业，营业税改增值税，也是一个很大的突破。”
未来海港空港产业发展变迁的趋势是，一方面是中国制造业务出海，在保税港区完成物流增值业务，由于成本优势会跟多选择将货物放在临近港口，比如爱立信、宜兴的采购中心等。另一方面，欧美经济低迷，中国消费升级拉动内需增长强劲，高端消费品、高端装备和设备进口快速增长。
“从中国制造到中国消费。”
搭台旅游地产
研究表明，当人均基本收入超过2000美元时，人们对消费的追求不再是简单的衣食住行，更希望获得的是个人价值的实现。对餐饮、交通、通信、旅游、教育等等方面的消费支出比重会越来越高。
目前，中国已是第四大世界旅游消费国，度假型置业需求以每年24%以上的速度增长。据统计，在中国将近30省区市制定的十二五规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。
不少业内人士指出，随着居民消费结构的升级和政府对旅游业的支持，今后，一些连锁的产权式酒店、分时度假酒店和房车等设施项目旅游地产，会在不少地区有较大发展。
旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，很大程度上更是一个综合体。除了需要有好的自然景观、建筑景观，旅游地产同时也必须具备完善的配套功能。相比住宅和商业地产，旅游地产占用的资金规模量大，而且收益周期长，旅游地产项目靠自身投资是远不够的，城市周边的消费能力及外部软环境等因素都会影响项目的持续收益。
一位业内人士分析指出，“旅游地产是否名副其实，还要以量来核实，一半以上的物业留下自主经营，才能说明旅游地产项目还有些靠谱。只有这样，才意味着售卖的那部分具有极强的投资价值。否则即便买了也谈不上出租，更谈不上回报。”纵观国外的旅游地产，70%以上都是自主经营，只有很少一部分对外出售。
目前，中国众多旅游区的一个现状是，很多旅游资源都是位于比较偏僻或者说产业不是很发达的地区。这类地区往往综合产业能力比较差，而某一个产业的优势可能非常明显，形成地方的资源特色。
“在项目开发的时候，要能够抓住这个地方的资源特色，把商业、旅游、文化进行有机地结合，实现在物质和精神上满足消费者的各种需求。”
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关键词：金融；旅游地产；信贷；保险
据联合国世界旅游组织统计，中国已成为世界第一大国际旅游消费国，美国波士顿咨询公司分析预计，2012年-2030年中国旅游市场将以11%左右的年均复合增长率增长。中国的旅游业正处于蓬勃发展时期，国家已将推动旅游业与金融业结合发展提到战略层面，2012年2月，中国人民银行等七部委了《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》，要求创新金融工具和产品，支持和推进旅游业科学发展的转型升级，激发了金融业机构不断更新服务理念、积极拓展业务，逐步介入旅游行业。
一、旅游与金融地产相结合
旅游地产是指依托周边旅游资源而建的，有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，它最早产生于19世纪以前的地中海区域，经历了由贵族消费到分时度假两个阶段。在我国，真正意义上的旅游地产出现在1994年前后，以三亚、珠海提出发展休闲度假，打造顶级旅游胜地为标志。21世纪以来，中国房地产业和旅游业成为拉动内需的最热行业，旅游地产也进入快速发展阶段，在目前生活环境和空气污染压力下，购房者对于旅游地产的需求与日俱增，越来越多的开发商扎堆旅游地产，截至2012年底，我国已面市的旅游地产项目共有2259个，涉及旅游地产开发领域的企业共有1629家，其中房地产企业约占80%。目前国内的旅游地产产品包括分时度假、主题社区、度假村、产权式酒店等。
国内旅游地产虽然发展速度快，但也存在不少问题。首先，许多城市旅游地产同质化竞争十分明显，业态单一，且没有统一规划。其次，开发商缺乏旅游地产专业开发经验，依然沿着房地产开发的老路走，不注重旅游资源的保护和服务质量的提高，建筑风格、装修、服务等无法令消费者满意。最后，由于我国商品房按时段划分产权是法律盲点，因此在国外备受推崇的分时度假产品无法推出，限制了旅游地产市场的发展。就此，本文给出如下建议：
1.结合国外经验，有规划地进行创新。目前国外的旅游地产项目主要有郊区主题度假和城市文化休闲两种，前者注重消费者的参与式体验，后者注重对一个城市文化的追溯与品位。开发者应合理定位，推出符合国内外消费者需求的产品。
2.注重服务品质的提升及配套设施的完善。旅游地产主打体验式消费，因此要提供给消费者最好的体验，建筑装修风格要与风景融合，服务要体现当地民族风情。
3.打造生态旅游，坚持旅游资源可持续发展。旅游资源是旅游地产存在的根本，开发过程中要最大程度的保持风景区原貌，不能为了增加卖点而疯狂开发，破坏消费者对景区的印象，进而造成客源流失。
4.国家应对旅游地产行业适当干预，对自然环境资源的开发配额实行审批制度，并在开发经营过程中进行监督，同时完善立法，对旅游地产的发展提供法律依据。
二、旅游与银行信贷业务相结合
旅游信贷业务分为两种形式，一种是银行为旅游企业、旅游项目的开发提供信贷，另一种是银行为旅游消费者提供贷款。
1.金融机构根据旅游项目的风险和经营情况，为旅游行业提供信贷支持。例如邮储银行广东省分行将为省内各级旅游主管部门、旅游相关企业、景区以及旅游支持对象提供包括资金开户、结算、融资咨询、财务咨询等金融服务，在了解旅游行业的融资特点与需求基础上，为旅游项目农家乐提供贷款贴息资金，逐步建立旅游专项资金贴息相关配套政策。
2.银行为个人旅游提供贷款支持也分为两种形式，一种是旅游贷款业务，另一种是信用卡分期付款业务。贷款旅游贴近每个人的生活，是金融与旅游相结合最直接便捷的方式，而信用卡分期付款的方式为自费旅游提供了可行性。
比较两种业务方式，旅游贷款额度高，但有一定门槛限制，适用于时间长、花销大的旅行。以“随兴游”旅游贷款为例，若贷款用作出国保证金，贷款期限可选3个月或6个月，贷款年利率为8%；若贷款用作团费或境内外消费支出，贷款期限可选1年、2年或3年，贷款年利率分别为8%、9%、9%。信用卡分期支付产品随意性大，但授信额度有限，适用于短期旅行。在授信额度内，消费者可选择分期付款的方式，但须按照期数交纳一定的手续费。以建设银行为例，该行提供了3、6、12、18、24期的信用卡分期业务，目前手续费分别为1.5%、2.2%、4.4%、6.6%、8.8%。如果超过了授信额度，可临时申请提高额度，但临时额度不能分期，需要在首次还款时一次性还清。
国内旅游信贷业务的问题主要体现在银行的风险控制上。由于旅游项目的开发具有很多不确定因素，消费者征信体系还不完善，因此商业银行对旅游信贷采取谨慎的态度，抑制了旅游信贷市场的发展。要解决这些问题，建议采取如下措施：
3.进一步坚定金融机构货币信贷政策支持旅游业发展的信心，增强服务区域经济、尤其是区域特色旅游经济的理念，认真开展调查研究，抓住机遇，积极寻求信贷支持我国旅游业发展的有效方式。
4.将信贷投入与地方政府旅游发展战略相结合，了解政府和旅游企业金融需求，适当提供的金融服务。
5.旅游投入要集约化，区分重点项目和一般项目、长期支持和短期支持的关系，同时金融机构要加强合作和沟通，强化信贷投入的规模效应有和有效性。
6.政府和银行应积极完善信用制度，健全征信体系，制定个人旅游消费信贷政策。加强对个人旅游消费市场的调研，依据居民的收入水准和信贷能力，推出银行的个人旅游消费信贷产品，适度开发旅游消费信贷市场。同时各地旅游部门需加强与金融部门的沟通，在具体贷款条件、资格审查的规则中对旅游消费信贷予以适度的倾斜。
三、旅游与保险业务相结合
旅游保险是金融业与旅游业结合最密切，起步最早的业务。然而随着旅游品种的日益丰富，以及消费者观念的转变，传统的旅游保险业务显示出越来越多的问题：
1.旅游保险产品设计不合理，种类有待丰富。我国的旅游保险产品主要有旅行社责任保险、人身意外险、交通人身意外险、住宿人身意外险、旅游景点人身意外险和旅游救援保险，保险责任范围小，选择余地小，难以满足自助游、特种旅游等新型旅游产品的要求，许多项目如潜水、蹦极等属于主险的“除外责任”，使旅游保险的实用性大打折扣。同时，有些保险公司在旅游意外伤害险中将价格高的死亡给付、伤残给付等列为主险责任，使游客无法自主选择低保费项目，结果导致低风险客户拒绝投保，高风险客户出现逆向选择问题。
2.消费者对旅游保险产品缺乏系统认知。旅客参团游玩基本不会考虑保险问题，甚至不了解旅游意外险和旅行社责任险的区别，旅行社工作人员为了以低价位吸引客户，不会主动推荐游客购买保险，阻碍了旅游保险的宣传渠道。
3.产品定价方式不科学。目前我国旅游险费率大部分是工作人员凭经验确定的，而不是靠精算技术，同时不同公司的产品互相抄袭。
针对以上问题，提出针对性建议如下：
（1）合理开发新产品，扩大保障范围。考虑旅游的吃、住、行、游、购、娱等各个环节，将旅游景点推出的项目全部列入旅游保险范围，同时深入研究自助游、特种旅游等旅游产品的特点、风险和参与群体，根据需求提供具有针对性的专项保险。
（2）加强宣传，帮助消费者建立旅游保险消费意识。定期进行保险公司员工和旅行社员工的内部培训，宣传中注意结合案例，同时走品牌化道路，将旅游保险这种无形商品冠以知名品牌，给消费者提供了解旅游保险产品的渠道。
（3）提高保险业从业人员素质，用科学的方法合理制定保险费率。同时优化理赔程序，划清旅行社与保险公司的责任，防止由于责任认定困难而造成理赔难。
（4）加强行政监管，将是否投保作为旅行社考核的重要指标。在向旅行社办理经营许可证、业务年检的时候，应当对没有投保旅行社责任险项目的单位进行必要的惩罚，依法督促旅行社向游客介绍旅游意外险。
参考文献：
[1]文秀娟，缪小清.金融支持旅游业发展初探——以广东省为例[J].经济研究导刊，2013（17）.
[2]石曦.我国旅游保险产品存在的问题及对策研究[J].武汉金融，2013（3）.
