园区土地规划十篇

园区土地规划篇1

一、指导原则

1、科学、规范、可持续发展原则。根据省、市和县国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划和城市总体规划指导扩区和调区工作。

2、集约用地原则。严格执行建筑容积率、单位土地面积投资强度、集约用地标准。

3、产业集聚、特色突出原则。产业发展与市和县产业定位相结合，与现有产业基础相结合，与市和县工业强攻战的战略相结合，与环境保护要求相结合。

二、申报工作程序

1、由县发改委牵头，工业园区管委会负责，国土、建设、环保等相关职能部门密切配合，确定园区扩区和调区四址范围，完成园区土地集约利用评价，编制好园区产业发展规划和扩区可行性研究报告并按时报送资料到扩区和调区工作领导小组办公室。

2、由扩区和调区工作领导小组办公室拟文，以县政府名义向市人民政府申请园区扩区和调区。

三、调区、扩区规模

1、调区规模共72.4公顷，2006年工业园区在确定四址范围时，将较大面积的不适宜建设用地划入园区范围内，不可建设用地有72.4公顷（已做土地利用评价报告），需调区至永康工业园。

2、扩区规模共533.3公顷，其中：一是目前园区已完成开发或正在开发的面积133.3公顷（园区已开发400公顷，减去国家审定批准的面积267.7公顷）；二是抚八线、抚吉高速下线和永康工业园结合部位，与新老园区集中连片，规划面积约400公顷。

四、工作任务与分工

由发改委牵头，工业园区管委会具体负责，工信委、建设局、国土局、环保局、统计局等部门和乡、镇、镇密切配合，完成园区主要经济指标的核算、园区扩区和调区范围、园区土地集约利用评价、园区产业发展规划和扩区可行性研究报告等工作。具体任务及分工如下：

1、完成园区主要经济指标的核算（2011年12月30日前完成）

由统计局牵头，园区管委会负责配合，完成园区近三年来地区生产总值、工业增加值、财政收入、进出口总额、实际利用外资、单位项目用地产出等主要经济指标的核算。

2、完善园区扩区和调区用地相关手续（2012年2月28日前完成）

园区扩区和调区用地必须符合经济社会发展规划、土地利用总体规划、园区总体发展规划和近期开发的控制性详细规划。建设局牵头，园区管委会、国土局、乡、镇、镇等单位配合，确定园区扩区和调区四址范围；园区管委会根据扩区和调区范围，会同建设局完善园区总体发展规划；国土局积极推进土地规划调整工作，确保扩区和调区的用地符合土地规划要求。

3、完成园区土地集约利用评价工作（2012年3月30日前完成）

通过开展土地集约利用评价，完成对园区土地及社会经济状况等的基础调查、土地集约利用程度的分析评价、土地集约利用潜力的测算，全面掌握园区土地集约利用状况，促进园区土地集约高效利用，推动园区土地利用管理基础信息建设，提高园区用地管理水平，为园区扩区和调区升级审核、动态监控及制定有关政策提供依据。园区土地集约利用评价由国土局、园区管委会负责完成。

4、完成园区产业发展规划编制工作（2012年3月30日前完成）

园区产业发展规划要充分利用园区优越的环境和区位优势，走集约开发、优化结构、产业升级、绿色环保的发展路线，将园区规划建设成为产业布局合理、环境优美、生态良好、经济辐射带动能力强的现代化生态型新型工业城区。工信委牵头，组织发改委、科技局等单位根据我县产业布局，结合园区实际，提出园区产业发展方向；园区管委会根据产业发展方向，负责编制产业发展规划。

5、完成扩区和调区可行性研究报告编制工作（2012年4月30日前完成）

由国土局牵头，园区管委会负责配合，在分析工业园区扩区和调区的可行性和必要性的基础上，编写扩区和调区可行性研究报告。

6、完成扩区和调区范围区域内的环评工作（2012年5月30日前完成）

由环保局牵头，园区管委会负责配合，完成园区扩区和调区区域环评工作，包括完成扩区和调区区域的环境影响评价大纲和环境影响评价报告书的编制及评审、报批工作，并通过省环保主管部门的审查。

7、编写园区扩区和调区申请报告

确定园区扩区和调区范围以及完成园区土地集约利用评价、园区产业发展规划和扩区调区可行性研究报告等工作后，由扩区和调区领导小组办公室整理、汇总，并编写园区扩区和调区申请报告后报县政府，最后由县政府上报市人民政府。

五、工作要求

1、提高思想认识

园区扩区和调区是县政府为落实科学发展观，实施振兴现代工业经济战略，加快产业发展平台建设，推进园区自主创新和体制机制创新，提升园区的发展水平，促进县经济社会的重大举措，各相关单位要提高思想认识，把思想认识统一到园区扩区和调区的要求上来。

2、加强领导

县政府成立工业园区扩区和调区工作领导小组。

3、加强与上级主管部门联系与沟通

县发改委、园区管委会、工信委、建设局、国土局、科技局和环保局等职能部门加强与省、市主管部门的联系与沟通，汇报园区扩区和调区的进展情况，争取园区扩区和调区工作得到上级主管部门的支持。

园区土地规划篇2

    第一条  为规范中关村科技园区土地一级开发活动，合理开发利用土地资源，满足中关村科技园区高新技术产业发展的需要，根据有关法律、法规和《中关村科技园区条例》，制定本办法。

    第二条  凡在中关村科技园区内进行国有土地一级开发均适用本办法。但经市人民政府同意，单位在原来用地范围内进行的建设，不影响中关村科技园区统一规划实施的除外。

    本办法所称土地一级开发，是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。

    第三条  中关村科技园区土地一级开发是政府行为，由政府委托中关村科技园区管委会（以下简称中关村管委会）会同市政府有关部门具体组织实施；市政府各有关部门应当按照各自职责分工，做好各项工作。

    第四条  中关村科技园区土地一级开发应当符合城市总体规划和中关村科技园区总体规划。

    第二章  土地一级开发项目的确定及实施

    第五条  中关村管委会会同市计委、市规划委、市国土房管局，根据中关村科技园区的总体规划及其经济、建设发展状况，确定拟进行一级开发的地块，并由市规划委会同有关部门组织编制拟开发地块的控制性详细规划。

    中关村管委会根据审定的控制性详细规划，组织编制拟开发地块的项目建议书（可行性研究报告）和详细规划方案，分别由市计委、市规划委审批。

    第六条  中关村科技园区的海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园管理委员会（以下简称园区管理机构）应当根据经批准的项目建议书（可行性研究报告）和详细规划方案编制招标文件，并按照《中华人民共和国招标投标法》的有关规定进行招标，确定承担土地一级开发项目的单位。

    中关村管委会会同市计委、市规划委、市建委、市国土房管局、市财政局负责审定标底。

    土地一级开发项目的标底应当由测算的征地拆迁补偿费用和市政公用设施建设开发成本加上适当利润构成。

    第七条  园区管理机构应当依据审定的详细规划方案、项目建议书（可行性研究报告）与中标单位签订《土地一级开发承包合同》。合同应当对双方在土地一级开发过程中的主要权利、义务予以规定。

    合同签订后，中标单位应当到市计委办理建设项目年度投资计划手续。

    第八条  中标单位不得向他人转让其承担的土地一级开发项目，也不得将土地一级开发项目肢解后转包。

    第九条  土地一级开发项目完成后，中关村管委会应当会同市计委、市规划委、市建委、市国土房管局、市财政局组织进行验收。验收应当严格按照《土地一级开发承包合同》和审定的详细规划方案、项目建议书（可行性研究报告）批复进行。

    第三章  完成土地一级开发后的建设用地出让

    第十条  完成土地一级开发后的建设用地，由市国土房管局会同市计委、市规划委、市财政局和中关村管委会，组织向社会出让土地使用权；可以进行招标或者拍卖的，应当采取招标或者拍卖的出让方式。

    完成土地一级开发后没有实施出让的建设用地，纳入市政府土地储备。

    第十一条  市国土房管局应当委托有资质的评估机构对拟出让的土地使用权进行评估，组织进行招投标或者拍卖，并会同市计委、市规划委、市财政局和中关村管委会审核确定标底或拍卖底价。

    第十二条  完成土地一级开发后，园区管理机构应当按照《土地一级开发承包合同》的约定，向承担土地一级开发的单位支付相应费用。

    完成土地一级开发的建设用地土地使用权出让后，由市国土房管局与受让方签订《国有土地使用权出让合同》，受让方按合同规定缴纳毛地价。

    第十三条  高新技术企业受让国有土地使用权，从事高新技术产业研究和生产项目的，按照有关优惠政策执行。

    第四章  附  则

园区土地规划篇3

一、三大工业集聚区发展的基本情况

（一）园区产能不断扩张

今年以来，三大工业集聚区继续保持较快的发展势头，产能不断扩张，拉动作用明显。2006年1－6月，工业园区、壶镇城市工业功能区、五东城市工业功能区实现工业总产值22亿元，同比增长44.3%，占全部工业总产值的49.3%；实现税收4213万元，同比增长46.8%；上半年共协议入园企业8家，开工企业7家，累计当年竣工投产企业12家，企业固定资产投资额3.45亿元。其中工业园区实现工业总产值12.61亿元，同比增长94.7%，企业固定资产投资额1.99亿元，现有规模以上工业企业51家，占全县规模工业企业的27.57%，实现规模以上工业产值11.34亿元，同比增长96.5%；其中壶镇城市工业功能区实现工业总产值7.98亿元，企业固定资产投资额1.47亿元；其中五东城市工业功能区实现工业总产值1.4亿元。

（二）园区产业集群特色彰显

根据年产值在4亿元以上、具有区域经济特色、且有较好发展前景的产业进行划类，工业已初步形成了机床工模具、摩托车及配件、照明电器、门业、厨具、建材、缝纫机、纺织服装重点行业，且主要集群在三大工业集聚区内，园区的产业集群特色日益彰显。工业园区以五金机电、高新技术产业基地进行定位发展，以吸引县外企业入园为主，目前已初步形成了机床工模具、摩托车及配件（电子仪表）、建材制品、照明电器、门业、厨具等为特色的主导产业，据统计，上半年行业累计完成工业总产值10.21亿元,同比增长97.8%，占全部工业产值的81%，其中门业、厨具、摩托车及配件、机床工模具增幅分别达214.8%、433.8%、90.2%、40.6%，建材制品、照明电器、缝纫机、纺织服装增幅分别为13.1%、14.8%、25.3%、33%；一批县外引进的规模企业已成为园区发展主动力，目前共有县外规模企业36家，上半年累计实现工业总产值9.40亿元，同比增长113.4%，占全部工业产值的74.6%，园区内县重点企业累计实现工业总产值4.36亿元，同比增长51.3%，比上年同期净增14774万元，占全部工业产值的34.6%，平均每家6224万元，规模企业已在园区唱主角。壶镇城市工业功能区以缝纫及机电设备特色工业园进行定位发展，以当地企业入园为主，目前已基本形成了以缝纫机、带锯床、工刃具、纺织服装四大特色主导产业为主的工业格局。五东城市工业功能区以摩配及电光源特色工业园进行定位发展，以五云镇企业迁移入园为主，目前已初步形成五金机械、照明电器、化工、铸造、包装彩印等为特色的支柱产业格局。

（三）园区开发建设有序推进

在国家宏观调控政策的影响下，三大工业集聚区的开发建设虽然受到了一定程度的制约，但合力扶工、致力开发园区的氛围十分浓厚，开发建设仍有序推进，进程在不断加快。工业园区原为新碧工业园区，总规划面积24.97平方公里，其中工业用地13.4平方公里，2006年5月经国家发改委批准被确定为省级经济开发区，通过审核的土地规划面积为4.16平方公里，自2003年园区正式组建以来，目前已完成开发1.94平方公里，出让面积1.41平方公里，建成面积1.32平方公里，园区已累计投入各项建设资金2.6亿元，其中投入基础设施建设资金1.98亿元，在重点完成一区块、二区块以及延伸区块的绿化、亮化、美化、洁化工作基础上，现已着手推进第三区块的水、电、路、绿等基础设施建设，正式启动第三区块的扩区开发工作。壶镇城市工业功能区经过重新规划，整个功能区占地面积规划为8.66平方公里，通过审核的土地规划面积为1.45平方公里，自2000年8月园区第一期工程动工以来，区内基础设施建设进展较快，已开发建设1.4平方公里，建成面积0.75平方公里，目前止整个园区基础设施投入累计已达7300多万元，现正在建设聚贤路、西山路、锦锈路北段、兴工路东段、青川路、好溪路等工程，有望在年底前完成，在实行园区东扩的基础上，现正在实施园区北进建设。五东城市工业功能区总规划面积5.04平方公里，通过审核的土地规划面积1.73平方公里，目前已开发建设0.66平方公里，建成面积0.4平方公里，累计出让土地824亩，自2001年3月创建以来，已累计投入园区基础设施建设资金达1400万元，在已开发核心区块的基础上，当前主要在做向东部扩区延伸工作，启动二期开发，增强园区的综合承载力。

（四）园区管理体制得以理顺

今年上半年,县着重对工业园区、五东城市工业功能区的管理体制和运行机制进行了改革试点，走出了一步好棋，有效地解决了当前园区开发中存在的各类问题，建立起了一个事权集中、高度统一的园区管理体制。工业园区现已开发范围内共有两个平等的行政主体，即工业园区管委会和新碧镇政府，存在着管理“两张皮”和权责不清的现象，根据快速、简便、可行的原则，现实行工业园区与新碧镇政府并存的管理模式，工业园区实行“两块牌子，一套班子，区镇合一，交叉任职”，工业园区设党工委书记，主持园区党工委全面工作，党工委副书记兼新碧镇镇长，主持新碧镇政府全面工作，实行统一人事任免权、财政权、管理权的“三统一”，实现了工业园区与新碧镇的软性糅合，突出一个领导班子，明确职责分工，减少在园区开发、建设和管理上人为的扯皮。而五东城市工业功能区原先分别由五云镇和东渡镇两个镇共同管理，产值、税收按65：35分成考核，存在着“好事争着做、难事相互推诿”的现象，今年6月份起，原来的五东城市工业功能区正式纳入东渡镇管理，相互扯皮的管理体制得以理顺，为五东城市工业功能区的今后发展注入了新活力。

二、三大工业集聚区发展中存在的困难与问题

三大工业集聚区开发建设起步与周边县市的园区对比本身就迟了一步，且又遇上国家信贷、国土政策紧缩和全面清理整顿工业园区的不利形势，确实是在夹缝中求生存、谋发展，面临着许多困难，也存在着不少问题，既有全县性的共性问题，也有个别园区特有的问题。

（一）发展空间的问题

目前，园区的发展已进入一个关键性阶段，空间的拓展已成为园区可持续发展的关键问题，其实质是土地要素制约的破解。省政府批准工业园区的面积为4.16平方公里（其中1.2平方公里为城镇建设用地），已完成开发1.94平方公里，园区可用土地已剩余不多，扩区问题已迫在眉睫，需在第三区块开发上加紧推进，适时启动第四区块开发。壶镇城市工业功能区的用地储备已几乎没有，剩余工业用地不足0.5平方公里，虽“园区北进”拉开了大园区建设的序幕，但存量土地不足影响了空间的拓展。五东城市工业功能区也同样面临着园区空间拓展问题，急需向东部扩区延伸，上马二期开发，解决“寿尔福”整体搬迁、耐特公司技改项目等用地问题。而国家今年实施的第二轮宏观调控，对土地指标供应更从紧、土地审批更严格、土地出让要求更加规范、查处违法违规用地力度更大等从严从紧措施，对园区的扩区拓展带来了不少影响。部分已入园企业的技改和一些较大的新项目因土地问题目前只能停滞不前，无法及时组织实施，加上农保地转用调整难、土地征用政策处理难，土地问题已成为制约三大工业集聚区发展的极大障碍。

（二）资金瓶颈的问题

园区建设需要大量资金的投入，特别是前期的基础设施建设，由于园区自身缺乏融资能力，只能依靠政府投入和银行贷款来拉动。工业园区自2003年正式组建以来，为营造相对比较优势，吸引县外企业前来投资，园区的“熟地”出让价平均不到6万元/亩，而开发成本平均每亩需12万元左右，到目前止，园区累计投入各项建设资金约2.6亿元，其中除县土地收储中心投入的土地征用费1.7亿元以外（已收回土地出让金近1亿元），县财政实际投入的资金为4542.8万元，其余目前均为负债，在以上投入中，用于园区基础设施建设的资金只有8000多万元，园区的各项建设资金十分紧缺，即使不考虑下一步征地、扩区及现有区块公建项目的支出，仅目前急需支付的工程款、在建工程项目和三区块的启动资金就达到7000多万元，若得不到缓解，将直接影响园区的开发建设。壶镇、五东城市工业功能区的建设资金投入也严重不足，今年上半年，壶镇功能区基础设施完成投资仅320万元，而五东功能区的基础设施投入还不足100万元。由于融资渠道单一，仅靠财政投入和银行贷款以及部分土地出让来解决园区建设资金问题难以奏效。而从园区企业角度看，企业融资难问题直接影响着企业技改项目的实施与企业的正常生产，今年以来，一方面受国家宏观调控、信贷闸门把紧影响，企业的信贷规模减少，特别是中小企业流动资金贷款更难，重点工业技改项目资金落实难度加大；另一方面受市场价格波动冲击，原材料和能源不断上涨，企业资金需求不断加大，产品销售价格却不能同步提高，利润空间缩小，企业效益下滑，部分企业的销售压力逐步增加，大量流动资金沉淀在生产环节上。据工业园区统计，今年1－6月园区规模以上企业流动资金同比增长45.9%，产品库存比上年增加3297万元，应收帐款增加6571万元，应收款增多，存货占用资金上升，造成了部分企业资金紧张。而且受壶镇“祥和事件”等非法集资案的影响，园区企业民间筹资受阻，筹资难度加大，民间借贷引起恐慌，负面影响一时难消除。

（三）规划调整的问题

三大工业集聚区虽十分重视规划的编制和修订工作，规划为园区的发展起到很好的先导作用，但存在着园区规划的总体性、前瞻性不强问题，对规划的起点不够高，对规划的重要性、严肃性认识不够到位，园区布局缺乏整体观念，点多面少，与毗邻的武义、永康、龙游等地的园区布局规划相差甚远。由于急功近利，导致园区出现边建设、边规划，形成的规划在短时期内多次修编，总规与详规、详规与实施在时间上不衔接等不合理现象。“十一五”期间，工业园区已作为县中心城市的工业功能区块来定位发展，承载着支撑县域经济发展的重要使命，而目前的园区总体规划包括各专项规划已不能适应这一要求，在园区功能区块的划分、建设时序、产业布局、基础配套、人口集聚等各方面差距还较大，急需纳入并在新的县域城市总体规划修编中加以调整到位。

（四）配套功能的问题

三大工业集聚区在产品质量检测、信息化推进、科技创新、现代物流、职工培训、企业服务等“六大中心”的建设方面不甚理想，重视不够，没有很好地列入议事日程，造成了园区开发建设成本大，产业的规模经济效益难以发挥，企业在“六大中心”建设上大多各自而建，对资源的共享度低。

三、进一步加快发展三大工业集聚区的对策与建议

“工业兴则县兴、工业强则县强”。欠发达的根本原因在工业，发展的根本途径和根本出路也在工业。三大工业集聚区是工业经济发展的重要平台和主阵地，也是今后一个时期工业经济发展的主要增长极。加强和促进园区开发建设，推动产业集聚，提升产业层次，增强发展后劲，提高市场竞争力，是建设实力、活力、大气、和谐“四型”、深入实施“开放兴县、工业强化、生态立县”三大发展战略、加快撤县建市进程的有效举措。

（一）要强化园区经济的主体地位不动摇

国家实施新一轮的宏观调控，对县三大工业集聚区的开发建设和发展带来了较大的不利影响，压力和困难更是重重。越是宏观环境趋紧的时候，越是拉开发展差距的时候，也越是发现机遇、把握机遇、创造机遇的时候，要想在新一轮调控中获得制发优势，全县上下必须充分认识国家宏观调控的长期性，正确认清形势，统一思想认识，冷静思考，积极应对，要有凤凰涅槃的决心，迎难而上，的实际是欠发达，落后在于工业，必须加快工业经济发展，加快园区开发建设，不能有松劲、犹豫和观望的思想，要对工业经济发展、园区开发建设充满信心，强化“工业第一经济”的理念，坚持合力兴工不动摇，坚持“工业强县”战略不动摇，要按照县“十一五”规划纲要确定的“打造欠发达县市工业强县”和“打造五金先进制造业基地重要组成区”的目标，以“新型工业化”为主导，持续发力，连年推动，着重打造工业园区和壶镇城市工业功能区两大平台，优化提升五东城市工业功能区等其他工业区块，不断强化园区经济在工业经济中的主体地位和支柱作用。

（二）要努力破解土地、资金要素制约

土地和资金问题是制约三大工业集聚区发展的最大瓶颈。努力破解土地、资金要素制约是重中之重的现实课题。土地是园区生存发展的基础与核心，把有限的土地开发利用好，把现有的入园企业建设好，是园区开发的重点工作，从目前情况看，要真正发挥园区的规模集聚效应，工业园区每年至少应开发1平方公里以上，而要达到这个目标，关键取决于两点；一是土地利用总体规划能否如期完成修编，二是土地指标能否如期供给，目前，土地利用总体规划正在修编中，土地指标尚未确定。要缓解土地制约问题，当务之急是要对现有规划土地存量情况进行摸底清查，采取切实有效的措施，对入园企业闲置土地进行挖掘，千方百计提高土地的利用率，同时，要积极做好农保地转用调整和土地征用政策处理工作，妥善清理解决历史遗留问题，健全被征用地农用的社会保障机制，确保土地征用、政策处理等工作的顺利开展，据了解，上一轮土地利用总规的用地空间布局在符合“两规”的前提下，工业园区还有可用面积约138.8公顷，其中耕地93.6公顷，只要政策处理到位，还有一定的用地空间。在企业用地上，必须严格按照投资强度和税收密度双控制度，尽量压缩引进企业的用地规模，努力做到集约用地，加强政策引导，鼓励和要求企业尽量多建多层厂房，建立健全入园企业退出机制，对少数投资不足，闲置土地较多的企业，要求其通过增资扩股或通过“以企引企”等方式，实现“无地招商”，提高土地的集约利用水平。

园区建设和企业发展离不开资金的投入，园区建设的资金来源主要是来自政府的财政投入、银行融资、园区商贸用地的出让收入、园区企业的留县税收返还等四个方面，在短期内，园区建设资金只能依靠政府的财政投入和银行融资两种途径来解决，因此，一方面要加大政府财政投入力度，每年在财政预算中要安排好园区建设专项资金，确保资金到位，另一方面要尽可能向金融部门争取信贷信贷规模，对园区开发建设项目要加强项目包装多争取银行信贷支持和国债资金支持，以园区预留的商贸用地捆绑担保等办法，向银行融资；同时，要彻底垄断园区范围内的土地一级市场，控制城镇建设区内的农村和农民建房，培育土地市场，有计划的逐步推出商贸用地出让，在每年的土地出让收入中，切出一定比例用于园区建设，还可尝试与各被征用土地的村集体实行土地资金委托保值增值制度，由各村将土地征用费按一定利率借给园区使用，在一定程度上缓解园区的资金问题。

（三）要优化园区布局规划

园区布局规划要从原有的纯工业开局转向以工业为主、城市建设为辅、促进城乡一体化的综合性开局进行规划，在遵循经济客观规律的前提下，从实际出发，高起点、高水平地抓紧修编和完善三大工业集聚区的园区发展规划，要以现有园区为基础，突出地域和产业优势，根据“规划高起点、投入高强度、建设高标准、管理高效能”的要求，修规划，拉框架。工业园区要抓住批准为省级经济开发区的有利时机，结合330国道西移和金温铁路改线工程，抓紧做好纳入县域城市总体规划的衔接调整工作，尽快提出园区规划修编和扩区规划，使之与全县的土地利用总体规划相衔接，加快符合“两规”的4.16平方公里面积的开发，启动开发第三区块，适时开发第四区块，争取扩区到6平方公里，逐步拉开发展框架，在规划中，还要打破地域界限，把工业园区和主城区、仙都风景区两个城市功能区摆在同一层面进行产业规划，加强三区互动和联动发展。按照“合理布局、综合开发、配套建设、滚动发展”的思路，进一步做好壶镇、五东城市工业功能区的重新规划，加快推进两大功能区的建设和开发。同时，要进一步完善三大工业集聚区园区功能区块划分及产业空间布局，根据当地经济发展的内在要求及市场发展前景制定好园区产业发展规划，把握好园区发展方向，按照工业园区主要集聚五金机电、高新技术产业，壶镇城市功能区主要集聚缝纫机、带锯床、纺织、工刃具等产业，五东城市功能区主要集聚灯管、摩配产业的总体定位，完善项目准入机制，提高产业的集聚度和关联度，加快形成产业集聚。此外，还要对事关园区建设大局的交通、电力、供水、排污等重大基础设施实行统一规划，统筹考虑。

（四）要提高招商引资质量

由于县三大园区开发建设起步较晚，前几年园区的招商引资质量的“粗放性”比较突出，引进的不少企业规模不大、资金实力不强、产业关联度低。今后园区的招商引资要逐步向选商引资转变，提高入园企业门槛，创新招商方式，大力开展定向招商、专业招商、产业招商和以商招商，突出定向招商，根据产业转移规律，在目标定位上，要继续把永康、温州、台州、金华等相邻发达地区作为三大工业集聚区招商引资工作的重点，努力引进一些规模大、经济效益明显的大项目；在招商方式上，要突出产业招商，努力引进一些规模大、高新技术、产业关联度强的企业，形成具有规模集聚效应的优势特色产业集群。

园区土地规划篇4

关键词：西安高校新建校园 土地集约利用 策略研究

中图分类号：文献标识码： 文章编号：

随着社会经济的发展，以及21世纪知识经济的来临，我国高校经历了第三次校园建设的高潮，出现了大量新建的校区和改建、扩建的老校区。自从国家开始实行“扩招”政策，全国各地的高校为了满足生源急剧增长的需求，开始了校园建设的第三次高潮，再加上西部大开发政策的引导，对西安这座高校云集的城市来说，高校建设的高潮更是来势汹汹。

一、西安高校新建校园的分布现状

西安是举世注目的世界四大文明古都，是历史文化古都，具有深厚的历史文化底蕴。全国知名高校云集之地，是全国三大（北京，上海，西安）高等教育基地之一。西安高校在经历了校园建设的第三次高潮，经过近十年的发展建设形成了一定的规模。依据最新一轮的城市总体规划（西安市2008 ~2020城市总体规划）将会有更多的高校向城市新区转移，形成新的高教聚集区。西安北部大学园区由长安大学渭水校区、西安工业大学未央校区、西安医学院未央校区、陕西科技大学西安校区等高校构成。东部大园区由西安思源学院为代表的民办院校构成。城市南部的文教科研区，有两大高教聚集区，云集20多所各类院校。有普通高等院校如：陕西师范大学长安校区、西北政法大学长安校区等。独立院校如：西北大学现代学院、西北工业大学明德学院等。民办院校如：西安培华学院、西京大学等。军事院校如：西安陆军学院等。

表2.1西安高校新建校园密度统计表

二、西安高校新建校园土地利用存的问题

学校名称 老校园 新建校园

长安大学 84.9 113.5

陕西师范大学 50 111.8

西北政法大学 33.3 71.8

西安外国语大学 26.2 80

西安医学院 6.8 33.7

西安财经学院 26 79.2

西北工业大学 80 260

西安电子科技大学 66.7 200

1.西安高校新建校园选择异地另建，新建校园的占地规模较大，如表2.1所示，新建校园占地规模是老校园占地规模的一倍到三倍。总体上来说在满足教学需求的基础上，都存在占地规模较大的问题。基本上新建的校园都已经能满足全校教学需求，还有一定规模的老校园存在。

资料来源：自绘

2.不同组织教学形式直接影响校园的空间结构，空间结构影响空间布局，空间布局合理与否会对用地结构造成影响，用地结构就会影响土地利用。对于本科高年来说，需要有大型的专业实验室，这与那些将新校区只作为低年级基础教育的教学场所来说高校，单就专业实验用房的有无来说，就会对校园的空间结构造成很大影响，进一步影响校园的土地利用。大量实验用房的需求，就会更进一步增加对土地的需求，使校园占地规模加大。

3.校园规划建设存在较多问题。

校园规划方面，存在占地规模大、追求完美构图、宏伟轴线的问题。如西北政法大学、西安邮电学院、西安外国语学院、西安工业学院通过不同形式曲线和宏伟轴线的结合，追求完美构图。为了达到这种效果，导致校园结构松散，造成土地利用率低下。

校园建筑方面，在追求完美构图、宏伟轴线的同时，为了满足教学的需求，出现了大体量、大尺度的建筑物，西安外国语学院、西安电子科技大学更是用教学楼与图书馆结合，在教学的核心区形成大尺度的教学综合体建筑物。西安外国语学院核心区的教学综合体长度接近400m，西安电子科技大学教学综合体长度达到1000m。

校园交通方面。内部交通：已经具有一定规模的新校园，在完善道路系统，增加停车空间。还处于建设中只是建设完成了主路网。利用地下空间作为停车的较少。外部交通，各高校一般都配有校车，一辆辆在城市中穿梭的校车，会给城市的交通增加阻力。校园周边的公共交通设施的建设相对滞后

4.土地集约利用方面，就校园自身来说，西安高校新建校园规模较大的存在追求完美构图、宏伟轴线导致结构松散，土地利用率低下的问题。校园与校园之间来看，没有任何教育、体育运动资源共享的形式。校园与城市之间，校园位于城市的边缘地带，各项基础设施不够完善，校园与周边城市的互动受到影响，大学园区的集聚效应不明显。

三、西安高校新建校园土地集约利用规划设计策略研究

3.1宏观层面的策略研究

3.1.1高校的定位与土地集约利用

二十世纪三十年代，清华大学老校长梅贻琦曾说：“所谓大学者，非谓有大楼之谓也，有大师之谓也”。这句话告诉我们，大学真正的需要的是“大师”―师资、学术与人才，而不是“大楼”--基础服务设施。每所大学都应该有自己的发展目标与定位：想发展成什么样的大学，学校在相关学术领域内取得什么样的学术成就，在相关学科领域内取得什么样的领域建树，以及在此基础上产生的，在全国乃至世界范围内的综合实力与综合排名。这才是高校定位的核心所在，并不是简单的将学校的规模，校园占地多少亩，校舍有多少建筑面积，作为学校的定位与发展目标。

3.1.2高校建设发展与城市布局发展相适应

高校校园位于城市之中，是城市的有机组成部分。这个有机组成部分至少包括了两层含义：校园土地是城市的有机组成部分；校园所承担的职能也是城市的有机组成部分。

高校作为知识信息经济时代知识产业的物质载体，高校受到所处大环境影响，也因为高校所处的地理位置会对地区的发展起到很大促进的作用。就西安市而言，西安市南部大学园区的建设是与南部区县的发展同步考虑、同步开发的，大学园区对南部区县的发展促进的作用较为成功。

3.1.3高校建设发展与实际需求相适应

从1999年开始扩招，我国高等教育的发展与改革取得了辉煌的成绩，但同时也存在很多问题。由于高等教育投入的增长与教育规模的发展不适应，投入滞后于发展。加上一些高校办学条件不足，影响教学质量；高校毕业生就业压力过大等问题。为了缓解这些问题，国家提出控制招生增长幅度，稳定招生规模的政策。而某些高校出现了招不够学生的现象，如湖北黄冈师范学院的招生老师就面对“报到率”不足的问题，甚至出现高校之间抢夺生源的现象。

高校的建设是一个动态的过程，由于实际需求的变化，会对校园建设发展造成影响。

3.1.4高校规划建设的前瞻性与土地集约利用

前瞻性就是指分析市场、预见未来。对于校园的规划建设来说，因为其自身动态的特点，在建设之初，要对高校将来的建设发展有一定的预见性。

西安高校新建校园规划建设，因为前瞻性不同使校园规划建设存在两种不同的建设模式，分别为：一次征地、一次规划、分期建设；多次征地、多次规划、多期建设。长安大学新校区，坐落于西安经济技术开发区、汉长安城遗址保护区、生态产业园的交汇处。校园选择在北郊建设新校区是因为此处原有一个汽车实验基地，就选择在汽车实验基地的南侧，征地1200亩作为新校区的建设用地。但是随着学校的发展，2009年长安大学又决定在校园的西侧再次征地800亩，使整个长安大学渭水校区的用地规模扩大到2000亩。这样就存在两次征地，而又不是一次统一规划，考虑到校园后的发展，致使大量的土地闲置，造成土地利用的集约程度低下。

3.2中观层面的策略研究

3.2.1校园规划理念与土地集约利用

高校校园规划建设的理念会直接影响校园规划建设的空间结构与规模，校园规划建设又是以土地的利用为物质载体的，高校校园规划建设的理念与校园土地利用密切相关。

高校的教育理念从“精英教育”转向“大众教育”，高校的职能从“单纯知识传授”的象牙塔转向“教学、研究、服务社会”结合相的知识工厂；高等教育方式从教师在课堂上讲，学生在课题上听的单向灌输模式，转向以学生为主体，教师与学生之间的双向互动；教育的地点从教室转向校园和校园以外的城市甚至社会中。高校校园作为高等教育理念的空间载体，而高等教育理念的转变，通过土地利用这个物质载体以不同的利用方式表现出来。

校园规划建设的理念是以高等教育理念为前提条件的，高等教育理念的不同发展转变，使得校园规划建设的理念也呈现不同以往的理念。高校校园的规划建设反映了高等教育理念，更进一步通过校园土地利用这个物质载体反映出来。

3.2.2资源共享理念与土地集约利用

西安高校新建校园土地集约利用来说，有很关键的一点，是通过把相关功能、不同权属的资源共享来作为实现土地集约利用。西安高校新建校园一般都成片出现在城市中，这就给集约利用创造了条件，但就实际的情况来说却没有形成共享之势。

1.高校与区域内城市之间的资源共享

高校对于一定范围内的城市建设与发展都起到了促进作用，而这种作用正是通过“共享”来实现的。高校聚集形成商业街区，甚至是商业中心的，最成功的是小寨商业副中心。另一个就是雁塔路电子一条街的形成。西安市雁塔路电子一条街是专门零售电子产品商业街。这两个商业街区内，人口增大，需求加大，促进社会经济发展，是集聚效益突出，导致土地集约利用程度提高。这是一种“自下而上”的形成商业街区的模式。

2.高校校际之间的资源共享

对于西安高校新建校园来说，由于有特殊的风俗习惯，再加上高校新建校园建设还不完善，校际之间的共享几乎没有。

北郊大学园区内的高校除长安大学外的其余三所高校，陕西科技大学、西安工业学院、西安医学院曾经有过“共享”的经历。2003年，未央区政府牵头，建设未央大学城的项目。大学城有三所高校陕西科技大学、西安工业学院、西安医学院和陕西高校后勤公寓四个项目组成。当时设计的陕西高校后勤公寓是三所高校共有的后勤生活基地，包含学生生活区和教工生活区，由同一部门规划建设。而校园教学区则有高校自己建设。而一些实际的原因最终这个“陕西高校后勤公寓项目”也没有实现。

对于西安高校新建校园来说，由于各种原因所致，对于这种共享理念较为薄弱，鉴于这种情况，西安高校新建校园可以采取一种“自上而下”的模式来取得资源的共享，提高土地利用的程度。从理念上加强共享、互动的理念

3.3微观层面的策略研究

3.3.1校园空间结构与土地集约利用

高校校园规划建设重要的是校园空间结构的塑造，空间结构是校园规划建设的基础，是支撑校园的根本。不同的空间结构又以不同的用地结构表现出来，不同的用地结构形式就会直接影响校园土地利用的程度。

3.3.2校园道路交通系统与土地集约利用

在我国高校校园，主要由人车混行和人车分流两种交通方式。人车分流是近年来比较主张的一种交通方式，但是在实际的操作与执行过程中，很难做到正真意义上的人车分流。从高校发展开放性的理念以及土地集约利用的角度，正真意义上的人车分流会对校园与外界的交往带来不和谐的因素，而且人车分流需要为机动车辆行驶而单独设置的道路系统和相应的设施，需要大量的静态交通空间以及相应设施满足停车需求，这样会使校园占地面积加大，也不利于校园土地的集约利用。因此，校园的交通方式，应该是“人车混行”为主，“适度分流”为辅的交通方式。

从土地集约利用的角度，可采用集中停车空间与分散停车空间相结合的布局方式。

3.3.3校园绿化景观环境与土地集约利用

高校校园的绿化景观环境的创造，更注重的是环境感官的塑造，不是通过大规模来体现的，与校园占地的规模是没有必然联系的。占地面积大，并不意味着绿化景观环境就一定好，占地面积小，也不是意味着就营建不出好的绿化景观环境。从土地集约利用的角度，鉴于我国人多、地少的实际情况，应该本着集约利用的观点，注重景观环境的客观形象与主观感受的结合，更好的体现高校校园的教育氛围。

3.3.4校园建筑与土地集约利用

高校校园建筑是高校校园空间实体上最重要的组成部分，如何从校园建筑的方面，来为校园土地集约利用提供空间实体的支持，就显得犹为重要。校园规划建设，应走“低密、高容、立体化”发展道路，实现校园土地集约利用，校园建筑应采用“节能、新材料、复合功能”的发展方向，增加建筑有效使用面积，达到“节能省地”，来实现校园土地集约利用。

园区土地规划篇5

为切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，现就清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题通知如下：

一、清理违规设立的各类园区。凡是违反土地利用总体规划批准设立的园区，不管什么名称，都必须进行认真清理。对违反土地利用总体规划批准设立的园区，必须撤消，并追究批准者的责任。各地不得为迎合设立园区而修改土地利用总体规划。对违反土地利用总体规划设立的园区，国土资源管理部门不得提供土地。未经依法批准用地的，要依法查处，追究责任。

二、严禁违法下放土地审批权。各类园区用地必须纳入当地政府的统一计划，统一供应、统一市场管理。经营性用地也必须实行招标拍卖挂牌出让。严格控制各类园区的商品房开发。严禁以科技、教育等产业优惠政策名义取得土地后用于商品房开发。要严肃查处此类非法转让土地的行为。

三、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。严禁任何单位、个人与乡村签订协议圈占土地。对于签订这种协议，要求办理用地手续的，要进行认真清理，所签协议一律无效。违反土地利用总体规划和以此规避经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让有关规定的，国土资源管理部门不得办理用地手续。凡是通过炒卖各种协议、立项批准书、规划许可证后变相取得土地的，国土资源管理部门一律不予承认，不得办理用地手续。

四、严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方，可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。供地方式要公开、公平、公正，保证土地市场的稳定、公开、安全运行。

园区土地规划篇6

一时间，争论不断。其中。不仅牵涉到就业问，题、企业自问题、政府信用问题。亦与土地息息相关。同时，随着金融危机的扩大与加深，“双转移”似乎又增加了不确定性。广东的这个大战略。到底在土地上如何体现'请看――

今年3月，广东省国土资源厅出台《关于促进扩大内需支持现代产业发展的若干意见》，要求建设用地供地要向产业优化升级和促进扩大内需倾斜，优先保障现代产业用地指标，全力支持现代产业发展。这一文件是继去年广东省政府关于“双转移”和建设现代产业体系决策的补充完善。

至此，在一系列与“双转移”战略相关的规定中，广东的土地政策也作出了相应的调整。

“双转移”是去年5月底广东省为落实科学发展观要求和增强广东产业竞争力而推出的战略举措。所谓“双转移”，是指珠三角劳动密集型产业向欠发达地区转移，欠发达地区劳动力向当地二、三产业和珠三角发达地区转移。

“双转移”资金：五年内500亿元

产业的转移与升级，在珠三角并非新话题。

远一点说，“双转移”从四年前就已开始进行了。2005年3月，广东省政府颁布了《关于广东省粤北山区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移的意见》，并开始在广东省山区及东西两翼地区筹建产业转移园。以此为标志，珠三角与粤北山区及东西两翼之间的产业转移逐渐开展起来。到2007年底，广东已经建立了23个省级认定的产业转移园。

2008年5月24日，广东省政府出台了《关于推进产业转移和劳动力转移的决定》及7个配套文件。“双转移”战略正式启动。

针对广东地区间发展不均衡的现状，方案的目标是，按照“政府引导、市场运作，优势互补、互利共赢”的方针，将珠三角传统的低端制造业转移至粤北及东西两翼地区，促进这些地区的经济发展，使珠三角地区劳动密集型产业比重显著下降。同时，腾出空间，吸引先进制造业及高端服务业进驻珠三角。

方案对九大传统劳动密集型及资源依赖型行业的73类产品制造商下达“逐客令”，“鼓励”其生产环节从珠三角转移至粤东西两翼和粤北山区。同时，要求将省内600万农村劳动力经过免费培训后，输入至珠三角先进制造业及服务业。

为吸引珠三角企业向东西两冀及粤北地区转移，方案提出，要在五年内支付500亿元，帮助这些地区建设基础设施及产业工业园，降低这些地区的工业审，价，降低税费，加大对产业转移园的信贷投放力度等。

方案为五年后的广东描绘了一幅美妙图景：力争到2012年，使珠三角地区功能水平显著提高、产业结构明显优化；东西两翼和粤北山区则形成一批布局合理、产业特色鲜明、集聚效应明显的产业转移集群，使人均生产总值增长率高于生产总值增长率2个百分点左右，从而“推动广东省产业竞争力位居全国前列”。

“双转移”是形势所迫

广东为什么要搞“双转移”?这要从广东改革开放以来的形势说起。

自1989年以来，广东的GDP已连续18年领跑全国，成为中国第一经济大省。但是，广东却始终没有从经济大省跃升为经济强省，原因就在于经济发展方式仍然偏于粗放、人均水平偏低、产业结构不够优化。

拿最能说明一个地区经济发展水平的人均GDP来讲，最近10年来，在沿海主要省市区中，广东省人均GDP年均增速排在最后一位，人均GDP由1996年相当于浙江的95.7％下降到2006年的88.9‰数据表明，目前珠三角地区家具制造、皮革、服装鞋帽等行业占了全省用工的25％，但只创造了8.5％的增加值。而在过去10年间，广东省每新增一个劳动力新创造的GDP是12万元，大大低于江苏的88万元、山东的22万元和浙江的21万元。

此外，区域发展很不平衡是多年来广东经济社会发展的一大短板。2006年，广东省地区发展差异系数(从0到1，数值越大表明差异越大)为0.77，高于全国平均水平的0.67，也高于江苏的0.71、山东的0.67、浙江的0.38。东西两翼和粤北山区的人均GDP只有珠三角的四分之一。全省地方财政一般预算收入中，　珠三角占67％，而粤东、粤西、粤北分别只占3.1％、3.1％和3.9％。

专家认为，如果广东区域发展严重失衡的状态长期得不到扭转，势必会造成经济社会发展的断层。

再从资源的角度看，2005年后，珠三角土地及环境承载力不足，产业布局不合理，高能耗、低产出、低附加固的传统制造业“拖后腿”等弊病日益严重，部分有发展前景的企业则因拓展空间不足而外迁。

针对这种现状，广东省委书记在一次会议上指出：“如果我们就经济抓经济，不把减少人口数量、提高人口素质、转移劳动密集型产业、减少常住人口等问题摆上位置，拿出举措，认真解决，广东省就永远无法在GDP、城乡居民收入的人均水平上成为全国的排头兵”。

32个转移园与6个珠三角城市

据广东省国土资源厅提供的资料：到今年3月30日，广东经省政府批准认定的产业转移工业园共32个，规划开发总面积24172.46公顷(合36.26万亩)其中首期6848.5367公顷(合10.27万亩)。在这32个转移园中，共有6个珠三角城市与广东其他地区合作建立了转移园。

从转移园的接收地来看，珠三角以外所有的地级市都有分布，并且大多处于交通沿线附近。除了分布于高速公路或国道沿线外，广州白云江高(电白)产业转移园、东莞凤岗(惠东)产业转移园、深圳(汕尾)产业转移园、佛山禅城(阳东万象)产业转移园、深圳南山(潮州)产业转移园等附近还有海港。总体来说，转移园是平均分布在各个地区，交通条件优越。

在产业规划上，目前转移园主要承接珠三角转出的劳动密集型产业、资源密集型产业、资本密集型产业的加工制造环节，此外，珠三角其他带动功能较弱的产业，或者在当地有丰富原材料供应的产业也有所发展。在主导产业定位上，主要集中在电子、机械、纺织服装、建材家具、食品等劳动密集型或资源依赖型行业。

到2007年底，产业转移园总项目数(含意向项目)549个，投资额619.91亿元，其中建成项目178个，投资额103.8亿元，在建项目148个，投资额201.36亿元。据不完全统计，产业转移园建成投产项目共实现产值109.96亿元，利税额6.69亿元。

统计数字表明，产业转移园的建设已经为广东的区域协调发展发挥出积极作用。2008年，珠三角地区GDP占全省比重下降到了79.3％；清远、河源、肇庆、梅州等东西两翼和粤北山区市的GDP增长超过全省平均水平。

用地量：向珠三角倾斜

“双转移”势必带来土地的重新利用和调整。对此，在去年召开的省推进“双转移”工作大会上，广东省国土资源厅厅长招玉芳提出了3点要求，她说，新设立的产业转移工业园，必须要注意以下几点：

一要符合主体功能区规划和广东省国土规划的要求，不在国家和省规划的限制开发区内。规划面积100km2～200km2的大型产业转移工业园所在地，在编制土地利用总体规划时要注意预留产业转移园区的规模，保障建设用地供给能满足园区建设的需求。

二要按照年度土地利用计划节约集约用地，实行整体规划、分期开发、分期征地，保证“开发一片、落户一片、成功一片”。

三要提高准入门槛。各地要根据产业升级和产业转移的要求以及本地区的实际，合理设定本地区产业准入门槛，尤其是容积率、投资强度等要科学设定、严格执行，保证入园企业质量。

在新一轮土地利用总体规划修编中，广东省国土部门更加注重科学发展、协调发展的问题，强化规划的整体控制作用，强化土地用途管制，统筹安排各区域用地，优化用地结构和布局，提高东西两翼和山区建设用地增量指标占全省的比重。

厅规保处处长谢自力对记者说：“这一轮规划，我们在用地布局上进行了很大的调整，珠三角以外地区的用地量提高到了48％。而在2005年，珠三角的用地量占到78％，其他地区只占22％左右。与上一轮规划比较，这一轮规划珠三角以外地区提高了20多个百分点。在年度用地计划的安排上，我们也努力向珠三角倾斜。2005年以前，我们的用地指标主要集中在珠三角，2005年以后，珠三角用地量明显减少。”

谢自力介绍：为了支持珠三角地区的发展，从20D7年开始，在珠三角、粤东、粤西、粤北山区这四大区域中，广东省政府在用地指标的安排中，每年要对珠三角这块压减10％，然后分给其他地区。力图用这种办法保证珠三角地区的用地需求。

据悉，目前广东省与国土资源部合作编制的国土规划已通过专家评定，正准备上报审批。这一规划，力求通过科学配置国土资源，合理利用国土空间，统筹各行各业各地规划，实现国土资源的合理开发、利用、整治和保护，以达到为“双转移”整体布局提供参考的目的。

大项目用地：省政府专项安排

为了支持产业转移园区的建设，除了在用地布局上进行调整外，广东省政府还明确规定，投资10亿元以上重大项目的用地计划由省专项安排。

厅政策法规处处长吴伟强说：“对‘双转移’的用地需求，我们有一个原则，就是要在节约集约的基础上保障用地。对此，我们采取了一系列盘活存量建设用地的措施：允许产业转出、转入地按照依法、平等、自愿、有偿的原则，对口调剂使用农用地转用计划指标和补充耕地指标；允许珠三角地区委托山区对口开发补充耕地；鼓励采取土地置换、土地使用权调整、改变土地用途等方式盘活用地；实行产业转移园区单位面积投资强度最低标准，推广多层标准厂房建设等等”。

厅土地利用处副处长吴建林告诉记者，作为建设节约集约用地示范省的重要内容，去年以来，广东着重抓了“三旧”改造工作，对旧城区、旧工厂、旧村庄进行改造，由此提高土地的使用效率。到2008年底，珠三角需要进行“三旧”改造的面积，占了全省的60％～70％。

去年3月，国务院出台的《关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》中，对划拨土地作了如下规定：“以划拨方式取得土地的单位利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业，土地用途和使用权人可暂不变更。”

根据国务院的这一规定，广东省国土资源厅于今年3月出台了《关于促进扩大内需支持现代产业发展的若干意见》，鼓励现代产业项目利用存量建设用地。其中重要的一条是，对以划拨方式获得的工业用地，在不流转的前提下兴办现代服务产业的，土地用途的变更可以按照市场评估价补交出让金，不用采取招拍挂的形式。

园地和山坡地：新的耕地补充源

新出台的规定较好地解决了土地供应问题，保护了土地使用权人的利益，提高了土地的利用效率。

为了说明问题，吴建林给记者举了一个例子：如果某人在上世纪80年代拿到一块地建工厂，当时地段较偏，现在，随着城市的扩大，可能这块地已经位于市中心了，不能再搞工业了，因为不符合城市规划。搞商业当然可以，但这涉及到土地用途的变更。按照过去广东省的土地政策，无论是划拨土地，还是出让土地，要改变用途必须由政府先收回土地使用权，再通过招拍挂的形式重新确定土地使用权人。这样一来，原来的土地使用权人为了不至于丢掉土地，只好把房子放在那里，不改变用途。

新规定出台后，这类问题就迎刃而解了。

吴建林介绍，为了给“双转移”提供用地空间，广东省积极开辟耕地开发补充新途径，在符合生态环境保护要求和科学论证的前提下，将部分园地和山坡地开发改造整理成耕地。要在确保质量的前提下，力争实现五年开发补充耕地200万亩的目标。2008年，广东补充耕地达21万亩，比2007年翻了一番，今年预计还要翻一番。对闲置土地，我们也出台了相应的优惠政策：如果土地使用权人承诺一年之内动工，闲置费减半收取。

据悉，广东省国土资源厅正在积极争取国家重点建设项目占用耕地由省缴纳耕地开垦费、由国家统筹安排解决占补平衡的政策。

用地现状：违规与偏紧并存

记者在采访中了解到，目前在“双转移”的推进过程中，尚存在许多亟待解决的问题。此外，金融危机对广东的“双转移”也造成一定影响。

根据《广东省经贸委关于印发广东省产业转移园认定办法的通知》，要认定为省级产业转移园，园区总体规划面积须达到400公顷(6000亩)以上，目前全省产业转移园均达到这一标准。

一份广东省调研报告指出，目前部分转移园区在用地规划审批方面存在问题。以深圳罗湖(河源源城)为例，该园区规划总面积39375亩，已开发14265亩，但其中符合土地利用规划的仅1995亩，取得用地批文的更是只有825亩。这意味着，园区绝大部分土地违反了土地利用规划。

此外，转移园在规划上存在着与国土规划脱节的问题。转移园区主要分布在国土规划中的重点开发区，但在限制开发区、禁止开发区内也有布局，与其中的主体功能区规划脱节。这一方面是产业转移园在各城市平均分布的结果，另一方面，也给生态环境保护和未来国土结构的调整带来风险。

一方面是违规用地，另一方面则是用地指标偏紧，部分园区土地储备明显不足。这种问题在旧园区中比较突出。如，珠海(茂名)产业转移工业园首期建设工程是茂名石化工业区乙烯区，首期规划建设面积只有4.52平方公里，可容纳项目发展

的土地资源相当有限。二期及后续建设工程不得不向乙烯区周边和文冲区(河西工业城)拓展。佛山(云浮)产业转移工业园规划面积6910亩，目前仅开发1025亩，其余用地规划编修手续办理进展比较缓慢。中山火炬(阳西)产业转移工业园规划面积11000亩，目前仅开发1500亩。

用地指标紧张无疑对转移园的后续开发建设带来很大的困难，限制了园区的可持续发展。

资金缺乏：转移园的瓶颈

除了用地上的问题，转移园普遍存在配套建设资金缺乏等困难。

转移园普遍处于欠发达地区，财政薄弱，与珠三角发达地区相比，经济社会发展相对落后，地方财政更是“吃饭型”财政，资金短缺，难以筹集大笔资金用于园区开发建设。例如，珠海(茂名)产业转移工业园到2007年底时，园区基础设施建设已投入资金达8000多万元，待2008年各项工程建设款项支付后，1亿元开发建设资本金将用完，建设资金的缺乏将影响园区今后的可持续发展。

在县一级建立的转移园中，资金缺乏问题表现得更为突出。部分产业园区建设进展缓慢，尚处在千方百计筹措资金用于“三通一平”的建设初级阶段，离规模承接企业入园还有相当的距离。

此外，各个转移园的产业集聚程度不高。相当部分园区产业规划不够科学和集中，园区在实际招商引资过程当中，受考核考评等“紧逼”机制的推动，以及同类园区招商“恶性竞争”的影响，往往“上项目”大于“选项目”，“找企业”重于“聚产业”，致使相当部分园区建设从开发之初就出现重复建设、用地规划欠科学、行业集聚度和关联度不高的现象。

金融危机考验“双转移”

去年下半年发生的全球金融危机，让广东的“双转移”面临更大考验。

实际上，广东省“双转移”政策自去年5月底出台以来，一直伴随着诸多不同看法。但广东省高层认为，产业升级之路势在必行，必须排除万难，推行新政，以实现广东省新一轮的腾飞。针对各种议论，省委书记曾在一次会议上说：“不管别人怎么说，‘双转移’要坚决，腾笼换鸟要坚决。千万不要因为要保增长，不管什么都继续上。”

尽管广东高层意志坚决，但国际金融危机还是对广东的“双转移”造成不小的影响。媒体报道，近来珠三角地区企业向外扩张、转移的步伐已经放缓。

据悉，早在“双转移”政策拟定期间，以东莞为代表的制造业中心即产生极大反弹。一位当地的学者表示，“大家都担心一旦把企业转移出去，会形成产业空心化。”

媒体报道，去年12月，香港总商会中国委员会主席黄照明说，金融海啸导致当地企业订单减少，大量外贸依存度高的企业面临亏损或破产。目前企业没有足够的精力和财力进行技术革新和品牌的创新，亦没有多少企业会将钱拿出来搦壬建厂房和生产线。

深港生产力基地董事总经理葛明认为，即使是那些现金充裕的企业，此时也大多不愿搬迁，因为“形势令这些企业变得谨慎，目前持有现金对于他们来说是最重要的事情”。

总的来看，“双转移”作为一种大的趋势，地方政府认可，企业也认可，但对转移的时机、地点以及方式的选择，企业与政府的看法并不一致。

广东省一些专家学者认为，无论是产业转移还是产业升级，都有其自身的经济规律。产业转移园区离珠三角地区和中心城市较远，从成本的角度考虑，企业不光基于当地的相对低廉的水、电、土地、劳动力等优势，更考虑产业配套以及物流、整体搬迁成本等因素。目前，转移企业行业分布比较零散，主要集中在珠三角地区的劳动密集型产业，以来料加工为主，产业竞争力不强。转移过来的企业以寻求低成本维持原有的模式为主要目的，没能借助转移之机进行重新定位，进而转型升级。

面对诸多置疑，广东省委统战部部长周镇宏显得比较乐观。他指出，经济转型向来是出现在经济下行阶段，上行阶段反而不可能转型。因此，“金融危机，是危也是机，企业倒闭，这恰恰说明传统模式已经走到了尽头，正好迫使企业进行转型。”

不管形势发生什么变化，广东“双转移”的方向无疑是正确的，也符合广东经济社会发展的大趋势。在当前金融危机的形势下，需要的是政府、企业、百姓的耐心和智慧。

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相关政策与历史脉络

2005年3月，广东瘩政府出台《关于广东省粤北山区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移的意见》，鼓励珠三角产业向粤北山区及东西两翼转移。

2005年7月19日，广东省国土资源厅出台《关于支持产业转移园用地的若干意见》，对产业转移园的用地规定了要求。

2005年8月1日，广东省经贸委印发《广东省产业转移园认定办法》，规范了产业转移园的设立，加快推进了产业转移。

2008年5月24日，中共广东省委、广东店人民政府出台《关于推进产业转移和劳动力转移的决定》，同年5月28日，广东省经济贸易委员会印发《广东省产业转移区域布局指导意见》。“双转移”战略正式提出。

2008年7月，广东省政府出台《关于加快建设现代产业体系的决定》。

2009年3月，广东省国土资源厅印发了《关于"促进扩大内需支持现代产业发展的若干意见》，对现代产业项目的发展用地提出了意见。

鼓励转出的产业

传统劳动密集型产业，如服装、五金、玩具、制鞋、包装等；

资源型产业，如陶瓷、水泥等建材工业，家具产业，再生金属冶炼产品、有色金属合金冶炼或压铸产品等有色金属产业；

资本密集型产业中的加工制造环节，如IT产品制造、家电制造等产业；

对转出地其他产业带动功能较弱或带动后动不足的产业，如农产品加工等产业；

园区土地规划篇7

关键词：城郊森林公园；城市发展；地域性；规划模式

1.城郊森林公园规划模式案例分析

1.1完整体系支撑下的北京市城郊森林公园规划模式

北京市2004～2020年的绿地结构总体规划明确制定了将建立四大郊野公园作为国家公园的政策。

1.2因地制宜的洛阳市城郊森林公园规划模式

截至2005年4月，河南省洛阳市依次建成了周山、龙门山、小浪底、上清官四大城郊森林公园，正式对市民开放Ⅲ。

周山森林公园是这四大城郊森林公园中建设较早的一个，它对所建公园基址、基本情况进行了认真勘测和深入了解，因地制宜地进行公园规划和植物配植，科学指导公园建设，公园地势起伏，依其地形地貌条件利用植物进行自然空间划分，创造出某一景观特殊的环境气氛。

1.3注重生态文化建设的长沙市城郊森林公园规划模式

根据《长沙市城市林业生态圈规划》：长沙在2005年建成国家园林城市，2010年建成林业生态市，2020年建成为国家山水园林城。

长沙市在建设森林公园时，注重其中蕴含的丰富的生态文化要素，开展生动活泼的生态科普教育活动，开发富有本土特色的生态文化衍生品，挖掘生态文化内涵，充分发挥城郊森林公园的资源优势，受到了广大市民的热爱认可。

2.城郊森林公园规划模式特征及问题

综合笔者对以上3种城郊森林公园规划模式的分析，其规划模式都非常注重对城郊现有资源的保护，在建立多功能生态圈的基础上，实现对城市发展的积极反馈，还能对城市历史发展文脉给予充分尊重。但从以上案例也不难看出，3个地区的森林公园都未给予公园地域独特性足够的重视，公园功能区域规划、种植空间设计都较为中庸，不利于城市全面发展生态型的趋势。

3.百草坡森林公园规划模式

3.1百草坡森林公园的建设背景

根据晋中市争创“国家园林城市”的目标，先后规划建设了玉湖公园、体育公园、晋商公园、社火公园、龙湖公园、乌金山森林公园、学府生态湿地公园等，结合晋中市已有的绿地种类，以及国内外城市绿地的规划策略，不难发现，晋中市缺乏一个推动城市生态、经济、文化和谐发展的植物园。

3.2百草坡森林公园的现状条件

百草坡城郊森林公园位于山西省晋中市主城区东部，西与晋中市主城区主干道东环路相接，东与百草坡村相邻，北与山西新能源汽车装备机械制造工业园区接壤，南与石太铁路毗邻，总面积441hm2南北约2.5km、东西2.7km。

场地现状属典型黄土地貌特征，拥有丘陵台地、沟谷、黄土塬、黄土梁等类型地型。场地地势东高西低，由西向东呈平原一丘陵阶梯分布，场地西侧和中部各有一条黄土沟谷。场地中地形坡度大部分在25。以下，适宜做中等强度以上的开发，坡度较大（>25°）且坡度变化较大的区域主要集中在冲沟附近。

3.3百草坡森林公园的规划策略

3.3.1整合资源、全局谋划。充分结合场地内部现有的银杏种植基地、东侧耕地等各类资源，进行资源整合，站在植物园整体规划设计的高度，全局谋划，将现有资源共同纳入森林公园设计中。

3.3.2本土植被、景观展示。园区设计充分体现适地适树的种植基本原则，植物种植以晋中当地乡土植被为主。通过乡土植物的主体建设形成相对稳定的林相结构，并营造出具有场地地域性的植被大景观格局。

3.3.3显山露水、因地制宜。尊重场地现状条件，充分利用现状台地、黄土沟谷、黄土台塬的丰富地形地貌。以山水格局为基础进行森林公园的功能布局和游憩利用。显山露水，体现尊重场地特征的设计原则。

3.4.4森林为底、局部建设。准确把握森林公园现状条件和定位，以绿化悠闲，营造全园的森林本底为基础。在全园绿化建设下、局部区域进行美化景观处理，加入尤其内容，融入到全园森林基底中。

3.4.5功能优势、特色彰显。营造具有城市植物园特征的功能体系，彰显功能特色，例如植物品种展示、山林郊野游憩、城市森林绿色体验、森林氧吧、田园采摘体验等，弥补晋中现有城市公园有限的绿色功能，优势互补，共同完善晋中城市中心区的绿地功能体系。

园区土地规划篇8

一、我县工业园区建设现状

自20xx年2月园区管委会成立以来，县委、县政府高度重视并强力推进园区建设，制定出台了《**县园区工业招商项目准入评估及管理服务指导意见》、《**县金融机构信贷投放工业园区的考核奖励办法》等一系列政策措施，以园区为载体带动全县工业投入大幅增长，多年来的工业强县口号变成了实实在在的行动，园区建设步伐不断加快，经济效益和社会效益逐步显现。

(一)园区雏形初步形成。

2、配套基础设施不断完善。为保障园区建设有序开展，三年来，工业园区加大资金投入用以完善园区基础设施，主要完成了征地、土地平整、园区道路硬化、绿化亮化、给排水管网铺设、园区外部排污排水铺设、高压电网、配套厂房建设、行政服务大楼基础设施建设、体育设施建设、污水处理厂建设等，为企业入驻创造了有利条件。

3、管理队伍不断强化。在重视基础设施建设的基础上，高度重视园区管理和服务水平的提高，为加大园区建设管理和招商引资力度，在原省级林产实验开发区和东莞石龙(**)产业专业工业园的基础上整合成立了县政府派出机构**县工业园区管理委员会，由县领导兼任管委会主任，属正科级行政单位，内设三部一室，专门配备行政编制5人，事业编制10人，后勤编制3人，为园区建设、管理和招商引资工作设立了机构和提供了人员保障。

(二)园区功能初步显现。

2、社会带动作用日益凸显。随着园区企业的不断增加，园区逐渐成为就近转移剩余劳动力的重要平台。据不完全统计，到**年底，园区企业实现劳动用工11318人。就业率的提高，带动了居民收入不断增加，生活水平大幅改善，幸福指数进一步提升，社会不稳定因素大幅度减少，同时也为我县经济发展营造了良好的社会环境。

(三)园区优势逐步显现，前景乐观。

3、环境优势明显。我县为全国生态示范区建设试点地区、广东省生态示范县、争创全国三绿工程示范县，环境优势明显，为一些对环境条件要求较高的高科技产业入驻投资提供了理想的环境条件。

二、我县工业园区建设面临的问题和困难

(一)缺乏科学规划，制约园区发展。我县园区发展起步相对早于周边县市，没有可借鉴的成功经验，再加上人才、资金、地理条件的制约，我县园区建设缺乏科学规划，直接导致现在一园五片区的零星布局，园区发展面临规模小、整合管理难度大、基础设施建设投入高等问题。如一园五片区在水、电改造、安全保卫人员安排、物业管理等方面，由于园区分散，不能做到资源有效共享，必然导致建设成本过高。同时由于没有统一的发展规划，没有明确的园区产业定位，在招商引资过程中存在盲目性和随意性，为招商而招商，造成了园区企业布局凌乱，缺乏主导产业，企业间关联度小，产业集聚度不高，产业链体系薄弱，园区综合竞争力不强的被动局面。如：我县现有的制衣、家居、纸业、玩具等一些产业相同或相关的企业本应合理集聚，但由于规划和人为原因，却分散在多个园区，难以形成产业链和产业群。

(二)管理体制不健全，机构职能难以发挥。从全县对工业园区建设管理的现状看，体制上还不能够满足发展的需要。园区建设工作在组织领导机构上虽然成立了园区管委会，也明确了为县政府的派出机构，但由于存在人手不够、队伍不齐、专业人员匮乏、工作经费和业务经费不足等问题，再加上在实际工作中许多政府的行政权力不在园区而在政府部门，管委会实际上既管不了事又管不了人，既管不了职能部门又管不了企业，权、责的不统一客观上弱化了园区管委会的履职能力，使其管理、服务、招商的职能难以发挥。

(三)资金投入不足，基础配套建设滞后。由于园区发展前期投入大，我县园区属政府主导型开发模式，短期内需要政府投入大量的财力，但由于我县政府财力有限，无法满足园区建设对资金的需求，主要依赖土地出让金和省市专项资金滚动投入，基础设施建设整体滞后，企业等地等水等电建设现象仍然存在，如：东湖坪制笔基地新建厂房供水、供电问题迟迟不能得到解决，影响企业建设开工进度。道路、管网及污水处理等配套设施还不够完善，园区在安全生产、物业管理、社会公用事业、商业服务等配套方面还处于起步或空白阶段。

(四)土地储备不足，土地利用率低。随着园区规模的不断发展，受用地指标的限制，园区工业用地储备严重不足，一些项目难以及时入驻，对招商引资产生一定程度影响。据统计，我县工业园区土地储备量仅为1155亩，其中还包括400亩不符合土地使用整体规划的土地和80亩未平整的土地，土地储备资源极为有限。同时，因项目用地出让政策不甚科学和政府对企业闲置土地处置力度不到位，一些企业项目审批用地远远超过实际用地，造成土地使用浪费、圈地等现象比较突出，土地利用率和土地产出低。

(五)招商引资质量不高，力度有待加强。近年来，我县招商引资工作取得了一定的成绩，但也存在着一些问题。一是优惠政策滞后。我县招商引资工作至今还是沿用2007年制定的优惠政策，已经不能适应新时期招商引资的要求，亟需新优惠政策的出台。二是宣传力度不够，缺乏多角度、全方位、连贯性的宣传报道，不能充分激发干部群众参与的热情。三是服务意识不强。有关部门存在着重招商，轻服务的现象，缺乏跟踪服务意识，一些部门在对企业收费问题上存在标准不统一的情况，使得部门服务形象大打折扣。四是引进项目整体质量不高。从入驻的52家企业来看，小项目多，大项目少，大型外资企业多，大型内联企业少，一般性企业多，高新企业少，缺乏清晰的产业定位和产业龙头，整体竞争力不强。

(六)入园企业发展不平衡，企业绩效不明显。

三、加快我县工业园区建设的对策和建议

(一)做好科学规划，确保园区有序发展。科学规划是园区发展的龙头，园区发展要做到规划先行。

1、做好园区建设规划。一是要在符合城市总体规划和土地利用总体规划的前提下，紧密结合资源条件和产业基础，编制高水平、有特色的工业园区规划设计方案，合理确定用地规模，统筹近期建设与远期发展，预留发展空间，规范工业园区建筑、道路、绿化、通讯、水电、污水处理、废弃物处理等功能的规划设计标准，真正做到用高水平、有特色的规划引领工业园区的开发建设。二是要将园区周边的规划纳入园区统一规划，妥善处理好园区建设与周边居民的生产生活环境的关系，有效防止因园区建设规划不到位而激发新的社会矛盾。如：太平、马市反映的因园区周边排水设施不完善，每逢雨季就容易发生水淹农田，水浸民房的危险，附近群众意见很大。

2、做好产业规划。一是要科学论证我县工业发展的产业定位，充分发挥我县的资源优势。建议充分发挥我县木材资源的优势，以华润木业为上游产业，延长产业链，将家俬产业的发展列入发展规划。二是要突出重点，协调发展。建议在重点发展沙水和马市工业园区的基础上，逐步完善其它片区的产业配套，加大各片区产业集聚力度，着力打造沙水电子机械、马市新型材料和家俬、东湖坪制笔等特色园区，改善目前一园五片区零星布局的局面。

3、在制定规划的基础上，要进一步加强园区规划管理，确保园区建设按规划有序推进。要进一步推进园区规划管理政务公开，强化内部监督和社会监督，精简审批环节，规范办事程序，切实树立和维护园区各项规划的权威性与严肃性，有效遏制变更规划的随意性。

(二)加强组织领导，健全园区决策议事机制。一是成立由县主要领导负责的高层次议事决策机构，定期召开例会，研究决定园区建设的重大事项，制定解决疑难问题的硬性措施，明确部门和单位为园区建设排忧解难的任务。二是建立由有关部门组成的园区工作协调会制度，负责园区工作的具体协调和事务办理。三是建立园区企业主与服务机构负责人的对话制度，不定期听取企业的工作建议、意见，现场解决有关问题。

(三)加强园区管理，优化园区建设发展环境。一是积极转变政府职能，在服务中履行管理职能，在管理过程中更好地做好服务。既要帮助入驻企业协调落实政策,搞好项目建设和开工投产，更要注重投产后的服务，促其尽快达产达标。二是健全园区管理机构。按照精简、高效、责权统一的原则,建立集园区管理、服务管理、招商引资等职能于一体的管理机构,对入驻企业实行一站式、代办式服务,做到投感情、低成本、高效益、零障碍，诚实守信,兑现全部承诺,增强园区的吸引力。三是加强园区安全生产管理，制定安全生产应急预案和处置预案，强化园区治安工作，积极化解各种矛盾，积极维护园区建设良好环境秩序。四是加强对入园生产企业的监管，采取切实有效的措施督促园区企业依法经营、照章纳税，提高园区绩效。

(四)畅通融资渠道，解决园区发展瓶颈。一是建议可以按照谁投资、谁经营、谁受益的原则，探索把园区基础设施建设采取BOT、BT等方式推向市场，吸引社会各界投资参与园区基础设施建设，缓解我县财政在园区基础设施建设方面的压力。二是积极争取金融部门安排部分专项贷款扶持园区基础设施建设和本地落户园区工业项目建设，加快建设步伐。三是积极争取省、市专项资金的支持。要根据省、市在产业转移、特色工业园区建设等方面的扶持政策，充分做好相关的项目的申报工作，争取最大的资金支持。

(五)完善土地机制，解决用地难题。征地和供地是加快工业园区配套功能建设的先决条件。要解决园区用地难题，一是要尽快解决征地拆迁工作的历史遗留问题，抓紧完善征地拆迁政策，同时要加大宣传力度，转变农民观念，使土地征用变为农民的自觉行动。二是完善土地审批和使用的监管体制。对企业用地指标的规模要按照企业的实际需求进行审批，有效防止用地浪费;对分期建设的项目用地应采取科学的分期出让土地的政策，防止发生圈而不建闲置土地的现象;对不符合园区规划的用地指标要实行一票否决。三是加强对闲置土地的处置力度，要建立入园企业土地利用动态档案，加大对闲置土地的处置力度，进一步提高土地利用率。

园区土地规划篇9

高点定位 整体规划

2005年，苍溪县被省政府列入全省“金土地”工程七个示范县之一。2007年，广元市被列为全省统筹城乡综合配套改革试点市。苍溪县抓住机遇，以科学发展观统领土地整理工作，把过去国土资源部门单一的土地整理上升为政府行为，坚持高点定位，超前谋划，明确提出了“因地制宜整理土地、围绕农业产业化整理土地、注重效益第一整理土地、着眼可持续发展整理土地”四条原则；坚持“政府主导、群众参与、项目运作、社会介入、科技支持”运作模式；确立了土地整理项目建成现代农业示范区、山区新农村建设示范片、移民接收安置地和乡村旅游观光点四大目标。

以土地整理为载体，生产发展为关键，特色支柱产业为核心，集中经营为基础，面向大市场寻求资源谋划发展，坚定不移地走生态特色农业发展之路。根据北京大学可持续发展研究中心专家的产业规划建议，依托苍溪猕猴桃原产保护地、中国雪梨之乡、全国第二大毛兔基地县等优势资源，发展生态经济支柱产业。同时邀请省地调院专家对项目区开展农业地质调查。通过专家论证，对经济效益、环境效益、社会效益作出了科学评估分析，保证经济与社会协调发展，人与自然环境协调发展。

注重“三同步”规划的统筹推进。坚持土地整理与建设现代农业园区同步立项、同步配套规划、同步建设基础设施的“三同步”思路，积极建立土地整理项目“申报一批、实施一批、储备一批、见效一批”滚动发展机制。按照“三园一村”的战略布局，研究制定了2005年～2010年《苍溪“金土地”总体规划》，规划近5年在全县26个乡镇106个村开发整理土地20万亩，净增耕地2万亩，建设5000亩以上现代农业园区24个，万亩园区10个。科学的规划把水、田、路、林、村、产业等融为一体，坚持走“一村一品”的路子,既着眼于推进“1+3”特色产业发展,又尽可能地尊重群众的种植意愿和保护当地优势产业。根据这一发展思路进行工程施工设计,使整理土地的厚度、渠系路网的布局与现代农业发展建设相配套。

“金土地”工程规划与土地利用规划、产业布局规划、新村建设规划等各项规划互相融合，衔接一致。规划不仅给决策者提供了依据，而且增强了广大干部群众的规划意识，按照规划推进科学发展，又使这些规划在项目实施中得到了严格执行。规划作为政府事前服务的基础、事中事后监督的依据，带动了政府职能转变，促进了规范化服务型政府建设，还为“金土地”工程实施创造了条件。

规范运作 整合资源

为保证土地开发整理工程的顺利实施，加快传统农业向现代农业转变，推进生态农业产业化突破发展，苍溪县创新四大机制，建立健全组织机构和队伍，形成强大的统筹协调推进合力，保证工程建设顺利进行。

工作机制。探索建立了“党政统筹抓协调，部门配合促落实，乡村参与求合力”的县、乡、村、组四级联动工作机制。成立了以县长为组长的项目实施领导小组和分管国土资源工作的副县长为指挥的项目工程建设指挥部，指挥部下设工程技术组、质量监理组、施工协调组、财务审监组、后勤保障组。各小组按各自职责各司其责，实行制度管人，规章行事。同时，从县国土资源、农业、水利、交通、林业、农机等相关部门抽调专业技术人员建立了土地整理专业队伍，并对相关工作和配套工程以“目标责任书”形式分解到相关部门和乡镇，实行定期通报，形成了“同炒一盘菜，共坐一桌席”的工作机制。

管理机制。强化项目申报、审查、招投标、实施、验收等全过程监督管理，形成了政府监管，市场运作，社会监督的土地管理项目管理机制。建立了项目法人、招投标、合同管理、监理、接待、公示 、资金监管 、廉政建设“八项”制度，使项目管理规范化、科学化。

投入机制。探索建立了项目资金投入带动社会投资投劳的良性投入机制，较好地解决了土地整理的投入难题。一是积极争取上级土地开发整理专项资金。二是将国土资源、农业、水利、林业、交通、扶贫开发等方面和项目资金进行整合打捆使用。三是利用市场机制，充分吸纳和引导有实力、带动力强的业主和大户以及产业化、规模化程度较高的企业参与土地开发整理。四是采取“一事一议”等办法充分发动群众积极投资、投入劳动力。全县金土地实施工作总体上形成了“政府主导、部门参与、社会介入”的多元化投入机制。

监督机制。探索建立了建设和谐项目的运行监督机制，在成立施工协调领导小组的同时，建立了工程管理公示栏和工程建设接待制度，定期召开群众大会，听取群众的意见，了解群众的动态，解决群众的疑难，让项目区的群众都能参与项目的管理和监督。同时聘请了村民义务监督员，对工程建设质量进行监督，确保了项目顺利实施。

“四集中”整体推进

通过科学规划建造现代农业园区的“巢”，并围绕这个“巢”提供优质服务，以此引导龙头企业向园区聚集，引导农村人口转变生产和生活方式，向园区有序聚居。这样，有规划作引力，有产业作推力，就有了农民的安居乐业。同时，通过规划，重点实施“四集中”，引导了土地的合理流转，形成规模集约发展。

土地向业主大户集中。土地整理并不仅仅是一次简单的土地再造，它也是引导农民向现代农业集中经营方式转变的有效途径。成片的土地也像一块巨大的磁铁石，吸引大批业主租地搞规模种植、养殖。永宁镇荞子坝、白桥镇白桥坝、元坝镇井坝三个土地整理项目区每亩土地租金由整理前的100元上升到350元，农民得到了实惠。通过土地整理，已建成万亩现代农业园区3个，每个园区都重点建有千亩成片的核心园区2～3个，土地由大业主或园区管委会统租整理后再返租倒包给大户业主，并通过“核心园区带标准户”的模式，紧密连接农业园区中的千家万户，形成相对连片的万亩产业化基地。同时，引导外出务工和无耕种能力的农民将土地有偿流转给业主大户集中经营。据统计，永宁项目区年产值达到3200万元，农民增收1500万元以上。

资金向农业园区集中。“金土地”工程实施以来，县财政每年预算500万元专门用于农业产业化经营，主要用于以奖代补成片规模种植500亩以上的核心园区、100亩以上的业主大户和年出栏生猪100头以上、存栏肉（毛）兔1000只以上的适度规模养殖户。涉农资金打捆使用，重点发展规模化产业基地建设。全县共争取上级土地开发整理项目资金6285万元，打捆涉农项目资金4260万元，由此带动了龙头企业和业主大户投入1.6亿元，仅永宁项目区国家、县财政、业主大户、企业和农户折劳折资就达5000多万元。

农产品向龙头企业集中。重点引导企业与业主大户对接，龙头企业直接参与基地建设，加大农产品向龙头企业集中力度，将农业园区建成龙头企业真正的工业“原料车间”。鸿宇公司投资2500万元建成万头生猪良繁场专门为农户提供种猪，蜀川饲料公司提供饲料，鸿宇公司收购加工，形成了“三企共建、四方共赢”的四川鸿宇猪业合作社，项目区1万多农户发展生猪养殖。目前，成都欣欣兔业公司在荞子坝现代农业园区投资180万元建成万只种兔扩散场和年出栏肉兔10万只标准化养殖园，带动发展年出栏30万只肉兔规模养殖；仅永宁项目区就有梨山面业公司、宝清实业、香港日升、瓦塔勒等企业与业主对接，采用订单生产方式，形成了比较成熟的产业化链条模式，现已发展起了蚕桑1100亩，150户农民承包种桑养蚕，辐射带动4000亩规模经营的蚕桑基地迅速在项目区周边形成，肉兔20万只的集中养殖小区两个。建成全国百强专业协会1个、省级百强专业协会5个，90%以上的农产品进入龙头加工企业。

园区土地规划篇10

关键词：房地产配建；城镇居住区配套幼儿园；交付管理

一、引言

2018年11月，党中央、国务院印发《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》，提出规范小区配套幼儿园建设使用，并对小区配套幼儿园规划、建设、移交、办园等情况进行治理作出部署。2019年11月22日，国务院办公厅印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》，全国范围内全面推进整治住宅小区配套幼儿园项目。由此，城镇居住区配套幼儿园整治成为全民关注的热点话题。

二、现状

目前，政府相关部门没有关于城镇居住区配套幼儿园的具体定义，通常理解为随居住用地一同办理用地手续的、由开发商规划建设的幼儿园。以城阳区为例，按办理用地手续时间划分，目前城镇居住区配套幼儿园大致分为以下几种情况：根据《山东省学前教育条例》，城镇居住区建立配套幼儿园，要从建设施工、竣工验收及交付使用等方面与住宅区项目建设保持同步。如果实际施工不符合本条例要求，建设企业没有依照规章制度建设配套幼儿园就交付使用居住区项目，亦或是没有根据规定向所在地县人民政府教育主管部门无偿移套幼儿园所有园舍、场地及附属配套设施，县级及以上人民政府住房城建部门就要要求在规定日期内完成整改，否则要结合配套项目建设总造价的2倍以上5倍以下进行相应资金处罚，各级政府目前未对交付方式进行规范。

三、存在问题

城镇居住区配套幼儿园政策，很大程度上是我国拓宽学前普惠性教育资源的重要渠道，有效执行该政策利于保障幼有所育与幼有优育的目标。学前教育工作中，作为统筹主体与理性“经纪人”，各地省级政府部门要尽可能选择策略性结合行政发包模式有效落实中央各项政策，具体表现为政策文件与内容。城镇居住区配套幼儿园移交政策及其规制活动是规制活动因涉及复杂利害关系而面临执行难的挑战。尽管移交具有正当性，但合理性因素与普惠性政策之间的冲突给规制活动带来挑战。助推型规制基于对利害关系的有效调控，既充分考量各利害关系方的利益诉求，又通过增加选择空间的方式促使规制对象合作，有助于应对挑战，实现政策预设的目标。

（一）动工时间晚，土地闲置时间长

因开发商将幼儿园与居住区同步办理用地手续，而大部分居住区为18~26层高层建筑，所需工期较长，因此存在配建幼儿园开工晚、交付晚，无法满足周边需求等情况。如图1所示，幼儿园与住宅区同时获取土地，而因幼儿园所需工期较短，开发商为降低前期资金投入，将幼儿园动工时间拖后住宅区约20周。

（二）幼儿园测绘流程不完善，增加交付所需时间

在实际建设中，大部分开发商将幼儿园作为自建房进行测绘，即未提前将建设幼儿园事宜报备税务和房产部门，容易导致最终建筑面积超出容积率、企业土地增值税、所得税核算混乱等情况。

（三）土地权属不清晰，界址不明确

将划拨的幼儿园与出让的居住区同步供地，虽减少了政府在学前教育方面的投入，导致了幼儿园与居住区之间界址不明确的问题。如图2所示，开发商可以将幼儿园规划在红线内任意位置，土地权属不清晰。若后期要将幼儿园土地权属与居住区进行划分，则需要征询全体业主意见，工作难度高、工作量巨大。

四、交付管理方式探索

（一）前置规划

市、区（市）教育行政部门应当会同发展改革、自然资源规划等部门，结合国土空间规划、教育事业发展规划和实际需求，根据国家、省有关规定，编制幼儿园布局专项规划。自然资源规划部门对控制性详细规划编制或修订过程中，要根据幼儿园项目布局获批专项规划，将所建幼儿园配套建设位置与规模落实到位，各项建设指标不低于相应幼儿园办园条件标准。自然资源规划部门进行城市改造规划编制过程中，要结合幼儿园专项布局规划及办园条件，充分落实新建或改扩建校区办园规模、建设规模及占地面积等，各项建设指标不低于省幼儿园办园条件标准。

（二）土地供应方式改进

幼儿园建筑形态是幼儿园的物理环境之一，关系到幼儿活动室以及户外活动场地的分布，与幼儿园的整体空间布局有着密切联系，对幼儿的身心健康发展具有重要影响。自然资源规划部门在申请和批复居住用地土地出让方案时，应当针对该居住区所需配建幼儿园进一步细化具置、办园规模、建设用地面积与规模等，对幼儿园的建筑形态进行初步设计。为发挥环境对幼儿发展的积极作用，今后城镇居住区配套幼儿园新建或改扩建项目中，要注意各类建筑形态优势的融合，从整体上合理设计园区建筑方案，适当地增加室内外活动场地便捷性，为孩子构建舒适的运动环境，满足其控制感及能力发展等多元化需求。根据建设工程基本工期情况，幼儿园建设工期比高层住宅短30周左右，自然资源部门在编制出让方案时，应在土地招拍挂文件中明确幼儿园建设规模、用地面积、出资和建设方式、产权归属、移交方式等相关信息，并要求建设单位前置建设幼儿园，通过建设管理部门、房产部门对建设周期进行确认、对前置交付事宜进行约定。配套幼儿园要在居住区项目建设前开始，开发建设企业进行投资，人民政府拥有权属，竣工验收达标后向教育行政部门无偿移交。

（三）建设阶段

规划部门应在审批城镇居住区修建性详细规划时，将配套幼儿园与居住区项目同步审批，确保幼儿园建设用地、办园规模、用地面积、建设规模达到规划设计条件相应要求。住房城乡建设部门应要求开发企业将城镇居住区及配套幼儿园同步供地、满足建设条件、前置竣工验收、前置交付教育主管部门提前投入使用，确保周边居民入学需求。开发企业应提前对居住区配套幼儿园进行土地测绘、房屋测绘，确保竣工验收后尽快具备使用和过户条件。房产部门应在开发企业办理居住区预测绘手续时，确保居住区配套幼儿园信息同步录入房产系统，相应土地、房屋信息齐全，界址明确。

（四）交付阶段

城镇居住区配套幼儿园的“教育用图1某项目幼儿园及住宅区土地获取和施工时间图地”，产权为“公”，并以此推进城镇居住区配套幼儿园的精准治理和之后的长远发展。项目竣工验收达标后，项目开发建设企业要向当地教育行政管理部门无偿移交幼儿园园舍、场地、附属配套设施及所有资料，并协助办理产权登记手续。在学界和司法实务界目前主要存在“业主共有说”“政府所有说”和“开发商所有说”三种观点。经由学理解释、实践分析得出“业主共有说”难以立足；以土地使用权取得方式为划分标准对“政府所有说”和“开发商所有说”进行分类讨论有一定合理性，但也存在分类过于笼统，难以应对实践中复杂产权状况的局限性。根据目前房产登记情况，2013年以前以出让方式获取土地的城镇居住区配套幼儿园，可在当时过户至个人或企业名下。2013年以后以划拨方式获取土地的城镇居住区配套幼儿园，房产部门可将城镇居住区配套幼儿园初始登记至开发企业名下，但不能过户至其他企业或个人，可过户至教育主管部门。按照相关法律规定，普通民用住宅的质量保修期限一般自四方验收之日起计算。因幼儿园使用性质特殊，质量保修期应自幼儿园移交至教育主管部门并投入使用之日起计算，起算日以前及保修期内的工程质量问题应由开发企业及其相应的总分包单位承担，建筑材料或施工质量有内在缺陷的，开发企业应承担相应赔偿责任；保修期满后，日常维修事宜由房屋使用部门承担。

（五）交付后管理

根据山东省学前教育条例，县（市、区）人民政府应当将城镇居住区配套幼儿园优先举办为公办幼儿园，或者通过招标方式无偿委托举办为普惠性民办幼儿园，不得举办为营利性民办幼儿园。在实际操作中，若教育主管部门举办公办幼儿园，则需将该幼儿园纳入事业编制。从事业单位改革开始，为了提高编内工作人员的工作效率，精简编制队伍，国家开始缩减编制队伍，众多城镇居住区配套幼儿园所需编制单位数量、编制员工数量众多，大多数地区无法满足编制需求。为了确保公办园比例稳步提高，满足人民群众对优质的保育教育服务的需求，可鼓励国有企业事业单位以及农村集体经济组织，利用财政性经费或者国有、集体资产举办公办幼儿园，减少财政支出的同时，保证城镇居住区配套幼儿园的办园效果。城镇居住区配套幼儿园专项治理过程中，由于部分地方财政支持力度较低、幼儿园产权归属复杂等，一些城镇居住区配套幼儿园转设为普惠性幼儿园还存在障碍，普惠性民办幼儿园可持续发展堪忧。鼓励国有企业事业单位以及农村集体经济组织，利用财政性经费或者国有、集体资产举办公办幼儿园可作为一条交付后管理的优选方式。

五、展望