土地经营管理十篇

土地经营管理篇1

近年来，**省新干县紧紧围绕国土资源的可持续利用和经济效益的最大化这个“双赢”目标，在加强土地资产管理的同时，不断加强土地资产经营，认真贯彻执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，最大限度地发挥土地资产的经济、社会和环境效益，取得明显成效。据统计，**年5月以来，全县经营性土地使用权实行“招拍挂”出让的23宗，总面积6.4128公顷，土地出让金收益1435万元，受到了省、市有关部门的肯定。在工作中，他们的主要做法是创新“一条思路”、做活“三篇文章”、加强“三项监督”。

一、提高认识，转变观念，创新“一条思路”。实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让，既可以最大化地显现土地资产价值，提高土地使用效率，更可以有效地防止“暗箱”操作，从源头上遏制腐败。对此，县委、县政府有着清醒的认识和超前的意识，牢固树立“以地生财”观念，把招标拍卖挂牌出让经营性土地作为经营城市的一种重要手段抓紧抓实，把土地这块“黑蛋糕”做强做大。早在**年，该县便成立土地使用制度改革领导小组，制定了《关于加强土地使用制度改革的决定》等一系列规范性文件。95年土地使用制度改革进入实质性操作阶段，当年拍卖国有土地20宗，收取土地出让金55万元。96年在县城塘头开发区建造农民一条街时，实行“招拍挂”出让制度，使每个平方米的土地、房产价增值到1200多元，在当时一举产生了轰动效应。98年一块座落在县城黄金地段，面积为266平方米的土地卖得每平方米2920元的好价钱，当时这在全省县城土地拍卖价格中也算得上冒了个尖。掘到第一桶金后，使初尝甜头的县委、县政府思路更清晰了，信心更足了。尤其是国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》和国土资源部、监察部《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》下发后，该县更是“起早赶市”、抢占“头班车”，明确规定：凡是房地产开发、商业、旅游、娱乐等经营性项目用地；对大宗用地凡有两个以上意向用地者，都必须以招标拍卖挂牌方式出让。为此，先后成立了县土地清理整顿领导小组、土地清理兑现领导小组、经营性土地清理组，并从县国土资源局、县监察局、县财政局等有关部门抽调人员集体办公，做到专人专岗专职。同时，还一连下发了《新干县人民政府关于强化土地运作的意见》、《新干县土地储备办法》、《新干县土地交易管理规定》等五个规范性文件，从而形成了全县经营性土地“一个口子进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的工作格局，使全县经营性土地公开交易工作逐步走向了法制化、规范化、制度化轨道。

二、立足县情，把握重点，做活“三篇文章”。近年来，新干县在努力盘活城区一些闲置土地的同时，紧紧围绕国企改革、小城镇规划和市容市貌建设等重点工程，选准主攻方向，挖掘土地资源，开辟“第二战场”。一是抓了国企改革房地产拍卖工作。针对国有企业改革中存在的个别企业主管部门擅自处置企业房地产、降价贱卖、“暗箱”操作、扰乱全县企业改制资产拍卖的市场秩序、导致国有资产流失严重的现状，县委、县政府及时下发了干发[**]8号文件，明确规定国有企业改革的所有土地，不论经营性土地还是工业等其他用地，都要实行公开拍卖，县里还专门成立了国企改革房地产拍卖工作组，具体负责全县国企改革房地产拍卖工作。**年以来，该县共对商业、林业、农业、粮食、物资、经贸等7个系统的33家改制企业的房地产进行了公开拍卖，拍卖土地面积492.15亩，变现资金1948.24万元，使全县的国企改革工作稳步推进，也得到了各企业和企业主管部门的充分肯定。二是抓了小城镇建设土地的开发拍卖工作。该县坚持走“借地生财”、“靠地建镇”的路子，充分挖掘土地资源潜力，确保土地升值增值，在小城镇建设中大打“土地牌”，大唱“土地戏”，在政府未投资一分钱、群众未出资一分钱的情况下，建造了一座座城市功能配套设施齐全的小城镇。素有吉安市“北大门”之称的大洋洲镇，在创建“全国100个示范小城镇”建设中，仅靠公开拍卖28宗土地，便获得土地收益近500万元。地处赣**岸的三湖镇，交通不便，但由于县国土局和三湖镇政府的成功运作，拍卖沿街28宗土地，面积4494.1平方米，便获得539万元土地出让金，有力解决了小城镇建设中的资金短缺问题。三是抓了城区一些闲置地段的土地开发利用工作。新干县城中心原有一块老广场，面积小，绿化差，而旁边不远处有一块数千平方米的大水塘，由于流水不畅，杂草丛生，以致臭气熏天，严重影响了市容市貌。针对这种现状，县委、县政府果断决策，科学规划，采取辟山填塘的办法，硬是在县城中心区辟出了一块占地2.5万平方米的广场用地。广场建成后，县委、县政府将广场边缘的25宗店面用地抛向市场，采取公开招标拍卖挂牌出让的方式，共拍卖土地1144平方米，变现资金504万元，首次创下了新干县每平方米价值5500元的“黄金价”。接着在靠近广场的新干宾馆店面拍卖中又创下了每平方米12600元的纪录，这些拍卖在社会上引起强烈反响。

三、主动介入，全面参与，加强“三项监督”。为确保经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让工作有序开展，做到公开、公平、公正，新干县各有关职能部门摆正各自位置，充分发挥职能作用，通力协作，密切配合，加强监督检查，营造良好的外部工作环境。一是加强制度监督。该县注重加强制度建设，始终把制度建设摆在重要位置，切实抓紧抓好，先后建立健全了建设用地供应总量控制和编制供应年度计划制度、国有土地使用权公开交易制度、基准地价定期更新和公布制度、集体决策制度、土地登记资料公开查询办法、城市建设用地集中供应制度和出让前向纪检监察机关告知制度等七项制度，对招标、开标、评标、定标及评标专家的组成等都作出了严格规定，从而使“招拍挂”工作有章可循，有规可依，有效规范土地交易行为。同时对公开出让计划、公开土地信息、公开集体决策、公开程序、公开竞价、公开结果等“六公开”制度的执行情况，进行全面检查，发现问题，及时督促整改。二是加强纪律监督。今年，省监察厅、国土资源厅《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》下发后，新干县纪检监察机关充分发挥职能作用，大胆履行工作职责，主动参与，全程介入，并配合主管部门，在做好宣传发动、全面调查摸底的同时，把工作重点放在监督检查有关部门和领导干部执行国家有关法律法规和决定命令的情况上，及时纠正经营性土使用权出让违规操作的做法，今年对两起私自交易经营性土地的问题，县监察局、县国土局及时下发通知书，解除无效协议，收归土地储备中心，按规定程序进行出让，有效遏制了土地交易中腐败现象的滋生蔓延。三是加强司法监督。对土地市场涉及的垄标、串标等现象，该县公安部门加大了对房地产拍卖市场的治安管理整顿力度，重拳出击，依照有关法律严厉查处，狠刹一些不法分子的嚣张气焰。**年，在七琴镇粮油公司房地产拍卖过程中，社会上一些闲杂人员四处活动，威胁投标人，进行垄标，致使该宗土地没有竞拍成功，造成了严重的社会影响。发现情况后，县委、县政府极为重视，公安机关及时出击，查处了10多名不法分子，并处于罚款，确保了拍卖工作顺利进行，从而有效地净化土地市场。

土地经营管理篇2

（一）农民对土地“集体产权”的认识不够

在我国《宪法》中明确的规定了“农村和城市近郊的土地在法律的规定下属于政府所有，在此之外也属于集体所有；在农村的宅基地、自留地以及自留山等都属于集体所有”。在农村土地的利用中一直处于集体主义的观念，但是在改革开放之后，实行家庭联产承包责任制，将集体的土地进行分田到户的下放。在农村集体土地资源的下放承包关系中规定了农村的土地关系30年不变[1]。在农民的承包土地中不能将土地进行回收和调整，在这种政策的诱导下让农民误以为土地的产权在人民手中，以至于出现了集体土地资源的非法买卖现象。在这种趋势的影响下农村集体土地资源的集体所有意识已经逐渐的在淡化，农民的土地资源私有化现象非常严重。

（二）宅基地管理制度有待提升

在改革开放之后，农村人们的生活水平不断的提升，人们都迫切的希望改善住宅环境，于是在农村兴起了建房的高潮。但是在农村宅基地使用权管理制度的不完善情况下，出现了农村的宅基地建设秩序混乱化现象。在宅基地的建设上出现了违法乱建情况，农民在没有相关土地办审批手续的情况下就私自的进行用地。另外在农村的宅基地使用中实行宅基地的无限期无偿使用制度，这就使得一部分农民开始钻法律的空子，将宅基地建设成小型的工厂以及小型的养殖场等，对农村集体土地的使用破坏严重。

（三）在土地产权的经营流转上认识不够明确

在现在的农村集体土地资源的经营流转存在着转让、转包以及互换和租赁等形式，在进行土地资源的经营流转中由于没有专门的管理制度导致了农村的土地资源经营流转现象混乱，对农村集体土地资源的经营和管理造成了一定的困难。另外由于在农村集体土地资源的经营流转中相关的法律制度还不够健全，导致了土地的经营流转没有相关的政策保护和政策支持。

二、提升农村集体土地资源经营管理的对策建议

（一）建立健全土地管理机构，强化农村用地教育

在农村集体土地资源经营管理中加快对农村集体土地资源经营管理机构的建设，在建设机构的同时对专门的土地管理人员进行专门的培训，要保障在农村的每一块土地的归属权都有明确的记录。政府部门应该在国家政策的引导下加强对农村集体土地资源的规划管理，实行农村科学用地的宣传，完善相关的土地管理制度建设。杜绝在农村集体土地上乱建房屋，强行用地等现象的发生。在强化农村用地的宣传中要将新的土地管理制度向农民进行宣传教育，加强对土地管理制度的管理创新，做到农村土地资源的合理利用。

（二）实行土地转让的有偿使用制度，改善农村土地流转的现状

针对农村集体土地资源利用率不高，土地经营流转现象严重的问题，应该实行农村集体土地资源的有偿使用制度。在有偿转让制度的要求下，无论是政府用地还是农民转地都应该得到土地转让的赔偿金，在土地的转让中要具有相关合法的土地转让手续，防治土地资源的随意转让[2]。在土地的流转问题上要实行农村集体土地资源经营性流转，也就是说土地的所有权还是农民，但是土地的经营权可以是其他人。在土地资源的流转管理中，要着实的保障农民的权益，健全土地转让的管理制度，实行农村集体土地的经营流转管理监督制度。政府在集体土地资源的管理中要实行有效的监督，改革不合理的土地管理制度，创建良好的土地经营管理制度。

（三）实行科学合理的用地，提升集体土地的经营能力

在农村集体土地的经营管理中应该事项科学合理的用地，政府部门应该强化农村用地的科学合理性宣传。在农村的集体土地资源的科学合理用地表现为对农作物的生产培育科学合理化。在偏远的农村要定期的为农民进行科学育种的普及，要按时的将先进的耕种方式向农民传授，要注重的提升农村集体土地资源的利用率。要尽量的实现一地多用政策，例如在农村的集体土地资源使用上实行两用制度，在前期进行土豆的种植，土豆收割结束后对土地进行翻整进行白菜的种植，从而实现农村土地的两用制度，着实的提升了农民的经济收入，也提升了农村集体土地资源的经营管理能力。

土地经营管理篇3

第一条  为了规范集体土地承包经营管理，保障承包经营者依法取得的集体土地使用权和发包方的合法权益，稳定以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，促进我省农村经济发展，依据有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。

第二条  本条例适用于本省行政区域内的集体土地承包经营管理活动。

第三条  本条例所称集体土地是指乡（镇）、村、组（社）集体所有的农用地和“四荒”。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

“四荒”是指未开发利用的荒山、荒沟、荒丘、荒滩（包括荒地、荒坡、荒沙、荒草和荒水等）。

第四条  属于村集体所有的土地，归村集体经济组织成员共同所有；属于组（社）集体所有的土地，归组（社）集体经济组织成员共同所有；属于乡（镇）集体所有的土地，归乡（镇）集体经济组织成员共同所有。

第五条  集体土地承包经营管理遵循下列原则：

（一）坚持民主协商、公开、公平、公正；

（二）兼顾国家、集体、个人三者利益；

（三）合理开发、保护和有效利用土地资源；

（四）有利于集体土地使用权依法流转。

第六条  集体土地承包经营必须依法订立书面合同。

依法取得的集体土地使用权，受法律保护。任何单位和个人不得侵犯。

第七条  县级以上人民政府农业行政主管部门，负责集体土地承包经营管理的指导、协调、监督工作。其他有关行政主管部门按照同级人民政府职责分工，负责集体土地承包经营管理的有关工作。乡级人民政府负责本行政区域内集体土地承包经营管理工作。

村、组（社）集体经济组织依法对集体土地承包经营活动进行管理。村集体经济组织不健全的，由村民委员会管理，组（社）集体经济组织不健全的，由村民小组管理或者由村民委员会代行管理。乡（镇）所有的集体土地由乡（镇）集体经济组织经营管理，乡镇集体经济组织不健全的，由乡（镇）人民政府管理。

第二章  发包方、承包方的权利和义务

第八条  集体经济组织是集体土地的发包方。乡（镇）、村集体经济组织不健全的，分别由乡（镇）人民政府、村民委员会发包；组（社）集体经济组织不健全的，由村民小组发包，或者由村民委员会代行发包。

依法取得集体土地使用权的个人和单位是集体土地的承包方。

第九条  发包方行使下列权利：

（一）依法管理、监督承包方的经营活动；

（二）提出机动地、“四荒”发包方案；

（三）依法收取承包费。

第十条  发包方应当履行下列义务：

（一）宣传贯彻执行有关法律法规；

（二）依照合同约定向承包方提供生产经营服务；

（三）保护承包方合法经营活动；

（四）组织承包方培肥地力、改善生产条件和生态环境；

（五）建立健全集体土地承包经营管理档案。

第十一条  承包方享有下列权利：

（一）生产经营自主权；

（二）承包经营收益权；

（三）依照合同约定享有发包方提供的生产经营服务；

（四）依法转让集体土地使用权；

（五）拒绝任何单位和个人非法要求提供产品及费用。

第十二条  承包方应当履行下列义务：

（一）接受发包方的依法管理和监督；

（二）按有关规定及合同约定培肥地力、改善生产条件和生态环境；

（三）保护土地及设施；

（四）依法足额、及时缴纳承包费。

第三章  农用地承包经营管理

第十三条  农户承包集体耕地的承包期为30年。承包期内，承包户内增加人口不增加承包地，减少人口不减少承包地。

第十四条  承包方全户农转非、全户户籍迁出和全户消亡且没有农业户籍法定继承人的，发包方应当收回其全部承包地，收回的承包地纳入机动地管理。

前款所列承包方已将承包地转让的，发包方应当与受让方重新签订合同，按机动地标准收取费用。原转让合同即行解除。

第十五条  承包方之间自愿协商串换承包地的，应当签订协议，报集体经济组织备案。

集体经济组织为了提高土地利用率和劳动生产率，按照基本等质等量的原则，可以与承包方协商串换承包地。

第十六条  机动地面积一般不得超过耕地总面积的5％。

机动地主要用于国家征地、农田基本建设、新村建设、公益事业建设、集体办企业用地以及其他用地的补给。

机动地的发包方式、收费标准、经营期限等事项由村集体经济组织成员代表会议或者组（社）集体经济组织成员大会（村民会议、村民代表会议或者村民小组成员会议）讨论，经三分之二以上同意后确定。在同等条件下，集体经济组织内部成员享有优先权。

机动地发包收入在支付相应的农业税、村提留乡统筹费后，全部计入机动地所有者村或组（社）的公积金。

机动地权属关系不得改变，属于村、组（社）所有的机动地，应当分别归村、组（社）所有，任何单位和个人不得平调。

第十七条  禁止弃耕、撂荒承包耕地。

弃耕、撂荒一年的，发包方应当向承包方收取荒芜费，并监督、指导其耕种。连续两年弃耕、撂荒的，发包方应当解除承包合同，收回承包地，并向承包方收取荒芜费。荒芜费的收取标准按有关规定执行。收取的荒芜费支付农业税、村提留乡统筹费后，剩余部分计入该村或组（社）的公积金。

第十八条  承包方自愿退包耕地的，应当提出书面申请，经发包方同意，30年承包合同即行解除。退包的耕地由集体经济组织按机动地管理。

第十九条  集体所办企业、公共设施、公益事业等乡（镇）村建设，经批准占用农户承包地的，集体经济组织应当用机动地、开荒地或者复垦地补给；无地补给的，参照国家征地的有关规定给予合理补偿。

第二十条  未划入基本农田的耕地，承包方可以从事林果业、牧业、渔业等生产经营活动。

第二十一条  自《农村人民公社工作条例（修订草案）》颁布至实行家庭联产承包责任制前，乡、村及其他单位占用集体土地（经县级以上人民政府或者人民法院依法确权的除外）从事生产经营活动的，可以继续使用，但双方必须订立用地合同。继续使用期限由双方协商确定。自本条例实施之日起，用地单位应当参照当地机动地承包收费标准向集体经济组织缴纳费用。已经造林的，收费标准、办法由双方协商确定。集体经济组织收取的费用，计入该村或组（社）的公积金。

实行家庭联产承包责任制后，乡村及其他单位占用集体土地的，应当退还；暂不能退还的，按前款规定办理。

本条例实施以前，敬老院、学校、卫生院、农科实验等公益事业占用集体土地和行政事业单位建办公用房占用集体土地的，可以继续无偿使用，并应当按照有关规定办理用地手续。

第二十二条  集体耕地主要采取家庭承包方式经营。第二产业和第三产业比较发达、大部分劳动力转向非农产业并有稳定收入的地方，经集体经济组织成员大会（村民会议、村民代表会议或者村民小组成员会议）讨论，三分之二以上同意，可以实行统一经营或者其他方式经营。

第二十三条  集体林地、草地、果园、渔塘等经营方式、收费标准等事项，由集体经济组织成员代表会议（村民会议、村民代表会议或者村民小组成员会议）讨论，经三分之二以上同意后确定，经营期限由集体经济组织和经营者协商确定。

第二十四条  乡（镇）集体所有土地的经营方式、经营期限、收费标准等事项，由乡（镇）人民政府确定。收取的费用，用于改善生产条件和发展公益事业。

第二十五条  省人民政府应当制定耕地保养长期规划，市（州）人民政府应当按照省里的规划制定耕地保养阶段性目标，县级人民政府应当按照上级规划和阶段性目标，结合本地实际建立保养耕地制度，并组织实施。

第二十六条  县级以上人民政府应当加强农田基本建设，采取措施，预防和治理土地沙化、盐碱化、退化和水土流失。

第四章  “四荒”开发经营管理

第二十七条  开发经营“四荒”遵循下列原则：

（一）合理规划；

（二）治理与开发相结合；

（三）实行综合治理；

（四）保护和改善生态环境。

第二十八条  集体经济组织应当按照县级土地利用总体规划和水土保持规划，制定治理开发“四荒”的具体计划，报县级人民政府审核后组织实施。

第二十九条  “四荒”开发经营前，应当由集体经济组织委托具有资质的评估机构对“四荒”进行资产评估。

第三十条  “四荒”开发经营方式、期限、收费标准等重大事项，应当由集体经济组织成员代表会议（村民会议或者村民代表会议）讨论，经三分之二以上同意后确定。

“四荒”可以集体统一开发经营，也可以采取家庭或者联户承包、租赁、股份合作、拍卖使用权等形式经营。

“四荒”经营期限一般不超过50年。

集体经济组织应当按照全省统一的合同示范文本，与“四荒”开发经营者订立合同。

第三十一条  “四荒”可以由集体经济组织内部成员开发经营，也可以由集体经济组织以外的单位和个人开发经营。在同等条件下，集体经济组织内部成员享有优先权。

第三十二条  “四荒”开发经营者进行较大基础设施建设的，需经集体经济组织同意，报县级以上人民政府审批。

第三十三条  禁止私自开发经营“四荒”。

第三十四条  取得“四荒”使用权未进行开发或者已经开发但未达到合同约定投入标准的，不得转让。

取得“四荒”使用权两年未进行开发的，集体经济组织应当收回。

第三十五条  发包、出租、拍卖“四荒”使用权所收取的费用。应当用于“四荒”开发治理或计入公积金，不准挪用和平调。

第三十六条  本条例实施前订立的“四荒”开发经营合同，主要条款不完备的，应当补充完备，不得强行解除合同。

第五章  集体土地使用权流转管理

第三十七条  集体土地使用权流转管理期限不得超过原承包合同约定期限中的剩余期限。

第三十八条  集体土地使用权流转必须坚持自愿、有偿原则。

集体土地使用权流转，可以采取转让、转包、入股等形式。

第三十九条  集体土地使用权可以在集体经济组织内部流转，也可以在集体经济组织外部流转。在同等条件下，集体经济组织内部成员有优先受让权。

第四十条  集体土地使用权在集体经济组织内部流转的，转让方和受让方应当订立书面合同，并经集体经济组织审核后报乡（镇）农村经济管理机构备案。

集体土地使用权流转给集体经济组织以外的单位和个人的，转让方应当事先向集体经济组织提出书面申请，集体经济组织应当在15日内答复，逾期未作答复的视为同意。转让方与受让方订立合同，应当报集体经济组织和乡（镇）农村经济经营管理部门审核备案。

第六章  纠纷处理与法律责任

第四十一条  集体土地所有权争议和承包合同纠纷，应当分别按照土地管理法律法规和我省农村承包合同条例的有关规定处理。

集体土地承包经营中，承包方之间发生前款以外的纠纷，由双方协商解决。协商不成的，由发包方调解。调解不成的，由乡（镇）人民政府处理。当事人对处理决定不服的，可以向人民法院提起诉讼。

集体土地承包经营中，承包方与发包方之间的纠纷，由双方协商解决。协商不成的，由上一级人民政府处理。当事人对处理决定不服的，可以向人民法院提起诉讼。

第四十二条  发包方违反本条例规定，有下列行为之一的，由乡级人民政府或者县级以上人民政府行政主管部门责令改正；造成的经济损失，由责任者赔偿：

（一）擅自变更承包期限的；

（二）擅自发包集体土地的；

（三）擅自收回承包经营者土地的；

（四）强制承包经营者流转土地使用权的；

（五）强行承包经营者串换承包地的。

第四十三条  侵占、挪用集体土地承包经营费用尚不构成犯罪的，由乡（镇）人民政府或者县级人民政府责令退还，并对责任人处以侵占、挪用金额1倍至2倍的罚款。

第四十四条  本条例实施后，承包方违反本条例第十二条第四项规定，不及时足额缴纳承包费的（依照有关规定减、免、缓收的除外），发包方应当书面通知当事人限期缴纳。逾期不缴纳的，发包方可以按其所欠的承包费数额，确定收回承包地（留足口粮田）的数量和年限。也可以向人民法院提起诉讼。

按前款规定收回的承包地招标发包，发包收入支付农业税、村提留乡统筹费外，剩余部分抵顶所欠承包费。还清后，收回的承包地退还给原承包方。

第四十五条  承包方违反本条例第十九条第二款、第二十三条规定，拒不缴纳费用的，集体经济组织可以向人民法院提起诉讼。

第四十六条  违反本条例第四十条规定，私自转让、转包、入股、抵押、拍卖土地使用权的，发包方应当收回其承包地。

第四十七条  国家机关工作人员及有关人员违反本条例规定，干涉集体土地承包经营管理活动的，上一级人民政府应当依法作出处理；造成的经济损失，由责任者承担；集体经济组织和承包经营者也可以向人民法院提起诉讼。

第四十八条  各级人民政府农业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，给集体经济组织或者承包经营者造成经济损失尚不构成犯罪的，由其所在单位给予行政处分。并由责任者个人依法赔偿损失。

第七章  附则

土地经营管理篇4

（一）建立完善城市土地储备经营制度和法律制度

土地储备经营制度实质是政府根据城市建设和社会经济发展的需要，按照土地利用总体规划、土地年出让计划和城市规划，结合和运用行政、法律、经济等手段对城市土地进行集中和前期经营管理，有计划的将其投入市场出让的制度。在这个过程中涉及到了征购、拆迁、改造、补偿、整理、经营、出让等多个环节，因此每一个环节及其相关的事物都需要有法规制度来明确和约束，规范程序、规范市场才能保证市场公平有序繁荣。法律制度是我们一切行为和处事的准则，在一个法制社会里，人们通过法制的约束来营造合理有序、公平的生存生活空间。按照法律解释，没有法律明文规定禁止的就是可行的，这就会给社会带来很多灰色地带，同时也是制造混乱和不公平的温床。在市场体制不完善的情况下，道德风险与交易成本之间的关系复杂，依靠道德来实现公平、公正是很难实现的。权钱交易，人情交易，以及其他的非正当交易都是滋生腐败的最好途径。因此完善土地经营法律制度，是对储备制度运行和市场繁荣有序发展的保障。

（二）强化政府职能发挥城市规划在土地经营中的引导作用

强化政府职能，完善土地市场化运作制度是城市土地经营管理的关键所在。目前，土地财政在多数地方财政中占很大比例，因此只有加强政府统一管理的职能，协调和分配好各部门之间的利益，才能发挥土地储备的作用。我国正处市场经济发展中，投资行为市场化，投资主体多元化，决定了政府必须通过市场化来配置土地资源。实行土地储备制度，革除土地资源行政化配置，就是为了实现土地市场化运作。因为只有实行市场化运作，才能实现土地资源的优化配置，才能实现土地资源价值的最大潜值，才能真正的合理的、高效的、科学的配置使用土地。城市土地经营需要综合的运用市场和计划两种机制来实现土地资源的优化配置和社会公共利益的最大化。坚持规划先行是城市土地经营的首要工作，根据城市的发展方向、定位等因素科学的编制城市规划，是引导城市布局和有序建设的根本保障。目前，许多城市都存在违法违章建筑，以及城市产业或项目布局不合理，盖了再拆，浪费人力物力和社会财富。主要的原因是先批地后规划，先项目落地建设后规划，在郑州市就出现很多项目先建设而后补办一切手续，这往往都不符合城市总体规划，带来日后要解决的问题。因此要改变这种局面就要发挥规划先行的引导作用，在规划时要将重大项目安排实施列入规划，在保障土地经营科学运作及耕地占补平衡的前提下，及时调整和编制土地利用总体规划，加强土地市场监督，严格查处违规违法用地情况，维护城市土地规划和政府职能的严肃性。

（三）学习成功经验拓展土地储备经营融资渠道

积极争取政府资金支持是储备机构的基本工作，但是地方政府财力有限是通病，我们不能等、靠、要。通过研究成都和重庆利用新增地建设用地贷款的经验及国家相关政策的规定，利用新增地抵押贷款是解决土地储备资金的一个重要的途径，不仅符合政策规定，也被各地实践证明是行之有效的。由于郑州市对新增地抵押贷款的限制，致使近几年郑州市几乎没有利用储备的新增地进行抵押贷款，极大增加了郑州市土地储备资金的压力。因此，协调政府及相关部门放松对新增地抵押贷款的限制，制定出合适的新增地抵押贷款的办法，是解决土地储备融资困难的当务之急。同时，对于抵押贷款模式的选择，根据《土地储备管理办法》的规定，结合郑州市土地储备的实际和外地的经验，比较符合郑州市新增地储备的做法是：对于办理完成农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地储备中心和各区政府签订征地补偿安置协议，在储备中心依据协议支付部分（首期）土地补偿费后，就可以办理储备土地使用证，储备中心利用该储备土地进行抵押贷款。另外，对于已抵押的储备土地需要出让的，可以参考成都和重庆的经验，由抵押贷款的银行出具同意出让的函件，在没有解除抵押的情况下，先行办理招拍挂前期的手续，并在招拍挂成交之前归还银行贷款，对储备土地进行解押。同时积极探索项目贷款。利用项目贷款，主要是指对于成片开发的园区或大型基础设施建设，按项目进行贷款，由园区内土地或建设项目周边配套土地的出让收益作为项目贷款的还款来源。具体又可分为两种方式：一是项目单独立项，不含周边土地开发的投资，仅以土地出让收益作为还款来源，由政府或财政部门出具相关文件明确这一部分的土地出让收益专款专用，优先用于归还项目贷款。这也是当前各地通行的做法。二是将基础设施投资和配套的土地开发投资打包，按照一个项目进行立项，项目内的土地出让收益即是项目自身的收益，该项目收益作为项目自身的还款来源。

二、以市场为主体发挥市场自身调控功能

（一）引入行业协会建立行业自律体系

市场的发展不能单纯的依靠政府大包大揽，政府也没有那样的能力和经济实力，如果市场的发展要完全依靠政府来实施，那只会导致市场扭曲发展，体制呆板，滋生腐败。因此以政府为主导，以市场为主体，发挥市场自身的调控功能是世界各国发展本国经济的一个主要手段。在经济学中我们都知道要发挥有形的手和无形的手，两个手的共同作用才能使市场健康稳定的发展。土地行业是一个特殊的行业，其关系到城市发展和人民切身利益，因此更好的管理经营土地是城市政府的一个重要任务。在长期的经济发展中，在政府的主导下，许多行业都建立了自身行业的行业协会，为行业的发展起到了不可估量的促进作用；行业协会是政府管理部门和市场企业之间承上启下的桥梁和纽带，承担着上情下达，为政府建言献策的功能，同时又有引导企业诚实守信，依法经营的职能。在土地行业引入行业制度，也是促进行业规范发展的一个重要手段，同时也是实现我国建立小政府大市场的主要方法。行业协会的建立，使整个土地行业有了自律行为和互相监督，在行业里形成一套符合政府规定的，同时又促进行业发展的制度。一些行业内部自身的问题和一些小的矛盾就会依靠行业协会解决，不用把所有的问题都推向政府，这样做不仅提高了政府的工作效率，同时也使行业的矛盾能够及时减化。行业协会还有一个重要的功能就是向政府提供行业发展的建议，为政府制定行业发展的法规提供更为直接和真实的情况。目前，城市土地经营管理并没有这一行之有效的行业组织，努力推进这一组织的建设将会为土地行业的发展提供积极的动力。

（二）研究金融政策引入市场资本

在前文分析研究中，我们指出土地经营管理也是一个需要巨额资金的资金密集型行业。通过城市土地的收储和供应来调控市场和促进城市发展，需要大量的资金做支撑，单纯的依靠政府，政府财力支撑有限；我们通过常规的融资方法贷款、发行债券、信托以及我们借鉴其他城市中的抵押土地等模式融资获得的资金量也是有额度的。如何开源就成为寻求资金的重要问题。笔者认为经济的发展，主要依靠市场自身的发展，政府需要做的就是引导和规范。我国的经济体制是以公有制为主体的多种经济共同发展的格局，从长远来看公有制为主体的经济体制不会改变，但是政府会引导其他经济蓬勃发展。目前，一些国家垄断的行业逐步放开，引入市场资本作为尝试，例如城市汽车加油行业，引入市场资本后，打破了市场绝对垄断，提供了竞争平台，市场变得更为活跃，同时为人们提供了更好的服务，也为人民提供了利益，这也符合国不与民争利的治国理念。笔者研究提出，可否在土地储备经营中引入市场资本，利用市场上充裕的闲散资金纳入城市发展的大循环中，不仅为政府发展城市经济和提高城市品质提供资金支持，也改变民众不得参与土地在城市发展中带来的红利。这样做有利于减轻政府财政的压力，也会有助于土地收储经营部门走出财力不支的困境。市场资本如何参与，以什么样的方式和结构参与将是政府和有关部门需要认真研究的问题。

三、理顺分配土地收益机制促进工作高效运转

土地收益分配是关系到政府与社会以及市、区两级政府工作关系和工作效率的主要问题，也是城市市场化发展的关键。根据成都的经验：对于土地一级开发，成都市鼓励引进社会资金参与，对参与一级开发的社会资金投资，按照实现的土地收益的一定比例进行分成，作为参与土地一级开发资金的利润。近几年，由于土地价值增值较大，参与一级开发的社会资金按固定比例取得的利润分成偏高，为合理调控社会资金的利润水平，成都市设计了梯度分成的办法，即对土地增值收益部分增值越高的，分成比例降低。这一做法既有效鼓励了社会资金的参与，也保证了其合理的利润水平。为调动各区政府配合市土地储备工作的积极性，市政府配套了土地出让收益分成的政策，即对于各区政府配合完成征收工作的储备土地，其土地出让收益按照市区6:4的比例进行分成，即市级60%，区级40%，这一政策极大的调动了各区政府配合土地储备工作的积极性。因此，土地储备工作的有效展开需要区政府的积极配合，为提高区政府的积极性，本人认为：一是要建立市、区土地收益分成制度，对参与土地储备的各区，根据各区配合进行的储备土地的土地总收入，按照一定比例进行分成，以提高各区政府配合土地储备的积极性；二是理顺征地工作费用支出，由市财政依据年度土地储备计划核定工作经费，土地储备中心按照与区政府签订的协议以及征地进度予以支付；三是协调市局加强对区国土局配合土地储备工作的督导，强化区局在土地储备工作和征地工作中的责任意识，充分发挥区国土局在具体征地事务中的政策执行和主体功能的作用。

四、保持信息通畅建立土地预警机制

（一）建立信息通告制度

通过总结我们认识到土地储备经营工作存在的问题，一些是由于制度不完善或者缺失引起的，一些问题是本不该发生却发生的，主要是信息不对称引起的。由于政府机构与群众之间的信息沟通存在障碍，使得群众不能全面的、及时的知晓信息而引起了一些工作阻碍和。因此，建立一套信息机制，构建一个信息沟通平台使政府与群众之间信息无障碍沟通，减少不必要的误解和冲突。例如在拆迁或改造某一区域时，首先要成立一个工程项目指挥部，并设立咨询答复接待室，由政策把握好、业务熟练的工作人员负责接待，并对群众关心的问题总结集中解答和公布，让群众对政府的政策和涉及他们的权利和利益有足够的了解，就会减少问题的出现。同时我们还要注意到保证信息完整，防止信息失真和缺失，从事群众工作的工作者都会知道，由于信息的缺失和失真酿成群众事件的事情不再少数。由于群众人员层次复杂，分辨能力也不同，容易引起困惑和恐慌，因此让信息快速、完整、保真的传达到群众是取得群众信任、稳定和支持的关键，同时群众的意见和建议及时有效的传达给政府部门，也是政府准确制定政策处理问题的关键。

（二）建立土地预警机制

预警机制是指由能灵敏、准确地昭示风险的前兆,并能及时提供警示的机构、制度、网络、举措等构成的预警系统,其作用在于超前反馈、及时布置、防风险于未然。英国危机管理专家迈克尔.里杰斯特研究认为预防是解决危机的最好方法，危机管理的最好方法在于预防。从危机管理的目的和效果来看预防危机出现比处理危机更合算。我们知道危机的出现不仅影响到社会的稳定，而且造成极大的损失和社会公共资源的浪费，因此建立土地预警机制是迫切而急需的。近年来，因土地问题引起的爆发呈快速增长趋势，处理稍有不慎将酿成严重后果，因此将危机消除或控制在萌芽状态是建立预警机制的最终目的。我们知道一件事情在萌芽状态时是最容易改变的，也是耗费成本最低的。当人们对某一事件存有疑问时，及时的答复和告知消除疑惑，就能及时的化解矛盾；如果不及时处理酿成，政府不仅要下大力气去解释和安抚，还要出动大量的公共安全力量维持治安，同时要防止一些别有用心的人以此牟取好处，这些都会产生内耗，浪费政府人力、物力、财力；同时影响城市发展进程，甚至处理不当时，有可能改变政府原有的发展思路或规划，付出的代价是不可估量的。

作者:李乾 单位:郑州市地产集团有限公司

参考文献:

[1]张维平.关于突发公共事件和预警机制[J].兰州学刊，2006，（03）.

[2]蔡祖炼.我国城市土地储备制度研究[J].国土资源导刊，2005，（06）.

[3]苏晟.城市土地储备制度中存在的问题及对策研究[D].西安：西安建筑科技大学，2005.

[4]郑文娟.城市理性发展视角下武汉市土地经营研究[J].城市开发，2007，（01）.

[5]雷伟.武汉市城市土地资产经营效果分析与对策研究[D].武汉：湖北大学，2007.

[6]李安乐.我国城市土地经营问题及对策探讨[J].国土资源导刊，2005，（06）.

土地经营管理篇5

关键词：农村土地承包经营权；GIS

1、前言

农村土地承包经营权，是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。2002年8月29日通过《农村土地承包法》使之趋于完善并增强可操作性。以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制是我国农村基本经营制度，是党的农村政策的基石。党和国家先后出台了一系列稳定农村土地承包关系的法律法规和政策，各地认真贯彻落实，依法确认了农民对承包土地的占有、使用、收益权利，广大农民获得了长期而有保障的土地承包经营权。由于历史条件的限制，多数地方土地承包不同程度地存在地块不实、四至不清、面积不准等问题，导致不少争议和纠纷，因此需要全面组织清理土地承包档案，解决土地承包方案、承包合同、承包台帐种类不齐全、管理不规范等问题，着重查清承包地块的面积和空间位置，在建立健全土地承包经营权登记簿的基础上，适时开展土地承包合同变更、解除和土地承包经营权变更、注销等工作，并对土地承包经营权证书进行完善，变更或者补换发土地承包经营权证书。农村土地承包经营权管理系统的建设，对农村土地承包经营权登记工作的顺利开展，对承包经营权的数字化管理和规范农村土地承包经营权管理具有十分重要的意义。

2、系统架构

2.1系统构建技术

农村土地承包经营权管理系统技术体系是以地理信息处理技术为主体，结合地理信息系统应用开发技术、数据库技术、Dot Net技术，综合处理和集成应用的整体技术解决方案。

平台软件是系统的基础，GIS平台的安全稳定直接决定着整个系统工程的稳定性。ESRI公司作为全球最大的GIS技术提供商，从事GIS理论研究、产品开发以及应用拓展三十余年，在全球拥有数以百万计的用户群体，其产品经历了数十年的应用考验，技术成熟，成功范例多，稳定性强。系统基于ESRI的Arcgis Engine研制开发，保证了技术成熟、稳定。

ArcGIS Engine是构建在COM工业标准上一个用于定义独立GIS应用程序的平台，支持多种应用程序接口，应用ArcEngine开发的客户端图形系统具有以下功能：

（1）海量地图数据浏览交互

（2）搜索和查找地图上要素

（3）快速绘制航片或卫星影像

（4）制作专题地图

（5）创建或更新地理要素及其属性

（6）在要素几何形状上执行几何操作（例如缓冲，求异、分割、合并等）

（7）空间分析、3D分析

2.2系统结构

系统采用先进的档案导入、GPS数据导入等手段，以保证信息的现势性和连续性，针对表格多、数据来源广、分析要求高等管理特点，系统设计与实现遵循以建立标准化数据库为支撑、以业务规范为向导、以系统安全可靠为保障、以操作灵活易用为准则的设计思想，后台数据库服务通过业务和数据访问处理组件对业务和流程进行统一处理，农村土地承包经营权管理系统基于ArcGISEngine组件和进行开发，采用面向对象的四层体系结构设计，在ArcEngine开发平台上定制各种专业系统。系统体系结构图如下所示：

3、系统设计的原则

系统建设在规范化、标准化的前提下，采用先进、成功的系统集成解决方案和科学的项目管理办法，建立在稳固和安全的基础上，具有灵活性、开放性和扩充性等特点，保障建成的整体系统可以方便、灵活而又规范地与现有各种信息系统及未来可能出现的系统进行连接，保证各种数据可以顺畅地流动与交换，满足未来农村土地经营权管理业务发展的需求。

（1）适用性原则

适用性是衡量软件质量体系中重要的指标，是否与业务结合紧密，是否具有很强的需求针对性，是否贴近最终用户，是系统成败的重要因素。

（2）可靠性原则

为保证系统的安全、稳定、连续、高效运行，系统的软件平台、硬件平台、应用软件、应用数据都具备可靠的备份机制、恢复机制，确保系统数据万无一失。

（3）安全性原则

数据具有很好的保密级别，在系统建设中必须充分的利用多种技术和制度手段达到数据体存储的安全和数据使用访问的安全。按照系统管理和使用的要求，设置严格的安全等级，保障系统安全，不同的用户控制不同的数据访问权限。

（4）完备性原则

系统功能体系与数据结构均能满足今后业务管理工作各个时期的要求，满足其他部门对信息的查询检索、统计、制图和信息共享的要求。

（5）先进性原则

采用当前世界先进的GIS平台、数据库平台、空间数据存储模式，保证系统能够随着业务的拓展而具备可持续发展的空间。

（6）扩展性原则

在系统建设过程中，充分考虑了其可扩展性，为数据库的内容扩充、数据增长、数据更新、功能增强预留出足够的发展空间，能够方便地进行软件升级和更新、以适用业务管理和工作流程变化造成的系统需求变化。

4、数据库设计

数据是一个GIS系统的“血液”，数据的现势性和完备性是一个系统的生命力所在。随着GIS建设的不断深入，数据的匮乏和不规范、不完备将会成为系统建设不可回避的“瓶颈”，数据质量问题也在很大程度上会影响GIS系统运行的质量和效率，因此高质量的数据是一个GIS系统成功的基石。而标准是高质量数据的保障，因此要建设农村土地承包经营权数据库的元数据标准、数据交换标准、数据质量标准、数据处理规程、业务工作流标准等，在标准的编制过程中，要充分考虑标准的科学性、可扩展性，可以兼容其它相关行业的地理数据，以保证数据的共享。

4.1数据库组织结构

农村土地经营权数据库在数据形式上分为空间数据和非空间数据，在数据内容上由基础地理数据、经营权数据、档案数据组成，在逻辑上分为现状数据和历史数据。

数据库涉及过程中，在充分考虑数据结构的普遍性和数据的多样都行、准确性的同时，一个总的设计原则和指导思想就是：充分利用GIS厂商提供的对空间数据存储、管理和应用成熟的解决方案，坚持实用、先进、扩展的设计原则，建立一个开放灵活的农村土地承包经营权数据库，保证建成的数据库能够为相关部门提供各种丰富的数据资料。

4.2空间数据分层

农村土地经营权数据库用于存储GIS图形数据、非空间业务数据，在内容上，空间数据不仅包括基础地理数据，还集成了土地利用现状数据、经营权地块专题数据和栅格数据。空间数据库在结构、存储上遵循土地利用数据库标准中的分层、分类原则。

4.3空间数据存储

空间数据库解决海量空间数据的高效存储和管理，数据库系统能够提供对多种系统、多种数据格式的支持能力，实现多种数据格式的输入、输出功能。基础矢量数据采用分层要素的整体存储、要素独立的存储方式，便于数据提取更新。

4.4数据库安全

随着系统建成和运行，将汇集大量的信息，为保证系统和数据安全，系统提供了有效的数据库安全机制。

对数据信息的安全保护，以数据库信息的保护最为重要。基于口令和密码的身份验证，防止非法使用计算机，多级角色权限管理，防止越权管理，存储设备安全管理，防止非法拷贝，预防病毒。

数据备份是数据安全的一个重要方面。数据是应用软件进行运算的对象，对系统中的数据做数据热备份、磁带备份，另外在数据备份前，对整个网络和应用系统进行病毒清理，防止新病毒的出现和传播。

4.5数据库结构设计

数据库结构依据《农村承包土地调查数据库规范（试行）》设计，在此基础上根据多个试点的实际工作需要，增加土地承包合同、申请书、审核表、流转合同、使用证、他项权利证明书等多个表格，以及、仲裁相关结构。

5、应用系统功能

以农村土地承包经营权业务为依据，结合相关技术发展趋势，将农村土地承包经营权的图形数据和属性数据建成一个可以共享的数据库，和以地块管理、承包管理、流转、变动管理为核心的系统，是农村土地承包经营权管理系统的发展方向。在这个系统中，GIS系统在空间数据方面为各个业务环节提供保障，可以进一步提高承包经营权管理水平。

5.1系统总体结构

经营权产品的建设主要以经营权数据库为核心来展开，前端衔接外业整理的采集数据成果，以网络数据库的方式建库并管理起来，后端支撑经营权的业务应用。从产品规划上来将，可以主要分为三个部分：一是前端的采集建库工具，包括矢量化内业编辑处理软件、数据质检软件；二是构建经营权数据库，构建经营权建库管理系统，包括空间数据的管理、业务数据管理；三是基于经营权数据库，搭建一系列的业务应用系统，如经营权设定登记、流转、变更、土地流转交易平台等等。

5.2功能实现

5.2.1建库

农村土地承包经营权数据库建库工作一般是将通过档案资料加上实地测量，整理完善数据库，这种方法一般适用于本轮承包没有到期，将原有的档案资料，通过采集处理中的批量导入到数据库中，然后再通过采集处理中的整理功能，完善合同、申请书、审核表、登记簿和经营权证等各表的其他属性，属于将档案资料“挪”到数据库中。

采集处理模块中提供的一系列建库小工具，一般用于建库阶段，提高建库的效率。建库过程中常用的功能除了采集处理模块，还有承包管理模块和编辑工具。前者用来实现农村土地承包经营权登记管理、发证等功能，后者提供了若干图形编辑工具，一般常用于编辑地块等图形数据。

5.2.2业务办理

5.2.2.1登记发证

分配完地块，之后通过业务办理中的功能，按照正常业务流程，签订合同、提交申请、通过审核、生成登记簿、发土地承包经营权证，一步步进行。按照承包类型分为家庭承包和非家庭承包流程；按照登记类型分为变更登记、设定登记两种。

5.2.2.2查询统计

为了方便日常管理工作，系统提供图形、属性的互查功能，支持图形空间定位，实现对承包地、承包农户、承包档案和历史的查询。包括：地块的图形属性查询、漏号地块查询、地块承包人查询、家庭承包档案查询、到期合同查询、历史档案查询、历史追溯、农户信息查询。

系统可以进行空间叠加分析、承包土地分析、档案资料分析和承包人分析……

5.2.2.3变动管理

实现经营权证的补发、换发、注销、作废，提供新增人口补地、全户消亡、征占处理等。

征占处理主要能够根据政府的征占地范围，对征占区域内的所有地块，进行分析，能够查看该区域内承包情况、占用基本农田情况、流转抵押情况，然后批量进行变更登记操作，避免工作人员多次进行变更登记操作，提高工作效率。

5.2.2.4流转

系统提供土地流转相关功能，包括流转合同、求租/待转出土地登记、流转相关查询统计分析等功能。针对不同试点的工作需要，便于抵押，加入了针对流转土地的使用证。

5.2.2.5抵押

实现对其他承包方式的地、流转的宗地进行抵押登记，如果有需要，抵押成功后生成他项权利证；抵押管理还包括到期后的注销抵押等操作。

5.2.2.6成果

本系统支持输出的报表包括：档案地块对比信息表、土地信息台帐、家庭承包合同、专业承包合同、其他承包合同、申请书、审核表、家庭方式登记簿、经营权证、农户信息汇总表、家庭承包合同汇总表、家庭承包经营权证变更信息汇总表、流转合同、流转台帐、流转合同分类汇总表、空间叠加分析记录表。目前所有报表均为Excel表，方便用户随时打开预览和打印输出。

图件成果包括：单个地块图、按合同输出地块分布图、辖区图、任意区域图。

数据库成果，按照国家汇交要求输出上报文件夹。

5.2.2.7资料库

资料库分为归档库和备案库，将申请成功的相关档案，存放到归档库中，包括该档案的相关扫描件；而对因为各种原因没有申请成功的，暂时放到备案库中，依然可以保存扫描件。

按照类型，资料库分为：家庭承包资料库、其他承包资料库、征占资料库、仲裁资料库。

5.2.3仲裁管理

农村土地承包经营权系统设计时加入、仲裁管理模块。提供登记流程处理，输出事项处理意见书、事项复查意见书和事项复核意见书，支持组合查询，并且能够对登记的信息进行统计分析；流程式的仲裁业务办理，输出仲裁相关的各种资料，灵活的仲裁提醒、仲裁时限设置、节假日设置、仲裁人员信息等等。

5.2.4初始化数据库

安装在服务器端，根据模版，初始化数据库。一般在建库的最开始，进行此操作。

5.2.5运营维护

负责数据库的安全管理，实现包括公共条款配置等各种参数设置，能够完成所有字典表的编辑，对用户及权限进行管理，对数据库内容进行备份还原、压缩等控制。

5.2.6质量检查

针对生成的数据库上报文件，进行质量检查，并且进行分析，形成检查报告，对成果质量进行描（下转第107页）（上接第104页）述、评价。可以灵活的制定各种检查方案。目前提供的所有检查规则，都是根据数据库规范（试行）的要求进行设计的。因此，当质检没有问题之后，提交给国家的成果，才有意义。

5.2.7出图平台

将系统输出的图件成果，打开进行整饰、导出图片、打印输出。支持批量打印。

6、结束语

农村土地承包经营权管理系统通过引入计算机信息技术实现农村土地承包经营权管理的信息化，全面、科学、准确地记录了农村土地承包经营权管理工作的基本信息，有利于各级主管部门进行相关信息的汇总、查询和统计分析。

系统将农村土地地块信息、承包人信息、农村土地承包经营权信息、农村土地承包经营权登记簿信息和农村土地流转信息等进行集中入库管理，并建立承包土地空间位置实测信息数据库，实现农村土地的原登记数据与实测数据的对比，实现数据的查询统计、实时汇总功能，并对农村土地承包经营权相关档案实现数字化管理。通过试点和不断完善，目前该系统能够满足基层农村土地承包经营权登记管理的工作需要，对规范农村土地承包经营权管理具有十分重要的意义。

参考文献：

土地经营管理篇6

关键词：西江农场；土地管理信息化；重要意义

引言

民以食为天，食以土为本。土地是人类赖以生存和劳动的资本，是一切生产和生活之源，是财富之母。随着城市发展的需要和城镇化进程的推进，广西农垦国有西江农场土地锐减日益严重，制约了农场的经济发展和经营规模。因此，在农场辖区内实现土地管理信息化，用科学手段对土地进行综合管理和利用是农场实现持续发展的重要手段。

1 西江农场实现土地管理信息化的现实必要性

广西农垦国有西江农场位于广西贵港市，隶属自治区农垦局，属国有大型二档企业。农场辖区约有12万亩的土地面积，由呈马蹄形分布的四块不相连的土地组成，东西长约40公里，南北宽约25公里。如何使有限的土地资源发挥最大的经济效益是农场面临的瓶颈难题，传统的手工管理方式已难以满足当前的工作需要和经济发展速度。为了使土地资源得到科学合理的利用，解决长久以来模糊状态的土地管理模式，农场迫切需要利用信息技术对土地进行科学管理，增强土地管理的透明度和公正度，使地籍管理更为精准。

土地管理信息化可以提高农场土地管理工作的办公效率，实现简单高效的操作方式：打开电脑，轻点鼠标，整个辖区的土地权属和属性直观展现；建设用地、农用地和荒置地分布情况，耕种的农作物分布、种植种类情况一目了然。同时，还能使日常的查询和数据汇总工作简单化，规范土地管理制度，实现土地管理公平、公正、公开；且能为企管、生产、财务和规划建设等重要部门提供准确有效的数据，为领导统筹规划和重要决策提供科学依据。

2 土地管理信息化为农场推行优质高产高糖糖料蔗示范基地建设工作做好铺垫

为尽快扭转糖业市场日益严峻的形势，今年，广西在全区内大力开展500万亩优质高产高糖糖料蔗示范基地建设工作。广西农垦为响应自治区政府的号召，在垦区范围内推行16万亩的优质高产高糖糖料蔗示范基地建设，其中下达给西江农场2万亩的工作任务。

西江农场的甘蔗种植地块零散细碎，不适应现代农业规模型和集约型的专业化生产经营，更不适应全程机械化的推广，从而导致农场甘蔗生产成本高、劳动生产率和经济效益低。因此，农场对土地实行统一调整、重新分配和连片规模承包（租赁）经营之举刻不容缓。土地管理信息化建成后，能将现有土地地块大小、分布情况，道路、水利和电力设施布局情况等在电脑直观展现，为领导统筹规划基地建设工作提供科学依据，为农场开展土地整治、实现连片适度规模承包经营、推广良种良法、实现和普及机械一体化技术等提供有力保障。

3 土地管理信息化使得农场企管部门的合同制定更加规范准确

土地租赁是农场的重要经营收入之一。农场设置有独立的企管部门，重点负责农场土地对外的租赁工作。过去，企管部门绘制合同图纸多使用皮尺和卷尺，每份图纸的制作花费大量时间和人力，且数据精确度不高。

推行土地管理信息化后，企管部门开始使用先进的GPS-RTK精确测量仪器开展工作。新工具操作简单方便，只需要用测量仪对出租地块进行实地测量，再将仪器上的测量数据导入电脑即可。导出的数据可反复使用，既便于进行统计、分类、汇总，又能进行图纸绘制，且生成的数据和绘制的图纸真实、准确、有效。这样新制的图纸不仅准确标出租赁地块的面积、方位、方向以及周边具体标志物，还准确标注租赁地块独一无二的坐标。不管该地块及周边环境如何变化，只要通过坐标便可准确地查询到当时租赁土地的所有信息情况。这些都是皮尺、卷尺等传统测量工具无法比拟的优越之处，为主管部门缩减了工作量，确保每年的土地租赁工作高效完成，为增收打下夯实基础。

4 土地管理信息化有利于明确农场界线，对土地的长远规划和征地工作具有重要作用

由于历史发展和土地变迁等原因，西江农场与周边农村的分界线一直存在争议，制约了农场的发展规模。信息化管理系统使用坐标点将农场所属土地准确划分标注，便于农场有据可依进行协商。

城市化的快速进程，与农场利益最紧密的便是对农场土地的征用。农场可以利用政府政策和财政补贴大力推进辖区内的工业化和城镇化进程，同时要及时对失地职工做好赔偿和补助工作。完善信息化系统，从中了解对被征范围所涉及的职工家属、位置范围、面积及地上作物等详细信息，利于农场有针对性地开展征地赔偿预算工作和对涉及人员动员工作。

土地管理信息化是科学管理土地不可或缺的基础性工作，可以为西江农场实现高速便捷的办公效率、减少土地收益漏洞、提升土地利用率、增加土地收益，为西江农场实现土地资源科学全面、可持续性发展提供了重要的保障。

参考文献

土地经营管理篇7

第一条  根据《上海市土地使用权有偿转让办法》（以下简称《办法》），结合本市具体情况，制定本细则。

第二条  上海市房产管理局（以下简称市房管局）是本市土地使用权有偿转让中房产经营活动的主管机关。

第三条  在本市土地使用权有偿转让地块上进行的房屋预售、出售和出租等房产经营活动必须遵守本细则。

第四条  在本市土地使用权有偿转让地块上进行的房产经营活动必须遵循下列原则：

（一）土地使用权和房屋产权同时转移。

（二）房屋产权转移时，《土地使用权有偿出让合同》（以下简称《出让合同》）中所规定的权利、义务和责任一起转移。

（三）预售、出售或出租房屋的期限与《出让合同》规定的土地使用权期限一致；土地使用权期满时，土地使用权及该地块上的建筑物和其他附着物按《办法》的规定无偿收回。

第五条  本细则所称的下列用语含义是：

（一）房屋系指在实行土地使用权有偿转让的地块上，按《出让合同》规定营建的建筑物。

（二）房产经营人是指将实行土地使用权有偿转让地块上的房屋进行预售、出售或出租的房屋产权人。

（三）房屋预售是指房产经营人经市房管局批准，在建筑物竣工前进行的房屋销售。

第六条  按《办法》规定取得土地使用权的企业、其他组织和个人，从事房产经营活动时，应持有上海市工商营业执照，并报市房管局备案。

房屋的出售、预售和出租计划应按年度报送市房管局。

第二章  房屋出售

第七条  按《办法》规定取得土地使用权的受让人建造的房屋竣工后，必须报请上海市建设工程质量监督站（以下简称市质监站）验收，取得验收合格证书，并办理房产登记后，才可出售。

第八条  房屋可以整幢或分层、分套出售。整幢房屋分层、分套出售前，房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。

房屋分层、分套出售的，房屋出售人应在房屋出售前制订《房屋使用、管理、维修公约》，报市房管局核准。

第九条  房屋出售可在中华人民共和国境内进行，也可以在中华人民共和国境外进行；但与中华人民共和国没有建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。

第十条  房屋出售价格可由房屋买卖双方协商确定。房屋出售人应将出售价格报市房管局备案。

第十一条  房屋买卖双方应签订《房屋买卖合同》，内容包括：

（一）房屋买卖双方的姓名、国籍、地址和身份；

（二）房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；

（三）随之转移的土地使用权比例或范围；

（四）房屋价金；

（五）房屋价金的支付方式；

（六）房屋的使用性质、权属转移的内容；

（七）房屋产权人必须遵守的《房屋使用、管理、维修公约》；

（八）违约责任；

（九）双方约定的其他内容。

第十二条  《房屋买卖合同》签订后，购房人应按规定办理房地产登记、过户手续，缴纳过户费。

第十三条  房屋出售人不得将已出售的房屋重复出售。

第三章  房屋预售

第十四条  符合本细则第六条规定的房产经营人，须经市房管局批准后，方可预售房屋。

第十五条  预售的房屋必须具备下列条件：

（一）有审核批准的施工设计图纸；

（二）有建筑执照；

（三）建筑物设计地坪以下的基础工程已经完成；

（四）工程施工进度和竣工交付日期已经确定；

（五）本细则规定的其他条件。

第十六条  房产经营人向市房管局提出房屋预售申请时，必须提交下列文件：

（一）与工程承包公司或施工单位签订的房屋总承包合同或施工合同；

（二）市质监站签发的房屋基础工程验收合格单；

（三）房屋预售计划；

（四）《房屋使用、管理、维修公约》；

（五）预售款的监管机构和使用监督方案；

（六）按规定应提交的其他文件。

房屋预售申请批准后，房产经营人应将房屋预售批准文件及有关资料送交市房地产登记处登记。

第十七条  预售房屋，双方当事人应签订《房屋预售合同》。《房屋预售合同》内容包括：

（一）房屋预售双方的姓名、国籍、地址和身份；

（二）预售房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；

（三）相应的土地使用权比例或范围；

（四）房屋价金；

（五）房屋预售款的支付方式和房屋交付方式；

（六）房屋的使用性质、权属转移的内容；

（七）房屋产权人必须遵守的《房屋使用、管理、维修公约》；

（八）违约责任；

（九）双方约定的其他内容。

第十八条  房产经营人在房屋竣工交付之前，按本细则规定所收的预售款必须先用于支付及清偿该预售房屋的一切建筑费用（包括土地使用权费用）后，才能另作他用。

第十九条  预售合同签订生效后，房屋购买人应向市房地产登记处办理登记手续。

房屋竣工验收合格后，房产经营人应向市房地产登记处办理房屋竣工交付登记，并按《房屋预售合同》办理房屋交付手续。

房屋交付后，购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记、过户手续，缴纳过户费。

第二十条  房产经营人不得将已预售的房屋重复预售。

房屋预售的其他事项，按本细则第二章房屋出售的有关规定办理。

第四章  房屋出租

第二十一条  租赁土地使用权有偿转让地块上的房屋，出租人与承租人须签订《房屋租赁合同》，并应向市房地产登记处办理登记手续。

出租人与承租人签订的《房屋租赁合同》内容应包括：

（一）租赁双方的姓名、国籍、地址和身份；

（二）房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；

（三）房屋的使用性质；

（四）房屋租金和支付方式；

（五）出租房屋的使用、维修内容；

（六）违约责任；

（七）双方约定的其他内容。

第二十二条  出租人对房屋及其设备，应及时检查，修缮，保障住房安全。

第二十三条  凡已租出的房屋，出租人不得违反原租赁合同，重复出租。

第二十四条  出售已租出的房屋，除承租人同意终止原租赁合同外，在租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，另行签订新的房屋租赁合同。

出售已租出的房屋，除租赁合同有约定外，在同等条件下，承租人有优先购买权。

第五章  附  则

第二十五条  房屋产权和《房屋预售合同》可以抵押。房屋产权和《房屋预售合同》进行抵押时，按《办法》和《上海市抵押人民币贷款管理暂行规定》、《上海市抵押外汇贷款管理暂行规定》中的有关规定办理。

第二十六条  房屋的出售、预售、出租必须按《办法》规定，缴纳税金。

第二十七条  房屋的购买人和承租人利用房屋从事各项经营活动，应按规定由项目经营人向上海市各有关主管部门办理申请、审批、工商登记和纳税登记手续。

第二十八条  委托房产买卖、租赁及相应业务的，必须出具委托书，并按《上海市土地使用权有偿转让公证实施细则》的规定办理公证和认证。

第二十九条  在土地使用期限内，拥有房屋产权的企业、其他组织和个人必须遵守《房屋使用、管理和维修公约》，保证房屋及其相关设施得到足够的维修，处于可使用状态。

第三十条  有关房屋预售、出售或出租的合同纠纷，争议双方可按《办法》第五十条规定办理。

第三十一条  房产经营人违反本细则规定的，市房管局或工商管理部门有权责令限期纠正，没收其非法所得，处以罚款，直至按《办法》规定由上海市土地管理局收回土地使用权。

土地经营管理篇8

关键字：授权经营；企业改制；土地资产；处置；评估

一、授权经营概念的来源

（一）国有资产的授权经营

国有资产授权经营作为国有资产管理的一种形式，我们可以从相关法规和文件体会国有资产授权经营的从概念形成到逐步健全的过程。其中具有代表性的文件规定有《国家试点企业集团国有资产授权经营的实施办法（试行）》（国资企发[1992]50号）、《公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》（2003国务院令第378号）和《中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》（1999年十五大决议）等。

对授权经营的定义，国资企发[1992]50号第三条指出：“国有资产授权经营是指由国有资产管理部门将企业集团中紧密层企业的国有资产统一授权给核心企业经营和管理，建立核心企业与紧密层企业之间的产权纽带，增强集团凝聚力，使紧密层企业成为核心企业的全资子公司或控股子公司，发挥整体优势。” 党十五大四中全会决议提出积极探索国有资产管理的有效形式，国有资产所有权归属国务院，国有资产管理由中央及地方政府分级实施，国有资产授权大型企业（企业集团和控股公司）经营。《公司法》规定国务院可授权经营较好、制度健全的大型独资国企行使资产所有者权利。《企业国有资产监督管理暂行条例》第二十八条规定：“国有资产监督管理机构可以对所出资企业中具备条件的国有独资企业、国有独资公司进行国有资产授权经营。被授权的国有独资企业、国有独资公司对其全资、控股、参股企业中国家投资形成的国有资产依法进行经营、管理和监督”。

可见，伴随国企改革的进一步深化，国有资产授权经营管理体系得到了健全和完善。

（二）土地的授权经营处置方式

为加强土地管理，明晰土地权益，推动国有土地有偿使用，国企改革涉及的划拨土地使用权需按相关规定进行土地资产处置。

作为国有划拨土地使用权的一种处置方式，1998年《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》指出：“授权经营是指国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续”。

由此可见，国有划拨土地使用权授权经营处置是在国企授权经营管理体制下，为配合国企改革而演生出的一种土地管理形式。

二、土地授权经营处置的特点和实质

（一）授权经营的特点

1.主体资格特点。授权经营的企业范围一般指具备重要的公共产品、自然垄断和服务的行业，以及高新技术和支柱产业中的重大骨干企业。土地授权经营有显著的主体资格特征，实施授权经营处置的国企必须是具备国家、省属两个层面授权经营资格。

2.权益特点。取得授权经营的土地使用权，在使用年期内可向集团公司直属企业、参股企业或控股企业配置使用，或依法以作价入股（出资）、租赁方式向其它单位配置使用。如向其它单位、个人转让或改变土地用途，需由土地所在地的市、县国土资源行政管理部门批准，并缴纳土地出让金。可见，授权经营土地在授权企业集团系统内部具有完全的土地权益，但对于系统以外而言，土地权益受限制。

（二）授权经营处置方式的实质

土地授权经营方式，是针对一定的企业范畴，将企业应向地方财政缴纳的土地出让金转化为国家对企业的资本金，其实质与土地有偿使用方式有所区别，可理解为土地出让金收益的一种空转处理，有效减轻国企改制成本的一种土地处置方式。在实际操作中，地方政府未能获得土地出让金收入，相关土地收益在国家和省级层面实施处理。

早期采用土地授权经营方式处置的有中国石化和中国电信等大型央企，近年有中国邮政速递物流专项改制、中国邮政储蓄银行改革，以及广东广业资产经营公司等集团企业改制项目。

三、授权经营处置的几个要点问题

（一）土地资产的使用权人

实施土地授权经营方式的土地使用权人必须是具备授权经营资格的企业或其下属全资企业。如果土地使用权人其股东具有授权经营资格企业集团系统以外的成份，则需先将其股权单一化到集团内部。以广东省为例，具备授权经营企业资格的企业需符合《24家省属授权经营企业集团重组方案》（粤办发[2003]11号）、《第一批履行出资人职责的企业名单》（粤府办[2004]64号）范围中，或获得省政府批复通过的授权经营企业（如广东省出版集团等）。

（二）土地产权登记

在土地管理部门出具的土地资产处置具体方案中，会明确处置的土地资产面积、用途和评估价值等。可见，完善土地产权登记是实施土地评估和办理授权经营申报的前提条件。土地资产登记应符合《土地登记办法》和《土地利用现状分类标准》等规范要求。

我国土地管理和房屋管理分属国土资源部门和住房和建设部门两条管理线条。由于管理信息不共享，在早期的土地授权经营处置中，曾经出现过企业改制资产经处置后，土地权属人和房屋权属人不一致的情况。如：土地权属人为授权经营集团企业，房屋资产因注入到下属控股企业，房屋权属人为控股企业。该状况与我国《物权法》、《城市房地产管理法》等法规相违背，导致企业改制后资产权属管理混乱。因此，我们在实施授权经营处置及后续配置使用的时候，应注重土地和房屋产权的一致性。

（三）难以实施授权经营的地区

在推动部分国企整体上市，提高国有资产证券化率的政策背景下，从减少改制成本出发，土地资产的授权经营处置是企业较常用的土地处置方式。由于该处置方式实质为将原上缴地方政府的土地权益转移到国家或省级政府层面体现。在实际操作中，会出现一些地方政府抗拒土地按授权经营方式处置的情况，如北京、上海和深圳等并非隶属于省级政府管理的城市。

（四）授权经营的后续管理

按照《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定要求，企业须提供年度报告反映土地资产的增值和保值情况，向授权部门报备土地资产的处置情况及企业土地股权的变更，授权部门需对被授权企业对土地资产的经营及合法利用进行检查和监督，并有权对违规情况予以依法查处和追究法律责任。另外，《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发[1999]433号）指出，由国土资源部会同财政部对国有土地的财务处理和监管办法。

由于土地资产经授权经营处置后，后续管理涉及国土、国资、工商、财政等职能部门，缺乏相关配套管理实施细则，致使在现实的操作中，出现后续监管不到位和管理脱节的情况。比如，对于授权企业资本金增加（计入实收资本或资本公积）以及当土地资产转让后如何核减的问题；企业在办理土地权属变更时，是否应出示工商部门变更营业执照资本金的材料的问题；授权经营土地的价值年度考核问题等等。

四、授权经营土地评估

（一）企业改制土地评估实施的相关要求

我国企业改制相关的文件对土地评估进行了明确的要求，主要的规定有：

国土资发[1999]433号对国企改制相关的土地评估进行了规范，要求国企改革相关的土地使用权应进行土地价格评估，且必须由A级土地估价机构对上市改制公司实施评估。由省级以上国土资源管理部门对授权经营方式处置进行批复，企业在进行土地处置申请时，应同时将土地估价报告备案。《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》要求，企业在改制过程中，如未按相关法律和规章实施土地价格评估的，土地评估结果将不予确认，土地资产置方案亦不予批准。

《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号文）指出：在办理授权经营土地资产处置方案时，企业向市、县土地行政主管部门申请初审，市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行审查并出具意见。

（二）企业改制土地评估的技术思路

企业改制土地评估的目的是为明确企业与国家之间土地权益的分配。国土资发[2001]44号文件指出，划拨土地价格可参照平均取得和开发成本确定，并以此作为企业的权益。土地实施有偿使用过程中，按土地使用权的出让地价与划拨地价的差额核算土地出让金，差额金额作为转增的国家资本金。

2009年4月，《关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函[2009]311号）再次强调划拨土地实施有偿使用，按土地使用权的出让地价与划拨地价的差额核算土地出让金，并作为转增国家资本金的依据。因此，划拨土地使用权价格是科学计算改制企业土地资产转增国家资本金或国家股本金、明确企业的国有划拨土地权益等不可缺少的参数 。

在311号文件以前，在实际操作中，企业改制相关的土地估价报告无论何种处置方式只需评估出让土地使用权价格，国土部门按各地区土地出让金征收的规定（一般以出让地价的40%）折算出土地出让金。在311号文件实施以后，要求企业改制除有偿使用方式处置以外的土地评估，均需出具出让价格和划拨价格。中国邮政集团速递物流专项改制是最早按该文件要求操作的央企改制项目之一，而广东广业资产经营有限公司宏大爆破改制是我省第一个按该文件要求操作的项目。

（三）授权经营土地评估

从以上规定和分析可知，授权经营土地在企业内部系统具备完全的土地权益，但对于系统以外而言，土地权益受限制，即实施外转让时需经国土资源管理部门批准和缴纳土地出让金。授权经营土地在权益上与出让土地存在差别，在对授权经营土地评估时，是否该考虑该权益差别的影响？本人认为，土地资产授权经营处置是针对特定资格的企业主体将原应缴纳的土地出让金转化为国家对企业的资本金投入。土地出让金=出让土地使用权价格-划拨土地使用权价格。因此，在改制土地评估中，授权经营土地使用权价格应设定与出让土地使用价格内涵一致。

参考文献：

1.赵希田.浅谈企业改制中存在的问题及建议[J].中国商贸,2009.

2.高少军.企业改制中的土地资产评估[J].湖北经济学院学报,2005.

3.孙荣华. 大连国有企业改制中价值评估方法应用研究[D].大连理工大学,2009.

4.刘成.试论国有企业改制中土地资产的处置与评估[J].铜业工程,2008.

土地经营管理篇9

关键词：机场土地 土地管理 改进建议

中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1009-914x（2014）02-01-01

前言：近几年我国机场土地管理问题频出，土地管理变成当今机场管理的重头戏，土地合理管理规划成为许多机场管理的首要任务。而且近几年土地价格不断攀升，给机场土地管理又增添了不少压力。

1. 近几年我国机场土地管理存在的问题

1.1土地管理权限规划不明确

因为机场以前一直独立于地方政府规划土地管理部门，而且全国机场布局分散，仅靠民航部门管理难度较大，且难以实现与地方土地利用规划或城市规划的衔接。又因为机场营业的特殊性，土地管理权限的规划一直不明确。很多机场都包括融资土地，管理起来并不容易。虽然我国在改革开发后出台相关法律规范机场土地管理，但机场土地管理在实施过程中，仍面临与地方规划土地管理部门分工衔接不畅的问题。同时土地的有偿使用已经成为我国土地使用的大方向，但是对于机场用地来说，土地的有偿使用无疑使给本来运营成本就很高的机场增添了一个大包袱。行政划拨土地审批手续较多，私有土地使用成本较高使用权难以统一，这种现状导致机场内土地使用权权属主体分散，机场管理机构很难有效控制机场土地，这对于机场的后续开发管理极其不利。

1.2机场难以取得土地管理权

行政拨地是现今我国机场用地的重要获取方式，但我国现行土地供应制度在很多方面束缚着机场的发展。首先，根据相关法律法规，机场土地主要来源于行政划拨，但行政划拨虽然是无偿、无限期、无流动的土地使用权供给，但是机场对于土地的产权处分受到很大限制，所以要想对土地进行有效规划，必须通过补交地价调整成有偿取得土地使用权，才能实施灵活的土地资产化经营。同时，机场用地一般面积较大，这种方式将增加机场运营成本，而且一旦机场管理机构难以取得土地使用权，将进一步增加管理难度，导致权属更加分散，机场难以取得土地管理权。而且目前我国机场土地资产经营大致可分成三类：一是机场集团取得土地使用权的土地，土地资产经营方式主要有出租、合作开发、转让土地使用权等，且实际做法各地不一，二是各驻场单位在机场用地范围内取得的土地，主要为自用，或以土地为抵押物实施融资；三是机场规划用地范围内暂未出让的土地，这类地纳入国有土地储备范围，一般由机场管理机构或驻场单位临时使用。这些土地由政府统一管理划分，它们的资产经营权限属于政府所有，不属于机场管理机构。

1.3机场管理体制改革不彻底

我国机场的土地管理权混乱与机场管理体制改革不彻底有重要关系。首先机场管理机构、国有资产管理、规划土地管理以及民航等部门缺乏有效衔接，难以形成统一的认识；而且，土地管理仍比较被动，机场土地权属分散，取得方式不一，机场管理机构控管能力弱，使得机场的管理难以到位，很多新的经营方式难以实现。例如：深圳机场，机场管理机构在实施融资方式特许经营时，考虑风险控制问题，一般不倾向转让土地使用权。但如果不转让土地使用权，建设方就难以实现土地融资，而且建设方在后续产权登记时按照土地使用权和建筑物所有权权属一致的原则，只能登记在机场管理机构名下。这样做，建设方不仅要面临建设风险，还有在注册及后续建设时受到层层阻碍。面对这种情况，实力较强的驻场企业完全可以通过独立取得土地使用权方式参与机场开发、运营，而不受机场管理机构控制。但是实力较弱的机场便难以自主管理机场，这对我国机场行业的发展是极其不利的。

2解决相关问题的可操作性对策

2.1加强机场土地管理权的细致化并放宽机场土地管理的所有权限

很多机场的土地供给方式较多，行政拨地在机场土地划分时又占有很大比例。这导致机场土地管理权混乱，机场难以得到土地的管理权。政府应该加快相关立法的出台，将机场土地管理权的划分细致化，这样就可以细致划分机场土地所有权，做到该给的土地管理权正常到达机场管理层手中。此外还要放宽机场土地管理的所有权限，使得机场能够在不影响政府正常用地的情况下最大限度得到土地的管理权，这样不仅可以方便政府的管理，不用人员专门管理这些土地，还可以让机场更好的规划土地，实现合理利用土地，并获得最大的利润。

2.2推动机场由经营型向管理型转变

推动机场由经营型向管理型转变是我国机场发展趋势，注重管理才能使庞大的机场更好的运营。改革开放后机场也进行了大改革，但是其经营业务仍集中在机场主营业务及相关配套业务方面，普遍缺乏以土地为平台实施土地资产化运作的能力，难以在土地管理上做出大文章。而且我国机场土地资产经营主要集中在权属属于机场管理机构的土地上，总体上经营模式相对保守，风险控制能力较弱，在新的时代背景下，应该将机场土地由经营型向管理型转变，现在很多机场已经独立运营，机场的要求已经不能仅仅满足于经营而是管理，只有拥有管理权才能在根本上解决机场发展受限问题，当然也包括重要的土地管理问题。

2.3积极改进以往经营模式残留的弊端

我国改革开放之后渐渐放宽对机场私有化管理的要求，但是很多管理理念及方法已经根深蒂固，很难在一时间完全剔除。机场管理体制改革不彻底，使得机场发展过于虚浮，很难在竞争力极强的今天拥有核心竞争力，难以提升机场的整体竞争水平。我国经济在改革开放后迅速崛起，很多产业都必须加快脚步才能跟上发展步伐，机场也不例外，我国现存机场必须要加强经营模式的改变，对于不适合现今发展的模式就应该完全摒弃，不能任由其发展，这就像一颗定时炸弹，不知道在某个时间就被引爆，严重危害机场的快速发展。就像其中：机场管理机构、国有资产管理、规划土地管理以及民航等部门缺乏有效衔接，政府与机场都要积极努力找出相关对策，加强这几个部分之间的联系，不可放任自流。而且，在土地管理权分散的同时，机场的注册规定也十分不利，在新的背景下，对于机场的注册融资规定也应做出适当调整，政府应该在不违反法律的前提下，最大限度支持企业发展，而且机场大部分的掌控权在于政府，所以在相关只适用于以往经营模式的土地及融资规定，应该做出相关调整。

2.4积极宣传发展特许经营模式

国外的机场一直采用特许经营模式，效果显著，但是特许经营模式在我国仍处于探索阶段。有关特许经营的内涵、程序等仍缺乏统一认识，更无明确的法律规定。最早在我国大陆有相关规定的深圳市宝安国际机场的相关规定如下：《深圳市宝安国际机场管理办法》（2006）规定机场管理机构享有机场运营服务的特许经营权，并规定以审慎的商业原则经营机场。《民用机场管理条例》（2009）规定，机场范围内的零售、餐饮、航空地面服务等经营性业务可有偿转让经营权。相关法律法规出台十分严谨且尚未推广，可见国家层面关于机场特许经营问题仍持谨慎态度。但是严谨并不代表不实施，我国政府及相关部门应该积极宣传特许经营模式，积极出台相关政策，寻找发展条件合适的机场，切实推进机场特许经营模式改革脚步的前行。同时要借鉴国外发展较好的机场运营经验，结合我国机场发展现状，将各类经验积极应用到我国机场土地管理上，使我国机场发展越来越好，也可在一定程度上推进我国经济发展。

结语：面对新时代经济发展，机场的发展也是“芝麻开花节节高”，但是机场土地管理问题一直影响着机场的快速稳定发展，机场土地管理问题亟待解决，希望在不久的将来可以看到我国机场行业可以发展的更加昌盛。

土地经营管理篇10

[关键词] 农村土地 承包经营权 流转服务体系 思考

[中图分类号] F321.1 [文献标识码] A [文章编号] 1003-1650 （2014）10-0032-02

我县的农村土地承包经营权流转管理服务工作在省、市业务主管部门的指导下，在县委、县人民政府的高度重视和领导下，随着工业化、信息化、城镇化和农业现代化的深度融合发展以及新农村建设的快速推进，全县农村土地流转呈现了一些新的特点，农村劳动力外出务工促进了农户土地流转，流转土地农户不断增多，流转规模进一步扩大，规模流转比率逐步提高，规模经营效益逐渐显现，农村土地流转有力地推动了全县农业产业结构调整，实现了土地资源的优化配置、有效利用和效益最大化，带来了人才、资金、技术、信息和先进的管理理念，促进了农业生产方式的转变更新，全县农业农村经济快速健康发展。

一、全县农村土地流转管理服务体系的现状

1.制定土地流转政策，成立组织领导机构

二九年十月，在县委、县政府领导的重视和支持下，县人民政府出台了《农村土地承包经营权流转实施细则》，成立农村土地承包经营权流转领导小组，由分管农业的副县长担任组长，成员单位为县政府办、财政、国土、农林、发改、烟办、水务、纪检监察、、司法、法制、人社、审计及全县各乡镇主要领导，领导小组负责指导协调全县的农村土地承包经营权流转工作，领导小组下设县土地流转服务中心在农林局，负责农村承包土地经营权流转的日常工作。全县各乡镇依托农村土地承包管理部门成立了乡镇农村土地承包经营权流转服务中心，为我县的农村土地承包经营权流转管理服务工作提供了制度和组织保障。

2.加强工作指导，提供流转服务

各乡镇农村土地承包经营权流转服务中心为土地流转双方及时提供政策咨询、信息沟通、合同签订、流转管理等各项服务。通过县、乡土地承包经营权流转服务中心的积极配合和共同努力，全县农村土地承包经营权流转逐步规范，促进了全县农业适度规模经营，农业产业化、农民组织化程度明显提高。到2013年末，全县累计流转农户土地承包经营权128787亩，占全县二轮承包土地面积的54%。流转承包地农户11705户，签订流转合同5784份；耕地流转入农户的62525亩，流转入企业的51073亩，流转入专业合作社的5977亩，流转入其他主体的9212亩。

二、采取的工作措施

1.结合实际，统筹谋划农业发展

把农村土地流转作为全县农业发展规划内容之一，作为农业规模化、标准化、产业化、组织化发展的前提和必要条件，与农业产业调整和发展重点进行有效对接，优化种养殖业结构；与新农村建设对接，实施村庄规划建设布局。全县以部级农业园区――台湾农民创业园为载体和平台，引导农民按照市场需求和产业发展导向有计划地流转土地承包经营权，为全县的农村土地流转创造了良好的环境条件。

2.完善政策措施，促进农村土地有序规模流转

县人民政府出台文件规范全县农村土地承包经营权流转行为，对流转方式、流转程序、价格议定、流转管理、流转扶持等作出了明确规定，为农村土地承包经营权流转提供政策和法制保障。

3.积极做好农村土地流转法律政策咨询服务工作

县、乡农村土地流转服务中心积极为土地流转当事人提供法律政策咨询服务，解答土地承包经营权流转当事人在农村土地流转方面的疑问，引导土地流转当事人依法进行土地流转，规范当事人的流转行为，为全县农村土地流转规范开展起到了积极的作用。

4.健全流转纠纷调处机制，及时受理和调处流转纠纷

2013年全县接待农村土地承包及流转纠纷来信来访164件，调解161件。通过县、乡土地承包管理工作人员进村入户深入细致的查询，调解了一些多年来难以解决的土地纠纷，规范了一些程序不完备的流转，为全县的土地流转又好又快发展保驾护航。

三、农村土地流转管理服务体系建设的成效

全县现代农业发展已初具规模，农业产业化经营组织不断增多，农村土地资源得到进一步优化配置，农业产业结构得到进一步优化调整，农业适度规模经营获得长足发展。促进了粮、烟、畜、果、菜、花、林七大产业良性发展。随着蔬菜基地建设以及花卉、苗木产业化经营的推进，全县设施农业建设规模逐步扩大。全县农业正在朝着规模化经营、专业化生产、组织化发展、社会化服务方向发展。

1.农村土地承包经营权流转推动了全县农业产业结构调整优化，为农业产业招商引资工作提供了土地资源要素支撑支持，促进了传统农业向现代农业发展，石林台创园得到了蓬勃发展，农业产业化龙头企业就地就近解决了租地农民的转移就业问题，有力地带动了农民增收、农业增效和农村经济发展。

2.农村土地承包经营权流转促进了全县新型农业经营主体发展。专业大户、家庭农场、农民合作社等新型农业经营主体得到了快速发展，开展了家庭农场调查，2013年末，全县发展专业大户100余户，农民合作社132个。

3.农村土地承包经营权流转服务体系的建设提高了农业规模化经营水平和农民组织化程度，增加了农村居民的财产性收入。

四、存在问题和困难

一是农村土地承包经营权流转价格偏低，农户靠土地流转收入不能维持正常生活。

二是农户参与土地流转的积极性不高，担心土地流转出去后找不到合适的谋生途径。

三是国家对农村土地承包经营权流转的法律法规虽然有明确规定，但是促进土地流转的体制机制不健全，县、乡土地流转服务体系力量薄弱，人员不足，相关政策得不到全面落实。

五、健全农村土地流转服务体系的思路

随着城乡统筹发展战略的进一步推进，国家提出了“四化同步”发展战略，即促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。土地是农民生存的基本依靠，农民的休养生息无不与土地密切相关，农民对土地是有感情的，几千年的传统农耕文化要想在短期内让农民离开土地，另谋生路，不是一件容易的事。新时期，新形势下的农业农村工作特别是对农村承包土地的管理和服务工作任重而道远，为进一步做好全县农村土地流转管理工作，从以下几方面谈一点个人的初浅认识和想法。

1.进一步宣传学习和贯彻落实《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律规章，提高各级干部和农民学法用法的意识。

2.加大城乡统筹发展力度，营造促进农村土地流转的良好政策环境。在城乡一体化发展中，逐步消除城乡“二元”体制，推进城乡基本公共服务均等化，改革户籍管理制度，完善城乡一体的教育、卫生、社会保障制度。

3.健全完善县、乡、村土地承包流转管理服务机构，形成三级联动的农村土地承包管理和承包土地经营权流转服务管理服务体系。