增值税税收筹划十篇

增值税税收筹划篇1

一、转变增值税税收筹划的价值观念

对于税收征纳双方而言，需要及时转变落后的价值观念，通过良好的税务筹划，可以实现征纳双方双赢的局面。对于企业而言，通过实行税收筹划，能够降低企业成本，经济效益也才更高，对于国家而言，能够实现长远利益的增长，企业自实行税收筹划后，能够优化生产经营的方法，有效提升内部生产力，促进企业的稳定发展。能够为国家财政长期收入提供可靠保障。并且通过实行税收筹划，可以在国家与企业间形成和谐征纳关系，避免发生企业漏税、偷税等违法行为，从根本上让国家财政收入规模最大限度得到拓展。

二、协调好企业与相关税务机关的关系

一是加强与中介机构间的联系。在税务中介机构中，税收筹划人员通常有着很高的综合素质，实践经验比较丰富，能够较快全面、准确掌握企业纳税状况、内部管理情况、生产经营现状等信息，对税收筹划工作的开展更为有利。因此，企业要加强与税务中介机构间的联系，在开展税收筹划工作时借助税务中介机构的丰富经验；二是要协调好与主管税务机关间的关系，对于税务机关要充分信任，在缴纳税收时严格以税务机关设定好的标准为准。当然税务机关也应给予企业充分信任，与企业间构建起有效税收信息与沟通渠道，与企业的关系要协调好，这样才有利于更好进行税收筹划工作。

三、企业增值税税收筹划的创新设计

一是设置增值税筹划，在这个过程中要确认好所选择的一般纳税人与小规模纳税人的身份。通常来讲，一般纳税人基本税率=17%、低税率=13%，而小规模纳税人征收率=3%。二是企业购进阶段的增值税筹划。这一时期主要考虑购货对象与购货时间。在选择购货时间时要对买方与卖方市场加以考虑，而在选择购货对象时，因为抵扣制度并不在小规模纳税人中实行，并且有着极大的选择难度，在购货环节中，一般纳税人的购货途径是同一般纳税人的销售方。三是销售过程中的企业增值税筹划，必须选择合理的销售方式，妥善处理混合、兼营两种销售行为的关系，代销、折扣是两种最基本的销售方式。本文以折扣销售为例，某商城市增值税一般纳税人，主要选择了两种不同的促销方法：方案一：购满600元返100元现金。方案二：八折优惠，扣除折扣后销售额为500元。假设该商品成本为200元，问应该采取哪种销售方案？方案一：增值税=600÷（1+17%）×17%-200×17%=53.18（元）方案二：增值税=500÷（1+17%）×17%-200×17%=38.64（元）故而要选择方案二，同时在设计税收筹划时要对方案二加以考虑。

四、增值税税务筹划方案设计保持适度的灵活

由于企业处于不同的经济环境，再加上税收政策和税务筹划的主客观条件在不断变化中，这便要求税务筹划方案设计尽量保持适度的灵活性。国家税收制度、税法、有关政策的变化，企业税务筹划过程中需要重新审查和评估税务筹划方案，定期更新筹划内容，采用有效措施降低风险，确保达到税务筹划目标。税务筹划是一项重要的财务决策，如果无法实现税务筹划的目标，税务筹划便不会有利可图，这样的决策也是不科学的。适时调整税务筹划方案的灵活性，及时改变经营决策，防止增值税税务筹划经营风险的产生。

五、完善增值税税收筹划环境

1.经济环境

税收筹划在开展前，企业筹划者能够知道生产经营活动是在何处开展的，是在高新技术区、还是沿海经济开发区、或者是西部开发区。企业在某地区进行投资时，主要对当地基础设施、劳动力价值、金融环境、外汇管制、技术条件以及原材料供应情况等方面进行考虑，同时也要对各地区税制的不同进行考虑。对于不同行业领域而言，税收征收政策有着很大的不同，企业筹划者在进行税收筹划工作时，以不同的要求、行业以及政策等为筹划前提。所以，完善增值税税收筹划经济环境，有着十分重要的作用。

2.法律环境

增值税税收筹划篇2

笔者从土地增值税的征收特点、计算方法出发，对企业计算土地增值税扣除项目金额和税收优惠政策等事项进行分析，提出以下几项管理办法和筹划方案。

一、计税扣除项目金额筹划管理法

1. 根据税务机关的要求，房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额、支付工程施工方的成本、费用及转让房地产所发生的有关营业附加税金等，都必须取得合法有效凭证；对开土地增值税清算时不能提供合法有效凭证的，税法规定是不给予扣除的，因此要求财务人员在日常工作中做好相关资料的收集和管理工作。

（1）土地征用及拆迁补偿费的扣税资料管理。企业征用土地应取得主管部门的土地规费专用收据，拆迁房产的，对于支付补偿金给个人而无法取得票据的，对方应当提供税务部门开取的非经营性收入专用发票等，只有做好成本资料管理工作才能顺利的清算。

（2）前期工程费的扣税资料管理。前期工程费指水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究等项目发生的费用。企业只有取得相应的服务业专票、行政事业单位票据、建筑安装发票等才可税前扣除，因此应管理好相关的财务票据资料。

（3）建筑安装工程费的扣税资料管理。建安工程费主要包括建筑承包商或开发商在开发项目工程过程中所发生的建筑工程费和项目安装费用等。只有取得建筑安装发票、相关的服务业发票等财务资料才可列入成本。

（4）基础设施建设费的扣税资料管理。基础设施费主要包括道路、供水、供电、供气、排污、园林绿化等费用。企业应取得行政事业单位票据、建筑安装发票等才可列支成本。

（5）公共配套设施费的扣税资料管理。公共配套设施费主要指安装电动门、智能化系统、信报箱等所支付的费用，企业应当要求施工方提供工商业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。只有相关的工商业发票、建筑安装发票、工资表等票据资料合法齐全才能列入成本。

2. 对于比较大的房产项目，如某地产商在某楼盘里有开发普通标准住宅、非普通标准住宅、豪华别墅和商铺等不同类型产品，这些项目有些是分期开发的，有些是同时开发的。对于这项楼盘的清算，我国税法规定应按照各受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。实务中成本分摊法有占地面积法、建筑面积法、层高系数法等，各种计算分摊方法对企业土地增值税的税额会产生很大的差异，管理人员应管理和筹划好分摊方法，不同的计算方法对企业利润的影响差异巨大。

3. 随着房产市场的激烈竞争，各个开发商为提升楼盘品质会推出会所、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共配套设施，如果这些项目完工后免费移送给政府等部门用于社会公共事业，那么发生的相关成本、费用可以在计算土地增值税时做为成本扣除；此外对于楼盘里的停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、邮电通讯等项目，如果能提供资料证明产权属于全体业主所有的，则相关的成本费用可以在计算土地增值税时税前扣除。

因此企业在日常工作中应管理好不可售面积的证明资料，如开发企业书面报告、无偿移交相关部门的《移交文书》、配套设施的建筑面积归全体业主所有的确认资料；如果无法提供这些资料，则相关费用不可扣除。

4. 人防车位面积销售方式、可售面积等管理及筹划。人防车位的不同销售方式对土地增值税的计算结果影响很大的。企业可转变销售方式，采取一次性车位转让使用权合同，或者是签订国税租赁合同，租期为20年，20年使用权赠送等方式。这两种销售方式对土地增值税的影响巨大，因此有必要对其销售方式进行筹划。此外人防车位是如果是不可售的，其成本可以做税前扣除，这要求管理人员收集好人防车位是否属于移交全体业主或者移交人防部门的资料，这影响到开发成本的扣除金额。

5. 代收费用的筹划方法。房地产企业销售开发产品时，经常会代其他相关部门收取费用，如维修基金等。对于代收费用有两种处理办法，第一种方法为代收费用不计入开发产品销售价格中，此时代收费用不并入转让销售收入中，在计算增值额时也不允许扣除代收费用；第二种方法为代收费用计入房价中，作为转让房地产所取得的收入，在计算扣除项目金额时可以扣除，但不允许作加计扣除基数。

例如，某房产公司销售一栋商品房，销售款为2000万元，在销售商品房时代收了300万元的其他部门费用，假如各项允许扣除总金额为800万元，则按第一种方法处理时增值额为1200万元，增值率为150%，应缴纳土地增值税为：1200×50%-800×15%=480万元；按第二种方法处理时增值额为：（2000+300）-（800+300）=1200万元，允许扣除总金额为：800+300=1100万元，则增值率为100.09%，应缴纳土地增值税为：1200×50%-1100×15%=435万元。

由此可见，采用将代收费用并入房价中的处理方法比第一种处理方法少纳45万元的土地增值税。当然如果增值率未超过50%时，这种筹划方法也就无意义了。

6. 费用转移筹划法。按照相关规定，属于房产开发企业总部发生的期间费用，具体有：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为土地增值税计算时的扣除项目成本。但如果采用合理的管理和筹划方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。比如总部某处领导可以兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么这位负责人的有关费可以分摊一部分到房地产成本中去。期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额，从而达到节税目的。

二、精装修售房筹划管理方法

开发产品以精装修的方式进行销售的是一种新的管理方法。企业按商品房按销售和装修分开签合同，降低商品房的销售价格，以达到减少土地增值额的筹划目的，而且原本计入房地产装修收入的这部分可按3%缴纳营业税。例如某房地产公司开发的房产项目成本为5000元/平方米，精装修后建筑成本6500元/平方米，总建筑面积30000平方米，预计售价8500元/平方米，则该房地产可以与购房者签7000元/平方米的购房合同，然后再签一份1500元/平方米的装修合同，则企业只就购房合同缴纳土地增值税。

三、改变建房方式的筹划方法

代建房行为属于建筑业，是营业税的征税范围。因此，如果房地产开发公司具备较好的品牌和较高的信誉，能取得客户的青睐和信任，提早获得客户的资金，则可使用以客户的名义来取得土地使用权、购买各种材料设备等方法。这样对于开发企业来说，由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故其取得的收入属于劳务性质的收入，应当征收营业税，而不是土地增值税的征税范围。这种代建房的形式，开发商无需缴纳数额巨大的土地增值税。

四、灵活运用减免税优惠政策

纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额与扣除项目金额的比例未超过20%的，免交土地增值税。因此，企业管理人员应做好筹划工作。

具体做法是企业先测算好销售价格，制定最佳销售价，力争使增值率控制在20%以内。比如某房地产企业销售楼盘每平方米定价为3000元，增值额与扣除项目金额的比率为20%至25%，这时企业可以适当降低销售价格，使该比率控制在20%以内，这样免交土地增值税的金额与少收的售房款对比一下，选择对企业利的销售方案。

增值税税收筹划篇3

关键词：税收筹划；增值税；增值税筹划

一、增值税的概述

增值税是对纳税人在生产经营活动中的增值额征收的一种间接税。它是一种价外税，其征收范围包括所有的工业生产过程商业批发和零售过程及提供加工、修理修配的劳务以及进口货物。增值税税收筹划纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人基本税率为17％或13％，同时有权领购使用增值税专用发票和按规定取得进项税额的抵扣权。小规模纳税人则按6％的征收率征收，不能领购增值税税收筹划专用发票，不得抵扣进项税额。

二、中小企业增值税存在的问题

1.生产型增值税制度严重影响中小企业发展

我国这几年税收增长的速度远远超过GDP增长速度。税收的增长都是以企业和个人的负担加重为代价的。为保证财政收入遏制固定资产投资规模膨胀，根据规定，我国企业购入固定资产所支付的增值税税收筹划直接计入固定资产成本，在这种生产型增值税法的制度下，企业购进生产设备的支出不能抵扣，造成企业负担沉重，不利于企业扩大投资、促进设备更新和技术进步。生产型增值税税收筹划将购入固定资产支付的增值税计人固定资产成本，因此导致对固定资产的重复征税，从而加重企业的税收负担。高新技术企业、高投资企业的资本构成较高，固定资产投资较其他企业要多。

2.骗购、虚开增值税发票的犯罪行为猖獗

由于增值税专用发票是兼记销货方销项税额和购货方进项税额进行抵扣的凭证，它对增值税税收筹划的计算起着决定性的作用，直接决定着纳税人应纳税额的多少。因此，增值税专用发票一直是不法纳税人进行欠税、偷税、骗税的主要切入点。此类犯罪活动严重干扰了社会正常经济秩序，导致国家税收的大量流失。暴露出税务机关目前在对增值税税收筹划一般纳税人的认定和管理方面存在着较大的漏洞，同时也正考验着中小企业是否有规范的财务制度和严谨的工作作风。

3.增值税纳税人分两类的做法对中小企业来说显失公平

我国现行的增值税实行购进扣税法，而作为增值税税收筹划纳税人又分成了一般纳税人和小规模纳税人，并对两类纳税人的认定条件作了诸多界定。作为一般纳税人需要：年应税销售额（工业企业100万元以上，商业企业180万元以上）和财务制度健全、核算准确。有的中小企业因为销售规模不达标而不能被认定为一般纳税人，从而丧失了使用增值税税收筹划专用发票的权利，致使企业的生产经营不能正常开展，而且大多小规模纳税人的征收率远远高于一般纳税人的税负率。

三、中小企业增值税收筹划方式

1.利用固定资产投资进行纳税筹划

增值税税收筹划转型后，直接受益人为纳税人，由于新购固定资产进项税额准予抵扣，在固定资产购置价款保持不变的情况下，固定资产的成本减少，各期折旧额减少，各期利润额增加。同时，企业的流动资金状况也会得到明显改善，由于消费型增值税下，固定资产投资的进项税可以从销项税额中抵扣，从而减少了企业的流动资金占用，也将有助于减少企业的资金成本，在目前企业流动资金普遍紧张，实际利率高企的情况下，企业的利润也将因此得到提高。

2.改变购货方式进行纳税筹划

目前《增值税暂行条例》规定，对企业收购农副产品和收购废旧物资的，分别可以按照农副产品收购价的13%和废旧物资收购价的10%计算进项税额进行抵扣，那么，中小企业在收购农副产品和废旧物资时要尽量创造条件来适应税收政策的要求，以享受国家规定的减免税规定，达到少缴税款的目的。

3.对实物折扣销售方式的增值税筹划

实物折扣是商业折扣的一种。一般情况下采取实物折扣方法销售货物，折扣的实物不论会计上如何处理，均应按规定视同销售计算缴纳增值税税收筹划。但是，如果将实物折扣“转化”为价格折扣，则可达到节省纳税的目的。例如某客户购买10件商品，应给1件的折扣，在开具发票时，按销售11件开具销售数量和金额，然后在同一张发票上的另一行用红字开具折扣1件的折扣金额。这样处理后，按照税法的相关规定，折扣的部分在计税时就可以从销售额中扣减，不需计算增值税，节约了纳税支出。

四、解决中小企业增值税问题的对策

1.改生产型增值税为消费型增值税

借鉴国际经验，逐步实现增值税税收筹划转型，由生产型增值税税收筹划向消费型增值税税收筹划转变。这一转型将对我国企业的生产经营产生重大的推动作用，也将进一步增强我国企业在国际市场上的竞争力。这样做的优点首先是有利于均衡税负，使企业在同一起跑线上开展公平竞争。其次是消费型增值税税收筹划可以彻底消除流转税重复征税带来的弊端。即彻底消除因固定资产含税而导致的重复征税、税负不平的现象，从而可以克服传统流转税重复征税的弊端，圆满地实现增值税税收筹划的中性目标。

2.依法严厉查处利用增值税专用发票的违法行为

由于增值税税收筹划专用发票是兼记销货方销项税额和购货方进项税额进行抵扣的凭证，它对增值税税收筹划的计算起着决定性的作用，直接决定着纳税人应纳税额的多少。因此，所有违法违规的处理当中虚开增值税专用发票的处理后果是最严重的。

（1）严格落实复审年检和清理制度

要严格落实复审年检和清理制度，认真执行有关法律规定的纳税人认定标准，对不符合一般纳税人标准的企业，或者按照规定取消其一般纳税人资格，并实行重点监控，堵塞一般纳税人异常申报的源头。

（2）加强发票管理，实行以票控税

将异常申报企业每月列出清单，重点稽核其发票有无虚开、代开、大头小尾等违反发票管理、造成发生偷漏税的行为。

（3）形成“管、查互动”制度

通过在征收、管理和稽查各部门之间建立以查促管、以管促查的查管协作机制，进一步加强纳税申报管理和日常评估、稽查工作。数据评析岗要重点评析纳税人零、负申报的行为，在评析过程中发现有偷税嫌疑的及时转稽查部门重点稽查，稽查部门根据发现的问题及时进行分析和总结，并有针对性地提出管理建议和对策，让管理机关做到有的放矢，减少异常申报行为的发生。

税收筹划在给企业带来节税效应的同时还具有其他的效应。说明了税收筹划产生的背景，原则，增值税筹划的方式等来实现企业价值最大化；政府利用它来引导企业，实现国家税收宏观调控的目标。

参考文献：

[1] 周瑞英，浅议增值税纳税筹划[J]，中国总会计师，2010(02)

增值税税收筹划篇4

关键词 房地产企业 土地增值税 税收筹划 增值额

近几年，在国务院办公厅、住建部及各地区地方政府的管控下，相继出台众多有针对性的政策，楼市逐渐平稳，房价回归理性。在国家出台相关政策的背景下，企业如何运用这些政策满足自身的发展，提高自身的竞争力，此时税收筹划工作显得尤为重要。

一、房地产企业土地增值税税收筹划分析

（一）土地增值税概述

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。土地增值税的特点是以转让房地产取得的增值额为征税对象；征税面比较广；采用扣除法和评估法计算增值额；实行超率累进税率及实行按次征收、纳税时间、纳税方法根据房地产转让情况而定。土地增值税的立法原则是适度加强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控；抑制土地炒买炒卖保障国家的土地权益；规范国家参与土地增值收益的分配方式、增加财政收入。土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物征收，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。基本征收范围包括：转让国有土地使用权；地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；存量房地产的买卖。

（二）土地增值税计算

转让土地使用权和出售新建房等情况，计算土地增值税分四步计算应纳税额。第一步计算增值额：增值额=收入额―扣除项目金额，其中收入额包括货币收入、实物收入及其他收入；扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产有关的税金及其他扣除项目。第二步计算增值率：增值率=增值额÷扣除项目金额×100%。第三步确定适用税率：根据计算的增值率，按照税率表确定适用税率。第四步依据适用税率计算应纳税额：应纳税额=增值额×适用税率―扣除项目金额×速算扣除系数，土地增值税实行四级超率累进税率。

二、房地产企业土地增值税税收筹划存在的问题

（一）缺乏全面系统的筹划

企业内部财务人员、税务人员及高层管理人员只是更多地侧重于理财层面及各自工作相关领域的筹划。比如财务人员在会计的领域中，通过一些会计技巧、会计分摊及会计成本计提等方法的运用，在这些方面的筹划能起到一些节税的目的，但如果想要有更大的作用，想节约几千万甚至上亿元比较困难，因此企业必须从战略管理层面上进行改革，并落实在公司经营管理的各个环节。此外税收筹划不再在只是一个部门和个人的事，而是自上而下各个部门各种岗位的责任，形成全面的系统的筹划体系。

（二）缺少专门的筹划人才

现在大型的房地产企业都在成立或者考虑成立有独立税务经理的税收筹划部门，但目前很多中小型开发商还是财税不分家，财务部的人员兼任税务部的工作，甚至存在出纳比财务总监的权利要大。房地产行业早期比较容易赚钱，财务人员的工作就是报税做账去银行，正是因为大家对这样的职位任职不够深入，对财务人员要求不高，导致许多开发商聘用的财务人员专业水平不高，职业素质不高，所以税收筹划还有很多的空间没有得到充分的挖掘。在筹划人才及技术力量层面上，中小型开发商相对来说还是很薄弱的，许多房地产企业在这个方面还有很大的蓝海去发掘，因此企业可以设立专门的税务经理职位并招聘有经验的税收筹划人才，还可以通过外包的方式委托具有丰富经验的中介机构来针对本企业进行筹划。

（三）外部环境的改变造成行业管理的转型

过去十年是中国房地产企业黄金的时期，毛利高利润空间大，因此房地产企业高层并不重视税收筹划，而现在房地产行业正处于下行通道，许多房地产企业出现资金压力大，利润空间降低，销售不畅等特点。而房地产企业在资金和销售双重的压力背景下，又遇到土地增值税清算和征收的压力，这样迫使房地产企业自身管理由粗放化型向精细化型转变，在这期间精细管理的核心就是，对成本控制中的财税成本控制。

（四）错过最佳的税收筹划时机

现在许多房地产企业一般都是在项目开发后期，或者需要做土地增值税清算时才开始进行税收筹划。项目开发到这个阶段时，筹划的空间已经很小，此时不是不能进行筹划，而是这个时候可操作的方法已经很少了。所以企业如果在项目开发后期，或者需要做土地增值税清算时才开始税收筹划，筹划的效果将会大打折扣。例如，房地产企业刚刚立项，准备在一块地上同时开发公益性项目和住宅项目两个部分，此时土地价格的筹划就尤为重要，为避免所有土地价格的一刀切，在取得土地的时候就要和政府的相关部门进行沟通，把价格合理分配到两个项目中去，这样就可以获得更好的筹划效果；如果企业在项目开发中后期才开始筹划，必然会错失扣除项目中最大的筹划空间――土地价格这个部分。

（五）不及时了解新的税务政策及各地区税务政策的差异

国家税收法律政策是在不断地改进和完善中，如果许多房地产企业的财税人员不及时了解和掌握新的税务政策，不仅造成其做出的税收筹划价值大打折扣，甚至使得房地产企业遭受不必要的高额税负及税收处罚。例如北京市地方税务局公告2013年第8号文件中规定，“纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上的普通住房标准对普通住宅进行审核确认”，在这之前是按照一栋楼来计算平均值，确认是否符合普通住宅的标准，如果企业的财税人员没有及时了解到这个政策，还用以前的旧政策来筹划，在土地增值税清算中将无法享受普通住房的优惠政策，这样必然会对企业造成不可挽回的损失，并且将会承担高额的税负。

在我国不同地区出台一些有地域特色的税务政策，许多房地产企业并不了解，所以企业要及时了解所在地区税务政策的特色及关注每个地区税务政策的差异，做到最大程度上的享受税收优惠政策、合理合法的加大扣除项目，最大限度地提高企业的利润空间。

三、加强房地产企业土地增值税税收筹划的建议

（一）改变项目的转让方式

房地产企业税收筹划不应只是停留在理财层面上，要达到战略层面和企业架构方面的高度，形成属于企业高端层的筹划设计和运作。譬如通过对项目转让方式的复杂化，把一个简单的资产转让方式变为一个复杂的股权转让方式，通过转让项目方式的复杂化进行税收筹划。

案例1：A公司将某大厦转让给B公司，大厦转让额为9亿元，可扣除项目金额为3亿元，增值额为6亿元，本次交易不是简单的资产转让，而是通过境外股权转让方式完成的；适用的营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加为3%，企业所得税税率为25%。

方案1：简单的资产转让方式。

营业税金及附加： 9×5%×（1+7%+

3%）=0.495亿元。

增值率：6÷3×100%=200%，适用的土地增值税税率为50%，速算扣除系数15%。

应缴纳土地增值税额：6×50%-3×15%=2.55亿元。

应缴纳企业所得税额：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875亿元。

税后利润：9-3-0.495-2.55-0.73875

=2.21625亿元。

方案2：通过境外股权转让方式。

营业税金及附加：根据相关的税收政策规定，在中国境内没有任何股权转让，也没有任何资产交割，免征营业税及附加。

应缴纳土地增值税额：同上，也免征土地增值税。

应缴纳企业所得税额：（9-3）× 10%

=0.6亿元，根据国家税务总局公告2013年第72号文件的相关规定进行反避税，虽然在境外做的股权交割但其资产包在中国境内，如果反避税成立，需要缴纳企业所得税，本次为境外公司非居民企业，所以企业所得税税率不是25%而是10%。

税后利润：9-3-0.6=5.4亿元。

通过上述计算可知，方案1房地产企业需要缴纳税金合计为3.78375亿元，税后利润为2.21625亿元，方案2需要缴纳税金合计为0.6亿元，税后利润为5.4亿元，通过把简单的资产转让方式变为复杂的股权转让方式，可以减少税负并增加企业利润3.18375亿元。

（二）前期合理分配各个项目中的土地成本

房地产企业税收筹划最好的时机在项目前期，最大的筹划空间是土地成本，如果能在项目前期对土地成本进行合理的分配，将会加大扣除项目的金额，减小增值率降低土地增值税税率，从而起到节税的作用。

案例2：A房地产企业以8000万元价格买到一块土地，其中75%的面积开发文化旅游地产及相关配套设施、25%的面积做住宅，而住宅部分总销售收入2.1亿元，按照面积分配的土地成本2000万元，房屋开发成本1亿元，本例适用的营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加为3%。

方案1：项目前期不进行筹划。

营业税金及附加：2.1×5%×（1+7%

+3%）=1155万元。

增值额：2.1-1-0.2-0.1155=7845万元。

增值率：7845÷13155×100%=59.64%，

适用的土地增值税税率为40%，速算扣除系数5%。

应缴纳土地增值税额：7845×40%-13155×5%=2480.25万元。

方案2：该房地产企业开发的项目大部分属于文化旅游和公益项目等，所以从政府取得的总土地价格非常优惠，其他房地产企业周边住宅项目的地价是A企业的3倍左右。如果能在事前做一下税收筹划，在取得时和政府部门对土地成本分配进行谈判，把文化旅游项目和住宅项目的土地价格分开，总地价不变还是8000万元，住宅项目部分的地价和周边地价一样6000万元左右，剩下金额2000万元作为文化旅游项目部分的地价。

营业税金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155万元。

增值额：2.1-1-0.6-0.1155=3845万元。

增值率：3845÷17155×100%=22.41%，

适用的土地增值税税率为30%。

应缴纳土地增值税额：3845×30%=

1153.50万元。

通过上述计算可知，如果能在项目前期把土地成本进行合理的分配，便可以节省税金增加利润1326.75万元。

（三）适当加大公共配套设施的筹划

房地产企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，〔2005〕26号中对普通标准住宅的规定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。因此，房地产企业有时可以通过适当增加公共配套设施投入减少增值额，来享受免征的税收优惠政策。

承上文案例2：筹划后仍需缴纳土地增值税额为1153.50万元，如果房地产企业再增加投资600万元在小区内建设一个居民健身场所和增加一所幼儿园，则项目总成本为17755万元。

增值额：3845-600=3245万元。

增值率：3245÷17755=18.28%。

应缴纳土地增值税额：由于增值率小于20%符合税收优惠政策，所以免征土地增值税。

通过上述计算可知，房地产企业虽然项目增加600万元的投资款，但可以减少税金1153.50万元，同时增加项目利润553.5万元，并提高了小区的档次、完善了相关配套设施。

（四）利用税率临界点的筹划

我国土地增值税计算采用四级超率累进税率，在每一级税率范围中都存在税率临界点，利用这些临界点可以直接影响到土地增值税缴纳金额的大小，通常基本的方法是在土地增值税清算时，通过加大扣除费用或者减少销售收入的方式，使土地增值税税率降低一个级数，从而起到节约税金的作用，基于基本方法的运用又衍生出许多的筹划方案。例如通过增加销售环节的方式，普遍认为减少纳税环节可以减轻税负，增加纳税环节会加大税负，但对于土地增值税来说却是恰恰相反的，两次买卖或者多次买卖可以减少每次销售房产的增值额和增值率，使土地增值税税率级数下降，从而减少应缴纳的土地增值税税额；还可以通过分期销售、分期组合不同项目的搭配销售、项目合并清算及减少销售单价等方法。

综上可以计算出增值率、毛利率和税率对应关系为：第1级数为税率30%、增值率不超过50%时对应的毛利率区间为小于52.95%；第2级数为税率40%、速算扣除系数5%、增值率超过50%～100%时对应的毛利率区间为52.95%～65.77%；第3级数为税率50%、速算扣除系数15%、增值率超过100%～00%时对应的毛利率区间为65.77%～78.59%；第4级数为税率60%、速算扣除系数35%、增值率超过200%时对应的毛利率区间为78.59%以上。

四、结语

随着市场内部竞争的激烈，外部国家宏观政策的调控，税收法律政策的完善，企业内部资金链的压力，使得房地产企业势必要越来越重视财税成本的控制，财税成本控制的核心在土地增值税的税收筹划上。房地产企业应从财务层面、经营管理层面和战略管理层面等三方面进行土地增值税税收筹划，以期实现企业价值最大化，为企业健康、平稳增长奠定基础。

（作者单位为北京华辰会计师事务所）

参考文献

增值税税收筹划篇5

根据纳税人的营业规模的大小和会计核算是否健全，可以将增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。这两种纳税人在税率的适用、增值税税收优惠政策、发票的使用等各个方面都有所不同，这样最后的税负也不相同，所以进行增值税税收筹划时，企业应该在设立初期或者发展的初期，根据自身的经营情况，来选择税负较轻的纳税人身份。下面就其税负的比较进行分析:增值税一般纳税人的增值税应纳税额=当期销项税额—当期可抵扣的进项税额=不含税的销售额*17%(13%、11%、6%)—不含税的购货额*对应的税率小规模纳税人应缴纳的增值税税额=不含税的销售额*3%征收率根据上述两个等式可以求出无差别平衡点增值率设X为增值率，S为不含税销售额，P为不含税购货额，并假定一般纳税人的税率为17%，小规模纳税人的税率为3%一般纳税人的增值率为X=(S－P)/S一般纳税人应纳增值税=S×17%－P×17%小规模纳税人应纳增值税=S×3%两者纳税额相等时即可得到X=17．65%，低于17．65%时选择一般纳税人税负低，高于17．65%选择小规模纳税人税负低。当一般纳税人的税率分别为13%、11%、6%时计算同理，通过计算可得。当然不能单纯的看营业额和会计核算是否健全来确定选择哪种增值税纳税人的身份，一般还应结合企业所在国家的具体的增值税税收优惠政策等进行整体考虑再做决定。

二、采购环节的增值税税收筹划

采购环节的过程中凭票抵扣的进项税额会直接影响当期增值税应纳税额的大小，根据销项合理安排进项，这样可以减少当期的增值税税额。

(一)对采购对象的筹划

企业的采购对象有两类:一般纳税人和小规模纳税人。如果企业被认定为一般纳税人身份，那么从其他纳税人那里购进货物并取得相应的合法凭证，符合条件的可以凭票进行进项税额的抵扣。但如果纳税人身份为小规模纳税人，那么不能开增值税专用发票就无法进行进项税额的抵扣。当然若企业为小规模纳税人，无论从小规模纳税人处还是一般纳税人处购进货物，都不能抵扣进项。

(二)购货运费的筹划

根据税法的有关规定，只有当企业取得运输公司开具的专门发票时，并且发票上的名称必须和购货方的名称一致时，才可以进行进项税额的抵扣;如果销售方帮其代垫了运费，那么运费可以作为价外费用计算相应的进项税额，但是与运费相关的其他费用如装卸费、保险费等不能进行进项税额的抵扣，应该作为价外费用进行增值税税额的计算。

(三)采购结算方式的筹划

企业采用不同的结算方式，对应的增值税的纳税义务发生时间也不同。如果企业采用合适的结算方式，就可以达到延期付款的效果，这样就为企业取得一笔免息贷款，充分利用资金的时间价值可以进行其他投资实现资金的增值。赊购方式是对企业最有利的结算方式。但具体采用哪种计算方式要结合企业的实际情况，选择尽量延迟纳税的结算方式。

三、生产环节的增值税筹划

针对生产环节增值税的税收筹划可以从存货计价方式和生产方式两个方面考虑。选择不同的存货计价方式，计算的期末存货成本和销货成本不同，进而计算的当期增值税应纳税额也不同。此外企业在生产环节，自己生产还是委托其他企业生产，其计算的增值税也不同。企业可根据实际情况选择对自己比较有利的存货计价方式和生产方式。

四、销售环节的增值税税收筹划

(一)对销售方式的筹划

首先要区分混合销售行为和兼营行为及税法对其的特殊规定。混合销售行为是指一项销售行为同时涉及增值税应税货物和非增值税应税劳务。如果销售企业在销售货物的同时提供非应税劳务，这就是一项混合销售行为，以销售货物为主的企业，应视同销售并缴纳增值税;其他经营企业发生的混合销售行为缴纳营业税。

(二)销售地点和结算方式的筹划

增值税税收筹划篇6

        一、利用增加扣除项目金额进行税收筹划

        计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

        税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。

        房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。

        二、分散收入法

        在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定出售房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。

        在房地产行业中，分散收入一般常用方法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税赋的目的。房地产开发企业开发并转让精装修房时，就可采用此方法进行土地增值税的税收筹划。

        三、利用税收优惠政策进行税收筹划

        根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

        四、利用土地增值税的征税范围进行筹划

        准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。

        税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定昀终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

增值税税收筹划篇7

一、土地增值税税收规定

土地增值税是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

1.纳税义务人

土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

2.税率

土地增值税采用的超率累进税率。

3.应税项目和扣除项目的确定

应税收入包括：货币收入、实物收入和其他收入。

扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、其他扣除项目和旧房及建筑物的评估价格。

4.土地增值税应纳税额的计算

土地增施税应纳税额=∑(每级距的土地增值额*适用税率)

5.与房地产开发企业有关的土地增值税税收优惠

(1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额为超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。

(3)以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

(4)合作建房中一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划

1.根据不同建房方式进行纳税筹划

在土地增值税的税收优惠政策中，对代建房和合作建房的界定做了明确规定，并明确说明了在何种情况下是暂免征收土地增值税的。有了上述税收优惠规定，为我们的纳税筹划提供了操作空间。

(1)合作建房。合作建房房屋建设完毕后自用的，暂免征收土地增值税，但是建成后转让的，需要补交土地增值税。

(2)代建房。代建房的本质是房地产开发公司代客户进行房地产开发，并收取手续费的行为。其整个经济行为中不涉及房地产产权的变化，所以不在土地增值税纳税范围之内，仅就其服务依法缴纳营业税即可。采用代建房模式，不仅可以在一定程度上减轻营业税负担，还可以不用缴纳土地增值税，可以大幅减低企业税收负担。

2.通过分散收入的形式进行纳税筹划

由于土地增值税采用超率累进税率的方式计税，而增值额等于收入减去可以扣除项目，增值率越高，所对应的税率越高。所以分散企业收入，会对增值额产生影响，从而影响企业税负。

在实务操作中，可以采取的方法是将可分除的项目从整个房地产项目中剥离出来单独处理，如装修费，设备安装费，附属设施建设费等。这样处理可以使上述业务的盈利不用缴纳土地增值税，从而增加企业利润。

另外，房地产开发企业也可以将一个整体项目中的多个工程分开处理，以已达到降低增值率，降低税负的目的。例如，可以将一个整体增值率超过20%的项目中增值率未达20%的普通标准住宅和其他增值率超过20%楼盘分开核算，以使其可以享受免征土地值税的优惠。

但是，无论是分拆业务还是将项目分开核算，在决定是否采用的时候，一定要仔细核算是否能达到节税的目标。

例:A房地产开发企业开发一个项目，其中建设普通标准住宅一栋出售，预计售价5000万元，可以扣除项目金额4500万元；建设豪华别墅10栋，预计销售额1500万，可以扣除项目金额1000万元。

在该案例中，不分开核算，则需缴纳土地增值税（5000+1500-4500-1000）×30%=300万元；但如果分开核算A企业建设普通标准住宅因增值率未超过20%，可以享受免征土地增值税优惠，总共需要缴纳土地增值税（1500-1000）×30%=150万元。

3.利用增加成本费用、减低增值率节税

在土地增值税的计算中，税法规定了土地取得成本、房地产开发成本、房地产开发费用、财务成本、相关税金、其他扣除项目、旧房评估价格等法定扣除项目。房地产开发企业在纳税筹划时可以利用合理合法的方式，增加成本，降低增值率。在实际操作中，也可以将增值率不同的项目合并计算，以使总体增值率降低，减轻税负。这里所说的合并项目和上文所说的分拆项目并不矛盾，其总体目标都是减轻税负，具体应该采取什么方法，需要在实务中通过计算确定。

另外，根据税法中房地产开发企业在建设普通经济适用房时增值率不足20%免征土地增值税的优惠规定，企业房地产项目在增值率接近20%时，可以通过计算，确定是将增值率控制在20%以下获得的总体利润高还是增加利润缴纳土地增值税获得的利润高。

4.对利息支出的筹划

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中第三条规定，扣除项目中财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，土地取得成本和土地开发成本金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地取得成本和土地开发成本金额之和的10％以内计算扣除。

根据以上条款，房地产开发企业可以根据自身情况，通过计算决定是否提供金融机构的利息分摊证明，以达到节税的目的。一般来说，资金来源主要是自有资金的企业，其利息费用还不足土地取得成本和土地开发成本之和的5%，更乐意采用第二种方案，即不提供金融机构的证明，直接扣除土地取得成本和土地开发成本之和的10%。

增值税税收筹划篇8

关键词：新收入会计准则；增值税；纳税筹划

一、新《收入》会计准则变化概述

（一）新《收入》会计准则变化要点第一，新《收入》准则的“五步法”收入确认模型包括原收入和建造合同两项准则。即新收入准则统一规范所有与客户签订合同形成的收入，并且具体指引了确认收入是在“在某一时段内”还是“在某一时点”，更明确指出收入确认的时点环节。第二，收入确认时点的判断标准是控制权转移。新收入准则要求企业销售商品或者提供劳务时，履行合同即完成履约义务，不再是以商品或服务的风险报酬转移而确认收入，而是客户取得商品或服务的控制权时确认收入，更加科学合理地判断企业的收入确认过程。第三，新《收入》准则更明确地指引了包含多重交易安排合同的会计处理，企业在合同开始日就需要评估合同，识别合同包含的所有各单项履约义务，将总合同款合理分摊至各单项履约业务中，在履行单项合同时确定单项义务收入。第四，新《收入》准则明确规定了如何对特定交易（或事项）进行收入和计量。如采用总额法和净额法确认收入、销售时附有客户额外购买选择权或附有质量保证条款、售后回购方式等，这些特定交易（或事项）规定将更好地指导现实业务，从而提高会计信息的质量。

（二）执行新《收入》准则对企业的影响新《收入》准则会影响很多行业的会计收入确认时点和金额，可能加快也可能推迟确认收入的时点进度，可能加大或缩小收入的确认金额。其中，影响较大的行业包括房地产、制造业、建筑施工、商业零售、软件、科技、电商、网络游戏、电信娱乐与媒体等。

（三）执行新《收入》会计准则的现实意义新《收入》会计准则能够增强单位主体的合同意识、严格规范合同管理，提升会计收入信息的质量与企业间收入信息的可比性，改善企业的经营管理，促进业财融合。

二、新会计准则应用中的纳税筹划实例

（一）区分销售合同中履约义务与增值税纳税义务间的差异根据新准则，按照“五步法”进行收入的确认和计量：第一步，识别与客户签订的合同；第二步，识别合同中的所有单项履约义务。履约义务是指合同中企业向客户转让可明确区分的承诺，一项合同中可能包含一项或多项履约义务。新收入准则的核心原则是在履行了履约义务时确认会计收入，因此，在业务开始签订合同时，需要识别合同包含的所有单项履约义务。单项履约义务是会计收入确认和计量的基本单位，新收入准则识别单项履约义务，有助于处理增值税时，判断企业销售活动是混合销售还是兼营。销售货物的同时提供运输服务时，会计通常这样处理，先提供运输活动再发生商品货物的控制权转移情况下，则运输活动不构成单项履约义务，相关成本作为合同履约成本；先发生商品货物的控制权转移，再发生运输活动，可能将运输活动视同向对方提供的一项服务，可能构成单项履约义务。《增值税暂行条例》第三条规定，纳税人兼营不同税率的项目，应该分别核算不同税率项目的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。财税〔2016〕36号文附件1提及，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物的，为混合销售。从事货物生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳13%的增值税。在执行新收入准则后，销售货物同时提供运输服务如果判断为一项履约义务，即一项销售行为，则属于增值税“混合销售”行为，全额实现13%销项税额；如判断为两项履约义务，则属于“兼营”行为，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。案例一，甲公司是一般纳税人，销售若干电器X产品，售价为1000万元（不含税金额），同时提供运输服务60万元。若发生情形一，合同约定X产品运输到货后验收，即运输发生在控制权转移之前，则会计上考虑，甲公司的运输活动是销售方为履行合同发生的必要活动，运输费用属于合同履约成本，后期转入主营业务成本。增值税考虑整体业务是单一销售行为，按销售商品全额开票，适用13%税率，销项税额为137.8万元（1000+60）*13%。若发生情形二，合同约定X产品验收合格后再运输，即运输发生在控制权转移之后，销售方为采购方提供了一项运输服务，会计上如判断该合同中运输服务不构成单项履约义务，运输费用属于合同取得成本的增量成本，则该业务为混合销售，按销售商品全额开票，适用13%税率，销项税额为137.8万元（1000+60）*13%。若发生情形二，会计上如果判断该合同中的运输服务构成单项履约义务，则销售商品及提供运输服务属于兼营行为，分别按销售商品和运输服务确认收入及开票，则销项税额为135.4万元（1000*13%+60*9%），比情形一及情形二中的混合销售减少增值税金2.4万元（137.8-135.4）。

（二）识别销售货物收入确认时点的税会差异案例二，乙公司为增值税一般纳税人，乙公司与丙公司签订赊销合同，采购A产品100万元（不含税金额），合同约定乙公司2020年8月1日发货，丙公司在2021年2月1日付款。根据新收入准则第十三条规定，会计收入确认时间是当在客户取得相关商品控制权时。结合案例二可见，乙公司2020年8月1日发货，如丙公司当日收到A货物并验收入库，即乙公司对A货物的控制权转移至丙公司，乙公司确认会计收入100万元。对于赊销方式，增值税纳税义务发生时间是书面合同约定的收款日期当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天。案例二中，合同约定的付款日期是2021年2月1日，乙公司若没有提前开具增值税发票的情况下，乙公司的纳税义务发生时间是2021年2月1日。这种赊销及分期付款的方式可以使公司先确认会计收入，后确认增值税销项税额，可以起到递延纳税的效果。根据财会〔2016〕22号的规定确认收入时，将增值税销项数额记入“应交税费—待转销项税额”，待到2021年2月1日，丙收到货款时，乙公司开具增值税专用发票后，“应交税费-待转销项税额”金额再转入至“应交税费—应交增值税（销项税额）”。

（三）利用建筑服务的收入确认时点新《收入》准则第十一条第二点，客户能够控制企业履约过程中在建的商品，比如销售建筑服务合同，属于在某一时段内履行履约义务。财税〔2016〕36号文指出，增值税纳税义务发生时间是指纳税人发生应税行为并收讫销售款或者索取销售款项凭据的当天。案例三，某丁建筑公司承接Y公司二年期工程合同，该项目为一般计税项目，在2020-2021年，工程总价款为4360万元。合同未约定按照完工进度收款，工程完工后收款。2020年12月31日时，根据工程部门测算，合同履约进度为50%。2020年12月31日，丁建筑公司根据新收入准则，按照履约进度法确认会计收入2000万元（4360/1.09*50%）。但丁公司未收到款，也未开具增值税专用发票，即未发生增值税纳税义务。会计处理应借记应收账款或合同资产，贷记合同结算-价款结算（后期转入主营业务收入），贷记“应交税费-待转销项税额”，待收到货款时或者开具发票时发生增值税纳税义务，借记“应交税费-待转销项税额”贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）”。如合同约定按照完工进度收款，但是也可进行纳税筹划，丁公司可根据自身的资金状况进行合理安排，在2020年12月31日前，丁公司与Y公司签订补充协议，协议重新约定收款日期为2021年6月30日，则增值税纳税义务为2021年6月30日发生，缴纳增值税180万元（2000*9%）。财税〔2016〕36号文规定，索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期，所以可通过补充协议的方式延后增值税纳税义务发生时间。该筹划方案起到延期纳税作用，取得180万元税金在半年内的货币时间价值。

增值税税收筹划篇9

关键词：“土地增值税”；地上建筑及其附着物；企业利润

中图分类号：F81 文献标志码：A 文章编号：1673—291X（2012）28—0019—02

笔者认为，我们可以从八个方面着手进行土地增值税筹划：

一、“增加销售环节，降低增值率”筹划法

财税[2003]16号文件规定：外购不动产在销售时实行余额纳税，自建不动产销售时以购买者支付给纳税人的全部价款和价外费用作为营业额计缴营业税。按此方法纳税的筹划思路是：利用二次销售降低土地增值额，适用较低的土地增值税率，节约税款。

例如：A公司原购入土地成本1 500万元，现准备6 500万元出售给C公司。如果直接出售，应纳营业税（6 500—1 500）*

5%=250万元；应纳附加税250*（7%+ 3%+2%）=30万元；扣除项目合计1 500+250+30=1 780万元；土地增值额6 500—

1 780=4 720万元；土地增值率为4 720/1 780=265.16%；土地增值税为4 720*60%—1 780*35%=2 209万元；利润为6 500—

1 780—2 209=2 511万元。

如果利用二次销售，A公司先将土地3 500万元销售给全额子公司B，应纳营业税（3 500—1 500）*5%=100万元；附加税100（7%+3%+2%）=12万元；扣除项目合计1 500+100+12=

1 612万元；土地增值额3 500—1 612=1 888万元；土地增值率1 888/1 612=117.12%；土地增值税1 888*50%—1 612*15%=

702.2万元；利润3 500—1 612—702.2=1 185.8万元。

B公司再以6 500万元销售给C公司，应纳营业税（6 500—

3 500）*5%=150万元，应纳附加税150（7%+3%+2%）=18万元；扣除项目合计3 500+150+18=3 668万元；土地增值额6 500—

3 668=2 832万元；土地增值率2 832/3 668=77.2%；土地增值税2 832*40%—3 668*5%=949.4万元；利润6 500—

3 668—949.4=1 882.6万元。

增加销售环节二次销售，给企业增加利润1 185.8+1 882.6—

2 511=557.4万元，降低了土地增值率，达到了节税的目的。

二、“临界点”筹划法

税法规定：纳税人建照普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”，我们可根据临界点的税负效应，对此进行纳税筹划。

增值率是增值额与允许扣除项目金额的比率，改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于各税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。房地产开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。我们应该花费心思在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面增加了开发项目的附加值，消费者满意，售房速度也会加快。所以说开发商要通过合理的定价和加大投入，才能在竞争中以高质低价占领市场。

三、费用转移筹划法

房地产开发费用即期间费用是不以公司财务账面“期间费用”的实际发生数扣除的，而是以利息作为一定条件按房地产项目直接成本的一定比例扣除。因此，我们可以事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备，把期间费用转移到房地产开发项目的成本中去。例如，期间费用中属于公司总部人员的工资、福利费、差旅费、业务招待费等，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除，这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每个具体的房地产项目中去，使公司在不增加一分钱开支的情况下，期间费用少了，开发成本增大了，允许扣除项目的金额增大了。

四、收入分散筹划法

在计算土地增值税税额时，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少增值额，显然是可以节省税款的。

在累进税率制下，收入分散节税筹划显得更为重要，如何使收入合理分散化是这一方法的关键。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产项目中分离，如房屋土建工程完成后的各项设施。当住房初步完工但还没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装饰、装潢合同，则公司仅就第一份合同上的业务缴纳土地增值税，而第二份合同上的业务属于营业税征税范围，不计征土地增值税，这样就使得应税收入减少，达到了节税的目的。

增值税税收筹划篇10

关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划；清算

随着我国房地产行业的快速发展，房地产企业税收也随之升高，税收数额比较大，一般占项目收入的12%左右，一般一个房地产项目的税收总额都有数千万，有的甚至高达数十亿。房地产管理人员和财税人员如果可以制定科学完善的税收筹划方案，不仅能够减少企业税负压力，也能提高企业盈利水平，在减少企业税收风险的同时，帮助企业健康发展。虽然大多数企业都知道可以通过税收筹划来实现利润最大化，但仍有大部分企业在实际工作中缺乏详细的筹划策略，导致企业税收筹划过程存在一定的风险，还有的企业只关注眼前局部利益，没有着眼于企业长远的整体利益。基于以上背景，探讨房地产企业土地增值税的税收筹划及清算具有重要的现实意义。

一、房地产企业土地增值税税收筹划与清算概述及其意义

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋[1](不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为)，具有征税面广、按次征收、实行超率累进税率，以转让房地产的增值额为计税依据等特点。土地增值税清算是指房地产企业在合法合规条件下，科学合理计算房地产开发项目中需要缴纳的增值税的资金额度。土地增值税税收筹划是房地产企业在合法合规合理范围内，通过采取不同的缴税渠道、采纳合理的缴税时间等方法和手段，从而达到降低企业税负成本的目的。从房地产企业角度来说，土地增值税税收筹划和清算起到的作用主要有两点：第一，便于完善现有的法律体系。当前我国在土地增值税税收法律体系上有待完善，一方面减免税相关要求缺少规范性，另一方面税率设定缺少合理性和科学依据。通过土地增值税税收筹划和清算，能够对现有的土地增值税政策进行探究，及时找出存在的漏洞和不足，完善相应法律机制[2]。第二，可以有效提升房地产企业整体效益。通过土地增值税税收筹划和清算，可以提高房地产企业财务管理效率，并且强化企业税务筹划意识，结合现有的法律保证，降低土地增值税，从而保证企业的整体利益。

二、当前房地产企业土地增值税税收筹划及清算工作存在的问题

(一)税收收入问题房地产企业在进行土地增值税税收筹划和清算过程中，普遍存在收入不规范等问题，实际工作中主要存在以下两个方面的问题。一是部分房地产企业不重视纳税筹划工作，工作实施不及时，有的企业在销售房产项目时没有第一时间申报销售金额；有的企业推迟结算工程，将预收购房资金或者本期收房资金长时间记录在往来账目中，作为调整效益的依据，在结转收入过程中缺少实效性，没有及时开具房地产专用发票。二是部分房地产企业对于直接销售的房产项目，采取一房一价方式，存在销售金额和实际记录金额不相符的情况，影响最终筹划和清算结果。

(二)费用扣除问题房地产在成本费用扣除过程中，存在随意扣除或者混淆扣除的问题，具体体现在以下三个方面。一是存在虚构工程项目或者虚构工程量等现象，例如，在虚构工程项目中虚假编制工程决算规划方案；或者在税务部门中，利用建筑发票进行减税。二是降低成本归属期比较混淆，在成本结算过程中随意控制，一些企业没有根据工程项目实际要求做好成本明细划分工作，将不同工程项目成本相混淆，或者把结束施工和没有结束施工的项目成本相混淆[3]。三是存在虚增扣除项目现象，有的把物业管理费用、车库管理费用等纳入到住宅成本中，还有的把不具备产权的车库销售给业主，无法保证增值税筹划和清算结果的真实性。

三、房地产企业土地增值税税收筹划及清算的相关策略

(一)应用合理税收优惠在房地产企业土地增值税税收筹划和清算过程中，为了保证工作结果，需要对工程项目类型进行合理划分，并独立核算出土地增值税。房地产开发项目不仅仅包含了普通住宅，也有可能涉及各种不同类型的房产项目，所以结合不同类型房产项目核算土地增值税，从而让购买普通住宅的居民可以享有税收优惠政策，实现合理避税的效果。根据现行税法要求，纳税人在向外销售自身建设的普通住宅过程中，增值额不大于扣除项目数额的20%，则可以获取免除土地增值税优惠政策[4]。如果增值税率大于20%，则应结合不同增值税率及增值额核算出土地增值税。与此同时，纳税人如果能把住宅预售价把控在合理范畴中，并在保证自己利益不受侵害的情况下控制好产品价格，且把土地增值税率控制在20%以内，就可以实现免税。一般情况下，房地产开发企业会在项目前期户型设计阶段，尽可能多设置普通住宅，合理利用普通住宅“增值率低于20%以内，免征土地增值税”的税收优惠政策，降低企业税负，提高企业效益。但是也应避免“普通住宅越多越好”的认识误区。有的房产项目，项目类型多样化(同时含有高容积率的高层住宅，低容积率的别墅、商业公寓、写字楼等多种类型)，售价差别化，面积小的高层住房售价低增值率低，面积大的别墅住宅售价高增值率高。此时应该逆向思维，反其道行之：拉大低售价高层住房的面积到非普通住宅，与大面积的别墅住宅合并为一类清算类型，从而拉低非普通住宅的增值率，降低土地增值税金额，提高企业利润。

(二)加强利息支出管理房地产企业在房地产项目开发时，产生的利息数额，在应用利息数值土地增值税核算过程中，应采取两种核算方式。首先，结合获取的土地使用权所支付的资金数额和房地产开发成本之和，如果在5%以内可以扣除，这种方式主要应用在无法按照转让房地产项目计算分摊利息支出中。其次，结合实际扣除利息情况，但是扣除的数额没有大于商业银行机构贷款利率标准计算的数额。由此可以得知，这两种扣除方式存在一些差异，在应用要求上各不相同。房地产企业应该结合项目实际情况，合理选择最佳的计算方式。

(三)选择最佳清算时机预征主要指在工程项目建设完成以后，通过合理预征率对土地增值税进行筹划和清算。在我国，当前土地增值税征收采用的方式主要以预征方式为主。这种方式需要房地产企业根据预征率，把获取预售资格以后的销售收入当作计税依据，之后在满足项目清算要求的情况下，对土地增值税进行清算处理。但是，实际上我国不同地区政府部门对预征率提出的要求有所差异，在实际预征过程中，如果出现应缴税额低于清算过程中纳税数额时，应推迟清算；在应缴数额高于清算过程中应缴税额时，应尽早清算。房地产企业在土地增值税筹划过程中，应该合理设定公衡项目清算时间，在土地增值率高于土地增值率平衡点时，需要推迟清算，在低于土地增值税平衡点时，需要提前清算。房地产企业应时刻关注清算时间，在工程项目符合清算要求的情况下，严格控制好清算时间点，让企业土地增值税清算更加合理、规范、优惠，保证企业利益最大化。

(四)明确可扣除项目金额可扣除项目金额在土地增值税及增值税确定上发挥着重要作用。所以，合理设定可扣除项目数额，能够减少土地增值税税收压力。通过做好土地增值税筹划工作，能够让房地产企业税后效益得到大幅度提高。在整体上，企业税收效益随着可扣除项目数额的提高而增加，所以，在可扣除项目金额确定过程中，应尽可能满足税收筹划要求[5]。在确定可扣除项目数额的情况下，结合企业实际状况，合理设定数额，顺利实现企业税后效益目标，达到税收筹划的最佳效果。房地产企业在土地增值税清算过程中，确认扣除项目时，要特别关注以下三种特殊清算。一是无偿提供给业主的停车场，无偿移交给政府的幼儿园、学校等配套设施，其成本可以作为土地增值税的扣除项目予以扣除。但如果是有偿提供的，不能作为扣除项目予以予扣除。二是列入质量担保的工程安装费用可以作为扣除项目予以扣除，且该费用必须要有施工单位开具的增值税专用发票。但是一定要注意，因为工程延期导致的土地闲置费用，不能作为扣除项目予以扣除。三是开发过程中建造的供工人居住的板房、供销售的销售中心等产生的费用可作为扣除项目予以扣除[6]。

(五)优化土地增值税清算方式因房地产企业根据四级累计税率进行清算处理，在开展土地增值时清算工作时，企业应密切关注土地增值税增值率，若造成税率累进则会大大提高企业税负。比如，普通住宅需要参考免税零界点定价系数进行设计，单纯的提高售价，不一定能带来利润的提高，尽量把增值率控制在20%以内，避免造成售价提高，利润反而降低的现象；如果不是普通住宅，或者住宅在房地产金额市场中行情比较理想，如果提高房地产销售价格，土地增值税也会随之产生，且随着销售价格的增加而增加。