学校物业管理服务十篇

学校物业管理服务篇1

乙方：_________物业服务中心

为进一步做好学院的物业管理，物业服务工作，需明确甲，乙双方的责任、权利、义务，立此合同，以供双方共同遵守。

一、管理服务的范围：负责除学生生活服务中心辖区以外区域，空间的各项物业服务，管理工作。

（一）全院的供电供水服务管理。

（二）绿化，美化，保洁服务管理。

（三）高职中心楼住宿学生的服务管理。

（四）向学院交纳管理费用。

（五）医务室，收发室，接送教工子女入托上学服务管理。

（六）水电，校产维修服务管理。

（七）文印部，储蓄所，招待所，学院快餐厅等原物业下属实体的服务管理。

二、服务管理项目应达到的要求及服务管理费用。

（一）服务区内应经常保持卫生，清洁，院内垃圾及时清运，下水管道及时疏通，达到师生满意。此项总费用为_________万元（包括劳务费及卫生工具费_________万元，_________万元垃圾清运费，_________万元管道疏通费及化粪池窨井清污）。

甲方进行经常检查，用户经常性监督。满意率为_________％不奖不罚；_________以下，给予_________元以内罚款；_________％以上，给予_________元以内奖励。如乙方达不到要求或工作完成突出，视具体情况，每次在_________元以内予以奖惩。

（二）院内现有绿地，草坪，树木等的日常维护，花木的调整移栽，节日及要求时，院内集中摆放盆景等，现有绿化面积约_________万平方米，种植树木约_________株，管护费用_________万元（包括全部劳务费，工具费等）。院内花草树木成活率达_________％以上，及时浇水灭虫修剪、整治，因管理不善，出现死亡，按面积大小、树木棵数，除重新载植外，另给予成本费用_________倍以内罚款。满意率为_________％不奖不罚；_________％以下，给予_________元以内罚款；_________％以上，给予_________元以内奖励。

（三）收发室服务全院师生，保证发送及时无差错，假期中，每周不少于_________次发送报纸信件等，总费用_________万元。满意率为_________％不奖不罚；_________％以下，给予_________元以内罚款；_________％以上， 给予_________元以内奖励。

（四）医务室，保证为师生24小时值班服务，做好学生的体检工作，重病号的转送工作，办理公疗人员的有关手续，全院的卫生宣传，防疫工作等。服务费为_________万元/年，学生体检另付费用。要求医务室建立正规财务帐。

（五）宇通车接送教工子女上学，每天必须按时，不丢不掉学生。接送保证每天不少于_________次，服务费共_________万元（包括司机工资，汽油费，养路费，保险费，车辆维修费等全部费用。如遇国家政策作重大调整，则其费用作相应增减。现里程为_________公里）。每学期向学生家长征求一次综合意见，测评，满意率低于_________％者，给予_________元以内罚款；满意率高于_________％者，给予_________元以内奖励。其它方面按《南阳理工学院车辆管理办法》执行。

（六）学院仓库保管。应按学院关于《仓库管理办法》执行，按照学院下达购置计划，做到物美价廉。损耗乙方负担，劳务等相关费用_________万元。

（七）供电服务管理，供水服务管理，应做到供电供水及时，保证师生员工的正常学习、工作、生活用水用电。

具体要求：事先未接到通知条件下，外电停半小时后，应立即启动自备电源，院内早上_________点半至晚_________点之间，一般情况连续停电不得超过_________小时，原则上全天24小时供水。有特殊情况，需提前通知。若达不到上述要求，每次扣减费用_________元以内。满意率为_________％不奖不罚；_________％以下，给予_________元以内罚款；_________％以上，给予_________元以内奖励。学院内：电价为_________元／度，水价为_________元／吨（承包单位除外）。电费：_________万元（如遇国家政策作重大变化，由甲乙双方作相应调整；对于实验室，微机房，多媒体教室等本年度新增的用户，由乙方装表计量，由甲方核定用电计划，计划内部分由学院另行拨付，超计划部分由乙方向用电单位收取电费；对于在承担正常教学，科研任务之外，开展有偿服务的，由学院下达用电计划，超计划部分由乙方向使用单位收取）。水费：_________万元（含绿化用水）。高压检修及水电运行，劳务及小件工具等费用：_________万元。

（八）做好高职中心楼住宿学生管理服务工作（住宿人数由甲乙双方共同核定），每生每年拨付_________元，实习不住校而留有床位的学生，每生每年拨付_________元。

（九）学生管理

1．加强学生日常基本道德行为规范的教育和管理。

（1）严格按照《南阳理工学院学生操行成绩评定细则》修订稿的要求，抓好学生操行评定工作。

（2）采取有效措施，使学生不文明率年均控制在_________％以内。

2．加强学生纪律教育，严肃处理违纪学生。

（1）要采取有力措施，使违纪率年均控制在_________％以内。

（2）对违纪学生的处理，要及时准确地做好原始材料的调查取证，坚持在事实清楚，证据确凿，定性准确，处理恰当，手续完备（本人检查，证言等）的基础上，写出书面处理意见（含错误事实，性质，参加研究人员和处理结果等）。

（3）严禁对违纪事件隐瞒真情，弄虚作假，不及时处理或不上报。

（4）每幢宿舍楼每晚要有专人值班，保证新生报到，每学期开学和系一起安排学生住宿，定期检查学生晚归和外宿，将晚归和外宿学生名单一式两份报学生工作部及学生所在系，并协助查处和处理。

（5）谨防重大恶性事件发生，若发生重大恶性事故，除承担相应的责任外，每次处以_________元以下的罚款，并予以通报批评。

3．狠抓学生干部队伍的教育和管理，每学期对所有学生干部进行一次集中培训和一次考评，及时清除不合格，违法乱纪的学生干部。

4．服务热情，态度和蔼。若服务人员与学生谩骂，打架，视情节轻重一次罚款_________元。

5．保持学生公寓内务整洁，环境干净，培养学生讲卫生的良好习惯，保持学生公寓的卫生状况良好。检查不合格，每次每栋处以_________元以下罚款。学生测评满意率在_________％，不奖不罚；每低于一个百点罚款_________元，每高一个百分点奖励_________元。

（十）及时足额向学院交纳管理费_________万元（酒楼以后的改造，装修等费用由乙方负担）。

（十一）关于校产，水电等维修工作：全年水电及校产维修费_________万元按月拨付（含液化气站维护，运行费，_________元以下现有设施的维修，单项_________元以下的新建和改造）。若不能及时维修或维修质量较差，视检查情况，每次给予_________元以内处罚。（维修范围另行界定）满意率为_________％不奖不罚，否则给予_________元以内奖罚。

（十二）乙方有权对辖区内学生损坏公物等行为进行处罚，有责任阻止学生践踏草坪，损坏公物等不文明行为，若甲方发现上述不文明行为发生而乙方无人制止，一次扣罚乙方_________元-_________元。

（十三）若乙方出现重大责任，安全事故，除给予经济处罚外，还要追究相应责任。

上述第九项由学生工作部监控，其余项目由计划财务部监控。

三、甲方的责任、权利、义务：

（一）为乙方开展服务管理提供必要的设施，条件。

（二）固定性的劳务费，每月按时拨付。

（三）对于大宗购置，甲方应监督乙方的招标工作。

（四）对于物资采购等事宜，甲方应及时督查。

（五）甲方有权从拨付的劳务费中扣缴应缴的费用。

四、乙方的责任、权利、义务

（一）对于双方认定的目标要求，乙方应全力组织实施。

（二）乙方有责任更新学生食堂的餐厨具，以改善卫生状况。

（三）经甲方同意，乙方有权利用学院的名义，在院内外依法进行经营活动，但一切责任由乙方负责。乙方自筹资金所建房屋，自购设备，乙方具有其所有权和处置权。

（四）乙方在力所能及的条件下，参加院内维修等项目的竞标。

（五）上级有关部门到乙方检查工作等事宜，乙方应承担相应的责任和义务。

五、违约责任

合同条款甲乙双方共同遵守，除人力不可抗拒外，不得单方解除合同，否则视为违约，则应追究违约责任。

六、其它

（一）甲方对乙方各项管理服务工作进行经常性监督检查，并严格兑现奖惩。年终综合考评，结果优秀者，再给予_________元以内的奖励。

（二）合同有效期：_________年_________月_________日—_________年_________月_________日。

（三）本合同一式四份。

学校物业管理服务篇2

关键词：高校;物业管理;新思路

1 目前高校后勤物业管理的现状 

经过近几年的发展，高校后勤物业管理社会化改革取得了一定的成绩。但随着高校办学规模的不断扩大以及学校发展对后勤服务需要的日益增强，服务市场不断扩充，高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇。同时对服务质量的需求不断提高，也给后勤物业管理的发展带来了挑战。

目前各高校后勤物业管理主要还是由学校后勤集团组建的物业管理公司经营，人员由学校分流人员及聘用临时工组成。与此同时，社会很多专业物业管理企业开始注视并逐步渗透，把高校作为一个广阔而有潜力的市场进行开发，高校已成为物业管理企业展开激烈竞争的重要市场。这样，一方面学校从安排人员，减少成本等因素考虑，占据着高校物业管理的大部分市场，而另一方面，社会专业物业管理公司为了抢占市场，拼命想挤进来。

2 高校物业发展中存在的主要问题

2.1 难以与市场化、专业化、企业化经营的模式真正接轨

学校后勤集团组建的物业管理公司由于在用人机制、制度建设、经营管理等方面的不健全，难以真正达到专业化、企业化的要求。

2.2 缺乏服务意识，服务水平低下

目前高校物业管理人员普遍还停留在值班员、保洁员的身份上，服务意识弱、水平低、办事效率差，缺乏统一的行之有效的管理。

2.3 物业管理队伍知识老化，年龄老化问题严重

高校物业管理者中大部分是从学校各部门分流的人员，没有系统学习物业管理的专业知识，而大部分值班员、保洁员来自招聘的年龄偏大民工，本身素质较低，又没有经过系统的培训。这样必然造成管理上不去，服务不到位。

2.4 高校物业公司盈利能力低，缺乏造血功能

大多数高校后勤物业管理费用还是靠学校拨款，物业管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是广大师生观念没有转变，没有从福利型服务观念转变成有偿服务的观念。另一方面则是由于物业管理公司服务水平差，达不到师生的要求。

以上几个方面相互影响，造成了目前高校虽然成立了物业管理公司，但离市场化、专业化、企业化的目标还相差太远。

3 高校后勤物业管理的特点

高校后勤物业管理企业和社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作，精心严密的管理，细致周到的服务不断去提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。但高校后勤物业也有别于社会其他类型物业的地方，一个显著的特点就是高校物业具有教育性和功能性相统一。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现和谐的统一。另外象高校学生相对集中、流动性大、物业使用频率高等特点，在从事高校物业管理时应高度予以重视。

4 加强现阶段高校物业管理的思路

4.1 引入竞争机制，促进高校物业管理公司发展

目前高校物业管理的水平与专业物业公司的水平还存在较大差别，而他们却占据着高校物业管理的绝大部分市场。为了促进高校物业管理水平的提高，学校后勤有必要有选择地放开部分市场，让社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。通过竞争、对比来提高学校后勤物业管理公司的服务质量。使其尽快朝着专业化、规范化、科学化的道路上发展。竞争机制是市场化的一种重要手段，是企业改革发展的动力。在竞争面前，学校后勤物业管理公司才会有发展，不会在后勤社会化面前被淘汰。

4.2 加强物业管理队伍建设，提高管理专业化水平

后勤物业管理公司由学校总务处转型而来，人员专业素质不高，缺乏专业的物业管理知识。因此要想提高高校物业管理公司的水平，一个重要的方面就是全面普及物业管理知识，采取送出去或引进来的方式，从上到下进行系统的培训。与此同时在选聘员工时严格把关，使员工朝着年轻化、知识化的方向发展。只有物业管理队伍素质得到全面提高，才能提高物业公司的服务水平，增强物业公司管理的专业化程度。

4.3 健全各项管理制度，加快后勤物业管理的规范化

制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。

4.4 加强高校物业管理公司的品牌建设，增强市场竞争力

随着高校物业管理公司的发展，在立足高校为师生服务的基础上，还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。因此，高校物业管理公司必须加强自身品牌建设，形成自己的服务特色，用质量和信誉去赢得市场。反过来，高校物业管理公司参与市场竞争对自身的建设和发展有着极大的促进作用，有助于提高高校物业管理的服务质量，可以这么说，加快高校物业管理公司的品牌建设，积极地参与市场竞争，是高校物业下一步地发展方向。

4.5 走市场化经营道路，提高盈利能力

在过去，高校后勤服务工作是单纯的行政福利型管理，所有费用由国家包下来，不重视成本，不讲经济效益。近几年来通过后勤改革，学校后勤逐步转向经营服务型和有偿服务型，开始讲成本，讲效益。但目前各高校物业公司的盈利能力还是不高，还需要学校不断输血才能维持其正常运转。要提高物业公司的盈利能力可从几个方面着手：

（1）提高服务质量是基础，只有服务质量上去了，有偿服务才会理直气壮。

（2）针对不同的服务对象，提供形式多样的特色服务。如在学生宿舍提供有偿洗衣、在教师住宅开展家政等特约服务。

（3）教师住宅区的有偿物业服务同市场接轨，提高收费标准。学校物业管理的特殊性主要体现在教学楼和学生宿舍的服务上，而教师住宅的物业管理要逐步同市场接轨，这样就能有效的改善学校的物业管理公司的盈利水平。

只有盈利能力上去了，高校物业管理公司才能真正成为“自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展”的企业法人。

5 以人为本，共建和谐校园

物业管理公司管理的是物业，服务对象是人。物业管理的好坏，取决于服务对象的满意度。加强与服务对象的沟通，反馈服务质量的意见是提高物业管理水平的一种重要途径。高校物业管理有着有别于其他物业管理的特殊性，它承载着一定的教育功能。在高校物业管理中，让部分大学生参与到物业管理中来，一方面有助增强他们的社会实践经验。另一方面可以加强与服务对象——广大师生的沟通，提高物业服务的质量；另一方面，可以给贫困家庭的大学生提供一些打工的机会，给以他们关爱。让高校物业管理公司和广大师生一起共建一个和谐的校园。

学校物业管理服务篇3

[关键词]物业管理 改革 创新

自1999年高校后勤社会化改革以来，随着社会物业管理行业的发展，高校物业管理从无到有、从小到大、从面向教工到面向大众、从面对学校到面对市场，经过10多年的探索和实践的发展，赢得了广大师生员工的普遍认可，但同时也暴露出许多弊端。本文分析了当前形势的高校后勤物业管理的中存在的问题，结合高校实际现状，并提出了高校后勤物业管理发展的创新思路，以期能够推进高校后勤物业管理的发展。

现就依据高校对当前高校后勤物业管理的现状、特点及存在问题和创新思路展开分析。

一、高校后勤物业管理的现状及特点

高校物业管理是我校后勤社会化改革后，成立于后勤服务总公司下属单位，无法定负责人。物业管理是对学校已经建成并投入使用的各类建筑及设备、公用设施、卫生、楼宇治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供多层次、综合性的服务。高校物业管理总体可以分为教学科研办公区、学生公寓（含研究生公寓）区、部分老教学楼区三大板块（住宅区物业没有实施物业管理）分开独立管理，涵盖了楼宇安全、水电管理、公共秩序管理、校园部分绿化维护保养、内外环境卫生、公共维修、学生公寓等多种服务项目。

1.服务性与经营性相结合。

高校物业管理主要是以满足教师的教学科研和行政办公，以及学生的学习和生活为主要目的。突出特点就是物业的所有权者是在校的全体师生，物业“业主”主要是广大学生和教师。高校的物业管理单位作为经济实体固然要考虑经济利益，但其一切行为都要与高校培养人才、教学科研办公的整体目标相一致，使物业管理工作成为高校培养人才的有机组成部分，这一点是普通社会物业管理所不能比拟的。

2.物业管理机构角色定位。

高校的物业管理单位是具有鲜明事业性质的物业管理服务实体，学校与物管所在的单位存在着甲乙方关系。虽然建立了物业管理体制框架，内部也实施了一系列规范物业管理制度的机制，但不属于市场状态，而且很多还在实行事业化管理。另外，高校是行政事业单位，土地的使用权是国家行政划拨，高校建设资金大部分是计划经济拨款，物业管理费用也是计划经济体制下的行政划拨。缺少对物业管理专款专用的预算方案，没有制度化的监督，没有专项的维修养护资金。

3.高校后勤物业管理的性质。

具有从计划经济向市场经济的过渡性。我国的改革开放历经三十年的风雨洗礼，市场经济的观念正在深入人心，但是传统的计划经济体制仍然在不同程度上影响着人们的行为和活动。高校后勤也随着社会化、市场化改革开始不断改变。但由于高校的教育特性而使得高校后勤还存在着企业资产和管理无法剥离，行政主体管理与管理服务不分的现状，处在一个从计划经济向市场经济的过渡阶段，既影响了高校后勤服务的质量也影响了后勤服务总公司的收益，这就是高校的现状。因此，在过渡期需要决策者、执行者、被服务对象的观念改变和行为支持；同时，也需要外部环境的影响和支持。

二、高校校后勤物业管理存在的问题

1.管理模式有待改变。

高校物业管理单位处在以后勤管理处为甲方代表学校的监管之下。后勤服务总公司的物业管理单位是由原来的后勤总务部门改制而来，不具有独立法人资格。物业经费由学校以后勤经费的形式拨付，同时，物业经费部分以一定的方式由后勤服务总公司上缴给学校，没有形成真正独立的企业形象，仅是高校的一个组成部分。由于管理复杂导致物业管理专项费用核算困难。从实践看多数高校均采用“倒推法”，即根据现有后勤实体的在编人数及临时用工数量的各种工资补贴标准、各种消耗及运行费用等测算出总价格，再用总价格除以总工作量费用，如单位面积维修费用等，这种测算与社会上通用的管理和服务费用标准难以一致起来。这种模式严重地影响了高校后勤改革的步伐，也加重了高校的负担。

2.服务质量不高。

由于学校物业管理单位没有以独立的企业形象出现，主体多是学校方面自我组建的物业管理中心来进行经营，只是学校的一个组成部分，学校每年拨付一定的费用给物业管理部门，学校师生是物业服务的接受者但却不是物业费用的直接支付者，所以很难要求物业服务质量。物业管理单位也较少能尽心尽力为其服务对象提供优质的物业服务。并且物管服务不能量化考核，评价起来只能按照服务的满意程度来衡量。

3.管理和服务人员服务意识不强。

学校后勤社会化改革才10多年的时间，现在的物业管理中心人员大多由原有的后勤相关人员、临时聘用人员、下岗职工和闲杂人员组成，对这种情况，过去学校方面从节约人力、物力的角度出发，为了最大限度的利用和安排学校的固有人员，缺乏市场竞争意识、综合管理能力以及行业的技能等基本素质， 人浮于事浪费资源的现象大大存在。物业管理单位内部管理不强，没有形成有效制度，缺乏主动服务自我发展的意识， 不能很好地履行现代物业管理的职能。

三、高校物业管理的创新要求

1.服务宗旨：理念传统意义上的物业管理，具备“经营、管理、服务”三个功能；而高校后勤物业管理，因其服务对象具有特殊性，其服务宗旨应是以人为本，服务、管理、育人一体化。

2.服务对象及利益：高校物业管理服务对象是以青年人为主体的活动群体，物业管理服务要贴近青年的特点，一切从关爱青年出发，遵循教育规律和青年学生身体发展的规律。学校物业管理区别于社会物业管理企业的是微利运转，是追求师生利益最大化。物业管理企业提供给师生的后勤保障服务价格一般要低于市场平均价格，真正体现出高校后勤服务高效、优质、低价这一特性。

3.态度：对于高校物业管理创新，必须本着实事求是的态度，全面的理解和把握。高校物业管理创新是对现阶段高校物业管理现状的重新认识，是认知上的扬弃，而不是对现状的全盘否定。创新的核心是“新”，是在原有基础、原有水平上，通过一系列改革而取得新成果的具体实践。创新不是抽象的，而是必须通过汗水和付出，在生动、具体的实践活动中体现出来。

四、高校物业管理的创新思路

1.创新理论，建立理论体系，提高认识。

面对飞速发展的信息时代，随着生活水平的提高，广大师生员工的消费观念发生了很大变化，期望值增加。原有的物业管理的相关理论已略显滞后，要根据政府相继出台的各项物业管理法规、条例，结合国情、校情、相关高校物业管理的先进经验，关注国外的发展动态和趋势，组织专人进行理论方面的研究、探讨和交流，从而形成符合高校物业管理实际和发展水平的、具有前瞻性和可操作性的理论体系。要通过高校物专会这样的形式及其他各种渠道，加强信息的搜集、整理与反馈，扩大高校同行间的交流和接触，增进协商和相互了解。不断充实理论内容，提高理论水平，为高校物业管理改革创新提供理论基础，从而为领导决策提供导向。

2.结合实际，实施人才战略。

学校物业管理创新与发展的成败最终取决于人才的引进与培养，要营造人才脱颖而出的机制和环境，大力培养高校物业管理行业中的领军人物。掌握专业化的多种技能，具有现代管理知识，热爱这项事业并愿勤恳为之工作的复合型人才，应是高校物业管理创新发展的中坚力量。实施人才战略，使高校物业管理行业最终实现由“劳动技能密集型”向“科技知识密集型”的转变，发挥人才在高校物业管理中的作用。

3.建立健全管理制度，大力开展知识文化建设。

管理制度要逐步注入和体现人文思想、人性理念、人才战略的色彩，经实践证明切实可行的制度应该坚持，陈旧的、模棱两可的、无操作意义的务虚制度必须改革。通过征集行业图徽、图标，举办文艺汇演、诗词书画展览、板报、布标、年终表彰奖励等多种表现形式，充实文化建设的内涵。总之，管理制度与文化建设的创新要做到形式与内容的统一，不断出新，具有鲜明的主题时代感。

4.创造超一流的管理，提供最优质的服务。

管理与服务的创新必须在理顺管理体制和运行机制方面加大改革力度，克服地方保护的桎梏，在积极培育高校物业市场环境的基础上，找准切入点，最终实现管理的服务化、服务的商品化、市场化、效益化和优质化，创造超一流的管理，为广大师生员工提供最优质的服务。

5.高效地经营运作，实现跨越式发展。

依据成本收益原则，尝试高校物业与社会物业相结合的管理模式。学校后勤物业管理目前最大的问题之一就是成本过高、费用不足、收益较低。在明晰制度和管理权限的基础上，学校后勤物业以独立的法人地位和社会物业公司拥有同等的竞争地位。可以按照成本收益的原则，将部分自己服务成本费用过高的服务项目让渡给社会物业来完成，或者对资源和资产进行重新整合、重组，学校物业与社会物业相结合，努力实现成本最小、服务收益最好的理想境地。进行低成本扩张，为实现品牌化竞争创造条件。同时学校物业管理单位可以利用自身的优势，根据师生的特殊需要， 开拓其他专项、特约、代办等多种服务，开展多种经营，实现“以副养业”，做大、做强高校物业产业，实现跨越式发展。

6.加强培训，打造学习型团队。

培训不仅要学习相关的管理知识，而且要学习现代的科学技术，在当前信息化的时代，只有不断地加强学习，才能走在时代的前沿，适应时代的挑战，形成知识物业管理。

学校物业管理必须用理性的目光审视取得的成果，用积极的态度应对目前的压力，以改革要有新突破、发展要有新思路为指导思想，转换观念、调整思路，对高校物业管理进行创新，学习行业内先进的管理理论，借鉴国外高校物业管理的先进经验，加强实践，走出有特色的高校物业管理创新之路。

[参考文献]

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[2]刘姝瑶；王向辉，浅议高校后勤物业发展趋势[J].现代营销（学苑版）2009（09）：120-121

[3]蒲春梅，高校后勤物业管理创新之路[J].中国物业管理.2006（10）：42-43

[4]张，对高校后勤物管的思考[J].现代物业.2004（07）：40

学校物业管理服务篇4

论文关键词： 高校; 后勤; 物业管理; 

 

高校后勤物业管理是高校管理工作重要组成部分之一，随着我国教育事业的发展,高校后勤物业管理改革已成为高校后勤社会化改革的重要内容,也是后勤改革的关键因素。1999年开始,我国高校全面推行后勤服务社会化改革,按照社会主义市场经济要求,着力打破传统的后勤管理体制和行政管理模式。十几年来通过逐步向社会开放后勤市场、积极引进社会资金、挖掘后勤内部潜力、加大学校投入等方式,不仅在提高后勤服务质量、改善校园环境、提高后勤硬件档次等方面取得了长足的进步,而且使高校后勤逐步做到服务商品化、管理企业化,从而为学校实施物业管理提供了体制上的保证。高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇，同时对服务质量的需求不断提高,也给后勤物业管理的发展带来了挑战。 

1 高校后勤物业管理的现状 

高校后勤物业管理的范围，一般是指学校的各种住宅、学生公寓、办公楼、教学楼、科研楼等以及其它相关的附属设施，包括绿化、保洁、维修、水电管理、设备管理等学校后勤项目。高校的后勤物业管理简单来说就是物业运营人对以上设施的管理,为学校的正常工作提供全面、高效、周到的服务。目前我国高校后勤物业管理存在多种模式:社会化物业管理型;高校后勤发展投资管理型;引入竞争,社会物业与校内后勤部门共管;传统后勤部门领导下的物业管理。 

高校后勤物业管理从其性质来说,是高校后勤管理的一部分, 十几年高校后勤物业管理改革以来,从计划经济逐步向市场经济过渡。在这个过渡时期,高校后勤物业管理既具有机遇也面对挑战。由于,高校物业管理脱胎于高校,服务的对象也限于高校内部，并且和高校有着千丝万缕的联系。大多数高校几乎还没有建立真正的物业管理体系,其管理行为几乎都是行政行为。机构一般是后勤集团下属分公司,但又受学校管理部门的指挥,近年来,虽然不少高校正在进行物业管理方面的改革尝试,但由于体制上或观念上的原因,到位的管理不多。这些高校的后勤物业管理则仅仅是建立物业管理体制框架,部门内部也实施了一系列规范物业管理制度的机制。但是这种物业管理仍处在市场不完全建立状态的物业管理思想，运营模式并没有完全建立。现在仍然有少部分高校的物业管理仍没有摆脱传统的计划管理体制，部分高校的物业管理公司名义上从学校分离出来,在社会上也已经以独立的企业在运行，但是,企业却没有独立法人资格,仍然和学校存在附属关系；同时,企业的资产产权不明晰,分配关系还有计划经济、行政管理的色彩等。 

2 我国高校后勤物业管理中存在的问题 

2.1 管理服务观念不能适应形势发展需要 

高校后勤物业管理改革是高校后勤社会化改革的重要内容，其目的是逐步向社会开放后勤市场和挖掘后勤内部潜力，不断提高后勤服务质量，逐步做到服务商品化、管理企业化。但我们有些人认为高校实行物业管理是甩包袱,是将物业管理中心直接推向社会。同时物业管理人员观念要转变，员工要转变从拿固定工资、端“铁饭碗”到个人利益与企业效益挂钩的观念。领导者要关心、引导员工,使他们愉快地转变观念，管理服务观念要适应形势发展需要。 

2. 2 管理体制和管理形式不规范 

我国许多高校物业管理企业不具备独立法人资格,企业运行仍然采用旧有的模式和体制,导致各方法律关系不够清晰；产权关系不明确，物业管理企业的产权人既是学校,也是物业管理企业的职工,双方的责、权、利关系无法明确。因此,一旦发生物业管理纠纷,难以追究法律责任,双方合法权益都难以保障,从而法律风险巨大，管理体制不规范。同时部分高校物业管理形式不规范，物业管理的职能仍然还在由一个科或几个科来完成,体制上仍然沿袭了事业管理的形式；尽管有的学校已经成立物业管理公司,但往往只是涉及保洁、维修等方面一定的物业管理职能,管理形式不规范。 

2.3 管理制度不够健全 

高校后勤物业管理制度可分为：综合、行政、财务、业务管理制度等，常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制，操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格，管理制度不够健全规范。 

2.4 队伍专业化水平不高 

高校后勤物业管理中涉及到的保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面知识。目前各高校的后勤物业管理大多数是以原后勤职工为主体，人员结构不合理，管理、技术人员少，综合素质水平不高，同时非正式在编员工比例不断上升，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏，缺少专业技能训练和培训，因此高校后勤物业管理队伍专业化水平总体不高。 

2.5 服务水平和质量不高 

由于高校后勤物业管理没有成为独立的企业，只是学校的一个组成部分，学校每年拨付一定的费用给物业管理部门，学校师生是物业服务的接受者但却不是物业费用的直接支付者，所以很难要求物业服务质量，服务水平和质量不高。一是主动服务不够，存在服务不及时、不到位情况，有些工作经常要拖很长时间才能解决；二是校内物业服务范围内的设施、设备定期的巡检和维修保养不够；三是在校园绿化和卫生保洁方面比较重视主干道和主要场所的服务，而忽视一些死角和比较偏僻的地方；四是校园环境管理不到位，对乱贴乱画缺乏有效的措施，对影响校园环境者管理不力。大多数正式职工服务意识还不适应现代物业管理的要求，存在着和学校其他岗位职工相互攀比待遇，在很大程度上影响和制约着物业管理水平和质量的提高。 

3 高校后勤物业管理的几点策略 

3.1 创新管理体制 加强规范服务 

高校物业管理的体制应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨,按照《高校物业管理办法》, 转换机制,理顺关系,切实建立高校物业管理新体制。高校物业管理企业未来的发展目标是要从根本上理顺产权关系,建立自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体,并将原有服务区域内的创收资源划入物业管理公司,增强其自我发展能力。企业在管理上要减少管理层次,提高管理效率;在运营上,要多渠道筹集资金,不断拓宽经费来源,从而为企业的发展注入新的活力,使物业管理工作进入良性循环。使高校后勤物业管理正逐渐走向专业化、规范化、市场化经营的轨道,有力地支持了高教事业的产业化发展。高校后勤物业管理企业作为经营服务实体,必须进行机制转换,选配精干、高效、能正确把握改革方向、愿意为教育服务的领导班子;尽量减少管理层次和人员,提高办事效率,转变工作作风;同时要努力实现经营机制的创新,坚持按企业化、产业化的要求,建立有效的运行机制,最大限度地优化各种资源配置,降低经营成本,建立健全“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束”的现代企业制度。形成具有高校特色的后勤物业管理模式。当然,不同地区、不同高校的现状采用不同的运作模式,要经过阶段性发展和过渡,才能逐步发展成为信息化、规范化、专业化的现代化后勤物业管理公司模式。 

3.2 加强人才培养 强化服务意识 

提高高校后勤物业管理人员素质是实现物业管理现代化的基本条件。高校后勤物业管理人员大多数是从原后勤部门分离出来的,素质不高,难以保证高效率、高质量地承担起管理和服务职能。高校一方面要重视后勤物业管理人才选拔和培养，选拨综合素质较高的人才,充实管理队伍;另一方面要对现有员工进行培养，通过培训、进修等方式来增强人员的思想、文化、身心、业务水平等方面的素质。通过加强物业队伍的素质建设，把每个员工培养成技术职业人员，强化服务意识。员工的技术培训可依据岗位职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。培训中要制定计划，制定培训大纲，组织编写教材，进行专业讲授，示范训练，进行实践考试。建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的高校后勤物业管理队伍。 

3.3 坚持以人为本 提高服务质量 

高校后勤物业管理服务对象是高校的师生员工。因此在整个服务运作过程中要坚持以人为本,树立高效物业品牌形象。应做好以服务促进管理,从服务求效益,为广大师生员工提供学习、生活、娱乐、休闲等全方位服务,以此来促进高校后勤物业管理的协调发展。坚持“三服务,两育人”的根本宗旨,为师生员工不断的提供优质、高效、全方位的服务。营造文明向上、环境优美、舒适、服务周到、经营有序的良好环境,让学生满意,让教师满意。在提高后勤服务质量、改善校园环境、提高硬件档次等方面取得不断的进步。 

学校物业管理服务篇5

关键词：高校；物业管理特点；思路

中图分类号：G637 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2008）36（c）-0058-02

一、 高校物业管理的特点

物业管理是通过市场并用经营管理手段直接进行社会化管理的有偿服务，是在政府指导下的经营管理行为，是政府、社会、单位、个人共同关心的事业，从管理内容来看，除房屋及其设备的维修养护外，更重要的是提供全方位的综合服务，通过自身的经营管理，收取管理费和项目的经营服务费，实现其经营目标。高校物业管理的最大特点，就是依托学校，实施范围主要限于校内，与社会上的物业管理有很大不同，具体体现在以下几个方面：

1、高校物业管理秉承以人为本的服务理念，大力弘扬科学发展观，以教学、科研为中心，坚持“三服务、两育人”的根本宗旨，为师生员工提供优质、高效、全方位的服务，全面营造文明向上、环境优美、服务周到、经营有序的良好校园环境，使领导满意、学生满意、教师满意。2、高校物业管理，为高校的稳定发展和构建和谐平安校园提供有力保障；为学校节省经费，实现资产的保值增值，“以实效，为教学、科研、生活提供良好的物业环境。3、高校物业管理工作与高校政治工作有着千丝万缕的联系，绝大多数的领域渗透着培育造就社会主义事业高层次专门人才的意识形态。首先，从教育学上理解，我国高等院校是培育和造就社会主义事业、具有科技竞争力的专门人才的摇篮，其要求物业服务必须具有相容的特性；其次，从经济学理解，高校后勤物业管理的经济利益，必须首先服从于高校教育产业及科学技术发展的效益，必须服从于高校的发展。因此高校对物业管理的自主选择，有其自身经济学上的涵义；从管理学上理解，在遵循教育规律和市场经济规律的前提下，高校物业管理既有一般性又有特殊性。要“以教学为中心，诚信服务”的价值内涵为重点，树立“服务、严谨、亲和、友善”的良好形象，用优质的服务提升学校物业管理的科学内涵和人文品位，营造良好的、有文化特色的物业管理氛围，达到学校、教职工、物业服务三赢的目的。4、领导省心，学校省钱的最佳途径。新的劳动法实施以来，学校的用工成本加大，劳动纠纷不断，将用工体系纳入物业管理公司体系后使得学校与合同工、临时工等形成了厚厚的隔墙。通过物业管理企业的社会化、专业化、规范化的管理为学校节约至少20%的费用。

二、高校的物业管理

物业管理是社会进步和经济发展的产物，在我国已经成为社会第三产业中的新兴行业，也逐步成为高校后勤服务保障工作的重要领域。高校后勤社会化改革，为高校物业管理提供了良好的发展机遇，虽然兴起的时间不长，但得到了长足的发展。（一）定位准确，理念突出。高校物业管理的定位就是突出以人为本的科学发展观理念，以学校的改革、发展、稳定为大局，为师生员工不断提供优质、高效、全方位的服务。全面营造安全、舒适、文明的学习、生活和工作环境。建立一种面向社会，适应市场规律，能够有效满足学校发展需要，更好地为教学科研和师生服务的优质高效的新型保障体系。高校物业管理既是高校管理的有机组成部分，也是反映高校管理水平的重要窗口，要始终围绕高校育人的中心工作和高校建设、发展的需要。（二）严谨务实，强化制度。物业管理要在学校整体布局下，结合物业管理行业特征，始终坚持“严谨、务实、规范、创新”的宗旨，积极营造“团结、向上、热情、互助”的企业文化氛围。确立“以校养业、为校减负、服务学校、走向社会”的长远发展目标。逐步树立从单一的简单服务到全方位的综合服务，从主体式服务向专业化物业服务转变的经营管理理念。（三）建设企业文化，树立中心形象。有意识地进行企业文化建设对于企业的管理能够带来很多意想不到的收获。良好的企业形象可以产生强烈的企业向心力。企业的良好形象赋予企业员工崇高的荣誉感，可以使他们在社会上深切地感受到由于企业的地位而给自己带来的荣耀，在获得心理上满足的同时进一步增强对企业的向心力。在不间断地进行员工适时定期培训过程中，员工不仅缩短了对业务的熟悉过程，好的经验和业务知识又能够及时得到交流和借鉴，而且能让员工与员工之间有一定的沟通和近距离的接触，使得员工之间建立起深厚的感情和默契的配合，有利于员工在工作中相互协作，有利于员工产生归属感和向心力。高校后勤的优势就在于以高等学府作为依托背景。“高等学府”这四个字在人们心目中有着比较高的社会地位，也容易使员工在“学府”产生荣耀感，我们应该抓住这一有利条件吸引人才，完善招、育、用、留的体制，建立一支高素质的服务队伍。

三、高校物业管理的思路

物业管理工作是一门“繁、杂、细、变”的工作。“做了的都是小事，误了的都是大事”。物业管理的特性涵盖面非常广，头绪很多，可谓“繁”；涉及的内容比较多，牵涉的部门多，可谓“杂”；很多工作是面上的工作，物业管理工作与对“学校第一印象”有直接关系，是学校门面的直接体现，工作可谓“细”；物业管理工作是一项动态的、长效的、立体的工作，如：垃圾随时都有，就随时可能在某个角落产生；杂草，一大意就有可能爬满校园；水电，一不留意就有可能出现问题，可谓是“变”。因此，物业管理工作千头万绪，必须认真思考，把工作做到实处。

搞好物业管理，须坚持以下五个原则：（一）产权清晰原则。产权管理是物业管理的基础，按谁投资、谁受益的原则，满足舒适、安全、整洁、宁静的要求，并保证资产在运营过程中的保值和增值。（二）专业服务原则。建立专业化队伍，提供专业化服务。严格规章制度下的严密作业指导，做到每个环节都能量化。（三）责、权、利明确原则。使用人、所有人、经营人等各方依法签订合约，明确界定各方的责、权、利，避免出现扯皮。（四）服务承诺原则。全心全意，高标准、高质量地为全校师生服务是物业管理的宗旨。（五）管理科学原则。建立现代企业的管理体制和组织管理制度。做到既能按企业规律运行，又能积极主动地服务于学校事业的发展。

搞好物业须把握以下五个环节：（一）落实经费来源。资金来源是物业管理的基础，也是开展工作的保障。作为物业管理企业，应充分发挥区域优势，拓展服务项目，挖掘服务潜力，广开资金来源，弥补学校经费不足，促进企业的良性循环。主要筹资渠道有：学校按时拨付的管理费用，住户缴纳的管理费，经营用房的租金，自办实体的收益，住房维修金（房产局申请），其它服务性收费。（二）加强宣传，理顺关系。高校物业的发展离不开广大教职工和学生的理解，更需要学校和广大师生员工的大力支持和配合。妥善处理职工与职工之间，物业部门与学生之间，物业部门与学校之间的关系，强化沟通和交流，形成吸引力和向心力，物业管理效率和水平就会持续提高。为此，要加强物业管理宣传力度、广度和深度，形成相互理解，相互支持，相互配合的良好工作作风。提高文化内涵，开设物业网站和宣传栏，设立意见箱和投诉电话等以提高监督力度和透明度。（三）提高人员素质。高素质人才是实现高质量物业管理的前提条件。物业管理企业一方面要引进人才，另一方面要加强人才的培养和教育，实现持证上岗。形成一套自我培养，自我开发的人才机制，建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的管理队伍，并孵化更多的社会物业企业。（四）强调企业化管理。严格实行企业化管理，实行全成本核算。“自主经营、自负盈亏、自我发展、自我完善”。（五）提升高校物业管理的人文品位，营造良好的文化氛围。高校物业管理作为新生行业与社会物业相比除有物业管理的共性外，还有其特殊性。作为高校工作的一部分，同样肩负着“管理育人、服务育人”的责任和义务，把物业公司作为学生的实习基地，为学校培养人才服务。高校物业管理处在高校这个特定的环境下，受其浓厚的文化底蕴影响，决定了其价值取向应服从于高校“育人”的大目标。因此，高校物业管理要强化“服务育人”的管理理念，确立“服务求生存，效益求发展”的经营思路，用优质的服务实现高校物业管理的科学内涵和人文品位。

树立物业管理在师生员工当中的良好形象，便于与师生员工的日常沟通，有利于解决各类问题，很多困难可以迎刃而解。物业管理企业要通过管理服务构筑起一个有利于人与人沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的工作环境。要对员工不断地灌输服务理念，经营理念，管理理念，严格执行工作标准、操作规程等基本规章制度，落实考核制度。统一员工的劳动服务意识。加大物业管理的宣传、好人好事的表扬，适时地支持和赞助学生活动等。高校物业管理的生存，要满足学校的发展需求，不断调整服务内容，不断提高服务水平和能力，向服务要效益，向管理要生存，走社会化、专业化、规范化的经营之路，最终实现以人为本的全面协调的可持续发展。

作者单位：吕梁高等专科学校

参考文献:

[1]李富.高校物业管理的特点分析[J].现代物业.2008.(04):86-87

[2]倪智明,宋汉卫.沟通的价值及其在高校物业管理中的应用[J].高校后勤研究.2008.(01):49-51

学校物业管理服务篇6

高校物业管理，目前不论采用哪种模式，根据高校发展和后勤服务改革的要求，在高校引入社会物业管理企业推进高校物业管理社会化，是高校校园物业管理未来的发展方向。笔者在高校后勤管理部门工作多年，对高校物业社会化的实践进行了一定的探索和思考，认为高校物业管理社会化具有以下优势和不足。(一)优势一是提供专业规范化的服务。为师生提供专业规范的服务是物业管理的目标，也是引进社会企业的主要目的。引进后的社会企业在人员服务规范培训、作业流程标准细致、工作考核量化具体等方面有明确具体的要求，易于建立规范的服务质量考核标准，能更好地为师生提供专业规范的服务。二是加强竞争意识。高校后勤社会化改革的一个重要内容就是树立竞争意识，鼓励能者多劳，劳者多酬，充分调动职工干事创业的积极性。长期以来学校后勤实行的是事业单位的管理，分配上的考核量化机制不健全，职工的大锅饭意识浓厚。社会企业具体明确的管理标准，量化的工作任务，灵活、实效的分配机制给高校的后勤管理者和服务人员带来压力，为推动其他工作的开展注入了活力。三是在一定程度上为学校规避用工风险。高校内部物业服务人员主要以外聘员工为主。《劳动合同法》的颁布实施，特别是强制为外聘职工购买五险，不但使学校用工成本增加，而且用工纠纷日益增多，有时还影响学校教学科研工作的正常开展。引进社会物业企业，学校不再是劳动用工合同签订主体，劳动合同纠纷严格按学校与社会物业管理企业合同约定执行，使学校用工风险相应降低，维护学校社会形象。(二)不足一是服务费用高。目前社会物业管理行业没有统一的收费标准，具体标准由物业管理企业和业主委员会双方协商确定。由于学校物业管理服务工作不易量化，多数高校物业管理费用核拨金额主要依据人员工资+材料费+管理费用［3］，采取事业划拨的方式到后勤职能部门，并依法依规对经费使用情况进行审计和监督。引进社会物业管理企业后，无明确的收费参照标准。作为社会企业，对利益最大化的追求是企业的性质决定的，因此，社会物业企业除考虑人员工资、材料费、管理费外，还要考虑税收和企业利润，这些都要纳入到成本当中。据调查，部分高校实行社会化管理的物业管理费用将比原由学校内部管理的费用标准高出近60%，甚至更高。二是学校监管难度增大。学校与物业公司只能签订主要的服务合同条款，由于校园物业服务内容繁杂，服务项目众多，学校无法制定详细的考核标准条款。且合同一经签订，具有一定的稳定性，学校无法随时根据情况变化更改。物业公司是社会经营性企业，可以根据市场变化调整服务标准，服务人员数量等，从而增大了学校有关部门的考核监管难度。另外，为节省成本，部分物业企业，利用高校监管遗漏，使用超龄或低龄工作人员影响服务质量和水平，甚至出现不按《劳动合同法》为其职工购买各类保险，为学校带来新的用工风险。三是服务质量有待提高。由于目前物业管理行业人员工资偏低，难以聘到责任心强，高素质的物业服务人员。有相当数量的物业管理企业人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与高校物业管理的水准要求有较大差距。从效果上看，存在完成服务的时间不准时，卫生死角问题多，巡回保洁差等问题，与引进的初衷有差距，服务质量还需改进提高。四是突击能力不足。高校人员集中，人流量大，设备设施使用频率高。同时学校举办各种活动较多，突击任务较重。社会物业公司人员岗位设置精细，人员储备不足，出现大型活动需进行突击的工作任务落实不了的情况。

对高校校园物业社会化的思考

高校校园物业管理社会化，是高校物业管理的发展方向，但由于高校校园物业自身的特点以及高校特殊的内部管理体制，探索如何既能增强校园物业管理竞争性，实现校园物业管理社会化，又能实现高校降低成本、提高服务水平的高校校园物业管理模式，是高校决策者和管理者值得深思的问题。第一，必须正确把握高校的教育属性。高校校园物业主要是为学校教学、科研和师生员工的生活提供后勤保障服务，以较小的投入取得最大的服务效果是成本控制的基本要求，亦是学校追求的最佳成本控制目标。学校作为事业单位，教育属性决定了其本身不能产生利润，经费主要来源为财政拨款、学费、住宿费、科研管理经费等，收入项目相对固定。这就要求学校精打细算，用好每一分钱。近年来由于连续扩招，学校用于基础设施建设的开支剧增，学校负担较重。而作为社会企业，对利益最大化的追求是企业的性质决定的。对学校和企业而言，如何寻求双赢的校园物业管理方案在现实中有一定的操作难度。学校应根据自身实际，切忌跟风，以最小的支出获得最大的管理效果是学校决策的主要依据，要以此确定适合自身的管理模式及物业服务主体。第二，高校是否引入社会化物业管理企业必须考虑所处地区物业企业的整体发展水平。专业规范的物业管理是经济社会发展的产物，也是社会化大生产分工的结果，物业企业的发展水平跟所处地区经济发展水平呈正相关的关系。就昆明等中西部经济欠发达的城市而言，物业企业数量、规模总体较小，物业企业综合能力较弱，给学校选择的空间较小，加之社会物业企业不熟悉高校的情况，要真正做好高校物业管理尚需时日。第三，必须做好引进的基础准备工作。要按照《物业管理条例》的要求，依据行业管理规范和学校实际情况，制定符合高校校园文化，蕴育着高校育人功能的具体的物业服务标准。如《校园公共绿地管护标准》、《教室楼道保洁标准》、《报刊杂志收发服务标准》等。同时为便于后续的监督管理，还要制定具体的考核办法，如《校园树木管护考核办法》、《校园公共环境卫生保洁考核办法》等，作为校企双方合同协议的权力义务依据，提高协议的可操作性，减少扯皮、推诿现象的发生。第四，引入社会物业管理企业，还需要有效地发挥学校现有物业管理队伍的优势。学校现有的物业管理队伍，通过学校多年的锻炼和培养，积累了较为丰富的管理和服务经验，善于与学校师生员工沟通、协调，他们对学校基础设施建设比较熟悉，如水电管网、排水沟道、供电设备、治安死角等，掌握这些设施的工作状况。同时职工大多数居住和生活在学校，掌握学校师生员工的工作和学习规律，在施工操作上可以避开休息时段和上下班高峰期，减少扰民服务。引入社会物业管理企业，要充分发挥现有队伍的优势，实现校企人才融合，可以降低学校物业管理的成本支出。

高校物业管理社会化的对策建议

学校物业管理服务篇7

关键词：高校管理；后勤；物业管理；有效策略

在高校各类管理工作中，后勤物业管理始终是一种独特的存在，它受学生与学校的委托，由专业化物业管理组织或者有关部门管理，严格依据《物业管理条例》等有关法律规范，借助现代化管理理念及管理技术所进行的相关工作，在整个工作过程中，它视服务于师生为主要工作宗旨，而且借助企业经营方式，达到了高校物业工作的统一化效果。[1]但是我们需要注意到的是，因为高等教育事业的不断进步，相应的后勤管理工作也处在持续更新深入的状态，在这种情况下，针对现今存在的突出问题，探索高校后勤物业管理创作，是有着非常突出现实意义的。

一高校后勤物业管理工作的特点

（一）兼有服务和经营需求

高等院校的后勤物业管理工作，需要重点满足各院系教师的教学工作、科研工作，以及管理者的行政办公要求。此外还应让学生学习与生活变得更加方便，从这个意义上说，高校后勤物业管理工作的第一个突出特点即为同时兼具服务和经营需求，所要面对的业主中，学生与教师是比较特殊的如何。对于高校物业管理工作者而言，经济利益固然不能不考虑，可是其所作的行为同样需要同学校人才培养工作、教学科研工作相协调，让自身的物业管理工作化为学校人才培养机制中的组成部分，其他单位的物业管理显然不具备这一特点。[2]

（二）部门角色定位的特殊性

对于很多高等院校来说，物业管理部门的事业性质比较突出，虽然管理部门有着基本的物业管理工作框架，同很多企业单位有相似之处，而且在其内部也应用了相应的规范化管理制度，可是毕竟不同于常态化市场，其事业化管理特色依然明显。与此同时，虽然近些年政府多次强调了高校的去行政化工作，但是在土地使用权上，国家行政划拨依然占据重要地位，而建设资金也多数来源于政府拨款，其中的物业管理费用亦受到计划经济的影响。

（三）特殊时期的特殊位置

高等院校的后勤物业管理工作，多数具有由计划经济转型至市场经济的特殊性，因为教育改革的整体趋势影响，近些年的高校后勤管理服务工作也因为社会化和市场化的调整而不断加以改变，可是因为高校所具有的教育属性，从而让后勤管理无法做到企业资产与管理工作的全面剥离，行政主体和管理服务混淆不清的情况屡有出现，在进行物业管理创新时，这一特点是不能不考虑进来的。

二高校后勤物业管理创新的目标

（一）对市场竞争机制的关注

高校需要依现代化的企业制度，对物业管理工作进行重新调整，以使之充分适应于市场经济的客观要求，并保证管理体制的全面落实，依决策者、执行者与监管者分立的办法，要求管理部门同学校签订委托合同，特别是对于那些经营性质明显的服务项目，最好可以利用社会公开招标的办法进行选择，以使质优价廉的经营者同校园发生关联。总之，对市场竞争机制的关注应当成为高校后勤物业管理创新的首要目标。[3]

（二）对产权关系加以明确

高校管理者需要同后勤物业实际操作者间明确责任、权力和义务，并且严格遵循清晰产权、政企分开、科学管理的原则组建管理团队，使管理团队真正做到素质够高、服务意识够强、服务水准过硬。也正因为如此，高等院校的物业管理者及相关服务者，都需要有专业的物业公司参与协助，由公司从中优选出专业与经营管理兼长的人才对学校工作加以服务。

（三）对各方关系进行妥善协调

高校后勤物业管理工作过程中，又一关键创新目标在于努力协调好服务对象即全体师生、服务管理者即学校以及服务主体即物业部门的关系，这是做好相关管理工作的一项必要条件。[4]其中可以视师生为高校物业业主，并以此为出发点，妥善处理聘用和被聘用、服务和被服务等利益关系，并注意到其中可能存在的各种问题，以关系协调为出发点及最终归宿，对各自权利和义务做出明确划分，以达到高校后勤物业管理的顺利创新效果。

三当前高校后勤物业管理工作的不足

（一）不完善的管理制度

事实上，因为思想意识的落后，高校后勤物业管理工作依然处在草创阶段，相应的管理制度还很不完善，管理中有过于随意、过于盲目的弊病，其中有一部分高校虽然已经和物业管理企业建立了联系，并且签订了相应的物业管理合同文件，有偿服务也粗具形态，可是实际上相关的管理工作依然会和学校行政指令有说不清道不明的约束关系，特别是在服务内容和服务收费等操作层面，学校领导往往一句话说了算，甚至直接以行政干预的办法施加影响，这种无视行业要求及行业标准的做法，是对成本和效益的粗暴对待。[5]而与此同时，具体的物业管理者则同样存在服务意识偏差、服务水准低下、管理不够统一规范等问题，几种因素叠加在一起，物业管理制度自然无法形成规范、稳定落实，这个问题在一些扩招速度偏快的高等院校中体现得尤为明显。

（二）不理想的管理水平

物业管理者在人员结构方面存在偏差，而每个人员的知识结构也不尽合理，特别是在一些专业技术方面，人员和技术的短缺尤其明显，同师生对物业服务的要求有很大距离，由此严重影响了高校的物业管理水平。实际上，很多高校的基层后勤物业管理者和服务者，都由原有后勤服务员工中脱离出来，其思想认识不够先进是不争的事实，始终将自己视为事业单位员工，在具体工作中缺少干劲，缺少改革进取的精神，专业技能发展无法适应时代变革，服务意识差、工作效率低是一种普遍现象，自然也就难以保证服务质量的提升了。

（三）经费来源问题

不够完善的市场经营模式，导致了服务管理经费来源问题，很多高校的后勤团队存在着用人机制不完善、制度建设落后等方面的问题，未能和市场经济接轨，也无法达到真正的专业化与企业化目标，按照调查结果显示，有相当一部分高校的后勤物业管理工作，在经费上还是以财政拨款为主，自主盈利水平偏低。

四高校后勤物业管理创新的有效策略

（一）在强化管理制度上下功夫

首先，高校进行物业管理创新，绝对不能将其简单地理解为管理外包，更不是直接把物业管理职能接到社会中去，对于高等院校的管理者来说，需要具有高瞻远瞩的视野，把物业管理工作视为一项特殊任务。其次，因为后勤物业管理工作的深入改革，具体的物业从业者亦应产生不端铁饭碗的思想，以忧患意识取代稳定意识，坚决避免学校后勤离开我便玩不转的固执观念，形成服务化思维理念，并在此基础上勇于开拓进取，事事不再是“要”，而是要“我要干”，从思想深处意识到只有服务好才能生存好，只有效益好才能发展好，要努力研究全新的物业管理知识，积极接触和物业管理有关的政策法规，了解现代企业在管理上的创新精神，并以提供优质的物业服务为行为理念。[6]第三，物业管理部门要将成本核算工作做好，并以此为目标形成良性的成本运行机制，使得勤者得奖、怠者受罚，防止干多干少一个样思维的出现，从而让物业管理工作者的积极性变得更高。

（二）在提升管理水平上做努力

无论任何一项工作，都离不开高素质人才的支持，对于物业管理的创新同样如此。在高等院校的教学设施维护、科研设备保养，还有其他诸如保洁工作、绿化工作、保安工作等，都是需要技术支持的，其中相关工作者基本素质如何、业务水平如何，会给物业管理质量带来直接影响，从而间接影响到高等院校整体办学水平。所以若想谈及物业管理工作创新，就一定要努力贯彻普及基本的物业管理知识，并利用人才培养和人才引入的双重办法，实施全面而系统的培训，在此期间，组织管理者特别是财务工作者进入到专业财务知识培训中去是极有必要的，由此可以保证管理者经济核算意识的提升。[7]而从另一方面来讲，高校既要积极引入技术过硬的专业化人才，使之投入到物业管理工作中去，也要做好既有人才的培养工作，使员工积极学习新知识、新方法，利用组织学习、参观交流等办法，带动员工投入到自主学习境界中去。也只有这样，才能达到以人才促发展的显著效果。

（三）在资金筹措方面想办法

高校要从多个渠道筹措资金，以增加经费来源面。众所周知的是，物业管理需要以充足的资金为基础保障，而依现代企业制度所形成的校园物业管理组织，同样需要允许得到足够的利润，在这方面，利润则要显然由市场来定。高等院校的物业管理工作应当从原有的行政拨款为主，转变为依服务合同进行付款为主。[8]对于高校物业管理者及相关部门而言，要按照学校给出的服务项目要求，考虑到服务标准的高低、学生和教师的消费层次等多项因素，提供更富个性化的服务。与此同时，相关的管理和服务要以市场化为导向，力争形成独立的品牌，并用规模化经营强化自身竞争水平。

结语

在市场经济的大背景下，我国各所高等院校后勤物业管理工作正在得到快速发展，物业工作越发体现出企业化特点，而相应的管理工作、产权关系则相对滞后，同时物业管理具体工作人员服务思维偏差、物业管理经费不足等问题也亟需得到解决。为此，国内各所高等院校不但要对高校物业管理的成功范例进行积极学习和借鉴，也要抓住历史机遇，创造出更富于校园文化特色的物业管理环境。

参考文献：

[1]许立新.浅谈物业管理在高校后勤社会化改革中的作用[J].经营管理者,2015,(19):46-48.

[2]李妍.管理模式创新与高校后勤社会化改革[J].中国发展,2014,(2):51-52.

[3]黄林山.高校后勤产业租赁物业经营与管理[J].高校后勤研究,2015,(6):12-13.

[4]张志新.高校后勤保障体系管理创新探讨——以云南省某高校为例[J].昆明理工大学学报(社会科学版),2016,(3):15-16.

学校物业管理服务篇8

【关键词】转变；思想；观念；物业；改革

物业管理是一个集管理、服务、经营为一体的系统工程，要追求管理的科学化、规范化和专业化，需要通过科学严密的管理，细致周到的服务，不断去提升管理水平和服务质量。近几年来，在学校领导的关心和各相关职能部门的帮助下，在后勤集团的领导和物业公司全体职工的努力下，我校后勤物业管理取得了一定的成绩，为学校的教学、科研作出了较大贡献。但随着学校办学规模的不断扩大以及学校发展对后勤服务需要的日益增强，特别是我校实施“拨改付”以后，学校对后勤服务质量的需求不断提高，给后勤物业管理的发展带来了机遇和挑战。但不可否认的是我校物业管理仍然存在着许多亟待解决的问题，如何更好地推进我校物业管理改革是需要我们每一个后勤工作者认真思考的问题。

一、我校物业管理的现状

近年来，随着我校后勤社会化改革的不断深入，我校物业管理得到了长足的发展，物业公司现有职工297人，其中正式工176人，合同工121人。对我校的办公楼、教学楼（共计21栋）以及校本部的体育场馆实行了物业管理，共计管理面积28.6万平方米，其中室内22.6万平方米，室外6.027万平方米。同时对我校的收发室、昙华林生活区进行了管理。初步建立了较为完善的、具有我校自身特色的物业管理服务体系，服务质量较过去有了较大的提高。为后勤集团的改革发展和学校的稳定提供了强有力的保障，物业公司各项工作取得了显著的成绩，具体体现在以下几个方面：

（一）为学校改革发展稳定大局作出了较大的贡献。1999年我校正式启动了后勤社会化改革，由原来的总务处改革成立了后勤管理处和后勤集团，学校各相关职能部门也相继进行了改革，学校又先后合并了湖北省供销学校、武汉市教学仪器厂，撤销了电子厂、机电厂、化工厂和印刷厂，学校要求后勤集团接受了绝大部分人员，还有历年来学校要求集团接纳的复员退伍军人等，而集团又将大部分人员安排到了物业公司，物业公司最多时正式工达265人，这些人员年龄、素质参差不齐，遇到问题就找学校，学校要求后勤集团妥善处理，物业公司做了大量深入细致的工作，为维护学校的稳定大局作出了较大的贡献。

（二）坚持后勤社会化改革方向，不断改革创新物业管理模式。为了搞好物业管理，提高物业服务水平，物业公司不断探索管理模式，先后实行了物业一公司、二公司的运行模式，“拨改付”模式等，通过改革管理制度，加强职工队伍建设，逐步建立符合现代企业制度新要求的内部运行机制，全员竞聘上岗机制不断完善，优劳优酬分配制度不断推进。

（三）物业管理规范化、制度化建设不断加强，物业公司内部运动机制不断完善。根据集团2005年引进ISO9001国际质量管理体系，借鉴科学管理理念和管理模式，物业公司全体员工的质量意识、服务意识初步得到增强，服务质量和管理水平逐步提升。近年来，物业公司建立和完善了《物业管理工作流程》、《物业管理岗位规定和考核制度》、《物业公司考勤管理规定》、《教学楼公共教室管理规定》等一系列规章制度。

二、物业管理过程中存在的问题

（一）思想观念方面：管理观念落后，管理水平有待提高。现阶段，我校名义上是物业公司但实际采取的是半行政管理方式（特别是近两百名正式工），物业管理人员普遍还停留在值班员、保洁员的身份上，服务意识弱、水平低、办事效率差，缺乏统一的行之有效的管理。尽管近几年进行了一些改革，但在管理层次上没有突破，物业管理服务意识缺乏，职工的思想观念跟不上物业管理发展的要求。

（二）内部管理方面：物业管理规范化、专业化水平不高。物业公司在人员组成、软硬件建设等方面与正规的物业服务企业相比有一定差距，特别是物业管理的运作和服务不规范，岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关制度不够完善、不成体系，执行也不够严格，缺乏专业化的保洁、保安、维修和综合服务。切合我校物业管理特点的专业技术则更显不足，管理费用测算模糊使管理成本增高，特别是人员成本过大。管理体系、奖惩机制的不合理，导致人浮于事，工作效率低下，这种人员和知识结构的不合理、专业技术人员严重匮乏现象，与广大师生员工对高水平物业服务的要求相差较大，严重影响了学校物业管理向高水平服务的发展。

（三）服务质量方面：物业服务的标准化、规范化、人性化和主动性不够，整体服务质量不高，缺乏竞争意识，没有使命感、紧迫感和危机感，服务意识差，对服务对象存在态度生、冷、硬现象，服务不能及时到位，服务质量得不到保证。

（四）队伍建设方面：我校后勤实施社会化改革后，学校物业管理人员的大部分是从学校其他部门中分流而来，人员学历和文化层次普遍较低、整体素质不高，人事关系复杂。存在“三多三少”情况，即年龄大的多、年轻人少；低学历的多，高学历的少；普通岗位人多，专业人才少。无论从现实状况还是从发展角度出发，物业公司的现有队伍都存在着很多不适应的方面。一是公司中层干部和基层管理人员青黄不接，后继乏人。二是缺乏物业管理技术骨干人员。三是公司管理和技术骨干队伍建设的观念和措施亟需得到突破。四是公司现有干部职工队伍的教育培训亟需加强，尤其是专业管理人才和专业技术人才亟需引进和培养。

（五）运行模式方面：难以与市场化、专业化、企业化经营模式真正接轨。由于在用人机制、分配制度、经营管理方面受学校体制的制约，难以真正达到专业化、企业化的要求。目前，我校物业管理是采用内部共管式管理模式，即甲、乙方模式，甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化方式运营，为学校提供后勤服务保障。这种机制下，甲、乙方仍为学校职工，其物业管理的规范化、企业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竞争，甚至没有市场竞争。当前物业公司盈利主要是靠学校“拨改付”，缺乏自身的造血功能。原因在于物业公司服务达不到专业化、规范化水平，因而但难以与市场化、专业化、企业化的模式真正接轨。

（六）运行体制方面：运行体制不顺，相关部门协调费时费力。我校物业管理目前只是停留在保洁和保安的层面，没有完全履行物业管理的职能。除自身原因外还有一个体制问题，主要反映在两个方面，一是人事制度，后勤为学校承担着养人的职责，对不符合现代企业要求的人员，为了维护学校稳定的大局，不能行使下岗权；二是在管理体制方面，在物业管理过程中涉及到经费问题，需要报请后勤处；交通、治安问题需要找保卫处；绿化问题需要找校园管理中心；修缮和整治问题需要找修缮中心；水电问题需要找水电中心。尽管各相关职能部门给予了物业公司极大的支持和帮助，但出现问题协调需要时间，所以很多问题不能及时整改到位，用户单位不能理解，总认为是物业公司工作不到位，协调起来费时费力。

三、深化物业管理改革的基本思路和对策

（一）转变思想、更新观念，增强服务意识

1、结合学校今年对后勤体制改革，组织全体员工就如何解决影响物业公司的发展问题，进一步转变思想、更新观念，组织一次大讨论，引导职工努力克服狭隘封闭、因循守旧、无所作为等落后观念，确立“与时俱进、追求卓越、争创一流”的思想意识。

2、公司领导班子要率先垂范，以师生是否满意为根本标准，破除顾虑，积极进取，勇于创新，大胆管理，处理问题做到公平、公正。

3、树立“质量求生存，效益求发展”的经营理念，努力钻研物业管理新知识，学习和了解物业管理相关的法律法规，了解行业动态，培养和树立现代企业精神，增强服务意识，把提供优质服务作为物业管理的核心和行动的指南。

（二）强化内部管理，努力提高物业管理水平

1、在内部运行机制方面，积极引进现代企业管理方法，科学制定各班组和值班人员的岗位职责，实行定编定岗，竞聘上岗制，积极推进班组目标管理与员工岗位绩效考核工作。

2、在制度建设方面，继续强化制度意识，建立岗位问责制度。认真贯彻执行集团和物业公司现有的规章制度。下一步要制定岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关制度，并加强制度执行的力度。

3、加强公司的人、财、物管理。认真执行集团和公司的各项管理制度，并定期检查，加强监督，加大奖惩力度。力争实行物业管理人、财、物的单栋核算。

（三）坚持服务宗旨，全面提高物业服务质量

1、建立起科学化、规范化的质量标准体系，制定物业公司内部岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关制度。选择相关楼栋作为试点，模拟市场化条件下的服务标准和运行机制进行管理和考核。

2、实行全员挂牌上岗服务，强化公司干部职工的岗位意识和责任意识，树立物业服务人员的良好形象，并自觉接受师生员工的监督。

3、进一步加强公司内部的质量检查、监控工作，将服务质量与服务目标、员工岗位绩效考核奖惩挂钩。

4、充分发挥教师、学生和学校各职能部门的作用，通过召开座谈会、走访、网上收集意见、问卷调查等形式，主动征求意见，改进服务方式。从多方面进行改革和探索，创新物业服务机制，进一步强化主动、精细服务的精神。

（四）加强物业管理队伍建设，提高管理专业化水平

1、全面普及物业管理知识，采取送出去或引进来的方式，从上到下进行系统的培训。

2、在选聘员工时严格把关，使员工朝着年轻化、知识化的方向发展。只有物业管理队伍素质得到全面提高，才能提高物业公司的服务水平，增强物业公司管理的专业化程度。

3、适当提高技术骨干人员的薪酬、社会保险、培训学习、集体住房等待遇，以使优秀的技术人才引得进、留得住、用得好。

4、科学设定岗位编制，明确岗位职责，完善考核分配制度，真正建立多劳多得、优劳优酬的人事分配机制。

（五）集思广益开源节流，增强物业公司的造血功能

1、严格进行成本核算，包括人员成本和物资成本，开源节流控制成本。

2、充分利用学校现有的条件，在优先满足学校教学、科研和各种活动的前提下，进行合理的开发和利用，特别是学校体育场馆的开发，增强公司的造血功能。

3、加强职工队伍建设，提高专业技术水平，开发新的有偿服务项目，如：空调、电梯的维修保养，教学设施、设备的维护保养等。通过从事经营活动，可以熟悉市场运作模式与手段，逐步提高参与市场竞争的能力，为今后走向社会、对外拓展奠定基础。

4、以学校后勤体制改革委契机，成立后勤集团大物业公司，包括现在的物业、水电、修缮和校园等部门。可由集团一名副总任物业公司总经理，物业公司下设客服部、保安部、保洁部、工程部、园林绿化部等部门，实行社会化的运行模式。

总之，高校物业管理是一个综合性的服务行业，它不同于社会上的物业管理模式，它的各项服务规范及服务标准应服从高校改革、发展、稳定的大局出发。我校物业管理应结合自身的特点和实际情况，转变原有管理部门的职能，注入新的物业管理机制，依靠学校的支持，服务单位的配合，建立起具有我校特色的物业管理模式，为学校的教学、科研提供全方位、高质量的综合，最终实现学校和后勤物业公司的共同满意和长效发展。

参考文献：

[1]马宏伟.浅析校园物业管理服务[J].高校后勤参考2012（10）

学校物业管理服务篇9

关键词：高校；后勤管理；物业公司；管理模式

随着我国教育事业的蓬勃发展，后勤管理引入物业公司管理模式的改革势在必行，这是高校后勤管理社会化的重要内容之一。提高高校后勤人员的服务质量，改善校园的环境及后勤硬件设施，将会收到显著的成果。因此，引入物业公司管理模式已成为高校后勤服务可持续发展的重要途径。

一、高校后勤管理的现状

高校后勤管理的范围一般包括学校食堂、学生公寓、图文信息中心、办公楼、教学楼、培训楼以及其他相关的附属设施，涉及绿化、养护、保洁、房屋修缮、水电维修、资产管理等项目。目前，我国高校后勤管理存在多种模式，如社会化物业管理模式、后勤发展投资管理模式、引入社会物业与后勤管理部门共管的竞争模式、传统的后勤管理部门领导下的行政管理模式等。

高校后勤管理引入后勤物业公司管理模式，实质是高校后勤管理的一个组成部分。有的高校后勤管理仍局限于高校内部人员。绝大多数高校几乎还没有建立起真正的物业公司管理体系，其管理模式几乎都是行政行为。分设机构多而散，小而全，各自为战。它们都是后勤直属的分公司，但又直接接受高校管理部门的管理，机构臃肿，办事效率低下。近年来，虽然有不少高校尝试引入物业公司管理，但由于体制或观念上的种种原因，仍然没有摆脱传统管理体制的制约。有些高校在后勤管理中引入的物业公司不具备独立法人资格，产权关系不明确，管理不规范，一旦发生物业管理纠纷将难以协调问责。

二、当前高校后勤管理中存在的问题

1.对后勤改革的认识不足

高校内部有人认为引入物业公司管理模式，增加了办学管理成本，其社会化服务作用不大。他们对后勤逐步走向社会开放，服务上向商品化转变，管理上向企业化转变存在守旧、惧变的心态。

2.管理制度有待创新完善

尽管有些高校后勤管理部门也制订了工作标准、程序、行为规范、岗位职责等相关制度，但在执行过程中不够严格，不够完善，不成体系。

3.队伍结构不合理，专业化程度低

目前后勤管理人员以原后勤职工为主，人员结构不合理，人员年龄偏大，知识落后，管理能力、综合素质均不高。随着改革的深入，派遣制人员和临时工的比例不断上升，这部分人员的管理专业知识、技能相对匮乏，还缺少专业技能训练和培训。因此，高校后勤管理队伍的专业化水平总体不高。

4.服务质量意识与主动性意识不强

由于高校后勤管理没有形成独立的企业管理模式，因而后勤项目化服务质量与水平的提升比较困难，主要体F在：管理人员的主动服务意识不够，服务不及时、不到位的情况时有发生，办事拖拉；校内后勤服务管辖内的设施、设备维修保养不完善，巡查不到位；对校园内一些死角缺乏维护；环境卫生注重表象，保洁管理不到位，对有损校园环境美观的现象处罚不力。另外，部分管理人员与学校其他岗位上的职工相互攀比待遇，工作上拈轻怕重，在一定程度上影响并制约了后勤管理水平和服务质量的提高。

三、后勤引入物业公司管理的策略

1.创新管理体制，增强主动规范服务的意识

高校引入后勤物业公司管理机制，应接轨《物业管理条例》《高校物业管理办法》，在管理方式上须转换为后勤物业公司管理模式，要从根本上理顺产权关系，建立起自负盈亏、自主经营、独立核算的经济体。要将原有服务区内的创收资源一并划入后勤管理部门，增强其自我发展的动力。在管理上要减少层次，提高管理效率；在经营上要多渠道筹集资金，拓宽经费来源，为后勤物业公司注入新的活力，使后勤管理工作步入正轨；要调动后勤职工的工作积极性，实行多劳多得、奖勤罚懒的管理体制，使高校后勤管理逐渐走上专业化、规范化、市场化的经营轨道，为保障高校事业的产业化发展奠定基础。高校后勤管理作为经营服务主体，必须进行有效的机制转换，选配业务精、办事强、能正确把握改革方向、愿为教育服务的管理团队。要不断提高办事效率，转变工作作风，按照企业化、产业化的要求，实现经营机制的创优、创新，建立起长效运行机制，优化资源配置，降低成本，建立起“独立核算、自我发展、自负盈亏、自我约束”的现代企业制度，构建具有高校特色的后勤物业公司管理模式。不同地区高校的现状不同，因此应采用不同的运作模式，要通过阶段性的发展与过渡，逐步确立信息化、专业化、规范化、现代化的高校后勤物业管理公司模式。

2.强化后勤队伍能力建设，强化高质量服务意识

提高后勤管理人员的整体素质，是实现后勤管理向专业化、现代化发展的基本条件。后勤管理对业务知识和专业技术的要求较高。高校后勤管理人员大部分是从原后勤部门分离出来的，整体素质不高，在日常工作、维修方面难以确保高效率、高质量地承担管理和服务职能。高校要注重后勤管理人才的选拔和培养，把思想品德高、业务水平优的人才充实到管理队伍中去。另外，要对现有员工进行培训，提高员工的文化修养、思想品德、业务水平；还要强化后勤管理队伍的素质建设，如在培训中应制订计划，制订培训大纲，最终打造一支技术精湛、管理到位、服务高效的高校后勤管理队伍。

3.创立品牌，全方位高效服务

高校全体师生是后勤管理的核心服务对象。因此学校在引入后勤物业管理公司的运作过程中，要创立高效物业的品牌形象，以品牌促进管理，以品牌增加效益，带给广大师生舒适、高效、全方位的高品质服务，促进和谐校园的发展，这也有益于高校打造一支团结奋发、风清气正、经营有序的后勤管理队伍，使高校后勤服务达到高品质、高效率、高效益的目标。

4.引入专业化企业管理模式，增强市场竞争意识

高校后勤引入专业化物业公司管理模式，应以增强竞争意识为目标。高校后勤管理模式的引入应通过严格的招投标方式进行，以防止腐败现象的发生。这种引入模式可转变学校对后勤管理的传统观念，同时能使后勤管理人员学习到先进的管理经验、服务手段，以增强竞争意识、危机意识。例如，我校从2013年开始，分别对两个食堂、绿化、保洁、小卖部及后勤进行日常维修，经过严格的招投标方式，公平、公正、公开地选取了五家物业公司进行管理。经过几年的运作，师生反馈良好。我校后勤部门基本解决了学校后勤管理的绝大部分日常事务，同时也学到了物业公司先进的管理经验，提升了后勤管理能力。所以，高校领导要循序渐进地发展壮大后勤管理部门，使其逐步适应市场经济的要求；高校教职员工也要转变观念，树立有偿服务的意识；后勤管理人员要摈弃“铁饭碗”“吃公粮”的意识，树立正确的服务意识和市场意识，为推进高校后勤物业管理做出应有的贡献。

参考文献：

[1]毛波杰.高校后勤物业管理的若干问题研究[J].高校后勤研究，2016（5）.

[2]郭春雷.高校后勤文化建设之我见[J].华章，2012（14）.

学校物业管理服务篇10

[中图分类号]G647　[文献标识码]A　[文章编号]1004-3985(2011)30-0038-02

一、引言

随着高等教育的快速发展，学生住宿管理成为高校管理者必须面对的问题。为了适应学生住宿需求的快速增长，高校一般采取以下两种解决办法：一是自筹资金建宿舍，这种办法投入大，一般高校难以承受；二是引进社会资本建设学生宿舍，学校租用，这种办法资本压力小，成为许多高校的首选。无论采取哪种办法，其直接后果都是学生宿舍大规模增长，高校学生宿舍成为一种新的物业资源。高校学生宿舍管理既包括成本核算需要的服务性管理，又包括环境熏陶需要的教育性管理，如果是社会投资还要考虑经营性管理。目前，高校管理者正不断进行对学生宿舍管理模式的探索。

二、当前高校学生宿舍管理的主要模式

(一)投资方或物业公司直接管理

所谓物业管理，一般是指房地产作为商品售出后，由专门的物业管理公司或企业就住房及附属设施的正常使用、维护以及各种相关的服务而产生的一系列的管理活动。我国的物业管理起步不久，正处于传统的物业管理向现代物业管理转变的过程中，新旧体制互相交错，管理方式多种多样。目前高校物业管理的方式大都是委托服务型，即用招标的方式委托物业公司对物业进行日常管理。在高校后勤改革过程中，由社会投资建设的学生宿舍日益增多，同时，由投资方直接管理的学生宿舍也越来越多。高校在学生宿舍建成之后，通过向社会公开招标，聘请专业的物业管理公司来负责学生宿舍管理工作。高校后勤改革中建成的大学城、高校园区等学生宿舍，多数是实行这种管理模式。大学城的学生宿舍具有地处校外或远离本校、规模大、社会力量兴建、多校共用等特点。例如，从2000年起，浙江陆续在杭州、宁波、温州三地高标准兴建六大高教园区，已建成校舍面积374万平方米，聚集了23所高校11.5万大学生。2005年秋季建成后，浙江全省68所高校中有37所进驻，共容纳学生33万人。这些学生宿舍普遍实行的是物业化管理，一般由投资方直接管理。

(二)学校与社会共同管理

由学校和社会共同管理学生宿舍是目前比较流行的做法。如上海大学率先将“社区”概念引入高校学生宿舍管理，在上海大学新世纪学生村成立“学生宿舍管理委员会”，由上海大学、上海市高校后勤发展中心、上海市教育发展有限公司等各方人员组成，并选派学生代表参加。其中学生管理工作(含思政工作)由上海大学直接负责，上海大学成立社区工作部具体落实；上海市教育发展有限公司负责物业管理和经营服务工作。学生宿舍管理委员会下设办公室，负责协调学生村的各方面工作，确保各项工作的正常开展。这种做法符合教育部的改革精神。教育部多次在后勤改革会议上明确提出“凡由几所高校共同使用的学生宿舍，在学生管理方面，要由教育行政部门出面，同各校协商，建立统一的管理协调机构，及时协调学校、业主、物业管理等有关单位之间的关系”。

(三)校方统一集中管理

这是高校一直沿用的传统管理方式。当后勤系统转制成为完全社会化运作的后勤企业后，虽然在所有权方面还是和学校挂钩，从严格意义上讲，这时候的学生宿舍管理其实也属于投资方管理的一种。由校方统一集中管理的主要模式包括以下几种：

1　委员会模式。组建学生宿舍管理委员会，由分管学生工作的校领导任主任，下设宿舍管理办公室挂靠学生工作处，负责学生在宿舍的思政工作。学生宿舍的物业管理由学校的后勤服务公司的学生宿舍服务中心负责，同时接受学生处的工作检查和考核。该模式体现了分工与合作的关系，有利于发挥职能部门的专业特长，但容易出现相互推诿的现象。例如，1985年兴建的福建师范大学万里村学生宿舍，就是由学校职能部门、社区、宿舍学生三方共同参与管理的。学校方面，由学生工作处在宿舍内设立学生辅导室，协同各院系开展宿舍学生的思想教育和管理工作，协助万里村做好后勤服务和其他的教育管理工作。万里村方面，成立了宿舍管理领导小组，负责宿舍的各项后勤服务和管理工作。宿舍学生方面，成立了大学生宿舍管理委员会，积极参与学生宿舍的民主管理。在宿舍附近社区筹建并由社区负责水电、维修、安全和学生生活服务，住宿费由各地市县教育局或学生本人支付给社区。这可以说是我国高校后勤服务改革的最早试点之一。

2　服务中心模式。由后勤服务公司成立学生宿舍管理服务中心，全面负责学生宿舍的学生管理和物业管理。例如北京大学对学生进行宿舍管理的是“学生宿舍管理服务中心”，它就隶属于北京大学总务部。又如井冈山大学在近几年对学生宿舍建设和管理体制进行改革，成立了“教寝物业服务中心”，它隶属于井冈山大学后勤服务集团，全面负责学校学生宿舍的管理和服务。

三、学生宿舍管理模式评价

只要有利于高等教育的发展，在后勤改革中采取任何管理模式都是可以的。这就是说，学生宿舍管理要兼顾育人和物业服务的原则。上述三种学生宿舍管理模式在这种兼顾性方面都还存在着一定的欠缺。

(一)物业管理模式是权宜之计

这种模式下，学生宿舍的管理完全按照市场规律进行运作，实行市场化经营管理和服务机制，开发商为人住学生提供优质物业服务，创造良好生活环境，学生宿舍的居住生活条件得到明显改善，宿舍的物业管理工作比较到位。同时，管理方(投资方、开发商或物业公司)也会根据经营需要在满足住宿需求的基础上，努力为学生的学习、生活、休闲、娱乐提供多层次的个性化服务。但是，大学生与一般居民不同，在生活方式、思维方式和思想等方面具有特殊性，同时，由于缺乏教育经验、沟通交流不足，很多管理方(投资方、开发商或物业公司)力不从心，特别是学生的思想教育和日常行为规范管理更是薄弱环节，很可能因为管理水平低下、缺乏制约手段等造成宿舍管理混乱。此外，投资方作为经济企业，首要考虑的是成本利润、还贷付息、生存和发展，管理成本过高也导致学生难以承受，较难体现真正为师生服务、为教学科研服务。由物业公司来管理学生宿舍固然节约了学校人力、物力和财力，减轻了学校后勤改革中的财政负担，但纯粹 的社会化管理也带来了一些隐患。《中国青年报》记者采访调查北京多处学生宿舍运作情况后，撰文指出，单纯的物业管理不能管好学生宿舍。因为学生是一个特殊的群体，和一般的城市居民在生活理念和习惯上有很大差异。由于文化层次的差异，物业管理人员和大学生之间容易产生不必要的摩擦，一般物业公司对普通居民的物业管理模式不适合大学生。如果没有学校的介入，物业公司根本没有能力管好宿舍，过低的成本回收率也会影响物业公司服务的质量。物业公司的管理毕竟是服务性的，约束力有限。他们最大的权力就是取消违反宿舍条例的学生住宿的资格，而不是像学校那样有完整配套的处罚条例。目前高校学生宿舍管理工作中还存在着“重硬件轻软件”现象。学生宿舍的硬件设施得到改善，但由于体制不顺、管理力量薄弱、教育观念滞后等导致软件管理落后。毋庸讳言，虽然高校学生宿舍管理已经从行政拨款的计划模式转变到收费运作的“物业管理”范畴，但高校学生宿舍管理作为高校整体育人系统的一部分这一事实并未改变。因此，在探索和建立新的学生宿舍管理模式时应将“三育人”和物业服务效率结合起来，最重要的是应该结合学校的具体校情来设计管理模式。

(二)学校与社会共同管理是当前学生宿舍管理的过渡模式

此种管理模式的优点是齐抓共管，管理力度较强，校方、物业管理单位和学生都投入到了管理和服务的过程中。但如何协调学校与社会之间的利益关系，解决育人目标与成本目标的统一问题，成为这一模式的难题。由于这一管理模式涉及教育行政部门、高校、物业公司和学生等多个利益主体，其利益在实践中经常交叉牵制，因而容易出现相互埋怨的现象，思想政治教育工作缺位、房产维修滞后等现象时有发生。因此，一个权威的统一指挥协调者，科学、严格的管理制度和合理的分配制度，是这一管理模式发展的关键。但是，在这种模式下建立统一权威的指挥机构，由于利益目标的差异，存在高额成本的先天内生机制。

(三)校方统一集中管理是最终目标

校方统一集中管理可以把物业管理和育人整合起来。当前比较流行的管理模式就是“辅导员领导管理、学生自我管理、物业管理”三结合的模式。实践中，学生工作处选派优秀干部和辅导员与学生同住，通过近距离的交流，开展思想品德、行为规范、集体主义教育工作，并对学生思想和行为进行记实考评工作，引导学生的文化娱乐活动，促进学生宿舍文化建设；成立大学生宿舍管理委员会，开展学生自我管理、自我教育、自我服务的活动；后勤服务集团按市场机制负责学生宿舍的物业管理工作。由此，形成多重合力来推动学生宿舍管理工作。这种管理模式的优点是专业性强、目标统一、工作集中，同时大部分管理人员为原高校后勤人员经过改制划归到后勤集团的，比较熟悉高等教育规律和大学生身心成长规律，这就为学生的思想教育和日常行为规范的管理工作奠定了基础。通过学校统一对学生宿舍进行综合管理，保证了各项制度和资源调度能够有效落实。但另一方面，这种模式对管理人员素质和管理能力的要求较高，必须要用现代的管理和服务理念满足学校和学生的需要。