物业管理条例全文十篇

物业管理条例全文篇1

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章业主及业主大会

第六条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十一条业主大会履行下列职责：

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业管理企业;

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

(四)监督业主公约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。

第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章前期物业管理

第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章物业管理服务

第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十四条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十七条物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

第四十条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

县级以上人民政府价格主管部门或同级房地产行政主管部门应当在网上公布，对于业主提供的物业服务收费问题，应当在三天内予以书面回复;没有法定理由拒不回复的，县级以上人民政府价格主管部门或同级房地产行政主管部门负责人应当向业主承担赔偿责任。

第四十四条物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

物业管理企业可以根据业主委员会的委托向全体业主提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

第五章物业的使用与维护

第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十一条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章法律责任

第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十一条违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十二条违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

物业管理条例全文篇2

受协会常务理事会的委托，下面我向大家汇报协会成立三年来所做的主要工作，并就近阶段物业管理行业的主要任务谈几点意见。

一、协会成立三年来所做的主要工作

2000年10月15日，是全国物业管理行业的重要日子，这一天，中国物业管理协会正式宣告成立。三年来，在建设部的正确领导下，在全体会员单位参与及大力支持下，协会坚持以“规范发展物业管理业”为主题，在服务政府、联系企业、引导行业规范健康发展等方面进行了有益的探索，取得了积极成果，顺利完成了各年度的工作任务。

（一）配合政府转变职能，完成主管部门委托交办的任务

1、积极参与《物业管理条例》的起草、修改、论证工作。三年中，协会根据住宅与房地产业司的部署，先后多次组织北京、深圳等城市的物业管理企业代表参加《条例》的修改、论证的专题研讨会，充分反映物业管理行业的实际情况，及时提出修改意见。

去年四季度，国务院法制办将《条例》（征求意见稿）在全国范围内公开征求意见。协会及时组织法律咨询组、部分企业经理进行座谈讨论，积极向有关方面报送书面修改意见。协会会刊《中国物业管理》还特地出了专刊，让更多的会员单位能够有机会参与条例的讨论、修改，充分反映行业的意见和建议。《条例》正式颁布后，广大业主、物业管理企业以及社会各界对《条例》都给予了积极评价，这是与我们全行业上下积极主动参与分不开的。

2、按照住宅与房地产业司的要求，协会还承担了《物业管理企业资质管理办法》、《住宅小区物业服务标准》、《物业管理职业资格培训教材》等《条例》相关配套细则的起草、修改和论证工作。《住宅小区物业服务等级标准》（征求意见稿）已由杂志、网站全文刊登，向全行业、全社会公开征求意见，将在作进一步修改论证后，以协会名义公布试行。

物业管理职业资格培训教材编写工作已经开始，争取年内定稿编印，为《物业管理职业资格管理办法》的出台与实施做好准备工作。

3、推进物业管理企业诚信制度建设。按照建设部的统一部署，去年下半年起，协会及时建立全国一级资质物业管理企业信用档案的工作。秘书处专门设立了企业信用档案工作办公室；起草物业管理企业信用档案信息系统管理办法；研究开发物业管理企业信用信息填报软件和管理软件；分批召开全国一级资质物业管理企业信用档案工作座谈会；组织全国一级资质企业信用档案信息联络员业务培训，及时完成企业信用信息基本数据的采集、核对、填报和上网公示、信息更新等具体业务工作。全国一级资质物业管理企业信用信息上网公示率和及时率均为100％，受到主管部门领导的好评。

4、积极配合房地产市场的清理和整顿。根据建设部的统一安排，2002年度，协会派员参加上海市松江区“雅士居案件”的实例调查，了解了案件发生的事实真相，掌握了大量的第一手资料，提出了案件处理的意见和建议，及时配合住宅与房地产业司起草、报送专题调查报告，得到了部、司领导的肯定。

5、组织全国物业管理示范项目的考评验收工作。根据建设部委托，协会在2001、2002连续两年组织全国物业管理示范项目考评验收工作。每次考评均由协会副会长带队，同时得到各地物业管理主管部门的积极配合。两年中，先后组织对全国25个省申报的252个物业管理项目进行考评验收，其中221个物业管理项目经验收合格并由建设部分批公布，被授于全国物业管理示范项目称号。

6、承办全国物业管理企业的资质评审和复审业务。根据住宅与房地产业司的要求，2001年以来，协会先后组织两批全国一级物业管理企业的资质申报和评审工作。在做好资质申报资料受理汇总工作的基础上，从各地抽调专业骨干组成专家评审组，对各申报全国一级物业管理企业的资质情况进行逐一评审，并将初审结果网上公示，接受社会各界监督。申报一级资质的两批110家物业管理企业，其中78家企业被评审合格，取得了建设部颁发的全国物业管理企业一级资质证书。今年二季度，协会秘书处又按建设部有关文件要求，完成了第一批40家一级资质物业管理企业的资质复审工作。

7、白蚁防治和房屋安全鉴定两个专业委员会积极协助政府主管部门开展技术创新和技术指导工作。白蚁专业委员会完成了《房屋白蚁预防工程施工技术规范》起草、修改和论证工作。房屋安全鉴定委员会根据建设部的部署，选派专业技术骨干参与全国危旧房安全大检查工作，得到了有关方面的较高评价。

（二）引领行业规范发展、诚心诚意为会员单位服务

1、在部、司的统一部署下，协会把在宣传、贯彻《物业管理条例》作为前阶段工作的重点，统筹安排，组织了一系列活动：通过各种新闻媒体向国内外全面介绍物业管理的发展形势，宣传《条例》出台的背景、目的、意义及主要内容；通过会议、网站等形式组织召开学习贯彻《条例》座谈会；《中国物业管理》杂志出专刊宣传《条例》，中国物业管理协会网开设专栏专题介绍有关学习《条例》的部署、要求，介绍专家、学者、开发商、业主以及物业管理企业代表学习《条例》的心得体会；编印《学习贯彻<物业管理条例>文件汇编》、为全体会员单位代购《物业管理条例释义》、刻录《宣传贯彻〈物业管理条例〉专辑》光盘，全部免费下发各地会员单位，得到所有会员单位的一致好评。同时连续举办多期《条例》培训班，为行业学习贯彻《条例》培养骨干。各地物业管理企业也积极配合当地主管部门和地方协会，在学习宣传方面做了许多工作，产生了很好效果。全国物业管理行业正在形成学法、守法、依法治企的良好氛围。

2、针对近阶段我国物业管理发展中遇到的矛盾和问题，协会牵头发起全行业广泛开展物业管理理论与实践问题的研究活动。在调查研究和广泛征求意见的基础上，协会在2001年初选列了15个研究课题，发动全行业组织调查研究和撰写论文，先后共收到论文近300篇，选调有关专家组成优秀论文评选委员会，对征集的论文进行评选，其中评出一等奖论文8篇、二等奖论文25篇、三等奖论文27篇。

为了总结、交流和推广物业管理理论和实践方面的研究成果，协会将全部论文刻录成光盘，与编印的“中国物业管理发展论坛优秀论文集”一并下发，供全行业学习参考。2001年11月中旬在杭州举办大型“中国物业管理发展论坛”，把这次理论和实践研究活动推向了高潮。参加论坛的企业代表总数达1250多人。20多位论文作者和企业代表在论坛上作了演讲。建设部刘志峰副部长在论坛上作了《认清形势、抓住机遇，努力开创物业管理规范发展的新局面》的重要讲话，给与会代表很大鼓舞。这次理论和实践研究活动对行业发展产生了积极作用，取得了圆满成功，也扩大了协会在全国物业管理行业的影响。

3、为了研究、探讨当前民营物业管理企业发展中存在的矛盾和问题，促进我国民营物业管理企业规范有序发展，2002年9月，协会在温州市召开了“民营物业管理企业发展”专题研讨会，来自北京、广东、浙江等17个城市的40余位民营物业管理企业的负责人参加了研讨会，17位民营企业经理在会上作了专题发言，对民营企业的发展、问题、前景进行了热烈认真的讨论，极大地增强了民营物业管理企业的创业信心。

4、组织地区流活动和跨地区专题学习考察活动。2001年，协会确定由各副会长和部分常务理事单位牵头，在地方政府主管部门和地方协会的大力支持下，精心组织了西南、华东、华北、东北、中南、西北六大地区行业交流活动，受到了各地区物业管理行业的普遍欢迎，六大地区行业交流活动参加总人数达1650人。版权所有

在广大会员单位的要求下，协会在2002和2003年连续两年有计划地组织跨地区物业管理专题考察活动。2002年组织了广东地区和昆明地区的物业管理学习考察活动，总计有来自全国24个省、自治区、直辖市350余企业代表先后参加了考察活动。今年4月份协会又组织了成都物业管理专题学习考察活动，18个省、自治区、直辖市的企业代表150余人参加了考察活动。各地企业代表给予了积极评价，认为组织这样的学习考察活动，亲眼目睹了各地物业管理的经验和做法，开阔了视野，促进了交流，坚定了信心，增强了行业的凝聚力。

5、根据近年来全国物业管理行业诉讼案件增多而大部分企业法律咨询力量较弱的客观情况，协会在2002年上半年成立了非常设机构--协会法律咨询组，选聘并公布了第一批法律咨询组人员名单。咨询组成员目前主要分布在北京、上海、天津、重庆四个直辖市和广州、深圳两个物业管理发展较快的城市，以后将根据实际需要逐步扩大覆盖面。

法律咨询组成立以后，一方面为行业法律咨询提供服务，维护企业的合法权益。另一方面积极参与了《物业管理条例》的修改、论证工作，及时代表行业提出修改建议和意见。

6、白蚁防治和房屋安全鉴定两个专业委员会根据各自专业特点，积极为行业服务。白蚁防治专业委员会认真组织建设部72号令的贯彻实施工作，推介白蚁防治工作经验和防治技术，组织防治单位转制改企的调查研究，开展技术与信息交流活动，取得了积极成果。

房屋安全鉴定委员会面向全国房屋安全鉴定单位，积极开展房屋安全鉴定技术交流和培训，推动了全国房屋安全鉴定工作。

7、协会培训中心艰苦创业，边筹组、边开班，积极主动为行业服务。采取“定点办班”和“送教上门”等多种方式，举办了“物业管理企业经理岗位培训”、“物业管理实务操作培训”、“物业管理法律法规培训”和“物业管理条例培训”等一系列培训班，对提高企业骨干队伍素质起到了积极作用，受到了行业内外的一致好评。

8、行业宣传和信息工作得到加强。协会会刊《中国物业管理》创刊以来，本着“追求品质、惟专惟精”的精神，不断充实加强编辑力量，刊物质量逐步提高，按时出版，发行量有了较大的增长，受到了广大读者的欢迎。

中国物业管理协会网经过试运行后，于今年初调整到建设部住宅与房地产网并网运行，版面及栏目进行了全面更新，以全新的面貌为会员单位和全行业提供信息服务，为加快物业管理行业的信息化进程发挥了重要作用。

9、国际交流活动成果显著。三年来，为了引入国外物业管理的先进理念和科学方法，提升行业素质，促进我国物业管理行业尽快与国际接轨，协会先后组织部分物业管理企业负责人出访日本、美国和加拿大、欧洲。每次出访都做到主题明确、组织精心，及时提交专题考察报告。协会于2002年先后接待了韩国住宅物业管理协会、英国特许屋宇经理学会暨亚太分会两次来访。促进了国与国、地区与地区之间的行业交流，也提高了协会的影响力和知名度。

（三）加强协会自身建设、完善协会服务功能

1、认真学习贯彻“三个代表”思想和十六大精神。协会要求秘书处工作人员努力实践“三个代表”的重要思想，牢固树立“协会一切工作的出发点和落脚点都应当是为会员单位服务、为企业服务、为行业发展服务”的观念，不断调整工作思路，不断改进服务态度，不断提高工作效率，自觉维护新兴行业协会的良好形象，广大会员单位对此给予了充分肯定。

2、顺利完成白蚁防治专业委员会和安全鉴定委员会两个二级机构的重建工作。两个专业委员会分别召开了会员大会，健全了领导机构，通过了民政部组织的复查登记和注册登记，取得了民政部颁发的全国社团二级机构证书。

3、及时调整完善了协会培训中心、《中国物业管理》杂志社的运作体制。理顺了协会与协会培训中心、杂志社的管理关系，两年来，运作情况良好。

4、协会秘书处建设得到加强。三年来，陆续调整充实了秘书处工作人员，建立健全了秘书处内部管理制度，添置了必要的办公设备，工作环境得到改善，工作效率得到提高。

5、重视会员发展和协会财务管理。三年内新发展团体会员386家，会费年收缴率都在70％以上。部财务司、驻部审计局以及地方税务部门历次财务检查和财务审计，对协会财务管理是满意的。

二、近阶段物业管理行业的主要任务

《物业管理条例》的颁布实施，是我国物业管理行业发展中具有里程碑意义的大事。根据建设部通知要求，行业上下要把组织广泛深入地学习、宣传《条例》、全面准确地贯彻、落实《条例》，作为全行业各项工作的重中之重。全体会员单位都要认清形势、把握机遇、与时俱进，创造性地开展工作。

（一）继续深入地学习、宣传《条例》，使《条例》精神家喻户晓、深入人心

《条例》确立了一系列的重要制度，并明确物业管理活动中各主体及相关主体的法律责任。《条例》的实施，必将为建立物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业管理企业双方的合法权益提供强有力的法律保障。各会员单位以及全行业都要高度重视《条例》的学习宣传工作，统筹安排，精心组织，继续深入开展《条例》的学习宣传活动。要充分利用物业管理区域的各种有利条件，采用业主们喜闻乐见的形式，大力宣传《条例》颁布的目的、意义及《条例》的主要内容。

所有物业管理企业，都应当充分利用《条例》颁布实施的机会，对企业员工尤其是项目经理以上的企业骨干进行一次全面系统的物业管理政策法规教育。在学习过程中紧密联系实际，依据《条例》来检查我们以往的服务行为，调整我们的思路、改进我们的工作。真正学会并运用《条例》的规定，解决当前物业管理活动中存在的矛盾和问题。

在学习、宣传过程中，对于业主、企业员工或其他有关方面提出的疑点问题，要按照国务院法制办和建设部联合编写的《物业管理条例释义》的口径做好宣传解释工作。涉及重大法律原则问题时，应当向政府主管部门反映汇报。通过学习、宣传，引导广大业主和物业管理企业的员工正确理解和深刻领会《条例》的主要精神，依据《条例》规范物业管理活动中的各方行为，努力创造大家学法、懂法、守法的法制环境。

（二）正确运用《条例》，维护企业的合法权益

《条例》明确了物业管理企业与业主、开发建设单位以及与水、电、气、网络、通信、有线电视等相关专业部门之间的责、权、利关系，使处理“法律责任不清”等长期困扰物业管理行业的难题，终于有了分清责任、解决问题的法律依据。

这里需要特别强调的一点是，各企业都应当高度重视前期物业管理和物业服务合同。要找准以往物业管理中产生大量矛盾和纠纷的根源，规范前期物业管理行为，完善物业承接验收，切实通过把好前期服务这个环节，解决“建管”脱节和“建管”责任混淆的状况，从根本上扭转物业管理企业在前期物业服务中的被动局面。

物业服务合同是物业管理企业与服务主体之间最重要的法律文书。一旦发生矛盾和纠纷，双方都将依据合同办事，并承担合同规定的法律责任。因此，作为物业管理企业，应当高度重视合同的作用。对新承接及续接项目的合同，要严格依据《条例》制定和修改。有条件的企业可聘请法律顾问，帮助把好合同关，维护企业的合法权益并注意防范风险。版权所有

（三）建立和完善“质价相符”的收费机制，改善物业管理行业的经营状况

从现实情况来看，目前我国物业管理行业的利润率普遍较低，尤其是普通住宅小区，物业服务费用普遍入不敷出，物业管理企业压力很大、企业后劲不足。这种状况对行业发展极为不利，这个问题应当引起全行业足够重视。与《条例》配套制定的《物业服务收费管理办法》即将出台，将明确包干制与酬金制的两种收费结算办法，物业服务收费政策环境将会有所改善。协会还将在今年公布《住宅小区物业服务等级指导标准》，这些均有利于建立“质价相符”收费机制。企业在承接物业服务项目时，应当坚持“实事求是”、“等价交换”的原则，科学测算服务成本。防止“竞相压价”等不正当竞争行为。通过宏观政策环境的改善和广大物业管理企业的自身努力，争取在较短的时间内使行业的经营状况有一个明显好转。

（四）加快行业结构调整，提高企业市场竞争能力

经过20多年的艰苦创业，我国的物业管理行业从无到有、从少到多，但真正市场化的物业管理企业所占的比重很小。大量的是小而全的企业。这些小企业经营规模小、管理效益差、实力不强、后劲不足，导致整个物业管理行业抗风险能力较弱。

针对以上情况，每个物业管理企业领导，应当在《条例》的贯彻和实施过程中，认真思考和研究下一步企业的发展方向及企业的市场定位，抓住有利时机，加快企业结构调整。通过改制、兼并、整合等方式，把企业做强、做大，提高企业的市场竞争能力，用几年的时间造就出一批我国物业管理行业的品牌企业。

行业结构调整也不是一蹴而就的简单事情。要认真作好调查研究，坚持实事求是的态度，不走或少走弯路，尽可能降低改革的风险和代价。我们协会的理事和常务理事是行业的骨干力量，更要居高望远，继续发扬改革和创新精神，在引领行业发展上要有新思路、新方法。

（五）加强行业自律，树立行业新形象

加强行业自律，是《条例》赋予物业管理行业的一项重要任务。所有物业管理企业都要以贯彻《条例》为契机，进行一次普法教育，使广大企业员工的物业管理法制观念有明显增强，法律知识水平有明显提高，真正将物业管理引入法制化轨道。在行业自律方面，近期着重要抓好以下三项重点工作：

1、维护公平竞争，规范物业管理招投标活动。物业管理招投标是《条例》确立的规范物业管理市场秩序的一项重要制度，作为《条例》的配套细则，《前期物业管理招标投标管理办法》已由建设部颁发，《办法》对物业管理招标投标活动规定了严格的程序和方法，全国物业管理行业都要认真贯彻执行。各个物业管理企业承接项目都要严格按规定程序运作，坚持公平竞争，杜绝暗箱操作和业内恶性竞争等违法违规现象发生，共同营造公平、公正、公开的竞争环境，促进物业管理市场的健康发展。

2、规范服务与收费，坚决纠正“多收费、少服务”等违反合同约定的行为。就各地反映的情况来看，确实存在服务态度不好、服务质量不高、服务不到位和多收费、少服务等种种问题，常常成为社会投诉的热点，严重损害了行业形象。《条例》的实施，对每个物业管理企业来说，既是机遇、又是挑战，关键是大家要研究如何把握好这一机遇，扎扎实实练好内功。这个内功就是服务本领，就是要千方百计提高企业的服务质量，提高企业的社会信誉，使企业有立足之地，有能力走向市场。协会将配合政府主管部门继续做好物业管理市场的清理和整顿工作，建立和完善行规行约，纠正行业不正之风，对长期管理水平低、收费不规范、社会形象差，有损行业声誉的“害群之马”，要通过清理整顿、资质审查、年检等环节，将其清理出行业队伍。

3、加快企业诚信制度建设。要按照建设部和各省、自治区、直辖市主管部门的统一部署，在规定的时间内，开通所有物业管理企业诚信档案信息的网上公示系统，让更多的物业管理企业接受社会公开监督，提高整个物业管理行业的社会诚信度。对所有从事物业管理业务的企业实行资质管理和对物业管理企业的管理人员实行职业资格管理，是《条例》规定的两项重要制度。对于这两项制度的建立，部里都将颁布具体的办法，全行业都要认真贯彻执行。

物业管理条例全文篇3

我国现行物业制度由以下规范性文件组成：《物权法》第6章“业主的建筑物区分所有权”（尤其是第81条、第82条）勾勒其轮廓，行政法规《物业管理条例》确定其体系和主要规则，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务解释》）廓清实践中若干含混争议的问题，各地地方法规（如《上海市住宅物业管理规定》〔2010年修订〕）、地方规章（如《北京市物业管理办法》〔2010年修订〕）因地制宜制订细则。在对以上规范性文件群的观察中，人们不难发现，有两个概念是同时被使用的，此即“物业管理”（如《物业管理条例》）和“物业服务”（如《物业服务解释》）。那么，两概念之间是什么关系？两者有无区别？如果有，是何区别？以上问题，立法上并无明确回答，反倒留有许多困惑。谨举一例，《物业管理条例》第34条规定，“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”在此，行为主体是“物业服务企业”，而行为内容是“物业管理”。人们不禁要问，“物业管理”与“物业服务”，究竟哪一个才是物业企业行为的准确定位？如果是前者，该条应当表述为“物业管理企业实施物业管理”；如果是后者，则应当表述为“物业服务企业实施物业服务”。换个角度提问，“物业管理”与“物业服务”两概念是否相同？如果相同，则该条在概念使用上应前后统一，立法不应当对同一事物同时使用两个概念，此举系人为地为法解释制造困难；如果不相同，该条就有问题，因为行为主体与行为内容不相符。对“物业管理”与“物业服务”的关系，我国理论界尚未有真正的讨论，该问题目前仍是一片混沌。从我国物业制度的既有研究来看，学者使用“物业管理”概念①与使用“物业服务”概念②的频率可以说是五五开。这些著述中，大多数学者并未有意识地将两个概念加以反思地区分，也未明确说明自己为何舍此就彼。有一些学者更是认为两个概念是等同的，认为“物业服务，又称物业管理或物业管理服务”③或“物业服务合同即物业管理合同”④；还有著述可能出于折衷心理，采用了“物业管理服务”这样的“两不得罪”的概念。⑤“物业管理”与“物业服务”之间关系不清，在实践中亦有表现。有从事基层审判工作的法官认为，“部分物业公司错误定位与业主的关系，将自己凌驾于业主之上，采用不正当的手段强制业主服从管理，无视甚至侵害业益，促使矛盾激化。”⑥

物业企业的身份究竟是“管理者”还是“服务者”？业主与物业企业之间究竟是“物业管理关系”还是“物业服务关系”？以上问题已经成了物业实践中矛盾积累和爆发的源头之一。若从业主角度考虑，将该法律关系定位于“物业服务关系”，并将物业企业定位于“服务者”似乎更妥；且从现实中物业企业提供的保洁、保修、保安、保绿等工作内容来看，称之为“服务”也很恰当。可能正是因此，才有诸多学者倾向于“物业服务”概念。然而，如果某位业主有私搭乱建、乱停车、侵占公共场所、变住宅为商业用途等行为，侵害其他业主利益乃至危及小区公共秩序，进而需要物业企业去制止和排除妨害时，仅将物业企业定位于“服务者”则显有未足。此时物业企业必须有一种管理权限，才得对他人的行为及财产进行一定的限制。恐怕也正是观察到这一点，几乎同样多的学者倾向于“物业管理”概念。“物业管理”与“物业服务”关系之厘清，绝非一个概念之争。本文认为，两者关系涉及整个物业制度的根基，并决定了物业制度的整体结构，这是物业制度中的一个根本问题。本文试图阐明，“物业管理”与“物业服务”是两种截然不同的法律关系，它们在法律关系主体、性质和内容上都差异迥然。两者并非是相互对立、只能从中选择其一的关系，此种观点无法对物业关系进行周全的解释；两者更不是同一关系，这种观点只能造成法律关系进一步混淆。厘清了“物业管理”与“物业服务”之关系，我们也就能够对业主与物业企业的关系、物业企业的身份定位、物业企业的管理权限等问题进行清晰准确的解答，并可协助立法使其概念运用进一步准确化。“物业管理”与“物业服务”关系之研究，可谓具有立法、理论、实践上的多重意义。本文欲就此问题进行探讨，以就教于方家。

二、“物业管理”与“物业服务”的区分

从历史上看，物业管理这个词率先进入了大陆理论与实践界的视野，具有先发优势。上世纪80年代初深圳勃兴之时，房地产领域的涉外商品房率先发展起来。为满足涉外商品房的港澳同胞和海外侨胞业主对物业服务的需求，1981年3月10日，深圳市房地产管理局借鉴香港的物业管理模式成立了中国大陆第一家物业公司———深圳市物业管理公司，开启了我国物业发展的序幕。⑦此后，人们习惯于把物业服务企业提供的对不动产的专业管理称之为“物业管理”，并在实践中形成了物业企业是物业管理主体的观念。2003年国务院《物业管理条例》颁布，“物业管理”还是在这个意义上被使用。根本性的改变源于2007年的《物权法》。《物权法》第6章规定了业主的建筑物区分所有权，为厘清“物业管理”这一片混沌提供了理论架构和制度基础。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这标志着我国立法上对建筑物区分所有权采“三元说”，即建筑物区分所有权由专有权、共有权和成员权（共同管理权）三部分组成。其中，成员权“不是单纯的财产关系，其中有很大部分是管理关系，具有人法（管理）的因素存在。”⑧共同管理权（成员权）正是业主“物业管理”权利的来源。《物权法》第70条及以下条文以建筑物区分所有权为基础，明确了物业管理的主体是业主，而非物业企业或其他任何人。并且，《物权法》还做了两处重要的用语调整，其一是将以往立法文件（如2003年《物业管理条例》）中的“业主公约”改为“管理规约”，彰显管理的主体乃是业主，管理的依据是业主的共同意思；其二是将以往立法文件（如2003年《物业管理条例》）中的“物业管理企业”改为“物业服务企业”，明确物业企业并非管理主体，其本质乃是提供服务。于是，《物权法》将物业管理的主体，从人们以往习惯认为的物业企业变为全体业主，这一观念变迁合乎法理，且对物业关系之理清与进一步健康发展至关重要。

业主的物业管理从内容上说，包括了物的管理和人的管理两大部分。物的管理包括对作为共有部分的建筑物、基地和附属设施的保存、改良、利用乃至处分等所为的物理的管理。⑨物的管理内部应当再区分为两部分，一部分是对共有部分的保存、维护，如对共有部分进行的维修、保洁、绿化、安全维持等行为；另一部分为对共有部分的改良、处分，如对共有部分的改建、重建、出租等行为。区分的原因在于，前一部分保存、维护行为业主可以委托物业企业为之，从而形成“物业服务”的核心内容；而后一部分改良、处分行为则只能由业主大会进行意思决定。人的管理包括对建筑物不当毁损行为的管理（如拆除内部梁柱墙壁危及整栋建筑物安全）、对建筑物不当使用行为的管理（如将住宅改为商业用途）及对生活妨害行为的管理（如随意抛洒堆放垃圾）。⑩从法律性质上说，物的管理的本质是所有权人的物权行使，是业主基于建筑物区分所有权中的共有权而对共有部分的保存、改良、利用及处分行为的统称；人的管理则以物权请求权的行使为核心，典型表现是业主对他人的对共有部分妨害行为之排除。物业管理，包括物的管理和人的管理，其管理主体都是业主，其管理权的权源是建筑物区分所有权中的成员权。以上是“物业管理”的基本理论结构。相对于业主的“物业管理”，《物权法》第81条将物业企业所从事的工作称之为“物业服务”，这是基于物业服务合同的专业提供行为，核心业务即所谓“四保”（保洁、保安、保修、保绿）。“服务”的核心，在于一方当事人劳务的付出及另一方当事人报酬的支付，这是纯粹的债法上之合同关系，与共有部分的所有和处分无关，与物权和物权请求权的行使无关。《物权法》将过去的“物业管理企业”改称为“物业服务企业”，随后，2007年国务院《物业管理条例》为配合《物权法》而做出的修订之一，就是把该条例中的“物业管理企业”统统改为“物业服务企业”。

物业管理与物业服务，虽然只有一词之差，但却是两种根本不同的法律关系。“物业管理”关系的主体是全体业主，其性质是民法上的一种物权关系。业主基于建筑物区分所有权中的成员权，具有了对物及对人管理权，行使此类权利组织上的依靠是业主自治组织———业主大会和业主委员会，制度上的依靠是小区的自治“宪法”———管理规约。以上行使权利的行为才是真正意义上的“物业管理”。“物业服务”关系的主体是业主和物业企业，其性质是民法上债法中的一种合同关系。物业企业依据物业服务合同向业主提供专业服务，核心内容是保障小区的清洁、安全、绿化和设施正常运转，以上服务并不涉及对共有部分的支配、收益和处分，而是一种纯粹劳务提供行为。有学者为此打了个通俗的比方，“女主人做家务，是家政管理，是当家作主；而请保姆来做，就是家政服务，是劳务合同关系。”瑏瑡实践中大量物业纠纷的产生，就与未分清物业管理与物业服务有关。一些强势的物业企业自命为“管理者”，将业主视为被管理的对象，替业主做主行使物业管理权，如将小区公共场所改为车位租给业主且收入归己，将小区公共绿地改建为餐馆、商店出租以牟取收益等，以上所谓“管理”实际上严重侵犯了业主建筑物区分所有权中的共有权和成员权，完全脱离了物业企业的“服务”本质。而等到真要物业企业提供真正的“服务”（如保安、保修之类）时，物业企业又继续以“管理者”自居，盛气凌人、粗暴无礼，成了“奴欺主”。以上可见，“物业管理”与“物业服务”在主体、性质、法律关系内容上都有重大区别，不可混为一谈。严格区分“物业管理”与“物业服务”，具有重要的理论说明意义和实践引导意义。基于以上认识，最高人民法院《物业服务解释》准确地将其调整范围定位于“物业服务纠纷”，解决物业服务企业与业主之间在履行物业服务合同中产生的法律问题。而物业管理纠纷则是共同管理人（业主）因对区分所有的建筑物的支配、使用、收益、处分而发生的纠纷。最高法院司法解释的最初稿子，试图把物业服务纠纷与建筑物区分所有权纠纷纳入到同一个解释中规定，但不久就放弃了初衷，改而分别制订了《物业服务解释》和《建筑物区分所有权解释》，反映出最高审判机关对两类关系区分认识上的深化。

三、“物业管理”与“物业服务”的交叉———业主对物业企业的管理委托

前述分析似乎厘清了问题，但仍留有困惑。比如，我国物业管理制度的奠基性条文———《物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”须注意，该条中“物业服务企业”的行为是“管理”，这又做何解释？“物业服务企业”本质在于“服务”，却行“管理”之事，这是不是矛盾呢？从民法上说，业主基于其建筑物区分所有权的成员权，而享有了对物和对人的管理权，这是物业管理这种平等主体间的管理的民法根源。然而现实中，业主在具体行使管理权时常常有困难，这种困难尤其体现在对人的管理中。依《物权法》第83条的不完全列举，对人管理所针对的行为典型包括：“任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道”等。以上行为，损害的是其他所有区分所有权人的利益，也当然应由受损的权利人———业主或其代表机构来主张权利、阻却侵害并要求救济。但在实践中，业主普遍不愿意自己出面制止他人的不当行为。一方面的原因，是业主常常不愿为公共利益而支出自己时间、精力和人际关系上的成本；另一方面，业主也不乏让他人去维权，自己坐享其成的“搭便车”想法。实践中，行政机关也普遍不去管理小区的内部事务。于是造成实务中这样的难题：业主违章搭建，其他业主保持缄默，物业制止无效，报告行政机关，行政机关不作为，物业再诉至法院，最终法院驳回物业的。原因是此为建筑物区分所有权纠纷，诉讼主体应为业主，物业企业不具备主体资格。

于是，业主共同利益的维护似乎成了没有出路的死循环。瑏瑣以上可见，物业管理权在权属性质上属于业主，这是毫无疑问的；但在实现方式上，却值得予以灵活务实的思考。一个业主侵犯共同利益，发生了对人管理的问题，此时让其他业主去维权，这在制度设计上是有缺陷的。缺陷有三：其一，一人付出维权成本，受益人是所有的人，这种利益上的不重合直接削弱了成本支付者的行为积极性和制度的实现可能性，在中国公益观念尚不发达的情况下尤其如此；其二，由于维权行为的具体表现是指责同一小区的其他业主，维权成本的重要部分是人际关系成本，这种成本的支付可能会对维权业主产生长久损害，这就进一步降低了制度的可行性；其三，从制度总体成本上考虑，让众多主体去维权显然不如让一个专门主体去维权更节约制度成本，而且也更合乎专业化和社会分工的要求。那么，这个灵活地实现业主管理权的单一主体是谁？我们的目光似乎别无选择地落在了物业服务企业身上。物业服务企业的本质是提供服务的企业。但是，在业主具有物业管理权的前提下，业主也得将部分物业管理权委托给物业服务企业行使。这种委托授权在前期物业管理期间，可以表现在建设单位与物业企业之间的前期物业服务合同中（《物业管理条例》第21条），之后可表现在建设单位与每一个物业买受人签订的买卖合同中（依《物业管理条例》第25条，前述买卖合同中包含前期物业服务合同约定的内容）；业主自治组织成立以后，则可以表现在业主委员会与物业企业之间的物业服务合同中（《物业管理条例》第15条第1款第2项），当然也可以在事后经业主大会表决后收回（《物权法》第76条第1款第4项、《物业管理条例》第11条第1款第4项）。物业企业的本质是提供服务，并基于物业服务合同设立了其以“四保”为核心的服务义务（不是权利）。但是，业主基于管理权实现上的便利，可以在物业合同中将对人管理权委托给物业服务企业行使。须注意的是，业主的管理权与物业企业的管理权在性质上是不一样的。业主的管理权源于成员权，业主系为了自己利益的目的而行使之，因此性质上是一种权利；物业企业的管理权源于业主的授权，物业企业并非为自己的利益，而是为他人（业主）的利益而行使之，因此性质上为一种权限。该权限必须执行、不得放弃，并得由授权人撤销，以上诸点均与权利判然有别。瑏瑤物业企业的管理权限一般只包括对人的管理；对建筑物共有部分的改良和处分，因不存在前述制度障碍且常涉及业主根本利益，故仍应保留于业主大会行使。

于是，物业管理也就有了两种表现：一种是业主自己进行的物业管理，这是必然的源；另一种是物业服务企业经业主授权之后的物业管理，这是可能的流。由此可以理解物权法第81条的表述：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”这里强调了两种模式的物业管理，当业主采取“自行管理”这种模式时，物业管理与物业企业毫无关系；当业主采取“委托管理”这种模式时，才出现了物业企业在业主“委托”前提下的管理行为。物业企业的本质是“服务”，在受到业主委托的前提下才得为一定的“管理”。最高法院将《物业服务解释》和《建筑物区分所有权解释》并立，当然可收到清晰区分“物业服务”与“物业管理”的效果。而《物业管理条例》及其他一些地方法规、规章，如《上海市住宅物业管理规定》、《北京市物业管理办法》，在综合“业主自行管理”和“物业企业受委托而管理”两种涵义的基础上指称“物业管理”一词，也并非不当。

四、物业企业管理权限的法定委托与意定委托

业主如何管理委托？由当事人在合同中就物业企业的对人管理权进行自由约定，这当然是很自然的想法。但是，如果当事人未予约定时又当如何？如果认为无授权时物业企业便无任何管理权，法理上没有问题，但前文已述，这样其实在实践中对业主相当不利。同时还要考虑到，对人管理的“对象不以居住于区分所有建筑物的区分所有人的行为为限，凡出入区分所有建筑物的人的行为，均应纳入。”瑏瑥如对进入小区的访客要求登记、对为逃避街面上高额停车费而在小区中乱停车的第三人进行制止、对进入小区高声叫卖的流动商贩进行管理等。以上针对第三人的管理行为，若委诸业主为之，业主畏难情绪更强，加上制度操作难度大，“搭便车”心理更易产生，制度目的更难实现。为救济此弊，可以在委托授权形式上设立法定委托与意定委托两种方式。对于一些法律法规中已规定的、重要性强、典型化的管理事项，可以设定法定委托方式，无论当事人意思如何，该法定委托范围内的事项均被视为物业服务合同的一部分。

该法定委托的立法表现为《物业管理条例》第46条，该条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”单独观察此法条，不免让人疑窦丛生。物业服务企业为何有权去制止他人的违法违规行为？物业企业是行政机关吗？显然不是，那么物业企业凭什么可以干涉另一平等主体的行为？他人又为何有义务服从此管理？不服从又有何后果？物业企业若不履行该职责又有何后果？民事责任抑或行政责任？以上问题颇难回答。如果从业主对物业企业的管理权限的法定授予角度理解该条文，以上问题便可得到妥当的解释。物业企业虽非公权机关，但可以在私法中确立其管理的权源，此即业主的法定委托。对于一些严重的、典型化的“治安、环保、物业装饰装修和使用等方面”的物业管理违法行为，“法律、法规”直接进行了禁止性规定；为避免业主连这些基本、重要的管理权限都不授予物业企业，从而造成业主自身之不利，《物业管理条例》第46条即确立了一种法定委托关系，即视为业主已经将此类法律、法规中规定的禁止的管理权限授予给物业企业。这样，业主在解释上仍是基于自己的意思表示而使自身行为受到限制，此种限制就有了正当性。而且，业主本就可以对妨害建筑物区分所有权的第三人请求妨害排除，当业主将对人的管理权委托给物业企业之后，物业企业对第三人的管理也就具有了正当性。同时，既然《物业管理条例》第46条的性质为法定委托，当物业企业未履行该管理职责时，则发生物业企业违反委托的私法上的合同责任，而非公法上的行政责任。当然，“法律、法规”规定的物业管理禁止毕竟有限且较原则，业主仍有广泛的意定委托空间。

事实上，意定委托不仅可能，而且是实践中的必须，否则不足以满足业主的具体需要。以实践中常见的物业企业进行的住宅装修管理为例，所涉及的管理项目就非常细致，如装修不得改变房屋外观形象的具体要求（包括阳台、外门窗及玻璃、外墙材料等细部做法、空调室外机安装位置等）、工作日和节假日禁止有噪声装修的时间段、废弃物的清运和处置、修改水电线路的限制等。这些细致而常见的问题不可能由法律法规事无巨细地规定，只能由业主和物业企业在《物业服务合同》中具体约定，乃至由业主、物业企业及装修企业三方于装修时在《装饰装修管理服务协议》中进一步合意，物业企业基于这种合意，产生具体的管理权限。这种法定与意定相结合的方式，兼顾了公平和自由。如果业主不服从物业企业的制止与管理，又会产生什么结果？《物业管理条例》第46条并未涉及。此时可以将《物业服务解释》第4条引入。该条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”单看该条文，也令人感到疑惑。试想，当一个业主侵犯其他业主的共同利益时，物业企业既非权利人（业主才是），又非权利人的人，其诉权从何而来？若将《物业管理条例》第46条物业企业受法定委托而产生的管理权限做为该诉权的实体法依据，问题便可得到妥当解释。若单独观察《物业管理条例》第46条和《物业服务解释》第4条，两个条文都有缺陷。《物业管理条例》第46条虽然规定了物业企业的管理权限，但前无权源，后无法律后果，是缺乏理论基础的不完全性法条。《物业服务解释》第4条虽然规定了物业企业的诉权，但该诉权缺乏实体法上的依据。而当我们依本文“物业管理”与“物业服务”的关系去观察，便可理解物业服务合同中包括服务提供与管理委托两部分内容，管理委托又有法定委托（《物业管理条例》第46条）与意定委托（《物业管理条例》第35条第2款）两种方式，物业企业根据上述委托行使管理权限，对不服从管理者可依《物业服务解释》第4条进行。这样，整个物业管理权问题就理顺了。

五、我国现行物业立法上相关概念运用之准确化

（一）《物权法》概念运用之检讨

《物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”该条是我国物业制度的奠基性规定，但在概念运用上仍有值得思考之处。分两点言之：

1．《物权法》第81条中两个“管理”之间的差异。该条前后段各有一个行为意义上的“管理”，即“业主可以自行管理”和“物业服务企业或者其他管理人管理”。而这两个“管理”在涵义上是有差别的。前一个“管理”的内容是业主对其物业所得为一切行为的统称，包括对人管理和全部对物管理（对共有物的改良处分和自行组织的物业服务）；而后一个“管理”的内容是管理人得为一切行为的统称，包括对人管理和物业服务行为，对共有物的改良、处分不包括在内。申言之，在我国立法体系中，实际上存在三种“物业管理”。第一种是《物权法》第81条前段意义上的“物业管理”，指业主得为的一切管理行为，包括对人管理、对共有物的改良处分和自行组织的物业服务，涵义最广。第二种是《物权法》第81条后段意义上的“物业管理”，指管理人得为的一切行为，包括对人管理及受委托的物业服务行为，涵义次广。第三种是《物业管理条例》第46条和《物业服务解释》第4条意义上的物业管理，仅指物业企业的对人管理，一些学者所谓的“物业管理权”瑏瑧也即指此，涵义最狭。本文标题中与“物业服务”相区分的“物业管理”，是指以业主为主体的物业管理，即第一种意义上的广义“物业管理”。无论在我国物业立法还是理论中运用“物业管理”一词时，均应对其具体涵义进行仔细辨析。

2．《物权法》第81条后段中的“管理”概念是否准确？《物权法》第81条后段的“管理”，包括对人管理和物业服务行为。问题在于，当我们对物业企业得为的行为进行统称时，称之为“管理”还是否妥当？虽然物业企业也得基于法定委托和意定委托而拥有对人管理权限，但其本质仍在于“服务”而非“管理”。原因在于：一方面，从实践中看，物业服务合同的主要内容是各项专业服务，对人管理只是其小部分内容；另一方面，从理论上看，物业企业获得管理授权的原因，是为了使其能够更好地为业主提供服务，管理是为了更好地服务，而服务决非为了更好的管理。因此，物业企业的重心，在于“服务”，而不在于“管理”；若要对物业企业的行为进行概括性统称，则“物业服务”更妥当，称之为“物业管理”是有所偏颇的。2007年颁布的《物权法》未继续沿用我国法律体系中即存的“物业管理企业”一词，而是改采“物业服务企业”概念，就是为了把物业企业得为行为的统称，从“物业管理”调整为“物业服务”，从而彰显物业企业的“服务”本质。物业企业得为行为的统称是“物业服务”，此系《物权法》第81条使用“物业服务企业”概念的用心；恰恰在同条后段，物业企业得为行为仍被统称为“管理”，这两者之间是有矛盾的。解决之道，从解释论上说，我们应当对《物权法》第81条后段的“管理”进行扩大解释，认为其内涵包括了对人管理和提供服务两层涵义；从立法论上说，在可能的情况下，《物权法》第81条后段表述修正为“也可以由物业服务企业或者其他管理人管理并提供物业服务”更准确。综上可知，所谓第二种意义的“物业管理”实际上是不准确的。当我们对物业企业得为行为进行统称时，要么沿续《物权法》使用“物业服务企业”概念的初衷，称之为“物业服务”；要么不惜在文字上多花点工夫，以“物业服务与管理”或类似表述称之，从而涵盖了物业企业的提供服务与对人管理两大职能。

（二）《物业管理条例》概念运用之检讨

依前述“物业管理”与“物业服务”的关系角度审视，《物业管理条例》的许多条文给人表述不确切之感，易引起歧义。分述如下：

1．《物业管理条例》第24条，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”《物业管理条例》第24条为物业行业指明了“建管分离”（房地产企业与物业企业的分离）的发展方向。但瑜不掩瑕，从物业管理与物业服务相区分的角度品味，可以看出该条前段“房地产开发与物业管理相分离”与后段“物业服务企业”之间是有矛盾的。房地产开发商在房屋出售并登记之前是房屋所有权人，乃是当然的业主，当然有资格进行物业管理，这一点尤其体现在前期物业管理中，故房地产开发商与广义的“物业管理”并无必须分离的理由。该条的含义实为，“房地产开发与物业服务相分离”。若细细探究该条不和谐的原因，可能令人哑然失笑。2007年《物业管理条例》的修订说明———“国务院关于修改《物业管理条例》的决定”之第四项提到，“根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将‘物业管理企业’修改为‘物业服务企业’。”前文已述，《物权法》这一概念修改的用心，与“企业”二字无关，而是为了把物业企业所为行为的统称从“物业管理”调整为“物业服务”。《物业管理条例》似乎并未深刻领会这一点，只是依表面现象看到“物业服务企业”这一新用词，于是就仅仅机械地将条例中“物业管理企业”改为“物业服务企业”；而当“物业管理”一词未与“企业”二字相连时，条例就一概不改了。这种所谓与物权法保持一致，徒有其形，而无其神。前述《物业管理条例》第24条即如此，因该条前段“房地产开发与物业管理相分离”这一表述中，“物业管理”后无“企业”二字，所以就未被修改，导致与后段“物业服务企业”之间产生了不协调。综之，《物业管理条例》第24条宜修改为：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业服务相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”同理，《物业管理条例》第29条第1款第4项中的“物业管理”、第30条中的“物业管理用房”、第34条中的“实施物业管理”、第60条第1款中的“从事物业管理”，以上四处“物业管理”，均应为“物业服务”。以上情况，都是因为“物业管理”未与“企业”二字结合而未被修改。

2．《物业管理条例》第32条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”此条问题实际与前述相同，但暴露得更为明显。“从事物业管理活动的企业”难道不是《物权法》第81条中的“物业服务企业”？当然是。那为何不修改为“从事物业服务活动的企业”？为何这里未与《物权法》的新表述统一？原因就在于，新条例只在“物业管理企业”这特定六字凑在一起时才予以修改，当这六字换个其他表述———如“从事物业管理活动的企业”，即使出现了“企业”二字，也不在修改之列。同理需要修改的还有第33条和第61条。3．其他。《物业管理条例》第40条、第62条中的“全部物业管理”宜修改为“全部物业服务”。第49条中的“物业管理活动”宜修改为“物业管理与服务活动”。

物业管理条例全文篇4

第一条  为加强物业管理，提高物业管理的服务水平，规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理公司的合法权益，提供整洁、文明、舒适、安全的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条  本条例适用于本省行政区域内住宅区的物业管理。

本条例所称物业，是指已竣工并交付使用的住宅及其附属的设施、设备和场地。

本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行专业管理的活动。

本条例所称业主，是指物业的所有权人。

本条例所称使用人，是指物业的承租人和业主之外的其他实际使用物业的人。

本条例所称物业管理公司，是指依法设立的从事物业管理服务的企业法人。

第三条  物业管理实行业主自治管理与物业管理公司专业管理相结合的管理模式。

第四条  省人民政府建设行政主管部门对全省的物业管理进行管理、监督和指导。

各市、县、自治县人民政府确定的物业管理行政主管部门对本行政区域内的物业管理进行管理、监督和指导。

第二章  业主自治管理

第五条  业主通过业主大会及其选举产生的业主委员会对所属住宅区物业实行自治管理。

市、县、自治县物业管理行政主管部门可以按照住宅与其附属的共用设施、设备和场地的相关情况具体划定物业管理区域的范围。

第六条  业主享有对住宅区物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。

业主享有下列权利：

（一）参加业主大会；

（二）选举和被选举业主委员会成员；

（三）表决通过业主公约、业主委员会章程和其他有关物业管理的重大事项；

（四）监督业主委员会和物业管理公司的工作。

业主履行下列义务：

（一）执行业主大会和业主委员会的决议、决定；

（二）遵守业主公约和有关住宅区物业管理的规定；

（三）按照合同约定缴纳物业管理费、水电费和维修基金等费用。

第七条  房屋已交付使用且出售房屋建筑面积达到50％以上的，售房单位应当在30日内向所在地物业管理行政主管部门报告，并在物业管理行政主管部门指导下组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

具备成立业主委员会条件而3个月内没有成立的，物业管理行政主管部门应当在具备条件的6个月内组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第八条  业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构。业主大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会成员；

（二）制定或修改业主公约和业主委员会章程；

（三）批准或终止物业管理委托合同；

（四）监督业主委员会的工作，听取和审议业主委员会的工作报告；

（五）决定与业主利益相关的物业管理方面的重大事项；

（六）改变或撤销业主委员会不适当的决定。

第九条  业主大会由全体业主组成。

业主大会必须有持过半数投票权的业主（或委托人）出席才能举行。业主大会选举业主委员会和通过业主公约、业主委员会章程及决定其他重大事项，必须经过全体业主所持票数过半数通过；决定其他事项必须经过出席大会的业主所持票数过半数通过。

业主所持票数按其拥有的房屋建筑面积计算。建筑面积每10平方米为1票，5平方米以上不足10平方米的计算为1票，不足5平方米的不计票。

第十条  业主大会由业主委员会负责召集。业主大会召开7日前，业主委员会应当将会议内容及有关事项书面通知业主和使用人。

业主大会每年至少召开1次。

业主大会闭会期间，持有30％以上投票权的部分业主联名提议可以召开临时业主大会。业主委员会应当在接到该项提议后15日内召开临时业主大会。逾期不召开的，由物业管理行政主管部门组织召开。

第十一条  业主大会应当根据国家法律、法规和本条例，结合所属物业的实际，制订业主公约。

业主公约是由业主共同制定的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议，业主公约对全体业主具有约束力。

第十二条  业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生。业主委员会主任、副主任从委员中选举产生。业主委员会委员每届任期两年，可以连选连任。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范遵守物业管理规章制度和有一定工作能力的人员担任。

业主委员会成员一般不领取报酬。但担任专职工作的业主委员会成员或聘请的专职工作人员可以领取报酬，具体标准由业主大会决定。

第十三条  业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列材料向所在地物业管理行政主管部门办理登记：

（一）业主委员会登记申请书；

（二）业主委员会章程；

（三）筹备业主委员会和召开业主大会的有关原始资料；

（四）业主委员会主任、副主任及委员名单。

物业管理行政主管部门应当自受理申请之日起15日内对符合本条例规定的业主委员会予以登记；对不符合本条例规定的，不予登记，但应当书面通知申请人。

物业管理行政主管部门登记的日期为业主委员会成立日期。

第十四条  业主委员会是代表全体业主的合法权益，遵照业主大会的决议、决定和业主委员会的章程，对所属物业区域实施自治管理的组织。业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会；

（二）提出业主公约、业主委员会章程的草案或修订草案；

（三）选聘或解聘物业管理公司，签订、变更或解除物业管理委托合同；

（四）审议物业管理公司提出的本住宅区物业管理年度计划和财务收支情况；

（五）审议住宅区配套工程、重大维修工程项目及其他物业管理服务的重大措施；

（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督、检查物业管理公司的工作；

（七）教育、督促业主和使用人遵守物业管理法律法规和业主公约；

（八）履行业主大会赋予的其他职责。

前款（二）至（五）项规定的事项必须经业主大会批准。

第十五条  业主委员会必须依照国家有关法律法规和本条例及业主委员会章程的规定行使职权，接受全体业主、使用人和物业管理行政主管部门的监督。

第十六条  业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要或者1／3以上委员的提议召开，但每年至少召开2次。会议必须有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员过半数通过，并以书面的形式由业主委员会委员签字认可，存档备查。

第十七条  业主委员会的活动经费最高不得超过同期物业管理费总额的1％，从物业管理费中支出，具体数额和使用计划由业主大会审议决定。业主委员会的活动经费包括业主大会和业主委员会会议的费用、必要的办公费用和业主委员会专职人员的报酬。

第十八条  住宅交付使用后至业主委员会成立前，对物业的管理由售房单位负责，售房单位可以聘请物业管理公司进行管理，也可以自行管理。

第三章  物业专业管理

第十九条  物业专业管理由业主委员会聘请具有资质的物业管理公司进行管理。

物业管理公司经业主委员会的聘用，可以依照国家法律法规和本条例以及物业管理委托合同的约定，对业主所属物业区域内的房屋及配套设施、设备和公共场所进行日常维护、修缮，对环境卫生、社会治安、公共秩序及其他事务进行日常管理，并为业主、使用人提供相关的服务。

第二十条  物业管理公司必须持营业执照向省物业管理行政主管部门提出申请，经确认资质等级并取得物业管理经营许可证后，方可从事物业专业管理服务活动。

物业管理公司必须按照资质等级管理的规定从事物业管理经营。

工商行政管理部门向物业管理公司核发营业执照时，应当注明持有物业管理经营许可证方可经营。

物业管理公司资质等级管理办法由省人民政府另行制定。

第二十一条  物业管理实行招标投标制度。具体办法由省物业管理行政主管部门报省人民政府批准后实施。

第二十二条  物业管理公司接受业主委员会的委托从事物业管理服务，应当参照国家制定的物业管理委托合同示范文本与委托方签订物业管理委托合同，明确双方的权利义务关系。

物业管理委托合同应当自生效之日起30日内由物业管理公司报所在地物业管理行政主管部门备案。

第二十三条  普通住宅物业管理收费，应当遵循公平、合理、公开的原则。物业管理收费应当与物业管理服务水平相适应。

普通住宅及普通住宅中未售出空置房屋的物业管理费，实行政府指导价，以业主的房屋建筑面积计算，具体标准由省价格主管部门会同省物业管理行政主管部门按照物业的类型、服务项目和服务标准分类制定。

政府制定物业管理费指导价应当实行听证会制度。

高档住宅的物业管理服务收费标准通过招标投标确定。

为业主、使用人个别需求提供特约服务的服务收费，由物业管理公司与业主、使用人协商议定。

第二十四条  物业管理的服务项目主要包括绿化、清洁、保安、公共设施设备的日常运行和保养等。物业管理公司和业主委员会可以就以上项目的部分或全部以及其他双方约定的服务项目签订物业管理委托合同。

普通住宅物业管理费收取的具体标准由业主委员会与物业管理公司根据政府指导价规定的幅度在物业管理委托合同中约定，并报所在地价格主管部门备案。未成立业主委员会的住宅区，普通住宅物业管理收费不得超过政府指导价的基准价标准。

第二十五条  住宅物业管理费的费用构成按照国家和本省的有关规定执行。

第二十六条  物业管理费由物业管理公司按照物业管理委托合同的约定向业主逐月收取。

物业管理公司应当每半年公布一次物业管理费的收支帐目，接受业主、使用人的监督。

物业管理费的收费项目、收费标准等应当向业主、使用人公开并加以说明，业主和使用人有权查询。

第二十七条  已按照本条例规定向业主收取物业管理费的，任何单位和个人不得再向业主收取性质和内容相同的费用。

物业管理公司不得擅自提高收费标准，增加收费项目，扩大收费范围。

未经业主、使用人的同意，物业管理公司自行提供服务的，业主、使用人有权拒绝支付服务费用。

第二十八条  业主共有的公用设施、设备、场地以及房屋，可以由业主委员会委托物业管理公司经营，其收益归全体业主共有，并入维修基金。

第二十九条  物业管理公司应当在物业管理委托合同终止或解除后的10日内，向业主委员会办理以下移交手续：

（一）移交维修基金、预交的物业管理费和结余的维修养护费；

（二）移交维修基金帐册、财务帐目清单及其他物业档案资料；

（三）移交业主共有的物业管理用房、经营用房、场地和其他财物。

业主委员会应当在终止或解除物业管理委托合同后的10日内报所在地物业管理主管部门备案。

第三十条  物业必须经综合验收合格后，方可将物业管理权移交给业主委员会。分期建设的，配套设施满足使用功能要求时，经分期验收合格的，可以移交物业管理权。综合验收或分期验收不合格的，业主委员会有权拒绝接受物业管理权，售房单位必须继续承担物业管理费用。

第三十一条  售房单位向业主委员会移交物业管理权时，业主委员会和物业管理公司应当按照国家有关规定做好物业的接管验收工作。售房单位及有关单位对接管验收中所提意见应当及时处理。

第三十二条  售房单位在物业综合验收或分期验收时，应当向业主委员会提供物业管理用房，其产权属全体业主共有。尚未成立业主委员会的，由所在地物业管理行政主管部门代为接收。未提供房屋的，售房单位应当提供与管理用房等价的房款。

物业管理用房的面积按验收的总建筑面积的1‰计算，但最小不得少于30平方米。

第三十三条  售房单位向业主委员会移交物业管理权时，应当将属于全体业主共有的房屋及其他财产，以及下列所涉及的物业文件资料同时移交：

（一）物业建设项目的各项批准文件；

（二）项目工程规划图、总平面图、单位工程竣工图和公用设施设备竣工图；

（三）单位工程竣工验收资料和物业综合验收或分期验收资料；

（四）其他必要资料。

第四章  物业的使用

第三十四条  业主、使用人应当遵守法律、法规和业主公约的规定，爱护和正确使用住宅区物业，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第三十五条  业主对自有房屋进行装饰、装修，应当遵守国家有关规定和业主公约，对可能影响他人生活，危及他人安全、损害他人利益的，应当事先告知物业管理公司。物业管理公司应当将国家有关规定和注意事项告知业主或使用人。

凡涉及拆改房屋主体结构或明显加大房屋荷载的装饰装修工程，业主或使用人必须按照国家有关规定报经有关主管部门批准。因违反国家规定，装饰装修不当造成他人人身财产损害的，业主或使用人应当依法承担法律责任。

第三十六条  任何单位和个人不得改变物业区域内按照规划建设的市政公用基础设施和公共配套设施的使用性质，不得占用物业区域内的道路、场地。

第三十七条  物业管理公司应当建立健全物业区域治安管理制度。因物业管理公司没有建立健全治安管理制度或保安人员违反保安岗位责任制度，造成业主或使用人损失的，物业管理公司应当承担相应的法律责任。

第三十八条  由物业管理公司管理的停车场，物业管理公司应当与区域内的车主签订车辆停放管理协议，明确车辆停放管理的责任关系和收费关系。

车辆停放管理的收费标准由省价格主管部门统一制定。

第三十九条  业主转让或出租房屋时，应当自合同签订之日起15日内，将双方在物业管理方面的约定书面告知物业管理公司。

第四十条  住宅区内业主或使用人的用水、用电，应当分户装表，供水、供电企业收费应当直接抄表到户。

水、电收费应当按照有关规定和法定计量器具计量收费。住宅区实行二次供水或停电时自行发电的，水费和电费相应增加该部分的成本费用，并向业主和使用人公开，接受业主、使用人和业主委员会的监督。

第五章  物业的维修

第四十一条  住宅区依法设立维修基金。维修基金专项用于物业共用部位、共用设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。

第四十二条  商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。维修基金由售房单位在售房时向购房者一次性代为收取。多层楼房、别墅一般按照购房款2％的比例收取；高层楼房及多层带电梯楼房一般按照购房款3％的比例收取。所收维修基金不计入销售成本。

公有住房、职工集资建房和政府安居工程的维修基金的筹集、使用和管理办法由省人民政府另行制定。

第四十三条  售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前，将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小区，经业主委员会提交业主大会决定，可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。

维修基金由物业管理行政主管部门代管的，物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。

第四十四条  维修基金归全体业主共有，设立专帐管理，专款专用，定期接受业主和业主委员会的检查与监督。

维修基金明细户一般按照单幢房屋设置。

第四十五条  维修基金的使用，由物业管理公司提出年度使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后实施。

维修基金不足时，应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，缴纳物业维修基金。

第四十六条  物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：

（一）业主自用部位、自用设施、设备的维修、更新、改造费用，由业主自行承担；

（二）物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用，由各幢房屋的业主按照其占有的房屋建筑面积比例分摊；依照本条例设立维修基金的，在维修基金中列支；

物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

（三）住宅区的水、电、煤气、通讯及有线电视等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位负责，维修养护费用由有关业务单位承担。

第四十七条  物业共用部位、共用设施设备进行维修时，相关业主或使用人应当提供便利，予以配合。

第六章  法律责任

第四十八条  物业管理公司违反本条例第二十条第一、二款规定，未取得物业管理经营许可证从事物业管理经营的，或者所经营物业与其资质等级不相符合的，由物业管理行政主管部门责令停止经营，没收违法所得，并可处以5000元以上20000元以下的罚款；情节严重的，降低其资质等级，直至吊销其物业管理经营许可证。

第四十九条  物业管理公司违反本条例第二十七条第一、二款规定及物业管理委托合同，重复收费、超标准收费或者擅自增加收费项目、扩大收费范围的，由价格主管部门责令改正，并可依照有关法律法规的规定进行处罚。

第五十条  物业管理公司违反本条例第二十九条规定，售房单位违反本条例第三十三条规定，拒不移交有关财产或资料的，由物业管理行政主管部门责令其交出，经责令仍拒不交出的，物业管理行政主管部门可以追缴，并处以5000元以上20000元以下的罚款。

第五十一条  售房单位违反本条例第三十二条规定，不提交物业管理用房，也不交纳等价房款的，由物业管理行政主管部门责令其提交，并可处以10000元以上30000元以下的罚款。

第五十二条  业主违反本条例和物业管理委托合同，不按照约定缴纳物业管理费的，物业管理公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金；合同没有约定的，可以在追缴期限届满后每日加收1‰的滞纳金。物业管理公司可以依法向人民法院申请支付令或者起诉。

第五十三条  业主、使用人违反本条例和业主公约规定的，物业管理公司有权予以制止，要求其限期改正或提请有关部门处理；造成损失的，责任人应当依法承担相应的法律责任。

第五十四条  售房单位、物业管理公司或业主委员会挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用款项，没收违法所得；售房单位、物业管理公司挪用造成损失的，必须依法承担民事责任；物业管理行政主管部门工作人员挪用的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十五条  业主、使用人、业主委员会、售房单位及物业管理公司之间因物业管理发生纠纷的，可以向物业管理行政主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。

当事人对行政处罚不服的，可以依照行政复议法和行政诉讼法的规定申请复议或向人民法院起诉。

第七章  附则

第五十六条  本条例中有关专业用语的含义为：

（一）自用部位，是指业主所购房屋内部，由业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园及室内墙面、天花板、地面等部位；

（二）自用设施设备，是指业主所购房屋内部，由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设施设备；

（三）共用部位，是指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构（包括基础、承重墙体、梁、柱、屋顶等）、室外墙面等部位。

（四）共用设施设备，是指物业区域内或单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五十七条  写字楼及工业、商业用房等实行物业管理的，可参照本条例执行。

第五十八条  省人民政府可以根据本条例制定实施细则。

物业管理条例全文篇5

关键词:物业管理合同。业主委员会。诉讼主体

近年来,物业管理合同纠纷案件呈逐年增多的趋势,在审理过程中发现了很多共性问题,在此,笔者对这些共性问题发表自己的观点,与大家探讨。

一、《物业管理条例》的适用范围问题

关于条例适用问题,在条例实施之后签订的物业管理合同必须适用物业管理条例这一点一般不会有异议,但有的物业管理合同是在条例实施之前签订的,是在条例实施之后到法院,或者合同约定的履行期限又跨越条例实施之日,对于这类物业管理合同,在我国的合同法分则中没有明文规定。在《物业管理条例》实施前,审理物业管理合同基本上是适用合同法总则及1994年3月23日建设部的《城市新建住宅小区管理办法》,审判实践当中很难操作。相对来讲,《物业管理条例》规定的比较详尽,基本上能解决实际当中涉及物业管理纠分的有关问题,但对《物业管理条例》的适用范围问题,因条例中未有明确规定,所以在审判实践中对其适用有不同的观点。有观点认为,国务院的《物业管理条例》中明确规定,该条例从2003年9月1日起施行。而《物业管理条例》中未规定该条例有溯及力,所以,条例只对实施后签订的物业管理合同产生法律效力,凡是在《物业管理条例》实施前签订的物业管理合同,就不能适用条例,只能适用当时的法律规定;笔者认为,对条例实施后的签订的物业管理合同适用《物业管理条例》没有异议。但对于条例实施前签订的物业管理合同应当区别对待:《物业管理条例》实施以前成立的合同,发生纠纷到法院的,适用当时的法律规定,当时没有法律规定的,可以适用条例的有关规定;合同成立于条例实施之前。但合同约定的履行期限跨越了《物业管理条例)实施之日,因履行物业管理合同发生的纠纷,应当适用《物业管理条例》的有关规定。

二、业主委员会的合法性问题

在审判实践当中,有的业主委员会在成立过程中没有办理相应的备案登记手续,所以当事人对于业主委员会的合法性问题常常出现争议。关于这一问题,有观点认为判定业主委员会是否合法,不仅要看业主委员会的选举程序,而且要看是否到房地产部门办理了备案手。理由是根据《物业管理条例》第16条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”如果业主委员会未履行备案手续,那么就应当认定业主委员会的成立不符合法定程序,该业主委员会就不具备合法资格。笔者认为,根据《物业管理条例》第10条规定:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产业主委员会。”从中可以看出,业主大会及业主委员会的成立主要是靠业主的选举,房地产主管部门只不过起指导作用,只要是各业主的真实意思表示,房地产主管部门无权干涉各业主的权力;而且《物业管理条例》第16条所规定的备案制度,与企业成立所需要的工商登记制度有着本质的区别,因为业主委员会只不过是通过选举产生的一种民间自治组织,所以这种备案制度只不过是房地产主管部门的一种行政管理行为,在《物业管理条例》中未明确规定登记是业主大会及业主委员会的合法要件、不登记就不合法的情况下,不应当将是否登记作为衡量业主大会及业主委员会的合法资格的要件,而关键应看是否经过全体业主的选举,是否代表了业主的真实意思表示,只要选举程序合法,那么选举出的业主委员会就应当认定为合法。

三、物业管理合同纠纷的诉讼主体资格问题

在日常的生活当中,凡涉及到物业管理合同时,最普遍的作法是物业的建设单位与物业管理企业签订的管理合同,而到法院的有时是建设单位,有时是业主委员会,这就涉及到一个诉讼主体资格的问题:即建设单位和业主委员会到底谁具备诉讼主体资格。关于这一问题,有观点认为,应当按照合同签订的双方主体来定,只要是建设单位与物业公司签订的合同,如果因为履行合同发生争议提讼,就应当是建设单位作为原告,而不应当是业主委员会作为原告。笔者认为,在《物业管理条例》实施之后,根据《物业管理条例》第21条的规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的物业服务合同。”从中可以看出,建设单位与物业公司签订的委托管理合同只是一个前期物业服务合同,在实际生活中,这种物业管理合同中约定的双方的权利义务与各业主有直接的利害关系,各业主入住后,大多均按照这份合同履行,应当视为对这份合同的默认。至此,这种合同的主体实际上已经外延,委托方的主体已经扩大为全体业主,该论文合同对全体业主与物业公司已产生了约束力。在合同履行过程中,如果各业主选举产生了业主委员会。根据《物业管理条例》第巧条的规定,业主委员会应当履行监督物业管理企业履行合同的职责及业主大会赋予的其它职责。业主委员会作为业主选举产生的自治组织,与物业管理企业因各业主的共同利益发生争议时,在征得各业主同意后,有权对前期物业管理合同关系作出调整,此时,建设单位只是业主中的一员,业主委员会所作的行为代表了建设单位的意思,所以,在这种情况下,只能以业 主委员会作为原告提讼;只有在没有成立业主委员会或物业管理企业未履行或未适当履行服务职能,损害了建设单位或其它特定业主的个体利益时,建设单位和其它特定业主才能作为原告提讼。但需要注意的是在业主委员会作为原告时,应当履行必要的手续,如经过业主大会或代表大会,以合法决定通过;或在业主大会章程中体现出对业主委员会的诉讼方面的授权。并且在时,要将相关手续提交到法院,作为法院立案的依据。

四、物业管理合同解除权的行使要件

对于物业管理合同应否解除,有观点认为,对于物业管理合同,在我国的合同法分则中没有明文规定,所以判断合同应否解除,应当根据合同法总则的有关规定。合同法第93条规定:“当事人协商一致,可以解除合同;当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”合同法第94条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:1、因不可抗力致使不能实现合同目的;2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;4、当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的;5、法律规定的其它情形。”从以上规定可以看出,当事人要想解除合2005.4·法与实践色同,只有三种途径:

1、协议解除。也就是说,是通过物业管理人与业主双方的协商,在达成一致后,合意解除合同,使合同的效力消灭。

2、约定解除。是指当事人双方在合同中明确约定一定的条件,在合同有效成立后的履行期限内,当事人一方或双方在该条件出现后享有解除权,并通过解除权的行使消灭合同关系。如在物业管理合同中双方约定,当物业公司出现某一违约事实时,业主委员会可以解除合同。当物业公司出现约定的违约事实时,业主委员会可以依照约定要求解除物业管理合同。

3、法定解除。是指在合同有效成立后的履行期限内,当法律规定的解除条件出现时,解除权人行使解除权而使合同效力消灭。也就是说,在物业管理合同履行过程中,只有在一方当事人出现合同法第94条所规定的法定事由时,另一方当事人才能依法解除物业管理合同。

笔者认为,在审判实践中大多是业主一方要求解除合同,物业公司一方要求继续履行合同。在这种情况下,审判人员在查清事实后,应当首先进行调解,促使当事人达成和解,言归于好;或者调解解除不规范的物业管理合同,但在庭外力争促成双方重新签订更加严密、双方满意的物业管理合同。如果办不到,而应当判决解除合同,就不应该判决继续履行合同。理由如下:

1、是从物业管理合同的性质上说。《物业管理条例》第2条对物业管理所下的定义是:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。那么依据这一定义,可以将物业管理合同概括定义为:物业管理合同是物业管理人受业主或者业主委员会的委托,为业主持续处理物业管理事务,业主支付报酬的合同。从中可以看出,业主与物业管理人之间其实是一种委托人与受托人的关系。所以物业管理合同从本质上说是委托合同的一种。既然是委托合同的一种,那么在处理物业管理合同纠纷案中,就应当适用合同法分则中对委托合同的有关规定。合同法第410条对于解除合同是这样规定的:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。根据此条规定,在物业管理合同履行过程中,即使双方达不成解除协议或者合同中对解除条件没有约定,物业管理人与业主也可以随时解除物业管理合同,如果因解除合同给对方造成损失的,应当赔偿损失。

物业管理条例全文篇6

第一条为了加强农业转基因生物安全管理，保障人体健康和动植物、微生物安全，保护生态环境，促进农业转基因生物技术研究，制定本条例。

第二条在中华人民共和国境内从事农业转基因生物的研究、试验、生产、加工、经营和进口、出动，必须遵守本条例。

第三条本条例所称农业转基因生物，是指利用基因工程技术改变基因组构成，用于农业生产或者农产品加工的动植物、微生物及其产品，主要包括：

（一）转基因动植物（含种子、种畜禽、水产苗种）和微生物；

（二）转基因动植物、微生物产品；

（三）转基因农产品的直接加工品；

（四）含有转基因动植物、微生物或者其产品成份的种子、种畜禽、水产苗种、农药、兽药、肥料和添加剂等产品。

本条例所称农业转基因生物安全，是指防范农业转基因生物对人类、动植物、微生物和生态环境构成的危险或者潜在风险。

第四条国务院农业行政主管部门负责全国农业转基因生物安全的监督管理工作。

县级以上地方各级人民政府农业行政主管部门负责本行政区域内的农业转基因生物安全的监督管理工作。县级以上各级人民政府卫生行政主管部门依照《中华人民共和国食品卫生法》的有关规定，负责转基因食品卫生安全的监督管理工作。

第五条国务院建立农业转基因生物安全管理部际联席会议制度。

农业转基因生物安全管理部际联席会议由农业、科技、环境保护、卫生、外经贸、检验检疫等有关部门的负责人组成，负责研究、协调农业转基因生物安全管理工作中的重大问题。

第六条国家对农业转基因生物安全实行分级管理评价制度。

农业转基因生物按照其对人类、动植物、微生物和生态环境的危险程度，分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个等级。具体划分标准由国务院农业行政主管部门制定。

第七条国家建立农业转基因生物安全评价制度。

农业转基因生物安全评价的标准和技术规范，由国务院农业行政主管部门制定。

第八条国家对农业转基因生物实行标识制度。

实施标识管理的农业转基因生物目录，由国务院农业行政主管部门商国务院有关部门制定、调整并公布。

第二章研究与试验

第九条国务院农业行政主管部门应当加强农业转基因生物研究与试验的安全评价管理工作，并设立农业转基因生物安全委员会，负责农业转基因生物的安全评价工作。

农业转基因生物安全委员会由从事农业转基因生物研究、生产、加工、检验检疫以及卫生、环境保护等方面的专家组成。

第十条国务院农业行政主管部门根据农业转基因生物安全评价工作的需要，可以委托具备检测条件和能力的技术检测机构对农业转基因生物进行检测。

第十一条从事农业转基因生物研究与试验的单位，应当具备与安全等级相适应的安全设施和措施，确保农业转基因生物研究与试验的安全，并成立农业转基因生物安全小组，负责本单位农业转基因生物研究与试验的安全工作。

第十二条从事Ⅲ、Ⅳ级农业转基因生物研究的，应当在研究开始前向国务院农业行政主管部门报告。

第十三条农业转基因生物试验，一般应当经过中间试验、环境释放和生产性试验三个阶段。中间试验，是指在控制系统内或者控制条件下进行的小规模试验。环境释放，是指在自然条件下采取相应安全措施所进行的中规模的试验。生产性试验，是指在生产和应用前进行的较大规模的试验。

第十四条农业转基因生物在实验室研究结束后，需要转入中间试验的，试验单位应当向国务院农业行政主管部门报告。

第十五条农业转基因生物试验需要从上一试验阶段转入下一试验阶段的，试验单位应当向国务院农业行政主管部门提出申请；经农业转基因生物安全委员会进行安全评价合格的，由国务院农业行政主管部门批准转入下一试验阶段。

试验单位提出前款申请，应当提供下列材料：

（一）农业转基因生物的安全等级和确定安全等级的依据；

（二）农业转基因生物技术检测机构出具的检测报告；

（三）相应的安全管理、防范措施；

（四）上一试验阶段的试验报告。

第十六条从事农业转基因生物试验的单位在生产性试验结束后，可以向国务院农业行政主管部门申请领取农业转基因生物安全证书。

试验单位提出前款申请，应当提供下列材料：

（一）农业转基因生物的安全等级和确定安全等级的依据；

（二）农业转基因生物技术检测机构出具的检测报告；

（三）生产性试验的总结报告；

（四）国务院农业行政主管部门规定的其他材料。

国务院农业行政主管部门收到申请后，应当组织农业转基因生物安全委员会进行安全评价；安全评价合格的，方可颁发农业转基因生物安全证书。

第十七条转基因植物种子、种畜禽、水产苗种，利用农业转基因生物生产的或者含有农业转基因生物成份的种子、种畜禽、水产苗种、农药、兽药、肥料和添加剂等，在依照有关法律、行政法规的规定进行审定、登记或者评价、审批前，应当

依照本条例第十六条的规定取得农业转基因生物安全证书。

第十八条中外合作、合资或者外方独资在中华人民共和国境内从事农业转基因生物研究与试验的，应当经国务院农业行政主管部门批准。

第三章生产与加工

第十九条生产转基因植物种子、种畜禽、水产苗种，应当取得国务院农业行政主管部门颁发的种子、种畜禽、水产苗种生产许可证。

生产单位和个人申请转基因植物种子、种畜禽、水产苗种生产许可证，除应当符合有关法律、行政法规规定的条件外，还应当符合下列条件：

（一）取得农业转基因生物安全证书并通过品种审定；

（二）在指定的区域种植或者养殖；

（三）有相应的安全管理、防范措施；

（四）国务院农业行政主管部门规定的其他条件。

第二十条生产转基因植物种子、种畜禽、水产苗种的单位和个人，应当建立生产档案，载明生产地点、基因及其来源、转基因的方法以及种子、种畜禽、水产苗种流向等内容。

第二十一条单位和个人从事农业转基因生物生产、加工的，应当由国务院农业行政主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府农业行政主管部门批准。具体办法由国务院农业行政主管部门制定。

第二十二条农民养殖、种植转基因动植物的，由种子、种畜禽、水产苗种销售单位依照本条例第二十一条的规定代办审批手续。审批部门和代办单位不得向农民收取审批、代办费用。

第二十三条从事农业转基因生物生产、加工的单位和个人，应当按照批准的品种、范围、安全管理要求和相应的技术标准组织生产、加工，并定期向所在地县级人民政府农业行政主管部门提供生产、加工、安全管理情况和产品流向的报告。

第二十四条农业转基因生物在生产、加工过程中发生基因安全事故时，生产、加工单位和个人应当立即采取安全补救措施，并向所在地县级人民政府农业行政主管部门报告。

第二十五条从事农业转基因生物运输、贮存的单位和个人，应当采取与农业转基因生物安全等级相适应的安全控制措施，确保农业转基因生物运输、贮存的安全。

第四章经营

第二十六条经营转基因植物种子、种畜禽、水产苗种的单位和个人，应当取得国务院农业行政主管部门颁发的种子、种畜禽、水产苗种经营许可证。

经营单位和个人申请转基因植物种子、种畜禽、水产苗种经营许可证，除应当符合有关法律、行政法规规定的条件外，还应当符合下列条件：

（一）有专门的管理人员和经营档案；

（二）有相应的安全管理、防范措施；

（三）国务院农业行政主管部门规定的其他条件。

第二十七条经营转基因植物种子、种畜禽、水产苗种的单位和个人，应当建立经营档案，载明种子、种畜禽、水产苗种的来源、贮存，运输和销售去向等内容。

第二十八条在中华人民共和国境内销售列入农业转基因生物目录的农业转基因生物，应当有明显的标识。列入农业转基因生物目录的农业转基因生物，由生产、分装单位和个人负责标识；未标识的，不得销售。经营单位和个人在进货时，应当对货物和标识进行核对。经营单位和个人拆开原包装进行销售的，应当重新标识。

第二十九条农业转基因生物标识应当载明产品中含有转基因成份的主要原料名称；有特殊销售范围要求的，还应当载明销售范围，并在指定范围内销售。

第三十条农业转基因生物的广告，应当经国务院农业行政主管部门审查批准后，方可刊登、播放、设置和张贴。

第五章进口与出口

第三十一条从中华人民共和国境外引进农业转基因生物用于研究、试验的，引进单位应当向国务院农业行政主管部门提出申请；符合下列条件的，国务院农业行政主管部门方可批准：

（一）具有国务院农业行政主管部门规定的申请资格；

（二）引进的农业转基因生物在国（境）外已经进行了相应的研究、试验；

（三）有相应的安全管理、防范措施。

第三十二条境外公司向中华人民共和国出口转基因植物种子、种畜禽、水产苗种和利用农业转基因生物生产的或者含有农业转基因生物成份的植物种子、种畜禽、水产苗种、农药、兽药、肥料和添加剂的，应当向国务院农业行政主管部门提出申请；符合下列条件的，国务院农业行政主管部门方可批准试验材料入境并依照本条例的规定进行中间试验、环境释放和生产性试验：

（一）输出国家或者地区已经允许作为相应用途并投放市场；

（二）输出国家或者地区经过科学试验证明对人类、动植物、微生物和生态环境无害；

（三）有相应的安全管理、防范措施。

生产性试验结束后，经安全评价合格，并取得农业转基因生物安全证书后，方可依照有关法律、行政法规的规定办理审定、登记或者评价、审批手续。

第三十三条境外公司向中华人民共和国出口农业转基因生物用作加工原料的，应当向国务院农业行政主管部门提出申请；符合下列条件，并经安全评价合格的，由国务院农业行政主管部门颁发农业转基因生物安全证书：

（一）输出国家或者地区已经允许作为相应用途并投放市场；

（二）输出国家或者地区经过科学试验证明对人类、动植物、微生物和生态环境无害；

（三）经农业转基因生物技术检测机构检测，确认对人类、动植物、微生物和生态环境不存在危险；

（四）有相应的安全管理、防范措施。

第三十四条从中华人民共和国境外引进农业转基因生物的，或者向中华人民共和国出口农业转基因生物的，引进单位或者境外公司应当凭国务院农业行政主管部门颁发的农业转基因生物安全证书和相关批准文件，向口岸出入境检验检疫机构报检；经检疫合格后，方可向海关申请办理有关手续。

第三十五条农业转基因生物在中华人民共和国过境转移的，货主应当事先向国家出入境检验检疫部门提出申请；经批准方可过境转移，并遵守中华人民共和国有关法律、行政法规的规定。

第三十六条国务院农业行政主管部门、国家出入境检验检疫部门应当自收到申请人申请之日起270日内作出批准或者不批准的决定，并通知申请人。

第三十七条向中华人民共和国境外出口农产品，外方要求提供非转基因农产品证明的，由口岸出入境检验检疫机构根据国务院农业行政主管部门的转基因农产品信息，进行检测并出具非转基因农产品证明。

第三十八条进口农业转基因生物，没有国务院农业行政主管部门颁发的农业转基因生物安全证书和相关批准文件的，或者与证书、批准文件不符的，作退货或者销毁处理。进口农业转基因生物不按照规定标识的，重新标识后方可入境。

第六章监督检查

第三十九条农业行政主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：

（一）询问被检查的研究、试验、生产、加工、经营或者进口、出口的单位和个人、利害关系人、证明人，并要求其提供与农业转基因生物安全有关的证明材料或者其他资料；

（二）查阅或者复制农业转基因生物研究、试验、生产、加工、经营或者进口、出口的有关档案、账册和资料等；

（三）要求有关单位和个人就有关农业转基因生物安全的问题作出说明；

（四）责令违反农业转基因生物安全管理的单位和个人停止违法行为；

（五）在紧急情况下，对非法研究、试验、生产、加工，经营或者进口、出口的农业转基因生物实施封存或者扣押。

第四十条农业行政主管部门工作人员在监督检查时，应当出示执法证件。

第四十一条有关单位和个人对农业行政主管部门的监督检查，应当予以支持、配合，不得拒绝、阻碍监督检查人员依法执行职务。

第四十二条发现农业转基因生物对人类、动植物和生态环境存在危险时，国务院农业行政主管部门有权宣布禁止生产、加工、经营和进口，收回农业转基因生物安全证书，销毁有关存在危险的农业转基因生物。

第七章罚则

第四十三条违反本条例规定，从事Ⅲ、Ⅳ级农业转基因生物研究或者进行中间试验，未向国务院农业行政主管部门报告的，由国务院农业行政主管部门责令暂停研究或者中间试验，限期改正。

第四十四条违反本条例规定，未经批准擅自从事环境释放、生产性试验的，已获批准但未按照规定采取安全管理、防范措施的，或者超过批准范围进行试验的，由国务院农业行政主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府农业行政主管部门依据职权，责令停止试验，并处1万元以上5万元以下的罚款。

第四十五条违反本条例规定，在生产性试验结束后，未取得农业转基因生物安全证书，擅自将农业转基因生物投入生产和应用的，由国务院农业行政主管部门责令停止生产和应用，并处2万元以上10万元以下的罚款。

第四十六条违反本条例第十八条规定，未经国务院农业行政主管部门批准，从事农业转基因生物研究与试验的，由国务院农业行政主管部门责令立即停止研究与试验，限期补办审批手续。

第四十七条违反本条例规定，未经批准生产、加工农业转基因生物或者未按照批准的品种、范围、安全管理要求和技术标准生产、加工的，由国务院农业行政主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府农业行政主管部门依据职权，责令停止生产或者加工，没收违法生产或者加工的产品及违法所得；违法所得10万元以上的，并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款；没有违法所得或者违法所得不足10万元的，并处10万元以上20万元以下的罚款。

第四十八条违反本条例规定，转基因植物种子、种畜禽、水产苗种的生产、经营单位和个人，未按照规定制作、保存生产、经营档案的，由县级以上人民政府农业行政主管部门依据职权，责令改正，处1000元以上1万元以下的罚款。

第四十九条违反本条例规定，转基因植物种子、种畜禽、水产苗种的销售单位，不履行审批手续代办义务或者在代办过程中收取代办费用的，由国务院农业行政主管部门责令改正，处2万元以下的罚款。

第五十条违反本条例规定，未经国务院农业行政主管部门批准，擅自进口农业转基因生物的，由国务院农业行政主管部门责令停止进口，没收已进口的产品和违法所得；违法所得10万元以上的，并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款；没有违法所得或者违法所得不足10万元的，并处10万元以上20万元以下的罚款。

第五十一条违反本条例规定，进口、携带、邮寄农业转基因生物未向口岸出入境检验检疫机构报检的，或者未经国家出入境检验检疫部门批准过境转移农业转基因生物的，由口岸出入境检验检疫机构或者国家出入境检验检疫部门比照进出境动植物检疫法的有关规定处罚。

第五十二条违反本条例关于农业转基因生物标识管理规定的，由县级以上人民政府农业行政主管部门依据职权，责令限期改正，可以没收非法销售的产品和违法所得，并可以处1万元以上5万元以下的罚款。

第五十三条假冒、伪造、转让或者买卖农业转基因生物有关证明文书的，由县级以上人民政府农业行政主管部门依据职权，收缴相应的证明文书，并处2万元以上10万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

物业管理条例全文篇7

普法依法治理工作计划的通知

 

局各科室、直属单位，市农业机械化发展中心：

今年是“八五”普法启动实施第一年。根据《中共三明市委全面依法治市委员会守法普法协调小组关于落实和调整充实国家机关“谁执法谁普法”责任制责任清单的通知》要求，结合我局具体工作实际，现将《三明市农业农村局2021年党组中心组学法计划》、《三明市农业农村局2021年“谁执法谁普法”责任清单》、《三明市农业农村局2021年专题普法计划表》以及《三明市农业农村局2021年普法计划》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。在执行过程中，请及时将普法活动相关信息、经验做法以及图片等资料发送至smsnyjfgk@163.com邮箱。

     附件：1.三明市农业农村局2021年党组中心组学法计划              

               2.三明市农业农村局2021年“谁执法谁普法”责任清单                

               3.三明市农业农村局2021年专题普法计划表

               4.三明市农业农村局2021年普法计划               

                            

 

                          三明市农业农村局办公室                

                              2021年3月11日

    （此件主动公开）

 

 

附件1

三明市农业农村局2021年党组中心组学法计划

 

学习时间

学习内容

发言人

学习方式

责任单位

上半年

《问责条例》

 

局党组中心组成员

集中学习

党办

下半年

《纪律处分条例》

局党组中心组成员

集中学习

党办

备注：1.学习时间安排根据学习需要适时调整；

  2.学习内容根据市委其他学习安排进行调整；

  3.发言人根据实际情况进行安排。

 

 

  

 

附件2

三明市农业农村局2021年“谁执法谁普法”责任清单

序号

责任单位

普法内容

1

办公室（安办）

1.安全生产法

2.生产安全事故应急条例

3.福建省安全生产条例

2

农产品质量安全监管科

1.农产品质量安全法

2.食品安全法实施条例

3.福建省食品安全追溯管理办法

4.福建省食品安全条例

3

动物疫病预防控制中心

1.动物防疫法

2.重大动物疫情应急条例

3.福建省动物防疫和动物产品安全管理办法

4

畜禽水产品质量安全检验监测中心

1.病原微生物实验室生物安全管理条例

5

畜牧站

1.畜牧法

6

法规科

1.农业法

7

市农业综合执法支队（农业、畜牧）

1.兽药管理条例

2.饲料和饲料添加剂管理条例

3.兽药进口管理办法

4.农药管理条例

5.畜牧法

6.动物防疫法

7.乳品质量安全监督管理条例

8.动物检疫管理办法

9.病原微生物实验室生物安全管理条例

10.生猪屠宰管理条例

11.福建省动物防疫和动物产品安全管理办法

12.福建省牲畜屠宰管理条例

8

渔业科、市农业综合执法支队（渔业）

1.渔业法

2.渔业法实施细则

3.野生动物保护法

4.水污染防治法

5.水生野生动物保护实施条例

6.渔业港航监督行政处罚规定

7.渔业捕捞许可管理规定

8.福建省实施《中华人民共和国渔业法》办法

9.福建省实施《中华人民共和国野生动物保护法》办法

10.福建省渔港和渔业船舶管理条例

11.福建省小型渔业船舶管理办法

9

植保植检站

1.植物检疫条例

2.植物检疫条例实施细则(农业部分)

3.福建省农业植物检疫办法

4.农药包装废弃物回收处理管理办法

5.农作物病虫害防治条例

10

种子站

1.种子法

2.农作物种子生产经营许可管理办法

3.农作物种子标签和使用说明管理办法

4.主要农作物品种审定办法

5.非主要农作物品种登记办法

6.福建省种子条例

11

农村合作经济指导科、经管站

1.农村土地承包法

2.土地管理法

3.农民专业合作社法

4.农村土地承包经营纠纷调解仲裁法

5.福建省村集体财务管理条例

6.福建省农民专业合作社条例

7.农村土地经营权流转管理办法

12

科教科

1.农业转基因生物安全管理条例

2.野生植物保护条例

13

农村环保能源站

1.固体废物污染环境防治法

14

市农业机械化发展中心

1.道路交通安全法

2.农业机械化促进法

3.农业机械安全监督管理条例

4.拖拉机和联合收割机驾驶证管理规定

5.拖拉机和联合收割机登记规定

6.福建省农业机械管理条例

 

 

 

附件3

三明市农业农村局2021年专题普法计划表

时间

宣传内容

责任单位

1-12

继续开展“防控疫情  法治同行”专项法治宣传行动

办公室、法规科、渔业科、农业综合执法支队、动物疫病预防控制中心等

3-4月

开展2021年农资打假护农保春耕专项治理行动

种植业管理科、农业综合执法支队、植保植检站、土肥站、畜牧站

5月

“5.12防灾减灾日”、“防灾减灾周”系列宣传活动

办公室（安办）、渔业科、法规科、农业综合执法支队，市农业机械化发展中心等

6月

“安全生产宣传月”系列宣传活动

办公室（安办）、渔业科、法规科、农业综合执法支队、市农业机械化发展中心等

6月

全国食品安全宣传周宣传

农产品质量安全监管科等

9月

中国农民丰收节系列活动

法规科、信息科、信息站等

10月

“世界粮食日”宣传活动

种植业管理科、农技站

12月

2021年国家宪法日和“宪法宣传周”系列宣传活动

法规科、农业综合执法支队等

 

附件4

三明市农业农村局2021年普法计划

月份

普法内容

活动方式

普法对象

科（站）

1-3

《传染病防治法》、《野生动物保护法》、《突发事件应对法》、《突发公共卫生事件应急条例》、《重大动物疫情应急条例》、《福建省实施<中华人民共和国野生动物保护法>办法》以及《全国人大常委会关于全面禁止非法野生动物交易、革除滥食野生动物陋习、切实保障人民群众生命健康安全的决定》、《省人大常委会关于革除滥食野生动物陋习、切实保障人民群众生命健康安全的决定》等

继续开展“防控疫情  法治同行”专项法治宣传行动，通过网络、微信、以案普法、下乡宣传等形式开展宣传

各级干部、农民群众

办公室、法规科、农业综合执法支队、动物疫病预防控制中心等

1-3

《动物防疫法》

通过基层乡镇兽医站挂横幅、标语、出黑板报、发放宣传单、业务干部培训以及结合动物防疫日常监督检查进行现场宣传。

基层兽医干部、养殖业主、养殖户

动物疫病预防控制中心

1-3

《民法典》

网络宣传、下乡宣传、以案普法等

本局干部、基层干部、农民群众

办公室、法规科、农业综合执法支队等

3

《农业法》、《农药管理条例》、《兽药管理条例》、《兽药进口管理办法》等

 

组织开展2021年农资打假护农保春耕专项治理行动，以农药、兽药为重点，认真开展与行政处罚相关的执法检查，严厉打击违法行为，确保新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间农产品稳产保供安全。

广大农民群众及农资经营者

种植业管理科、农业综合执法支队、植保植检站、土肥站、畜牧站

3

《农业法》、《农药管理条例》、《兽药管理条例》等

举办放心农资下乡进村宣传周活动，普及农资法律法规、识假辨假和依法维权知识

 

广大农民群众及农资经营者

农业综合执法支队等

3

《行政处罚法》

通过网络、微信、以案普法、下乡宣传等形式开展宣传

各级干部、行政相对人以及农民群众

法规科、农业综合执法支队等

3

《农村土地经营权流转管理办法》

网络宣传、下乡宣传等

各级干部、农民群众

农村合作经济指导科、经管站

3

《种子法》及《农作物种子生产经营许可管理办法》、《农作物种子标签和使用说明管理办法》、《主要农作物品种审定办法》、《非主要农作物品种登记办法》、《福建省种子条例》等。

水稻种子质量、种子标签检查市场抽查

种子企业、种子生产经营人员、种子管理人员

种子站

督促落实农作物新品种试验、示范项目

试验、示范任务承担单位

省级粮食安全应急储备种子质量抽查

承储单位管理人员

3

《土地管理法》

印制发放宣传资料，通过业务培训、“三下乡”等形式开展宣传

基层经管人员、农民群众

农村合作经济指导科、经管站

4

《野生动物保护法》、《福建省实施<中华人民共和国野生动物保护法>办法》、《重大动物疫情应急条例》以及《全国人大常委会关于全面禁止非法野生动物交易、革除滥食野生动物陋习、切实保障人民群众生命健康安全的决定》等

通过网络、微信、以案普法、下乡宣传等形式开展宣传

各级干部、农民群众

办公室、法规科、农业综合执法支队、动物疫病预防控制中心等

4

《传染病防治法》、《突发事件应对法》、《突发公共卫生事件应急条例》

网络宣传、下乡宣传

本局干部、基层干部、农民群众

法规科、农业综合执法支队、动物疫病预防控制中心、农村社会事业促进科等

4

《动物防疫法》

通过基层乡镇兽医站挂横幅、标语、出黑板报、发放宣传单、业务干部培训以及结合动物防疫日常监督检查进行现场宣传

基层兽医干部、养殖业主、养殖户

动物疫病预防控制中心

4

《农业法》、《农药管理条例》、《兽药管理条例》、《兽药进口管理办法》等

 

组织开展2021年农资打假护农保春耕专项治理行动，以农药、兽药为重点，认真开展与行政处罚相关的执法检查，严厉打击违法行为，确保新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间农产品稳产保供安全。

广大农民群众及农资经营者

种植业管理科、农业综合执法支队、植保植检站、土肥站、畜牧站

4

《国防动员法》

网络宣传、下乡宣传

本局干部、基层干部、农民群众

办公室、农村社会事业促进科等

4

《关于新形势下党内政治生活的若干准则》

集中学习

局属党员干部

党办、局属各党支部

4

《重大动物疫情应急条例》

通过基层乡镇兽医站挂横幅、标语、出黑板报、发放宣传单、业务干部培训以及结合动物防疫日常监督检查进行现场宣传

基本兽医干部、养殖业主、养殖户

动物疫病预防控制中心

4

《福建省动物防疫和动物产品安全管理办法》、《动物检疫管理办法》

现场宣传、发放手册、网络宣传等

养殖场、屠宰户

农业综合执法支队等

4

《畜牧法》

下乡宣传

基层干部、养殖业主

畜牧站

4

《廉洁自律准则》

集中学习

党组中心组成员

党办

4

《福建省动物防疫和动物产品安全管理办法》

通过基层乡镇兽医站挂横幅、标语、出黑板报、发放宣传单、业务干部培训以及结合动物防疫日常监督检查进行现场宣传

基本兽医干部、养殖业主、养殖户

动物疫病预防控制中心

4

《农药包装废弃物回收处理管理办法》、《农作物病虫害防治条例》

网络宣传、下乡宣传

各级干部、农民群众

种植业管理科、植保植检站

5

《突发事件应对法》、《安全生产法》、《福建省安全生产条例》等安全相关法律法规

1.“5.12防灾减灾日”、“防灾减灾周”系列宣传活动。

2.三明农业信息网等媒体宣传。

3.发放宣传资料、接受咨询等。

4.在三明农业信息网上公示处罚案件，开展以案普法宣传。

辖区市民（重点农业、渔业从业人员）

办公室（安办）、渔业科、法规科、农业综合执法支队，市农业机械化发展中心等

5

《渔业法》《渔业法实施细则》及《福建省实施<中华人民共和国渔业法>办法》、《野生动物保护法》及《福建省实施<中华人民共和国野生动物保护法>办法》、《全国人大常委会关于全面禁止非法野生动物交易、革除滥食野生动物陋习、切实保障人民群众生命健康安全的决定》、《省人大常委会关于革除滥食野生动物陋习、切实保障人民群众生命健康安全的决定》等渔业相关法律法规

1.发放宣传材料、张贴（挂）宣传标语、横幅。

2.结合日常巡查检查向市民（重点是渔民）当面宣传。

3.举办宣传教育培训。

4.结合办理机动渔船油价补助申报、渔业互助保险开展宣传。

5.在三明农业信息网上公示处罚案件，开展以案普法宣传。

6.“爱鸟周”宣传活动。

辖区市民（重点是渔民）

渔业科、法规科、农业综合执法支队等

5

《三明市城市市容和环境卫生管理条例》

会议宣传、网络宣传

本局干部

办公室、法规科等

5

《三明市东牙溪和薯沙溪水库饮用水水源保护条例》

会议宣传、网络宣传

本局干部、基层干部

农村社会事业促进科等

5

《行政许可法》

现场宣传、下乡宣传等

乡村干部、村民、许可申请人等

法规科

5

《土地管理法》

印制发放宣传资料，通过业务培训、“三下乡”等形式开展宣传

基层经管人员、农民群众

农村合作经济指导科、经管站

5

《道路交通安全法》、《农业机械化促进法》、《福建省农业机械管理条例》、《安全生产法》、《生产安全事故应急条例》、《农业机械安全监督管理条例》、《拖拉机和联合收割机驾驶证管理规定》等农机相关法律法规和有关政策

网络宣传、下乡宣传等

农机手

市农业机械化发展中心

5

《病原微生物实验室生物安全管理条例》

下乡宣传

基层生物实验室工作人员、畜禽经营业主

畜禽水产品质量安全检验监测中心

5

《兽药进口管理办法》

现场宣传、发放手册、网络宣传等

兽药经营店、养殖场

农业综合执法支队等

5

《土地管理法》

印制发放宣传资料，通过业务培训、“三下乡”等形式开展宣传

基层经管人员、农民群众

农村合作经济指导科、经管站

6

《安全生产法》、《生产安全事故应急条例》、《福建省安全生产条例》等安全相关法律法规

1.“安全生产宣传月”系列宣传活动。

2.三明农业信息网等媒体宣传。

3.发放宣传资料、接受咨询等。

4.在三明农业信息网上公示处罚案件，开展以案释法宣传。

辖区市民（重点农业、渔业从业人员）

办公室（安办）、渔业科、法规科、农业综合执法支队、市农业机械化发展中心等

6

《农产品质量安全法》、《食品安全法实施条例》、《福建省食品安全条例》、《福建省食品安全追溯管理办法》等

全市食品安全宣传周现场咨询、发放宣传材料等

市民

农产品质量安全监管科等

6

《农业转基因生物安全管理条例》、《野生植物保护条例》

会议宣传、网络宣传、下乡宣传

各级干部、农民群众

科教科

6

《渔业法》《渔业法实施细则》及《福建省实施<中华人民共和国渔业法>办法》、《野生动物保护法》及《福建省实施<中华人民共和国野生动物保护法>办法》、《全国人大常委会关于全面禁止非法野生动物交易、革除滥食野生动物陋习、切实保障人民群众生命健康安全的决定》、《省人大常委会关于革除滥食野生动物陋习、切实保障人民群众生命健康安全的决定》等渔业相关法律法规

1.发放宣传材料、张贴（挂）宣传标语、横幅。

2.结合日常巡查检查向市民（重点是渔民）当面宣传。

3.举办宣传教育培训。

4.结合办理机动渔船油价补助申报、渔业互助保险开展宣传。

5.在三明农业信息网上公示处罚案件，开展以案释法宣传。

6.“爱鸟周”宣传活动。

辖区市民（重点是渔民）

渔业科、法规科、农业综合执法支队等

6

《畜牧法》

下乡宣传

基层干部、养殖业主

畜牧站

6

《农村土地承包法》、《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》

印制发放宣传资料，通过业务培训、“三下乡”等形式开展宣传

基层经管人员、农民群众

农村合作经济指导科、经管站

6

《固体废物污染环境防治法》

网络宣传、下乡宣传等

本局干部、基层干部、农民群众

农村环保能源站

6

《三明市万寿岩遗址保护条例 》

会议宣传、网络宣传

本局干部

乡村振兴办等

6

《纪律处分条例》

集中学习

局属党员干部

党办、局属各党支部

6

《兽药管理条例》、《饲料和饲料添加剂管理条例》

现场宣传、发放手册、网络宣传等

兽药、饲料经营店及养殖场等

农业综合执法支队等

7

《党章》、《党和国家机关基层组织工作条例》、《党员权利保障条例》等

网络宣传、集中学习

局属党员干部

党办、局属各党支部等

7

《党内法规和规范性文件备案审查规定》、《党内法规执行责任制规定》（试行）

网络宣传

本局干部

法规科

7

《病原微生物实验室生物安全管理条例》

现场宣传、发放手册、网络宣传等

病原微生物实验室

农业综合执法支队等

7

《渔业法》《渔业法实施细则》及《福建省实施办法》、《野生动物保护法》及《福建省实施办法》、《全国人大常委会关于全面禁止非法野生动物交易、革除滥食野生动物陋习、切实保障人民群众生命健康安全的决定》、《省人大常委会关于革除滥食野生动物陋习、切实保障人民群众生命健康安全的决定》等渔业相关法律法规

1.发放宣传材料、张贴（挂）宣传标语、横幅。

2.结合日常巡查检查向市民（重点是渔民）当面宣传。

3.举办宣传教育培训。

4.结合办理机动渔船油价补助申报、渔业互助保险开展宣传。

5.在三明农业信息网上公示处罚案件，开展以案释法宣传。

6.“爱鸟周”宣传活动。。

辖区市民（重点是渔民）

渔业科、法规科、农业综合执法支队等

7

《农村土地承包法》、《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》

印制发放宣传资料，通过业务培训、“三下乡”等形式开展宣传

基层经管人员、农民群众

农村合作经济指导科、经管站

7

《畜牧法》

下乡宣传

基层干部、养殖业主

畜牧站

7

《问责条例》

集中学习

局属党员干部

党办、局属各党支部

7

《种子法》及其配套规章制度

种子生产基地巡查

种子生产人员

种子站

7

《土地管理法》

印制发放宣传资料，通过业务培训、“三下乡”等形式开展宣传

基层经管人员、农民群众

农村合作经济指导科、经管站

8

《行政处罚法》、《农业行政处罚程序规定》、《规范农业行政处罚自由裁量权办法》、《福建省行政执法条例》

网络宣传、下乡宣传、执法宣传等

基层干群、行政相对人等

法规科、农业综合执法支队等

8

《三明市红色文化遗址保护管理办法》

会议宣传、网络宣传、下乡宣传

本局干部、基层干部、农民群众

法规科、乡村振兴办等

8

《三明市城市园林绿化管理条例》

会议宣传

本局干部

农村社会事业促进科等

8

《种子法》及其配套规章制度

省级粮食安全应急储备种子质量抽查

承储单位管理人员

种子站

8

《动物防疫法》、《畜牧法》

现场宣传、发放手册、网络宣传等

养殖场

农业综合执法支队等

9

《农业法》、《农产品质量安全法》、《动物防疫法》、《食品安全法实施条例》、《福建省食品安全条例》《农村土地承包法》、《农药管理条例》等法律法规

在中国农民丰收节期间开展法律咨询等普法宣传活动

广大农村居民

法规科、信息科、信息站等

9

《畜牧法》

下乡宣传

基层干部、养殖业主

畜牧站

9

《党内监督条例》

集中学习

局属党员干部

党办、局属各党支部

9

《三明市城市建筑垃圾管理办法》

网络宣传

本局干部

办公室等

9

《乳品质量安全监督管理条例》

现场宣传、发放手册、网络宣传等

生鲜乳收购站业主

农业综合执法支队等

9

《种子法》及其配套规章制度

蔬菜种子质量、种子标签市场抽查

蔬菜种子生产经营人员

种子站

省级粮食安全应急储备种子质量抽查

承储单位管理人员

农作物新品种试验、示范项目检查

试验、示范任务承担单位

9

《农民专业合作社法》、《福建省农民专业合作社条例》

结合各级示范社培育，对合作社经营者、带头人等进行培训宣传

合作社负责人、农民群众

农村合作经济指导科、经管站

9

《福建省村集体财务管理条例》

结合重点村财务专项审计、检查等进行宣传

村级财会人员、村务监督人员

10

《福建省粮食安全保障办法》

参与市粮食和物资储备局“世界粮食日”宣传活动

乡村居民

种植业管理科、农技站

10

《三明市市区文明行为促进办法》

会议宣传、网络宣传

本局干部

办公室、党办等

10

《三明市建筑工程施工扬尘防治管理办法》

会议宣传、网络宣传

本局干部

办公室等

10

《外商投资法》、《优化营商环境条例》

农业招商会现场发放宣传材料

招商会与会人员

对外合作与山海协作科

10

《农业法》、《农药管理条例》、《兽药管理条例》、《兽药进口管理办法》等

组织全市开展秋冬季农资打假保安全促增收专项治理行动

广大农民群众及农资经营者

农业综合执法支队等

10

《农村土地承包法》、《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》

印制发放宣传资料，通过业务培训、“三下乡”等形式开展宣传

基层经管人员、农民群众

农村合作经济指导科、经管站

11

《植物检疫条例》、《植物检疫条例实施细则》（农业部分）、《福建省农业植物检疫办法》等

检疫宣传月、科技下乡、培训等

种植户

植保植检站

11

《保守国家秘密法》

会议宣传、网络宣传、下乡宣传

本局干部、基层干部、农民群众

办公室

11

《种子法》及其配套规章制度

省级粮食安全应急储备种子质量抽查

承储单位管理人员

种子站

11

《生猪屠宰管理条例》、《福建省牲畜屠宰管理条例》

市区集中普法宣传

全体市民

农业综合执法支队等

11

《三明市人民政府拟定法规草案和制定规章程序规定》

会议宣传、网络宣传

本局干部

法规科

12

《宪法》、《农业法》、《福建省法治宣传教育条例》等法律法规规章

组织开展2021年国家宪法日和“宪法宣传周”系列宣传活动

各级农业农村系统干部职工、农村居民

法规科、农业综合执法支队等

12

《农民专业合作社法》、《福建省农民专业合作社条例》

结合各级示范社培育，对合作社经营者、带头人等进行培训宣传

合作社负责人、农民群众

农村合作经济指导科、经管站

12

《福建省村集体财务管理条例》

结合重点村财务专项审计、检查等进行宣传

村级财会人员、村务监督人员

12

《关于新形势下党内政治生活的若干准则》

集中学习

党组中心组成员

党办

12

《三明市餐厨垃圾管理办法》

网络宣传

本局干部

办公室等

12

《三明市停车场管理办法》

网络宣传

本局干部

办公室等

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

抄送：市委依法治市委守法普法协调小组。

物业管理条例全文篇8

第一章　总　则

第一条　为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规规定，结合本省实际，制定本条例。

第二条　本省行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

第三条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条　县级以上政府房产行政主管部门(以下称物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

县级以上政府有关行政管理部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。

街道办事处、乡镇政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

第二章　业主、业主大会和业主委员会

第五条　业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

第六条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第七条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

第八条　物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，街道办事处、乡镇政府、居民委员会应当予以协助：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。

业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并告知所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇政府、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

第九条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。

业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托人代为参加业主大会会议。

召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。

第十条　业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。

建设单位未出售或者已经出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。

业主在首次业主大会会议后的业主大会会议上的投票权数，按照业主大会议事规则约定的投票权数确定办法计算;业主大会议事规则未作约定的，按照本条第一款规定计算。

第十一条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。

业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。

业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。

物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十三条　业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。

业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

第十四条　业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向所在地县级物业主管部门备案：

(一)业主大会会议记录和会议决定;

(二)业主大会议事规则;

(三)业主公约;

(四)业主委员会委员的名单。

所在地县级物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

第十五条　业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

第十六条　业主委员会每届任期为三年至五年。

业主委员会任期届满二个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，物业主管部门、街道办事处、乡镇政府、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。

业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

第十七条　业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

第十八条　业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本条例第十二条　第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、街道办事处、乡镇政府、居民委员会应当指导业主召开。

业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

第十九条　业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。

第二十条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。

第三章　前期物业管理

第二十一条　建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。

提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的，经所在地县级物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。

前款规定的物业管理区域的建筑面积标准由市、县政府具体规定。

第二十二条　建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。

业主临时公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第二十三条　建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。

第二十四条　前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

第二十五条　物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。

第二十六条　在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单;

(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修和物业使用说明文件;

(五)业主名册;

(六)物业管理需要的其他资料。

前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。

第二十七条　建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。

物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。

因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

第二十八条　物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。

第四章　物业管理服务

第二十九条　一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第三十条　物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：

(一)当事人的名称或者姓名和住所;

(二)物业的基本情况;

(三)物业服务事项和服务质量要求;

(四)物业服务费的标准和收取办法;

(五)专项维修资金的管理和使用;

(六)物业管理用房的管理和使用;

(七)合同期限;

(八)违约责任;

(九)解决争议的办法。

物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

当事人对本条第一款第(三)项内容进行约定时，一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任。

当事人对本条第一款第(四)项内容的约定，应当符合国家和省物业服务收费管理的规定。

当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同。

第三十一条　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十六条　第一款规定的资料。

第三十二条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。

物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。

第三十三条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

第三十四条　业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。

物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。

第三十五条　物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：

(一)专有部分以单个业主作为最终用户;

(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;

(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

第三十六条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。

第三十七条　物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督;实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

第三十八条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将本条例第二十六条　第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。

第三十九条　街道办事处、乡镇政府和居民委员会应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

第五章　物业使用与维护

第四十条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。

因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。

第四十一条　业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。

第四十二条　经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。

第四十三条　物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。具体办法由政府制定。

相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当预先在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，业主应当积极配合。

第四十四条　禁止下列损害公共利益的行为：

(一)违法改变房屋承重结构;

(二)违法搭建建筑物、构筑物;

(三)擅自改建、占用物业共用部位;

(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;

(六)超标排放有毒、有害物质;

(七)排放超过规定标准的噪声;

(八)法律、法规禁止的其他行为。

第四十五条　业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本条例的规定以及业主临时公约、业主公约。

第四十六条　物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本条例规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定以及业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门。

其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规和本条例规定行为的，可以向物业主管部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。

物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。

第四十七条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

第四十八条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。

第四十九条　专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由政府制定。

第五十条　物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求所在地街道办事处、乡镇政府或者县级物业主管部门调解。

第五十一条　建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。

保修金交纳、使用、管理和退还的办法由政府制定。

第六章　法律责任

第五十二条　违反本条例规定的行为，国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

第五十三条　违反本条例第二十七条　规定，建设单位在物业管理区域内不按规定配置物业管理用房或者不按规定支付不足部分相应价款的，由县级以上物业主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

第五十四条　违反本条例第五十一条　第二款规定，建设单位不按规定交纳物业保修金的，由县级以上物业主管部门责令限期交纳;逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并可以处一万元以上三万元以下的罚款。

第五十五条　业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止;相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。

第五十六条　物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。

业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第五十七条　违反本条例规定，物业主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)挪用专项维修资金或者保修金的;

(二)对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的;

(三)不按规定出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明的;

(四)利用职务之便，收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的;

(五)其他玩忽职守、滥用权利、贪腐的行为。

第七章　附　则

第五十八条　本条例所称业主，是指房屋等物业的所有权人。

本条例所称非业主使用人，是指房屋等物业的承租人和其他实际合法使用房屋等物业的人，物业服务企业除外。

本条例所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备，包括地下停车泊位。

本条例所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件，依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。

第五十九条　本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

物业管理条例全文篇9

第一条 为了加强对工业遗产的保护，传承工业文明，弘扬历史文化，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内工业遗产的普查、认定、保护和利用，适用本条例。

对已认定为文物的工业遗产的保护，文物保护法律法规另有规定的，按有关规定执行。

第三条 本条例所称工业遗产，是指具有历史、科技、文化、艺术、社会等价值的工业文化遗存。

工业遗产包括物质遗产和非物质遗产。物质遗产包括车间、厂房、矿场、仓库、作坊、办公楼、码头桥梁道路等运输基础设施、居住教育休闲等附属生活服务设施以及其他构筑物等不可移动的物质遗存，还包括机器设备、生产工具、办公用具、生活用具、历史档案、商标徽章以及文献、手稿、影像录音、图书资料等可移动的物质遗存。非物质遗产包括生产工艺流程、手工技能、原料配方、商号、经营管理、企业文化等工业文化形态。

第四条 工业遗产的保护和利用，应当遵循科学规划、分类管理、有效保护、合理利用的原则。

第五条 各级人民政府负责本行政区域内的工业遗产保护工作。

市、县(市)人民政府应当组织制定工业遗产保护总体规划，并纳入本级国民经济、社会发展规划以及城乡建设总体规划。

第六条 各级文物行政主管部门对本行政区域内工业遗产的保护实施监督管理。

发展和改革、经济和信息化、国有资产监督管理、规划、财政、城乡建设、国土资源、环境保护、公安、交通运输、城市管理、旅游、人民防空、房地产管理、工商行政管理、统计、海关、档案管理等相关部门，在各自职责范围内，负责有关的工业遗产保护工作。

工业遗产所在地的村(居)民委员会应当协助有关部门做好工业遗产的保护工作。

第七条 市、县(市、区)人民政府应当将工业遗产保护经费列入本级财政预算，并随财政收入的增长而增加。

国有工业遗产保护单位的事业性收入应当专门用于工业遗产保护，任何单位和个人不得侵占、挪用。

鼓励社会公众捐助本市工业遗产保护事业。其中，捐助资金应当接受财政、审计部门和捐助人的监督。

第八条 各级人民政府及其有关部门应当加强工业遗产保护的宣传教育，提高社会公众对工业遗产价值的认知及欣赏水平，增强全社会保护工业遗产的自觉性。

鼓励单位和个人参与工业遗产保护工作，依法对破坏或者危害工业遗产的行为进行劝阻、检举或者控告。

对有突出贡献的单位或者个人，由市、县(市、区)人民政府给予表彰。

第二章 普查与认定

第九条 市人民政府设立工业遗产保护专家委员会(以下简称专家委员会)。专家委员会由文物、工业、历史、文化、规划、建筑和法律等方面的专业人士组成，为市、县(市、区)人民政府普查和认定工业遗产等有关事项提供咨询意见。

市文物行政主管部门负责制订工业遗产普查和认定的具体办法，并组织实施。

第十条 工业遗产的普查应当定期开展，由县(市、区)人民政府明确相关机构具体负责。

普查机构及其工作人员应当通过文字、图画、照片、影像等形式，对工业遗产的外观特征、遗址保存状况和工艺流程等情况进行登记、建档，并妥善保存普查数据和资料。对普查中涉及的国家秘密和商业秘密，应当履行保密义务。

任何单位和个人不得虚报、迟报、瞒报、拒报、伪造、篡改普查数据和资料。

第十一条 文物行政主管部门会同相关部门，根据工业遗产普查的结果，进行保护价值与类别的评估。

第十二条 工业遗存所有权人、使用人以及其他单位和个人，可以向文物行政主管部门申报或者推荐工业遗产。

第十三条 文物行政主管部门应当会同相关部门在评估、申报或者推荐的基础上，提出工业遗产建议名录，征求所有权人、使用人以及社会公众意见后，经专家委员会评审，报本级人民政府批准公布。

对已认定为文物的工业遗存，可以按照前款规定，认定为工业遗产。

第十四条 符合下列条件之一的工业遗存，可以依法认定为工业遗产：

(一)在相应时期内具有稀缺性，在全国或者本省具有较高影响力的;

(二)同一时期在全国或者本省同行业内具有代表性或者先进性，商标、商号全国著名的;

(三)设施设备先进、建筑格局完整或者建筑技术领先，并具有时代特征和工业风貌特色的;

(四)与重要历史进程、历史事件、历史人物有关的;

(五)与本市著名工商实业家群体有关的;

(六)对本地经济社会发展产生过重要推动作用，具有较高学术研究价值的;

(七)承载民族认同、地域归属感，具有明显集体记忆和情感联系的;

(八)其他具有较高价值的。

第十五条 对于不可移动的工业遗产，根据它们的历史、科技、文化、艺术、社会等价值，可以分别由市、县(市、区)人民政府确定为市级工业遗产保护单位、县级工业遗产保护单位，并划定区域对其实施重点保护。

第十六条 对于工业遗产集中成片，工业风貌保存完整，能反映出某一历史时期或者某种产业类型的典型风貌特色，有较高历史价值的区域，可以由市人民政府列为工业遗产保护区，进行整体保护与利用。

第三章 保护与利用

第十七条 工业遗产的所有权人或者使用人为工业遗产的保护责任人，按照谁使用、谁负责、谁保护、谁受益的原则，负责工业遗产的检测评估、防护加固、持续监测、修缮整治、安全防卫等日常维护管理工作。

工业遗产保护责任人由市、县(市、区)文物行政主管部门向社会公示。

第十八条 对价值较高的工业遗产，文物行政主管部门可以与保护责任人签订工业遗产保护协议，约定工业遗产保护责任和享受补助等事项。

工业遗产保护责任人不具备相应能力的，可以交由文物行政主管部门维护管理。

第十九条 工业遗产保护单位自核定公布之日起一年内，由市、县(市、区)人民政府划定保护范围和建设控制地带，设立标识、界桩等保护设施，并保持其完好。

对工艺流程、数据记录、档案资料等其他工业遗产，所在地县(市、区)文物行政主管部门应当指导工业遗产保护责任人做好分类、登记、修复、保管等工作。

第二十条 禁止下列破坏或者危害工业遗产的行为：

(一)盗窃、哄抢、私分或者擅自迁移、拆除工业遗产;

(二)在工业遗产或者保护设施上涂污、刻划、张贴、攀登;

(三)存放易燃、易爆、放射性、腐蚀性等危害工业遗产安全的物品;

(四)擅自移动、拆除、损坏保护标识、界桩和其他工业遗产保护设施;

(五)违规倾倒、堆放垃圾或者排放污水;

(六)违规采矿、采沙、采石、取土、打井、挖建沟渠池塘、深翻土地等改变地形地貌的行为;

(七)擅自进入未开放区域;

(八)在禁止拍摄的区域或者对禁止拍照的工业遗产进行拍摄、拍照;

(九)其他有损于工业遗产保护的行为。

第二十一条 工业遗产保护单位保护范围内不得实施与保护工作无关的建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业，不得葬坟、修墓、立碑。

因特殊情况需要进行建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，应当保证工业遗产保护单位的安全，并经核定公布该工业遗产保护单位的人民政府批准。县(市、区)人民政府公布的工业遗产保护单位，在批准前应当征得市文物行政主管部门同意。

第二十二条 在工业遗产保护单位保护范围和建设控制地带内从事旅游或者其他生产经营活动，或者在建设控制地带内实施建设工程，应当符合工业遗产保护总体规划，不得危害工业遗产安全、破坏历史风貌和环境风貌。

尚在进行生产经营活动的工业遗产保护单位，在实施生产设施设备等改造前，应当征得文物行政主管部门同意。

实施建设工程的设计方案应当经文物行政主管部门同意后，报规划行政主管部门批准。

第二十三条 对危害工业遗产保护单位安全、破坏工业遗产保护单位历史风貌和环境风貌的建筑物、构筑物，所在地人民政府应当及时调查处理，必要时，对该建筑物、构筑物予以征收、拆除。

第二十四条 工业遗产的修缮应当符合工业遗产保护要求，并提前征求文物行政主管部门的意见。修缮时，文物行政主管部门应当给予指导。

第二十五条 不可移动工业遗产转让、抵押的，应当报所在地县(市、区)文物行政主管部门备案。

第二十六条 鼓励工业遗产在妥善保护的前提下，与文化创意产业、博览科学教育、旅游生态环境等相结合，建设创意产业园、主题博物馆、遗址公园等设施，促进工业遗产的集中展示和合理利用。

第二十七条 鼓励工业遗产保护责任人将工业遗产向公众开放。国有工业遗产、接受政府补助的非国有工业遗产应当适度开放，供公众参观。

价值较高的可移动工业遗产，可以由博物馆、图书馆及档案馆等予以征集收藏、陈列展示。

第二十八条 鼓励开展工业遗产的学术研究和交流，挖掘工业遗产价值，推动工业遗产再利用。

第四章 法律责任

第二十九条 违反本条例，法律法规有规定的，从其规定。

第三十条 违反本条例第七条第二款规定，改变国有工业遗产保护单位事业性收入用途的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第三十一条 违反本条例第十条第二款、第三款规定的，由文物行政主管部门责令改正或者采取其他补救措施;属于国家机关工作人员的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

企业事业单位或者其他组织违反本条例第十条第三款规定的，可以并处2万元以下的罚款;情节严重的，并处2万元以上10万元以下的罚款。

第三十二条 违反本条例第二十条规定的，由文物行政主管部门或者公安机关予以警告，并责令停止违法行为、限期恢复原状或者采取其他补救措施;有违法所得的，没收违法所得;造成损失的，依法承担赔偿责任;逾期不恢复原状或者不采取其他补救措施的，文物行政主管部门可以指定有能力的单位代为恢复原状或者采取其他补救措施，所需费用由违法者承担。

其中，违反第一项、第三项、第五项、第六项、第九项规定，情节较轻的，对单位并处20xx元以上1万元以下的罚款，对个人并处200元以下的罚款;情节较重的，对单位并处1万元以上5万元以下的罚款，对个人并处200元以上1000元以下的罚款;造成严重后果的，对单位并处5万元以上20万元以下的罚款，对个人并处1000元以上5000元以下的罚款。

违反第二项、第四项、第七项、第八项规定的，并处200元以下的罚款;情节较重的，并处200元以上500元以下的罚款。

第三十三条 违反本条例第二十一条第一款、第二十二条第一款规定的，由文物行政主管部门或者公安机关责令停止违法行为，限期恢复原状或者采取其他补救措施;有违法所得的，没收违法所得;造成损失的，依法承担赔偿责任;造成严重后果的，并处5万元以上20万元以下的罚款。

第三十四条 违反本条例第二十一条第二款，第二十二条第二款、第三款，第二十四条，第二十五条规定的，由相应的文物行政主管部门责令限期改正。

第三十五条 工业遗产保护责任人无正当理由拒不依法履行日常维护管理义务，由文物行政主管部门责令改正，拒不改正的，由文物行政主管部门代为维护管理，所需费用由保护责任人承担。

第三十六条 各级人民政府及其工作人员不履行工业遗产保护责任，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第三十七条 文物行政主管部门及其工作人员，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;有违法所得的，没收违法所得;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)不履行职责或者发现违法行为不予查处，造成严重后果的;

(二)擅自借用或者非法侵占国有工业遗产的;

(三)因不负责任造成工业遗产损毁或者流失的;

(四)贪污、挪用工业遗产保护经费的。

第三十八条 公安、工商行政管理、海关、城乡建设、规划和其他国家机关及其工作人员，违反本条例规定滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，造成工业遗产损毁或者流失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十九条 人民法院、人民检察院、公安、工商行政管理和海关等部门对依法没收的工业遗产，应当登记造册，妥善保管。结案后，应当在三个月内无偿移交文物行政主管部门。

物业管理条例全文篇10

组织名称：____________________________

法定代表人：__________________________

地 址：____________________________

联系电话：____________________________

受委托方（以下简称乙方）：

企业名称：____________________________

法定代表人：__________________________

地 址：____________________________

联系电话：____________________________

第一条 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就甲方将___________________委托给乙方实行物业服务有关事宜，协商订立本合同。

第二条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章 委托服务事项

第三条 乙方按甲方要求提供前期介入有偿服务。

第四条 制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。

第五条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。

第六条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。

第七条 建筑及其设施在国家规定的保修期内协调开发商、承建商进行对甲方所有单元内发生的墙体、水、电、气，通讯、共用天线、排污、排水系统等建筑体系保修；保修期后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修。

第八条 环境卫生及绿化养护

1、公共环境、房屋共用部位的保洁，生活垃圾收集并运至垃圾消纳站（不含垃圾消纳的管理及装饰装修垃圾收集和清运），化粪池清掏

2、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，使之处于良好状态。

第九条 公共秩序维护工作

1、建立预防性安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关进行秩序监控和巡视等工作，但不包含甲方产权范围内人身财产的保险、保证和保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，以专项合同的约定执行。

2、对来访客人办理访问手续，控制闲杂人员进入小区。

3、维持小区的交通秩序。对本物业区域内的交通状况预测和安排，使本物业区域内车辆停放有序，交通顺畅（不含人身、财产的保险、保管责任）。

4、地震、地陷、火灾等突发事件的组织疏导和协助施救工作。

5、定期或不定期巡视、检查小区，及时采取措施以防止任何人未经乙方同意或违反本协议的约定而占用、变更、损害公共服务设施、设备，制止违反本物业的物业管理制度、本协议、《临时管理规约》的行为。

6、发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。

7、消防工作，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立、消防设施的检查、维护以及定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

第十条 档案资料管理

1.本物业竣工资料、图纸及接管验收档案的管理。

2.业主及非业主使用人的档案资料的管理。

第十一条 房屋装饰装修管理

严格按照《中华人民共和国消防法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《重庆市消防条例》、《重庆市城市容貌管理条例》、《重庆市产外广告管理条例》以及物业服务公司按照有关法规、条例等制定的装修管理规定对装修方案进行审核，对装修过程进行监督，并对违规行为进行制止。

第十二条 受所有权人委托，对小区配套设施如网球场，游泳池、会所、停车场（库）等场所进行管理。

第十三条　对小区公共区域及甲方保留区域进行管理。

第十四条 不定期的组织开展

社区文化娱乐活动，加强业主间的沟通和文化交流。设立小区信息栏，加强与业主的联系和消息……

第十五条　负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1、物业服务费（住宅、商业）；

2、停车（场）库车位物业服务费；

3、其它有偿服务费

4、公摊水电费及电梯运行电费；

5、物业维修资金

第十六条 各项费用的调整

乙方应当就物业服务费使用制定独立账目管理，并可按照实际支出合理调整物业服务费，但乙方须提前三十天以书面方式通知业主和物业使用人

第十七条　对业主和物业使用人违反物业管理方面的法律法规或《临时管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止、 追究法律责任等措施。

第三章 双方权利义务

第十八条　甲方权利义务

1、审定乙方拟订的前期介入服务方案、小区物业服务方案；

2、检查监督乙方服务的实施及合同的执行情况；

3、审定乙方提出的前期介入服务工作计划、物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

4、负责制定《临时管理规约》和提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，并在房屋销售时公示《临时管理规约》；

5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；保修责任内房屋、设施、设备维修养护和房屋建设遗留质量问题，按以下方式处理：

（1）甲方负责返修；

（2）委托乙方返修，支付全部费用；

6、在合同生效之日起 1个月 内按物业管理有关规定的比例向乙方提供管理用房（产权属全体业主），由乙方无偿使用；

7、在物业管理交接验收时，负责向乙方提供和移交物业管理相关资料：

（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

（3）物业质量保证文件和物业使用说明文件；

（4）物业服务所必需的其他资料；

8、支付前期物业前期介入服务费用；按照国家物业管理条例和地方法规规定交纳空置房的物业服务费并承担逾期未付的违约金。

9、当业主和物业使用人拒绝按规定交纳物业服务费用时，协助乙方催收；

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；

11、协助乙方做好物业服务工作和社区宣传教育、文化娱乐活动；

12、应将本合同在订立之日起十五日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案，并按相关规定公示。

第十九条　乙方权利义务

1、按照本合同第二章的约定标准，提供高品质、专业化的服务；

2、起草物业管理区域内共用部分的使用要求、注意事项和物业服务制度；

3、雇佣、培训、解雇职员并对其工作进行管理。

4、乙方办公场所、工作服，工具，器具，材料或其他为保证对甲方服务工作开展所必需设备材料的采买和管理。

5、依照本合同和有关规定收取服务费用；

6、可选聘专营公司承担本物业的专项服务业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

7、适时聘请、撤换及付酬予律师、建筑师、会计师及其他专业顾问和合作单位。

8、按本合同第十七条的约定，对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为进行处理；

9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，乙方有权审核业主或使用人是否严格按照《中华人民共和国消防法》、《住宅室内装饰装修管理规定》、《重庆市消防条例》、《重庆市城市容貌管理条例》、《重庆市产外广告管理条例》以及物业服务公司按照有关法规、条例等制定的装修管理规定进行其所属产权范围内的装修工程，停车（场）库是否进行任何形式的改装、改造、修建构筑物。装饰和装修，并对违规行为进行制止。

10、接受业主的监督，定期向业主大会，业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况。

11、以物业公司名义投保，投保项目包括公众责任等险种，甲方应对其属下的产权范围内利益自行投保。

12、负责编制物业管理年度服务计划、资金使用计划及决算报告；

13、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

14、协助有关部门制止违法、违规

的行为，维护物业管理区域公共秩序；

15、可适时设立以下服务项目（并可根据需要设立新的服务项目），合理收费：房屋租赁、代售；代办电话安装、宽带安装服务：室内清洁服务；室内工程维修；代养护花木；代车辆清洗、保险办理服务以及与甲方商议的其它服务内容。

16、乙方有权在不违背业主整体权益基础上制定、修改管理规则，并利用小区告示栏、网站、小区内部刊物（如有）等各种信息渠道予以公布，对各业主均有约束力。

第四章 物业服务费用和其他费用

第二十条 物业服务费构成如下；

1、小区公共秩序维护费；

2、小区公共区域清洁、保洁服务费（但所有政府另行征收的如垃圾处置费等费用均未包含其中）

3、小区公共区域绿化养护、服务费：

4、小区房屋共用部位维修（小修）及保养费； ；

5、小区共用设施设备日常运行、维护（小修）及保养费

6、小区公共区域四害防治费用；

7、乙方的办公管理费；

8、乙方员工的薪酬、社会保险、福利、制服及相关器具

9、乙方用于为业主服务的固定资产折旧费；

10、乙方为小区公共区域所投保的公众责任险等保险费用

11、乙方用于上缴有关部门的各项零星费用：

12、乙方用于上缴有关部门管理费、税费；

13、乙方的合理利润；

14、乙方用于为业主公共利益服务

第二十一条 物业服务费

1、本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取：

（1） 电梯高层物业费按建筑面积______元/平方米/月计收；

（2） 商业用房物业服务费按建筑面积______元/平方米/月计收；

（3） 停车（场）库物业服务费每个停车位______元/月计收；

（4） 特约服务实行明码实价，双方自愿的原则。

2、缴费办法

（1）_____________（住宅商业用房）的物业服务费按房屋建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的面积计算，批复之后以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后甲方收取的物业服务费差额不作退补。停车（场）库车位物业服务费以个为单位计收。

（2） 物业服务费应按月缴纳。甲方在当月15日之前将费用金额缴清，逾期将按日向甲方加收应交纳总费用3‰的滞纳金。

（3） 首次物业服务费收取以交房通知文书确定的交房日期为准，交房日期在15日之前（含15日）的收取当月全月的物业服务费，交房日期在15日之后的收取当月半个月的物业服务费。

（4） 住宅（商业用房）交房后，若水电气任何一表进行了走动以及已装修、已入住的，物业服务费按收费标准全额收取；若经物业服务公司和业主（使用人）共同确认水电气表起止数均未走动的，物业服务费按收费标准的50%执行。若相关政策发生变化，按国家新规定执行。

（5） 停车（场）库车位交付后无论是否空置，物业服务费按收费标准全额收取。

（6） 特约服务费按月缴纳。甲方在当月15日之前缴清上月发生的特约服务费用，逾期将按日向甲方加收应交纳费用3‰的滞纳金。

第二十二条 公摊水电费

首次公摊水电费的收取是以物业对首月公摊水电核算完成后公布的缴费日期为准，交房后，无论房屋是否空置，装修，被占用，公摊水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，住宅从交房通知文书确定的交房日期起开始核算公摊水电费，按月将上月公摊水电发生情况及费用进行公布，按实际发生额逐户按房屋建筑面积平均公摊，每月和物业服务费一起进行缴纳。公摊水电发生情况及帐务接受业主监督。甲方在当月15日之前将本月的公摊水电费缴清，逾期将按日向甲方加收应交纳费用3‰信的滞纳金。

第二十三条 电梯运行电费的收取根据政府相关文件规定的收费标准按月进行收取。

第二十四条 甲方可以现金或转帐方式缴纳各项费用。

第二十五条 各项费用的调整

乙方应当就物业服务费使用制定独立账目管理，井可按照实际支出合理调整物业服务费，但乙方须提前三十天以书面方式通知甲方后，甲方应按照调整后的费用支付。

第二十六条 物业维修基金收取

物业维修资金按政府有关规定维持在一定数额，不足部分由业主续缴，专项用于物业保修期满后共用部分的大，中维修、更新、改造。具体项目如下：

1、小区房屋共用部位大、中修、更新或改造：

2、小区共用设施设备（如防盗监控、消防设施等）大、中修及更新、改造；

3、小区环境配套设施（如健身娱乐设施等）的更新、改造：

4、小区公共区域绿化（如草坪、乔灌木等）更新、改造；

5、小区公共建筑（如小区大门，单元大堂、楼层及其装饰等）、道路的更新、改造：

6、用于小区非盈利性设施的大、中修及更新、改造；

7、停车（场）库共用设备设施（如监控、车管系统、风机、水泵、消防设施等）大、中修及更新、改造；

8、其它不在上列内但需由物业维修资金支付的费用，如国家法律法规规定的须由物业维修资金支付的费用。

第二十三条　水、电、气费按照政府相关标准计收。小区高层建筑中超过市政供水高度的楼层将采用二次供水系统，二次供水系统由市政专业供水公司进行管理维护，水费的收费标准按市政专业供水公司公示标准进行收取（如因国家能源价格或政策调整，此费用作相应变动，以相关文件或通知为准）。1、保修期内属保修范围的由甲方承担；

第六章 委托服务期限

第二十六条_____________由乙方根据本协议内容进行管理，为期三年（自__________“整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算）。本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止。

第七章 违约责任

第二十七条　甲方违反合同关于甲方义务的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权解除合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条　乙方违反本合同第二章的约定，未能达到约定的委托管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权解除合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条 因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

第八章 附则

第三十条　双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。

第三十一条　因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以法定机构的鉴定为准。

第三十二条　若本协议任何条文因国家或地方法规的变更而无效、非法或不能执行时，将按照新的法律法规的要求执行，但本协议其余条文的有效性、合法性及可执行性并不因此而改变。

第三十三条　甲、乙双方一致同意在履行本协议时，若发生任何争议应首先进行协商解决，协商不成的，向小区所在地人民法院

提讼。

第三十四条 本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，政府房管主管部门备案一份。本协议自甲、乙双方签宇盖章之日起生效。

甲方签章：_____________________ 乙方签章：__________________

法定代表人：___________________ 法定代表人：________________