农村房屋买卖合同十篇

农村房屋买卖合同篇1

农村房屋买卖合同范文1甲方(转让方)：

乙方(受让方)：

甲乙双方就甲方所有的位于 房屋及宅基地转让事宜，经协商达成协议如下：

一、标的物

该宗房屋位于，共宅基地。

二、房款及支付

该宗房屋及宅基地共计作价元，乙方于月 日前交付转让款20xx年月日之前付清。

三、标的的交付

甲方在 年 月 日之前交付转让标的。

四、权利义务

1、甲方保证对该房屋拥有全部的所有权，该房屋及宅基地使用权无任何权利瑕疵。如果因权利瑕疵或者因甲方原因导致乙方不能购得该房屋，甲方应当支付违约金 元并赔偿乙方的全部经济损失(包括但不限于：直接经济损失、房屋改造费用、应得利益损失、因纠纷而支付的律师费、公证费)。

2、甲方应当按照合同约定的期限交付房屋，每拖延一日需承担房屋总价款1%的违约金。

3、合同签订后，甲方不得为任何租赁、担保、买卖等损害该房屋所有权的行为，否则承担与房款等额的违约金。

4、在房屋交付之后，甲方有义务配合乙方办理各项过户手续，过户费用由乙方承担。

5、该宗房屋的所有权于合同签订时转移至乙方，该房屋上的一切权益全部归乙方享有(包括占有、使用、收益、处分等)，如果该处房屋因改造需要拆迁，因拆迁而产生的所有补偿款及权利全部由乙方享有。

6、在房屋交付前所产生的费用(包括但不限于：水费，电费等)由甲方承担， 与乙方无关。房屋交付之后所产生的水电等费用由乙方承担，与甲方无关。

五、本协议一式两份，双方各执一份，具有相同的法律效力。

六、本协议自双方签字之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

农村房屋买卖合同范文2卖方：(甲方)，姓名： 身份证号：_____________

买房：(乙方)，姓名： 身份证号：_____________

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：

第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：

1、 甲方所售房屋位于 房屋占地面积约为 平方米，院子占地面积约为 平方米，房屋为正房四间、东西偏方各一间。房屋平面图见本合同附件;

第二条 房屋价格及其他费用： 甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币 万 千元整(￥ );

第三条 付款方式： 签订合同之日一次性付清;

第四条 特别约定：

1、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。

2、如乙方所购房屋以后过户办理房产证和土地使用证时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担。

第五条 今后如房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合;

第六条 本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔;

第七条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力;

第八条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效;

第九条 本合同一式三份，甲方执一份、乙方执二份;

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

农村房屋买卖合同范文3甲方(卖方)：

乙方(买方)：

甲方现有位于 的私房一套，结构是 联 层，建筑面积 平方米，合计面积 平方米，已办理土地使用证、城建用地许可证、房产证，另有一处有使用权的院落共计 平方米，甲方自愿转让给乙方，经甲乙双方协商一致，达成如下协议：

1、甲方房屋及院落总价 万元，乙方愿以此价格成交。

2、甲方须确保自己的土地、城建、房产证件真实合法、有效，且必须确保乙方改建施工过程中，与四邻没有纠纷。如果乙方在城建与施工中与四邻有产权、界限、风 水等纠纷，甲方必须负责处理、调解。

3、甲方有义务提供资料协助乙方办理相关证件的过户手续，费用由乙方承担。

4、付款方式：本协议签字之日付 万元，除下部分 万元在过户手续完成后一次性付清。

5、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

农村房屋买卖合同篇2

一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景

农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人认定无效，很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素，房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔，有的要求直接收回已交付的农村房屋，有的要求与买受人共沾拆迁利益。从现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，如果确认买卖合同无效，还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题。

二、对农村房屋买卖合同效力的分析

对农村房屋买卖合同是否有效的问题，存在不同的意见。

第一种意见认为农村房屋买卖合同为无效合同。北京高级法院下发的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》认为，农村房屋买卖必然涉及宅基地，而宅基地的买卖是我国法律、行政法规禁止的，进而认定农村房屋买卖合同应为无效。如备受关注的北京通州宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案件，一、二审法院就是依据该《会议纪要》的指导精神，均认定买卖合同无效，买受人的损失可另行。

第二种意见认为农村房屋买卖合同为有效合同。浙江省高院1992年出台的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买房已交付购房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应责其补办有关手续。”江苏省高院《关于审理房地产案件若干问题意见》也持相同意见，就是说根据民法理论的诚实信用原则，只要买卖合同是当事人的真实意思表示，亦不存在合同无效或可撤销的情形，即应认定合同有效。

持第一种意见的主要理由是：农村房屋买卖合同的标的物不仅是农村房屋，还包括该房屋的宅基地使用权，而宅基地的使用权是农村集体经济组织对其内部村民基本生活的福利性保障，不允许非本集体经济组织的他人享有，是不允许转让的，故合同无效。

农村房屋买卖合同篇3

农村房屋买卖合同样本阅读

卖方：__________(甲方)

身份证号：__________________

买房：__________(乙方)

身份证号：__________________

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：

第一条 房屋概况

甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：甲方所售房屋位于 ________________，房屋占地面积约为______平方米，院子占地面积约为______平方米，房屋为___楼，一楼为___个门面，2、3楼为套房，中间有楼梯间，房屋总面积约为______平方米，一楼门面为框架结构，二、三楼住房为砖混凝结构，二、三楼房屋平面图见本合同附件;

第二条 房屋价格及其他费用

甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币______万元整(￥______);

第三条 付款方式

签订合同之日一次性付清;

第四条 别约定

1、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。

2、如乙方所购房屋以后可以办理房产证时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担。

第五条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。

第六条 今后如房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方全部，甲方负责积极配合;

第七条 本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔;

第八条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力;

第九条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效;

第十条 本合同附二、三楼平面图;

第十一条 本合同一式三份，甲方执一份、乙方执二份;

甲方(签印)：____________住址：_________________联系电话：_____________

乙方(签印)：____________联系电话：_____________

签订日期：___年___月___日

农村房屋买卖合同模板

出让方(以下简称甲方)：

买受方(以下简称乙方)：

甲、乙双方经过平等协商，自愿就房屋买卖事项一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。

第一条 甲方自愿将自有坐落在屋(包括使用权(土地使用权书证号为房)及相应的土地)有偿转让给乙方。

第二条 甲方出售给乙方的房屋及土地使用权范围东至、南至、西至、北至(附该土地土地使用权属证件复印件一张)。

第三条 双方协议商定房屋及土地使用权转让价款共计****元整，乙方已于**年**月**日支付***元定金，双方同意于本协议签订之日乙方再支付给甲方购房款***元。剩余所欠甲方的购房款***元，协议签订后乙方同意于**年月日前支付给甲方***元，于20xx年年日前支付给甲方***元。甲方收到款项后应当出具收据。

第四条 乙方如未按照约定时间支付所欠的相应款项，甲方有权解除合同，对乙方已交款项可不予退还。

第五条 甲方应自本契约签订之日起天内将上述房屋交付给乙方，并保证所交付的房屋的主体结构和原有的基本装饰(门窗、水电等)完好无损，不得故意毁坏，否则应当负责恢复原状，并赔偿损失。房屋交付后，该房屋的管理权和使用权，以及对外出租和收益均归乙方所有，

第六条 甲方保证所提供的土地使用权相关权属证件(原始证件)真实合法，并保证其出卖给乙方的房屋产权及土地使用权权属清楚，绝无他项权利设定或其他债权债务和四邻纠份，没有抵押贷款或担保的情形，如出现上述情形或第三人对该房屋主张权利，影响乙方权利的行使，由甲方负责处理解决，并同意按照乙方所交房款的双倍价格赔偿乙方的损失。甲方所提供的土地使用权证书如系伪造，乙方未得到赔偿的情况下仍可按照协议合法占有该房屋，甲方不得提出异议。因证书真伪出现纠纷由甲方承担相应的民事和刑事责任。

第七条 协议签订后，在乙方没有交纳完全部购房款期间，甲方所提供的土地使用权证书(原件)由见证人保管，在此期间，甲乙双方均不得要求保管人交出该证件。乙方在交付完全部购房款后，在得到甲方确认后，由保管人将该证件交付给乙方。

第八条 乙方在交付完全部购房款后，如需办理相应权属证件的过户手续时，需要甲方出面配合的，不论何时，甲方应予协助。因土地使用权、房屋过户所需一切费用由乙方承担。如因甲方的延误，影响土地、房屋产权过户登记，因此而遭致的损失由甲方负责赔偿。

第九条 甲方在协议签订后，在所提供的土地使用权证书由见证人保管期间，其不得以土地使用权丢失等理由重新造假证件或者在合同履行期间出现单方要求增加房屋出售价格或一房多卖的情形，如出现上述情形，妨碍乙方权利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的双倍价格赔偿乙方的损失，在乙方未得到实际赔偿的情况下，乙方可继续合法占有使用该房屋，甲方不得提出异议。

第十条 未尽事宜双方可另行协商达成协议副本，本合同的附件与本契约具有同等效力。

第十一条 本合同经双方当事人签字或捺印后即具有法律效力。

第十二条 本合同1式3份;甲乙方各执1份，见证人处留存一份。

甲方：乙方：

见证人：

年月日

有关于农村房屋买卖合同范本

签订时间：

签订地点：

甲方：____________

乙方：____________

甲乙双方就位于的一处农村房屋的买卖事项，根据我国物权法、土地管理法等相关法律规定，经充分、平等协商，自愿达成如下一致协议;

一、本合同双方当事人均为________市_______街道___________村__________组集体成员。

二、房屋情况：本合同项下的房屋位于_____市_____街道，相邻为，建筑面积，北屋，东屋，西屋，南屋，院落面积为，房屋登记在名下或宅地基使用权证登记在名下。

三、该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为______村_____组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用。

四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：

1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利;

2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利;

3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房价款30%的违约金。

五、本合同项下的房屋交易价格为人民币_______万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。

六、房款支付：自该合同双方签字之日起日，乙方一次性付清全部款项，并将该款项汇入甲方账号为的账户;如未按期交付房款，乙方需每天额外向甲方支付房款总额的违约金，如乙方在合同签订之日起天仍未付清房款，甲方不经乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方违约责任的权利。

七、房屋交付：乙方根据第六条将全部房款汇入甲方提供的账号之日起日内，甲方须将本合同项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用权证、房产证等全部相关资料原件交付给乙方并负责腾空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每天支付元的违约金，直至甲方交付全部材料和房屋为止;如甲方在合同签订后一个月内，仍未交付房屋，乙方不经甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的违约责任，因乙方未付清房款的原因除外。

八、在接到乙方办理房产过户的书面通知后日，甲方应当根据乙方的需要，积极配合乙方办理房屋产权过户的相关手续;如甲方拒绝或无故拖延，不予以配合，甲方须向乙方每日支付元违约金，直至协助乙方办理完房产过户为止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他与甲方无关的原因造成无法办理过户的，与甲方无关。

九、该房屋交付给乙方后，该房屋(包括土地、房屋及附属设施)的所有权益归乙方所有，包括但不仅限于征地补偿、拆迁补偿等;如甲方得到该上述补偿款后应当将该款项全部给付乙方，如甲方无故拖延或拒绝给付乙方，除全部给付补偿款外，须向乙方支付元的违约金。

十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利;甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿乙方。

十一、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给任何第三方：如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还全部购房款并支付全部购房款100%的违约金。

十二、其他事项：

1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当首先请求本村村委会、所在街道办事处协调解决。

2、双方应当请至少两名本村集体成员作为本次交易的见证人，并在本合同上签字摁手印。

3、本合同正本一式六份，双方各持三份;自双方签字摁手印之日起生效，并持续有效。

甲方(签字捺印)身份证号：

乙方(签字捺印)身份证号：

农村房屋买卖合同篇4

买方（以下简称乙方）：_（本人）（法定代表人）姓名：__国籍：_（身份证）（护照）（营业执照号码）：地址：邮政编码：联系电话：委托人：国籍：_电话：_地址：_邮政编码：

第一条房屋的基本情况。

甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于_；位于第层，共（套）（间），房屋结构为_，建筑面积_平方米（其中实际建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米），房屋用途为；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为_。

第二条房屋面积的特殊约定。

本合同第一条所约定的面积为（甲方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。

该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±_％（不包括±％）时，房价款保持不变。

实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±_％（包括±_％）时，甲乙双方同意按下述第种方式处理：

1．乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起天内将乙方已付款退还给乙方，并按_利率付给利息。

2．每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。

3．__。

第三条土地使用权性质。

该房屋相应的土地使用权取得方式为_；土地使用权年限自年月日至年月日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为_；该房屋买卖后，按照有关规定，乙方（必须）（无须）补办土地使用权出让手续。

第四条价格。

按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋售价为（币）每平方米_元，总金额为（币）亿千百拾万千百拾元整。

第五条付款方式。

乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（币）亿千百拾万千百拾元整，并应于本合同生效之日起_日内将该房屋全部价款付给甲方。具体付款方式可由双方另行约定。

第六条交付期限。

甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起_日内，将该房屋付给乙方。

第七条乙方逾期付款的违约责任。

乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按_计算。逾期超过__天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第__种约定，追究乙方的违约责任。

1．终止合同，乙方按累计应付款的_％向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

2．乙方按累计应付款的_％向甲方支付违约金，合同继续履行。

3．__。

第八条甲方逾期交付房屋的违约责任。

除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在_个月内按_利率计算；自第_个月起，月利息则按_利率计算。逾期超过_个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第_种约定，追究甲方的违约责任。

1．终止合同，甲方按乙方累计已付款的_％向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

2．甲方按乙方累计已付款的_％向乙方支付违约金，合同继续履行。

3．__。

第九条关于产权登记的约定。

在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起_天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起_天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的_％赔偿乙方损失。

第十条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。

第十一条因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家

交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。

第十二条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

第十三条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第十四条甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。

第十五条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由_仲裁委员会仲裁。（甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院。）

第十六条本合同（经甲、乙双方签字）（经_公证（指涉外房屋买卖））之日起生效。

第十七条本合同连同附表共_页，一式_份，甲、乙双方各执一份，_各执一份，均具有同等效力。

甲方（签章）：乙方（签章）：

甲方人（签章）：乙方人（签章）：

农村房屋买卖合同篇5

1991年屈某将自己位于北京市通州区新建村通惠河南处的房屋及院落一套以8000元的价格卖于韩某、闻某夫妇，双方到房地产交易部门办理了过户手续。同年8月闻某取得了该屋的产权登记证书。屈某称对相关政策法规不了解才形成买卖关系，现了解到韩某、闻某均系居民户口，与其并非同一集体经济组织成员，该买卖合同不符合相关法律规定，于是要求法院确认房屋买卖协议无效，韩某、闻某将购买的房屋及院落恢复原状并返还。

通州法院经审理认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告屈某将自己的房屋卖给闻某、韩某，房屋买卖系双方当事人真实意思表示，且双方已办理过户手续，闻某已经取得了房屋产权证书。故驳回屈某的诉讼请求。

一审判决后，原告屈某不服一审判决上诉于北京市第二中级人民法院，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

二、相关法律问题

随着社会主义新农村建设的不断推进，农村的房屋流转日益增多，由此而引发的房屋买卖纠纷逐年增加。由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，难以理解和把握。《物权法》草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定，但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款，导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。

从目前诉争农村房屋转让协议中反映的情况来看，对于当事人之间的转让行为有的经乡政府相关部门确认，有的经村委会盖章确认，有的是当事人之间自行签订协议转让，还有的仅仅是让村支书或者其他集体组织成员做见证人进行了房屋买卖，根本没有签订书面的协议。由此可见，整体上农村房屋转让处于一种无序的状态，而且对于乡村两级的确认行为的效力是否相当，当事人之间对此也存在非常大的分歧。

农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，应认定无效。在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍，法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性。我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅基地使用权的转移是否经过合法批准。

在2006年9月14日北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要中，关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题作出了说明，即农村私有房屋买卖合同应当认定无效。2006年会议纪要重申了2004年会议纪要中所确立的原则是恰当的，仍应坚持，同时指出虽然买卖合同以认定无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同的效力。例如：

1.出卖人将宅基地上所建房屋卖与城市居民前或同时，该房屋所占宅基地因征用已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

2.城市居民购买农村私有房屋后，如果已购房屋已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

3.买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人购房后已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，出卖人请求确认买卖合同无效的，不予支持。

4.买受方协议签字人为居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

5.1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

6.对同一房屋经多次转让的效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。

同时，2006年会议纪要分析指出此类案件成讼多缘于土地增值以及因土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动而。

处理涉及农民私有房屋买卖纠纷案件，要把握以下原则：一是尊重历史，照顾现实，国家法律法规调整，农村经济发展变化，两者在实践中总会出现衔接中的问题，尊重目前法律政策限制集体土地流转的现实，也要认识到此类案件的复杂性，妥善解决相关利益冲突；二是注重判决的法律效果和社会效果，以有利于妥善解决现有纠纷、有利于稳定现有居住关系、有利于引导当事人交易行为为指导，保护当事人的善意信赖和制约农民审慎处分自己的房屋的双重效果；三是综合权衡买卖双方的利益，考虑合同无效对双方当事人的利益影响，交易行为一般都履行完毕很长时间，土地升值、拆迁或翻建扩建房屋等因素都应当在审判的时候进行考量。

农村房屋买卖合同篇6

向往农村田园生活

1999年秋季，一心向往农村田园生活的齐老伯退休了，经朋友帮助介绍，与郊外独山子村村民张某达成房屋买卖协议。双方约定：张某将自家三间平房及前后大院以9.8万元出售给齐老伯，齐老伯交付定金5000元。待齐老伯交付购房款3万元的10日内，张某交房屋钥匙，余款3个月内交齐后，张某协助齐老伯办理过户手续。

签约的当日，齐老伯交了定金5000元，一周后交了房款3万元。之后张某将收拾干净的房屋及钥匙交给齐老伯，齐老伯简单装修后搬家入住。两个月后，齐老伯将自己所居住的一室半楼房以7.5万元出售，并向张某交了购房余款。然而，令人未想到的是，在办理房屋产权过户更名手续时，虽然村委会出具了相关证明，可县房屋产权管理部门依据相关法律规定，以齐老伯并非是张某同一村民组织成员为由，拒绝为其办理过户手续。过户不成，张某安慰齐老伯及老伴说，“咱们双方有房屋买卖合同协议在，过户不成也没什么大不了的，将来政策允许了，或通过疏通关系有门儿了，随时都可以再办理。”

田园生活好景不长

此后，齐老伯与老伴在自家前后院内种植了蔬菜，栽种了多种果树，通过劳动既锻炼了身体，又收获了丰硕的果实，老两口生活得有滋有味儿，好不快乐！更让老两口高兴的是，伴随城市外扩发展，郊外的土地与房屋价格飞快上涨，到了2012年年初，齐老伯这三间平房价值约50万元。

然而，就在两位老人沉浸在幸福的田园生活之中时，看着翻了好几倍的房价，张某开始闹心起来，他越来越后悔当初不该轻易卖掉房子。便找到齐老伯提出房子至今未过户，以后怕是永远过不了户了。政府不给过户的主要原因是你们为城市户口，是无权购买农民宅基地房屋的，可见咱们当初的买卖房屋行为是违法的。既然房子还是我的名字，现在我打算不卖了，这房子你们无偿使用了十几年，也不吃亏。齐老伯当然不能同意，当即予以拒绝。2012年3月中旬，张某以双方房屋买卖违法为由，向法院要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。法庭审理时另查明，齐老伯老两口系城市居民户口，张某系农村户口，该诉争房屋是在张某自家宅基地上建造的房屋。

为了打赢这场官司，齐老伯通过城里亲友，特意请来某法院退休干部（法律工作者）韩某为人。双方争议的焦点是：农房买卖是否违法。开庭审理过程中，张某方诉称，原告当初所卖房屋是在自家宅基地上建造的，而宅基地系政府无偿优惠农村村民一家一户只能拥有一份宅基地。国土资源部（2004年）《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条（十三）规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。国务院办公厅1999年的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》也规定：农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有占有和使用的权利，没有擅自处分的权利。正是因此，争议房屋一直未能办理过户手续。因双方所签订的房屋买卖合同违反法律、法规强制性规定而无效，被告基于无效合同取得的房屋应依法返还给原告。

齐老伯的人辩称，国务院办公厅、国土资源部所发的“通知”与“意见”是明确规定了“农村的住宅不得向城市居民出售”，但不能以此得出本案当事人双方的房屋买卖合同无效的结论。最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第四条明确指出：合同法实施后，法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而国务院办公厅、国土资源部的文件属行政规章，不能据此认定房屋买卖合同无效。根据上述法律的理解，城市居民购买农村房屋的合同应当是有效的，交易行为也不违法。因此，原告提出的诉请没有法律依据，应当驳回。

在相互辩论中，对被告齐老伯一方的辩解，原告人提出答辩理由：2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。就政策而言，城镇居民不得购买农民的宅基地房屋的确有据可依。目前国家的政策是明确严禁城镇居民购买农民的宅基地房屋。我国《民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”可见，买卖农村居民在宅基地上所建房屋不仅违反了相关法规与规章，更违反了党和国家的政策，应当认定为无效行为。

对这种说法，原告齐老伯人再次答辩称，看一份合同内容是否有效，在合同领域内，应首选适用合同法的规定。因为法律适用原则是：特别法优于普通法，新法优于旧法。而对于《民法通则》这一普通法来说，《合同法》是特别法，且在法律生效时间上看，《合同法》在后，同样优于《民法通则》。本案应以《合同法》为依据予以认定。因此，双方当事人所签订的房屋买卖合同应当是合法有效的，且该合同已经履行十几年之久。

老人被判退房

法庭在充分听取双方当事人意见后审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许随意转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了农村集体经济组织的权益。据此，法院最终确认双方签订的房屋买卖协议无效。

同时，鉴于齐老伯入住多年对房屋进行了适当装修，对前后院墙加高、栽种果树等实际投入，经征得双方当事人同意，法庭委托评估公司对房屋装修等实际投入进行现值评估，结果为4万余元。据此，法院判决齐老伯退还该争议房屋给张某，张某退还房款9.8万元、损失补偿款4万余元，共计14万余元给付齐老伯。判决后，齐老伯虽然不服，但上诉后被驳回，仍维持原判。

无家可归，再打官司

没了房子与田园生活的齐老伯不得不搬回城里，本打算买房居住，可一打听房价，他手头仅有的20多万元，连个像样的一居室楼房都买不来。齐老伯越想越不是滋味，感觉自己在买房这件事上吃了个大亏。

卖房的时候张某明明也知道城里人不能买农村人在其宅基地上建的房子，可依然卖给自己；房价上涨了，又通过诉讼“要”回房子，这便宜都被他张某占了。在亲友们的指点下，2012年12月底，齐老伯以房屋买卖协议被确认无效的主要责任在张某为由，至法院，要求张某赔偿缔约过失的损失款42万元。并在的同时，申请对其实际损失进行评估，法庭受理后，经委托评估公司评估，根据当前农村房屋价格等情况，评估公司的评估意见为：齐老伯的损失为37.4万元。法院经审理后认为，张某作为出卖人在出卖时即已经知道其所出卖的房屋及宅基地属于法律禁止流转范围，且在出卖房屋十余年后又以房屋买卖违法为由主张合同无效，故其应对合同无效承担相对主要责任。因此，齐老伯要求张某赔偿缔约过失损失的诉讼请求与法有据、理由正当，应予支持。对于齐老伯作为买受人信赖利益损失的赔偿，应全面考虑出卖人因宅基地及房屋升值所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。故依据评估结果，张某应给付齐老伯损失的百分之六十为宜。法院依法判决张某赔偿齐老伯信赖利益损失23.3万元。

法博士点评

农村房屋买卖合同篇7

合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判定一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。

房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产治理法》、《土地治理法》等的规范和治理。《城市房地产治理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产治理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地治理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地治理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。

实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下几种：

1、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。假如出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

2、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证实书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。

3、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

4、非法转让，合同无效。主要包括转让（含买卖）下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；②依法收回土地使用权的；③权属有争议的；④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

关于房屋买卖合同的效力问题，司法实践和法学理论上常见的典型争议有：

1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力；

2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否答应，违反了是否必然导致合同无效？

3、房屋买卖合同与产权登记是何关系，未办理产权转移过户登记，是否影响房屋买卖合同的效力？

4、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同是否有效？

下面，笔者将结合审判实例就上述问题进行分析。

二、实例研析

据以研究的案例一：原告李某某与被告日广公司、福利公司房屋买卖合同纠纷案

［基本案情］2002年10月21日，原告给付被告日广公司购房定金5万元，10月28日，双方签订房屋买卖协议书，约定：原告购买被告沿街三层商业楼房一栋（原系被告自他人处购得），面积861平方米，1580元/平方米，共计136万元；原告在签订协议当日交定金5万元，20日内交至100万元，余款在产权证交接后15日内结清；房产过户一切税、费由双方均担，被告应在一月内负责办完手续；交房、交款违约按银行贷款利率承担违约责任等。同日，原告与被告福利公司也签订了协议书，内容与被告日广公司的协议书一致。同年11月11日，原告交付被告房款120万元，被告日广公司出具了收款凭证。协议书订立后，被告没有为原告办理有关手续。2002年11月9日，原告与案外第三人杨克成签订了沿街商业用房租赁协议，约定将原告与被告购房协议书项下的房产出租给杨克成使用。原告收取了杨克成定金6万元，后该协议因原告与被告发生纠纷未能履行，原告双倍返还杨克成定金12万元。经协商未果，原告向R市中级人民法院提讼，请求判令被告继续履行合同；双倍返还定金10万元并赔偿原告经济损失8万元（其中包括定金损失6万元和预计二个月诉讼期间的租赁费收入损失2万元）。

[裁判要旨]R市中级法院经审理认为：根据《城市房地产治理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《山东省城市房地产交易治理条例》第十四条“未登记领取有关证件的房地产不得转让”的规定，涉案房地产虽然地产进行了登记，但是未进行房产登记，因此，双方间的房屋买卖协议因违反法律、法规的禁止性规定而无效，对双方当事人没有法律约束力。原告根据该协议请求被告继续履行合同、双倍返还定金10万元，不予支持，但被告应当将收取原告购房款120万元和定金5万元予以返还。被告作为经营房地产的企业，应当知道其处分的房地产状况，应当知道不答应转让的房地产不应转让而予以转让，被告对此负有过错，由此给原告造成的损失应予赔偿。被告在返还原告125万元的同时，还应根据中国人民银行规定的同期银行贷款利率赔偿原告占用该款项的利息损失。原告因被告的过错导致不能履行与第三人间租赁协议，由此给原告造成的损失6万元被告应予赔偿。原告请求被告赔偿在诉讼阶段中给其造成的损失2万元没有依据，不予支持。依照《合同法》第四十四条、第五十二条第一款（五）项、第五十八条、《城市房地产治理法》第三十七条第一款（六）项的规定，判决如下：一、原告与被告签订的房屋买卖协议无效；二、被告于判决生后5日内返还原告已缴纳的购房款120万元和定金5万元；三、按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率被告赔偿原告125万元的利息损失（自2002年10月21日起计算至本判决执行之日）；四、被告赔偿原告与第三人的租房损失6万元。（诉讼费负担略）

宣判后，原告李某某不服，上诉于S省高级人民法院，二审以调解方式结案。

［法律评析］本案系一起房屋买卖纠纷案，被告日广公司虽为房地产开发商，但因涉案房产并非由其自行开发或委托他人开发，而系自他人处购得，故一、二审法院均未将案由定为商品房买卖合同纠纷。本案案情并不复杂，但所涉法律问题较为典型，其中争议焦点是房屋买卖合同的效力，是否因违反《城市房地产治理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定而属无效合同，因合同不具法律约束力而得不到实际履行；国有划拨土地上的房产是否答应转让；该规定是否为强制性规定，违反了是否必然导致合同无效？下面笔者就此问题略作评析。

（一）不动产登记与不动产物权转移合同的效力

《城市房地产治理法》第三十七条规定：“下列房地产不得转让：……（6）未依法登记领取权属证书的。”第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”在审判实务中，买卖未依法登记领取权属证书的房屋，以及转让以划拨方式取得土地使用权的房产未先报经有批准权的人民政府审批的，对有关当事人所签订的房屋买卖合同的效力被轻易否定的现象十分普遍，上引案例所涉房屋买卖正是因为这两个条件的缺失而被一审法院判定合同无效，房屋买卖合同未能得到继续履行。再如，现实生活中，A将其已领取权属证书的房屋通过签订房屋买卖合同卖与B，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，B在使用一段时间后，又通过签订房屋买卖合同转让给C，并交付给C.对上述交易活动所涉A与B间的房屋买卖合同的效力问题多无歧义，但BC之间的房屋买卖合同的效力则有分歧：一种观点认为，B与A虽签订了房屋买卖合同且已实际交付房屋，但因未办理产权过户，故A仍是该房屋的真正所有权人，根据《合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，BC之间的房屋买卖合同违反了上述规定，是无效的。另一种观点认为，BC之间的房屋买卖合同是有效合同，该合同是当事人在自愿、平等基础上签订，是当事人的真实意思表示，买卖后的房屋产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求。所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而买卖合同是一种债权合同，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。当然，C为了实现房屋产权的有效转移，尚需办理产权过户，但C不能通过与B签订的房屋买卖合同办理产权过户。在实际操作中，A要通过与B签订的房屋买卖合同将房屋过户给B，B再通过与C的房屋买卖合同将房屋过户给C，通过该程序，也避免了国家税收的流失。

笔者同意上述第二种观点。另外，补充两点理由：

一是《城市房地产治理法》的立法目的是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系。该法第三十七条规定的目的是“为了维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷”，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以规定该条第（6）项，是因为“房地产权属证书是表彰房地产权属状态的官方正式有效文件，未依法登记领证说明该房地产来源不清，归属不明，如进入市场流通则违反了市场交易的房地产必须权属明晰的规则，不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的保护，不利于国家对房地产的治理和监督。”所以，从立法意图上看，该项的规定应当是属于治理性的，违反这一规定，只产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果，即只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益。该项规定是一种典型的治理性规范，而非效力性规范。民法中的强行性规范是指不依靠于当事人意志，而必须无条件适用的法律规范。传统民法学者通常认为，旨在控制法律行为的强制性规范仅为民事强行法中的一部分，这就是说，仅强行法中的效力性规范才对法律行为有控制意义。

二是该条第（6）项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，而未正面规定转让了无产权证的合同无效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法释[2003]7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称法释[2003]7号）第十八条、第十九条的规定，体现了鼓励交易的指导原则，明确地告诉我们：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。当然，这些规定的适用领域限于房地产开发企业作为出卖人、标的物为尚未建成的或已竣工的新建商品房的买卖合同（法释[2003]7号第一条），对于前引案例系争合同等类型的合同，最多是类推适用。根据新法优于旧法的规则，人民法院在裁判具体个案时应考量立法指导思想上的重大转变，与时俱进，鼓励老实信用，维护交易安全，以彰显司法的公平和正义。

关于不动产登记不影响不动产物权转移合同的效力问题，最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产治理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释的解答》第十二条规定：国有土地使用权“转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理使用权变更登记为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。最高人民法院所作的这一司法解释，不仅明确规定了使用权转让中登记行为与转移合同的关系，认可了土地使用权登记不影响转让合同生效的理论，而且彻底解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移合同有效要件”的争议。即不动产登记不是不动产物权转移合同的有效要件，而是不动产物权转移的要件。买卖合同的效力与物权变动的效力是相区分的，除非法律、行政法规有非凡的规定，登记只是一种公示的方法，房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果，当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移，并不影响买卖合同本身的效力。否则，合同将成为没有任何约束力而可任意撕毁的废纸，合同秩序将无以维护。“公示的欠缺不能反射到原因行为之上而使债权合同无效，因为公示不具有对债的关系的形成力，这是各国物权法理论公认的基本原理之一。相反，‘登记得本于债权契约而强制之’，有效的债权契约是完成公示的根据。”此项原理被学者称为物权变动与其原因行为的区分原则。该原则是指发生物权变动时，物权变动的原因与结果作为两个法律事实，他们的成立生效应依据不同的法律根据的原则。只要双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。如出卖人不能够转移房屋所有权的，买受人有权基于买卖合同而要求出卖人实际履行合同或承担违约责任

上述观点也已为我国立法机关所采纳，今年七月份公开征求意见的《物权法草案》第十五条即明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

（二）关于《城市房地产治理法》第三十九条第一款所规定的转让建筑在“划拨方式取得土地使用权的”房地产时，未事先报经“有批准权的人民政府审批”，是否影响房屋买卖合同的效力问题

笔者认为，该款规定未正面规定转让未经有批准权的人民政府审批的建筑在划拨土地上的房产合同无效，且事实上有批准权的政府主要是行使行政治理职责，至多只是合同的效力待定，而不能轻易否定合同的效力，如前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续或者决定不办理土地使用权出让手续，并将该房产占用范围内的划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，应当认定合同有效。2005年8月1日起施行的法释[2005]5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一、十二、十三条即作了相应的规定。当然，笔者认为，法释[2005]5号的这种规定无疑是在司法上肯认了《城市房地产治理法》第三十九条第一款的规定是效力性规范，而非治理性规范。从某种意义上讲，笔者更认为，这是一种治理性规范，而非效力性规范。对未经有批准权的人民政府批准的，可以在办理房地产权转移过户时予以审批准许予否，并可视情予以行政处罚，但不应以行政强制性规范过度对私法领域中的合同自治进行强制。

我国学者王涌博士曾提出过强烈批评，认为“中国民法的实践中，与民法有千丝万缕的关系的，并对民法具有深刻影响的法律部门就是行政法，但是，由于计划经济传统之影响，目前它对中国民法的影响在许多方面是消极的，说得严重一点，有些行政法规颇似粗暴的野狼，侵占着民法的领域，扭曲着民法的精神，使得民法中的许多原则在实践中形同虚设，成为一堆具文。”故此，笔者认为，对转让建筑在划拨土地上的房屋等建筑物所有权的合同，一般情况下应认定为有效，如合同签订后有批准权的人民政府未予批准转让的，不影响合同的效力，只是不发生标的物所有权和土地使用权的转移。最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”即含有登记对抗主义的意思，认为虽未经登记，合同本身仍然是有效的，只是不能对抗第三人。

综上可见，我国诸多房地产权属登记法律、法规、规章，是按照计划经济体制的要求制定的，所建立的制度只能满足对土地、房屋进行行政治理的需要，而不能满足不动产进入市场交易的需要，更不能满足依据物权公示和物权交易的客观公正原则对物权交易进行保护的需要。鉴于房屋所具有的财产价值较大和社会影响颇多的现实状况，对房屋买卖合同不宜过多地宣告无效。否则，“合同过多地被宣告无效，还会造成契约订立、履约以及纠纷解决费用的大量浪费；还导致人们对合同的不信任，滋长诈欺、背信者的侥幸心理。”此外，也不利于发挥合同法鼓励交易的功能。前引案例中原、被告之间的买卖关系是合法有效的，假如原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。理由是：《民法通则》第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”原、被告买卖房屋签订合同时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，合同内容为买卖被告已取得国有划拨土地使用权的房屋，且对办理房产、土地过户等手续作了约定，不损害国家和社会公共利益，因此，双方所签合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该合同。只是在未办理有关手续之前，不具有将合同指向的房产权属变更的效力。双方当事人应当按照法律的规定和合同的约定，为办理权属变更手续履行自己的义务。

据以研究的案例二：相某与李某买卖房屋合同纠纷案。

[基本案情]2002年8月3日，李某与相某签订房屋买卖协议，约定：相某将自建私房一处作价14000元出卖给李某，上交所在村委的款项由李某负担；相某将房屋的土地使用证、契证交付给李某，相某协助办理过户，费用由李某负担；一方如有反悔应赔偿对方损失3000元。合同签订后，李某支付相某购房款14000元，相某交付了房屋和土地使用证、契证，但未交付房屋所有权证。同年8月14日，李某向村委会交付了“村政治理费”3000元，并实际居住使用该房屋。嗣后，由于相某一直未提供房屋所有权证，也未协助李某办理产权过户手续，李某遂至R市某区法院，要求相某交付房屋所有权证，协助办理过户手续，并赔偿经济损失3000元。相某主张李某为城市居民，其无权购买自己的农村私房。双方之间的房屋买卖合同损害了社会公共利益，应为无效合同。

[裁判要旨]R市某区法院经审理认为，双方讼争的焦点是房屋买卖合同是否有效。虽然相某提供了〔1999〕39号《国务院办公厅关于加强土地转让治理严禁炒卖土地的通知》（以下简称〔1999〕39号），但该通知是针对当时一些农村地区存在用地秩序混乱、非法转让土地使用权等问题，非凡是出现了以开发“果园”、“庄园”为名炒卖土地、非法集资的情况，所作出的政策性规定，该通知的目的在于加强对农民集体土地的转让治理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。李某购买相某的农村私房用于个人居住，并非炒卖获取非法利益，且该通知不属于行政法规的表现形式。李某、相某在平等自愿协商基础上签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意愿，相某将自己的私房出卖给李某，系对其私有财产的合法处分，不违反国家法律的强制性规定，应认定为有效行为。相某所在村委会向李某收取了治理费，实际认可了李某、相某之间的房屋买卖行为。相某主张双方房屋买卖无效，于法无据，不予支持。李某、相某在私房交易后应当共同到房屋和土地治理部门办理房屋所有权和宅基地使用权过户手续，李某要求相某协助办理产权过户手续，应予支持。由于双方未对房屋产权证的交付期限和协助办理产权过户的期限作出明确约定，李某主张相某违约并赔偿3000元，缺乏有效证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、相某于判决生效后10日内协助李某办理房屋所有权和土地使用权过户手续。二、驳回李某其他的诉讼请求。（诉讼费负担部分略）

相某不服该民事判决，向R市中级法院提起上诉称，根据〔1999〕39号第二条“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定，农民的住宅不得向城市居民出售系强制性规定，不因城市居民购买目的差异或其他因素的存在而可以变通。李某身为城市居民，其购买农村私房的行为属于该通知中的禁止行为。双方违反通知中的上述禁止性规定签订房屋买卖合同，侵犯了社会公共秩序，损害社会公共利益，依法应当认定该合同无效。请求依法撤销原判，另行改判。

R市中级法院审理认为：房屋治理部门的登记档案材料证实涉案房屋系相某于1995年6月份提出登记申请，同年7月份予以批准，办理了城市私房所有权登记。双方讼争房屋的性质属于城市私有房屋，并非相某所主张的农民住宅，现有法律、行政法规对此没有禁止性规定不得买卖。双方当事人之间的买卖房屋协议符合民事法律行为的有效要件，该协议可以并应当履行。相某的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。终审判决驳回上诉，维持原判。

[法律评析]上引案例所涉纠纷虽以二审维持原判结案，但从判案理由明显可见，二审改变了一审的判案理由，一审以李某购买相某的“农村”私房系用于个人居住，并非炒卖获取非法利益，且〔1999〕39号通知不属行政法规的表现形式。相某将自己的私房出卖给李某，系对其私有财产的合法处分，不违反国家法律的强制性规定，故应认定为有效。二审改变了一审对相某的私房性质的认定，即该房并非农村私房，而是办理了所有权登记的城市私房，从而回避了城镇居民能否购买农村村民房屋以及所签订的房屋买卖合同是否具有法律效力的问题。

（一）何为“农村村民”

我国的法律条文中关于“村民”的规定五花八门，根本找不到对村民的明确界定。例如，按照宪法的规定，村民是“农村居民”；在1998年11月4日正式颁布实施的《村委会组织法》中，除了“村民”外，涉及到“村民”名称的规定还有“（本村）村农民”、“年满十八周岁的村民”、“本村十八周岁以上的村民”、“有选举权和被选举权的村民”、“有选举权的村民”、“本村有选举权的村民”、“被依法剥夺政治权利的村民”等。事实上，弄清村民的概念，就是要弄清“本村村民”这一概念，具备什么条件才能成为本村村民？全国人大、民政部等有关部门编写的《中华人民共和国村委会选举规程》、《村委会组织法学习读本》中，对“本村村民”作了专门规定：“本村村民，地域性户籍概念。专指具有农业户籍、生活在某一村庄，并与该村庄集体财务有密切联系的中华人民共和国公民。”实际上，多数地方法规也是以农业户籍作为判定村民的基本依据。由于我国的农民是与土地及其它集体财产紧密相连的，村民的经济利益与村集体息息相关，一旦具有了本村的村民资格，就拥有了包括土地承包权、宅基地申请权、村集体经济收益分配权在内的一切村民经济权益。王禹博士认为：“所谓村民，也就是农民，但农民属于社会学上的概念，而不是法律上的概念。村民是法律概念，法律上的村民概念是指具有农村户口的公民。凡是具有本村农业户口的，都是本村村民。”“村民资格的认定，应当从实质上加以认定，所谓实质，是指是否与本村的公共事务和公益事业形成切身的利害关系，是否承担了村民的义务。”从长远发展的眼界考虑，王禹博士关于应从实质上认定村民资格的观点无疑是具有进步意义的，但在当前形势下，全国人大和民政部对村民范围的界定还是符合客观实际的，也是较有利于保护祖祖辈辈生活居住在一定农村区域的村民利益的。

（二）城镇非农业户口居民购买农民居民房屋合同效力的判定

近年来，农村的房地产市场逐渐活跃，非凡是毗邻城郊的部分农村，本集体经济组织以外的外村村民、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的日益增多，因此而产生的纠纷不少已诉至人民法院。受案法院在房屋买卖合同效力的确认上熟悉不一：认定合同无效的理由主要是违反了《土地治理法》规定的“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和〔1999〕39号中“农村房屋不得向城市居民出售”的规定；认定合同有效的理由主要是出于当事人真实意思表示而订立的房屋买卖合同是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。对于相同的法律事实，却出现了截然相反的判决，这种同案不同判决的现象不但无法起到定纷止争的作用，而且将损害司法部门的权威，造成极大的负面影响。

笔者认为，虽然农民村民对其依法申请审批取得的集体建设用地使用权上建造的房屋拥有一定的所有权，但这也是一种不完善的受限制的所有权，即原则上只能向本集体经济组织以内的村民出售，不得向本集体经济组织以外的外村村民、城镇非农业户口居民出售。国家政策明确禁止农民住房的买卖、抵押、流通，其目的是防止集体土地流失，保障农民的基本生存权利不受侵害。但现实中却是农房买卖，非凡是城乡结合部的农房买卖禁而不止。这种隐形市场交易与法律形成了矛盾，亟需解决！

《土地治理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”为进一步加强农村宅基地治理，国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地治理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地治理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国土资源部国土资发〔2004〕234号《关于加强农村宅基地治理的意见》第（五）款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。……农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”第（十三）款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”有人认为，该种规定在文字表面含义上似乎并不能直接得出农村村民将农村私房出售给城镇居民的合同当然无效的结论，因为其中的“他人”并未明确不包括城镇居民，且农村村民出售住房后，只是不能再申请宅基地罢了，而购买房屋的城镇居民可以行使房屋的居住使用权，但不能取得土地使用证和房产证。笔者认为，这种熟悉是极为片面和有害的，通常情况下，当事人出售自己所有的财产在法律上并无任何障碍，但是由于农村房屋买卖的非凡性，必须考虑与土地权属相关的法律政策（包括党和政府部门的政策）规定，只要是非集体组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权。房屋不是空中楼阁，而是依附于一定土地之上的，即便是可以移动的活动房屋，它也与一定范围内的土地分不开的。农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。假如房屋的买卖成立，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并进行转让，这势必将宅基地使用权的主体扩大化。农村的宅基地具有政策保障性，农民作为中国最大的基础人口和弱势群体，其经济能力和地位明显低于城市居民，国家通过政策审批无偿分配给宅基地供其建房居住，而限制流通也是为了防止土地流失和使农民在困苦境况下仍居有定所。

新近公布的《物权法草案》第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”第二款规定：“农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这一规定首次明确了农户使用集体所有的土地建造房屋，可以转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，城镇居民不能在农村购置宅基地。据此，应当能够得出城镇居民不能在农村购买农户住房的结论。笔者完全赞同这种规定，因为这究竟是符合当前及今后相当长一段时间内我国农村村民生存保障及农户住房建造及使用宅基地的实际状况。农地在一个相当长时期内仍将是大部分地区、大部分农民获取收益和维持生存保障的基石。虽说宪法强调保护公民的合法的私有财产，但同时又规定国家建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度。我国农村农户的社会保障水平与城镇居民相比还是处于较低水平的，农村土地所发挥的社会保障作用是不容忽视的，否则，大刀阔斧式的土地制度及农户住房制度改革，所带来的负面影响是不容低估的。正如田有成先生所言：“无论立法多么神明，法律始终是有局限性，法律的不合目的性、不周延性、模糊性和滞后性是人类社会面临的基本事实，‘有限的’法律和‘无限的事实’之间、稳定的法律和多变的现象之间、滞后的法律和超前的社会之间，这是任何一个国家所面临的棘手问题。”

综上所述，笔者认为，城镇居民未经有批准权的人民政府批准不得购置农村宅基地，也不得购买农户住房，相关当事人之间所签订的农户房屋买卖合同依法应认定为无效，而不能拘泥于现行法律法规中未明确规定这类合同无效而片面地从尊重当事人的契约自由及鼓励交易、物尽其用原则出发，确认合同有效。就前引案例而言，二审法院依据查明的事实认定双方讼争的房屋并非农村私房，而是办理了所有权登记的城市私房，故而维持了一审判决，无疑是正确的，只是未从正面回答城镇非农业户口居民购买农村房屋合同的效力，不能说不是一个遗憾。

根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，非房屋所有权人出卖他人房屋的，买卖合同并不必然无效，而是处于效力待定状态。

参见最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条的规定。

参见《合同法》第二百三十条。

应秀良：《违反行政法强制性规定的合同效力探讨——以〈房地产治理法〉为研究对象》，载《法律适用》2004年第3期，第48页。

梁书文、回沪明、马建华主编：《房地产法及配套规定新释新解》（上），人民法院出版社1998年4月第1版，第444页。

史尚宽先生指出，“强行法得为效力规定与取缔规定，前者着重违反行为之法律行为价值，以否认其法律效力为目的；后者着重违反行为之事实行为价值，以禁止其行为为目的。强行规定，是否为效力规定抑为取缔规定，应探求其目的以定之。”参见史尚宽：《民法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第330页。

参见董安生著：《民事法律行为》，中国人民大学出版社2002年12月第1版，第185页。

参见崔建远：《无产权证房屋买卖合同的法律后果》，载《法学研究》2004年第3期，第97页。

参见王利明：《关于债权与物权及合同无效与撤销权的关系》，载《判解研究》2001年第4辑，人民法院出版社2002年1月第1版，第112页。

参见刘保玉编著：《物权法》，上海人民出版社2003年7月第1版，第174页。关于区分原则问题的具体论述，可参见孙宪忠：《论物权变动的原因与结果的区分原则》，载孙宪忠著：《论物权法》法律出版社2001年10月第1版，第36-52页。

王涌的博士论文：《私权的分析与建构》第3章第4节，转引自应秀良：《违反行政法强制性规定的合同效力探讨——以〈房地产治理法〉为研究对象》，载《法律适用》2004年第3期，第47页。

参见陈信勇主编：《房地产法原理》，浙江大学出版社2003年3月第1版，第305页。

参见王卫国：《论合同无效》制度，载《法学研究》1995年第3期，第16页。

参见王利明：《中国统一合同法的制定问题》，载《民商法研究》第三辑，法律出版社1999年版，第418页。

参见宪法第一百一十一条。

见王禹：《村民选举法律问题研究》，北京大学出版社2002年7月第1版，第2页。

同上，第3页。

张涛：《城市居民购买农村房屋合同效力之我见》。

张天轮：《当前农民自建住房确权案件的审理难点及思考》，载《政治与法律》2002年第6期，第94页。

农村房屋买卖合同篇8

【关键词】小产权房买卖；法律争议；建议

1 小产权房买卖概述

1.1 何谓小产权房

“小产权房”指的就是在农村集体土地上建设开发的，出售给城镇居民的商品性房屋。因此，小产权房不包括农民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集体土地上建造用于出租的房屋。①

1.2 小产权房买卖的特征及法律规定

从小产权房的定义可知，只要是不违反禁止性规定、不违反建设规划在集体建设用地上建造的房屋，都是可以得到法律保护的。存在争议的只是小产权房向本农民集体组织以外的成员出售或转让的情形下，其交易效力的问题。

1.2.1 小产权房及其买卖体现出下列特征

1）小产权房出售主体是农民个人和农民集体组织或乡（镇）政府。一般在宅基地上由农民个人建造的房屋，出售者为农民个人。在建设用地上由农民集体组织或乡（镇）政府开发建设的房屋，由农民集体组织或乡（镇）政府作为出售者。

2）小产权房因为无须办理各种手续、缴纳土地出让金、各种税费等，因而价格低廉。

3）小产权房的购买者无法取得房产管理部门颁发的产权证书确权，仅有乡镇政府或者村委会制作的无法律效力的产权证书，也就是说，其产权无法得到法律有效保护。

4）小产权房的流通受到限制。由于小产权房无法取得房产证，因此无法进行二次交易，也无法办理转让、抵押手续，一般只能在原农民集体内部流转。

1.2.2 关于小产权房问题的现有法律规定

我国与小产权房流转有关的法律主要有《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等。《宪法》第10条规定了农村和城市郊区土地的归属，但对其流转事项未做规定。按照《物权法》第151条、第153条规定，小产权房应当适用土地管理法等法律。《土地管理法》第63条则是明确禁止小产权房的买卖。

2 小产权房买卖中存在的现实突出法律争议问题

依现行法律，小产权房买卖一旦发生纠纷，合同应被认定无效，农民可收回房屋。北京宋庄画家村曾经一度以小产权房闻名全国。

被告于2002年7月在北京宋庄辛店村与原告签订了一份买卖合同，原告将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了被告，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有辛店村大队的盖章，以及见证人签名。但2006年12月，原告至法院，要求确认双方协议无效及返还房屋。通州法院经审理后认为被告是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决房屋买卖合同无效，责令被告在判决生效90天内腾退房屋；与此同时，原告要给付被告夫妇93808元的补偿款。2007年12月，北京市二中院做出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，被告必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于原告反悔，被告可另行主张赔偿。2008年1月，被告依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起反诉，要求被告原告按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿金共计48万元。经审理，通州法院认为，被告作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，法院判房屋所有人原告赔偿买房被告经济损失185290元，约占房屋市值的70%。

根据我国《土地管理法》第43条第1款规定，使用农民集体土地的情形有四种，兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施、公益事业。并且，兴办乡镇企业和村民建设住宅，只允许使用本农民集体所有的土地。因此，宅基地使用权一般只可以由本农民集体组织成员所享有这一点也是上述农房买卖案判决的主要理由。②

根据《物权法》第9条规定，房屋属于不动产，即购房者必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。因此，村集体或乡

政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。②

可见，现今小产权房买卖中的法律争议问题主要集中在集体土地相关权利流转问题、小产权房买卖的法律效力问题。

3 构建小产权房买卖具体法律制度的相关建议

笔者认为应当将小产权房买卖合法化，但是应有一定的限制，从而更好地维护各方利益，促进资源的优化配置。

3.1 落实限购政策

对已经有住房的人进行限购，防止人们买房的投机心理。这样就能避免有钱人与穷人争房产资源，实现“居者有其屋”的蓝图。具体而言，可以设置一些限制条件，譬如禁止有一套以上住房的人进行小产权房的买卖；城市居民购买小产权房，必须居住满10年之后，方可转卖等。

3.2 小产权房不得损害集体、国家利益

小产权房必须是在农民依法享有的用作建设用地的土地之上建造而成，决不能侵占耕地，严格掌控18亿亩耕地红线，防止损害集体经济组织利益与国家利益的现象发生。

同时，对小产权房必须规范管理，严格监管小产权房的的登记管理制度，对其买卖征收一定额度的税收。

4 结论

综上所述，我国房地产市场在国民经济中占有重要地位，房地产领域的相关法律法规尚不完善，“小产权”房问题折射出一些制度性及深层次的社会矛盾和利益冲突。小产权房问题既涉及到集体建设用地的改革，又关系到诸多群体的切身利益；既事关历史遗留问题，又影响制度发展趋势，所以其解决路径的选择意义重大。

注释：

农村房屋买卖合同篇9

(一)案情简介

2015年12月24日最高人民法院合同纠纷典型案例，其中，邹克友诉张守忠合同纠纷案①，引起学界关于宅基地使用权流转问题的争论。2003年，外村村民邹克友以56900元的价格购买村民张守忠之楼基地，并且签订“楼基地买卖协议”。2013年，由于该地未能办理楼房建设手续，房屋最终被居委会收回，同时将安置房作为补偿给了张守忠。邹克友认为自己受让了楼基地，理应由其享受该安置房，但与张守忠协商却无果，便一纸诉状将其告至法院，请求法院令张守忠返还购买楼基款并赔偿损失。最后山东省日照市岚山区人民法院最终根据《土地管理法》第63条的规定②，判定双方的《楼基地买卖协议书》因违反法律强制性规定无效，责令张守忠返还购买楼基地款并赔偿损失。

(二)相关案例评释

最高人民法院以此为典型案例颇具争议。最高人民法院以此案例欲最终确认宅基地使用权仅可在村集体经济组织间流转。因而，此前著名的“画家村”③案件的命运，我们便不难理解，也为我们探讨宅基地使用权上房屋之流转埋下伏笔。检索近年来关于宅基地上房屋买卖合同纠纷的判决书，笔者发现，各地法院始终秉持“画家村”案的判决精神，或依“双方房屋买卖行为涉及宅基地买卖，违反国家法律、行政法规之强制性规定”④，或依“宅基地使用权是以农民身份为依据、基于集体经济组织成员之身份而取得的，非农民则无法获得宅基地之使用权，因此基于买卖合同的手段取得宅基地的使用权有违上述法律内容”⑤，或依“因未经集体经济组织同意和准许，原告与被告之间的宅基地买卖属于非法买卖，应属无效合同”⑥等理由，均否定了宅基地上房屋买卖合同的效力。总结上述所列案例，不外乎是将房屋买卖合同之效力从属于宅基地使用权的流转性，再根据现行法律禁止转让集体土地使用权的规定，最终抛弃了房屋买卖合同的有效性。在笔者看来，这类的判决让农村宅基地负载了过于沉重的使命和负担，限制农宅流转似有斟酌余地。为维护农民应有的财产处分权，塑造独立完整的农宅所有权，笔者倾向于肯定此类合同的效力。下文就将针对宅基地上房屋买卖合同的效力问题，进行叙述分析。

二、农宅流转的法律困境

(一)宅基地流转规则之限制

我国实行土地公有制度，《宪法》把土地划分为国家所有土地和集体所有土地，农村的宅基地属于集体所有土地。同时，《物权法》规定农村村民依法享有在集体所有的土地上建造、保有住宅及附属设施的权利，并称之为宅基地使用权。显而易见，宅基地的所有权归属于集体经济组织享有，而农民作为集体经济组织的成员只享有对宅基地的使用权。宅基地所有与宅基地使用分离，逐步形成归属的主体和经营管理的主体分离之二元构造。乍看之下，宅基地使用权法律制度既保障了土地之公有属性，同时又使农村村民在土地之上建造房屋的需求得以满足，可谓一举两得，实则不然。修订后的《土地管理法》第63条①，国家俨然明令限制和禁止包括宅基地使用权的流转等在内的农村土地权利。国务院及相关部门的规范性文件中也做出类似规定②。现行立法认为，农宅物理上占用了宅基地，而宅基地仅由农村集体经济组织享有，有且只有本村集体经济组织之成员才可通过申请获得宅基地之使用权，并禁止宅基地使用权流转至本集体经济组织以外。只要向村委会提出申请并经审批，符合条件的村民便可免费取得宅基地使用权，故同为一个集体经济组织内的农民一般没有流转的需求;相反，有意置买农宅的城市居民却又为法律所禁购。法律法规对宅基地之流转的不合理桎梏，冻结了宅基地使用权的交易，使农民的宅基地使用权在法律上沦为一种“死产”。

(二)农宅所有权权能之残缺

依据《物权法》和《城市房地产管理法》规定，在建设用地使用权上之建筑物的转让、互换、出资或赠与时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。从该规定可以推测出，国家采取的是房地一体的结合主义模式:虽然土地和土地上之附着物的所有权归属分离，但国家在流转问题上又坚持“地随房走，房随地走”。脱胎于公权力深度介入的宅基地使用权之上，农宅所有权有着先天性的不足。从物理角度来看，房地一体的事实状态必然导致土地与地上房屋之间的依附关系，自然属性的不可分性决定了农宅和宅基地使用权在法律调整上的密切联系。如前所述，宅基地使用权之流转在我国本就被多加限制，因此，农宅虽为农民所有，但其并未被定位成纯粹独立的财产权，农民对农宅的支配力受到极大限制，不完全的处分权能使其难以称为自主的所有权。据此，且不说法律对农宅买卖合同之效力的不明朗态度，即便国家开放了这个交易市场，农宅的买卖同样面临房地一体的流转尴尬。农宅所有权以宅基地使用权的流转为物权变动要件，宅基地使用权的限制流转绑架着农宅买卖合同的效力，买卖合同面临被架空的法律风险和现实困境。房地一致的原则虽然简化了法律技术上的操作，但同时也牺牲了农宅主体财产权利和市场交易的自由，导致流转限制、权利“无有”的空虚化状态，衡诸法理，似难谓妥。

三、法律困境的原因分析

(一)家父主义的理论思维

1.生活保障论。宅基地使用权的主要功能在于供农民居住、建造房屋，宅基地被认为是中国农民的安身立命之所。《宪法》《物权法》中宅基地二元构成的选定以及限制流转的规定，负载着沉重的使命———农民基本的生活保障。宅基地使用权是个身份权利，有司法者认为与宅基地有关的任何权利主体必须有特定身份，禁止土地流转至集体经济组织之外，是为了保护本集体组织成员的利益。所以农宅的买卖主体应受严格限制，只能是集体经济组织成员。故城镇居民所签署的受让农宅的买卖合同是无效的③。于私法权利的宅基地使用权之上附加公法的生存保障功能，好比在私权的权利外衣上打下难以消退的行政烙印，这是立法上的矛盾与冲突。社会保障本应是国家责任，现今国家不仅冠冕堂皇地剥夺宅基地使用权流转的私权，还美其名曰是在保护农民利益，这种国家责任个人化的行为岂是农民孱弱之身躯所能承受?另外，新农村建设的发展速度超人预料。牛耕田、人割禾，农民于田地里躬耕千年的画面已渐渐成为历史的回忆，一时从“面朝黄土背朝天”过渡到“新型农民”。农村的家庭渐以外出务工为多数，农宅不再是所有农户的长居之所，此时对农宅流转再多加限制，究竟是保护农民利益还是损害农民利益，值得定夺。2.农村社会稳定论。宅基地属于集体所有，由农村集体经济组织管理，未经农村集体经济组织同意和准予，宅基地使用权不得随意流转。有人提出，若开放农宅买卖市场，将会使宅基地使用权旁落农村集体经济组织之外，甚至会因此造成农村集体经济组织的瓦解，导致农村社会的动荡。笔者认为，土地的私益性表现为生存利益和财产利益两个方面，当前我国法律对宅基地的管理重在确立土地财产权的生存利益而限制其财产利益。但在现实中其实并不存在冲突或矛盾，承认宅基地上房屋买卖合同的效力并不影响国家对集体土地的有效管理。其一，虽然集体组织成员可以通过申请使用宅基地，但基于土地资源的不可再生性，《土地管理法》规定了严格的审批程序:村民提出申请后村委会要审核，还需经村民会议同意及乡人民政府的审查，最终由县级土地管理部门审批才可。其二，农宅流转绝不可能改变宅基地集体所有的性质，宅基地所有权仍然是集体，没有脱离集体落入非集体成员手中的可能，集体经济组织对宅基地的监督管理不受影响。其三，《土地管理法》第62条将农民申请宅基地的次数限定为一次，并确立了一户一宅原则。同时还规定出让或者出租后不再予以批准申请宅基地。所以借助于现行管理制度，农宅买卖滥用土地资源的情况较难发生，原始取得的程序限制和房屋转让后不可再申的处分，已足够对集体土地进行有效的行政管理。无偿取得宅基地使用权保障宅基地的生存利益，流转促进资本功能发挥则观照到宅基地的财产利益，二者完全可以实现利益双赢，以农村社会管理为由否认农宅买卖合同的效力，以生存利益之盾抵御财产利益之矛，似无依据，也无必要。

(二)房地一体的司法混乱

土地与其地上房屋的关系存在统一主义和分离主义两种截然不同的立法模式。我国的农宅和所依附的宅基地为各自分离的权利客体，所有权人相互独立。同时，“地随房走，房随地走”的原则决定了农宅与宅基地在实际利用、经济交易上必须时刻捆绑在一起。如此，一方面法律在宅基地权外另立农宅所有权，预留了农宅所有权和宅基地使用权的异主空间;另一方面，当宅基地为农宅提供物理基础，宅基地权利(至少是宅基地使用权)貌似成为农宅所有权的正当权源，为避免房权人无权占有土地的尴尬，只得强行要求“房权地权一起走”。分离主义、“房地异主”在先，禁止房地单独交易在后，现行法混合主义的色彩必然导致司法的混乱和不确定。为避免法律内部矛盾引发一系列的问题，因而对法律提供制度上的建制的要求迫在眉睫。

四、农村宅基地上房屋流转的实现

(一)“房地异主”法律关系的诠释

1.宅基地用益的债权法构成。根据《民通意见》第186条规定①，在外观上而言，房屋和土地的确难以分割，我们统称不动产，但客观的不可分离同法律的归属问题不可一概而论，把房屋所有权和宅基地使用权视为一体，有混淆之虞。关于宅基地用益，所有权和使用权是两种惯性思维中的状态，前者是自物权，后者是用益物权，固然其能解决基本的宅基地归属问题，但二者都是物权法上的概念，我们忽略了宅基地上第三种的存在状态———债法上的权利，即基于农宅所有对其所占宅基地对应部分的利用权。在传统民法理论上，存在地上权和土地租赁权之比较分析，就是作为用益物权和作为债权的土地使用权的差异问题［1］(P15)。有关宅基地用益的物权法构成和债权法构成，清华大学法学院教授韩世远提出设立“宅基地法定租赁权”，同宅基地所有权和宅基地使用权相列而论，以解决宅基地上农宅的自有流转问题。不同于固有的模式思维，韩世远教授认为宅基地的使用收益之处理模式除了传统的物权法构成模式，还可以包含债权法的构成模式。基于此的债权法构成而言，宅基地之用益也有“有偿”与“无偿”之划分:前者往往为租赁关系，后者对应于无偿借用情形中。借助租赁之债，赋予农宅新所有权人法定租赁权，从而解决了农宅占地的权利正当性问题，避免了“房地异主”的尴尬［2］。《俄罗斯民法典》的立法同样突破了土地财产权二元体系的传统思维，出现了土地租赁权的概念，明确了土地租赁权的债权物权化，确立了以土地租赁为核心的土地有偿使用制度，将土地租赁权作为独立于土地使用权和土地所有权之外的权利类别进行规定［3］。我国台湾地区提供的推定也有异曲同工之处，即建筑物受让人对建筑物坐落之土地享有租赁权［4］(P38－47)。推定租赁的补救思路值得赞同，我国大陆地区亦可推定农宅所有权人与宅基地使用权人之间与此同时达成关于农宅买卖和土地租赁的债权合意。房走了，地上的使用权不一定要跟着走，该租赁权的成立意味着农宅出卖人的宅基地使用权并未消灭，只是由占有、使用转变以收益为内容的一项权能。2.宅基地租赁合同的推定适用。正如弗里德曼阐述的法律与环境的关系①，因为俄罗斯采取的是部分土地私有的制度，这与中国的国情不可同日而语，所以将土地租赁权引入中国的宅基地制度之中，这样的想法是否合乎法理还有待商榷。但是笔者认为强化债权方式的土地使用，为随房屋买卖一并转移的土地利用权赋予一个独立地位，对于中国房地一体但权属各自独立的不动产框架来说，实属可行的解决方法。根据《俄罗斯联邦土地法典》第35条第4款规定，若建筑物处于禁止流通的土地之上，其仍可被转让，且建筑物之所有权人将获得一种与所有权不同的其他土地权利［5］(P300)。禁止流通土地的表述同宅基地在中国法律制度中的地位相近似，可见在俄罗斯，即便土地不被允许流通，但是其上的建筑物还是可以被转让的。当房屋所有权人不拥有对土地进行利用的物权时，《俄罗斯联邦土地法典》引入新的权利概念———土地有限占有权。有限占有权是土地所有权人和其上建筑物所有权人达成的对土地的“利益平衡”，是一种通过协商达成的债权合意。倘若参见这个思路，虽然宅基地的所有权归集体，且宅基地使用权依法是不能转让的，但这都无妨，当宅基地使用权人转让地上的农宅所有权时，推定双方之间也达成有限占有宅基地的债权合意。具体来说，受让人成为农宅所有权人后，在为使用农宅所必要的范围内，取得对该宅基地地块的有限占有权。故而，农宅买卖并不必然牵扯到宅基地使用权的物权转让问题，土地债权的介入对宅基地使用权的转让和农宅买卖合同的效力分离做出很好的解释。

(二)农宅买卖合同的效力认定

1.合同有效的合法性。对于宅基地使用权的流转，根据相关法律、行政法规等②，可知宅基地使用权只能在集体内部成员之间转让，城镇居民受让宅基地使用权是违反现行法律和国家政策的。然而，就此认定转让合同是无效的，笔者实难赞同。一方面，国土资源部的意见以及国务院的决定和通知，其效力层级过低，不属于认定合同无效应依据的法律或行政法规;另一方面，虽然《土地管理法》第63条禁止农村宅基地之任意流转，但《土地管理法》以“管理”为名，顾名思义，《土地管理法》第63条理应是管理性的强制性规范而非效力性的强制性规范。诚然，根据《合同法》司法解释(二)第14条的规定，其中关于合同效力的“强制性规定”，仅指效力性强制性规定，因此，《土地管理法》第63条不属于认定合同无效的法律规定，不能成为否认合同效力的依据。私法应当最大限度地尊重主体意思自治，只要农宅买卖不存在《合同法》第52条规定的无效事由，就应当肯定合同的有效性。2.合同有效的理论可行性。(1)遵循诚实信用原则如前所述，实践中司法人员的裁判偏向于限制农宅的流转，纠纷中的买卖合同多数被宣布无效。论其功能，法庭的裁判具有引导作用，应当符合正确的价值取向和道德观念，遵循基本的私法准则，但是合同无效的判决可以发挥此等功效吗?颇为质疑。质言之，依判决加以推论，合同无效的判定相当于肯定出卖人出尔反尔的行为。倘若房屋出卖后市场发生情势变动，卖方再以房屋不可买卖为名，以房价上涨利益有损为实，主张合同无效的话，试问，这样违反诚实信用、扰易秩序的行为岂能被容忍?故法院务必谨慎考虑否认合同效力产生的影响。为实现社会的诚信与公平，笔者强调以诚实信用原则为据，倡导肯定买卖合同的效力，否则司法难免沦为鼓吹不诚信、帮助恶人利用不法行为获利的工具。(2)尊重私法主体的意思自治传统契约理论的基本精神在于平等自由和意思自治，除了《合同法》第52条规定的法定无效情况以外，契约成立与否，内容如何，原则上由当事人自由决定。未置可否，合同相对人享有一定程度的自利。既然农宅的所有权属于农民，那么基于农民真实意思表示而达成的买卖合同，法律上有什么理由对其否认呢?只要协议是基于双方自有、自愿、公平发生的交易，那买卖合同就应当被肯定，这既是对私法主体意思自治最基本的尊重，也是民法作为私法应当遵循的基本原则。(3)维护农民对自有财产的处分权开放农宅的流转不仅能形成有效的市场，体现房屋的现实价值，还维护了农民作为财产所有人的处分自由。其符合现代社会需要的制度方为良善之制。如果说宅基地使用权的免费取得具有公共福利性，宅基地乃农民赖以生存的所在，国家限制宅基地使用权之流转是对农民弱势群体的关怀，那么城市的经济适用房又何尝不是呢?为何宅基地不可像经济适用房那样自由流转呢?出于对土地资源的合理配置以及农民基本居住保障的考虑，不可否认，这样的出发点就是基于社会福利，但保障措施的进一步优化还需努力。关于农民利益之保护，其真实症结并非防范非农户对农村宅基地的侵占，国家及行政机构对集体土地之肆意掠夺才是对农民利益的威胁所在。3.合同有效的现实必要性。(1)农民的融资需求允许宅基地上之农宅买卖是个现实需要。随着市场经济的发展，宅基地作为财产权的资本功能日益凸显，城市化的进程和人口流动性加强，萌生了农民进城的渴望。若要在城市扎根立足，农民必须有必要的资金保障，但农民住宅产权的不完整性将限制农民对于仅有的宅基地进行资本操作。农村宅基地只能固守传统，无法进行商品化和资产化，迟迟未能进入市场，对农民来说是一种财产利益的制度性损失。既为了不影响金融资本进军农村，也为了帮助农民在城市里有更丰裕的物质条件，允许宅基地上房屋的买卖流转，又有何不可?何况，土地是农民的命根子，房子更是他们安身立命之所，非必需的情况下农民轻易不会出卖房屋，现实中的万不得已往往是因为存在更急迫的资金需求，或是治病救人或是为生产经营筹资等。承认合同的有效性，创造了一条融资渠道，对农民们的裨益尤为明显。2015年2月，国家出台农村宅基地改革试点草案。草案的出台让无数传统躬耕于田的农户看到曙光，也使笔者之见有了更多实现的可能，为之欣喜。(2)稀缺资源的充足利用现今农民的宅基地已不单纯是一个基本生存保障的问题，随着农村劳动力的大量转移，在城里买房举家搬迁的现象已然普遍。类似于城市大量“鸽子楼”的存在，农民市民化使得原住宅基地被部分闲置，形成“空心村”，农村多余房产的处置问题亟待解决。为了充分利用土地这一稀缺资源，不得不说出卖农宅是最佳的处置方式，故承认农宅买卖合同的效力实有必要。再者，《土地管理法》规定有且只能由农村集体经济组织之成员享有宅基地使用权，当农宅作为遗产发生继承问题时，面临非集体成员继承人对宅基地继承权利的阻碍。如果肯定农宅买卖合同的效力，意味着农宅的流转并不以经济组织成员为主体要件，如此便能解决上述的权利冲突，故合同有效符合事理，足以采取。(3)市场买方的客观存在或是投资建设，或是养老居住，或是休闲度假，现实存在城市居民的买方需求，并且有供有需的买卖之势日趋高涨。当下农村集体成员生死更替，或有己宅而不居，然宅基地之调整，却未能总是与居住需求之多变相匹配，因而现实的住房需求持续存在。尊重市场调整，承认买卖合同效力，正是适应社会需要之良举。

作者:张文 单位:华侨大学

［参考文献］

［1］王泽鉴．王泽鉴法学全集•第十六卷民法物权:用益物权•占有［M］．北京:中国政法大学出版社，2003．

［2］韩世远．宅基地的立法问题———兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”［J］．政治与法律，2005(5)．

［3］黄道秀．俄罗斯联邦民法典:全译本［M］．北京:北京大学出版社，2007．

农村房屋买卖合同篇10

(一)现状:集体土地上房屋执行难的“四重表象”

农村集体土地上违法建筑的租赁问题在实践中也较为突出，甚至已经成为继买卖之后或者说超过买卖的另一大纠纷源。在沿海地区，由于土地资源较为稀缺，村集体兴办未经审批的厂房集中出租的现象较为普遍，这些案件涉及违章建筑、违法用地，客观上造成案件执行难、企业财产变现难等问题。就村委会方而言，由于涉及村民集体利益，执行中冲突较大，村两委之间往往相互推诿，而且村委会班子新老交替频繁，新班子对原先班子任职期间所欠的债务不予认可，有些以辞职不干进行要挟，有些甚至说动全体村民集体上访。以W市法院为例，涉及违章建筑、违法用地类申请执行案件占涉农村房地案件的近一半左右，在2013年浙江全省大力推进“三改一拆”工作的大背景下，涉新建违章建筑、违法用地类申请执行案件为零受理，但历史存量仍然较大，在政策收紧的情形下，涉及农村集体土地上的违章建筑的执行显得尤为慎重。

(二)检讨:集体土地上房屋执行难的原因分析

1．法律政策层面———集体土地使用权流转限制严格我国《宪法》、《土地管理法》均规定:“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》:“禁止通过村改居方式，将农民集体所有土地转为国有土地，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。”国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》更是明确规定:“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。“综上，无论是现行法律或是政策规定，在我国有关集体土地的流转均受到严格限制。

2．房产处置层面———集体土地上房屋流转较为有限

(1)受让范围有限。根据《土地管理法》及其实施细则的规定，农村宅基地上房产的流转仅仅限定于同一集体经济组织无房户范围内。据此得出，转让农村房屋，至少存在以下三方面限制:第一，权属合法，不属于违章建筑的情形;第二，不能向同一集体经济组织外的城市居民或外村村民转让;第三，不能向同一集体经济组织已有房屋的村民转让。而其他集体土地上房产流转“符合土地利用总体规划”，并逐级报批，此情况更是微乎其微。

(2)融资功能有限。《物权法》第一百八十四条明确规定“宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押”。尽管政策层面有逐步放宽信号，但在具体操作上，仍一时难以转变，只能进行一些初浅的尝试，如W市政府出台了《关于开展农村住房抵押贷款试点工作的意见》，其中规定:农村房屋可以抵押，除了符合相关条件，还仅限于金融机构。因此，受限于抵押权人对抵押房产处置不便的顾虑，集体土地上房产进入担保市场的空间非常狭小。

(3)权属登记不全。正如国土资源部、财政部、农业部《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》中所指出，当前农村集体土地确权登记发证工作总体滞后，有的地区登记发证率还很低。已颁证的农村集体土地所有权大部分只确权登记到行政村农民集体或村民小组集体一级，没有确认到每一个具有所有权的农民个体。实践中，农村房屋双证齐全的比例非常低，随机抽取的W法院的25件执行案件，其中双证齐全的仅3件，双证不齐的14件，双证均无的有8件。而即便土地证登记为户主的名字，但实际土地申报表中往往包括配偶、子女，难以径直确认为个人财产，房产处置难度较大。

3．执行实务层面———具体的操作规程缺失执行工作是一项程序性和操作性很强的工作。执行程序正当与否是判断执行行为公正与否的重要标准。但由于各法院对法律、法规理解上的不同，不同省或者不同地区甚至是同一地区不同县市区的法院对涉及集体土地上房屋能否执行、如何执行等问题也都理解不一，更不用说制订统一的操作规定。此外，政策衔接以及部门之间的配合也是影响案件执行的关键，如此类案件执行往往涉及与国土、房产等相关部门的协调，故承办人在执行此类案件时往往慎之又慎，很难有突破性进展。遇到被执行集体土地上房屋为违法、违章建筑时，法院的执行更是缺少法律支撑，工作往往陷入困境。

4．社会保障层面———农房承载的保障功能异位按“一户一宅”的规定，农民一般只拥有一处宅基地，且大部分为同一幢单体的立地房屋，因房屋结构原因难以分割而无法保留基本生活居住房屋的，法院执行时就要考虑到被执行人及其所扶养家属基本生活保障的问题。而当前农民生活水平总体上处于较低水平，且农村社会保障体系也未完善健全，在执行处分唯一农村房产后，被执行人的农民既无法纳入现行的城市廉租住房保障范围，也无法要求村集体经济组织为其重新安置相应的宅基地。因此，保护被执行人及其所扶养家属基本生活保障与实现执行债权人权益的矛盾冲突是执行工作必须面对的问题和难点。

二、破冰之举:集体土地上房屋执行的探索尝试

由于城镇化的快速推进，农村土地资源价值迅速升高，特别是宅基地，在农地严格管制和耕地保护政策约束下，愈发成为城镇发展极需的稀缺资源。在现有制度安排下，宅基地所含的潜在价值无法实现，为获取潜在租金，农户、集体经济组织、地方政府都在“寻租”，这些行为间接推动了宅基地流转制度的创新。在当前日益活跃的宅基地隐性流转的现实压力下，一些地方率先开展宅基地流转试点，为宅基地“阳光流转”提供了良好的制度样本。与之对应，各法院也基于土地流转的实践需要，努力在法律框架内寻求有效的执行集体土地上房屋的方法，形成了几种比较典型的做法，但成效不一。

(一)户籍限制拍卖式

户籍限制拍卖式，也称“以屋抵债”。在被执行人所在村集体经济组织成员范围内对涉案房屋进行拍卖、变卖，限定买受人必须符合《土地管理法》规定的条件，为无房户、缺房户，且买房后不得再申请。相关案例:江苏省扬州市邗江区人民法院在执行过程中查明被执行人王某共有三个案件，被执行人王某提出目前没有其他收入，仅有老家槐泗镇农村一套房产希望能折价抵债，针对被执行人提出的请求，邗江法院委托评估公司对被执行人王某所有的农村房产进行评估，经执行法官多次协调，三位申请执行人中谢某系槐泗镇人，其属于应享有宅基地使用权但尚未申请宅基地的情形，故愿意受让上述房产。执行过程中王某先后又有6个案件在法院立案强制执行，根据参与分配原则，在达成王某的房产变现款按一定比例分配给其余所有债权人，其余各债权人均书面同意该分配方案。该模式缺点:买方条件较为受限，即使符合条件也存在“不敢买”的双重顾虑，一方面要考虑社会舆论，以及受让房屋是否“吉利”;另一方面要考虑自身有无地方势力，买了后能否真正入住该房屋，即是否具备足以与农房所在地干扰势力抗争的“实力”。

(二)权能转换拍卖式

权能转换拍卖式，即以先将集体所有土地转化为国有土地，再依法拍卖该房屋及土地。此种方式主要针对执行对象为集体土地中非农建设用地上的厂房的案件。相关案例:申请执行人某工程公司与被执行人某集团公司买卖合同纠纷等系列案，案件执行中第三人某型材公司以其厂房及集体土地使用权为被执行人提供执行担保，但其后未履行执行担保义务。执行中经查，担保人的房地产虽有房产证，却一直未办理土地确权登记，因而土地性质及权属都不明确。法院积极与国土资源局就拍卖事项进行沟通，并商请国土资源局对执行担保人企业用地的土地性质及权属进行确认。后国土资源局复函法院:该企业现用地性质属集体土地，应先转化为国有土地再进行拍卖，由于执行担保人已经歇业，法院可以对上述房产先行拍卖，从拍卖款中优先补交征地补偿费及土地出让金。最终，法院成功拍卖了执行担保人的房地产，受让人在办理了土地征用和国有土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金及有关税费后，在房地产管理部门办理了过户手续。该模式缺点:执行对象有限，仅适用于集体土地中非农建设用地上的厂房，而且涉及部门协调，能否成功要视各地法院与当地部门之间的关系而定，具有相当的不确定性。

(三)强制租赁管理式

“以租代偿”，也称“以租代执”，又称强制租赁管理式，是指针对被执行人企业厂房、设备等财产无法变现拍卖的难题，法院通过搭建供需平台，引入分割租赁方式，以期促成被执行人以厂房、设备租金收益分期偿还债务的一种替代执行方式。相关案例:温岭市甲厂于2012年9月温岭市乙厂追偿权纠纷一案，该案标的1300万，由于温岭市乙厂多年经营不善，亏损严重，无力偿付，加上该厂土地性质属于集体工业划拨，厂房系违章建筑，而无法变卖，为此，该院在征得绝大多数债权人同意情况下，对该厂进行对外公开租赁，由被执行人温岭市乙厂与中标人签订租赁协议，以租代偿的方式变通执行，以年租金50万元，每五年递增百分之十的价格租赁十五年，现第一期租赁款已上交法院。该模式缺点:一是在被执行人下落不明的情况下，如何确定出租主体缺乏法律依据?二是在租赁合同存续期间，如果承租方违约，由谁去主张权利，是主张违约责任，还是解除合同?三是倘若因出租屋的固有问题引发风险，财产的固有损失、承租人的损失由谁承担，缺少明确的法律规定，倘若财产本身不足以偿还承租人的损失，又当如何?

三、理论探微:集体土地上房屋执行的合理性与可行性分析

执行案件中的集体土地上房屋，是指被执行人在农村集体土地上所建造的房屋，按其用途主要可以分为两大类，即村民住宅和乡(镇)村工(商)业用房，对应的集体土地是农村居民住宅建设用地(即农村宅基地)和农村集体经营性建设用地(即非农经营用地)。下文主要以此两大类为对象加以探讨。

(一)执行集体土地上房屋的法律留白

拍卖农村房屋实质是对农村房屋及其对应的集体用地进行流转。当前农村集体土地上房产难以执行的原因，归根到底即是集体土地使用权的流转障碍。关于农村集体建设用地使用权及其上房屋流转问题，我国法律向来是持谨慎和有保留的态度的，但《土地管理法》第六十三条、《担保法》第三十六条，以及《物权法》第一百八十三条的规定又谨慎地开了口子———在特殊情形下亦可进行流转。实际上，有关法律、司法解释也作了对农村集体土地使用权流转限制的突破性规定。最高人民法院、国土资源部、建设部于2004年联合出台的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条规定:“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理。但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”这一规定，虽然在实践操作中面临诸多困难，但却为农村房地产的执行提供了有力的法律依据。

(二)执行集体土地上房屋的现实基础

允许变通执行集体土地上房屋，至少存在以下几方面的现实理由:一是债权最大化实现的需要。随着农村经济的发展及城镇化进程的加快，农村房地产的价值得到了极大体现，现实中被执行人常以仅有农村房屋而无其他可供执行财产为借口规避执行，若能通过合法有效的执行程序对农村房地产进行处置变现，能够得到民众的广泛认可与接受。至于乡(镇)村工(商)业用房，由于较大的占地面积及作为工商业用途的特性，相应的变现能力更是大为提高。二是农村居民除集体房产外可供执行财产有限。以农村居民为被执行人的案件往往较难处理，其中一个重要因素就是农村居民可供执行的财产短缺，原有家庭财产较大部分已投入自家房屋建设，对外清偿能力相对不足。三是执行操作方式上具备变通可能性。如指定农村房屋买受人的范围或设立债权转移直接执行农村宅基地房屋;当事人双方签订和解协议以房抵债;转让房屋所有权同时，约定买受人享有对宅基地使用权的长期租赁权;转移宅基地房屋使用权;执行农村宅基地房屋的可得收益;对相对独立的非底层住宅，通过事先与申请人说明，将上层建筑所有权抵偿给申请人等等。

四、愿景展望:完善现行农村房屋及集体土地使用权执行制度

(一)立法层面:限定式规定农村房屋可以流转

在目前立法框架内，农民集体所有的土地性质不能改变，故宅基地实行有限流转的底线不能突破。但随着立法的不断完善，农村房屋转让的受让主体不应局限于本集体经济组织成员，可适当扩展到本市范围内具备条件的农村村民。主要理由有两方面:一方面扩大交易主体范围有助于宅基地流转，使其更大发挥功能;另一方面在本市范围内也不影响土地性质，居民因其无法取得村民资格，在目前立法未曾突破的情况下，仍然不能购买农村宅基地及其地上房屋、附着物。而关于非农集体用地及其上房屋的执行，党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。这一改革涉及土地利益再分配，期待改革举措的落实到位，以带动土地管理法等相关法律法规的联动修改。

(二)实务操作层面:积极探索变通执行机制

在执行农村房屋案件时，可以根据案件的不同情况，在不违反法律规定的情况下，有针对性地采取不同的执行手段，以实现法律效果与社会效果的有机统一。

1．基本前提是健全完善农村房屋及宅基地权属登记公示制度，切实加强与相关部门的工作衔接。产权登记不规范造成的确权问题是农村房屋“执行难”的根源之一。农村房地产权属登记的滞后，容易导致执行中出现相关的权属纠纷并增加案件执行难度。为此，建议相关部门重视落实国家基本法律制度，并按照国土资源部、财政部、农业部《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》、建设部《房屋登记办法》等具体办事细则，对农村房屋及宅基地的初始登记、转移登记、担保登记等项目进行规范管理，强化农村房屋及宅基地权属的登记公示效力。此外，通过拍卖、变卖、抵债等方式取得农村房屋产权后难以办理权属转移登记手续，也是制约农村房屋处分变现的重要原因。在对农村房屋进行变通执行之前，应切实加强与有关国家机关及其部门的工作衔接。由于我国农村宅基地及房屋没有准确的权利登记凭证，其产权凭证一般仅为宅基地使用证、建房申请报告等，因此执行时应与当地的村委会、乡镇土地管理所、乡镇建房管理所等部门沟通联系，调查核实家庭成员姓名、房屋结构、间数、建筑面积、房屋四至等。在对房屋进行转让时，法院应与县级国土资源部门进行协商，争取取得一致意见。

2．对不宜直接拍卖所有权的农房，规范采取“以租代偿”的变通执行方式。针对“以租代偿”在实践中存在的问题，建议通过市场机制引入第三方出租主体，建立出租主体名单的模式，由法院监督其合同履行，不仅可以在制度层面明确其出租主体，也可以有效应对承租人的违约;同时在执行和解协议的过程中尝试引入第三方责任保险，避免财产损失等风险。在明确了出租主体和责任保险的前提下，如何以效益最大化的方式运行以租代偿制度，可以参照现阶段运行的网络司法拍卖制度，以法院为操作主体依托技术平台在最大范围内实现财产权益效用的最大化。

3．农村房产涉及标的瑕疵时，应当区分情况加以处置。农村住宅建造中的瑕疵情况比较普遍，在农村房产登记管理制度尚不健全的情况下，应结合不同情况予以分别处理:

(1)农村建房仅有建房审批手续而无房屋所有权证，或仅有集体土地建设用地使用证而无房产所有权证，只要其建房手续合法，无违章现象，法院可在批准面积范围内直接予以裁定查封、拍卖。

(2)对存在超批准面积违章建房的农村房地产，应将核查的初步情况分别函告国土、房管部门，请相关职能部门核实并作相应处罚，并要求回复意见。若相关职能部门不处罚也不出具意见的，则将超面积违章建房部分作为地面建筑物评估其实际建筑价值，与批准建房部分一并处分，但在拍卖文书与拍卖、变卖成交裁定中，对超面积违章建房部分不负责过户及今后遇规划拆迁或违建拆除等时须无偿拆除作出明确记载。

(3)若被执行人从他人处购置土地、房屋，未办理过户手续的，但因房屋土地交易流转不规范致使有实体权属争议纠纷的，则结合土地房屋交易具体情况进行分析，在执行时审慎从事。

4．规范农村房产执行应当注意的共性问题。

(1)依法保障相关优先权权益人的优先购买权。依法保障房屋共有人和房屋承租人的优先购买权，考虑农村传统乡土人情观念，可在法定的优先购买权基础上适当照顾被执行人亲属的“优先购买权”。