宅基地合同十篇

宅基地合同篇1

宅基地赠予合同范文一

赠与方(下称甲方)： 身份证号：

受让方(下称乙方)： 身份证号：

甲、乙方在平等互利的基础上，经充分协商，就宅基地赠与事宜，达成以下一致条款：

一、赠与宅基地及宅基地上所建房屋的基本情况

甲方为 宅基地(以下简称该宅基地)的所有者。该宅基地使用证号为 。

该宅基地四至为： 东至： 西至： 南至： 北至： 该宅基地上建有 间房屋以及其他建筑物。

二、赠与情况

甲方将该宅基地及其上所建房屋全部所有权赠与给乙方，并承诺如果以后发生拆迁补偿事宜，不再为针对此房屋的补偿事宜主张权利。

乙方同意接受甲方的赠与，并承担办理房屋产权和土地使用权的变更登记手续所产生的相关费用。

三、宅基地及其地上所建房屋的交付。

甲方应该在签订本合同之日起三天内将该宅基地 及其地上附着物按现状按照乙方要求交付给乙方各人所有。

四、甲、乙方应互相配合，根据相关部门的要求及我国相关法律的规定，办理房屋产权和另一土地使用权的变更登记手续。

五、甲、乙双方的权利义务：

1、甲方保证其赠与给乙方的宅基地四至明确，界线清楚，没有任何争议、不存在抵押、质押等限制使用权的情形，具有完全的处分权;

2、乙方必须按照规定用途使用宅基地。

六、签订本赠与协议后,该赠与行为是不可撤消的赠与。

七、本协议公证后生效，如任何一方违约，违约方依法赔偿守约方因此造成的实际损失。本协议发生争议，甲、乙双方可以协商解决，协商不一致时，可以到房产所在地法院。

八、本合同一式 份，甲方和乙方各执 份，均具有同等的法律效力。

赠与方： 年 月 日

受让方： 年 月 日

证明人： 村民委员会

宅基地赠予合同范文二

甲方(赠与方)：

乙方 (受赠方)：

甲乙双方本着责任分清、公平、自愿经双方家人(子女及直系亲属等)同意后，甲方 省 市 乡 共平米 的宅基地及以上建筑物赠与乙方 达成以下合同， 由双方共同遵守。

一、甲方保证该宅基地转让前的使用权归甲方所有，甲方保证没有将该宅基地进行抵押、担保，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述不实，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。

二、如国家政策允许过户，甲方无偿协助乙方办理相关过户手续，有关过户费用由甲乙双方共同协商负责。

三、甲方责任：在使用期限内如与国家或有关政策部门依法对该宅基地征收时所赔偿的全部资金归乙方所有，相关费用也由乙方负责承担。

四、对于甲方赠与乙方宅基地所有权等，乙方愿拿出 元作为酬谢。如甲方违约按照乙方酬谢金的十倍赔偿。

五、甲方将宅基地赠与乙方后，乙方享有出租、出售、抵押、担保等各项权利。

六、甲方赠与乙方后不得保留本宅基地的所有证件及复印件以及其它资料。

七、本协议签字生效后，甲方以及继承人不得向乙方主张享有该宅基地的使用权及地上建筑物等。

八、本宅基地以后享有吃水、用电事宜由甲方出面与村委会进行沟通给予解决。

九、未尽事宜由双方解决，所签订的补充和修改合同与本合同不可分割，具有同等法律效力。

十、本合同签字后甲方将所有证件交与乙方(受赠方)。

十一、本合同一式三份，甲乙双方个一份。证明人一份。

甲方签字：

乙方签字：

证明人签字：

年 月 日

宅基地赠予合同范文三

转让方： (以下简称甲方) 身份证号：

受让方： (以下简称乙方) 身份证号：

甲乙双方就宅基地所有权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成如下协议：

一、宅基地、面积

甲方将乡镇规划所得的坐落于 的建房宅基地，转让给乙方，具置位于东边界 ，西边界， 北边界于 ，南边界于 ，面积为 平方米。 上述宅基地自合同签订之日起的所有权、使用权归乙方所有。

二、甲方所卖宅基地必须是甲方的户头，同时涉及该宅基地所有权人必须在协议书签字，否则视为违约。

三、甲方必须保证所卖宅基地无所有权纠纷，如签字后发现无法保证，要在三天内归还乙方本金，并同时支付同期银行利息。

四、甲方必须保证乙方在修建房屋时不能发生各种原因的干扰，如出现由甲方负责协调解决。

五、 转让金额

该房基地的转让价格为人民币 万元。(大写： )

六、 付款方式及期限

甲乙双方签订合同后，第一次付款为定金叁拾万元整。

甲方定金到位后，负责报批建房的手续，待全部手续交付乙方可以建房时，乙方第二次向甲方支付全部款项的70%。

甲方必须保证乙方在建房时无纠纷和任何干扰，使乙方建房顺利完工，建房完工或八个月后乙方向甲方支付剩余的全部款项。

七、 违约责任

1.本协议签订后，任何一方不得反悔。

2.如甲方反悔，应向乙方退还全部购买宅基地款 万元，并赔偿违约金 万元和乙方的建房、装修工程款(损失情况由第三方鉴定)。

八、 未尽事宜

未尽事宜双方另行协商签订补充协议，补充协议经双方签字后具有同等效力。

九、 协议生效条件

本合同经双方签字盖章盖收银后生效。

十、 本协议一式两份，上方各执一份。

甲方签字： 乙方签字： 姓名： 姓名：

身份证号码： 身份证号码： 证明人签字

姓名

宅基地合同篇2

身份证号码：______________________（身份证复制件见本页背面）

乙方（现宅基地租用方）：___________________________________

身份证号码：______________________（身份证复制件见本页背面）

双方本着平等、自愿、有偿的原则，经双方友好协商一致，订立本协议，双方共同遵守。

一、现甲方_______同意将位于__________________________地段面积为___________平方米的宅基地使用权租用给乙方永久性使用（以双方签订日期开始），其四至图（村委红线图）范围如本协议附图所示。附图及协议经双方签字确认后，本合同立即生效，同时乙方同意一次性支付清租用费给甲方，共合计人民币：___________元，大写：________________________（其中费用包括村委规划费和宅基地配套费用）

二、甲方将宅基地使用权租给乙方永久使用后，除了与本合同产生法律责任外，宅基地此后产生的一切法律责任、安全事故及所有费用由乙方承担，与甲方无关。

三、由于目前国家政策不允许土地租用，如以后政策有所变动，允许以乙方名义办理土地使用权证或房产证，又或者可以宅基地过户的，甲方在收到乙方书面通知并由甲方签名作实为准，甲方五日内必须配合办理相关手续，否则视为违约，甲方向乙方支付租用期间所有费用总金额的50%违约金。

四、甲方隐瞒该宅基地已知现存争议、共有、现租、抵押、已查封造成影响乙方正常使用宅基地的情况，则视为甲方违约。甲方应退回乙方支付的宅基地使用权租用金额，并向乙方支付宅基地使用权租用总金额50%违约金和地块内乙方已投资所有费用金额的二倍违约金。

五、甲方依约履行合同后，如乙方以后将宅基地使用权租用给第三方，甲方必须配合乙方将原租用协议重新与第三者签订，租用协议签订与甲方、乙方双方签订的合同协议为准。

六、乙方受让后，要在宅基地四至图范围内建房，甲方无权干涉。本着互利互惠的原则，在乙方施工期间，甲方必须协助乙方处理好有碍于施工的因素以保障施工正常运行。

七、在不涉及甲方利益的前提下，如乙方需暂时以甲方名义到相关部门审批、办理相关手续，甲方必须配合，所产生全部费用由乙方承担。

八、如果国家或当地政府对该地征收，乙方必须服从，该地所有补偿款项归乙方所有，甲方无条件配合乙方及有关部门办理相关手续。如果国家或当地政府对该地征收不予补偿，甲方不负任何责任，甲方无需退回宅基地使用权租用金额给乙方。

九、本协议书一经签订后，在使用期内任何一方不得反悔，如甲方反悔，则按甲方反悔现时当地房地产小区最高商品房2倍价格赔偿（按整栋建筑物的投影面积计算）和退回租用地的租金给乙方，付款完毕后原住宅地（四至图）及整栋建筑物的使用权和设施立即无条件归甲方，与乙方无任何关系；如乙方反悔，甲方不用归还租用金额。

十、甲、乙双方在履行合同中产生争议，由双方协商解决。协商不成，直接由吴川市人民法院诉讼解决。

十一、 本合同未尽事宜，可双方签订补偿协议，与本协议具有同等法律效力。

十二、本协议正本一式四份，甲乙双方各执二份，经双方签名（注：凡是手写处均按手模）后具有法律效力。

甲方（签名）：_______________（签名人手指模）

身份证号码：_________________________________

地址：_______________________________________

乙方（签名）：______________（签名人手指模）

身份证号码：_________________________________

宅基地合同篇3

   买卖农村宅基地合同范本2022

   甲 方：

   乙 方：

   甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下：

   一、宅基地坐落、面积

   甲方将坐落于______的宅基地转让给乙方，该宅基地登记面积共150.4平方米。具体位置东至 南至 西至 北至 。上述宅基地的使用权及附属设施包括：甲方现有所在宅基地的一切建设设施及水电户口等。终身归乙方享有。

   二、保证此宅基地手续真实，来源合法，权属清楚，四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔偿。

   三、转让金额

   该宗地的转让价格为人民币_________元，大写：____________元整。

   四、付款方式及期限

   乙方向甲方预付人民币贰万元，剩余款在取得宅基地使用权证及相关手续后交付给乙方。

   五、宅基地交付时间：______年_____月_______日。

   六、房产归属

   1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。

   2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。

   3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。

   七、违约责任

   本协议签订后，任何一方均不得反悔。

   如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款________万元，并偿付违约金_________万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失（包括建房、装修工程款和房地产增值部分）。

   七、在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将宅基地使用证和相关手续办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金壹拾贰万元。

   八、本协议一式二份，双方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。

   甲 方：     乙 方：

   身份证号：  身份证号：

   年 月 日    年 月 日

   买卖农村宅基地合同范本2022

   转让方： （简称甲方）

   受让方： （简称乙方）

   甲方自愿将宅基地及地面建筑永久性有偿转让给乙方作修建住宅之用地，经双方自愿、平等、友好的协商，现达成协议如下：

   一、宅基地坐落于号。

   四边分明为界，面积 平方米。

   二、甲方知晓国家宅基地转让的规定，愿意按此合同约定赔偿由此造成乙方的损失，并保障乙方的权益不受侵犯。包括使用权、收益权、处置权。甲方不得干涉。

   三、乙方不得改变此幅地块的使用性质，改扩建不得影响附近居民的权益。如采光等。由此产生的纠纷，乙方责任自负。

   四、转让金额：双方议定此幅宅基地现价为人民币整。

   五、付款方式：双方在协议签字之日，乙方一次性付给甲方人民币元整。

   六、产权归属：协议双方签字付款之日起，该幅宅基地所有权属归于乙方所有，乙方有权在此宅基地上修建、改建房屋，本族及异姓人等无权干涉、争议。

   在乙方修建房屋过程中，所需水、电由甲方负责办理，所有费用由乙方承担。道路有人干涉，甲方全部负责。

   乙方在房屋建成后，甲方必须无条件配合乙方办理，土地 使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需费用由乙方承担。

   七、协调和处理：乙方在建房施工中，如若发生土地产权纠纷等出现，由甲方负责出面协调处理，如有协调处理不好，甲方应负相关的责任。甲乙双方如产生矛盾，应协调解决，协调地点由乙方确定，如诉讼由乙方确定诉讼法院地址。

   八、违约责任：本协议从双方签字当之日起任何一方不得反悔违约，如甲方违约必须在原转让金全额的基础上加倍赔偿乙方，即赔偿 元整。

   1年以后违约以每年15%递增，转让合同签订日期为合同生效日期，不满一年算一年，满一年不满二年算二年。以此类推。即：赔偿金额=原金额*2*（1+15%）^n。n=转让年限-1。举例如下：成交金额确定为100万元，第二年原房主反悔了，违约金=100万元*2*（1+15%）^（2-1）=230万元。如造成乙方损失（如基建费、装修费、安装费），甲方应负责赔偿给乙方，如乙方违约，甲方在收取乙方的转让金全额不退回给乙方，作抵消乙方违约金。 甲方原有的房屋价值在甲乙双方签订合同后价值归零。

   九、优先购买权：乙方转让房屋时应提前30天通知甲方，可以电话通知或发告知函，甲方电话变更或通讯地址变更导致通知乙方通知不到甲方，责任在甲方。乙方无责。

   在同样价格同样条件下甲方享有优先购买权。可以在乙方签订转让合同前，决定是否匹配合同。一旦乙方与第三方签订了合同，优先购买权自动失效。

   十、该宅基地如国家需要，需甲方配合提供相关手续，甲方不得推辞，赔偿金由乙方所有。如遇到拆迁占地等事情，甲方只享有户口所带来的收益，其他一切收益都归乙方所有。

   此协议一式两份，双方各执一份为据。

   甲方：   身份证号：

   乙方：   身份证号：

   证明人： 身份证号：

   年月日

   买卖农村宅基地合同范本2022

   卖方（以下简称甲方）：__________________、____________________夫妇。

   居民身份证号码：____________________、______________________。

   住址：________________________________________________________。

   买方（以下简称乙方）：___________________________________________。

   居民身份证号码：________________________________________________。

   甲乙双方均属_______，__________村（___组）村民，就房屋买卖事项经协商一致，并经本村村委会同意达成以下合同条款：

   第一条：房屋的基本情况

   甲方夫妇长期定居外省，房屋无人居住，现甲方自愿将位于______村___自然村（__组）的房屋院落（_______________）及附属物出卖给乙方。并将与所出卖房屋相关的宅基土地使用权同时转让乙方。该院落建于_________年，房屋为土木结构，建筑面积________平米，房屋用途为住宅。该宅基地使用权证号_______________。该院落具体位置： 东临________________ 西邻_________________ 南邻________________ 北邻_________________ 登记长度为________米 宽为_______米 面积__________平米

   第二条：价格

   甲乙双方议定上述房屋及宅基转让总价款为人民币（大写）______________。乙方在合同生效日一次性付清。甲方出具收款手续。

   第三条：甲方在合同生效日将房屋院落交付乙方，届时该房屋院落无任何担保、抵押、无人租住、使用、无欠账等，未清事项由甲方承担全部责任。

   第四条： 乙方逾期付款的违约责任

   乙方如未按本合同规定的时间付款，甲方对乙方有权追究违约利息，逾期超过一个月即视为乙方不履行合同，届时甲方有权追究乙方违约责任。

   第五条：甲方逾期交付房屋院落的违约责任

   除人力不可抗拒等特殊情况外，甲方如未按本合同规定期限将该房屋院落交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价向甲方追究违约利息，逾期一个月则视为甲方不履行合同，乙方有权追究甲方违约责任。

   第六条：关于产权登记的约定

   甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。并已取得全部共有人的一致同意，若因产权、使用权或其他产权原因导致乙方无法正常使用，甲方愿意赔付乙方全部转让款及利息、房屋的改造、建造、装修等费用及土地增值部分。

   合同生效后甲方有无条件配合乙方办理相关产权证照转移义务。如因政府原因暂无法办理产权转移手续，甲方需把相关证件交乙方保存。如遇政府征地、拆迁、回迁等，该院落的一切权利义务全部由乙方承担接受。

   第七条：本合同履行中发生争议由甲乙双方协商解决，协商不成时，甲乙双方同意由xxx村民委员会仲裁。

   第八条：本合同由甲乙双方签字之日起生效。

   第九条：本合同共2页，一式三份，甲乙双方各一份，村委会一份，均具有同等效力。

   甲方（签章）：_________、__________ 乙方（签章）：_____________________

   甲方签证时间：_______________       乙方签证时间：_______________

宅基地合同篇4

农村宅基地使用权流转问题在法律界和实务界一直引发争议。学者们反对宅基地使用权流转的原因很大程度上是基于宅基地使用权的保障功能和福利性质，是为了避免土地性质改变，交易失控，最终危及农村治安和社会稳定。然而农村宅基地使用权地下市场已经形成，中国法律规定落后的局面亟待解决，最终实现宅基地使用权的合法化，盘活农村经济。

二、农村宅基地使用权流转法律制度的构建

民法认为，农民拥有宅基地使用权就能够在宅基地上建住房并且处分其住宅。如果农民处于某种紧急况需要出卖房屋则根据房随地走的原则只能将土地使用权与房屋一同出售，且出售对象仅限于本集体内部组织成员。但在一些发达地区的农村及城乡结合部已经出现了宅基地转让、出租、抵押、宅基地入股及土地整理并房屋置换。法律现象已经存在，相应的法律规范也就呼之欲出。实现农村宅基地使用权的流转需要考虑以下方面:

(一)明确宅基地的集体所有权和农民的用益物权

1．宅基地的所有权归集体经济组织宅基地的所有权归农民集体经济组织，这是显而易见的

但是，由于我国法律对于这个所有权归属没有明确规定，并且集体经济组织中的分支过于复杂，包括村集体和城镇集体等等，这种权利归属反而变得十分模糊。甚至有一些地区认为宅基地所有权归国家，从而出现一些基层政府越俎代庖与民争利的现象。我们现在摆在第一位的任务就是完善相关法律制度，明确农村宅基地所有权的归属。这种规定应当根据实际情况具体到哪一级哪一个地区的村集体，同时，应当明确农村集体经济组织对于宅基地所有权的管理权利和管理义务。最后，这些法律规定应当明确我国集体经济组织的土地所有权与国家土地所有权应当同权同价。

2．农民对宅基地使用权具有用益物权

农民对于其所拥有的宅基地使用权具有用益物权，这是来自物权法的明确规定。但是，众所周知，用益物权包括占有权使用权收益权。但是我国物权法中却规定了农民对于宅基地只有占有使用的权利，而无收益权。宅基地以及地上房屋是农民的主要财产，但由于农民对于宅基地使用权无收益和处分的权利，根据房地一体的原则，这也限制了地上房屋的买卖和出租。在这些农村改革试点中，对于宅基地和地上房屋进行买卖获得收益后往往只对房屋进行补偿，农民未能真正享受土地出让获得的收益。

(二)修改现行法律，制定宅基地流转的具体制度

我国现行法律对于农村宅基地的规定仅限于宪法，物权法和土地管理法以及民法通则的一些十分简单粗略的规定，除此之外就是一些省市自己制定的效力和位阶仅比较低的暂行规定。而土地管理法中关于一户只能拥有一处宅基地和限制房屋买卖禁止宅基地使用权流转的规定也早就不符合历史和现实。通过继承，一户农民会拥有多处宅基地，土地的隐形流转也早就存在。因此，应当及时制定允许宅基地流转的制度，这些制度的内容包括:

1．明确农村宅基地受让主体范围

农村最低生活保障制度在广大农村开始试点并逐步建立起来，而宅基地制度的福利性质逐渐减弱。如果仍旧依照现行法律规定宅基地只能在农村集体经济组织内部成员之间流转，基于农村集体经济组织成员均可依法免费申请宅基地，在农村显然无法形成有效的宅基地流转市场，宅基地流转毫无价值。只有突破这个主体限制，将宅基地主体扩大到城镇居民，制定法律允许城市居民取得宅基地使用权，是集体经济组织的成员，才能逐步建立一个健康有效的宅基地流转市场。当然，为了避免城市居民炒卖宅基地，应当对城市居民受让宅基地使用权的面积数量加以法律控制。既确保农民住宅用地，也适当将宅基地引向拥挤的城市。力求达到城市住房压力与农村住宅空置的平衡。至于城市居民以外的主体能否取得宅基地使用权还需要深入分析。

2．明确农村宅基地使用权流转方式

由于城市居民无法通过申请获得农村宅基地，所以法律在扩大宅基地受让主体的同时要增加宅基地流转的方式。将农民通过原始申请获得的宅基地排除在外之后还有入股、抵押、出卖、租赁、继承。由于我国奉行一户一宅的政策和房随地走的原则，因此宅基地上的住宅买卖之后，宅基地使用权应当一同转让。但是为了避免失地农民陷入失去生活保障的困境，转让宅基地必须符合严格的条件例如生活不受影响的证明，宅基地转让后所得价金由农民和村集体按比例分配，受让主体禁止改变土地用途，为防止倒卖土地，宅基地使用权出卖后一定时间内不得再次出卖。并且买卖合同需要在有关土地管理部门备案。

(1)入股方式:宅基地使用权入股一般是通过两种方式。

一种是以集体经济组织名义将宅基地使用权作价入股与投资者创办企业。另外一种方式是将宅基地使用权作价创办股份有限公司。宅基地收入除去基础费用之后由宅基地使用人企业和村集体三方分红。当然，宅基地使用权流转在短期内可能造成地方政府因无法征收宅基地而导致收入减少财政失衡，但从长远来看，允许宅基地使用权流转不仅能发挥土地的财产本质还能够增加农民收入，促进农村经济发展。

(2)抵押方式:抵押权设立的依据是合法的抵押权合同。

宅基地使用权人与受让人之间订立合法的宅基地使用权流转合同，抵押权即成立，但必须保证集体组织成员的优先权。抵押权的主体应当扩展城镇人口。就抵押权的实现方面，法律应放开对受让人身份的限制。法律应当允许宅基地使用权进行抵押当农民抵押自己的宅基地同时宅基地使用权一同抵押，这样有利于及时解决资金困难扩大融资渠道，盘活农村经济发展。

(3)出租方式:宅基地使用权人通过与受让人签订宅基地使用权租赁合同。

通过合同自行约定租赁的期限费用但不得改变宅基地使用权的用途，签订的租赁合同必须向有关的土地管理部门进行备案。

(4)置换方式:在广东地区曾有一个“双弃模式”

即农民放弃宅基地使用权获得城市住房，放弃土地承包经营权获得城市最低生活保障金。这种双弃模式有利于促进城镇化建设有有利于保障农民的生活。

(5)继承和赠与方式:依照民法规定，村民可以通过继承和赠与而获取宅基地。

城市居民也应当能够成为继承与赠与的主体，但是为了防止一户多宅的现象和恶意流转现象的发生，法律应当要求继承房屋的主体缴纳一定数额的价金。

3．宅基地使用权流转过程的管理监督制度

对宅基地使用权流转过程的管理和监督就是对宅基地使用权流转过程进行监督管理。对矛盾纠纷予以解决。为了防止宅基地使用权流转过程中的一些主体违反法律规定暗中交易，改变宅基地的用途，将集体所有的宅基地甚至是耕地转变为建设用地，或者是受让土地而不进行开发，任由国家土地流失的现象发生，应当建立处理宅基地使用权流转纠纷的仲裁机构，以仲裁方式配合司法部门解决宅基地流转过程中的各种矛盾纠纷。

(三)建立农村土地交易市场实现宅基地使用权流转

为了实现农村宅基地使用权的合法流转，而不是仅仅限于纸上谈兵，就应当建立一个合法长期的土地交易的合理平台。北大经济研究中心周其仁主任建议将农村建设用地包括农村宅基地集中起来建立土地交易市场。这些土地交易场所通过法律批准设立，是实现宅基地使用权流转的专门场所，旨在实现土地同价同权公开交易。进入土地交易场所的土地必须满足三个条件:

1、土地所有人拥有合法的土地使用权。

2、土地用途是农村建设用地而非耕地或农地。

3、土地是建设规划节约而来的土地。这样才能有效防止耕地减少，土地性质和用途改变等问题。但是创办土地交易所也同样存在一定风险和难处。例如如何确认那些使用权存在争议的土地，转让宅基地使用权所得的价金在村民之间按什么比例分配，以及如何确保农村宅基地使用权的交易费用完全由农民受惠而不受侵占和盘剥。这些问题需要在土地交易所进行试点的过程中逐步解决。1．宅基地使用权随房屋流转房随地走是我国农村移转房屋所遵循的原则。在转移房屋所有权时，房屋所占的土地也一并转移。但是法律对于房屋转移并没有明确规定。如果不明确规定宅基地使用权流转合法化，那么对于房屋受让人来说，他所取得的房屋所有权也是不完整的。2．宅基地使用权单独流转宅基地使用权能否单独流转法律并没明确的规定。在发达地区的农村及城乡结合部，这种宅基地的隐性市场发展得越来越庞大，农民基于经济利益的驱使自发地出卖自己多余的宅基地使用权。社会现象他已经存在，但法律规定却相对空白。极易产生纠纷，扰乱社会治安。

(四)建立有期限有偿回收制度，解决土地闲置问题

根据我国现行法律规定，一户只能拥有一处农村宅基地。然而，在广大农村集体组织成员基于赠与继承买受等方式获得宅基地一户多宅现象超过批准面积建房及未经批准违法占地建房的现象十分严重。一方面超标的的宅基地无法收回，另一方面需要宅基地的村民增加，而土地并未增加，则土地更为紧张。这种超标的行为与一户一宅规定相违背。而使用权是一项他物权，期限特定。因而只能通过有偿有期限地使用农村宅基地的方式解决这个一户多宅的问题。宅基地使用权的有偿是指农民通过合理方式获得多余一户的宅基地使用权后应当按照一定比例和期限缴纳合理对价，对于超过批准建造的面积而建造的房屋应当对超出部分缴纳费用。而有期限是指农民宅基地使用权在闲置的较长时间未能得到合理利用，则可以由国家负责收回，另行分配给其他依法申请宅基地的村民。宅基地的功能在有明显的保障性，而一户多宅的现象显然超越了保障功能而造成土地的闲置和浪费，只有通过有偿有期限使用农村宅基地才能解决这一问题。

(五)完善农村社会保障制度以社会保障代替宅基地保障

鉴于农村宅基地使用权的社会保障制度具有福利性质，一些持反对意见的专家学者担忧农民在转让自己的宅基地之后，失去生活保障，从而对社会治安造成影响。其实这种忧虑是多余的，原因如下:

1．限制宅基地使用权流转不是保障生活的主要方式

农民作为一种理性经济人，如果无法保障自己的生活就不会轻易转让自己的住宅和宅基地使用权。与此同时，如果农民处在急需资金解决生活困境的情况下，禁止宅基地使用权转让也显然不能解决问题。故不应以保障农民生活为由禁止宅基地使用权流转。

2．以全面社会保障代替土地保障剔除宅基地保障

宅基地合同篇5

摘 要：我国现行宅基地管理制度一方面严格限制了宅基地的市场化流转，另一方面又缺失宅基地退出机制，导致在城市化快速推进过程中城镇用地与农村居民点用地的双增现象，加剧了城市化与工业化进程中建设用地供给紧张与耕地保护的双重压力。为此探索宅基地流转与退出机制对于实现农村宅基地资产化、提高土地利用效率、促进农村劳动力转移和农业产业化发展、加速城镇化发展、促进村民集中居住、推进城乡统筹具有积极意义。宅基地退出机制的建立应针对不同的对象采取不同的措施引导符合相关条件的农民主动放弃现有的宅基地或宅基地申请要求，从而实现我国城市化推进过程中城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策目标。

关键词：城乡统筹；宅基地；有偿使用；退出机制

中图分类号：F2 文献标识码：A文章编号：1672-3198（2011）01-0031-02

我国现行的宅基地分配使用是建立在计划经济时代下，具有社会福利性质的管理制度，对于符合宅基地申请条件的村集体经济组织成员可无偿的、无期限的使用本村的一处宅基地，宅基地的获得是农民基于集体成员身份而享有的福利保障。然而我国现行法律法规对农村宅基地的流转有严格的条件限制：《担保法》第37条规定:“下列财产不得抵押……耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,……”。《物权法》第162条规定:“宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住宅转让时,宅基地使用权一并转让。” 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：禁止城 镇居民在农村购置宅基地。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”；单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

近年来，中国城市化和工业化进程不断加快，人口向经济发达地区聚集，加大了流动人口和外来人口在大中城市周边郊区的人口密度，使得城郊农宅的流转意愿空前活跃。

我国现行宅基地管理制度一方面严格限制了宅基地的市场化流转，另一方面又缺失宅基地退出机制，使得目前我国农村宅基地利用普通存在规模大、面积超标、一户多宅、闲置低效利用及随着城市化快速推进城镇用地与农村居民点用地的双增现象，加剧了城市化与工业化进程中建设用地供给紧张与耕地保护的双重压力。为此探索宅基地流转与退出机制对于实现农村宅基地资产化、提高土地利用效率、促进农村劳动力转移和农业产业化发展、加速城镇化发展、促进村民集中居住、推进城乡统筹具有积极意义。

1 宅基地流转的主要驱动类型

1.1 政府强制征用型

政府强制征用型是指出于国家基础设施建设、公共利益或者城镇规划发展需要，对所需宅基地实行强制拆迁征收，并给予相应的补偿安置。这是我国目前宅基主要的合法流转形式之一。

1.2 城镇发展带动型

城镇发展带动型是由于高速的城市化进程带来了城市规模的快速扩张，吸引了大量的农村劳动力和外来人口向城市转移。一方面，城郊农村人口向城市转移造成了城乡结合部大量农民住宅的空闲。另一方面，由于目前关于流动人口住房制度的短缺，在城市高房价的压力下，城郊结合部的农民住宅自然成为城市低收入外来务工人员的首选。

1.3 土地综合整治驱动型

随着农村土地综合整治的广度与深度的扩张，“拆院并院”、城乡土地统筹与城乡建设用地指标增减挂钩等政策的实施，以及“老宅基地换新住房、换就业、换社保”等做法的推广，极大地推动了宅基地流转与退出。

1.4 乡村旅游发展型

随着各地观光、休闲、体验的都市农业及乡村旅游业的发展，农村优美的自然环境、淳朴的乡情、闲适的生活环境激发了更多的城镇居民到农村投资购房、置业养老。

2 影响宅基地退出的主要因素分析

2.1 管理制度的缺失

现行的土地管理法律、法规与政策主要是对新增宅基地的审批管理，而对闲置宅基地的退出缺乏实施细则；对于宅基地流转的产权主体、流转方式、利益分配等也缺乏系统的制度规范；对于农村宅基地的闲置、一户多宅及超面积宅基地没有强有力的处置方式；目前正大力实施的村庄整治、宅基地整理的资金筹措、监管等缺乏配套措施。

2.2 农民传统观念严重

受传统观念的影响，农村传承祖业、保留基业、建新不拆旧的观念严重，大量的宅基地在此观念影响下被闲置。年久失修和无人居住以后便形成空心村，这种旧房未拆，新房又不断涌现的状况，使得农村建设用地规模日益扩张，造成了土地资源的极大浪费，不利于农村人居环境的改善，制约和阻碍了农村经济的发展。

2.3 宅基地退出市场机制的不健全

宅基地是农民安身立命的基本社会保障，具有社会福利的性质，长期以来我国对农村宅基地实行无偿无期限使用，这在客观上助长了多占地、占好地的趋势。同时，由于缺乏有效的宅基地退出奖励和惩罚的市场机制，难以从根本上消除建新不拆旧的现象。

2.4 宅基地建设的监督管理乏力

大量的农村地区长期以来没有编制村镇规划，农民建房选址随意性大，村落布局零乱、分散。此外，对宅基地的审批管理只重形式要件审查，而轻后后续的管理，加上基层国土所工作人员人手不够、执法手段薄弱，对未批先建、少报多建、私自扩建、随意调换建设地点等违法行为难以做到及时发现和查处。

3 宅基地退出机制的建立

建立宅基地退出机制就是要通过政策引导让符合相关条件的农民主动放弃现有的宅基地或宅基地申请要求，从而实现我国城市化推进过程中城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策目标。宅基地退出的对象主要有以下三种类型：一是面积超标、违法占用及一户多宅的宅基地退出；二是已在城镇就业并定居的原农户占用的闲置宅基地或农户主动放弃现有合法宅基地退出；三是农户主动放弃宅基地的合法申请。

3.1 面积超标、违法占用及一户多宅的宅基地退出制度

此类宅基地的退出可通过建立宅基地有偿使用方式推进。建立宅基地有偿使用制度，可增加超面积宅基、违法占用或其他多占宅基地保有环节的税费负担，使得持有宅基地的成本高于收益，促使其主动退出宅基地。宅基地有偿使用制度的建立应合理确定有偿使用费的标准。有偿使用费标准过低难以对当事人形成有效的经济压力，有偿使用费标准过高则可能会侵害当事人的合法权益，进而引起不必要的社会不安定。另外，考虑到宅基地制度的社会福利性质，宅基地有偿使用制度的建立应当与补贴制度的建立相配合，分不同情况采用不同的宅基地有偿使用费标准与补贴标准。

一方面，对于合法取得、面积符合标准并符合宅基地取得主体资格的农户，应当采用比较低的宅基地使用费标准，同时按法定最高面积进行补贴，补贴标准不低于使用费标准。面积没有达到法定标准的农户可获得一定的经济补偿，减少这些农户新申请宅基地的需求。另一方面，对于由于种种原因实际占有非法获得的宅基地（包括合法取得但面积超过法定标准的部分或一户多宅）的农户，采用惩罚性质的高额有偿使用费标准，通过经济压力迫使其主动退出非法占用的宅基地。

3.2 已在城镇就业并定居的原农户占用的闲置宅基地或农户主动放弃现有合法宅基地的退出制度

对于已在城镇就业并定居的原农户，可建立宅基地收回补偿机制，对放弃宅基地的土地使用者可按照规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住；如果在城镇已有住房的农户，可以按换房的市场价格进行补偿，地上附着物按照当地集体土地征拆的征购标准给予补偿。如果宅基地流转能够开放，则可直接以市场价格作为补偿标准。

建立农村宅基地收回补偿制度是以当事人取得宅基地的合法与否为前提（包括因继承、转让等合法途径取得的多处宅基地），对于取得不合法的，原则上应当无偿收回。补偿制度建立的核心是制定国家、村集体、农户三方均认同的补偿标准及补偿方式。同时，从激励农户主动退出宅基地及农户长远生计考虑，还需从社会保障、就业等方面出台政策，将置换农户统一纳入城镇社会保障体系。

3.3 农户主动放弃宅基地合法申请的宅基地退出制度

凡是符合宅基地审批条件的农村居民，如果主动放弃宅基地合法申请，可自愿申请到城镇进行集中安置，其相应的宅基地指标由政府统一审批、收储，村集体组织不再分散审批宅基地，收储后的宅基地指标用于置换城市建设用地指标。选择集中安置的居民在缴纳相应的建设成本和税费后，即可获得小城镇中的一套住宅。对缴纳建房造价款有困难，符合低保条件和危房救助条件的居民户，参照各地危房救助的标准进行补贴。对确实不能缴纳建房造价的特困户，政府将危房救助资金转作廉租住房基金，为其安置廉租住房。

在实施宅基地退出机制的过程中，应与城乡增减挂钩制度相结合，加大农村集体组织和各级地方政府开展村庄整治和宅基地整理复垦的工作力度，建立健全相应的经济激励机制和约束机制，充分运用市场机制功能和行政手段予以调节。可以把农村土地综合整理中节约的指标挂钩到农民集中居住区的建设中，从城市土地出让收益中提取一定比例的资金，作为农民集中居住区建设专项资金，用于农民集中居住区基础设施建设补贴、维修、物业管理补助等，促进土地资源的集约高效利用。

参考文献

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宅基地合同篇6

内容提要: 关于宅基地使用权的取得， 《物权法》存在法律漏洞。填补这一漏洞的方式为类推关于土地承包经营权的法律规则， 设定该权利取得的法律结构。农户取得宅基地使用权的法律结构以农村村民的成员权为逻辑基点， 以合同机制为逻辑线索， 具体构成为: 农村村民行使成员权与其所属集体经济组织签订的宅基地使用权合同， 该物权合同以行政审核与审批为生效要件， 宅基地使用权因合同生效而当然设立， 不需要履行登记等其他程序。

一、宅基地使用权的问题设定及解决思路

宅基地使用权是我国最具本土特色的用益物权，其产生导源于城乡二元结构的土地公有制度及立基于其上的二元地上权构成。《物权法》规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。物权法立法过程中，如何设定该种权利的规则一直是一个引起各方高度关注的问题，相关的条文设计几经变化。[1]制度安排上的举棋不定，一方面体现了立法机关高度的社会责任感，另一方面体现了他们对该种权利所面对的问题、所保护的利益缺乏理性的认知，进而对于解决问题和保护利益的途径选择缺乏足够的自信。学界讨论的焦点聚集于是否允许宅基地使用权转让和抵押以及转让的程序、受让主体的范围，对此，《物权法》已有定论。尽管可能存在立法政策上的失误[2]，但成文法国家在制度形成上，立法机关具有优先权，《物权法》的立法选择可以视为对相关问题立法政策得失讨论的暂时终结，并且可以预期基本法确定的制度在相当长的一段时间内不会有根本性的变化，因此，任何立法论层面的讨论并没有太多的现实意义。

相较于宅基地使用权转让和抵押问题受到的追捧，物权法立法过程中，对于宅基地使用权的取得的相关规定却备受冷落。与此相应，《物权法》及《土地管理法》关于宅基地使用权的制度设计，并未像土地承包经营权、建设用地使用权、地役权等用益物权一样，对该种物权设立或取得方式作出具体安排，问题恰恰缘此而生。随着对宅基地使用权转让问题讨论的暂时终结，遵循物权法设定和解决问题的逻辑，宅基地使用权的取得问题必然首当其冲进入法学界的视野。作为一个以民法研究为职业的人，我更习惯于、也倾向于从民法的角度界定问题和寻求问题的解决。

也就是用民法的逻辑观察农村集体土地所有权人与宅基地使用权人，集体土地所有权人、宅基地使用权人与政府，宅基地使用权人与第三人关系中问题的所在和相应的解决方案。只有如此努力获得的成果，才能直接成为对以“明确物的归属、发挥物的效用、保护权利人的物权”为宗旨的用益物权制度的贡献。《物权法》规定，宅基地使用权的取得和行使，适用《土地管理法》等法律的规定。《土地管理法》第62条规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。该法仅着眼于规范土地行政管理关系，并不解决宅基地使用权人与作为“母权”的集体土地所有权人之间的利益关系。依《物权法》的规整意向，用益物权制度必须解决利益并不相同的所有权人、他人都要使用、收益同一个所有物所引发的利益冲突，法律解决这个冲突的办法是:使所有权人依其意思“让出”其所有权的若干权能，准确地说，是让他人分享所有权的若干权能，该他人对分享的这部分利益具有法律上之力。[3]科学的物权法体系中不应存在“孙悟空式”的物权，物权法应当为各种物权的设立或取得确定适当的要件事实。作为他物权，宅基地使用权来源于“母权”，系自集体土地所有权上派生出来的用益物权。在物权法的逻辑中，派生于母权是宅基地使用权唯一可能来源。着眼于宅基地使用权人与集体土地所有权人之间的关系，关于宅基地使用权的设立方式属于依《物权法》的规整意向应予规整的问题，但法律却欠缺适当的规则，显示了这个规整的违反计划的不圆满性，存在着“开放的”法律漏洞。于是本文的问题是在既有的规则体系内如何安排宅基地使用权取得的法律结构，即为宅基地使用权取得这一法律后果，寻求适切的要件事实，以填补这一法律漏洞。

本文对宅基地使用权取得法律结构的分析采用的是大陆法系法学的主要方法，即对一个先验的规则体系的确立。由于存在规则表述和适用的需要，概念构成了规则的基本要素。以概念为基础，以一定逻辑方法的运用为手段，法律规则从观念世界进入现实世界。无可置疑的是，上述法律规则体系实体化的方法仍然是当今世界法律科学的基本方法，是现实世界法律规则运作的基本方法。[4]只有借助法律结构，生活中的利益冲突才能被演绎为法律问题，并得到确定的调整，才不至于诱发更广泛的不确定性和机会主义行为。寻求宅基地使用权取得的法律结构，目的在于运用对于这一生活问题而言先验的、实体化的法律规则体系提供的技术和工具，实现保障农民的生存利益和合理使用土地的双重价值。也就是要在《物权法》留下的法律漏洞范围之处，整合法律规则体系提供的技术和工具，给出调整宅基地使用权取得的法律机制，通过对要件事实与法律后果的合理运筹，使得对宅基地取得问题中利益冲突的调整同时达到保护农村村民合法使用集体土地的权利、体现对集体经济组织土地所有权的尊重、保障国家土地行政管理的目标实现等三重制度目标。本文的具体方案为类推有关土地承包经营权的法律规定，以农村村民的成员权为逻辑基点，以合同机制为权利设定和取得的逻辑线索，安排宅基地使用权取得的法律结构。

二、宅基地使用权取得法律结构的逻辑基点:农村村民的成员权

《物权法》在宅基地使用权派生于“母权”的方式的问题上存在的法律漏洞首先体现于对农村村民向所属集体经济组织主张设立宅基地使用权之利益的基础和依据欠缺明确的规定。法律必须以既有的权利资源对生于斯、长于斯的农村村民对于土地的现实利益给予最充分的保障。这不仅是法律本应具有的人文关怀的当然诉求，也是“尊重财产实际控制人的产权利益”的产权配置规律的应有之义。成员权作为社会组织的组成人员在该组织中所享有的权利[5]，为填补上述漏洞提供了适切的权利资源。渊源于农村生产要素的集体所有制和高度集中的计划经济体制，农村村民的成员权是乡村习俗与国家意志耦合的结果，它不仅继承了小农经济下农村固有的传统习俗，而且强烈地反映出国家意志干预的痕迹。一方面，成员权是与农民村籍密切相关的具有财产权利属性的特殊权利，是一组以土地权利为核心的身份权。另一方面，国家强力干预下建立起来的农村集体经济组织在无偿收回农民土地和其他大宗生产要素所有权的同时，还承担相应的义务。[6]可见成员权既有国家法层面的农村土地集体所有权贡献的依据，又有农村社会的道德观、法意识和日常关系网络提供的支撑。以成员权为逻辑起点，界定农村土地使用权分配的法律结构，不仅暗合于我国农村村民“集体潜意识”的深层结构，而且由此推演而生的制度设计可以免除合法性论证的义务。本文认为填补宅基地使用权取得这一法律漏洞的方式为:类推适用《农村土地承包法》关于设立农村土地承包经营权的规定，将向所属集体经济组织申请设立宅基地使用权纳入农村村民成员权的范畴，按照成员权的运作逻辑实现对宅基地使用权取得关系的规整。

我国农村并未普遍建立社会保障制度，属于农民集体所有的农村土地是农业最基本的生产要素，是农民基本的生活保障。由于农村社会保障制度功能的缺位，农村土地使用权无法实行市场化的配置方式，国家对土地承包经营权、宅基地使用权实行福利化的初始分配。土地承包经营权与宅基地使用权的设立均具有浓厚的资源分配意义，就两权均渊源于集体经济组织对农村土地的所有权、权利主体均具有集体成员身份、义务主体均为集体经济组织、权利的法政策目标均为集体经济组织以其所有的土地资源平等保障其成员生产、生活条件而论，两者并无不同。于农村土地使用权的初始分配场合，集体经济组织以其土地资源平等的保障其成员生产、生活条件，显然是法律评价的关键所在，土地承包经营权的设立与宅基地使用权的设立，就其与农村集体经济组织成员的身份及生产、生活保障紧密相关而言，两者在评价上并无差别。同类事物应作相同处理，宅基地使用权的设立应类推适用关于设立土地承包经营权的规定，也就是《农村土地承包法》第3条、第7条、第5条、第18条。[7]上述关于设立农村土地承包经营权的规则，将依法与所属集体经济组织签订土地承包经营权合同，设立土地承包经营权视为农村村民成员权的基本权能，并为按照成员权的逻辑解决农村土地用益权分配问题提供了范本。类推设立农村土地承包经营权的规则，取得宅基地使用权亦为农村村民成员权的基本权能，农村村民请求所属集体经济组织与其签订宅基地使用权合同，为其设定宅基地使用权的权利，系基于集体经济组织成员的身份直接依法获得，性质上属于成员权，义务主体为农村集体经济组织。类推成员权在土地承包经营权设立场合的运作逻辑，宅基地使用权的设定是按照国家有关规定进行的、人人有份的分配，应当坚持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。农村村民基于集体经济组织成员的身份，有权依法获得派生于本集体经济组织所有土地的宅基地使用权。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员取得宅基地使用权的权利。本集体经济组织成员依法平等地行使获得宅基地的权利。农村村民不仅有请求所属集体经济组织依法签订土地承包经营权合同、设立土地承包经营权的权利，而且有依法请求所属集体经济组织为其设定宅基地使用权的权利。在获得宅基地使用权关键在于村干部[8]的既定事实前提下，明确农村村民成员权的这项权能，运用权利资源保障农民依法使用集体土地的利益具有更为突出的意义。

自权利基础角度观察，成员权属于法定权利。在设立宅基地使用权场合，其内容和行使受制于《土地管理法》、《农村土地承包法》等法律、法规的规定，农村村民只有按照上述法律、法规规定的条件、标准和范围行使权利，其请求在农村集体经济组织层面才能获得满足。即使农村村民依法行使权利，此种基于身份产生的权利能否转化为其现实利益，其所属集体经济组织是否与权利主体订立宅基地使用权合同，还受制于集体经济组织是否具备满足其权利的条件。当然，在义务主体有履行义务的条件和能力而不履行义务的场合，权利主体自可通过诉讼程序依法维护其权利，请求人民法院依法确认其与农村集体经济组织间成立宅基地使用权合同。

三、宅基地使用权的成型:宅基地使用权合同的成立

类推农村村民成员权在土地承包经营场合的实现机制，该权利在宅基地取得场合的实现，亦应通过农村村民与所属集体经济组织间的宅基地使用权合同达成。农村村民成员权实现的具体过程肇始于其向所属集体经济组织提出建房用地申请。该申请明确用地的数量、位置、时间，内容具体确定，属于希望自集体经济组织取得宅基地使用权的意思表示，是为订立宅基地使用权合同的要约。集体经济组织对农户建房用地申请的认可，属于同意农户要约的意思表示，是为订立宅基地使用权合同的承诺。经此要约和承诺的过程，宅基地使用权合同即告成立，相应的宅基地使用权已经成型。农村村民成员权的行使推动着宅基地使用权合同的成立，宅基地使用权合同成立的过程同时是农村村民成员权获得实现可能性的过程，与宅基地使用权的设立相关，该合同在成立环节上的以下特征及其意义需要详加探讨:

（一）集体经济组织不得拒绝所属农户合法、正常的要约

一般而言，对于要约人的要约，受要约人有权利决定是否承诺，即具有是否成立合同的选择权，但订立宅基地使用权合同时，由要约和承诺构成的合同订立过程受到农村村民成员权的制约，包括该集体经济组织在内的任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员依法获得宅基地的权利。作为要约人的农村村民发出的要约同时就是其行使成员权的意思表示，由于以成员权的行使为支撑，如果要约人的要约内容合法、正常，则受要约人不得拒绝承诺，应当与要约人订立合同，履行保证实现要约人合法权利的义务。当然这里强调的是要约人的要约不仅必须合法，即不得违背法律、法规规定的条件、标准和范围，而且必须正常，即受要约人有能力和条件履行要约中明确的义务。具体到设立宅基地使用权合同场合，农户提出的建房申请只有符合《土地管理法》等法律、法规的规定，而且其所属集体经济组织有可供建房使用的土地，集体经济组织才有与农户签订宅基地使用权合同的义务。

（二）宅基地使用权合同当事人一方为组成农村农户的自然人

《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。依据该法，如果按照合同逻辑安排宅基地使用权取得的法律结构，在宅基地使用权合同关系中，一方当事人是农村集体经济组织，与集体经济组织相对的另一方当事人是农户。[9]而何为农户，其构成及法律性质如何，我们均无法在相关立法中找到明确的答案。且无论是根据《民法通则》，还是《合同法》，在我国的民事法律体系内，权利主体仅有自然人、法人和其他组织三类，农户如果不能在这三类权利主体中找到自己的归宿，就无法获得权利能力，自然无法订立有效的合同，于是为通过合同机制安排宅基地使用权取得的法律结构，我们无法不追问农户的法律性质到底为何，并无法回避对此问题给出适切的回答。进一步，这一问题不仅牵涉到农民对土地的实体权利，而且与权利救济的诉讼构造直接相关，其意义绝不止于本文所设定问题的范围。与此适成对照的是，这个现实存在的问题无论在解释论还是在立法论层面似乎均未引起民法学界的足够关注。尽管本文也无力究明农户这一本不应出现于立法中的概念的内涵和外延，但这不影响在既有的权利主体框架内对其性质进行准确诠释，从而确立其实体法上的权利主体地位及诉讼法上的诉讼主体地位，这也是法学应有的贡献。首先，农户不能被界定为法人，其原因在于，农户无法满足《民法通则》规定的法人的条件；其次，农户也不能被界定为其他组织。组织是按照一定的目的和秩序结合而成的团体。法律上的其他组织一般是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。[10]其他组织必须依法成立，其是否存在是法律评价的结果，而农户是否存在及范围如何是一个事实问题，与法律评价无关。

另外，一定的组织机构和财产也不是农户存在的必要条件。第三，作为合同主体的农户只能被解释为相应自然人的组合，其只是相应自然人的代名词。农户欠缺组织机构，无法形成独立于其所代表的自然人的利益与意志，并不是独立于其所代表自然人的权利主体。表现为农户的合同一方主体，不过是被在事实上认定为属于同一农户的自然人而已，当相应的自然人为复数场合，该等自然人共同享有合同权利、承担合同义务。具体到宅基地使用权合同场合，该等自然人共同作为合同的一方，并将共有因此取得的宅基地使用权。虽然宅基地使用权名义上只能归属于某一自然人，但这一权利依然归属于其所属农户代表的多数自然人，因为同一农户的其他自然人将因取得农户取得宅基地而失去另行申请宅基地的权利。

（三）宅基地使用权合同是客观化的合同

借助法律漏洞的填补，宅基地使用权合同不论在合同主体上，还是在合同的成立上都受到了法律具体而确定的规制。法律原本即已为该种合同的内容设定了具体的范围和标准，并配备了严格的行政确认制度，为这些管制的落实提供程序保证。也就是说，在宅基地使用权合同场合，一个无法回避的事实是:国家为保证土地政策的实现，通过立法将其确认的农村村民合理的建房用地行为客观化，由此客观标准作为一个功能的法律概念取代了意志，并使这种合同带有了制度的性质，因为在一定意义上说，受到法律规制的契约不是契约，而是制度。即便如此，宅基地使用权取得的过程依然应被理解为合同成立的过程。在体现为从形式向实质、从主观向客观方向的民法发展趋势中，客观化并不只是个别的现象，理性的人、物、取得物的方式——法律行为也确实在演化为客观的利益载体、货币与法律利益裁量，但法律行为这件外衣毕竟在民法的调整机制中依然发挥着基础性作用。事实上将契约连续地考虑为制度、组织的主要意义，也不过是为了基于对当事者形成制度和组织共同目的的考虑，实现对连续和协助的关注，从而可以合理应对在契约上出现的连带契机，即社会因素。毕竟宅基地使用权取得的过程存在着农村村民的申请和集体经济组织的同意等明确的表意行为，此种明确的表意行为是宅基地使用权取得的必备要素，同时也是表意行为决定着宅基地使用权的内容，在缺乏表意行为场合，无论如何不会发生宅基地使用权取得的法律后果。正是此种申请和同意的机制，使得宅基地使用权取得仍然可以保留合同的外在形式，并适宜以合同机制加以诠释和规范，但这种合同是客观化的合同。

四、宅基地使用权的长成:宅基地使用权合同的生效

利用合同机制安排宅基地使用权取得的法律结构，必须保证国家土地管理目标的实现。为达此目标，政府的审核和审批行为的法律意义在于它是宅基地使用权合同的生效要件。未经有关政府的审核和审批，合同不生效，也不产生宅基地使用权设定或取得的法律效力。这样的制度安排能够同时达到宅基地使用权的取得渊源于农村村民及其所属集体经济组织间的宅基地使用权合同与该种用益物权设定受制于政府的行政确认行为的双重效果。

《土地管理法》第62条规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。行政审核和审批并不是一个法律性质明确的行政行为，因此，在宅基地使用权的取得问题上，现行法并未有效解决国家权力与农村村民的成员权、集体经济组织的土地所有权之间的关系。这不仅体现了法律对集体经济组织的土地所有权欠缺应有的尊重，也会导致对国家行政权力的法理依据的怀疑。

国家不享有集体土地的所有权，其管制宅基地使用权的取得首先是对农村集体土地所有权的一种限制，这种限制正当性基础在于维护高于个人和集体权利的、体现为公共利益的法益。[11]立基于限制权利必须有正当、充分的理由这一理论预设，遵循比例原则，在保护较为优越的法价值须侵及权利场合，目的与手段间应有适切的关系，侵越受保护的法益，不能逾于被认可的目的所必要者。[12]即使目的应予肯定，所选择的手段也不能逾越合理的限度。尤其对于权利的限制，应适用最轻微侵害手段或尽可能小限制的原则。设计关于宅基地使用权取得的具体制度安排时，在实现国家所保护之法益的前提下，必须选择给集体和个人权利带来最轻微侵害的手段或尽可能小的限制。依此，政府对宅基地使用权的审核、审批应理解为依申请的行政确认，而非行政许可，这也是行政法学界的主流观点。[13]因为行政确认是针对已有权利、资格或是行为进行承认、确定或否认[14]，而行政许可是赋权行为，行政相对人本没有这项权利，只是因为行政许可机关的允诺和赋予，才获得这项一般人不能享有的特权。[15]

尽管《土地管理法》第62条关于行政审核与审批的规定，使得仅有农村村民与集体经济组织的合意，尚不足以导致宅基地使用权的设立，但是按照物权法原理，宅基地使用权来源于集体土地所有权、而非由国家行政权力创设是毋庸置疑的。必须肯定，宅基地使用权这一用益物权的设立渊源于农村村民与其所属集体经济组织间的合同，但只有生效的合同才有创设权利的效力。

按照《合同法》第44条，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。也即法律、行政法规可以设定批准、登记等手续作为合同生效的特别要件。这使得基于合同机制的宅基地使用权取得的法律结构可以合理定位宅基地使用权的取得与行政审核、审批的关系，行政审核与审批程序应该被解释为法律为宅基地使用权合同设定的特别生效要件，即乡（镇）人民政府的审核与县级人民政府的批准。未经审核与批准，宅基地使用权合同不生效。

依据《土地管理法》，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。行政确认审查的主要事项为:农村村民宅基地是否占用农用地、是否超过法定标准、是否符合一户一宅。据此，可以推断作为行政管理者的国家，管制宅基地使用权取得维护的法益是:管制土地用途、控制用地总量、维护土地利用总体规划。无需详加分析，以上三项法益，通过对宅基地使用权合同规定特别生效要件，对农村村民成员权、集体土地所有权的行使施加限制即可达成。在此前提下，无论国家的目的多么无可指责，所保护的法益多么崇高，都不能正当化对集体或个人权利的进一步限制。

在此基础上，类推关于土地承包经营合同生效与土地承包经营权设立关系的法律规定，宅基地使用权合同专门以物权变动为目的，性质为物权合同。物权合同是即时性的，不需履行，合同一旦生效，当事人一方的农户即取得宅基地使用权，集体经济组织则为其土地所有权设定了相应负担。自合同生效，农村村民使用宅基地建房的利益即获得了物权法保护，他可以向包括所有权人在内的任何第三人主张其权利。因为与所有权一样，限制物权也受到绝对的保护，对限制物权的保护比对所有权的保护甚至更加严格，因为在所有权发生转移时，限制物权的效力同样及于新的所有权人（继受保护）。[16]

进一步要说明的是，对于登记与宅基地使用权取得的关系，《物权法》亦未给出具体的界定，类推关于登记与土地承包权关系的规定，对其可以作出等同于关于非依法律行为的物权变动与登记关系的“限制主义”立法模式[17]的解释。即合同的生效构成宅基地使用权设立的充分必要条件，登记并不是宅基地使用权取得的生效要件，宅基地使用权合同一经因通过行政确认而生效，即使未经登记，也不影响宅基地使用权的设立，法律承认这种物权取得方式的合理性，并认可其效力。但登记具有左右宅基地使用权人的处分权利的效力，宅基地使用权非经物权登记，权利人不得处分其权利。作出这种解释的理由是:首先，这种解释是对《物权法》第155条进行反对解释自然会得出的结论。其次，还存在支持这种解释的其他实质性理由。其一，有利于对农村村民依法用地利益的保护。非经登记即取得物权，意味着宅基地使用权合同一经生效，农村村民依法用地的利益即获得了物权法的保护，这显然对保护可能不知登记为何物的农民的利益至为有利，而且实属必要；其二，顺应宅基地使用权的权利属性。不动产物权登记的主要功能在于维护交易安全，其意义主要体现于不动产物权转让场合。《物权法》不承认宅基地使用权的收益权能，并对宅基地使用权的处分持否定态度，《土地管理法》亦持有类似的立场。[18]事实上农村村民取得宅基地使用权也基本是建房自己居住，而不是进行法律上的处分，法律当然需要以权利资源承认其占有、使用的合法性，并给予权利人以更充分的保护；其三，有利于解决因事实上的物权与法律上的物权的脱离及其衍生的问题。事实上的物权与法律上的物权的脱离的问题在不动产物权转让场合必然会凸现出来，宅基地使用权变动如不通过登记公示，不为社会所知即可发生，则会衍生妨害物权相对人利益的危险。限制对未经登记的宅基地使用权的处分，使得它跟法律上的权利趋于统一，有利于维护交易安全。

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利利用该土地建造住宅及其附属设施。作为他物权，宅基地使用权来源于作为“母权”的集体土地所有权，系自集体土地所有权上派生出来的用益物权。这种物权取得的法律结构不仅应保证国家土地行政管理目标的实现，更应使农村村民合理用地的利益获得切实的保障，应体现对集体经济组织土地所有权的尊重。农户取得宅基地使用权的法律结构在于:农村村民行使成员权与其所属集体经济组织签订的宅基地使用权合同；这种合同以行政审核与审批为生效要件，只有经过行政确认程序，合同才生效，发生设立宅基地使用权的法律效力；但合同的生效构成宅基地使用权设立的充分必要条件，这种权利因合同生效而当然设立，不需要登记等其他条件。

注释:

[1] 2004年10月19日全国人民代表大会法律委员会在向全国人大常委会提交的《关于的情况汇报》中就宅基地使用权的转让进行了专门的汇报； 在《中华人民共和国物权法（草案） 》向社会公开征求意见后， 该委员会2006年10月27日在《关于修改情况的汇报》中列举了9个研究修改的重要问题， 土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押位列其中。其他8个问题是: 关于坚持和完善基本经济制度， 平等保护国家的、集体的和私人的物权， 关于国有财产的范围和对国有财产的保护， 城镇集体财产的归属， 公共利益和征收补偿， 业主的建筑物区分所有权， 建设用地使用权期间届满后的续期， 担保物权。王兆国副委员长在《有关草案的说明》中亦对该问题进行了专门说明。

[2]较为具体、严肃的讨论可见韩世远: 《宅基地的立法问题》， 载《政治与法律》2005年第5期。

[3] 崔建远. 准物权研究[M ]. 北京: 法律出版社， 2003: 89.

[4]刘家安. 买卖的法律结构[M ]. 北京: 中国政法大学出版社， 2003: 1 - 2.

[5]军华. 民法典制订之焦点[ J ]. 法学， 2002 （4） : 54 - 58.

[6]王瑞雪. 关于成员权及其退出问题的探讨[ J ]. 调研世界， 2006 （10） : 19 - 23.

[7] 《农村土地承包法》第3条规定， 国家实行农村土地承包经营制度， 农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式; 第7条规定， 农村土地承包应当坚持公开、公平、公正的原则， 正确处理国家、集体、个人三者的利益关系; 第5条规定， 农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地， 任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利; 第18条规定， 土地承包应当遵循以下原则: (一) 按照规定统一组织承包时， 本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利， 也可以自愿放弃承包土地的权利。

[8]申欣欣. 宅基地使用权审批制度研究[ J ]. 中国农业大学学报（社会科学版） ， 2006 （1） : 52 - 55.

[9]这个判断还可以得到《农村土地承包法》有关规定的佐证。该法第15条规定， 家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。

[10]参见《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第40条。

[11]土地所有人不得任其所好地行使其权利， 他行使权利的方式必须同某个集体在有限的空间内共同生活所产生的基本需要相符。法律制度抛弃了那种个人利益无论如何都应高于集体利益的所有权制度。必须以同样的方式考虑到宪法保障的所有权的法律地位与所有权制度应符合社会要求之间的关系。参见[德] 卡尔拉伦茨著， 王晓晔等译， 《德国民法通论》(上册) ，法律出版社2003年版， 第85 - 86页。

[12]卡尔拉伦茨. 法学方法论[M ]. 北京: 商务印书馆， 2003: 282.

[13]姜明安. 行政法与行政诉讼[M ]. 北京: 北京大学出版社， 北京: 高等教育出版社， 2000: 198 - 200.

[14]应松年， 杨解君. 行政许可法的理论与制度解读[M ]. 北京: 北京大学出版社， 北京: 高等教育出版社，2004: 76.

[15]施瓦茨. 行政法[M ]. 北京: 群众出版社， 1986: 7.

[16]曼弗雷德沃尔夫. 物权法[M ]. 北京: 法律出版社， 2002: 6.

宅基地合同篇7

关键词:农村;宅基地使用权;流转;农村居民

中图分类号:D92文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)07-0093-03

农村宅基地使用权指农村村民依法享有的,在集体所有的土地上下建造、保有房屋及附属设施的权利。然而,中国现有的法律法规和政策对于农村宅基地使用权流转给予限制。但是,限制却导致“暗流”。本文拟就这一现象,从法律层面作一分析。

一、农村宅基地使用权自发暗地流转的原因

现阶段农村宅基地使用权自发暗地流转成为一种趋势。据2004年《北京农民宅基地与房产制度研究》课题组对北京市朝阳等三个区各选择的1～3个村的典型调查看,宅基地自发流转已占宅基地总数的10%左右,有的甚至高达40%以上。农村宅基地使用权自发暗地流转的原因有以下几个方面:

1.城乡一体化进程的加快。农村宅基地使用权制度旗帜鲜明地选择了保障农民居住权的制度价值取向。但伴随中国经济制度的改革、户籍制度的松动、农村社会保障制度的初步建立,从而推动城乡一体化的进程不断加快,大量农村居民进入城市。当农村居民进入城市后,其在农村的房屋闲置下来,既造成了土地资源的浪费,也成为阻碍农民定居城市的一大阻力。因此,农民急于出手这一“烫山芋”。而另一方面,城镇居民由于现有城区房价的压力,以及享受田园生活的需要,逐渐将眼光转向交通、卫生、服务等日益完善的小城镇、城乡结合部,愿意在此购置房屋。城乡一体化进程的加快,间接地促进了农村宅基地使用权的自发暗地流转。

2.经济利益的驱动。作为一名“理性的经济人”,趋利避害,追求利益最大化,是人之本性。农民或为进一步发展农业生产,或为投资于非农业经营,或为在城市购买房屋,都需要大量资金。而农民除了土地外,很少有“闲钱”。因此,农民愿意、也急切希望将其所掌握的资本之一宅基地投入市场。因此,在具备买卖需求的情况下,即使现有法律法规限制了宅基地使用权流转,民间的宅基地隐形流转以及“隐形市场”也会在经济利益的驱动下自发组织起来。

3.农村宅基地使用权制度的缺陷性。构建农村宅基地使用权的目的,在于保障农村居民的居住权。其本身具备社会保障这一功能。因此,农村居民在申请宅基地时,理论上是无偿的。即使由于一些原因(如申请耕地为宅基地时),需要交纳费用,但比起宅基地在市场中的价值,此笔钱也是微乎其微。在成本远低于收益的情况下,农民热衷于申请宅基地,从而刺激农村宅基地使用权自发流转的境况。

4.地方政府的推动。中国《土地管理法》第62条规定,“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。”在实践中,由于其审核、审批的程序未被严格规定且缺乏监督机制。因此,权力的行使往往就落在了乡(镇)一级,甚至较为强势的村一级,从而使审批权进入与人情关系的博弈之中,造成乡(镇)干部及村干部、越权划拨,这使得大量的农村宅基地被申请下来,并源源不断地输送至“隐性市场”中。其次,目前法律上限制农村宅基地使用权流转,但全国各地都在进行宅基地流转改革,其内容与形式尽管并不全然相同,但宅基地流转的实质已十分明显。如天津市的“宅基地换房”,成都市的“宅基地换房”、“住房联建”,广东的“有规范地将农民手中的宅基地住房送到市场交易”等。宅基地使用权流转的市场现实需求已经形成。

由上可见,农村宅基地使用权的自发暗地流转符合市场经济发展的需要,但由于缺乏法律规制,农村宅基地使用权流转行为混乱,占有耕地现象严重,交易纠纷不断。因此,完善农村宅基地使用权流转制度的必要性凸显出来。

二、必须完善农村宅基地使用权流转制度

(一)从法律价值层面理解

1.适应当前物权法价值理念的需要。源自罗马法的“以所有为中心”的物权理念,强调所有权的绝对支配原则。这对于保护所有权人的权益,实现物有所属,稳定交易秩序,起到重要作用。但由于社会资源的稀缺性,特别是土地数量的限定性。导致人们在当今重视所有权的同时,逐渐认识到应将资源以充分利用,以实现其价值的最大化。故日耳曼法“以利用为中心”的物权价值理念逐渐被重视。农村宅基地过于强调其归属性,而限制其流通性、利用性。如果将农村宅基地和最能够利用它的人相结合的时候,则能够最大限度地开发这一资源。

2.实现“同地同权”原则的必要。在《物权法》中,与农村宅基地使用权处于相同位阶的是城镇建设用地使用权。两者的目的都在于营建建筑物,为公众居住所用。但是后者能够在土地市场中自由流通,按照“同地同权”原则,农村宅基地使用权也应当可以投入流通领域。但现行的法律制度对两种土地做区别对待。

3.有助于保护农民的土地财产权。现有宅基地实现流通的途径,一种在于集体内部成员之间的转让。但由于申请新宅基地的无偿性,加之农民手中无过多的货币资本,这种流通方式运用很少。绝对数量的宅基地入市,是通过土地征收而加以实现。而由于中国土地征收制度的缺陷,如公共利益界定不清、土地补偿标准过低等。使得这一实现和保护公众权益的制度本身演变为侵害农民土地财产权的工具。农民的土地权益受到公权力的威胁,却无法自保。这也是当前农民对于农业生产缺乏干劲,农村土地闲置局面普遍存在的一大原因。如果农村宅基地可以进入市场,农民与其他主体处于平等位置,其土地财产权能够得以充分实现。农民集体就能以土地所有者身份,以平等的市场主体与作为市场主体的土地使用者讨价还价,在市场交易中获得土地使用的市场价格,而不是补偿价格,这样农民就能得到比征收补偿更多的对价利益,用于保障其基本生活和解决再就业的困难。

(二)从经济发展层面看待

1.有利于保护耕地。有人认为,如果容许宅基地进入流通领域,城镇居民到农村购置宅基地会使农村土地减少。但我则认为,只要我们严格控制农用地转为建设用地这个关,严格遵守宅基地的原始取得程序,严格执行农村乡镇规划和用地计划,严格管理宅基地流通市场。通过制定法律、法规和政策来规范宅基地使用权市场行为,是能够限制滥用耕地的行为。事实上,保护耕地的关键不是在于农村宅基地能否流转,而是在于如何严格执行现有的法律制度。如果容许农村宅基地使用权流转,应当对流转的程序做严格的规定。严密的规定与切实的执行相结合,使得宅基地现行流转中多申请、乱占地(尤其是耕地)的现象会被抑制,这对于当前日益稀缺的农用地将起到保护作用。

2.有利于盘活闲置农村宅基地,合理分配资源。当前,由于人均农村宅基地数量的超标,以及“空心村”的存在,使得存在大量农村宅基地闲置的局面。与此同时,由于城镇化的快速发展,使得市场对于土地的需求越发激烈。但国家能够提供的土地数量难以支撑市场的期盼。如果容许闲置的农村宅基地流转,将有利于盘活闲置农村宅基地,有利于合理分配资源,提高土地使用效率。满足市场的需要,缓解高额房价,实现经济发展与保护耕地的矛盾。

3.有利于扩大农村居民融资渠道,发展农村金融。现代农业的发展,使得传统的粗放式耕作方式无法在作物的产量、质量上有实质性提高。但农业专业化、规模化对于资金的要求很高,而农民所掌握的货币资本难以支付。因此,农村对于金融贷款的要求极为迫切,如果农村宅基地可以进入流通领域,农村居民可以获得银行贷款,实现农业或非农业领域开发,有利于增加农民财富,有利于农村经济的发展,而金融机构也能够进入农村市场,拓宽金融业务的发展空间。

三、如何完善农村宅基地使用权流转制度

(一)立法规范农村宅基地使用权流转

农村宅基地使用权作为一种用益物权,应当被加以利用,使之进入流通领域,发挥使用和收益的功效。因此,国家应当容许农村宅基地使用权在法律下进行流转。农村宅基地使用权流转的条件、方式、对象应尽快以法律形式制定出来。

1.流转条件。纳入流转的宅基地应当具备以下条件:首先,流转的农村宅基地使用权要符合土地利用总体规划和村镇建设规划,不能改变其用于建设住宅的用途;其次,农村宅基地使用权必须权属合法,依法办理了土地登记,有合法的土地权属证书,以保证交易的安全;再次,必须经村农民集体同意,并报县级以上地方人民政府的土地行政管理部门批准或备案,有利于国家对农村宅基地转让情况的宏观把握和程序保障;最后,为防止土地交易双方虚报流转价格,应由有资质的评估机构根据所转让的宅基地的自然状况、区位条件等实际情况确定流转宅基地的价格。

2.流转方式,包括以下六种。(1)出让,指农村宅基地使用权人,通过买卖、赠与以及其他合法方式将农村宅基地使用权或附着物,一同或分别转移至他人的过程。(2)租赁,指农村宅基地使用权人将宅基地使用权出租给承租方,承租方支付租金的行为。与农村宅基地买卖类似,租赁也可分为住宅连同宅基地使用权一起出租和单纯出租宅基地使用权。(3)抵押,指农村居民可将宅基地使用权连同附着物向金融机构申请贷款。(4)置换,指“在承包责任制不变,可耕地总量不减,尊重农民意愿下,以宅基地换住房”,即政府在农村居民聚集区周边建设小城镇。按照置换标准,给予农民一套小城镇住宅,农民放弃宅基地。原有宅基地通过统一组织复耕。实现了保护耕地、有效利用土地资源的目的。当前,在天津、上海、青岛、贵阳等城市,“宅基地换房”这一流转方式已开始实施。(5)入股,即农村宅基地使用权人将农村宅基地使用权作为资本,依法转移给股份有限公司或者有限责任公司。农村宅基地使用权人丧失农村宅基地使用权,但享有股份以及基于股份产生的红利。(6)拍卖,指在农村集体经济组织主持下,众多购买农村宅基地使用权的人通过集中竞价的方式,与农村集体经济组织订立合同,购买农村宅基地使用权的行为。在农村宅基地使用权拍卖的基础上,法律可以考虑赋予农村集体经济组织对长期荒废的宅基地及其附属不动产进行强行拍卖的权利,以充分盘活宅基地价值。

3.流转对象。不仅包括本集体组织成员,城(下转136页)(上接94页)镇居民应当被纳入其中。

(二)建立农村宅基地使用权定期和相对有偿使用制度

由于农村宅基地使用权可以跟随房屋而被继承,因此,只要房屋存在一日,农村宅基地使用权就不会消灭。但考虑到农村宅基地使用权作为一种用益物权,理论上不应当永久存在。加之由于继承而形成的“一户多宅”现象造成大量的宅基地闲置。改变农村宅基地使用权原有的“无限性”势在必行。农村宅基地使用权的期限可以参照城镇建设用地使用权的最长时限70年为限,自申请人申请批准后开始计算。

同时,实行农村宅基地使用权相对有偿使用制度。如果本集体组织成员申请农村宅基地使用权,可以无偿享有70年使用期限。当70年届满时,如果权利主体仍为本集体组织成员,其拥有的宅基地为一处且并无超过当地人均宅基地限额,当其申请续期时候,无须缴纳费用。如果其拥有的宅基地超过当地人均宅基地标准时,需要交纳与超过数额相当的使用费,否则多余宅基地将被收归集体所有。城镇居民或者非本集体组织成员想续期时,应向集体经济组织交纳宅基地使用费,可再次取得为期70年的宅基地使用权。

(三)建立合理的收益分配机制

由于现行的宅基地使用权制度是无偿、无限期使用,宅基地使用权流转收益大都归于宅基地使用人所有,但宅基地属于集体建设用地,集体作为土地的所有者,应当享有一部分土地收益。其次,农村宅基地能够流转,得益于国家对农村宅基地周边基础设施的投资行为。正是由于国家在前期投入大量的资金,才能够使得农村宅基地的价值得以体现,使得流转得以进行。因此,基于农村宅基地使用权流转所得收益,应当在国家、集体、个人之间分配收益。但具体比例,应考虑各个地区实际情况,根据公平、效率原则,通过听证会形式,在三方主体广泛参与下制定。

(四)加快完成农村宅基地使用权登记

房地产登记的目的在于确权、明权、护权。现行关于农村宅基地纠纷案件,由于缺乏相关登记程序。使得农村宅基地使用权存在权属混乱的局面。而中国城市土地的流转已经具备了一套完备的管理体制,城市居民住宅合法登记,享有城市土地使用证和房产证,城市房屋在买卖和租赁等流转过程中依据合法的登记程序,能够保障交易的安全。因此,加快完成农村宅基地使用权登记不仅能够对农村房产市场进行有效的监督和管理,同时在农村房产流转过程中能保障房产所有人的合法权益,减少房产纠纷。

宅基地合同篇8

文献标识码：A

文章编号：1006-0278（2015）05-087-01

在宅基地上建造的房屋是否可以转让，买卖是否应该有效，在怎样的情况下买卖才能被认定为有效。司法实践中，有两种意见，一种意见认为，如果购房者能取得宅基地使用权，买卖合同不存在其他违法行为，则应认定买卖有效。另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为，实际上己处分了宅基地使用权，故买卖应认定无效。

一、我国农村宅基地使用权及其房屋权属辨析

（一）农村宅基地使用杈性质辨析

农村宅基地作为我国一项重要的用益物权，它是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。我国《物权法》第152条规定：“农村宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。

（二）农村宅基地上房屋权属性质辨析

我国土地所有权分为国家所有和集体所有。农村集体经济组织享有宅基地使用权，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序无偿给村民使用。宅基地使用权人，有在合法取得的宅基地上享有占有使用的权利，可以在该土地上建造建筑物以及其他附着设施。作为使用权人无权单独转让宅基地的权利，但如果使用权人在宅基地上建造房屋，宅基地使用权人就享有房屋所有权的权能。此时，房屋的所有权与土地的所有权属于不同的权利主体，双方在权利行使方而必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。

二、我国农村宅基地房屋制度缺陷分析

（一）宅基地房屋买卖法律制度

我国关于土地和房屋买卖的立法涵盖了多方而，从宪法、法律法规到行政规章等不同层次的法律规章制度。目前，我国关于宅基地的立法主要集中在一些法律和规范中。例如《宪法>、《物权法》、《担保法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规。

（二）宅基地房屋买卖法律制度缺陷分析

1.物权的法理角度看，宅基地房屋买卖法律制度有不完善的一而

既然房屋的所有权是村民所有的，建造建筑物也是经过政府审批的，而且宅基地所有权是村集体经济组织共同所有，我国法律规定一户只能拥有一处宅基地，故宅基地使用权是依附房屋而表现出来，所有权人不能单独行使占有、使用土地的权力，只能是依据地随房走的原则。而房屋买卖赠与是对处分所有权的行为，是否有效笔者认为应按法律的位阶来看只能依法律的规定，其他的规章和地方性法规均不能否认合同的效力。

2.从我国现有的法律来看，不宜确认买卖合同无效

我国政府是禁止农民的房屋向城市居民转让的，所以绝大多数的法院也是根据这个判定宅基地房屋买卖合同无效。但从房地产权现状为土地使用权在法定的期限内表现为对房屋的占有使用，房屋所有权人有权处分房屋及从买卖双方意思自治原则出发，认定农村房屋买卖合同无效不符《合同法》《民法通则》中关于合同效力的规定，也不利于城乡一体化的进程。

三、规范农村宅基地上房屋买卖的法律对策

（一）目前法律没有禁止农村房屋转让情况下，司法实践中应维持现状

我国目前法律没有明文规定禁止农村房屋转让出售的。根据法无禁止即白由原则，宅基地上的房屋白由转让出售是不违法的。故在司法实践中，法院在处理案件时对订有房屋买卖合同并己交房付款的，依据《合同法》中关于合同效力的相关规定，应认定为合同有效较为适宜，特别是对于经村集体经济组织同意并备案的应认定为有效，不宜改变现状。

（二）从现在看，国家对村民售房可参照城市房改房的有关做法

作为集体经济组织的成员，基于其特定的成员身份无偿享有宅基地使用权，通过购房取得他人宅基地使用权的人如果不具有该种身份，可以通过向土地的所有权人补交土地费用的方式取得宅基地使用权。在这里分两种情况：具有成员身份的人，如果其己无偿取得我国法律法规的标准范围内的宅基地使用权，可以购买他人的住宅，但须缴纳一定的土地补偿金。如果是没有宅基地或达不到规定的标准，可以经过合法审批后，无须缴纳一定的土地补偿金。这样做与我国目前的土地政策并不违背，国家采取政策保护的仅仅是耕地，但是耕地与宅基地的性质不同，经过合法审批，宅基地上己建造了建筑物或其他附属设施的，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。而且，由集体土地所有权人收取一定的土地收益，这样宅基地的收益部分可以作为村集体所有的共同财产，用于村集体建设的基金。

宅基地合同篇9

关键词：农村；宅基地；使用权；流转；制度设计

2008年10月l2日通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：土地制度是农村的基础制度。2008年12月31日的《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》再次指出：要建立健全土地承包经营权流转市场，土地承包经营权流转。可见规范农村土地流转成为当前农村工作的重中之重。

在计划经济和城乡二元经济结构的大背景下，农民与土地在经济上的不可分割性决定了他们没有也不可能将拥有的宅基地投入流转，而发育不充分的市场也没有消化农村宅基地的能力和胃口。随着市场经济的发展和农业人口向非农产业的大规模转移，包括农村宅基地在内的农村建设用地隐性入市的现象已屡见不鲜，农村宅基地使用制度的改革和完善势在必行。

一、农村宅基地使用权流转现状

（一）大量闲置情况严重

按照现行法律法规规定，除国家征收征用、集体收回空闲宅基地外，农村宅基地只能在本集体经济组织内部之间进行流转，不得出租、转让给本集体以外的成员。法律、政策对宅基地流转的严格限制，造成了宅基地的严重闲置和大量的非法流转。长久以来，我国农村数目巨大的宅基地被排斥在土地市场之外，并不作为市场要素，合法进入市场流转。宅基地闲置的类型有多种，主要有建新房不拆旧型、老宅基地过剩型、继承宅基地闲置型、迁出地宅基地闲置型、储备宅基地闲置型等。1据有关资料表明，目前全国2.4亿亩村庄建设用地中，“空心村”内老宅基地闲置面积占10%-15%。全国大约有1200万份宅基地和地上房产处于可转让但不能转让的闲置状态。2而且，据我国城市化进程的分析资料估计:今后20年全国每年有1200多万农村人口要转移到城镇地区。而以目前我国农村居民点人均用地153平方米计算，今后20年，每年将有18.36亿平方米农村宅基地可能闲置不用。这是数量巨大的社会资源。如何节约社会资源，使闲置的宅基地在一定条件下通过流转得到充分利用，已成为急需研究解决的重大问题。

（二）非法流转相当普遍 近年来，随着经济社会的发展，特别是市场经济体制发展和城市化进程的加快，宅基地使用权流转的实践已突破法律和政策的限制，全国性的宅基地使用权流转己相当普遍，并且愈演愈烈。无论是经济发达地区还是经济欠发达地区，宅基地使用权流转都已大量存在，特别是城乡结合部是宅基地使用权流转的主要区域。这种流转主要通过非正常的宅基地隐形市场，主要表现形式有；买卖住宅连同宅基地使用权一同买卖，地租包含在房价中；单独买卖宅基地使用权；出租住宅连同宅基地使用权一同出租，地租包含在房价中；单独出租宅基地使用权；以地易物，以地易房而转让宅基地使用权；以宅基地使用权进行联营联建，实际上是以宅基地使用权入股，建成后按一定比例分配房屋或联营加工；以住宅抵押债务、贷款连同宅基地使用权一同抵押；因赠与而转让宅基地使用权。”3

（三）流转态势

现实中大量存在着宅基地交易或变相交易的地下市场，目前宅基地的流转主要呈现出以下态势：一是发生的地域，主要是与城镇相邻近的农村以及风景秀丽、交通便利的地区，经济落后交通不便的地区鲜有发生。二是受让者主要为非本集体成员，转让者为集体成员，集体成员出卖、租赁、赠与等方式占用集体给予本成员的宅基地资源。三是以租代让形式多元。随着经济的不断发展，土地逐渐减少，农村的宅基地也日显珍贵。尤其是在一些工业较为发达的镇，很多村民将房屋建成后，将房屋出租给外来人员或刚开始工作收入不高的上班族，以及附近的小商贩。

二、农村宅基地土地流转原因

（一）现行法律规定的缺陷

法律规定的缺陷主要表现在两个方面，一是有关宅基地使用权的立法规范少，立法层次低；二是有关宅基地使用权的规范还存在着计划经济烙印，规范不够完善。目前我国涉及宅基地使用权的有效法律规范大多停留在部门规章层面，还没有上升到法律层面，立法层次低，而且规范的内容主要集中于农村宅基地的行政管理方面，农民所享有的权利和权益规定甚少。

（二）现行制度背离了用益物权

现行农村宅基地使用权表现出很强的人身依附性和行政管理色彩，这种强调宅基地使用权严格人身限制性的结果便是确立农村宅基地使用权的不可让与性。同时物权作为私权，却过多地受到公法的干预。现行农村宅基地使用权制度缺陷的本质在于以归属为核心，不符合物权发展社会化、价值化的趋势。4宅基地资源的有限和稀缺性，宅基地的动态合理利用更显重要。

（三）流转中的侵权隐患较大

 潜在的房产和宅基地使用权一起交易的隐性市场已经客观形成，私下、变相的转让大量存在，宅基地使用权流转秩序混乱。由于农村宅基地的流转受到法律规定的限制，制约了权利双方的权利确认，这不仅严重损害了国家、集体利益，导致了土地利用的混乱，影响了土地市场的正常秩序，而且造成了土地产权关系不清，不利于对农民土地财产权的保护，给农村的稳定带来了隐患。

三、完善农村宅基地使用权流转的制度设计

（一）通过改革实现农村宅基地使用权有条件流转

 宅基地隐形流转的现实和法律政策滞后的矛盾在城乡一体化步伐加快的今天已经越来越不容忽视。现阶段必须结合实际情况规定宅基地流转的法定条件，有条件有步骤的放开宅基地的流转。

一是政府的角色与管理方法的调整。政府土地行政主管部门不再具有产权代表身份，只是流转活动的管理者和服务者。就调整范围来说，宅基地管理权应从私权利调整领域撤退，把曾经越俎代庖的事务还给私权利去规范；就调整方法来说，应改变过去故意限制和约束权利的做法，树立“服务行政”的现代行政理念，为宅基地使用权制度的和谐运转提供有效保障。

二是明确宅基地使用权流转的条件。必须符合土地利用总体规划和城市、村镇建设规划；必须已经依法批准作为建设用地或已经依法批准转为建设用地；要权属合法，纳入流转的宅基地，应已依法确权，界址清楚，权属无争议，且依法办理了土地登记，领有土地权属证书；要符合用途管制要求，不得擅自改变宅基地原用途搞商业性房地产开发；宅基地使用权流转不改变“一户一宅”原则，农民出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。5 三是确定宅基地使用权流转的范围和方式。宅基地使用权应当与国有建设用地使用权一样可以自由流转，包括向农村集体组织以外的主体流转。宅基地使用权流转的方式可以采用转让、租赁、作价出资(入股)和抵押等方式，还可以采用土地置换的方式。

（二）建立与宅基地流转相适应的土地产权制度

 产权制度建设是规范宅基地流转的基础，土地流转的过程实际上就是土地产权运行的过程，也就是土地产权不断流动以实现资源配置得以合理的过程。

一是完善宅基地所有权制度。首先从源头上理清宅基地所有权的确切归属，权利主体问题直接关系使用权流转方式的确定、效力和权益的分配，是规范宅基地使用权流转的基础和前提。其次明确宅基地所有权的代表与执行机构，宅基地集体所有也必须有一定的组织机构，以决定如何共同利用土地。

二是完善宅基地使用权制度。首先建立完善的宅基地使用权登记制度：应当对现有的宅基地使用权进行全面清查、登记造册；确立新申请宅基地使用权及转让取得宅基地使用权的登记要件主义；宅基地的分配实行有偿与无偿相结合的有期限制度。其次确定宅基地使用权为有期限物权，宅基地使用权应该是有期限限制的，可将无期限变为有期限限制并辅以期满续展。

三是健全农村宅基地使用权流转法律法规。改革目前的《土地管理法》，突破对农村宅基地流转的限制，对现有的法律条款进行修改，保证农村宅基地直接入市流转这一做法本身的合法性，实现城镇国有土地和农村集体建设用地“同地、同价、同权”，坚持规划控制和用途管制，确保农民的土地权益和长远生计，在法律和政策上进一步规范政府征地的行为。

四是完善农村社会保障制度。农村宅基地使用权的物权重构，应当以健全的农村社会保障制度为其前提条件。农村土地不再直接负担农民的生存保障功能，用一种新的农村社会保障制度体系替代现行的农村土地保障制度，是农村宅基地使用权物权重构不能回避的问题。④①

参考文献：

[1]黄奕妙,樊永康等.资源经济学(上册).北京:北京农业大学出版社,1988

[2]徐宗威.物权法中关于农村宅基地使用权有条件转让的问题.城乡建设,2006.5

[3]张待水.农民宅基地流转法律制度探析.江西社会科学,2004.3

宅基地合同篇10

目前农村宅基地纠纷问题及解决对策在社会中是一项常见问题，目前根据国家近几年出台一些法律法规针对农村宅基地纠纷问题，在农村宅基地纠纷问题及解决对策过程中，都需要按照国家标准进行保护，本文针对这一问题进行详细的探讨，为农村宅基地纠纷使用，减少问题发生进行强有力的保障，从而提高农村土地使用发展。

2农村宅基地内涵及基本类型

通过合法批准和使用建设住宅农村集体土地叫做农村宅基地，该宅基地使用人员依法享有使用权益及占有权利.同时宅基地使用权人员可以对其利用住宅及附属设施，从整个权属性来看，农民集体性宅基地所有权与农民单独享有宅基地使用权益还是有很大区别，但是也存在很大连续，我国法律针对宅基地赋予法律特征。所以将宅基地使用权益作为一项新型权益，正因为在这种特殊性存在，很多农民将宅基地在符合国家规定下，并且在不违背村集体所有权人员意愿下，才可以对宅基地使用权进行转让。所以宅基地在进行流转过程中受到限制，一般概况为：面积、无偿使用、限制流转和低压、一户一宅；对于宅基地进行流转过程中，可以分为几种类型，按照宅基地来源划分可以分为村民获得宅基地或第三人进行流转；按照流转主体进行划分，可以分为：国家征收、农村集体组织回收、农民自发流转。

3农村宅基地流转纠纷的主要类型及特征

3.1从纠纷形式来看，主要分为传统和新类型两大类

以往的宅基地产生主要纠纷为以下几种状况，分别是：买卖、交换、继承、收押、出租等；这些都会涉及到农地之间关系，使得双方利益受到冲突、纠葛，所以在进行处理宅基地问题就会产生比较大难度，而通过以往经验来看，新型宅基地问题主要包含入股、信托开发等，这些都会使整个问题更加复杂。

3.2从纠纷的起因来看，纠纷产生的原因复杂多样

宅基地纠纷问题多半来源于农村土地增值，随着土地征用、房屋拆迁、口头协议、不公平流转债集体引发纠纷；还有一些宅基地进行纠纷后进行抵押但是无法进行处置；村集体为公益进行宅基地回收产生纠纷问题。

3.3从纠纷内容看，涉及的争议内容相当广泛

其中主要包括宅基地使用权及归属权；宅基地流转合同认定、流转后财产归还、相关人员身份确认、赔偿损失、赔偿标准、流转后宅基地归属办理、产生收益分配等。

4农村宅基地流转纠纷解决中存在的主要问题

4.1农村宅基地流转的现行法律规定不完善，导致纠纷解决缺乏确切的指导规范

对于宅基地进行流转过程中需要建立较深的保障制度，这些内容需要在传统立法观念中，在传统观念中，宅基地制度就是保障弱势群体农民居住权利，在目前保障体制不健全情况下，暂时禁止宅基地进行自由流转，同时也将农村房屋买卖从大市场中分离出来。限制交易主体，防止出现占地、一户多废弃等现象。而目前对于宅基地法律法规不健全，在进行宅基地流转过程中没有明确法律依据，导致宅基地流转出现很多问题，在进行宅基地流转过程中仅仅只能靠《民法》、《土地管理法》进行解决宅基地问题，正是由于法律规范稀缺，导致宅基地问题层出不穷。而农村宅基地使用权流转过程中受到集体所有主体的多级型规定被阻碍了。针对目前集体土地所有权中，我国法律规定其为主体，并在《宪法》中定为集体所有，而在《民法》中定为二级所有，这种模糊不清概念，导致问题进一步扩大。

4.2司法救济效率相对较低，司法权的有限性无法解决夹杂在宅基地流转纠纷中的其他社会矛盾

而宅基地在进行纠纷处理过程中，表面都是民事利益，其中都是对于房屋归属进行诉讼，通过向集体退出原有宅基地形式，重新获取安置指标，导致法院很难进行判断，从判断程序上来看，整个诉讼条件很难解决目前问题，给法院也带来很大压力，而且诉讼条件与非诉讼调解很难进行连接，导致问题很难解决。

4.3宅基地使用权和农村房屋强制登记制度尚未建立，行政部门不配合加剧纠纷处理难度

在进行宅基地所有权登记过程中，由于一些制度缺失，导致造成纠纷，加大了案件处理暗度，很多案例显示出农村宅基地纠纷最多为房屋买卖转让出现纠纷，一些转让方及买方双方权利并不是明显，缺乏房屋登记表、审批文件，进行申请征地补偿，很多买卖双方没有办理房屋登记手续，导致法院判决时不能做出正确判断。

5完善农村宅基地流转纠纷解决机制的对策

5.1逐步建立和完善相关法律制度

需要建立完善宅基地流转办法，增强办法可操作性，并对农村委员会进行修订农村集体土地所有权问题，该办法重视农村土地归属状况，并同时对规范及宅基地比较完全人民进行证件发放，同时将宅基地统一到相关部门中，将所有工作进行集中化处理，方便后期管理和规范。明确行政部门、村集体角色，需要他们为弱势群体进行提高良好服务，科学合理安排宅基地纠纷处理办法，增加宅基地自由处分权利，将这些问题进行监督，时刻纠正宅基地流转过程中违法行为。也要提供流程、合同、服务。

5.2注重宅基地流转纠纷源头化解

由于宅基地流转产生问题较为常见，在法律出台之前进行宅基地开放，同一在此定居人员进行出租买卖，也可以增加入股方式将实物转换成价值状态，满足农民需求，同时需要对于利益分享机制上进行创新，充分了解村民民意，努力实现宅基地最终目标。随着宅基地流转产生收益进行分配，将流转税提交给国家，让政策出台收益分配标准，加强集体对利益监管，将所得利益进行规划使用。

6结束语

减少农村宅基地纠纷问题及解决对策是实现农村土地使用的最终目标。农村宅基地纠纷问题及解决对策是一种具体举措，为了使农村宅基地纠纷问题进行解决，需要在人力、物、环境、管理几个方面，快速从每个方面进行研究，保障农村土地使用正常运行是做大做强的必由之路，为了减少整体农村宅基地纠纷并正常使用，需要按照国家制定进行处理，将每个专业人全部技能发挥出来，减少问题发生，这样能加快农村土地使用的发展，在竞争日趋激烈的市场经济环境中，农村土地使用也是需要不断加强。在我国加入WTO之后，农村宅基地纠纷许多问题面临巨大困扰，加强农村宅基地纠纷正常运行更显的尤为重要。

作者:陆艳明 单位:田阳县田州镇人民政府建设站

参考文献

[1]杨晓敏．农村宅基地纠纷问题及解决对策及探讨[J]．中华民居（下旬刊），2014，07.

[2]崔燕．农村宅基地纠纷问题及解决对策及分析[J]．科技情报开发与经济，2008，25

[3]侯锐钢，芦天．减少农村宅基地纠纷问题及解决对策在农村土地使用分析下[A]．中国通信、中国通讯学会，2002，4．

[4]陈宝智.农村宅基地纠纷问题及解决对策动态评价研究[D].北京：北京科技大学，2008.