宅基地整理范文10篇

宅基地整理范文篇1

一、农村宅基地管理发展中存在问题

改革开放以来，农村家庭联产责任制的实行使得农民都富裕了起来，开始更新住宅，改善住宿条件；越来越多的新婚夫妻选择另辟新地自立门户，到20世纪80年代中期，中国农村迎来了建房高潮。根据资料显示，到1987年，中国农村新房面积达到9.97亿平方米，达到30年来最高峰。且1980年以来中国农村房屋面积城市房屋面积之比一直维持在3.6倍以上。在90年代初期，中国农村年建房面积达到10亿平方米，同时期城市只达到2.7亿平方米。为了凸显农村改革的成效，政府部门也鼓励农民进行住房更新与改造，但对农村建房规划与管理缺乏科学指导，导致农村宅基地空置浪费严重，住房分散，布局散乱，只盖新房不拆旧房等现象普遍存在。造成了大量宅基地土地资源的浪费与闲置。（一）宅基地占地面积大。全国的土地调查资料表明，截至2010年，我国农村宅基地用地已经达到2000万亩，人均用地高达180平方米，大大超过规划用地指标。由于我国人口基数大，人口数量还在增长，如不采取措施进行宅基地整理，农村宅基地将继续扩大，人地矛盾更加突出。（二）建房缺乏规划，布局散乱。许多农民选址盖房都是围绕村庄随意进行，或向外扩展或沿着道路两旁以此形成聚集地，甚至有的地方村民沿着田地成散居状态。并且随着经济能力的增长村民更新住宅能力大幅度提高，但缺少规划，布局不合理，宅基地闲置，只建新的不拆旧的。这些均导致宅基地的浪费，降低了土地资源的利用效率。如果不及时进行宅基地的整理，这种问题会更加突出。（三）农村建筑层次低，土地利用率低。在我国农村由于房屋都是村民自行翻盖，没有统一的规划及技术支持，农村住宅的容积率较低，房屋多以平房为主，即使是楼房也多为二层、三层。对于山西省某县级市8个村庄进行调查发现，其住房层次平均为1.38层，平均容积率只到0.29。这对于土地资源其实是一种闲置与浪费。（四）不经审批违法占用宅基地现象严重。由于农村地区监管不严，在农村宅基地建设中出现很多不批就建，少批多占现象严重。还有就是农村地区攀比，滥用宅基地现象严重。还有不少将农用地挪作他用，用来建造加工厂等。这些都使得耕地被占用现象严重，使其未能发挥本身作用，使得我国人地矛盾更加突出。

二、农村宅基地整理的意义

（一）农村宅基地整理是实现耕地动态平衡的重要组成部分。一般来说，土地整理包括对农用地和对建设用地的整理两部分。建设用地不仅包括城市建设用地，也包括农村居民住房用地。对建设用地进行整理就是在城市规划计划的控制下，对农村和城市建筑结构、布局进行有效整理，通过对其设计，向地下和空中寻求空间，发展立体建筑，提高容积率，从而提高土地利用效率。这样可以结余出更多的土地用作建设用地的储备用地，减少对耕地的侵占，或用作农用地，实现人地平衡。农用地的整理就是因地制宜采取措施对水、田、村、路、林进行规划整理，调整土地布局，改善土地利用结构，提高土地利用率，增加耕地面积和质量，实现耕地动态平衡意义重大。而其中农村宅基地的整理是其重要组成部分。到2015年，我国已通过开发整理建设用地和农村农用地土地达到补充耕地312万亩，其中，约175万亩耕地是通过农用地和农村建设用地整理补充的，可以说农村宅基地整理是实现保证耕地动态平衡的重要组成部分。（二）农村宅基地整理有效推进城镇化进程。对农村宅基地的整理应该在其土地的利用规划下进行，在减少宅基地使用面积的同时还要能保持其使用功能的完整性，向更有利于人们生活的方面进行。提高容积率，提高土地集约力度，加强住宅的集中度，避免分散建设住宅，有盖有拆，填满空心村。这样的规划有利于推进自然村的集聚，可以有效推进城镇化，形成大的中心村落和小城镇。这样更有利于进行基础设施和服务设施的建设，能为居民提供更方便更完备的公共服务，减少水、通讯、电、热、气的重复投资，学校、医院等公共设施也更加便民，更方便得建立环境优美适宜居住的家园。（三）对农村宅基地进行整理可缓解耕地紧张局面。按照2016年人口及土地资料计算，若保持人口平稳增长，将农村人均住房占地由168m2下降至100m2，可以节约600多万亩土地。这些整理出的农村宅基地可因地制宜用作耕地，林地，水地，甚至可用作建设用地的备用地。这样可在一定程度上缓解我国目前耕地紧张局面。

三、农村宅基地整理的方法

我国耕地资源紧缺并，人均耕地少且耕作质量差，呈逐年恶化趋势。造成耕地减少原因很多，这其中农村宅基地的随意滥用是重要因素。从1990年开始我国已经在部分农村地区有规划，有秩序地开展宅基地整理工作。据长期的经验积累，国家土管局总结出宅基地整理的具体方法，有如下4种：（1）搬迁式。以农村附近城镇为据点，农村居民向城镇搬迁，减少农村面积，扩大城镇面积，而城镇住房多为楼房，增高了容积率，减少了农村宅基地的占地。（2）合并式。将分散的农村居民向一块集中，形成中心村或小城镇，减少空心村。（3）内调式。对原有村落进行再规划，再设计，减少宅基地面积或增加住户，形成新村，提高宅基地利用率。（4）滚动式。在不适宜耕作的地方建立新村，实现退宅还耕。主要方法的原则是结合农村的小康社会建设和农村城镇化进程，提高容积率，腾出空地，填实“空心村”，提高宅基地的利用率。

四、农村宅基地整理的建议

（一）做好宣传工作。首先，应该组织农村基层干部及土地管理部门工作人员进行有关宅基地法律法规的学习，让他们充分了解我国面临的土地严峻形势、国家对于宅基地整理的政策方针意义，以便及时对村民做好宣传、讲解工作。对群众宣传要讲究方式方法，借助现代科技手段，采取群众喜闻乐见的方式，如相声、小品、影视广播、报纸、计算机网络等。务必使群众了解我国当前土地资源面临的困境，宅基地整理的意义及宅基地整理后对他们生产生活的促进作用，增强他们对宅基地整理的使命感和责任感。（二）科学合理规划。在宅基地规划的编制中，要做到科学合理、因地制宜、结合实际情况，要以省、市、县土地利用总体规划为依据，掌握村庄建设长远规划格局，而不是图一时之便。坚持高标准、长远化规划，将村庄建设和宅基地整理与环境改善、城镇化建设相结合。要将人民群众利益放在首位，宅基地整理必须与农民群众居住条件改善相伴而行，实施过程中要尊重人民群众意见，坚持走群众路线。（三）严格管理实施。当农村宅基地整理规划方案通过后一定要在村内公示，让当事人了解规划的内容取得他们的理解与支持，甚至献策献力。在实施管理中一定要严格把关，严格按照规划方案实施，遵守用地审批制度和土地用途管制制度；严格遵守《土地管理法》，坚持一户一宅制度。实施管理时优先使用村内存留土地，少占或不占农用地。对于违反《土地管理法》行为情节轻微的要及时予以纠正和制止，情节严重的要依法处罚。建立首长负责制，层层严格把关。奖罚分明，充分调动基层干部工作积极性，深入基层农村了解实际情况。发动群众进行社会舆论监督，将违法占地等行为扼杀在萌芽阶段。（四）加强制度、政策的研究。在宅基地的整理中，有资金问题、人员调动、管理、户口迁移、基础设施建立、宅基地的流转等问题。在完善法规的同时要大力解决好这些实际问题，这是做好宅基地整理工作的基础和保障；要及时邀请专家学者针对这些问题建立配套制度和方案，切实解决好这些实际问题。

随着社会主义新农村的不断发展，抓住有利时机进行宅基地整理，不仅可以缓解当前耕地紧张的局面，促进我国耕地总体动态平衡，而且通过合理规划，还能提高农民群众居住环境，引领农村经济的快速发展。

作者:朱新华 王珊珊 单位:河海大学

参考文献：

[1]李杰，段建南，杨丹.闲置宅基地整治研究[J].湖南农业科学，2011，（16）.

[2]张巍.浅析农村居民点整理模式[J].黑龙江科技信息，2011，（20）.

宅基地整理范文篇2

农村宅基地整理是近十年来兴起的土地集约节约利用工程。农村宅基地整理的内涵是指通过撤并、整合农村宅基地，盘活存量土地，将原有多余的宅基地(包括废弃工矿等其他建设用地)进行复垦，以增加有效耕地面积的行政、技术、工程行为。

开展农村宅基地整理已成为我国土地整理的一项重要工作。一方面，农村宅基地整理对改善农村生态环境，提高农民生活质量；缓解用地矛盾实现耕地占补平衡；发展农村经济，促进城镇化；缩小城乡差距，解决“三农”问题都具有重大的现实意义；另一方面，农村宅基地整理将在我国加快城市化进程、缩短城乡贫富差距中发挥积极作用，同时可以一定程度上增加对城市建设用地的供给，保障经济的快速健康发展。因此，各级政府、部门要充分认识农村宅基地整理的重要意义，增强做好该项工作的自觉性。

建设社会主义新农村，是党中央在深刻分析当前国际国内形势、全面把握我国经济社会发展阶段性特征的基础上，从党和国家事业发展的全局出发确定的一项重大历史任务。因此，各级政府、部门要充分认识农村宅基地整理的重要意义，增强做好该项工作的自觉性。各级党委和政府必须从战略和全局的高度，深刻认识全面推进社会主义新农村建设的重大意义，切实把建设社会主义新农村的各项任务落到实处，加快农村全面小康和现代化建设步伐。

二、当前宅基地整理与新农村建设成效与存在的问题

2006年浙江省开展了“千村示范、万村整治”新农村建设工程，各地市亦相应编制了“百村示范、千村整治工程”规划，并确立了一批新农村示范村建设；一批规划整齐，设施完善，社会和谐，环境优美的农村新居脱颖而出。如丽水市确定了139个村为新农村示范建设村；莲都区雅溪镇江弄村全部入住新村新居，已成为当地新农村建设中真正的示范村。

当前存在的主要问题。当前，从新农村示范村建设规划来看，几乎都是独立的、与外界隔绝的农村居民集聚区，很少地考虑城镇对其的辐射和对外的接口，这对促进农村城镇化具有一定的反制约性。

新农村建设目前起决定作用的是村集体经济的实力，但即便是村级集体经济实力较强的村，由于新农村建设中的公共建设成本过大，村级经济也渐露危机。

三、宅基地整理与新农村建设新机制的探索

对农村宅基地整理与新农村建设，浙江省出台了农村宅基地整理以“以奖代补”、“拆迁补偿”等直补农村集体、农户的优惠政策，全省各地市、县均出台了相应的财政激励性政策，并安排专项资金提供财政支持。如丽水市，2006年度安排12.43亿元财政专项资金用于新农村建设；松阳县在财政较为紧张的情况下，2006年安排1600余万元资金用于新农村建设。

在因地制宜的基础上，建立农村建设用地集约节约安置余额土地出让的有效转让机制，是新农村建设中的一大尝试。这不仅可以增强农村居民集中居住和进入城镇居住的能力，更重要的是可以有效建立农村产权制度，并可以增加集约节约利用土地的积极性。如莲都区碧湖镇郎奇村通过整理旧村宅基地，把本村村民安置后多余建设用地用于出让，出让所得返还用于该村新农村建设。

以“旧村改造工程”为载体的农村建设用地和农用地建设的平衡机制正在积极探索，通过土地预支，有效解决新农村建设的用地，加快农村村庄集聚；通过整理旧村宅基地，并经过一定的改良，成为新的农田。既解决农村集中居住，又解决农田连片耕作。

为了加快实施“百村示范、千村整治”工程，浙江省各地市、县相继出台了一些目标考核办法和奖励政策。如丽水市对项目实施乡镇奖励“百村示范、千村整治”工程而产生的折抵指标，并将其实施情况列入乡镇干部的年度目标考核内容，建立与奖励相挂钩制度，极大地调动了乡镇及乡镇干部的积极性和主动性。这样既充分发挥乡镇干部的主观能动性，加快项目工程实施的进度，又保证项目实施能达到项目实施的预期效果。

四、对策建议

新农村建设要与小城镇配套建设，着力形成以“功能互补、基础共享、规模适度、布点合理”的一个系统整体。尽可能按照“一村一品、一点一景”的要求，力争形成各自的特色。如松阳县界首省级新农村建设示范村，可结合该村当地的特殊历史文化，建设成为当地的新农村文化村，逐步提升知名度。

在严格执行《中华人民共和国土地管理法》的前提下，应出台相关试点政策，允许农村宅基地、农民房产、村集体资产股权，依据市场法则进行产权交易。这将会极大地刺激农民的有效转移，对新农村的建设也将起到很大的推动作用，农民将在产权的转移中获得最大收益。通过收益，权衡选择进城还是进村，并通过投资获取资本收益。

要不断增加财政对新农村建设的投入，新农村建设的公共基础部分原则要由财政负担，结合本地实际，并参照韩国“新村运动”的做法，逐步出台对农民的补助性政策。新农村建设中的相关建设工程，可由村集体组织组织本村农民工自主建设，将新农村建设与农村劳动力就业有机结合起来。

政府要鼓励和支持社会各界力量参与新农村建设，逐步形成“政府补一点、村集体出一点、老百姓筹一点、企业老板捐一点”的长效机制，动员全社会力量参与“百千工程”建设，鼓励企业家为建设家乡、美化家园出钱出力，确保新农村建设资金的到位。

稳定村级集体经济是稳定基层组织和政权基础的关键。当前村级集体经济的资产性收益日益减少，资本收益又极不稳定，不少农村仅依赖于土地承包收入来维持村级组织的运转。过去几年，各级政府、部门曾相继出台了经济薄弱村、贫困村的扶贫解困政策，收到了一定的效果，但政策均未能解决根本性的稳定经济收入来源。丽水市于2004年曾经出台了在土地征用中11%-15%的村级预留地，对城郊的农民生活稳定发挥了效益，带来了积极的影响。因此，在当前建设新农村、构建和谐社会的大环境下，逐步出台以“工业反哺农村”、“城镇支持农村”的具体扶持政策，加大财政对村级集体经济的转移支付力度，也不失为是一个有效的补偿机制。

参考文献：

[1]叶艳妹，吴次芳.我国农村居民点用地整理的潜力、运作模式与政策选择[J].农业经济问题，1998，(10).

[2]胡新民.农村宅基地整理纵横谈——来自金华的实践与思考[J].中国土地，2002，(10).

[3]高向军.搞好土地整理，建设社会主义新农村.中国大地出版社，2006，8.

[4]高永.建设用地整理政策与实践，2007，8.

宅基地整理范文篇3

一、突出政策引导，努力形成浓厚的工作氛围。

去年年初以来，县委、县政府即对开展引导农民下山集聚相关前期工作进行了专题部署，经过近半年时间的深入调研和反复酝酿，于去年6月份制订出台了《关于鼓励农民下山居住促进集聚发展的意见》。该政策明确下山集聚工作坚持“科学规划，政府引导，农民自愿，乡为主体”的原则，以地处“高、偏、险、散”的山区农户和散居户为主要工作对象，结合中心镇、中心村建设，合理安排宅基地，引导农户搬迁聚居，并鼓励农户放弃宅基地使用权，进城市和集镇购房居住。政策突出了对农户下山集聚的资金扶持，对每户下山移民户按农业人口计算至少给予农户每人2000元补助，用于原房屋拆迁、安置用地平整、下山搬迁等费用的补贴；对农户自愿放弃农村宅基地使用权，到城市和集镇购房居住的，给予每人不少于3000元的一次性经济补偿；农民下山居住后，鼓励把原村庄建设用地进行复垦，所获得的净增耕地置换指标，给予每亩2.5万元的补助；农户下山后利用村内零星旧宅基地建房的，按新建房占地面积给予每平方米50元的补助，拆除旧房腾出连片旧宅基地面积达到能够集中安置10户以上的，则按新建房占地面积给予每平方米100元补助。县里政策出台后，各乡镇也纷纷出台了相关的配套政策，随后，全县又连续分层次组织开展了专题的督查会和现场会，使广大基层干部和群众耳听、眼见，新政策进一步深入人心，极大的调动了农民下山致富的积极性和主动性。

二、立足科学规划，有序推进下山集聚工作。

引导农民下山集聚是一项长期工程，是关系新农村建设和“三农”工作的大事。农民迁移下山，从散居走向集聚，必须根据当地村庄布局规划和人口实际发展情况有序开展，不能无序迁移，盲目扩张，否则，将不可避免的造成低水平建设、重复建设，出现新的浪费。

xx县实施下山集聚工作，坚持规划先行原则。20*年，我县结合乡镇行政区划调整，本着要素集聚，资源整合，城乡统筹的宗旨，修编了《xx县县域村庄布局规划》，将全县的村庄定位为“中心村、一般村、搬迁缩并村”三类。为确保规划的实施，加快新农村建设，促进城乡一体化进程，20*年底，我们实施了较大幅度的村规模调整，将原来的405个行政村归并调整为186个行政村。在此基础上，提出了以农民下山集聚为主抓手，促进旧村改造和新村建设的新农村建设思路。在工作实施上，突出规划指导，严格按照“发展中心村、控制一般村、缩并自然村”的总体要求，确定需搬迁的村和新的安置点，不符合县域村庄布局规划的不安排扶持项目，村庄建设规划未编制或村庄规划已编制但实施的项目不符合村庄建设规划的也不予立项。在工作的推进上，坚持“统筹规划、分步实施、适度超前、兼顾实际”的原则，以乡镇为实施主体，制定年度和五年工作计划，严格项目立项制度，确保按规划实施。

三、强化指导监督，确保下山集聚工程的质量和效益。

好的思路和政策，要付诸实施并产生成效，离不开强有力的行政推动。为确保下山集聚工作的顺利实施，县政府成立了以县长为组长，县委、县政府相关领导为副组长，县各有关部门、单位为成员的县农民下山集聚暨项目资源整合工作领导小组，建立日常工作联席会议制度，定期研究、解决工作推进中的相关问题，专题督查工作进展情况。在下山集聚具体工作的推进过程中，县里着重从四个方面来把关：一是把好政策关。县里关于引导开展农民下山集聚的专项政策出台后，即要求各相关部门和乡镇、街道结合部门职责和地方实际，抓紧出台具体的配套政策，并上门入户抽查出台的政策，特别是各项扶持政策的兑现情况。二是把好程序关。在工作上严格按照先立项后实施的要求，杜绝变通程序或先复耕后立项的行为发生。突出尊重民意的原则，项目实施必须由相关村召开村民代表大会，对项目建设规模、建设内容、政策补偿等形成统一意见，并上墙公布，接受群众监督。三是把好资金使用关。项目涉及的所有资金全部进入乡镇专项资金账户进行专项管理，专款专用。四是把好项目质量关。项目开工后，对项目的质量和进度实行跟踪管理，对不符合建设要求的项目立即要求进行整改，项目完成后，组织相关部门进行联合验收检查。

20*年，我县宅基地整理工作取得了一定成效，一方面离不开省市主管部门的正确领导，另一方面得益于社会各界的支持和关心。今年，我们将根据建设社会主义新农村的要求，深入推进宅基地整理与农民下山集聚工作：

1、继续做好宅基地整理项目组织实施工作。今年新立项宅基地复耕项目43个，面积1100余亩。争取年底验收宅基地复耕项目50个以上，面积1300亩以上。

宅基地整理范文篇4

关键词:农村宅基地;整理;新农村建设

随着市场经济的发展和城镇化进程的加快，农民的生活有了很大提升，农民对宅基地的需求和依赖大大减少，使得农村宅基地的地位发生了很大的变化。当前，我国正在大力推进的社会主义新农村建设，又会使得农村的村容村貌村风发生更加深刻而巨大的变化。因此，在推进新农村建设进程中，如何科学有效地处理和应用农村宅基地问题，成为关乎农民利益、实现资源有效利用、促进经济社会发展、影响农村社会和谐稳定的重要课题。

一、当前我国的农村宅基地现状及存在的问题

农村宅基地，是指在农村中，过去建设过房屋、现在建有房屋，或者经批准、决定用于建造房屋的土地。当前，随着大量农村人口向城镇的流动和迁移，产生了大量空置、废弃的农村宅基地，浪费了大量宝贵的土地资源，造成了较为严重的社会经济问题。当前，我国农村宅基地主要存在以下几方面问题:

(一)农村宅基地面积超标现象比较严重

农村宅基地大多为农民自发自为修建房屋占用和遗留下来的。长期以来，由于缺乏有效的管理、约束和监督，使得一些农民在置产动机和“面子”心理、贪便宜心理的作用下，盲目地扩大住房面积和规模，完全不顾国家村镇规划标准，超标准占据了大量宅基地，有的为了显示其富庶和豪奢，还存在一人多宅、一户多宅的现象。

(二)宅基地房屋的居住环境不断恶化

由于农村房房屋大多为自发修建，缺乏统一的乡村规划和设计，造成与房屋相配套的饮水、道路、通讯、卫生等基础设施建设缺乏、落后和不合理，而且缺乏专门的管理维护人员和有效的管理制度，随着时间的推移和风霜雨雪的腐蚀、风化，使得一些农村房屋及基础设施更加老化和破败，造成老宅基地附近村庄的居住环境不断恶化。

(三)宅基地所在的村庄规划和管理比较落后

由于一些农户对旧村改造缺乏规划意识，存在比较严重的“见缝插针”式的建设和较严重的乱搭滥建现象;大多农户对现代建筑原理和科学知识了解不多，因而盲目地建设高层楼房，而对房屋的外观、式样、间距、层高、附属设施等缺乏规划和统一，从而为后期管理和维护留下了很大的难度和隐患。

(四)城镇化带来的“空心村”问题日益突出

由于农村房屋的自发式建设和盲目性发展，随着大量农民进入城镇和许多农村逐步实现就地城镇化，使得一些落后、古旧的农村宅基地被空置和荒芜，而宅基地的四周已经修起大量的新的现代化建筑，许多地方出现了周围新房包围的“空心村”现象。

(五)宅基地流转制度和法律缺失严重

由于当前宅基地在法律上仍处于农村集体所有的状态，按照现行法律和政策，农民对宅基地没有所有权和处置权，而对宅基地上的房屋农民是否有处置权和自由交易权，法律还未做明确规定。产权不清晰和缺乏法律依据，使得宅基地转让和流转只能够成为一种私下行为，不受法律的充分保护，因而宅基地纠纷案件时有发生。

二、加强农村宅基地整理是推进新农村建设的现实要求

(一)农村宅基地整理的含义

农村宅基地整理，是指充分运用现代科学技术及农村土地产权调整政策，通过采取村庄归并、改造等，实现农村宅基地资源的再利用，使社会主义新农村建设逐步朝着集中、集约的方向发展，提从而高农村土地利用效率和强度，促进土地利用科学化、合理化，并实现改善现代农民生产生活条件、保护农村生态环境的系列活动和行为。

(二)农村宅基地整理对新农村建设的重要意义

农村宅基地整理，是全面深化现代农村改革的必然趋势，是统筹城乡发展的现实需要，是增加农民收入和建设现代农业的重要基础，它可以大大节约耕地资源，对生态发展和环境保护，对建设美丽乡村和美丽中国都具有重要意义。

(三)当前农村宅基地整理的几种主要模式

一是选择原有的中心村为依托，先对中心村进行调整整理，再将零散的自然村庄进行缩并;二是因自然、交通、基础设施不便利等原因，对原址不适宜居住和建设的村庄进行整体搬迁和异地改造;三是将宅基地整理与农田土地整理相结合的模式，实现更好的整体开发和合理布局，避免重复建设，提高农村设施使用效率。

三、在推进新农村建设中加强宅基地整理和利用的对策和措施

(一)加强农村宅基地的科学规划

在新农村建设中，要积极树立统筹规划意识，按照新农村建设的整体规划和布局要求，加强对农村宅基地的规划和管理，加强对农村宅基地使用的规模控制和统筹规划。

(二)完善农村宅基地管理制度

要按照新农村建设实际和需要，改变以往对老旧房屋宅基地放任自流的管理思想和态度，积极建立和完善农村宅基地管理制度，既依法维护农民的合法权益，又对一些随意空置、废弃宅基地的行为进行约束和惩罚，加强对一户多宅现象的清查和整改，提高农村在基地的使用效率。

(三)积极探索宅基地流转和有偿使用制度

要主动适应市场经济发展需要，积极改革农村宅基地相关政策和产权制度，积极探索农村宅基地置换、农村宅基地有偿流转、农村宅基地有偿使用和转让等现代管理模式，促进农村宅基地的持续健康发展。

四、结束语

农村宅基地是具有社会保障性和福利性的重要农村土地资源，农村宅基地整理的潜力非常巨大，对保护耕地、美化村容村貌、提高农民收入和生活质量、促进新农村的稳定、和谐发展都具有重要的意义和价值。因此，应高度重视农村宅基地整理工作，并不断探索新的模式，让农村宅基地重新“活”起来，充分彰显其应有的功能和作用。

作者:王锡政 单位:开江县国土资源局

参考文献:

［1］陈士银，周飞，吴明发．论新农村建设与农村宅基地合理利用［J］．安徽农业科学，2007，14:4354－4356+4396．

宅基地整理范文篇5

关键词：宅基地；整理；集约利用；置换；产权

近年来，我国经济取得快速发展，城市化水平也有较大的提高。尽管我国总人口规模将扩大，但农村人口数量却由上升转为下降的趋势。据统计年鉴显示，2004年我国农村人口比1996年减少了11％，而宅基地面积却增加了1.7％。这种城市人口和农村人口比例转型将改变农村居住模式，致使农村宅基地用地浪费问题日益突出，对于不堪重负的农地资源和生态环境将产生直接的影响，同时也会直接影响着我国土地资源的可持续利用模式，乃至经济社会的持续发展。因此，在快速城市化和工业化的发展大背景下，面对农村居民用地的发展趋势，对其科学地进行土地整理，是非常必要的。而土地整理工作的进行，却存在着许多困难和问题。

一、我国农村宅基地土地整理工作中存在的问题

（一）宅基地土地整理专项规划滞后

要科学地整理宅基地，必须有一个科学合理的规划作指导，而乡镇一级制定土地整理专项规划却面临着不利的因素。首先是乡镇一级规划的技术力量薄弱，不仅缺少技术人员，也缺少对规划的技术资金的投入。其次是近几年农村中已建成了大量新房，新房的更新需要好几十年的时间，对它们进行拆迁的费用相当高，这对制定出的规划的实施又带来了困难。

（二）土地整理资金筹集问题难以落实

如何在较短的时间内建立起一套高效的土地整理资金筹措、运作和监督机制，保证整理过程资金的按时足额到位以及资金的高效利用，是一个急需解决的问题。

同时，由于资金投入的问题，会导致一些政策措施的长期性和连续性问题。因为农村宅基地土地整理关系到千家万户农民的切身利益，是一个较长的过程；尤其是采用引导农民自主搬迁的方式，更是需要坚持不懈的多年努力，才能见到明显成效。

然而，在开展农村宅基地土地整理过程中，由于资金的筹集问题难以落实，往往各级领导的决心难以坚定，各届政府的工作不能持续，法定程序确定的规划甚至随意修改，一些有利于农村宅基地土地整理的政策措施必须难以稳定下来。从而致使农村宅基地土地整理的成果难以形成，达不到量变到质变的过程。

（三）农村居民缺少对宅基地进行整理的积极性

我国《土地管理法实施条例》第18条规定:“土地整理所需费用,按照谁受益谁负担的原则,由农村集体经济组织和土地使用者共同承担。”显然，根据该规定,村集体和农民是农村宅基地土地整理的主体,农村居民或作为农村居民集合的村集体进行土地整理则是从土地整理可能带来的经济收益出发,如果宅基地整理为耕地的经济收益不能补偿整理的经济成本,农村居民或村集体就不会有进行土地整理的经济动力。从村集体和农民的角度看,闲置宅基地的土地整理成本主要有待整理宅基地上房屋的拆毁成本、对房主的房屋补偿成本以及土地转变为良田的整理成本，而收益则是宅基地整理为耕地后的种植业收入。近几年我国农民纯收入中源自农业收入的比重持续下降,农业在农民家庭生活中的重要性减弱,一些地方甚至出现耕地抛荒现象。由于种植业的比较收益较低,闲置宅基地土地整理的收益无法补偿整理的成本,使农民和村集体无法自动产生对闲置宅基地进行整理的利益驱动。此外,由于宅基地的所有权属于集体所有,对农民将宅基地整理为耕地后的使用权缺乏明确的规定,也降低了农民自己进行宅基地整理的积极性。

（四）农村宅基地超占土地严重，“一户多宅”情况普遍

我国宅基地实行无偿使用，加之我国农村宅基地观念上的一些落后思想，宅基地监管力度不够，事后查处难度大，多占土地难处理，导致农村宅基地超占严重，成为宅基地管理中的普遍难题。国家相关法律要求农村宅基地只能“一户一宅”，但由于历史、继承、买卖、建新不拆旧等行为，造成了我国目前宅基地上的“一户多宅”现象突出，同时没有相关的法律制度给与处理。

（五）土地空间置换难度大

在对宅基地进行土地整理的过程中，不可避免地会出现土地的空间置换问题。土地空间置换是土地使用权属的调整和土地利用方式的变更，涉及不同主体之间用地关系和利益关系的协调问题，致使土地置换的难度很大。因此，怎样把土地整理和农村经济政策(即经济机制)有机结合起来，实现用地置换过程中的利益平衡，也是亟待解决的问题。

（六）土地产权不明晰

土地登记发证是农村宅基地管理的基础，对明晰产权，为有效控制农村宅基地建设中的违规违章建设，提供有效凭证，但目前各地发证情况不一。主要是土地部门没有及时开展宅基地的土地登记工作，另外，农村村民对宅基地登记意识淡薄，宅基地变更后无法及时进行变更登记。导致宅基地上权利状况不清，家底不明，管理也相对混乱，宅基地民事纠纷频发。

宅基地的产权制度问题涉及政策层面，但对我国农村宅基地管理起到了根本上的作用。我国目前农村宅基地的集体所有制，农民有宅基地使用权，一定程度上造成了产权上的混乱。随着经济和市场的发展，禁止农村宅基地转让，阻碍了农村宅基地市场的建立，扼杀了一些有利土地利用的农村宅基地转让，也导致了目前隐形市场的存在，成为宅基地管理上的盲区。

（七）土地整理专业技术较为落后

土地整理是一项跨学科的技术性和实践性强的系统工程，需要一套技术支持体系。目前，参与土地整理的主体是农村居民。由于他们没有掌握相关的知识和技能，而相应的各方面专业技术服务跟不上，土地整理常常出现受阻或成果不符合要求的现象。

（八）集体土地流失严重

随着市场经济的发展和经济体制改革的不断深入，客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止，但现行法律法规又不允许农村宅基地流转，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于村集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中，造成了集体土地资产收益的大量流失。

二、我国农村宅基地土地整理的对策

（一）逐步健全宅基地使用制度，制定完善土地整理的法规和政策

逐步健全宅基地使用制度,加强执法力度,严格宅基地审批，为解决多占、超占、强占宅基地问题提供可操作的政策法律依据。

制定完善土地整理的法规和政策，引导各地按计划、有组织地规范开展村庄整治工作。要加快土地整理责任制度、奖惩制度、资金筹措、使用与专项管理制度及村规民约的建立,制定宅基地整理优惠、鼓励政策,使宅基地整理的责任能真正落实到户、到人,并充分调动广大干部群众参与宅基地整理的积极性。

（二）开展农村宅基地普查登记工作

居民点用地普查登记,是农村宅基地整理的前提,通过摸底调查,可以了解各居民点人口及其结构、用地总规模、建筑占地面积、建筑容积率、闲置土地面积及其比率、农宅布局、所在村土地总面积、耕地面积、粮食亩产水平及存在的问题等。从而为土地利用总体规划、土地整理规划、村庄建设规划与详细设计提供依据,使宅基地整理做到有的放矢、措施到位。

宅基地整理范文篇6

（一）抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划。各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡（镇）土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村村民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡（镇）土地利用总体规划，应当予以公告。

国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。

（二）按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建村民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。

（三）加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省（区、市）在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。

省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县（市）农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县（市）每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。

二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序

（四）改革和完善农村宅基地审批管理办法。各省（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。

对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。

（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。

农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

（六）规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

各地要规范审批行为，健全公开办事制度,提供优质服务。县（市）、乡（镇）要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。

（七）健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。

（八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。

三、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用

（九）积极推进农村建设用地整理。县市和乡（镇）要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和城镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。

（十）加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。

（十一）加大对农村建设用地整理的投入。对农民宅基地占用的耕地，县（市）、乡（镇）应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。省（区、市）及市、县应从用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金，用于增加耕地面积的农村建设用地整理，确保耕地面积不减少。

四、加强法制宣传教育，严格执法

（十二）加强土地法制和国策的宣传教育。各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性。

宅基地整理范文篇7

（一）抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划。各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡（镇）土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村村民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡（镇）土地利用总体规划，应当予以公告。

国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。

（二）按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建村民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。

（三）加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省（区、市）在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。

省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县（市）农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县（市）每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。

二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序

（四）改革和完善农村宅基地审批管理办法。各省（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。

对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。

（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。

农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

（六）规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

各地要规范审批行为，健全公开办事制度,提供优质服务。县（市）、乡（镇）要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。

（七）健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。

（八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。

三、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用

（九）积极推进农村建设用地整理。县市和乡（镇）要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和城镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。

（十）加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。

（十一）加大对农村建设用地整理的投入。对农民宅基地占用的耕地，县（市）、乡（镇）应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。省（区、市）及市、县应从用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金，用于增加耕地面积的农村建设用地整理，确保耕地面积不减少。

四、加强法制宣传教育，严格执法

（十二）加强土地法制和国策的宣传教育。各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性。

宅基地整理范文篇8

关键词：农村土地；宅基地储备；运行机制；资金运作；流转

一、研究背景

农村宅基地是农民的安身立命之本，与农民的生活保障息息相关。近30年来，随着我国社会、经济的快速发展，城市和农村正经历着巨大变革。尤其20世纪90年代以来，大量农村劳动力向城市转移，农村人口流动性加大［1］，农宅闲置在许多地方成为相当普遍的现象，进而，农宅出租和买卖市场也应运而生。近些年，农村宅基地的交易越发频繁，尤其在一些经济发达地区，已经形成了初具规模的隐形交易市场。［2］可以说，目前农村宅基地流转处在一个两难的境地：从利用效率角度来看，农村宅基地流转有助于提高土地的利用效率；而按照我国现行的土地管理法律制度，我国农村宅基地使用权是不允许流转的。

目前，我国农村宅基地流转主要有出租和买卖两种形式。（1）宅基地出租，是宅基地使用权流转的最普遍的方式。宅基地出租是在集体所有权人主体不变的情况下，改变宅基地使用权人的行为。出租多发生在城乡结合部等经济活动较为活跃的地区，满足外来人口和生产经营的需要。其主要表现形式有直接出租宅基地、随房租地等，其中随房租地更为普遍，用途也是多元化的，用于居住用地、生产加工、商业服务、仓储等。（2）宅基地买卖。一是单纯的宅基地买卖，二是随房买卖。前者交易的数量不多，且通常是在宅基地区位比较好的情况下发生。后者伴随着房屋买卖引发了宅基地流转，主要是多余、闲置房屋的买卖，包括进城务工人员在取得一定的经济收入后在城市购买房屋而将原农村住宅出售给他人；或者是一户多宅的农户，将多余的房屋进行出售等。

农村宅基地对于农民来说具有生活保障性和福利性的属性，而农民在经济利益的驱动下对宅基地进行交易买卖行为的自发性和盲目性，将对农民自身的生活和农村社会的稳定造成潜在的危害。据有关资料显示，目前全国1600万公顷村庄建设用地中，“空心村”内宅基地闲置面积约占10%-15%。［3］农村宅基地流转已是既定的事实，由于缺乏土地制度和配套法律，宅基地流转多为隐形流转、随意定价。这种相当活跃却不规范的宅基地流转行为，不仅造成了耕地资源的浪费，也给农村社会的稳定埋下了很大的隐患。首先，宅基地不断扩大不利于耕地的保护。在市场利益的诱惑下，农民会想尽办法多占用土地。在已有的宅基地基础上，农村宅基地总量要扩大，只能通过农地转用，必定导致耕地资源的浪费。其次，宅基地的隐形流转不利于集体和农民利益的保护。因为农民宅基地流转不受法律保护，一旦出现法律纠纷，农民的权益得不到法律保护。并且，农民一旦卖掉宅基地，也就失去了宅基地所能提供的保障。对于集体经济组织，宅基地出租或买卖的所有收益都归农民个人所有，村集体对于宅基地的所有权得不到体现。

因此，对于目前活跃但不规范的农村宅基地流转行为，正确的态度是给予疏导和规范，使之有序、合法地进行，这样既符合客观存在的土地市场供求关系，又可以推进农村宅基地制度的改革，提高农村宅基地的利用效率。基于上述背景，本文提出了构建农村宅基地储备制度的设想，并对其运作机制进行探讨。

二、农村宅基地储备制度的理论基础

（一）土地储备制度的发展

土地储备最早起源于1896年的荷兰［4］，主要是出于促进都市有计划均衡发展、提供住宅、抑制土地投机等目标。到20世纪初期，先后有匈牙利等数十个国家实行了土地储备制度。实行土地储备制度的内在驱动力主要是人口的剧增导致住房压力、地价上涨等问题，也有部分国家是为了社会福利制度而推行土地储备制度。各国设立土地储备的预期目标各不相同，分析国外土地储备制度的设立和发展，与我国土地储备制度建立的起因和目标存在较大的差距。中共十五届一中全会明确提出从1998年开始“国企三年脱困”的目标是实施土地储备制度的最初动机。因此，土地储备制度创立之初，主要适用于国有土地资产的处置问题，但随着这项制度的推行，土地储备制度创新已逐渐从城市向农村推进。［5］

土地储备制度作为一种制度创新，它的运作是一种全新的探索过程，我国很多学者对于城市土地储备制度进行了很多的探讨［6，7］，并且很多城市都已建立了城市土地储备制度，如上海模式、杭州模式、南通模式等。城市土地储备制度在运行中不断发展完善。与此同时，土地储备制度创新从城市开始向农村推进，可以说土地储备制度不仅是城市建设用地储备，也是耕地储备乃至规划储备等。［8］近年来，由于宅基地流转问题日益突出，更多的学者开始对宅基地问题进行研究，有学者在农村宅基地流转模式探析中指出，可以借鉴城镇国有土地收购储备制度［9］，但是没有对宅基地收购储备制度组织框架、运作制度和实际操作等内容做进一步探讨。

（二）农村宅基地储备制度建立的必要性

现行的农村宅基地流转表现出很大的盲目性和自发性，且存在管理无序、程序不规范等诸多问题。因此，建立农村宅基地储备制度，使宅基地流转合法化，不仅有利于处理集体土地与农村经济建设需要的关系，促进农村经济的发展，还有利于培育依法、统一、规范的集体土地市场。

同时，因为农村宅基地流转受限制，在市场上进行宅基地流转的农民的权益得不到法律保护，建立宅基地储备制度，使农村宅基地流转合法合理进行，不仅可以保护农民的权益，而且宅基地储备运作中产生的收入都可以平均分配给农民，能有效增加农民的财产性收入，提高农民的生活水平，缩小城乡差别，有利于加快社会主义新农村建设。

另外，农村宅基地储备制度是在保证耕地数量不减少的前提下，对闲置、等待出售或面积超标的存量宅基地收回、开发后进行置换、分配、出租。宅基地储备制度不仅有利于提高农村宅基地的利用效率、减少和防止土地闲置浪费，使整理后的宅基地可以满足新增人口住宅的需求，也有利于提高村集体对集体土地的有效管理，抑制农户乱搭乱建、违法占用耕地的行为，切实保护耕地。

三、农村宅基地储备制度的基本模式

（一）目标定位

目标定位是宅基地储备制度的第一要素，没有明确农村宅基地储备制度的目标定位，宅基地储备制度就无法贯彻实施。农村宅基地储备制度是村集体宅基地储备中心在农户自愿的前提下，通过收回农户的宅基地及房宅，使空闲或多余的农村宅基地和农宅集中起来，并由村集体宅基地储备中心对农户按补偿标准进行补偿后，将农村宅基地储备起来，再根据农村建设规划，有计划且合理地将农村宅基地进行置换、分配、出租等的制度。农村宅基地储备制度不同于城市土地储备制度，宅基地储备制度的目的是为了保障农民的生活，提高农村宅基地的利用效率，并增加农民财产性收入，提高农民的生活水平。它延承了宅基地的属性，是一种保障性、福利性的政策。

农村宅地基地储备制度是一种创新，是对农村集体土地制度改革的一种设想。建立农村宅基地储备制度有利于加强农村宅基地管理，盘活农村存量宅基地，合理利用多余闲置宅基地，提高农村土地利用率。农村土地发展方向从增量土地为主转移到存量土地为主，从粗放利用转移到集约利用上来，走可持续发展的农村发展道路。

（二）组织构架

农村宅基地储备制度主要是用于管理农村宅基地，在现有法律框架下，主要由村集体自主管理和实行，土地收益也主要由村集体自行支配，用于村庄建设。因此，农村宅基地储备制度主要有宅基地储备委员会和宅基地储备中心两个职能机构（见图1），在行政村中设立。

宅基地储备委员会成员由村集体成员每年进行推选产生，一般由村民委员会直接担任。宅基地储备委员会是农村宅基地储备政策的决策机构，负责制定农村宅基地储备政策，审查农村宅基地储备中心的工作计划和实行情况，并对宅基地拟执行方案进行决策。各个村宅基地储备委员会应向直属土地管理部门汇报，并受之监督管理。

宅基地储备中心是宅基地储备制度的运作机构，主要负责本村集体宅基地的收回、整理、置换、出租、分配等。农村宅基地储备中心是在县政府授权的范围内从事农村宅基地管理具体工作的一个相对独立的专业性机构，受县一级的土地管理部门指导和监督。

（三）运行机制

根据农村宅基地储备制度的目标宗旨和功能，农村宅基地储备制度的运作主要有收回、储备、处置三个阶段，运作机制如图2所示。

宅基地储备制度运作的三个主要阶段为：

1.收回。因为宅基地是农村集体经济组织以划拨方式分配给内部成员用于建造住宅的集体土地。［9］因此，农村宅基地储备制度是收回闲置、多余或面积超标的存量宅基地，有别于国有土地收购储备制度。宅基地储备中心收回的宅基地主要是农户或村集体闲置，待出售或面积超标的存量宅基地。宅基地收回过程中，制定相应的补偿标准和激励制度，以维护宅基地储备制度贯彻执行。

2.储备。储备中心将收回的宅基地进行分类储备。房屋建筑比较好的直接进入储备库；需要拆迁、整理的宅基地就进入预储备库，储备中心统一规划进行开发。这样将宅基地分类入库储备，可以将构建完好的老农宅有效合理地利用起来，增加村集体的经济收益。

3.处置。宅基地处置主要有置换、分配、出租三种形式。储备中心将储备库中的宅基地（包括经过开发、改造的宅基地）优先满足需要置换和分配的农户的要求。在此前提下，再公布宅基地信息，公开宅基地供应，形成有序的宅基地出租市场。

（四）资金运作

资金的筹集、使用和监管是宅基地储备制度中重要的环节，也是推进宅基地储备制度顺利、健康运行的关键所在。正如一个企业的新生一样，宅基地储备制度发展初期，需要大量地投入初始资金用于宅基地收回和开发。在宅基地收回过程中，遵循农户自主自愿的前提，由宅基地储备中心给予合理的补偿，补偿的标准和补偿的方式可通过双方协商决定。宅基地的补偿标准应该按照地方的经济发展和社会发展等综合因素合理考虑，制定补偿标准。在出现矛盾的情况下，如农户反悔等情况，可先了解实情，进行规劝等缓解矛盾措施，若农户确实存在困难，要求返回住宅，宅基地委员会应进行讨论考虑农户的实际需要，可按宅基地置换或分配的标准间接返回农户住宅。总之，在制定宅基地补偿标准和发放补偿标准的过程中，会涉及到很多问题，也会有很多突发事件。因此，宅基地储备委员会还应该加大宣传宅基地储备制度的宗旨，团结农户，首先从农户意识上促进宅基地储备制度的推行。在某种程度上，农户的支持也可以减少初始资金的投入。

对于宅基地的开发，宅基地储备中心和村组织应该结合县域发展规划和村集体的实际情况进行宅基地开发，并制定科学合理的（包括长期的和近期的）宅基地开发规划方案。宅基地开发过程中需要的资金是储备制度中财政支出的最大一块，因此村集体要广开筹资渠道，采用多元投资结构减轻资金压力。如浙江省永康市某村集体就采用了“三三四”分担的方式，即市政府拨款30%，村集体出资30%，村民出资40%（按各家宅基地面积进行折算）；或者参考农村居民点用地整理资金筹集方式［10］，通过低息无息融资信贷筹集宅基地专项基金；对于涉及资金额和工程规模都很大的村集体可以考虑引入PPP［11］、BOT［12］等筹融资模式。

稳定的资金渠道是宅基地储备制度顺利进行的基本保障。因此本文设计了农村宅基地储备制度的资金运作体系（见图3）。

在这个体系中，宅基地储备中心设立宅基地基金，农村宅基地基金是专门负责农村宅基地资金运作的独立的财务管理机构。整个资金运作体系中，资金的支出和收入都通过宅基地储备中心统一从宅基地基金中进出。资金的支出首先是保证宅基地储备资金款，即是对宅基地收回的农户和村集体闲置的补偿资金；其次是宅基地储备成本（农宅管理、维护等）、开发建设资金和宅基地置换的差价补偿，银行融资的利息等。宅基地储备制度运作稳定后，储备中心的主要财政来源是宅基地的租金收入。储备中心有计划地把符合条件的宅基地出租，出租可以通过招租确定承租人和单位，并定期向承租人收取租金。

在整个资金运作体系中，加强资金收支的透明度，增强财政监管力度是十分必要的。宅基地储备中心是主要的资金流通部门，储备中心实行宅基地登记政策和储备委员会定期审查制度是加强资金监管的措施之一。宅基地储备制度中资金运作涉及的范围和对象都具有特殊性和具体性，因此在实施过程中，要坚持具体问题具体分析的原则，并尽可能借鉴其他的监管政策，将之运用到储备制度中来，使农村宅基地储备制度在实践中改进和完善。

四、结论与探讨

农村宅基地储备制度是在城市化进程加快的历史背景下的土地制度创新。本文提出的农村宅基地储备制度主要是以租赁需求旺盛的地方，如经济相对发达的沿海地区、城郊结合部、专业市场周围等为背景而设计的。因为在经济较发达地区，农村经济的快速发展促使农村存在大量的闲置宅基地，宅基地隐形交易频繁。而在经济欠发达地区，虽然也存在闲置宅基地的情况，但宅基地储备制度是否合适、能否贯彻执行，还需要进一步研究。

随着农村宅基地储备制度的推行，宅基地储备制度无论是在时间上还是在空间上都是多元化的。宅基地储备制度的发展应该分为初期、中期、成熟期，在目标、宗旨不变的前提下，每个阶段的政策措施应该是适时地调整和变化的。宅基地储备的范围也可以从单个村集体向多个村集体，甚至向县域级扩展。我国农村地域类型复杂，社会经济条件差别很大，因此，农村宅基地储备制度应该根据不同的地区特点采用适宜的运作模式，这样才能取得预期的效果。

参考文献：

［1］孙佐海.土地流转制度研究［M］.北京：中国大地出版社，2001：236-242.

［2］刘庆，张军连，张凤荣.经济发达区集体非农建设用地流转初探——以农村宅基地为例［J］.农村经济，2004(2)：33-34.

［3］范力军.农村宅基地即将“入市”［J］.中国农村科技，2007(6)：36-37.

［4］杨遴杰，林坚，李昕，等.国外土地储备制度及借鉴［J］.中国土地，2002(5)：36-39.

［5］贾生华.试论建立城市土地银行［J］.中国土地,2000(1):21-24.

［6］张宏斌，贾生华.城市土地储备制度的功能定位及其实现机制［J］.城市规划，2000，24(8)：17-20.

［7］徐建春.土地储备制度创新及拓展完善［J］.中国土地科学，2002，16(1)：7-10.

［8］吴次芳,谭永忠.赋予新机制更大活力——对完善土地储备制度的几点看法［J］.中国土地，2001（8）：21-24.

［9］金晓月.农村宅基地流转模式构建探析［J］.农村经济，2006(7)：32-34.

［10］叶艳妹，吴次芳.我国农村居民点用地整理的潜力、运作模式与政策选择［J］.农业经济问题，1998（10）：54-57.

宅基地整理范文篇9

一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模

（一）抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划。各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡（镇）土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡（镇）土地利用总体规划，应当予以公告。

国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。

（二）按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建农民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。

（三）加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省（区、市）在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。

省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县（市）农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县（市）每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。

二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序

（四）改革和完善农村宅基地审批管理办法。各省（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。

（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

（六）规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。各地要规范审批行为，健全公开办事制度,提供优质服务。县（市）、乡（镇）要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。

（七）健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。

（八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。

三、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用

（一）积极推进农村建设用地整理。县市和乡（镇）要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和村镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。

（二）加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。

（三）加大对农村建设用地整理的投入。对农民宅基地占用的耕地，县（市）、乡（镇）应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。省（区、市）及市、县应从用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金，用于增加耕地面积的农村建设用地整理，确保耕地面积不减少。

四、加强法制宣传教育，严格执法

（一）加强土地法制和国策的宣传教育。各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性。

宅基地整理范文篇10

关键词：农村土地；宅基地储备；运行机制；资金运作；流转

一、研究背景

农村宅基地是农民的安身立命之本，与农民的生活保障息息相关。近30年来，随着我国社会、经济的快速发展，城市和农村正经历着巨大变革。尤其20世纪90年代以来，大量农村劳动力向城市转移，农村人口流动性加大［1］，农宅闲置在许多地方成为相当普遍的现象，进而，农宅出租和买卖市场也应运而生。近些年，农村宅基地的交易越发频繁，尤其在一些经济发达地区，已经形成了初具规模的隐形交易市场。［2］可以说，目前农村宅基地流转处在一个两难的境地：从利用效率角度来看，农村宅基地流转有助于提高土地的利用效率；而按照我国现行的土地管理法律制度，我国农村宅基地使用权是不允许流转的。

目前，我国农村宅基地流转主要有出租和买卖两种形式。（1）宅基地出租，是宅基地使用权流转的最普遍的方式。宅基地出租是在集体所有权人主体不变的情况下，改变宅基地使用权人的行为。出租多发生在城乡结合部等经济活动较为活跃的地区，满足外来人口和生产经营的需要。其主要表现形式有直接出租宅基地、随房租地等，其中随房租地更为普遍，用途也是多元化的，用于居住用地、生产加工、商业服务、仓储等。（2）宅基地买卖。一是单纯的宅基地买卖，二是随房买卖。前者交易的数量不多，且通常是在宅基地区位比较好的情况下发生。后者伴随着房屋买卖引发了宅基地流转，主要是多余、闲置房屋的买卖，包括进城务工人员在取得一定的经济收入后在城市购买房屋而将原农村住宅出售给他人；或者是一户多宅的农户，将多余的房屋进行出售等。

农村宅基地对于农民来说具有生活保障性和福利性的属性，而农民在经济利益的驱动下对宅基地进行交易买卖行为的自发性和盲目性，将对农民自身的生活和农村社会的稳定造成潜在的危害。据有关资料显示，目前全国1600万公顷村庄建设用地中，“空心村”内宅基地闲置面积约占10%-15%。［3］农村宅基地流转已是既定的事实，由于缺乏土地制度和配套法律，宅基地流转多为隐形流转、随意定价。这种相当活跃却不规范的宅基地流转行为，不仅造成了耕地资源的浪费，也给农村社会的稳定埋下了很大的隐患。首先，宅基地不断扩大不利于耕地的保护。在市场利益的诱惑下，农民会想尽办法多占用土地。在已有的宅基地基础上，农村宅基地总量要扩大，只能通过农地转用，必定导致耕地资源的浪费。其次，宅基地的隐形流转不利于集体和农民利益的保护。因为农民宅基地流转不受法律保护，一旦出现法律纠纷，农民的权益得不到法律保护。并且，农民一旦卖掉宅基地，也就失去了宅基地所能提供的保障。对于集体经济组织，宅基地出租或买卖的所有收益都归农民个人所有，村集体对于宅基地的所有权得不到体现。

因此，对于目前活跃但不规范的农村宅基地流转行为，正确的态度是给予疏导和规范，使之有序、合法地进行，这样既符合客观存在的土地市场供求关系，又可以推进农村宅基地制度的改革，提高农村宅基地的利用效率。基于上述背景，本文提出了构建农村宅基地储备制度的设想，并对其运作机制进行探讨。

二、农村宅基地储备制度的理论基础

（一）土地储备制度的发展

土地储备最早起源于1896年的荷兰［4］，主要是出于促进都市有计划均衡发展、提供住宅、抑制土地投机等目标。到20世纪初期，先后有匈牙利等数十个国家实行了土地储备制度。实行土地储备制度的内在驱动力主要是人口的剧增导致住房压力、地价上涨等问题，也有部分国家是为了社会福利制度而推行土地储备制度。各国设立土地储备的预期目标各不相同，分析国外土地储备制度的设立和发展，与我国土地储备制度建立的起因和目标存在较大的差距。中共十五届一中全会明确提出从1998年开始“国企三年脱困”的目标是实施土地储备制度的最初动机。因此，土地储备制度创立之初，主要适用于国有土地资产的处置问题，但随着这项制度的推行，土地储备制度创新已逐渐从城市向农村推进。［5］

土地储备制度作为一种制度创新，它的运作是一种全新的探索过程，我国很多学者对于城市土地储备制度进行了很多的探讨［6，7］，并且很多城市都已建立了城市土地储备制度，如上海模式、杭州模式、南通模式等。城市土地储备制度在运行中不断发展完善。与此同时，土地储备制度创新从城市开始向农村推进，可以说土地储备制度不仅是城市建设用地储备，也是耕地储备乃至规划储备等。［8］近年来，由于宅基地流转问题日益突出，更多的学者开始对宅基地问题进行研究，有学者在农村宅基地流转模式探析中指出，可以借鉴城镇国有土地收购储备制度［9］，但是没有对宅基地收购储备制度组织框架、运作制度和实际操作等内容做进一步探讨。

（二）农村宅基地储备制度建立的必要性

现行的农村宅基地流转表现出很大的盲目性和自发性，且存在管理无序、程序不规范等诸多问题。因此，建立农村宅基地储备制度，使宅基地流转合法化，不仅有利于处理集体土地与农村经济建设需要的关系，促进农村经济的发展，还有利于培育依法、统一、规范的集体土地市场。

同时，因为农村宅基地流转受限制，在市场上进行宅基地流转的农民的权益得不到法律保护，建立宅基地储备制度，使农村宅基地流转合法合理进行，不仅可以保护农民的权益，而且宅基地储备运作中产生的收入都可以平均分配给农民，能有效增加农民的财产性收入，提高农民的生活水平，缩小城乡差别，有利于加快社会主义新农村建设。

另外，农村宅基地储备制度是在保证耕地数量不减少的前提下，对闲置、等待出售或面积超标的存量宅基地收回、开发后进行置换、分配、出租。宅基地储备制度不仅有利于提高农村宅基地的利用效率、减少和防止土地闲置浪费，使整理后的宅基地可以满足新增人口住宅的需求，也有利于提高村集体对集体土地的有效管理，抑制农户乱搭乱建、违法占用耕地的行为，切实保护耕地。

三、农村宅基地储备制度的基本模式

（一）目标定位

目标定位是宅基地储备制度的第一要素，没有明确农村宅基地储备制度的目标定位，宅基地储备制度就无法贯彻实施。农村宅基地储备制度是村集体宅基地储备中心在农户自愿的前提下，通过收回农户的宅基地及房宅，使空闲或多余的农村宅基地和农宅集中起来，并由村集体宅基地储备中心对农户按补偿标准进行补偿后，将农村宅基地储备起来，再根据农村建设规划，有计划且合理地将农村宅基地进行置换、分配、出租等的制度。农村宅基地储备制度不同于城市土地储备制度，宅基地储备制度的目的是为了保障农民的生活，提高农村宅基地的利用效率，并增加农民财产性收入，提高农民的生活水平。它延承了宅基地的属性，是一种保障性、福利性的政策。

农村宅地基地储备制度是一种创新，是对农村集体土地制度改革的一种设想。建立农村宅基地储备制度有利于加强农村宅基地管理，盘活农村存量宅基地，合理利用多余闲置宅基地，提高农村土地利用率。农村土地发展方向从增量土地为主转移到存量土地为主，从粗放利用转移到集约利用上来，走可持续发展的农村发展道路。

（二）组织构架

农村宅基地储备制度主要是用于管理农村宅基地，在现有法律框架下，主要由村集体自主管理和实行，土地收益也主要由村集体自行支配，用于村庄建设。因此，农村宅基地储备制度主要有宅基地储备委员会和宅基地储备中心两个职能机构（见图1），在行政村中设立。

宅基地储备委员会成员由村集体成员每年进行推选产生，一般由村民委员会直接担任。宅基地储备委员会是农村宅基地储备政策的决策机构，负责制定农村宅基地储备政策，审查农村宅基地储备中心的工作计划和实行情况，并对宅基地拟执行方案进行决策。各个村宅基地储备委员会应向直属土地管理部门汇报，并受之监督管理。公务员之家

宅基地储备中心是宅基地储备制度的运作机构，主要负责本村集体宅基地的收回、整理、置换、出租、分配等。农村宅基地储备中心是在县政府授权的范围内从事农村宅基地管理具体工作的一个相对独立的专业性机构，受县一级的土地管理部门指导和监督。

（三）运行机制

根据农村宅基地储备制度的目标宗旨和功能，农村宅基地储备制度的运作主要有收回、储备、处置三个阶段，运作机制如图2所示。

宅基地储备制度运作的三个主要阶段为：

1.收回。因为宅基地是农村集体经济组织以划拨方式分配给内部成员用于建造住宅的集体土地。［9］因此，农村宅基地储备制度是收回闲置、多余或面积超标的存量宅基地，有别于国有土地收购储备制度。宅基地储备中心收回的宅基地主要是农户或村集体闲置，待出售或面积超标的存量宅基地。宅基地收回过程中，制定相应的补偿标准和激励制度，以维护宅基地储备制度贯彻执行。

2.储备。储备中心将收回的宅基地进行分类储备。房屋建筑比较好的直接进入储备库；需要拆迁、整理的宅基地就进入预储备库，储备中心统一规划进行开发。这样将宅基地分类入库储备，可以将构建完好的老农宅有效合理地利用起来，增加村集体的经济收益。

3.处置。宅基地处置主要有置换、分配、出租三种形式。储备中心将储备库中的宅基地（包括经过开发、改造的宅基地）优先满足需要置换和分配的农户的要求。在此前提下，再公布宅基地信息，公开宅基地供应，形成有序的宅基地出租市场。

（四）资金运作

资金的筹集、使用和监管是宅基地储备制度中重要的环节，也是推进宅基地储备制度顺利、健康运行的关键所在。正如一个企业的新生一样，宅基地储备制度发展初期，需要大量地投入初始资金用于宅基地收回和开发。在宅基地收回过程中，遵循农户自主自愿的前提，由宅基地储备中心给予合理的补偿，补偿的标准和补偿的方式可通过双方协商决定。宅基地的补偿标准应该按照地方的经济发展和社会发展等综合因素合理考虑，制定补偿标准。在出现矛盾的情况下，如农户反悔等情况，可先了解实情，进行规劝等缓解矛盾措施，若农户确实存在困难，要求返回住宅，宅基地委员会应进行讨论考虑农户的实际需要，可按宅基地置换或分配的标准间接返回农户住宅。总之，在制定宅基地补偿标准和发放补偿标准的过程中，会涉及到很多问题，也会有很多突发事件。因此，宅基地储备委员会还应该加大宣传宅基地储备制度的宗旨，团结农户，首先从农户意识上促进宅基地储备制度的推行。在某种程度上，农户的支持也可以减少初始资金的投入。

对于宅基地的开发，宅基地储备中心和村组织应该结合县域发展规划和村集体的实际情况进行宅基地开发，并制定科学合理的（包括长期的和近期的）宅基地开发规划方案。宅基地开发过程中需要的资金是储备制度中财政支出的最大一块，因此村集体要广开筹资渠道，采用多元投资结构减轻资金压力。如浙江省永康市某村集体就采用了“三三四”分担的方式，即市政府拨款30%，村集体出资30%，村民出资40%（按各家宅基地面积进行折算）；或者参考农村居民点用地整理资金筹集方式［10］，通过低息无息融资信贷筹集宅基地专项基金；对于涉及资金额和工程规模都很大的村集体可以考虑引入PPP［11］、BOT［12］等筹融资模式。

稳定的资金渠道是宅基地储备制度顺利进行的基本保障。因此本文设计了农村宅基地储备制度的资金运作体系（见图3）。

在这个体系中，宅基地储备中心设立宅基地基金，农村宅基地基金是专门负责农村宅基地资金运作的独立的财务管理机构。整个资金运作体系中，资金的支出和收入都通过宅基地储备中心统一从宅基地基金中进出。资金的支出首先是保证宅基地储备资金款，即是对宅基地收回的农户和村集体闲置的补偿资金；其次是宅基地储备成本（农宅管理、维护等）、开发建设资金和宅基地置换的差价补偿，银行融资的利息等。宅基地储备制度运作稳定后，储备中心的主要财政来源是宅基地的租金收入。储备中心有计划地把符合条件的宅基地出租，出租可以通过招租确定承租人和单位，并定期向承租人收取租金。

在整个资金运作体系中，加强资金收支的透明度，增强财政监管力度是十分必要的。宅基地储备中心是主要的资金流通部门，储备中心实行宅基地登记政策和储备委员会定期审查制度是加强资金监管的措施之一。宅基地储备制度中资金运作涉及的范围和对象都具有特殊性和具体性，因此在实施过程中，要坚持具体问题具体分析的原则，并尽可能借鉴其他的监管政策，将之运用到储备制度中来，使农村宅基地储备制度在实践中改进和完善。

四、结论与探讨

农村宅基地储备制度是在城市化进程加快的历史背景下的土地制度创新。本文提出的农村宅基地储备制度主要是以租赁需求旺盛的地方，如经济相对发达的沿海地区、城郊结合部、专业市场周围等为背景而设计的。因为在经济较发达地区，农村经济的快速发展促使农村存在大量的闲置宅基地，宅基地隐形交易频繁。而在经济欠发达地区，虽然也存在闲置宅基地的情况，但宅基地储备制度是否合适、能否贯彻执行，还需要进一步研究。

随着农村宅基地储备制度的推行，宅基地储备制度无论是在时间上还是在空间上都是多元化的。宅基地储备制度的发展应该分为初期、中期、成熟期，在目标、宗旨不变的前提下，每个阶段的政策措施应该是适时地调整和变化的。宅基地储备的范围也可以从单个村集体向多个村集体，甚至向县域级扩展。我国农村地域类型复杂，社会经济条件差别很大，因此，农村宅基地储备制度应该根据不同的地区特点采用适宜的运作模式，这样才能取得预期的效果。

参考文献：

［1］孙佐海.土地流转制度研究［M］.北京：中国大地出版社，2001：236-242.

［2］刘庆，张军连，张凤荣.经济发达区集体非农建设用地流转初探——以农村宅基地为例［J］.农村经济，2004(2)：33-34.

［3］范力军.农村宅基地即将“入市”［J］.中国农村科技，2007(6)：36-37.

［4］杨遴杰，林坚，李昕，等.国外土地储备制度及借鉴［J］.中国土地，2002(5)：36-39.

［5］贾生华.试论建立城市土地银行［J］.中国土地,2000(1):21-24.

［6］张宏斌，贾生华.城市土地储备制度的功能定位及其实现机制［J］.城市规划，2000，24(8)：17-20.

［7］徐建春.土地储备制度创新及拓展完善［J］.中国土地科学，2002，16(1)：7-10.

［8］吴次芳,谭永忠.赋予新机制更大活力——对完善土地储备制度的几点看法［J］.中国土地，2001（8）：21-24.

［9］金晓月.农村宅基地流转模式构建探析［J］.农村经济，2006(7)：32-34.

［10］叶艳妹，吴次芳.我国农村居民点用地整理的潜力、运作模式与政策选择［J］.农业经济问题，1998（10）：54-57.