宅基地条例十篇

宅基地条例篇1

[关键词]城中村;宅基地;征用;补偿

[中图分类号]F321.1　[文献标识码]A　[文章编号]1673―0461(2010)09-0089―04

一、引言

城中村是改革开放经济迅速发展城市扩张的产物。特别是在上个世纪90年代中后期,城市化进程的加快导致了各大中城市用地的紧张。为了城市的经济发展以及进一步推进城市化,政府纷纷向周围郊区和农村大范围扩张,使不少村庄成为城中村。在城中村的开发利用过程中出现了各种问题,如建筑杂乱无章,基础设施建设不足、暴力拆迁、补偿不足等。因此需要对城中村进行治理改造,统一规划建设。全面提升城市建设质量的同时确保城中村农民的利益不下降,使其顺利转化为市民。其中的关键问题是对城中村农民宅基地的补偿问题。参与利益分配的政府、开发商和农民三个主体之间地位权利的不对称,在利益分配上就必然会产生不公平。并且这种不公平并不是少数,在全国范围内都普遍存在。因此能否解决好城中村宅基地补偿中的利益分配问题,不仅关系着城市的经济发展以及城市化的进程,同时也与社会的稳定与否有着重要的关联。

“城中村”这一概念是杨安(1996)提出来的,但并没有给出定义,只对城中村现象进行了描述,在后续的研究中不同领域的学者对这个概念都加以了诠释。从事经济学研究的学者主要是围绕社区所在地、社区外观形态、土地所有制、管理模式、文化习俗和生活方式等各个方面进行了定义(郭松海,张淑琴,2005;钟海,陈晓莉,2008;成得礼,2008;袁伟,2010等),这些定义可以归结出城中村的两大关键因素:一是社区主体身份是否转变,即城中村中拥有宅基地的居民是农村户口还是城市户口;二是城中村中存在着两套管理体系,由于在城中村中不仅居住着原有的农民,同时也居住着很多外来务工人员以及一些城市低收入群体,因此,在城中村中同时存在着管理城市居民的居委会和管理农民的村委会。在同一地区同时存在不同的管理体系。必然会引起管理上的混乱,因此是一个重要的判断城中村是否存在的重要标志。

城中村的出现引起了很多的问题,一些学者认为城中村建筑杂乱无章、人口结构复杂、环境卫生差、基础设施建设不足、社会管理混乱,是典型的“脏、乱、差”和“黄、赌,毒”聚集地区,应该予以“铲除”(敬东,1999;刘军民、黄惠,2005);也有学者指出了城中村存在的经济功能,城中村可以通过村集体经济的股份分红和出租房屋的租金来为村民提供收入,为村民提供社会保障的福利,也为农村社区的管理提供财政支持等,因此不能轻易否定(刘梦琴,2009)。

研究如何改造城中村的文献很多。大概可以分为两类,一类是从宏观角度上来研究,另一类则是从案例分析出发研究。从宏观角度分析的文献,郭松海,张淑琴(2005)认为城中村的改造除了要遵循以人为本的原则,还要遵循公正、公平以及开发性安置原则;袁伟(2010)从影响城中村改造的各个因素出发,指出在改造目标、土地权属变更等方面各个地区有较大的相似性,但在改造过程中政府所扮演的角色、改造主体的选择、改造方式、补偿方式、改造房屋情况、原有的集体经济组织是否存续等方面则因区域不同而不同,所以要因地制宜确定合理的改造方案。在案例的分析中,有学者在研究西安城中村时指出,要顺利完成改造,需要提高土地补偿标准、提高政府在村民利益诉求中所起的作用、健全社会保障体系和提高村领导素质(刘军民,黄慧,2005;钟海、陈晓莉,2008);黄爱东(2009)推荐了厦门城中村改造实行的“金包银”工程,强调给予农民稳定的收益是关键所在;张侠、郭爱请(2005)对石家庄城中村改造对策的研究指出,要采取在城中村中建设若干微利出租小区、土地资产人股成立股份公司以及统一城乡建设用地市场等措施;杨玲(2009)介绍和分析了重庆市在城中村改造过程中的经验,主要是根据不同城中村的具体情况制定对应策略、在征地补偿方式上进行创新以及注重城乡一体化改造。

在众多文献中,大多没有对城中村问题进行细致的划分,尤其是在探讨城中村问题时没有对城中村的补偿内容作具体界定,没有区分耕地补偿和宅基地补偿两种情况,不仅将二者混同讨论,而且探讨的大都是耕地补偿问题,很少涉及宅基地征用补偿问题。本文拟着重对城中村宅基地补偿问题进行分析。

宅基地补偿同样涉及政府、开发商和农民三个参与主体,三者之间的权力地位、经济实力的不平等导致了处于弱势地位的农民得不到的应有利益份额,大部分利益被政府和开发商瓜分,农民的利益受到了极大的损害。2001年国务院第40次常务会议通过了《城市房屋拆迁管理条例》(以下称“条例”)对拆迁中补偿问题进行了规定。但是随着时间的推移,这个条例中很多规定与现实产生了很大差距,2009年时国家出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》(以下称意见稿)。在这个征求意见稿中,表现出了政府在利益分配方面为保障失地农民的利益所作出的努力。本文拟从政府、开发商和农民之间利益分配不公的现状人手,通过对《条例》和《意见稿》之间的对比分析,来探求提高农民在利益分配谈判中的地位、进而获得应得份额的途径。

二、城中村宅基地补偿:两个条例的对比分析

(一)政府、开发商与农民利益关系分析

首先,强势的政府。国家规定,农村的集体土地不允许进入土地交易市场,只有当集体土地转为国有土地后才能进行转让。但土地虽然名义上归农民所有,但是农民只是拥有土地的使用权和收益权,并没有土地的所有权,而政府才是土地的真正所有者,则土地征用的补偿款中需要在政府和农民之间有一个分配。而政府作为权力机关拥有权力,郭正林(2005)认为权力是以合法强制占用资源为基础的一种社会支配能力,在与农民的利益分配中,政府明显处于强势地位。

其次,弱势的农民。农民世代都以土地为生,土地是农民最为重要的生产要素,农民的耕地被征用,这样就切断了农民的主要生活来源,耕地的保障功能消失了。不过此时农民拥有宅基地,可以建造房屋充当“食租阶层”(李怀,2006),获取生活来源。但一旦宅基地也被征用,失地农民就将面临两个问题:生活来源问题和社会保障问题。失地后对于技能较低或者没有其他技能的农民来说,如何获得一份稳定的工作以及享受水平较高的社会保障是失地农民能否顺利融入城市的

关键所在。但将失地农民纳入到社会保障体系存在着众多现实限制因素。在这样的约束和对现实利益更加偏好的共同作用下。农民的选择是――谋取尽可能多的补偿,补偿中既包含了土地的投资性增值也包含了土地的稀缺性增值(谢青、苏振锋、岳亮,2006)。

最后,利润最大化的开发商。开发商作为一个经济组织,最终的目标是追求利润最大化,期望获得具有较好区位优势、价格低廉的土地,并且可以最大程度地开发被征用土地,同时尽可能降低投资成本,其中包括土地补偿。一方面是被征用土地的名义所有者农民要求较高的土地补偿金额;另一方面是开发商要求尽可能的压低补偿,这样政府就会作为一个“中间人”来协调二者之间的利益关系,但是在这个过程中难以期望政府中立平衡保护农民的利益。因为政府要更多的倚重开发商来实现城市发展的目标。政府征用土地引入开发商来进行土地开发,政府甚至会制定一些优惠的政策来吸引实力和资金雄厚的开发商进入。这样开发商不仅能够牵制政府的政策制定,而且会要求包括较低土地补偿的这些优惠政策。因此,有求于开发商且处于强势地位的政府有着偏向开发商、压低农民利益份额的内在倾向(见图1)。

整个过程中,政府与开发商都处于强势地位,在谈判等各个方面都拥有更多的话语权,拥有土地的农民则处于弱势地位,拥有较少的话语权,在利益分配中只能获得较少的利益。

(二)法律变化的对比分析

当市场化的谈判无法发挥作用出现失灵时,就需要出台相关法律来校正失灵。那么,我国的相关法律法规是否起到了平衡三者之间的权利地位、进而提高农民利益分配份额的作用?对比分析《条例》和《意见稿》两个法律条例,可以从中看到法律的进步和不足所在。

首先,从目标上设定上来看,《条例》中强调的是“城市房屋的拆迁管理”,《意见稿》则强调的则是对失地农民的补偿问题。《条例》中强调“维护拆迁当事人的合法权益”,《意见稿》中改为“维护公共利益”。《条例》强调“保障项目顺利进行”《意见稿》改为“保障被征收人的合法权益”这些都说明《意见稿》有着显著的进步,将保护重心从“拆迁人”转移到了“被拆迁人”。并且《意见稿》第一条还指出意见稿是根据《物权法》来制定的,突出强调土地的使用权和收益权是属于农民的,体现出失地农民保护水平的上升。

其次,补偿方式上,除了《条例》中指出的货币补偿或房屋产权调换外,《意见稿》中新增加了二者可以相结合的方式,改变了过去单一的补偿方式,给予了失地农民补偿更多的方式,在一定程度上保障了农民的权益。

第三,补偿金额方面。《条例》中并没有对以房地产市场价格评估作出具体规定,只是指明“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”,这样就在开发商和地方政府之间形成一个寻租机会;《意见稿》第二十条对房地产市场评估价格作出了具体的规定:“按照房地产估价规范和有关规定确定,但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格”。对房地产市场评估机构的选择上也作了规定“由被征收人以投票、抽签等方式确定”。并且《意见稿》第二十一条要求房地产价格评估机构对房地产市场评估价格合法性、真实性和合理性负责。从《意见稿》的这些修改可以得出,国家对于补偿价格的影响因素、制定机构、评估标准、制定机构的选择、以及制定机构作出价格评估后应该承担的责任等都进行了规定,目的就在于保障失地农民能够获得应得的补偿。

第四,补偿协议产生程序。《意见稿》(第二十四条)对补偿协议的产生程序进行了规定,首先是“房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁和用益物权等情况阻止调查登记,调查人员和被征收人对调查结果予以确认,并向社会公布”;其次,房屋征收部门根据本条例规定,依据调查结果、房地产市场评估价格,拟定补偿方案,并征求被征收人的意见,在此基础上房屋征收部门对补偿方案予以修改完善,报作出房屋征收决定的县级以上人民政府批准后予以公告;然后,房屋征收部门按照经批准的补偿方案,与被征收人就补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。订立补偿协议,并向全体被征收人公布;最后,补偿协议定订立后,如果一方当事人未履行补偿协议的;另一方当事人可以依法向人民法院提讼。这些规定在《条例》中并没有体现,因此《意见稿》对补偿协议问题上都作了更具体、细致的规定,更有利于农民在征地补偿款利益分配中获得更大的份额。

最后,强制拆迁的规定。在《意见稿》中第二十八条中规定,对没有达成补偿方案的可以“由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府根据补偿方案作出补偿决定”;对补偿方案不认可“可以依法申请行政复议,也可以依法向人民法院提起行政诉讼”,“在行政复议、行政诉讼期间,不停止补偿决定的执行;逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行的,由作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府强制搬迁,或者依法申请人民法院强制搬迁”;同时也对补偿方案被认为是违法的情况作出了规定,“作出房屋补偿决定的县级以上地方人民政府应当赔偿被征收人的损失,并承担其他相应的法律责任。”这也对农民在补偿利益分配中享有应有份额提供了法律保障。

三、进一步的建议

与《条例》相比《意见稿》在保护城中村村民权利上有着巨大的进步,对于宅基地的补偿有了更为完善的法律规范,因此可以期待在《意见稿》正式出台后,城中村村民权益的保护水平将有着显著的上升。但是仅仅靠《意见稿》还无法全面保障村民权益,同时在提高村民权益保护水平时也要兼顾到其他各方的利益。

首先,失地农民失去了宅基地后就等于失去了生活的最后来源,为了保障农民的生活,需要将他们纳入社会保障体系。有两条途径:其一,将失地农民纳入城市社会保障体系,政府的公共财力吃紧,政府的财政负担过重,对社会保障资金的投入存在严重不足,因此关键问题如何筹集资金建立起完善的社会保障体系;其二,就是依靠开发商,通过他们的投资为农民提供一些保障服务,但是需要注意的一个问题是要考虑企业的整体运行情况,企业会不会倒闭以及带来的一系列问题等等。

其次,解决农民的安置问题,补偿款不能给农民提供长久的生活来源,最根本的办法就是解决他们的就业问题。各个地区也采取了不同的措施,例如对失地农民进行就业培训,再就业技能培训,这样可以解决城中村中年轻居民的就业问题;但是对于很多城中村中年龄较大的居民来说,在再就业问题上存在很多问题,一方面,由于年龄偏大,学习能力以及再就业能力不足;另一方面,企业在招聘时也会对年龄有一定的限制;因此,对于这些这些年龄大的城中村居民可以采取厦门“金包银”工程中的方式,即建立商住两用建筑,提供给失地农民用来经营商店或者出租,

但是不能转让,这样就可以解决年龄大城中村居民的就业问题。

最后,在补偿价格确定方面需要考虑到补偿款金额定的太高的后续影响。补偿高虽然可以提高农民的收益,但是开发商的收益必然要减少,开发商为了增加自己的利润必然要抬高房价。高房价会产生一系列不利影响,影响城市经济的发展,减少政府的财政收入,财政收入的减少也会影响到社会保障的完善,进而影响农民的福利,因此,需要制定一个合理的补偿金额,既能不影响经济的发展以及农民的利益,又能使得企业赚取合理的利润。

[参考文献]

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[4]成得礼,中国沿海城市成长性城中村原住民劳动供给的影响因索研究[J]财贸研究,2008(2):15―24

[5]袁伟,我国城中村改造模式研究[J]华东经济管理,2010(1):60―67

[6]敬东,“城市里的乡村”研究报告――经济发达地区城市中心区农村城市化进程的对策[J]规划研究,2006(9]:8一14

[7]刘军民,黄惠,西安市城中村问题及改造探讨[J]西北大学学报(自然科学版),2005(2):224―226

[8]刘梦琴对城中村经济社会功能与问题的再认识[J]广东社会科学,2009(4):21―27

[9]黄爱东,城中村的困惑与“金包银”工程的曙光――厦门“金包银”工程的创新实践对防范城中村问题的启示[J]农业经济问题,2009(10):67―71

[10]张侠,郭爱请,石家庄城中村改造研究[J]当代经济管理,2005(6):86―89

[11]杨玲,城乡统筹背景下重庆市城中村改造的变革[J]重庆工商大学学报(西部论坛),2009(3):17―21

[12]郭正林中国农村权利结构[M]北京:中国社会科学出版社,2005

宅基地条例篇2

依据我国目前的法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体经济组织，使用权属于宅基地上的房屋所有人，宅基地不属于个人遗产，不能被继承。

《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”这一规定充分说明，我国实行土地公有制，即全民所有和集体所有。任何组织或个人只能依法取得土地使用权，不可能取得所有权，所以也就不存在所有权的继承问题。

宅基地使用权是一种受限制的用益物权，是权利人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，法律赋予权利人有权依法利用该土地建造住宅，但没有赋予权利人对其土地的经营权和处置权，所以，土地使用权的继承将受到一定的限制。

《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“……任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”这一规定是在社会主义市场经济的基本制度条件下，强调土地必须依法转让和必须有偿使用。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十八条规定：“依照本条例的规定取得的土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。”所以，其继承的前提必须是：“依照本条例的规定取得的土地使用权的个人。”本条例的规定和主旨就是要依法有偿使用土地。如果原宅基地使用权人依法以出让方式取得土地使用权，并且向土地所有者缴纳了未来若干年土地所有权价款的，在土地出让合同规定的有效年期内有相对的处置权，其土地使用权是完全可以继承。土地管理部门应根据继承人申请，将其土地使用权直接变更给房屋继承人。那么，在未按照本条例的规定，没有以出让等有偿使用方式取得的土地使用权的情况下，不能直接办理土地使用权变更登记手续。要使继承人的土地使用权合法化，就应该以出让等有偿方式取得土地使用权后，再申请办理土地使用权变更登记手续，依法取得土地使用权证。《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产交易一章，对土地取得方式、转让条件等作了明确规定：房屋所占用的土地必须以出让方式取得；以划拨方式取得土地使用权，转让房地产报批时，对符合国务院划拨用地规定的，可以不办理土地出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家；转让房地产时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移等等。这一规定，创立了“房随地走”的思维理念。但是，它的法律和理论基础是建立在：房地产用地的前提必须是依法以出让方式取得。在此前提下才能是“地随房走”。即使是符合划拨用地条件，转让其房产时，也要将其土地收益部分上缴国家。由此可见，除出让取得土地可以“房随地走”之外，其他房屋转让涉及土地使用权变更，都必须补办完善土地有偿使用手续，补缴土地出让金或土地收益后，方能办理土地变更登记手续。切不可直接采取“房随地走”的办法办理土地变更登记手续，使违法违规用地合法化。

宅基地条例篇3

被告：石长福

（一）案情

被告石长福与诉争宅基地的原使用人石长珍是同胞姐弟。1989年9月，石长珍、王乃民夫妇在一四七团基建科统建的商品街购买了一间商品房。1990年9月 23日，由团土地管理科颁发了正式房产证。房产证载明该房屋系砖混结构，面积24m2，房后宅基地13.5m2.被告在商品房起建不久便自己出钱雇车拉土将房后碱坑填平，打算再自建两间住房，与前边的商品房配套使用。在商品房建后，团部土地管理机关为每家购房者皆划定13.5m2宅基地，并允许自建住房。被告垫好的基地，经石长珍夫妇同意，在13.5m2的宅基地上又自建了两间住房，并进行个体营业。1990年3月，石长珍将所购商品房出租给原告使用。 1991年1月31日，石长珍夫妇因迁居异地，以原房价转卖给原告，并经该团土地管理科办理了过户手续。同年3月20日，双方的房屋买卖合同经莫索湾垦区公证处进行了公证。合同第2条写明“原房地产机关划给的宅基地（含院场内）13.5m2的合法使用权，随房屋所有权的转移转给买方使用”。原告买房后，等待被告迁出期间，被告又在其原住房间重新搭建一间。原告见被告无迁出之意，便正式通知被告迁出，被告拒绝迁出。1992年，原告、被告曾请求团土地管理科处理，该土地管理科曾主持双方进行调解，初时曾达成被告将自建三间住房以4000元价卖与原告另建住房的协议，后因被告反悔，导致调解未成。1

（二）对本案的不同观点

一审法院认为：原告与原房主石长珍之间的房屋买卖，是在双方自愿的基础上进行的，并在房屋管理机关办理了所有权转移手续，故双方的房屋买卖关系合法、有效。原房主将房屋出卖后，宅基地的使用权随之转移给原告。被告未经房屋管理部门批准，擅自在原房主的宅基地上建房，其行为违法。原房主以个人名义出资购房，故该房屋产权属原房主所有，宅基地并应归原房主使用。被告所称其对该房屋享有优先购买权，因原房主与被告间未形成按份共有关系，所以被告不享有优先购买的权利。原告已取得了该商品房的所有权及其宅基地的使用权，要求被告迁出归其使用的宅基地，理由正当，应予支持。2

二审法院认为：原房主石长珍对房产证上划定的13.5m2的宅基地具有使用权，在不违背他人利益和公共利益的情况下，也有让他人使用的权利。石长福在商品房后建住房，在土地管理机关规划要求之内，并非违章建筑，其行为并不违法。郑根购买该商品房时，石长福部分使用该宅基地的行为早已成事实，其行为已经原房主石长珍同意，土地管理部门并未表示反对。事实上，该宅基地已形成共同使用的法律事实。石长珍转让其商品房时，并不能将石长福的权益转让他人。原告郑根取得了该商品房的所有权和宅基地的使用权，并不能排除石长福的使用权。3

（三）作者的观点

宅基地的使用权应随房屋所有权的移转而移转，这就是我国民法长期确认的所谓“地随房走”的原则。根据1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定： “公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”1990年12月31日建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离。”“房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。”当然，我国法律在确认“地随房走”的原则的同时，也确认了“房随地走”的原则，如根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。这就形成了究竟应采用“房随地走”原则还是应采用“地随房走”的原则的争议。然而，无论采纳哪一项原则，有一点是非常明确的，即我国立法认为房屋和土地的权利是不可分割的，所以1994年《城市房地产管理法》回避所谓“地随房走”或“房随地走”的原则的争论，规定了房地不可分离的原则。该法第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”

确认房地产权利不可分割的原则，确有利于对房地产的统一管理，并有利于减少因土地和房屋分离而引起的交易中的各种纠纷。然而，由于这一规则并未能区分对土地的权利（主要是使用权）与房屋的权利（所有权或使用权），从而不能界定各种权利和利益，因此在实践中经常面临挑战。本案首先提出了司法实践中急需解决的一个问题，即宅基地的使用权与房屋所有权是否应当分开？从本案来看，诉争的宅基地实际上可分割为两块，一块是24m2的商品房所占用的宅基地，另一块是13.5m2的房后宅基地。第一块宅基地因石长珍夫妇将商品房转让给原告，该块宅基地的使用权也转让给了原告，而第二块宅基地则一直为被告使用，被告在该块宅基地上盖起了两间住房，那么该块宅基地的使用权是否随商品房的所有权的移转而移转，确实是一个值得探讨的问题。我认为，法律要求房地产不可分割转让，是一般的原则规定，并不否认当事人可在土地之上建造建筑物并设定各种权利。在现代社会，随着经济的发展和对资源利用效率的提高，土地之上与地下可以作各种不同用途的利用，尤其是土地之上房屋的多层性、单元性以及分层分单元的让与特征使其权利结构呈现出极为复杂的状态，这样单纯从土地权利或房屋权利角度，是不可能揭示各种权利和利用状态的。还应当看到，在现实生活中，当事人为了充分有效地利用土地和建筑物，可能将对土地和房屋的各种权利和利益分割成不同部分，分别予以转让和处分。而我国法律事实上并未禁止此种分割转让。如根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”。可见，只要分割转让办理了登记手续，则此种转让是合法的。因此，在实践中那种认为凡是分割转让一概无效的观点是不正确的。

结合本案来看，当石长珍夫妇将商品房转让给原告以后，该房屋所占用的宅基地使用权将发生移转，但其房后13.5m2的宅基地使用权是否也随之而移转？根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”可见，在当事人没有分割转让的特别约定且未登记的情况下，本案中石长珍将商品房的所有权转移给原告，应认为该商品房所占用的土地的使用权随之发生了转让，但该房后的13.5m2的宅基地使用权并没有发生移转。如果要发生移转，当事人之间应有特别约定，对此当事人是非常清楚的。所以，石长珍将房屋卖给原告时，在合同第2条中写明“原房地产机关划给的宅基地（含院场内）13.5m2的合法使用权，随房屋所有权的转移转给买方使用”。可见当事人已对此作出了特别约定，如果该条款能够生效，那么该块宅基地的使用权显然应移转给原告。

问题在于，石长珍在转让商品房时，能否处分其房后的宅基地？而要明确该问题，则必须明确该块宅基地的使用权究竟为石长珍享有还是由被告享有，或者二人共同享有该块宅基地的使用权？如果为被告享有使用权或者为二人共有，则石长珍转让该块宅基地使用权将构成无权处分，该转让行为因得不到权利人的追认而应被宣告无效。如果石长珍仍享有使用权，当然有权予以转让。

从法律上来看，1990年9月23日，石长珍夫妇所在的一四七团土地管理科向石长珍夫妇颁发了房产证，房产证载明该房屋系砖混结构，面积24m2，房后宅基地13.5m2，可见。石长珍夫妇是该块房后宅基地的合法使用权人。

被告使用该块房后宅基地建房，是否为非法使用？根据《土地管理法》第38条，“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地……使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”第41条规定，“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”被告使用该块房后宅基地建房，却没有报一四七团土地管理科批准。但是，考虑到该土地管理机构在商品房建造后就为每家购房者划定了13.5m2的宅基地，并允许其自建住房。也就是说允许石长珍自建房屋，而石长珍与被告为同胞姐弟，被告使用该地建房既得到了石长珍夫妇的同意，也符合土地管理机关规划要求，尤其是该土地管理机构知道这一情况后并未提出异议。据此可以认为被告使用该块宅基地建房，虽未报批，但实际上是土地管理机关允许的，其所建的房屋并非违章建筑。

那么，被告是否取得了对该块房后宅基地的使用权？诚然，正如二审法院所指出的，在原告买受该商品房时，石长珍与被告已具有了共同使用该块房后宅基地的意思，该意思已经为土地管理部门所认可，仅仅由于石长珍与被告具有亲属关系，且双方未预料到会发生纠纷，未予办理宅基地使用权分割登记，当然仅凭这一点尚难认定被告享有对该块宅基地的使用权。因为尽管双方有共同使用的意图，但毕竟房产证上所记载的该块宅基地的使用权人为石长珍而不是被告，至于土地管理机关明知被告在该块土地上建房而未反对，也只能认为建房行为本身是合法的，不能证明土地管理机关已同意将该块土地使用权转移给被告。以后石长珍在出售商品房时，在合同中明确规定将该块宅基地使用权随商品房所有权移转，可见，石长珍虽允许其弟使用该地，但并未将使用权转移给他。更何况，石长珍与被告并未办理宅基地使用权的分割登记。所以，认为被告已合法取得了该块宅基地使用权的观点也难以成立。在此情况下，石长珍将该块宅基地使用权转移给原告是合法有效的。

问题在于，被告在该块宅基地上建造的房屋并非违章建筑，属于合法建造的建筑物，而被告对该建筑物享有的所有权，应受法律保护。这就出现了一个矛盾现象，即按照“地随房走”原则，因保护被告对其自建房屋的所有权，则应承认被告当然取得对房屋的宅基地使用权，而按照“房随地走”的原则，因承认石长珍转让宅基地建用权的有效性，则该块地之上的由被告自建的房屋的所有权也应随之移转（或者拆除），哪一种观点更为合理？我认为本案已表明：“房随地走”或“地随房走”原则，并非在任何情况下均有利于确认和保护各种权利和利益，也难以解决各种纠纷。而应当承认房屋的所有权有时与宅基地使用权是可以分开的。例如在本案中，简单地认为应采用“房随地走”还是“地随房走”的原则，都是不合理的。据此应该将被告对其自建房屋的所有权与对宅基地的使用权分开，即承认被告享有对该房屋的所有权，同时也承认原告对诉争的宅基地享有使用权，并建立对土地使用权的取得时效制度，承认被告经过一定期限后以自主意思公然、和平、持续地占有该块宅基地而享有对该块宅基地的使用权。这虽不是解决问题的办法，但在法律上只能采纳此种办法。

1 参见《中国审判案例要览》（1994年综合本），708页，北京，中国人民公安大学出版社，1995年。

2 参见《中国审判案例要览》（1994年综合本），708－709页，北京，中国人民公安大学出版社，1995.

宅基地条例篇4

关键词：国土资源 宅基地 发证

中图分类号： P285 文献标识码： A 文章编号：

一、性质与意义

2011年5月，国家三部委联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，要求在全国土地调查成果以及年度土地利用变更调查成果基础上，依法有序开展农村集体土地确权登记发证工作。其中宅基地使用权登记发证就是该项工作的重要组成部分。

宅基地使用权登记发证，涉及农村千家万户，关系到广大农民群众的切身利益。加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记发证，可以有效节约和保护土地，规范农村住宅建设，推进安居乐业的社会主义新农村建设，促进社会经济可持续发展，维护社会的和谐与稳定。

依照相关法律、政策，本文针对实际存在的宅基地建新不拆旧、一户多宅、超标建宅、未批先占、继承遗赠、退休返乡、空闲旧房等问题及其对策，依照有关政策、法律作了较为全面的总结与概括。

二、政策与法律

2011年5月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发（2011）60号），文件要求各地本着尊重历史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则，在全国土地调查成果以及年度土地利用变更调查成果基础上，依法有序开展农村集体土地确权登记发证工作。

在该文件出台之前，国家先后下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号以下简称国务院《决定》）及《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土发[2004]234号，以下简称《意见》），要求严格实施规划，从严控制村镇建设用地规划，改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序，加强农村宅基地登记发证工作。为深入贯彻实施《物权法》，大力推进宅基地使用权登记发证工作，国土资源部特下发了《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号，以下简称《通知》），要求各地进一步加大工作力度，完成全国宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。

参照国家《村庄和集镇建设管理条例》（国务院令116号，以下简称《条例》），并依据以上有关文件精神，各地也下发了一些相关文件，如山东省人民政府《关于加强农村宅基地管理的通知》（鲁政发[2001]89号）、《山东省农村集体土地确权登记发证工作实施方案》（鲁国土资发〔2011〕129号）等文件，要求对宅基地按照新规定进一步明晰产权，规范管理，切实加快推进农村集体土地确权登记发证工作。

三、问题与对策

宅基地登记发证四项基本原则：本村户口、年满20（周岁）、 一户一宅、不准超标。

本村户口指户籍在本村（含外来人口无处居住经政府批准落户的）才能享受该福利性住宅待遇；年满20（周岁）指申请宅基地是在法定（成人）年龄方面的必要条件；一户一宅是为保障村民人有所居、安居乐业；不准超标是遵循集约用地原则，在符合国家规定的前提下，各省市结合各自人均土地的实际情况制定限额用地。如山东省城市郊区及乡（镇、街道）所在地，每户面积限额：①城市郊区及乡（镇、街道）所在地：≤166m2②平原地区：每户≤200m2；③山地丘陵（薄地）：每户≤264m2；④人均≤666 m2可根据实际情况酌减。

（1）外来落户居住的

根据国家《条例》之规定，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、退休干部及回乡定居的华侨、港澳台同胞等外来人口落户（确无住房）居住的，经县级人民政府批准后，可以申请住宅用地，但须履行申请和公示程序，并应注记“该权利人为非本农民集体成员”。

（2）“一户多宅”的

根据《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，但由于各种原因，在实践中存在着不少“一户多宅”的现象。本文认为不宜采取“一刀切”死板掉条做法，应以现有的法律政策为基础，区别对待，灵活处理：

1、历史原因造成的“一户多宅”，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》（〔1995〕国土〔籍〕字第26号）的有关规定办理。若一户村民的两处宅基地面积合并，没有超过所在地省级人民政府规定面积标准的，土地登记机构可以受理其第二宗宅基地登记申请。

2、因建新不拆旧造成“一户多宅”，在村民拆除其旧宅之前，土地登记机构暂不受理登记申请。

3、因继承造成“一户多宅”，可以受理登记申请，并注明“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人 ”。

4、因接受赠与造成“一户多宅”，土地登记机构不得受理登记申请。

5、因村民购买住宅造成“一户多宅”，不得受理登记申请。

6、对于其他原因造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在国家出台明确的规定之前，一般不得受理。

国家或集体应鼓励合法的“一户多宅”在集体组织内部流转，可以采取宅田挂钩办法，用储备农田或专项基金奖励给腾退、出租、赠与或出卖给别人多余宅基地的村民，这样，既能减少占用新地特别是耕地，又可减少闲置浪费的现象，既集约节约用地又缓冲了居住拥挤甚至无宅基地的多寡不均衡现象。

（3）面积超标的

本文认为应当严格按照《通知》的要求进行登记。即：①1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，村民建房占用的宅基地，该条例实施后至今未扩大用地面积的，可按现有实际使用面积进行登记。②1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。③1987年《土地管理法》实施后，村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。 对于各种超过法定宅基地标准无法登记的宅基地，不能退出的，村集体组织可以通过宅田挂钩的方法扣减承包田。

（4）空房闲置的

宅基地条例篇5

宅基地上房屋补偿标准的现状

我国当下没有针对农村宅基地及其上房屋征收补偿标准统一的管理条例，相关法律只散见于《土地管理法》，或以行政法规和部门规章的形式存在，如《土地管理法实施条例》、《村镇建房用地管理条例》等。

《土地管理法》第四十七条规定：征用宅基地的，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定，被征收土地上的附着物，也由省、自治区、直辖市规定。即具体的宅基地征收补偿标准还需根据地域的划分参见各地方的立法。由于该条款规定的太笼统，许多省、自治区又直接授权区、县政府制订具体实施方案，以至于不但各个省份的补偿标准大不相同，一省内的各城市、一市内各区的标准都大相径庭，从而导致征收中的各种矛盾浮现。

就拿浙江省来说，根据《中华人民共和国土地管理法》和其他有关法律、法规，结合宁波市实际，浙江省人民代表大会常务委员会在2006年批准了《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》。该条例第三十一条规定：被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按重置价格结合成新再增加不超过百分之三百的比例给予补偿；而镇海区政府根据宁波市政府下发的关于各区土地征用补偿安置办法的通知和具体实施意见，于2007年制定的《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十四条规定被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：被拆合法房屋超过250平方米建筑面积部分货币补偿金额=被拆房屋重置价格成新（被拆迁房屋建筑面250平方米）。在此基础上，钢混、砖混结构的，再增加不超过百分之一百的比例，其他结构的，再增加不超过百分之二百的比例，由拆迁人给予货币补偿。而与镇海毗邻的北仑对此规定是被拆迁合法房屋建筑面积超过可货币安置面积部分不予安置，由拆迁人按重置价格结合成新再根据不同的街道再增加一定的比例给予补偿。但各街道钢混、砖混结构的增加的比例都超过110%，由此可见，由于实施细则不统一导致即使临近的两个地区其标准也相差甚远。

宅基地上房屋征收补偿标准中存在的问题

通过课题组2011年8月3日至7日在镇海庄市针对宅基地及其上房屋征收补偿标准所做的问卷调查显示，在收回的186问卷中除去8份无效问卷外，接近69%的被拆迁户认为在需要补偿的房屋面积的认定上没有太大的问题，主要问题体现在以下三个方面。这三个方面分别涉及到宅基地上房屋补偿标准的具体内容以及补偿标准适用范围等内容。

补偿标准具体内容之一 ――商品住宅平均指导价与市场价差距较大

从房屋依附于宅基地角度看，征收房屋主要是为了征收宅基地，征收补偿也主要是对宅基地的补偿，对其上的房屋也就只是一种损害赔偿，从这种意义上看，对房屋的补偿按照重置价格或者成本价当然是一种行之有效的简易方法。可是这种损害赔偿的补偿方式远远没有弥补由于征收房屋而对村民造成的损失。现实中村民的房屋不仅具有表面上可以看到的这些类似提供居所等保障生活的显，还包括大量的隐形功能，譬如，农民在原来的房屋生活设施简单，生活成本低等。

据调查，现有的征收补偿只是针对农民可计算的损失进行了赔偿，譬如我们了解到宁波市镇海区拆迁补偿按照《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁有关的价格和费用标准》（见下表），其《标准》详细规定了各种不同房屋的结构等级及其重置价格，以及房屋成新标准。按照《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十四条规定被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：被拆合法房屋可安置面积内货币补偿金额=（商品住宅平均价格-基本造价＋被拆房屋重置价格成新）可安置建筑面积

据我们调查了解，2007年镇海区的有关地段商品住宅平均价格指导价分为四类：一类地段每平方米3600元，二类地段每平方米3500元，三类地段每平方米3200元，四类地段每平方米2500元。据镇海庄市一位村民翁某向我们透露，他在2008年11月左右，一幢合法建筑面积为28.76的房屋被征收，按照上述补偿标准，翁某一共拿到货币补偿114110元，具体包括可安置面积货币补偿金额=（3600―620+620*0.73）*28.76=98721元(翁某的房屋地处庄市，属于一类地段，所以其商品住宅平均价格为3600元，根据评估机构认定其房屋基本完好等级为砖混结构二等，所以重置价格为620元，成新标准为0.73)，此外再加上其他的室内装饰以及附属建筑物补偿金一起15389元。据课题组调查了解，2008年庄市周边楼房每平方米的平均价格在6000―7000元之间。翁某按照所得到的补偿最多只能购得19平方米的住宅。对翁某来说，想要用这些补偿所得买套房子来作为栖身之所是不大可能的了。笔者认为征收农民的宅基地及其上房屋的目的是为了更好地建设农村，房屋的征收虽不能百分百保证能改善村民生活状况，至少也不能使村民的生活状况变得更糟。

补偿标准具体内容之二――附属设施、装潢和非住宅用房设备的价格评估过低的问题

问卷结果显示，有105份问卷即接近58%的被拆迁户对评估机构做出的关于其附属设施的成本估价不满意，认为价格过低。在征收房屋的实践中，附属物的补偿也占据举足轻重的地位。农村由于其特殊的原因，每户人家的附属设施也不尽相同，但一般包括仓库、猪舍、附房、棚等。就拿我们在走访中获知的镇海关于附属设施的补偿标准来看，在2008年，镇海出台的关于宅基地上房屋征收补偿标准中规定，仓库按每平米120元，猪舍按每平米80元，附房按每平米50元，棚按每平米40元计算，而据拆迁办人透露这些数据是评估机构按照成本法得出的。在实践中成本法往往是价格评估的主要方法。成本法固然有其简便易操作的优点，但也存在脱离市场价，缺乏波动性的弊病。

补偿标准适用范围――非住宅用房承租人的补偿安置问题

宅基地及其上房屋征收补偿过程中，并不仅仅涉及到拆迁人和被拆迁人两方，有时房屋的实际使用人并不是房屋的所有权人，而是与所有权人签订了租赁合同的承租人，承租人在租赁期未届满时即因房屋拆迁而被迫停止生产生活活动，其受到的损失有时不亚于房屋所有权人的损失，但相关补偿标准中并未将承租人的利益损失纳入到补偿范围之内，拆迁出租（出借）的住宅或非住宅用房，对使用人不予安置和补偿，由房屋所有人自行处理好租赁关系。

而在实践中，由此产生的矛盾层出不穷。经济的发展导致城市中的房价普遍较高，而农村房子租金一般都较低。近年来在农村，尤其是城市周边的农村，租房用来作为住房和厂房的情况较为普遍。当房屋被征收时，这些承租人由于要另找房屋由此而耽误的生产和生活并没有得到丝毫补偿。现实中，有一些承租人会根据当初的出租合同找出租人要求赔偿，而出租人也会根据合同法中的免责条款进行抗辩，由此产生的矛盾使得原来就不怎么和谐的征收关系变得更为紧张。

完善宅基地上房屋补偿标准的建议

其一，针对房屋补偿金额偏低的问题，笔者认为一方面评估机构在制定重置价格标准时，除了考虑房屋本身的结构等级之外，还应适当考虑房屋对于农民本身的隐。当前我国广大农村地区缺乏完善的社会保障体系，宅基地其上房屋对于农民而言是赖以生存的生产资料。所以，笔者建议在制定房屋重置价格的标准时，评估机构可以适当考虑农民由于住安置房而比征收前所需负担的额外费用，例如安置房所需的物业管理，高层楼房还需要支付的电梯费用等。将这些费用考虑在补偿范围之内，适当提高补偿标准。另一方面，商品住宅平均价格的确定不应只由政府指导价决定，而应该参照当时的市场实际价格。由于被征收的房屋为村民所有，其权益受到损害，如果补偿价格一味由政府决定，难免会损害村民的权益。镇海区商品住宅的政府指导价格明显低于一般的市场房价，而村民只能接受。所以，可以适当提高被拆迁户的主观能动性。例如，被拆迁户将其了解的市场价格以意见的形式交给政府，政府在制定商品住宅指导价的同时应当参考村民的合理意见。

其二，针对评估价格过低问题，笔者认为估价应该以市场价为基础，拆迁人与被拆迁人商议定价。对于设备和装潢等方面的估价不能为了节省征收成本而教条地使用成本法，致使被拆迁人的损失没能得到相应的弥补。农民作为被拆迁人是社会中的弱势群体，其切身利益应该被切实关注，补偿标准的测算和制定要保障被拆迁农民生活水平不降低。又因为市场价值具有形式上的中立性和可操作性，所以，补偿标准中应当主要以市场价为依据，以被拆迁人出价为一个参考因素，允许被拆迁人另找有评估资格的单位对自己的财产进行评估，与拆迁人的估价进行对比和商议。如果拆迁人的估价与原评估价差距超过10%的，并且通过协商达不成一致的协议的，被拆迁人与征收方应当找中立的第三方评估机构进行评估，最后根据三份评估价综合考虑给出一个最终价格，由此产生的费用由征收方承担。而该第三方评估机构由上一级行政机关在符合资格的评估机构中随机产生。

宅基地条例篇6

关键词：建筑设计；平面构成；比例秩序

2020年住宅工程项目累计数量超过7.4万个，为建筑平面设计与精装修等领域的发展提供了较大的空间。建筑设计融合建筑学、数理学、美学等多门学科，由多种不同形式要素遵循一定规律进行排列组合，以实现结构、形态关系的和谐有序的目标。比例是源于数学学科的基本概念，现应用于建筑学领域并成为影响建筑美感的主要因素之一，仍对当代建筑设计发挥着深远影响。如何合理应用比例秩序来优化建筑设计中的平面构成效果，成为当前建筑设计领域亟待解决的问题。

1比例相关理论基础

1.1数比关系

古典建筑设计主要遵循数学中的数比关系和几何构型方法，如：借助整数比1：11、2：21、3：33或4：43以及无理数比例、等进行的平面构成的形态划分，并在此基础上衍生出借助圆形、矩形等几何图形进行的建筑平面分割，或基于斐波那契数列1/2、2/3、3/5、5/8等进行的建筑立面设计，由此形成建筑构图中控制线的雏形。将比例秩序应用于现代住宅建筑的平面构成中，常采用等差数列、等比数列等比例关系，营造建筑尺度与空间的秩序感。范·德·拉恩于1960年提出塑性数列理论，即存在塑性数列1、1、1、2、2、3、4、5、7、9、12收敛于无理数x，且x为方程式x3-x=1的解求得x的近似值为1.325，则此时其增量最小，能够实现尺度最优化。勒·柯布西耶在《走向新建筑》一书中对比例的论证更为丰富，他创造性地提出模数的概念，主张利用控制线实现构图的统一。在现代住宅建筑设计中，运用比例的平面构成方法，常利用n条水平线条进行建筑立面的划分，相邻两线条之间由若干不同比例的方格组合构成平面形态，在各方格内完成窗框规格、形态等细节的设计。其中将相邻水平线条的间距设为H、初始高度为X，已知其符合等比数列Fn=1.3nA，分别依据X、1.3X、1.69X、2.19X的比例进行建筑设计；同时沿水平方向将各方格的宽度设为L，依据调和数列Fn=1/N的平面构成特征，分别依据1/7L、1/8L、1/9L、1/10L、1/11L的比例进行建筑设计。借此利用两个数列分别进行建筑立面形态的组合设计，在整体维持比例秩序的同时，使细节富于变化［1］。但比例秩序在建筑设计中需要一定适用条件，受住宅建筑功能与结构设计需求的影响，通常首层、二层不参与等比数列，避免因层高过矮限制住宅出行及功能空间的正常使用。

1.2数比与几何作图比例

勒·柯布西耶提出将黄金分割法应用于建筑设计中，选取斜率为φ、1/φ的两条直线进行建筑立面构图设计，将两条不同斜率的直线交叉后贯穿建筑立面，沿垂直方向依照4X、X、2X、X、4X的比例进行空间尺度的划分，整体住宅立面由上至下依次由水平阳台、水平带窗、车库以及大门组成，其中在与对角线垂直方向选取6条直线平行排列，组成黄金矩形中的洞口位置，与沿建筑立面垂直方向形成的5条水平带进行交错排列，不同方向均依照整数比进行构图设计，实现数比与几何作图比例的统一。将控制线应用于建筑立面设计中，以黄金矩形为基础进行变式设计，将长、短边依照统一斜率进行叠合设计，同时遵循黄金分割比例进行窗框、阴影区等细节设计，在整体结构形态复杂化的基础上保持细节部位的秩序感。在住宅平面设计中同样需遵循一定的比例秩序，如选用6×6柱网结构进行建筑平面划分，在建筑四周选取3个方向分别布设1个方形庭院A1和2个狭长矩形庭院A2、A3，各庭院面积比遵循以2为倍数的等比数列进行排布，其中庭院设计面积比为4：42：1、体积比为16：67：1，在保持整体柱网结构规整的同时，使局部空间尺度富于变化。

2平面构成的表现形式及应用

2.1比例秩序的形态构成逻辑

平面构成中的形态构成最初适用于二维平面，经由二维平面向二点五维、三维立体转变，赋予建筑构成元素不同厚度，进而完成建筑表皮化的逻辑建构流程，使得最终呈现出的效果富有秩序感和艺术美感。住宅建筑的平面构成形态取决于基本形态和骨骼的相互作用。其中基本形指通过重复、关联、尺度调整等手段完成单元体的设计，在此过程中需注意，控制同一平面或尺度空间范围内的基本形数量，合理选用变异手法，维护整体建筑平面呈现效果的美感；骨骼由平面构成中的基本线状元素组成，用于控制同一平面内基本形的排列与组合方式，并利用基本形完成空间的分割，使平面构成富有逻辑感和秩序感。依托基本形、骨骼间的相互作用关系进行平面构成逻辑的分解，可划分为以下几种类型：（1）重复型。指将单元体依照一定次序、规律进行多次使用，凸显出平面构成的机械感和韵律感，丰富建筑表皮机理。如住宅建筑设计中常用的百叶窗等构件即由规则图形进行重复排列，配合其他构成手段及单元的应用，进一步改善了建筑平面形态、避免过于单调。又比如：将骨骼线与基本形应用于平面形态构成时，沿同一方向依照相同间距进行骨骼线的排布，把整体平面划分为大小相同、数量不等的骨骼单位。通过调整骨骼线的方向及其沿不同方向的比例关系，在此基础上，保证各骨骼线单元内的基本形保持一致，并通过调节各基本形的维度、位置使局部细节富于变化，即可塑造出不同形式的骨骼形态（如图1所示）。图1骨骼线的多种表现形式示意图（2）近似型。指为避免重复的形态构成方法使平面过于单调，可引入近似的构形方法来改变基本形的结构、尺度、方向维度和色彩等要素，并在住宅平面设计中增添装饰性构件，形成同一种变化的建筑美感。在应用该构型手法时需注意控制好变换的尺度，应用骨骼线将平面划分为若干近似的单位，在各单位内部对基本形的结构、大小、关联性进行调整，借助局部减缺、变形等手段进行改良设计，优化建筑立面展示效果［2］。（3）渐变型。指主要遵循一定比例关系进行骨骼线、基本形的排列组合，沿某一方向或多个方向维度进行渐变处理。这是基于均质化思维进行骨骼网络布局，遵循数理变化规律进行的由密到疏或由疏到密的网络结构设计，并沿骨骼线将基本形状的位置、尺度进行变化。在渐变型设计过程中，需确保基本形的变化符合等距关系，避免产生秩序混乱的问题。（4）特异型。指在重复型、近似型等构形方法的基础上进行变异，选取局部骨骼线或基本形进行尺度、色彩和方向等参数的调整，以此改变原有平面形态构成方式，形成整体建筑立面中的视觉中心。在此过程中需注意，把握好视觉中心与整体画面的比例关系，确保发生特异部分的局部视觉中心占比远小于整体部分，保证局部细节设计的张力，使其他部位发挥背景衬托作用，完善住宅建筑内部公共空间的设计。在实际设计环节，可先依照重复的构型手法进行骨骼线的排列设计，选取局部进行合并、扭曲或按比例扩大、缩放，保证局部变异部位与整体平面背景遵循统一的形态逻辑，配合完成基本形的变异设计，起到放大局部细节、突出视觉亮点的作用［3］。

2.2平面构成方法在建筑设计中的应用

平面构成的基本元素包含点、线、面等，这些元素融入建筑设计领域构成二维平面、三维立体结构。由于住宅建筑设计的自由度有限，常通过段落划分、平面构成等手段营造出建筑立面的组合形态。其中划分法应用于住宅建筑立面设计时，将建筑立面划分为屋顶、中间与基座，运用重叠、分离、组合等表现形式进行元素排列，增强建筑大面的层次感和韵律感。平面构成法关注建筑整体造型的秩序，如在建筑立面轮廓的中间依据1×5的比例增设框架结构，将不同比例的框架依照一定次序和距离进行交接处理，在整体立面上呈现出框与框相互套接的形态特征，有效增强立面的凹凸感和逻辑感。在建筑细节设计上，需兼顾功能空间的组合与立面细节效果，可将平面构成手法应用于建筑窗框设计上，利用不同比例的长方形框进行缩进、层叠设计。如以窗框左下角点位为原点，沿x轴方向进行三等分，取坐标为（2,0）的点位向上延伸出一条直线使之恰好与x轴平行的窗框相交，再沿y轴方向将其进行三等分，取坐标为（2,1）的点位向右延伸出一条直线使之恰好与y轴平行的窗框相交，由此将原本3×3的窗框划分为2×3、1×2、1×1三部分，实现整体平面的比例分割。此外，还可通过色彩组合进行住宅立面划分。如对建筑大墙面可选用米白色真石漆进行框架装饰，对窗下板选用棕色人造石或咖啡色装饰木线进行搭配，增强住宅平面构成的秩序感，塑造出极简主义的美学风格。

2.3基于方法论维度的住宅建筑设计要点

从方法论维度出发，当代住宅建筑的形态逻辑、表现尺度、构件形态及组成元素等均发生明显变化，因此在实际建筑设计环节，还需对传统理论进行改良，融入艺术学科中的平面、立面构成相关理论，综合运用比例与尺度关系来进行建筑形式美的营造。在建筑平面构成类型划分上，可运用散点式、横线式、竖线式、均格式、穿插式、错动式、跳跃式、渐变式、图案式等多种构成类型。以其中的散点式类型为例，在建筑整体立面上可运用窗户、洞口等视觉元素作为散落点，遵循一定的均衡比例与疏密关系进行平面构型设计。在建筑材料、装饰色彩设计上遵循统一风格，并且将同一平面内的散点尺寸控制在1~3个左右，避免整体形态过于杂乱，配合增加窗套、选用具有质感的建筑外墙装饰材料等措施，增强整体平面构成效果的活泼感。在建筑立体构成类型划分上，包含动态式、块体式、折面式等不同构成类型。以其中的块体式类型为例，考虑到住宅建筑中包含数量较多的重复性空间，易在建筑设计效果上呈现出单调、死板等缺陷。因此将立体化构成类型应用于建筑设计中，可对原有均匀的矩形块进行内凹或外凸设计，或仿照积木堆叠状态呈现建筑形态，保持不同体块在同一建筑体上整体比例与尺度关系的和谐统一，在此基础上，对细节部位可采取局部扭转、建筑材料创新或色彩变换等方法，打造出Jurčkova住宅、马赛白色公寓等不同住宅的外立面呈现形态，更好地丰富建筑设计效果。

3结语

综上所述，住宅建筑设计效果取决于建筑材料、结构形式、设备工程、建筑策划等多个方面，当前建筑设计领域的审美价值取向已经实现由理性向艺术、自由化领域的过渡。虽然社会多元文化的发展使得传统普遍性设计法则被逐步消解，但仍需明确比例秩序在平面构成中的基础性地位，合理应用比例这一构型手段进行建筑平面空间、立体空间的营造，并且在局部细节、设计理念上融入创新元素及现实需求功能，更好地服务于住宅建筑设计领域的发展。

参考文献

［1］李晓燕，王勇.城市住宅建筑设计改进与创新策略分析［J］.城市住宅，2021，28（8）：125-126.

［2］杨尹.建筑设计中平面构成形式要素的应用［J］.美术大观，2012（2）：137.

宅基地条例篇7

第一章　总

则

第一条　为加强农村宅基地管理,规范农村建设用地秩序,保护村民的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土管法》)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《X省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《X市农村宅基地管理办法》和县委、县政府《关于加强全县乡村规划建设管理工作的实施意见》等法律法规和文件精神,结合我县实际,制定本办法。

第二条　本县城市规划区以外的农村宅基地管理,适用本办法。

第三条　本办法所称农村宅基地,是指农村村民个人经依法批准,用于建造住宅(包括住房、附属用房和庭院等)的农村集体所有土地。

第四条　农村村民住宅建设,应当结合旧村改造，正确处理建新与拆旧的关系，严格按照依法编制的村庄、集镇建设规划和节约、集约用地的要求实施，鼓励集中建设农民新村和旧村改造。

第五条　农村村民新建、改建、扩建住宅,要充分利用村内空闲地、原有宅基地以及荒坡地、废弃地，不得占用农用地和耕地建造住宅。

第六条　各镇区办具体负责本行政区域内农村宅基地的管理工作。

第七条　农村宅基地属村集体所有，个人只有使用权，农村村民建设住宅，应当符合村庄规划并依法取得土地使用权。禁止非法占用土地建住宅，禁止非法侵占、买卖或者以其它形式非法转让农村宅基地。

第二章　申请条件

第八条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，鼓励子女与父母同宅，符合下列条件之一的，可以申请宅基地：

(一)年满20周岁的本村村民,因结婚等原因确需建设新房分户缺少宅基地的(包括男方到女方落户的；祖孙三代同住一宅，第三代已年满20周岁，确需分户的);

(二)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行镇村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的;

(三)外来人口落户,成为本集体经济组织成员,没有宅基地的;

(四)城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户,农村确无住宅的。

第九条　农村村民建新房宅基地面积审批标准为:

（一）

镇区办所在地及城乡结合部,每户面积不得超过166平方米。镇区办所在地的区域范围由镇区办按照有关规定确定，报X县国土资源局备案;

（二）平原地区的村庄,每户面积不得超过200平方米。

（三）村庄建在盐碱地、荒滩地上的,可适当放宽,但最多不得超过264平方米;在山坡薄地上的,每户面积可以适当放宽,但最多不得超过264平方米。

第十条　农村村民有下列情形之一的,申请宅基地不予批准:

(一)年龄未满20周岁的;

(二)申请宅基地面积高于166平方米；

(三）原有宅基地能解决分户需要的（已达到400平方米（含）以上）;

(四)本村村民将原宅基地及其地上建筑物一并出卖、出租、赠与或改为经营场所的;

(五)其他不符合法律法规和有关规定的。

第十一条　农村村民对宅基地没有继承权。农村村民在合法继承房屋的条件下,符合申请宅基地条件的,经村民委员会或农村集体经济组织讨论同意后,按照本办法第十七条的规定办理土地使用权变更登记手续。

第三章　报批程序

第十二条　符合申请宅基地条件的农村村民应当向村民委员会或农村集体经济组织提出申请。经全体村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意后,在本村张榜公布,公布的内容包括申请人姓名、宅基地位置、面积和四至等,公布时间为10日。公布期满无异议的,报镇区办审核并提交下列材料：

（一）村民个人申请使用宅基地的申请书；

（二）申请人的基本情况（包括姓名、性别、年龄、身份证、家庭成员状况，户口是否属本村农业户口等）。

（三）村民委员会或农村集体经济组织向所在地国土资源管理机构出具以下材料：

1、申请人现有宅基地情况（包括现有宅基地几处、位置、面积等）;

2.对申请人拟安排宅基地的位置、面积、标有四至尺寸的示意图等;

3.村民会议或农村集体经济组织全体成员讨论意见,在村集体公布情况的书面说明;

4.镇区办土地利用总体规划图、现状图等,并注明拟占用土地地类，本村建设用地的现状图、规划平面图，并标注明该处宅基地所处具体位置，是否符合村庄规划。

(四)属于建新交旧的,申请人与村委会签订的建新交旧协议书;

(五)其它需要提交的资料。

第十三条　村民委员会报送的材料符合条件且齐全的,由所在地国土资源管理机构到现场进行地籍测绘、丈量定界,组织填写《权籍调查表》等有关材料,报X县国土资源局审核,经审核合格的，进行登记造册,确认集体土地建设用地使用权。

第十四条　村民委员会或农村集体经济组织应在接到审批结果后3日内张榜公布。

第十五条　村民自住宅用地批准文件下发之日起30日内,到所在地国土资源管理机构申请颁发权属证书,土地登记资料可以公开查询。

第十六条　农村宅基地涉及占用农用地的,在批准宅基地前,镇区办必须依法申请办理农用地转用审批手续。

农村村民确需占用基本农田以外的耕地建设住宅的,应由土地所在地镇政府组织用地的村民委员会或农村集体经济组织开垦整理与原耕地面积和质量相当的耕地,并报X县国土资源行政主管部门审查;没有开垦条件或者开垦的耕地经验收不合格的,应当依法向X县国土资源行政主管部门缴纳耕地开垦费。

第十七条　由于房屋依法转让、继承等原因造成集体土地使用权变更的,当事人应当自变更之日起30日内,向当地国土资源行政主管部门申请办理集体土地使用权变更登记,换发权属证书。

第十八条　集体土地使用权被收回的,当事人应当自接到通知之日起30日内,向所在地国土资源管理机构申请办理集体土地使用权注销登记。

第四章　监督管理

第十九条　有下列情形之一的,报县人民政府批准,可以注销其土地使用证或用地批准文件,由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权:

(一)

因实施村庄集镇规划进行旧村改造或国家建设征用等原因需要调整或迁建住宅,新房建成后,无正当理由逾期不拆除旧房,退出原宅基地的;

(二)进行镇、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地;

(三)因继承房屋等原因造成农村村民一户一宅之外的宅基地;

(四)因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地;

(五)未按照批准用途使用的;

(六)非法转让宅基地的。

由于前款第(一)、(二)、(三)、(四)项规定的原因收回宅基地使用权的,村民委员会或农村集体经济组织应当根据地上附着物的评估价格对原宅基地使用权人给予适当经济补偿。

第二十条　符合申请宅基地条件的农村村民,经村民会议或农村集体经济组织全体成员讨论同意后,可以购买本村或村集体经济组织内部他人多余的房屋,买卖合同生效后,按照本办法第十七条的规定办理土地使用权变更登记。

第二十一条　有下列情形之一的,经县人民政府批准,撤销用地批准文件或注销土地使用证,并书面通知当事人:

(一)

无权批准使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的;

(二)超越批准权限非法批准占用土地的;

(三)不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的;

(四)违反法律法规规定的程序批准占用土地的;

(五)采取隐瞒事实或者伪造证件、文件资料等欺骗手段获得用地批准文件或土地登记的;

(六)其它不符合法律法规和有关规定的。

第二十二条

对符合宅基地申请条件，已建住宅且不影响规划的，依法补办土地使用手续。

第二十三条

非农业户口居民在原籍有宅基地并已建房的，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后未批准重建的，由村民委员会或农村集体经济组织予以收回。

第二十四条

农村居民流转宅基地，必须具备以下条件：1.本户要有两处以上宅基地；2.流转的宅基地必须符合土地利用规划和村庄建设规划；3.流转的宅基地必须具备合法的审批手续；4.受让方必须是符合申请宅基地条件的本村村民。

第五章　法律责任

第二十五条　农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建设住宅的,依据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条规定,由县国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过批准的宅基地面积标准,多占的土地以非法占用土地论处。买卖或者以其他形式非法转让土地建住宅的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十三条的规定处理。

第二十六条　工作人员在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,给当事人造成损失的,依法给予行政处分,并承担相应的赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章　附

宅基地条例篇8

 

土地管理法实施条例总结1

党中央、国务院高度重视土地制度改革。在全面总结土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点等经验的基础上，国务院提请全国人大常委会对《土地管理法》进行了修改完善，新法于2020年1月1日起施行。为增强法律制度的可操作性，确保党中央、国务院关于土地制度改革的决策部署落实到位，《条例》在《土地管理法》制度框架下，聚焦土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等重点问题，强化对耕地的保护，针对耕地“非农化”、“非粮化”以及“合村并居”中违背农民意愿等突出问题，进一步明确制度边界，强化法律责任。

一是落实最严格的耕地保护制度。规定国家对耕地实行特殊保护，严格控制耕地转为林地、草地、园地等其他农用地。明确耕地保护责任主体，建立耕地保护补偿制度，规范开垦耕地验收制度，鼓励社会主体依法参与土地整理。加大对破坏耕地、拒不履行土地复垦义务等违法行为的处罚力度，增加耕地“非粮化”的法律责任。

二是完善土地征收程序。增加征收土地预公告制度，明确预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。要求县级以上地方人民政府应当及时落实土地补偿费、安置补助费等有关费用。有关费用未足额到位的，不得批准征收土地。强化被征地农民参与制度，保障其有效行使知情权、参与权、监督权。

三是加强农民宅基地合法权益保障。明确宅基地申请、审核批准程序，要求地方政府依法安排建设用地指标，合理保障农村村民宅基地需求。禁止侵犯农民依法取得的宅基地权益，禁止违背农民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农民进城落户的条件，禁止强迫农民搬迁退出宅基地。

四是规范集体经营性建设用地入市。明确国土空间规划统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，自然资源主管部门依据国土空间规划提出规划条件。规定土地所有权人依法编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。要求“入市”以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方签订书面合同并备案。

五是优化用地审批程序。贯彻落实国务院用地审批有关改革精神，减少审批层级，农用地转用方案直接报有批准权的人民政府批准，不再“逐级”上报审批。简化审批材料，将原“一书四方案”整合为农用地转用方案和征收土地申请。合并办理单独选址建设项目用地预审与选址意见书。

土地管理法实施条例总结2

1、严格控制耕地转为非耕地

1998年的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》均将控制农用地转为建设用地作为土地用途管制的核心和重点，对农用地之间的转化缺乏制度性的约束，导致实践中耕地转为林地、草地、园地等现象大量存在，严重影响国家粮食安全。为此，新的《土地管理法实施条例》专门增加规定：国家对耕地实行特殊保护，严守耕地保护红线，严格控制耕地转为林地、草地、园地等其他农用地。耕地应当优先用于粮食和棉、油、糖、蔬菜等农产品生产。按照国家有关规定需要将耕地转为林地、草地、园地等其他农用地的，应当优先使用难以长期稳定利用的耕地。从而进一步拓展了土地用途管制的重点和内容。

2、建立耕地保护补偿制度

为贯彻落实党中央、国务院关于加强对耕地保护责任主体的补偿激励，积极推进中央和地方各级涉农资金整合，按照“谁保护、谁受益”的原则，加大耕地保护补偿力度的要求，新的《土地管理法实施条例》在总结全国部分地方实施耕地保护补偿制度成功经验的基础上，对建立耕地保护补偿制度做出明确规定：国家建立耕地保护补偿制度。耕地保护补偿制度具体办法和实施步骤由国务院自然资源主管部门会同有关部门规定。

3、细化土地征收程序

新的《土地管理法实施条例》以维护被征地农民合法权益为核心，对《土地管理法》规定的土地征收程序进行了细化规定。主要包括：（1）土地征收预公告，启动土地征收。市、县人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的公共利益，需要启动土地征收的，土地征收预公告，开展土地现状调查和社会稳定风险评估；（2）组织编制征地补偿安置方案，并进行公告和听证；（3）签订征地补偿安置协议，对个别难以达成征地安置协议的，在申请征收土地时如实说明；（4）申请土地征收审批；（5）土地征收经依法批准后土地征收公告，公布土地征收范围和征收时间，对个别未达成征地补偿协议的作出征地补偿安置决定；（6）实施土地征收。

4、宅基地“四禁止”

新的《土地管理法实施条例》将“宅基地管理”单列一节，对宅基地布局和建设用地指标安排作出明确规定，要求县级以上地方人民政府应当按照国家规定安排建设用地指标，合理保障本行政区域内农村村民宅基地需求，乡（镇）、县、市国土空间规划和村庄规划应当科学划定宅基地范围。针对部分地方在合村并居中出现的侵犯农村村民宅基地合法权益的问题，新的《土地管理法实施条例》专门作出四禁止规定：禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

5、持续优化建设用地审批流程

新的《土地管理法实施条例》在《土地管理法》关于调整农用地转用审批权限、取消省级人民政府批准的征地报国务院备案的基础上，持续优化建设用地审批流程，深化“放管服”改革：一是合并预审和选址意见书，规定：建设项目需要申请核发选址意见书的，应当合并办理建设项目用地预审与选址意见书，核发建设项目预审与选址意见书；二是减少审批层级，规定市县人民政府组织自然资源等部门拟定农用地转用方案，报有批准权的人民政府批准，删去原来“逐级”上报审批的规定；三是简化建设用地报批材料，将现行的“一书四方案”（建设用地呈报书和农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案）合并调整，按照“批什么就审什么”的要求，整合为农用地转用方案和土地征收申请，并明确了有批准权的人民政府对农用地转用方案和土地征收申请审查的要点；四是明确国务院和省级人民政府在土地征收审批中，主要是对土地征收的必要性、合理性、是否符合《土地管理法》第四十五条规定的公共利益确需征收土地情形以及是否符合法定程序进行审查；五是将征地补偿安置方案的决定权交由县级以上地方人民政府负责。国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准土地征收后，对于个别未达成征地补偿安置协议的，由县级以上地方人民政府作出征地补偿安置决定，并组织实施，以体现权责对等，进一步压实了市县人民政府征地补偿安置的主体责任。

6、为土地督察权的行使划定边界

自2004年国务院28号文首次提出建立国家土地督察制度以来，土地督察机构从无到有，在实践中探索，在探索中前进，在监督地方政府依法管地用地、严格保护耕地等方面发挥了重要作用。在《土地管理法》将国家土地督察制度上升为法律制度的基础上，新的《土地管理法实施条例》进一步为土地督察权的行使划定边界，确保土地督察在法治轨道上运行：一是明确国家自然资源督察机构根据授权对省、自治区、直辖市及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察；二是明确了土地督察的六大核心内容：（1）耕地保护情况；（2）土地节约集约利用情况；（3）国土空间规划编制和实施情况；（4）国家有关土地管理重大决策落实情况；（5）土地管理法律法规执行情况；（6）其他土地利用和土地管理情况。三是明确国家自然资源督察机构行使土地督察权的方式主要包括：向被督察的地方人民政府下达督察意见书，约谈被督察的地方人民政府有关负责人，并可以依法向监察机关、任免机关提出追究相关责任人责任的建议。

宅基地条例篇9

一、目的意义

开展农村宅基地登记发证工作是建立和完善农村土地产权制度，规范土地登记行为，适应经济发展和统筹城乡发展体制改革的需要；是完善农村土地管理制度改革，依法保护宅基地使用人合法权益的需要，是加强农村宅基地管理的重要手段。通过对农村宅基地使用权登记发证，对于维护农民的合法权益，节约和保护耕地，促进农村社会稳定和经济可持续发展具有重要意义。各乡镇、各相关部门要充分认识加快宅基地使用权登记发证工作的重要性，进一步增强责任感和紧迫感，加强领导，强化措施，集中力量，扎实开展，确保宅基地使用权登记发证工作顺利进行。

二、工作任务和要求

我县村民宅基地自1990年开始登记，经过1996年至2002年的全面清查和登记确权，全县6万多农户已发放宅基地使用权证4.6万户，登记发证率为75%，未发证农户1.4万户，占总农户的25%。全县用1年时间完成1.4万农户宅基地登记发证工作。在宅基地使用权登记发证工作中，各乡镇和国土部门要严格依照法律、法规，严把宅基地使用权登记关口，分类开展登记发证工作。

1、按照“一户一宅”的规定，对依法审批的宅基地，按照批准面积予以登记。

2、对宅基地超面积的，在办理登记时按下列情况处理：

（1）年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。

（2）年《村镇建房用地管理条例》实施起至年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。

（3）年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照规定的面积标准重新进行登记。

3、有下列情形之一的，其宅基地使用权不予办理登记：

（1）土地权属有争议的；

（2）城镇居民在农村购买宅基地和违法建造住房的；

（3）不能提供合法有效土地权属来源证明文件等申请材料的；

（4）其他依法不予登记的情况。

三、实施步骤

全县村民宅基地使用权登记发证工作从年12月15日开始至年12月30日结束，共分三个阶段进行。

1、宣传动员。各乡镇积极做好前期调查摸底工作，全面掌握本乡镇宅基地登记发证工作情况，结合本乡镇实际，制定具体工作方案，明确工作目标和任务，加强宣传动员。

2、组织实施。各乡镇组织专门工作组进村入户，逐户丈量核实面积、确认四址界限、填写登记表、绘图制证，并及时向县国土资源局报审相关资料。县国土资源局负责对工作人员的集中培训、业务指导、宅基地权属及其登记资料的审核，按程序提请县政府批准，颁发证书，并做好登记资料的整理归档工作，确保宅基地使用权登记发证工作顺利开展。

3、检查验收。县国土资源局组织对各乡镇宅基地使用权登记发证工作开展情况进行全面检查，并及时总结。

四、组织机构

为了切实做好村民宅基地使用权登记发证工作，县上成立全县村民宅基地使用权登记发证工作领导小组，由县政府分管副县长任组长，县国土资源局局长任副组长，县财政局、农业局、住建局等部门领导和各乡镇乡镇长为成员，领导小组下设办公室，办公室设在县国土资源局，主要负责全县村民宅基地使用权登记发证工作的组织协调和督促检查等工作。

五、工作要求

1、加强组织领导。各乡镇和相关部门要切实把村民宅基地使用权登记发证工作摆上重要议事日程，及时召开专门会议，全面安排部署。乡镇主要领导要亲自安排部署，亲自督促检查，分管领导要具体负责此项工作，结合实际制定具体工作方案，细化分解工作任务，夯实工作责任，确保发证工作顺利推进。

宅基地条例篇10

住宅专项维修资金管理办法全文第一章　总 则

第一条　为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条　商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条　本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条　住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条　国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第二章　交 存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条　商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第八条　出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条　业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。

直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条　业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设(房地产)主管部门负责管理。

负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账;其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

第十二条　商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条　未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十四条　专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条　业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

(一)业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

(二)业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门;涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

(三)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十六条　住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门的监督。

第十七条　业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定。

第三章　使 用

第十八条　住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九条　住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十一条　住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十二条　住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议;

(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;

(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

(五)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十三条　住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

(一)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;

(二)业主大会依法通过使用方案;

(三)物业服务企业组织实施使用方案;

(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

(五)业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;

(六)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十四条　发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

(一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理;

(二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第二十五条　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十六条　在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十七条　下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

(一)住宅专项维修资金的存储利息;

(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;

(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外;

(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章　监督管理

第二十八条　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十九条　房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

(一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;

(二)售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十条　直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

(三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十一条　专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

直辖市、市、县建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十二条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十三条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十四条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第五章　法律责任

第三十五条　公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设(房地产)主管部门责令限期改正：

(一)未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的;

(二)违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的;

(三)未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第三十六条　开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十七条　违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条　直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令改正。

第三十九条　对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第四十条　县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附 则

第四十一条　省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。

第四十二条　本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。

第四十三条　本办法由国务院建设主管部门、财政部门共同解释。

第四十四条　本办法自20xx年2月1日起施行，1998年12月16日建设部、财政部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)同时废止。

广东省《住宅专项维修资金管理办法》有关问题的通知各地级以上市建设局、房管局(国土房管局)、财政局，各县(市)建设局、房管局(国土房管局)、财政局：

建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号，以下简称《办法》)于20xx年2月1日起施行，为做好我省住宅专项维修资金的交存、使用和监管等各项工作，提出如下贯彻《办法》的意见：

一、各市、县房地产主管部门应抓紧建立住宅专项维修资金专户

(一)各市、县房地产主管部门应委托当地商业银行作为商品住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。本地区所有商品住宅项目的专项维修资金应交存至各市、县房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。

(二)住宅专项维修资金专户按照物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，可以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

(三)各市、县房地产主管部门要根据《办法》的相关规定和专户管理银行签订监管协议，约定住宅专项维修资金存储、查阅、支出、增值的管理要求，保障住宅专项维修资金的安全运行。

(四)各市、县房地产主管部门应当在20xx年6月30日前按照《办法》的规定开设商品住宅专项维修资金专户。已经开设住宅专项维修资金专户的市、县，应当按照《办法》规定规范管理。

二、明确首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)交存主体，做好资金交存工作

(一)对于1998年10月1日(《广东省物业管理条例》施行之日)至20xx年8月31日(国务院《物业管理条例》施行前一日)期间取得商品房预售许可证的商品住宅项目，按照省人大《对省建设厅关于请求明确广东省物业管理条例对物业维修基金缴存有关规定的请示的答复》(粤常法函﹝20xx﹞第109号)意见执行，即物业管理维修基金由物业建设单位交存。建设单位尚未交存的，应当将物业管理维修基金补存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。

(二)对于20xx年9月1日(国务院《物业管理条例》施行之日)起取得商品房预售许可证的商品住宅项目，业主应当在商品住宅交付使用或者办理产权证前，将首期住宅专项维修资金存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。尚未缴存首期住宅维修资金的商品住宅项目，业主委员会应当组织业主将首期住宅专项维修资金补存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。开发建设单位或者物业服务企业已经代收的，应当及时将首期住宅专项维修资金转存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。开发建设单位在商品住宅交付使用时，应当配合做好首期住宅专项维修资金交存工作。

三、公布首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)交存标准

各市、县房地产主管部门可根据国家和省各个时期规定的交存标准，结合当地实际情况，遵循方便、简化、公平、合理的原则，区分不同类型商品住宅物业，制定每平方米建筑面积首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)的标准，并向社会公布。

四、做好首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)的交存和补交工作

各市、县房地产主管部门应当对本辖区内的商品住宅项目进行全面清理，指导尚未交存首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)的业主、物业建设单位、代管资金的物业服务企业，按照标准将首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。

五、做好住宅专项维修资金的监管工作

(一)各市、县房地产主管部门要做好资金的监管工作，严格按照《办法》规定的程序和用途使用资金，保证住宅专项维修资金的运行安全。

(二)专户管理银行应当每年至少一次向业主委员会和当地房地产主管部门发送住宅专项维修资金对帐单，核对住宅专项维修资金帐目，公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额，发生列支的项目、费用和分摊情况，业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额等情况，并接受广大业主和当地房地产主管部门的监督。

六、做好已出售公有住房的住宅专项维修资金的管理工作

(一)已出售公有住房的住房住宅专项维修资金，由物业所在地市、县房地产主管部门负责管理。各市、县房地产主管部门应当同时在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账;其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

(二)20xx年2月1日起向个人出售公有住宅项目，业主和售房单位要按照《办法》的规定交存住宅专项维修资金，存入公有住房住宅专项维修资金专户。

(三)20xx年2月1日前已售公房住宅专项维修资金的补建具体办法另行研究制定。

七、各市、县房地产主管部门，可以按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》和我省贯彻意见要求，结合当地实际情况，会同财政等部门制定本地住宅专项维修资金的管理细则。

广东省建设厅