宅基地土地管理法十篇

宅基地土地管理法篇1

    一、第三条管理部门市房地资源局下设市物业维修基金管理中心（以下简称市中心），负责全市维修基金筹集、使用的监管和信息管理工作；负责对各区、县物业维修基金管理中心的业务领导、监督和培训。

    各区、县房地局应当设立区、县物业维修基金管理中心（以下简称区、县中心），负责所辖区域维修基金的设立、归集和使用监督管理；负责维修基金信息系统操作、业务指导和培训。

    二、第四条维修基金的设立本条第一款所称的新建内销商品住宅，是指1999年12月1日之前销售的普通内销商品住宅，以及1999年12月1日起纳入内销商品住宅范围销售的普通内销商品住宅、侨汇商品住房、经济适用房、动迁房等。

    三、第五条维修基金专户的开立本条所称的专户银行是指市房地资源局指定的商业银行。

    区、县房地局与专户银行签订的委托协议应当使用由市房地资源局印制的示范文本（详见附件一）。

    区、县房地局开立维修基金专户时，应当按人民银行规定提交有关文件和资料。

    开立的维修基金专户，应按市房地资源局规定，以物业管理区域为单位按幢编制产业代码及分户清册（详见附件二）。

    区、县中心应将维修基金专户帐号书面告知市中心。

    四、第六条首期维修基金的交纳标准本条所称的每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和物价部门公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面积成本价以1198元计价；2001年1月1日起出售的商品住宅，按签订土地使用权出让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价，成片出让土地的地块，按签订土地使用权转让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价；签订合同的时间在1996年以前的，每平方米建筑面积成本价按1198元计价。

    根据本条第三款规定由业主大会或业主代表大会决定设立维修基金的，应当在通过的业主公约中予以约定。

    五、第七条维修基金的交纳时限房地产开发企业应持土地权属证明、建设工程规划许可证和具有相应资质的测量机构出具的房地产实测报告及应交维修基金的分户清册，向区、县中心办理维修基金交款确认手续。区、县中心确认后，开具《商品住宅维修基金交款通知（房地产开发企业专用）》（详见附件三）。房地产开发企业应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的《上海市房地产开发企业商品住宅维修基金交款凭证》（详见附件四）。

    房地产开发企业与购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时，应按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算购房人应交纳的维修基金金额，并按规定代房地产管理部门向购房人开具《商品住宅维修基金交款通知（购房人专用）》（详见附件五），购房人应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的《上海市购房业主商品住宅维修基金交款凭证》（详见附件六）。

    房地产开发企业或购房人提交经专户银行盖章的商品住宅维修基金交款凭证后，房地产登记机构方可受理房地产初始登记或房地产变更登记。

    在区、县房地局核准业主委员会登记的同时，区、县中心应书面通知房地产开发企业按本条第一款第三项规定，将尚未出售商品住宅中应由购房人交纳的维修基金划至业主委员会的维修基金帐户。房地产开发企业持银行盖章的交款凭证向区、县中心和业主委员会备案。房地产开发企业逾期不交纳的，由区、县房地局依照《上海市居住物业管理条例》的规定作出行政处罚；业主委员会也可依法向人民法院提起民事诉讼。

    新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，按新建内销商品住宅交纳维修基金的规定程序办理交款和房地产登记手续。

    六、第八条首期维修基金交存情况的检查和公布区、县中心每月应与专户银行核对维修基金的交存情况，每年以物业管理区域为单位，公布维修基金交存情况。

    区、县中心应当定期按规定将维修基金交存情况报市中心。

    七、第十条维修基金帐户的开立本条所称的开户银行是指市房地资源局指定的商业银行。

    业主委员会开立维修基金帐户，应当按规定向市或区、县技术监督部门办理组织机构代码登记手续，与物业所在地的区、县开户银行签订委托协议，并使用由市房地资源局印制的委托协议示范文本（详见附件七）。

    业主委员会维修基金帐户开立后，应将开户银行及帐号报区、县中心备案。

    八、第十一条开立维修基金帐户提交的文件和资料本条所指的开户申请书，是指由开户银行提供的《开立银行帐户申报表》（详见附件八）。

    本条所指的业主委员会成立的批准文件是指区、县房地产管理部门核准登记的批复（详见附件九）和业主委员会证书（详见附件十）。

    本条所指的业主委员会委托物业管理企业办理开户手续的委托书，其格式样本详见附件十一。

    业主委员会成立之日起15日内，房地产开发企业应持未出售房屋分户清册，专户银行应持交款业主清册，分别报区、县中心核对；区、县中心在核对后将业主分户清册提供给业主委员会。

    九、第十二条维修基金的划转区、县中心经与专户银行对维修基金交存情况及本息数额核对无误后，区、县房地局应当与业主委员会订立维修基金移交协议（详见附件十二），并持支付凭证、维修基金移交协议和业主分户清册，通知专户银行将维修基金专户下的相应资金本息划入该业主委员会帐户。

    业主委员会帐户开立后的帐务管理，由选聘的物业管理企业或房地产管理部门认定的中介机构负责。

    十、第十三条纳入维修基金的收益在物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施收取的费用中，物业管理企业对此发生的管理成本可以在该费用中列支，但具体费用需经业主委员会审核同意。

    十一、第十五条物业维修和更新的实施本条所称的发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，是指《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》第十二条所规定的房屋急修项目。

    十二、第十八条维修基金的支取和分摊物业管理企业从维修基金中暂借备用金的，应当编制资金预算计划，并在物业管理服务合同中约定。

    业主委员会向开户银行支取费用的，应当提交下列资料：

    1.支付凭证；

    2.加盖业主委员会公章、业主委员会主任、副主任签字盖章的费用分摊汇总表；

    3.按幢立帐、按户分摊的电脑数据。

    其中，业主委员会向开户银行支取活动经费备用金的，另需提交加盖业主委员会公章和正、副主任印鉴的业主大会或者业主代表大会的决定；业主委员会支付住宅大修或者专项维修更新预付款的，另需提交施工承包合同；业主委员会向开户银行支取物业维修、更新费用的，另需提交加盖物业管理企业公章的物业维修、更新费用汇总表。

    本条所称的维修基金支付凭证是指银行贷记凭证。

    十三、第十九条维修基金帐目的核对和公布业主委员会向开户银行查询其帐户情况的，需提供业主委员会的证明和帐号。

    业主向开户银行柜面查询其分户帐情况的，需提供业主代码和地址。

    开户银行应当免费提供电话或柜面等形式的帐户查询服务业务。

    开户银行应当定期按规定将维修基金存取情况报市和区、县中心。

    十四、第二十条维修基金再次筹集维修基金再次筹集的标准，应在业主公约中作出约定。

    维修基金再次筹集时，业主委员会或其委托的业主小组应向再次筹集的对象发出书面交款通知（详见附件十三）。业主应当依据交款通知的要求，向开户银行交款。

    本条第二款所称的首期维修基金是指购房人所交的维修基金金额。

    十五、第二十一条住宅转让时维修基金的处理住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由物业管理企业提供证明，由住宅受让人向原业主支付。转让合同另有约定的，从其约定。

    十六、第二十二条维修基金帐户的变更业主委员会办理维修基金帐户的有关变更手续时，除按开户银行规定提交有关资料外，有下列情形之一的，还须提交下列文件或资料：

    1.物业管理区域发生调整或者业主委员会主任、副主任发生更换的，须提交区、县房地局核准变更登记的证明文件（详见附件十四）。其中，物业管理区域发生调整的，还须提交相应的电脑数据。

    2.物业管理企业发生更换的，须提交经区、县房地局备案的新订立的物业管理服务合同。

    十七、第二十三条维修基金帐户的注销因拆迁等原因致使住宅灭失的，其注销房地产权证的证明是指房屋拆迁许可证等可以证明房屋灭失的文件。

    已建立维修基金的房屋在业主委员会成立前灭失的，由售房单位或物业管理企业持业主身份证件的复印件、“房屋拆迁许可证”的复印件、“商品住宅灭失退款申请书”（详见附件十五）向区、县中心提出申请，经审核同意后，持区、县房地局的支付凭证及上述资料向专户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额，并办理分户帐注销手续。

    已建立维修基金的房屋在业主委员会成立后灭失的，由业主委员会或其委托人持业主委员会证明及前款规定的证明文件和资料，向开户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额、办理分户帐注销手续，并报区、县中心备案。

    十八、第二十六条物业管理区域内非居住房屋维修基金本条所称的公共建筑设施接收单位是指公共建筑设施产权或使用权接收单位。

    房地产开发企业在公共建筑设施移交前已按规定交纳维修基金的，房地产开发企业在与公共建筑设施接收单位办理设施移交手续时，可按规定与设施接收单位办理维修基金结算手续。

    凡单独确权的车库等物业所有人应按《办法》规定交纳维修基金。

    十九、第二十九条施行日期和执行事项本《办法》施行前的商品住宅维修基金的筹集，按下列规定执行：

    1.1996年6月10日前出售的内销商品住宅，按商品住宅出售合同的约定或房屋买卖双方、房地产开发企业与业主委员会协商一致的意见执行。

    2.1996年6月10日至本《办法》施行之日前出售的内销商品住宅，按市物价局、市房地局沪价房（1996）116号《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》的规定筹集维修基金。

    3.1999年12月1日前出售的侨汇商品住房、经济适用房、动迁房、有限产权房、使用权房转为产权房的维修基金筹集，按当时有关规定、协议执行。

宅基地土地管理法篇2

一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模

（一）抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划。各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡（镇）土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡（镇）土地利用总体规划，应当予以公告。

国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。

（二）按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建农民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。

（三）加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省（区、市）在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。

省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县（市）农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县（市）每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。

二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序

（四）改革和完善农村宅基地审批管理办法。各省（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。

对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。

（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。

农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

（六）规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

各地要规范审批行为，健全公开办事制度,提供优质服务。县（市）、乡（镇）要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。

（七）健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。

（八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。

三、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用

（九）积极推进农村建设用地整理。县市和乡（镇）要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和村镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。

（十）加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。

（十一）加大对农村建设用地整理的投入。对农民宅基地占用的耕地，县（市）、乡（镇）应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。省（区、市）及市、县应从用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费中拿出部分资金，用于增加耕地面积的农村建设用地整理，确保耕地面积不减少。

四、加强法制宣传教育，严格执法

（十二）加强土地法制和国策的宣传教育。各级国土资源管理部门要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性。

宅基地土地管理法篇3

关键词：土地登记 宅基地使用权 地籍管理 对策

中图分类号： F301 文献标识码： A

1引言

加快农村宅基地使用权登记发证工作，是深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》、依法保护宅基地使用权人合法权益的重要举措，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用权制度改革和土地统一登记的重要基本保障。通过开展农村宅基地土地使用权登记，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设的步伐，确保维护社会的和谐与稳定，但是农村宅基地登记发证工作中，还存在许多历史遗留问题，等待我们去解决，本文试就如何解决在浙江省庆元县开展农村宅基地发证工作中发现的问题作一些探讨。

2登记发证遇到的问题及原因分析

2.1违法用地

农村宅基地违法用地存在两种情况：一是少批多占，二是未批先建。目前，农村宅基地少批多占和未批先建的情况普遍存在，由于历史的原因和管理的松懈，有些至今尚未依法进行处理，严重制约着加快农村宅基地使用权登记发证的工作步伐。

2.2产权不清晰

农村宅基地产权不清晰，主要体现在祖传房屋和集体统一安排的宅基地。主要有下面两方面：①有些祖传或集体统一安排的房屋，楼上的房屋和楼下的房屋权利人都不一样。②有些祖传房屋有大家共用的厅堂、马弄，产权不清晰难以进行土地分割登记。产权不清的老房子，没有申请土地登记，大家相安无事，和睦相处，一旦申请土地登记，原来没有显化的纠纷和矛盾，可能随着确权而显化出来，所以产权不清晰的房屋，村民怕因确权而引发矛盾，宁可不申请土地登记。由于产权不清晰，土地难以分割登记，目前，农村还存在部分祖传房屋至今尚未进行土地登记。例如：庆元县松原镇街尾村有一幢祖传房屋，占地面积约400平方米，祖传的房屋里有大众公用的厅堂、天井、马弄。解放初期居住者八户村民，这八户村民都是同一家族成员，该祖传房屋至今未申请土地登记，由于该家族原来的八户村民发展至今已变成二十六户，随着时代的变迁，其中有十六户已外出工作，户口已迁移他乡，但该幢房屋的产权他们依然有份，该家族成员好几次集会商量土地登记事宜，由于产权不清晰，难以进行土地分割，始终没有取得一致意见，无法进行土地登记。

2.3土地权属纠纷

根据《土地登记办法》第十八条规定，土地权属有争议的，不予登记。农村宅基地存在土地权属纠纷尚未解决的主要原因：一是农民自觉申请土地权属纠纷调处的积极性不高。农民也知道毗邻之间存在权属纠纷，就无法申请土地登记，一怕邻里之间调解不成而进一步激化矛盾；二怕权属纠纷调解不成而引发官司和难以支付诉讼费用。二是政府部门调解力度不够，使有些多年的权属纠纷案件至今还悬而未决，造成土地登记无法进行。

2.4一户多宅

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，即“一户一宅”，但由于各种原因，在实际中存在着不少村民“一户多宅”的现象，产生这种现象的原因有很多，具体包括：一是建新未拆旧，近年来随着农村物质生活水平的不断提高，农民为改善居住条件而建新房，由于管理松懈造成新房建成，旧房未拆，形成事实上的一户多宅；二是由于村民继承祖上房屋造成一户多宅；三是由于村民接受赠与造成的一户多宅；四是村民由于购买住宅造成的一户多宅。根据现行的法律政策，一户只能申请登记一宗宅基地，而且其用地面积不得超过各省、直辖市现定的用地面积，农村村民，一户多宅现象普遍存在，目前还有很多农村宅基地无法进行土地登记。

2.5农村跨区域购房

农民跨区域购房的情况普遍还在，根据我国的现行法律规定，农村宅基地使用权只能在本集体经济成员内流转，严格禁止不同集体经济组织成员之间流转，所以农村跨行政村购买房屋，目前还不能办理宅基地使用权变更登记。但是国家法律规定房产可以转让，因为房屋所有权属村民私有，地随房走，其实村民转让了房产的同时也包括了地产。跨行政村购房的原因很多，主要原因有：一是下山脱贫的需要。我国部分农村交通不方便，严重制约着农民脱贫致富，有条件的农民纷纷到交通便利的村庄购买房屋；二是孩子上学的需要。随着我国教育制度的改革，学校规范化的管理，以前的村校已撤销归并到乡镇所在地的中心学校，有些偏远村庄距乡镇中心学校较远，部分村民为了更好地培养下一代，方便孩子读书，纷纷在乡镇中心学校附近的村庄购买房屋。

2.6农民不愿主动申请登记

农村宅基地登记申报中，农民自愿申请土地登记积极性不高，主要原因有：

一是随着我国社会经济的发展，工业化进程的不断加快，贫穷落后的农村，部分农民外出打工或经商，有些农村房屋已经是人去楼空，家中只留下老人留守，有些村民外出打工十几年，已经在其他地方安家落户，甚至无法联系，给农村宅基地登记发证工作带来被动。如：庆元县举水乡落岭村，该村共361户、1400多人口，在家人口不到400人，有1000多人常年在全国各地打工、经商，一年当中逢年过节难得回来。据统计，该村已申请宅基地登记约150户，占全村总户数的41%，还有59%尚未申请宅基地登记。由于外出人口多，联系有困难，并且外出务工农民自愿申请宅基地登记的意愿不强，给宅基地登记发证工作带来被动。

二是由于我国现行法律规定，农村宅基地使用权不能单独流转，不允许出让、转让、抵押。对于大多数农民来说，登记不登记对他们没有多大意义。

三是部分农民思想观念陈旧，没有充分认识到宅基地登记的重要性，认为自己的房屋与世无争，土地登记不登记无所谓。有些农民甚至出现重视房屋产权的登记而轻视土地使用权的登记。

3解决问题的对策和措施

3.1做好农村宅基地登记发证政策宣传工作

各乡（镇）政府做好开展农村宅基地登记发证的宣传发动工作，建立农村宅基地登记发证宣传发动领导小组，加大宣传和工作力度，争取广大农民群众和社会各界的理解和支持，让广大农民群众深刻认识宅基地登记的重要性，增强农民保障自身合法权益的意识，积极参与宅基地登记发证申请，在全社会形成凭证管地、依法用地的社会氛围。各国土基层所要明确工作任务，积极争取各乡（镇）政府及相关部门的重视和支持，要切实转变工作作风，增强服务意识，提高工作效率，积极为农民群众办理土地登记提供热情周到的服务，充分发挥基层所在宅基地使用权登记中的服务和保障作用。

3.2完善基层土地管理工作准则和人员配置解决违法用地等问题

对宅基地违法用地、权属存在争议、产权不明晰的，要按照《土地权属争议调处处置方法》依法处置，关于复杂疑问的权属问题，各基层所要积极同各级人民县政府，做好土地权属争议的查询处置工作，根据当地实际情况，制定处理政策，分阶段进行处理后补办用地手续，再进行土地登记。通过培训教育提高基层国土所工作人员素质，完善基层土地管理工作准则，强化指导和规范作用，加强执法力度的同时做好司法常识宣传，避免新的问题发生。

3.3规范登记行为解决一户多宅的登记问题

一户村民申请第二宗宅基地登记，土地登记机构在登记发证过程中，要真正做到严格把关、让农民持证用地，应当以现有的法律政策为基础，根据产生一户多宅的不同原因，分别进行处理：

一是，建新未拆旧造成的“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在村民未拆除其旧宅之前，土地登记机构暂不受理。

二是，因继承造成的“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构可以受理。农村宅基地使用权能否作为遗产依法继承，我国《继承法》没有明确规定，但《继承法》明确规定房屋可以继承，继承人继承了房屋的同时，也自然对房屋所占范围的土地进行了使用，所以继承了房产的同时也包括了地产。根据《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》的规定，除继承外，农村村名一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。

三是，村民接受赠与造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构不得受理，否则将容易导致大量名为赠与，实为买卖的现象出现。

四是，村民由于购买住宅造成的“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在国家规范宅基地流转的法律或政策出台之前，土地登记机构不得受理。

3.4房地统一解决跨区域的宅基地登记问题

目前，我国农村普遍存在农民转让了房产，变更了房屋所有权登记，而不能办理集体土地使用权变更登记，造成了土地房屋产权管理的错位，形成了管理上的混乱。笔者认为，法律程序解决途径尚不成熟，通过户口迁移的方式又存在诸多不适应情况，因此建议从目前产生问题的主要原因做抓手，根据房地分离的现象制定相应政策，由本地人民政府会同房屋管理部门和土地管理部门共同商讨制定房地统一办证的政策，这样不仅便利群众，也实现了房地统一的要求，从而进一步规范土地管理和农村房屋买卖。

3.5加强信息化管理建设有效避免新问题的产生

加大资金投入，应用计算机技术、网络技术等信息技术推动农村地籍管理信息化建设，提高农村地籍管理的自动化和现代化水平。在土地调查成果基础上，实现农村地籍信息化档案管理，建立农村地籍信息的输入、存储、检索、编辑、统计及成果输出等一体化操作平台，对宅基地宗地实行落地化管理，防止面积超占、一户多宅等违法违规情况出现。从而提高农村土地管理工作的效率、质量和水平，规范农村土地确权登记发证行为、维护地区社会经济和谐稳定，为农村土地管理和区域经济长久稳定发展提供更好的服务。

4结语

地籍管理是土地管理的核心和基础，农村宅基地登记是地籍管理工作中的重要一环，随着土地监管的严格，宅基地确权发证要求逐年提高，面对宅基地登记发证工作中存在诸多历史遗留问题和新增矛盾，要站在落实科学发展观，切实保护广大农民群众合法权益的高度，要采取多种形式，加大宣传力度的同时，健全相关登记制度，强化登记规范化操作，加强信息化建设投入，开展农村宅基地使用权登记发证，争取广大农民群众和社会各界的支持，共同推定农村土地确权、颁证，稳定社会发展和促进社会进步。

参考文献

[1]《中华人民共和国物权法》；

[2]《中华人民共和国土地管理法》；

[3]《《村镇建房用地管理条例》；

宅基地土地管理法篇4

关键词宅基地制度;宅基地整治;湖北罗田

中图分类号 F301.2 文献标识码A文章编号 1007-5739(2009)11-0247-02

2008年7月14日国土资源部全文公布了《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》文件要求,各地应“力争在2009年底前,基本完成全国宅基地使用权登记发证”,《物权法》对宅基地物权的确认。中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出:“完善农村宅基地制度,严格宅基地管理,依法保障农户宅基地用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地,首先要复垦为耕地,调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划,并优先满足集体建设用地。”国家在推动新农村建设过程中颁布的这些文件及其他一系列政策、方针、法律法规体现了宅基地制度的演进过程。可以看出,国家对农村宅基地问题保持持续高度关注。笔者结合罗田县宅基地情况,从宅基地制度演进过程的角度,谈谈对农村宅基地整治工作的一些体会。

1宅基地制度的演进

农村宅基地制度伴随着农村社会经济发展不断演进,尤其近年来,宅基地制度演进越来越快,越来越完善。由最初的《土地管理法》规定宅基地1户1宅,无偿使用,不得转让,到农村集体建设用地流转试点的开展,到宅基地物权的确认,从宅基地制度演进过程可以看出,农村宅基地长期以来一直是农村工作的热点、难点问题,也是政府持续高度重视的问题。

1.1国家层面的农村宅基地管理政策、制度演进

对农村宅基地管理的有关法律首先是1986年的《中华人民共和国土地管理法》。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定,农村村民1户只能拥有1处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。该法律确定了农村村民具有拥有宅基地的权利,同时也规定了拥有宅基地的数量和标准。然而,由于历史原因和有关法律法规的不完善,该法律执行效果不很理想。同时,《土地管理法》还规定,农村宅基地无偿使用,不得转让。也正是由于这一法律规定,使市场的资源配置力量对农村宅基地资源配置作用十分微小。

2004年11月,国土资源部出台《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严格宅基地申请条件。坚决贯彻‘1户1宅’的法律规定。农村村民1户只能拥有1处宅基地,面积不得超过省(区、市)规定的标准。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。”这是以部门文件形式对《土地管理法》有关条款的进一步补充。从上述法律法规可以看出,宅基地的流转国家基本上是禁止的。因此,宅基地租赁和买卖交易只能通过地下交易完成,导致大量存量宅基地不能流转。2005年6月,国家批准广东省开展农村集体建设用地流转试点工作,宅基地流转市场的建立成为可能,市场力量尽管还很微弱,但是已经开始进入农村宅基地配置领域。2005年10月8日,中共十六届五中全会提出建设社会主义新农村战略任务,提出“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”20字方针。对农村宅基地建设有了规划意义上的要求。各地也相继开展了村庄规划试点工作。2007年3月,十届全国人大五次会议通过《物权法》,首次明确了宅基地使用权是一种物权。2008年7月14日,国土资源部全文公布了《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》文件要求,各地应“力争在2009年底前,基本完成全国宅基地使用权登记发证”,这将大大有利于规范宅基地管理工作。2008年10月12日,中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出:“完善农村宅基地制度,严格宅基地管理,依法保障农户宅基地用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地,首先要复垦为耕地,调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划,并优先满足集体建设用地。”

从国家层面的农村宅基地制度演进过程可以看出,国家农村宅基地制度正逐步走向完善,宅基地产权正得到确认和完善,宅基地流转逐渐成为趋势,市场力量将进入宅基地配置领域,参与宅基地的整治和配置。

1.2湖北省层面的农村宅基地管理的政策、制度演进

2006年3月,湖北省建设厅为促进和规范社会主义新农村建设,根据国家有关标准,特出台《湖北省新农村建设村庄规划编制技术导则》(湖北省建设厅,2006年3月),对村庄规划建设作了标准性限制。2007年10月,湖北省人民政府发出《湖北省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》,明确界定农村宅基地使用对象和流转、收回范围,规定农村村民因继承房产形成1户拥有2处以上宅基地的,可在本集体经济组织内买卖,但对不符合申请宅基地条件的,其购买的房屋不得重建或扩建,不能使用时,应予拆除,退还土地。农村宅基地不得向城镇居民出售,也不得批准城镇居民无偿占用集体土地建住宅。

可以看出,尽管国家尚未对宅基地流转给予明确法律地位,但是地方政府正在放宽宅基地流转限制,对宅基地流转进行有益尝试。湖北省关于宅基地管理的政策和制度是在国家有关政策制度基础上,针对省内实际情况而制定的一系列政策法规,是在国家层面政策、制度前提下执行的,因此它的演进也体现出国家层面的政策、制度演进。从地方农村宅基地的政策、制度演进也可以看出,宅基地流转合法化正逐渐成为趋势。

2把握政策、制度演进方向,推进农村宅基地整治工作

2.1农民宅基地现状

(1)面积超标严重。《湖北省新农村建设村庄规划编制技术导则》(湖北省建设厅,2006年3月)村庄用地规模宜按人均90~120m2控制,一般不超过100m2最好。《村镇建设用地规划标准(GB 50188―93)》规定,村镇进行规划时,其人均建设用地指标应以现状建设用地的人均水平为基础,根据人均建设用地指标级别和允许调整幅度确定,并应符合表1的规定。

目前,罗田县农村人均建设用地161.45m2,远远超过国家标准和湖北省标准,同时,由于近年进城务工搬进城镇人员较多,农村宅基地空置严重。如何盘活和整治农村宅基地,促进节约集约用地,成为罗田县国土部门当前急需解决的重要问题。

(2)布局分散凌乱。长期以来,政府对村庄规划重视不够,村庄普遍缺乏规划,农民建房普遍缺乏约束,通常哪里区位好、哪里方便就往哪里建房,纷纷向村庄外扩张。主要表现为:一是“线性”扩张。农民建新房“沿路爬”。村内道路通到哪里,新房就建到哪里,临路、临街乱搭乱建生产经营性用房比较普遍。二是“块状”扩张。新建住宅不断向村庄延伸,村庄四周新楼林立,内部破破烂烂,形成“空心村”。当前,罗田县413个行政村16万户,每季申请办理新建房的在480多宗以上,改建、扩建也在700多宗以上,这些用地多分布在主要村庄道路边。

(3)思想观念问题。农村居民,尤其生长在像罗田县这样的山区居民,生活环境普遍比较封闭,思想比较朴实保守,农民始终把宅基地看作命根子,而且对国家政策的认识不高,主要表现为:一是认为荒山荒地可以随意占用;二是认为责任田、自留地可以随意建房;三是由于历史原因造成的宅基地纠纷,在现行政策情况下不愿将宅基地交还集体;四是认为在城市生活不稳定,因风险回避心理,不愿意放弃农村宅基地。

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(4)缺乏市场配置效率。国家法律对农村宅基地转让,既无禁止规定,也无允许规定。尽管在广东省开展集体建设用地流转试点已经有几年,但是对宅基地流转问题具有全国普遍性的法律法规至今没有明确定调,导致农村宅基地流转在法律上的不顺畅。而目前农村房屋买卖现象较多,“地随房走”引发的矛盾和纠纷也随之产生,法律规范的缺乏,使宅基地私下流转所引起的诉讼不能通过法律形式加以解决,各地法院也只能要求双方自行协商和解决。尽管农村宅基地流转已经很普遍,但是没有受到法律约束和规范,目前的农村宅基地流转市场基本上属于隐形市场,很难对宅基地资源配置起到有效作用。

2.2完善宅基地制度,推进农村宅基地整治

农村宅基地问题的出现,主要是农村土地制度以及管理上存在的问题,笔者结合罗田县宅基地管理经验,在把握国家和地方宅基地政策、制度演进的方向下,就如何进一步完善宅基地制度,推进农村宅基地整治谈几点想法。

(1)加强农村宅基地清查和确权工作。目前,各地方土地管理部门正积极贯彻国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》的精神和规定。土地管理部门应该借助开展农村宅基地使用权登记发证工作的机遇,对现有农村宅基地使用情况进行彻底的清查,对手续齐全、符合法律规定的宅基地给予登记造册;对不符合法律规定,多占、多用的宅基地则不予登记或按临时用地予以处理。对违法建设的宅基地和废弃宅基地登记统计,为将来宅基地复垦整理打下有利基础。开展对宅基地的清查和集体土地所有权的确权,为农村宅基地的有偿使用和流转打下良好基础。

(2)严格执行宅基地审批制度,抓标准、抓选址。目前农村宅基地审批制度存在执行不力、要求不严谨,或者把审批着眼点更多的只集中在“1户1宅”上等问题,对宅基地的建设标准、选址没有作出明确要求,或者审批后没有跟踪管理,出现很多审批材料一套,实际建设又是另一套的现象。土地管理部门在宅基地审批时,应该要求审批材料包括建设设计图、选址说明、建设标准、土地来源等,严格按照国家及地方政府有关宅基地建设标准、土地利用总体规划和村庄规划等审批宅基地建设申请。

(3)加强普法宣传,转变农民思想观念。针对农村生活环境相对封闭、村民的法律法规意识不强、土地情结根深蒂固的实际,土地管理工作者必须结合农村基层干部,利用广播、电视、报刊等媒体,加大对土地管理法律、法规和基本国策的宣传,增强干部群众的法律意识和土地忧患意识,可将农村宅基地管理、国家有关保障政策制度等作为专题加以宣传,让广大农村居民认识和理解法律法规及政策制度,从意识上弱化农民的土地情结。

宅基地土地管理法篇5

（一）基础工作情况

经调研，我街道辖5个行政村，3个村有宅基地，总户数1435户，总人口4457人，宅基地总面积835亩，宅基地总宗数1519宗，其中闲置宅基地769宗、面积316亩，颁发集体土地使用权证593宗，颁发不动产权证644宗。未建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统。

（二）建立健全体制机制情况

在党委政府统一领导下，应建立“部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体”的宅基地管理机制。我街现从事宅基地管理工作兼职人员一名。无其他建制。

（三）审批管理情况

未制定出台本地农村宅基地审批管理办法（或审批流程），无农村宅基地主管部门，未建立窗口对外受理，未建立多部门内部联动联审联办制度，建立了宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场等“三到场”要求，但未发生过宅基地审查审批项目，村集体经济组织未设立村级宅基地协管员。

（四）闲置宅基地及农房盘活利用情况

经排查，承德街道无关于闲置宅基地和闲置住宅盘活利用典型案例。

宅基地土地管理法篇6

关键词 农村宅基地 存在的问题 解决措施

农村宅基地是农村居民的住宅用地，拥有宅基地的村民必须是该集体经济组织的成员，宅基地的审批必须符合我国的农村土地政策，按照《土地法》的有关规定，经镇政府、村委会和集体组织的决定，将建造住宅的土地使用权给予集体组织的成员。宅基地的使用权是农民的一项重要的财产权利，宅基地的分配直接影响着农村的和谐稳定，并且影响着村民的生活水平。提高农村宅基地的管理水平，有利于稳定农村的社会秩序、促进经济社会的发展，并且对提高人们的生活质量具有重要的影响。

一、农村宅基地管理工作中存在的问题

（一）农村住宅修建比较混乱

根据我国的土地政策的有关规定，任何土地的建设和使用必须符合相关的法律法规， 格按照国家的规划进行土地审批。事实上，农村宅基地的土地属于当地居民集体所有，农村的建设住房用地相对来说有很大的自由性。目前我国农村宅基地存在未批先占、少批多占等问题，土地资源浪费、占用耕地等现象突出。

（二）农村住宅面积超出规定

由于农村村民的法律意识比较淡薄，出现了很多住宅面积超出规定的现象。根据我国《农村宅基地管理办法》的有关规定，农村村民修建住宅的土地有规定的标准，不能随意进行“霸占”，但是农村仍然有很多村民霸占住宅用地进行违规建设。再加上相关部门的管理不规范，从而使农村宅基地的取得具有无偿性，因此诱发了一部分村民牟取暴利的心理，造成普遍的一户多宅的现象出现。

（三）农村宅基地监管不力

国土部门和住建部门是农村宅基地的主要管理部门。在日常的监管工作中，住宅部门很少对农村的宅基地进行监督和管理。在村民心中，只有国土资源管理部门才是他们修建住宅的管理部门，而其对农村宅基地管理却远远不到位。由于我国的农村人口占总人口的很大比重。因此，农村的住宅面积也占我国土地资源的很大比例。国土资源的工作人员严重缺乏，管理经费又不能落实，加上土地管理部门的工作人员责任心不强，造成了农村抢占土地现象的监管不力。

（四）农村宅基地审批不严格

根据我国的土地管理法律法规的相关规定，农村村民每户只能拥有一处建筑住宅，而且宅基地的用地面积也要符合规定的标准。但是根据调查得出的情况，一般村民向村委会申请住宅用地，村干部不管村民现在拥有几处住宅，都会非常容易的通过审批。国土部门的监管工作也只注重形式，只要是乡镇政府的领导签字，都会对其给予宅基地手续的办理。

二、农村宅基地管理工作中问题出现的原因

（一）农村规划不合理

目前我国的农村土地规划不合理有以下几个方面的原因：一是当前许多村干部缺乏规划理念，村里不会搞长期规划，即使墙上挂着一些规划方案也只是为了应付上层领导的检查和监督，根本不会按照规划去实施。随着农民的生活水平的提高，不少村民在老村子外面又建立了新的住宅，造成了老宅基地荒废的现象越来越多。二是有些村庄虽然进行了规划但是科学性不高，有很多经济条件好的村民在城里购置了新房，但是仍然拥有农村的宅基地，并不把村里的宅基地补换给集体，并且村领导也不主动的收回他们的宅基地，而是任由他们“霸占”，加之这些村民又不会重新修葺这些老房子，造成很多村里的宅基地废旧、杂乱无章。

（二）农村干部不重视

农村的村干部是农村宅基地的直接管理人，部分村干部的法制观念不强，以个人的感情影响宅基地的使用权，不按照国家的土地管理要求进行宅基地的审批；部分村干部的工作原则不坚定、怕得罪人的思想比较严重，影响农村宅基地的审批程序；部分村庄对宅基地管理没有制定具体的条例，没有形成书面形式的审批规定，许多都是口头协议，遇到不配合新农村建设的“钉子户”，不能根据法律规定对其进行处理，而是搁置不管，使问题越来越严重。

（三）农民法制观念淡薄

当前农村村民的法制观念仍然很淡薄，对一些土地使用权的法律法规不清楚，认为“只要我在这个地方建房，这块土地就是我的”，缺乏集体意识。也有很多村民存有传统的观念，认为老的住宅不能进行拆迁，怕影响风水。农民法制观念淡薄也经常造成邻里之间的住房矛盾，影响村民之间人际关系的和谐，不利于社会主义新农村建设。

三、农村宅基地管理工作中问题的解决措施

（一）加强宣传教育

各地的国土资源管理局应在每年的地球日和土地日等节日，在其管辖的范围内围绕“土地资源合理利用”这一主题开展宣传活动，使农村居民详细地了解和掌握国家土地法律法规和相关政策，使老百姓真正做到知法、用法和守法，坚决杜绝违法用地、占地等事件的发生。同时，各地政府应加大对土地管理人员的培训力度，提升工作人员的综合素质，使其做到真正为老百姓服务。

（二）合理规划布局

地方政府应根据当地的特点和实际情况，合理规划农村布局，对农村的土地资源使用情况进行科学规划，严格地控制农村土地的使用规模，确保土地资源的高效利用。同时，政府应聘请专业人员对农村居民的房屋建造情况进行详细规划，有效避免农村住宅建设过程中土地资源的盲目使用和大量浪费。

（三）加大执法力度

政府应考虑地方的实际情况，完善土地执法体系，通过多部门的共同努力，有效杜绝农村的违规建设问题。土地管理部门应严格执法，一旦发现农村存在违规建设、改变土地用途的行为，应立即进行查处，使违规用地问题消灭在萌芽之中，使老百姓的合法利益得到保障。此外，政府要特别加强对基层土地使用情况的巡查力度，严格查处各种违法乱建现象，如果发现较为严重土地违规使用的问题，应严厉追究相关责任人的责任。

（四）严格规范程序

在农村宅基地管理过程中，农村宅基地管理部门应严格规范审批程序，对宅基地的申请成员进行严格审核，保证宅基地批准人的地位，确保只有符合“一户一宅”规定的申请人才能得到宅基地的审批。县、乡人民政府应根据相应的审批层级进行逐层审批，对符合批准要求的宅基地应及时进行相关信息的，接受广大人民群众的监督。

四、结语

提高农村宅基地管理水平是保障农民利益和实现土地资源高效利用的前提条件。目前农村存在住宅修建混乱、宅基地监管不力、宅基地审批不严格等问题，违背了社会主义新农村建设的要求。各地政府应从加强宣传教育、合理规划布局、加强监管力度等方面努力，全方位提高农村土地的利用效率，保障农村居民的合法利益。

（作者单位为四川省仪陇县国土资源局立山国土所）

参考文献

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[4] 唐启湘，于礼.农村宅基地管理存在的问题及对策研究[J].新疆农垦经济，2010 （08）.

宅基地土地管理法篇7

[关键词]宅基地；宅基地使用权；用益物权；流转

[中图分类号] F301.3；D922.3[文献标识码] A

[文章编号] 1673-0461(2009)04-0039-03

一、我国农村宅基地使用权流转制度概述

农村宅基地使用权是指农村村民依法对集体所有的土地享有占有和使用，并利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。[1]从其性质上讲，宅基地使用权是以农民的社员身份为依托，在集体经济组织所有的土地上发生的，与成员的社员权利和利益密切联系的一项特殊的用益物权。

农村宅基地使用权流转是指农村宅基地使用权的流通、转让。鉴于我国保护土地资源、特别是保护耕地的需要，以及宅基地与农民生存的关系，我国对农村宅基地使用权流转作出了严格限制，如《土地管理法》第62条的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》也规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。因此，我国目前禁止农村宅基地使用权的单独流转，但不限制在集体经济组织成员之间附随流转。实践中，在法律允许的范围内宅基地使用权也常常因地上房屋的继承、买卖、赠与、

出租等，被附随转移。

二、限制农村宅基地使用权流转的现实困惑

1.流转机制不畅，土地资源浪费严重

随着我国城市化进程的不断加快，大量农村人口涌入城市，近年来农村出现了大量的闲置住宅。许多房屋年深日久无人维护，毁坏后不能再行居住，又无法出卖，许多地方出现“空心村”现象。但是在现有制度下，因地上建筑物仍存在，集体经济组织无权收回宅基地，导致大量宅基地闲置浪费。根据相关资料统计，近年来，东部发达地区有5%至10%的农民在城市里购房，约有1，500万户左右宅基地处于闲置、空巢状态[2]。同时，随着农村新增人口的增加及改善住房条件的需要，新申请宅基地的数量逐年上升。有资料显示，1980年以来我国平均每年有2%的农户自建新房，年竣工面积在4亿平方米[3]。由于农村缺乏建设规划，乱批乱建、超标准建房的现象很多，村庄急剧扩张，占用了大量的集体土地，甚至将原有农用地变为宅基地，侵占耕地的现象十分严重。国土资源部统计到2006年我国耕地面积已经减少到18.27亿亩，近几年几乎以每年1，300多万亩的速度递减，其中农村建设用地需求的增长是主要原因之一，这种现象明显有悖于我国保护耕地的基本国策[4]。据测算，如果实现对废弃及闲置宅基地的再利用，通过对“空心村”的治理或退宅还田措施实施，可以增加有效耕地约4，000多万亩[5]。

2.利益驱动，隐形流转频繁

在我国社会主义市场经济发展过程中，农民的市场经济意识不断提高。在城乡结合部及经济发达等房屋需求旺盛的地区，受向城镇居民出售房屋获得巨大经济利益的吸引，宅基地使用权流转的地下隐形市场悄然形成，并屡禁不止。其中最主要的流转形式是非法买卖，主要表现为：一是集体经济组织成员之间直接买卖宅基地。有些村民为了多获得宅基地，限于“一户一宅”相关法律规定，无法依法申请并获得宅基地，需求方即向其他村民购买宅基地；二是集体经济组织之间买卖宅基地。笔者在调研时发现，有些人口相对稀少、集体土地比较富余的村庄，存在着通过规划、整理出成片宅基地，将其出售给人口密集、集体土地稀缺的村庄作为宅基地等建设用地，以此为村集体创收的现象；三是城镇居民到农村购买宅基地，由于近年来城镇房价的不断攀升，城镇居民的住房需求开始转向城郊，村民便将自用住宅及宅基地出售给城镇居民或外来人员，北京通州宋庄的“画家村”并非个别现象。该等宅基地流转的共同特征是相关当事人“私下”交易，隐形流转，严重扰乱了我国的土地管理秩序，有悖于我国的相关法律规定，不可能获得法律的支持。

3.监管缺位，权属关系混乱

尽管我国在宅基地管理方面制定了一系列法律法规，对宅基地的占有、使用及审批程序等都有明确的规定，但是实践中农村宅基地使用权的监管存在着明显的缺位。调研中发现，许多村庄不遵守或者违反宅基地审核程序的问题比较普遍，村干部代替集体经济组织行使宅基地的分配权，或者不经村民大会擅自出租或者出让集体所有土地，与开发商进行房地产开发建设等情况均非个案。也正是土地管理部门监管缺位，只重形式审查、重汇报，缺乏实质实地审查，以罚代管，无形中放任了这种现象的扩大化。同时，出让房屋及宅基地使用权后，再行申请宅基地等现象也未能得到有效遏制。监管不到位为农村宅基地使用权的隐形流转打开了便利之门。另外，为规避监管，双方在宅基地转让后并不办理产权转移手续，致使权属关

系混乱，也为各种纠纷的产生埋下了隐患，这对构建安定和谐的新农村将产生一定的负面影响。

三、我国农村宅基地使用权流转制度的构建

近年来，在城市近郊及一些经济发达地区，农村宅基地使用权的隐形流转已经成为不容忽视的现象，其不仅不利于我国土地资源的保护，也直接影响了我国房地产市场的健康发展。而现有法律对宅基地使用权自由流转的限制及法律规定之间的相互矛盾之处，使得实践中在处理有关宅基地使用权流转的问题上难以取舍[6]。鉴于此，有必要对我国现有制度进行反思，对农村宅基地使用权流转制度进行科学的构建，从保护农民切身利益和实现公平、平等价值理念的角度出发，建立农村宅基地使用权流转制度。

1.加快相关法律的制定和修改，完善农民宅基地使用权的权能

《中共中央关于推进农村改革发展的若干重大问题的决定》指出：“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。”宅基地使用权作为一项用益物权，在我国新出台的《物权法》中虽有专章规定，但内容相对简要，特别是有关其流转的问题主要还是在《土地管理法》及相关配套法规中规定。这些规定缺乏对该项权利本身的关注，多是站在管理的视角，并且制度之间也存在着相互矛盾之处，如宅基地禁止流转与地随房走之间的矛盾，一户一宅与财产继承上的冲突等。因此要保障和实现农户宅基地用益物权，必须打破现有政策和法律对农民宅基地进行流转的限制和制约，有必要对现行《土地管理法》作相应修改，或出台一部专门的有关宅基地使用权的法律法规，允许宅基地使用权在一定条件下自由流转。该允许流转的一定条件主要是指，在不改变宅基地归集体所有的性质下，继续坚持“一户一宅”的基本原则，对于因各种原因有“多宅”的农户或者只有一宅的农户只要其能证明其处分宅基地后，仍有合法的住处或者能够获得合法住处，即可以允许其将宅基地在法律规定的范围内自由流转，从而保障其收益权等权能的最终实现。

2.完善农村宅基地使用权流转的一级市场

首先，集体经济组织享有宅基地的所有权，应严格遵循“公开、公平、公正”出售宅基地使用权的原则。集体经济组织作为农村的基层组织，承担着乡村规划和建设的任务，能够有效掌握本村的土地资源状况，了解农民的住宅需求，因此，建立由集体经济组织作为出让方、申请宅基地的农民作为受让方、政府在程序上监管的宅基地一级市场的运行模式，同时通过公示等方式建立全程公开制度，以避免部分村干部暗箱操作，违规取得宅基地使用权，及大量侵占耕地等现象。

其次，有效推行宅基地使用权清查登记制度，严格落实“一户一宅”制度。对于非法取得多宅的，予以清退。同时依法划定宅基地的边界，符合标准的，核定宅基地使用权，颁发使用证。对于非法占用宅基地的，依法罚没；超标准占用宅基地的，在进行处罚的同时，严格执行按界改建。

第三，适度提高宅基地的使用费，建立耕地保护基金。在不改变宅基地的社员福利性质的前提下，按照当地土地资源的紧缺状况，有必要适度提高宅基地使用费。这样做一方面可以提高宅基地的使用成本，遏制浪费土地资源的现象，另一方面可以考虑用增加的费用建立耕地保护基金，用于鼓励耕地的开垦与保护。

3.有步骤地建立农村宅基地使用权流转的二级市场

首先，允许宅基地使用权在集体经济组织成员之间有限制的流转，实现宅基地的再利用，以适应近年来农村人口的变化。对此必须强调的是，基于我国的土地人口状况，我国是不具备宅基地完全市场化流转的条件的，但是有条件的流转将是有利于实现我国保护土地资源基本国策的一个有效途径，因此，允许流转的主体主要是集体经济组织内部成员，宅基地可以在农户之间进行流转，也可以用于农村集体企业建设，并且可以用于集体的其他规划建设，如建造道路、退宅还田等。有限制流转的主要目的在于，一方面使农民手中闲置的宅基地使用价值发挥出来，保护农民的财产权益；另一方面也是更主要的动因，则是避免对集体土地、特别是耕地的过度占用，保护我国集体土地的基本格局。

其次，在宅基地使用权流转环节开征增值税。基于缩短宅基地使用权一级市场和二级市场的价格差距，维护集体经济组织的合法权益，抑制不当交易行为的考虑，有必要对宅基地使用权在二级市场的流转中，征收一定比例的增值税，税收收入返还地方财政，专项用于耕地的保护。

第三，建立规范的宅基地使用权流转的二级市场。各地政府可以由当地的土地管理部门牵头，分区域建立宅基地使用权交易所，通过对宅基地使用权转让过程中交易主体资格的核准、宅基地使用权的变更登记、及对交易价格的调控等措施，规范宅基地使用权的依法流转。同时，与一级市场形成有效衔接，杜绝农民转让宅基地使用权后再行申请宅基地使用权等不法行为，以达成设计该制度时充分保护我国土地资源的目标。

4.加强法制教育，完善农村宅基地使用权的监管机制

面对日益严峻的土地形势，特别是耕地资源形势，节约用地、规范用地是必然的选择。加强土地法制教育，形成取得宅基地使用权的自觉守法意识和行为习惯，构建依法治地、用地的良好局面，是宅基地使用权有序流转的基本保证。

我国土地实行国家和集体所有，政府在我国土地资源管理过程中发挥着重要的作用。加强政府监管，严格执法，应当建立多渠道多环节治理、规范土地市场的有效监管体系：首先宅基地使用权取得的审批、流转的监管是政府有关部门发挥监管作用的重要途径。在现有制度下，出于保护和节约土地资源的终极目标，有必要实行政府土地管理部门在宅基地使用权审批过程中，授权乡镇土地所进行实质审查的制度，实现源头上的有效监管。目前，在有些地方推行的宅基地申请、审批公示制度，对规范土地管理秩序发挥了非常积极的效果。其次要实行政府对宅基地使用状况的巡查制度，建立公开的宅基地违法立案标准，明确执法依据。通过对宅基地使用权流转的调控，实现集体土地资源的有效配置。另外，借鉴社会监督制度，形成全方位监督氛围。最后，有必要将宅基地使用权的监管状况，纳入各级政府的岗位责任目标，通过“一票否决”，加大政府监管的责任。

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On Improving the System on the Transfer of Usufruct of Rural Residence Base

Hou Liyan，Zhao Yaxiao，Hu Die

(Shijiazhuang University of Economics， Shijiazhuang050031， China)

宅基地土地管理法篇8

关键词：农村宅基地；管理与利用；管理

中图分类号： F301.3 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/ki.jlny.2016.23.034

1严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模

1.1抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划

随着城镇化的发展，城镇可利用土地越来越少，人们开始注重土地的开发与利用，加强土地规划与管理。但是目前，乡镇的土地规划与管理的落实并不完善，尤其是农村的宅基地管理方面，有些地区并没有完全按照国家的标准进行审批，以至于农村宅基地问题一直存在，农户的宅基地不断扩大占用耕地，因此在农村宅基地管理方面要做好规划，严格控制宅基地的审批流程。

1.2按规划从严控制村镇建设用地

农村宅基地问题是我国历史遗留问题，要在短期内得到有效改善十分困难。所以各地区应从实际出发，有步骤、有计划的采取有效措施，引导农户在宅基地使用上有效利用土地，按照相关规定和土地使用规范进行合理布置和布局。对于要重建的宅基地要逐渐的向乡镇或小城市靠拢，要使建设用地集中化，避免土地再次浪费。

2改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序

对于我国一些偏远乡镇而言，一些宅基地的使用并没有严格按照国家规定的审批流程，甚至私自寻找建设用地并违规建设，这也是农村普遍存在的现象。在农村宅基地问题上要始终坚持“一户一宅”的规定。农村每户村民只能拥有一处宅基地，要严格查处一户多个宅基地的行为。另外，院落面积要按照国家标准使用。各个地区要结合本地的现实情况统一制定宅基地的申请条件，对于不符合条件的坚决不予批准。

3积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用

3.1积极推进农村建设用地整理

县市和乡（镇）要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和城镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。

3.2加大盘活存量建设用地力度

要对农村宅基地进行彻底清查，将一户多地的农户查清依法取缔。由于我国经济的迅速发展，进城务工人员不断增加，使得有些村落几乎成为空村，造成大量土地闲置，因此要有计划、有步骤地制定有效措施盘活闲置土地、老宅基地以及多余宅基地等，加大恢复耕地力度。

3.3加大对农村建设用地整理的投入

农村建设用地主要包含城市建设用地的扩张和乡镇土地建设用地的规划，城市化的发展，现有土地已难以满足其发展的需求，所以城市周边的土地成为城市发展新的区域。对于国家而言，这种借助周边土地而发展的城市非常多，也成为一种发展趋势，于是涌现出了一些非法占地、非法征用耕地的现象，而这种非法现象的存在给土地管理工作带来困难，人手紧缺，资金投入不足，以至于管理不到位，问题层出不穷。所以在城市化进程中要注重对农村土地的保护，合理进行规划，尤其是建设用地，为了达到土地管理的最优化，需要加大农村建设用地整理的投入。有条件的地区可增加土地管理人员，有计划地对土地进行规划整理，对于资金有限的地区可进行资金补足，完善土地管理制度。

4加强法制宣传教育，严格执法

4.1加强土地法制和国策的宣传教育

法制是最有效的限制违法用地行为的办法，对违法用地行为要坚决予以制止和打击，同时要加强国策宣传教育，让广大农村农户了解当前国策，了解国家土地使用规定，了解哪些属于违法行为，让他们在思想意识中存在法律概念，规范依法用地行为，自觉遵守国家相关法律法规，增强集约用地意识，减少土地浪费行为。

4.2严格日常监管制度

我国的自然村村落的分布较为分散，在动态巡查方面比较困难，所以要进一步完善地方的巡查制度，保证动态巡查有序进行，真正把巡查工作落实到实处，及时有效的制止各类违法用地行为。

参考文献

[1]满洪学.加强农村宅基地管理的对策[J].科技创新导报，2008，（24）.

[2]杨立宾.农村宅基地管理问题的探讨[J].中共福建省委党校学报，2009，（07）.

[3]张景华.从法律角度分析目前农村宅基地管理中的问题[J].太原城市职业技术学院学报，2011，（01）.

宅基地土地管理法篇9

关键词：宅基地使用权;流转;必要性;现状;存在的问题;对策

农村宅基地的流转现象客观存在。随着社会城市化进程的加快,出现了更多的闲置宅基地,宅基地使用权私下流转有愈演愈烈之势。规范宅基地使用权的公开、合法流转已迫在眉睫。我国《物权法》规定,农村宅基地只能在村集体内部流转,城镇居民或企、事业单位禁止到农村购买宅基地。这一规定使农村宅基地的流转被限制在极小的范围内,并不能让其真正流转起来。新农村建设政策的出台和土地作为稀缺性资源要求价值最大化的特性使得农村宅基地使用权自由流转成为可能[1]。

1宅基地使用权流转的必要性与可行性

1.1 必要性

随着城镇化、工业化进程的推进,在城镇周围以及乡镇企业发达地区,非农建设用地与种植业农用地之间的收益差距显著。一方面,土地作为稀缺性资源,其增值收益的特性要求宅基地使用权自由流转。处于城市周边地区的农村集体性质的土地被一些开发商利用,变相发展为商品住房,或由村民直接出租、流转,以地下市场方式交易。在市场经济条件下,资源的配置服从效率标准,一切稀缺资源优化配置的必要途径是有偿使用,并按市场需求流动或转让,土地市场也不例外。另一方面,城乡一体化要求城乡土地平等,成为宅基地使用权自由流转的推力。城乡一体化不仅意味着城乡之间各种资源包括人力、物力等的自由流动,也意味着劳动力市场、商品市场、土地市场的一体化。从性质上说,农村宅基地和城市房屋宅基地都是建设用地,在计划经济体制下,集体土地只有经过征收为国有土地才能进入市场。随着城市化进程的加快,原有的城乡壁垒被打破,在土地权利方面,就是要消除对集体土地的歧视,允许宅基地自由流转,赋予宅基地与国有土地“同地、同价、同权”的平等地位[2]。

1.2可行性

早在2005年,中国人民大学和美国农村发展研究所的一项针对17个省农村土地的调查即显示,我国农地流转市场已逐步形成,但受产权影响,操作并不规范。目前,农村存在大量闲置的宅基地,既浪费资源又影响农村居民的生活,而允许宅基地流转可增加农民收入,有利于宅基地管理。同时,随着农村经济的发展以及城镇化的进程,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转,禁止农村宅基地转让落后于社会实践。新农村建设为宅基地使用权流转提供了必要条件。在新农村建设中,无论是修建道路、发展乡村旅游或是合并“空心村”等,都必然会涉及到宅基地的调整,这就难免会与农民土地权益产生冲突[3]。因此,新农村建设必然要求明确农村宅基地的产权关系,建立合理的宅基地使用、流转、征用等制度,以保障农民的合法权益。

2宅基地管理存在的问题

2.1法律法规不完善

我国对宅基地的管理一直不是很到位,主要表现在法律法规的不完善。目前,对宅基地使用权流转的规定主要包括《宪法》《土地管理法》《物权法》等[4-5]。根据2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》不仅规定了所有权的归属,也规定了所有权转让的限制,但是对于宅基地的使用,却没有更好的规定,只是做出合理使用的要求。《土地管理法》第八条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十四条规定:“宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。”第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”

由我国现行的法律制度可以看出,现有的制度注重宅基地的使用效率,诸如农村空闲的宅基地的落实政策,宅基地面积的规定,所建房屋出卖、出租和赠与对再次申请宅基地影响的规定等,但是现存的制度是不健全的,法律法规滞后,针对性差,不能有效地保障宅基地的有效利用[6]。

2.2宅基地利用规划滞后

一方面,土地利用总体规划编制以来,乡镇没有及时编制出相应的村镇建设规划,村民建房选址一味地追求方便及尽可能地多占地,使得村庄内部格局混乱,宅基地规模难以控制;另一方面,由于历史形成的较为落后的用地观念及村集体经济组织或村委会、乡(镇)政府执行规划力度较弱,造成村庄和集镇规划形同虚设。

2.3浪费土地资源,宅基地流转混乱

农村宅基地私下流转活跃,形式多样,带有普遍性。农民出租、转让宅基地或住房,收益基本上归农民个人所有,使本来属于农村集体所有的宅基地收益在私下交易中流入买卖双方,造成集体土地资产收益的流失;普遍存在“一户多宅”的现象,土地资源闲置浪费[6-7]。

3加强宅基地流转管理的对策

3.1提高农民思想认识,建立农民宅基地使用权流转制

宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重,因此,要加强农民对集体土地流转的认识,应加大宣传力度,让农民深刻认识到“房地一体主义”这一基本原则以及其他土地(流转)常识。法律应明确农村宅基地的使用权是物权,并赋予农民宅基地以完整的物权,宅基地虽然属于农村集体所有,但其合法使用者应享有租赁权和收益权,可以入市流转、经营。进城农民的住宅可以出售给符合条件的农民,在第1次转让时应当受到政策限制,应征得本集体经济组织2/3以上农户书面同意,并规定转让后不得再申请使用宅基地。

3.2加强宅基地产权登记发证工作

产权明晰是流转的前提,应加强宅基地的产权登记发证工作,依法确定宅基地的权属,保障交易在合法的情况下进行,具体的登记过程要依法进行,针对不同情况采取不同的措施。

3.3确保流转收益分配的公平和公正

要处理好宅基地在流转中的集体、个人和税费的分配关系,既要有利于农民获得收益,又要保证国家和集体土地收益不流失,使利益三方都可以得到公正、平等的维护。允许将宅基地连同地上建筑物优先转让给符合宅基地申请条件的农户,也可以转让给其他农民,而流转收益则主要归原使用者所有。农民宅基地实际占用面积超过规定标准的部分,在土地流转后应将超占部分按规定全部上交,以切实保护土地所有者和使用者的土地收益。

宅基地土地管理法篇10

论文摘要：文章对目前农村宅基地的使用现状进行了分析，并提出了解决问题的方法。

我国是个农业大国，耕地是农业存在与发展的基础。当前，在大力发展经济和保证人口粮食安全的双重压力下，耕地保护面临着巨大的挑战。因此．农村宅基地的整理将成为保护耕地的一条新途径，并可以起到一举多得之功效：促进新农村建设，美化村容村貌，增强农民合法用地的意识，维持农村稳定，提高农民的生活质量，改善农民生存环境，加速农业、农村现代化进程，提高土地的利用效率，降低闲置率，从而较好地贯彻中央制定的“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”这一基本国策。对于构建社会主义和谐社会和建设社会主新农村都有重要的作用与意义。

l　农村宅基地整理的意义

1．1农村宅基地整理是土地整理的重要组成部分，是实现耕地总量动态平衡的有力保障

土地整理包括对建设用地的整理和对农用地的整理两部分。建设用地(包括农村居民点用地)整理，就是在城市规划控制下，在城镇和村庄进行有效的治理，通过对其内部挖潜，向地下和空中立体发展建筑，提高容积率，提高土地利用集约度，腾出大量土地作为建设用地储备或用作农用地，减少建设用地对农用地的侵占；农用地整理，就是依据土地利用总体规划采取一定的措施，对田、水、林、路、村进行综合整理，调整土地关系，改善土地利用结构和生产条件，增加可利用土地面积提高耕地质量。由此可见，农村宅地整理是土地整理的一项重要组成部分。据国土资源部制定的全国土地开发整理规划，到2010年，我国将通过开发整理土地补充耕地18．27万hm2，其中，将通过农用地和农村居民点整理补充耕地约11．07hm2，农村宅基地整理是实现耕地总量动态平衡的重要途径之一。

1．2农村宅基地整理推进农村城镇化进程

农村宅基地整理应是在土地利用规划下进行的，减少宅基地占用面积而不减少使用功能，提高容积率和土地利用集约度，使原散落的农宅集中，填实“空心村”，进行自然村的拆并，形成有一定规模的中心村和小城镇，使它们成为规划合理、基础设施基本完善、环境优美的新家园。在进行宅基地整理中，人口的集中和迁村并点为基础设施的建设提供了必备的条件。这样还可以减少水、电、气、热、通讯等的重复投资。宅基地整理不仅改善了农村生活条件和生活环境，而且还将带动建筑业及水泥等建材工业的发展，刺激经济增长有利于农民增收。另外，优美的生活环境必然会对人们积极向上、奋发图强发展经济产生激励作用。再加之政府的适当引导，会加快全面实现小康社会的步伐。

1．3农村宅基地整理可部分缓解我国耕地紧张的局面

按1997年人口土地详查资料测算，在当时人口不变的情况下，人均占地面积由192m2降至100m2，可节约土地50多万hm2，占当时总占地面积的近一半。整理出的土地，宜耕则还耕，宜林则还林，或留作建设用地的储备。这在一定程度上会缓解我国耕地资源紧张的局面。

2　现行宅基地制度体系基本特征

2．1集体所有，使用主体特定

我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有。”特定的宅基地仅限于本经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，村民自己申请取得宅基地后只能自己建房，不可转让。

2．2无偿取得，无期限使用

农村宅基地具有很明显的社会福利性质。农民能够无偿取得宅基地的使用权，获得基本的生活条件，这也是农村居民与城市居民相比较享有的最低限度的福利。目前我国普遍实行的还是无偿使用宅基地制度，在使用期限上没有限制，理论上讲长期占有，终身使用。由于房屋可以继承，所以宅基地实质上也是可以继承的。

2．3一户一宅，限定标准，依法取得

由于我国国土资源有限，不课能给每户村民提供更多的宅基地，一户一宅，即可保证基本的生活需要，如果随便可以申请，则导致土地资源的浪费。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。

2．4具有从属性和不可流转性

特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。也不可以抵押。由于宅基地主要作为生活资料提供的，所以权利人不能将宅基地作为生产资料使用。宅基地使用权依房屋的合法存在而存在，并随房屋所有权的转移而转移。在买卖房屋时，宅基地的使用权须经过申请批准后才能随房屋转移。但是，如果国家建设需要征用土地，或者村镇规划需要改变土地用途的，可以经过法定程序进行调剂或者重新安排。

3　农村宅基地利用存在的问题

3．1农村宅基地用地面积超标严重，一户多宅，房屋空置现象突出

由于农村宅基地是无偿使用，致使多占便宜，少占吃亏的思想滋长，形成盲目圈地，超标用地。根据国家规定(《村镇规划标准)(gb50188-93))农村宅基地的面积最高为150m2，而现在的很多地区农户的平均宅基地面积已经远远的超出了这个最高限。2001年全国农村居民点人均用地高达190m2，超过标准27％，仅此一项就多占土地340多万hrn2。如果按1hm2地的粮食产量至少养活15个人的话，仅此就可以解决5100多万人的吃饭问题。由此可见，加强对农村宅基地的整理可以大大节省所占耕地。

另外，农户分家后另建新房，旧房留作杂用房，未能由集体统一收回调节使用或拆除；以前早期多户共居的旧宅，现在只有一户居住，造成大量的房屋空置。

3．2市郊农村出现大量“空心村”的现象

一方面在东部经济比较发达的农村地区，由于道路的完善，沿道路两旁开发建设了大量的商品住宅房，很多村里的人都住进了楼房。而原有的农村居民点还仍保持原样，没有及时拆迁复垦，造成大量的土地闲置。另一方面，在经济比较落后的地区，由于外出打工的比较多，在村里常驻的人口比较少，因此还保留着许多不用的旧房没有拆除，就形成所谓的“空心村”现象。

3．3农村宅基地使用权登记管理工作混乱

目前农村房屋所有权和宅基地使用权管理混乱，很多房地产及其产权产籍归属不明。“三审稿”第一百六十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，宅基地使用权人应当及时办理变更登记或者注销登记”，但是由于法律禁止农村宅基地使用权的流转，致使农村宅基地使用权人在转让使用权后规避法律的可能性很大，给将来的产权纠纷埋下了隐患，同时也造成了司法和管理上的困难。

3．4由宅基地权属问题衍生的宅基地交易纠纷不断

农村宅基地的性质属于农村集体所有，根据我国现行法律、法规的规定，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但是，对农村宅基地上已建成的住宅是否可以转让，国家现行法律、法规没有明确的禁止性规定，但也没有明确允许转让的规定。《中华人民共和国土地管理法》第62条也只是规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。从目前法律实践来看，各地政府对农民住宅的转让是允许的，只是需要控制在一定的范围内(受让人必须是房屋所在地乡镇范围内的人)。随着农村房屋买卖的出现，宅基地转让不可避免，但这些宅基地的转让行为并不受现行法律、法规的保护，属于私下流转。双方一旦发生矛盾和纠纷，法院只能要求双方自己协商解决。由于缺乏法律的约束，双方矛盾容易激化，往往会酿成重大案件。

3．5集体土地资产大量流失导致农村金融事业发展缓慢

随着市场经济的发展和经济体制改革的深入，客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止，但现行法律、法规又不允许农村宅基地流转，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于村集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中，造成了集体土地资产收益的大量流失。按现行法律规定，农民拥有的宅基地不能作为抵押物向金融机构申请贷款。这样就必然限制了金融机构在农村扩大业务，使农村金融发展缓慢，也使广大农民缺少了生产资金融通渠道，影响了农村产业结构的调整，限制了农民收入的提高。

4　农村宅基地利用存在问题的原因分析

4．1土地法律制度问题

由于我国土地制度存在着二元结构，直接造成用地形式的不同方式，在法律制度上偏重对国有土地的管理，集体土地更多地是由农村集体管理。集体非农建设用地和国家非农建设用地分别管理，使集体建设用地和国家建设用地无法有效地整合，优化。农民建房如要占用几十平方米农用地，必须要到省级国土资源管理部门审批，手续烦琐，时效性差，难于操作，报批渠道不畅。特别是农村村民违法占地建房，法律规定只能采取“拆除”或“没收”两种处罚，这在执法实践中是根本行不通的。由于存在着许多方面法律制度的不完善，土地管理部门难于实现有效的依法管理。

4．2管理和使用制度方面的原因

宅基地审批制度形同虚设；执法不严、管理乏力。农民宅基地使用权制度存在较大缺陷，不符合市场经济的发展要求。农村宅基地使用权制度是在我国土地公有制的特殊环境下产生的，是中国特有的制度，出现比较晚，也没有其他国家的模式可以借鉴，现行法律虽然规定了与宅基地使用权相关的一些内容，但是没有形成完整的农村宅基地使用权制度，这一制度存在很多缺陷。

4．3农村宅基地使用的无偿性

这是宅基地超标和闲置的根本原因，也是耕地流失的重要原因之一。农村宅基地使用权是保障农村居民生产、生活的基本权利，国家出于形势政策的考虑，规定了农村宅基地使用权无偿使用的制度，没有时间限制，并受法律的保护。也就是说，农村宅基地使用权人在取得宅基地使用权后不需交纳任何宅基地使用费即可永久使用。

使用的无偿性刺激了农民无限扩张其宅基地使用权面积的欲望，从而动摇着现行农村宅基地使用权生存保障性的制度基础。基于生存保障性质，现行法律规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但由于宅基地使用权取得与保有的无偿性，农民拥有一种内驱的扩疆拓土的愿望，以求自己对宅基地面积扩张的最大化，因为，即使占而不用，也可作为一种备用资源来储存。正是这种零成本的内驱力，造成我国农村宅基地超标准现象异常严重，其表现形式多有，如批少占多；建了新房也拒不交出闲置下来的老宅基地；一些乡、村领导干部凭权力、关系占有多处宅基地等等。

4．4农民宅基地用地缺乏科学合理的规划

法律要求村民住宅建设用地必须符合土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划，规划未编制或未获批准的不得审批村民住宅建设用地。由于各地普遍存在着保护耕地和建设用地的矛盾，大部分没有安排农民建住宅用地指标，少数有安排也是象征性的，致使农村村庄建设规划无从着手。由于农村居住分散，地域辽阔，分布复杂，再加上有关领导缺乏足够的重视，许多村庄到目前为止连一张可用的基本比例尺地形图都没有，规划无从谈起。既然没有规划，不能批地，村民建房只能是违法占地。由于基层国土资源管理部门监管力量不足，缺乏有效手段，同时其经费难于保障，点多面广，无法开展日常巡查工作，不能及时发现村民违法占地建房。

4．5农村宅基地私有观念根深蒂固

宅基地私有观念在我省很多农村依然存在，认为宅基地是祖宗留下的，是风水地，不能随意拆除，致使一些可以调节利用的建设用地，或预留区内的未利用土地也无法集中统一安排。更有些农户，宁可让土地闲置荒芜，也不答应由集体利用，因此土地浪费严重，规范难以落实。这情况下，逼迫急需建房户违法用地，超过“红线”占自家的饭碗田建房。导致土地资源不能进行有效整合，闲置的宅基地无法调整，其他的村民也不能使用，闲置和浪费了许多土地。

5　保障农村宅基地有效整理与利用的对策

5．1完善农村宅基地使用管理的法律制度

尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。应明确规定农民建房用地的指标、用地条件、占地标准、申报程序、审批办法等，简化程序，管理得当，方便农民，各宅基地能地尽所用，合理配置。

在法律责任方面，应当体现宽、严有别和公平、公开、公正原则，切实维护农民的正当权益和切身利益。通过健全完善宅基地使用管理法律制度，依法保护村民的正当、合法权益，对违法者实行经济处罚措施，这决不是向农民乱收费或者增加农民负担，而是依法教育违法者和警示他人，使违法者认识到非法占地必须付出高昂的经济代价而不敢为，从而促进村民自觉遵守土地管理法规。

5．2加快完成乡村建设规划

根据经济发展和工业化、城镇化进程的客观需要，科学预测农村居民点的数量和用地规模。遵循“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”的原则，安排专项资金编制村庄土地利用规划、村庄建设规划和开展村庄治理试点，通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用，统筹安排城乡存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地。

在编制整理规划过程中，要以省、市、县土地利用总体规划、县域规划、城镇规划为依据，明确村庄建设的长远规划格局，实行定性、定位、定规模；要坚持高标准高起点，把宅基地整理与城镇化建设、环境整治结合起来，合理集约利用土地；要坚持走群众路线，把群众的利益放在首位，集思广义，尊重群众的意见。

5．3建立农村宅基地有偿使用机制

5．3．1做好现有宅基地的普查和登记工作，严格界定宅基地边界和产权，为农村宅基地的有偿使用和规范流转奠定基础。普查结束后，各地土地管理部门要根据普查的结果绘制本地地籍图，对各村“超标宅基地、空宅、空闲宅基地”等进行标示，以便日后监督和管理。

5．3．2授权各地土地管理部门在充分调研、评估、论证的基础上，确定本地宅基地的基准地价和具体收费标准。然后各村根据自己的具体情况，依据基准地价上下浮动，确定本村宅基地的地价，再根据宅基地使用权证书上记载的宅基地面积确定每宗宅基地的宅基地使用费。宅基地使用费由宅基地使用人统一上缴村集体，由村集体对这部分费用进行再分配，再分配时，对本集体组织内部成员原则上以宅基地补贴金的形式按平均数对每户村民进行返还。

5．3．3宅基地使用费再分配后的剩余费用可作为乡村建设资金使用，专门用以完善乡村各项基础设施或用以提供村庄公共卫生、绿化美化等公共服务。目前，我国正在推进社会主义新农村建设，而开展新农村建设的制约因素之一就是缺乏稳定的财政来源，有偿使用费无疑可以成为一个重要的收入来源专项用于村庄的建设。

5．4建立农民宅基地使用权流转制度，参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置

确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。

农村村民的房屋及宅基地不能依法作为合法抵押物向银行贷款，造成农民借贷、融资困难，不利于发展农村经济。笔者认为，农村宅基地属于建设用地就不宜存在二元土地制度，通过深化改革，使有限的土地资源优化整合，发挥土地资产的应有价值。因此，必须尽快地改革城乡非农业建设用地的二元土地制度，以适应农村市场经济发展的需要，加快推进社会主义新农村建设进程。