房产租赁合同范文10篇

房产租赁合同范文篇1

【关键词】案外人执行异议之诉；异议事由；租赁权；查封

一、案例基本情况

（一）某银行和何某、肖某等金融借款合同纠纷执行一案。某银行和肖某、何某、郑某因金融借款合同纠纷诉至法院，福州中院判拍卖、变卖郑某名下房产，共得价款450万，某银行在其所得价款的限额内享有优先受偿权。在执行过程中，位于郑某名下的某公寓店面房产及土地使用权被法院查封。因本案争议房产的实际出资人郑某欠何某借款，双方曾在租赁合同中约定以租金抵债。案外人何某以租赁权受侵害为由向福州中院提出异议，但被中院驳回其异议；何某再向高院复议，但被高院驳回其复议申请；最高法院也维持了福建高院执行裁定，驳回何某申诉请求。法院认为：当被执行人的不动产被执行法院实际移交或者实际移交时采取的强制执行措施有某种现实风险，承租人在满足一定的情况下可以提出异议，阻止法院向受让人移交被执行人在租赁期内合法拥有的不动产，以保障其对租赁物支配、收益等权利。对于不涉及不动产移交风险时案外人是否可以以其拥有的实体权利提出异议阻止法院的强制执行，现行法律并无明文规定。如果查封措施本身并不触及不动产的交付，在之后的交付中，也没有产生风险，不管争议房产上是否有权利负担，都无法阻却法院的强制执行。本案中，福州中院判决某银行对拍卖、变卖争议房产的450万拥有优先受偿权以及查封该房产的措施有理可循。因此，何某以查封之前已存在的租赁合同并对房产拥有占有、使用的权益的主张的成立与否，其以在先租赁权解除法院对争议房产的查封措施的诉讼请求不能予以支持。（二）A公司、B公司、C公司、D公司等执行一案。D公司和C公司于2012年1月13日发起成立A公司，并对某酒店进行经营管理，但在2011年9月13日，该酒店的房地产已经被某中院查封，况且A公司成立以及经营未征得抵押权人和钦州中院的同意。D公司所有的某酒店第1—24层房产及负一层地下室被某中院委托拍卖，并裁定将上述房地产过户给B公司。A公司不服，以其经营权益和承租权受到损害为由提出案外人异议，某中院的裁定不符合“买卖不破租赁”原则，但异议被中院裁定驳回。A公司不服以上裁定，连续向某高院、最高人民法院申请复议与申诉，其诉讼请求最终都被驳回。法院认为：本案中，D公司一直经营管理着某酒店。根据前文所述，本案中酒店的房产是先被执行法院查封之后才租赁给A公司，违反了法律规定。当时因某酒店正在被法院强制拍卖，出于维护酒店的正常经营的迫切需求，希望原经营者能配合法院的执行工作，所以某中院才通知A公司保留对酒店的经营。因此，A公司不能以租赁权对抗申请执行人，其主张不能成立。（三）青岛利群投资有限公司等申请监督一案。W银行与Z公司因借款合同纠纷向法院起诉，某中院最终判令Z公司向A银行偿还本金7000万元及利息。因Z公司未履行法院判决，W银行法院申请强制执行Z公司的房产并对其采取了查封措施，在经过法定评估程序之后，拍卖机构接受执行法院的委托后，对该不动产进行拍卖并了拍卖公告。案外人利群担保公司以该拍卖公告侵害其租赁权为由，诉请法院撤销该公告，但未得到法院的支持。在复议期间，以“买卖不破租赁”的原则为由，向省高院申请撤销中院的裁定，但H公司复议申请最终也被驳回。但最高人民法院支持了H公司的诉讼请求，以上两项裁定被撤销。法院认为：本案中，H公司的租赁权在先，W银行抵押权设立在后，故房屋的买受人应该坚持“买卖不破租”的原则，继续承担合同义务。与此同时，在执行中，应注意在先租赁权与房屋的优先购买权的冲突适用规定，即优先购买权和租赁权只能择一适用。否则会过度地保障了案外人利群担保公司的权益，对申请执行人W银行和被执行人Z公司的权益造成损害。

二、案例所反映的法律问题及争议焦点

（一）先租赁后查封能否排除法院的强制执行。根据《执行异议和复议规定》的规定，在案例一中，当中院执行移交郑某的不动产或者实际移交时采取的强制执行措施有某种现实风险时，承租人何某可以在一定条件下提出案外人执行异议，阻止法院向买受人移交该争议房产，以保护其对租赁物所享有合法权益，但当法院采取的强制措施没有任何风险的情况除外。案例一的焦点问题为本案中争议房产的查封措施是否应当被解除？如前所述，某银行在450万的限额内享有优先受偿权。中院采取查封措施并没有对房产产生实质性的影响，不管争议房产上是否有权利负担，都无法阻却法院的强制执行。（二）先查封后租赁能否排除法院的强制执行。根据《查封扣押冻结规定》的相关条文规定，案例二的争议焦点是A公司的租赁权是否被法院的执行措施所损害？根据前文的案情简介可知，D公司、C公司发起成立A公司之前，该酒店的房产已经被中院查封，况且A公司成立等事项未经任何权利人的同意，所以以上公司的行为违反了法律的强制性规定。本案中A公司并不能以“买卖不破租赁”的原则为主张依据，也不能凭借租赁权为执行异议事由解除法院的查封措施。（三）案外人执行异议之诉中抵押权与租赁权的关系根据《物权法》的规定，如果标的物上的抵押权设立之前已经存在案外人的租赁权，权利人在行使抵押权时，依据“买卖不破租赁”原则，租赁权不被涤除。买受人也应一同受让该财产上的权力负担，与此同时，抵押权人的财产变现的所得权益将会因其权利瑕疵而受损。此外，关于判断两者权利设立先后的标准，应当以承租人对租赁物的现实占有、使用为依据。案例三中H公司开始经营义务的时间应根据以上为判断标准。如果抵押权先于租赁权的设立，抵押权成立的生效条件是必须对不动产办理抵押登记，这样才具有公示作用，当抵押人要处分该不动产时，必须征得抵押权人同意才能行使处分权。在执行阶段，当承租权与抵押权发生对抗时，即该争议房产需要被法院强制执行时，承租人的权益会因抵押权的实现而可能受损，但此时出租人应该承担自己权利瑕疵的责任，对承租人所遭受的损失进行损害赔偿。

三、争议焦点问题法理分析

（一）案外人执行异议之诉的事由之债权请求权。对于产生强制排除的效力的“实体权利”，大陆法系国家或地区的法律没有作出明确规定。案外人须主张其拥有“足以排除强制执行的民事权益”［1］，如所有权、用益物权、租赁权等［2］，才能以此向法院起诉排除法院的强制执行。根据我国民事诉讼法的规定，并没有明确案外人可以主张的权利，在参考日本民事执行法的规定的基础上，最高人民法院对“实体权利”进行了解释，《民诉法解释》第311—313条对案外人的“实体权利”明确为“足以排除强制执行的民事权益”，却依然没有对权利的类型作出明细规定，在司法实践中，各地法院对“实体权利”类型适用也出现了不统一的现象。在合同纠纷中，当债务人逾期未履行合同义务，构成根本违约或者给债权人造成实质性损害时，债权人可以追究债务人的违约或损害赔偿责任，无需提起案外人执行异议之诉。“在租赁、赠与、买卖等合同关系中，在案外人请求债务人交付房产或者变更登记的情况下，案外人没有权利去排除法院执行行为的强制力。”［3］在租赁合同中应注意，尽管承租人对租赁物的占有和适用不因所有权人的转变而受影响，但是当租赁物被采取强制交付妨碍到承租人的权益时，承租人有权以租赁权为异议事由提起案外人执行异议之诉。如前文所探讨的三个案例中的情况皆为本文的重点研究对象。本文主要围绕以下几点来说明。根据“买卖不破租”的原则，买受人在受让所有物后应该继续承受该物的在先租赁权。基于此，承租人不能以租赁权为异议事由向法院起诉。在判断租赁权是否具有“足以排除强制执行的民事权益”权能，需要衡量各种因素。租赁在先，查封在后。以不动产租赁合同纠纷为例，在法院对争议财产进行查封前，出租人与承租人已签署了租赁合同，按合同的约定条款，承租人已经具结了相应的租金。如果此时法院依据买受人的债权人的申请要求承租人腾退房屋，此时，承租人的权益受到了妨害，可以“买卖不破租赁”原则对现在的房屋所有人主张自己的租赁权益，提起案外人执行异议之诉对抗法院的执行。先查封，后租赁。此时并不适用“买卖不破租赁”的原则，案外人不得以租赁权为由向法院申请解除法院的查封措施。租赁在先，抵押在后。如当租赁物上发生抵押事实时，承租人的租赁事实已经存在。根据《物权法》的相关规定可以得出：当法院在不考虑承租人在租赁合同中的既得利益时，其执行行为是与法律相违背的。在法院在作出执行决定之前应该查清案件中的所有法律关系，所以当承租人的在先租赁权益与申请执行人的抵押权发生对抗时，如果执行法院支持了债权人的诉讼请求，承租人的权益将会受损，此时，承租人可以案外人的身份提起执行异议之诉以保护其权益。抵押在先，租赁在后。根据我国的物权法的相关规定，不动产抵押权的设立以登记为对抗要件，所以，未登记不得对抗承租人的承租权。抵押权的成立不转移标的物的占有，抵押人仍然是所有权人，多数学者持反对意见，认为担保物权人没有提出异议的必要。［4］也有学者持赞成观点，在某些特殊情况下，如法院的部分执行将对整个担保物造成破环，物权人可以基于优先受偿权对抗法院的执行。［5］在执行程序中，法院的执行行为性质是否会影响承租人行使自己的诉权。如前文所述，当法院的执行行为阻碍了承租人对租赁物占有、使用等权益时，可以向法院起诉，否则，没有提起诉讼的必要。在不动产抵押权已经办理登记的情形下，当承租人在签订租赁合同时并不反对抵押权存在的事实，同时自愿承担抵租赁物存在的权利负担将会带来的风险。此时，承租人自愿放弃了自己应有的既得权益放弃了自己的诉权，不再享有“执行不破租赁”等原则的保障，在任何情况下都有权主张自己的债权请求权，我国相关司法解释遵循了这一原则。（二）租赁权能否作为强制排除法院强制执行的事由。在探讨租赁权能否作为强制排除法院强制执行问题时，我们不能一概而论，应考虑以下几点：1．案外人的租赁权与查封的先后问题。首先，应明确查封是公法行为，其目的在于限制债务人擅自处分财产的行为。《查封规定》第26条作了相应的规定，该条明确了法院在查封被执行人的财产后，不得擅自处置该物，如出租、转让等行为，即使行为已经结束，其处置行为也会归于无效。在这场权益的博弈中损伤最严重的当属案外人，比如承租人的承租权将不能得到实现，因为租赁物已经在此之前被强制查封，查封措施必须得被法院解除，该标的物才能成为一个“自由”的财产。如前所述，只有在执行标的物在查封之前已经设立了租赁权承租人的诉权才有实现的可能，但如果查封措施不影响租赁物的转移的情况除外。2．租赁权与抵押权的冲突问题。关于两者的关系问题，需要参考权利设定的先后顺序，再结合案件中两种权利对抗因素进行处理。根据《担保法解释》的规定，倘若执行标的的价值能在执行程序中得以变现，则案外人对标的物的租赁权必须先于债权人的抵押权成立，在这种情况下，承租人的租赁权才可以与之对抗。当财产得以拍卖变现时，抵押权不复存在时，被执行人只需承受承租人的租赁权便可以使双方获利。根据《拍卖规定》的规定，在租赁合同中，买受人应根据“买卖不破租赁”的原则在受让租赁物之后继续承担承租人的租赁负担。在债权人的抵押权先于案外人的租赁权成立的情况下，债权人申请法院对该争议标的进行强制拍卖时，该物上的权利负担阻碍债权人的抵押权益实现时，人民法院必须将附属于拍卖物之上的租赁权排除以保障申请执行人的抵押权得以优先受偿。

参考文献：

［1］陈娴灵．案外人异议之诉异议事由释论［J］．江汉论坛，2011（9）．

［2］江必新．强制执行法的理论与实务［M］．中国法制出版社，2014：441．

［3］杨与龄．强制执行法论［M］．中国政法大学出版社，2002．

［4］百晓锋．论案外人异议之诉的程序构造［J］．清华法学，2010（3）．

房产租赁合同范文篇2

第二条本市市区范围内的房屋租赁管理，适用本规定。

第三条本规定所称的房屋，包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房。

房屋租赁，是指出租人将房屋交付给承租人用于居住、生产、经营、办公、仓储等，由承租人向出租人支付租金的行为。

出租人将房屋承包给他人经营，或者以合作、联营等名义不直接参与经营、不承担经营风险而获取收益的，视为房屋租赁。

将房屋有偿借给他人使用的，依照本规定管理。

第四条市、区、乡（镇）人民政府和街道办事处应当加强对房屋租赁管理的领导和协调，落实管理经费、组织与人员，做好本辖区内的房屋租赁管理工作。

第五条公安、房管、税务、工商、计划生育管理等行政主管部门应当按照各自职责，依法对房屋租赁实施监督管理，加强协调与配合，建立信息交流制度，实现管理资源共享。

公安机关负责房屋租赁管理的综合协调工作，并负责租赁房屋的治安管理、消防管理及房屋承租人的户籍管理工作。

房产行政主管部门负责房屋租赁的登记备案工作。

税务部门负责房屋租赁的税收征管工作。

工商行政管理部门负责查处利用租赁房屋进行的无照经营等违法经营行为，查处非法房产中介服务机构。

计划生育行政管理部门负责房屋承租人的计划生育管理工作。

第六条区人民政府应当根据实际需要，组织区公安、房管、税务、工商、计划生育管理等职能部门实行联合办公制度，集中办理房屋租赁登记备案、承租人信息登记、流动人口暂住登记、税收征管、工商登记、计划生育管理等工作。

第七条相关行政主管部门在房屋租赁管理中应当充分发挥居（村）民委员会、房产中介服务机构、物业服务企业、单位保卫组织、群众性治安保卫组织和广大人民群众的作用。

第八条房屋租赁实行登记备案制度。

出租人和承租人应当签订房屋租赁合同，并自房屋租赁合同签订之日起10日内，向租赁房屋所在地的区房产行政主管部门申请办理房屋租赁登记备案手续，并提交下列资料：

（一）房屋所有权证或者其他合法的权属证明；

（二）出租人和承租人的合法有效身份证明；

（三）房屋租赁合同。

租赁房屋属于共有的，出租人还应当提供其他共有人同意出租的书面证明；出租委托代管房屋的，受托人应当提供委托人授权出租的证明；转租房屋的，转租人应当提交出租人同意转租的证明。

房屋租赁双方当事人变更、终止房屋租赁合同的，出租人应当自房屋租赁合同变更、终止之日起10日内，办理变更、注销登记备案手续。

房屋租赁登记备案不得收取出租人任何费用。

第九条对符合房屋租赁登记备案条件的，区房产行政主管部门应当自收到登记申请之日起10日内予以登记备案，并发给房屋租赁备案证明。对租赁房屋具有本规定第十九条所列情形，或者出租人未履行本规定第二十条第（一）项所列义务的，不予登记备案。

第十条房产中介服务机构提供房屋租赁中介服务的，应当告知房屋出租人办理房屋租赁登记备案手续，并每半个月将通过本机构中介服务签订房屋租赁合同的具体情况报送租赁房屋所在地的区房产行政主管部门。

第十一条区房产行政主管部门应当在每月5日前将上月房屋租赁合同登记备案情况以及房地产中介服务机构报送的有关资料报送市房产行政主管部门。

第十二条市房产行政主管部门将区房产行政主管部门报送的房屋租赁登记备案情况和有关资料进行整理，于每月25日前抄告市公安机关，由市公安机关在人口综合信息管理系统中公布。

人口综合信息管理系统中公布的房屋租赁登记备案情况和有关资料，应当保持准确、完整并及时更新。

房管、税务、工商、计划生育管理等行政主管部门在法定职权范围内，有权共享人口综合信息管理系统中的相关信息和资料。

第十三条出租人应当在办理房屋租赁登记备案手续后10日内向租赁房屋所在地的公安机关办理承租人信息登记，并签订治安责任保证书。

承租人发生变更的，出租人应当在办理房屋租赁变更、注销登记备案手续后10日内向租赁房屋所在地的公安机关办理承租人信息变更登记。

第十四条非本市户籍的承租人以租赁房屋为居所的，应当持房屋租赁备案证明向租赁房屋所在地的公安机关办理暂住登记手续。

第十五条出租人出租房屋的，应当持房屋租赁备案证明等资料向租赁房屋所在地的税务机关办理纳税登记，申报、缴纳税款。

第十六条承租人以租赁房屋为经营场所的，应当持房屋租赁备案证明等资料向租赁房屋所在地的工商行政管理部门依法办理工商登记手续。

第十七条属育龄人口的非本市户籍承租人未办理流动人口婚育证明的，应当按照有关规定向租赁房屋所在地的计划生育行政管理部门办理有关手续。

第十八条出租人与承租人办理房屋租赁合同登记备案手续时，可以一并申请办理本规定第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条规定的事项。

公安、房管、税务、工商、计划生育管理等行政主管部门应当将办理上述事项的法律依据、办理条件、程序、期限、收费标准以及需要提交的全部材料的目录和申请书示范文本等予以公示。

第十九条有下列情形之一的房屋，不得出租：

（一）房屋权属有争议的；

（二）无房屋所有权证或者其他合法的权属证明的；

（三）属于违法建筑的；

（四）经房屋安全鉴定机构鉴定属于危险房屋，影响使用安全的；

（五）不符合房屋消防安全标准的；

（六）被依法查封的；

（七）法律、法规规定不得出租的其他情形。

第二十条出租人应当遵守下列规定：

（一）不得向无合法有效身份证明的单位和个人出租房屋；

（二）发现租赁房屋内或者承租人有涉嫌违法犯罪行为的，应当及时向公安机关报告；

（三）向育龄承租人出租房屋时应当督促其遵守有关计划生育的政策法规；发现承租人怀孕或者生育的，应当及时向租赁房屋所在地的计划生育行政管理部门、乡（镇）人民政府或者街道办事处报告；

（四）协助非本市户籍的承租人向租赁房屋所在地的公安机关办理暂住登记手续；协助有关行政主管部门和乡（镇）人民政府、街道办事处采集承租人依法应当填报的信息资料；

（五）对相关行政主管部门依法实施的房屋租赁管理工作予以协助。

第二十一条承租人应当遵守下列规定：

（一）提供合法有效的身份证明，如实填写承租人信息登记表；

（二）按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变租赁房屋使用性质，或者实施其他违法建设行为；

（三）发现租赁房屋内或者同住人员有涉嫌违法犯罪行为的，应当及时向公安机关报告；

（四）履行计划生育义务，育龄承租人应当接受居住地的计划生育技术服务指导；

（五）对相关行政主管部门依法实施的租赁房屋管理工作予以协助。

第二十二条公安、房管、税务、工商、计划生育管理等行政主管部门应当按照各自职责，加强对房屋租赁情况的检查。

居（村）民委员会、物业服务企业应当建立日常巡查制度，协助有关行政主管部门和乡（镇）人民政府、街道办事处开展房屋租赁信息采集工作，配合有关行政主管部门对本辖区内的房屋租赁情况进行检查。

第二十三条对违反本规定的行为，《中华人民共和国治安管理处罚法》、《中华人民共和国税收征收管理法》、《浙江省房屋租赁管理条例》、《浙江省暂住人口管理条例》、《浙江省流动人口计划生育管理办法》等法律、法规、规章已有行政处罚规定的，从其规定。

第二十四条房产中介服务机构违反本规定第十条规定，未按规定将通过其中介服务签订房屋租赁合同的情况报送房产行政主管部门的，由区房产行政主管部门予以警告，责令其限期报送；逾期不报送的，处以1000元以上5000元以下罚款。

第二十五条出租人违反本规定第十三条规定，未按规定办理承租人信息登记或者变更登记，或者未签订治安责任保证书的，由公安机关责令其限期补办手续，并可处以500元罚款；情节严重的，责令其停止出租。

第二十六条承租人违反本规定第二十一条第（一）项规定，未按规定填写承租人信息登记表的，由公安机关责令其限期改正，并可处以50元罚款。

房产租赁合同范文篇3

登记生效主义者认为：国务院各部委规章是我国法律渊源。宪法第九十条和立法法第七十一条均规定了国务院各部委可以在自己权限范围内制定规章。我国行政诉讼法第五十三条明确规定了行政规章具有参照的效力。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定签订变更终止租赁合同的，应当向房屋所在地房产管理部门登记备案。未办理的，缺少房屋租赁必备程序，其租赁行为应属无效。而《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。故未登记房屋租赁合同不是无效，而是已经成立但未生效。

对此观点笔者不敢苟同，笔者认为应采登记对抗主义，其理由如下：

一、行政规章虽具有参照的效力，但因法律、行政法规、部门规章的效力层次不同，决定具体适用时的顺序不一样。法律是由全国人大常委会颁布的立法文件，效力最高。行政法规则指国务院法规，它不包括各个部门、各个地方所制定的红头文件，其效力仅次于法律。规章包括国务院部门规章和特定的地方人民政府规章，其效力又次于行政法规。在具体适用时，法律有规定的、首先适用法律规定；法律无规定的、行政法规有规定的，适用行政法规的规定，但该法规的规定必须符合法律的基本精神；法律、行政法规无规定的，规章中有相关规定的，在规章不违背法律法规的精神下可以适用，否则应当用法律的基本精神去理解。

二、《合同法》第四十四条明确规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。这里的行政法规是指国务院颁布的行政法规，不包括地方法规。从这一条文中我们不难看出，必须是法律、国务院行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，才从办理批准、登记手续后生效，否则不生效。这一条文显然把部门规章是排斥在外，其中隐含如果部门规章规定批准、登记生效的，不能参照此条规定，也不能依据规章的这一规定，确认合同不生效的寓意。其次，这一法条还包含法律、行政法规中规定应当办理批准、登记手续生效的，必须是该法律、行政法规的强制性规定，而不是倡导性规定，否则也不能适用该条规定确认合同不生效。《中华人民共和国城市房地产管理法》是法律，该法第四十四条规定：“房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”，从该条文中不难看出这里的“应当”明显是倡导性条款而不是强制性条款，且该条款并未将登记备案作为合同生效的条件。建设部《城市房屋租赁管理办法》属国务院规章，所以该《办法》中必须备案、登记，租赁行为才合法有效的规定，不能作为认定合同是否生效的依据。

三、建设部《城市房屋租赁管理办法》中对房屋租赁合同登记、备案的规定，是行政管理行为，而不是司法行为。新合同法判定合同无效的标准比经济合同法严格的多，以鼓励交易，充分尊重当事人意思自治为原则。限制了无效合同的范围，扩大了可撤销和效力待定合同范围。只有法律和行政法规的强制性规定可作为判定合同效力的依据，地方法规和行政规章，一般不能作为判定依据。对于未上升为法律和行政法规的某些强制性规定，由于关系到国计民生和其他特殊需要，最高人民法院目前通常采取有关司法解释的方式来解决这一特殊问题。建设部《城市房屋租赁管理办法》是部门规章，其房屋租赁合同登记备案生效的规定，尚未被最高院司法解释采纳。故依此得出合同不生效的依据不足。该规定是为了防止一房多头出租，加强房屋租赁管理的行为，登记起明示作用，产生对抗第三人的效力，所以它是行政管理行为，而不是司法行为。

四、从《合同法》的立法宗旨看，新合同法是注重鼓励交易，保证交易安全。假设未登记房屋租赁合同成立不生效，则发生纠纷诉至法院时，法院可要求双方去办理登记备案手续，使合同生效。可此时已发生矛盾，总有一方不愿让合同生效，故不会去办备案登记手续，此时租赁合同就是无效合同。根据法律规定，无效合同自始无效，处理时适用返还原则，恢复到初始状态，这样，不仅合同双方的交易目的不能实现，还浪费了大量人力、物力、财力，起不到保障交易安全的作用。

房产租赁合同范文篇4

第一条为了加强城市私有房屋的管理，保护当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于市南区、市北区、四方区、李沧区和各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区的城区及建制镇。

第三条市房产管理部门是市人民政府管理城市私有房屋的行政主管机关。

各县级市、区房产管理部门按照管理权限负责本辖区内城市私有房屋的管理。

第四条公民对其合法拥有的城市私有房屋依法享有占有、使用、处分和收益的权利；任何单位或者他人不得毁坏、侵占、妨碍或者非法查封、没收。

任何人不得利用城市私有房屋危害公共利益、损害他人合法权益。

第五条因国家建设需要征用拆迁城市私有房屋时，房屋所有人和使用人应服从国家建设的需要，按期搬迁。

建设单位应按房屋拆迁管理的规定，给房屋所有人合理的补偿，并妥善安置房屋使用人。

第二章所有权登记

第六条城市私有房屋所有人应当按规定到房产管理部门办理房屋所有权登记手续。房产管理部门应在审查确认其所有权后，发给房屋所有权证。

对数人共有的城市私有房屋，发给共有人共同共有或者按份共有的房屋所有权证。

房屋所有权证具有法律效力。

第七条新建和翻建、改建、扩建的城市私有房屋，房屋所有人应在工程竣工后三十日内，办理房屋所有权登记或者房屋现状变更登记手续。

因买卖、赠与、交换、继承、分家析产等原因需转移城市私有房屋所有权的，房屋所有人应自有关文书成立之日起三十日内，办理房屋所有权转移登记手续。

第八条办理城市私有房屋所有权登记或者转移、变更登记手续时，应当交验居民身份证并分别提交下列文书、资料：(一)新建、翻建、改建、扩建的房屋：规划管理部门核发的建设工程规划许可证、建筑图纸等；(二)购买的房屋：原房屋所有权证、房屋买卖合同及所买卖房屋的平面示意图、缴纳契税的凭证；(三)受赠的房屋：原房屋所有权证、赠与或者遗赠文书、缴纳契税的凭证；(四)交换的房屋：交换各方的房屋所有权证、交换房屋协议、缴纳契税的凭证；(五)继承的房屋：原房屋所有权证、继承遗产文书、缴纳契税的凭证；(六)分家析产的房屋：原房屋所有权证、分家析产文书、缴纳契税的凭证。

第九条所有权不清的城市私有房屋或者前条所列文书、资料不全的城市私有房屋，暂缓登记。暂缓登记期限不得超过一年。

房屋产权有纠纷，仲裁机构或者人民法院已受理的，在裁决书或者判决书生效后，予以登记。

第十条房屋所有权证严禁涂改、伪造。

房屋所有权证遗失，房屋所有人应报告房产管理部门，并登报声明作废。房产管理部门在登报的一个月后，审查确认房屋产权无异议的，予以补发房屋所有权证。

第十一条城市私有房屋倒塌或者获准拆除的，房屋所有人应自房屋倒塌或者拆除之日起三十日内，到房产管理部门办理房屋所有权证注销登记手续，缴销原房屋所有权证。不按规定办理注销登记手续的，其房屋所有权证作废。

第三章买卖

第十二条买卖城市私有房屋，买卖双方应当到房产管理部门办理房产交易监理登记手续，并按规定缴纳契税。

第十三条买卖城市私有房屋，买卖双方应当签订房屋买卖合同。委托他人代办房屋买卖，应当出具委托书。

第十四条房屋所有人出卖共同共有的房屋，应当提交房屋共有人同意出卖房屋的书面证明；出卖已出租的房屋，应当提前三个月通知承租人。

出卖城市私有房屋，在同等条件下，房屋共有人或者承租人有优先购买权。

第十五条机关、财政拨款的事业单位购买私有房屋，在市南区、市北区、四方区、李沧区的，应当到市房产管理部门登记备案；在其他区、县级市的，应当到所在区、县级市房产管理部门登记备案。

第十六条有下列情形之一的城市私有房屋，不得买卖：(一)卖方无合法房屋所有权证的；(二)房屋产权有纠纷的；(三)房屋已列入规划改造范围，且规划管理部门已核发建设用地规划许可证的；(四)人民法院限制产权转移的。

第十七条买卖城市私有房屋，由买卖双方按照以质论价的原则，参照本市房产交易估价标准协商议定价格。

第四章租赁

第十八条租赁城市私有房屋，出租人和承租人应当签订租赁合同，并到房产管理部门登记备案。

出租共同共有房屋，须房屋共有人同意。

第十九条城市私有房屋有下列情形之一的，不得出租：(一)无合法房屋所有权证件的；(二)房屋产权有争议的；(三)房屋有倒塌危险的；(四)按国家有关规定不能出租的。

第二十条房屋出租人应按租赁合同约定的时间，将出租的房屋交承租人使用；承租人应按租赁合同爱护房屋及附属设施，并按时缴纳租金。

承租人对合法承租的房屋有依法使用、不受侵犯的权利。

租赁期间，承租人死亡，共同居住人继续履行租赁合同；租赁期间，房屋所有权发生转移的，新的房屋所有人应继续履行租赁合同。

第二十一条承租人需变更房屋用途或者增减房屋内设施，应当征得出租人同意。

第二十二条租赁合同终止时，承租人应将房屋退还出租人。租赁期满，租赁双方同意续租，双方应续签租赁合同。

第二十三条承租人有下列行为之一，出租人有权解除租赁合同：(一)利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；(二)擅自将承租的房屋转租、转让或者转借的；(三)擅自改变房屋用途或者损坏房屋结构且不恢复原状的；(四)无正当理由未支付或者迟延支付租金且在出租人要求的合理期限内仍未支付的。

第五章修缮

第二十四条房屋所有人对自住或者出租的房屋，应经常检查、维修，确保居住和使用安全。

房产管理部门应会同当地街道办事处(镇人民政府)检查、督促房屋所有人及时维修房屋。

城市私有房屋所有人，应按城市市容管理的统一要求，整修其房屋。

第二十五条承租人在房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。出租人确无力承担维修费用的，可以与承租人协商，由承租人垫付部分或者全部维修费。承租人垫付的费用，可以折抵租金或者由出租人分期偿还。

共同共有的城市私有房屋或者房屋共用部位及设施的维修费用，由房屋共有人共同承担。

第二十六条在租赁合同有效期间，房屋所有人翻建或者大修房屋，需要承租人临时搬迁的，租赁双方可签订临时搬迁协议，临时搬迁期间承租人停付房租，房屋修复后，房屋所有人不得拒绝承租人回迁。

第二十七条经房产管理部门鉴定，确认有倒塌危险的房屋，房屋所有人应当在限期内维修加固、翻建或者拆除。

第六章代管

第二十八条城市私有房屋所有人，因离开房屋所在地或者其他原因不能管理房屋时，可委托人管理。

受托人应当依法按委托协议进行代管活动。

第二十九条对房屋所有人下落不明又无合法人或者其他按照国家规定应当实行代管的城市私有房屋，房产管理部门可以实行代管。

房产管理部门代管的房屋，因不可抗力遭受损失的，不承担赔偿责任。

第三十条房屋所有人申请发还由房产管理部门代管的房屋，应当出具原房屋所有权证或者其他证件，且无产权纠纷；经房产管理部门审查核实后，予以发还。

第七章法律责任

第三十一条对违反本办法有关规定的，由房产管理部门分别按照下列规定处理：(一)不按照规定期限办理城市私有房屋所有权登记或者转移、变更登记手续的，除责令其补办手续外，处以五十元以下罚款；(二)出租城市私有房屋未按照规定登记备案的，除责令其补办手续外，处以五十元至一百元罚款；(三)对涂改房屋所有权证的，除责令其重新办理房屋所有权登记手续外，处以一百元至五百元罚款；(四)以欺骗手段获取房屋所有权证的，除依法收缴其证件外，处以五百元至一千元罚款。

对出租的城市私有房屋不及时维修而致使承租人的人身及财产受到损失的，房屋所有人应当承担相应的法律责任。

第三十二条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人逾期不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第三十三条当事人因城市私有房屋的产权、买卖、租赁、交换、修缮等发生纠纷的，可向仲裁机构申请仲裁，也可直接向人民法院起诉。

房产租赁合同范文篇5

第一条为加强城市房屋租赁管理，保障房屋租赁当事人的合法权益，维护国家和社会公共利益，根据《城市房地产管理法》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内按行政建制设立的市、镇及独立工矿区范围内的房屋租赁管理。

第三条本办法所称房屋租赁，是指公民、法人或其他组织依据有关规定将拥有所有权或经营管理权的房屋的全部或部分，提供给他人使用，由承担人向出租人支付租金的行为；房屋转租，是指房屋承租人将承租房屋再行出租的行为。

第四条房屋租赁应当遵循自愿、平等、互利的原则。

第五条房屋租赁管理实行出租房屋登记制度和租赁合同备案制度。

第六条租赁管理部门应当向社会公布房屋租赁市场消息。

第七条*市房产管理局是本市城市房屋租赁管理的主管机关，并负责本市市区内房屋租赁管理工作；高新技术产业开发区房产管理部门受市房产管理局委托，负责本辖区内的房屋租赁管理工作。县（市）、矿区房产管理部门负责本辖区内的房屋租赁管理工作；郊区房产管理部门负责本辖区内的郊区区属以下单位和个人出租房屋的管理工作。

第二章出租房屋登记

第八条房屋所有人或经营管理人出租房屋前，应持下列资料到房屋租赁管理部门进行登记：（一）房屋出租申请书；（二）房屋权属证件；（三）身份证明或合法资格证明。出租公益或社会福利事业用房的，应同时提交上级主管部门的批准证明。机关事业单位出租国有房屋，应同时提交同级国有资产管理部门同意出租的证明。出租共有房屋的，应同时提交共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋的，应同时提交委托人同意出租的证明。

第九条以房屋使用权作为合资、合作经营条件并取得收益（包括：承包费、房屋使用费、保底利润），又不承担经营风险的行为，视为租赁行为。房屋所有权人或经营管理人必须依照本办法规定办理租赁登记手续。

第十条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）无房屋所有权或其他合法的权属证明的；（二）权属有争议且尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；（三）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者不得出租的；（四）共有房屋未取得共有人同意的；（五）已抵押，未经抵押权人同意的；（六）经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的；（七）法律、法规和规章规定禁止出租的其他情形。

第十一条租赁管理部门应当在收到当事人申请之日起十日内，对符合规定的，予以登记并发给准予出租证明；不符合规定的，应书面通知当事人，并说明理由。

第三章租赁合同备案

第十二条租赁房屋，当事人应当签订租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：（一）当事人姓名或者名称住所；（二）房屋的座落、面积、装饰及设施情况；（三）用途和期限；（四）租金及交付方式；（五）房屋修缮责任；（六）变更和解除合同的条件；（七）违约责任；（八）纠纷解决方式；（九）当事人约定的其他条款。

第十三条承租人转租房屋，必须征得出租人的同意。转租人与受转租人应当签订具备第十二条规定条款的转租合同，并按本办法规定进行备案。

第十四条房屋租赁期限，不得超过房屋占用土地使用权终止期限或房屋经营管理权终止期限。转租房屋的租赁期限，不得超过原租赁合同规定的租赁期限。

第十五条公有住宅房屋的租金标准，应执行国家和房屋所在地城市人民政府的规定。租赁房屋从事生产经营等活动的，租金标准由双方协商议定，实行市场调节价；必要时，实行最高或最低限价。

第十六条房屋租赁当事人应在租赁合同签订或变更之日起三十日内，持下列资料到房屋租赁管理部门申请办理租赁合同备案手续：（一）准予出租证书；（二）租赁合同；（三）身份证明或合同资格证明

第十七条房屋租赁管理部门应对房屋租赁合同及有关资料进行审查。对符合本办法规定的，应自接到当事人申请之日起十日内予以备案并颁发《房屋租赁证》；有下列情形之一的，不予备案或责令补正后重新申请备案：（一）租赁合同条款不完备或内容违反法律、法规、规章及住房政策规定的；（二）登记备案的证明文件不完备的；（三）虚报、瞒报租赁价格的；（四）租赁期限不符合第十四条规定的；（五）法律、法规和规章规定的其他情形。租赁管理部门应及时将机关事业单位出租国有房屋的登记备案资料，抄报同级国有资产管理部门。

第十八条租赁合同经租赁管理部门备案后，任何一方不得擅自变更或解除。因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。

第十九条《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证，任何单位或个人不得伪造、涂改、复制、转借和转让。租赁合同解除或终止，租赁当事人应当将《房屋租赁证》交回发证机关，同时办理注销登记。《房屋租赁证》遗失的，应向原发证机关申请补发。

第二十条房屋租赁当事人，应当分别向租赁管理部门交纳租金百分之一点七五的租赁管理费。房屋租赁当事人应如何向租赁管理部门申报租金。经审查申报的租金不实的，按照物价部门的租金最高限价标准收取租赁管理费。

第四章行政处罚

第二十一条对有下列行为之一的，由房屋租赁管理部门或其委托的符合《行政处罚法》规定条件的单位给予行政处罚：（一）擅自出租房屋，经审查符合本办法规定登记条件的，责令限期补办登记手续；经审查不符合本办法规定登记条件的，责令停止出租行为。（二）变相出租房屋的，予以警告，责令停止出租行为，并视情节轻重可对出租人处以月租金一至二倍的罚款；经审查不符合本办法规定登记条件的，责令停止出租行为，并处以月租金二至三倍的罚款。（三）未办理租赁合同备案手续的，责令限期补办备案手续。（四）不按期交纳租赁管理费的，责令限期交纳，到期不交纳，逾期一天按欠款总额收取千分之三的滞纳金，逾期三十日仍不缴纳的责令停止租赁行为，吊销《房屋租赁证》。（五）伪造、涂改、复制、转借、转让《房屋租赁证》的，处以一千元罚款。

房产租赁合同范文篇6

登记生效主义者认为：国务院各部委规章是我国法律渊源。宪法第九十条和立法法第七十一条均规定了国务院各部委可以在自己权限范围内制定规章。我国行政诉讼法第五十三条明确规定了行政规章具有参照的效力。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定签订变更终止租赁合同的，应当向房屋所在地房产管理部门登记备案。未办理的，缺少房屋租赁必备程序，其租赁行为应属无效。而《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。故未登记房屋租赁合同不是无效，而是已经成立但未生效。

对此观点笔者不敢苟同，笔者认为应采登记对抗主义，其理由如下：

一、行政规章虽具有参照的效力，但因法律、行政法规、部门规章的效力层次不同，决定具体适用时的顺序不一样。法律是由全国人大常委会颁布的立法文件，效力最高。行政法规则指国务院法规，它不包括各个部门、各个地方所制定的红头文件，其效力仅次于法律。规章包括国务院部门规章和特定的地方人民政府规章，其效力又次于行政法规。在具体适用时，法律有规定的、首先适用法律规定；法律无规定的、行政法规有规定的，适用行政法规的规定，但该法规的规定必须符合法律的基本精神；法律、行政法规无规定的，规章中有相关规定的，在规章不违背法律法规的精神下可以适用，否则应当用法律的基本精神去理解。

二、《合同法》第四十四条明确规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。这里的行政法规是指国务院颁布的行政法规，不包括地方法规。从这一条文中我们不难看出，必须是法律、国务院行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，才从办理批准、登记手续后生效，否则不生效。这一条文显然把部门规章是排斥在外，其中隐含如果部门规章规定批准、登记生效的，不能参照此条规定，也不能依据规章的这一规定，确认合同不生效的寓意。其次，这一法条还包含法律、行政法规中规定应当办理批准、登记手续生效的，必须是该法律、行政法规的强制性规定，而不是倡导性规定，否则也不能适用该条规定确认合同不生效。《中华人民共和国城市房地产管理法》是法律，该法第四十四条规定：“房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”，从该条文中不难看出这里的“应当”明显是倡导性条款而不是强制性条款，且该条款并未将登记备案作为合同生效的条件。建设部《城市房屋租赁管理办法》属国务院规章，所以该《办法》中必须备案、登记，租赁行为才合法有效的规定，不能作为认定合同是否生效的依据。

三、建设部《城市房屋租赁管理办法》中对房屋租赁合同登记、备案的规定，是行政管理行为，而不是司法行为。新合同法判定合同无效的标准比经济合同法严格的多，以鼓励交易，充分尊重当事人意思自治为原则。限制了无效合同的范围，扩大了可撤销和效力待定合同范围。只有法律和行政法规的强制性规定可作为判定合同效力的依据，地方法规和行政规章，一般不能作为判定依据。对于未上升为法律和行政法规的某些强制性规定，由于关系到国计民生和其他特殊需要，最高人民法院目前通常采取有关司法解释的方式来解决这一特殊问题。建设部《城市房屋租赁管理办法》是部门规章，其房屋租赁合同登记备案生效的规定，尚未被最高院司法解释采纳。故依此得出合同不生效的依据不足。该规定是为了防止一房多头出租，加强房屋租赁管理的行为，登记起明示作用，产生对抗第三人的效力，所以它是行政管理行为，而不是司法行为。

四、从《合同法》的立法宗旨看，新合同法是注重鼓励交易，保证交易安全。假设未登记房屋租赁合同成立不生效，则发生纠纷诉至法院时，法院可要求双方去办理登记备案手续，使合同生效。可此时已发生矛盾，总有一方不愿让合同生效，故不会去办备案登记手续，此时租赁合同就是无效合同。根据法律规定，无效合同自始无效，处理时适用返还原则，恢复到初始状态，这样，不仅合同双方的交易目的不能实现，还浪费了大量人力、物力、财力，起不到保障交易安全的作用。

房产租赁合同范文篇7

登记生效主义者认为：国务院各部委规章是我国法律渊源。宪法第九十条和立法法第七十一条均规定了国务院各部委可以在自己权限范围内制定规章。我国行政诉讼法第五十三条明确规定了行政规章具有参照的效力。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定签订变更终止租赁合同的，应当向房屋所在地房产管理部门登记备案。未办理的，缺少房屋租赁必备程序，其租赁行为应属无效。而《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。故未登记房屋租赁合同不是无效，而是已经成立但未生效。

对此观点笔者不敢苟同，笔者认为应采登记对抗主义，其理由如下：

一、行政规章虽具有参照的效力，但因法律、行政法规、部门规章的效力层次不同，决定具体适用时的顺序不一样。法律是由全国人大常委会颁布的立法文件，效力最高。行政法规则指国务院法规，它不包括各个部门、各个地方所制定的红头文件，其效力仅次于法律。规章包括国务院部门规章和特定的地方人民政府规章，其效力又次于行政法规。在具体适用时，法律有规定的、首先适用法律规定；法律无规定的、行政法规有规定的，适用行政法规的规定，但该法规的规定必须符合法律的基本精神；法律、行政法规无规定的，规章中有相关规定的，在规章不违背法律法规的精神下可以适用，否则应当用法律的基本精神去理解。

二、《合同法》第四十四条明确规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。这里的行政法规是指国务院颁布的行政法规，不包括地方法规。从这一条文中我们不难看出，必须是法律、国务院行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，才从办理批准、登记手续后生效，否则不生效。这一条文显然把部门规章是排斥在外，其中隐含如果部门规章规定批准、登记生效的，不能参照此条规定，也不能依据规章的这一规定，确认合同不生效的寓意。其次，这一法条还包含法律、行政法规中规定应当办理批准、登记手续生效的，必须是该法律、行政法规的强制性规定，而不是倡导性规定，否则也不能适用该条规定确认合同不生效。《中华人民共和国城市房地产管理法》是法律，该法第四十四条规定：“房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”，从该条文中不难看出这里的“应当”明显是倡导性条款而不是强制性条款，且该条款并未将登记备案作为合同生效的条件。建设部《城市房屋租赁管理办法》属国务院规章，所以该《办法》中必须备案、登记，租赁行为才合法有效的规定，不能作为认定合同是否生效的依据。

三、建设部《城市房屋租赁管理办法》中对房屋租赁合同登记、备案的规定，是行政管理行为，而不是司法行为。新合同法判定合同无效的标准比经济合同法严格的多，以鼓励交易，充分尊重当事人意思自治为原则。限制了无效合同的范围，扩大了可撤销和效力待定合同范围。只有法律和行政法规的强制性规定可作为判定合同效力的依据，地方法规和行政规章，一般不能作为判定依据。对于未上升为法律和行政法规的某些强制性规定，由于关系到国计民生和其他特殊需要，最高人民法院目前通常采取有关司法解释的方式来解决这一特殊问题。建设部《城市房屋租赁管理办法》是部门规章，其房屋租赁合同登记备案生效的规定，尚未被最高院司法解释采纳。故依此得出合同不生效的依据不足。该规定是为了防止一房多头出租，加强房屋租赁管理的行为，登记起明示作用，产生对抗第三人的效力，所以它是行政管理行为，而不是司法行为。

四、从《合同法》的立法宗旨看，新合同法是注重鼓励交易，保证交易安全。假设未登记房屋租赁合同成立不生效，则发生纠纷诉至法院时，法院可要求双方去办理登记备案手续，使合同生效。可此时已发生矛盾，总有一方不愿让合同生效，故不会去办备案登记手续，此时租赁合同就是无效合同。根据法律规定，无效合同自始无效，处理时适用返还原则，恢复到初始状态，这样，不仅合同双方的交易目的不能实现，还浪费了大量人力、物力、财力，起不到保障交易安全的作用。

房产租赁合同范文篇8

一、适用范围

本意见所指市直行政事业单位包括市直党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关、各派机关和各类事业单位（含财政拨补经费和自收自支的事业单位）。行政事业单位房产是指产权为本单位所有或虽未办理产权证但实际被单位占有、使用和管理的办公用房、经营性用房和场地等。行政事业单位房产租售是指在确保单位履行公共服务职能、促进各项事业发展的前提下，为提高国有资产使用效益，经批准将闲置的国有房产出租、出售的行为。

二、房产评估

各行政事业单位租售房产前应进行资产评估。市财政局会同市监察局、市审计局、市招标采购管理局定期公开选择3个具有相应资质、信誉好的评估机构作为备选评估机构。各行政事业单位应委托已选取的3家评估机构进行资产评估。

三、房产出租管理

（一）统一清查备案。各行政事业单位应认真清查核实本单位实际占有、使用和管理的房产，如实填写《市直行政事业单位房产清查登记明细表》和《市直行政事业单位出租房产情况清查表》（见附件，以下简称两张清查表），任何单位不得瞒报、漏报。各单位填报两张清查表时应经领导班子集体研究，由主要负责人签字，并在本单位的显著位置进行公示（公示内容应包含以下举报监督电话：市监察局3054429，市财政局3216519，单位和主管部门相关科室电话），公示期不得少于7天。市直各部门对所属行政事业单位填报的两张清查表和已对外出租房产的合同文本复印件进行审核后，于4月10日前连同本单位的两张清查表和已对外出租房产的合同文本复印件统一报市财政局备案。

（二）统一租赁方式和期限。各行政事业单位房产出租时，应按照《市行政事业单位国有资产出租出售管理实施办法（试行）》（滁政办〔2010〕78号）的相关规定履行审批手续，并会同市招标采购管理局确定租赁方式、规范租赁行为。单项出租合同年租金在5万元及以上或同批次累计出租面积在100㎡及以上的，应通过市招标采购交易中心公开招租；单项出租合同年租金在5万元以下或同批次累计出租面积在100㎡以下的，可由单位自行公开招租。租赁期原则上不超过3年，特殊经营需要租赁期最长不能超过5年。

（三）统一合同文本。自本意见印发之日起，各行政事业单位新签订的房产出租合同必须统一使用由市财政局制作的《市市直行政事业单位房产租赁合同书》，任何单位不得擅自使用自制合同文本。各行政事业单位应在房产租赁合同签定后的10个工作日内，将《市市直行政事业单位房产租赁合同书》原件一份报市财政局备案。

（四）强化房产监管。各行政事业单位不得将房产长期闲置，不得未经批准擅自改变房产用途，不得擅自将房产交给下属单位或企业使用管理。有上述行为的要立即予以纠正，并严格按照相关规定和本意见要求进行管理。

四、房产出售管理

各行政事业单位出售房产须经相关部门及市政府研究同意，并按相关规定履行资产评估和审批手续。除法律、法规另有规定的外，出售应当在市招标采购交易中心采取拍卖、招投标、现场竞价等公开竞价的方式进行。房产出售完成后，房产出售单位应将成交确认书报市财政局备案。

五、严格房产租售程序

市招标采购管理局应会同市财政局、市监察局等部门制定国有资产租售的交易流程。各行政事业单位应做好房产租售前的宣传工作和各项准备工作，提高工作成效。各行政事业单位按有关规定自行出租房产时，应遵循“公开、公正、公平”的原则，由单位领导集体研究，并对招租过程及结果进行公示。

六、收入管理

房产租售收入应当按照政府非税收入管理的规定，实行“收支两条线”管理。各行政事业单位应在取得房产租售收入（扣税金、资产评估费等）后的10个工作日内，将收入足额缴入国库或市财政专户。

七、责任追究

各行政事业单位及其工作人员在房产租售中有下列行为之一的，由监察、财政、审计等部门按照《财政违法行为处罚处分条例》等法律法规的规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（一）未经批准擅自租售行政事业单位房产的；

（二）不按规定进行资产评估，不按规定的方式或不在规定的交易场所进行公开租售的；

（三）在清查核实中弄虚作假，不如实填报两张清查表的；

（四）不按规定使用市财政局监制的统一合同文本，不按照要求及时备案房产租赁合同或房产出售成交确认书，逃避监督管理的；

（五）不按规定将房产租售收入及时足额上缴财政的；

（六）在房产租售过程中恶意串通、弄虚作假、收受贿赂的；

（七）其他违反行政事业单位房产租售规定的行为。

房产租赁合同范文篇9

第二条本办法所称公有租赁住房是指政府通过新建、购买等方式筹集房源，专项作为租赁使用，并限定租赁对象、租住面积和租金补贴标准的过渡性住房。

第三条公有租赁住房坚持“市场价、明补贴、有期限”和“轮候租赁、契约管理、只租不售”的原则。

第四条市房产管理局是本市公有租赁住房的行政主管部门，负责公有租赁住房政策制定、房源计划安排和租赁日常管理等工作。

市政府成立公有租赁住房审核领导小组，负责公有租赁住房申请对象的审核工作。

市各有关单位按照本部门职责分工，协助做好公有租赁住房的相关工作。

第五条公有租赁住房供应范围（以下简称供应范围）为本市**江街道办事处、经济开发区（新城东办事处除外）、临港新城港口办事处管辖区域。

第六条公有租赁住房的承租对象为未纳入廉租住房和经济适用住房保障范围，短期内又无力购买商品房改善住房条件的下列人员：

（一）经市人事局批准引进的具有硕士学位以上或具有高级职称的“双高”人才，以及具有本科(含本科)以上学历且具有中级以上职称的急需紧缺人才；

（二）具有本科以上学历的教师、医务工作者；

（三）军队转业干部。

第七条申请公有租赁住房，应当同时具备下列条件：

（一）申请人具有供应范围内的城镇户籍；

（二）申请人及共同申请人在本市不拥有任何自有形式的住房和建房用地，在本市未享受任何房改优惠政策；

（三）申请人已在供应范围内用人单位工作（正式编制且在岗）且已经市人事局正式办理引进或调配手续；

（四）用人单位在短期内确实无力解决住房。

共同申请人是指申请人的配偶及未成年子女。

自有形式的住房包括集资房、安居房、房改房、经济适用住房、拆迁安置房、商品房、自建私房、共有产权房及已通过交易转移的住房等。

第八条申请公有租赁住房，必须提供下列材料：

（一）《**市公有租赁住房承租申请表》；

（二）申请人及共同申请的家庭成员身份证、户口簿、结婚证原件及复印件；离异的，需提供离婚证、离婚协议书或相关法律文书；丧偶的，需提供相关资料；未婚的，由户口所在地民政部门开具证明；

（三）申请人及共同申请的家庭成员户口所在地房屋以及其他房屋的产权证或租赁合同等原件及复印件；属集体户口，由用人单位出具住房证明；

（四）经有关部门确认的学历（学位）、专业技术职务任职资格等相关证件原件及复印件；

（五）人事关系或与用人单位签订的劳动（聘用）合同等证明材料；

（六）用人单位营业执照或组织机构代码证原件及复印件；

（七）其它需要提供的材料。

第九条申请公有租赁住房的程序：

（一）登记。申请人向用人单位提出书面申请并提供相关证明材料，经用人单位审查，主管部门初审盖章，报市人事局对申请对象的资格认定后，由用人单位将相关材料统一送市房产管理局，符合申请条件的，予以登记；不符合申请条件或材料不齐全的，不予登记并退回材料。

（二）核实。市房产管理局对申请人及共同申请人住房情况及相关证明材料进行调查核实。

（三）审核。市公有租赁住房审核领导小组对申请材料进行审核，对不符合规定条件的申请对象，取消其申请资格。

（四）公示。审核后符合申请条件的，由市房产管理局在**房产信息网上公示；用人单位在单位内进行公示，公示期为10天。

公示后有投诉举报的，市房产管理局会同有关部门进行调查、核实；对不符合规定条件的申请对象，取消其申请资格。

（五）核准。对公示无异议或对投诉举报经查证不属实的，由市房产管理局核发《**市公有租赁住房承租核准通知书》。

第十条公有租赁住房实行统一轮候配租制度，但申请人属具有高级职称的，经市人事局审批同意后，可优先直接配租。

第十一条申请人持《**市公有租赁住房承租核准通知书》在规定时间内到市公房管理中心签订包含用人单位、租住人员和市公房管理中心三方的《**市公有租赁住房租赁协议》，办理入住手续。逾期不办理的，视为自动放弃资格。

第十二条公有租赁住房采用先按市场租金全额收取，再按规定给予租金补贴的方式进行。

租金补贴为公有租赁住房补贴建筑面积（以下简称补贴面积）与建筑面积每平方米租金补贴标准（简称租金补贴标准）的乘积。

补贴面积按申请人及共同申请人在供应范围内的城镇户籍人口核定，标准为：单人户25平方米；二人户40平方米；三人户50平方米；四人以上户（含四人）60平方米。租金补贴标准为市场租金的30%。

第十三条公有租赁住房租金按承租的公有租赁住房建筑面积计算。申请人承租的公有租赁住房建筑面积低于补贴面积的，其差额部分不再给予补贴。

承租人须及时缴纳租金，首次入住时先缴纳六个月租金，之后每六个月缴纳一次。

租金补贴由市公房管理中心结算给用人单位，再由用人单位发放给承租人，租金补贴每半年结算一次。

第十四条公有租赁住房租赁合同一般为三年，最长不超过五年，在合同期限内有能力购买商品房的，鼓励其自行解决住房。合同期满时承租人应腾退住房，如确实需要继续租住的，应在合同期满前三个月提出申请，经审核后再续签租赁合同，不再发放租金补贴。

第十五条承租期间发生的水、电、燃气、有线电视、电信、卫生、物业管理等费用均由承租人承担，并自行负责缴纳。

第十六条市公房管理中心必须保证交付承租人使用的公有租赁住房及其各项设备能够正常使用。在收回房屋时，市公房管理中心应做好检查回收工作，确保回收的公有租赁住房及其设备功能正常。

第十七条公有租赁住房不得迁入户籍。

承租人应妥善保护、合理使用房屋及其设备，若因使用不当或人为原因造成房屋及其设备的损坏，承租人应负责修复并依法承担相关费用。承租人拒不履行修缮义务的，市公房管理中心可组织修缮，费用由市公房管理中心依法向承租人或用人单位追缴。

第十八条申请人及配偶必须在承租的公有租赁住房退出后，才能按房改政策申领住房货币化补贴。

第十九条承租人不再租赁公有租赁住房或不再符合租赁条件的，承租人应主动按以下程序退出公有租赁住房：

（一）申报。承租人向市公房管理中心提出书面申请；

（二）签订协议。由市公房管理中心与承租人、用人单位共同签订《**市公有租赁住房退房协议》，终止租赁关系；

（三）退出房屋。承租人应在协议规定时间内腾退公有租赁住房，缴清水、电、有线电视、物业管理及其它应由承租人承担的费用；

（四）结算。退房后市公房管理中心与承租人对租金等进行结算。租金结算至退出公有租赁住房的当月月底。

第二十条有下列情形之一的，由市公房管理中心终止租赁合同、收回已配租的公有租赁住房，停止发放租金补贴、追回从不符合条件当月起已发放的租金补贴。承租人退出住房时，应按市场租金标准向市公房管理中心缴交应退出住房当月至退出住房之月的租金：

（一）承租人由单位或个人已解决住房的；

（二）调离本市、辞职、辞退、自动离职的；

（三）转租、转借、调换或改变房屋用途的；

（四）无正当理由，连续一个月未居住的；

（五）损坏或擅自拆改房屋结构及附属设施，拒绝修复的；

（六）弄虚作假，伪造证书，隐瞒住房及其他相关情况骗租的；

（七）有其他违反租赁协议行为的。

第二十一条用人单位应当定期向市人事局、市房产管理局报告公有租赁住房使用情况。

市房产管理局应会同市人事局等部门定期对公有租赁住房的管理和使用情况进行监督检查。

第二十二条应退出公有租赁住房但暂时无法退出的，经市房管局批准可给予1个月的过渡期，过渡期从解除租赁合同之日起开始计算。过渡期内公有租赁住房租金按市场租金计收，不再发放租金补贴。

过渡期满，承租人拒不退出公有租赁住房的，市房产管理局可依法申请人民法院强制搬迁。

第二十三条市房产管理局和市公房管理中心应及时受理涉及公有租赁住房工作的来访、来信和来电，并依法核实处理。

房产租赁合同范文篇10

关键词：铁路货运设施；租赁管理；基础管理；市场化管理

1南宁局集团公司货运租赁管理现状

中国铁路南宁局集团有限公司(以下简称“南宁局集团公司”)地处粤港澳大湾区、中国－东盟自贸区、西南中南经济圈交汇处，是我国铁路面向东盟的区域性交通枢纽，管辖西南4省区部分铁路，集沿海铁路、边疆铁路、山区铁路、民族地区和革命老区铁路于一体，承担西部陆海新通道建设。南宁局集团公司现有车站342个，其中特等站3个，一等站13个，二等站20个，三等站36个，四等站228个，五等站42个；货运办理站124个，货场90个；专用线206条，专用铁路23条，共计229条(按使用标记分类为A类92条、B类127条、C类10条；按产权性质划分，路产专用线48条，其中机务部14条，工务部13条，经营开发部10条，车辆部5条，工程局5条，保卫部1条，占比为21%，非路产专用线181条，占比为79%)；年货运出租面积约30万m2。南宁局集团公司铁路货运租赁管理依据《铁路专用线专用铁路管理办法》(铁运[1995]107号)、《铁路货物运价规则》(铁运[2005]46号)[1]、《关于公布翻卸车维检费机车出租费货场场地出租费三项货运杂费的通知》(铁运[2008]87号)、《关于翻卸车维检费机车出租费货场场地出租费三项货运杂费的通知》(宁铁货[2008]64号)、《南宁铁路局货场设施出租管理办法》(宁铁办货[2014]39号)、《南宁铁路局专用线出租管理办法》(宁铁货[2015]5号)等制度开展货运租赁业务。南宁局集团公司货运租赁分货场及路产专用线(以下简称“货运设施”)2类；货运承租用户包括路内铁路企业、路外企业和个体3种类型。由于出租货运设施涉及的地区较多，租赁业务标准参差不齐，而且承租方是独立于铁路运营管理之外的实体，给铁路货运部门的安全管理带来问题和隐患，影响到铁路货运部门的服务质量。目前，南宁局集团公司货运租赁业务主要存在以下问题。（1）管理办法有待健全。铁路专用线管理办法为20世纪90年代修订，货物运价规章、货运杂费规定均为21世纪初修订，导致新的市场经济条件下货运租赁管理缺乏制度依据，使得货运租赁业务的部分环节、程序、职责等不够明晰，影响了货运服务质量。目前南宁局集团公司把利用率低的货运设施租给客户，存在个别承租方转租给第三方经营与铁路货物运输无关的业务现象，没有从南宁局集团公司经营开发需要，以及提高货场到发量和运输收入出发制定相关管理办法。因此，需要建立适应市场经济的租赁管理办法和管理体系。（2）管理职责有待明晰。目前南宁局集团公司货场的资产权属归属于土地房产部，路产专用线资产权属归属于工务、供电、经营开发等部门，存在租赁管理办法、管理职责不清的情况。例如，货运部负责货场设施的出租事务，涉及出租设施投资项目由总工室、土地房产部等部门负责；资产管理部门负责出租路产专用线的出租事务，租后的管理(包括签订合同、收费等)及专用线的变更名称、办理限制等运营管理工作归属于货运部，存在各自为政、监督不到位等问题，难以形成合力。另外，监督管理部门没有形成督查机制，对日常联合监督检查要求不明确，不能从根源上发现问题。（3）租赁费率与市场脱节。南宁局集团公司管辖的北海、湛江等沿海地区，以及广东西部、贵州黔西南州及湖南零陵等铁路地区，经济发展不平衡。随着市场经济的发展、物价的提高，以往制定的货场设施、路产专用线出租费率普遍低于当地租赁费率，不利于租赁市场的公平竞争，影响了铁路货杂费的增收。（4）租赁合同管理有待加强。南宁局集团公司自开展货运租赁业务以来，对出租的货运设施通过每年签订“租赁合同”进行约束。“租赁合同”主要根据《中华人民共和国合同法》，以及《关于公布翻卸车维检费机车出租费货场场地出租费三项货运杂费的通知》(铁运[2008]87号)[2]、《铁路货物运价规则》(铁运[2005]46号)的有关规定，多年来合同格式条款和内容没有经过补充完善，协议内容存在疏漏，不适应货运经营管理的需要。另外，租赁业务签订运输、安全协议存在走形式现象；承租方安全管理人员变动后没有及时补齐并进行培训；出租设施没有纳入货场管理，未纳入货场《货运管理细则》中，存在安全管理盲区。（5）租赁管理过程存在风险。南宁局集团公司货运租赁业务管理存在不同程度的风险，一是现场工作人员按照客户申请，与客户商谈，未经对外公示招租环节，就提报租赁申请到货运管理单位，对上级审批的项目不进行结果公示，存在定租的现象；二是对续租项目未走公示程序，就简单上报续租申请，审批后就拟订出租合同；三是对拟出租货场设施项目没有调查周边出租市场情况，未做到询价的环节，机械式按铁路出租费率的最低档次出租；四是存在出租项目所订的合同内容与审批的面积、起租时间不吻合，且未报备南宁局集团公司。

2南宁局集团公司货运租赁管理对策

南宁局集团公司从实际情况出发，汇集货运、财务、运输、房产、工务、车务、经营开发等多个管理部门的力量，积极调研各管辖地区租赁业务市场，征求承租方的意见，提出以下货运租赁业务管理对策。2.1夯实租赁基础管理。（1）整章建制。在南宁局集团公司层面上，对制约货运出租管理业务的《南宁铁路局货场设施出租管理办法》(宁铁办货[2014]39号)、《南宁铁路局铁路专用线出租管理办法》(宁铁办货[2015]5号)等相关管理办法进行修订，对出租条件、租赁申请资质、审批程序、租赁合同、费用核收、监督管理等方面内容进行规范，修改后的管理办法更加贴近实际及透明公开。管理办法完善后，在南宁局集团公承租用户包括路内铁路企业、路外企业和个体司范围内全面开展自查，检查货运租赁业务管理文电、办理流程、合同签订、办理运输业务及费用核收情况，对检查发现的问题建立问题库，逐项整改，形成闭环管理。（2）创造良好的运营环境。在符合货物运输条件下，只要承租方满足货装能力，就申请放开货物运输到发的办理限制，充分发挥优质企业或个体营销能力[3]，同时做好货物运输各环节保障工作。2019年，南宁局集团公司在确保合规、安全生产的前提下全面放开出租货场、专用线办理限制，增加广西中外运南宁储运公司等46条专用线的运输品类(包括矿建、工机、日用电器等65项)，增加专用线标记(A转B)5条，实际货运量同比增加310万t。2.2明晰租赁管理职责。为理清货运租赁管理职责，避免交叉监管和监管空白的问题，南宁局集团公司重新修订货运出租管理办法，重新梳理各部门租赁管理职责，强化综合监管，发动货运设施产权部门主观能动性，并与涉及业务交叉及监管的财务部、总工室、监察等部门相互配合，采取联动机制，充分掌握货场设施使用情况。对停办货运业务或连续2年货物到发量低于设计能力40%的铁路货场设施，以及不影响使用单位、管理单位生产需要的专用线，向社会公开招揽承租方，使用单位或产权单位党政联席会集体研究，对符合出租条件的，经所管辖货运单位审查铁路运营办理范围，再提报到南宁局集团公司货运部组织相关部门讨论、审核后批复，全面盘活闲置的货运设施。根据《中华人民共和国铁路法》《铁路安全管理条例》《铁路专用线专用铁路管理办法》等法律法规，界定铁路与承租方相应管理责任，落实铁路部门监督责任，促使承租方建立相应的铁路货物运输管理制度，确保货物运输安全。（1）承租方责任。根据承租用途拟订职责：一是遵纪守法开展铁路货物运输、仓储经营；二是配备经营和安全设备，做好日常养护，确保设备状态良好；三是按要求设置经铁路方专业业务培训合格的作业人员和管理人员，并保持人员队伍的相对稳定；四是制定、完善相应安全经营制度，签订《使用设施安全承诺书》，并协议交铁路方一定的违约金，管理上符合货运标准化管理要求；五是严格管控现场，整改各种安全隐患，确保货运运输安全。（2）铁路方责任。一是强化货物运输、仓储等运营业务的检查和指导，防范安全风险，杜绝铁路货物运输事故的发生；二是加强运输组织协调，提供相应运输条件的支持，满足承租方运输、仓储等业务开展的需要；三是加强出租设施标准化管理，提供良好的运营环境；四是结合现场实际，制订出租货场设施运输生产应急措施，强化应急处置演练；五是加强和规范承租方人员岗前培训管理，提供货运、消防等方面知识的培训，使得从业人员牢固树立安全责任意识与安全风险意识[4]。2.3强化租赁市场化管理。根据南宁局集团公司管辖货运租赁设施的特点，走访当地物流、仓储及铁路货源市场，充分调研市场情况，分析铁路运输、仓储市场潜在优势，挖潜市场价值空间[5]，与新老客户良好沟通并得到客户支持。对拟出租的货运设施，认真研究铁路货运出租业务的规章及办法，用足费率政策，拟定与市场接轨的出租费率，经公开招租公示、竞价方式拟定承租方，从基层单位到上级审批部门层层把关，走审批程序、对审批结果进行对外公示，无疑议后与客户签订租赁合同。同时，为提高货运服务质量，减轻重点承租企业资金负担，根据新管理办法，调整其承租铁路货运设施的预付款额度和付款方式。2019年，南宁局集团公司共出租95宗，实现运杂费同比增收30%，货物到发量增加1384万t。2.4规范租赁合同管理。铁路与承租方签订租赁合同是落实双方的责任前提，租赁合同明确了双方在租赁关系中的权利和义务，确保出租设施的规范运营及出租费用按时按额核收，必须高度重视。拟订的租赁合同具体包括租赁设施的基本信息、租赁用途、期限、租金标准及支付方式、双方的权利义务、合同解约条件、违约责任、免责条款、合同争议的解决方式等条款，条款更加适应铁路经营需要及安全需要，如把出租费用修改为服务使用费用，增加对承租方安全违约的处罚条款等。铁路货运设施租赁管理中把握运输安全尤为重要。因此，应认真签订出租设施运输及安全协议，按照非路产货运设施运输运营管理模式，杜绝无运输协议、安全协议运营，规范运输协议具体条款内容，特别是规范运输协议中的运输管理、车辆交接、装卸车组织、作业时间、货物的交付、货车清扫、运输共用等内容。协议签订后，应严格执行协议条款，承租方安全管理人员变动后应及时补齐并培训合格，认真履行安全责任。铁路安全管理人员应加强对出租货运设施的管控，把出租货运设施纳入货场管理，体现在《货运管理细则》中，并定期或不定期针对出租设施开展检查，降低安全风险。同时，对检查中发现的问题应及时处置，形成闭环管理，全面提高货运设施租赁安全管理水平。2.5防范租赁管理过程风险。（1）加强教育培训。开展管理警示教育，增强从业人员的自觉性和主动性，促使员工牢固树立“素质过硬”、“执行有力”的思想。（2）从制度上防范。在修改南宁局集团公司相关出租管理办法时，着重对过程监督管理方面内容进行规范，严格规范出租货运设施的条件，做好对出租市场的询价调查，以实际数据为凭证依据，避免人为因素，维护铁路企业的经济效益；严格出租申请环节，必须对拟招租项目及批复下达的拟定租项目的相关内容进行对外公示各5个工作日，公示期满无异议后才能进行下一步的租赁流程。（3）强化监督管理。严格按出租管理办法进行货场设施出租项目的审批，落实集体决策审批制度，对不符合相关规定的或提报材料不齐全的项目，不予以审批；规范审批材料记录台账的管理，力求整个申请到定租各环节台账清晰。把货场设施租赁业务列入管理风险点，制定防控措施，强化管理“红线”、遵章守纪意识。审批领导小组对每个出租项目信息可控，动态掌握承租方的货运量、运输品类、运输条件、运输需求、生产资源、安全生产状况等基础信息[6]，不定期会同监察、财务收入等部门进行专项检查，发现问题及时整改，涉及违纪的按规处理。

3结束语