物业性质问题情况调研报告

根据市人大常委会的要求，最近，我们对本区实施《市物业管理规定》中关于擅自改变物业使用性质（以下简称“居改非”）的情况进行了专题调查。我们召开了区房地局、区工商局、部分街道办事处等政府管理部门干部座谈会，直接从事物业管理工作的人大代表、徐房集团领导、有关物业公司干部、小区经理、业委会主任座谈会，走访了个别法官、律师，邀请了部分“居改非”业主，广泛听取意见建议，并对“居改非”比较普遍的居住地进行实地视察。现将情况报告如下：

一、“居改非”问题的概况

擅自改变物业使用性质分显性和隐性两大类。显性的指业主或租房人擅自改变居住房的物业使用性质，可以明显地被他人看出从事经营、办公或者仓储等非居住用途。隐性的指无明显非居住用途，以不挂牌开公司办公为主，主要集中在交通便利、人员众多、商贸集中地段的居住商品房。据徐房局的初步统计，本区共有各类“居改非”超过7000户，其中，显性的1500余个，隐性的5500余个。

二、“居改非”产生的原因。

1市场、创业需求。由于民营经济发展较快，大量新涌现出来的小公司在创业阶段迫切需要办公经营场所，“居改非”成为价廉物美的最佳选择。

2就业、生活需求。一部分下岗、待业和无业人员将居住房用于经营、出租，解决生活问题。

3投资回报需求。有些业主（以外地来的居多），买了多套居住房，用于出租赚钱。

4公建配套的需求。政府有关部门通过内部调拨、市场购买等办法，将一些居住房用于解决公建配套的需要。

5政策变化的影响。以前，市规划部门在本区批准建造过一批侨汇外销房和商住楼（属于综合楼性质）。后来，这些楼改为居住房。

三、对“居改非”的不同看法

1不赞成“居改非”的主要理由：

（1）涉及到法规的严肃性。“不得擅自改变物业使用性质”，既然，法规做出了明确规定，我们就要有法必依，严肃执法。否则，必然影响到法规的严肃性，依法治国就成了空话。

（2）妨碍了邻居的利益。居民最反对的是扰民的“居改非”，最害怕的是居住不安全，如：餐饮业的油烟污染，加工场的噪声扰人，仓库堆物的安全隐患，集体宿舍和公司的人杂不安全，还有与居民抢占小区道路、占公用部位、占大楼电梯、损坏公共财物等行为。

（3）加大了物业管理的难度。少数物业公司在业委会、居委会、派出所、街道房管办的支持下，不准公司公开挂牌经营，不准公司在小区内停车，送快递、送盒饭，公司派人到门口拿，等等，化了大量的人力物力，硬把“居改非”对象逐渐挤出门外。

（4）影响了国家、集体的利益。擅自“居改非”的业主是利用了居住房与非居住房收费标准不同的政策（契税、房租、物业管理费、水电煤费等都有差额），使自己得益，损失的是国家、集体利益。有些物业公司经理说，我们想提高“居改非”业主的收费标准，又怕政府部门说我们等于承认、支持了“居改非”。

2赞成“居改非”的主要理由：

（1）有些“居改非”没有扰民。扰民不扰民是居民反对或支持“居改非”的分界线。家庭式的小公司占“居改非”的比例比较大，一般都不扰民，或者较少扰民，完全可以控制在周围居民的承受度之内。

（2）有利于社会稳定。“居改非”减轻了政府的就业压力，减少了政府帮困救济经费的支出，有利于社会稳定，是和谐社会的需要。有业主讲：“要是政府将所有的‘居改非’取消，至少有三分之二的小公司小企业会倒闭”，“有一批弱势群体会找政府要饭吃”。

（3）可以多为国家纳税。不管是公开挂牌经营的企业，还是想办法搞移地经营（挂在外区的经济城或街道招商中心）的企业，包括隐性办公司的，都为国家带来税收。

（4）不批“居改非”与法规精神不符。有些业主对政府现在采取一律不批准“居改非”有意见，认为这与市人大通过的法规精神不一致。希望政府部门对不扰民的“居改非”，政策上要支持。外地来的业主呼声更加强烈。

3物业公司不敢大胆管理。

（1）怕被“炒鱿鱼”。不少物业公司、小区经理说，我们不赞成擅自“居改非”。但是，“居改非”情况十分普遍，尤其是有些居住楼“居改非”数量已经过半，物业管理严了，公司会得罪多数业主的经济利益，被业主大会“炒鱿鱼”。

（2）怕影响物业经济效益。物业公司经理感到很为难的是：对“居改非”不严格管理，有的业主会以不缴物业管理费相威胁；对“居改非”严格管理了，被管的业主与物业公司十分对立。而且，严格管理成本很高。所以，只要“居改非”少扰民，居民能够承受，物业公司效益不受影响，管得宽松点就可以了。

4政府部门认为“居改非”难以管理

（1）难在政府各部门各自审批管理。“居改非”问题与政府的规划、房地、工商、劳动等部门各自管各自，审批和管理相脱节，难以形成合力有关。要协调好各方面的关系，会遇到机制体制或者利益上的问题。

（2）难在执法部门“法难执众”。面对数以千计的违规的业主和众多的弱势群体，法难执众。区工商局的干部说，我区有近5000户无证无照的工商户，很多都与“居改非”有关，对他们，发合法证照不行，都要取缔也难啊！区房地局的有关干部直言：一是担心居民告他们不作为；二是担心查处隐性的“居改非”取证难；三是担心法院受理难、执行难。

（3）难在赶走容易留住难。有的街道干部认为，过去，我们的政策是千方百计地把一些好的公司吸引到街道来，让他们注册、纳税在本地区。现在，如果以擅自“居改非”而影响注册、经营，一些好公司将离开本区，也会影响招商和税收属地。希望政策前后一致，全市各区、县政策也一致。

四、处理好“居改非”问题的建议

各方面对解决“居改非”问题提出了很多建议，我们归纳了以下几条：

1出台物业管理规定实施细则。《市物业管理规定》28条关于“不得擅自改变物业使用性质”的条款比较原则。不能擅自“居改非”，不等于不能批准“居改非”，国务院《物业管理条例》也没有明确规定。市应该出台物业管理规定实施细则，增加实施条例的可操作性，如果不是禁止“居改非”的意思，就要把怎样做到“不擅自”写进细则。要简化解决“居改非”问题的执法程序，将住宅不得改变使用性质的义务设定给房地产权人，降低政府部门的执法成本，提高执法效率。

2把好政府部门综合审批、管理关。要坚决改变前几年政府部门各自为政，自顾自审批状况，坚决改变政府部门不批不管（不是我批的，我不管）、只批不管（只为了帮困，其他不管）、多了不管（靠我一个部门管不了）的怕管理、不作为状况。政府各相关部门要建立有效的联合审批制度、严格的操作流程，强化日常的检查执法，并自觉地接受人民的监督。

3坚持有疏有堵的阳光政策。对“居改非”光堵不疏不行，有堵有疏是上策。政府应该降低“居改非”门槛，如果具有以下条件的，可以批准“居改非”：（1）适宜经营的街面房，除了历史文化风貌区等特殊地段外，只要达到政府管理要求的；（2）以前，规划部门批准建造的一批侨汇外销房、商住楼，曾经属于综合楼性质的；（3）业主大会通过的不构成扰民的“居改非”；（4）业主必须有产权证，接受属地管理，取得政府相关管理部门的认可。对于扰民的“居改非”，居委会、业委会、业主大会、物业公司、派出所都具有监督权、建议权和集体否决权。

4发挥经济杠杆的调节作用。擅自“居改非”的业主多，主要是经济利益起作用。要解决无序的擅自“居改非”的状况，就要发挥经济杠杆的调节作用。前几年，政府部门批准的“居改非”，都调高了非居住房收费标准。近几年，擅自“居改非”的，却一直都享受着居住房的低收费标准。如果我们一方面明确反对擅自“居改非”，一方面追缴其用作非居住房的应付费用，那么，有些“居改非”的业主就会自己停止“居改非”。同时，收到的费用，要兼顾国家、集体和业主的利益。这样做，与同意擅自“居改非”完全不一样。