乡村宅基地规划安排意见

为进一步加强全区农村宅基地住宅规划管理工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《市城乡规划条例》、市规划委员会、市国土资源局等四部门《关于印发〈市村庄规划建设管理指导意见（试行）〉的通知》及相关技术标准的规定，结合实际，制定本意见。

一、适用范围

本意见所称农村是指区所辖现状村庄，分为城市化地区村庄及城乡一体化地区村庄两类。城市化地区村庄是指新城组团、沙河组团、六环路以南（含阳坊镇、小汤山镇）及其他各镇中心区范围内的村庄；城乡一体化地区村庄是指城市化地区以外的村庄。

城市化地区村庄原则上不再新增宅基地。城市化地区村庄实施整体搬迁改造前，村民因近期生活需要确需在原有宅基地上进行住宅建设的，由规划分局审批。

城乡一体化地区村庄的村民在新增或原有宅基地范围内依法新建、改建、扩建、翻建自用住宅或村民委员会组织建设集中住宅的，适用本意见。城乡一体化地区位于风景名胜及文物保护区范围内的村庄，不再新增宅基地，村民不得在原有宅基地范围内新建、改建、扩建住宅。

二、农村宅基地住宅规划管理

（一）新增宅基地选址

新增宅基地应在经批准的村庄规划确定的建设用地范围内选址。新增宅基地原则上不得占用农用地；确需使用农用地作为新增宅基地的，需先行向国土部门申请办理农用地转用审批手续。

新增宅基地申请人应向村民委员会提出申请，由村民委员会组织召开村民会议或村民代表会议研究同意后，报镇政府初审。镇政府初审同意后，报规划分局复核。规划分局以规划意见复函形式明确新增宅基地选址是否符合规划要求。申请人持规划分局出具的规划意见复函，由镇政府组织向国土部门申请办理宅基地审批手续。

申请新增宅基地选址位置不符合村庄规划要求，但确需进行建设的，需先行按照村庄规划审批程序进行村庄规划调整，待调整后的村庄规划获得批准后再行申报。

（二）原有宅基地住宅管理

城乡一体化地区村庄利用原有宅基地改建、扩建、翻建住宅的申请人，应向村民委员会提交有权使用集体建设用地的证明文件、建设申请、符合村庄规划要求的拟建方案（包括平面图和立面图）、四邻意见及《区农村村民宅基地住宅建设申请审批表》等材料。村民委员会应将申请材料通过本村公告栏进行公示，公示时间不得少于7日。公示期满无异议的，由村民委员会组织召开村民会议或村民代表会议研究形成本村初审意见，并填写《建设项目规划许可及其他事项申报表》。镇政府对村民委员会初审通过的建设申请进行复核，核发《乡村建设规划许可证》，并报规划分局备案。

城市化地区村庄实施整体搬迁改造前，因近期生活需要确需在原有宅基地上进行住宅建设的申请人，应向村民委员会提交有权使用集体建设用地的证明文件、建设申请、符合村庄规划要求的拟建方案（包括平面图和立面图）、四邻意见及《区农村村民宅基地住宅建设申请审批表》等材料。村民委员会应将申请材料通过本村公告栏进行公示，公示时间不得少于7日。公示期满无异议的，由村民委员会组织召开村民会议或村民代表会议研究形成本村初审意见，并填写《建设项目规划许可及其他事项申报表》。镇政府（街道办事处）对村民委员会初审通过的建设申请进行复核后，向规划分局申请核发《临时乡村建设规划许可证》。

（三）集中住宅建设

整体搬迁改造的村庄需要进行集中住宅建设的，由村民委员会依据经批准的村庄规划制定修建性详细规划（设计方案），报镇政府初审。镇政府初审同意后，报规划分局审批。

三、建筑标准

农村住宅单户房屋地上总建筑面积不应超过宅基地面积的85%（半地下室和地下室建筑面积计作地上建筑面积）。新增及原有宅基地住宅地上建筑层数不得超过一层；集中住宅地上建筑层数不得超过二层。依据《市农村民居建筑抗震设计施工规程》（DB11/T536-2008），一层檐口高度不得超过3.6米，二层檐口高度不得超过7.2米。

建设二层集中住宅，应符合《市生活居住建筑间距暂行规定》（1998年修正）的有关要求。建设二层建筑或跨度超过6米平房的，宅基地住宅建设人应先行了解规划条件，委托有资质的设计单位编制设计方案和施工图纸后，申请规划许可手续。使用通用标准图集建设宅基地住宅的，可以直接申请规划许可手续。建筑设计与施工应符合《市农村民居建筑抗震设计施工规程》（DB11/T536-2008）的有关要求。

四、规划有效期限

宅基地住宅建设应自取得《乡村建设规划许可证》或《临时乡村建设规划许可证》之日起一年内开工建设。因特殊原因无法按期开工的，建设人应在《乡村建设规划许可证》或《临时乡村建设规划许可证》许可期满30日前向发证机关申请延期，延长期限不得超过一年。

五、规划监督

宅基地住宅建设的规划审批单位应不定期对宅基地住宅施工现场进行检查，发现问题及时纠正。宅基地住宅竣工后，建设人需持相关许可文件向审批单位申请规划验收。审批单位应在自接到验收申请之日起7个工作日内，组织进行规划验收；经验收合格的，出具验收合格证明文件。未经验收或经验收不合格的，不得入住。

六、规划执法

（一）宅基地住宅应在取得《乡村建设规划许可证》或《临时乡村建设规划许可证》后建设而未取得的，或未按照规划许可内容进行建设的，认定为违法建设，由各镇政府（街道办事处）负责查处。

（二）各镇政府（街道办事处）发现在建宅基地住宅应在取得《乡村建设规划许可证》或《临时乡村建设规划许可证》后建设而未取得的，或未按照规划许可内容进行建设的，应立即责令停工。未取得《乡村建设规划许可证》或《临时乡村建设规划许可证》的在建宅基地住宅，不符合村庄规划的，应限期拆除；符合村庄规划的，应责令限期改正，逾期不改正的，应限期拆除。未按照规划许可内容进行建设的宅基地住宅，应责令限期改正，逾期不改正的，应限期拆除。

（三）宅基地住宅建设人不执行停工通知或限期拆除决定的，由镇政府（街道办事处）采取通知公用事业单位停止提供相关服务、公示催告、查封施工现场及强制拆除等措施进行查处。

（四）违法建设的宅基地住宅无法确定建设人的，镇政府（街道办事处）可通过媒体并在违法建设的宅基地住宅所在地公告，督促建设人依法接受处理，公告期限不得少于15日。公告期满，仍无法确定建设人或建设人拒不接受处理的，由镇政府（街道办事处）依法予以强制拆除。

七、行政责任

规划分局负责对各镇（街道）宅基地住宅规划管理及竣工验收工作进行督查、督导，对各镇政府（街道办事处）在宅基地住宅的规划审批与管理中存在的问题予以纠正，并向区政府提出处理建议。