房管局税收征收指导意见

为进一步加强房地产交易税收征收管理，维护房地产市场正常秩序，依法保护房地产权利人合法权益，促进我县房地产市场健康持续发展，根据税收法律法规、《城市房屋拆迁管理条例》等有关规定，本着“先税后证”的原则，结合我县房地产市场发展实际，现就房地产交易税收征收管理提出如下意见：

一、有关税收政策规定

1、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

销售收入低于房地产评估价值的，按评估价值；购买房屋的价款为税务部门统一监制的发票所记载价款。

2、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入（转让收入低于房地产评估价值的按评估价值）的1%核定应纳个人所得税额。

3、房地产交易涉及的其他税收，按有关规定执行。

4、上述销售收入、转让收入在征收营业税、个人所得税、契税等税种时，计税价格保持一致。

二、普通住房划分标准

普通住房标准必须同时满足以下三个条件：

1、凡住宅小区建筑容积率在1.0以上；

2、单套建筑面积144平方米以下；

3、实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下，均享受普通商品住房优惠政策。

三、个人购买住房的时间确定

纳税人申报时，房屋产权证、契税完税证明所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋时间；

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定；

根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋时间。

四、其他有关问题

房地产估价工作由县财政、地税、房管等部门共同指定的房地产估价机构承担，其应当具有房地产估价资质、信誉佳、实力强、业绩优。房地产估价由交易当事人委托。

房地产估价机构应当按照估价规程规定的原则、程序和方法，独立、客观、公正的出具房地产估价报告，不得按照委托人的意愿低估或高估，否则，视情节给予警告，直至取消承担房地产交易征税估价资格。