房管局农村村民建房实施意见

为进一步加强我区农村村民建房用地管理，规范农村村民建房行为和办事程序，推进我区城乡一体化进程，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《浙江省村镇规划建设管理条例》等有关法律、法规和政策规定，结合我区实际，特制定本办法。

一、本区行政区域（不含已撤村建居及多层公寓建设区域）内的农村村民建房管理适用本办法。

二、农村村民建房必须符合镇乡土地利用总体规划和城市、村镇建设规划。提倡统建、联建和建造公寓式住宅，控制独立式住宅。

严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造。

三、农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地面积标准如下：6人以上户不超过125平方米；4至5人户不超过110平方米；3人以下户不超过75平方米。

农村村民建房建筑层数应严格控制在三层以内，平屋顶总建筑高度不得大于10米，坡屋顶总建筑高度不得大于13米。确需设底层架空层的，层高不得大于2.2米。

四、农村村民建造住房，应先经户口所在地村民小组讨论同意，向村民委员会提出书面申请，经村民委员会讨论同意后，按规定上报审批。

农村村民建造住宅使用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由镇乡、街道按户逐宗审批，报国土资源管理部门备案。农村村民建造住宅使用农用地的须依法办理农用地转用批准手续后，由区人民政府按户逐宗审批。

五、属下列情形之一的，可申请建房：

1、常住人口中已领取结婚证书，确需分户建房的；

2、现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需扩建的；

3、现有房屋需要改建的；

4、因国家、集体建设或规划需要迁建的；

5、灾毁住房需要重建的；

6、法律、法规、规章另有规定的。

六、有下列情形之一的，其建房申请不予批准：

（一）出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作他用，再申请宅基地的；

（二）以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户的；

（三）现居住房屋建成不足十五年，又不属危房，要求易地拆建的；

（四）身边有子女的老人单独申请宅基地的；

（五）违法违章建房未处理结案的；

（六）其他不符合申请宅基地条件的。

七、经批准回乡落户的职工、军人和其他人员申请建房的，应当持原所在单位或者原户口所在地的人民政府出具的无住房证明材料，并经户口所在地村民小组及村民委员会同意后，方可申请建房。

经批准回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人申请建房的，应经户口所在地村民小组及村民委员会同意后，方可申请建房。

八、城镇居民的配偶是农村户口且本人长期与其一起居住，又没有享受房改政策的，经其所在单位证明并核实，可在其配偶申请建房时计入建房人口。

现役军人（不含军官）、在校大中专学生、服刑人员家属申请建房的，提供有效证明后，上述人员可以按本村常住户口计算。

经批准回乡落户的职工、军人和其他人员以及经批准回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人申请建房的，其宅基地面积按第三条标准参照执行。

独生子女按二人计算。

九、农村村民申请建房报批程序。

农村私人建房应按相关法律法规规定的程序办理报批手续，严格执行“一书一证”或“一书二证”制度以及用地审批手续。其具体报批程序：

1、办理《浙江省农（居）建房申请表》。

由村民提出申请，经村民委员会讨论通过，并在本村民小组内公告7天无异议的，报所在镇乡、街道村镇建设办公室，并填写《浙江省农（居）建房申请表》。

2、办理《村镇规划选址意见书》及《建设用地规划许可证》。

经镇乡、街道村镇建设办公室进行实地踏勘和核实同意后，城镇规划区外的，村民持《浙江省农（居）建房申请表》、平面布置图，到镇乡、街道村镇建设办公室办理《村镇规划选址意见书》，并报区建设局规划处和区城乡一体化办公室备案；城镇规划区内的，由镇乡、街道村镇建设办公室初审，报区城乡一体化办公室签署意见后，由区建设局规划处核发《村镇规划选址意见书》和《建设用地规划许可证》。

3、办理用地审批手续。

（1）由村民委员会填写《私人住宅用地呈报表》，经村民小组、村民委员会签署意见后，与《村镇规划选址意见书》或《建设用地规划许可证》一并报镇乡人民政府、街道办事处。

（2）建造住宅使用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由镇乡、街道按户逐宗审批，报当地国土资源管理所备案。使用农用地的，由国土资源管理所进行实地踏勘（可与建设规划选址同时进行）和审核上报。

（3）农村村民宅基地经批准后，由镇乡、街道村镇建设办公室负责通知村民委员会，由村民委员会将批准结果进行公布。

（4）《私人住宅用地呈报表》自批准之日起二年内有效，逾期自行作废。

4、办理《村镇规划建设许可证》或《建设工程规划许可证》。

村民持《村镇规划选址意见书》或《建设用地规划许可证》、经批准的《私人住宅用地呈报表》、平面布置图、设计施工图等资料到镇乡、街道村镇建设办公室办理《村镇规划建设许可证》或《建设工程规划许可证》。

城镇规划区外的农村村民建房工程审批由区建设局委托各镇乡、街道村镇建设办公室办理，核发《村镇规划建设许可证》，报区建设局规划处和区城乡一体化办公室备案；城镇规划区内的建房工程审批由镇乡、街道村镇建设办公室初审，报区城乡一体化办公室签署意见后，由区建设局规划处核发《建设工程规划许可证》。

十、农村村民宅基地占用农用地纳入土地利用年度计划，按土地利用年度计划办理农用地转用审批手续。使用农用地转用计划指标的，规费缴纳标准为：耕地占用税每平方米4.5元，耕地开垦费每平方米14元。使用土地整理折抵指标额度的，规费缴纳标准为：耕地占用税每平方米4.5元，镇乡、街道无折抵指标的，由区调剂折抵指标，折抵指标回收成本由区承担50%，镇乡、街道承担50%。

积极推进农村宅基地整理，对结合村庄改造整治实施的宅基地整理项目产生的复耕指标，优先给本镇乡、街道使用，不受年度计划限制。

十一、农村村民建设申请经批准后，实行放样、砌基和竣工验收“三到场”管理制度，“三到场”由所在镇乡、街道村镇建设办公室会同国土资源管理所及村民委员会组织实施。

“三到场”时，施工现场必须出示合法批准的有关证件。

农村村民建房申请批准后，经镇乡、街道村镇建设办公室、国土资源管理所实地放样后，才能开工建设。各镇乡人民政府、街道办事处要建立健全巡查制度，切实加强农村村民建房的日常监管，及时发现和制止农村村民建房中的各类违法行为。

十二、农村村民需要易地建造的，按“建新拆旧”原则应当先与所在村村民委员会签订近期退还原有宅基地的协议，并经所在镇乡、街道签证，待易地建造申请批准后协议有效。到期不退还的，按违法占地处理。分户建房原有房屋由于联建原因确实无法拆除的，必须承诺在联建房屋翻建时拆除，逾期不拆除的按违法占地处理。

十三、农村村民未经批准，或少批多用、骗取批准等方式非法占地建房的，依据《浙江省村镇建设管理条例》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等规定，由建设、国土等部门会同镇乡、街道依法查处，具体组织实施工作由镇乡人民政府、街道办事处负责。

十四、为推进城乡一体化建设进程，对经区城乡一体化办公室认定的新型农村社区实行统一规划建设，根据土地利用年度计划，一次性办理农用地转用手续，并应办理公建配套项目供地和分户建房用地审批手续。在分户建房用地审批时，凭城乡一体化办公室认定批复、新型农村社区规划、平面布置图及建筑单体方案等材料报批，每户占地面积上限不得超过125平方米。