物业管理手册

目录

前言

告全体业主书

第一章收楼须知

第二章装修须知

第三章日常管理须知

第四章物业管理费用分摊及缴纳

附件一常用紧急电话号码及客户服务

附件二XXXX业主临时公约

XX市房管局关于规范物业管理区域住宅装饰装修行为的通知

XX省物业服务收费管理办法

XX市建筑装饰装修管理办法

XX市物业维修基金管理办法

前言

XXXX位于东邻，西至，南至，北靠。这里风景优美，空气清新，交通便利。本小区设计合理，绿化到位，小区封闭、宁静，适宜居住。在您即将入住之际，XXXX物管处全体员工预祝您乔迁之喜，为了方便所有业主/住户更多地了解XXXX小区的情况，了解物业管理的基本内容和运行规则，特制定本手册。在本手册中我们刊录了涉及业主/住户权益责任、管理标准、自救常识、政府相关文件等方面的文字资料。如果阁下需要任何帮助或者希望提出任何有助于改善小区环境的意见，请与本小区物管处联系，联系电话，服务监督电话：物管处将尽力为阁下服务。

本手册编制的目的在于使各位业主/住户了解小区的一般管理服务范围及内容，同时可以使业主/住户更清楚的知晓作为业主应享有的权利和应履行的义务，谨请您认真阅读并妥善保存，以便随时参阅。若您欲将贵物业出售或出租，请将此手册转交新业主/住户。

在本手册中所载的规定须各业主/住户共同遵守，物管处保留解释及修改条文及规定的权利，一切修改将会通知各业主/住户。如本手册所载规定与国家法规有违背之处，则以国家法规的相关条款为准。

我们谨此机会向所有业主/住户在遵守本手册所载指引中给予的合作，表示衷心的谢意，并恭祝各位居家安康、生活幸福、万事如意。

告全体业主书

尊敬的业主：

XXXXXX物业管理有限公司XXXX物管处全体员工对您的入住表示热烈的欢迎。小区是全体业主共同的家园，为了使大家拥有一个祥和宁静,整洁卫生的家园,物管处恳请大家做到以下几点：

1、请将生活垃圾、装潢垃圾袋装后放到指定地点,以便统一清运。

2、请按照规定的时间进行装潢,以免噪音影响他人。

3、请不要随意改动房屋的结构,以免造成安全隐患。

4、请做好自我防范，以免造成您的财产损失。

5、请将车辆放入地下室内或停放到指定停放地点,以免给别人的出行带来不便。

6、请不要高空丢弃废弃物,以免对他人人身造成伤害。

7、请不要占用小区内的共用设施及公共用地,以免影响其正常地使用功能。

8、请按规定及时交纳应支付的各项管理服务费用,以保证物业管理服务工作的正常运行。

9、请自觉维护小区内公共场所的环境卫生。

10、请不要在室外乱搭,乱建,乱挂,以免有碍小区观瞻。

11、请配合小区管理人员对小区共用设施进行正常的检查﹑维修及养护。

12、请不要利用房屋进行从事危害公共利益的活动。

13、请自觉接受小区护管员对出入车辆的指挥管理,以保证小区道路的畅通。

14、请自觉出示小区通行证,以配合护管员进行的安全检查。

15、发现公共设施损坏,请及时通知物管处,以便及时维修，杜绝安全隐患。

16、发现可疑人员,请及时通知护管员,以便及时进行检查，防止危害业主和公共利益的行为发生。

17、远亲不如近邻，近邻如同家人。因有缘而左右为邻，邻里之间应和睦相处,有了矛盾请协商解决。

18、对物管处的工作有好的建议或意见,请及时告知我们,以便我们工作的改进。

小区的祥和氛围需要我们共同创建,物业工作的开展需要全体业主的大力支持，物管处对大家的支持和配合表示衷心的感谢。

第一章收楼须知

为加强住宅楼的质量管理，确保住宅楼售后服务的及时到位，根据国家建设部的有关规定，房地产开发企业将在住宅楼交付使用时，向业主/住户提供《房屋质量保证书》和《住宅使用说明书》，以明确住宅的保修范围、期限及各自的责任；同时亦对本小区的概况、建筑结构、各类设施设备的性能及布局作基本的介绍。敬请各位仔细阅读。

业主：是指房屋所有权人，包括享有物业产权的个人、公司或其他组织。

物业：是指有价的土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、公用设施及建筑地块等，物业由土地、建筑物和物权三部分组成。

物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的管理对象是物业；物业管理服务的对象是人，即业主或使用权人。

一、入住

您收到入住通知书在限定期限内办理完相关手续称为入住。

逾期不办理入住手续的，亦视为入住。您须从入住之日起，

全额缴纳物业管理服务费。

1、入住资料

(1)业主应携带资料：开发商销售部签发的《上房通知书》《购房合同》；业主身份证及复印件4份、业主私章。

(2)业主委托人应携带资料：业主委托书和法人代表委托书、备委托人身份证及复印件以及上述规定的资料。

详见附表说明收费及所带资料用途。

上房时收费说明表(表一)

序号

收费内容

收费标准

备注

收取单位

1

公共

服务费

0.50方米月×12个月×建筑面积=4.20元/平方米月×建筑面积

为了前期配套设施、返修等工作有足够的人力管理，管理处预收12个月管理费。

由

物

业

公

司

收

取

2

公共水电预交金

50元／每户每

公用电费：(如楼道单元灯、院墙灯、电动门)、绿

化用水等

(单独计量)

3

一层库房二次供电

预收：50

元／年

无一层库房免收(单独计量)

4

一年

生活垃圾

处置费

12元／户

由环卫部门收取，物管处代办

5

一次性

装璜垃圾处置费

1元／平方米×建筑总面积平方米

6

预交

水电费

600元/户

由

物

业

公

司

收

取

7

说明：由于上房时水、电户名是XX市XXXX有限公司，在水电表过户前由物业公司代XXXX有限公司查水、电表，按业主实际用水、电量进行扣减，直至水电表过户后由业主自行到相关部门缴纳。在此期间的水电费从预收款中扣减，多退少补。

资料用途表(表二)

资料名

数量

备注

承办单位

上房

通知书

1

收回

开发公司收回

交给物管

购房

合同

1

查验业主身份

开发公司

业主

身份证

原件

查验业主身份

开发公司和物管

业主

身份证复印件

4份

一份物管处存档，三份办理水、电表过户

开发公司

和物管

业主

私章

1枚

办理水、电表过户

开发公司

为节省业户时间，避免往返及排队轮候，请于入住时仔细检查并带齐相关资料。

2、入住手续办理步骤：

(1)物管处工作人员引导您到入住手续办理现场；

(2)XX市XXXX房地产开发公司人员现场办理缴纳购房余款，物管处工作人员现场办理缴纳物业服务费等相关费用手续

(3)物管处工作人员发放入住手续的相关资料并协助您填写《业主联络资料登记表》、《业主资料卡》，检查并回收《上房通知书》，并与您签订相关协议，包括《业主临时公约》、《装修责任担保书》等。

(4)领取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，并在《两书领取表》上签字。

(5)验房，领取房门钥匙。在此期间有物业公司的工作人员陪同您确认并抄录水、电、煤气表底数。在验房时若您发现问题请及时在《房屋交付验收表》上予以记录并领取钥匙，与承建商协商维修时间，经承建商整改后和您约定时间再次验收合格后，再在《房屋交付验收表》上签字确认。

3、遗漏工程

当您收房时，可能发现单元或室内有少许未尽完善之处，请及时通知物管处，以方便我们协助您尽快联系承建商进行修补和整改。

4、上房流程图

5、物业移交文件：

(5-1)业主／住户资料表(表三)

物业单元

入住通知日期

业主／受托人姓名

护照／身份证号码

其它联系地址

工作单位

联系电话

单位地址

紧急联系人

联系电话

同住人

姓名

关系

护照／身份证号码

联系电话或地址

业主／受托人签署：

日期：

(5-2)单元车辆登记表(表四)

业主姓名：

物业单元：

本人入住小区后，将有下述车辆进入该小区：

类别

车型

车牌号

颜色

出入时间(大致)

备注

机

动

车

非

机

动

车

上述车辆本人预计于年月起开始进入小区停放。

本人对该小区的《车辆停放规定》已了解，并同意遵守，停放之前将到管理处办理相关停车手续。

业主/受托人：

日期：

(5-3)单元验收交接表(表五)

业主姓名接收单元

接收物业项目

验收情况

土

建

装

修

防盗分户门

各类门／窗

地坪

墙脚线/顶脚线

各类五金件

阳台／外墙

其它

电

气

照明灯具／开关

电源插座

弱电

系统

门对讲系统

有线电视终端

电话插座

卫

生

间

排污

给排水

地漏

电源插座

厨

房

给排水

煤气管道

冷热水管道

排烟道

其它

其它

(5-4)表底读数抄录表：(表六)

名称

表具

表具号码

起始读数

电表

水表

煤气表

注：业主将承担上表读数以后的个人消耗费用

(5-5)楼钥匙记录(表七)

共收到：1、单元分户门钥匙（把）

2、阳台门钥匙（把）

3、信报箱（把）

4、其它

六、缺陷及遗漏工程记录(业主／受托人填写)：

七、验收意见(物业填写)

业主／受托人签字盖章：

日期：

物业管理处工程主管签字：

日期：

八、钥匙托管承诺书

业主姓名：

物业单元：

兹因上述物业在收楼时发现有少量缺陷和遗漏工程需要修缮，而本人无暇照顾，不能每日往返开启大门予修缮人员进入施工，现谨将钥匙交予管理处托管，请代本人开启大门。

本人承诺：托管期内，本单元之内除收楼时的原状外，不会添置或存放任何设备、物件等，在修缮工程完工后，本人将亲往管理处取回钥匙，请勿将钥匙交还其他人士。

本人同意上述承诺，并

签署如下：

钥匙数量：把

签署人(签字)：

日期:年月日

本管理处收到代管之钥匙，签署如下：

钥匙数量：把

签收人(签字)：

物业管理处盖章：

日期：年月日

本人已确认修缮完毕，并将托管之钥匙把全数领回。

签收人：

日期：年月日

注：此表系确实有此要求之业主/住户填写。

九、业主／住户资料交收记录

物业单元：

物业管理费标准：

一、住户手册

二、住宅使用说明书

三、商品房质量保证书

四、分户门钥匙(把／套)

五、车辆管理规定

六、物业管理费的构成说明

七、其它：——

本人接收及接受以上所列物品及资料。

业主/住户签署：

日期：

第二章装修须知

一、装修流程图

二、装修申请

(1)您对居室进行装修前，请仔细阅读《装修管理须知》，并向小区物业管理处或会同其委托的装修者向物业管理处申报登记。

(2)如果您是委托装修施工单位进行施工，则受委托

的装修施工单位须交验《承建资格证书》原件，填写《装修施工人员登记表》，提交合同复印件、装修图纸、承建资格证书复印件、营业执照复印件[加盖公章]。

(3)若您是自行或请其亲朋好友进行的小型施工，也应进行申请并填写《装修施工人员登记表》。

(4)所有装修施工人员均须交验身份证复印件，照片,办理《装修许可证》、《装修人员出入卡》。

三、装修期间

(1)您如需要改变建筑物主体或承重结构，请向小区物业管理处提交建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出的设计方案及政府设计审批部门的审批材料。

(2)若您装修工程延期，请会同装修者到小区物业管理处办理延期手续。

四、装修结束后

(1)装修工程结束，您验收合格后，由您向小区物业管理处提出验收申请，经小区物业管理处验收合格后，办理装修保证金退还手续。

(2)装修队撤离时所搬运物品应填写《物质搬运放行条》，在安全护管员的监督下清除垃圾并打扫干净现场卫生，合格后方予以放行。

附：1

装修申请表

一、物业单元：

二、施工单位资料

公司名称：

电话号码：

负责人姓名：

联系电话：

装修期：

所需工人数：

现场负责人：

身份证号码：

三、提交资料：

1、委托人之业主委托书

2、装修设计平面布置图

3、水、电及其它管线图、节点图

4、空调安装施工图

5、施工单位营业执照、资质证书复印件

6、施工人员身份证/暂住证

7、其它资料

四、装修保证：

本业主/住户和装修单位保证：在装修期间，严格遵守《装修责任书》、住户手册中的相关规定，不擅自封闭阳台和设置户外防护网，不改动承重墙，不变更分户门。若有违规，愿意接受物业管理公司管理制度及政府相关法规、法律的处理。

业主签章：施工单位签章：日期：日期：《以下由管理处填写》

管理处审批意见：

附：2装潢费用一览表

序号

项目

金额

备注

1

装修队交装修

不良责任保证金

1000元/户

装修完毕经业主验收合格6个月后方可退还。如业主个人装修缴500元装修

不良责任保证金

2

装修队交管理金

元/户

用于日常检查、管理。

3

施工人员出入证工本费

元/人

一次性收取，纳入管理

服务费开支。

附：3装修管理规定

装潢装修管理规定

1、所有须进行装修的业主须在开工前3日内向物管处提出申请。

2、业主在提出装修申请时须交以下证件：

①施工队资质证复印件；

②施工队营业执照复印件；

③施工人员复印件；

④施工图纸复印件；

⑤施工合同复印件；

3、物管人员实地考察后指导业主填写装修申请表。

4、施工人员填写施工人员登记表和施工设备登记表。

5、施工人员领取小区施工出入证（出入证附后）并交纳小区出入证工本费。

6、施工人员填写施工保证书。

7、施工队交纳施工管理费。

8、业主签订房屋装修承诺书。

9、施工队领取装修许可证。

10、施工队、业主签订装修管理责任书。

11、施工队进入施工现场。

附4、

装修管理责任书

XXXXXX物业管理有限公司装修管理责任书

编号：XXXX第200701号生效日期：年月日

一、总则：

为加强小区内装修活动的管理，保持良好的生活环境，维护业主的合法利益，根据《XX市家庭居室装修规定》和XXXX小区业主临时公约规定，凡业主申请装修经物管处审批同意后由业主、装修施工队、物管处三方签订本责任书一式三份，三方各持一份并共同遵守。

二、责任范围：

1、业主选择的施工队承接其家居装修工程时，须持有市主管部门颁发的《装修资质证书》。如业主违反本规定，应承担由此产生的全部责任。

2、业主在房屋装修前，必须会同其委托的装修施工队向物管处申报登记并如实申报装修项目、装修标准、开工和竣工时间、施工人数等内容，提交装修合同复印件，交验施工队《装修资质证书》原件。

3、装修活动必须保证建筑结构的完整和使用安全，并严格按照业主申请的装修项目进行，严禁下列行为：

(1)擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状、规格）、设计用途、功能和布局等；

(2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋顶花园进行违章凿、拆、搭、建；

(3)占用或损坏楼梯、通道、地下室、屋面、平台、道路、停车场、车棚等公用设施及场地；

(4)擅自损坏、拆除或改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、有限电视等公用设施；

(5)随意堆放或丢弃建筑材料和建筑垃圾等；

(6)破坏和拆除厨房、厕所的地面防水层；

(7)房屋擅自穿墙打孔；

(8)室外安置防盗网（可以室内安置）

(9)其它违章装修活动。

对于违反以上行为和其它不经批准私自改变房屋用途者，除恢复原样，扣除装修队的所有保证金外，业主及装修施工队还必须承担由此产生的法律责任。

4、楼顶花园、平台、外门、窗、阳台的装修及空调的安装，须保证建筑物外观的协调统一。如有违反除恢复原样外扣除施工队的所有保证金。

5、装修施工队应如实申报施工人员名单，交验施工人员证件，填写《施工人员登记表》，办理《出入证》和《装修许可证》.

6、施工队领取〈装修许可证〉和〈出入证〉之后才可以施工。施工时须将〈装修许可证〉贴在装修户门外，将本责任书复印件贴在装修户门内，以便物管处监督和巡查。

7、施工人员出入小区，应配带〈出门证〉。

8、装修施工时间为7：30——12：00；14：00——19：30。对于违反5——8条规定者，罚款30元/次。

9、装修施工队负责人必须教育所属工人遵纪守法，严禁下列行为：

(1)严禁任意推延施工时间；

(2)严禁将装潢垃圾任意堆放；

(3)严禁将各类胶、漆、刨花、沙土、水泥等杂物倒入下水管道；

(4)严禁在公共场所大小便；

(5)严禁骚扰其它住户或影响他人正常生活；

(6)严禁在室外进行装潢操作；

(7)严禁在室外私自接驳水、电；

(8)严禁在装修房间内使用电炉等易燃工具；

(9)严禁破坏公共设施；

违反上述禁止行为者将处以50——100元罚款。

10、因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等，均由施工队负责维修并赔偿全部损失。

11、装修时产生的垃圾须及时入袋封口搬运，并按物管处指定的位置、方式和时间进行堆放。对于违反本项规定者，物管处将以100元/车标准进行处罚。

12、施工队应按照消防工作要求配置灭火器，并做好防火措施（物管处提供租用灭火器服务）。

13、施工人员不得在小区内发生吵架、斗殴、吸毒、、色情等违法活动，一经发现将严肃处理直至交送公安机关。

14、装修时必须关闭门窗，避免灰尘和噪音影响公共环境。

15、装修完毕，业主验收合格后向物管处提出验收申请，物管处指定专人对装修工程进行验收。

16、经管理处验收后，如无违章装修或毁坏公用设施等情况，业主及施工队凭收据退回房屋装修质量保证金。如有以上行为，按责任承担赔偿责任，赔偿费从装修保证金中扣除，多退少补。

17、装修期间若须搬运任何物资出小区，须提前告之物管处及门卫，经准许后方可放行。

18、如业主与施工队因装修问题发生争议，双方自行协调解决。物管处无权处理双方纠纷，也无权代表其中一方对另一方履行约束或追缴行为，而且不承担由双方纠纷产生的任何后果。

三、处罚办法

1、对违反本责任书的任何违章装修行为，物管处均有权制止、责令整改，并根据规定予以处罚。

2、物管处有权根据违章情节轻重，拒绝装修施工队进入本小区进行装修。

装修房号：业主：

电话：年月日

装修施工队负责人：电话：

年月日

XXXX物管处：电话：

年月日

第三章日常管理须知

一、顾客投诉处理流程图

二、日常管理规定

日常管理规定涉及到小区物业管理的诸多方面，是物业管理工作在小区内具体实施的细则，为将小区建设成和谐、文明、管理有序的社区，恳请全体业主和物业使用人自觉遵守相关规定，协助物业管理处共同搞好小区的物业管理工作。

附一:出入小区管理规定

为了小区的安全，物管处对小区人员及车辆出入做以下管理规定：

1、本小区为私家重地，闲杂人员及外来车辆严禁出入小区。

2、小区业主出入小区请先出示有效证件（或出入证）。

3、装潢施工人员出入小区请出示小区临时出入证。

4、大件物品出入小区请先到门卫处登记。

5、来访人员进入小区请填写出入登记表，经同意后方可进入小区。

6、送货车辆进入小区须在门卫处登记后方可进入小区。

7、未经物管处同意，所有从事商业活动的单位和个人不得出入小区。

8、所有出入小区的车辆和人员请配合小区护管人员的例行检查。

9、进入小区的车辆严禁鸣笛并请减速慢行。

小区的安全需要大家共同的努力，物管处全体员工感谢您对我们工作的配合和支持！

附二：安全管理规定

为保障XXXX的公共秩序和住户的生命财产安全，根据〈〈中华人民共和国治安管理处罚条例〉〉以及XX省XX市治安管理的有关规定，特制定本规定：

1.遵守国家有关治安管理的规定，密切配合物管处的安全管理工作，敢于制止、举报违法犯罪的人和事，并协助公安机关进行处理。

2.住户应认真填报《业主联络资料登记表》及《业主资料卡》，办理小区出入证。

3.本住宅小区实行封闭式管理，住户凭出入证、外来人员凭有效身份证登记进出。

4.住户和来访人员不得携带易燃、易爆、剧毒或有污染的物品进入小区。

5.为保证住户利益，凡租户个人携带较大件手提箱、包装箱等物品出门，须先填写盖有本单位或业主印章的《货物出门证》；凡租户搬运家具、办公用具出门前应将有业主签名或盖章的《物质搬运放行条》报管理处核实，由护管人员验证方可出门，以有效地保护业主的利益。

6.小区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。

7.护管员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；护管员有违纪、违章或无礼、刁难业主等现象，发现者可通过各种方式及时向管理处负责人投诉。

附三：消防管理规定

为了加强小区消防工作，保护公共财产和广大业主、住户生命财产安全，根据《中华人民共和国消防条例》特订管理规定如下：

一、消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，物管处主任为消防责任人，护管人员为义务消防员。

二、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼道内消防和照明设施。楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位和个人不得占用或封堵，严禁在通道上停放车辆。

三、小区内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各类剧毒物品，不得在小区内燃放烟花、爆竹。

四、安全使用燃气，燃气炉要经常保持清洁，切勿留

有油渍，烟头、火柴余灰要随手熄灭，教育儿童不要玩火。

五、遵守安全用电规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故，严格禁止使用电炉烧水、烧饭菜（尤其是装修人员）。一经发现没收电炉，罚款200元。

六、各住户进行室内装修，必须向物业管理处提出书面申请，经批准后方可动工。需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时线路。装修宜采用阻燃材料，使用易燃和可燃材料的，必须经消防机关批准，按规定进行防火处理。

七、发生火警，应立即拨打火警电话119或告知管理处，并关闭电闸，迅速离开住所。

八、根据消防管理暂行规定，有下列情形之一的，根据情况，处以直接责任人100－2000元罚款，经报请有关部门批准，可并处行政拘留。

1．占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的；

2．损坏照明设施或消防栓的；

3．不按规定使用燃气的；

4．乱拉、乱接电器线路的；

5．擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。

九、有下列情况之一的，责令停止作业，并分别视情况，处直接责任人200－500元罚款。

1．未办申请报批手续即进行室内装修的；

2．室内装修所有材料不符合防火要求，不进行防火处理；

3．烧电焊，用明火、用电作业，防火安全保障措施不落实的；

十、各住户必须服从消防机关和物业管理人员有关防火方面的管理，辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行职责的，分别视情况，处直接责任人300－500元罚款。情节严重者，经报请有关部门批准，可处以行政拘留，直至依法追究刑事责任。

附四：供水、供电、供气管理规定

为了加强小区各项配套设施的管理，保障业主正常用水、用电、用气，维护区内良好的生活环境秩序，特制定本规定：

一、凡经管理处接收或未办移交手续由供水、供电、供气部门委托管理处管理的供水、供电、供气系统，一律由管理处依照下列规定实施管理。

1、业主（或使用人）不得擅自更改原安装好的供水、供电、供气等设施管线，要维护供水、供电、供气设施的完整性。如确需变更应向管理处提供书面申请，申请理由并提交改装方案及图纸，经管理处同意方可施工，施工要求聘用专业技术人员。

2、除业务主管部门、维修员工外，任何人不得擅入配电房、供暖气总表室等设备房间。

3、供水、供电、供气的开关、闸门不得随意扳动（如属小孩所为，追究其家长的管理责任）。

4、住户离家，家中又无人照料，应关闭水、电、气阀门。若违反上述规定，造成的一切经济损失或事故，均由当事人负责。

5、住户使用的燃气用具必须符合国家标准。

6、管道供气设施和燃气热水器的安装、拆除、改装，必须由持有专业资格证书的单位施工，住户不得自行安装、拆除、改装。

7、住户不得转卖或盗用水、电、燃气。

8、住户应当按照规定按时交纳水、电、燃气费，不得拖欠或者拒交。

二、凡未经批准在本住宅区所属供水、供电系统管线路接驳用电、用水，均属偷窃行为，按如下规定处理：

1、私自增加电器设施容量接驳水管、电线的，除暂停供电、供水外，按每增容1千瓦（千伏安）、每10度电罚款20元。

2、私自装电、接水，除追计水电费外，处以10－100

倍罚款，并责令重新申请增容。

3、私自启动（改动）电力计量器、水表的封印或运行回路，每次罚款300－500元。停用计量器的，不管其停用时间长短，最少按6个月追补水、电费，并停止供水、供电3－7天。

4、违反安全用电、用水规定，或拒绝供电、供水部门和管理处水电工检查，和不采取安全用水、用电意见及措施而造成事故者，按事故所造成的实际损失处以罚款。情况严重者追究当事人法律责任。

附五：小区公共区域停车管理规定

为了加强小区公共区域停车管理，确保车辆安全，维护业主权益，特制定本规定：

1、进入本小区范围内的车辆必须服从管理处的管理。

2、车辆进入小区公共区域停放，必须进行登记（记录），

3、车辆应按小区护管员的要求及现场的标识停放于规定位置。

4、车辆停放好以后，拉好手闸，关好车窗门，锁好防盗锁,避免使用带报警音的防盗锁，车内请勿存放现金及其它贵重物品。请务必带走《车辆进出凭证》。

5、禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。

6、在小区公共区域内禁止修理车辆、洗车、试刹车、学习驾驶等有安全隐患及影响现场卫生的活动。

7、车辆在小区内应按标识行驶，车速小于10公里/小时，不得使用高音喇叭。

8、严禁运载剧毒、易燃、易爆及其它不安全物品的车辆进入小区。

9、禁止无牌摩托车进入，业主及访客摩托车、自行车等车辆请于指定位置存放，并锁好防盗锁。

附六:地面一层(库房)管理特殊约定

根据国家和省《物业管理条例》规定、小区房屋、环境中公共部位属于全体业主的共同财产，它同任何业主的私有财产一样受法律，法规的保护并神圣不可侵犯。因此，凡私自“封”、“圈”或“占”等方法侵占了广大业主共有的空间行为都是违法行为。

为维护全体业主的合法权益，特约定如下：

1、地面一层(库房)的通道，公用部位，属全体业主所有，任何人不得私自占用；

2、业主不得私自改动共用给排水管网任何部位；

3、业主有义务配合物管处检修地面一层(库房)的公用设施；

4、地面一层(库房)通道不得随意堆放杂物；

5、地面一层(库房)及通道不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；

6、地面一层(库房)公用部位不得随意停放车辆；

7、为确保财物不被盗窃，请将自行车推入地面一层(库房)室内；

8、为了您存放在地下室内的物品的安全，请您安装安全性能可靠的防盗门并加装可靠锁具；

我们恳请全体业主遵守此约定，维护全体业主权益，为小区创造一个祥和、美好、温馨、安全的生活居住环境。

第四章物业管理费用分摊及缴纳

一、物业管理收费内容：

为了保障所有业主/住户在XXXX的物业长远利益，以达到投资保值的目的，本公司按照“量出而入”和“取之于业主、用之于业主”的原则，合理编制了小区的开支预算、制定了合理的收费标准[经公开招投标确定]；(业主委员会成立后，物业管理费用则经过业主委员会或业主大会通过，并报物价部门备案)。所有业主/住户必须按照公约的规定承担本小区的保养、维修及日常管理开支。物业管理费用的各项支出包括但不限于：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、物业管理企业办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧费用；

8、经业主大会同意的其他费用；

9、合理利润；

10、法定税费；

11、其他约定项目。

二、物业管理费和其它相关费用的缴纳

1、公共服务费收取标准：0.50元/月×12个月×业主住房建筑面积；

2、装璜垃圾处置费收取标准：1元/平方米㎡×业主住房建筑面积（一次性）；

3、生活垃圾处置费收取标准：1元/户/月，全年12元（一次性／每年）；

4、公用院墙灯楼道灯用电费预收：50元/户／年，其中单元楼道灯20元／年，小区公用水电30元／年(每年一次如有节余下年度继续使用，不足部分下年度累计收取)

5、一层有库房使用二次供电的业主预交一年电费，每户(间)50元／年，单独装表计量专款专用，不足时续筹；

6、装修不良风险责任押金1000元／每户（办理装潢手续时由装修企业缴纳）；

三、违约责任及解决办法

1、业主/住户未按时缴纳物业管理费用的，本公司将根据有关规定按日加收应缴纳费用万分之五的滞纳金。

2、业主/住户如对交款金额有异议，可在交款前五日与

物管处联系，但不可以此为借口拖延或拒交物管费。若拖延或拒交物管费，物业管理处保留向法院起诉追缴的权力。

四、其他费用

有偿服务项目收费标准详见届时公布的有偿服务收费一览表。

五、物管费交付方式

1、各业主/住户一次性缴纳一年的物业管理费用。

2、物业管理费用交付为现金交付。

3、周一至周六物管处办公室7：30—17：00有专人负责收费。

4、如有需要，物管处亦可上门办理收费业务。

附一

温馨服务

常用紧急电话号码

电话查询：114电力故障：95960

火警：119煤气故障：

匪警：110有线电视：

救护中心：120自来水故障：

天气预报：121地区邮编：

客户服务

1、代办信邮、报刊、传真、打字、复印等；

2、代办票务、保险等；

3、代订代送牛奶、饮用水等；

4、代办家政服务等；

5、代设计养护绿化、盆景等；

6、代管房屋；

7、房屋中介，业主/住户委托出租转售服务；

8、意见征询，及处理业主/使用人的投诉；

9、业主/住户委托的其他服务项目。

维修服务

1、楼宇保养维修；

2、公共设备养护及维修；

3、急修项目一天内修理，一般项目三天内修理；

4、水、电、电视、等公共设施的维修养护；

5、(特约家庭维修)：管道疏通、电路(表)故障、室内门窗、地板内墙、等维修；

6、代客设计、室内装潢。

附二

XXXX业主临时公约

为维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，实现物业的保值和增值，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。恭请全体业主或物业使用人自觉遵守以下约定：

一、在使用、经营、转让所拥有物业时，请遵守物业管理法规政策的规定或先期向物业管理处咨询。

二、在依法成立业主委员会后请执行业主委员会或业主大会的决议、决定。

三、XXXXXX物业管理有限公司对小区进行物业管理的内容是指按照XX市XXXX有限公司的委托服务合同的约定，对本小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理小区内的环境卫生和公共秩序的活动。请全体业主和物业使用人自觉遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和开发企业、业主委员会委托制定的各项规章制度。

四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。业主或物业使用人对物业管理企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，也可通过业主委员会向物业管理企业提出，由业主委员会、物业企业协调解决。

五、业主和物业使用人须自我加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保自身家庭人身财产安全。

六、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或出现妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人损失的应承担赔偿责任。对拒不改正的，物业管理处可采取相应措施制止违反规定的行为，并及时告知依法成立的业主委员会或报有关行政管理部门依法处理。

七、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。

八、凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；不进行维护的由依法成立的业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。与其它非业主使用人建立合法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。

九、为了全体业主的利益，在本物业范围内，请不要发生下列行为：

1、擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。

2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。

3、违规占用通道、屋面等（造成损坏要自费修复并赔偿由此发生的其他损失）。

4、擅自损坏、拆除或改造供电、供水、供气、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施。

5、随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物。

6、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等。

7、践踏、占用公共绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；在楼顶平台堆土造田、砌池或砌圈搞种、养殖等。

8、在公共场所、道路两侧乱设摊点。

9、影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌，或未经物管处允许擅自安装凸出墙体的防护网。

10、随意停放车辆。

11、聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德的行为。

12、违反规定饲养家禽、家畜及宠物。

13、在花园内种植粮食、蔬菜等非观赏性经济作物。

14、法律、法规及政府规定禁止的其它行为。

十、因行为人原因造成下列情形发生，直接责任人应承担相应责任：

1、共用设施设备或其它业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。

2、因装修房屋擅自穿墙打孔污染、损坏外墙面必须恢复原状并清污。

3、请不要擅自改动上下水管路，必须在卫生间、厕所等有防水层的区域施工时，请不要损伤防水层，如造成渗漏，应及时修复并负责赔偿对相邻住户造成的损失。

4、为了保证小区的美观，安装防盗网请按照物业管理企业提供的统一样式安装。

5、未经小区物管主任书面批准请不要擅自到屋面上去，以免损坏屋面。

6、景观带区域是为小区全体业主休闲娱乐场所，无能力行为人或不完全能力行为人应有监护人进行跟踪监护，如因监护人监护不当出现意外，责任自负。

7、为了您的人身安全，请不要攀爬小区供电围栏，擅自攀爬供电围栏出现意外者，责任自负。

8、为了维护小区业主人身安全，请不要将各种宠物带入景观带或小区绿地内大小便。

9、为了您的人身安全，请不要攀爬、攀坐小区围栏、扶台；因擅自攀爬、攀坐围栏、扶台出现意外者，责任自负。

10、请不要在小区绿化带内燃放烟花爆竹，以免给您或他人造成损失；造成损失者，负责恢复或赔偿经济损失，情节严重者交有关部门处理。

11、请保护小区的公共环境，不要践踏、毁坏小区公共草坪、植被，攀爬树木，在树木上刻字、涂画、捆绑绳索等，造成损失的，由损害者照价赔偿。

十一、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用和向开发企业缴纳上房水电费押金[物管处代收]。本小区上房时首交第一年的物业管理费；以后按年度缴纳：

1、物业公共服务费的收取标准为0.50元/平方米/月（按建筑面积）；装璜垃圾处置费收取标准为按建筑面积每平方米1元；生活垃圾处置费收取标准为每户每月1元(代收代缴费用)。公用院墙灯楼道灯用电费预收：50元/户／年，其中单元楼道灯20元／年，小区公用水电30元／年(每年收取一次，如有节余下年度继续使用，不足部分下年度累计收取)；一层有库房使用二次供电的业主预交一年电费，每户(间)50元／年，单独装表计量专款专用，不足时续筹；装修不良责任保证金1000元／每户（在办理装手续时由装修企业纳）；停车库10元／月间；露天机动车位60元／月个；临时停车超过1小时小车2元／辆；客货3元／辆(停车1小时内不收费)；过夜4元／辆；

2、在业主上房时一次性交纳第一年应交的上述各项费用。

3、从第二年起在每年度第1个月的1日起业主或物业使用人应自行到小区物管处交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。

4、产权人上房后6个月未入住的应按规定标准的70%交纳空置房公共服务费，出租房由使用人缴纳，产权人负连带责任。

5、水电费押金的代收标准为每户600元，用电证工本费每户元，用水证工本费每户元，在业主上房办理完水电过户手续后，水电押金按多退少补的办法进行冲抵(物业公司代收)。

十二、物业管理公司为保持企业的正常运行和维护全体业主的共同利益不受侵害，有权按物业管理有关法规对故意拖欠应交纳各项规定费用的业主进行催交，对拖欠业主将从拖欠的第2个管理年度的1月1日起按应交纳额每日万分之五的标准加收滞纳金，对6个月以上长期拖欠规费的业主，物业管理企业可以采取相关措施（包括通过法律途径解决）。

十三、业主或物业使用人使用本物业小区内属于公共水电的应按规定向物业管理处交纳费用。

十四、在小区内醉汉酗酒滋事、扰乱社区治安环境所造成的不良后果，其责任由肇事者承担，物业管理处只承担规劝及上报和协助公安机关采取可行措施制止事件的进一步发展，物业管理公司不承担赔偿责任。

十五、小区内的绿化用水电费用，公共路灯院墙灯照明用电以及单元楼道照明用电的电费支出不包括在物业管理公共服务费内，其费用应由小区全体业主按一定的比例分摊。

十六、小区业主如果需要封闭阳台、防盗网，请到物管处申请并按照物管处统一式样进行安装。

十七、小区业主和物业使用人应自觉遵守业主临时公约、物业管理的法律、法规、业主大会和业主委员会的有关决定，按照合同的约定交纳物业服务费用及按照国家和省市有关规定履行交纳维修基金的义务，自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

十八、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的小区生活环境。

签约人：

XXXX号楼单元室

年月日