物业公司会计核查与财务管理

一、物业行业会计核算和财务管理现状分析

提升竞争力和利润最大化是企业经营的主要目的。物业企业随着经营规模的扩大、管理理念的提升、管理项目和管理范围的增加，对企业财务管理也更加的重视。在财务管理里中虽然许多企业投入了大量的人力物力，但是由于物业企业在我国的存在时间不长，企业经营活动中仍存在许多问题。

(一)物业人员综合素质较低，权责意识不强没有分户建账、建账不到位;财务核算资料失真，存在非正式发票和打白条现象，尤其严重的是经济业务往来不签署合同或协议;资本收入和支出混淆，存在坐支的现象;没有建立对资产定期检查制度或有制度没有认真履行等情况，导致了财务管理的成本加大，控制不及时。

(二)成本核算方式简单目前许多物业企业的财务采用集中核算，最多设置二级明细科目，各个管理处或职能部门并没有财务成本核算功能，只是设置收入总账，但是物业企业管理项目和服务小区非常广泛，一个物业企业能管理多个以上小区，提供的服务多样化，如果各小区不能细化管理和服务，账务分类不明晰，就不能为决策者提供准确的财务数据，不能为企业的决策提供科学依据。

(三)经营管理流程不明晰，效率低下许多财务核算依然停留在手工工业阶段，庞大的数据核算造成了大量的人力物力浪费，财务人员没有精力深入基层，从中找出成本费用发生变化的根本原因。更不可能提出降低成本的合理建议。财务管理也存在许多问题，大量的时间精力花费在财务核算工作，没有精力检查库存物资是否合理，是否账实相符，无法判断采购物资的价格是否合理等。

(四)各职能部门内部控制不到位，导致资金成本过高企业传统对成本控制主要通过三个方面:一是规模效益;二是加强和材料供应商的谈判能力，降低成本费用;三是财务部门编制财务预算，控制成本费用，节约费用开支。这种成本控制方式并没有从根本上解决成本费用问题，是成本控制降低的一个初级阶段，仅仅局限于企业内部，并不能为企业形成系统的成本管理方法。资金管理中存在很大漏洞，资金入不敷出，缺口严重，随意挪动，拖欠物业费用发生的坏账现象严重等，造成了成本费用上升。

(五)财务报表不够明细，不能满足个层次需求依据会计制度公司对外提供的报表，只有利润表、现金流表、资产负债表等数据，过于笼统，不够明细，缺少管理需要详细报表信息。

二、完善物业管理行业财务核算和管理的建议

(一)改进和规范会计基础管理工作建账要依据《会计基础管理规范》和《会计法》，对会计人员加强继续教育和培训，提高他们的思想觉悟和素质水平，让他们参与公司管理，全面提升会计人员素质;健全和完善企业管理制度，比如会计成本核算制度、内部控制制度、财务收支审批制度等;建立和完善会计监督制度，加强会计监督职能，尤其是对原始凭证的审核和监督，从源头保证会计信息的真实性。

(二)建立二级核算和管理制度，集中核算和分散核算并存许多独立核算的物业公司伴随着房地产开发量的增加管理着许多项目和小区。对这些项目和小区的管理还必须有专门的人员进行管理，既是一级管理下的二级管理。同时小区业主为了维护各小区利益都成立了相应的业主委员会，要求监督小区业务状况和基金利息使用情况。所以，为了更好的服务各小区业主和公司的经营成果，最好对财务进行二级核算管理。

(三)正确划分应税项目，准确申报纳税企业内部的许多从事会计人员对物业管理企业的管理处和业主的关系、物业管理服务收费的会计核算与税务申报、非应税与应税存在模糊认识，以至于造成了会计核算出现错误、应纳税额不准、损害了业主的利益。每年住宅区的管理服务费总收入是指物业公司依据物业管理企业和业主委员会商定的，经小区业主认可的收费标准，向小区各业主收取的;物业管理企业的经营收入则是指企业按照物业管理成本和确定的业主佣金率计算的。所以也造成了物业管理处的经营利润和业主委员会的收支结余两个概念。

物业管理处的利润是指物业企业实际收到的物业管理费用去除物业管理成本费用和税金后的结余。而小区业主委员会的收支结余是指物业企业向小区业主征收的管理费用去除实际划收的管理费用，以及去除为了小区的公共事业而零星的花费的费用的结余。管理处的经营利润是物业企业的权益来源，其盈余符合必须缴纳企业所得税，而业主委员会的收入是小区业主委员会的资金来源，不必缴纳税费。

(四)建立科学的绩效考核制度，降低人工成本人是物业企业的核心竞争力，尤其是各类专业型人才。所以，物业管理的主要内容及实现组织目标和核心竞争力的提升就是企业员工的绩效考核及企业管理。物业公司管理费用中的主要开支是人工费用约占到整个公司的70-80%，建立科学有效地员工绩效考核制度，降低人工成本，提高服务水平，以此增加企业的核心竞争力量。

(五)实行财务精细化管理1、确认利润中心。根据公司的组织结构，在专业化分工的基础上，将公司各下属部分依据财务管理原则划分为个业务单元，这些业务相对统一的业务单元设为利润中心，然后在把每个利润中心细化分为更小的业务单元，在编辑会计科目时，逐一进行编号，使会计管理分类有序。这个财务核算体系能够非常清晰的反映出每个利润中的营业额度、经营利润、资金流动情况等关键性指标。由此解决了财务报表过于概括并且难以适应管理需要的问题。2、资金的管理。第一，提高资金运作水平。首先要开源节流，增收节支。第二，要对资金实施跟踪管理，加强资金调度与使用，做到专款专用，防止资金被挪用、挤占。第三，要加大应收账款的催收力度，降低应付款比例，加速货款回笼;降低存货比例，加强存货管理。同时，实行坏账准备金制度，计提的坏账准备金计入管理费用，以强化企业风险意识，分散经营风险，提高公司整体的抗风险能力。

三、结论

财务管理是公司最重要的组成部分，企业进行财务管理的根本目的就是获得更大的经济利益，但是物业企业作为一个特殊的企业片面追求利润，不顾社会效益，公司信誉就会失信于业主住户。为此，企业在进一步提升财务管理的各项工作的同时，提高物业公司的服务水平，为民造福缺，也为企业发展打下坚实地基础。