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房产经济发展面临的问题及解决措施

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近几年,中国房地产市场蓬勃发展。然而在发展的过程中,出现了诸如供给需求矛盾、房价居高不下等多方面的问题,引得广大老百姓叫苦不迭,人们戏称房价、教育、医疗是老百姓“新三座大山”。自2009年年初以来房地产市场快速回暖,房价飞涨。房价涨幅调控声音不绝于耳:2010年1月份出台“国十一条”、两会后又重申“促进房地产市场平稳健康发展,严厉打击投机性购房,坚决遏制部分城市房价过快上涨”等,中央政府对房地产市场的重视可见一斑。但是,北京、上海、深圳等一线城市的房价并没有应声回落,相反却呈现出加速上涨的态势。一边是调控政策的频频出台,一边是房价的持续上涨。房价的这种“愈调愈高”的态势已经将政府的调控措施置于十分尴尬的境地。那么,究竟是什么原因导致了房地产市场存在的问题?我们对于房地产市场应该抱有怎样的态度?在这样的问题客观存在的条件下,又应该采取哪些宏观的调控政策呢?本文结合龙岩房地产业的实际,对当前房地产经济在发展过程中存在的问题进行了分析,并据此提出了几点解决对策。

1、房地产可持续发展的内涵

可持续发展是20世纪80年代提出的一个新概念。1987年世界环境与发展委员会在《我们共同的未来》报告中第一次阐述了可持续发展的概念,得到了国际社会的广泛共识。可持续发展是指既满足现代人的需求又不损害后代人满足需求的能力。

房地产业可持续发展包括两个方而的含义:一是指房地产业的发展既要满足当代人对各种房地产品的要求,又要满足子孙后代未来发展的需要。其中,包括土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场的完善及人居环境的改善等;二是既要保持产业自身不断增长,又要与社会以及国民经济其他产业协调发展,主要包括社会的公平性;资源开发利用的可持续性,如土地资源、空间资源、建材资源利用的可持续性、产业发展的协调性等等。

2、房地产经济在推动我国经济增长过程中所具有的积极意义

近年来,关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。但是,必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用,在扩大内需,保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食,否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题,在未来我国经济社会发展中,房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。

房产业的最终产品为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所,这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。

房地产业作为一个龙头产业,可以带动诸多产业的发展。房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合,对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算,在我国当前的情况下,每投入200元的住房资金,可创造相关产业140~440元的需求;每销售200元的住宅,便可带动260~300元的其他商品销售。因此,住宅建设若增加20个百分点,可望带动国民生产总值增长2个百分点,住宅行业每吸纳200人就业,可带动相关行业300~400人就业。由此可以看出,房地产业对推动国民经济发展的重要作用。

3、我国房地产经济在发展过程中所存在的问题

3.1房地产发展过程中资源浪费是一个普遍存在的问题。

长期以来,我国的房地产偏重粗放发展,表现为效益增长主要依靠土地、水、能源等资源的过度消耗;空间资源鲜被认识,其合理利用和开发更得不到应有的重视。我国由于人口众多,资源相对并不丰富,尤其是土地、空间等资源在一些地区形势非常严峻。房地产发展过程中对资源使用效率低下,并影响其他行业发展的事件屡见不鲜。在房地产下一步的发展中,资源的机会成本及合理利用是我们必须考虑的问题。

3.2房地产在发展过程中对于环境保护不够重视。

开发单位片面追求经济效益,致使房地产在发展中建筑密度过高,容积率过高,产生“钢筋混凝土”丛林。城市缺少绿色空间,市区污染不易向周围散发,城市空气质量差;人们居住、生活感到压抑紧张;人们远离自然,使人类与自然隔离。更有甚者,长江中游部分地市围湖造田,开发房地产,大大降低了湖泊的蓄排洪能力,对整个地区人民生命财产安全,对包括房地产在内的经济造成潜在威胁。

3.3与房产发展相配备的金融基础体系尚不完善。

我国的房地产金融经过十几年的发展,虽然已完成了基本制度建设,形成了一定规模和良好的发展态势,但有些问题如不解决,将影响房地产经济的整体发展前景。首先是房地产信贷的结构还需要进一步调整,房地产贷款长期倾向于开发贷款,住房消费信贷发展不足。国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70%左右,而我国消费信贷占房地产贷款比例最大的银行还不到10%,仅占银行全部贷款总量的1%强。同时,住房消费贷款的发放也给银行资产安全带来隐患;房地产贷款的长期资金来源问题还没有得到较好解决;贷款资产流动性不足;金融二级市场缺位。还有,住房公积金缴纳范围和比率的扩大受到宏观经济环境的制约,低进低出的运营方式使资金使用低效率和显失公平。

3.4商品房没有得到有效利用,空置率居高不下。

空置房地产产生的原因有很多,概括起来有两大类。第一类是由于与外部客观环境不相适应引起的空置,包括上文提到的大大超过当地人口规模的房地产,以高利润为目标,不顾市场需求的房地产等。第二类是由于内部因素造成的房地产空置,包括开发商资质较低,开发的房地产质量存在问题、销售不畅、与周围已有项目雷同,缺乏自身特点,由于没有特点,没有优势导致的空置等。空置房地产不仅占用了大量宝贵资源,长期下去,还必将危害整个地区经济的发展。

4、促进我国房地产经济可持续发展的具体对策

4.1加强规划的科学性和有效性,实现各种资源的有效利用。

首先要在政策上限制粗放型的房地产经济,努力使房地产经济向对资源集约利用的方向转变,尤其要提高对土地、空间资源的利用效率;其次,应作好房地产发展中的科学规划,房地产与其他行业协调发展,既要发挥房地产对国民经济的支柱作用,带动经济增长,也要避免那种过分超前,危害经济的行为。

4.2在开发建设的过程中注重对生态环境的保护,使房地产经济发展成为城市生态经济的一个有机组成部分。

这就要求在建设项目决策之前充分听取城市环境和生态保护专家的意见和建议,科学规划,在进一步完善房地产物质功能,树立“以人为本”设计理念的同时,为人们提供更舒适美好的生活办公环境;要求房地产与环境因素的衔接更加自然和优美,与周围的绿化、园林、小品等和谐搭配,相得益彰。

4.3逐步完善相关的金融体系,建立和发展房地产金融二级市场。

房地产经济的可持续发展必须以房地产金融的可持续发展为基础。根据我国目前的房地产金融发展现状,应重点做好房地产贷款结构的调整,增加消费贷款比重,并注意防范风险。另外,为解决房地产金融进一步发展的资金来源问题,期限错配问题,资产流动性问题,我国的房地产金融业还应着手研究并建立住房抵押贷款二级市场,实现抵押贷款的证券化,将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环,打通房地产市场与资本市场的联系,从根本上解决房地产可持续发展的资金来源问题。建立和发展房地产金融二级市场,还能有效分散银行贷款风险,提高房地产金融的市场化程度,促进国有商业银行向真正意义上的商业银行转轨,提高整个房地产金融的效率。

4.4加强市场监管与宏观调控,保障市场功能的有效发挥。

房地产经济可持续发展离不开政府对公平、高效的外部环境的创造。一方面,政府应将制度建设作为重点,减少房地产开发过程中的政府行为,根除腐败、杜绝暗箱操作、严格执法、取消不合理收费。另一方面,完善现有房地产经济法律法规,包括制定各项明细的实施规则,尽量做到法律、条令、规则之间能相互配套,创造一个公平、透明的市场环境,依靠市场原则优胜劣汰,提高开发商的素质,使房地产项目与人口、源、环境相协调,与市场需求相协调,将房地产开发的短期行为和投机减至最低。

5、结语

房地产是一个牵一制百的产业,也是国民经济的重要命脉之一,因此务必要保证其健康稳定的发展。要从急功近利的心态转变到关注整个产业乃至整个国民经济的可持续发展是必须的任务。

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