物业管理企业全面预算管理对策

一、当前实施全面预算管理时存在的问题

(一)预算编制混乱。从本质上讲，物业管理企业的产品是"服务"，这意味着它的成本控制无法量化与对象化，预算编制的难度远远大于生产型企业。许多物业管理企业在进行预算编制时，缺少科学的手段和方法，无法编制出精确的预算方案。其中，预算与企业经营战略结合不紧密，预算决策目标不清晰，导致预算方案缺乏一致性。预算起点难确定，预算范围不明等，使预算方案缺乏可行性。同时在编制预算前缺少信息收集环节，导致预算方案的与实际情况的偏差过大，没有遵循可靠性原则。预算编制是预算管理的基石，预算编制如果不严谨，往往造成预算管理其他环节漏洞百出。

(二)缺少预算机构与专业人员。物业管理企业的管理项目广泛，部门种类繁多，却很少有物业管理企业设置专门的预算机构。造成这种现象的根本原因是企业领导人权利过度集中，尤其是中小型的物业管理企业。一些物业管理企业领导人的成本意识薄弱，只追求产值而忽视了耗费，导致整个企业缺少约束力，在没有预算机构的情况下，浪费现象愈加严重。同时，物业管理企业中的预算人才匮乏，财务预算环节大多由财务部门的人员负责，然而很多财务人员不具备全面预算管理的技能和经验，只能够按要求进行简单的会计核算和成本核算，缺少事前控制的理念。尤其是在权利过度集中的管理下，财务人员更难充分表达自己的看法，更难培养预算管理的能力。

(三)招投标环节信息失真。如今物业管理企业在为了迎合开发商和业主委员会，在参与竞标时出具的是不真实的收费标准。这是由于物业管理企业作为"乙方"，在需要争取客户和抢占市场的时候往往很被动，费用预算都是比照"甲方"设定的收费标准倒推而来，背离了预算管理的前瞻性思想。这种方式既不科学，又容易造成双方的不信任。一旦物业管理企业在经营过程中发现预算偏差过大，极可能采取向业主多收管理费等方式来弥补资金缺口，甚至降低服务标准来缩减成本，造成与业主的矛盾，得不偿失。

(四)预算执行的评价与考核环节薄弱。客观来看，物业管理企业的经营过程确实受外部影响较大，容易造成与计划不符的情况。这就要求企业必须重视事中控制，建立一套切实可行的评价考核体系。然而，许多物业管理企业考核体系不够深入，监控不到位，随意调整预算，对超支事由不重视，批复系统流于表面，没有做到与财务系统的紧密相连。

二、加强物业管理企业全面预算的对策和建议

(一)合理设计预算编制，明确预算范围。预算编制的关键在于确定预算起点，这也是物业管理企业预算管理中的难点。预算起点的确立有几种方法。其中，经营预算的起点可以以销售起点进行编制，投资预算的起点可以以投资计划为依托，融资预算的起点应当用企业实际资金状况作为参考。考虑物业管理企业的实际情况，建议采用销售起点作为预算编制的起点，即合理估算收入来制定预算方案。为了减小预算编制与实际执行的偏差，一定要与物业管理的实际业务进行比较，每年编制预算时要考虑本年度小区规模、设施质量、人员工资、清洁耗费等重要相关数量的变动情况，对预算方案不断进行修改与调整。物业管理企业应当使用科学的预算编制方法，预算编制主要有固定预算，弹性预算，零基预算，滚动预算和增量预算等方法。其中，零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。要达到精确编制的目标，必须首先要明确预算范围，而不能事后随意更改。物业管理企业的预算范围大致相似，应包含员工年度薪金、社保及福利费、公用事业费、电气设备维护费、管道维护系统费用、电梯维护保养费、年度检测费、工程改良支出，设施设备大修费、设备维护不可预见费、景观运行维护费、保险费、清洁灭虫费、园艺绿化养护费、车库管理系统维护费、行政办公费、公共用水电费、物业人员服装费、营业税及营业附加税，企业合理利润等，其中细节各物业管理企业可根据自身情况进行调整。

(二)设置预算机构，培养专业预算人员。全面预算管理是个系统化的大工程，做好预算管理工作必须要有组织和制度上的保障，需要物业管理企业的领导发挥带头作用，同时设置专门的预算管理机构，全面把控预算管理的每个环节。大型的物业管理企业可以分渠道设置预算管理机构的网点，管理基层的预算实施工作，并将预算信息与执行情况由下往上的进行汇报，消除信息不对称的影响。中小型的物业管理企业可以设置单个的预算管理机构，将所有信息汇总，统一进行管理。高素质的预算管理人才可以视为企业中一项珍贵的资产，他们不但要精通财务核算和成本管理，更重要的是要具备大局观和战略意识。因此，物业管理企业要重视对预算管理人才的培养，领导人要适度分散权利，给予这些预算人员或者财务人员更多的话语权，让他们积极参与到企业管理中。同时，物业管理企业可以适当组织相关人员的培训，提高他们的预算管理理论水平和实操能力。另外，每个部门可以安排与预算机构对接的人员，加强业务和财务的联系。

(三)改善招投标环境，保障预算信息真实。现在物业管理行业的市场竞争相当激烈，企业急功近利的心态也较为明显，容易造成投标信息失真的情况。从改善大环境的角度入手，国家应当"与时俱进"，改变原来物管费必须参照政府标定价格的政策，顺应市场机制，如此一来物业管理企业在招投标环节的地位能得到一定的改善。当然，最重要的是物业管理企业自身要保证预算信息的真实性，划定的管理费标准要贴近现实，不可为了投标成功而盲目跟从开发商和业主委员会的定价。物业管理企业一定要明确自己的价格要能匹配自己提供的服务，提供一流的服务，却只收取三流的价格，当然会造成预算资金不足的窘状;反之，提供三流的服务，却收取一流的价格，又会与业主产生纠纷与矛盾。因此，物业管理企业最好将招投标的定价与预算编制划分开，用科学的方法进行编制，而不是本末倒置。

(四)优化评价考核体系，保障预算功能的实现。物业管理企业要有效发挥预算功能，前提是要用设计一套完善的考核评价体系。完善评价考核体系可以从以下这几个方面入手。第一，设立一套标准化的内部控制和考核制度。以成本，效益，费用等指标为基础，量化到货币层面，建立有效的考核激励机制。设立完毕后需要设置考核部门，可以使人力资源部门负责考核，也可以使财务部门负责考核。同时，各部门之间负责相互监督，实现内部控制和内部约束。第二，预算成果分期汇报，滚动反馈。基于物业管理企业每月收一次管理费的特性，事中控制很有必要，等到年末统一汇报已无法进行调整。因此，预算评价应划分为月度评价和季度评价。第三，具体偏差具体分析，责任划分到位。企业在评价时，要重视每一项实际与预算的偏差，揭示问题的根源，将责任落实到人头上，加大对严重浪费，资金占用等行为的处罚力度。同时，切实记录数据，积极采取补救措施，为后期的预算执行形成预警。第四，加强外部监督。针对物业管理企业，最有效的监督者即是业主。比如黑龙江欣汇龙物业管理公司，每年都对物业服务的收支情况进行公示，让业主监督。与此同时还要请业主参与节日活动的每个方案策划，各种预算全部公开让业主明明白白消费。不但在几年做到了零纠纷，还促进了企业全面预算的良好运作。

作者:谌川 单位:成都市浣花物业管理有限公司财务部