土地使用合同范文10篇

土地使用合同范文篇1

一、土地使用权转让的特点

土地使用权转让是土地使用人将其拥有的土地使用权再移转给他人的行为。这里的“再移转”，是指土地使用人在从政府或其他人手中取得土地使用权，已经发生至少一次土地使用权主体的变更，而转让意味着至少第二次主体变更。由于转让是以主体的变更为界定标准，以土地使用权出售、交换、赠予、继承、合建、投资入股等涉及土地使用人变更的行为均可视为土地使用权转让行为。

土地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点，包括：

1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。关于土地与地上物，理论上有一元主义和二元主义之说。所谓一元主义，是将土地和其地上物视为一个整体的权利，或如德国民法，将建筑物视为地上权之附属物；或如日本民法之相反规定，将地上权视为建筑物之附属物。采一元主义者，附属物不得离开主体权利而独立存在〖注：参见史尚宽著：《物权法论》中国政法大学出版社2000年版，第198页〗。所谓二元主义，是把土地和地上物视为两个独立的权利，两者互不附属。二元主义并无绝对不妥，如果房产被视为是一种独立的权利，并能对其占用的土地权利建立相应的补偿制度，两种独立的权利也可相安无事。在我国，有地方政府分设国土管理和房产两个部门分别归口管理土地使用权和地上建筑物，并对其分别发证，但因两种权利之间缺乏相互协调和补偿的法律规定，在土地使用权与房产权分属不同当事人时，当事人对各自权利的处分常常互相排斥、互相抵触，致使人们对二元主义产生误解。

依我国现时法律，建筑物和其他定着物、附着物均附属于土地，土地使用权转让，地上物一并转让。

2、权利义务一同转移。这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出让合同约定为住宅用地，无论该地块的土地使用权经过多少次转让，均不因为转让而变成其他用途。再如土地上的抵押权，其作为物上负担的一种，具有追及效力，其随土地使用权的转让一并转让，不因转让而归于消灭，抵押权人在土地使用权转让后仍可在该块土地设定的抵押担保的范围内享有优先受偿的权利。

至于土地使用权的年限，应以出让合同设定的年限减去转让时已经使用的年限，其得数视为出让合同尚未履行之权利与义务，在转让土地使用权时随同转让〖注：参见王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第603－604页〗。

3、土地使用权的转让需办理变更登记。我国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。这与国外物权法律中的意思主义和形式主义有很大的不同。前者以变动物权的契约为充分条件，当事人达成变动物权的契约，即使未行登记或交付，变动即为发生；后者也称物权行为无因性理论，指物权的变动不仅有变动物权的债权契约，更有一个独立于债权契约之外的、以物权的变动为目的物权行为。所谓无因，是指不把约定价金支付的债权契约作为物权变动的原因，而是把物权的变动，或物权行为本身就视作一种契约，物权行为不因债权契约成立而成立，或无效而无效〖注：参见朱征夫著：《房地产项目公司的法律问题》，法律出版社2001年版，第52－58页〗。

由于土地使用权的转让登记不属于政府的行政审批行为，未办理转让登记的，虽然土地使用权不发生移转，但并不影响转让合同的效力。除非另有约定，土地使用权经各方当事人签署之后生效，未能办理转让登记的，承担办理登记义务的一方应向另一方负违约责任〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第458页〗。

二、土地使用权转让的方式

关于土地使用权转让的方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”，该法没有细说。本书根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点，结合有关立法例，试以转让的对价为标准对土地使用权转让的方式归纳如下：

1、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。下文关于土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论，所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为；当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。

2、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。

3、交换。以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。

4、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金；说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。

广东省人大常委会一九九四年一月十八日通过的《广东省城镇房地产转让条例》明确规定以房地产作价入股，或以房地产出资与他人合资经营房地产为合资企业拥有的，均视同房地产转让。

5、合建。在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立独立法人的，土地使用权转让的对价是股权；不设立独立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。

6、赠予。赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的，土地使用权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件，如用地人在将土地赠予给学校使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。

7、继承。在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时，其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。通过继承取得土地使用权时，土地使用权的移转也没有直接的对价，但可能会有间接的对价，如在通过合并取得土地使用权的法律关系中，新公司继承了原公司的财产，也会继承原公司的债务，新公司取得土地使用权的对价，可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。

通过继承转让土地使用权的另一个特点在于，它可以完全不依当事人的意思、而仅依法律的规定实现土地使用权的移转，因而与其他几种转让土地使用权的方式格外不同。

第二节土地使用权转让的条件

一、对附加土地使用权转让条件的质疑

根据法理，财产权一经合法取得，只要不损害他人利益或公共利益，权利人尽可自由处分，不受阻碍，因为处分权本身就是财产权的一部分。具体到土地使用权，权利人取得土地使用权后，可以自己开发利用该土地，也可以转让该土地给他人使用，何须人为以投资或开发进度为条件设置障碍？对于成片开发的土地，因出让的目的在于使成片土地获得初步开发、使生地变成熟地、为引进项目和作进一步开发提供条件，故要求成片土地在适度开发以形成工业用地或其它建设用地条件后方可转让，似可理解。但对于宗地而言，用于房屋建设工程的出让合同已经载明其开发用途和开发期限等，无论如何转让，出让合同的约束仍对用地人有效，为什么一定要投资25%以上才能转让呢？

限制土地炒卖可能是设置转让条件的主要动因，但现在看来显然是下错了药。因为炒地之风盛行不是源于土地开发的程度问题，而是源于一级市场的管理问题，是一级市场与二级市场存在过大的升值空间的问题。实践证明，在已经将拍卖作为主要出让方式的地区，由于土地使用权在一级市场的价格与在二级市场的价格基本相当，土地炒卖因无暴利可图而得到有效抑制，所以打击土地炒卖的当务之急是限制协议出让，推广拍卖出让，而不是设置转让条件、硬性要求完成投资25%以上后方能转让。

极端的事例并不鲜见，即发展商在缴付出让金、取得土地使用权证后因资金原因无力继续开发，又因《城市房地产管理法》第三十八条的规定未完成投资总额的25%而无法将土地转让给他人开发，虽双方有意，却法律无情，土地资源因此得不到有效利用，市场流通因此受到阻碍。

当然，房屋预售时虽也涉及预售房屋占用范围的土地使用权的转让，但因出售的标的是房屋，法律为保护购房人的利益要求预售房必须达到一定的建设条件有合理性，《城市房地产管理法》第四十四条关于预售的商品房、其投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上、并已经确定施工进度和竣工交付日期的规定并无不妥。

值得注意的是，《城市房地产管理法》中的“转让”是广义的“转让”，其范围应包括买卖、赠予和其它合法方式如作价入股、继承等，其中赠予是没有对价的，继承可以是法定的，作价入股的目的可能就是为了实现前期投资包括前期25%的投资，如果硬性要投资25%之后才能赠予、继承或作价入股，既不必要，也不可能。因此，笼统地规定属于房屋建设工程的土地使用权应在完成开发投资总额的25%以上后才能转让是不准确和不合理的。

二、缴清土地出让金

缴清土地出让金是土地使用权得以转让的前提条件，此规定见于《城市房地产管理法》第三十八条第（一）款。

按理，依出让合同缴交出让金是通过出让取得土地使用权的对价，没有缴清出让金，就不能取得土地使用权证，没有取得土地使用权证，就不能认为受让人取得了土地使用权。当事人未取得土地使用权，如何能转让土地使用权？

但在实务中，地方政府为支持房地产业的发展或其他原因，常常同意发展商分期缴付出让金，在出让金缴清前，先向发展商核发土地使用证，在此情况下用地人转让土地使用权，恐难以其未缴清出让金为由否认其转让行为的效力，因为：

1、缴付出让金是出让合同设定的义务，依合同之相对性，出让合同载明的权利与义务只对合同的当事人有约束力，不能用来对抗第三人。政府不能以用地人未缴清出让金为由来对抗转让合同中的受让人。

2、土地使用权证一经核发，其登记资料亦依法公示，转让合同中的受让人有充分理由对公示予以信赖，而无任何义务查知转让人是否已经缴清出让金，查知其拥有土地使用权即可。

因此，用地人未缴清土地出让金，但已取得土地使用权证的，其转让土地使用权合同的效力应当支持，政府可依出让合同向转让人追缴出让金。

对于划拨土地使用权，用地人虽有土地使用权证，但因未办理出让手续和缴纳土地出让金，其转让时应报有审批权的政府审批，以确定办理出让手续或缴纳土地出让金等相关事宜。

三、取得土地使用证

土地使用证是土地使用权的权属凭证，没有取得土地使用证意味着用地人在法律上未取得土地使用权，当事人能转让其不拥有或尚未取得的权益吗？

最高人民法院审理的北京城建集团总公司海南综合开发公司与恒通集团股份有限公司、海南恒通发展有限公司、海南宁辉物业公司土地使用权转让合同纠纷上诉案是一个典型的案例。在本案，北京城建集团总公司海南综合开发公司与案外人签订土地使用权受让合同，后依合同缴付地价款和城市增容费，在未取得土地使用权和进行任何开发的情况下，该公司与他人签订合建合同，将该土地与他人合建，并收取了他人的投资款。之后，双方又约定将合建合同中各方所占的份额折成股权，该公司又分多次将其所拥有的股权分割转让给多家公司，获得了巨额利益。对于此案所涉合同的性质和效力问题，最高人民法院认为，其签订合作建房合同、股份转让合同的行为均为土地使用权和项目转让行为。北京城建集团总公司海南综合开发公司在签订合同时，既未取得土地使用权并办理项目审批手续，又未对土地进行投资开发，尚不具备法定转让条件，依法应认定该合同无效，但鉴于上述合同系当事人的真实意思表示，该公司在签订合同后已取得土地使用权，合同履行过程中有关审批手续亦已完善，各方当事人部分履行了合同，从尊重当事人的真实意思表示，保护当事人的合法权益和有利房地产市场的稳定与发展出发，宜将上述合同作有效处理〖注：参见最高人民法院民事审判庭编：《最高人民法院民事案件解析》，法律出版社1999年8月出版，第217－225页〗。

此案反映了审判机关当前处理类似案件的倾向性意见，即转让人在签订转让合同时未取得土地使用权，但在履行合同的过程中取得土地使用权的，转让合同认定为有效。

四、成片开发土地须形成工业用地或其他建设用地条件

所谓形成工业用地或其他建设用地条件，是指开办工厂和开发房地产用地应当具备的供排水、供热、供电、道路和通信等供公共使用的设施条件。法律规定用地人在建设基础设施和公共设施后方可转让土地使用权，是为了实现成片开发土地本身的目的。政府出让成片开发土地和出让宗地的目的不同。出让宗地，是为了使该宗土地直接得到开发建设；出让成片开发土地，虽然也存在受让人直接开发建设的可能性，但在多数情况下，是为了使受让人对土地进行前期投入，使其具备招商引资的条件，然后分割转让给其他用地人开发使用。出让成片开发土地与出让宗地的区别，类似批发和零售的区别，所以成片开发土地的出让，一般面积大，价格相对低廉，以便用地人在完成前期开发后再行转让时有利可图。

问题是，如果用地人在成片开发土地过程中没有形成工业用地或者其他建设用地条件时分割转让土地，其转让合同的效力应当如何看待？

显然，既然法律规定成片开发土地应在形成工业用地和其他建设用地的条件后方可转让，不符合此规定而转让土地的，转让合同应该认定无效，但依前文讨论土地使用证时引用的最高人民法院的判例，我们是否作如下推论：签订转让合同时未取得土地使用证，但在合同履行过程中取得土地使用证的，转让合同有效；同样，签订转让合同时未形成工业用地或其他建设用地条件，但在合同履行过程中形成工业用地或其他建设用地条件的，转让合同也应认定有效。相反，在合同履行过程中也未形成工业用地或其他建设用地条件，在发生纠纷进行诉讼时仍未形成相应条件的，转让合同是否也有效？我们在海南省和广东省大亚湾地区众多的土地使用权转让纠纷中看到，审判机关对此类转让合同多以当事人的真实意思表示和维护房地产开发的秩序为由维持其效力。法律的禁止性规定实际上被虚化了。或许是法律的进化太慢，或许是实践的步伐太快，但无论如何，司法实践与法律规定的差异之大连法学家也感到疑惑不解。

五、其他对转让的限制

《城市房地产管理法》除第三十八条规定有土地使用权转让的条件外，其第三十七条还列举了房地产不得转让的其它情形，如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，等等。上述情形，或涉及法律规定，或涉及权属性质，或涉及本书前文的讨论，独“权属有争议”之一项，值得进一步商榷。

因“权属有争议”而限制其转让，可能与登记公示原则相抵触。土地使用权一经合法登记发证，他人有权依法信赖，并无查知其权属是否存在争议的义务，且有些争议，当事人也无法查明。另一方面，以“权属有争议”笼统限制用地人对土地使用权的处分权也不妥当。因为权属的争议可以多种形式，有的可能进入司法程序并已采取保全措施，此情形已经在法律中单独列举；有的可能进入司法程序但未采取强制措施，有的可能根本未进入司法程序，故何者为“争议”本身就是一个问题。有恶意者可以依法故意提起某种争议以阻挠用地人的转让行为。此种无特定范围、可作任意解释的规定实不利于当事人财产权的保护。

第三节土地使用权转让合同的主要内容

一、合同之主体

与出让合同不同，转让合同不存在合同的一方必须是政府或代表政府行使国土管理的职能部门的问题，境内外有民事行为能力的自然人、法人和其他经济组织均可成为土地使用权转让合同的主体。外国的自然人、法人或其他经济组织的行为能力，按国际私法的一般原理，应以其本国法确定。在我国，18岁以上、有完全民事行为能力的公民、或16岁以上不到18岁、但参加工作有独立生活收入来源的人，以及能以自己的财产独立承担民事责任的工商企业、机关团体法人、事业单位、农村经济合作组织都能成为土地使用权转让合同的主体，参与转让或买受土地使用权。不具有法人资格的合伙型联营体和中外合作经营企业等，因其不能以自己独立的财产对外承担民事责任，不能认为其具有我国民法规定的民事行为能力，故不能成为土地使用权转让合同的主体，参加土地使用权的转让。

二、合同之标的

1、土地使用权及地上物之基本状况转让合同应载明土地所在方位、四至、面积，原出让合同设定的用途，是否已进行基础设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积、用途等，其他与转让价金的确定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明。

已经敷设的管、线和安装的机器、设备可另附详细清单，作为合同之一部分。

2、土地使用权和地上物一同转让土地和建筑物之所以为不动产，乃因为土地和建筑物在物理上无法移动，或移动后不符合经济效益原则，其价值会因移动而减损。另一方面，土地使用权与地上物之所以要一同转让，也因为土地与其地上物在物理上无法分离。土地与地上物虽然在法律上可以抽象地归结为两种权属关系并分别加以登记发证，但因其土地权利和建筑物权利的关联性，其权属的一体化更有利明确产权归属、减少纷争。所以，《城市房地产管理条例》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条也规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人享有该建筑物、附着物使用范围的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

在法律上，有学者还进一步主张用土地使用权和建筑物所有权的推定原则来解决土地使用权和建筑物所有权的归属纠纷，其一是推定意思，即在土地使用权或建筑物所有权转让或抵押时，如果当事人没有约定或约定不明，推定土地使用权的转让、抵押随之转让、抵押了与之相关联的建筑物所有权或土地使用权；其二是推定事实，即在没有相反的证明时，推定土地使用权人为土地上建筑物的所有人，或推定地上建筑物的所有人为该建筑物占用范围的土地使用权的拥有人。通过适用推定原则，可促使不动产权属关系简约明确，并实现土地资源有秩序的充分利用〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第488－489页〗。

3、土地上的权利与义务一同转让

（1）出让合同载明的权利与义务。《城市房地产管理法》第41条规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。这里的权利与义务，应是出让合同载明的、转让人尚未履行完毕的权利和义务，不包含转让人已经履行的义务。比如出让合同规定应该向政府缴纳土地出让金，转让人在受让时已经缴纳出让金的，转让合同的受让人在受让土地使用权时不必再行向政府缴纳出让金；再比如出让合同规定的土地使用的年限是70年，转让合同的受让人使用土地的年限不可能还是70年，必须减去转让人已经使用土地的年限，等等，因此，出让合同载明的权利、义务在转让时随之转移是相对而言的。

但是，出让合同中关于土地面积、用途、土地利用条件、城市建设管理和市政基础设施要求等不因转让人部分履行出让合同而发生改变的规定，对转让合同的受让人仍有约束力。

（2）其它地上的权利与义务。出让合同以外的，与土地使用权和地上建筑物有关的权利义务主要因转让人的行为或法律的规定而发生。如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人。转让人未及时缴纳的与土地使用权和地上物有关的税、费，转让后应由受让人相应承担。转让人原以土地使用权或地上权与第三人建立租赁关系的，转让后的受让人则应与第三人继续履行租赁合同，等等。

三、价金

1、价金之意义土地使用权的转让以土地使用权的买卖为主要方式，因而关于价金的约定是土地使用权转让合同的重要内容。其它的转让方式，除赠与、继承外，虽未直接以价金的支付作为取得土地使用权的对价，但都以价金作为确定对价的参照标准，如通过交换转让土地使用权时其交换之所得，通过合建转让土地使用权时其所应分配的房屋面积，以及通过折价入股转让土地使用权其所取得的股东权益或其他合作权益，皆与特定地块的土地使用权的价值有关，因而也都以其通过买卖方式转让所可能获得的价金为参考标准来确定。因此，转让合同的价金条款直接涉及用地人转让土地之目的，该条款的设定在土地使用权转让过程中有特别的意义。

2、价金之确定影响价金的因素众多，地块之位置、出让金之多寡、基础设施和公用设施之建设，地上建筑物、地上的权利义务之状况以及转让时的土地市场的供求关系都须在确定价金时加以综合考虑。

（1）涉及公共利益和公共权力的转让。国有企业的土地使用权转让、在法院执行程序中的土地使用权转让，因其关系到国有资产的保护和国家权力的公平适用，应委托独立的不动产评估机构进行评估，以准确确定土地使用权的价值。经执行法院同意，执行程序中的当事人也可以共同指定评估机构对土地使用权进行评估。执行程序中的土地使用权转让，因其具有强制性，不一定是双方当事人的真实意思表示，故与合同转让有较大差异，但当事人在执行程序中和解、被执行人以土地使用权抵债的，仍须以转让合同约定双方的权利义务并确定土地使用权用以抵偿债务的金额。

（2）不涉及公共利益和公共权力的转让。如果当事人的土地使用权转让行为不涉及公共利益和公共权力，也不损害第三人的利益（如在申请破产的情况下提前偿还某一特定债务，损害其他债权人公平受偿的权利），当事人尽可以自由决定土地使用权转让之价金而不受干涉。但因为转让也是经济行为，受价值规律所左右，因此，转让人为追求最大利益、或受让人为避免遭遇潜在风险，也都会请专家对土地进行评估，以便为讨价还价提供依据。

3、价金之支付价金的支付条款主要确定价金支付的条件和方式。为避免交易风险，价金支付最好与土地的提供和转让登记的办理相挂钩，并以能通过金融机关担保支付为有利。此问题，下文将作为转让中的风险问题作专门讨论。

四、转让登记

如前文所述，我国现行立法，对物权的变动采用登记要件主义。对于土地使用权的转让行为，以转让登记为必要条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权转让，应当依照规定办理过户。因此，未办理转让登记的，虽然转让合同的效力不受影响，但转让行为并未完成，土地使用权未实际发生转移。

所以，在转让合同中对转让登记加以约定，并明确合同各方有提交登记资料、积极配合登记的义务，甚为重要。

不过，有学者认为，土地使用权转让的登记应视为权利的对抗要件，而不宜作为土地使用权转让的成立要件。是否登记，不影响土地使用权转让行为的成立，但未经登记的，不能对抗第三人。该主张也反映在有关物权法的立法之中。有关《建议稿》第250条规定，转让土地使用权，当事人应当办理土地使用权的变更登记，非经登记，不得对抗第三人〖注：参见王利明主编：《中国物权法草稿建议稿及说明》，中国法制出版社2001年出版，第66、67和358页〗。由于此说涉及现行法的调整以及登记在整个物权变动中的作用的改变，若被物权法立法所采纳，影响不可谓不大。

五、违约责任

违约责任作为一种民事责任，它的产生以合同债务的存在为前提，并以当事人不履行债务或违反合同义务为条件。鉴于违约责任主要表现为财产责任，当事人尽可以依合同自由原则在转让合同中约定违约方承担责任的方式，以确保土地使用权转让合同的履行。

1、定金转让合同的当事人可以约定由受让人向转让人支付一定数额的定金，该定金可以用来保证转让合同之订立，也可以用来保证转让合同之履行，在有关债务履行后，定金充作价金或收回，受让方不履行债务时（如不订立转让合同，不按期支付价金，或不配合办理转让登记），无权要求返还定金，转让方不履行债务时（如不订立转让合同，不提供土地，或不配合办理转让登记），应当双倍返还定金。定金可以是金钱，也可以是其它代替物，由买受人在订立合同时预先支付。

2、违约金违约金是合同预先确定的、在违约后生效的独立于履行行为之外的给付〖注：参见王利明著：《违约责任论》，中国政法大学出版社1996年出版，第471页〗。土地使用权转让合同可以约定违约金的具体数额，在发生违约行为时由违约方向守约方支付，但因违约金的支付义务不是转让合同的主债务，而是独立于转让合同的履行行为以外的从债务，因此，违约金的给付并不能代替主合同的实际履行，违约方也不能因为支付违约金而解除主合同的义务。

3、损害赔偿土地使用权转让合同约定，因一方违约导致合同无法履行时，应当向另一方赔偿其因合同未能履行而遭受的损失。

违约损害赔偿是合同责任的一种常见形式，它因债务不履行而发生。原合同规定的权利义务关系因违约而转化为损害赔偿的权利义务关系，其目的不在于对违约方进行惩罚，而在于对受害方提供救济，因此，损害赔偿以违约行为与所受损害之间的因果关系为依据，并以受害方实际遭受的损害为标准，且需适当考虑受害方依合同所产生的可得利益和期待利益，以综合确定损害赔偿的具体数额。为使违约行为发生后的损害赔偿的权利义务关系更为明确，以便及时解决损害赔偿的请求，当事人可在合同中约定损失赔偿的数额或损害赔偿的计算方式。约定损失赔偿的具体数额的，在该具体数额与实际损失不一致时，以合同的约定为准。但在约定的损失赔偿的数额过高或过低、对一方当事人不公平时，法院有权在发生诉讼时予以干预。

在土地使用权转让合同中，由于违约所造成的损失的大小受多种因素制约，难以清晰预见，故对损害赔偿作原则性或计算方式约定即可，不必确定损害赔偿的具体数额。

4、解除合同土地使用权转让合同的各方当事人可以在合同中约定解除合同的条件，以便在约定的条件成就时，合同的一方或双方拥有合同解除权。解除合同既是一种违约的责任形式，也是当事人进行自我救济的有效手段。《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。虽然当事人可以在一方违约致使合同不能履行时请求司法机构或仲裁机关解除合同的约束力，但当事人通过约定在合同中设立解除合同的条款和条件，有助于当事人在对方违约时更及时、有效地维护自己的合法权益。

第四节土地使用权转让的风险问题

关于土地使用权转让中的风险问题，以往的著作较少论及。风险既在经济方面，也在法律方面。土地使用权的转让对转让人和买受人都是经济行为，其经济风险尽可以自作决断。但转让也是法律行为，新近的立法及有关司法解释使不动产权利的处分更为灵活，因而风险也大为增加。本文对有关问题试作讨论如下：

一、土地上负担隐瞒

土地使用权的转让人为获取更大转让利益，可能会故意隐瞒加在土地使用权或地上物的负担，在以往，隐瞒行为可能会导致转让合同无效，或因债务之相对性，隐瞒行为不会损害买受人之实际利益，但由于立法或司法解释之改变，隐瞒可能会与买受人直接相关。

1、关于建设工程款的优先受偿权根据以往法律，建设工程关系是用地人作为发包人与工程承包人之间的合同关系，工程款如何支付，是发包人与承包人之间的事，与他人无关。土地使用权在建设期间转让的，若有工程款尚未支付，承包人只能与用地人（或转让人）交涉，不能对土地使用权的受让人主张权利。但新《合同法》确立了债随地走和优先受偿的原则，如果用地人在转让土地使用权时隐瞒有关工程款支付的事实，就为承包人向土地使用权转让的买受人主张权利提供了可能性。

《合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

由于土地使用权转让时地上工程一同转让，依此规定即使买受人在转让后取得了土地使用权和地上物，承包人对该工程的请求权仍然存在，仍然可以申请法院对该工程进行拍卖，并就拍卖所得优先受偿。由于法律并未要求建设工程合同需进行登记和公示，受让人在土地使用权转让过程中难以查知地上建设工程合同的有关情况，因而不可能及时提出在支付的价金中进行相应扣减的要求，如果转让人故意隐瞒真相，必使受让人遭受损失。

《合同法》的上述规定在学术界备受争议。关于其性质，到底是抵押权、留置权、或是质权？都不像。因建设工程不是动产，无法质押；建设工程合同也不是加工承揽合同，故建设工程也难以留置；此种优先受偿权既无协议明确规定，也无登记，又不能说是由抵押权而生。关于优先受偿权，为什么只能承包人享有，而银行或其他债权人不能享有？有人解说是因为“生存利益大于经营利益”，大意是施工工人吃饭比银行赚钱要紧，可何以见得银行的员工就没有吃饭的问题？或者说何以见得工程承包人承包工程就没有经营利益？

争论还将继续，但只要此种法定优先受偿权存在，只要隐瞒真相有利可图，土地使用权的受让人的风险就会存在，调查建设工程合同的履行情况就会是受让人防范风险的必要手段。

2、关于抵押权土地使用权转让时，该土地使用权及其地上物可能已经设定抵押权。对于该抵押权，转让人作为抵押人在转让时本有告知受让人的义务。《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押的，应当通知抵押权人并告知受让人已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的转让行为无效。此规定对受让人的知情权提供足够的法律保障，抵押人的告知义务是否履行可直接决定转让行为的效力。

可是，最高人民法院“关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。从字面理解，依该规定，抵押人转让抵押物时未能通知抵押权人或未告受让人的，转让行为并不是一律无效，而是转让行为仍然成立，抵押权人的权益仍不受损害，仍可行使抵押权，也就是说，随着土地使用权和地上物所有权的转移，抵押关系的权利义务也一同移转给受让人，不管受让人是否知晓抵押之事实，都将无条件承担抵押权人追偿的债务。如果受让人因未知地上存在抵押权的事实而向转让人支付了全部转让金，其清偿抵押权人的债务后再向转让人追偿必会遇到困难，因为，如果转让人自愿清偿债务，就不会故意隐瞒地上负担，既隐瞒地上负担，决不会自愿清偿债务。受让人在不得已代为清偿债务后往往只能通过漫长的诉讼程序来主张权利，但即便胜诉，能否找到转让人的财产以执行胜诉判决仍成问题。

较为有利的办法仍然得防于未然。香港的普遍做法是，在进行不动产交易前，先请律师对有关产权状况进行全面调查，并提供法律意见。在大陆，因抵押物都需登记和公示，未经登记的抵押权不能对抗第三人，故有关登记的调查并不复杂。我们相信，为避免风险，不动产交易前的产权调查将因最高人民法院的这一司法解释而不得不在大陆盛行起来。

3、关于其他负担地上的其他负担如租赁权，租赁合同本是债务合同，依债之相对性，租赁合同应只对合同双方有约束力，不能对抗第三人。但因世界各国的租赁权都在走向物权化，“买卖不破租赁”也成趋势，故土地使用权虽然转让，若转让前已设租赁权，转让时租赁合同未到期的，转让后租赁合同因继续有效而成为受让人的负担。为此，司法实践中曾有恶意的转让人在转让前与第三人签一长期租赁合同并预收大量租金，致使受让人因在受让时不知有租赁之事而蒙受重大损失。

另外，有关地上税、费事宜，如市政配套费按建筑面积计收，土地使用费按土地面积以年度计收，这些税、费都可以因转让时被故意隐瞒而由受让人重复承担。

因此，必要的调查，并要求转让人出示相关缴费的凭证等都是归避风险的重要手段。

二、受让人支付能力不足

受让人的支付能力是转让合同能否达成其目的的关键。多数土地使用权转让纠纷并不是因产权瑕疵引起，而是因受让人的支付能力引起。因我国现有的信用体系无法使转让人准确判断受让人的支付能力，故所有转让行为都具有潜在支付风险。由于土地使用权转让合同又属于不动产物权合同，土地使用权一经转让登记，即使转让款尚未付讫，受让人仍可享有不动产物权，转让人只能向受让人主张债权，因此，何时进行转让登记成为控制风险的关键。

1992年至1993年我国南部沿海地区房地产热时，没有几家公司是准备了充足的资金才签土地使用权转让合同的，那些公司最多只带了合同规定的首期款，余款也从未准备由自己支付，而是预备把土地转手炒出去以后再付，或甚至不付。因那时并未有严格的转让登记的概念。交付土地使用证或红线图就被视完成了转让手续。这是后来发生大规模法律纠纷的原因。

为更好地处理支付与转让登记之间的关系问题，可以考虑由中介机构或第三者参与转让活动：

1、受让人可以请求银行向转让人出具担保函，承诺在转让人办理土地使用权转让手续后，银行将担保转让款的支付。待转让人办完转让登记，受让人不能如期支付转让款的，转让人可以向银行追索。

为取银行的担保函，受让人可以先将买地款如数存入银行，或通过其他方式取得银行信用。

2、转让人也可以请银行向受让人出具担保函，承诺在受让人支付转让款后，银行将保证转让人会如约办理转让登记，否则，银行愿向受让人承担担保责任。这样，受让人在支付转让款后，转让人未能办理转让登记的，受让人可向银行追偿。

转让人为取得银行支持，可与银行签订协议，约定由银行代收和代管转让款，或通过其他方式，取得银行信用。

土地使用合同范文篇2

中华人民共和国＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿市（县）土地管理局（以下简称甲方），法定地址＿＿＿＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿职务＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方），法定地址＿＿＿＿＿；邮政编码＿＿＿＿＿；法定代表人：姓名＿＿＿＿＿；职务＿＿＿＿＿＿。

根据中华人民共和国关于外商投资企业用地管理法律、法规和国家有关规定，双方通过友好协商订立本合同。

第二条甲方提供给乙方使用的国有土地位于＿＿＿＿＿＿，面积为＿＿＿＿平方米。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。

第三条本合同项下的土地使用年限为＿＿＿＿年，自本合同签字之日起算。

第四条乙方同意向甲方支付场地使用费，包括土地开发费和土地使用费。

〔或：第四条依据合资或合作企业合同，由乙方中的＿＿＿＿＿（注：中方合资者或合作者）向甲方支付场地使用费，包括土地开发费和土地使用费。〕

第五条土地开发费为每平方米＿＿＿＿元人民币，总额为＿＿＿＿元人民币。乙方〔或中方合资者或合作者〕须于本合同签字之日起＿＿＿＿日内全部付清。

乙方（或中方合资者或合作者）支付了全部土地开发费后＿＿＿＿日内，甲方应为乙方办理土地登记（或变更登记）手续，颁发（换发）《中华人民共和国国有土地使用证》。

第六条土地使用费为每平方米＿＿＿＿元人民币（美元或港币等），自＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿日起，乙方（或中方合资者或合作者）应于每年＿＿＿＿月＿＿＿＿日前向甲方缴纳当年的土地使用费。

土地使用费收取标准五年后根据国家〔或＿＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿（县）〕有关规定由甲方作相应调整，调整后乙方应自调整年度起按标准缴纳土地使用费。

〔或：土地使用费在合资（或合作）企业经营期限内不作调整。〕

（注：乙方依照有关规定可以享受减免优惠政策的，可依照减免规定拟定此条。）

第七条除本合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款期限内将合同要求支付的费用汇入甲方银行帐号内。银行名称：＿＿＿＿＿＿＿银行＿＿＿＿＿分行，帐户号＿＿＿。

甲方银行帐户如有变更，应在变更后＿＿＿＿天内以书面形式通知对方。由于甲方未及时通知此项变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方概不承担违约责任。

第八条该土地用于建设＿＿＿＿项目，乙方必须按规划要求和规定用途使用土地。

在本合同期限内，乙方确需改变土地用途的，经甲方同意后办理变更土地用途的手续。

第九条甲方同意承担该土地的征地、拆迁、界址定点具体事务，并于＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿日前交付土地。

乙方应妥善保护界桩，不得私自改动，界桩遭受破坏或移动时，应及时书面报告甲方请求重新设施，所需费用由乙方承担。

〔或：第九条乙方利用合资（或合作）企业中方原有场地，原有场地的界桩应由甲方重新核实。〕

第十条土地使用年限满或乙方提前终止经营时，本合同同时终止履行。乙方应向甲方交还土地使用证，办理注销登记手续。乙方对该土地内投资建筑物、附着物有权处置，但时间不得超过＿＿＿＿＿，逾期由甲方无偿取得。

如乙方需继续使用该土地，须在距期满六个月之前向甲方提交续期用地申请，经甲方同意后，须重新签订土地使用合同，方可使用。

第十一条乙方依据本合同通过划拨方式取得的土地使用权不得转让、出租、抵押。如需转让、出租、抵押，必须按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定办理出让手续，补交出让金。

第十二条如果乙方（或中方合资者或合作者）不能按时支付土地使用费，从滞纳之日起，按日加收应缴费额＿＿＿＿％的滞纳金。滞纳期超过六个月的，甲方有权无偿收回土地使用权。

第十三条如果由于甲方的过失，致使乙方延期占有土地使用权，则本合同项下的土地使用期限应相应推延，乙方有权请求赔偿。

第十四条如果乙方在该土地上连续两年不投资建设，甲方有权收回土地使用权。乙方已付土地费用不予返还。

第十五条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

第十六条因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决。协商不成的，可提请仲裁机构或向有管辖权的人民法院起诉。

第十七条本合同经双方法定代表签字后生效。

第十八条本合同所有日期均为公历。

第十九条本合同一式＿＿＿＿份签署，甲方双方各执＿＿＿＿份。

第二十条本合同于＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日在中华人民共和国＿＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿市（县）签订。

第二十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。本合同附件是合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

甲方：中华人民共和国＿＿＿＿省乙方：＿＿＿＿＿＿（章）

（自治区、直辖市）

土地使用合同范文篇3

一、土地使用权转让的特点

土地使用权转让是土地使用人将其拥有的土地使用权再移转给他人的行为。这里的“再移转”，是指土地使用人在从政府或其他人手中取得土地使用权，已经发生至少一次土地使用权主体的变更，而转让意味着至少第二次主体变更。由于转让是以主体的变更为界定标准，以土地使用权出售、交换、赠予、继承、合建、投资入股等涉及土地使用人变更的行为均可视为土地使用权转让行为。

土地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点，包括：

1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。关于土地与地上物，理论上有一元主义和二元主义之说。所谓一元主义，是将土地和其地上物视为一个整体的权利，或如德国民法，将建筑物视为地上权之附属物；或如日本民法之相反规定，将地上权视为建筑物之附属物。采一元主义者，附属物不得离开主体权利而独立存在〖注：参见史尚宽著：《物权法论》中国政法大学出版社2000年版，第198页〗。所谓二元主义，是把土地和地上物视为两个独立的权利，两者互不附属。二元主义并无绝对不妥，如果房产被视为是一种独立的权利，并能对其占用的土地权利建立相应的补偿制度，两种独立的权利也可相安无事。在我国，有地方政府分设国土管理和房产两个部门分别归口管理土地使用权和地上建筑物，并对其分别发证，但因两种权利之间缺乏相互协调和补偿的法律规定，在土地使用权与房产权分属不同当事人时，当事人对各自权利的处分常常互相排斥、互相抵触，致使人们对二元主义产生误解。

依我国现时法律，建筑物和其他定着物、附着物均附属于土地，土地使用权转让，地上物一并转让。

2、权利义务一同转移。这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出让合同约定为住宅用地，无论该地块的土地使用权经过多少次转让，均不因为转让而变成其他用途。再如土地上的抵押权，其作为物上负担的一种，具有追及效力，其随土地使用权的转让一并转让，不因转让而归于消灭，抵押权人在土地使用权转让后仍可在该块土地设定的抵押担保的范围内享有优先受偿的权利。

至于土地使用权的年限，应以出让合同设定的年限减去转让时已经使用的年限，其得数视为出让合同尚未履行之权利与义务，在转让土地使用权时随同转让〖注：参见王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第603－604页〗。

3、土地使用权的转让需办理变更登记。我国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。这与国外物权法律中的意思主义和形式主义有很大的不同。前者以变动物权的契约为充分条件，当事人达成变动物权的契约，即使未行登记或交付，变动即为发生；后者也称物权行为无因性理论，指物权的变动不仅有变动物权的债权契约，更有一个独立于债权契约之外的、以物权的变动为目的物权行为。所谓无因，是指不把约定价金支付的债权契约作为物权变动的原因，而是把物权的变动，或物权行为本身就视作一种契约，物权行为不因债权契约成立而成立，或无效而无效〖注：参见朱征夫著：《房地产项目公司的法律问题》，法律出版社2001年版，第52－58页〗。

由于土地使用权的转让登记不属于政府的行政审批行为，未办理转让登记的，虽然土地使用权不发生移转，但并不影响转让合同的效力。除非另有约定，土地使用权经各方当事人签署之后生效，未能办理转让登记的，承担办理登记义务的一方应向另一方负违约责任〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第458页〗。

二、土地使用权转让的方式

关于土地使用权转让的方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”，该法没有细说。本书根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点，结合有关立法例，试以转让的对价为标准对土地使用权转让的方式归纳如下：

1、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。下文关于土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论，所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为；当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。

2、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。

3、交换。以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。

4、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金；说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。

广东省人大常委会一九九四年一月十八日通过的《广东省城镇房地产转让条例》明确规定以房地产作价入股，或以房地产出资与他人合资经营房地产为合资企业拥有的，均视同房地产转让。

5、合建。在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立独立法人的，土地使用权转让的对价是股权；不设立独立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。

6、赠予。赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的，土地使用权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件，如用地人在将土地赠予给学校使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。

7、继承。在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时，其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。通过继承取得土地使用权时，土地使用权的移转也没有直接的对价，但可能会有间接的对价，如在通过合并取得土地使用权的法律关系中，新公司继承了原公司的财产，也会继承原公司的债务，新公司取得土地使用权的对价，可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。

通过继承转让土地使用权的另一个特点在于，它可以完全不依当事人的意思、而仅依法律的规定实现土地使用权的移转，因而与其他几种转让土地使用权的方式格外不同。

第二节土地使用权转让的条件

一、对附加土地使用权转让条件的质疑

根据法理，财产权一经合法取得，只要不损害他人利益或公共利益，权利人尽可自由处分，不受阻碍，因为处分权本身就是财产权的一部分。具体到土地使用权，权利人取得土地使用权后，可以自己开发利用该土地，也可以转让该土地给他人使用，何须人为以投资或开发进度为条件设置障碍？对于成片开发的土地，因出让的目的在于使成片土地获得初步开发、使生地变成熟地、为引进项目和作进一步开发提供条件，故要求成片土地在适度开发以形成工业用地或其它建设用地条件后方可转让，似可理解。但对于宗地而言，用于房屋建设工程的出让合同已经载明其开发用途和开发期限等，无论如何转让，出让合同的约束仍对用地人有效，为什么一定要投资25%以上才能转让呢？

限制土地炒卖可能是设置转让条件的主要动因，但现在看来显然是下错了药。因为炒地之风盛行不是源于土地开发的程度问题，而是源于一级市场的管理问题，是一级市场与二级市场存在过大的升值空间的问题。实践证明，在已经将拍卖作为主要出让方式的地区，由于土地使用权在一级市场的价格与在二级市场的价格基本相当，土地炒卖因无暴利可图而得到有效抑制，所以打击土地炒卖的当务之急是限制协议出让，推广拍卖出让，而不是设置转让条件、硬性要求完成投资25%以上后方能转让。

极端的事例并不鲜见，即发展商在缴付出让金、取得土地使用权证后因资金原因无力继续开发，又因《城市房地产管理法》第三十八条的规定未完成投资总额的25%而无法将土地转让给他人开发，虽双方有意，却法律无情，土地资源因此得不到有效利用，市场流通因此受到阻碍。

当然，房屋预售时虽也涉及预售房屋占用范围的土地使用权的转让，但因出售的标的是房屋，法律为保护购房人的利益要求预售房必须达到一定的建设条件有合理性，《城市房地产管理法》第四十四条关于预售的商品房、其投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上、并已经确定施工进度和竣工交付日期的规定并无不妥。

值得注意的是，《城市房地产管理法》中的“转让”是广义的“转让”，其范围应包括买卖、赠予和其它合法方式如作价入股、继承等，其中赠予是没有对价的，继承可以是法定的，作价入股的目的可能就是为了实现前期投资包括前期25%的投资，如果硬性要投资25%之后才能赠予、继承或作价入股，既不必要，也不可能。因此，笼统地规定属于房屋建设工程的土地使用权应在完成开发投资总额的25%以上后才能转让是不准确和不合理的。

二、缴清土地出让金

缴清土地出让金是土地使用权得以转让的前提条件，此规定见于《城市房地产管理法》第三十八条第（一）款。

按理，依出让合同缴交出让金是通过出让取得土地使用权的对价，没有缴清出让金，就不能取得土地使用权证，没有取得土地使用权证，就不能认为受让人取得了土地使用权。当事人未取得土地使用权，如何能转让土地使用权？

但在实务中，地方政府为支持房地产业的发展或其他原因，常常同意发展商分期缴付出让金，在出让金缴清前，先向发展商核发土地使用证，在此情况下用地人转让土地使用权，恐难以其未缴清出让金为由否认其转让行为的效力，因为：

1、缴付出让金是出让合同设定的义务，依合同之相对性，出让合同载明的权利与义务只对合同的当事人有约束力，不能用来对抗第三人。政府不能以用地人未缴清出让金为由来对抗转让合同中的受让人。

2、土地使用权证一经核发，其登记资料亦依法公示，转让合同中的受让人有充分理由对公示予以信赖，而无任何义务查知转让人是否已经缴清出让金，查知其拥有土地使用权即可。

因此，用地人未缴清土地出让金，但已取得土地使用权证的，其转让土地使用权合同的效力应当支持，政府可依出让合同向转让人追缴出让金。

对于划拨土地使用权，用地人虽有土地使用权证，但因未办理出让手续和缴纳土地出让金，其转让时应报有审批权的政府审批，以确定办理出让手续或缴纳土地出让金等相关事宜。

三、取得土地使用证

土地使用证是土地使用权的权属凭证，没有取得土地使用证意味着用地人在法律上未取得土地使用权，当事人能转让其不拥有或尚未取得的权益吗？

最高人民法院审理的北京城建集团总公司海南综合开发公司与恒通集团股份有限公司、海南恒通发展有限公司、海南宁辉物业公司土地使用权转让合同纠纷上诉案是一个典型的案例。在本案，北京城建集团总公司海南综合开发公司与案外人签订土地使用权受让合同，后依合同缴付地价款和城市增容费，在未取得土地使用权和进行任何开发的情况下，该公司与他人签订合建合同，将该土地与他人合建，并收取了他人的投资款。之后，双方又约定将合建合同中各方所占的份额折成股权，该公司又分多次将其所拥有的股权分割转让给多家公司，获得了巨额利益。对于此案所涉合同的性质和效力问题，最高人民法院认为，其签订合作建房合同、股份转让合同的行为均为土地使用权和项目转让行为。北京城建集团总公司海南综合开发公司在签订合同时，既未取得土地使用权并办理项目审批手续，又未对土地进行投资开发，尚不具备法定转让条件，依法应认定该合同无效，但鉴于上述合同系当事人的真实意思表示，该公司在签订合同后已取得土地使用权，合同履行过程中有关审批手续亦已完善，各方当事人部分履行了合同，从尊重当事人的真实意思表示，保护当事人的合法权益和有利房地产市场的稳定与发展出发，宜将上述合同作有效处理〖注：参见最高人民法院民事审判庭编：《最高人民法院民事案件解析》，法律出版社1999年8月出版，第217－225页〗。

此案反映了审判机关当前处理类似案件的倾向性意见，即转让人在签订转让合同时未取得土地使用权，但在履行合同的过程中取得土地使用权的，转让合同认定为有效。

四、成片开发土地须形成工业用地或其他建设用地条件

所谓形成工业用地或其他建设用地条件，是指开办工厂和开发房地产用地应当具备的供排水、供热、供电、道路和通信等供公共使用的设施条件。法律规定用地人在建设基础设施和公共设施后方可转让土地使用权，是为了实现成片开发土地本身的目的。政府出让成片开发土地和出让宗地的目的不同。出让宗地，是为了使该宗土地直接得到开发建设；出让成片开发土地，虽然也存在受让人直接开发建设的可能性，但在多数情况下，是为了使受让人对土地进行前期投入，使其具备招商引资的条件，然后分割转让给其他用地人开发使用。出让成片开发土地与出让宗地的区别，类似批发和零售的区别，所以成片开发土地的出让，一般面积大，价格相对低廉，以便用地人在完成前期开发后再行转让时有利可图。

问题是，如果用地人在成片开发土地过程中没有形成工业用地或者其他建设用地条件时分割转让土地，其转让合同的效力应当如何看待？

显然，既然法律规定成片开发土地应在形成工业用地和其他建设用地的条件后方可转让，不符合此规定而转让土地的，转让合同应该认定无效，但依前文讨论土地使用证时引用的最高人民法院的判例，我们是否作如下推论：签订转让合同时未取得土地使用证，但在合同履行过程中取得土地使用证的，转让合同有效；同样，签订转让合同时未形成工业用地或其他建设用地条件，但在合同履行过程中形成工业用地或其他建设用地条件的，转让合同也应认定有效。相反，在合同履行过程中也未形成工业用地或其他建设用地条件，在发生纠纷进行诉讼时仍未形成相应条件的，转让合同是否也有效？我们在海南省和广东省大亚湾地区众多的土地使用权转让纠纷中看到，审判机关对此类转让合同多以当事人的真实意思表示和维护房地产开发的秩序为由维持其效力。法律的禁止性规定实际上被虚化了。或许是法律的进化太慢，或许是实践的步伐太快，但无论如何，司法实践与法律规定的差异之大连法学家也感到疑惑不解。

五、其他对转让的限制

《城市房地产管理法》除第三十八条规定有土地使用权转让的条件外，其第三十七条还列举了房地产不得转让的其它情形，如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，等等。上述情形，或涉及法律规定，或涉及权属性质，或涉及本书前文的讨论，独“权属有争议”之一项，值得进一步商榷。

因“权属有争议”而限制其转让，可能与登记公示原则相抵触。土地使用权一经合法登记发证，他人有权依法信赖，并无查知其权属是否存在争议的义务，且有些争议，当事人也无法查明。另一方面，以“权属有争议”笼统限制用地人对土地使用权的处分权也不妥当。因为权属的争议可以多种形式，有的可能进入司法程序并已采取保全措施，此情形已经在法律中单独列举；有的可能进入司法程序但未采取强制措施，有的可能根本未进入司法程序，故何者为“争议”本身就是一个问题。有恶意者可以依法故意提起某种争议以阻挠用地人的转让行为。此种无特定范围、可作任意解释的规定实不利于当事人财产权的保护。

第三节土地使用权转让合同的主要内容

一、合同之主体

与出让合同不同，转让合同不存在合同的一方必须是政府或代表政府行使国土管理的职能部门的问题，境内外有民事行为能力的自然人、法人和其他经济组织均可成为土地使用权转让合同的主体。外国的自然人、法人或其他经济组织的行为能力，按国际私法的一般原理，应以其本国法确定。在我国，18岁以上、有完全民事行为能力的公民、或16岁以上不到18岁、但参加工作有独立生活收入来源的人，以及能以自己的财产独立承担民事责任的工商企业、机关团体法人、事业单位、农村经济合作组织都能成为土地使用权转让合同的主体，参与转让或买受土地使用权。不具有法人资格的合伙型联营体和中外合作经营企业等，因其不能以自己独立的财产对外承担民事责任，不能认为其具有我国民法规定的民事行为能力，故不能成为土地使用权转让合同的主体，参加土地使用权的转让。

二、合同之标的

1、土地使用权及地上物之基本状况转让合同应载明土地所在方位、四至、面积，原出让合同设定的用途，是否已进行基础设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积、用途等，其他与转让价金的确定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明。

已经敷设的管、线和安装的机器、设备可另附详细清单，作为合同之一部分。

2、土地使用权和地上物一同转让土地和建筑物之所以为不动产，乃因为土地和建筑物在物理上无法移动，或移动后不符合经济效益原则，其价值会因移动而减损。另一方面，土地使用权与地上物之所以要一同转让，也因为土地与其地上物在物理上无法分离。土地与地上物虽然在法律上可以抽象地归结为两种权属关系并分别加以登记发证，但因其土地权利和建筑物权利的关联性，其权属的一体化更有利明确产权归属、减少纷争。所以，《城市房地产管理条例》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条也规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人享有该建筑物、附着物使用范围的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

在法律上，有学者还进一步主张用土地使用权和建筑物所有权的推定原则来解决土地使用权和建筑物所有权的归属纠纷，其一是推定意思，即在土地使用权或建筑物所有权转让或抵押时，如果当事人没有约定或约定不明，推定土地使用权的转让、抵押随之转让、抵押了与之相关联的建筑物所有权或土地使用权；其二是推定事实，即在没有相反的证明时，推定土地使用权人为土地上建筑物的所有人，或推定地上建筑物的所有人为该建筑物占用范围的土地使用权的拥有人。通过适用推定原则，可促使不动产权属关系简约明确，并实现土地资源有秩序的充分利用〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第488－489页〗。

3、土地上的权利与义务一同转让

（1）出让合同载明的权利与义务。《城市房地产管理法》第41条规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。这里的权利与义务，应是出让合同载明的、转让人尚未履行完毕的权利和义务，不包含转让人已经履行的义务。比如出让合同规定应该向政府缴纳土地出让金，转让人在受让时已经缴纳出让金的，转让合同的受让人在受让土地使用权时不必再行向政府缴纳出让金；再比如出让合同规定的土地使用的年限是70年，转让合同的受让人使用土地的年限不可能还是70年，必须减去转让人已经使用土地的年限，等等，因此，出让合同载明的权利、义务在转让时随之转移是相对而言的。

但是，出让合同中关于土地面积、用途、土地利用条件、城市建设管理和市政基础设施要求等不因转让人部分履行出让合同而发生改变的规定，对转让合同的受让人仍有约束力。

（2）其它地上的权利与义务。出让合同以外的，与土地使用权和地上建筑物有关的权利义务主要因转让人的行为或法律的规定而发生。如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人。转让人未及时缴纳的与土地使用权和地上物有关的税、费，转让后应由受让人相应承担。转让人原以土地使用权或地上权与第三人建立租赁关系的，转让后的受让人则应与第三人继续履行租赁合同，等等。

三、价金

1、价金之意义土地使用权的转让以土地使用权的买卖为主要方式，因而关于价金的约定是土地使用权转让合同的重要内容。其它的转让方式，除赠与、继承外，虽未直接以价金的支付作为取得土地使用权的对价，但都以价金作为确定对价的参照标准，如通过交换转让土地使用权时其交换之所得，通过合建转让土地使用权时其所应分配的房屋面积，以及通过折价入股转让土地使用权其所取得的股东权益或其他合作权益，皆与特定地块的土地使用权的价值有关，因而也都以其通过买卖方式转让所可能获得的价金为参考标准来确定。因此，转让合同的价金条款直接涉及用地人转让土地之目的，该条款的设定在土地使用权转让过程中有特别的意义。

2、价金之确定影响价金的因素众多，地块之位置、出让金之多寡、基础设施和公用设施之建设，地上建筑物、地上的权利义务之状况以及转让时的土地市场的供求关系都须在确定价金时加以综合考虑。

（1）涉及公共利益和公共权力的转让。国有企业的土地使用权转让、在法院执行程序中的土地使用权转让，因其关系到国有资产的保护和国家权力的公平适用，应委托独立的不动产评估机构进行评估，以准确确定土地使用权的价值。经执行法院同意，执行程序中的当事人也可以共同指定评估机构对土地使用权进行评估。执行程序中的土地使用权转让，因其具有强制性，不一定是双方当事人的真实意思表示，故与合同转让有较大差异，但当事人在执行程序中和解、被执行人以土地使用权抵债的，仍须以转让合同约定双方的权利义务并确定土地使用权用以抵偿债务的金额。

（2）不涉及公共利益和公共权力的转让。如果当事人的土地使用权转让行为不涉及公共利益和公共权力，也不损害第三人的利益（如在申请破产的情况下提前偿还某一特定债务，损害其他债权人公平受偿的权利），当事人尽可以自由决定土地使用权转让之价金而不受干涉。但因为转让也是经济行为，受价值规律所左右，因此，转让人为追求最大利益、或受让人为避免遭遇潜在风险，也都会请专家对土地进行评估，以便为讨价还价提供依据。

3、价金之支付价金的支付条款主要确定价金支付的条件和方式。为避免交易风险，价金支付最好与土地的提供和转让登记的办理相挂钩，并以能通过金融机关担保支付为有利。此问题，下文将作为转让中的风险问题作专门讨论。

四、转让登记

如前文所述，我国现行立法，对物权的变动采用登记要件主义。对于土地使用权的转让行为，以转让登记为必要条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权转让，应当依照规定办理过户。因此，未办理转让登记的，虽然转让合同的效力不受影响，但转让行为并未完成，土地使用权未实际发生转移。

所以，在转让合同中对转让登记加以约定，并明确合同各方有提交登记资料、积极配合登记的义务，甚为重要。

不过，有学者认为，土地使用权转让的登记应视为权利的对抗要件，而不宜作为土地使用权转让的成立要件。是否登记，不影响土地使用权转让行为的成立，但未经登记的，不能对抗第三人。该主张也反映在有关物权法的立法之中。有关《建议稿》第250条规定，转让土地使用权，当事人应当办理土地使用权的变更登记，非经登记，不得对抗第三人〖注：参见王利明主编：《中国物权法草稿建议稿及说明》，中国法制出版社2001年出版，第66、67和358页〗。由于此说涉及现行法的调整以及登记在整个物权变动中的作用的改变，若被物权法立法所采纳，影响不可谓不大。

五、违约责任

违约责任作为一种民事责任，它的产生以合同债务的存在为前提，并以当事人不履行债务或违反合同义务为条件。鉴于违约责任主要表现为财产责任，当事人尽可以依合同自由原则在转让合同中约定违约方承担责任的方式，以确保土地使用权转让合同的履行。

1、定金转让合同的当事人可以约定由受让人向转让人支付一定数额的定金，该定金可以用来保证转让合同之订立，也可以用来保证转让合同之履行，在有关债务履行后，定金充作价金或收回，受让方不履行债务时（如不订立转让合同，不按期支付价金，或不配合办理转让登记），无权要求返还定金，转让方不履行债务时（如不订立转让合同，不提供土地，或不配合办理转让登记），应当双倍返还定金。定金可以是金钱，也可以是其它代替物，由买受人在订立合同时预先支付。

2、违约金违约金是合同预先确定的、在违约后生效的独立于履行行为之外的给付〖注：参见王利明著：《违约责任论》，中国政法大学出版社1996年出版，第471页〗。土地使用权转让合同可以约定违约金的具体数额，在发生违约行为时由违约方向守约方支付，但因违约金的支付义务不是转让合同的主债务，而是独立于转让合同的履行行为以外的从债务，因此，违约金的给付并不能代替主合同的实际履行，违约方也不能因为支付违约金而解除主合同的义务。

3、损害赔偿土地使用权转让合同约定，因一方违约导致合同无法履行时，应当向另一方赔偿其因合同未能履行而遭受的损失。

违约损害赔偿是合同责任的一种常见形式，它因债务不履行而发生。原合同规定的权利义务关系因违约而转化为损害赔偿的权利义务关系，其目的不在于对违约方进行惩罚，而在于对受害方提供救济，因此，损害赔偿以违约行为与所受损害之间的因果关系为依据，并以受害方实际遭受的损害为标准，且需适当考虑受害方依合同所产生的可得利益和期待利益，以综合确定损害赔偿的具体数额。为使违约行为发生后的损害赔偿的权利义务关系更为明确，以便及时解决损害赔偿的请求，当事人可在合同中约定损失赔偿的数额或损害赔偿的计算方式。约定损失赔偿的具体数额的，在该具体数额与实际损失不一致时，以合同的约定为准。但在约定的损失赔偿的数额过高或过低、对一方当事人不公平时，法院有权在发生诉讼时予以干预。

在土地使用权转让合同中，由于违约所造成的损失的大小受多种因素制约，难以清晰预见，故对损害赔偿作原则性或计算方式约定即可，不必确定损害赔偿的具体数额。

4、解除合同土地使用权转让合同的各方当事人可以在合同中约定解除合同的条件，以便在约定的条件成就时，合同的一方或双方拥有合同解除权。解除合同既是一种违约的责任形式，也是当事人进行自我救济的有效手段。《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。虽然当事人可以在一方违约致使合同不能履行时请求司法机构或仲裁机关解除合同的约束力，但当事人通过约定在合同中设立解除合同的条款和条件，有助于当事人在对方违约时更及时、有效地维护自己的合法权益。

第四节土地使用权转让的风险问题

关于土地使用权转让中的风险问题，以往的著作较少论及。风险既在经济方面，也在法律方面。土地使用权的转让对转让人和买受人都是经济行为，其经济风险尽可以自作决断。但转让也是法律行为，新近的立法及有关司法解释使不动产权利的处分更为灵活，因而风险也大为增加。本文对有关问题试作讨论如下：

一、土地上负担隐瞒

土地使用权的转让人为获取更大转让利益，可能会故意隐瞒加在土地使用权或地上物的负担，在以往，隐瞒行为可能会导致转让合同无效，或因债务之相对性，隐瞒行为不会损害买受人之实际利益，但由于立法或司法解释之改变，隐瞒可能会与买受人直接相关。

1、关于建设工程款的优先受偿权根据以往法律，建设工程关系是用地人作为发包人与工程承包人之间的合同关系，工程款如何支付，是发包人与承包人之间的事，与他人无关。土地使用权在建设期间转让的，若有工程款尚未支付，承包人只能与用地人（或转让人）交涉，不能对土地使用权的受让人主张权利。但新《合同法》确立了债随地走和优先受偿的原则，如果用地人在转让土地使用权时隐瞒有关工程款支付的事实，就为承包人向土地使用权转让的买受人主张权利提供了可能性。

《合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

由于土地使用权转让时地上工程一同转让，依此规定即使买受人在转让后取得了土地使用权和地上物，承包人对该工程的请求权仍然存在，仍然可以申请法院对该工程进行拍卖，并就拍卖所得优先受偿。由于法律并未要求建设工程合同需进行登记和公示，受让人在土地使用权转让过程中难以查知地上建设工程合同的有关情况，因而不可能及时提出在支付的价金中进行相应扣减的要求，如果转让人故意隐瞒真相，必使受让人遭受损失。

《合同法》的上述规定在学术界备受争议。关于其性质，到底是抵押权、留置权、或是质权？都不像。因建设工程不是动产，无法质押；建设工程合同也不是加工承揽合同，故建设工程也难以留置；此种优先受偿权既无协议明确规定，也无登记，又不能说是由抵押权而生。关于优先受偿权，为什么只能承包人享有，而银行或其他债权人不能享有？有人解说是因为“生存利益大于经营利益”，大意是施工工人吃饭比银行赚钱要紧，可何以见得银行的员工就没有吃饭的问题？或者说何以见得工程承包人承包工程就没有经营利益？

争论还将继续，但只要此种法定优先受偿权存在，只要隐瞒真相有利可图，土地使用权的受让人的风险就会存在，调查建设工程合同的履行情况就会是受让人防范风险的必要手段。

2、关于抵押权土地使用权转让时，该土地使用权及其地上物可能已经设定抵押权。对于该抵押权，转让人作为抵押人在转让时本有告知受让人的义务。《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押的，应当通知抵押权人并告知受让人已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的转让行为无效。此规定对受让人的知情权提供足够的法律保障，抵押人的告知义务是否履行可直接决定转让行为的效力。

可是，最高人民法院“关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。从字面理解，依该规定，抵押人转让抵押物时未能通知抵押权人或未告受让人的，转让行为并不是一律无效，而是转让行为仍然成立，抵押权人的权益仍不受损害，仍可行使抵押权，也就是说，随着土地使用权和地上物所有权的转移，抵押关系的权利义务也一同移转给受让人，不管受让人是否知晓抵押之事实，都将无条件承担抵押权人追偿的债务。如果受让人因未知地上存在抵押权的事实而向转让人支付了全部转让金，其清偿抵押权人的债务后再向转让人追偿必会遇到困难，因为，如果转让人自愿清偿债务，就不会故意隐瞒地上负担，既隐瞒地上负担，决不会自愿清偿债务。受让人在不得已代为清偿债务后往往只能通过漫长的诉讼程序来主张权利，但即便胜诉，能否找到转让人的财产以执行胜诉判决仍成问题。

较为有利的办法仍然得防于未然。香港的普遍做法是，在进行不动产交易前，先请律师对有关产权状况进行全面调查，并提供法律意见。在大陆，因抵押物都需登记和公示，未经登记的抵押权不能对抗第三人，故有关登记的调查并不复杂。我们相信，为避免风险，不动产交易前的产权调查将因最高人民法院的这一司法解释而不得不在大陆盛行起来。

3、关于其他负担地上的其他负担如租赁权，租赁合同本是债务合同，依债之相对性，租赁合同应只对合同双方有约束力，不能对抗第三人。但因世界各国的租赁权都在走向物权化，“买卖不破租赁”也成趋势，故土地使用权虽然转让，若转让前已设租赁权，转让时租赁合同未到期的，转让后租赁合同因继续有效而成为受让人的负担。为此，司法实践中曾有恶意的转让人在转让前与第三人签一长期租赁合同并预收大量租金，致使受让人因在受让时不知有租赁之事而蒙受重大损失。

另外，有关地上税、费事宜，如市政配套费按建筑面积计收，土地使用费按土地面积以年度计收，这些税、费都可以因转让时被故意隐瞒而由受让人重复承担。

因此，必要的调查，并要求转让人出示相关缴费的凭证等都是归避风险的重要手段。

二、受让人支付能力不足

受让人的支付能力是转让合同能否达成其目的的关键。多数土地使用权转让纠纷并不是因产权瑕疵引起，而是因受让人的支付能力引起。因我国现有的信用体系无法使转让人准确判断受让人的支付能力，故所有转让行为都具有潜在支付风险。由于土地使用权转让合同又属于不动产物权合同，土地使用权一经转让登记，即使转让款尚未付讫，受让人仍可享有不动产物权，转让人只能向受让人主张债权，因此，何时进行转让登记成为控制风险的关键。

1992年至1993年我国南部沿海地区房地产热时，没有几家公司是准备了充足的资金才签土地使用权转让合同的，那些公司最多只带了合同规定的首期款，余款也从未准备由自己支付，而是预备把土地转手炒出去以后再付，或甚至不付。因那时并未有严格的转让登记的概念。交付土地使用证或红线图就被视完成了转让手续。这是后来发生大规模法律纠纷的原因。

为更好地处理支付与转让登记之间的关系问题，可以考虑由中介机构或第三者参与转让活动：

1、受让人可以请求银行向转让人出具担保函，承诺在转让人办理土地使用权转让手续后，银行将担保转让款的支付。待转让人办完转让登记，受让人不能如期支付转让款的，转让人可以向银行追索。

为取银行的担保函，受让人可以先将买地款如数存入银行，或通过其他方式取得银行信用。

2、转让人也可以请银行向受让人出具担保函，承诺在受让人支付转让款后，银行将保证转让人会如约办理转让登记，否则，银行愿向受让人承担担保责任。这样，受让人在支付转让款后，转让人未能办理转让登记的，受让人可向银行追偿。

转让人为取得银行支持，可与银行签订协议，约定由银行代收和代管转让款，或通过其他方式，取得银行信用。

土地使用合同范文篇4

甲方：

法定地址：邮码：电话：

法定代表人：职务：

乙方：公务员之家版权所有

法定地址：邮码：电话：

法定代表人：职务：

第一条根据中华人民共和国关于外商投资企业用地管理法律、法规和国家有关规定，双方通过友好协商订立本合同，共同遵守。

第二条甲方提供给乙方使用的国有土地位于，面积为平方米。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。

第三条本合同项下的土地使用年限为年，自本合同签字之日起算。

第四条乙方同意向甲方支付场地使用费，包括土地开发费和土地使用费。或：乙方依据合资或合作企业合同，由乙方中的注：中方合资者或合作者向甲方支付场地使用费，包括土地开发费和土地使用费。

第五条土地开发费为每平方米元人民币，总额为元人民币。乙方或中方合资者或合作者须于本合同签字之日起日内全部付清。

乙方或中方合资者或合作者支付了全部土地开发费后日内，。甲方应为乙方办理土地登记或变更登记手续，颁发换发《中华人民共和国国有土地使用证》。

第六条土地使用费为每年每平方米元人民币美元或港元等，自年月日起，乙方或中方合资者或合作者应于每年月日前向甲方缴纳当年的土地使用费。

土地使用费收取标准五年后根据国家有关规定由甲方作相应调整，调整后乙方应自调整年度起按新标准缴纳土地使用费。

乙方依照有关规定可以享受减免优惠政策的，可依照减免规定拟定此条。

第七条除本合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款期限内将合同要求支付的费用汇入甲方银行账号内。银行名称：银行分行，账户号。

第八条该土地用于建设项目，乙方必须按规划要求和规定用途使用土地。

在本合同期限内，乙方确需改变土地用途的，经甲方同意后办理变更土地用途的手续。

第九条甲方同意承担该土地的征地、拆迁、界址定点具体事务，并于年月日前交付土地。

乙方应妥善保护界桩，不得私自改动，界桩遭受破环或移动时，应及时书面报告甲方，请求重新埋设，所需费用由乙方承担。

第十条土地使用年限期满或乙方提前终止经营时，本合同同时终止履行。乙方应向甲方交还土地使用证，办理注销登记手续。乙方对该土地内投资建设的建筑物、附着物有权处置，但时间不得超过，逾期由甲方无偿取得。

第十一条乙方依据本合同通过划拨方式取得的土地使用权不得转让、出租、抵押。如需转让、出租、抵押，必须按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》公务员之家版权所有规定办理出让手续，补交出让金。

第十二条如果乙方或中方合资者或合作者不能按时支付土地使用费，从滞纳之日起，按日加收应缴费额的滞纳金。滞纳期超过个月的，甲方有权无偿收回土地使用权。

第十三条如果由于甲方的过失，致使乙方延期占有土地使用权，则本合同项下的土地使用期限应相应推延，乙方有权请求赔偿。

第十四条如果乙方在该土地上连续两年不投资建设，甲方有权收回土地使用权，乙方已付土地费用不予返还。

第十五条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

第十六条因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决。协商不成的，按项解决：一提请仲裁机构仲裁；二向有管辖权的人民法院起诉。

第十七条本合同经双方法定代表人签字后生效。

第十八条本合同所有日期均为公历。

第十九条本合同一式份签署，甲乙双方各执份。

第二十条本合同于年月日在中华人民共和国省市县签订。

第二十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。

本合同附件是合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

甲方：

法定代表人：

年月日

乙方：

土地使用合同范文篇5

一、土地使用权之渊源

现今世界各国之土地制度，大约可分为三种：以美国、日本和法国为代表的土地私有制度；以英国和英联邦国家为代表的土地公有、但所有权与使用权相分离的用地制度；以及以前苏联为代表的土地公有制度〖注：参见周珂：“论土地使用权出让制度与可持续发展战略”，《中国人民大学学报》，1999年第1期，第84页〗。香港在英国殖民期间采用英国的土地制度，由政府掌握土地资源，通过批租的方式把土地交给使用者使用。虽然目前英国的土地公有制已逐渐虚化，全国大部分土地已在事实上成为私有，但香港的土地批租制度仍沿用至今，并在我国实行土地有偿使用制度时为我国的立法者所借鉴，遂有今日之土地使用权出让制度。

中国在改革土地制度时为何不借鉴土地私有制、却单单借鉴土地批租制度？原因可谓复杂。中国自古就有“普天之下、莫非王土”的传统。不仅土地，就是臣民的身家性命，都可由皇上任意处分，虽有几千年的灿烂文明，却从未建立私有财产神圣不可侵犯的理念，故土地私有制在这块土地上没有生命力。加之，新中国是在几次土地革命的基础上产生的，土地公有制也是在“打土豪、分田地”、通过暴力无情剥夺地主的土地所有权的基础上建立的，实行土地有偿使用时，人们对解放前地主恶霸垄断土地资源、残酷剥削农民的历史仍记忆犹新，谁敢把土地所有权再交给私人呢？谁能保证不出现新的地主恶霸呢？因此，国家对土地的垄断地位是不能动摇的。但是，传统体制下的土地公有、使用者一经政府批准就可以无偿、无限期使用土地的做法无法优化土地资源的配置，也不能适应改革开放的新形势，于是就有了将土地使用权与土地所有权进行分离、由国家将土地使用权有偿、有期限地转移给使用者使用的需要，香港的土地批租制度正好与这一需要不谋而合。

所以，我国的土地使用权制度是改革开放、社会转型的历史产物，它的利与弊、它的发展与消亡，皆因为它只属于这个特定的历史时期。

二、土地使用权与国家主权

国家土地使用权来源于国家土地所有权，国家土地所有权来源于国家主权。

土地乃天然而成，它本不属于任何人、或任何国家。因为有了人，需要在土地上定居和生活，才有了不同人群根据习惯、通过协商或甚至使用暴力争夺和划分土地的必要。这正如草原或丛林中的动物，需要通过使用暴力来取得和维护自己的地盘。在国家产生以后，国与国之间从未停止对土地的争夺，另一方面，国家在自己境内剥夺不同族群之间划分土地的权力，而把它交给统治者，由统治者决定其统治范围的土地的使用。这种一部分人在其所控制的范围内管理自己辖区事务的权力，现在被称作主权。

显然，“主权”二字并未回答权力的性质问题。只要足够强大，或看上去足以强大，能够足以慑服和统治一定范围的人群，便可能有主权，而不论这种权力是否得到拥护。所以，“主权”可以是神权，也可以是君权，也可以是民权。法学家的局限性在于他们不能决定或选择主权的性质，而只能在既定的权力框架和法律体制下工作。国家权力的性质从来就是社会各利益集团斗争和妥协的结果，而不是法学家们自由选择的产物，所以，法律之善恶绝非法学家之功过。“恶法亦法”与其说是法学家们对现实的无奈，还不如说是对自我使命的认知。

因此，土地所有形式为主权性质所决定，无论是“土地公有”还是“土地私有”均不是严格意义上的法律问题。法学家们要研究和解决的是“土地公有”或“土地私有”以后的各种法律关系，并为建立特定的法律关系而设计当事各方之权利与义务。

三、土地使用权出让合同的法律性质

理论界关于土地使用权出让合同的法律性质的主张大约有四种：

一是行政合同说，该说认为政府在出让合同中代表公共利益，出让合同是政府进行行政管理的一种体现，且出让合同还为行政机关保留了作为平等民事主体所不能享有的特别权力，如监督指导合同的实际履行、单方面变更合同的条款、有权认定受让方利用土地的行为是否违法并给予行政制裁等，因此，土地使用权出让合同是行政合同〖注：参见应松年：“行政合同不可忽视”，《法制日报》，1997年6月9日，第一版〗。

二是民事合同说，认为政府代表国家管理土地，是以民事主体身份参加合同关系，出让合同确定的是平等的民事主体之间的权利义务关系，因此，土地出让合同是民事合同〖注：参见王家福、黄明川著：《土地法的理论与实践》，人民日报出版社1991年版，第217页〗。

三是双重性说，认为政府在土地出让合同关系中既是行政管理者，又是土地所有者的代表人，既可以作为行政机关审查和批准用地人的用地申请，并核发土地使用证，又可以代表土地所有者与土地使用者签订土地使用权出让合同，约定双方的权利义务及各方违约的责任。政府的双重身份导致出让合同既有行政合同性质，又有民事合同性质〖注：参见王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1997年版，第590－598页〗。

四是经济法律合同说，认为国家出让土地使用权的行为是经济法律行为，因为出让行为的一方主体是国家，出让行为的目的和完成过程均体现国家干预，贯彻国家意志，但出让行为又是有偿的，有经济合同的性质，且违反出让合同的责任是复合责任，即既有行政责任，又有经济责任，故国家出让土地的行为是经济法律行为〖注：参见朱谢群：“论国有土地使用权出让的法律性质”，《法律科学》1999年第2期，第106－110页〗。该说与双重性说近似，但因不是从国家在出让合同中的身份、而是从国家实施出让行为的性质入手立论，故独立成说。

关于出让合同的性质，笔者曾有专文加以分析，认为出让合同应为民事合同〖注：参见朱征夫著：《房地产项目公司的法律问题》，法律出版社2001年版，第59－61页〗。现试作进一步论述如下：

（1）合同内容土地使用权出让合同是双方当事人的合意。政府代表国家作为合同中的出让人，用地人是合同中的受让人，只有双方意思表示一致，出让合同才能成立。政府虽在合同中表达国家意志，但国家意志在合同中仅仅是土地所有人的意志，对他方并不具有强制性。没有受让人的同意，国家的单方意志不能成立合同，也不能对他人产生约束力。

（2）合同主体政府在出让合同中是以土地所有人的身份、或从法理上说是土地所有人的代表人的身份出现的，它是民事主体而非行政主体。由于土地所有人（或其人）与土地使用人在法律上的地位完全平等，政府与用地人在出让合同中并不存在行政命令和服从关系，因此，仅仅因为土地所有权是由政府行使，而简单地将其民事处分行为视为行政行为难以成立。双重行为或经济法律行为则略显武断〖注：参见邱纪成：“论土地使用权出让合同不是行政合同”，《现代法学》1995年第四期，第35页〗。

（3）价金的确定土地使用权出让的方式已日趋商业性，出让金渐由市场确定。在法律规定的协议出让、招标出让和拍卖出让三种方式中，以往占主导地位的协议出让方式，已逐步让位于招标和拍卖方式。政府的行政管理职能主要体现在对一定时期内土地投放总量的控制和土地使用权出让以后对用地人使用土地的监督。出让土地使用权的过程尽量按商业规则运作，因此，出让金的多寡由市场决定，而不是政府部门通过行政命令决定。

（4）合同的目的土地使用权出让合同的目的在于设定不动产物权。受让人签订出让合同是为了在特定的土地上取得占有、使用和收益的权利。政府签订出让合同是为了使国家土地所有权的权能发生分离，由受让人在支付出让金的前提下，获得部分土地所有权权能，实现用益目的。所以，土地所有权出让合同不仅是民事合同，还是民事合同中的物权合同〖注：参见王利明主编：《中国物权法草稿建议稿及说明》，中国法制出版社2001年出版，第351－352页〗。

（5）适用的法律法规规定以民法原则调整出让合同双方的权利义务关系。如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11条规定，土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。民法原则调整民事行为，法规既然规定以民法原则调整出让合同，显然是以法律形式明确出让合同为民事合同。

（6）合同中的行政权政府监督、管理土地使用的权力不是源于约定，而是源于法定。不错，出让合同常常会将《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条的规定直接设定在合同条款中，即“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节予以警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处理”，出让合同的此类条款容易使人误以为合同一方对另一方有行政权。实际上，出让合同即使没有类似条款，政府监督管理土地使用的权力仍然存在。由于该类条款既不是当事人意思一致的结果，又与出让合同中其他确定当事人权利义务的条款没有必然联系，故不能依据此类条款的规定来认识出让合同的性质。

此外，笔者至今对“行政合同”的提法甚为茫然。合同是平等和自愿的，行政是不平等、不自愿和具有一定强制性的。既是“行政”，如何“合同”？既是“合同”，如何“行政”？怎会有“行政合同”或“双重性”的合同呢？

分析和认识出让合同的法律性质甚为重要。它对准确把握各方的权利义务、在发生纠纷时通过正确的法律程序寻求平衡和救济手段有不同寻常的意义。

第二节土地使用权出让合同的基本条款

如前所述，土地使用权出让合同是物权合同，目的在于设立不动产用益物权。理论上，不动产物权合同应包含标的物状况、用途、大小或范围、价金支付及违约责任诸条款。依台湾民法对地上权的规定，地上权之设定应以书面形式，并应记载地上权设定之目的、地上权设定之范围、地上权存续之期间、地租及付租时期等。有关权利义务约定不明时，也可参照当事人之关系、当地习惯、土地使用之目的等因素加以判断〖注：参见史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年出版，第192页〗。

我国国有土地管理部门和工商行政管理部门曾经国有土地使用权出让合同和外商投资企业土地使用合同示范文本，各地国土部门也根据各地的实际情况使用自己的标准合同。尽管各类合同文本互有差异，但其基本条款大致相同，包括土地状况，宗地范围和面积、用途、使用条件、出让年限、出让金及其支付方式、土地使用权处分、违约责任和争议解决，等等。

一、宗地之状况

该条款载明该宗土地之地址，土地是否已经平整，是否已经通水、通电、通路、通气或连接通讯线路，地上是否有建筑物。

与土地使用权的转让不同，我国法律未见规定用于出让的土地应当具备何种条件后方可出让，为开发土地资源，荒山、荒地、滩涂、沙丘均可出让，均可供用地人开发、利用和收益。土地使用权出让虽无先决条件限制，但从法理上说，土地使用权既然要出让给他人使用，则该宗土地上应无其他法律负担。出让时第三人对土地的部分占有、使用都将影响受让人的土地使用权的正常行使，因此，属城市土地的，应当在拆迁以后签订出让合同；属集体土地的，应当在征用转为国有土地后方可予以出让和签订出让合同。

集体所有的土地在转为国有土地之后才能用于非农建设和进行相关处分，此点在理论上多有争议，它反映出不同土地所有权之间的不平等状况。集体土地在征收为国有后的补偿，限于土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，在转为国有后进行出让，出让金与征用补偿费之间巨大差额被地方政府取得，这不仅对农民不公平，也鼓励了地方政府任意征用农地，于国民经济的可持续发展不利，而且，以土地使用权利的主体身份来界定权利的性质，既无法理依据，也不符合市场经济的要求〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第449－450页〗。

二、宗地之范围和面积

该条款规定宗地的面积、四至方位、相邻土地、道路或建筑物之名称。

宗地之范围是受让人行使土地使用权之范围，土地使用权来源于土地所有权，土地所有权原本有“上穷天定、下尽地心”之说，但因社会发展，土地之上下难免受他人之干涉，如天上通行卫星，地下开凿燧道，虽未损及土地所有人利益，也是对土地所有人于土地上下权利之限制，故各国立法以有无利害关系为尺度，界定土地所有人行使土地上下权利之范围。如德国民法第905条规定“土地所有人不得禁止于其毫无利益之高处及深处所为之干涉”。瑞士民法第667条规定“土地所有权惟就其行使有利益之限度，及于土地之上下”。我国台湾民法第773条规定“土地所有权除法令有限制外，于其行使有利益之范围内，及于土地之上下。如他人之干涉无碍其所有权之行使者，不得排除之”〖注：参见史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第86页〗。我国学者提出的物权法草案也规定“土地所有权除法律有限制外，于其行使有利益的范围内，及于土地之上下。如他人的干涉无碍其所有权之行使，不得予以排除”〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第272页〗。

我国土地分别为国家所有和集体所有。国家行使土地所有权的范围以国家利益为重。国家在出让土地使用权时并未将土地所有权可行使的范围全部转移给受让人，故土地所有权的范围和土地使用权的范围并不相同。因用于出让的土地使用权均有指定的用途，无论是开发住宅、修建工厂或商用楼宇，其楼层高度及地基深度均有预见，所以，出让土地使用权的权利范围，应是与其规定用途一致的地表、地下和上空。

值得注意的是，矿产、水流、森林、野生动物等自然资源，以及古文化遗址、古墓葬等文物均属国家所有，不论其是在出让土地使用权的权利范围，还是在集体土地所有权的权属范围，均只能由国家行使排他的所有权利。

随着科技的发展，地上一定高度和地下一定深度的水平空间均有开发利用的价值，如在地上建设高架铁路或在地下缚设通信管线。由于有关空间权的行使不影响土地使用权受让人在其权利范围内对土地的开发和收益，国家还可将该空间权另行出让或出租，以实现对土地资源的充分利用。

三、宗地之用途

用途条款是出让合同中最重要的条款之一，因为宗地的用途不仅决定受让人行使土地使用权的范围，还决定地价之多寡和出让年限之长短。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权之用途列有五种：居住用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，商业、旅游、娱乐用地，以及综合或者其他用地。土地的用途不同，用地人的需要也就不同，对社会经济资源的占用、消耗和再生产的方式也各有差异，用地人所应付出的代价及其享有权利的年限也因之互有分别，所以说，土地用途的改变实际上是出让合同的重大变更。

四、宗地之出让年限

宗地之出让年限是土地使用权受让人行使土地使用权的期限。该期限与土地的用途密切相关。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权的最高年限的规定是：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。

年限从受让人实际取得土地使用权权属证明之日起算。权属证明可以是国有土地使用证，也可以是建设用地批准书等临时权证。

土地使用权期满以后怎么办？上述《暂行条例》规定土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其附着物所有权由国家无偿取得。仅从字面上看，此规定颇有利用公共权力巧取豪夺的架势，故难免在学术界议论纷纷。

有学者认为该规定与民法上所有权的一般原则相冲突。地上建筑物和其他附着物是土地使用人投资的结果，是一种不同于土地使用权的独立的财产权，该财产权同样受法律保护，并以永久存续为其本质。土地使用权期满，国家可以无偿收回土地使用权，但不能以行政命令强制无偿取得建筑物和其他附着物的所有权。此规定还有违民法中的平等、自愿原则。国家在出让关系中是民事主体，其地位与受让人在法律上的地位是平等的，不能因为国家有行政管理职能就可以在民事法律关系中剥夺他人财产〖注：参见王宁：“土地使用权期满地上建筑物归属的民法调整”，《当代法学》1999年第3期，第61页〗。

为此，学者们提出有偿取得原则，认为国家在土地使用权期满时收回土地使用权，应当对地上建筑物和附着物予以补偿，这样既能体现宪法、民法对财产所有权的保护，又能反映民事法律关系中的公平原则〖注：参见罗欢平：“土地使用权使用期满后地上物应如何处理？”，《经济与法》1999年1月，第38－39页〗。

此种倾向在有关物权法草案建议稿中得到支持。比如关于地上物补偿请求权的立法建议是：基地使用权期限届满，基地使用权人不取回其建筑及其他附着物时，可请求土地所有人补偿〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第501页〗。

另外，作为另一种救济方式，有关立法建议还规定有延期请求权以平衡各方利益：“国有土地使用权期满，土地使用人可以申请续展。当事人申请续展的，应当在期满前一年内提出申请，出让方非有正当理由，不得拒绝土地使用权人的续展申请，但合同另有规定的除外”〖注：参见王利明主编：《中国物权法草稿建议稿及说明》，中国法制出版社2001年出版，第65页〗，以及“基地使用权人可在期限届满前一年，提出续期请求。土地所有人非有正当理由不得拒绝”，“土地所有人可请求基地使用权人在其建筑物及其他附着物可使用期内，延长基地使用权的期限。基地使用权人拒绝延长的，不得请求土地所有人补偿”〖注：参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年出版，第501页〗。

五、宗地使用条件

宗地使用条件是对受让人行使土地使用权的具体要求。这些要求，一般由规划、城建和市政各部门根据各地块的实际情况确定，然后作为对受让人有法律拘束力的条款，反映在国土部门与受让人所签出让合同中。关于宗地使用条件的规定，可以是出让合同的条款，也可以是出让合同的附件或补充合同，其主要内容有：

1、界桩定点此项规定要求出让方和受让方在出让合同签订后一定期间内依照宗地图界址点所示的座标，实地验明各界址点界桩，然后交受让方保护，以免遭受破坏和移动。

2、土地利用要求主要规定主体建筑物和附属建筑物的性质，建筑容积率，建筑密度，建筑限高，绿化比率，公益工程以及工程设计图线的审批和备案要求。

3、城市建设管理要求此项除对涉及绿化、市容、卫生、环境保护、交通管理和设计、施工等城市建设管理方面作原则性规定外，还为政府因公共事业需要而敷设的管道、管线设定进出、通过和穿越该宗地范围的权利，同时，还规定公安、消防、救护人员及其紧急器械，车辆在紧急救险和执行公务时在宗地范围的紧急出入权，并要求受让人为上述紧急出入和执行公务提供方便。

4、建设进展要求此项具体规定在一定的期限内用地人应当完成的建筑工程量以及预期工程竣工时间，并会对延期竣工超过一定期限的规定相应的处罚。

5、市政设施要求主要规定宗地建设有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程应办理的申请手续和费用支付事项，同时明确用地人对宗地内及相邻地段市政设施的保护义务。

六、出让金及其支付

此条款规定受让人应当向政府缴交的土地使用权出让金的数额及其支付的方式。出让金一般以每平方米为单位计算，由政府在出让人询价时先报价，政府报价是在权威地价评估机构评出的城市基准地价的基础上，依特定地块的社会经济发展诸要素进行加减。但无论如何，特定地块的使用权的价值是由市场的供求关系决定的。

本来，在法律规定的协议出让、招标出让和拍卖出让三种方式中，最能反映市场供求关系的出让方式是拍卖出让，但长期以来，最为普遍的出让方式却是协议出让。究其原因，有学者归结为土地需求不旺、地方政府急于引进资金、土地估价机构和人员不适应地价评估和管理的需要、征地费用太低等原因〖注：参见孙佑海：“城市国有土地初次流转对策研究”，《法制与社会发展》，2000年5月，第29－38页〗。笔者以为协议出让被广泛采用纯属利益驱动使然。因为协议出让的地价决定权特别是其中的地价减免权是一种行政权力，可以体现长官意志，一旦进行拍卖出让，因拍卖公告以及竞拍等均有公开和固定的程序，在价高者得的原则下，行政权力和长官意志难以决定拍卖成交的价格，加之用地人多从自身利益出发希望用协议方式取得廉价土地，这就为权力与利益的相互转化留下了巨大的空间，这也是为什么沿海经济发达、土地需求旺盛的地区同样盛行协议出让的原因。协议出让助长了滥批地和土地投机之风，为规范土地一级市场，各级土地管理部门已经在力推拍卖出让的方式，使潜在用地人有取得土地使用权的公平机会。

出让合同可以约定出让金一次性支付，也可以约定出让金分期支付。土地使用权证一般在付足出让金之后发给。政府同意在出让金未支付完毕前就发给土地使用权证的，除非合同另有约定，受让人虽然欠缴出让金，仍对该块土地享有占有、使用、处分和收益的权利，因用地人与政府的债权债务关系不影响第三人对用地人的不动产物权的信赖。

政府未收齐出让金时可发给土地使用权证，然后在该块土地被处分时，处分所得须先用于补交未支付的出让金，这一做法现在看来甚为不妥。比如，债权人因信赖土地登记而接受土地抵押，却无法查知出让金的支付情况，因出让金的支付并无公示，但在债权人作为抵押权人处分该土地时，却要承担处分所得之一部或全部被政府侵夺的风险。另一方面，政府可以擅自发证，却无须承担任何经济责任，并把责任转嫁给信赖其发证行为的第三人，其结果往往是“政府请客，抵押权人买单”，此一做法在文明国家的立法中并不多见。为维护交易秩序，促进对登记发证行为的信赖，应该禁止在出让金足额支付前核发土地使用权证，政府认为应当提前发证的，由政府自己承担相应后果，摒弃政府在处分所得中的优先权。

另外，值得一提的是，原国家土地管理局和国家工商行政管理局1994年的成片开发土地出让合同的范本将土地使用费和土地出让金放在同一条规定，笔者以为不妥。土地出让金是土地使用权的对价，因而是出让合同的不可分割的一部分；但土地使用费是政府每年对使用土地按面积收取的一种行政收费，其缴纳具有强制性。由于土地使用费在性质上与土地出让金不同，并且其数额和缴交的方式也不是当事人合意的结果，故不宜在出让合同中加以规定。

七、土地使用权之处分

出让合同还可以对用地人转让、抵押和出租土地使用权的条件作原则性规定。比如，属于成片开发土地的，用地人须在完成公用设施建设、使土地形成工业用地和其他用地条件后方可转让；属于个宗土地的，可以对完成投资额在投资总额中的比例以及建成面积在设计总面积中的比例作出具体规定，在符合该规定时才可以转让等等。

由于土地使用权的转让、抵押和出租是受让人的法定权利，除非双方有特别约定需要对用地人的处分权作特别限制，否则，出让合同可不予涉及。

对土地使用权的处分是用地人的一项重要权利，本书下文将有专门章节进行讨论。

八、违约责任

笔者曾用心研究多种版本的出让合同范本和各地政府部门制作的出让合同的标准合同，发现在违约责任部分关于出让人与受让人的违约责任的规定极不均衡。或者是受让人的违约责任具体，出让人的违约责任抽象；或者是根本没有出让人违约责任的规定。其结果，由于政府部门在制作标准合同时不正当地利用其优势，导致合同条款的设计对他方当事人不公平。

关于违约金支付的条件应当是对等的，不管是受让人延期付款，还是出让人延期交地都是如此。至于违约金应当是土地价值或出让金的多大比例并不十分重要，合同条款对双方公平才是最重要的。

至于类似“连续两年未投资建设的，出让方有权无偿收回该地块土地使用权”的规定，也应有相对应的规定才好，比如，出让方在收到出让金后两年内未提供土地的，除应将出让金如数退还以外，还应当向受让人作出相当于出让金数额的赔偿。

属于搭车收费项目的，比如土地使用费，因其性质属行政收费，本不适于在民事合同中出现，受让人未按期缴纳该费用的行为，也不属于民事违约行为，其本身可通过行政处罚予以救济，故不必在违约责任部分规定。

九、其它

出让合同的其它条款如不可抗力，法律的适用和争议的解决、合同的文字文本、合同生效的条件等等，只要双方当事人同意，均可涉及，无容赘述。

第三节出让中的违约行为

一、出让方的违约行为

政府作为出让方在土地使用权出让中的违约行为主要表现为：未能按出让合同规定的期限和条件提供土地；将已经出让的土地占作他用和擅自解除出让合同等等。

1、出让方未能按出让合同规定的期限和条件提供土地，是指政府的土地管理部门为急于收取高额的土地出让金，不顾自己开发土地的能力，虽在出让合同中承诺于一定的期间内使土地达到三通一平、五通一平或七通一平的用地条件，但在签订合同和收取出让金后，无法在规定的期限内使土地达到规定的用地条件。此种情况多发生在城镇建设不断膨胀、政府穷于应付，只好通过拆东墙、补西墙的方式筹建建设资金的时期，并且多见于协议出让方式之中，因为以招标和拍卖方式出让土地使用权的，地方政府一般已经将土地开发到具备一定的条件才进行招标和拍卖。

2、将已经出让的土地占作他用。某房地产公司以协议出让方式从广东省某市取得土地用于小区房地产建设，但在该房地产公司开发建设的过程中，政府单方面调整了城市建设规划，需在该块土地上修建城市快速干线，该干线不仅占用大片已经出让的土地，还改变了原来房地产建设计划，并由于有市政道路从小区通过，使该房地产公司的开发和销售工作受到影响。

3、出让方单方面解除出让合同。某集团公司与某市政府签订了关于位于广东省沿海的海陵岛的成片开发土地出让合同。合同签订后，该集团公司依约支付土地出让金并取得土地使用权证。该片土地经前期开发后由该集团先后部分转让给多家用地人，这些用地人也都支付了转让费并取得土地使用权证。谁知当地政府未作任何通知即单方解除与该集团公司的出让合同，并注销其已转让及未转让部分土地的使用权证，因而引起一连串的法律纠纷。

二、对出让方违约行为的救济

有违约，就应当有违约责任，不论违约方是何种身份。

对出让方的违约行为，一般可采取换地、退还出让金和赔偿的方式解决。

1、换地。因出让方违约行为导致受让人无法使用土地的，出让方多会提供另一块价值相当的土地给受让人作为补偿，土地价值不相当的，在受让人同意的前提下多退少补。但出让方无权强令受让人接受另一块土地，因为土地是不可再生的资源，每一块土块都是唯一的，都因其特殊的地理位置而不可取代，所以换地必须征得受让人的同意。

受让人也可以主动请求出让人以换地的方式承担违约责任。

双方同意换地的，可重新签订出让合同，也可变更原出让合同。

2、退还出让金。受让人可以根据出让人违约的程度，请求其返还出让金的一部分或全部。

3、赔偿。因出让方违约给受让人造成的损失可以是多方面的，受让人为开发土地付出的前期勘探、设计费用，已经投入的建设资金，开发土地的部分预期利益，因不能履行相应的工程发包合同、房屋预售合同而产生的违约责任等，都可以构成出让方违约给受让人造成的损失。

由于现行体制下地方法院与当地国土部门特别是财政部门有千丝万缕的利益关系，在法院判决生效需要执行政府财产（如国土部门的土地出让金专户或政府财政资金）时，受让人可能会遇到意想不到的困难。比如，在地方法院由地方财政拨款的情况下，很难想像法院强制扣划地方财政资金的可能性，所以，专家们认为可行的方式是请求超越于地方利益的上级法院对案件提级执行。

三、受让人的违约行为

受让人的违约行为主要表现为以下几种形式：

1、未按期支付出让金。受让人未能按出让合同规定的期限和条件支付出让金，在逾期后一定期限内仍未支付，因而构成违约。

2、未按期开发土地。本来，土地使用权一经出让，即归受让人拥有，何时开发或何时不开发，受让人以其利益需要自有斟酌，为什么要限期开发土地呢？因为土地是稀缺资源，其利用不仅出于用地人的利益需要，也出于社会公共利益的需要，用地人为社会公共利益和社会可持续发展的要求，有义务充分、有效地利用土地，不应闲置土地。

由于法律对利用开发土地的期限有明确的规定，此义务既是约定义务，又是法定义务，其违反行为既是违约行为，也是违法行为。

3、受让人擅自改变土地用途。因不同的土地用途使用年限不同，地价也不一样，而且，土地用途的改变还涉及城市规划的改变，比如，工业厂房用地改为居民住宅，其可行性于城市规划的角度得考虑该地块周围是否有配套的生活设施，供水、供电、供气和排污的能力，道路交通的承受力等综合因素，因此，未经出让方和规划部门同意擅自改变土地的用途是严重的违约和违法行为。

4、未按要求利用土地。发展商为最大限度地赚取开发利润，会不经批准而扩大建筑容积率、提高建设密度、突破建设高度限制、缩小绿化的比率等，此类行为目前虽多由规划部门出面处理，但如果出让合同对土地利用要求有明确规定，则发展商的此类行为亦是对出让合同的违反。

5、未按规定完成公共设施建设。属于成片开发的土地，出让合同会规定受让人在小区内建设部分公用设施如学校、医院、派出所、邮政所、居委会和汽车站等，此类建设虽在出让金和市政配套等方面有减免措施以资鼓励，但因对发展商无利可图，故往往被拖后建设或被故意省略掉。有眼光和有实力的发展商是先将小区绿化和配套设施建设好以吸引更多的购房人，但并不是所有的发展商都是有眼光和实力的。不按规定完成公共设施建设是较为常见的违反出让合同的行为。

6、未按出让合同规定的期限和条件招引和安排建设项目。对于成片开发的土地，出让合同除将土地使用权出让给用地人外，还可能要求用地人对土地进行初步开发，并在一定的期限按照一定的条件招商引资和安排项目建设，未达成此要求的，构成违约。

土地使用合同范文篇6

地址：____________邮码：____________电话：____________

法定代表人：____________职务：____________

受让方（乙方）：____________________________________

地址：____________邮码：____________电话：____________

法定代表人：____________职务：____________

第一条根据《中华人民共和国土地法》和国家有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同，共同遵守。

第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属中华人民共和国，地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权出让范围。

第三条乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限内，依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。

乙方在受让土地使用权范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国法律、法规，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。

第四条甲方出让给乙方的地块位于____，面积为____平方米。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签字确认。

第五条本合同项下的土地使用权出让年限为____年，自颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。

第六条本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建设____项目。

在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途，应当取得甲方和城市规划行政主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。

第七条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。

第八条乙方同意按合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及乙方向第三方转让时的土地增值费税。

第九条该地块的土地使用权出让金为每平方米____元人民币（美元或港元等），总额为____元人民币（美元或港元等）。

第十条本合同经双方签字后____日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的____%共计____元人民币（美元或港元等）作为履行合同的定金。

乙方应在签订本合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期____日仍未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿。

第十一条乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后____日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。

第十二条乙方用意从____年开始，按政府规定逐年缴纳土地使用费，缴纳时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为____元人民币（美元或港元等）。

第十三条乙方同意以美元（港元等）向甲方支付土地使用权出让金及其他费用。（注：根据具体情况定）。

美元（港元等）与人民币的比价，以合同签定当天中国国家外汇管理局公布的买入价和卖出价的中间值计算。

第十四条除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日前，将合同要求支付的费用汇入甲方的银行账号内。银行名称：________银行________分行，账户号________.

甲方银行账户如有变更，应在变更后____日内，以书面形式通知乙方。由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。

第十五条本合同规定的出让年限届满，甲方有权无偿收回出让地块的使用权，该地块上建筑物及其他附着物所有权也由甲方无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理土地使用权注销登记手续。

乙方如需继续使用该地块，须在期满前____天内向甲方提交续期申请书，并在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，与甲方签订续期合同，并重新办理土地使用权登记手续。

第十六条任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误或不能履行合同义务不负责任。但必须采取一切必要的补救措施以减少造成的损失。

遇有不可抗力的一方，应在____小时内将事件的情况以信件或电报（电传或传真）的书面形式通知另一方，并且事件发生后____日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行以及需要延期履行理由的报告。

第十七条如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的____%缴纳滞纳金。

第十八条乙方未按合同规定或连续两年不投资建设的，甲方有权无偿收回土地使用权。

第十九条如果由于甲方的过失致使乙方延期占用土地使用权，由本合同项下的土地使用权出让期限应相应推延。同时甲方应承担乙方由此而造成的一切经济损失。

第二十条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民人和国法律的保护和管辖。

第二十一条因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，按（）项办法解决：（1）提请仲裁机构仲裁；（2）向有管辖权的人民法院起诉。

第二十二条本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到起生效。双方的地址应为：

甲方：____________________乙方：_____________________

法定名称____________；法定名称____________；

法定地址____________；法定地址____________；

邮政编码____________；邮政编码____________：

电话号码____________；电话号码____________：

电传____________；电传____________；

传真____________；传真____________；

电报挂号____________；电报挂号____________：

任何一方可变更以上通知和通讯地址，在变更后____日内应将新的地址通知另一方。

第二十三条本合同经双方法定代表人签字后生效。

第二十四条本合同采用中____两种文字书写，两种文字具有同等法律效力。两种文字如有不符，以中文为准。合同的中文正本一式____份，双方各执____份。

第二十五条本合同于____年____月____日在中国____省（自治区、直辖市）____市（县）签订。

第二十六条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。

甲方：___________________乙方：____________________

土地使用合同范文篇7

第二条划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

第三条划拨土地使用权(以下简称“土地使用权”)的转让、出租、抵押活动，适用本办法。

第四条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理和监督检查。

第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。

第六条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：

(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

(二)领有国有土地使用证；

(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；

(四)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

第七条土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为,原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。

第八条土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为,交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为,赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。

第九条土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为,原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人。

第十条土地使用权抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保行为,原拥有土地使用权的一方称为抵押人，抵押债权人称为抵押权人。

第十一条转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使有范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外,出租土地使用权、其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租；出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。

第十二条土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。

第十三条市、县人民政府土地管理部门应当在接到转让、出租、抵押土地使用权书面申请书之日起十五日内给予回复。

第十四条市、县人民政府土地管理部门与申请人经过协商后，签订土地使用权出让合同。

第十五条土地使用权转让、出租、抵押行为的双方当事人应当依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定，签订土地使用权转让、租赁、抵押合同。

第十六条土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内，向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金，到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。

第十七条双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续,办理登记手续，应当提交下列证明文件、材料：

(一)国有土地使用证；

(二)土地使用权出让合同；

(三)土地使用权转让、租赁、抵押合同；

(四)市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。

第十八条土地使用权转让，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第十九条土地使用权出租、抵押，出租人、抵押人必须继续履行土地使用权出让合同。

第二十条土地使用权转让后，受让人需要改变土地使用权出让合同规定内容的，应当征得所在地市、县人民政府土地管理部门同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地登记手续。

第二十一条土地使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需要建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关法律、法规的规定办理审批手续,土地使用权出租后，承租人需要改变土地使用权出让合同规定内容的，必须征得出租人同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地登记手续。

第二十二条土地使用权租赁合同终止后，出租人应当自租赁合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权出租登记手续。

第二十三条土地使用权抵押合同终止后，抵押人应当自抵押合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权抵押登记手续。

第二十四条抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产,因处分抵押财产而取得土地使用权的，土地使用者应当自权利取得之日起十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理变更土地登记手续。

第二十五条土地使用者转让、出租，抵押土地使用权、在办理土地使用权出让手续时，其土地使用权出让期由所在地市、县人民政府土地管理部门与土地使用者经过协商后，在土地使用权出让合同中订明，但不得超过《条例》规定的最高年限。

第二十六条土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

第二十七条土地使用权出让金，由市、县人民政府土地管理部门代表政府收取，按国家有关规定管理。

第二十八条土地使用权出让期届满，土地使用者必须在出让期满之日起十五日内持国有土地使用证和土地使用权出让合同，到原登记机关办理注销出让登记手续。

第二十九条土地使用权出让期满后，土地使用者再转让、出租、抵押土地使用权时，须按本办法规定重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理变更土地登记手续。

第三十条土地使用权出让期间，国家在特殊情况下根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序收回土地使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

第三十一条土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限支付全部出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第三十二条土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。

第三十三条对未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人，由所在地市、县人民政府土地管理部门依照《条例》第四十六条规定处理。

第三十四条当事人对土地管理部门作出的行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》向人民法院提起诉讼。

第三十五条县级以上人民政府土地管理部门应当加强对土地使用权转让、出租、抵押活动监督检查工作，对违法行为，应当及时查处。

第三十六条土地管理部门在对土地使用权转让、出租、抵押活动进行监督检查时，被检查的单位或者个人应当予以配合，如实反映情况，提供有关文件、资料，不得阻挠。

第三十七条土地管理部门在监督检查中，可以采取下列措施：

(一)查阅、复制与土地监督检查事项有关的文件、资料；

(二)要求被监督检查的单位和个人提供或者报送与监督检查事项有关的文件，资料及其他必要情况；

(三)责令被监督检查的单位和个人停止正在进行的土地违法行为。

第三十八条土地管理部门办理土地使用权出让等业务活动的经费，按照国家有关规定办理。

第三十九条经济组织以外的其他组织从事土地使用权转让、出租、抵押活动的，可参照办法办理。

第四十条以土地使用权作为条件，与他人进行联建房屋、举办联营企业的，视为土地使用权转让行为，按照本办法办理。

第四十一条对《条例》实施后，本办法实施前发生的未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权行为，市、县人民政府土地管理部门应当组织进行清理，并按《条例》规定处罚后，补办出让手续。

土地使用合同范文篇8

第二条划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

第三条划拨土地使用权（以下简称“土地使用权”）的转让、出租、抵押活动，适用本办法。

第四条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理和监督检查。

第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。

第六条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；

（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

第七条土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。

原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。

第八条土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。

出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。

交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。

赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。

第九条土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。

原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人。

第十条土地使用权抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。

原拥有土地使用权的一方称为抵押人，抵押债权人称为抵押权人。

第十一条转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租；出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。

第十二条土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。

第十三条市、县人民政府土地管理部门应当在接到转让、出租、抵押土地使用权书面申请书之日起十五日内给予回复。

第十四条市、县人民政府土地管理部门与申请人经过协商后，签订土地使用权出让合同。

第十五条土地使用权转让、出租、抵押行为的双方当事人应当依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定，签订土地使用权转让、租赁、抵押合同。

第十六条土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内，向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金，到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。

第十七条双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续。

办理登记手续，应当提交下列证明文件、材料：

（一）国有土地使用证；

（二）土地使用权出让合同；

（三）土地使用权转让、租赁、抵押合同；

（四）市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。

第十八条土地使用权转让，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第十九条土地使用权出租、抵押，出租人、抵押人必须继续履行土地使用权出让合同。

第二十条土地使用权转让后，受让人需要改变土地使用权出让合同规定内容的，应当征得所在地市、县人民政府土地管理部门同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地登记手续。

第二十一条土地使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需要建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关法律、法规的规定办理审批手续。

土地使用权出租后，承租人需要改变土地使用权出让合同规定内容的，必须征得出租人同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地登记手续。

第二十二条土地使用权租赁合同终止后，出租人应当自租赁合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权出租登记手续。

第二十三条土地使用权抵押合同终止后，抵押人应当自抵押合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权抵押登记手续。

第二十四条抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

因处分抵押财产而取得土地使用权的，土地使用者应当自权利取得之日起十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理变更土地登记手续。

第二十五条土地使用者转让、出租、抵押土地使用权，在办理土地使用权出让手续时，其土地使用权出让期由所在地市、县人民政府土地管理部门与土地使用者经过协商后，在土地使用权出让合同中订明，但不得超过《条例》规定的最高年限。

第二十六条土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

第二十七条土地使用权出让金，由市、县人民政府土地管理部门代表政府收取，按国家有关规定管理。

第二十八条土地使用权出让期届满，土地使用者必须在出让期满之日起十五日内持国有土地使用证和土地使用权出让合同，到原登记机关办理注销出让登记手续。

第二十九条土地使用权出让期满后，土地使用者再转让、出租、抵押土地使用权时，须按本办法规定重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理变更土地登记手续。

第三十条土地使用权出让期间，国家在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序收回土地使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

第三十一条土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限支付全部出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第三十二条土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。

第三十三条对未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人，由所在地市、县人民政府土地管理部门依照《条例》第四十六条规定处理。

第三十四条当事人对土地管理部门作出的行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》向人民法院提起诉讼。

第三十五条县级以上人民政府土地管理部门应当加强对土地使用权转让、出租、抵押活动的监督检查工作，对违法行为，应当及时查处。

第三十六条土地管理部门在对土地使用权转让、出租、抵押活动进行监督检查时，被检查的单位或者个人应当予以配合，如实反映情况，提供有关文件、资料，不得阻挠。

第三十七条土地管理部门在监督检查中，可以采取下列措施：

（一）查阅、复制与土地监督检查事项有关的文件、资料；

（二）要求被监督检查的单位和个人提供或者报送与监督检查事项有关的文件、资料及其他必要情况；

（三）责令被监督检查的单位和个人停止正在进行的土地违法行为。

第三十八条土地管理部门办理土地使用权出让等业务活动的经费，按照国家有关规定办理。

第三十九条经济组织以外的其他组织从事土地使用权转让、出租、抵押活动的，可参照本办法办理。

第四十条以土地使用权作为条件，与他人进行联建房屋、举办联营企业的，视为土地使用权转让行为，按照本办法办理。

第四十一条对《条例》实施后，本办法实施前发生的未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权行为，市、县人民政府土地管理部门应当组织进行清理，并按《条例》规定处罚后，补办出让手续。

土地使用合同范文篇9

第二条土地使用权出让是指市人民政府以土地所有者的身份,将*市区内国有土地使用权在一定的年限内让与土地使用者,并由土地使用者向市人民政府支付土地使用权出让金的行为。前款所称的出让金,包括土地的级差地租、城市基础设施配套费和土地开发费。

第三条土地使用权出让,一般应采用拍卖或招标方式。因特殊情况需要,经市人民政府批准,也可以通过协议方式出让。

第四条土地使用权出让的地块位置、面积、用途、控制性规划指标、年限、出让方式等条件,由市土地管理局会同市城乡建设委员会、市计划委员会、市规划管理局、市房地产管理局共同拟订方案,按照规定的审批权限报经批准后,由市土地管理局实施。

第五条地下自然资源以及其他埋藏物属国家所有,不在国有土地使用权出让的范围内。

第六条中华人民共和国境内外的公司、企业以及其他组织或个人,除法律、法规另有规定的外,具备下列条件的,均可以依照本办法的规定取得土地使用权:

(一)具有与该地块建设项目相适应的企业资质等级或相当的开发能力;

(二)具有该地块建设项目总投资20%以上的实有资金或银行出具的融资证明(不包括土地使用权出让金);

(三)符合市政府规定的其他条件。

第七条土地使用权出让的最高年限,由市土地管理局按下列用途核定:

(一)居住用地70年;

(二)工业用地50年;

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

(四)商业、旅游、娱乐用地40年;

(五)综合或其他用途50年。

第八条土地使用权出让,土地使用者应与市土地管理局签订土地使用权出让合同。出让合同必须具备下列主要内容:

(一)出让地块的位置、面积、用途及规划要求;

(二)土地使用权出让年限及土地使用权出让金、土地使用金价格;

(三)交付定金及缴纳土地使用权出让金、土地使用金的币种、期限和方式;

(四)交付出让地块期限和方式;

(五)开发、利用、经营土地的方式和完成建设的期限;

(六)有关土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押的前提条件;

(七)双方约定的其他权利义务;

(八)违约责任;

(九)纠纷的处理。

第九条出让合同一经签订,即具有法律约束力,当事人必须全面履行合同规定的义务。市政府各职能部门应按照合同要求,办理相应手续。土地使用者应当按照合同的规定和城市规划的要求,开发、利用、经营土地。

第十条土地使用者应当在合同规定的期限内,支付全部土地出让金。逾期未全部支付的,市土地管理局有权解除合同,并请求违约赔偿。境外的企业、公司以及其他组织或个人,均应以美元支付定金、出让金和土地使用金。

第十一条受让人在支付完全部出让金后,应当依照出让合同规定的时间,持出让合同、出让金支付凭证等,申请办理土地登记,领取《国有土地使用证》,取得土地使用权。土地使用权的出让年限从《国有土地使用证》签发之日起开始。土地使用者在土地使用期限内应按合同的规定缴纳土地使用金。

第十二条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途,应当征得市土地管理局同意和市规划管理局批准,依照本办法规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记手续。

第二章拍卖出让土地使用权

第十三条拍卖出让土地使用权是指在指定的时间、公开场合,在市土地管理局拍卖主持人(以下简称主持人)的主持下,竞投者按规定的方式应价,竞投土地使用权,应价最高者取得土地使用权的出让方式。

第十四条拍卖土地使用权,市土地管理局应提前三十日发出拍卖公告。

第十五条下列文书由竞投者向市土地管理局购领:

(一)土地使用权拍卖须知;

(二)土地出让和使用条件;

(三)*市国有土地使用权出让合同书。

第十六条竞投者须按拍卖文书规定交付拍卖保证金后,方可参加竞投,竞投保证金不计利息。

第十七条市土地管理局应按公告规定的时间、地点,按下列程序,公开进行拍卖:

(一)简介土地的位置、面积、用途、使用年限、要求和其它有关事项,公布拍卖底价以及每一次应价数额;

(二)竞投者按规定方式进行应价;

(三)由主持人连续三次宣布最后应价数额而没有人再次应价时,最后应价者即为竞投得主;

(四)土地竞投得主当场与市土地管理局签订土地使用权出让合同,并按规定缴付定金,竞投保证金可以抵充定金。对未得者,其竞投保证金在拍卖后十日内全部退还。

第十八条拍卖底价不得低于按有关规定计算的该幅土地出让的最低价格。主持人认为竞投者出价都偏低时,有权收回该幅土地,另行安排拍卖。

第十九条境内法人可持银行支票支付定金;境外的企业、其他组织和个人可用我国在境外设立的中银集团的银行本票缴付定金。

第二十条竞投得主当即不能缴付定金的,视为违约,应赔偿市土地管理局组织拍卖活动支出的全部费用,市土地管理局可将该幅土地再行拍卖,拍实所得地价款低于前次拍卖地价款的,差额部分由违约者负责支付。

第三章招标出让土地使用权

第二十一条土地使用权招标出让的资格范围、内容以及招标方式由市土地管理局根据本办法的有关规定和年度土地供应计划及地块具体情况确定。

第二十二条土地使用权招标出让,市土地管理局应提前三十天发出招标公告。

第二十三条下列招标文书由投标者向市土地管理局购领:

(一)投标须知;

(二)土地出让和使用条件;

(三)土地使用权投标书;

(四)*市国有土地使用权出让合同书。

第二十四条投标者须按招标文件规定向市土地管理局交付投标保证金后,方可参加投标,投标保证金不计利息。

第二十五条市土地管理局会同市城乡建设委员会、市规划管理局、市计划委员会、市房地产管理局等有关部门组成评标小组,主持开标、评标和决标工作,确定中标者,发出中标通知书。

第二十六条中标者应在中标通知书规定的期限内,与市土地管理局签订土地使用权出让合同,并按规定交付定金。投标保证金可抵充定金。对未中标者,发出未中标通知书,其投标保证金在十天内全部退还。

第二十七条招标文件规定只出标价的,以价高者得;规定既出标价、又须提交规划设计方案的,采取综合评分办法,总评得分最高者中标。市土地管理局认为所有标书都没有达到预期目的的,有权重新组织招标。

第二十八条中标者未在规定的时间内与市土地管理局签订土地使用权出让合同的,取消中标资格,由市土地管理局另选中标者,保证金不予返还。

第四章协议出让土地使用权

第二十九条协议出让土地使用权,申请使用土地者应向市土地管理局提交下列申请文件:

1.建设项目批准文件;

2.规划用地红线;

3.申请用地报告;

4.申请使用土地者身份证明及资信证明文件;

5.市土地管理局要求提交的其他文件、证明。

第三十条市土地管理局应在接到全部申请文件之日起三十天内给予答复,并与申请使用土地者进行具体协商。经协商取得一致意见后,市土地管理局与申请使用土地者签订土地使用权出让合同。

第三十一条协议出让土地使用权的出让金价格,由市土地管理局按照市政府确定的基准地价通过评估确定。

第三十二条土地使用者应按出让合同的规定缴付定金。

第五章土地使用权的终止

第三十三条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

第三十四条市土地管理局应在土地使用权期满前六十天,通知土地使用者按规定办理终止手续。

第三十五条土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由市人民政府依法取得。土地使用者应交还土地使用证和房屋所有权证,按规定办理注销登记手续。

第三十六条土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应在土地使用权期满前一百八十天内向市土地管理局申请续期。获准续期后,依照国家有关规定和本办法重新签订出让合同,缴纳土地使用权出让金,办理登记手续。

第三十七条国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公共利益的需要必须提前收回土地使用权的,由市土地管理局依照法律程序办理,并给予相应的补偿。补偿金额由市土地管理局会同市房地产管理局根据出让合同余期、土地使用权出让金数额、土地使用性质、地上建筑物和其他附着物的评估价格等因素,与土地使用者协商确定。

第六章法律责任

第三十八条土地使用者未按合同规定逾期缴付任何一期出让金的,市土地管理局有权解除出让合同,收回土地使用权。已缴付的定金不予返还。市土地管理局不按出让合同规定提供出让地块的,土地使用者有权解除出让合同;市土地管理局应双倍返还定金。

第三十九条土地使用者未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市土地管理局有权责令其限期纠正,直至按出让合同规定追究违约责任。

土地使用合同范文篇10

第一条根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》和有关法律、法规，结合我省实际情况，制定本规定。

本规定所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。

第二条本省行政区域内城镇国有土地使用权(以下简称土地使用权)的出让、转让、出租、抵押、终止，均适用本规定。

第三条依照《条例》和本规定取得土地使用权的土地使用者，其土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押，合法权益受法律保护。

土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守法律、法规的规定，不得损害社会公共利益。

第四条除下列用地，经县级以上人民政府批准，可继续通过划拨方法依法办理外，其他用地均应通过出让或转让方式取得土地使用权：

(一)国家机关、事业单位办公用房和住宅建设用地；

(二)军事用地；

(三)城市基础设施、公用设施和公益事业用地；

(四)国家规定的其他需划拨的建设用地。

第五条出让和转让土地使用权不含地下资源、埋藏物和市政公用设施。

第六条县级以上人民政府是本行政区域内国有土地的产权代表。同级人民政府土地管理部门具体负责土地使用权出让、终止工作；依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押的，由房地产交易管理部门办理有关手续。权属发生变更的，当事人持有关手续到县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门办理权属变更登记。

在办理手续和权属变更登记时，有关部门应联合办公，并在接到申请之日后10日内办理完毕。

第七条土地使用权和地上建筑物、其他附着物出让、转让、抵押、补偿价格，须经具备中介服务资质的评估机构评估。

第二章土地使用权出让

第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第九条国家依法实行国有土地使用权有偿有限期出让制度。

下列土地使用权可供出让：

(一)城镇国有土地；

(二)依法征用的集体所有土地；

(三)由县级以上人民政府依法收回使用权的国有土地。

[BFQ]第十条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。土地使用权出让，由县级以上人民政府统一管理，有计划地进行。

县级以上人民政府土地管理部门会同有关部门共同拟定土地出让计划，按照有关规定报经批准。

第十一条土地使用权出让方案，由县级以上人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理、物价、财政等部门共同拟定，经批准后，由土地管理部门负责实施。

出让方案经批准后，任何单位和个人不得擅自更改。对确需更改的，须经制定出让方案各方协商一致后，报原批准机关批准。

第十二条土地使用权出让前，县级以上人民政府土地管理部门应会同有关部门向申请用地者提供下列资料：

(一)土地的位置、面积、四至、地图、地上地下现状和基础设施情况；

(二)土地用途、建筑密度、容积率和净空限制；

(三)环境保护、绿化、交通、抗震等要求；

(四)出让年限和方式；

(五)其他与土地使用权出让有关的资料。

第十三条土地使用权出让审批权限按照国家和省规定的关于国家建设征用划拨土地的审批权限执行。

第十四条县级以上人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者应当按照平等、自愿、有偿的原则和国家规定的合同标准规范签订土地使用权出让合同。

第十五条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(一)居住用地70年；

(二)工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

(三)商业、旅游、娱乐用地40年；

(四)综合用地或其他用地50年。

第十六条土地基准地价由县级以上人民政府组织有关部门拟定，定期公布。

第十七条土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖的方式。商业、旅游、商品房屋等经营性用地使用权的出让应当采取招标、拍卖方式；其他用地使用权的出让不能采取招标、拍卖方式的，可以采取协议方式，但土地使用权出让金不得低于当地公布的基础地价。

第十八条协议出让土地使用权程序：

(一)受让人持建设项目批准文件、法人资格证书或法定代表人身份证明、资金来源证明或担保文书，向出让方提出书面申请。

(二)受让人按建设项目批准文件要求，从提出申请之日起90日内提交土地开发建设方案及图件，与出让方协商出让金数额和付款方式等事宜。

(三)签订出让合同，受让人按合同约定给付定金。

(四)受让人在60日内支付出让金，办理登记，领取土地使用证。

第十九条招标出让土地使用权程序：

(一)县级以上人民政府土地管理部门会同有关部门编制招标文书，由土地管理部门招标公告。

(二)投标者按照招标文书规定交付投标保证金(不计利息)，填写投标文书，参加投标。

(三)出让方按照招标文书规定的程序确定中标者后，发出中标通知书，中标者在中标通知书规定的期限内与出让方签订出让合同，并给付出让金总额10％的定金。投标保证金可抵充定金。未中标者的保证金在决标后5日内予以退还。

(四)中标者在60日内支付出让金，办理登记，领取土地使用证。

开标、评标和决标应邀请公证机关参加。

第二十条拍卖出让土地使用权程序：

(一)县级以上人民政府土地管理部门会同有关部门编制拍卖文书，由土地管理部门拍卖公告。

(二)竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金(不计利息)，参加竞投。

(三)拍卖主持人按拍卖公告规定的时间、地点和拍卖文书规定的程序主持拍卖活动，当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金。

(四)竞投得主应按拍卖文书规定与出让方签订出让合同，给付出让金总额10％的定金。保证金可抵充定金。土地使用者不能按拍卖文书规定给付定金的，视为违约。土地使用者在60日内支付全部土地出让金，并办理登记，领取土地使用证。[BF]

拍卖活动应邀请公证机关参加。

第二十一条土地使用者逾期未全部支付出让金的，出让方有权解除合同，定金不予返还，并可请求违约赔偿；出让方未按合同约定提供土地使用权的，应当双倍返还定金，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第二十二条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，应当征得出让方同意并经县级以上人民政府土地管理部门和城市规划行政主管部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

第三章土地使用权转让

第二十三条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与和土地使用权入股及一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房。

土地使用权转让应当签订转让合同。

土地使用权转让双方应从转让合同签订之日起30日内办理过户手续和权属变更登记。

第二十四条土地使用者转让土地使用权，必须符合下列规定：

(一)按合同约定支付全部出让金，取得土地使用权；

(二)持有土地使用证。有地上建筑物、其他附着物的，还应持有其产权证明；

(三)已按出让合同约定的期限和条件开发和利用土地的。

第二十五条土地使用权转让的，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十六条土地使用权转让的，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

第二十七条以共有的土地使用权进行转让，须事先经其他共有人书面同意；以共有土地使用权中本人占有的份额进行转让的，应事先?????;?;???;?;书面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分进行转让。

同一建筑物所占有的土地使用权整体不可分割。

建筑物、其他附着物分割转让的，转让后的各产权所有人享有相应比例的土地使用权。

第二十八条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照本规定第六条第二款规定办理过户手续和权属变更登记。

第二十九条土地使用权转让价格明显低于当地市场价格的，当地县级以上人民政府有优先购买权。

第三十条土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让增值的，按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》缴纳增值税。

第三十一条土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，依照本规定第二十二条的规定办理。

第四章土地使用权出租

第三十二条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第三十三条土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。

租赁合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的约定。

第三十四条土地使用权出租的期限，应在土地使用权出让合同约定的使用年限内，由出租人与承租人双方协商约定。

土地使用权出租期间，出租人必须继续履行土地使用权出让合同，承租人应当依照租赁合同的约定，享有权利和承担义务。

第三十五条自土地使用权租赁合同签订之日起，租赁双方应在15日内办理租赁手续。

出租人或承租人发生变更的，应重新签订租赁合同，并依照前款的规定执行。

租赁关系终止，租赁双方应从终止之日起15日内，办理注销登记。

第五章土地使用权抵押

第三十六条以出让或转让方式取得土地使用权的土地使用者可以用土地使用权向金融机构或其他债权人抵押。

抵押时应当交验国有土地使用证、土地使用权出让或转让合同等有关文件。地上有建筑物和其他附着物的，还要交验其产权证明。经抵押权人核实后，抵押人与抵押权人签订抵押合同。

抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的约定。

第三十七条土地使用权抵押的，地上建筑物、其他附着物随之抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押的，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第三十八条抵押人到期未能清偿债务或在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同的约定处分抵押财产，并享有优先受偿权。

因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，在处分抵押财产后15日内，应依照本规定第六条第二款的规定办理过户手续和权属变更登记。

第六章土地使用权终止

第三十九条土地使用权期满，土地使用者需要继续使用土地的，应当提前半年到县级以上人民政府土地管理部门申请续期，重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金。土地使用权及地上建筑物、其他附着物原有权属不变。

土地使用权期满，土地使用者不申请续期的，土地使用权及地上建筑物、其他附着物由县级以上人民政府无偿收回。土地使用者应缴还土地使用证和地上建筑物、其他附着物的产权证明，并分别到县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门办理注销登记。

第四十条依法取得的土地使用权不得提前收回。

因社会公共利益的需要或其他特殊情况，国家必须提前收回土地使用权时，应当提前60日通知土地使用者，并对地上建筑物、其他附着物和剩余年限的土地使用权，给予相应补偿。

第七章划拨土地使用权的转让、出租、抵押

第四十一条划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让、出租、抵押的，必须经县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门批准；并依照本规定第二章的规定签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

补交或抵交的土地使用权出让金，由县级以上人民政府按宗地地价的一定比例收取，最低不得低于宗地地价的40％。

转让、出租、抵押划拨土地使用权的，分别依照本规定第三章、第四章和第五章的规定办理。

第四十二条利用划拨土地从事出租房屋等经营性活动的管理办法，由省人民政府另行制定。

第四十三条无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或其他原因停止使用的，县级以上人民政府无偿收回划拨土地使用权，并依照本规定予以出让。

对划拨的土地使用权，县级以上人民政府根据城市发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并按照本规定予以出让。

无偿收回划拨土地使用权的，对地上建筑物、其他附着物，县级以上人民政府应当根据实际情况并按有关规定给予补偿。

第八章法律责任

第四十四条采取欺骗手段或未按规定批准取得出让土地使用权的，土地使用权无效，由县级以上人民政府无偿收回。

第四十五条不按土地使用权出让合同约定的期限和条件开发、利用土地的，县级以上人民政府土地管理部门责令限期纠正，并可根据情节给予警告和处以出让金30％以下的罚款；情节严重或拒不纠正的，土地使用权由县级以上人民政府无偿收回。

第四十六条土地使用者违反土地使用权出让合同约定，闲置土地满二年的，土地使用权由县级以上人民政府无偿收回。

第四十七条擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，由县级以上人民政府土地管理部门和城市规划行政主管部门责令限期纠正；拒不纠正的，依照国家和省有关规定处罚。

第四十八条擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，转让、出租、抵押无效，由县级以上人民政府土地管理部门没收其非法收入并可处以非法收入额50％以下的罚款。

第四十九条未按规定办理有关手续和权属变更登记的，分别由县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门责令限期补办手续及登记，并可依照国家和省有关规定处罚。

第五十条在土地使用权出让、转让、出租、抵押过程中，违反其他法律、法规的，由有关主管部门依照有关法律、法规规定处理。

对当事人的同一个违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚。

第五十一条越权、非法批准出让土地使用权的，批准文件无效。越权、非法批准出让土地使用权的主管人员或直接责任者，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；在越权、非法批准的出让土地上新建建筑物和其他附着物予以拆除或没收，由此给土地使用者造成的经济损失，依照国家和省有关规定赔偿。

第五十二条在土地使用权出让、转让、出租、抵押中，弄虚作假，收受贿赂或挪用、截留土地使用权出让金、有关税费，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。