公共机构物业管理与节能管理探索

鼓励公共机构推行能源托管服务。公共机构特别是党政机关，是经济社会活动的管理中枢和全社会节能节约的倡议者、组织者、领导者，担负着推动、指导全社会节能的重任。党政机关带头节约能源资源，不仅对控制和降低能源资源消费增长有着直接的现实意义，而且对引领和推进全社会节约能源资源，起到积极的示范效应和导向作用。

物业管理在公共机构节能管理中发挥着至关重要的作用。公共机构中的暖通空调、照明、电梯等机电设施以及机电设施的运行管理模式，对建筑能耗有较大影响。这些设施的运行管理属于物业管理范围。物业公司要优化服务方式，将工作重点从传统的“保安、保洁、保修、保绿”业务向“精细化、节约化、智能化、专业化”方向转变，推动传统物业管理模式向绿色物业管理模式转型。公共机构的建筑设计、施工管理、维护改造、物业运营基本上都是独立的、分阶段的。合同能源管理是公共机构建筑进行节能改造的有效模式之一。在现有合同能源管理模式下，受传统思想认识、工作习惯、工作流程等因素制约，节能服务公司和物业公司各管一块，节能作为物业管理工作的业务范围，其重要地位未得到凸显。加上缺乏相关制度机制约束，物业公司难以主动配合节能公司开展节能管理，导致节能效果不理想。

在日常管理过程中，有的物业管理人员的专业性和节能责任意识不强，对精细化能源管理缺乏理解，认为只要节能就一定会降低办公舒适度，从而引发客户投诉，因此潜意识中排斥节能管理服务。在物业管理的激励和考核机制中，往往是按照人头取费，节能并未纳入考核指标，也缺乏对取得节能效益的激励机制，导致物业管理人员参与节能工作的积极性和主动性不够。节能公司与物业公司没有建立有效、有益的合作关系，二者的联动合作缺乏更高层级的合同约定和制度机制保障，节约多少能源资源对于物业公司没有效益体现。物业公司看不到自身在节能管理中的重要位置，也没有发现能源管理业务是物业管理业务延伸的重大机遇。节能服务与物业服务的割裂，不利于传统物业向绿色物业的转型发展，更对公共机构节能工作的有效开展有着严重影响，因此物业管理与节能管理的融合，是新形势下的必然选择。面对绿色低碳转型发展的要求，物业公司不能固守“四保”业务，必须转变服务理念，调整优化思维，大胆尝试运用新技术、新产品以及智能化、信息化手段，努力向能源管理、绿色办公、垃圾分类等绿色物业管理领域转型。要根据节能减排的要求，制定和优化服务标准，从传统的“粗放式”管理向“精细化、节约化”管理转变，探索在不影响日常工作的前提下，通过技术节能、管理节能、理念节能的有效融合实现科学的节能减排。建立能效管理标准，配备专业化人才，对用能系统进行信息化改造提升。传统物业管理公司要实现向绿色物业管理转型，缺少人才、资金、技术等关键要素，因此应该打破传统思维，建立产业生态圈，积极引入第三方节能服务公司形成服务联合体，迅速增强专业能力，合力推进公共机构物业服务的新模式。公共机构节能管理与物业管理有效融合的路径，主要包括以下4个方面。一是资金投入方面。节能改造需要投入大量的资金对高能耗设备进行更换，增加垃圾处理、中水处理等装置，可以运用合同能源管理模式由节能服务公司提供资金和技术，或者由物业公司和节能服务公司共同投资，二者形成责任和利益共同体，通过激励机制合力联动。二是管理技术方面。节能服务公司的技术能力能够助力物业公司快速实现绿色物业管理理念落地，通过提供能源审计、能效提升解决方案、节能系统工程建设、设施运行的优化调适策略等先进技术手段，倒逼物业公司优化传统管理服务模式，转向更加科学的绿色物业管理模式，实现管理技术的飞跃。三是日常服务方面。公共机构节能管理的过程离不开物业管理的共同参与。

物业公司是公共机构日常工作环境保障的责任主体，物业公司非常清楚保障需求，比如是否有重要活动，以及随之而定的空调温度设定与开关机时间等。节能服务公司必须配合物业公司保障公务活动的正常需求。两者需有机融合，采取统一的维护服务机制，才能保障公共机构在满足日常工作需要的前提下实现节能减排。四是丰富内涵方面。由于物业管理的技术门槛低，行业竞争非常激烈，物业公司要可持续发展，一方面要强化传统物业管理领域的工作质量，更重要的是要加强新的内涵建设。一般物业服务合同期为2至3年，而节能服务合同期为5至10年，节能管理是物业管理产业链的天然延伸。物业公司通过思维创新、技术创新、模式创新，提升自我核心竞争力和客户粘性，从物业管理迈向物业与节能融合管理是其创新发展的必由之路。

作者：施恩辉