住宅物业论文:住宅物业状况与战略概述

上传:allenpkj 2013-02-20 11:05:02 版权声明 举报文章

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本文作者:柳易林工作单位:长沙学院旅游管理系物业管理教研室

住宅小区物业管理中存在的问题

1、房屋工程质量问题多,配套设施不完善近些年来,有关物业服务纠纷的投诉一直居高不下,而物业服务纠纷中突出的便是房屋工程质量问题,如屋顶、阳台渗漏水及开裂等,业主发现这些问题,一般都到物业公司反映或备案。这些大都是开发商的遗留问题,即使开发商愿意解决问题,拖的时间也比较长,这样不仅给业主带来很多烦恼,也激化了业主和物业公司的矛盾。另外,一些住宅项目,开发商片面追求经济效益,尽量压缩或拖延配套设施项目建设,给入住后的业主带来诸多不便,也增加了业主和物业管理企业之间的矛盾。2、物业服务费收费难据统计,整个物业行业的物业服务费收缴率不足80%。目前,我国城市居住物业的物业管理属于微利性行业,除了一些大型的、品牌的物业管理企业及政府树立的典型小区(物业服务好,物业费低),物业费的收缴率较高之外,大部分小区的物业费收缴率不高,造成大多数物业企业处于微利经营、保本经营,甚至亏本经营状态。究其原因,一是业主对物业服务不满意,认为收费不透明,且服务质量不高;二是部分业主服务消费意识不强;三是相关的法律法规缺乏可操作性,对恶意拒交物业费的业主缺乏相应的约束机制。3、专业人才缺乏,从业人员服务意识差根据2008年的调查数据统计,被调查企业中管理人员具有高级职称的仅占5.56%,中级职称的占26.96%,操作人员中高级技工占2.89%,中级技工占7.14%。究其原因,一是物业行业还处在初级发展阶段,人才储备严重不足;二是物业行业的薪酬竞争力很低,无法吸引高素质人才。4、业主素质有待提高,合理维权意识有待加强当前一些业主公共意识不强,守约观念淡薄。往往片面强调个人维权,把物业服务企业放在对立面,不遵守规约,不服从管理,甚至故意刁难物业服务人员。部分业主的服务消费观念不强,还有部分业主认为自己交了物业费,就可以对从业人员颐指气使,遇到什么事情都找物管,包括不在物业服务范围内的事情,造成业主与物业企业之间的矛盾不断。此外,业主大会制度落实不力,运作程序可操作性不强,也造成业主与物业企业之间沟通不力。

完善住宅小区物业管理的对策分析

1、加强前期物业管理服务,分清开发商与物业企业的责任针对目前房屋质量突出的问题,物业企业应首先加强承接查验工作,尽量做到防患于未然,把完好的物业交到业主手中。其次,应做好业主和开发商之间的桥梁,帮助他们相互沟通,积极解决问题,争取得到业主的支持。再次,耐心做好对业主的解释工作,争取得到他们的谅解。2、加强行业培训,提高从业人员素质目前物业管理专业人才极度缺乏,加强行业培训工作已迫在眉睫。这方面可以借鉴美国的经验,一是推广物业管理师考证制度,二是开展物业管理师继续教育工作。要求从业人员持证上岗,同时,每年应参加一定学时的继续教育,保证从业人员与时俱进,不断提高自身素质。当前,兴办物业管理专业的高校也越来越多。物业管理行业协会可以联合高校,做好从业人员的培训工作。3、加强物业服务创新,提高物业服务质量传统的物业服务项目,已不能满足业主的需求,这就需要不断创新物业服务项目,拓展物业服务的业务范围。既能满足业主不断发展的需求,也增加了物业服务企业的收入。同时,可以制订细化的服务标准,不断提高服务质量。4、加强行业宣传工作,提高业主的认同度针对目前物业管理行业社会地位不高的情况,应加强行业宣传工作。利用多种渠道广为宣传,改变物业行业在人们心中的形象。一是物业服务企业应做好公关工作,与媒体建立良好的关系;二是发挥行业协会的作用,在政府、企业和业主之间架起一座桥梁,做好相互之间的沟通、协调工作;三是切实提高服务质量,提高业主的认同度。