农村宅基地入市制度现状及对策

【摘要】本文采用问卷调查和文献综合的方法，在对试点地区宅基地利用现状、退出补偿机制及农民对其满意程度进行分析的基础上，探清现行宅基地入市制度存在的问题，提出未来发展宅基地入市制度的对策及方向，为当地政府及其他地区优化农村宅基地政策提供参考。

【关键词】宅基地退出；补偿机制；现状与对策

1.研究区概况与样本特征

高陵区隶属于陕西省西安市，位于关中盆地中部，地处泾河、渭河两岸，属暖温带季风气候，适合农业耕作。截至2017年高陵区土地承包经营权流转总面积10.8万亩，辖86个行政村。2016年地区生产总值（GDP）完成300.24亿元。高陵区作为农村“三块地”改革试点区的原因有：经济发展较快、交通条件较好、非农业人口占比较重等。在作为试点的两年时间里，高陵区探索了可复制、能推广、利修法的政策理论和实践成果，为全国的宅基地入市政策的推行提供了宝贵的实践经验。本文通过问卷调查、走访、个别交谈等形式，对高陵区曹家村、灰堆坡村和大夫雷村农民进行了调查，对宅基地使用权流转的基层切实状况有了更深层次的了解与认知。发放调查问卷90份，收回有效问卷84份，有效率为93.3%。

2.研究区宅基地使用权入市制度现状分析

据调查数据显示，在样本中有23.81%的农户拥有两宗及以上的宅基地，16.74%的农户宅基地面积达到200m2以上，远远超过陕西省平原地区133m2的标准。另外，在样本调查的3个村庄中，每个村庄都有至少7宗的宅基地处于多年闲置状态。总的来说，现阶段我国农村宅基地集约潜力较大，通过宅基地使用权入市，可将闲置宅基地转变为耕地或用于满足新增建设用地经济供给。2.1宅基地使用权入市的经济和社会基础状况目前，高陵地区已将宅基地入市的农户仅占试点样本的8.31%，占比较小。在问卷中询问关于“不愿意将宅基地入市的主要原因”时，选择“没有其他居住地”的占87.56%；在“城市相对于农村最大的优势”一问中，选择“社会保障更加完善”的占68.23%，选择“教育条件更好”的占79.81%。可见，农民对住房、社会保障、教育设施的关注程度较高，即使现阶段农村宅基地大量闲置，但依然不具备大规模入市的社会经济条件，要想提高农户对宅基地使用权入市的意愿，实现土地资源的优化配置，就必须建立完善的宅基地流转市场和具有针对性的退出补偿机制[1]。2.2农户对宅基地使用权入市的意愿状况宅基地作为农村社会保障机制的重要组成部分，也被农民视为“重要财产”。在调查中，农民面对是否愿意将自家宅基地入市的问题时显得相当谨慎。分析过程如下：（1）变量选取及方向假设本文的因变量是农户的宅基地入市意愿。在收集的份问卷中，选择愿意与不愿意参与宅基地使用权入市的农户分别有49、35户，占有效问卷总数的58.42%、41.57%。依据受访地区选取了表1所示变量。（2）模型构建由于被调查者的流转意愿分为愿意和不愿意两类，分别用1和0表示，然后用多个因素对0和1表示的现象进行分析。模型的因变量是二分变量，所以在模型选取上，本文采用二元logistic回归模型[2]。Logistic的概率函数形式为：P=exp（Z）/1+exp（Z），Z是变量X1，X2，……，Xj的线性组合：Z=α+β1X1+β2X2+……+βnXn，本文设定愿意=1，不愿意=0，因此本文logistic回归模型的具体形式为：logit（Pi）=ln[Pi/1-Pi]=α+β1X1+β2X2+……+βnXn，方程中，Pi为农户愿意宅基地入市的概率，1-Pi为农户不愿意宅基地入市的概率，i为农户的编号，Xi为自变量，βi表示第i个影响因素的回归系数,市的宅基地仍悉数处于闲置的状态，只是宅基地使用权发生了转移。宅基地使用权人对于闲置宅基地相关行为并不积极，已收回的宅基地也并未得到最有效的利用。

3.对策建议

根据对样本进行的分层调查发现，距离城镇越近的农民对宅基地入市意愿越强烈，其宅基地经济价值也越高，越容易产生规模效应。因此，在政策制定时要因地制宜地。本文α为常数项。（3）研究结果本文在SPSS22.0中对样本得到的统计数据进行计量分析，对农户宅基地入市意愿的影响因素的横截面进行二元Logistic回归处理。根据HosmerandLemeshow检验模型值为0.807，说明自变量较好地解释了因变量。通过模型分析得出模型检验和参数估计结果如表1所示，研究结果如下：①户主年龄大小与子女数量对入市意愿具有显著的负向作用。可能原因在于年龄大的人认为宅基地是相传的“祖业”，对改变目前状态有抵触心理；另外，一个家庭中孩子越多，所面临的负担越大，进入城市生活的可行性减小，宅基地一般不会被转让；农民受教育程度对入市意愿有正向作用。原因是，受教育年限的增加能够提高个人的认知水平和工作能力，对城市生活的渴望越强。②家庭总收入对入市意愿具有显著的正向作用。可能原因是，农民的家庭收入逐年增加，负担城市生活消费水平的能力随之增加，在城市买房意愿更加强烈。农业收入占比并没有通过显著性检验,可能原因是，目前绝大多数农民经济收入都来自打工，而农业收入对生活或决策的影响微不足道。③所设宅基地特征变量都成为入市意愿重要影响因素。拥有的宅基地面积越大越利于入市；宅基地距最近城镇距离作为我们主要考虑因素其显著性是明显的，离城镇近的宅基地更具有经济价值，而远郊区的农民受限于各种因素更趋向于不愿意入市；在城镇拥有住宅的农户，家庭成员多从事非农职业，家庭收入也较高，愿意宅基地入市以获得经济利益[3]。④对政策的了解程度对宅基地入市影响与预期相反。原因可能有：a.前文涉及到的户主年龄、子女数量对其产生影响较大或者受这两个变量控制，所以偏回归系数为负。b.现阶段的政策补偿以及社会保障的设置并不适应当前农民现实状况。2.4研究结论（1）虽然宅基地入市势在必行，但当前高陵地区经济和社会条件未完全成熟。（2）农民对宅基地入市的意愿受到经济结构、文化水平、家庭状况、宅基地情况等的影响。其中家庭情况和宅基地情况对入市意愿影响显著。（3）目前，少数进行宅基地入市的农户对补偿标准以及入市后的生活条件较为满意，但多数农户对于宅基地入市依然持观望态度。退以距离城镇较近的相对发达的农村来说，提出如下几点建议：3.1建立多元化的补偿形式与标准目前高陵地区对于宅基地入市的补偿方式较为单一，主要是给予一次性的经济补偿或置换房产。从调查问卷的统计结果来看，58.5%的农民希望用宅基地置换房产，19.2%的农民希望将入市的宅基地作为入股，16.5%的农民希望采取一次性现金补偿形式。由此可见，高陵区现有的补偿形式没有很好的切合农民的需求，未来应该制定多样化的补偿形式，保障农民的利益，从而提高农民宅基地退出意愿。同时，要建立科学合理的补偿标准，从农户实际出发，对宅基地的生产要素功能、未来收益、建设成本等方面进行考量。例如，将农户分为愿意进城落户但无稳定工作的农户、宅基地多置和超标占地的农户和已经进城落户的农户三种，分别制定补偿标准[4]。3.2完善法律体系和进城农民的社会保障制度将要出台的《土地管理法》将为宅基地入市制度奠定法律基础，如何明确土地流转的原则、形式、程序、监管和责任,使宅基地入市纳入法制轨道是其应考虑的主要任务。另外，没有健全的社会保障制度，就不可能从根本上增强农民离开土地的安全感和适应市场风险的能力[5]。因此，必须着力完善进城农民工基本生活保障、失业保障等政策；对选择宅基地入市的农户制定合理的补偿政策，使农户社会保险、福利制度等逐步与城镇居民待遇同等。3.3完善宅基地的价值体系，适当发挥企业或个人投资者的作用随着城镇化进程进一步加快，空置宅基地大量涌入市场，建立起完善的“政府-投资者-农民集体”的宅基地流转市场体系是高效利用回收宅基地的关键。具体来说，政府要做好宅基地价值潜力的宣传工作，运用互联网等技术建立起投资者与农民集体沟通的桥梁。进一步完善宅基地流转中介机构的部门及职能设置，中介机构应做好土地整理、收集农村土地流转信息、提供政策、法律咨询、负责协商解决转让中的各种具体问题等工作，促进农村土地的科学流转。3.4加快农村基础设施与美丽乡村建设对于前期宅基地入市数量较少、分布零散的情况，应着重突出政府的引导功能。区政府应着力进行基础设施的完善，改善投资环境，拉动试点地区经济增长，吸引更多投资者，为宅基地入市制度的进一步推行奠定基础。另一方面，应深入开展美丽乡村建设，加快修订村庄和集镇规划建设管理条例，大力推进县域乡村建设规划编制工作，与高校或职业院校合作，培养一批专门从事乡村规划的人才。推动农地流转，为农业的产业化与规模化打好基础，从而实现农村居民点的集中化，进一步解放农村宅基地流转市场。

4.发展方向预测

虽然现阶段宅基地大规模入市的条件尚不具备，但根据样本数据显示，当前农村居民后代已经全部进城定居或准备进城读书、务工，这就预示着未来土地交易市场重心将由城镇建设用地转向农村建设用地，尤其是宅基地。随着现阶段政府的引导，经济、社会条件的进一步成熟和社会保障制度的进一步完善，如何建立“政府-市场-农民”协调发展的宅基地流转市场将成为研究重点。本文认为，在推动新农村建设进程中，企业和个人投资者的作用不容忽视。如何建立农村土地市场机制，既不使外部资本侵占农村土地，又能发挥市场调控作用，进而使农民的权益得到保障，将是农村土地市场研究的新方向。另一方面，农业规模化与农村居民点集中化也将成为新时期农村建设重点任务。大量闲置耕地由谁来种、谁来管、谁收益的相关政策和法律的制定，农村居民住宅由谁来建、谁管理的相关研究也将成为重点。

作者:高雅 殷聪 李脉 吴凡 韩青 晁阳 单位:长安大学

参考文献

[1]于丽卫.天津市农户宅基地换房意愿影响因素研究[D].陕西：西北农林科技大学，2012：34-35.

[2]周小平,王情,谷晓坤,钱辉.基于Logistic回归模型的农户宅基地置换效果影响因素研究——以上海市嘉定区外冈镇宅基地置换为例[J].资源科学.2015,37(2):259-263.

[3]杨子,刘新平,马东,潘文汇.麻少鹏农村宅基地使用权入市的农户意愿调查分析[J].江苏农业科学,2014,42(11):477-478.

[4]于伟，刘本城，宋金平.城镇化进程中农户宅基地退出的决策行为及影响因素[J].地理研究.2016,35（3）：558-559.

[5]钟晓兰,李江涛,冯艳芬,李景刚,刘吼海.农户认知视角下广东省农村土地流转意愿与流转行为研究[J].资源科学，2013,(10):2082-2093.