企业建设项目规划审批报建分析

【摘要】规划审批和施工报建是建设项目前期工作的重要一环。企业出现未批先建现象比较普遍，尤其是工业区企业项目未批先建情况更为突出。工业区企业普遍反映项目规划审批难、施工报建难，程序环节多、耗时费力，影响企业融资和发展。本文针对工业园区企业建设项目审批和报建难的问题做进一步探究。

【关键词】工业区;建设项目;行政审批

2018年是“作风建设年”和“实体经济服务年”。工业区企业反映较多、较集中的“审批报建难”普遍存在，企业“未批先建”情况更为突出。为更好地服务工业区非公经济企业向健康良性循环发展，本文对“审批报建难”问题和原因做出剖析，提出系列解决途径和对策。

一、建设项目未批先建现状

一是已建企业向农民租地建设，办理国有土地出让手续难。二是已建在建企业取得国有土地出让手续，未及时落实有设计资质的编制单位编制建筑设计方案和总平图。三是已建在建企业正在编制和报批项目建筑设计方案和总平图，但未取得建设用地规划许可证、工程规划许诃证。四是已建在建企业已取得用地规划许可证、工程规划许诃证，但尚未办理施工许可证。五是企业项目规划指标如消防间距、停车位、日照、容积率、建筑密度等参数达不到规划设计条件的要求。六是企业超土地红线、规划控制线建设。具体表现为围墙、厕所、厂房、办公楼、宿舍楼等建筑超红线。七是企业新建、改建和扩建建(构)筑物，擅自改变原审批的建筑设计方案内容和功能布局。八是改变土地使用性质和规划用途。如工业用地上建别墅、种果园、修培训基地、做风景池养鱼等。

二、审批难、报建难存在问题和原因分析

(一)缺乏审批和主动报建意识。企业只顾生产进度，忽略审批报建手续，对审批报建业务不积极不配合，不落实人员跟进，尚缺专门的业务报建人员。(二)业务不熟，高层重视程度不够。办证材料不齐全，业务不熟，不懂如何与部门沟通。高层不重视，业务员失去耐心，懒于勤政。高层过于重视，便是设法走捷径，不走正规程序办理。走了弯路，遇了阻力，工作反复，效果不明显。(三)先行建设行为与后期审批内容不符。因工艺需要，企业新建、改建和扩建(构)建筑物;利用闲置土地和厂房随意新建、扩建或拆除重建等，实现自我新布局;随意增设蓄水池，改变隔离绿化带，改变厂区出入口位置，侵占用消防通道等先行建设行为，将对后期编制的建筑设计方案和总平图有不相协调的因素，必然给后期审批和报建带来难度。(四)审批部门变动。随着时间不断推移，规划审批发生5次调整和变动，每次调整和变动，接收部门对报审材料各有不同，而且要求更规范和完善。另外，各部门档案材料管理存在漏洞，部门之间档案材料移交也有难度。后面接收部门无法调阅档案材料，企业自身也无法提供档案材料。(五)证件时效性过期。企业拿地后，开工建设一部分，以后便是撩荒，存在“屯地”、“炒地”嫌疑。部分企业受资金和市场行情等原因影响，施工停建，而后复工，如此反复。还有企业在需要融资贷款时，想到补全“链条”手续，而发现证件过期无效。(六)政府工程影响到企业项目审批。园区引进人造岗石企业，距离龟石水库东干水利渠最近地方不足50米。为防护市民饮用水安全，政府启动工业区段明渠改暗管饮水工程。沿途涉及企业暂缓审批建筑设计规划方案和环评，待饮水工程竣工验收后予以批复。(七)招商承诺遗留问题没及时解决。相关部门外出招商，为留住稳住客商，帮助企业缩短建设周期，早日出效益，收回成本，事先承诺“先建后补”政策。“天无绝人之路”、“办法总比困难多”，将承诺抛之脑后，把问题留给了继任者，演变成建后难补难批。(八)企业违法占用农用地建设。企业违反《中华人民共和国土地管理法》租用农用地建设，擅自改变土地用途。农民不同意转征，暂不能转为国有建设用地。违反《中华人民共和国城乡规划法》，已建厂房面临拆除，难以通过规划予以保留。土地权属不归企业，不能办理相关规划许可。已建建(构)筑物涉及土地挂牌出让，不能保证企业成功摘牌。

三、解决审批难、报建难存在问题的对策和建议

(一)加大法律法规政策宣传力度。充分利用各种宣传阵地、宣传手段，如培训、会议，微信、新闻、媒体等，扩大宣传力度和覆盖面，将政策法规、报建事项、审批流程等渗透到勘察、设计、施工、监理、业主等单位以及园区各部门和投融资平台公司等，提高大众知晓率、参与率，转变思想观念，提高认识，积极营造学法、懂法、依法办事、重视审批和报建的良好氛围。(二)项目前期做好前景分析和市场预测。投资需有计划，项目需有潜力。项目前期应做好市场供求、发展前景、总投资额、占地规模、资金筹措、原料来源和经济效益等预测与分析。项目投资规模应与企业自身融资能力、实际到位资金等相匹配。项目拿地要适中，不应片面追求过大面积，应合理适中考虑面积足够使用便可，有充裕资金，再考虑扩大规模。切记贪多求大，将企业发展备用地考虑进来。项目开工有时限，办理证件有期限。拿地后，开工应及时，证件应齐全，不应开工后才补“链条”手续。(三)及时编制上报《建筑设计方案和总平》，禁止先行建设行为。编制设计方案时，各项参数指标应满足规划设计指标，不能满足的，应说明充分理由。项目建设前，应咨询规划主管部门，没有编制《建筑设计方案和总平》的，应及时编制上报。建设过程中，建设内容发生改变的，应停止建设，立即申报方案调整和专家论证。相关部门应加大巡查检查力度，发现建设内容和行为与《建筑设计方案和总平》不符的，应及时发放整改通知书，杜绝未批先建行为。(四)赋予园区规划部门行使县级规划部门审批权限。将规划审批权限赋予园区，有助于受理、初审、专审、规审、发证、验收、档案保存和调阅等，推进园区涉企投资备案、环保、规划审批一体化、便利化。应同时赋予园区收费权限、联合执法权限、处罚权限，还应给予相应人员、编制，成立相关股室、规划测绘院、综合执法队、政策法规室、档案室等，提高赋权后的承接能力和审批效率。规范审批事项、程序流程、内容范围和办事时限，接受上级部门指导监督，加强事中事后监管，确保权力运行顺畅高效。(五)区别对待未批先建，合理处理后遗问题。未批先建原因层出不穷，或多或少参杂部分政府原因，应联合多部门核实，勘定分析前因后果，区别对待。是企业自身原因造成，应由企业承担，不应一味纵容，以免今后监管变得杂乱无序，难以有效管理，造成不良示范作用。如果是政府原因导致，在不违反现行法律法规前提下，符合园区规划的，应尽可能免除或减轻处罚，不符合园区规划的应责令自行拆除，限期改正。(六)依法依规解决历史租地建设问题。解决租地问题，关键是解决农民的征地补偿问题，应完善征地折迁及租地转征补偿方案，将地块转为国有建设用地。对地块上建(构)筑物，依照园区控规和有关法律法规提出整改处理意见，影响园区规划实施的，应拆除的责令拆除;符合规划的予以保留的，应给予保留。核算征地成本，评估地上建(构)筑物价值，鼓励企业参与土地出让竞拍活动，缴纳意向竞拍保证金。如原企业竞拍成功，则补办土地不动产权证，完善建筑设计方案和总平图，补发规划许可证和办理竣工验收备案等手续。如原企业竞拍不成功，则由政府部门按核算的征地成本和评估价值给予补偿。原企业得到补偿后，仍可以向园区申请安排用地，参与土地招拍挂活动。(七)推进技术创新和加强监管。规划审批和施工报建工作效率低下在于报建的技术水平低，需要根据现有的科技发展水平，为园区的报建工作提供更多的技术支持和保障。同时，还要对报建的工作进行必要的监管。具体改进如下:相关职能机关应积极推进办公自动化，同时研发园区企业厂房建筑工程报建工作的软件，让企业能够在网上进行在线报建，既节省大量的人力和物力，也节约了大量的纸张，报建业务人员节省了不少跑腿，报建审核更简洁也更加规范化。对于自动化的进行不仅有利于园区的报建企业缩短报建时间，也有利于相关职能部门提高工作效率;进行必要的监管，对于报建的规范化要进行必要的监督和管理，对于职能机关报建的工作效率和进程也要进行必要的把控，切实提高报建的效率。(八)广泛应用各种新技术。从当前的现状来看，园区企业厂房建筑工程前期规划审批和报建工作的整体水平并不高，其中有很大一部分原因就是由于技术水平偏低。在今后的工作中必须提高对技术的重视度，积极引进和应用现代新技术，特别是信息共享技术、智能办公技术等，这样不仅可以提高审批和报建工作的效率，同时也能节约更多的人力、物力，使工作的便捷性、科学性得以大幅提升。如将相关的计算机软件应用于实际工作中，使报建工作能通过网络在线完成，这样既能确保工作效率，同时也能规范建筑工程前期报建申请与审批的流程，有利于提高报建工作的整体质量。

四、结语

项目从立项核准备案到竣工验收和不动产权登记，大小事项共达100多项。审批环节之多、手续之繁杂，单规划审批、工程报建就达30多项。审批慢长、耗时费力，审批部门变动;企业重视程度不够，不积极不配合，对审批业务不熟悉等“审批难”、“报建难”的主观、客观原因存在，只要给予高度的重视，制定相应的解决策略，从根本上解决问题不是什么顽疾。

【参考文献】

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作者:何焕辉 单位:广西贺州旺高工业区