土地资产管理新模式技术探讨

［摘要］现阶段我国土地制度改革速度持续增快，对于相关部门来说需要持续地提升土地利用水平，改善土地资源管理措施，能够看出在可持续发展理念背景下，各项措施的落实都得到了可靠的保障，因此我国土地利用使用水平也得到了显著的提升。不过在这个时期，土地资产管理还是存在较多的问题，一部分地区存在滥用土地或者违法用地等情况，这就需要及时地采取措施进行应对，防止给土地资源的正常使用造成影响。

［关键词］土地利用;经营管理;资产管理

1引言

新时期我国各地区面临的土地管理工作的复杂程度在不断提高，尤其是在进程不断推进的情况下，各地区的土地利用水平差距在明显扩大。虽然部分发达地区的土地管理工作已经得到了完善与优化，但是大部分地区的土地管理工作仍然存在一定的滞后性，这也是土地利用水平无法得到显著提高的主要原因。因此，文章探讨了新时期土地利用水平提高的土地管理策略，以供参考和借鉴。

2完善土地经营管理，提升土地资产管理效率的重要程度

2.1满足农民利益需求

我国是一个农业大国，对土地的需求量很大，因此土地对于农民来说是比较重要的。农民依靠土地进行劳动，为自己的生活提供保障，属于农民的主要生活工具。现阶段我国城市化进程持续增快，各级政府为发展地方经济或者公共设施需要，将大量的农用地进行征收转化为建设用地，不少地方农民的土地人均占有量较少，地方政府虽然给了相应的补偿，不过难以满足长期的生活需求。土地是农民的重要生产、生活资料，没有土地，就没有生活来源。因此，有必要到其他地方打工谋生，如此也比较容易产生社会问题，影响到农民的经济效益，这就需要地方部门高度重视土地管理。

2.2市场经济发展需求

通过调查能够明确之前一些国家会选择高度集中的政治经济体系，但是效果较差，因此我国选择了改革开放的措施，传统的计划式经济转换成了市场经济，为了促进经济的发展和进步，就需要参考市场经济的发展规律，按照相关的需求落实，进而促进社会经济的发展。土地市场对于市场经济来说是比较重要的，有关部门需要持续增强管理力度，提升土地管理效率，合理利用土地资源。

2.3城乡一体化建设需求

如今我国高度重视城乡一体化建设，土地属于一种重要的资源，对于农民来说是比较重要的，针对失去土地的农民需要设置合理的处理方法，保障这些农民在失去土地之后生活质量不会受到影响，而且不会影响到城市化的发展。政府在征收土地之后，需要给农民一定的补偿，而且需要联系该地区的经济发展现状，选择合理的措施给农民争取更多的谋生机会。不仅如此，政府部门在开展各项工作的时候，需要提升办事效率，积极地落实各项政策，如此才能更好地促进经济发展，进而促进城乡一体化。

2.4防范国有土地资产流失

土地是人类赖以生存的重要资源，也是重要的资产，土地资产在我国城市建设、企业改革、经济结构调整等方面都发挥了巨大的作用。但是由于管理中的失误和不足，导致粗放使用建筑用地、不规范土地交易行为、土地利益分配不公等不良现象的发生，致使土地资产流失严重。因此，寻求一种科学有效的土地资产管理新模式和新技术，可以推动我国土地资产管理工作的发展和创新，有效避免以上不良现象的发生，有效遏制土地资产的流失，促进我国国民经济的健康发展。

3土地资产管理存在的不足之处

3.1管理相对混乱，执法力度较小

如今非法占用土地资源的问题比较严重，一部分集体或者是个体没有得到政府的批准就随意倒卖土地资产，非法占有土地，进而产生了社会矛盾，影响土地资源环境，土地资产流失问题也日益严重;土地资产转让增加，但未向国土资源管理部门报告且私自进行，土地资产补偿与市场经济现状不符，不符合法律规定的土地资产流转，无法得到法律的保护，如果出现了土地资产纠纷，难以及时处理以及追回。对农村土地所有权和使用权缺乏相应的实现途径和保护机制，农民对土地所有权的概念淡薄，在处理农村集体土地时，当地村、镇(乡)政府“全权”，农民无法行使所有权，当征地拆迁时，农民实际的安置所得比例极低，很大一部分土地收益都归入政府囊中。

3.2在企业改制过程中，对国有土地资产存量处置不当

企业改制过程中，各级政府没有从明晰产权关系入手，只计算少量土地价值和大量的房产价值，将国有土地资产的价值少计或忽略不计，但实际进入市场后，土地资产的价值远远大于房产的价值，对于隐藏的土地增值收益，产生了新的土地资产流失现象。主要问题有:一是评估企业改制资产时，人为压低土地评估价格，扩大房产和设备或其他资产的价值，使应属于国家的土地收益进入了用地单位或个人的手中;二是一些行政管理部门或用地单位，在未经审批、没有办理相关手续和实现国有收益的情况下，将企业资产进行转移处置，或者收益直接归企业的债权单位，造成了腐败行为的滋生和国有资产的流失。

3.3土地资产管理效率较低

如今土地资产持续升值，为了能够更好地实现土地资产管理的价值，需要将有限的土地面积转换为土地资产，进而获得土地资产的最大使用价值，如此也可以有效地提升土地资产管理效率。现阶段土地管理效率比较低，尤其是在土地资产流转时，存在较多的影响因素，土地资产盘活力度较小，整体的流转工作较差。一部分土地资产虽然有着较高的使用价值，不过没有被开发以及使用，一部分土地资产仅仅是片面地进行了开发使用。不过需要注意的是土地资产管理还存在较多的问题，管理权限流失严重，管理责任人流失问题比较显著，因此需要得到人们的高度重视。

3.4土地资产税收征收困难

要是把土地当作资产来进行管理，就需要征收土地资产税，这对于土地资产管理而言是比较重要的，不过还是会把土地资产税和其他的税收混为一谈，觉得不需要征收土地资产税，这是一种错误的观念。企业在建厂的时候需要占用土地资源，就应把建厂生产的利润作为征收额。企业利润额即企业建厂占用土地的资产税，需要企业缴纳，否则将视为白占用。不仅如此，在房地产开发时，开发商还需要缴纳土地资产税，但土地资产税收征收难度较大。

4规范土地资产管理的相应措施

4.1开展土地资产清查

现阶段由于影响因素较多，城市规划、道路建设等公共设施建设都可以改变土地资产价值。在此期间，政府部门需要按时开展检查工作，准确掌握信息，确保提高土地资源管理效率。在土地流转过程中，由于一些投资者过于重视经济效益，没有充分分析现有需求，因此有必要对土地进行实地测量，选择参考合同进行确定，要认真清查，充分利用土地资源。为了提高土地资源清算结果的准确性和可靠性，还需要及时更新和补充土地信息，也可以选择利用网络资源对土地资源进行分析。最后，利用农业技术对土地资源进行管理和配置，保证土地充分发挥作用。

4.2完善土地资产分配

目前，我国正处于社会主义国家宏观调控下的发展中的市场经济，以国有经济为基础，所有制经济相互联系。实行按劳分配原则，并允许其他形式的存在。因此，在土地资源的配置过程中，政府部门要高度重视把握经济发展的实际，优化资源配置，选择合理的措施进行设计，保障农民合法的土地权益。征收应当优先考虑农业经济相对落后的地区，针对农业发达地区，以保护耕地为主，重视经济效益的同时也要关注未来的发展。不仅如此，在划拨土地时，需要根据相关法律法规确定合理的地价，坚持人民的主体地位，规范农地承包经营权，丰富土地承包经营权流转形式。政府部门要顺应市场的相关需求，不能过度干预，保证不改变农地用途，不损害农民利益，这样既能提高土地利用效率，又能为区域经济发展提供保障。

4.3实现土地资产市场化

现阶段，我国一些地方政府过于重视自身发展，对土地资产管理不够严格，甚至没有单独设立部门进行管理，由于存在隐性交易，土地价格出现虚高问题，对土地资源市场造成较大冲击，土地资产市场经济无法保持良好的运行状态。在新的时代背景下，各部门要正确调整市场经济，加强对土地资源市场的管理，防止征服者爱资产评估中的“缺位”和“越位”，提高政府管理效率，确保土地资源管理质量的提高。不仅如此，还需要充分掌握土地资产信息，加强资产评估的理论研究和评估管理，参考市场经济发展规律，防止估价偏离实际，考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地定价水平，确保土地资源市场得到完善。

4.4完善土地资产评估体系，促进土地资产管理

土地作为一种资产，意味着土地不仅是社会生产的重要自然资源，而且是一项巨大的资产。可以说，土地是一切财富之母。为了充分体现和发挥土地资产的功能，遏制土地资产的流失，土地资产管理部门对土地进行合理的评估是十分必要的。要加强社会调查、理论研究和政策分析，建立一套科学合理的土地资产评估体系，首先要培养专业的土地资产评估人员，以完善土地的资产评估理论、方法体系和技术操作规范，加强土地资产的价值计量，建立具有指导意义的评估技术路线和资产评估信息服务平台，科学构建农村集体土地所有权收益的分配方案，使土地资产价值在管理和转让中得到客观反映。还要进一步完善农村土地资产价格体系，实现国有土地资产价值收益的最大化。

5结束语

总体上，社会经济发展速度持续加快，为了更好地利用土地资产，提高土地资产使用效率，各部门要积极依法领导和治管理土地资产，使其处于安全有序的流转状态，使土地资产成为社会经济发展的强大动力。

参考文献:

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作者：张素芳 单位：滕州市自然资源局