试议中国经济对房地产化的专业

一、中国经济房地产化的判断

目前，学界对经济房地产化的界定还没有达成统一的标准。事实上，“房地产化“的词汇并不是严格意义上的经济术语，更多是出现在报刊上的口语表述。从以往对中国经济现状的分析中，可以大致勾勒出经济房地产化的通俗含义。所谓经济的房地产化，从狭义上理解，就是一个国家的经济发展过程中，过分依赖于“房地产”产业。经济增长的构成中，房地产业占据绝大比重；没有房地产业，这个国家的经济增长将大幅缩水。从广义上理解，经济的房地产化被看作是，一个国家的经济增长和发展不得不严重依靠房地产行业以及与房地产业相关的诸多行业，整个经济是围绕着房地产业展开的。各级政府的收入都严重依赖于房地产，地方政府也主要是依靠买卖土地带动本地经济增长。而房地产业的发展牵动整个国内经济，政府对房地产业的任何有效调控都将影响整个经济的发展进程，无论地方还是国家，似乎都被房地产行业所控制。作为解决普通民众“衣食住行”中“住”的环节，房地产业无论在什么时候，对一个国家的经济发展而言，都是至关重要的。这也意味着，任何国家经济发展的同时必须大力发展房地产业。但如果一个国家的房地产业的发展演变成为经济的“房地产化”，最后只会导致弊大于利。当前中国经济有没有出现房地产化现象呢？2011年，中国的GDP达到472881亿元，与此同时，全国各地建筑业总产值达到117059亿元，占比高达近25%，建筑业附加值为22071亿元，占建筑业的比值为20%左右（表1）。数据清晰显示，房地产业绝对是中国的最大产业。尽管房地产业不仅包括建筑业这样的第二产业，还包括为房地产业提供服务的第三产业，但相比美国最大产业为医疗卫生产业而言，房地产业占比过高制约了中国产业向更高级别的转化。

除了产业比重过高以外，房地产业还通过国家土地政策、金融政策等相关领域严重地影响到经济的其他方面。一个最明显的地方在于，房地产由于存在暴利现象，它引导社会资金纷纷流向该行业，造成其他产业资金紧张，尤其是那些能够推动技术进步与产业结构升级的相关产业。2012年，非官方的胡润财富排名榜显示：内地前100名的亿万富豪，有一半以上从事的是房地产业，而多达万名亿万富翁也多从事房地产或者与房地产相关的产业。这说明，短短十几年时间里，国内资金主要流向了中国房地产市场，伴随商品房价格的快速飚升，整个社会财富短时间内向少数人聚集。更为重要的是，由于房价的快速攀升，中国居民不得不压缩消费，使得国内需求严重萎缩，消费推动经济增长的驱动力失效。居民消费比例的下降实际上使多数人无法分享到经济增长的成果，贫富差距逐渐增大，金融体系的风险快速增加。综上所述，中国经济房地产化的现象已经非常明显。不仅整个中国经济“房地产化”，而且整个中国社会核心价值也“房地产化”了，核心价值全面扭曲。

二、房地产业制约了结构调整

（一）房地产业的投资性质

当前中国经济结构不合理的突出表现是消费比例过低，投资比例过高。数据显示，2012年国内居民消费占GDP之比为35%，与改革开放后消费占比的最高值相比，下降了近15%。与此同时，以美国为首的发达国家，居民消费占GDP之比高达70%左右。即使是20年来经济持续低迷的日本，其居民消费占比也在50%以上。与消费占比过低相反，中国投资比例相对过高。这是因为中国经济体制改革过程中，从计划经济向市场经济转型当中，政府对经济的介入经历过U型态势，特别是实行住房制度改革以来，当政府作为土地的唯一供应方以后，政府作为经济参与者的角色在国民经济增长中发挥了重要的作用，这势必使得投资驱动型的经济增长成为各级政府的首选。但由于投资驱动的经济增长方式已经到了非改变不可的地步，放弃经济增长主要通过投资拉动的方式，已经成为社会各界的共识，而增加国内消费水平就成为中国当前转变经济增长方式的主要途径。但房地产业本身是投资性质的产业。

首先，在国民经济核算体系中，住房消费不是作为消费项而是投资项，所以房地产业的大力发展实际意味着投资的增加，房地产业发展得越快，投资增加得越快，致使投资驱动型的经济增长得以延续。其次，房地产业中的建筑业属于第二产业，尽管房地产业还包括建筑设计、中介服务等第三产业，但整个房地产业的主要部分仍然是第二产业。建筑业的产业链相对较长，从基础的钢材、水泥到装饰材料、家具等，但这些长产业链中的产业几乎都是高投入、高能耗的行业。换句话说，房地产业越发展，这些上下游产业势必增加更多的投资以衔接房地产业的发展，从而延续投资驱动的增长方式。

（二）房地产业的技术性质

除了投资性质以外，房地产业的技术性质也决定了产业升级的困难。从目前现有房地产业的公司规模来看，虽然近10年涌现出一批龙头企业，但相比而言，这些公司的规模仍然较小。以万科为例，截至2012年，公司的总资产不到3800亿元，而负债近达3000亿元，而美国一些地产商的资产规模高达几万亿美元。这使得中国的房地产建筑开发基本还延续着比较传统的生产模式，房地产业的产业化还处于刚刚起步的阶段。数据显示，中国各地的房地产开发仍然处于一种无序竞争的状态。通常的表现形式是，只要在当地具有人脉资源的优势，非专业人都可以搭起“草台”班子成立房地产项目公司（叶檀，2012）。这一方面说明房地产业的建筑门槛比较低，另一方面也说明这个行业并不需要很高的技术水平与科技含量。

这种现象造成的后果是，中国房地产业的繁荣并不是朝着质量更高、成本更低的方向前进，相反，还是延续着“游击小分队”的形式在中国遍地开花。有学者指出，虽然经过近10年的发展，房地产业产业化、专业化的步伐仍然步履维艰，目前的房地产业越来越接近“小农经济”。很显然，房地产行业尽管是一个资金密集型的行业，但从它的技术特征看仍然属于传统产业。在房地产业中，除了设计环节蕴含着比较高的科技水平、需要非常专业的技术人员参与外，其他诸如施工、管理环节只需要简单劳动力就可以胜任。现实看，农民工是建筑工人的绝对主力。另外，传统产业所具备的一些特征，房地产业同样存在。传统产业一个最典型的特征是，在没有持续先进技术引入的条件下，其平均利润率必定持续下降。同样，房地产业作为成熟的行业，其所要求的技术、设计等都已经非常成熟，这使得房地产投资的边际收益将持续下降。但因为这个行业仍然存在利润，因此房地产投资实际上是朝着边际收益下降的阶段进行，其对国家产业升级与结构调整的阻碍是显而易见的。

（三）房地产业的发展与城市基础设施建设的关系

众所周知，房地产的基本功能是提供居住、交易的场所，尽管存在投资功能，但房地产的保值升值离不开房地产的周边环境与配套设施，其中主要包括供水、燃气、集中供热、公共交通、道路桥梁、排水、污水处理、园林绿化、市容环境卫生等项目。因此，只有投资这些项目才可能改善城市居住环境，进而提高房产的价值。有证据显示，从1989年到2008年的20年里，中国在城市市政公用设施建设固定资产方面的投资增长超过65倍。不仅10倍于同期GDP的增长（同期GDP增长为6.3倍），也远高于同期财政的增长（同期财政增长为26倍）和全社会固定资产投资的增长（同期全社会固定资产投资增长为36倍）。相对于65倍的城市公用基础设施投资增长，房产价格20、30倍的上涨完全在合理范围内。当然，城市面积的扩大会导致单位面积上平均投资的稀释，但另一方面固定资产的投资有累积效应。因此，尽管没有经过严格的计算，笔者仍然相信市政基础设施建设投入的巨幅提升，能够基本解释中国房价的持续上涨。从具体年份来看，城市公用基础设施增长最快的时期，是1991—2003年，其中尤以1991—1993年这三年为最高，1992年增幅达84%。但在2004年，仅增长6.7%，14年来第一次低于同年GDP增长率。

既然中国经济的“房地产化”现象很明显，且房地产化肯定阻碍了一个国家的结构调整与产业升级，那么中国经济的去房地产化就势在必行。去房地产化并不代表不盖房子，政府现在每年都在加大保障房的建设就是证明。去房地产化的核心是消除房地产是拉动经济增长主要助力的思维，从经济的大局而言，去房地产化实际就是改变经济增长主要依赖投资的思维模式，实现经济增长依赖消费、投资、出口的均衡模式，尤其是应该把消费作为经济增长的最主要动力，实现经济增长依托于增加居民收入与产业升级的轨道上来。产业升级基础上的去房地产化，必须把房地产业回归到一个正常的行业，跟汽车、通讯、医疗等其他行业一样，是国民经济的一部分。既不要忽略它，也不要拔高它。要达到这种状态，必须做到以下几点：一是加大社会保障力度，减少政府对经济的直接参与程度。减少政府直接投资的比例，把政府直接投资转换成社会保障支出，加大政府转移支付的力度，减少政府对投资税收优惠以及银行贷款利率优惠等政策，减轻政府对土地财政的过度依赖。在国民收入的再分配中适当减少政府收入的比例，让居民可支配收入增速高于GDP增速、居民所得收入比重增加，福利会提高。

从而让居民拥有更多的可支配收入，并且能获得较好的社会保障，那么居民的消费需求才能切实地转化为现实的购买力，从而真正地拉动内需，促进中国经济的发展。如果出现经济增长速度放缓的迹象，政府不要顾虑经济增长速度的放慢而加大宏观调控以刺激经济的力度，此时正好是经济结构调整的大好时机。只要经济保持持续增长，必要的增速放慢并不会影响总体经济的数量，相反却可能提高经济增长的质量。切莫因为不断地刺激经济增长，实行过度宽松的货币政策及积极的财政政策，一旦政策失效，就可能陷入更加棘手的滞胀状态。二是为弥补去房地产化所带来的需求不足的问题，可以切实地推动城镇化来拉动内需。在中国进一步推动城镇化的过程中，政府要想方设法加大对城镇市政基础设施建设的投入，包括对交通设施、城市绿化建设、污水处理、垃圾处理等项目的投入，提高城市生活的品位，从而吸引广大的农村居民进驻城镇，使城镇化的推动更为顺利。城镇化的实现，将能够创造大量的就业岗位，进城农民在获得相对稳定的收入和社会保障之后，将有望加大其消费比重，从而拉动内需。

而政府在基础设施建设投入方面的资金短缺问题，可以通过引入民间资金等方式予以解决。当前一些省市正在大力进行新区开发，例如广东南沙新区、天津滨海新区等，务必在一开始就做好基础设施建设的科学规划，否则以后再行更改，要么难度非常大，要么成本非常高。三是拓宽民间资金的投资渠道。中国房地产行业一直火爆的一个重要原因，就是大量的民间资金找不到合适的投资渠道，因而在房地产市场基本“只涨不跌”的情况下，大量地涌入了房地产市场，进行房地产开发，或者直接参与炒房、炒地，使房地产市场的暴利得以维持。拓宽民间资金的投资渠道，可以考虑进一步放宽政府部门在一些领域对于民间资金的限制，打破资金垄断，为民间资金的运用松闸。进一步加大对资本市场的监管，切实保护投资人的合法权益，为民间资金运用保驾护航。

作者：陈家干王世杰单位：华侨大学经济与金融学院广东金融学院