城市住房物业税构建思路

一、现有房地产税制存在的问题

城市化和工业化发展以及房地产制度(特别一是住房制度)变革，推动房地产业和国民经济快速言吕发展，但在房地产业快速的发展过程中，房地产税：制逐渐显露其诸多问题。：第一，税目繁多、多税同源。我国现有的房地三产税制体系复杂，税目较多，其主要有城市房地产三呈税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占三用税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人_^所得税、印花税、契税、教育费附加等l2种。这些都是在不同的目的下对同一税源进行征收，形成税目繁多、多税同源的格局。尽管这些不同税目在形式上相互独立，但实质上是对同一税基的重复征税。这种税制体系既不符合简化税制的原则，也会造成房地产税负过重，导致房地产价格过高。第二，重流通、轻保有。我国房地产税制基本上是“不卖不税，不租不税，一旦租售，则数税并课”，从而形成了流通环节过重、保有环节过轻的税制格局，造成了严重的税负不公平。这种状况一方面导致房地产开发和经营环节税负过重，引发房地产价格畸形上升，特别在房价偏离建筑成本、超出居民可承受能力范围太远时，就会造成商品房的积压和空置，从而制约房地产市场正常的开发进程；另一方面，导致众多房地产投资者囤积居奇、无偿或较低成本取得的土地使用者长期低成本持有，如国有企业、事业单位(特别是高等院校)等，阻碍了土地的市场流通和有效利用，造成土地闲置与浪费并存的现象日趋严重，助长了其隐性流动的蔓延，使得土地的要素作用无法得到发挥。第三，税基窄、计税依据不合理。我国房地产税征税一般针对的是从事房地产经营活动的行为，而对于个人的生活用房，不论其数量的多少，均被排除在外，使房地产税税基过于狭窄，税款流失较多。同时，房地产税的计税依据普遍采用房地产现值、租金收入或土地面积等，这些计税依据不仅会偏离房地产的真实价值，也不能起到优化资源配置，节约土地利用的作用，使房地产税严重背离其本质。此外，在城市扩大的过程中，过窄的税基范围，不能满足城市基础设施建设对地方财政的需求。第四，配套制度不完备。我国现有的“批租制”土地使用制度，实际上是用地者须一次性支付40-70年的土地使用费，这不仅造成土地使用者一次性支付成本过高，而且容易造成地方政府“寅吃卯粮”地搞建设，甚至滥用土地。另外，我国房地产评估制度不完善、房地产实名登记制度不健全，尤其是私人实名房地产登记制度还没有明确的法律规定，这不仅容易造成房地产税收的流失，也会极大程度地影响房地产税收的社会功效。然而，上述房地产税制所存在的问题只是其表观现象，实际上，我国房地产税制所存在问题的最根本原因是：缺乏公平正义的社会价值取向，缺乏有效的制度保障，导致其理论架构呈现出“重效率、轻公平”的设计思想，尤其重视其获取财政收人的能力，而忽视了税收的配置资源与调节收入再分配的基本功能，忽视了“以人为本、地为民用、以地养地”的基本设计原则，使房地产税制难以达到其设计目标，导致城市地价、房价过度上涨且居高不下，并在政府反复调控中越涨越高，潜藏着房地产“泡沫”所带来的风险。因此，借助住房物业税的构建，推动房地产税制改革已是当务之急。

二、物业税概述

1．物业税的内涵及特征物业税(PropertyTax)是财产税的一种形式，是由政府对人们持有的土地、房屋等不动产资产(资源)所强制征收的个别财产税，也有国家称之为房地产税。物业税作为财产税的核心部分，具有悠久的发展历史。从其形成时序来看，在埃及、中国、印度很早都征收了土地税，这种土地税被认为是最早的物业税形式。后随城市和经济的发展，财产的增加和分离加快，形成动产和不动产等形式，由于动产的流动性增加了税收征管的成本和难度，使动产征税越来越困难，而不动产不能随意移动，隐匿比较困难，税源稳定，虽经过税收多次分合，多数国家还是倾向对不动产征收财产税——物业税。从目前世界上开征物业税的国家来看，物业税基本上都是地方税的主体税种，是地方财政收入的重要来源。可见，物业税是公共经济范畴，与普通税一样，具有强制性、固定性、无偿性等特征。

2．物业税的基本功能在经济运行中，物业税也具有社会经济功能：首先，调节收入再分配。物业税在增加政府财政收入的同时，也发挥着重新分配社会财富的功能。[1]物业税并不是对不动产所产生的收入进行征税，而是对不动产本身价值对人们拥有或属其支配的不动性存量财产课征的特别财产税。它实际上是通过累进方式对人们占有的财富存量部分征税，使税后的社会收入分配趋向公平，从而降低社会贫富分化的程度。物业税调节收入再分配功能发挥的程度，取决于税收累进程度的合理性。其次，优化配置资源。物业税对不动产征税，实质是对人们占用的不动产资源量征税，以影响人们的消费倾向或投资需求，从而优化配置社会不动产资源。同时，它也能通过合理的累进程度提高或降低人们的不动产消费水平或投资水平，促进社会不动产资源的有效利用。再次，稳定社会和经济。从国际惯例来看，物业税是地方政府财政收入的重要来源，能较大程度地影响公共部门消费与投资能力，进而影响社会总需求。也就是说，物业税的征收能增加政府的财政收入，提高政府稳定和调控经济的能力。然而，在房地产业快速发展的进程中，尽管房地产税收的种类较多、比重较大，但由于我国房地产税制不完善，使房地产税收配置资源、调节收入的基本功效难以实现，反而带来一系列严重问题。

三、创新城市住房物业税的基本思路

根据现有房地产税制存在的缺陷以及所带来问题，为了实现城市住房土地资源可持续利用、保证耕地和粮食安全，应在适当时机开征城市住房物业税。为此，下文将从税收功能、税基、税率等关键问题，阐释建构城市住房物业税的基本思路。

1．强化物业税优化配置资源和调节收入分配的税收功能从基本国情来看，我国城市住房物业税的功能定位应偏重于调节收入分配和资源优化配置。我国城市住房制度改革的初衷是为了改善城市居民住房水平、消除住房福利分配中的社会不公现象、提高住房资源配置效率的目的。但是，在我国城市住房制度改革过程中，由于忽视了住房政策的公共性，忽视市场配置住房资源的低效率或无效率，导致政府调控不足和市场机制失灵，使得住房政策出现严重异变而缺失公共性[2]，致使住房改革的目标演变为以“经济增长”为主的“GDP”主义。在这种状况下，住房投资投机的必然盛行，从而严重扭曲住房制度改革的目标，出现住房价格过快上涨且居高不下、住房资源浪费严重、社会财富高度集聚、众多中低收入家庭无力购买住房等问题，使得城市住房资源分配难以实现帕累托最优状态，难以实现社会公平。因此，城市住房物业税的理论架构，应坚持公平正义的社会价值取向和资源集约节约利用的原则，建立“政府主导、市场适应、公众参与”的调控机制，加大二次分配收入的力度，进一步强化住房物业税优化配置资源、调节收入分配的功能，抑制住房投资投机行为和非正常住房需求的增长，从而调整住房供应结构，促成住房价格平稳回落，提高住房资源利用效率与公平，促成城市住房政策公共性的理性回归，切实提高城市居民的住房水平。

2．选择住房建筑面积为物业税税基根据税收理论，税基一般可以划分为经济税基和非经济税基。而经济税基征税势必会影响人们的经济活动和经济决策，改变人们在可以替代的经济行为之间的选择，促使人们以集约节约方式减少住房土地的使用量，以尽量减少纳税，从而实现物业税优化配置稀缺的城市住房资源的目的。这就是说，在我国目前状况下，应借鉴波兰、捷克、以色列等国家的物业税经验，选取住房建筑面积作为计税依据，以强化城市住房物业税调节收入分配和资源优化配置的功能，确保物业税实施的效率与公平。这是因为：一是在价值层面上，我国城市居民只拥有其住房财产的部分权益价值(这种权益价值在土地使用权期内或寿命期内呈现复杂的倒“u”形，特别是接近土地使用期末，其价值下降趋势速率最大，最终土地权益价值消失，而只剩下房屋建筑的价值)，完全不同于私有制国家居民对其住房财产所拥有的自然价值形式(其整体价值在长期呈现出波浪式上升的趋势)，与私有制国家私有住房相比，我国城市住房实际上缺乏增值保值功能，从而影响税收的稳定性；二是从住房市场价值形成来看，尽管住房市场价值的形成强烈地受供求理论、效用理论、收益理论、区位理论和产权理论等的作用，但其价值还是要以劳动价值理论为基础，即住房市场价值是其所占用或消耗社会资源在一定环境条件下的货币表征，而这种环境条件的可变一性，使住房市场价值具有较大的波动性和不确定：罟性，进而也影响税收的稳定性；三是从住房市场价：值的评估过程来看，不仅现有评估技术方法的局限：性难以对我国城市住房权益价值进行客观准确的三：评估，而且评估过程也存在相当大的主观性，还需要花费大量的人力物力，这势必要影响到住房物业三税征收的效率与公平；四是按税基形式来看，从价征收过程的客观程度较差，分歧较大，缺乏稳定性和长期性，政策实施的社会成本较大，而从量征收的客观程度较高，分歧较少，稳定性与长期性较好，政策实施的社会成本较低，况且效率问题可以采取后期补救形式，即制定并采用住房物业税的土地区位等级系数(与基础设施所消耗的社会资源多少相关)、住房结构类型系数等。同时，从量开征住房物业税，在一定程度上降低了城市中心区住房的税负比例，特别是减轻居住在城市中心区穷人的负担，增强他们的税赋支付能力，也符合“量力而行”的税收设计原则，使物业税的实施过程变得相对容易些。因此，应以城市住房占用的社会资源量为基点，按建筑面积建构从量征收的城市住房物业税体系，强化其调节收入分配和优化配置资源的税收功能，以促进社会资源节约集约利用与可持续利用，促进社会公平与稳定。

3．建立超额累进形式的物业税税率城市住房物业税税率的确定，无疑是一个关键问题，它不仅涉及到物业税本身的效率与公平问题，而且涉及众多人的利益、国民经济发展、资源可持续利用、政府财政收入等众多复杂的社会问题。这是因为：首先，若采用通常的定额税率形式，尽管符合“简单、易行”的税收设计原则，也保证了城市住房物业税的广泛税源，却使城市住房物业税有失税收设计的“公平”原则；其次，随着城市化进程的加快，城市住房具有巨大的现实和潜在需求，在城市住房资源供应不足的前提下，城市住房市场供求不平衡的常态诱导住房潜在需求的提前释放和投资投机行为的产生，从而放大住房社会总需求，异变住房分配政策，进而影响住房资源的社会利用效率。再次，作为人们日常生活必需品的住房，是人类生存发展的基本生产和生活资料，但其建设和使用过程既要占用大量的社会资源，也要消耗大量的能源，排放大量的温室气体(房屋建筑能源消耗已占到总能源消耗量的28％，并且正呈现出扩大的趋势)。也就是说，这就需要采取超额进税率，一方面保障纳税人承受的负担与其纳税能力相适应，矫正社会财富的分配不均；另一方面，控制人们对城市稀缺资源的占有量，遏制浪费资源的行为，保障城市住房的正常需求，打击投机性需求，阻断房价驱动住房资源或为社会财富向富人、向房地产集聚的态势。因此，在人类住房需求渐涨、住房及土地资源渐少、生态环境渐差、耕地及粮食安全严重受到威胁等背景下，必须要以超额累进税率，控制土地资源消耗，鼓励以绿色发展理念，更新城市住房建设发展思路，构建资源减少、经济增长的住房建设发展模式。至于基本起征点的具体做法，可根据城市经济发展水平、土地资源供应量、未来发展前景、人口变化等因素，建立“基本住房”供应制度，确定保障居民基本居住权益的住房面积，并以此为基本起征点，或采用城市居民住房建筑面积平均水平的一定比例(60％)作为基本起征点。