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闲置土地处置法律应用措施

摘要:政府部门对闲置土地处理,是近几年推出的新的行政内容,但是在行政行为推进的过程中,相关法律法规还不够健全,导致管理部门在处理工作中都会遇到一些问题。本文根据闲置土地处理实际情况,从法律角度上研究整个相关部门处理闲置土地时的合法性,并针对性提出非法闲置土地处理研究。

关键词:闲置土地;处理方式;法律法规;措施分析

闲置土地处理过程中,涉及一些法律内容,政府需根据相关法律政策,在处理过程中,既要保证社会稳定和投资者的合法权益,又要保证在合法范围内进行。面对现代复杂的土地使用情况,闲置土地处理工作,对政府部门工作而言,有着极大的挑战性。

一、闲置土地概述

保护耕地,合理利用土地是我国基本国策。对于土地资源的利用,政府部门要着眼于土地存量挖掘,通过科学的方式提高土地资源利用率,有效减少我国土地供求之间产生的压力,而对闲置土地在租用过程中,要在相关法律要求下进行调整。没有经过管理的土地资源,政府部门在土地问题处理过程中,占有重要的位置,如果超过相应期限还没有发展的话,土地开发面积和利用面积有着极大的差异,甚至会影响到当地经济建设速度[1]。闲置土地利用,尤其是国有闲置土地的利用对提高我国土地利用率有着重要的作用。但是处理过程中,我国缺少相应法律制度,导致闲置土地处理工作缺乏必要的政策支撑。土地闲置和土地空闲是不同的两种概念,土地空闲是土地现状没有被人类开发和使用;土地分类中,没有被利用和引进轮换制度休耕的农用地,作为闲置土地。闲置土地根据国家相关法律规定被合理征用,但是在实际情况中,空闲和闲置在概念上有着极大的差异。闲置主要针对的是国有土地在签订合同之后,开始计算土地使用日期。而土地管理局针对日期进行计算的同时,审批土地资源内容,并对闲置土地使用方案进行不断调整,在保证其科学使用的前提下推进工作。尤其对非农业建设用地耕地情况,在审批一年之后才能够进行其他用途,而且需要在合法的范围内,才能够进一步稳定土地资源使用情况。

二、闲置土地法律处理分类

(一)房地产开发闲置用地

闲置土地是指通过商业出让行为获得土地使用权,但在房地产建设和开发过程中,根据合约内容,形成的延期现象,对土地资源的使用造成严重影响。土地资源在开发利用过程中,如果合同日期缩短,而在土地上没有进行科学系统的开发行为,政府部门可以减少收取相关费用,推动土地资源利用和开发速度。对两年没有动工开发的土地,政府部门可以根据法律要求,无偿收回土地使用权。法律也规定了其他情况,但如果是因为不可抗拒力而导致土地闲置,或者是政府和相关部门的行为导致开发延迟的情况除外[1]。

(二)非农建设占用耕地闲置土地

这种闲置已经办理了农用土地向建设土地转移,在相关法律规定时间内,造成土地资源闲置情况,甚至是土地资源严重浪费。为了能够减少土地闲置情况,需对闲置土地情况进行详细合理审查,这样才能保证土地资源合理利用。土地需满足一年左右时间没有进行耕种,或者是由其他人进行耕种,满足这样条件才能保证土地资源的在相应规定下缴纳费用,具体费用征收数值和费用标准由当地政府规定。

(三)其他类型闲置土地

其他闲置土地处置可以根据国家相关法律政策进行,在相应法律规定中,用地单位需根据合同内容完善土地使用方式来进行土地利用,对土地利用过程中存在不合理的地方,有关部门需进行调整。根据地方土地实际情况进行详细调整,如有关部门在工作中,经过不断调整,能够有效提升有关部门闲置情况,提高土地资源利用率;同时,还能够针对城市土地使用情况进行调整,提高土地利用率。对于当地经济建设而言也有着重要意义,尤其是置换土地以其他科学形式进行有效处理。

三、闲置土地在法律角度应用措施

(一)闲置土地处理相关法律规定

闲置土地资源的利用,不论是什么土地类型,都需要在相关法律要求范围内进行使用。土地开发和建设不仅仅是闲置土地利用,还需在利用过程中,对相关信息进行汇总,提高土地资源利用程度。根据法律规定,政府部门收取闲置费用需根据工作内容,对土地征用方式进行调整和研究,保证施工质量能够达到要求。最长为一年。政府部门可以根据法律规定变更土地用途,办理手续签订,并对土地利用质量有着严格要求,而政府根据政策发展需求,对闲置土地进行合理利用。地方建设过程中,土地资源是非常重要的,政府在法律条款规定下,通过和开发商协商,对其土地资源进行合理调换,政府部门在利用土地闲置资源过程中,保证土地使用质量,在土地使用过程中,还可以通过商业活动对土地资源进行有效调整,保证土地原来使用者经济利益没有受到影响,而如果出现损失的话,政府需给予相应赔偿,保证土地使用能够达到相应需求。如果一些土地闲置情况是因为有关部门建设计划造成的,而想使用这片土地的人,可以向政府部门缴纳相应费用。在实际支付过程中,需对相应金额进行科学系统核算,将土地进行系统分类,闲置土地收取的费用一部分支付给土地原使用者,剩下部分则政府收取,在此基础上,政府需针对开发内容进行调整和研究,保证土地闲置问题能够得到妥善解决。而一些土地闲置时间超过两年,未进行任何形式上的工程建设,国家可以根据有关规定收回未动工造成的闲置土地。而由于政府导致的土地闲置情况,需采用积极的方式对其进行补救,减少损失。国家需要出台相应政策,针对征收增值低价制度,对于遏制房地产市场存在囤地的情况,有关部门可根据相应法律内容,对土地资源使用进行调整,减少开发商在土地使用过程中牟取暴利的行为,提高土地合理使用率。从开始计算直到售出,对工程开发工作及时进行调整,在后续工作内容中,对开发商开发行为进行限制,明确土地资源情况之后开始计算,直到售出最后一间房。尤其是市场上不良房地产开发商,需根据相关法律内容及时对土地建设方案进行修改和研究,提高土地资源利用率,增加房地产市场稳定性,从而赚取更多利润。有关部门需充分理解闲置土地概念,从闲置土地法律处置性质、主题和主要程序出发,提出针对性的工作方式,在法律范围内,将闲置土地利用起来,可以避免损害各方利益,提高我国土地资源利用率,避免出现资源浪费的情况。[2]

(二)执法主体规定不一致

《闲置土地处置办法》第三、第四两条中对闲置土地的执法主体规定和土地使用权出让条例中根据规定主体区别,进行工作适当调整,法律法规主要以政府有关部门为主,尤其是执法内容存在一定程度上,在实际工作中容易造成意识混淆,对土地资源后续工作利用带来了极大的困扰。

(三)完善集体建设用地闲置土地立法规定

根据相关法律对土地资源进行处理,保证土地资源利用率。容易出现闲置土地问题,在法律法规内容中对此类现象没有明确规定,不利于国家土地资源节约和有效利用。而且《闲置土地处置办法》对动工开发建设项目,开发建设面积不足总面积1/3或者投资额不足总投资额25%,终止开发满一年,认定为闲置土地。容易对土地资源后续开发工造成严重影响,而投资额度没有达到的话,是否认定为闲置土地,需要对此情况进行明确规定和处理。

四、结束语

随着我国社会主义法治建设不断推进,政府办事更要遵循法律准则,在不同工作程序中,对当事人法律权益进行保护。不同的工作内容,对当事人权利和利益保护程度不同,闲置土地处理这一行政行为,政府需站在群众的角度,进行法律探究,并提出针对性的工作办法。

参考文献

[1]李婷,宁艳梅,陈明扬.地方政府投资公司闲置土地现状观察与思考——以湖南为例[J].中国土地,2020(12):39-41.

[2]杨莉莉.增存挂钩政策下河南省闲置土地处置问题研究[J].信阳农林学院学报,2019,29(2):43-45.

作者:吕国昌 单位:广东新北江律师事务所

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