住房租赁范文10篇

住房租赁范文篇1

工具随着城市化的稳步推进，许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨，价格已经偏离了理性的轨道，不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准，购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇，也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多，包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润，还有投机者的大肆炒作等因素，但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多，而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，然而由于长期以来过分忽略其作用，而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。

为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控？采取何种手段？这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制，其对调控对象具有显著的激励和刺激作用，透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发，作出符合政府政策意图的选择，从而实现房地产资源的合理配置，因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一，必须加以合理运用并发挥出其最大功效。

2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”

1．“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善，地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求，土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是，地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后，为获取高额的垄断利润，基本上都是对土地进行商业开发，他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展，因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变，导致了房地产市场“跛足”而行。

2．住房补贴制度不够完善。住房补贴包括实物补贴和货币补贴两种方式，实物补贴主要指政府建设或补贴开发商由其建设公共租赁房，并以低价出租给中低收入者，货币补贴主要是指政府直接将资金支付给符合条件的家庭，由他们在市场上自主选择居住地点。这两种补贴方式各有其优缺点：实物补贴有利于增加住房供给，缓解住房短缺问题，但是容易产生效率损失而且会形成低收入社区;货币补贴灵活方便，尊重消费者的自主选择，能起到活跃住房租赁市场的作用,但是可能会推高租赁市场上的房屋租金，被补贴对象也很容易将补贴挪作他用，使得补贴效果大打折扣。

目前我国在实物补贴的实施过程中遭遇了很多困难。面临的具体问题有：首房源问题、如何平衡住户的需求和利益的问题、对开发商的补贴存在漏损，住房租赁者并未得到根本实惠。为了解决实物补贴面临的这些问题，不少地区尝试着将实物补贴和货币补贴相结合，但是货币补贴的补贴标准和覆盖范围不是很科学，需要继续加以改善，如很多地方货币补贴标准采取的就是“一刀切”的办法，没有考虑到家庭人口、收入水平、住房困难程度等因素，外来务工人员也未被纳入货币补贴的范围加以考虑。另一方面，货币补贴实施后会不会影响到市场租金和房价也不可知，可能会加大房地产市场调控的难度。从深层次而言，由于没有建立个人信用档案和个人收入申报制度，不管是实物补贴还是货币补贴在实施过程中都面临着无法合理确定补贴对象的尴尬境地。

3．与住房租赁相关的税收优惠仍存在不少缺陷。

目前财政部、国家税务总局出台了一些促进住房租赁市场发展的税收优惠政策，在财税（2008）24号文件中提到：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。最近，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》又提出：对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。这些优惠政策起到了十分明显的效果，然而考虑到住房贷款利息支出、住房折旧等因素，住房出租的税费依然偏高。其次，对企业从事租赁住房建设和经营的税收优惠力度也不是太大。此外个人负担的住房支出在个人所得税前不允许扣除，这对住房租赁需求是一种抑制。因此现有的税收优惠政策并没有完全激发企业、个人的积极性。

4．住房租赁市场管理混乱，税源流失十分严重。

首先，住房租赁市场出租登记备案制度不健全，租赁方式又非常多样，其中口头交易占相当一部分，住房租赁的黑市交易盛行。其次，税务、房管、公安、工商等部门之间的沟通、协调不畅，缺乏一个统一的信息交流平台，未能实现资源共享。再次，缺乏专业的租赁服务公司的管理，住房租赁呈现分散化、非规范化的特点，各种虚假的交易信息横行，欺诈行为时有发生。再加上很多地方的税务机关轻视小税种，对住房租赁相关的税收没有引起足够的重视，相关部门也没有制定市场租金指导价，而且对偷漏税的处罚措施执行不到位，导致业主普遍存在着隐瞒收入的情况。

住房租赁市场管理的混乱不堪，扰乱了市场交易秩序，违背公平竞争原则，这不仅给税收征管带来了很大难度，而且不利于住房租赁市场的长期健康发展。

3促进住房租赁市场发展的财税政策建议

1.强化各级政府住房保障职责。应落实公共租赁房建设的目标责任制，建立以财政预算为主的多渠道资金来源，财政部门根据项目建设进度，如期拨付资金。在公共租赁房的建设中要注意这些问题:①选择合适的地点。既要合理分散又要适度集中，避免出现贫民窟，还要注重交通便利;②对公共租赁房的建设质量加强监督，不要出现低成本的豆腐渣工程;③严格执行公共租赁房的建设标准。公共租赁房的面积户型要恰当，周边基础设施和公共服务要完善，不允许超标准建设。为了避免这些问题的出现，在公共租赁房的建设中可以采取“掺沙子”的办法，鼓励开发商在建设商品房时建设一定比例的公共租赁房，建设完成后经验收合格由政府负责收购或者开发商低价出租，财政提供税收优惠和相应补贴。为了引导社会资本的参与，可以由财政承担贴息，支持金融机构向开发商建设公共租赁房提供低息甚至无息贷款。

同时为了加强对财政资金使用的监管，提高财政资金使用效益，应大力推进公共租赁房财政专项资金绩效评价工作，对项目审批、项目管理、资金使用、项目完成情况及经济效益、社会效益进行综合评价。

为了突出反映公共租赁房建设的社会效益，在评价时应把群众满意度作为绩效评价考察的重要指标。绩效评价报告中应总结项目管理经验、存在的问题并提出改进项目管理的建议。绩效评价完成以后及时将评价结果反馈给相关部门，以加强绩效评价结果的应用，将其作为考核领导政绩和以后年度财政预算安排的重要参考因素。

2.开征房地产保有税作为地方政府主要收入来源。从长远来看，地方税的主体税种应该是房地产保有税，应该在清理现有房地产税费的基础上开征房地产保有税，对土地出让金、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税及一些相关费用等进行统一整合，把流转环节的一次性大额支出转化为保有环节的年度支出。如何对现有税费进行整合，目前存在着不同的意见，争议的焦点是是开征房地产保有税后土地出让金是否继续存在。不管土地出让金是否存续，有一点毋庸置疑，开征房地产保有税后，地方政府获得了可持续性的税源，财源建设有了保证，对“土地财政”的依赖程度会降低，建设公共租赁房的积极性会增加。开征房地产保有税之后，流通环节税收负担减少，房屋持有成本增加，可以使高企的房价得到抑制，同时迫使一些投资者将手中的房屋出租以减少负担，这将降低住房空置率，使得租赁市场上的房源增加，带来住房租赁市场的繁荣。

3.完善财政补贴制度。应扩大实物补贴和货币补贴的实施范围，将申请标准定为常住人口，以避免户籍歧视。在安排公共租赁房入住时优先考虑特殊人群，如老年人、残疾人、特困户和外来务工人员等弱势群体，加强对准入、监管到退出的一系列管理，在定期审查的基础上，进行随时抽查，进行动态监管。

在实物补贴的基础上，加大货币补贴的力度，待条件成熟后再减少实物补贴，目前允许受补贴对象在两种补贴方式中自由选择。应进一步完善货币补贴的补贴标准和实施方式，充分考虑不同家庭收入水平差异和家庭住房困难程度，各地区因地制宜地（主要结合当地平均收入水平和一般住房条件）制定“标准住房保障线”，恰好达到这一收入水平获得标准住房保障，高于或低于这一水平得到的住房保障相应减少或增加，确定住房保障水平之后，按照保障对象现有住房面积与应获得的住房保障之间的差额乘以每平方米租赁住房补贴标准进行补贴。为了避免获得货币补贴的家庭将资金挪作他用，可以采取发放住房券的形式，也可以由政府设立专门的机构负责审核租赁合同和申请者的经济状况，审核通过后，政府直接将补贴按月支付给房东。加大对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗取补贴的个人的处罚力度，在一定时期内不再受理其补贴申请，并将其行为公之于众，使其在办理其他经济事项时受到限制，如申请贷款、办理保险等，增加其失信违规的成本。

4.进一步完善鼓励企业、个人从事住房租赁业务的税收优惠。对于将自有房屋用于住房租赁的企业特别是房地产开发企业，其租金收入在3%税率的基础上减半征收营业税；企业用于住房租赁的房屋用地，免征城镇土地使用税，免交与住房租赁相关的印花税。计算企业所得税时允许其对房屋加速计提折旧，对其应纳税所得额适用20%的优惠税率，对于存在特殊困难不能按期缴纳税款的住房租赁企业可以依法申请延期纳税。进一步加大对个人出租住房的税收优惠，出租者的房屋折旧、贷款利息等可以税前扣除。

住房租赁范文篇2

工具随着城市化的稳步推进，许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨，价格已经偏离了理性的轨道，不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准，购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇，也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多，包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润，还有投机者的大肆炒作等因素，但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多，而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，然而由于长期以来过分忽略其作用，而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。

为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控？采取何种手段？这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制，其对调控对象具有显著的激励和刺激作用，透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发，作出符合政府政策意图的选择，从而实现房地产资源的合理配置，因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一，必须加以合理运用并发挥出其最大功效。

2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”

1．“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善，地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求，土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是，地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后，为获取高额的垄断利润，基本上都是对土地进行商业开发，他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展，因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变，导致了房地产市场“跛足”而行。

2．住房补贴制度不够完善。住房补贴包括实物补贴和货币补贴两种方式，实物补贴主要指政府建设或补贴开发商由其建设公共租赁房，并以低价出租给中低收入者，货币补贴主要是指政府直接将资金支付给符合条件的家庭，由他们在市场上自主选择居住地点。这两种补贴方式各有其优缺点：实物补贴有利于增加住房供给，缓解住房短缺问题，但是容易产生效率损失而且会形成低收入社区;货币补贴灵活方便，尊重消费者的自主选择，能起到活跃住房租赁市场的作用,但是可能会推高租赁市场上的房屋租金，被补贴对象也很容易将补贴挪作他用，使得补贴效果大打折扣。

目前我国在实物补贴的实施过程中遭遇了很多困难。面临的具体问题有：首房源问题、如何平衡住户的需求和利益的问题、对开发商的补贴存在漏损，住房租赁者并未得到根本实惠。为了解决实物补贴面临的这些问题，不少地区尝试着将实物补贴和货币补贴相结合，但是货币补贴的补贴标准和覆盖范围不是很科学，需要继续加以改善，如很多地方货币补贴标准采取的就是“一刀切”的办法，没有考虑到家庭人口、收入水平、住房困难程度等因素，外来务工人员也未被纳入货币补贴的范围加以考虑。另一方面，货币补贴实施后会不会影响到市场租金和房价也不可知，可能会加大房地产市场调控的难度。从深层次而言，由于没有建立个人信用档案和个人收入申报制度，不管是实物补贴还是货币补贴在实施过程中都面临着无法合理确定补贴对象的尴尬境地。

3．与住房租赁相关的税收优惠仍存在不少缺陷。

目前财政部、国家税务总局出台了一些促进住房租赁市场发展的税收优惠政策，在财税（2008）24号文件中提到：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。最近，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》又提出：对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。这些优惠政策起到了十分明显的效果，然而考虑到住房贷款利息支出、住房折旧等因素，住房出租的税费依然偏高。其次，对企业从事租赁住房建设和经营的税收优惠力度也不是太大。此外个人负担的住房支出在个人所得税前不允许扣除，这对住房租赁需求是一种抑制。因此现有的税收优惠政策并没有完全激发企业、个人的积极性。

4．住房租赁市场管理混乱，税源流失十分严重。

首先，住房租赁市场出租登记备案制度不健全，租赁方式又非常多样，其中口头交易占相当一部分，住房租赁的黑市交易盛行。其次，税务、房管、公安、工商等部门之间的沟通、协调不畅，缺乏一个统一的信息交流平台，未能实现资源共享。再次，缺乏专业的租赁服务公司的管理，住房租赁呈现分散化、非规范化的特点，各种虚假的交易信息横行，欺诈行为时有发生。再加上很多地方的税务机关轻视小税种，对住房租赁相关的税收没有引起足够的重视，相关部门也没有制定市场租金指导价，而且对偷漏税的处罚措施执行不到位，导致业主普遍存在着隐瞒收入的情况。

住房租赁市场管理的混乱不堪，扰乱了市场交易秩序，违背公平竞争原则，这不仅给税收征管带来了很大难度，而且不利于住房租赁市场的长期健康发展。

3促进住房租赁市场发展的财税政策建议

1.强化各级政府住房保障职责。应落实公共租赁房建设的目标责任制，建立以财政预算为主的多渠道资金来源，财政部门根据项目建设进度，如期拨付资金。在公共租赁房的建设中要注意这些问题:①选择合适的地点。既要合理分散又要适度集中，避免出现贫民窟，还要注重交通便利;②对公共租赁房的建设质量加强监督，不要出现低成本的豆腐渣工程;③严格执行公共租赁房的建设标准。公共租赁房的面积户型要恰当，周边基础设施和公共服务要完善，不允许超标准建设。为了避免这些问题的出现，在公共租赁房的建设中可以采取“掺沙子”的办法，鼓励开发商在建设商品房时建设一定比例的公共租赁房，建设完成后经验收合格由政府负责收购或者开发商低价出租，财政提供税收优惠和相应补贴。为了引导社会资本的参与，可以由财政承担贴息，支持金融机构向开发商建设公共租赁房提供低息甚至无息贷款。

同时为了加强对财政资金使用的监管，提高财政资金使用效益，应大力推进公共租赁房财政专项资金绩效评价工作，对项目审批、项目管理、资金使用、项目完成情况及经济效益、社会效益进行综合评价。

为了突出反映公共租赁房建设的社会效益，在评价时应把群众满意度作为绩效评价考察的重要指标。绩效评价报告中应总结项目管理经验、存在的问题并提出改进项目管理的建议。绩效评价完成以后及时将评价结果反馈给相关部门，以加强绩效评价结果的应用，将其作为考核领导政绩和以后年度财政预算安排的重要参考因素。

2.开征房地产保有税作为地方政府主要收入来源。从长远来看，地方税的主体税种应该是房地产保有税，应该在清理现有房地产税费的基础上开征房地产保有税，对土地出让金、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税及一些相关费用等进行统一整合，把流转环节的一次性大额支出转化为保有环节的年度支出。如何对现有税费进行整合，目前存在着不同的意见，争议的焦点是是开征房地产保有税后土地出让金是否继续存在。不管土地出让金是否存续，有一点毋庸置疑，开征房地产保有税后，地方政府获得了可持续性的税源，财源建设有了保证，对“土地财政”的依赖程度会降低，建设公共租赁房的积极性会增加。开征房地产保有税之后，流通环节税收负担减少，房屋持有成本增加，可以使高企的房价得到抑制，同时迫使一些投资者将手中的房屋出租以减少负担，这将降低住房空置率，使得租赁市场上的房源增加，带来住房租赁市场的繁荣。

3.完善财政补贴制度。应扩大实物补贴和货币补贴的实施范围，将申请标准定为常住人口，以避免户籍歧视。在安排公共租赁房入住时优先考虑特殊人群，如老年人、残疾人、特困户和外来务工人员等弱势群体，加强对准入、监管到退出的一系列管理，在定期审查的基础上，进行随时抽查，进行动态监管。

在实物补贴的基础上，加大货币补贴的力度，待条件成熟后再减少实物补贴，目前允许受补贴对象在两种补贴方式中自由选择。应进一步完善货币补贴的补贴标准和实施方式，充分考虑不同家庭收入水平差异和家庭住房困难程度，各地区因地制宜地（主要结合当地平均收入水平和一般住房条件）制定“标准住房保障线”，恰好达到这一收入水平获得标准住房保障，高于或低于这一水平得到的住房保障相应减少或增加，确定住房保障水平之后，按照保障对象现有住房面积与应获得的住房保障之间的差额乘以每平方米租赁住房补贴标准进行补贴。为了避免获得货币补贴的家庭将资金挪作他用，可以采取发放住房券的形式，也可以由政府设立专门的机构负责审核租赁合同和申请者的经济状况，审核通过后，政府直接将补贴按月支付给房东。加大对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗取补贴的个人的处罚力度，在一定时期内不再受理其补贴申请，并将其行为公之于众，使其在办理其他经济事项时受到限制，如申请贷款、办理保险等，增加其失信违规的成本。

4.进一步完善鼓励企业、个人从事住房租赁业务的税收优惠。对于将自有房屋用于住房租赁的企业特别是房地产开发企业，其租金收入在3%税率的基础上减半征收营业税；企业用于住房租赁的房屋用地，免征城镇土地使用税，免交与住房租赁相关的印花税。计算企业所得税时允许其对房屋加速计提折旧，对其应纳税所得额适用20%的优惠税率，对于存在特殊困难不能按期缴纳税款的住房租赁企业可以依法申请延期纳税。进一步加大对个人出租住房的税收优惠，出租者的房屋折旧、贷款利息等可以税前扣除。

住房租赁范文篇3

工具随着城市化的稳步推进，许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨，价格已经偏离了理性的轨道，不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准，购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇，也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多，包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润，还有投机者的大肆炒作等因素，但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多，而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，然而由于长期以来过分忽略其作用，而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。

为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控？采取何种手段？这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制，其对调控对象具有显著的激励和刺激作用，透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发，作出符合政府政策意图的选择，从而实现房地产资源的合理配置，因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一，必须加以合理运用并发挥出其最大功效。

2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”

1．“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善，地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求，土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是，地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后，为获取高额的垄断利润，基本上都是对土地进行商业开发，他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展，因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变，导致了房地产市场“跛足”而行。

2．住房补贴制度不够完善。住房补贴包括实物补贴和货币补贴两种方式，实物补贴主要指政府建设或补贴开发商由其建设公共租赁房，并以低价出租给中低收入者，货币补贴主要是指政府直接将资金支付给符合条件的家庭，由他们在市场上自主选择居住地点。这两种补贴方式各有其优缺点：实物补贴有利于增加住房供给，缓解住房短缺问题，但是容易产生效率损失而且会形成低收入社区;货币补贴灵活方便，尊重消费者的自主选择，能起到活跃住房租赁市场的作用,但是可能会推高租赁市场上的房屋租金，被补贴对象也很容易将补贴挪作他用，使得补贴效果大打折扣。

目前我国在实物补贴的实施过程中遭遇了很多困难。面临的具体问题有：首房源问题、如何平衡住户的需求和利益的问题、对开发商的补贴存在漏损，住房租赁者并未得到根本实惠。为了解决实物补贴面临的这些问题，不少地区尝试着将实物补贴和货币补贴相结合，但是货币补贴的补贴标准和覆盖范围不是很科学，需要继续加以改善，如很多地方货币补贴标准采取的就是“一刀切”的办法，没有考虑到家庭人口、收入水平、住房困难程度等因素，外来务工人员也未被纳入货币补贴的范围加以考虑。另一方面，货币补贴实施后会不会影响到市场租金和房价也不可知，可能会加大房地产市场调控的难度。从深层次而言，由于没有建立个人信用档案和个人收入申报制度，不管是实物补贴还是货币补贴在实施过程中都面临着无法合理确定补贴对象的尴尬境地。

3．与住房租赁相关的税收优惠仍存在不少缺陷。

目前财政部、国家税务总局出台了一些促进住房租赁市场发展的税收优惠政策，在财税（2008）24号文件中提到：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。最近，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》又提出：对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。这些优惠政策起到了十分明显的效果，然而考虑到住房贷款利息支出、住房折旧等因素，住房出租的税费依然偏高。其次，对企业从事租赁住房建设和经营的税收优惠力度也不是太大。此外个人负担的住房支出在个人所得税前不允许扣除，这对住房租赁需求是一种抑制。因此现有的税收优惠政策并没有完全激发企业、个人的积极性。

4．住房租赁市场管理混乱，税源流失十分严重。

首先，住房租赁市场出租登记备案制度不健全，租赁方式又非常多样，其中口头交易占相当一部分，住房租赁的黑市交易盛行。其次，税务、房管、公安、工商等部门之间的沟通、协调不畅，缺乏一个统一的信息交流平台，未能实现资源共享。再次，缺乏专业的租赁服务公司的管理，住房租赁呈现分散化、非规范化的特点，各种虚假的交易信息横行，欺诈行为时有发生。再加上很多地方的税务机关轻视小税种，对住房租赁相关的税收没有引起足够的重视，相关部门也没有制定市场租金指导价，而且对偷漏税的处罚措施执行不到位，导致业主普遍存在着隐瞒收入的情况。

住房租赁市场管理的混乱不堪，扰乱了市场交易秩序，违背公平竞争原则，这不仅给税收征管带来了很大难度，而且不利于住房租赁市场的长期健康发展。

3促进住房租赁市场发展的财税政策建议

1.强化各级政府住房保障职责。应落实公共租赁房建设的目标责任制，建立以财政预算为主的多渠道资金来源，财政部门根据项目建设进度，如期拨付资金。在公共租赁房的建设中要注意这些问题:①选择合适的地点。既要合理分散又要适度集中，避免出现贫民窟，还要注重交通便利;②对公共租赁房的建设质量加强监督，不要出现低成本的豆腐渣工程;③严格执行公共租赁房的建设标准。公共租赁房的面积户型要恰当，周边基础设施和公共服务要完善，不允许超标准建设。为了避免这些问题的出现，在公共租赁房的建设中可以采取“掺沙子”的办法，鼓励开发商在建设商品房时建设一定比例的公共租赁房，建设完成后经验收合格由政府负责收购或者开发商低价出租，财政提供税收优惠和相应补贴。为了引导社会资本的参与，可以由财政承担贴息，支持金融机构向开发商建设公共租赁房提供低息甚至无息贷款。

同时为了加强对财政资金使用的监管，提高财政资金使用效益，应大力推进公共租赁房财政专项资金绩效评价工作，对项目审批、项目管理、资金使用、项目完成情况及经济效益、社会效益进行综合评价。

为了突出反映公共租赁房建设的社会效益，在评价时应把群众满意度作为绩效评价考察的重要指标。绩效评价报告中应总结项目管理经验、存在的问题并提出改进项目管理的建议。绩效评价完成以后及时将评价结果反馈给相关部门，以加强绩效评价结果的应用，将其作为考核领导政绩和以后年度财政预算安排的重要参考因素。

2.开征房地产保有税作为地方政府主要收入来源。从长远来看，地方税的主体税种应该是房地产保有税，应该在清理现有房地产税费的基础上开征房地产保有税，对土地出让金、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税及一些相关费用等进行统一整合，把流转环节的一次性大额支出转化为保有环节的年度支出。如何对现有税费进行整合，目前存在着不同的意见，争议的焦点是是开征房地产保有税后土地出让金是否继续存在。不管土地出让金是否存续，有一点毋庸置疑，开征房地产保有税后，地方政府获得了可持续性的税源，财源建设有了保证，对“土地财政”的依赖程度会降低，建设公共租赁房的积极性会增加。开征房地产保有税之后，流通环节税收负担减少，房屋持有成本增加，可以使高企的房价得到抑制，同时迫使一些投资者将手中的房屋出租以减少负担，这将降低住房空置率，使得租赁市场上的房源增加，带来住房租赁市场的繁荣。

3.完善财政补贴制度。应扩大实物补贴和货币补贴的实施范围，将申请标准定为常住人口，以避免户籍歧视。在安排公共租赁房入住时优先考虑特殊人群，如老年人、残疾人、特困户和外来务工人员等弱势群体，加强对准入、监管到退出的一系列管理，在定期审查的基础上，进行随时抽查，进行动态监管。

在实物补贴的基础上，加大货币补贴的力度，待条件成熟后再减少实物补贴，目前允许受补贴对象在两种补贴方式中自由选择。应进一步完善货币补贴的补贴标准和实施方式，充分考虑不同家庭收入水平差异和家庭住房困难程度，各地区因地制宜地（主要结合当地平均收入水平和一般住房条件）制定“标准住房保障线”，恰好达到这一收入水平获得标准住房保障，高于或低于这一水平得到的住房保障相应减少或增加，确定住房保障水平之后，按照保障对象现有住房面积与应获得的住房保障之间的差额乘以每平方米租赁住房补贴标准进行补贴。为了避免获得货币补贴的家庭将资金挪作他用，可以采取发放住房券的形式，也可以由政府设立专门的机构负责审核租赁合同和申请者的经济状况，审核通过后，政府直接将补贴按月支付给房东。加大对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗取补贴的个人的处罚力度，在一定时期内不再受理其补贴申请，并将其行为公之于众，使其在办理其他经济事项时受到限制，如申请贷款、办理保险等，增加其失信违规的成本。

4.进一步完善鼓励企业、个人从事住房租赁业务的税收优惠。对于将自有房屋用于住房租赁的企业特别是房地产开发企业，其租金收入在3%税率的基础上减半征收营业税；企业用于住房租赁的房屋用地，免征城镇土地使用税，免交与住房租赁相关的印花税。计算企业所得税时允许其对房屋加速计提折旧，对其应纳税所得额适用20%的优惠税率，对于存在特殊困难不能按期缴纳税款的住房租赁企业可以依法申请延期纳税。进一步加大对个人出租住房的税收优惠，出租者的房屋折旧、贷款利息等可以税前扣除。

住房租赁范文篇4

一、首要工作目的

本年全区廉租住房厢房租赁工作目的580户，各街道办事处工作方案详细分化如下：

二、厢房租赁对象

2012年厢房租赁的对象为最低收入家庭中的无房户（无自有产权房，也未承租公有住房的家庭），准则上以安排2人以上户为主。其中，2－3人户安排建筑面积40平方米左右住房，3人以上户安排建筑面积50平方米以内住房。

三、审核顺序

依照《市廉租住房保证方法》的规则，由请求人提出版面请求，经街道办事处初审、核对、公示，按《市2012年廉租住房厢房租赁评分排序方法》的规则评分排序后，确定廉租住房厢房租赁名单。区民政局、房产局辨别对请求家庭收入状况、住房状况进行审核，报市国土房产局核准后确定资历。

四、工作安排

（一）2012年8月20日至9月20日，各街道办事处托付社区居委会受理廉租住房厢房租赁请求，开展初审、公示工作。

（二）2012年9月20日至10月20日，各街道办事处依据廉租住房厢房租赁工作目的，依照《市2012年廉租住房厢房租赁评分排序方法》的有关规则进行评分轮候，确定厢房租赁分派名单；将相关电子文档和文字材料报送区民政局、区房产局，经审核后通知街道办事处再次公示。

（三）公示期满无贰言，报市国土房产局予以核准。

五、工作要求

（一）统一思想，提高认识。城镇低收入家庭施行住房保证是构建和谐社会、和谐武昌、和谐社区的一项主要行动，是贯彻党的主旨的主要民意工程，是市、区县政府的工作目的和向社会承诺的十件实事之一。各部分和街道办事处要齐心合力，将此项工作抓实、抓好。

住房租赁范文篇5

签订合同人：

甲方：_________（出租人）

乙方：_________（承租人）

根据《_________》的规定，乙方符合租住廉租住房的条件。现甲、乙双方按照有关规定，在平等、自愿、协商一致的革础上。就廉租住房的租赁事宜订立本合同，供双方共同遵守。

一、甲方按政策规定将座落在_________区_________路_________号_________单元_________户的住房（使用面积_________平方米）租赁给乙方。乙方愿意承租该房屋作住房使用。

二、租赁期限_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

三、月租按_________元／平方米计收，月租额计人民币_________元。今后政府调整住房租金标准时，应按新的租金标准重新计算月租额。

四、租金交纳方式：_________。

五、交租时间：乙方应按月及时交租，无故拖欠租金时，甲方加收月租额_________％的滞纳金。

六、租赁期间甲方不予办理更名过户手续。

七、乙方家庭收入提高，不再享受最低生活保障时应腾退该房。如拒不腾退，自应腾退之日起6个月内甲方对其收取成本租金；6个月后收取成本租金。

八、乙方在租赁期间发生下列情况之一时，甲方有权解除合同，收回房屋：

1．将承租屋私自转租或转让的；

2．将承租的房屋作价资，与第三者进行联营或合营商业、服务业，变相出卖使用权的；

3．无正当理由拖欠租金六个月以上或房屋连续闲置一年以上的；

4．私自调换住房的；

5．外迁、外调或其他原因腾出房屋的；

6．利用承租房屋进非法活动的。

九、乙方负有爱护、保管承租的房屋及其附属设各的义务。如有损坏，应负责修复或按价赔偿。

十、上述房屋因政府需要另作他用时，双方均应服从，合同终止。乙方的住房由政府或甲方负责解决。

十一、本合同履行过程中发生纠纷时，当事人可：

（1）向_________仲裁委员会申请仲裁（）；

（2）向人民法院起诉（）。

十二、本合同未尽事宜，由双方按有关法规、政策的规定执行。

十三、本合同自双方签字之日起生效。

十四、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，两份具有同等效力。

住房租赁范文篇6

关键词：住房租赁；财税政策

1财税政策是引导住房租赁市场发展的重要政策

工具随着城市化的稳步推进，许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨，价格已经偏离了理性的轨道，不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准，购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇，也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多，包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润，还有投机者的大肆炒作等因素，但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多，而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，然而由于长期以来过分忽略其作用，而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。

为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控？采取何种手段？这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制，其对调控对象具有显著的激励和刺激作用，透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发，作出符合政府政策意图的选择，从而实现房地产资源的合理配置，因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一，必须加以合理运用并发挥出其最大功效。

2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”

1．“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善，地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求，土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是，地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后，为获取高额的垄断利润，基本上都是对土地进行商业开发，他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展，因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变，导致了房地产市场“跛足”而行。

2．住房补贴制度不够完善。住房补贴包括实物补贴和货币补贴两种方式，实物补贴主要指政府建设或补贴开发商由其建设公共租赁房，并以低价出租给中低收入者，货币补贴主要是指政府直接将资金支付给符合条件的家庭，由他们在市场上自主选择居住地点。这两种补贴方式各有其优缺点：实物补贴有利于增加住房供给，缓解住房短缺问题，但是容易产生效率损失而且会形成低收入社区;货币补贴灵活方便，尊重消费者的自主选择，能起到活跃住房租赁市场的作用,但是可能会推高租赁市场上的房屋租金，被补贴对象也很容易将补贴挪作他用，使得补贴效果大打折扣。

目前我国在实物补贴的实施过程中遭遇了很多困难。面临的具体问题有：首房源问题、如何平衡住户的需求和利益的问题、对开发商的补贴存在漏损，住房租赁者并未得到根本实惠。为了解决实物补贴面临的这些问题，不少地区尝试着将实物补贴和货币补贴相结合，但是货币补贴的补贴标准和覆盖范围不是很科学，需要继续加以改善，如很多地方货币补贴标准采取的就是“一刀切”的办法，没有考虑到家庭人口、收入水平、住房困难程度等因素，外来务工人员也未被纳入货币补贴的范围加以考虑。另一方面，货币补贴实施后会不会影响到市场租金和房价也不可知，可能会加大房地产市场调控的难度。从深层次而言，由于没有建立个人信用档案和个人收入申报制度，不管是实物补贴还是货币补贴在实施过程中都面临着无法合理确定补贴对象的尴尬境地。

3．与住房租赁相关的税收优惠仍存在不少缺陷。

目前财政部、国家税务总局出台了一些促进住房租赁市场发展的税收优惠政策，在财税（2008）24号文件中提到：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。最近，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》又提出：对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。这些优惠政策起到了十分明显的效果，然而考虑到住房贷款利息支出、住房折旧等因素，住房出租的税费依然偏高。其次，对企业从事租赁住房建设和经营的税收优惠力度也不是太大。此外个人负担的住房支出在个人所得税前不允许扣除，这对住房租赁需求是一种抑制。因此现有的税收优惠政策并没有完全激发企业、个人的积极性。

4．住房租赁市场管理混乱，税源流失十分严重。

首先，住房租赁市场出租登记备案制度不健全，租赁方式又非常多样，其中口头交易占相当一部分，住房租赁的黑市交易盛行。其次，税务、房管、公安、工商等部门之间的沟通、协调不畅，缺乏一个统一的信息交流平台，未能实现资源共享。再次，缺乏专业的租赁服务公司的管理，住房租赁呈现分散化、非规范化的特点，各种虚假的交易信息横行，欺诈行为时有发生。再加上很多地方的税务机关轻视小税种，对住房租赁相关的税收没有引起足够的重视，相关部门也没有制定市场租金指导价，而且对偷漏税的处罚措施执行不到位，导致业主普遍存在着隐瞒收入的情况。

住房租赁市场管理的混乱不堪，扰乱了市场交易秩序，违背公平竞争原则，这不仅给税收征管带来了很大难度，而且不利于住房租赁市场的长期健康发展。

3促进住房租赁市场发展的财税政策建议

1.强化各级政府住房保障职责。应落实公共租赁房建设的目标责任制，建立以财政预算为主的多渠道资金来源，财政部门根据项目建设进度，如期拨付资金。在公共租赁房的建设中要注意这些问题:①选择合适的地点。既要合理分散又要适度集中，避免出现贫民窟，还要注重交通便利;②对公共租赁房的建设质量加强监督，不要出现低成本的豆腐渣工程;③严格执行公共租赁房的建设标准。公共租赁房的面积户型要恰当，周边基础设施和公共服务要完善，不允许超标准建设。为了避免这些问题的出现，在公共租赁房的建设中可以采取“掺沙子”的办法，鼓励开发商在建设商品房时建设一定比例的公共租赁房，建设完成后经验收合格由政府负责收购或者开发商低价出租，财政提供税收优惠和相应补贴。为了引导社会资本的参与，可以由财政承担贴息，支持金融机构向开发商建设公共租赁房提供低息甚至无息贷款。

同时为了加强对财政资金使用的监管，提高财政资金使用效益，应大力推进公共租赁房财政专项资金绩效评价工作，对项目审批、项目管理、资金使用、项目完成情况及经济效益、社会效益进行综合评价。

为了突出反映公共租赁房建设的社会效益，在评价时应把群众满意度作为绩效评价考察的重要指标。绩效评价报告中应总结项目管理经验、存在的问题并提出改进项目管理的建议。绩效评价完成以后及时将评价结果反馈给相关部门，以加强绩效评价结果的应用，将其作为考核领导政绩和以后年度财政预算安排的重要参考因素。

2.开征房地产保有税作为地方政府主要收入来源。从长远来看，地方税的主体税种应该是房地产保有税，应该在清理现有房地产税费的基础上开征房地产保有税，对土地出让金、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税及一些相关费用等进行统一整合，把流转环节的一次性大额支出转化为保有环节的年度支出。如何对现有税费进行整合，目前存在着不同的意见，争议的焦点是是开征房地产保有税后土地出让金是否继续存在。不管土地出让金是否存续，有一点毋庸置疑，开征房地产保有税后，地方政府获得了可持续性的税源，财源建设有了保证，对“土地财政”的依赖程度会降低，建设公共租赁房的积极性会增加。开征房地产保有税之后，流通环节税收负担减少，房屋持有成本增加，可以使高企的房价得到抑制，同时迫使一些投资者将手中的房屋出租以减少负担，这将降低住房空置率，使得租赁市场上的房源增加，带来住房租赁市场的繁荣。

3.完善财政补贴制度。应扩大实物补贴和货币补贴的实施范围，将申请标准定为常住人口，以避免户籍歧视。在安排公共租赁房入住时优先考虑特殊人群，如老年人、残疾人、特困户和外来务工人员等弱势群体，加强对准入、监管到退出的一系列管理，在定期审查的基础上，进行随时抽查，进行动态监管。

在实物补贴的基础上，加大货币补贴的力度，待条件成熟后再减少实物补贴，目前允许受补贴对象在两种补贴方式中自由选择。应进一步完善货币补贴的补贴标准和实施方式，充分考虑不同家庭收入水平差异和家庭住房困难程度，各地区因地制宜地（主要结合当地平均收入水平和一般住房条件）制定“标准住房保障线”，恰好达到这一收入水平获得标准住房保障，高于或低于这一水平得到的住房保障相应减少或增加，确定住房保障水平之后，按照保障对象现有住房面积与应获得的住房保障之间的差额乘以每平方米租赁住房补贴标准进行补贴。为了避免获得货币补贴的家庭将资金挪作他用，可以采取发放住房券的形式，也可以由政府设立专门的机构负责审核租赁合同和申请者的经济状况，审核通过后，政府直接将补贴按月支付给房东。加大对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗取补贴的个人的处罚力度，在一定时期内不再受理其补贴申请，并将其行为公之于众，使其在办理其他经济事项时受到限制，如申请贷款、办理保险等，增加其失信违规的成本。

4.进一步完善鼓励企业、个人从事住房租赁业务的税收优惠。对于将自有房屋用于住房租赁的企业特别是房地产开发企业，其租金收入在3%税率的基础上减半征收营业税；企业用于住房租赁的房屋用地，免征城镇土地使用税，免交与住房租赁相关的印花税。计算企业所得税时允许其对房屋加速计提折旧，对其应纳税所得额适用20%的优惠税率，对于存在特殊困难不能按期缴纳税款的住房租赁企业可以依法申请延期纳税。进一步加大对个人出租住房的税收优惠，出租者的房屋折旧、贷款利息等可以税前扣除。

住房租赁范文篇7

内容提要:很多国家对住房租赁合同进行一定的社会控制，主要有宽严两种模式：租金管制和解约限制。从社会经济效果看，租金管制有助于保障住宅权，也有助于避免贫富分区和促进社会和谐，但会干扰市场规律，因而成本较高。以解约限制为中心的控制则不会过度偏离市场，同时可有效减少租赁合同中当事人的机会主义行为。由于中国目前城市自有住房比例较高，住房市场的主要矛盾是现有住房不足以满足城市化需求，因此不宜进行严格的租金管制，但修订城市房地产管理法、合同法，限制出租人解除住房租赁合同的权利，同时规定租金调整参酌市场水平进行，将有助于维护住房租赁合同的稳定，减少出租、承租双方的策略性行为，降低围绕续约的讨价还价成本，增进社会福利。

一、住房租赁控制的制度比较

目前世界各国的住房租赁控制大体可划分为两种模式，一种以租金管制为中心，主要通过行政手段对租金、房屋维护、租赁期限等事项进行严格限制；另一种以解约限制为中心，着眼于维护住房租赁合同的稳定性，在此之外，不干涉租金数额。前者以美国纽约市为典型，后者以德国为代表。

（一）以租金管制为中心的租赁控制

在美国，租金管制并不是普遍现象，纽约市是个例外。根据1990年代的一项统计，纽约市占有全美被控制租赁住房的39%。[1]其最主要的租金管制规范是1969年的租金稳定法（RentStabilizationLaw）和1974年的承租人紧急保护法（EmergencyTenantProtectionAct），后来整合为租金稳定法典（RentStabilizationCode,RSC）。此外，纽约市的租金管制也受纽约州相关规则的调整。上述规则都汇编NYCRR第9编第2050条至2531条中。

1．租金数额管制。纽约大部分受租金管制的房屋都有一个由房屋与社区维护局（DivisionofHousingandCommunityRenewal,DHCR）确定的最高租金，其数额受建造与出租年代、房屋不动产税额、运营和管理费用、建筑结构与年限、建筑内出租房屋的数量等多项因素的影响（9NYCRR§§2201.3-4）。

对于大部分受租金管制的房屋，租金并不是一成不变的。每隔1-2年，出租人可向DHCR申请提高其租金，后者将参照纽约市租金指导委员会（RentGuidelinesBoard,RGB）的报告决定是否准许。9NYCRR§2102.2-3列明了以下提高租金的规则：（1）出租人必须履行基本的服务，保证房屋处于安全、适居的状态。（2）一年内租金上涨幅度不得超过原租金的15%。（3）在房东对房屋的主要设施、建筑的主要部分进行了重大修缮后，可通过协议的方式提高租金，经管理部门批准后生效。（4）最终决定租金调整的机构是DHCR，调整后若有重大情事变化，可随时撤销或修正。另外，租金管制也不是永久性的。在满足条件时（如月最高租金经逐年提高超过了2000美元，并且通过税收证明表明，承租人每年的家庭收入总和超过17万5千美元），房屋所有人可以请求解除租金管制。

2．限制收回房屋。在纽约市，原则上只要承租人仍继续缴纳租金，出租人就不得收回房屋或驱逐承租人（9NYCRR§2524）。欲收回房屋，出租人必须先通知承租人，遵循特定程序，满足严格的标准，包括：自用；非营利机构收回其出租房屋；承租人居住于他处，有关房屋不是承租人的主要住所；承租人严重违约或违法等。其他理由如拆除、大修、退出租赁市场等，还需要DHCR特别批准，由其授予“清房证明”（evictioncertificate）方可实施。

3．防止规避。防规避规则是租金管制制度有效运行的关键，主要体现在以下几个方面。

（1）信息披露与检查。纽约市有严格的出租房屋登记制度。要求房屋所有人在租赁关系确定后到DHCR登记包括所有人姓名、地址、出租房屋数量、登记日所收的租金数额、有关服务等信息（RSC§2528）。如未及时登记，则只能按法定标准收取租金（N.Y.C.Admin.Code§26-517）。根据9NYCRR§§2103.8-9的规定，出租人还应全面保存关于房屋、承租人、租金、租期的信息资料以备管理当局检查。（2）维护与修理。降低维修标准，减少维修支出是出租人规避租金管制的重要手段。对此，纽约市的应对思路是：其一，通过立法确定房屋适居性标准，承租人可以根据该标准要求出租人提供必要的维修，若出租人无理拒绝，承租人可向相关的管理部门申请垫支维修。维修后管理部门可行使追偿权，在极端的情况下，还可接管房屋，提请追究出租人的刑事责任。[2]其二，承租人可以因出租人的维修服务不合格而要求降低租金乃至免除租金缴纳义务（RSC§2523.4）。其三，若不履行维修职责，出租人将被禁止申请上调租金（N.Y.C.Admin.Code§26-514）。从实际调查上看，纽约市出租房屋的状况非常好。[3]（3）超标租金返还。根据有关规定，超出控制租金水平的租金支付无效，承租人可事后随时请求返还（9NYCRR§§2105.1-2）。根据1969年的租金稳定法，承租人甚至还可以向出租人请求三倍于超出部分的惩罚性赔偿（RSC§2525.1）。（4）禁止转租牟利。按照纽约市的规定，出租人不得禁止承租人转租，以便承租人在短期离开所租住房后（如求学）仍可返回原租赁房屋居住。法律的限制只是：承租人转租的租金水平不得超过控制租金的110%，否则，次承租人可要求三倍于超过部分的赔偿（9NYCRR§2525.6）。

4．租金管制的宪法争议。租金管制要得到贯彻，除了有立法机关的立法外，还要过宪法诉讼这一关。在1919年一个挑战华盛顿租金管制法的案件中，霍姆斯大法官认为住房租赁关涉重大社会公共利益，因此法律对它进行适当规制是正当的，鉴于战后美国社会所面临的特殊状况，并且该法案的管制期限只有2年，因此不构成对私人财产权本质性的侵犯。[4]到1924年，霍姆斯在另外一个类似案件中认为战争状态已终结，因此租金管制不再合宪。[5]在此后的一系列案件中，美国最高法院承继了霍姆斯的意见，一直重申租金管制需要有特殊的社会状况为基础。

认为租金管制应限于紧急状态的观点后来也有所松动，在第二巡回法院1969年审理的一个案件中，HaysFriendly法官甚至明确提出租赁管制立法没必要再以紧急状态或类似情况为前提。[6]此后很多州法院也作出了类似裁决。[7]尽管如此，为了谨慎起见，多数立法者还是选择了更稳妥的制度安排，如纽约市一方面将租金管制与出租房屋的空置率[8]（vacancyrate）联系在一起，另一方面还规定租金管制规则只在一段时间内生效，期限届满后，立法机关将对是否仍有紧急状态[9]进行投票，以决定是否延展。[10]房屋所有权人挑战该制度的另一个思路是认为租金管制构成规范性征收（regulatorytaking）或等同于征收，因而应遵循正当程序并给以充分补偿。这类案例[11]很多，不过到目前为止还没有获得最高法院支持的先例。

（二）以解约限制为核心的租赁控制

相比纽约州直接管制租金的做法，德国和美国其他一些州（如新泽西⑨）采取了相对温和的立场，不直接干涉租金的设定，而是通过对租赁合同的解除施加限制来达到租赁控制的效果。以下重点介绍德国法的制度。德国的租赁合同制度主要规定在德国民法典第535条以下，其中第535条到548条规定了租赁合同的一般规范，适用于所有租赁关系；第549-577条专门规范住房租赁制度。

1．限制为租赁合同设置期限。在德国，欲签订定期的住房租赁合同，出租人必须在缔约时书面告知承租人限制租赁期限的理由。德国民法典主要认可以下三项理由（第575条第1款第1句）：租期届满后，将房屋自用、供亲属或同住者使用；用合法的方式将房屋拆除、大修或置于某种不解除租赁合同会严重影响其进展的状态；准备将房屋租给服务提供人[12]居住。在租赁合同到期前，承租人可询问有关理由是否仍存在，出租人要再次以书面形式作出说明（§575IIBGB）。该说明必须充分具体，以便承租人事后核实。[13]若出租人未履行上述告知或通知义务，或其限制租期的理由有违法律的规定，或有关理由不复存在，则承租人仍可主张有关租赁合同为不定期合同，在期限届满后继续使用有关房屋（§575IIIBGB）。

2．限制不定期住房租赁合同的解除。作为肯定要件，规定出租人只能在有“正当利益”（einberechtigtesInteresse）的情形下才能解除合同（§573IS.1BGB），包括：承租人过失重大违约；出租人欲将房屋自用[14]及供亲属或同住者使用；出租关系的存续影响有关房屋的价值发挥，但房屋可以以更高的价格租于他人或出售除外（§573IIBGB）。作为否定要件，规定出租人不得以提高租金为目的解除合同（§575IS.2BGB）。

3．限制合同解除的社会化条款。为了更大限度地保护承租人，德国法还设定了“兜底”性的“社会化条款”（Sozialklausel）：若承租人对租赁合同的利益大于出租人，解除对承租人、承租人家庭、承租人其他亲属而言过于严苛，即便出租人有正当理由解除合同，承租人仍可拒绝（§574IBGB），例如承租人虽经合理努力仍无法找到合适的替代住宅（§574IIBGB）。

4．限制租金数额与租金上涨幅度。在新租赁合同签订时，当事人原则上可自由确定租金数额。当然，和其他交易一样，租金数额也要受民法一般规则的调整，过高的租金将构成暴利而被认定为无效（§138BGB）。另外，根据联邦最高法院的判决，若租金水平高于当地一般水平的50%，还可能构成暴利罪（§291IStGB）。[15]德国法上对租金的限制主要着眼于租金上涨。当事人在订立租赁合同时，若对租金的调整有约定，则适用该约定，[16]若没有约定（通常如此），则只能根据住房所在地的可比租金[17]水平（ortsüblicheVergleichsmiete）调整租金。另外一个值得注意的是法律对上涨幅度的限制，根据第558条第3款，租金上涨的幅度在三年内不得高于20%。即使在最初租金很低且长时间未予调整的情况下（无论出于友情、帮助或者其他任何原因），该规则同样适用。[18]和前述美国法类似，这相当于给租金的提高设置了“涨停板”。[19]

5．租赁控制的宪法争议。与美国法一样，作为对所有权的直接干涉，德国租赁控制制度也受到了宪法诉讼的挑战。对此，德国宪法法院在多个判决中强调，住宅在人的生活空间中处于中心位置，作为人类生存的必需品具有特殊重要的意义，因此保护承租人的合理信赖不受出租人随意解约损害符合基本法第20条规定的“社会国”（Sozialstaat）原则，是对所有权的必要限制。[20]在近年的有关判决中，德国宪法法院提出承租人的权利也是基本法第14条第1款项的财产权（Eigentum）的一种，使解约限制更多了一层合宪的理由。[21]

注释:

[1]参见EdgarO.Olsen,“IsRentControlGoodSocialPolicy?”Chicago-KentLawReview,vol.67,1991,pp.931-932.

[2]参见HousingMaintenanceCode(Title27,Chapter2N.Y.C.Admin.Code)

[3]官方的统计，见TimothyL.Collins,AnIntroductiontotheNewYorkCityRentGuidelinesBoardandtheRentStabilizationSystem,2006,p.278,2006年9月15日，/html/about/intro/toc.html，2009年2月20日。经济学家们的观点并不统一，有人认为租赁控制导致了房屋质量下降，如RaymondJackson,“RentControlandtheSupplyofHousingServices:TheBrooklineMassachusettsExperience,”AmericanJournalofEconomicsandSociology,vol.52,no.4,1993,pp.467-475；也有人认为如果监管与鼓励措施得当，未必发生房屋质量下降的效果，如Choon-GeolMoon,etal.,“TheEffectofRentControlonHousingQualityChange:ALongitudinalAnalysis,”TheJournalofPoliticalEconomy,vol.101,1993,pp.1135-1144.

[4]参见Blockv.Hirsh,256U.S.135,156(1921).另请参见MarcusBrownHoldingCompany,Inc.,v.Feldman,

etal.,256U.S.170(1921).在该案中，针对纽约市租赁控制的宪法诉讼也被驳回。NewYork’sProposedRent

ControlAct,YaleLawJournal,vol.50,1940,p.178.

[5]参见ChastletonCorp.v.Sinclair,264U.S.543(1924).

[6]参见ClarenceEisenv.OliverC.Eastman,421F.2d560,567(1969).

[7]参见JosephWilliamSinger,IntroductiontoProperty,NewYork:AspenPublishers,2005,2ndEdition,p.476.

[8]若空置率小于5%，则意味着租赁的供求关系仍处于紧急状态，租金管制应继续维持；若空置率大于5%，则意味着供求不再紧张，租金管制应予解除。9NYCRR§2100.19.根据统计，从1960年到2005年，纽约市出租房屋的空置率一直在1.2%至3.2%之间徘徊。TimothyL.Collins,AnIntroductiontotheNewYorkCityRGBandtheRentStabilizationSystem,AppendixY.

[9]N.Y.C.Admin.CodeSection26-501.

[10]如2003年纽约市租赁法（RentLaw2003）将租金管制延长至2011年6月15日，届时将重新表决。

[11]如Pennellv.CityofSanJose,485U.S.1(1988);Linglev.Chevro,544U.S.528(2005).另见胡建淼等：《美国管理型征收中公共利益标准的最新发展》，《环球法律评论》2008年第6期。

[12]该规则主要用来鼓励企业或个人为雇员建造宿舍。即若届满后将其租给雇员使用，签订定期租赁合同是允许的。BT-Drucks.15/4553,S.70.

[13]例如，在将房屋交给亲属使用时，需在告知中说明亲属的姓名和相关个人信息。AGDüsseldorfZMR2006,160;AGBerlin-MitteMM2005,147;AnnegretHarz,etal.,HandbuchdesFachanwaltsMiet-undWohnungseigentumsrecht,Newwied:Luchterhand,2006,S.501.

[14]德国宪法法院在一个判决中指出，如果出租人有两套住房，则无论另外一套是否正被出租，出租人原则

上都不得以此为理由解除租赁合同。BVerfGNJW1993,1637.

[15]BGHSt30,280,281=NJW1982,896.

[16]但法律对此只提供了两种提高租金的约定形式：一是双方对未来不同时段（该时段须至少为一年）的租金作出明确约定（§557aBGB）；二是将租金的数额与联邦统计局所的生活价格指数（PreisindexfürdieLebenshaltung）相挂钩，可据此逐年调整（§557bBGB）。

[17]对于可比租金的确定，法律规定了三种方式（§§558-558eBGB）。一是地区租金指数（Mietspiegel），该指数主要反映过去两年内本地区的租金水平。通常由出租人协会与承租人协会共同或由地区的行政管理部门定期测算。二是准租金指数（qualifizierterMietspiegel），指在没有建立租金指数制度的地区通过抽查、专家意见等方式形成的对租金水平的分析。三是租金数据库（Mietdatenbank），指通过对一段时间内的租金统计形成的数据库。

[18]参见Staudinger-Emmerich(2003),§558Rn.46BGB

[19]参见BT-Drucks.9/2079,S.16;BT-Drucks.14/4553,S.36,53f.

住房租赁范文篇8

关键词：住房租赁；财税政策

1财税政策是引导住房租赁市场发展的重要政策

工具随着城市化的稳步推进，许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨，价格已经偏离了理性的轨道，不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准，购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇，也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多，包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润，还有投机者的大肆炒作等因素，但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多，而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，然而由于长期以来过分忽略其作用，而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控？采取何种手段？这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制，其对调控对象具有显著的激励和刺激作用，透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发，作出符合政府政策意图的选择，从而实现房地产资源的合理配置，因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一，必须加以合理运用并发挥出其最大功效。

2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”

1．“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善，地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求，土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是，地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后，为获取高额的垄断利润，基本上都是对土地进行商业开发，他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展，因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变，导致了房地产市场“跛足”而行。

2．住房补贴制度不够完善。住房补贴包括实物补贴和货币补贴两种方式，实物补贴主要指政府建设或补贴开发商由其建设公共租赁房，并以低价出租给中低收入者，货币补贴主要是指政府直接将资金支付给符合条件的家庭，由他们在市场上自主选择居住地点。这两种补贴方式各有其优缺点：实物补贴有利于增加住房供给，缓解住房短缺问题，但是容易产生效率损失而且会形成低收入社区;货币补贴灵活方便，尊重消费者的自主选择，能起到活跃住房租赁市场的作用,但是可能会推高租赁市场上的房屋租金，被补贴对象也很容易将补贴挪作他用，使得补贴效果大打折扣。

目前我国在实物补贴的实施过程中遭遇了很多困难。面临的具体问题有：首房源问题、如何平衡住户的需求和利益的问题、对开发商的补贴存在漏损，住房租赁者并未得到根本实惠。为了解决实物补贴面临的这些问题，不少地区尝试着将实物补贴和货币补贴相结合，但是货币补贴的补贴标准和覆盖范围不是很科学，需要继续加以改善，如很多地方货币补贴标准采取的就是“一刀切”的办法，没有考虑到家庭人口、收入水平、住房困难程度等因素，外来务工人员也未被纳入货币补贴的范围加以考虑。另一方面，货币补贴实施后会不会影响到市场租金和房价也不可知，可能会加大房地产市场调控的难度。从深层次而言，由于没有建立个人信用档案和个人收入申报制度，不管是实物补贴还是货币补贴在实施过程中都面临着无法合理确定补贴对象的尴尬境地。

3．与住房租赁相关的税收优惠仍存在不少缺陷。目前财政部、国家税务总局出台了一些促进住房租赁市场发展的税收优惠政策，在财税（2008）24号文件中提到：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。最近，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》又提出：对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。这些优惠政策起到了十分明显的效果，然而考虑到住房贷款利息支出、住房折旧等因素，住房出租的税费依然偏高。其次，对企业从事租赁住房建设和经营的税收优惠力度也不是太大。此外个人负担的住房支出在个人所得税前不允许扣除，这对住房租赁需求是一种抑制。因此现有的税收优惠政策并没有完全激发企业、个人的积极性。

4．住房租赁市场管理混乱，税源流失十分严重。首先，住房租赁市场出租登记备案制度不健全，租赁方式又非常多样，其中口头交易占相当一部分，住房租赁的黑市交易盛行。其次，税务、房管、公安、工商等部门之间的沟通、协调不畅，缺乏一个统一的信息交流平台，未能实现资源共享。再次，缺乏专业的租赁服务公司的管理，住房租赁呈现分散化、非规范化的特点，各种虚假的交易信息横行，欺诈行为时有发生。再加上很多地方的税务机关轻视小税种，对住房租赁相关的税收没有引起足够的重视，相关部门也没有制定市场租金指导价，而且对偷漏税的处罚措施执行不到位，导致业主普遍存在着隐瞒收入的情况。

住房租赁市场管理的混乱不堪，扰乱了市场交易秩序，违背公平竞争原则，这不仅给税收征管带来了很大难度，而且不利于住房租赁市场的长期健康发展。

3促进住房租赁市场发展的财税政策建议

1.强化各级政府住房保障职责。应落实公共租赁房建设的目标责任制，建立以财政预算为主的多渠道资金来源，财政部门根据项目建设进度，如期拨付资金。在公共租赁房的建设中要注意这些问题:①选择合适的地点。既要合理分散又要适度集中，避免出现贫民窟，还要注重交通便利;②对公共租赁房的建设质量加强监督，不要出现低成本的豆腐渣工程;③严格执行公共租赁房的建设标准。公共租赁房的面积户型要恰当，周边基础设施和公共服务要完善，不允许超标准建设。为了避免这些问题的出现，在公共租赁房的建设中可以采取“掺沙子”的办法，鼓励开发商在建设商品房时建设一定比例的公共租赁房，建设完成后经验收合格由政府负责收购或者开发商低价出租，财政提供税收优惠和相应补贴。为了引导社会资本的参与，可以由财政承担贴息，支持金融机构向开发商建设公共租赁房提供低息甚至无息贷款。

同时为了加强对财政资金使用的监管，提高财政资金使用效益，应大力推进公共租赁房财政专项资金绩效评价工作，对项目审批、项目管理、资金使用、项目完成情况及经济效益、社会效益进行综合评价。

为了突出反映公共租赁房建设的社会效益，在评价时应把群众满意度作为绩效评价考察的重要指标。绩效评价报告中应总结项目管理经验、存在的问题并提出改进项目管理的建议。绩效评价完成以后及时将评价结果反馈给相关部门，以加强绩效评价结果的应用，将其作为考核领导政绩和以后年度财政预算安排的重要参考因素。

2.开征房地产保有税作为地方政府主要收入来源。从长远来看，地方税的主体税种应该是房地产保有税，应该在清理现有房地产税费的基础上开征房地产保有税，对土地出让金、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税及一些相关费用等进行统一整合，把流转环节的一次性大额支出转化为保有环节的年度支出。如何对现有税费进行整合，目前存在着不同的意见，争议的焦点是是开征房地产保有税后土地出让金是否继续存在。不管土地出让金是否存续，有一点毋庸置疑，开征房地产保有税后，地方政府获得了可持续性的税源，财源建设有了保证，对“土地财政”的依赖程度会降低，建设公共租赁房的积极性会增加。开征房地产保有税之后，流通环节税收负担减少，房屋持有成本增加，可以使高企的房价得到抑制，同时迫使一些投资者将手中的房屋出租以减少负担，这将降低住房空置率，使得租赁市场上的房源增加，带来住房租赁市场的繁荣。

3.完善财政补贴制度。应扩大实物补贴和货币补贴的实施范围，将申请标准定为常住人口，以避免户籍歧视。在安排公共租赁房入住时优先考虑特殊人群，如老年人、残疾人、特困户和外来务工人员等弱势群体，加强对准入、监管到退出的一系列管理，在定期审查的基础上，进行随时抽查，进行动态监管。

在实物补贴的基础上，加大货币补贴的力度，待条件成熟后再减少实物补贴，目前允许受补贴对象在两种补贴方式中自由选择。应进一步完善货币补贴的补贴标准和实施方式，充分考虑不同家庭收入水平差异和家庭住房困难程度，各地区因地制宜地（主要结合当地平均收入水平和一般住房条件）制定“标准住房保障线”，恰好达到这一收入水平获得标准住房保障，高于或低于这一水平得到的住房保障相应减少或增加，确定住房保障水平之后，按照保障对象现有住房面积与应获得的住房保障之间的差额乘以每平方米租赁住房补贴标准进行补贴。为了避免获得货币补贴的家庭将资金挪作他用，可以采取发放住房券的形式，也可以由政府设立专门的机构负责审核租赁合同和申请者的经济状况，审核通过后，政府直接将补贴按月支付给房东。加大对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗取补贴的个人的处罚力度，在一定时期内不再受理其补贴申请，并将其行为公之于众，使其在办理其他经济事项时受到限制，如申请贷款、办理保险等，增加其失信违规的成本。

4.进一步完善鼓励企业、个人从事住房租赁业务的税收优惠。对于将自有房屋用于住房租赁的企业特别是房地产开发企业，其租金收入在3%税率的基础上减半征收营业税；企业用于住房租赁的房屋用地，免征城镇土地使用税，免交与住房租赁相关的印花税。计算企业所得税时允许其对房屋加速计提折旧，对其应纳税所得额适用20%的优惠税率，对于存在特殊困难不能按期缴纳税款的住房租赁企业可以依法申请延期纳税。进一步加大对个人出租住房的税收优惠，出租者的房屋折旧、贷款利息等可以税前扣除。

住房租赁范文篇9

关键词：住房租赁资产证券化；运作模式；风险防控；区块链

一、引言

近年来，城镇化进程为城市带来更多的流动人口，同时增加的也是外来务工人员的住房需求。数据显示，流动人口在2015～2016年期间短暂下降后开始进一步回升，2017年我国流动人口达到2.5亿人。而面临房价的上涨以及晚婚晚育的现象，使得大部分单身的年轻人，尤其是毕业不久在外工作的年轻人选择租房。随着80后、90后对传统住房观念的转变，使得“由购转租”的人群增加。从目前我国住房租赁市场的供给来看。首先，供给存在缺口，供给结构不合理。一方面是一二线城市的供需矛盾突出。相比于人流净出的三四线城市，人流净入的一二线城市的供给不足；另一方面是小户型、低租金的供需矛盾突出。其次，供应主体单一，管理制度不完善。长期以来，我国多以个人房屋出租为主，缺乏正规的住房租赁机构，并存在房源信息不对称、供给分散、黑心中介收取高额中介费等问题。相比机构出租者，个人出租者在服务、稳定性等方面都有较大差距。2017年7月，住建部等九部委联合《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场》的通知。选取广州、深圳等12个城市为首批试点单位，明确各地要搭建住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应。纵观这一举措，表明国家对住房租赁市场寄予厚望。完善住房租赁市场制度、使国内REITs产品的权益属性加强并向国际标准REITs靠拢，是我们现在亟待解决的问题之一。我国住房租赁资产证券化产品的运作模式类型主要有三种，轻资产模式包括租金收益权ABS模式，重资产模式包括CMBS模式和类REITs模式。而且不同的运作模式对应着不同的长租公寓作为其发行主体，如表1所示。（表1）

二、典型长租公寓运作模式剖析

（一）魔方公寓。魔方公寓，作为全国首个采取租金收益权ABS运作模式的长租公寓，发行了国内首单轻资产租金收益权ABS资产证券化产品。以魔方公寓于2017年1月发行的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”为例，重点分析其交易结构、获益方式、风险及防控措施。1、交易结构。从交易结构图可看出，首先，魔方南京作为原始权益人，把资金委托给中航信托，并设立“魔方公寓信托贷款单———资金信托计划”，以此拥有信托计划的全部信托受益权。然后，中航信托向借款人发放信托贷款，借款人把公寓物业的分租租金收入等应收账款质押给中航信托，每年支付一定的本金及利息。其次，计划管理人设立“魔方公寓信托受益权支持专项计划”，并募集资金购买原始权益人的全部信托受益权，资产支持证券持有者认购这部分资金，并按期获得收益。（图1）2、原始权益人的获益方式。魔方南京通过“魔方公寓信托贷款单———资金信托计划”和“魔方公寓信托受益权支持专项计划”，向资产支持证券持有者募集资金，借款给魔方中国等魔方公寓，获得利息，同时给予资产支持证券持有者分红，利息和分红之间的差额即为魔方南京的收益。（二）新派公寓。新派公寓，作为全国首个采取类REITs运作模式的长租公寓，发行了全国首单权益性重资产类REITs资产证券化产品。以新派公寓于2017年10月发行的“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”为例，重点分析其交易结构，获益方式，风险及防控措施。1、交易结构。以上交易结构图表明，首先，渤海汇金证券作为计划管理人，发起“资产支持专项计划”，洋部落作为原始权益人，将持有私募基金的原始份额转让给“资产支持专项计划”，并收到对价资金。其次，“资产支持专项计划”发放资产支持证券募集资金。最后，赛富基金作为基金管理人，发放契约型私募基金，“资产支持专项计划”出资买入，赛富基金持有SPV股权及债权，SPV收购森德大厦通达富全部股权，更名为“新派公寓”，整租给青年乐管理，青年乐定期支付租金。（图2）2、基金管理人获益方式。赛富基金通过“资产支持专项计划”，发放资产支持证券募集资金，用于收购通达富全部股权，从而拥有新派公寓，定期收到青年乐上交的租金，同时支付证券持有者收益，租金和投资者收益的差额即为赛富基金收益。（三）两种长租公寓的风险及防控措施对比。通过对魔方公寓和新派公寓专项计划的分析，可知两种长租公寓运作模式最大的区别点在于面临的风险和相应的防控措施。魔方公寓不涉及不动产所有权的转移，只是以标的物业未来的租金收入为质押，为此引入第三方评级机构作为增信机构，所以风险大多来自于物业所有者和第三方评级机构。而新派公寓确是真正意义上买入不动产，所以风险大多来自于房屋价格的不稳定以及购买房屋过程所需缴纳的各项税费。1、魔方公寓面临物业所有者违约风险和操作风险。魔方公寓的优点是：不会因房地产变动和缴纳税负重，导致前期成本增加且收益在一个低回报率范围波动。缺点是：不能实现完全的风险隔离，而且我国的评级系统不成熟，进一步加大租金收益权ABS投资者的投资风险。风险不能完全隔离，物业所有者存在违约风险。租金收益权ABS不动产所有权不转移，仅以标的物业未来的租金收入为质押，并引入第三方评级机构作为增信机构，从而不能实现风险隔离。一旦物业所有者发生了破产，这些用于出租的公寓会立刻被查封或出售，导致物业所有者出现毁约的风险较大，租户的利益也不能得到很好的保证。缺乏专业评级系统，基础资产的操作风险高。租金收益权ABS是转租型物业，无物业抵押，因而相对类REITs更依赖第三方评级机构。而我国的评估市场分散，地产估值数据较欠缺，没有成熟的专业评级系统来评估住房租赁资产证券化。不能很好地起到评级、监督的作用，增加了基础资产筛选的风险，并将基础资产的风险转移给SPV，再由SPV进一步转移给了资产支持证券持有者。2、新派公寓面临房地产风险和产品违约风险。新派公寓的优点是：实现了风险隔离，并因物业的担保而降低了对评级机构的依赖性，减少因评级系统不完善导致的风险。缺点是：因投资者的收益是由房地产升值和租金收入构成，所以受房地产影响大，我国也没有相应的税收优惠政策，导致类REITs的前期成本大大增加。房地产市场变化莫测，风险捉摸不定。类REITs的各方收益取决于租金的收入和房地产的升值，而房地产市场与国内外经济情况，相关政策的变更，居民收入水平等多方面相关联，其中的一方面发生变化，房地产市场就可能面临资产价值变动的情况。国家宏观调控，房地产市场不景气等都会导致房地产的资产价值下跌，所以房地产的变动十分不易掌控。税费繁重，回报率低，加大产品违约风险。因为缺乏配套的税收优惠政策，在购进房屋时，需要缴纳各项税费，增加前期成本，导致类REITs住房租赁资产证券化产品的投资回报率较低。据统计，类REITs产品的发行利率超过5%，而大部分长租公寓回报率仅为2%～3%，导致租金收入难以覆盖利息支出，严重提高产品违约的风险。3、两种运作模式长租公寓的适用条件。通过以上两种长租公寓的运作模式的对比分析，可以得出租金收益权ABS适用于有完善的评级系统和良好的租金收入历史的住房租赁市场，才能更好地监督审查基础资产的风险性和物业所有者的可靠性。REITs适用于房地产市场发展稳定，有配套的税收优惠政策的住房租赁市场，才能保障收益率维持在一个较高并且稳定的水平。

三、区块链嵌入住房租赁资产证券化可行性

区块链技术是按照时间顺序将数据区块以顺序相连方式组合成的一种链式数据结构，并以密码学方式保证不可篡改和不可伪造的分布式账本。区块链技术具有去中心化、分布式、不可篡改、信息透明等特点。将区块链技术运用到住房租赁资产证券化中，能够对住房租赁资产证券化的整个交易过程进行优化，比如提高证券化交易安全系数、交易速度与效率，解决信息不对称问题和活跃证券化二级市场等。此外，区块链对住房租赁资产证券化的风险控制也大有裨益，以下将分为轻资产和重资产两部分讨论。（一）区块链技术对轻资产的风险控制1、筛选优质底层资产，降低轻资产违约风险。轻资产的运营商并不持有物业，以长期租赁的方式获取房源，通过转租获得租金价差，故其底层资产的获得依赖于物业所有者的信用。传统的物业所有者审查机制不仅耗费大量的时间和资本，而且优质底层资产的比例并不是很高。区块链技术利用其去中心化和分布式的技术特征，能够以极低的成本对网络交易进行身份识别和个人征信。所以，运用区块链技术可以共享物业所有者的信用状况，包括以往的违约记录，贷款和发放贷款的情况等，以此来判断物业所有者违约的风险可能性，从中筛选出符合标准的物业所有者。同时，对物业所有者的资产情况进行实时监控，当物业所有者违背标准时，采取必要措施并引进新一批符合标准的物业所有者，从而一直保证底层资产的优质。2、消弭信息不对称，减少轻资产操作风险。轻资产较重资产，更依赖于第三方评级机构，在利益驱动下放松标准，过高评估，使得次级债券获得安全评级，诱使投资者购买，这种错误引导不利于轻资产的长远发展。区块链技术可以利用其去中心化和不可篡改的特点，建立一个贯穿证券化交易全过程的完整的、不可篡改的、可追溯的审计追溯线索。可追溯性使全部交易的历史信息可查，信息真伪将通过共识机制辨别，追溯机制提供了在区块上找到最初信息者的方法，从而促进基础资产信息的完善，并消除资产重复抵押风险。同时，区块链技术的去中心化特征，使得证券化交易透明化，有助于实现资产证券更好的估值和价格发现，保证资产证券化品质，提高证券化资产的投资吸引力，扩大投资者基础。只有轻资产的信息对称，投资者们才能充分了解到证券化的实际价值，并积极参与到证券的交易中，进一步推动优质证券的发行，轻资产在这个良性循环下，将得到不断的发展。（二）区块链技术针对重资产的风险控制。在重资产产品的风险控制方面，运用区块链技术，主要是为房地产资产的管理赋能。为此，此处引入通证化概念。通证化是指将资产转换为区块链系统上的数字通证。新加坡金融管理局（MAS）根据通证的属性，将通证分类为支付型加密数字货币、功能型通证和证券型通证。通证化较证券化的优势在于把可编程性引入到通证化资产中，通过经过加密的代币来反映拥有的资产的权利。重资产与轻资产相比，重资产的住房租赁主体以房企为主。房地产作为固定资产，其自身具有高昂房价和赋税，而且从交易过程看，物业买卖繁琐，极大程度牵制重资产运营投资回报率。运用区块链和通证技术，可以将房屋数字化，变成可分割的数字资产，实现点对点的转移产权。不仅使得更多的人直接参与到产权的买卖中，分散了房地产变动带来的风险，而且也省去了物业买卖中的交易成本。

四、我国住房租赁资产证券化发展建议

我国的住房租赁资产证券化虽然起步较晚，但近两年，住房租赁资产证券化产品的发行在快速增长，已经逐渐成为住房租赁公司重要的融资手段。区块链技术凭借其技术创新，优化了交易结构，打破传统模式的禁锢，解决了部分问题，但仍有问题存在。根据这些问题，本文关于住房租赁资产证券化运作模式发展前景提供一些看法和建议。（一）立法明确租赁责任，健全资产证券化体系。轻资产的物业所有者违约风险，不只可依靠区块链技术进行筛选和监督，也可由国家颁布政策，以法律来明确租赁双方的责任，维持租金水平稳定，降低违约风险，如德国颁布的《住房租赁法》，明确规定了租赁双方违约后该承担的责任，有效降低了物业所有者的违约风险。操作风险，可以建立健全资产证券化配套服务体系，如美国，其拥有健全的信用评级、担保等体系，为住房租赁资产证券化提供信用增级等配套服务，降低信用风险。同时，我国也可以支持投资者建立内部评级标准，以减少对第三方评级机构的依赖。（二）配套税收优惠政策，鼓励个人投资租赁住房。针对重资产的风险，政府应支持扩大住房租赁市场，稳定投资回报率。首先，立法明确政府的税收优惠等政策，保障最低回报率。其次，利用立法，金融等方式激励私人投资建设租赁住房，此政策将有利于我国租赁房源的充足。国际采取以上两种措施的实例，如德国政府对投资建设租赁住房予以补贴或免税，建设租赁住房可比建设出售住房获得更高的税收优惠。目前，德国租赁房源充足而且住房租赁市场保持稳定的投资回报率。由此可见，以上措施有一定的可行性。（三）重资产发展趋饱和，轻资产前景仍可期。重资产投资者的收益来自于租金收入和房地产升值两部分，2016年，国家提出去库存，去杠杆，意在稳定房价，现在已经初见成效。房价将来升值空间将逐渐变少，并趋于稳定，所以重资产投资者依靠房屋升值的收益不会大幅度提高，反而有逐渐减少并稳定的趋势。区块链和通证技术的引入，能简化交易过程，降低交易成本，但是造成重资产低回报率的高昂房价和税费问题仍存在，不利于重资产的发展。轻资产较重资产来说，尽管前期成本较低，但轻资产的发展依托于信用，我国并没有健全的信用评级，担保等体系，而建立一套完整的信用体系，需要多年的建设和积累，所以轻资产的信用问题一直存在，限制了轻资产的发展。区块链技术的引进，突破了这个瓶颈，区块链技术的去中心化，分布式等特点，使区块链各节点参与者的信息透明化，解决了各方参与者信息不对称的问题，增强了评级机构的公正性，从而提升了轻资产的信用度，增加了投资者购买证券的信心。未来，我国的轻资产会加速发展，所占比例也会逐步增加。而如今我国关于住房租赁资产证券化的政策以重资产发展为主，希望国家同时也能关注一下轻资产的发展，适当的给予一些政策的引导和鼓励。

参考文献：

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住房租赁范文篇10

为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[*]24号）精神，促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展，经国务院批准，现将有关税收政策通知如下：

一、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策

（一）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。

（二）对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

（三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

（四）对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。

开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

（五）对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。

（六）对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

（七）对个人按《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。

（八）企事业单位、社会团体以及其他组织于*年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的，按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（国务院令第137号）、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行；*年1月1日后捐赠的，按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。

廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发[*]24号文件及《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）、《经济适用住房管理办法》（建住房[*]258号）的规定；廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。

二、支持住房租赁市场发展的税收政策

（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自*年8月1日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。与住房租赁相关的新的优惠政策自*年3月1日起执行。其他政策仍按现行规定继续执行。