住房消费信贷范文10篇

住房消费信贷范文篇1

摘要：本文分析了当前制约我国住房消费信贷发展的主要因素，并从国家、借贷者和银行等三方面提出了相应解决措施。

在生产、分配、交换和消费四个环节中，消费既是社会再生产的终点又是新的起点，发展住房消费信贷，不仅可以实现居民住房消费的愿望，还可带动相关产业发展，拉动经济增长。随着我国房地产市场蓬勃发展、住房制度改革深化及信贷政策的支持，住房消费信贷发展迅速。然而，面临日益增长的购房需求，住房消费信贷业务发展的诸多“瓶颈”因素也日益凸显，严重制约其健康快速发展。

1住房消费信贷发展的制约因素分析

住房消费信贷业务涉及银行、承贷人、开发商、评估、公证、保险、产权交易等多个部门和多种行业。目前，我国住房消费信贷规章、制度不完善，给现实工作造成困难。例如，《个人住房担保贷款管理办法》对办理住房贷款时的抵押担保作了明确要求，但实际操作困难：一般是房产抵押。当购房者失去稳定的经济来源而无力还贷时，虽然规定了抵押权人可以拍卖抵押物，但实际操作时，银行不得不考虑可能引发的社会问题而难以付诸行动。此外，我国缺乏成熟的住房价值评估机构和完善的拍卖转让机构，处理抵押房产更为困难，最终导致银行资产质量严重下降。

当前，个人住房消费信贷业务存在贷款品种单一、期限短、额度低、借贷手续繁杂等问题。各大商业银行的住房信贷基本实行固定利率等额偿还方式，无法满足不同收入和不同偏好的居民需求。贷款期限在实际操作中多在10年以下，且按规定贷款者必须在贷款银行存足相当于房价30%以上存款，造成居民还贷负担过重，更限制了中低收入者贷款买房。此外，借贷手续繁杂，涉及多个部门，使承贷者苦不堪言，也使消费信贷者望而却步。

住房信贷资金融资渠道过窄，住房抵押贷款二级市场尚未形成。我国各商业银行住房信贷资金主要来源于居民储蓄存款，不确定性高、流动性大，缺乏稳定的长期资金来源。

我国住房消费信贷中个人住房抵押贷款是零售式贷款，贷款对象是分散的居民个人，银行较难对借款人的真实资信状况作出准确的判断，信用风险较大；抵押物价格机制尚未建立，贷款易受抵押物市价下跌的影响，同时住房市场不完善，抵押物的处置没有保障，导致市场风险较大。目前这种贷款缺乏政府担保、保险制度以及抵押贷款二级市场的配套，贷款人债权不能转移、又导致住房消费信贷流动性风险大。

2住房消费信贷发展的对策研究

必须改变现有商业银行贷款资金来源主要依赖居民储蓄存款的做法，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产开发债券、房地产投资信托等融资工具，将金融市场与资本市场结合起来。同时，借鉴国外经验，引导保险基金、养老基金、共同基金等大规模稳定的长期信贷资金进入住房金融市场。另外，应根据不同贷款群体的多样化需求，推出可变利率抵押贷款、递增递减还款等多种贷款种类。尽快建立统一的面向全社会的个人信用体系，实行存款实名制，每个人只能用自己的实名在一个银行拥有一个帐号，从而为确定居民实际收入水平、确认消费者贷款资格奠定基础；建立个人信用调查与评价的专业中介机构；建立网络化信用消费管理体系，对个人资信状况、信用等级进行全面了解。同时，银行应尽快设立风险预警机制，建立动态统计分析监控体系，加强房地产政策、市场及客户研究，提高风险预警能力；形成定期对一些行业或地区进行预警通报、确定高风险贷款范围的风险预警机制，以便及时采取防范化解风险的对策。

积极稳妥推进住房抵押贷款证券化，建立住房抵押二级市场。住房抵押贷款证券化及住房金融二级市场的建立，除了需要解决技术层面的问题，更需要政府的扶持与适当的干预。一方面政府应该制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展，另一方面是设立若干准政府机构，通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。美国的联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会和联邦住房抵押公司等都是政府设立的准政府机构，值得我国借鉴。

住房消费信贷范文篇2

关键词：住房消费信贷制约因素对策研究

在生产、分配、交换和消费四个环节中，消费既是社会再生产的终点又是新的起点，发展住房消费信贷，不仅可以实现居民住房消费的愿望，还可带动相关产业发展，拉动经济增长。随着我国房地产市场蓬勃发展、住房制度改革深化及信贷政策的支持，住房消费信贷发展迅速。然而，面临日益增长的购房需求，住房消费信贷业务发展的诸多“瓶颈”因素也日益凸显，严重制约其健康快速发展。

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住房消费信贷发展的制约因素分析

住房消费信贷业务涉及银行、承贷人、开发商、评估、公证、保险、产权交易等多个部门和多种行业。目前，我国住房消费信贷规章、制度不完善，给现实工作造成困难。例如，《个人住房担保贷款管理办法》对办理住房贷款时的抵押担保作了明确要求，但实际操作困难：一般是房产抵押。当购房者失去稳定的经济来源而无力还贷时，虽然规定了抵押权人可以拍卖抵押物，但实际操作时，银行不得不考虑可能引发的社会问题而难以付诸行动。此外，我国缺乏成熟的住房价值评估机构和完善的拍卖转让机构，处理抵押房产更为困难，最终导致银行资产质量严重下降。

当前，个人住房消费信贷业务存在贷款品种单一、期限短、额度低、借贷手续繁杂等问题。各大商业银行的住房信贷基本实行固定利率等额偿还方式，无法满足不同收入和不同偏好的居民需求。贷款期限在实际操作中多在10年以下，且按规定贷款者必须在贷款银行存足相当于房价30%以上存款，造成居民还贷负担过重，更限制了中低收入者贷款买房。此外，借贷手续繁杂，涉及多个部门，使承贷者苦不堪言，也使消费信贷者望而却步。

住房信贷资金融资渠道过窄，住房抵押贷款二级市场尚未形成。我国各商业银行住房信贷资金主要来源于居民储蓄存款，不确定性高、流动性大，缺乏稳定的长期资金来源。

我国住房消费信贷中个人住房抵押贷款是零售式贷款，贷款对象是分散的居民个人，银行较难对借款人的真实资信状况作出准确的判断，信用风险较大；抵押物价格机制尚未建立，贷款易受抵押物市价下跌的影响，同时住房市场不完善，抵押物的处置没有保障，导致市场风险较大。目前这种贷款缺乏政府担保、保险制度以及抵押贷款二级市场的配套，贷款人债权不能转移、又导致住房消费信贷流动性风险大。

住房消费信贷发展的对策研究

必须改变现有商业银行贷款资金来源主要依赖居民储蓄存款的做法，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产开发债券、房地产投资信托等融资工具，将金融市场与资本市场结合起来。同时，借鉴国外经验，引导保险基金、养老基金、共同基金等大规模稳定的长期信贷资金进入住房金融市场。另外，应根据不同贷款群体的多样化需求，推出可变利率抵押贷款、递增递减还款等多种贷款种类。

尽快建立统一的面向全社会的个人信用体系，实行存款实名制，每个人只能用自己的实名在一个银行拥有一个帐号，从而为确定居民实际收入水平、确认消费者贷款资格奠定基础；建立个人信用调查与评价的专业中介机构；建立网络化信用消费管理体系，对个人资信状况、信用等级进行全面了解。同时，银行应尽快设立风险预警机制，建立动态统计分析监控体系，加强房地产政策、市场及客户研究，提高风险预警能力；形成定期对一些行业或地区进行预警通报、确定高风险贷款范围的风险预警机制，以便及时采取防范化解风险的对策。

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积极稳妥推进住房抵押贷款证券化，建立住房抵押二级市场。住房抵押贷款证券化及住房金融二级市场的建立，除了需要解决技术层面的问题，更需要政府的扶持与适当的干预。一方面政府应该制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展，另一方面是设立若干准政府机构，通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。美国的联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会和联邦住房抵押公司等都是政府设立的准政府机构，值得我国借鉴。

住房消费信贷范文篇3

住房消费信贷业务涉及银行、承贷人、开发商、评估、公证、保险、产权交易等多个部门和多种行业。目前，我国住房消费信贷规章、制度不完善，给现实工作造成困难。例如，《个人住房担保贷款管理办法》对办理住房贷款时的抵押担保作了明确要求，但实际操作困难：一般是房产抵押。当购房者失去稳定的经济来源而无力还贷时，虽然规定了抵押权人可以拍卖抵押物，但实际操作时，银行不得不考虑可能引发的社会问题而难以付诸行动。此外，我国缺乏成熟的住房价值评估机构和完善的拍卖转让机构，处理抵押房产更为困难，最终导致银行资产质量严重下降。

当前，个人住房消费信贷业务存在贷款品种单一、期限短、额度低、借贷手续繁杂等问题。各大商业银行的住房信贷基本实行固定利率等额偿还方式，无法满足不同收入和不同偏好的居民需求。贷款期限在实际操作中多在10年以下，且按规定贷款者必须在贷款银行存足相当于房价30%以上存款，造成居民还贷负担过重，更限制了中低收入者贷款买房。此外，借贷手续繁杂，涉及多个部门，使承贷者苦不堪言，也使消费信贷者望而却步。

住房信贷资金融资渠道过窄，住房抵押贷款二级市场尚未形成。我国各商业银行住房信贷资金主要来源于居民储蓄存款，不确定性高、流动性大，缺乏稳定的长期资金来源。

我国住房消费信贷中个人住房抵押贷款是零售式贷款，贷款对象是分散的居民个人，银行较难对借款人的真实资信状况作出准确的判断，信用风险较大；抵押物价格机制尚未建立，贷款易受抵押物市价下跌的影响，同时住房市场不完善，抵押物的处置没有保障，导致市场风险较大。目前这种贷款缺乏政府担保、保险制度以及抵押贷款二级市场的配套，贷款人债权不能转移、又导致住房消费信贷流动性风险大。

住房消费信贷发展的对策研究

必须改变现有商业银行贷款资金来源主要依赖居民储蓄存款的做法，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产开发债券、房地产投资信托等融资工具，将金融市场与资本市场结合起来。同时，借鉴国外经验，引导保险基金、养老基金、共同基金等大规模稳定的长期信贷资金进入住房金融市场。另外，应根据不同贷款群体的多样化需求，推出可变利率抵押贷款、递增递减还款等多种贷款种类。

尽快建立统一的面向全社会的个人信用体系，实行存款实名制，每个人只能用自己的实名在一个银行拥有一个帐号，从而为确定居民实际收入水平、确认消费者贷款资格奠定基础；建立个人信用调查与评价的专业中介机构；建立网络化信用消费管理体系，对个人资信状况、信用等级进行全面了解。同时，银行应尽快设立风险预警机制，建立动态统计分析监控体系，加强房地产政策、市场及客户研究，提高风险预警能力；形成定期对一些行业或地区进行预警通报、确定高风险贷款范围的风险预警机制，以便及时采取防范化解风险的对策。

积极稳妥推进住房抵押贷款证券化，建立住房抵押二级市场。住房抵押贷款证券化及住房金融二级市场的建立，除了需要解决技术层面的问题，更需要政府的扶持与适当的干预。一方面政府应该制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展，另一方面是设立若干准政府机构，通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。美国的联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会和联邦住房抵押公司等都是政府设立的准政府机构，值得我国借鉴。

完善消费信贷各项规章制度，规范消费信贷行为。在消费信贷开展较好的西方国家，对消费信贷的每一过程、环节、消费信贷合同的订立、内容，合同的履行、违约及责任处理，都有相应的法律法规予以规范。而我国缺乏此类法律法规，导致消费信贷业务的开展出现了许多不容忽视的问题。当前，我国亟需制定《消费信贷法》对消费信贷的主体、对象、程序、方式等作出规定，并配套出台适于实际操作的实施细则，保护消费者和金融机构的合法权益，为银行资金安全、开展社会信用调查及维护个人隐私提供司法保障，使消费信贷走向法制化轨道。

住房消费信贷范文篇4

关键词：住房消费信贷制约因素对策研究

在生产、分配、交换和消费四个环节中，消费既是社会再生产的终点又是新的起点，发展住房消费信贷，不仅可以实现居民住房消费的愿望，还可带动相关产业发展，拉动经济增长。随着我国房地产市场蓬勃发展、住房制度改革深化及信贷政策的支持，住房消费信贷发展迅速。然而，面临日益增长的购房需求，住房消费信贷业务发展的诸多“瓶颈”因素也日益凸显，严重制约其健康快速发展。

住房消费信贷发展的制约因素分析

住房消费信贷业务涉及银行、承贷人、开发商、评估、公证、保险、产权交易等多个部门和多种行业。目前，我国住房消费信贷规章、制度不完善，给现实工作造成困难。例如，《个人住房担保贷款管理办法》对办理住房贷款时的抵押担保作了明确要求，但实际操作困难：一般是房产抵押。当购房者失去稳定的经济来源而无力还贷时，虽然规定了抵押权人可以拍卖抵押物，但实际操作时，银行不得不考虑可能引发的社会问题而难以付诸行动。此外，我国缺乏成熟的住房价值评估机构和完善的拍卖转让机构，处理抵押房产更为困难，最终导致银行资产质量严重下降。

当前，个人住房消费信贷业务存在贷款品种单一、期限短、额度低、借贷手续繁杂等问题。各大商业银行的住房信贷基本实行固定利率等额偿还方式，无法满足不同收入和不同偏好的居民需求。贷款期限在实际操作中多在10年以下，且按规定贷款者必须在贷款银行存足相当于房价30%以上存款，造成居民还贷负担过重，更限制了中低收入者贷款买房。此外，借贷手续繁杂，涉及多个部门，使承贷者苦不堪言，也使消费信贷者望而却步。

住房信贷资金融资渠道过窄，住房抵押贷款二级市场尚未形成。我国各商业银行住房信贷资金主要来源于居民储蓄存款，不确定性高、流动性大，缺乏稳定的长期资金来源。

我国住房消费信贷中个人住房抵押贷款是零售式贷款，贷款对象是分散的居民个人，银行较难对借款人的真实资信状况作出准确的判断，信用风险较大；抵押物价格机制尚未建立，贷款易受抵押物市价下跌的影响，同时住房市场不完善，抵押物的处置没有保障，导致市场风险较大。目前这种贷款缺乏政府担保、保险制度以及抵押贷款二级市场的配套，贷款人债权不能转移、又导致住房消费信贷流动性风险大。

住房消费信贷发展的对策研究

必须改变现有商业银行贷款资金来源主要依赖居民储蓄存款的做法，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产开发债券、房地产投资信托等融资工具，将金融市场与资本市场结合起来。同时，借鉴国外经验，引导保险基金、养老基金、共同基金等大规模稳定的长期信贷资金进入住房金融市场。另外，应根据不同贷款群体的多样化需求，推出可变利率抵押贷款、递增递减还款等多种贷款种类。

尽快建立统一的面向全社会的个人信用体系，实行存款实名制，每个人只能用自己的实名在一个银行拥有一个帐号，从而为确定居民实际收入水平、确认消费者贷款资格奠定基础；建立个人信用调查与评价的专业中介机构；建立网络化信用消费管理体系，对个人资信状况、信用等级进行全面了解。同时，银行应尽快设立风险预警机制，建立动态统计分析监控体系，加强房地产政策、市场及客户研究，提高风险预警能力；形成定期对一些行业或地区进行预警通报、确定高风险贷款范围的风险预警机制，以便及时采取防范化解风险的对策。

积极稳妥推进住房抵押贷款证券化，建立住房抵押二级市场。住房抵押贷款证券化及住房金融二级市场的建立，除了需要解决技术层面的问题，更需要政府的扶持与适当的干预。一方面政府应该制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展，另一方面是设立若干准政府机构，通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。美国的联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会和联邦住房抵押公司等都是政府设立的准政府机构，值得我国借鉴。

住房消费信贷范文篇5

一、保证保险、信用保险及担保

我国保险界对保证保险的有关论著甚少，少量书籍中对此概念的介绍也颇为含混，理论上的不成熟使人们对保证保险及相关问题的认识也比较混乱。因此，有必要首先从概念界定入手，分析保证保险这一概念的内涵和外延。

据《保险法与保险实务全书》所载，“保证保险是由保险人为被保证人向权利人提供担保的保险。当被保证人的行为致使权利人遭受经济损失时，保险人负经济赔偿责任”。《中国保险百科全书》也有同样界定。有的教科书上对保证保险作了如下阐述：“保证保险，这实质是一种担保业务。为两种，一种是由保险人代被保证人向权利人提供担保，……另一种是信用保险，是权利人投保他人的信用。”由此引出两个问题：（1）保证保险与担保之间有何联系？（2）保证保险和信用保险有何不同？

（一）保证保险和担保之比较

担保合同具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人，即申请人、受益人和担保人；（2）担保合同通常由义务人申请用来保障权利人的利益；（3）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，如被担保人不付，可由保证人来代付；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人追索。

而保证保险的特征在《中国保险百科全书》中有如下阐述：“保证保险要涉及三个方面的关系，保证人即保险人，权利人即被保险人或受益人，义务人即被保证人。在保证保险中，当保证的事件发生而权利人遭受损失时，只有在被保证人不能补偿损失时，始由保险人代为补偿，被保证人对保险人（保证人）为其向权利人支付的任何补偿均有返还给保险人的义务。”

比较保证保险和担保合同的特征，保证保险体现着担保的特征。同时，担保与一般保险相比，具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人：申请人、受益人和担保人，每一方从一开始就知道另两方的存在；而保险合同只有两方当事人：投保人和保险人，有时出现被保险人、受益人等，只是作为关系人存在；（2）担保通常由义务人申请、付费来保障他人（权利人）的利益；而保险则是由投保人申请、付费来保障自己的利益；（3）担保所承担的是申请人方面的风险；保险所承担的是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险，投保人的故意行为属于除外责任；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人（即申请人）追索；而保险项下的赔款是不能向被保险人或投保人追索的，只是在一定条件下可向应负责任的第三方追偿；（5）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，即“如果被担保人不付，我来支付”，这是由担保合同对商业合同的从属性所决定的；而保险赔偿无所谓第二性，只要符合条款规定，保险人即应从速支付；（6）在办理担保时，担保人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保、或提供附属抵押品；在办理保险时，保险人对投保人无类似要求。

需要说明的是保证保险的英文“BOND”，本身也有“保证书”或“担保函”的意思。所谓“BOND-ING”，就是办理“担保函”的业务，银行称之为“保函业务”。保证保险虽有担保特征但又不同于银行保函，其业务范围、条件、手续、程度、收费等方面均有差别，保证保险只是在传统上或依照有关法律规定保险公司可以办理的一种特殊的担保函。由上可知，保证保险是一种由保险公司开展的具有担保特征的特殊保险业务。

（二）保证保险和信用保险之比较

广义的保证保险提供两个方面的保证：应被保证人要求向权利人保证其信用和根据权利人要求保证被保证人的信用。二者存在严格的区别，前者称之为保证保险，后者称之为信用保险。狭义的保证保险仅指前者，本文所指的保证保险是狭义的。关于信用保险的性质，理论界常常把它与保证保险相提并论，均纳入担保行为。教科书上把信用保险作为保证保险的一种，仅把二者作保险对象上的区分，甚至出现信用保证保险这样的名词，实际上是不确切的。

信用保险具有一般保险的特征与原则，如信用保险只有两方当事人，即保险人与被保险人；承保的风险是对方的信用，是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险；保险人可行使追偿权等等，无不体现信用保险的保险本质特征。比如拿买卖合同来说，卖方向保险公司投保了买方的不支付货款的风险，这是信用保险；反之，卖方应买方的要求向保险公司投保自己不履行合同的风险，才是保证保险。这里，保证保险的标的是卖方应尽的义务，风险为卖方的不守约行为；而信用保险的标的是买方应尽的义务，风险为买方不守约行为。在一般债权债务关系中，债权人投保债务人不还债的信用风险，叫信用保险；而债务人应债权人要求投保自己不履行还债义务的信用风险，叫保证保险。所以，不能因两者都承担“信用风险”而将它们混为一谈。

二、住房消费信贷保证保险权利义务关系的特征分析

（一）住房消费信贷保证保险的特征

住房消费信贷保证保险是购买住房的借款人应银行的要求，为届时分期付款而向保险公司寻求信用保证的一种保险。当保险事故发生，受益人（银行）遭受经济损失时，由保险人代为补偿；借款人对保险人为其向受益人支付的任何赔偿，有返还给保险人的义务。保险人承保的是借款人还款的信用，保险人必须严格审查被保证人的资信。可见住房消费信贷保证保险合同具有如下特征：（1）具有三方当事人：投保人（借款人）、受益人（银行）和保险人（保险公司）。（2）借款人投保，支付保险费来保障受益人（银行）的利益。（3）保险人承保的风险是投保人（借款人）方面的还款信用风险。（4）在办理此保险时，保险人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保或提供附属抵押品。（5）保险人在保证项下（保险责任内）发生保险事故并收到索赔要求后，有权处置附属抵押品，或向借款人及其反担保追索，以代偿借款人的债务。

（二）住房消费信贷保证保险操作中的误区及解决方法

由保证保险的担保特征所决定，在住房消费信贷保证保险中，对抵押物的处置适用民法及担保法等法律法规。现今我国有关保证保险合同中，往往是银行（受益人）和借款人（投保人）在签订借款合同时，设置了相应住房抵押条款或已把相应抵押合同作为借款合同的从合同。其本质是，既要求借款人作贷款所购住房抵押担保，又要求借款人选择保证保险，造成借款人双重担保负担，而银行作为受益人便获得了“双重保险”。这一做法，完全是银行利用自身地位优势，在大量呆帐和不良资产的重压下，为了自身贷款安全，重复防范住房信贷中的道德及行为等风险。而保险公司未获得投保人（借款人）的任何抵押担保，从而使保险人在履行保险合同的责任时，缺乏对其权利的应有保障，使得在保证保险操作实务中，人为地增加了抵押权在保险人和受益人之间的转让环节，甚至是障碍，不利消费信贷业务的开展。

科学的做法是，应根据《保险法》及《担保法》有关立法精神及相关规定，采取如下两种方法解决：方法一：变更住房消费信贷保证保险合同为住房消费信贷信用保险合同。合同中，银行作为投保人，为借款人不履行还款义务的信用风险投保，保险费应由银行支付，仍可保留原相应住房抵押合同作为借款合同的从合同或必要条款。方法二：还住房消费信贷保证保险本来面目，让保险人与借款人直接签订贷款所购住房抵押协议，或把它作为相应保证保险合同中的必要条款。这是由保证保险合同的担保特征所决定的，也是保证保险运作规范的要求，同时，也符合《担保法》的有关规定。

（三）住房消费信贷保证保险的风险及对策

住房消费信贷保证保险对被保证人（借款人）的信用起到了一个有效的保证作用，在一定程度上保障了银行贷款安全。虽然许多风险可由相应的其他险种覆盖，但保险公司自身仍面临诸多风险，难度最大的是借款人信用风险的规避。虽然理论上保证保险是零赔付率赔偿，但由于保证保险运作的营业费用、赔款与抵押物处置后追回的款项差额，特别是经济衰退期，赔付概率会增大。同时在赔偿基金的提取上，一般方法，对一年期合同，按自留保费的50%计提未到期责任准备金；但对长期合同，责任准备金的计算应按借款年限来折算准备金。这些均应该由保险公司收取一定费率的保费，以使其顺利运作。

实际上，贷款所购住房，抵押合同附属于银行与借款人的借款合同，其抵押权归银行所有，住房消费信贷保证保险合同就必须有一个抵押权转移的操作环节，而这一转移环节相应的法律法规尚未完善，增加了保险公司抵押权转移风险，所以，这一转移环节必须清除。必须保证贷款所购住房抵押合同成为相应保证保险合同的必要条款或合同，这也是保证保险科学运作的必要条件。保险人即使在完全拥有相应抵押物的抵押权后，在抵押权的处置上，仍面临处置不了的风险，这在法律实践中也大量发生。在法律、法规不完善，执法不力的环境中，保险公司如何规避法律风险，仍是保证保险运作的关键问题。实际上，目前房地产市场上至少有50%以上的交易对象是期房，开展保证保险面临的风险更大，抵押物的确实存在，以及其价值确如购房合同所定的价值一致，其中风险是客观存在的，保险人必须面对这些复杂风险加以规避，否则，保证保险本身无法“保险”。

但是，由于其风险覆盖率低，远没有充分防范及规避对住房消费信贷业务中各方主要风险的需求，其只是提供了对保证担保的需求，真正替借款人保障的很少，没有达到最大可能保障购房者所有权的要求。同时，在操作层面上，几个关键环节还存在如下障碍：

1.保证保险合同中，保险人承保的是借款人还款的信用，因此，要求保险人必须严格审查被保证人的资信。但在实际运作中，这一环节往往由银行审查。银行在保证保险中，往往根据其对住房贷款者所作的信用评估，只是对其认为信用风险大的消费者，强制要求其购买保证保险，而对其认为信用风险不大的消费者，则并不努力推荐保证保险。因而造成投保人数减少，保险公司业务风险选择被动，从而使保险公司自身风险增加。加上银行及其相关机构没有建立个人信用制度，相配套的信用信息系统工程也尚未建立，而保证保险作为一种担保，必须要求保险公司与借款人是一种长久密切合作的关系，以便在过程中跟踪服务、控制风险，这一矛盾使得保险公司在开展此项业务中难以控制风险。

2.保证保险是一种特殊的保险业务，风险因素复杂，在一定保险责任范围内，其保险费率的计算，要有一个严密的风险评估及成本核算做为基础，且要求科学可行。而目前我国保证保险风险评估系统尚未建立，其承保的属信用风险，必须搜集和研究有关信息，逐一地做出是否接受的判断以及以何种条件承保，要制订出商业上可行的保险费率，目前需要靠市场试验。

3.住房消费信贷保证保险往往同时要求以贷款所购住房作为抵押。一旦保险事故发生，银行或保险公司对抵押物风险及抵押物处置风险具有不可控制的一面，这需要进一步完善配套相关的法律、法规及政策。

4.由于风险覆盖率低，没有覆盖的风险还需要相应的住房保险、寿险或其它方式来规避。

三、拓展保证保险，促进我国住房制度的改革

（一）西方国家可借鉴的经验

在欧洲国家，一般采用住房抵押担保、住房贷款保险等方式，如英国、荷兰等国；采用团体保险模式，如法国、意大利、西班牙等国；采取住房贷款寿险模式，如瑞典等国。不同保险方式各有其优缺点。其中法国的住房贷款保险不仅仅对死亡提供保障，同时还保证在借款人丧失劳动能力、失业等情况下向银行还贷，消除了借款人无处藏身之担忧，值得我们参考。法国的住房贷款保险运作基本程序如下：银行受保险公司委托，要求借款人填写投保时必需的健康问卷，同时，借款人和银行之间展开购房贷款的谈判。如果保险公司对某些银行转来的问卷存在疑虑，其结果将直接影响银行是否提供此笔贷款。银行、借款人和保险公司三方的责、权、利主要通过两个合同加以明确。一是保险公司和银行的合同；二是银行与借款人之间的借款合同。其住房贷款保险一般采用团体险模式，使其投保人数非常多，可以最大限度地降低保险费率，同时对任何年龄的投保人可以实行相同的费率，保费计算简单，容易管理。

（二）我国拓展住房消费信贷保证保险的对策

1.进一步营造信用消费的政策环境。住房消费信贷保险业务的发展与房地产业的兴衰休戚相关，而要在短期内改变我国房地产市场有效需求不足之重症，就必须完善有利于房地产市场繁荣的经济政策和法律法规。第一，鼓励商业保险公司积极参与，给予其专项低税政策或专项补贴政策；第二，尽快削减或取消在住房开发中的不合理收费，使商品房价大幅度的削减成为可能，从而增大商品房的有效供给；第三，进一步深化有利于扩大内需，促进经济增长，有利于促进老百姓收入增量的经济政策。在居民的收入增长预期趋缓，对住房未来消费不确定因素尚有后顾之忧，银行消费信贷的条件还不够优惠和便捷的情况下，提高老百姓的收入增量是推动住房信贷业务的根本之道；第四，要加快住房商品化、货币化房改政策的全面落实；第五，政策可规定住房信贷保险采用团体险形式，规定单位团体在住房改革中，必须给员工购买相应的住房信贷保证保险。使之具有保险强制性的一面，更有利于其进一步开展，以推动房改政策的落实。

2.健全法治，保障流通秩序。银行、消费者、房产商、保险公司形成住房消费市场的“生物链”，环环相扣，缺一不可，唯有都依法守信，才能真正体现市场经济的实质。发展住房二级市场，健全配套相关的法律、法规，尤其是针对我国执法过程中，住房作为抵押物处置难的问题，要严于执法，同时政府应采取相应的住房救济政策。3.建立个人信用制度。银行及相关机构（保险公司）应建立个人信用制度，以现代信息系统工程为基础，分阶段建立个人信用档案制度，形成多层次个人信用调查与评估制度，逐步建立并扩展个人基本帐户制度，形成银行与保险公司对个人的信用信息调查和资源共享系统。保险公司加强对个人健康问卷的设计审核，并在银行配合下，严格把关，控制风险。也可建立对居民个人资信进行调查和评估的征信机构来完善信用制度。

4.建立科学的保证保险的风险评估系统。充分考虑保证保险对信用风险的各项风险因素，用科学可行的系统方法建立住房消费信贷保险严密风险评估体系，使保险费率的厘定建立在科学的基础上。

住房消费信贷范文篇6

一、保证保险、信用保险及担保

我国保险界对保证保险的有关论著甚少，少量书籍中对此概念的介绍也颇为含混，理论上的不成熟使人们对保证保险及相关问题的认识也比较混乱。因此，有必要首先从概念界定入手，分析保证保险这一概念的内涵和外延。

据《保险法与保险实务全书》所载，“保证保险是由保险人为被保证人向权利人提供担保的保险。当被保证人的行为致使权利人遭受经济损失时，保险人负经济赔偿责任”。《中国保险百科全书》也有同样界定。有的教科书上对保证保险作了如下阐述：“保证保险，这实质是一种担保业务。为两种，一种是由保险人代被保证人向权利人提供担保，……另一种是信用保险，是权利人投保他人的信用。”由此引出两个问题：（1）保证保险与担保之间有何联系？（2）保证保险和信用保险有何不同？

（一）保证保险和担保之比较

担保合同具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人，即申请人、受益人和担保人；（2）担保合同通常由义务人申请用来保障权利人的利益；（3）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，如被担保人不付，可由保证人来代付；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人追索。

而保证保险的特征在《中国保险百科全书》中有如下阐述：“保证保险要涉及三个方面的关系，保证人即保险人，权利人即被保险人或受益人，义务人即被保证人。在保证保险中，当保证的事件发生而权利人遭受损失时，只有在被保证人不能补偿损失时，始由保险人代为补偿，被保证人对保险人（保证人）为其向权利人支付的任何补偿均有返还给保险人的义务。”

比较保证保险和担保合同的特征，保证保险体现着担保的特征。同时，担保与一般保险相比，具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人：申请人、受益人和担保人，每一方从一开始就知道另两方的存在；而保险合同只有两方当事人：投保人和保险人，有时出现被保险人、受益人等，只是作为关系人存在；（2）担保通常由义务人申请、付费来保障他人（权利人）的利益；而保险则是由投保人申请、付费来保障自己的利益；（3）担保所承担的是申请人方面的风险；保险所承担的是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险，投保人的故意行为属于除外责任；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人（即申请人）追索；而保险项下的赔款是不能向被保险人或投保人追索的，只是在一定条件下可向应负责任的第三方追偿；（5）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，即“如果被担保人不付，我来支付”，这是由担保合同对商业合同的从属性所决定的；而保险赔偿无所谓第二性，只要符合条款规定，保险人即应从速支付；（6）在办理担保时，担保人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保、或提供附属抵押品；在办理保险时，保险人对投保人无类似要求。

需要说明的是保证保险的英文“BOND”，本身也有“保证书”或“担保函”的意思。所谓“BOND-ING”，就是办理“担保函”的业务，银行称之为“保函业务”。保证保险虽有担保特征但又不同于银行保函，其业务范围、条件、手续、程度、收费等方面均有差别，保证保险只是在传统上或依照有关法律规定保险公司可以办理的一种特殊的担保函。由上可知，保证保险是一种由保险公司开展的具有担保特征的特殊保险业务。

（二）保证保险和信用保险之比较

广义的保证保险提供两个方面的保证：应被保证人要求向权利人保证其信用和根据权利人要求保证被保证人的信用。二者存在严格的区别，前者称之为保证保险，后者称之为信用保险。狭义的保证保险仅指前者，本文所指的保证保险是狭义的。关于信用保险的性质，理论界常常把它与保证保险相提并论，均纳入担保行为。教科书上把信用保险作为保证保险的一种，仅把二者作保险对象上的区分，甚至出现信用保证保险这样的名词，实际上是不确切的。

信用保险具有一般保险的特征与原则，如信用保险只有两方当事人，即保险人与被保险人；承保的风险是对方的信用，是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险；保险人可行使追偿权等等，无不体现信用保险的保险本质特征。比如拿买卖合同来说，卖方向保险公司投保了买方的不支付货款的风险，这是信用保险；反之，卖方应买方的要求向保险公司投保自己不履行合同的风险，才是保证保险。这里，保证保险的标的是卖方应尽的义务，风险为卖方的不守约行为；而信用保险的标的是买方应尽的义务，风险为买方不守约行为。在一般债权债务关系中，债权人投保债务人不还债的信用风险，叫信用保险；而债务人应债权人要求投保自己不履行还债义务的信用风险，叫保证保险。所以，不能因两者都承担“信用风险”而将它们混为一谈。

二、住房消费信贷保证保险权利义务关系的特征分析

（一）住房消费信贷保证保险的特征

住房消费信贷保证保险是购买住房的借款人应银行的要求，为届时分期付款而向保险公司寻求信用保证的一种保险。当保险事故发生，受益人（银行）遭受经济损失时，由保险人代为补偿；借款人对保险人为其向受益人支付的任何赔偿，有返还给保险人的义务。保险人承保的是借款人还款的信用，保险人必须严格审查被保证人的资信。可见住房消费信贷保证保险合同具有如下特征：（1）具有三方当事人：投保人（借款人）、受益人（银行）和保险人（保险公司）。（2）借款人投保，支付保险费来保障受益人（银行）的利益。（3）保险人承保的风险是投保人（借款人）方面的还款信用风险。（4）在办理此保险时，保险人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保或提供附属抵押品。（5）保险人在保证项下（保险责任内）发生保险事故并收到索赔要求后，有权处置附属抵押品，或向借款人及其反担保追索，以代偿借款人的债务。

（二）住房消费信贷保证保险操作中的误区及解决方法

由保证保险的担保特征所决定，在住房消费信贷保证保险中，对抵押物的处置适用民法及担保法等法律法规。现今我国有关保证保险合同中，往往是银行（受益人）和借款人（投保人）在签订借款合同时，设置了相应住房抵押条款或已把相应抵押合同作为借款合同的从合同。其本质是，既要求借款人作贷款所购住房抵押担保，又要求借款人选择保证保险，造成借款人双重担保负担，而银行作为受益人便获得了“双重保险”。这一做法，完全是银行利用自身地位优势，在大量呆帐和不良资产的重压下，为了自身贷款安全，重复防范住房信贷中的道德及行为等风险。而保险公司未获得投保人（借款人）的任何抵押担保，从而使保险人在履行保险合同的责任时，缺乏对其权利的应有保障，使得在保证保险操作实务中，人为地增加了抵押权在保险人和受益人之间的转让环节，甚至是障碍，不利消费信贷业务的开展。

科学的做法是，应根据《保险法》及《担保法》有关立法精神及相关规定，采取如下两种方法解决：方法一：变更住房消费信贷保证保险合同为住房消费信贷信用保险合同。合同中，银行作为投保人，为借款人不履行还款义务的信用风险投保，保险费应由银行支付，仍可保留原相应住房抵押合同作为借款合同的从合同或必要条款。方法二：还住房消费信贷保证保险本来面目，让保险人与借款人直接签订贷款所购住房抵押协议，或把它作为相应保证保险合同中的必要条款。这是由保证保险合同的担保特征所决定的，也是保证保险运作规范的要求，同时，也符合《担保法》的有关规定。

（三）住房消费信贷保证保险的风险及对策

住房消费信贷保证保险对被保证人（借款人）的信用起到了一个有效的保证作用，在一定程度上保障了银行贷款安全。虽然许多风险可由相应的其他险种覆盖，但保险公司自身仍面临诸多风险，难度最大的是借款人信用风险的规避。虽然理论上保证保险是零赔付率赔偿，但由于保证保险运作的营业费用、赔款与抵押物处置后追回的款项差额，特别是经济衰退期，赔付概率会增大。同时在赔偿基金的提取上，一般方法，对一年期合同，按自留保费的50%计提未到期责任准备金；但对长期合同，责任准备金的计算应按借款年限来折算准备金。这些均应该由保险公司收取一定费率的保费，以使其顺利运作。

实际上，贷款所购住房，抵押合同附属于银行与借款人的借款合同，其抵押权归银行所有，住房消费信贷保证保险合同就必须有一个抵押权转移的操作环节，而这一转移环节相应的法律法规尚未完善，增加了保险公司抵押权转移风险，所以，这一转移环节必须清除。必须保证贷款所购住房抵押合同成为相应保证保险合同的必要条款或合同，这也是保证保险科学运作的必要条件。保险人即使在完全拥有相应抵押物的抵押权后，在抵押权的处置上，仍面临处置不了的风险，这在法律实践中也大量发生。在法律、法规不完善，执法不力的环境中，保险公司如何规避法律风险，仍是保证保险运作的关键问题。实际上，目前房地产市场上至少有50%以上的交易对象是期房，开展保证保险面临的风险更大，抵押物的确实存在，以及其价值确如购房合同所定的价值一致，其中风险是客观存在的，保险人必须面对这些复杂风险加以规避，否则，保证保险本身无法“保险”。

但是，由于其风险覆盖率低，远没有充分防范及规避对住房消费信贷业务中各方主要风险的需求，其只是提供了对保证担保的需求，真正替借款人保障的很少，没有达到最大可能保障购房者所有权的要求。同时，在操作层面上，几个关键环节还存在如下障碍：

1.保证保险合同中，保险人承保的是借款人还款的信用，因此，要求保险人必须严格审查被保证人的资信。但在实际运作中，这一环节往往由银行审查。银行在保证保险中，往往根据其对住房贷款者所作的信用评估，只是对其认为信用风险大的消费者，强制要求其购买保证保险，而对其认为信用风险不大的消费者，则并不努力推荐保证保险。因而造成投保人数减少，保险公司业务风险选择被动，从而使保险公司自身风险增加。加上银行及其相关机构没有建立个人信用制度，相配套的信用信息系统工程也尚未建立，而保证保险作为一种担保，必须要求保险公司与借款人是一种长久密切合作的关系，以便在过程中跟踪服务、控制风险，这一矛盾使得保险公司在开展此项业务中难以控制风险。

2.保证保险是一种特殊的保险业务，风险因素复杂，在一定保险责任范围内，其保险费率的计算，要有一个严密的风险评估及成本核算做为基础，且要求科学可行。而目前我国保证保险风险评估系统尚未建立，其承保的属信用风险，必须搜集和研究有关信息，逐一地做出是否接受的判断以及以何种条件承保，要制订出商业上可行的保险费率，目前需要靠市场试验。

3.住房消费信贷保证保险往往同时要求以贷款所购住房作为抵押。一旦保险事故发生，银行或保险公司对抵押物风险及抵押物处置风险具有不可控制的一面，这需要进一步完善配套相关的法律、法规及政策。

4.由于风险覆盖率低，没有覆盖的风险还需要相应的住房保险、寿险或其它方式来规避。

三、拓展保证保险，促进我国住房制度的改革

（一）西方国家可借鉴的经验

在欧洲国家，一般采用住房抵押担保、住房贷款保险等方式，如英国、荷兰等国；采用团体保险模式，如法国、意大利、西班牙等国；采取住房贷款寿险模式，如瑞典等国。不同保险方式各有其优缺点。其中法国的住房贷款保险不仅仅对死亡提供保障，同时还保证在借款人丧失劳动能力、失业等情况下向银行还贷，消除了借款人无处藏身之担忧，值得我们参考。法国的住房贷款保险运作基本程序如下：银行受保险公司委托，要求借款人填写投保时必需的健康问卷，同时，借款人和银行之间展开购房贷款的谈判。如果保险公司对某些银行转来的问卷存在疑虑，其结果将直接影响银行是否提供此笔贷款。银行、借款人和保险公司三方的责、权、利主要通过两个合同加以明确。一是保险公司和银行的合同；二是银行与借款人之间的借款合同。其住房贷款保险一般采用团体险模式，使其投保人数非常多，可以最大限度地降低保险费率，同时对任何年龄的投保人可以实行相同的费率，保费计算简单，容易管理。

（二）我国拓展住房消费信贷保证保险的对策

1.进一步营造信用消费的政策环境。住房消费信贷保险业务的发展与房地产业的兴衰休戚相关，而要在短期内改变我国房地产市场有效需求不足之重症，就必须完善有利于房地产市场繁荣的经济政策和法律法规。第一，鼓励商业保险公司积极参与，给予其专项低税政策或专项补贴政策；第二，尽快削减或取消在住房开发中的不合理收费，使商品房价大幅度的削减成为可能，从而增大商品房的有效供给；第三，进一步深化有利于扩大内需，促进经济增长，有利于促进老百姓收入增量的经济政策。在居民的收入增长预期趋缓，对住房未来消费不确定因素尚有后顾之忧，银行消费信贷的条件还不够优惠和便捷的情况下，提高老百姓的收入增量是推动住房信贷业务的根本之道；第四，要加快住房商品化、货币化房改政策的全面落实；第五，政策可规定住房信贷保险采用团体险形式，规定单位团体在住房改革中，必须给员工购买相应的住房信贷保证保险。使之具有保险强制性的一面，更有利于其进一步开展，以推动房改政策的落实。

2.健全法治，保障流通秩序。银行、消费者、房产商、保险公司形成住房消费市场的“生物链”，环环相扣，缺一不可，唯有都依法守信，才能真正体现市场经济的实质。发展住房二级市场，健全配套相关的法律、法规，尤其是针对我国执法过程中，住房作为抵押物处置难的问题，要严于执法，同时政府应采取相应的住房救济政策。3.建立个人信用制度。银行及相关机构（保险公司）应建立个人信用制度，以现代信息系统工程为基础，分阶段建立个人信用档案制度，形成多层次个人信用调查与评估制度，逐步建立并扩展个人基本帐户制度，形成银行与保险公司对个人的信用信息调查和资源共享系统。保险公司加强对个人健康问卷的设计审核，并在银行配合下，严格把关，控制风险。也可建立对居民个人资信进行调查和评估的征信机构来完善信用制度。

4.建立科学的保证保险的风险评估系统。充分考虑保证保险对信用风险的各项风险因素，用科学可行的系统方法建立住房消费信贷保险严密风险评估体系，使保险费率的厘定建立在科学的基础上。

住房消费信贷范文篇7

住房消费信贷业务涉及银行、承贷人、开发商、评估、公证、保险、产权交易等多个部门和多种行业。目前，我国住房消费信贷规章、制度不完善，给现实工作造成困难。例如，《个人住房担保贷款管理办法》对办理住房贷款时的抵押担保作了明确要求，但实际操作困难：一般是房产抵押。当购房者失去稳定的经济来源而无力还贷时，虽然规定了抵押权人可以拍卖抵押物，但实际操作时，银行不得不考虑可能引发的社会问题而难以付诸行动。此外，我国缺乏成熟的住房价值评估机构和完善的拍卖转让机构，处理抵押房产更为困难，最终导致银行资产质量严重下降。

当前，个人住房消费信贷业务存在贷款品种单一、期限短、额度低、借贷手续繁杂等问题。各大商业银行的住房信贷基本实行固定利率等额偿还方式，无法满足不同收入和不同偏好的居民需求。贷款期限在实际操作中多在10年以下，且按规定贷款者必须在贷款银行存足相当于房价30%以上存款，造成居民还贷负担过重，更限制了中低收入者贷款买房。此外，借贷手续繁杂，涉及多个部门，使承贷者苦不堪言，也使消费信贷者望而却步。

住房信贷资金融资渠道过窄，住房抵押贷款二级市场尚未形成。我国各商业银行住房信贷资金主要来源于居民储蓄存款，不确定性高、流动性大，缺乏稳定的长期资金来源。

我国住房消费信贷中个人住房抵押贷款是零售式贷款，贷款对象是分散的居民个人，银行较难对借款人的真实资信状况作出准确的判断，信用风险较大；抵押物价格机制尚未建立，贷款易受抵押物市价下跌的影响，同时住房市场不完善，抵押物的处置没有保障，导致市场风险较大。目前这种贷款缺乏政府担保、保险制度以及抵押贷款二级市场的配套，贷款人债权不能转移、又导致住房消费信贷流动性风险大。

住房消费信贷发展的对策研究

必须改变现有商业银行贷款资金来源主要依赖居民储蓄存款的做法，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产开发债券、房地产投资信托等融资工具，将金融市场与资本市场结合起来。同时，借鉴国外经验，引导保险基金、养老基金、共同基金等大规模稳定的长期信贷资金进入住房金融市场。另外，应根据不同贷款群体的多样化需求，推出可变利率抵押贷款、递增递减还款等多种贷款种类。尽快建立统一的面向全社会的个人信用体系，实行存款实名制，每个人只能用自己的实名在一个银行拥有一个帐号，从而为确定居民实际收入水平、确认消费者贷款资格奠定基础；建立个人信用调查与评价的专业中介机构；建立网络化信用消费管理体系，对个人资信状况、信用等级进行全面了解。同时，银行应尽快设立风险预警机制，建立动态统计分析监控体系，加强房地产政策、市场及客户研究，提高风险预警能力；形成定期对一些行业或地区进行预警通报、确定高风险贷款范围的风险预警机制，以便及时采取防范化解风险的对策。

积极稳妥推进住房抵押贷款证券化，建立住房抵押二级市场。住房抵押贷款证券化及住房金融二级市场的建立，除了需要解决技术层面的问题，更需要政府的扶持与适当的干预。一方面政府应该制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展，另一方面是设立若干准政府机构，通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。美国的联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会和联邦住房抵押公司等都是政府设立的准政府机构，值得我国借鉴。

住房消费信贷范文篇8

关键词：住房消费信贷制约因素对策研究

在生产、分配、交换和消费四个环节中，消费既是社会再生产的终点又是新的起点，发展住房消费信贷，不仅可以实现居民住房消费的愿望，还可带动相关产业发展，拉动经济增长。随着我国房地产市场蓬勃发展、住房制度改革深化及信贷政策的支持，住房消费信贷发展迅速。然而，面临日益增长的购房需求，住房消费信贷业务发展的诸多“瓶颈”因素也日益凸显，严重制约其健康快速发展。

住房消费信贷发展的制约因素分析

住房消费信贷业务涉及银行、承贷人、开发商、评估、公证、保险、产权交易等多个部门和多种行业。目前，我国住房消费信贷规章、制度不完善，给现实工作造成困难。例如，《个人住房担保贷款管理办法》对办理住房贷款时的抵押担保作了明确要求，但实际操作困难：一般是房产抵押。当购房者失去稳定的经济来源而无力还贷时，虽然规定了抵押权人可以拍卖抵押物，但实际操作时，银行不得不考虑可能引发的社会问题而难以付诸行动。此外，我国缺乏成熟的住房价值评估机构和完善的拍卖转让机构，处理抵押房产更为困难，最终导致银行资产质量严重下降。

当前，个人住房消费信贷业务存在贷款品种单一、期限短、额度低、借贷手续繁杂等问题。各大商业银行的住房信贷基本实行固定利率等额偿还方式，无法满足不同收入和不同偏好的居民需求。贷款期限在实际操作中多在10年以下，且按规定贷款者必须在贷款银行存足相当于房价30%以上存款，造成居民还贷负担过重，更限制了中低收入者贷款买房。此外，借贷手续繁杂，涉及多个部门，使承贷者苦不堪言，也使消费信贷者望而却步。

住房信贷资金融资渠道过窄，住房抵押贷款二级市场尚未形成。我国各商业银行住房信贷资金主要来源于居民储蓄存款，不确定性高、流动性大，缺乏稳定的长期资金来源。

我国住房消费信贷中个人住房抵押贷款是零售式贷款，贷款对象是分散的居民个人，银行较难对借款人的真实资信状况作出准确的判断，信用风险较大；抵押物价格机制尚未建立，贷款易受抵押物市价下跌的影响，同时住房市场不完善，抵押物的处置没有保障，导致市场风险较大。目前这种贷款缺乏政府担保、保险制度以及抵押贷款二级市场的配套，贷款人债权不能转移、又导致住房消费信贷流动性风险大。

住房消费信贷发展的对策研究

必须改变现有商业银行贷款资金来源主要依赖居民储蓄存款的做法，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产开发债券、房地产投资信托等融资工具，将金融市场与资本市场结合起来。同时，借鉴国外经验，引导保险基金、养老基金、共同基金等大规模稳定的长期信贷资金进入住房金融市场。另外，应根据不同贷款群体的多样化需求，推出可变利率抵押贷款、递增递减还款等多种贷款种类。尽快建立统一的面向全社会的个人信用体系，实行存款实名制，每个人只能用自己的实名在一个银行拥有一个帐号，从而为确定居民实际收入水平、确认消费者贷款资格奠定基础；建立个人信用调查与评价的专业中介机构；建立网络化信用消费管理体系，对个人资信状况、信用等级进行全面了解。同时，银行应尽快设立风险预警机制，建立动态统计分析监控体系，加强房地产政策、市场及客户研究，提高风险预警能力；形成定期对一些行业或地区进行预警通报、确定高风险贷款范围的风险预警机制，以便及时采取防范化解风险的对策。

积极稳妥推进住房抵押贷款证券化，建立住房抵押二级市场。住房抵押贷款证券化及住房金融二级市场的建立，除了需要解决技术层面的问题，更需要政府的扶持与适当的干预。一方面政府应该制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展，另一方面是设立若干准政府机构，通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。美国的联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会和联邦住房抵押公司等都是政府设立的准政府机构，值得我国借鉴。

住房消费信贷范文篇9

关键词：住房消费信贷制约因素对策研究

在生产、分配、交换和消费四个环节中，消费既是社会再生产的终点又是新的起点，发展住房消费信贷，不仅可以实现居民住房消费的愿望，还可带动相关产业发展，拉动经济增长。随着我国房地产市场蓬勃发展、住房制度改革深化及信贷政策的支持，住房消费信贷发展迅速。然而，面临日益增长的购房需求，住房消费信贷业务发展的诸多“瓶颈”因素也日益凸显，严重制约其健康快速发展。

住房消费信贷发展的制约因素分析

住房消费信贷业务涉及银行、承贷人、开发商、评估、公证、保险、产权交易等多个部门和多种行业。目前，我国住房消费信贷规章、制度不完善，给现实工作造成困难。例如，《个人住房担保贷款管理办法》对办理住房贷款时的抵押担保作了明确要求，但实际操作困难：一般是房产抵押。当购房者失去稳定的经济来源而无力还贷时，虽然规定了抵押权人可以拍卖抵押物，但实际操作时，银行不得不考虑可能引发的社会问题而难以付诸行动。此外，我国缺乏成熟的住房价值评估机构和完善的拍卖转让机构，处理抵押房产更为困难，最终导致银行资产质量严重下降。

当前，个人住房消费信贷业务存在贷款品种单一、期限短、额度低、借贷手续繁杂等问题。各大商业银行的住房信贷基本实行固定利率等额偿还方式，无法满足不同收入和不同偏好的居民需求。贷款期限在实际操作中多在10年以下，且按规定贷款者必须在贷款银行存足相当于房价30%以上存款，造成居民还贷负担过重，更限制了中低收入者贷款买房。此外，借贷手续繁杂，涉及多个部门，使承贷者苦不堪言，也使消费信贷者望而却步。

住房信贷资金融资渠道过窄，住房抵押贷款二级市场尚未形成。我国各商业银行住房信贷资金主要来源于居民储蓄存款，不确定性高、流动性大，缺乏稳定的长期资金来源。

我国住房消费信贷中个人住房抵押贷款是零售式贷款，贷款对象是分散的居民个人，银行较难对借款人的真实资信状况作出准确的判断，信用风险较大；抵押物价格机制尚未建立，贷款易受抵押物市价下跌的影响，同时住房市场不完善，抵押物的处置没有保障，导致市场风险较大。目前这种贷款缺乏政府担保、保险制度以及抵押贷款二级市场的配套，贷款人债权不能转移、又导致住房消费信贷流动性风险大。

住房消费信贷发展的对策研究

必须改变现有商业银行贷款资金来源主要依赖居民储蓄存款的做法，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产开发债券、房地产投资信托等融资工具，将金融市场与资本市场结合起来。同时，借鉴国外经验，引导保险基金、养老基金、共同基金等大规模稳定的长期信贷资金进入住房金融市场。另外，应根据不同贷款群体的多样化需求，推出可变利率抵押贷款、递增递减还款等多种贷款种类。尽快建立统一的面向全社会的个人信用体系，实行存款实名制，每个人只能用自己的实名在一个银行拥有一个帐号，从而为确定居民实际收入水平、确认消费者贷款资格奠定基础；建立个人信用调查与评价的专业中介机构；建立网络化信用消费管理体系，对个人资信状况、信用等级进行全面了解。同时，银行应尽快设立风险预警机制，建立动态统计分析监控体系，加强房地产政策、市场及客户研究，提高风险预警能力；形成定期对一些行业或地区进行预警通报、确定高风险贷款范围的风险预警机制，以便及时采取防范化解风险的对策。

积极稳妥推进住房抵押贷款证券化，建立住房抵押二级市场。住房抵押贷款证券化及住房金融二级市场的建立，除了需要解决技术层面的问题，更需要政府的扶持与适当的干预。一方面政府应该制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展，另一方面是设立若干准政府机构，通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。美国的联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会和联邦住房抵押公司等都是政府设立的准政府机构，值得我国借鉴。

住房消费信贷范文篇10

近年来，随着住房体制改革进程的加快，金融业对住房开发和消费的竞争力度开始加强，整个住房市场呈现出一片繁荣的景象。随着城镇居民收入水平和消费观念的变化，住房消费贷款成为了百姓实现安居梦想的最有效的途径。而房地产业的快速发展也为我国银行业的发展提供了契机，随着个人住房需求的不断增加，各家商业银行个人住房贷款业务蓬勃发展，竞争激烈。但是，在大力开展个人住房消费信贷业务的过程中，诸如按揭人贷款风险、抵押品贬值风险和提前还贷风险等各种风险日益积聚，严重威胁银行信贷资产的安全，而且对银行资金体系的稳健运行将造成不利影响。因此，如何在促进住房产业健康成长的同时，规避和防范住房消费信贷风险，是值得我们关注的课题。本文采用对比分析与实证分析的方法，从住房消费信贷的基本概念入手，对我国某一商业银行实施住房消费信贷风险管理和国外实施住房消费信贷业务的经典案例进行了分析，在此基础上，通过将美国和日本在实施住房消费信贷过程中的情况与我国情况进行对比并结合我国在实施住房消费信贷业务中风险管理的不足，提出了完善我国住房消费信贷风险控制的一些政策建议。按照以上思路，本文分为四章进行详细地论述：第一章为住房消费信贷及其风险概述。本章从消费信贷的基本概念入手，介绍了个人住房消费信贷的涵义及其特点，指出个人住房消费信贷是指银行向借款人发放的满足其以住房消费为目的的信贷业务。它具有贷款额度大、贷款期限“长”(跨度大)、安全性与风险性并存、管理成本相对较高等特点。然后在此基础上结合住房消费信贷的实践情况分析了目前商业银行在开展住房消费信贷业务中面临的主要风险，诸如：开发商的风险、借款人的风险、中介机构的风险、抵押物的风险、银行管理过程中存在的风险、利率和通货膨胀风险等。第二章为我国住房消费信贷风险的管理——以农业银行为例。本章从介绍农业银行四川省分行在开展住房消费信贷时对相关风险的管理入手，分析了我国商业银行对住房消费信贷风险的管理措施，并对农业银行四川省分行的风险管理情况进行了评价：从总体上来看，农业银行对个人住房消费贷款中存在的开发商风险、借款人风险、抵押物风险等都采取了一定的措施加以管理；就农业银行目前的实施结果来看，2005年末，农行四川省分行个人住房贷款余额为125亿元，不良贷款1.87亿元，占比1.5％，这一比例是较低的，说明该行个人住房贷款风险管理取得了较好的成效。但是，由于个人住房不良贷款存量存在着上升的趋势，贷款投放到贷款收回的时间跨度长，很多住房贷款还没有真正进入风险高峰期，不良贷款的处置程序也在一定程度上掩盖了不良贷款的真实水平。另外，在开发商风险管理、借款人风险管理以及贷后管理等方面也有很多不足之处，隐藏了实际风险。因此，真实风险状况仍然不容忽视。第三章为发达国家实施住房消费信贷的案例及其对我国的启示。文章首先针对美国20世纪80年代的储贷危机的案例进行了分析，揭示出美国发生储贷危机之前节俭机构的贷款运作模式以及资金来源与运用结构与目前我国商业银行具有相似之处，而这几点正是导致美国储贷危机的深层次原因。在此基础上提出了美国储贷危机对我国的启示：(1)商业银行应积极扩大信贷链条，增强抗风险能力。间接融资为主的住宅金融体制其信贷链条短的弊端直接导致了节俭机构抗风险能力不足，我国目前大多数住房贷款也采取的是这种间接融资的方式。要增强我国商业银行抵抗住房消费信贷的能力就必须要扩大商业银行的信贷链条；(2)商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是很有必要的，但是这个缺口应当控制在一定的范围之内。商业银行要通过各种渠道来扩充自己的资金来源，增强资产的流动性，同时运用各种金融工具减少利率风险并加强对住房消费信贷的审查和监管；(3)要做到审慎监管和对危机的及早反应。即使在美国，金融机构一般也不能准确地预测经济下滑和金融形势的突变。因此，稳健经营和审慎管理，避免过高的业务风险是十分重要的。本章第二部分通过对日本20世纪80年代住专危机的案例分析，得出了住专危机的发生既有本身的制度因素，也有外部因素的结论，并在分析住专危机发生的深层次原因的基础上，指出了住专危机对我国商业银行的启示：(1)商业银行应加大对内部控制重要性的认识。住专公司破产的主要责任在公司本身内部管理的混乱和经营的不善。这对于我国商业银行进行个人住房消费贷款的风险管理具有极大地警示作用；(2)应减少政府对商业银行的干预，增加银行体系的透明度。日本为了发展，对银行采取了过分干预的政策，长期处于政府的干预和缺乏应有的透明度是中国金融体制与日本金融体制共有的弊病，由于政府过分干预和保护，使银行风险意识淡薄，缺乏竞争。因此，如何强化商业银行的经营风险意识，提高金融机构自我发展的能力，使它们真正成为自主经营、自我约束、自负盈亏、自担风险的现代企业型金融机构是保证中国金融安全的一个十分重要的环节；(3)商业银行应加强对抵押品贬值风险的控制，不能过分迷信抵押品的价值。住专公司过分迷信抵押品的价值，忽视抵押品的贬值，随着日本泡沫经济的破灭，住专公司的不良债权也一天天地看涨，最终走上了破产之路。我国目前的住房抵押市场前景颇好，很多银行把这一块当作优良资产来看待，殊不知，抵押品也有贬值的时候，对房产市场不能盲目乐观，对抵押品贬值的风险不能掉以轻心。第四章为提高我国商业银行住房消费信贷风险控制能力的思考。本章在综合美日实施住房消费信贷过程中的案例与我国的对比分析的基础上，结合我国商业银行在控制住房消费信贷风险中的不足，提出了对完善我国住房消费信贷风险控制的一些建议。第一部分从银行内部的风险控制出发，提出了商亚银行在进行住房消费信贷风险控制时应加强的措施。该部分分为两个方面，首先提出了银行内部应设置个人住房消费信贷业务风险防范屏障，其中包括严格借款人和开发商的准入门槛、加强对抵押物的评估工作等。其次说明了商业银行应设置风险控制线，包括加强贷后跟踪管理、完善银行内部风险管理体系、对贷款客户进行分类管理、建立健全违约处置机制、加强商业银行流动性风险管理和利率风险管理、加大金融创新力度等；第二部分的措施则是从银行与外部的合作意图出发，控制住房消费信贷风险即实施风险转嫁。首先提出了商业银行应积极扩大信贷链条，发展抵押贷款证券化。其次提出了商业银行要加强与保险公司的合作，建立和完善住房贷款保险机制，利用保险转移风险；第三部分则是从银行外部环境出发，提出了政府应在保持银行体系透明性的基础上加强宏观调控，完善法律法规等配套设施建设，为商业银行控制住房消费信贷风险提供保障。该部分分为四个方面进行论述，其一是完善与住房金融相关的法律法规，其二是加强社会住房保障机制建设，其三是建立和完善政府担保制度，其四是应建立全国性的信用评级机构。目前，国内外对于住房消费信贷风险控制的研究已经达到相当的深度和广度，但结合我国实际情况和国外经典案例进行对比分析的文献还较少。由于我国商业银行开展住房消费信贷业务较国外起步晚，因此我国对于风险控制方面的研究成果并不丰富，专著甚少。本文试图在前人研究的基础上，全面深入地分析我国商业银行实施住房消费信贷业务风险控制的不足之处，并结合我国实际情况与国外经典案例的对比分析，提出适合我国国情的政策建议。本文的创新之处在于：其一，通过分析某一具体商业银行对住房消费信贷风险的管理，指出我国商业银行在控制此风险中的不足之处；其二，通过对比分析国外经典案例发生的深层次原因与我国目前类似的情况，提出对我国的启示。最后，在这两条线索的基础上得出提高我国商业银行住房消费信贷风险控制能力的政策建议。关键字:住房消费信贷,风险控制,储贷危机,商业银行