物业管理纠纷范文10篇

时间:2023-04-07 19:44:07

物业管理纠纷

物业管理纠纷范文篇1

一、物业管理的性质以及与一般服务合同的区别

物业管理,即“区分所有建筑物的管理”①,是指由政府规定的对配套设施比较齐全的原有住宅区和新建住宅区以及配套设施比较齐全的大厦、工业区等物业进行管理服务的活动。就物业管理行为产生的法律关系分析,既具有行政法律关系的特性,又具有民事法律关系的特性,如从法律关系产生来看,物业管理行为是地方法规和部门规章的强制性规范;从法律关系的内容来看,物业管理的项目范围由地方法规和部门规章及规范性文件事先界定;从法律关系的权利义务实现上看,物业管理的收费依据和标准由政府物价部门规定或遵政府物价部门指导等。但从其本质特性看,物业管理行为属于民事法律行为,理由是:

1、物业管理行为是一种服务活动。是由物业管理企业为业主委员会及业主提供的包括财产维护、环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。是平等主体之间产生的法律关系,没有管理与被管理的关系,双方主体关系中不具有服从性、隶属性。

2、物业管理是由政府规定的服务管理活动,不是行政机关对行政管理相对人实施行政管理。建设部《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称《管理办法》)和地方有关法规都规定了住宅小区应当成立管理委员会并实行物业管理,物业管理服务中的被服务主体——业主,虽然对是否接受物业管理服务不能选择,但可以选择由谁来提供服务。如《江苏省物业管理条例》就规定“物业交付使用后,业主或业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业,并签订物业管理合同。”

3、物业管理是国际通用的区分所有建筑物的管理服务活动。目前我国法律、行政法规和部门规章对“物业”范围尚未作统一界定,《上海市居住物业管理条例》规定“居住物业,是指住宅以及相关的公共设施。”《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定“所称物业,是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。”《珠海市住宅小区物业管理条例》定义为“物业,是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。”虽然各方法规及规范性文件对“物业”的表述不相一致,但对概念内涵和外延和认识基本相同,即物业,就是“区分所有建筑物”,是指住宅以及相关的公共设施和场地。物业管理就是管理物业的服务,而不是“人居管理”。

物业管理行为虽然属于民事法律关系范畴,但作为一种新型民事法律关系,物业管理合同与一般服务合同有明显区别:

1、合同对方的过渡性。新建物业出售前,物业管理企业的服务对象是建设单位,即物业管理合同的前期相对方是物业管理企业和建设单位。物业交付使用后,物业管理企业的服务对象是业主或者业主委员会,即物业管理合同的相对方是物业管理企业和业主或者业主委员会。

2、管理服务的强制性。一般服务行为的产生是被服务对象选择的结果,即被服务对象选择是否接受某种服务,同时也可以选择由谁来提供服务。而物业管理服务中的被服务对象——业主,虽然可以选择由谁来提供管理服务,但由于住宅小区应当实行物业管理是地方法规和部门规章的强制规定,故对是否需要实行物业管理却不能选择。

3、服务内容的广泛性。物业管理服务是一种人居服务,涉及到财产、环境、秩序、安全、文化等诸多方面,其服务内容的广泛是一般服务合同所不能及的。物业管理服务按WHO(国际保健机构)设定的居住环境基准,至少包括以下内容:

(1)火警防范,如加强消防设备、防火设施的管理;

(2)清洁维护,定期清除垃圾,清理水沟,外墙洗刷等;

(3)公共设施维修,水电机械维护、公共电梯、空调设备等的定期检查;

(4)花木整理,修剪花草树木,随时更换枯死的的枝叶等。

4、服务对象的抽象性。物业管理服务的对象不是单个具体的业主,而是服务区域内的所有业主。物业管理服务合同通常是由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订,业主委员会执行业主大会的决定,业主大会的决定并不是所有业主的意志,只是过半数以上业主的意志,业主大会的决定,只要不与法律、法规、规范性文件相抵触,对物业管理区域内的全体业主都具有约束力。

二、物业管理企业与业主委员会及个别业主之间的关系

物业管理企业是具有一定物业管理资质,经过工商行政管理部门核准,领取营业执照的法人企业。业主委员会是由全体业主选举产生的,执行业主大会决定并对其负责的,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益并履行职责的自治组织。建设部在1994年《管理办法》中称管理委员会,后于1998年建设部、财政部在《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中改称为业主委员会。物业管理企业与业主委员会是合同双方平等的当事人,之间的关系是服务与被服务的关系。物业管理企业按照法律、法规、规章以及与业主委员会的约定,制定物业管理服务的工作制度,为全体业主提供标准规范的服务,收取合理的管理服务费用,并受业主委员会的监督。业主委员会代表全体业主选聘或解聘物业管理企业,负责与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同,审定物业管理企业的年度工作计划和物业管理重大措施,监督物业管理企业的管理服务活动,督促业主遵守和履行物业管理服务合同的约定及有关规定。在物业管理企业违约的情况下,代表全体业主对其提起民事诉讼。

物业管理企业与单个业主和全体业主是个别与一般的关系,业主委员会履行物业管理服务合同依赖于每个业主对物业管理服务合同约定的遵守和履行,物业管理企业服务于全体业主通常是通过服务一个个单个业主来体现的,同时,物业管理企业工作的顺利开展也离不开每个业主的配合和支持。此外,根据各地方法规和建设部规范性文件的规定,在全体业主的共同财产和公共利益等受到个别业主的不法侵犯时,物业管理企业有权以自己的名义,代为全体业主对个别业主向人民法院提起民事诉讼。侵犯全体业主的共同财产和公共利益的行为主要是指:

1、占用或者损坏物业共用部位、共用设施、擅自移动共用设施设备;

2、违章私搭乱建;

3、损坏房屋承重结构,擅自改变房屋用途;

4、侵占绿地、毁坏绿化;

5、在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;

6、利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

7、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动;

8、其他法律法规和业主公约禁止的行为。

同时,个别业主的合法利益受到物业管理企业的不法侵害时,业主可以自己名义向人民法院提起民事诉讼。

三、物业管理服务纠纷的类型及其处理

根据物业管理服务的范围和内容以及物业管理服务的特点来分析,其发生纠纷主要分为两大类型,即因物业管理合同产生的纠纷和因物业管理侵权产生的纠纷②。

(一)因物业管理合同产生的纠纷的处理

因物业管理合同产生的纠纷主要是由当事人违约所引起的,主要包括:因服务质量产生的纠纷、因服务内容产生的纠纷、因服务费用产生的纠纷、解除物业管理服务合同等等。

1、物业管理合同服务质量纠纷。是指因物业管理企业提供的物业管理服务不符合物业管理行业规范或不符合约定的服务标准,而引起的纠纷。如,物业管理区域内公共设施设备不能正常使用或不能及时维护修理使其处于正常使用状态,日常环境卫生差,绿化不能及时维护管理,区域内公共秩序混乱、交通道路不畅,安全防范不力消防救灾不及时等等。

2、物业管理合同服务内容纠纷。是指因物业管理企业没有按照规定或者约定的内容全面提供的物业管理服务,而引起的纠纷。如,没有按照规定或约定提供、安装服务设施设备,没有按照规定或约定提供服务场地、车位、仓库,没有按照规定或约定提供文化、体育、卫生等服务内容及场所等。

3、物业管理合同服务费用纠纷。是指因服务费标准发生争议或业主拖欠服务费而引起的纠纷。如物业管理企业未按物业管理合同约定或政府指导价标准收费,擅自扩大收费范围或提高收费标准、业主(或使用人)少交、欠交物业管理服务费等。

4、终止物业管理合同纠纷。是指物业管理合同期满或物业管理合同期满前当事人一方有严重违约行为;或者出现法律法规规定或当事人约定终止的情形而引起的纠纷。如,合同期满后物业管理企业拒绝退出阻止业主重新选聘其他物业管理企业、物业管理企业在合同期限内因重大违约业主要求解除合同、业主不履行物业管理合同或违约长期拖欠物业管理费用不接受管理物业管理企业要求解除合同等。

因物业管理合同产生的纠纷的诉讼主体是物业管理企业和业主委员会,还是物业管理企和业主,在目前尚有争议。笔者认为应该是物业管理合同相对的双方当事人,即物业管理企业和业主委员会。业主委员会是自治组织,依法成立,虽然没有必要的财产或经费,只有民事行为能力,不具备完全民事权利能力,不能独立享有民事权利和承担民事义务,但建设部《管理办法》第六条规定,业主委员会由住宅小区业主选举的代表组成,代表和维护业主的合法权益。《中华人民共和国事诉讼法》(以下简称《民诉法》)第五十四条规定“当事人一方人数众多的共同诉讼,可以由当事人推选代表进行诉讼。”可见,业主委员会依法可以作为诉讼主体,其在诉讼中主体地位是全体业主的诉讼代表人。有一种意见认为,业主委员会应属于《民诉法》第四十九规定的“其他组织”,能以自己名义参加诉讼③。对此,笔者以为不妥。因为业主委员会是一个执行机构,其民事行为能力和民事权利能力取决于业主的授权,而“其他组织”行使民事行为能力和民事权利能力则无需他人授权。此外,“其他组织”具有自身的民事权利义务,对自己的行为有承担一定民事责任的能力,而业主委员会其组织没有自身的民事权利义务,没有财产和经费,亦无自身的民事责任可言。

业主委员会作为业主的诉讼代表人,可以代表全体业主参加诉讼并行使诉讼权利,在通常情况下,代表人的行为其代表的对全体业主发生法律效力,但根据《民诉法》第五十四条的规定,“代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求,进行和解,必须经过被代表的当事人同意。”因此,在因物业管理合同服务质量、内容、费用发生纠纷中,业主委员会如违反规定不起诉或怠于诉讼时,与纠纷有利害关系的业主为维护自己的合法权益,有权以自己名义直接对物业管理企业提起诉讼。

另外,在因业主拖欠服务费的纠纷中,诉讼主体是物业管理企业和具体业主(或使用人),而不是业主委员会。《管理办法》第十四条规定,产权人和使用人不按规定交费,物业管理公司责令赔偿损失。同时,《管理办法》第十五条又规定,物业管理公司擅自扩大收费范围,提高收费标准的,产权人和使用人有权投诉。《江苏省物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》规定业主、使用人未按约定交纳服务费的,物业管理企业可以催交并加收滞纳金。《广东省物业管理条例》规定业主和使用人不按约定交付物业管理费用的,物业管理公司可以依法向人民法院起诉。其他城市的物业管理条例也有类似的规定。

处理此类纠纷的主要适用的依据:法律有《中华人民共和国合同法》,法规有各省、自治区、直辖市制定的地方法规,规范性文件有建设部的《管理办法》和各较大的市制定的条例以及双方当事人对《物业管理服务合同》的合法约定等等。

(二)因物业管理侵权产生的纠纷处理

因物业管理侵权产生的纠纷主要是由当事人的侵权行为所引起的,主要包括:损坏公共财物纠纷、侵占共用部位纠纷、防碍管理服务纠纷、相邻关系纠纷等等。

1、损坏公共财物纠纷。主要是因当事人违反规定致物业管理区域内公共财物损毁、损坏而产生的纠纷。如,业主损毁、损坏公共财物,物业管理企业违反规定或约定擅自拆卸、挪用、毁损物业管理区域内公共财产等。

2、侵占共用部位纠纷。是指因当事人违反规定或约定侵占物业管理区域内公共场地、部位、通道等行为而产生的纠纷。如,业主或物业管理企业侵占公共场地、通道私搭乱建建筑物,堆放物品;在建筑物、构筑物公共部位上乱悬挂、乱经贴、乱涂写、乱刻画等。

3、防碍管理服务纠纷。是指业主违反规定或约定,干涉、阻碍、制止物业管理企业进行物业管理服务而引起的纠纷。如,阻止物业管理企业安装服务设施设备或擅自移动物业管理企业的服务设施设备,在消防通道上设置路障或故意损坏消防设备,未经批准在物业管理区域内、出口处摆摊设点等。

4、相邻关系纠纷。是指业主之间因排水、通行、通风、采光等问题发生的纠纷。如,下水道堵塞的清理、阳台的封闭、楼道堆放物品、安装空调太阳能热水器等。

因物业管理侵权产生的纠纷的诉讼主体是物业管理企业和相关业主,此类纠纷主要是由于一方当事人的侵权行为而引起,承担是侵权的民事责任,根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定,应当由侵害人承担责任并赔偿损失。《江苏省物业管理条例》就直接规定,物业管理企业有权制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,并可以向人民法院提起民事诉讼。《管理办法》也明确规定,产权人和使用人擅自改变小区内土地用途的;擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观,毁损设施、设备、,危及房屋安全的;私搭乱建、乱停放车辆,在房屋公共部位乱堆乱放,随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观,噪声扰民等物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。物业管理公司私搭乱建,改变房地产和公用设施用途等,产权人、使用人有权投诉。

物业管理纠纷范文篇2

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的,该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

1.物业管理纠纷案件逐年上升,诉讼标的额较大。

1990年以来,特别是1992年以后,全国各地的房地产业异军突起,海南的房地产更是超常规发展,形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称为住宅小区和商厦),各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致,业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范,使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生,因此而产生的纠纷,向房产、物价等管理部门的投诉大量增加,在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后,当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例,该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件,至1996年上升为20件,这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元,多则几十万元。

2.因物业管理产生纠纷的案件类型多,且多是新类型的案件。

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计,目前海口市所受理的物业管理纠纷,已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷,发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有:(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷,这类纠纷数量较多;(2)业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;(3)房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷;(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷;(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷;(6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;(7)业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷,涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系、关系、承包关系)、侵权行为所生之债,以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下,海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政,侵犯了原告作为业主的利益,而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。

3.物业管理纠纷诉讼主体复杂,法律关系复杂,对纠纷的审理有一定的难度。

物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂,该类案件的主体,既有我国公民、法人和其他组织,又有外国公民、外国企业、港澳台同胞;参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会,也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系,又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系,业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件,在审判实践中又无现成的依据,《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定,只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则,依据有关部门和地方性规章进行处理,而有关规章的规定又不详尽或明确,给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。

(一)物业管理纠纷的管辖问题。

确定物业管理纠纷案件的管辖问题,是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题,应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件,依《行政诉讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件,目前当事人一般都在物业所在地的法院起诉,并把物业所在地作为业主或使用人的住所地,而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的,应适用民事诉讼法第29条的规定,由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖,因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷,应适用民事诉讼法第24条的规定,即:“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的,业主的住所地既有在物业所在地,又有在物业所在地之外的,并非业主购置了物业,物业所在地就是其住所地,因此,不能简单地认为物业所在地就是被告住所地;物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地,而并非是实施物业管理的所在地,但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同,均是在物业所在地实施物业管理,因此,物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷,但其不属于不动产纠纷,不适用专属管辖的规定。

(二)应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。

审查物业管理合同的效力,关系到正确处理纠纷,维护法律严肃性的问题。在物业管理纠纷中,主要涉及三类合同,一为物业管理服务合同,即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议:通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同;二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承包的书面协议;三为物业委托管理合同,即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中,应区分合同的不同性质,注意判定合同的效力,以正确处理物业管理纠纷。

1.注意审查物业管理服务合同的效力。

在审查物业管理服务合同(或称聘用管理合同)时,应主要从当事人是否具备民事主体资格和相应的民事权利能力、民事行为能力,合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理权是因业主享有物权所派生出的权利,行使物业管理权的应是物业的所有权人,或是与业主约定可享有物业管理权的使用人,而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应由业主(或特定的使用人)为委托人,委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由于我国房地产发展过程中物业管理刚起步,在购房者购房时,物业管理多是作为商品房售后服务的一环,由房地产开发商与购房者签订,约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务.随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚,越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物业管理权的一方,续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物业管理有偿服务。因此,物业管理服务合同合格的当事人,一方为业主或依法成立的业主管理委员会,另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的房地产开发商,所签订的物业管理服务合同,其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分,在此之前(即1994年4月1日前)所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业管理经营权来认定无效,房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前,可继续实施物业管理,但不得以继续履行合同为由,阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。1994年4月1日后所签订的物业管理服务合同,因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理,房地产开发商在出售房屋前,就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,或注册成立物业管理公司负责管理。所以,1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的,应认定合同无效。

在审查物业管理服务合同效力时,还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章,不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益;必须在平等协商的基础上,确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等的基础上行使其物业管理权的,应认定合同无效;对易引起纠纷的物业管理费,其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准,超过标准收取费用和滞纳金,未经批准扩大收费范围的条款,应确认为无效条款;对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用、收益,如不允许业主管理、使用、收益,或赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的,均侵犯了业主的权益。实践中,房地产开发商或发售房产的大业主,未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为常常发生,物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的,应确认部分无效.

2.注意审查物业管理承包合同的效力。

由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中,而在无能力或精力实施物业管理时,或为牟利,在与业主签订物业管理服务合同后,将受托进行物业管理的经营权发包给其他的物业管理公司,坐收承包金,由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定,小区物业管理权属全体业主所有,只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司,为业主提供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理,其由此所享有的受托权实质上不是物业管理权,而是受托管理权,将受托管理权发包、转让给他人经营,这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益,应确认为无效合同。有受托管理权的物业管理公司将其管理权发包,其无权收取物业管理承包金,承包人则未依法取得受托管理权,其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求,不应得到支持。

3.注意审查物业委托管理合同的效力。

在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务,据此所签订的物业委托管理合同,实质上是属于前述物业管理服务合同,如无其它致合同无效的情形,所签订的物业委托管理合同应确认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司签订的合同,而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的,由正在对物业进行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同,这种类型的物业委托管理合同,其性质与物业管理承包合同相似,都是未经业主同意,将取得的委托管理权转让给他人,由他人对业主的物业进行管理,所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理,是基于业主对所选定的物业管理公司物业管理能力的信任,物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让,也无权另行委托他人对业主的物业进行管理。而且,根据民法理论,转委托成立的前提必须是经委托人(即业主)同意,接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使,所签订的物业委托管理合同,侵犯了业主的利益,实施了无权转委托的行为,应确认合同无效。在审查物业委托管理合同时,应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开来,后者依《办法》及物业管理的需要,是允许的。

三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。

随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成,物业管理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范,行政规章也不尽完善,在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中,存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。

(一)关于业主大会如何召集、选举,作出决议的程序问题。

由于住宅小区或商厦的业主人数众多,难以分别行使物业管理权,为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立住宅小区管理委员会,但《办法》未对业主大会制度,包括业主大会如何召集、选举如何行使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定,但不尽完善,实践中存在问题仍急需明确。如房产行政管理部门如何进行物业管理?在什么情况下召集第一次业主大会?如何选举产生管委会?在未召开业主大会的情况下,分别通过书面投票的方式征集业主的选票是否可行?如何确定业主的投票权?是一房产证一票还是一户一票,或确定一定的建筑面积为一票?这些问题很具体,但实践中涉及到当事人切身利益,急需有明确的规定,以便于操作.笔者认为,业主要行使物业管理权实现自治,应尽早召开业主大会,以确定物业管理中的重大问题。第一次业主大会的召集,既可由房产行政管理部门召集,也可由业主自行召集,但持有半数以上投票权的业主出席才能举行,在未召集业主大会,业主或其委托人未出席的情况下,分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项的决议的,不能确认管委会或有关决议的效力。应明确规定业主大会是住宅小区或商厦物业管理的最高决策机构,及召集第一次业主大会的前提条件,形成业主大会有效决定的程序。住宅小区或商厦,在竣工交付使用后,未必能全部售完,按《办法》规定,房地产开发商在出售房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须召集第一次业主大会,选举产生管委会呢?显然,待房屋全部出售后才采取上述措施,在全部出售前(这一过程也许很长),业主不能行使其物业管理权,则难以保障业主应享有的权益,但如果房屋出售或入住未达一定的比例,其时房地产开发商是最大的业主,召开业主大会也难以体现小部分业主的利益。因此,确定房屋入住率或出售率达到一定的比例,方依法召开业主大会,成立管委会,这是保护业主利益,规范物业管理的必然要求。笔者认为,住宅小区或商厦主要用于出售的,其出售率达到50%以上,或售或租的,其入住率或使用率达到50%以上的,应规定开发商或其聘请的物业管理公司须向房产行政管理部门报告,在管理部门组织下或自行召集下,召开第一次业主大会,选举产生管委会,这对于保护业主的物业管理权是较为有利的。

关于业主的投票权如何确定,关系到业主的切身利益,关系到业主大会的决定是否有效,这是业主实际行使物业管理权的重要一环,应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定,如以每一产权人或使用人一票,对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算,确定投票权及票数,根据权利义务一致的原则,有其一定的合理性,但建筑面积很小的房屋,其业主如无投票权,其权益如何体现?笔者认为,应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人,不论所有或使用房屋的建筑面积大小,均应享有业主大会或管委会的投票权,但所代表的票数可有区别。如可以每一单元房屋为一票,或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位,每一计票单位的建筑面积享有一票,计票单位面积以下的业主,每一产权人有一票,非业主使用人的投票权从其与业主的约定。如以建筑面积100平方米为计票单位,房屋建筑面积每100平方米计一票,100平方米以下的每一产权人享有一票。这样既体现了权利义务一致的原则,也充分考虑了小业主的利益。业主大会的决议,如要求所有业主通过方有效,则往往会只能形成议而不决的局面,反而不利于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上,规定业主大会的决议,须由出席会议的业主所投票数的半数以上通过,且这部分业主所享有的建筑物所有权或使用权的份额达半数以上,方为有效,则可最大程度地保障业主的共同利益。

(二)关于管理委员会的主体资格问题。

管理委员会是在房地产行政管理部门指导下,由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成,代表和维护产权人和使用人合法权益的组织,是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定,管委会有权选聘、续聘物业管理公司对物业进行管理,并与其签订聘用管理合同。在民事活动中,管委会以其名义代表业主。而管委会在何种情况下才是依法成立,是否具备民事、行政主体资格,能否参与诉讼,这些问题目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构,须依法成立,才能行使权利、承担义务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后,应由业主联名或业主大会授权的房地产开发商或物业管理公司,报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认,或未经业主授权,他人以业主的名义将管委会予以登记的,视为管委会尚未依法成立。对于依法成立的管委会的主体资格,有一种意见认为,管委会不是法人,没有独立的法律地位,其不具备民事主体资格,不能参与民事、行政诉讼,不能承担民事、行政责任。对此意见,笔者不敢苟同。《办法》赋予了管委会对外签订聘用合同的权利,应视为管委会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的合同,其主体符合规章规定,不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章,且在确认其签订物业管理合同主体资格的同时,必然涉及在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管理发生纠纷,管委会能否以其名义参加诉讼?笔者认为,管委会固然不是法人,但其属依法成立的自治管理组织,应属民诉法第49条的“其他组织”,可以作为民事、行政诉讼的当事人。管委会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为,又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确,实践中对此认识不一,因此有必要在有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。

(三)关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。

与住宅小区的用途不同,商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后,为了维护商厦业主或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行,商厦同样需要由物业管理公司实施专业化的物业管理。而实践中,许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高,对提供管理服务的要求更高,房地产开发商或其他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用,常为此引发纠纷。而建设部《办法》,国家计委、建设部印发的有关服务收费办法,都只对住宅小区的物业管理及服务收费予以规定,未对商厦的物业管理及服务收费进行规定。地方性规章中,亦鲜有将商厦管理纳入物业管理的范畴,使商厦业主如何行使物业管理权,收费标准、服务要求如何确定既无法可依,也无行政规章可依。由此产生的纠纷难以妥善处理,不利于我国物业管理市场体系的建立和完善。因此,应将商厦的物业管理纳入法律的调整范围,在有关物业管理法规中,以规定住宅小区和商厦的物业管理为基本框架,分别根据住宅小区和商厦的特点,明确各自的服务内容、范围、服务质量、收费标准、方法,以及行使物业管理权的方式。

(四)关于物业管理公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。

物业管理纠纷范文篇3

一、物业管理交接纠纷频发的原因

物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多:物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全……从法律层面上分析,产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类:

1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同,而物业管理公司以种种理由不同意解除合同,也不办理交接,由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立,目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理,业主只能被动接受,很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强,服务不到位,也不主动与业主进行沟通,双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后,很多小区的业主大会积极行使这一权利,以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类,如去年12月8日,杭州最早的高层住宅小区-中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司,并选聘了新的物业管理公司入驻,但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷,导致小区出现物业管理“真空”。

2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束,业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理,而原物业管理公司不甘退出,继续占据小区,拒绝与新物业管理公司进行交接,因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案,就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司,但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权,并与新物业管理公司发生严重冲突,致使小区遭受重大经济损失。

二、物业管理交接纠纷的法律性质

根据《物业管理条例》的规定,移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任,即《合同法》所规定的“附随合同义务”(见《合同法》第九十二条),因此,物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料,但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况:

1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同,并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定:“物业服务合同应当对物业管理事项……合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出,业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限,而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限,但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期-业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。

对于这类有明确期限的合同,我国《合同法》规定当事人双方都不得随意解除合同,以保证合同的法律效力。但是为了适应随时可能发生变化的实际情况,保护当事人的利益,《合同法》规定如果出现以下情况,当事人可以单方面解除合同:

(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;

(3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(5)法律规定的其他情形。

业主与物业管理公司签订物业服务合同的目的是为了享受方便、及时并且与物业管理费相当的物业服务,如果物业管理公司没有严格按照合同履行自己的义务,提供相应的服务,致使业主不能实现其合同目的,或者出现其他可以解除合同的法定情形,则业主委员会可以根据《合同法》的以上规定提前解除合同。《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,中止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”根据物业服务合同的性质,物业管理公司提供的是一种服务,不可能恢复原状,但是如果物业管理公司未经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或者有违章搭建情况的,则物业管理公司应当恢复原状。这种行为给业主造成损失的,物业管理公司还应当承担赔偿责任。

《物业管理条例》第三十九条规定:“物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此,按照法律法规的规定和物业服务合同的约定做好物业管理交接工作是物业管理公司必须承担的“附随合同义务”。物业服务合同期限届满或者被解除,业主大会选聘了新的物业管理公司负责小区的物业管理,原物业管理公司拒不进行交接而产生纠纷的,原物业管理公司需要承担违约责任,不依法进行交接的行为给业主或新物业管理公司造成损失的,还应当承担赔偿责任。另一方面,如果有业主拖欠物业管理费或者由物业管理公司代收代缴的水电费的,物业管理公司也有权要求欠费的业主清偿其所欠费用。

2、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有明确约定服务期限,或者双方没有签订物业服务合同。由于我国推行物业管理公开招投标的时间不长,当前还有大量的物业区域由开发商确定的物业管理公司负责管理,业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同往往比较简单,有的甚至根本就没有合同。对于没有约定服务期限的情况,我国《物业管理条例》没有做出相应规定,但是我国《合同法》第六十一条规定:“合同生效后,当事人就质量……等内容没有约定或者约定不明确的,可以补充协议;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条进一步规定:“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,使用下列规定:……履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。……”所以,如果业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有约定服务期限,而业主大会选聘了新的物业管理公司入驻管理,或者物业管理公司主动要求撤离的话,法律是允许的,但是首先应当争取通过友好协商的方式达成有关协议,解决好物业管理用房、资料移交的问题,只有在无法达成协议的情况下,才能通过单方面的行为解除合同,并给对方必要的准备时间办理物业管理交接手续。否则,给对方造成损失的,责任方需要承担赔偿责任。

对于没有签订物业服务合同的情况,由于双方在事实上形成了一种合同关系,根据我国司法实践,任何一方都可以随时终止这种事实上的合同关系,但是应当及时通知对方,并给对方必要的准备时间。因此,如果业主委员会聘请了新的物业管理公司,或者物业管理公司主动要求撤离的,应当及时通知对方并给对方必要的准备时间,双方本着公平、诚实信用的原则对所形成的债权债务进行清算,办理物业管理交接手续。

三、解决物业管理交接纠纷的途径

根据我国有关法律法规的规定,对于物业管理交接纠纷,可以采取以下五种方式进行解决:

1、当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会(可能还包括新聘的物业管理公司)双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商,以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则,有利于化解纠纷、平息争议,最大程度的避免双方的经济损失,维护双方的社会声誉,避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最有利的,一旦发生物业管理交接纠纷,双方应尽量通过协商的方式妥善解决。

2、由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组织建设的不断完善,其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强,物业管理交接纠纷发生后,当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解,双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外,发生纠纷后,当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。

3、申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定:“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”,同时《物业管理条例》第五十九条规定:“违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。”因此,发生物业管理交接纠纷后,如果双方无法通过协商或调解达成一致意见,当事人应当及时报告当地房地产行政主管部门,由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的,还应及时向当地公安机关报告,由公安机关对其中的治安或刑事案件依法进行处理。

4、提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决,或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的,任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会,由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位,其作出的裁决具有很强的社会公信力,并且仲裁是当事人自愿作出的选择,有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则,当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷,就不得再向法院提起诉讼(符合法定条件的除外),因此在选择仲裁之前,双方当事人都应作充分考虑。

5、向人民法院提起诉讼。虽然我国目前还没有明确规定业主大会、业主委员会的法律地位,但是在司法实践中,为了维护业主的合法权益,各地基本上确认了业主委员会的诉讼主体地位。当无法通过上述四种方式解决争议时,业主委员会可以就物业管理交接纠纷向法院起诉物业管理公司,由法院依法作出判决。相应的,物业管理公司也可以起诉业主委员会。

四、规范物业管理交接的立法建议

为了规范物业管理交接程序,减少物业管理交接纠纷的发生,我们必须尽快制定、完善相关立法,明确规定物业管理交接的程序和法律责任。

第一,在《物业管理条例》中明确规定物业管理交接期限,如规定原物业管理公司必须在物业服务合同终止后15日(或30日)内移交物业管理用房和资料,并撤离原物业区域;

物业管理纠纷范文篇4

一、物业管理纠纷的主要特点。

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的,该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

1.物业管理纠纷案件逐年上升,诉讼标的额较大。

1990年以来,特别是1992年以后,全国各地的房地产业异军突起,海南的房地产更是超常规发展,形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称为住宅小区和商厦),各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致,业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范,使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生,因此而产生的纠纷,向房产、物价等管理部门的投诉大量增加,在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后,当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例,该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件,至1996年上升为20件,这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元,多则几十万元。

2.因物业管理产生纠纷的案件类型多,且多是新类型的案件。

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计,目前海口市所受理的物业管理纠纷,已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷,发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有:(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷,这类纠纷数量较多;(2)业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;(3)房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷;(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷;(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷;(6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;(7)业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷,涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系、关系、承包关系)、侵权行为所生之债,以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下,海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政,侵犯了原告作为业主的利益,而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。

3.物业管理纠纷诉讼主体复杂,法律关系复杂,对纠纷的审理有一定的难度。

物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂,该类案件的主体,既有我国公民、法人和其他组织,又有外国公民、外国企业、港澳台同胞;参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会,也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系,又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系,业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件,在审判实践中又无现成的依据,《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定,只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则,依据有关部门和地方性规章进行处理,而有关规章的规定又不详尽或明确,给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。

(一)物业管理纠纷的管辖问题。

确定物业管理纠纷案件的管辖问题,是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题,应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件,依《行政诉讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件,目前当事人一般都在物业所在地的法院起诉,并把物业所在地作为业主或使用人的住所地,而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的,应适用民事诉讼法第29条的规定,由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖,因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷,应适用民事诉讼法第24条的规定,即:“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的,业主的住所地既有在物业所在地,又有在物业所在地之外的,并非业主购置了物业,物业所在地就是其住所地,因此,不能简单地认为物业所在地就是被告住所地;物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地,而并非是实施物业管理的所在地,但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同,均是在物业所在地实施物业管理,因此,物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷,但其不属于不动产纠纷,不适用专属管辖的规定。

(二)应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。

审查物业管理合同的效力,关系到正确处理纠纷,维护法律严肃性的问题。在物业管理纠纷中,主要涉及三类合同,一为物业管理服务合同,即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议:通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同;二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承包的书面协议;三为物业委托管理合同,即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中,应区分合同的不同性质,注意判定合同的效力,以正确处理物业管理纠纷。

1.注意审查物业管理服务合同的效力。

在审查物业管理服务合同(或称聘用管理合同)时,应主要从当事人是否具备民事主体资格和相应的民事权利能力、民事行为能力,合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理权是因业主享有物权所派生出的权利,行使物业管理权的应是物业的所有权人,或是与业主约定可享有物业管理权的使用人,而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应由业主(或特定的使用人)为委托人,委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由于我国房地产发展过程中物业管理刚起步,在购房者购房时,物业管理多是作为商品房售后服务的一环,由房地产开发商与购房者签订,约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务.随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚,越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物业管理权的一方,续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物业管理有偿服务。因此,物业管理服务合同合格的当事人,一方为业主或依法成立的业主管理委员会,另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的房地产开发商,所签订的物业管理服务合同,其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分,在此之前(即1994年4月1日前)所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业管理经营权来认定无效,房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前,可继续实施物业管理,但不得以继续履行合同为由,阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。1994年4月1日后所签订的物业管理服务合同,因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理,房地产开发商在出售房屋前,就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,或注册成立物业管理公司负责管理。所以,1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的,应认定合同无效。

在审查物业管理服务合同效力时,还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章,不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益;必须在平等协商的基础上,确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等的基础上行使其物业管理权的,应认定合同无效;对易引起纠纷的物业管理费,其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准,超过标准收取费用和滞纳金,未经批准扩大收费范围的条款,应确认为无效条款;对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用、收益,如不允许业主管理、使用、收益,或赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的,均侵犯了业主的权益。实践中,房地产开发商或发售房产的大业主,未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为常常发生,物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的,应确认部分无效.

2.注意审查物业管理承包合同的效力。

由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中,而在无能力或精力实施物业管理时,或为牟利,在与业主签订物业管理服务合同后,将受托进行物业管理的经营权发包给其他的物业管理公司,坐收承包金,由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定,小区物业管理权属全体业主所有,只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司,为业主提供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理,其由此所享有的受托权实质上不是物业管理权,而是受托管理权,将受托管理权发包、转让给他人经营,这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益,应确认为无效合同。有受托管理权的物业管理公司将其管理权发包,其无权收取物业管理承包金,承包人则未依法取得受托管理权,其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求,不应得到支持。

3.注意审查物业委托管理合同的效力。

在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务,据此所签订的物业委托管理合同,实质上是属于前述物业管理服务合同,如无其它致合同无效的情形,所签订的物业委托管理合同应确认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司签订的合同,而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的,由正在对物业进行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同,这种类型的物业委托管理合同,其性质与物业管理承包合同相似,都是未经业主同意,将取得的委托管理权转让给他人,由他人对业主的物业进行管理,所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理,是基于业主对所选定的物业管理公司物业管理能力的信任,物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让,也无权另行委托他人对业主的物业进行管理。而且,根据民法理论,转委托成立的前提必须是经委托人(即业主)同意,接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使,所签订的物业委托管理合同,侵犯了业主的利益,实施了无权转委托的行为,应确认合同无效。在审查物业委托管理合同时,应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开来,后者依《办法》及物业管理的需要,是允许的。

三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。

随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成,物业管理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范,行政规章也不尽完善,在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中,存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。

(一)关于业主大会如何召集、选举,作出决议的程序问题。

由于住宅小区或商厦的业主人数众多,难以分别行使物业管理权,为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立住宅小区管理委员会,但《办法》未对业主大会制度,包括业主大会如何召集、选举如何行使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定,但不尽完善,实践中存在问题仍急需明确。如房产行政管理部门如何进行物业管理?在什么情况下召集第一次业主大会?如何选举产生管委会?在未召开业主大会的情况下,分别通过书面投票的方式征集业主的选票是否可行?如何确定业主的投票权?是一房产证一票还是一户一票,或确定一定的建筑面积为一票?这些问题很具体,但实践中涉及到当事人切身利益,急需有明确的规定,以便于操作.笔者认为,业主要行使物业管理权实现自治,应尽早召开业主大会,以确定物业管理中的重大问题。第一次业主大会的召集,既可由房产行政管理部门召集,也可由业主自行召集,但持有半数以上投票权的业主出席才能举行,在未召集业主大会,业主或其委托人未出席的情况下,分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项的决议的,不能确认管委会或有关决议的效力。应明确规定业主大会是住宅小区或商厦物业管理的最高决策机构,及召集第一次业主大会的前提条件,形成业主大会有效决定的程序。住宅小区或商厦,在竣工交付使用后,未必能全部售完,按《办法》规定,房地产开发商在出售房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须召集第一次业主大会,选举产生管委会呢?显然,待房屋全部出售后才采取上述措施,在全部出售前(这一过程也许很长),业主不能行使其物业管理权,则难以保障业主应享有的权益,但如果房屋出售或入住未达一定的比例,其时房地产开发商是最大的业主,召开业主大会也难以体现小部分业主的利益。因此,确定房屋入住率或出售率达到一定的比例,方依法召开业主大会,成立管委会,这是保护业主利益,规范物业管理的必然要求。笔者认为,住宅小区或商厦主要用于出售的,其出售率达到50%以上,或售或租的,其入住率或使用率达到50%以上的,应规定开发商或其聘请的物业管理公司须向房产行政管理部门报告,在管理部门组织下或自行召集下,召开第一次业主大会,选举产生管委会,这对于保护业主的物业管理权是较为有利的。

关于业主的投票权如何确定,关系到业主的切身利益,关系到业主大会的决定是否有效,这是业主实际行使物业管理权的重要一环,应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定,如以每一产权人或使用人一票,对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算,确定投票权及票数,根据权利义务一致的原则,有其一定的合理性,但建筑面积很小的房屋,其业主如无投票权,其权益如何体现?笔者认为,应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人,不论所有或使用房屋的建筑面积大小,均应享有业主大会或管委会的投票权,但所代表的票数可有区别。如可以每一单元房屋为一票,或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位,每一计票单位的建筑面积享有一票,计票单位面积以下的业主,每一产权人有一票,非业主使用人的投票权从其与业主的约定。如以建筑面积100平方米为计票单位,房屋建筑面积每100平方米计一票,100平方米以下的每一产权人享有一票。这样既体现了权利义务一致的原则,也充分考虑了小业主的利益。业主大会的决议,如要求所有业主通过方有效,则往往会只能形成议而不决的局面,反而不利于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上,规定业主大会的决议,须由出席会议的业主所投票数的半数以上通过,且这部分业主所享有的建筑物所有权或使用权的份额达半数以上,方为有效,则可最大程度地保障业主的共同利益。

(二)关于管理委员会的主体资格问题。

管理委员会是在房地产行政管理部门指导下,由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成,代表和维护产权人和使用人合法权益的组织,是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定,管委会有权选聘、续聘物业管理公司对物业进行管理,并与其签订聘用管理合同。在民事活动中,管委会以其名义代表业主。而管委会在何种情况下才是依法成立,是否具备民事、行政主体资格,能否参与诉讼,这些问题目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构,须依法成立,才能行使权利、承担义务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后,应由业主联名或业主大会授权的房地产开发商或物业管理公司,报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认,或未经业主授权,他人以业主的名义将管委会予以登记的,视为管委会尚未依法成立。对于依法成立的管委会的主体资格,有一种意见认为,管委会不是法人,没有独立的法律地位,其不具备民事主体资格,不能参与民事、行政诉讼,不能承担民事、行政责任。对此意见,笔者不敢苟同。《办法》赋予了管委会对外签订聘用合同的权利,应视为管委会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的合同,其主体符合规章规定,不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章,且在确认其签订物业管理合同主体资格的同时,必然涉及在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管理发生纠纷,管委会能否以其名义参加诉讼?笔者认为,管委会固然不是法人,但其属依法成立的自治管理组织,应属民诉法第49条的“其他组织”,可以作为民事、行政诉讼的当事人。管委会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为,又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确,实践中对此认识不一,因此有必要在有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。

(三)关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。

与住宅小区的用途不同,商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后,为了维护商厦业主或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行,商厦同样需要由物业管理公司实施专业化的物业管理。而实践中,许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高,对提供管理服务的要求更高,房地产开发商或其他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用,常为此引发纠纷。而建设部《办法》,国家计委、建设部印发的有关服务收费办法,都只对住宅小区的物业管理及服务收费予以规定,未对商厦的物业管理及服务收费进行规定。地方性规章中,亦鲜有将商厦管理纳入物业管理的范畴,使商厦业主如何行使物业管理权,收费标准、服务要求如何确定既无法可依,也无行政规章可依。由此产生的纠纷难以妥善处理,不利于我国物业管理市场体系的建立和完善。因此,应将商厦的物业管理纳入法律的调整范围,在有关物业管理法规中,以规定住宅小区和商厦的物业管理为基本框架,分别根据住宅小区和商厦的特点,明确各自的服务内容、范围、服务质量、收费标准、方法,以及行使物业管理权的方式。

物业管理纠纷范文篇5

总体而言,物业管理纠纷除少数为行政管理纠纷之外,大多数则属于合同纠纷和财产权益纠纷。如拖欠物业管理费和维修基金纠纷、车辆保管纠纷以及租赁纠纷等。这类纠纷在双方协商不成或有关部门调解无效时,人们更习惯于将其付诸诉讼,而不采用仲裁。

其实,根据我国现行法律规定,仲裁也是解决此类纠纷的法定方式、与诉讼相比,具有以下特点:

一是自愿性

一项纠纷产生后,是否将其提交仲裁,交与谁仲裁,仲裁庭的组成人员如何产生,仲裁适用何种程序规则和哪个实体法,都是在当事人自愿的基础上,由当事人协商确定,故仲裁能充分体现当事人意思自治。

二是专业性

由于仲裁对象多为合同纠纷或财产权益纠纷,常常涉及复杂的法律、经济贸易和技术性问题,所以,各仲裁委员会都拥有分专业的仲裁员名册,供当事人选定仲裁员,而仲裁员一般都是各行业的专家,这样就能保证仲裁的专业权威性。

三是国际性

随着世界经济一体化和我国加入WTO,仲裁案件的来源、当事人、仲裁庭组成直至裁决的执行,都具有更多的国际性因素。特别是仲裁国外执行方面的优势是法院所不具有的。

四是灵活性

仲裁程序上不像诉讼那样严格,很多环节在协商的基础上可被简化,仲裁文书在格式和内容上都可以较为灵活的处理。不实行地域或级别管辖。在人方面的规定也较法院宽松。

五是保密性

仲裁实行不公开审理原则,仲裁员、仲裁庭秘书都负有保密义务,为当事人保守商业秘密。

六是快捷性

仲裁实行一裁终局,有利于当事人之间的纠纷迅速解决。

七是经济性

具体表现在时间的节省导致费用节省;仲裁收费相对较低;由仲裁引起的商业损失较少。

八是独立性

法律规定,仲裁机构独立于行政机关,仲裁机构之间也无隶属关系,仲裁独立进行,不受任何机关、社会团体和个人干涉,仲裁庭在审理案件时,也不受仲裁机构干涉。

仲裁的这些特点,为物业管理纠纷的公正、及时、有效地解决提供了保障。事实上,许多当事人已经开始通过仲裁来解决物业管理纠纷,这也是物业管理逐步走向社会化,专业化和市场化的必然趋势。选择仲裁解决物业管理纠纷,需注意以下几个方面:

第一是明确仲裁的受理范围。并非所有的物业管理纠纷都能仲裁。一般来讲业主、业主会、物业管理企业以及建设单位相互之间的合同纠纷和财产权益纠纷可以通过仲裁来解决;业主、业主会、物业管理企业以及建设单位与建设行政主管部门之间的行政管理纠纷,则只能提起行政复议、行政诉讼。物业管理企业与其员工之间的工资劳保等纠纷,则要先向劳动局申请行政仲裁,不服行政仲裁时,才可向人民法院起诉。

第二是订立有效的仲裁协议。仲裁协议是仲裁受理的前提,仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。有效的仲裁协议应当包括:明确的请求仲裁意思表示,仲裁事项和选定的仲裁委员会。如想将物业管理纠纷提交深圳仲裁委员会仲裁,则可事先在合同中订立如下仲裁条款:“因本合同引起的或与本合同有关的任何争议,均提请深圳仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的,对双方均有约束力”。

第三是注意仲裁的时效。申请仲裁的时效与诉讼时效相同,即一般纠纷申请仲裁的时效期为两年,特殊纠纷,如:身体受到伤害要求赔偿的;出售质量不合格的商品未声明的;延付或者拒付租金的;寄存财物被丢失或者被损毁的这类纠纷申请仲裁时效为一年。仲裁时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时算起。仲裁的时效,是仲裁保护当事人合法权益的法定条件,超过这一时效期,申请人的实体权益将得不到保护。

物业管理纠纷范文篇6

物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多:物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全……从法律层面上分析,产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类:

1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同,而物业管理公司以种种理由不同意解除合同,也不办理交接,由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立,目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理,业主只能被动接受,很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强,服务不到位,也不主动与业主进行沟通,双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后,很多小区的业主大会积极行使这一权利,以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类,如去年12月8日,杭州最早的高层住宅小区-中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司,并选聘了新的物业管理公司入驻,但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷,导致小区出现物业管理“真空”。

2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束,业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理,而原物业管理公司不甘退出,继续占据小区,拒绝与新物业管理公司进行交接,因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案,就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司,但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权,并与新物业管理公司发生严重冲突,致使小区遭受重大经济损失。

二、物业管理交接纠纷的法律性质

根据《物业管理条例》的规定,移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任,即《合同法》所规定的“附随合同义务”(见《合同法》第九十二条),因此,物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料,但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况:

1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同,并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定:“物业服务合同应当对物业管理事项……合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出,业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限,而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限,但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期-业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。

对于这类有明确期限的合同,我国《合同法》规定当事人双方都不得随意解除合同,以保证合同的法律效力。但是为了适应随时可能发生变化的实际情况,保护当事人的利益,《合同法》规定如果出现以下情况,当事人可以单方面解除合同:

(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;

(3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(5)法律规定的其他情形。

业主与物业管理公司签订物业服务合同的目的是为了享受方便、及时并且与物业管理费相当的物业服务,如果物业管理公司没有严格按照合同履行自己的义务,提供相应的服务,致使业主不能实现其合同目的,或者出现其他可以解除合同的法定情形,则业主委员会可以根据《合同法》的以上规定提前解除合同。《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,中止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”根据物业服务合同的性质,物业管理公司提供的是一种服务,不可能恢复原状,但是如果物业管理公司未经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或者有违章搭建情况的,则物业管理公司应当恢复原状。这种行为给业主造成损失的,物业管理公司还应当承担赔偿责任。

《物业管理条例》第三十九条规定:“物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此,按照法律法规的规定和物业服务合同的约定做好物业管理交接工作是物业管理公司必须承担的“附随合同义务”。物业服务合同期限届满或者被解除,业主大会选聘了新的物业管理公司负责小区的物业管理,原物业管理公司拒不进行交接而产生纠纷的,原物业管理公司需要承担违约责任,不依法进行交接的行为给业主或新物业管理公司造成损失的,还应当承担赔偿责任。另一方面,如果有业主拖欠物业管理费或者由物业管理公司代收代缴的水电费的,物业管理公司也有权要求欠费的业主清偿其所欠费用。

2、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有明确约定服务期限,或者双方没有签订物业服务合同。由于我国推行物业管理公开招投标的时间不长,当前还有大量的物业区域由开发商确定的物业管理公司负责管理,业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同往往比较简单,有的甚至根本就没有合同。对于没有约定服务期限的情况,我国《物业管理条例》没有做出相应规定,但是我国《合同法》第六十一条规定:“合同生效后,当事人就质量……等内容没有约定或者约定不明确的,可以补充协议;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条进一步规定:“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,使用下列规定:……履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。……”所以,如果业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有约定服务期限,而业主大会选聘了新的物业管理公司入驻管理,或者物业管理公司主动要求撤离的话,法律是允许的,但是首先应当争取通过友好协商的方式达成有关协议,解决好物业管理用房、资料移交的问题,只有在无法达成协议的情况下,才能通过单方面的行为解除合同,并给对方必要的准备时间办理物业管理交接手续。否则,给对方造成损失的,责任方需要承担赔偿责任。

对于没有签订物业服务合同的情况,由于双方在事实上形成了一种合同关系,根据我国司法实践,任何一方都可以随时终止这种事实上的合同关系,但是应当及时通知对方,并给对方必要的准备时间。因此,如果业主委员会聘请了新的物业管理公司,或者物业管理公司主动要求撤离的,应当及时通知对方并给对方必要的准备时间,双方本着公平、诚实信用的原则对所形成的债权债务进行清算,办理物业管理交接手续。

三、解决物业管理交接纠纷的途径

根据我国有关法律法规的规定,对于物业管理交接纠纷,可以采取以下五种方式进行解决:

1、当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会(可能还包括新聘的物业管理公司)双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商,以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则,有利于化解纠纷、平息争议,最大程度的避免双方的经济损失,维护双方的社会声誉,避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最有利的,一旦发生物业管理交接纠纷,双方应尽量通过协商的方式妥善解决。

2、由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组织建设的不断完善,其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强,物业管理交接纠纷发生后,当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解,双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外,发生纠纷后,当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。

3、申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定:“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”,同时《物业管理条例》第五十九条规定:“违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。”因此,发生物业管理交接纠纷后,如果双方无法通过协商或调解达成一致意见,当事人应当及时报告当地房地产行政主管部门,由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的,还应及时向当地公安机关报告,由公安机关对其中的治安或刑事案件依法进行处理。

4、提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决,或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的,任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会,由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位,其作出的裁决具有很强的社会公信力,并且仲裁是当事人自愿作出的选择,有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则,当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷,就不得再向法院提起诉讼(符合法定条件的除外),因此在选择仲裁之前,双方当事人都应作充分考虑。

5、向人民法院提起诉讼。虽然我国目前还没有明确规定业主大会、业主委员会的法律地位,但是在司法实践中,为了维护业主的合法权益,各地基本上确认了业主委员会的诉讼主体地位。当无法通过上述四种方式解决争议时,业主委员会可以就物业管理交接纠纷向法院起诉物业管理公司,由法院依法作出判决。相应的,物业管理公司也可以起诉业主委员会。

四、规范物业管理交接的立法建议

为了规范物业管理交接程序,减少物业管理交接纠纷的发生,我们必须尽快制定、完善相关立法,明确规定物业管理交接的程序和法律责任。

第一,在《物业管理条例》中明确规定物业管理交接期限,如规定原物业管理公司必须在物业服务合同终止后15日(或30日)内移交物业管理用房和资料,并撤离原物业区域;

物业管理纠纷范文篇7

一项纠纷产生后,是否将其提交仲裁,交与谁仲裁,仲裁庭的组成人员如何产生,仲裁适用何种程序规则和哪个实体法,都是在当事人自愿的基础上,由当事人协商确定,故仲裁能充分体现当事人意思自治。

二是专业性

由于仲裁对象多为合同纠纷或财产权益纠纷,常常涉及复杂的法律、经济贸易和技术性问题,所以,各仲裁委员会都拥有分专业的仲裁员名册,供当事人选定仲裁员,而仲裁员一般都是各行业的专家,这样就能保证仲裁的专业权威性。

三是国际性

随着世界经济一体化和我国加入WTO,仲裁案件的来源、当事人、仲裁庭组成直至裁决的执行,都具有更多的国际性因素。特别是仲裁国外执行方面的优势是法院所不具有的。

四是灵活性

仲裁程序上不像诉讼那样严格,很多环节在协商的基础上可被简化,仲裁文书在格式和内容上都可以较为灵活的处理。不实行地域或级别管辖。在人方面的规定也较法院宽松。

五是保密性

仲裁实行不公开审理原则,仲裁员、仲裁庭秘书都负有保密义务,为当事人保守商业秘密。

六是快捷性

仲裁实行一裁终局,有利于当事人之间的纠纷迅速解决。

七是经济性

具体表现在时间的节省导致费用节省;仲裁收费相对较低;由仲裁引起的商业损失较少。

八是独立性

法律规定,仲裁机构独立于行政机关,仲裁机构之间也无隶属关系,仲裁独立进行,不受任何机关、社会团体和个人干涉,仲裁庭在审理案件时,也不受仲裁机构干涉。

仲裁的这些特点,为物业管理纠纷的公正、及时、有效地解决提供了保障。事实上,许多当事人已经开始通过仲裁来解决物业管理纠纷,这也是物业管理逐步走向社会化,专业化和市场化的必然趋势。选择仲裁解决物业管理纠纷,需注意以下几个方面:

第一是明确仲裁的受理范围。并非所有的物业管理纠纷都能仲裁。一般来讲业主、业主会、物业管理企业以及建设单位相互之间的合同纠纷和财产权益纠纷可以通过仲裁来解决;业主、业主会、物业管理企业以及建设单位与建设行政主管部门之间的行政管理纠纷,则只能提起行政复议、行政诉讼。物业管理企业与其员工之间的工资劳保等纠纷,则要先向劳动局申请行政仲裁,不服行政仲裁时,才可向人民法院起诉。

第二是订立有效的仲裁协议。仲裁协议是仲裁受理的前提,仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。有效的仲裁协议应当包括:明确的请求仲裁意思表示,仲裁事项和选定的仲裁委员会。如想将物业管理纠纷提交深圳仲裁委员会仲裁,则可事先在合同中订立如下仲裁条款:“因本合同引起的或与本合同有关的任何争议,均提请深圳仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的,对双方均有约束力”。

第三是注意仲裁的时效。申请仲裁的时效与诉讼时效相同,即一般纠纷申请仲裁的时效期为两年,特殊纠纷,如:身体受到伤害要求赔偿的;出售质量不合格的商品未声明的;延付或者拒付租金的;寄存财物被丢失或者被损毁的这类纠纷申请仲裁时效为一年。仲裁时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时算起。仲裁的时效,是仲裁保护当事人合法权益的法定条件,超过这一时效期,申请人的实体权益将得不到保护。

物业管理纠纷范文篇8

关键词:物业管理;纠纷问题;解决策略

近些年来,一些发生在小区内的矛盾逐渐最终演变成刑事案件的案例屡见不鲜,起因大都是业主之间生活习惯的差异、志趣爱好的不同或者是对于公摊面积的纠葛,还有业主与物业之间的矛盾等等,如果物业管理水平提高,物业管理人员能够对这些问题进行妥善处理,就能避免很多的问题。因此,物业管理水平的提高事关到每一位业主的自身的利益和物业本身的利益,对提高物业管理水平的探讨实在必要。

一、物业管理纠纷的现实状态

所谓的物业管理纠纷主要是指业主与物业从签订合同之时开始到合同终止这一个时间内业主与物业之间就小区住宅等相关问题所产生的纠纷和摩擦。随着我国小区住宅的规模不断增大,业主的需要也呈现复杂化的趋势,业主和物业之间的矛盾也呈现复杂化的特征。就产生纠纷的当事人来看,主要分为以下几种类型的纠纷:

(一)物业管理公司与业主之间的物业管理纠纷

物业管理公司和业主之间的矛盾主要集中在物业公司对小区的不合理管理上。例如,物业公司非法(未经过业主的许可)占用业主土地;巧编名目乱收费;随便提高收费标准、物业管理公司提供的服务质量差等等。由于我国还没有对物业管理相关的收费标准,这就给物业管理公司以可乘之机。由于一系列不合理的物业管理情况,导致业主强烈不满,而物业管理公司又给不出合理的解决方式,最后导致纠纷的发生。

(二)业主与业主之间的物业管理纠纷

这类纠纷的发展主要是由于业主之间生活习惯、志趣爱好之间的差异而导致的。例如,停放车位的不合理引发的纠纷、违章搭建或者饲养小动物引发的纠纷、侵害邻里的利益、影响居民的正常生活引发的纠纷等等。这类纠纷如果得不到及时的处理和解决,极易酿成灾祸。

(三)与业主委员会有关的物业管理纠纷

商品房的物业管理公司最终的确定有一个过程。在业主和业主委员会未选定物业管理企业,并没有签订正式合同之前,由开发商选定的前期物业管理公司进行物业管理。在业主委员会成立以后,将由业主委员会讨论决议今后的物业管理公司。由于,前后的物业管理公司很有可能会发生变动,因此,前期的物业管理公司和业主委员会之间很有可能发生纠纷,前后期的物业管理公司之间也有可能发生纠纷。并且,由于业主委员会并不能代表每一个业主的利益,所以业主与业主委员会之间也有可能发生纠纷。更有甚者,业主委员会的成员有可能收了某一个物业管理公司的红包,而不做出公平合理的决定。

(四)物业管理公司、业主、开发商之间产生的物业管理纠纷

业主和开发商之间的纠纷主要是指开发商在业主购买房屋前在合同中所记载的房屋质量、物业管理服务、物业费用等问题未能得到兑现。未能得到兑现的原因主要是在业主购买房屋后,业主与开发商之前的合同款项未能得到物业管理公司的认可,这时,业主就会与物业管理公司发生实际的纠纷。

二、物业管理纠纷的发生原因

物业管理纠纷的发生原因虽然错综复杂,但是归结起来,主要是以下几方面的原因。

(一)业主和物业管理公司的观念不同

业主与物业管理公司实质上是“主人”与“管家”的关系,业主就是“主人”,而物业管理公司是“管家”。然而,物业管理公司并没有清醒的认识到这一点。物业管理公司是业主花钱雇佣一个企业来管理小区的,而不是管住自己的。现在很多的物业管理公司并没有秉承着“服务业主”的理念,而是“管理业主”的理念。对于业主违章停车、垃圾乱堆放等行为,物业管理公司就加大治理力度,甚至要求业主交高额的罚金,而对于水电供应不正常、业主与业主之间的矛盾等不涉及其自身利益的问题则“放纵”。

(二)业主对前期物业管理公司和开发商之间的关系认识不到位

新建小区的前期物业管理公司通常是由开发商投资建立的物业管理公司,与开发商具有同等的法律地位。业主购买房屋后,一旦发现房屋的质量问题、物业管理公共的收费问题和服务问题就会向物业管理公司反映,要求物业管理公司解决。而物业管理公司与开发商有着同等的法律地位,肯定不愿意代替开发商受过,于是物业管理公司和开发商之间就会出现纠纷,有些物业管理公司还通过停水、停电来报复业主,由此,矛盾进一步激化。

(三)发生纠纷的双方重视自己的权利而轻视义务

物业管理服务合同属于双发的有偿合同,一方的权利就是另一方的义务,一方的义务就是另一方的权利。业主一方的义务就是缴纳物业管理公司所规定的各种费用,权利就是享受物业管理公司所提供的各种服务。物业管理公司的义务就是向业主提供各种服务,权利就是依据所提供的服务要求业主缴纳合理的费用。因为业主和物业管理公司双方不明白权利和义务的辩证关系,而只重视自身的权益的实现而不重视自己义务的履行,而造成双方的权利均无法得到实现而引发纠纷。

(四)物业管理的收费混乱

由于我国尚未建立完整的物业管理的收费规定,所以,一些物业管理公司的收费项目相当混乱,五花八门。除了必须缴纳的物业管理服务费用以外,还有一些物业管理公司代收水电费、电视费用、电梯费、电梯维修备用费。五花八门的费用让业主难以辨别真伪。显然业主不愿花冤枉钱,由此导致了业主与物业管理公司的矛盾。

(五)当事人恶意维权

由于业主或者是物业管理公司缺乏相关的法律意识或者是法律意识淡薄,造成了业主和物业管理公共恶意维权,从而引发了纠纷。

三、物业管理纠纷的处理对策

根据以上对物业管理纠纷发生的原因和现状的分析,总结了以下几方面的对策,供大家参考。

(一)物业管理服务公司和业主应该转变观念

物业管理公司与业主是雇佣关系,业主雇佣物业管理公司来为自己提供服务,这种服务是有偿的。但是,现在很多的物业管理公司并没有以“服务”为核心来工作。虽然,物业管理公司在实际工作中需要对小区的环境、垃圾、设施等等进行管理,但是,这种管理应该物业管理公司为业主提供服务的一种手段,其工作的终极目标应该为业主提供优质的服务,方便业主的生活,为业主创造良好的生活环境。由此可见,要想减少甚至避免业主与物业管理公司的纠纷,首先就要转变物业管理公司的工作观念;另一方面,业主也应该积极转变“少花钱,享服务”的观念,对物业管理公司有充分的信任。

(二)物业管理公司与业主之间应该相互理解、换位思考、交流沟通

物业管理公司和业主之间是鱼水关系。一方面,物业管理公司需要业主所提供的物业管理费用维持其生产和发展,只要有足够的物质基础,物业管理公司才能够不断提供优质的服务以满足业主的需求,创造良好的小区环境。另一方面,业主需要物业管理公司提供的服务来对自己的生活环境进行管理和维护,需要物业管理公司对小区内发生的一些突发状况进行处理。同时,业主在享受服务的同时也需要向物业管理公司提供一定的资金,只有这样才能更好地保证自己的生活环境有序。由此看来,业主和物业管理公司之间只有相互配合和理解,只有换位思考才能真正明白对方的难处,才能使得义务和权利得到切实的履行和享受。

(三)建立健全物业管理企业的收费体制并进行公示,杜绝乱收费

目前,物业管理公司和业主之间的矛盾主要是由于物业管理费所引起的。现在很多的物业管理公司收取高昂的物业管理费用,物业管理的收费项目更是五花八门、难辨真伪,这使得很多的业主对物业管理公司的收费标准产生了怀疑,由此产生了很多矛盾。所以,物业管理公司应该严格按照法定的收费标准进行收费,收费的款项也要严格按照《物业服务收费管理办法》进行。按照要求,物业管理公司应按对所收取的费用款项和标准进行公示。

(四)重视业主和物业管理公司所签订的合同

物业管理合同是业主和物业管理公司之间权利与义务关系的凭证,是双方行使权利和履行义务的法律依据。所以应该特别重视物业管理合同的签订。物业管理合同的拟定应该注意精确、全面、合理、科学、合法,避免用语含混、模糊不清等语句,如果物业管理合同对有关内容交代不清就极有可能在今后引发物业管理公司与业主在相关方面的纠纷。因此,业主在签订物业管理合同时要谨慎处之,不可大意,注意对于相关细节的审视,必要时,可以请律师来审核。

(五)提高物业管理公司的服务水平

物业管理公司不生产实在有形的物品,它们所生产的物品是无形的服务,提供优质的服务是物业管理公司安身立命的根本所在。因此,物业管理公司要无时无刻地把提供优质的服务放在首位,只有服务到位,业主的钱才能到位。提高物业管理公司的服务水平要提高行业的准入标准,这需要相关法律文件的出台,也需要行业协会的监督;此外,物业管理公司要加大对员工的培训工作,培养出服务精良的员工。

(六)双方都应该依法维权

物业管理合同是物业管理公司和业主之间的法律。因此,双方一旦发生纠纷应该依据物业管理合同的规定或者是《中华人民共和国合同法》的相关款项提请诉讼或者仲裁解决,不应该无视合同,恶意维权。

四、结语

物业管理的纠纷问题是我们日常生活中常见的纠纷,对于物业管理纠纷的解决应该以法律为依据、以物业管理合同为依据来进行解决。物业管理公司和业主之间是鱼水关系,双方应该相互理解、加强沟通才能实现共赢。

作者:李思滢 单位:四川文理学院

参考文献:

物业管理纠纷范文篇9

总体而言,物业管理纠纷除少数为行政管理纠纷之外,大多数则属于合同纠纷和财产权益纠纷。如拖欠物业管理费和维修基金纠纷、车辆保管纠纷以及租赁纠纷等。这类纠纷在双方协商不成或有关部门调解无效时,人们更习惯于将其付诸诉讼,而不采用仲裁。

其实,根据我国现行法律规定,仲裁也是解决此类纠纷的法定方式、与诉讼相比,具有以下特点:

一是自愿性

一项纠纷产生后,是否将其提交仲裁,交与谁仲裁,仲裁庭的组成人员如何产生,仲裁适用何种程序规则和哪个实体法,都是在当事人自愿的基础上,由当事人协商确定,故仲裁能充分体现当事人意思自治。

二是专业性

由于仲裁对象多为合同纠纷或财产权益纠纷,常常涉及复杂的法律、经济贸易和技术性问题,所以,各仲裁委员会都拥有分专业的仲裁员名册,供当事人选定仲裁员,而仲裁员一般都是各行业的专家,这样就能保证仲裁的专业权威性。

三是国际性

随着世界经济一体化和我国加入WTO,仲裁案件的来源、当事人、仲裁庭组成直至裁决的执行,都具有更多的国际性因素。特别是仲裁国外执行方面的优势是法院所不具有的。

四是灵活性

仲裁程序上不像诉讼那样严格,很多环节在协商的基础上可被简化,仲裁文书在格式和内容上都可以较为灵活的处理。不实行地域或级别管辖。在人方面的规定也较法院宽松。

五是保密性

仲裁实行不公开审理原则,仲裁员、仲裁庭秘书都负有保密义务,为当事人保守商业秘密。

六是快捷性

仲裁实行一裁终局,有利于当事人之间的纠纷迅速解决。

七是经济性

具体表现在时间的节省导致费用节省;仲裁收费相对较低;由仲裁引起的商业损失较少。

八是独立性

法律规定,仲裁机构独立于行政机关,仲裁机构之间也无隶属关系,仲裁独立进行,不受任何机关、社会团体和个人干涉,仲裁庭在审理案件时,也不受仲裁机构干涉。

仲裁的这些特点,为物业管理纠纷的公正、及时、有效地解决提供了保障。事实上,许多当事人已经开始通过仲裁来解决物业管理纠纷,这也是物业管理逐步走向社会化,专业化和市场化的必然趋势。选择仲裁解决物业管理纠纷,需注意以下几个方面:

第一是明确仲裁的受理范围。并非所有的物业管理纠纷都能仲裁。一般来讲业主、业主会、物业管理企业以及建设单位相互之间的合同纠纷和财产权益纠纷可以通过仲裁来解决;业主、业主会、物业管理企业以及建设单位与建设行政主管部门之间的行政管理纠纷,则只能提起行政复议、行政诉讼。物业管理企业与其员工之间的工资劳保等纠纷,则要先向劳动局申请行政仲裁,不服行政仲裁时,才可向人民法院起诉。

第二是订立有效的仲裁协议。仲裁协议是仲裁受理的前提,仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。有效的仲裁协议应当包括:明确的请求仲裁意思表示,仲裁事项和选定的仲裁委员会。如想将物业管理纠纷提交深圳仲裁委员会仲裁,则可事先在合同中订立如下仲裁条款:“因本合同引起的或与本合同有关的任何争议,均提请深圳仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的,对双方均有约束力”。

第三是注意仲裁的时效。申请仲裁的时效与诉讼时效相同,即一般纠纷申请仲裁的时效期为两年,特殊纠纷,如:身体受到伤害要求赔偿的;出售质量不合格的商品未声明的;延付或者拒付租金的;寄存财物被丢失或者被损毁的这类纠纷申请仲裁时效为一年。仲裁时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时算起。仲裁的时效,是仲裁保护当事人合法权益的法定条件,超过这一时效期,申请人的实体权益将得不到保护。

物业管理纠纷范文篇10

一、物业管理纠纷的主要特点。

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的,该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

1.物业管理纠纷案件逐年上升,诉讼标的额较大。

1990年以来,特别是1992年以后,全国各地的房地产业异军突起,海南的房地产更是超常规发展,形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称为住宅小区和商厦),各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致,业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范,使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生,因此而产生的纠纷,向房产、物价等管理部门的投诉大量增加,在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后,当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例,该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件,至1996年上升为20件,这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元,多则几十万元。

2.因物业管理产生纠纷的案件类型多,且多是新类型的案件。

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计,目前海口市所受理的物业管理纠纷,已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷,发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有:(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷,这类纠纷数量较多;(2)业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;(3)房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷;(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷;(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷;(6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;(7)业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷,涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系、关系、承包关系)、侵权行为所生之债,以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下,海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政,侵犯了原告作为业主的利益,而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。

3.物业管理纠纷诉讼主体复杂,法律关系复杂,对纠纷的审理有一定的难度。

物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂,该类案件的主体,既有我国公民、法人和其他组织,又有外国公民、外国企业、港澳台同胞;参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会,也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系,又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系,业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件,在审判实践中又无现成的依据,《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定,只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则,依据有关部门和地方性规章进行处理,而有关规章的规定又不详尽或明确,给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。

(一)物业管理纠纷的管辖问题。

确定物业管理纠纷案件的管辖问题,是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题,应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件,依《行政诉讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件,目前当事人一般都在物业所在地的法院起诉,并把物业所在地作为业主或使用人的住所地,而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的,应适用民事诉讼法第29条的规定,由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖,因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷,应适用民事诉讼法第24条的规定,即:“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的,业主的住所地既有在物业所在地,又有在物业所在地之外的,并非业主购置了物业,物业所在地就是其住所地,因此,不能简单地认为物业所在地就是被告住所地;物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地,而并非是实施物业管理的所在地,但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同,均是在物业所在地实施物业管理,因此,物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷,但其不属于不动产纠纷,不适用专属管辖的规定。

(二)应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。

审查物业管理合同的效力,关系到正确处理纠纷,维护法律严肃性的问题。在物业管理纠纷中,主要涉及三类合同,一为物业管理服务合同,即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议:通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同;二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承包的书面协议;三为物业委托管理合同,即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中,应区分合同的不同性质,注意判定合同的效力,以正确处理物业管理纠纷。

1.注意审查物业管理服务合同的效力。

在审查物业管理服务合同(或称聘用管理合同)时,应主要从当事人是否具备民事主体资格和相应的民事权利能力、民事行为能力,合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理权是因业主享有物权所派生出的权利,行使物业管理权的应是物业的所有权人,或是与业主约定可享有物业管理权的使用人,而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应由业主(或特定的使用人)为委托人,委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由于我国房地产发展过程中物业管理刚起步,在购房者购房时,物业管理多是作为商品房售后服务的一环,由房地产开发商与购房者签订,约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务.随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚,越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物业管理权的一方,续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物业管理有偿服务。因此,物业管理服务合同合格的当事人,一方为业主或依法成立的业主管理委员会,另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的房地产开发商,所签订的物业管理服务合同,其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分,在此之前(即1994年4月1日前)所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业管理经营权来认定无效,房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前,可继续实施物业管理,但不得以继续履行合同为由,阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。1994年4月1日后所签订的物业管理服务合同,因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理,房地产开发商在出售房屋前,就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,或注册成立物业管理公司负责管理。所以,1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的,应认定合同无效。

在审查物业管理服务合同效力时,还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章,不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益;必须在平等协商的基础上,确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等的基础上行使其物业管理权的,应认定合同无效;对易引起纠纷的物业管理费,其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准,超过标准收取费用和滞纳金,未经批准扩大收费范围的条款,应确认为无效条款;对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用、收益,如不允许业主管理、使用、收益,或赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的,均侵犯了业主的权益。实践中,房地产开发商或发售房产的大业主,未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为常常发生,物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的,应确认部分无效.

2.注意审查物业管理承包合同的效力。

由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中,而在无能力或精力实施物业管理时,或为牟利,在与业主签订物业管理服务合同后,将受托进行物业管理的经营权发包给其他的物业管理公司,坐收承包金,由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定,小区物业管理权属全体业主所有,只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司,为业主提供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理,其由此所享有的受托权实质上不是物业管理权,而是受托管理权,将受托管理权发包、转让给他人经营,这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益,应确认为无效合同。有受托管理权的物业管理公司将其管理权发包,其无权收取物业管理承包金,承包人则未依法取得受托管理权,其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求,不应得到支持。

3.注意审查物业委托管理合同的效力。

在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务,据此所签订的物业委托管理合同,实质上是属于前述物业管理服务合同,如无其它致合同无效的情形,所签订的物业委托管理合同应确认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司签订的合同,而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的,由正在对物业进行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同,这种类型的物业委托管理合同,其性质与物业管理承包合同相似,都是未经业主同意,将取得的委托管理权转让给他人,由他人对业主的物业进行管理,所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理,是基于业主对所选定的物业管理公司物业管理能力的信任,物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让,也无权另行委托他人对业主的物业进行管理。而且,根据民法理论,转委托成立的前提必须是经委托人(即业主)同意,接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使,所签订的物业委托管理合同,侵犯了业主的利益,实施了无权转委托的行为,应确认合同无效。在审查物业委托管理合同时,应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开来,后者依《办法》及物业管理的需要,是允许的。

三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。

随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成,物业管理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范,行政规章也不尽完善,在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中,存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。

(一)关于业主大会如何召集、选举,作出决议的程序问题。

由于住宅小区或商厦的业主人数众多,难以分别行使物业管理权,为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立住宅小区管理委员会,但《办法》未对业主大会制度,包括业主大会如何召集、选举如何行使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定,但不尽完善,实践中存在问题仍急需明确。如房产行政管理部门如何进行物业管理?在什么情况下召集第一次业主大会?如何选举产生管委会?在未召开业主大会的情况下,分别通过书面投票的方式征集业主的选票是否可行?如何确定业主的投票权?是一房产证一票还是一户一票,或确定一定的建筑面积为一票?这些问题很具体,但实践中涉及到当事人切身利益,急需有明确的规定,以便于操作.笔者认为,业主要行使物业管理权实现自治,应尽早召开业主大会,以确定物业管理中的重大问题。第一次业主大会的召集,既可由房产行政管理部门召集,也可由业主自行召集,但持有半数以上投票权的业主出席才能举行,在未召集业主大会,业主或其委托人未出席的情况下,分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项的决议的,不能确认管委会或有关决议的效力。应明确规定业主大会是住宅小区或商厦物业管理的最高决策机构,及召集第一次业主大会的前提条件,形成业主大会有效决定的程序。住宅小区或商厦,在竣工交付使用后,未必能全部售完,按《办法》规定,房地产开发商在出售房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须召集第一次业主大会,选举产生管委会呢?显然,待房屋全部出售后才采取上述措施,在全部出售前(这一过程也许很长),业主不能行使其物业管理权,则难以保障业主应享有的权益,但如果房屋出售或入住未达一定的比例,其时房地产开发商是最大的业主,召开业主大会也难以体现小部分业主的利益。因此,确定房屋入住率或出售率达到一定的比例,方依法召开业主大会,成立管委会,这是保护业主利益,规范物业管理的必然要求。笔者认为,住宅小区或商厦主要用于出售的,其出售率达到50%以上,或售或租的,其入住率或使用率达到50%以上的,应规定开发商或其聘请的物业管理公司须向房产行政管理部门报告,在管理部门组织下或自行召集下,召开第一次业主大会,选举产生管委会,这对于保护业主的物业管理权是较为有利的。

关于业主的投票权如何确定,关系到业主的切身利益,关系到业主大会的决定是否有效,这是业主实际行使物业管理权的重要一环,应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定,如以每一产权人或使用人一票,对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算,确定投票权及票数,根据权利义务一致的原则,有其一定的合理性,但建筑面积很小的房屋,其业主如无投票权,其权益如何体现?笔者认为,应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人,不论所有或使用房屋的建筑面积大小,均应享有业主大会或管委会的投票权,但所代表的票数可有区别。如可以每一单元房屋为一票,或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位,每一计票单位的建筑面积享有一票,计票单位面积以下的业主,每一产权人有一票,非业主使用人的投票权从其与业主的约定。如以建筑面积100平方米为计票单位,房屋建筑面积每100平方米计一票,100平方米以下的每一产权人享有一票。这样既体现了权利义务一致的原则,也充分考虑了小业主的利益。业主大会的决议,如要求所有业主通过方有效,则往往会只能形成议而不决的局面,反而不利于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上,规定业主大会的决议,须由出席会议的业主所投票数的半数以上通过,且这部分业主所享有的建筑物所有权或使用权的份额达半数以上,方为有效,则可最大程度地保障业主的共同利益。

(二)关于管理委员会的主体资格问题。

管理委员会是在房地产行政管理部门指导下,由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成,代表和维护产权人和使用人合法权益的组织,是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定,管委会有权选聘、续聘物业管理公司对物业进行管理,并与其签订聘用管理合同。在民事活动中,管委会以其名义代表业主。而管委会在何种情况下才是依法成立,是否具备民事、行政主体资格,能否参与诉讼,这些问题目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构,须依法成立,才能行使权利、承担义务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后,应由业主联名或业主大会授权的房地产开发商或物业管理公司,报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认,或未经业主授权,他人以业主的名义将管委会予以登记的,视为管委会尚未依法成立。对于依法成立的管委会的主体资格,有一种意见认为,管委会不是法人,没有独立的法律地位,其不具备民事主体资格,不能参与民事、行政诉讼,不能承担民事、行政责任。对此意见,笔者不敢苟同。《办法》赋予了管委会对外签订聘用合同的权利,应视为管委会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的合同,其主体符合规章规定,不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章,且在确认其签订物业管理合同主体资格的同时,必然涉及在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管理发生纠纷,管委会能否以其名义参加诉讼?笔者认为,管委会固然不是法人,但其属依法成立的自治管理组织,应属民诉法第49条的“其他组织”,可以作为民事、行政诉讼的当事人。管委会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为,又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确,实践中对此认识不一,因此有必要在有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。

(三)关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。

与住宅小区的用途不同,商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后,为了维护商厦业主或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行,商厦同样需要由物业管理公司实施专业化的物业管理。而实践中,许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高,对提供管理服务的要求更高,房地产开发商或其他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用,常为此引发纠纷。而建设部《办法》,国家计委、建设部印发的有关服务收费办法,都只对住宅小区的物业管理及服务收费予以规定,未对商厦的物业管理及服务收费进行规定。地方性规章中,亦鲜有将商厦管理纳入物业管理的范畴,使商厦业主如何行使物业管理权,收费标准、服务要求如何确定既无法可依,也无行政规章可依。由此产生的纠纷难以妥善处理,不利于我国物业管理市场体系的建立和完善。因此,应将商厦的物业管理纳入法律的调整范围,在有关物业管理法规中,以规定住宅小区和商厦的物业管理为基本框架,分别根据住宅小区和商厦的特点,明确各自的服务内容、范围、服务质量、收费标准、方法,以及行使物业管理权的方式。

(四)关于物业管理公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。