物业部范文10篇

物业部范文篇1

一、公共环境卫生监督工作。

履行卫生检查制度，发现大厦环境保洁不到位时向外包单位发出《不合格通知书》或《警告通知书》，没有及时整改者，即将情况向领导汇报。原外包单位(清洁服务有限公司)在屡次发出《不合格通知书》及《警告通知书》的情况下，未能整改完成，物业部积极配合管理处于12月1日更换外包清洁单位。新的清洁单位(物业管理有限公司)由于人手不足，影响到大厦公共卫生的保洁不到位，管理处于1月1日再次更换清洁外包单位(远航清洁服务有限公司)。清洁单位的更换过程中，物业部顺利地完成交接工作和履行监督工作。

二、处理投诉意见工作。

物业部接待和处理投诉意见，2011年度关于服务工作的投诉有五宗，物业部于12月26日对该五宗投诉都做了年度回访(其中有一宗由于联系业主有苦难，暂时未回访成功)。年度回访的结果甚是令人欢喜，业主对管理处的工作都表示满意与支持。

三、档案管理工作。

由于国龙大厦历史背景的特殊性，物业部在领导的指导下，逐渐完善业户的资料：(1)、将旧文件归类存档;(2)、更新业主(住户)的资料;(3)、管理各种合同文件;(4)、打印和存档文件。2011年12月20日，物业部在领导的指导和各部门的配合下，完成大厦业户资料汇总的任务，这对大厦的管理带来一定的方便作用。

四、工程跟进。

物业部接到业户关于工程求助或意见时，及时发出《工程单》，同时跟进工程的进程。公共部位的工程项目，由物业部发出《内部协调单》并跟进。物业部在跟进工程进程的过程中需做好业户的解答工作与回访，并监督工程部完成进程任务。如未能及时完成工程项目时，即与工程部主管协调，并及时将该情况向领导汇报。七楼外包项目与员工宿舍于2011年1月15日竣工，物业部在此工程项目中起着监督与协调的作用。

五、部门协调与监督工作。

履行部门监督制度，协调部门之间的工作。部门出现不合格现象时，及时向其部门主管沟通，同时发出有关文件，如果该现象经多次协调无果时，及时向领导汇报。在接到重要任务需要部门之间的配合时，及时发出《部门通知》，例如2011年8月接到台风“鹦鹉”袭击大陆的通知时，及时发出《部门通知》以做好各项防范工作。

六、公文写作。

在接到通知或节假日来临时，及时在公告栏中《温馨提示》、《通知》等公文，以此将管理处的信息传递给广大业户。

七、管理费催收工作。

物业部负责将每月的管理费情况汇总并催收，2011年度里，物业部在领导的指导下很好地完成管理费的催收工作。写字楼当月的缴费率达到百分之百;物业管理费2011年欠费超过半年的户数有3户。物业部于每双月的月底负责将管理费的收费情况向领导汇报。

八、仓库与广告位的管理。

物业部负责对仓库与广告位的出租、收费等管理工作。

物业部范文篇2

2007年度，物业部在××公司党政班子领导下，以科学发展观和构建和谐企业为指导，积极履行物业部的工作职责，认真落实××公司2007年的工作计划，从保障服务、安全稳定两大目标出发，抓好物业管理硬件和软件建设，较好地完成了2007年计划中的各项任务，取得了较好的成效。

回顾一年来，我们主要做了以下几项工作：

一、较好地履行了对基层分部的指导、检查、监督、服务工作职责

1.×月份，随着××分部的成立，××公司所辖分部已达×家。由于非经营性资产的特点是范围广、数量大、任务重，所以我们面临着更大的工作难度。对此，物业部班子成员团结一致，发扬拼搏创新精神，知难而进，勤奋工作，深入分部开展调查研究，与基层分部密切协作，相互沟通，积极推进非经营性资产的规范管理，确保了设备设施的正常运转及各项任务的完成。

2.顺利完成了对××分部非经营性资产的接收、指导，配合××分部解决了急待解决的设备设施维修、保养问题，建立了××分部非经营性资产的档案管理，保证了××分部物业管理工作的有序进行。

3.积极组织落实协调××、××等分部奥运外墙粉刷工作，严格审查施工单位，合理安排工作预算，保证了这一政治任务的顺利完成。在落实完成这项工作中，我们班子成员深入工地现场，对施工资质和预算严格审核，加强工地现场的安全管理，保质保量地完成了这一工作。

4.加强维修项目管理，严格审核，在保证工程质量前提下，尽量节约资金。今年××分部的电梯需要维修，××分部的屋面防水需要做。面对以上各项工程，我们一方面坚持申报、核审的工作职责，积极深入各分部现场，在调研的基础上，提出和选出最优工作方案上报公司总部批准，同时，积极落实各项工作的完成，确保了工作质量。

二、依据“依法治企”原则，充实完善了物业管理制度，进一步推进了物业管理的规范化

1.完成公司非经营性资产的建档工作，开展了物业管理各项指标的调查、摸底和统一工作。“建档”工作是中心2007年计划中的一项重要基础性工作，对今后开展物业管理有十分重要的意义。它是我们物业部今年工作中的一项重点。从今年上半年起，我们就积极着手进行对基层分部非经营性资产情况收集、汇总，以分部为单位，分门别类登记造册。下半年，为更好了解每年的物业管理中的各种情况，做到心中有数，为公司领导起到参谋助手的作用，设计了有关表格，下发到分部并汇总整理存档，现这一工作正在推进中。

2.为了更好地统一管理全中心供暖收费工作，我们统一了收费、支出的标准，进一步严格了收费管理工作，实行专人专职负责制，使物业的各项收费进一步规范化。

3.加强了对司炉工的管理，建立司炉工定期培训考核制度，提高司炉工技术操作水平，确保锅炉安全运行。2007年，我们进一步强化司炉工的培训制度，并在形式和内容上力求有所创新，有所突破。

4.开展了技能比赛，促进物业工作人员爱岗敬业。今年夏季，物业部与人事部、保卫部、工会共同举办了水暖工、电工的技能竞赛活动。为搞好这次竞赛活动，我们进行了认真的筹备工作，包括对会议程序、参加人员、试题、场地、设施等进行了精细的安排，并下发了通知。各分部都非常重视，选拔代表开展技术练兵、理论学习等活动。在全体参赛人员共同努力下，胜利召开了技术竞赛活动。这次活动进一步促进了学理论、学技术的风气，对提高人员素质起到了一定作用。

5.举办了第三届锅炉培训班，进一步提高了司炉人员专业知识和操作水平，实现了司炉人员培训的常规化和规范化，在制度上得到了落实和保障。根据2007年的工作计划，做好司炉工培训，是2007年冬季锅炉开始供暖前的一项重要工作，对实现冬季安全供暖有着重要意义。这次培训活动中心领导高度重视，各有关部门积极配合，特别是请来××锅检所专家积极前来授课，各单位负责人和司炉人员积极参加，认真听课，提高了锅炉操作水平和安全意识，为保证冬季锅炉的正常运行，实现安全供暖起到了积极作用。

三、强化了安全管理，确保了设备设施的正常运行，确保了社区的安全

1.发现问题及时处理，不留隐患，把安检工作落到实处。今年在对××分部的安全检查中，我们发现其分部的锅炉房没有值班纪录，同时配电室也存在一定的安全隐患。面对这种情况，我们和保卫部门及时提出了整改措施和意见，督促他们抓紧时间解决问题。经过共同的努力，建立了锅炉值班记录制度，强了配电室内值班力量，使锅炉房、配电室管理进一步规范化，消除了事故安全隐患。

2.加强日常和节假日期间的安检工作，对重点部位的用电、用气实行严格的规范化管理，特别是对外租户的安全用电问题实行严格的管理，发现问题及时处理解决，配合保卫部门对外租户进行安全防火教育，组织“11.9”防消灭火演练，提高广大人员处理突发事件的能力。

四、专人收费工作取得明显成效

1.建立收支档案，规范费用收支管理。今年收费管理继续加强基础性建档工作，开展调查摸底核实工作，从产权人、面积、收费标准等方面理顺收费档案，进行登记造册，对已不符合支付条件的进行了清除，对新增的支付户进行了造册登记，一套较科学、全面的管理制度完善建立。

2.统一收费标准，严格收支程序。针对各分部收支标准的不统一，为了更好地做好收支费用的管理，我们统一了整个公司的供暖费用收支标准，统一面积、统一价格、统一收支程序。

3.积极上门收取费用，千方百计实现收支目标管理。总的情况是，收入大于费用支出，基本实现了收支平衡，略有节余的目标。

工作体会及经验

2007年的工作，使我们有三点深刻的体会：

1.做好非经营性资产的管理，必须要有求真务实的工作作风，深入实际，不搞花架子，这是做好物业管理工作的基本前提。

2.高度重视非经营性资产的安检工作，从硬件和软件两方面加强管理，是确保物业设备设施安全运行的基本保障。

3.坚持以法治企，实行规范管理，保证各项制度的真正落实，是做好非经营性资产管理工作的关键。

不足及差距：

1.我们的管理规范化还基本上属于初级化，有待今后进一步加强提高。

物业部范文篇3

你们好!

富兰克林有句名言：“推动你的事业，不要让你的事业来推动你。”今天，我正是为推动我的事业而来。

首先做一下自我介绍:我叫李秀峰，今年20岁，专科学历，是今年刚毕业的学生，我竞聘的是物业部电气科副组长这一职位，之所以会竞选这个岗位，是基于对这个岗位的了解和对自身认识的情况下做出的选择。今天，我参加这次竞聘的演讲，大家会认为我太年轻，缺少资本，但是我为什么能站在这个竞聘的演讲台上，是因为我信奉“海阔凭鱼跃，天高任鸟飞”，机会是靠自己去努力争取的，广阔的市场是靠大家努力开创的，前辈们有前辈们的优势:丰富的专业经验和社会经验,而年轻人的优势在于接受新鲜事物快,思维方式与时代同步。

半年来，在银座这个大家庭中，通过老师傅和同龄人的帮助，我成长了不少，其间我不仅积累了许多本专业的知识,并且学到了很多社会交际方面的知识.这些知识不管什么时候都是我的一生的财富.我感谢他们.作为组长就是本着对工作负责，对自己的认知，1、监督、检查本组员工的规章制度执行情况。2、维修组的组长要准确把握本组商品的维修工作，及时督促维修人员做好营业区域的故障检查、配电间检查等工作;汇总整理故障信息，估计维修工作所用材料，提报材料计划;发现问题及时处理。3、运行组的组长除要规范地完成本岗位的操作外，要监督检查本组员工的操作规范情况，为本组员工提供业务支持。4、检查本组现场用电安全和配电间卫生等情况，并对本组员工进行日常考核。5、本着“上情下达，下情上报''''基本原则

，坚持为基层服务，为领导解忧的基本原则。努力做好本职工作。

竞聘副组长这个职位，我认为自己具有以下几个方面的有利条件。我第一个有利条件是：

一、我具有正直的人品、良好的修养以及完善的工作作风。

做为领导，必须先做好人。一个领导无能，最多是件次品，而一个品德不好的领导，则是危险品。

我在为人上，胸怀坦荡，公道正派，善解人意，与人为善，不搞小动作，这么多年来没有和任何人当面红过脸，背后搞过人。始终认为："沉默是金，忍让是银，帮人是德，吃亏是福。"在个人修养上，认为一个人的高尚情操和修养不是凭空与生俱来的，而是经过不断学习，修练培养而来的，所以，平时我只要有空在不影响工作的前提下，读书，写作，从不叫一日闲过。努力使自己成为一个有高尚情操有修养的人。在工作作风中，能吃苦耐劳，认真负责

。别人不愿做的事我做，要求别人做到的事，自己首先做到。从不揽功，违过，假公济私，与人争名利。领导布置的工作总是尽力去做，从不无故推诿。我第二个有利条件是：我具有较全面的组织、协调工作的素质和能力。识大体，顾大局，处理问题较为周全，工作认真负责。具有团结同志，正确处理与领导和其他同志的关系的素养;做工作，办事情，能够做到思路清晰，行止有度，头绪分明，恰到好处。在原来学校生涯中，曾今担任过学生会公寓部部长这一职位，组织了许多老师与学生能加深交流的活动，大大加强了自我的组织与协调能力，受到了上级领导与同学们的一致好评，为系部争夺了很多的荣誉。

我第三个有利条件是：具有较好文字综合能力。

诚然人无完人，在肯定有利条件的同时，我也清醒地认识到自己存在一些不足之处：

与领导、大家交心、交流思想不够。有时工作缺乏主动性，谨慎有余，泼辣不够。不过我

有信心，在以后为工作实践中在同志们的帮助下不断克服自身的不足。

假如我竞聘成功了，我将会从平时的工作态度及工作质量开始。俗话说的好，态度决定一切。没有好的工作态度，就没有好的工作质量。在工作中，严格要求自己，认真做好本职工作，当好领导的参谋和助手，协调好各部门之间的相互关系。对待工作有敬业精神，工作踏踏实实，时刻为企业着想，在平凡的工作中体现自己的价值。

上岗后要以服务为目的，不以争取为目的，我始终认为当领导就意味着要吃苦在前，享乐在后，只有奉献，不能索取，不能有任何私心杂念，要想基层之所想，急之所急，公正廉明，经常和基层换位，想想基层员工的感受，孔子在《论语》中就有"其身正，不令而行;其身不正虽令不从。"这句话就是告诫领导者必须培养正气，以身示范。

物业部范文篇4

一，主要工作汇报：

1，叠加区域公共楼道照明开关改声控和触摸延时开关;

今年第一季度主要对叠加公共楼道照明设施开关进行更换改装，将总进户门进门口和楼道拐弯口换成声控延时开关，业主家门口换成触摸延时开关，在也不会发生业主到家忘了关灯，促使灯泡灯头烧坏的现象发生，也达到了节能的效果。

2独栋弱点问题查找和恢复监督工作

由于独栋别墅违章改建导致弱点系统全部瘫痪，43户线路全部断，24户主线断，报警电源坏1只，解码器坏4只，系统隔离器坏6只，控制箱坏4只，在公司领导和服务中心经理多次和开发商协调沟通下，得到了开发商同意解决，在施工队进入施工现场时，我们克服人员少，进行时时监督，两人相互轮着看，除了给业主正常报修外，其余时间都跟着施工队，当然在跟着的时候也发现了不少问题，偷工减料，能省事就省事的解决办法，埋线管不够深等问题，在我们强有力的要求下，促使施工队按照标准施工，如今独栋弱点基本已经恢复了常态。

3日常维修工作的开展;

今年我工程部接到维修单张，完成张，修缮率在百分以上。先后完成了叠加区域38台电梯基坑水泥块及垃圾清理工作，70号门口总污水管道下榻更换维修工作，叠加69号，70号，72号，82号，94号，95号，101号合计7户没上水总阀，由于开发商施工队种植绿化时把埋住了，通过我们工程部两个多星期的努力查找，找到5户总阀的位置所在，把挖出来后，重新提高了井的高度并做了井盖，还有95号和101号由于没找到，最后协调自来水公司关掉总阀，停水两小时，重新安装了阀门，并给叠加区域所有井盖涂上了绿色的油漆，促使其和绿化形成一体。另对二组团景观桥护绳的更换，梅雨季节对小区所有房屋渗漏水进行检查，对有渗漏的及时和开发商施工队联系，及时维修，此工作得到了业主充分肯定。在雷暴雨期间及时对小区明沟管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度着重对小区屋檐滴水，老虎窗渗水，存在各类遗留问题进行汇总，发文开发商协调解决，目前由于屋檐滴水开发商施工队明确说明无法修复，该问题真在协调之中，寻找积极可行的办法。另在今年梅雨季节来临时给三组团安装了一台380V水泵，由于先前没有380v电源可供，我们克服人员少，时间紧的情况下，开路面槽，挖沟埋管，穿线，固定，终于赶在暴雨来临时安装好，确保了今年防洪工作圆满顺利的完成，在今年11.5火灾日的第二天我们就对小区所有的消防设施进行检查，检查时发现的问题还是比较多的，有点是平时有点疏忽没注意到，比如电梯基坑油杯油溢出来，没有及时清理，如果有什么烟头掉下基坑，这也是火灾事故的苗头，我们及时组织电梯保养人员给予清理并督促以后发现满时及时做好清理工作，另外叠加楼道消防灭火器20只压力已经不够，另外服务中心也需要增加一箱灭火器，该问题已经向余经理做了汇报。还特别向几个单位强调做好消防工作，对所管辖的电器设备做好绝缘测试，线头螺丝紧固工作，这个月主要对几个组团河道的潜水泵进行绝缘检测工作和所有上水管，各类阀门，水泵，做好防冻工作。

4，日常设备维护保养情况

目前小区设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，目前都处于良好的工作状态。

二，本年度工作遗留问题

1，小区罗芬路美兰湖路围墙2000千多平方刷油漆保养问题，由于该处围墙比较超高，我们维修人员包括我在内只有两名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的机会，还有负责处理业主日常报修，所以在人员配置方面是很难完成的，因此该工作也向余经理做了汇报是否请外单位人员完成，等待回应中。

2，小区一号桥二号桥的栏杆，大闸门的设备，63号闸门设备，儿童乐园，刷油漆保养，油漆报告已经打了，正在等待油漆。

3，小区监控摄像头坏5只，分别为西大门西向北，69号西向东，38号北向西，18号北向南，水闸门，周界报警坏两对，分别为37防区和7防区。该报告已经打到公司采购。

三，目前存在的问题

1专业技术水平还比较欠缺，一专都能的水平还达不到

2工作流程中，规范操作的统一性不强，对单位监督检查工作做得不够细致

3养护单写的不是很规范，字迹不够工整，

4仓库材料摆放不够规范，东西摆放比较乱，没有贴明显标签

5个别工作进度均比计划拖延滞后,维修工作的效率和维修质量有待提高

6和各部门工作衔接还不是很完美

四，2011年美兰金邸维修工作重点设想;

针对以上提到的问题和薄弱环节，2011年对我们美兰金邸维修工作初步设想主要围绕“计划，完善，规范，落实”。等几个方面开展

1计划：主要对2011年的工作做一个全年工作计划，月月有进展，周周有活忙，天天有落实。根据小区实践工作需要进行合理分配人员，把工作落实到人，责任到人。

2完善：根据公司“精细化服务标准”的方针，对美兰金邸工程部的工作进一步细化，将精细化服务落实到日常工作的所有阶段和环节，形成一套完整的从工程维修养护单看为业主服务的满意程度

3规范：结合标准要求，对上述工作存在的问题以及其它方面的工作环节进一步规范，一切以标准为规范，一切以业主满意为目标，（包括对单位的管理，一切以行业标准为规范)做到各个工作环节有计划，有制度，有实施，有检查，有改进，并形成相关记录

物业部范文篇5

关键词：物业服务行业;内部控制;风险防范

物业服务行业中业主和股东对物业服务有着不同的关注点，业主较为重视物业服务的社会责任，有较强的社会责任感，能够考虑到其带来的巨大的社会效益。而股东则注重的是物业服务可能带来的经济效益，更多的是关注自身的利益。两种不同的关注点易产生分歧，为了物业服务行业的长远发展，业主和股东应该从自身的立场出发，共同寻求更有利的经营管理方案，以实现二者的共赢。而物业服务业作为一个新兴行业，也必然要采用更为先进的内部管理方法，才能达到人才与资源的平衡，尽可能地为自身的健康发展提供便利。内部控制作为一种完善的新型企业管理方式越来越受到企业的认可，建立健全完善的内部控制管理体系可以保护企业的财产安全，建立健全企业的内部运行机制，可以协调物业企业的各项工作。

一、物业企业的内部控制概述

物业企业的内部控制是一种完整严密的控制体系，主要目的是保护企业自身的财产安全，保持内部会计信息的真实性和完整性，使企业内部各项控制职能的行使实现系统化、透明化以及规范化，进一步确保物业企业经营管理目标的实现。科学合理的内部控制体系是保证企业对自身的生产经营进行全面直观的管理的有效手段，能够更加科学地改善企业内部控制环境，提高各个部门负责人及员工的内部控制意识，对企业经营管理过程中可能面临的风险有深刻了解，并进一步加强风险防范观念，做好风险应对工作，确保企业的长足发展。表面上看，物业企业的内部控制体系隶属于企业的全面风险管理系统，但也有自身的风险管理方式。企业的内部控制中的风险管理包括两个阶段:产生经营管理损失前与产生损失后。第一个阶段即为预防阶段。企业在对可能发生的风险进行评估后，应立即做好财产的财务分析核算工作，结合现阶段的经济形势，尽快制定出最安全有效的风险规避策略，以求尽可能地减少经济损失。第二个阶段即为企业的生存阶段，顾名思义，即在发生经济损失后企业如何正确自保并继续运营的阶段。在此阶段，物业企业必须要及时划分“受灾区”与“幸存区”，尽力使“幸存区”保持正常的经济运行，尽可能地防止经济损失的扩大，同时还要承担自身经济失误带来的社会问题，并保证员工及客户的利益，不能因小失大。物业企业的内部控制的风险防范功能包括:企业的资金财产控制、企业的运营战略控制以及企业的组织架构控制。资金财产控制，即对企业内部的所有资产进行强有力的控制，以达到规避市场经营风险的目的，并要实施严格的预算控制，保持资金的可流动性，减少资本浪费。运营战略控制，即在进行分析决策前，要对现阶段的经济发展形势和市场变动有清晰的了解，充分评估可能面临的风险危机，并提出可行性措施，在整体上把握住物业企业发展的大方向，以求有效规避风险。组织架构控制，从根本上来说，就是通过企业内部的组织结构来控制经营活动中潜在的风险，严密控制各个部门的经济活动，协调部门工作，避免职能混淆，实行责任制，明确分工，保证重大事项能够得到迅速有效的审批表决。

二、物业企业面临的潜在风险

(一)经营风险。部分物业企业在承接业务时，没有事先进行深入的市场调查，对要承担的项目的价格、定位及发展前景了解不充分，对客户或业主的购买力、要求等缺乏准确的数据对比，自身的经营条件并不能满足客户的要求，导致经营项目选择错误，失掉市场先机，不仅造成企业成本、经费的浪费，还可能会失去部分客源，使物业企业的核心竞争力下降。

(二)政策风险。为使物业服务行业得到持续健康发展，我国各个地方政府做出了诸多的努力和规范，出台了各项条例法规，如1994年出台的第一部物业管理法规《城市新建住宅小区管理办法》、2003年实施的《物业管理条例》，到2004年颁布的《物业管理企业资质管理办法》等，都囊括了我国物业企业应怎么做、怎么发展的详细办法，为其兴起做出了充分的准备。但是，不足之处仍有很多，如业主与股东、业主与物业公司、股东与物业公司及开发商之间的矛盾及纠纷，物业、公共设施及配套设备的归属权问题，物业公司的工作安排等，这些问题都可能使物业管理产生分歧，引起或大或小的法律纠纷。物业企业在根据政策调整发展战略时，要认清自身的市场定位，及时规避可能产生的策略失误，尽可能地利用政策优势来达成自己的经营目标。

(三)决策风险。市场经济瞬息万变，随着形势的改变，企业如果不能制定出科学合理的发展策略，或出现了决策失误，会使企业陷入困境，不仅会造成巨大的经济损失，还可能会造成大量人才及资源的浪费，其结果只会是被时代抛弃。物业企业在做出经济决策前，应尽量对企业内部有正确的评估，并根据形势变化改变策略，结合各个部门人员的建议，避免不必要的决策失误，尽可能地规避决策风险。决策风险不可避免，不管是技术人员或是行政人员，在进行战略决策时，都应该充分考虑企业内部的发展条件，汲取前人经验，力争把企业引向市场竞争的优势方。

(四)合同订立风险。物业企业与业主订立合同时，常常会因利益问题同业主发生矛盾纠纷，有的企业没有在合同上明确规定双方的权利和义务，或是订立物业管理服务合同时不择手段，盲目压价、降价等，使企业的经营管理出现阻碍。这种合同订立风险常常是因人为引起的，因此物业企业在签订合同时，必须要充分考虑到合同双方的利益，合同订立人不应该只立足于眼前利益，而要有长远的发展目光，努力提高自身服务水平，才能为企业带来丰富的客源和稳定的投资关系。

三、如何在内部控制的基础上做好风险防范工作

(一)企业的风险事前、事中、事后控制。(1)风险的事前控制，即风险管理规划。物业企业应该设置专门的风险控制与管理部门，结合企业的年度计划和工作项目，对可能面临的风险进行识别、评估与分析，制定中期及长期的风险管理计划，事先对公司员工进行策略安排，提高员工的风险防范意识和能力，以确保各个部门及工作人员在风险到来时能够采取正确的风险应对办法。(2)风险的事中控制，即风险管理办法。物业企业在经营管理过程中不可避免地会面临各式各样的风险，当企业不能提前预知并规避风险时，要接受风险，及时承担风险带来的不利后果，以避免更糟糕的结果，同时要尽可能地减少此期间企业不必要的经济活动，尽力确保未受风险区能够正常运行发展，避免损失扩大，还可以通过与合作伙伴进行的企业间的人力、资金、技术等交流合作，转移部分风险，以减少企业的经济压力。(3)风险的事后控制，即风险管理报告。企业在对风险进行操作后，还要对风险管理的预测、计划、操作过程、结果等进行深入的总结分析，形成完整的风险管理报告，并加入风险管理人员和参与人员的工作想法、总结，以便为企业的经营目标和风险管理提供一定的信息和经验。

(二)树立正确的内部控制观念，提高风险管理人员工作水平。财务管理是企业进行生产经营活动的重要环节，只有完善的内部控制体系为严谨的财务管理制度提供前提，物业企业才能实现长期稳定的发展。另外，要选贤举能，任人唯贤，能够录用优秀人才，并加强财务风险管理人员的技能培训，提高职工的业务素质和职业道德素质，建立健全科学的奖惩机制，激发员工的工作积极性和主动性。

(三)处理好物业企业与业主的关系，提高服务水平。物业企业应高度重视与业主之间的关系，积极主动加深二者联系，对业主提出的各项合理要求或建议都应积极采纳、完成，及时处理物业管理过程中与业主产生的纠纷，力求提供最令人满意的服务。对于业主的投诉，应设置专门的投诉处理部门，及时了解投诉起因，解决业主难题，从中吸取教训，发现自身业务管理的不足。物业企业必须提高管理效率和解决问题的能力，提高服务水平，避免与业主可能产生的矛盾纠纷，做到企业与业主的共赢。综上所述，作为新兴产业之一，物业服务行业发展前景广阔，未来会成为主要的经济发展潮流，将为我们的社会生活带来极大的便利，但是其中存在的问题及面临的风险仍会制约着它的生存发展。想要从激烈的市场竞争中脱颖而出，物业企业必须要跟上时代的发展潮流，及时更新内部控制体系，加强企业内部控制，处理好企业与业主之间的关系，才能不断地发展壮大，形成自己的竞争优势。

作者:孙丽 单位:营口五矿悦居物业管理有限公司

参考文献:

物业部范文篇6

关键词：物业企业；管理服务质量；内部控制；探究

纵观物业行业近几年的发展，多数中小型的物业企业的物业管理服务在成本和效益方面存在不均衡的问题，归其最根本的原因是多数中小型物业企业对于内部控制体系的建设不够重视，没有发现内部控制对于盈利空间的增长，提高核心竞争力的重大价值。

一、内部控制内涵及意义概述

（一）内部控制定义与目标。内部控制指的是企业或者组织机构通过以业务为核心，构建能够起到相互制约作用的清晰职责分工制度以及完善的业务组织形式，旨在能够确保内部数据信息的完整性和真实性，基于战略目标建立有效的监督机制。物业企业因为是将服务客户作为业务指标，因此容易产生物业管理费用过大的问题，因此多数物业企业需要基于成本效益最小化和最大化原则，将控制物业管理费用作为总目标[1]。而将总体目标进行细化，就可以细分为以下8点：①财务部门与业务部门的工作职权相独立，却又相互为平行部门，同时财务部门的工作规范应当严格遵守我国《会计法》等政策和公司内部财务制度的规定进行。②采购业务要统一由采购部门进行负责，不应当由其他部门进行兼办，而且采购申请和审批程序要制定清晰和严谨。③对于企业内部各项费用开支要进行预算管理，根据具体使用需求来制定科学的预算控制目标。④由单位总经理统一审批超额的费用支出申报。⑤对于业务成本进行预算管理，设置上限额度标准，留有控制空间。⑥对库存的各项物资首先要进行仓库核算，然后再交由会计核算，严格遵守账实相符的原则。对于入库手续应当要建立严格的验收制度，出库手续要建立严格的审批制度。⑦内部监督机制要贯穿到业务决策与执行的全过程中，对于舞弊弄私、制度漏洞等问题进行及时的举报和报告提交。⑧要定期盘点各项物资和现金资产，建立严格执行程序、审批程序[2]。（二）内部控制五要素。1.内部环境。内部环境是整个内部控制执行的重要基础，内部环境包括企业文化、企业战略规划、企业管理理念、管理制度、薪酬福利待遇等。2.风险评估。内部控制的风险评估指的是对内控过程中存在的一切风险进行识别和分析，提前为企业预防和有效规避可能发生的风险，为企业减少可以避免的损失。风险评估工作主要涵盖了按照实际情况制定内控目标、识别以及分析风险，并为企业管理者提供应对的策略参考。3.控制活动。控制活动就是指以保证内控目标为任务来对具体的业务流程与处理采取风险控制手段的工作。4.信息与沟通。随着企业壮大，业务信息和财务信息也会随之而增加，因此内控还要保证各部门之间的信息数据得以无阻碍流通与传递，从而让各项决策得以及时制定，公司内部问题得以有效解决。5.内部监督。作为保障内部控制效果的重要环节，内控监督机制必须将动态化和全程化贯穿到内控目标与制度制定到内控执行过程中，并且要根据企业内外部情况以及生产经营状况进行及时的调节，从而得以推动内控执行工作的有序进行。

二、物业管理企业内部控制体系建设现状分析

（一）物业管理企业基本情况介绍。本文以云南保利物业服务管理有限公司为例，该公司隶属于中国保利置业集团，在2008年成立，距今已有12年的发展历史，是西南地区发展规模较大的物业管理企业。（二）物业管理企业内部控制建设问题分析。1.内控环境不扎实。首先该物业管理公司更加侧重于业务的开拓，在内控方面的投入比较低，企业内控理念还不太成熟，没有有效的和公司战略规划深度结合起来。对于内控指标的绩效考核体系没有建立起来，因此无法调动员工执行内控的积极性，从而致使内控制度执行不到位。同时，该公司内部控制的组织架构没有建立起来，员工代表占比较低，同时公司对于员工内控意识的培训较为欠缺，导致全员对于内控执行工作不配合等问题出现。2.风险评估实效性不强。虽然该公司已经建立起较为成熟的内控制度，但是其中比较突出的问题就是风险评估的能力不强，也就是风险评估所起到的实效价值对公司帮助不大。并且全员对于风险评估的认识还不到位，这也是企业没有加强风险防控相关理念的宣传所导致的问题。还有就是风险评估欠缺指向性和针对性，风险识别目标错位，风险评估技术手段欠缺，都是导致出现问题的重要影响因素。3.内部控制流程与内控目标相脱节。该公司内部控制流程还不够完善和规范，存在着内控安全以及管理体系之间的相交性问题，控制有效性不强。其次就是内控流程设计方面不够科学，甚至只考虑公司利益，而忽略了客户的利益，从而降低了客户满意度，而员工满意度也随之下降，影响了其他方面的流程管理[3]。这主要原因在于内控部门没有真正了解公司战略发展规划和内控目标的需要，从而使得内控流程和内控目标相分离，从而丧失了一定的指向性和针对性，反而得到了负面的效果。4.内控信息沟通与交流阻塞。内控信息沟通交流阻塞问题表现在物业管理公司在设置信息系统访问权限上欠缺合理性和实际性，影响了内部各部门之间有效的信息渠道的建设，物业管理各项业务的签批工作都已经从以往手工形式转变过来了，但是却仍然因为出于系统安全性的考虑而随意堵塞各部门信息沟通交流的渠道，这非常不利于内控机制、预算编制等管理手段的开展。

三、物业管理企业加强内部控制建设的改善途径探究

（一）改善内控环境，增强内控意识。物业管理公司要提供一个优良的内控环境来支持内控执行和监督工作的开展，同时物业管理公司的业务核心对象是客户，因此要结合市场上的服务对象制定相应的服务管理相关的业务制度和流程，一切以提高客户满意度为业务开展宗旨。同时还要处理好与其他服务企业的关系，赢取服务对象的信任度。在服务管理制度中还要涉及服务对象安保、人身财产安全等服务事项，不断推动服务标准的完善。这样外部环境对于内部环境的建设就起到一个良好的督促作用，要想提供高标准的服务，而又不想在成本费用方面超支，造成巨大的财务风险，又同时想获得丰厚的利润，就只能加速推动内控环境的建设。在此影响下，物业管理企业首先要强化全员的内控意识，定期分别组织高层管理人员、中层管理人员和基层员工进行不同程度的内控理念和手段的学习，并将内控指标达成纳入绩效体系，以此来调动全员执行内控制度的积极性。同时，要优化内控组织架构，更新内控理念，设置专门的内控部门与监督部门来全权负责管理，提高内控执行效率。另外还要组建各部门之间的信息交流平台，强化业财融合、管理会计等先进管理理念，完善内控机制的建设，从而起到优化内控环境的目的[4]。（二）建立内控审计监督体系，强化内控风险评估效果。要保证内控审计部门的独立性，保证内部审计职能的充分发挥，提高对内控执行效果的监督力度，避免受到利益牵扯和人为因素的干扰，从而保证内部审计监督结果的可靠性和客观性。同时还要加大内控风险评估的培训力度，多组织内部审计人员参与公司战略规划研究会议，深入理解公司制定的内控目标的指向性，从而对于主要风险加强识别和分析。在培训中，可以更新内部审计人员对于内控风险识别与评估的理念，提高内控风险评估的技术手段。同时公司还要建立风险预警系统，将有风险的财务数据信息及时的识别出来，一方面提高风险识别的准确性，另一方面也可以减少审计人员的工作强度。最后就是要提升各部门风险防控意识，做到账实相符，严格记账制度，降低数据的不真实性和不完整性。（三）优化内部控制流程内部控制流程要在建立公司战略发展规划和内控目标。上进行细化和规范，对于各项业务操作流程要明确和规范，权责到人，建立责任追查机制，并与绩效考核相挂钩，为内控活动开展提供全员的支持。对于内部资源要做到有效地整合与优化配置，降低不必要开支的费用成本，提高资金使用效率，提升资金利用的创造价值。同时要建立科学的绩效考核机制，将内控活动所考核的内容细化到各个部门中，根据考核指标和工作内容性质设计平衡计分卡，完善绩效考核流程，突出人性化、统一化和规范化的内控管理优势。（四）建立内部信息沟通渠道首先要科学设置内部信息系统的权限，加大各部门之间的业务与财务数据的传递，便于政策、指令的下达，让信息传递互通有无。其次，要建立信息反馈平台，让所有部门都能够通过这个平台提出合理的建议和需求，直接上传到高层管理部门中，从而得到有效地解决。最后就是要注意对信息系统的定期维护，提高信息系统的安全系数。还要输送优秀的信息技术人才进入各个部门，实现公司内部全面信息化建设，打破一切阻滞信息传递的因素。

四、结语

通过整合内部资源进行自我约束、战略规划、监督评价和成本控制等系统性的控制活动，内控的主要目标是保证公司内部的资产数据的准确性和可靠性，从而为公司各项经营战略目标的制定提供可靠依据，并且通过完善的制度和有效的监督手段来确保战略目标的最终达成。

参考文献：

[1]高明玉.浅谈物业管理企业加强内部控制策略[J].经营管理者,2019(12):82-83.

[2]孙巍.物业管理企业加强内部控制的探讨[J].经济师,2019(11):279+281.

[3]孙新华.加强物业管理企业财务内部控制的思考[J].纳税,2019,13(21):99+102.

物业部范文篇7

企业内部控制的现状

内部控制意识薄弱

①企业自身定位不准。物业管理企业对自身定位存在的问题，将物业管理行业作为是房地产行业的附属单位，造成企业缺乏主动发展的积极性，对日常的业务开展造成了阻碍，同时忽视了内部控制的重要性。②员工专业性不强。大部分的物业管理企业员工都来自于之前的房地产行业，并没有经过科学系统的物业管理相关专业知识的培训，造成员工的物业管理专业知识和工作经验不足，在工作过程中对物业管理企业的营运状况、财政管理、后勤保障等不能作出有效的判断。③薪酬待遇较低。由于物业管理企业的行业定位问题，使得一般企业的利润率一般在7%左右，从而导致物业管理企业员工的薪酬待遇普遍比其他行业低，造成人才的缺失，进而对企业的造成了阻碍。除此之外，大部分的物业管理企业在员工招聘过程中，将对员工的要求降低，导致员工的职业素质和专业水平偏低，并且企业缺少物业管理方面的培训，进而造成恶性循环，严重影响了物业管理企业的正常发展。

缺乏战略目标

随着市场形式的不断变化，国内各行业的竞争日益激烈，物业管理行业也面临着严重的挑战，然而和其它行业相比，目前物业管理行业还不具备强大竞争力，很难在市场竞争中取得优势。由于国内对于物业管理企业的相关政策制度不完善，造成企业制定发展战略的过程中存在问题，只注重眼前的利益而忽视长远发展，对企业的健康发展没有起到指导性的效果，限制了企业的长久稳定的发展。例如，物业管理企业在对于自身库房的物资管理过程中，没有进行战略性的统筹规划，使得库房有缺货或者某物资堆积的情况出现，造成资金成本的浪费。

存在缺陷和风险

由于物业管理企业的内部管理存在缺陷，对其经营发展过程的风险缺乏有效的预防和解决手段，从而使企业的发展受到影响。良好的内部控制能够让企业在遭遇风险时做出正确的判断，而大部分的物业管理企业由于这方面的欠缺，导致在遭遇风险无法做出准确的判断，造成经济效益的降低[5]。同时由于人员成本过高，为了保持企业正常稳定的运营发展，物业行业中某些部门往往会一人多岗，身兼数职，造成企业内部管理的混乱[6]。除此之外，虽然物业管理企业的从业人员数量众多，但是其职业素质和专业水平普遍较低，使得导业务流程和管理制度不完善，导致物业管理企业内部控制存在很多问题，对物业管理企业的健康发展造成了不良的影响。

加强企业内部控制的策略

提升内部控制意识，完善企业内部结构

物业管理企业必须及时的根据市场需求的变化而适当的改变内部的管理制度，加强对企业内部控制的监督，从而使企业能够适应新环境、新政策，提高内部控制水平。对于企业员工水平的提高需要①规范从业人员岗位培训，项目经理执业资格培训。②公司内部选聘兼职培训讲师。③加强与同行业交流，取长补短。不仅要对员工进行专业知识培训，还应该增强员工的实践能力，将理论知识和实践相结合，才有更好的工作效果，并且让员工意识到企业内部控制的重要性。同时管理层要以身作则，提高自身专业知识水平，为员工树立良好的形象，加强员工学习专业知识的积极性，同时加强企业部门和员工对内部控制的重视，让企业各部门能够根据内部控制策略进行有效的配合[7]。物业管理企业的内部管理部门的业务必须根据内部管理的每项业务职能制定对应的职务，并且挑选专业的人员来担任，建立健全的职能体系。定期对员工培训专业知识，保持企业共同学习的良好氛围，提高企业文化的建设，加强人文管理，潜移默化的改善员工思想观念，达到提升企业内部控制意识目的。

建立系统科学的战略目标，与内部控制相结合

将物业管理企业的实际发展情况与市场的需求相结合，建立出系统科学并且利于企业长久稳定发展的战略目标。通过建立系统科学的战略目标，将企业的内部控制策略的主要方向和战略目标方向统一起来，从而使企业的内部控制策略能够更好的和企业发展相结合，避免因企业的发展模式的改变而导致内部控制策略发挥不出原有的效果。科学合理的内部控制策略能够对企业沿着战略目标发展的过程起到良好的促进作用，监督和控制企业的战略目标不会偏离原本的方向。在库房的管理上，对物资的使用情况进行全面的分析，制定战略性的采购和库存方案，提高物业管理企业的资金成本利用率。同时，配合企业的发展战略建立高效的信息管理系统。信息管理系统能够对内部控制系统的动态情况完美地反映出来，对企业策略的执行情况和问题能够及时的掌控，促进企业内部控制水平的提高。除此之外，信息系统的推进一方面可以让企业在行业中处于领先地位，另一方面也很好的降低了人力成本。加快建立内部审核监督体系，强化风险控制建立物业管理企业内部的审核监督体系，必须聘请专业的人员进行管理，同时对相关人员进行审核监督方面培训，设置专业化、制度化、系统化的管理制度。物业管理企业的其他相关部门要自觉接受来自监管部门的监督，并且对监管部门的工作情况进行监督，形成各部门间相互监管、相互制约、相互提高的环境。同时加强物业管理企业的风险判断能力以及解决能力，树立良好的风险意识，建立科学的风险评估制度，辨别风险与利益的关系，尽可能减少因为主观因素的影响造成对风险的判断错误，进而提高企业的经济效益。

物业部范文篇8

关键词：物业企业；内部控制；问题；措施

一、物业企业的内部控制概述

内部控制是企业管理的重要组成部分与重要方式，加强企业内部控制不仅可以降低企业面临的风险，也可以提高企业的经营管理效率，增强企业的市场竞争力。在市场竞争压力不断加大的情况下，企业要想保证长远发展，必须积极的运用各种先进理念与技术加强内部控制，提高管理质量。内部控制涉及到企业的全体员工、各项经济活动与业务，与企业经营管理的各环节都息息相关，因此，企业内部控制的难度一直比较大。对物业企业来说，企业的运行成本比较大，因此，物业企业要通过内部控制加强成本控制[1]。首先，物业企业要通过内部控制手段提高资金的安全性与完整性；其次，企业要对库存物资与材料加强管理，建立完善的管理制度，明确企业各工作岗位的职责与权限，做好采购管控工作；第三，物业企业要对运行成本中的水电费等具体费用支出、零件损耗、基础设施等加强管理。物业企业的管理内容比较复杂，因此，企业在内部控制时要关注基础工作，提高工作人员的责任意识，明确岗位分工，使内部控制工作落实到具体的工作中。同时，物业企业要积极的利用各种信息化的手段加强对客户反馈信息的管理，明确客户的需求，根据客户的意见不断提升管理服务水平。

二、物业企业完善内部控制的有效措施

(一)完善内部控制系统。当前很多企业的信息传递速度比较慢，内部控制的效率与准确性都存在很多问题，因此，物业企业还要不断运用先进技术及时更新并完善内控系统，使内部控制的效率与准确性得到提升。在大数据背景下企业应该把内控信息系统与大数据处理系统结合在一起，以会计信息化建设为例，企业的ERP等内部核算系统都可以不断融合，整合成完整统一的信息管理系统，并明确各自的分工，使企业资源得到充分利用[2]。当前很多物业企业都根据不同需求建立各种各样的管理系统，有内部管理系统、财务管理系统、监控监测系统等，各个系统之间互相独立，有各自的标准，信息之间无法有效传递，信息使用起来的难度也比较大。为了改善这一情况，企业需要从信息管理系统的标准设置、传递渠道等方面入手，建立统一标准，打破各部门之间的信息壁垒。同时，企业还要对员工进行培训，使其熟练掌握更多信息管理知识，不断提升工作能力，在具体工作中实施具体的内部控制策略。当前各种信息技术更新速度比。较快，网络安全问题也层出不穷，企业要想使内控系统能够应对不断增加的风险，需要及时更新信息化的内控系统，使其不断完善，增强企业应对各类风险的能力。(二)改善内部控制环境企业要想加强内部控制，必须根据企业的发展战略目标确立企业内部控制的目标，在此基础上，企业需要根据内控目标建立完善的内控机制与体系，并根据企业的经营管理实际情况制定内控方案，对内控工作的实施流程等具体工作进行规范。首先，企业管理层应该树立新的管理与内控理念，全面认识到内部控制环境的改善在物业企业内部管理与控制中的重要作用。在此基础上，物业企业应该优化治理机构，加强董事会与监事会的监督作用，提升企业的信息管理部门地位，不断优化提升信息部门的工作能力与水平。企业其他部门也要加强与信息管理部门的联系，通过信息部门获取更多有利信息[3]。其次，企业要通过防火墙等针对性的措施不断加强信息安全管理，提升信息管理部门的安全性能，确保信息数据不受损害。另外，企业要经常对内部网络环境进行检查评估，及时发现信息系统中存在的问题与漏洞，对薄弱环节进行完善，确保网络环境的安全。同时，企业还要建立突发事件应急机制，对数据篡改、财务数据删除丢失等问题进行及时应对，将企业的内控风险降到最低。物业企业在内部控制中还需要加强财务核算工作，在具体工作中加强成本控制，降低各业务环节的成本，提高企业资金的利用率，推进企业不断发展。(三)加强动态风险监控。在不断完善内控风险信息化管理机制的同时，企业还要同时加强动态监督系统的建设，使整个内控系统更加完善，不断提升物业企业的内部控制信息化水平。要想建立动态监督系统，需要对企业的发展现状与内控模式有充分的了解，然后在传统模式的基础上不断改进。一般企业原有的监督系统都比较单一，在信息化时代，物业企业可以积极利用信息化手段建立多级动态监控系统，可以把企业上下级与企业内外部的各种信息与其传递渠道都纳入到监控中。通过这样多级而全面的持续动态监控系统，企业管理层可以对战略目标的执行情况进行充分的了解。企业在内部监控的同时，也可以委托外部的审计机构对内部财务等方面的工作进行审计，以此弥补内部控制中存在的不足。以企业的发票报销为例，很多工作人员无视公司规定，在规定只能报销二等车票的情况下，还购买头等车票并让公司报销，在一般情况下，财务人员都会直接报销，但是这种情况如果不能得到有效解决，将会增加企业的开支，也不利于企业内部管理的规范化。鉴于这种情况，企业可以增加上报审批的环节，由上一级领导进行审批，并对这些情况进行记录，在员工的薪资中扣除。例如，对于企业内部的员工，企业可以通过跟踪不同的业务进展情况进行监督，同时，员工还需要定期向管理人员详细报告业务的具体进展以及面临的各种问题，从而方便管理层及时做出调整部署。物业企业还应该建立完善的绩效考核评价机制，对企业员工具体工作中的表现进行考核，并利用激励约束机制，根据考核结果对员工实施奖励与惩罚，提高员工的工作热情与积极性，使员工逐步提高责任意识，加强内部控制工作的具体落实。(四)提高信息传递速度。在当今时代，物业企业面临的管理问题复杂多样，企业要加强信息收集，通过对内外部市场环境信息与客户信息的分析，提高企业的内部控制水平。但是，当前信息的来源多种多样，而且各种信息可以共享，企业要想在竞争中获得较大优势，需要首先提升信息的传递速度，增强信息的处理分析能力，提高企业内部控制与经营管理的效率。要想达到这一目的，企业需要建立内外部信息共享与传递平台，促进企业内部信息高速传递，在对外信息披露方面企业也要在科学分析的基础上提高对外披露信息的速度。除此之外，企业还要根据企业股东、社会公众、政府机关的相关要求不断完善信息的披露机制，拓展信息传递的渠道，使企业内外部沟通更加高效。以企业的部门设置为例，一些企业设置有运营部，在大数据支持下，企业可以打破原有的设计，采用和扁平化的部门设置方式，由财务、人事、行政、营销等部门代替运营部，使各部门的工作细化，由部门主管直接与经理层沟通，提高信息的传递速度，减少权责不清情况的发生。

三、结束语

物业企业以服务为目的，在企业经营管理中，涉及的内容复杂多样，企业要想提升管理水平必须加强内部控制。在互联网信息技术不断发展的今天，物业企业涉及的业务更加复杂多样，企业在完善内部控制时必须利用信息技术，建立完善的信息管理系统，完善内部管理机制，提高信息的传递速度与分析能力，促使企业采取有针对性的措施，不断提升内部控制水平。

参考文献：

[1]任蕊.物业管理公司内控建设问题探讨[J].企业改革与管理，2017(9)：30-30.

[2]王莉丽.物业公司内部控制存在的问题及解决措施[J].中外企业家，2017(18).

物业部范文篇9

___年是___物管处初步走上规范化治理的一年，回首过去的一年，有欢乐，也有忧愁。欢乐是在___年中员工的整体素质得到了提高，工作渐向规范化治理迈进。忧愁是整个物管处物管面积较少，拓展创收的机会不多。___年的工作主要情况如下：

一、提高员工素质，夯实理论知识

___物管处是一个新成立的治理处，远离总公司。平时的工作只能是在公司规章制度上结合我处实际情况，完善员工培训工作，增强员工的“两服”意思的基础上而开展工作。非凡是在___新城一期交房时，给广大保安员再次进行了为期一周的礼貌、礼仪培训，强化了服务思想意志，使整个保安队伍的精神面貌焕然一新。去陋习，树新风，是保安队伍长期建设的一个重中之重。使业主在交房时就有一种温馨的感觉。

治理是一门科学，而制度是治理成功与否的一个重要基础。在___年里，我们在抓治理的同时，又重在加强制度的建设。每周星期三集中学习时间，我们以学习公司的规章制度为主，熟悉物业治理的有关理论知识。观看了《物业治理是怎样炼成的》宣传片，了解了物业治理的艰辛的同时，使我们更加懂得学习理论、业务知识的重要。

二、克服困难、专心营造

___物管处下辖两个服务中心：___新城、会同武陵城广场。会同武陵城广场系20**年元月建成并投入使用，伊始进行物业治理难度相当大。业主不理解、不支持，我们即时调整了服务策略，制定了“治理有序，服务规范，创建品牌，提高效益”的工作目标。首先从保安、保洁抓起，外树形象，内抓治理。经过六个月的努力，业主们由不理解、不支持到现在主动的缴纳物管费，积极配合我们的工作。使会同这一城市会客厅，更加亮丽夺目。这是会同武陵城广场服务中心全体员工努力的结果。

___新城一期交房面积为20848平方米，至4月3日交房以来，因各方面的原因，硬件设施即房屋质量都存在着很大的问题。到目前为止，道路也未完全完工。面对重重困难，___治理中心的全体员工不气馁，不退缩，不埋怨。没有保安岗亭，我们找来太阳伞，道路排水不通，我们冒雨排查。线路老化出现断路起火，我们昼夜维修。业主房子出现漏水现象，总是能在规定时间内完好的解决。在20**年的物业治理服务活动中，涌现一批优秀的员工，如装修治理员马铭阳,水电治理员杨小平,保安员王永均,禹文彬,保洁员马昌海。正是有这样一些优秀的员工在平凡的工作中兢兢业业，勤勤恳恳，才使我们的工作得以顺利开展，获得了业主的一致好评。“以人为本、专心营造”的武陵城企业文化理念进一步得到了深化。

三、积极开展各项经营活动、主抓经济效益

通过___物管处全体员工的努力下，在总公司领导的正确指导下。我们顺利的完成了上级下达的各项经济指标。截止12月31日止，___新城共完成交房95户，装修户85户，收缴各项费用40余万元，其中物管费50753元，物管收费率为100。会同武陵城广场共计收缴各种费用547467.4万元，其中物管费57973元，其它创收费3000元。并进行了水、电、汽、广播、电信等部门的代收工作。

四、以企业文化为底蕴、以人为本求发展

面对过去的___年，我们虽然取得了一些成绩，但是也存在着许多不足。非凡是我们远离总公司，企业文化的建设这一块是一个薄弱的环节，这即要总公司领导的支持，也要我们自身素质的提高，才能满足社会发展的需要。

“业主至上、服务第一、以人为本、以诚待人”是公司坚持不懈的经营理念。公司要发展，“以人为本”是一个丝毫不能动摇的基本点，在今后的工作中，我们会时刻牢记这根弦，与员工同心同德，一起奋斗，才能更好开展工作。

五、今年的工作思路

___年是___物业实行事业部制的第一年，也是公司发展壮大最要害的一年，事业部制运作成功与否，也为___物业明天发展指明了方向。我认为今年的主要任务有：

1、加强前期介入工作，确保土建工程“三漏”问题。

今年___事业部区域有3.5万平方米的在建和待建工程，其中___新城1.5万平方米在建，会同奥林匹克花园休闲广场2万平方米待建。非凡是会同奥林匹克花园即将招标的工程施工单位为集团外公司。这就要求我们的物管员前期介入工作一定要到位。从施工的源头抓起，严防“三漏”问题的发生。为我们今后的物管工作打下一个良好基础。

2、开源节流，抓好各项费用的收支,实行科技手段，确保各项经济指标的圆满完成。

___新城、会同武陵城广场都已逐步进入阶段性维护保养阶段，首先要抓好维修费用的治理。严格要求按照公司的审报制度,果断杜绝一切不合理的开支。

广告宣传收费，一直是___事业部一个溥弱环节，非凡是会同武陵城广场，有着巨大的广告利润空间，今年我们一定要充分利用资源，把浪费的广告位合理利用。

切实抓好各项费用的收取，非凡是水、电、物管费。在收费过程中确定收费员的工作目标，任务划分到人，实施目标责任制。充分发挥人的主观能动性。非凡值得一提是，___新城实行了电表集抄系统，有力保障了各项费用的收取。与科技结合，确保各项经济指标的圆满完成。

3、强化内部治理，加强理论的学习，合理运用人才。

一个企业发展，科学的治理是非常重要的，而人是科学治理的主体。强化内部治理，不能只留在口头上，而是付之行动。就是要制定合理的学习计划，加强理论知识学习，增强“服务、服从”意识，运用制度管人。在工作中，要作到令行禁止，实行分级目标治理责任制，教育员工不要找任何借口来推诿工作中的事情。

物业部范文篇10

一、工作完成情况

1、重点加强了保安部人员的培训

针对保安部工作岗位点多面广，人员分散，无法集中治理，给治理工作带来很大难度的实际情况。按照公司安排自4月份对我部的工作分工进行调整以来，我部针对保安人员素质普遍下降这一突出问题，重点从保安人员的思想入手抓培训，对应岗位人员紧张盲目安排上岗没有参加岗前培训的保安人员统一进行岗上补训，对新聘的保安人员按要求先培训在上岗，非凡针对公司将保安日常治理工作安排由各治理处负责以来，几名中队长和班长都是刚从保安提拔上来，在治理上经验少，处理问题简单粗暴这一重要问题，我部先后组织班长以上人员培训4次，通过培训和在日常的治理中及时了解每名保安人员的思想状况，对存在思想问题的队员及时进行谈心交流，对生活上有困难的队员给予帮助和关心。使每名队都能感受到家的感觉，大大提高了治理人员的综合治理水平，提高了队员的自觉意识，能更加安心的工作。同时杜绝了治理中的盲目现象。

2、不断规范和落实各项治理制度，规范队伍建设

今年来，公司的业务在不断的扩展，我保安部的工作及人员也随之壮大，在治理中一些规章制度逐渐的暴露出许多不足，为避免制度给治理带来弊端，给治理增加难度，一年来，我部多次召开部门会议，遵求不同的意见，研究制定治理制度，多次自行参观和了解同行单位的治理方式，逐步规范了《保安员职责》、《门卫制度》、《保安员治理条例》、《内务制度》等规章制度。在规范制度的同时加强每名队员的学习，使每名队员都能了解制度，遵守制度。治理中严格以公司的各项规章制度要求每一名保安人员，重点抓人员的“两服教育”和落实令行禁止。要求每一名治理人员作到制度面前人人平等。使每名队员加强了制度观念，极大的提高治理效益。

3、细抓日常治理，提高工作效益

针对保安部的实际情况，一年来，我部始终将班长作为治理的重点，实行班长负责制。让治理权限充分下放，避免了应治理辖区广，查岗不便的局限性，使存在的一些问题能及时得到处理。其次，加大了治理人员的查岗力度，要求中队长以上治理人员每周必须进行两次夜间查岗，每周五上午组织中队长对所有辖区的保安值班情况进行例行检查一次。发现问题，及时通报处理。通过不间断的查岗，杜绝了以往轻易出现的值班人员睡岗等现象。在治理中还要求每名治理人员从细节抓起，从保安的内务和日常值班抓起，不断规范和统一保安宿舍、值班室的内务和保安值班交班标准，规范值班人员的每一个动作。处处以军人的要求严格要求每名队员。使保安的形象得到了很大的提高。同时也得到了广大业主的好评。

4、重抓安全治理工作

安全工作是我部门的重中之重，一年来我部始终将其作为主要工作，从年初起我部就制定了部门的治理计划。在日常治理中认真检查，整改。每月坚持对所有辖区的安全、消防进行全面检查，杜绝安全隐患。通过所有队员的共同努力，一年来，我部共抓获各类盗窃人员10多人次，为公司和业主挽回了经济损失上万元。很多保安也多次受到业主的书面和口头表扬。消防治理上始终坚持“预防为主，防消结合”的方针，对辖区的重点防火部位进行严格的巡查，发现隐患及时整改，同时，对所有保安人员进行严格的消防培训，要求每名人员都要使用消防器材。部门结合实情不定时组织人员进行消防实战演练。今年8月份，在湖天社区的安排下，我部组织保安人员，请市消防支队的人员在世纪花园进行了一次消防实战演练和专业知识培训，通过演练和培训大大的提高了保安人员的消防实战经验和理论水平。在工作中我部保安人员多次成功的扑救了应业主大意而引起的火灾。同时，我部在市消防安全部门的安全检查中多次受到表扬。

5、完成其他任务

我部今年多次圆满的完成集团公司的各项突击任务，如6月28日，处理集团公司纠纷事件，我部在接到公司领导的通知后，在最短的时间集结，合理的处置，确保了集团公司正常的工作秩序。为公司挽回大量的经济损失。为公司树立了良好的外部形象。

二、存在问题

回顾二年来的工作，主要存在以下问题：

1、治理人员没有相当工作经验，在治理方法上和工作方式上还存在欠缺的地方，导致部门日常治理工作不细，要求不高。

2、对各治理处的中队长、班长的要求不严，致使治理工作脱节，使一些问题不能及时得到处理。

3、治理思想麻痹、放松，处理问题不及时。

4、非凡在安全治理上还存在很大的漏洞，一年来所管辖的辖区曾经多次发生被盗事件。

三、下一步工作计划

1、加大治理骨干队伍的治理和培训，治理上严格落实公司的各项规章制度。

2、加强保安人员的专业技能培训，针对部门人员变动大，素质不齐的实际情况，制定具体的培训计划。