土地金融范文10篇

土地金融范文篇1

1.1土地产权不清，无法进行质押贷款。由于农户的产权不清，不能使用土地进行质押贷款，农村土地产权的归属问题至今仍没有明确的法律法规、规章制度规定，也没有明确的文件精神指示。在法律中，明确规定贷款者不能使用国土资源作为质押物进行质押贷款，这就使一些拥有土地资源的农民无法使用土地进行质押，或得到银行贷款，这严重制约了农村土地的流转。1.2社保相关管理制度不健全我国现行的社会保障制度，包括居民的社会保险、居民的社会福利、居民的社会求助及对居民的优抚安置、居民个人储蓄保障等相关内容。目前，黑龙江省农村居民进城务工仍受。到很多方面因素的限制，如:能够从事的职业有一定的局限性，工作经验、学历、薪资待遇等一系列问题都严重制约了人们的发展，一部分人宁可在农村种田过着清贫的生活，也不愿意放弃自己的“衣食父母”———土地，因为土地资源是农民最基本的生产、生活保障，如果农民轻易放弃耕田种地，大部分人就会认为是放弃了自己的饭碗。1.3农民对土地流转相关法律法规不了解。在很多村屯中，村委会、村干部对于土地流转的相关法律法规宣传力度不够，农民的总体文化水平也不高，对土地流转管理的宣传政策也不了解。对于相关法规的认识也不到位，这在一定程度上阻碍了土地流转工作的顺利开展，制约了资金向农村流动，束缚了金融事业在农村地区的推广和普及。1.4农村资金外流，信用社金融支持力度不足。黑龙江省农村土地资源流转经营需要大量的资金投入和金融业信贷的大力支持，在省内现有的金融机构中，唯有农村信用合作社能够为农村土地的流转经营提供信贷业务，而其他金融单位仅是吸收存款，这导致农村资金大量外流。近几年，农村信用社不断加大对相关支农业务的支持力度，不断提升支农服务质量和效果，但仍无法满足农村土地流转资金需求。1.5金融部门业务创新能力低，服务质量不高。各大金融机构缺乏有效的竞争意识，严重缺乏与农村信用合作社的合作意识，且服务手段比较单一。农村信用社主要的服务项目是传统的存贷款业务，该行的主要收入来源仅依靠贷款业务取得的利息，对金融服务品牌的建设和服务方式方法的创新远不能满足农民的需求，无法提供农村土地流转等相关金融服务项目。1.6农村信用社不良资产比率在增高。目前，很多信用社存在着管理机制不健全、企业内部管理制度执行效果不佳、企业经营决策失误、各类债务废弃无法收回等问题，这对信用社的资产管理质量产生了严重影响，使得信用社在金融业务办理方面力不从心。同时，因为农业有周期性、高风险性特点，一些金融单位在日常经营中，向商业化靠拢，金融业务资金主要流向了收益较高的城乡和经济比较繁荣的城镇或非农业部门、单位。此外，包括农村信用社在内的一些金融机构，每年都会通过缴纳存款准备金、购买国债、金融信贷等业务操作，使大量资金流出了农村，极大削弱了对农村土地流转的支农作用性。

2黑龙江省农村土地流转金融支持情况

2.1金融支持不足黑龙江省的金融类行业总体发展水平比较落后，在国内金融行业中竞争力有限，尤其是金融行业的创新能力相对比较落后，虽然近几年黑龙江省经济呈稳定发展、年增长率持续上升，但金融行业的服务水平仍远远不能满足本省的社会经济发展要求，这在一定程度上削弱了对农村土地流转的资金支持力度。本省金融组织机构数量有限，仅有哈尔滨银行、龙江银行、阳光农业保险与农村土地流转有金融业务往来。除省内金融机构数量不足外，还存在金融机构规模不大、影响力太弱的实际问题。2.2金融业务往来中存在的问题黑龙江省农村土地流转金融业务往来发展过程中主要存在以下几个问题:第一，在业务往来中，不良信贷客户量逐渐增多，致使放贷金额逐渐增大，但很难全额收回。因为农业耕种受到自然环境条件的制约，很多因自然环境因素造成的破坏是人为无法控制的，这就导致农业信贷风险增大。部分金融单位信贷工作人员的风险判断意识差，风险的防范意识弱，控制能力不强，造成农信的信用额度低、综合素质不高、收入不稳定等问题，还造成信贷业务还款不及时、违约率不断增长。久而久之，金融机构就会逐渐减少农业信贷的业务操作量。第二，金融机构对农村土地流转的资金支持逐渐减弱，资金大量转向城镇，很多金融机构考虑到放贷给农村地区的信贷风险太大，资金回收率低，不敢放贷给农民。还有一些收入相对较高的农民将自己耕种的收入存到银行，资金通过银行快速流向了城市，农业生产劳作的流转资金也随之减少，不利于农村土地流转的顺利进行。

3加强金融支持力度的基本策略

3.1创新支农土地流转金融业务

为更好地满足黑龙江省农村土地流转的高效、顺利进行，政府部门应加强金融机构对农村土地流转工作的支持力度，各金融机构要加强服务政策项目的开发和建设，可借助先进的科学技术手段，高效、快捷、低投入地推广农村土地流转金融服务。根据农村金融经济发展的群体对象、农村区域特征、农民需求差异，对客户进行详细的类别划分。金融组织机构要积极主动研发满足农村经济现状和农民消费的金融产品。各金融组织机构还应对农户需求进行考察、调研，要针对用户的实际需求，主动拓宽小额度信用贷款的服务范畴，要按照农村金融客户的经济发展特性，创新土地流转金融支持的结算方式，要研发符合农民实际需求的结算工具，从而进一步提升农户的结算效率，降低农户的支出。

3.2强化金融支持保障政策

强化农村土地流转过程中的金融支持保障政策，降低金融行业的操作风险，提升金融组织机构的回馈效率，同时有效控制金融机构对农村信贷业务的款项资金。各级政府要高度重视并关注农村经济金融的生态建设，要尽最大努力创造高效、快速、公正、廉洁的政务办公环境及服务环境。金融组织机构要创新农村土地流转的金融项目考核评价体制，制定金融信贷业务的守信获益体制和失信惩罚制度，通过多元化的途径强化农民的信用文化。要建立农村金融合作组织管理制度，促进现代农村金融服务行业与现代农业的建设发展，提供重要的金融支持保障。

4结语

黑龙江省作为农业大省，其农村金融的主题是合作性。新形势下，各大金融组织机构要大力支持农村的土地流转金融服务，做强、做大，助力社会经济发展。

作者:张涛 单位:哈尔滨金融学院

参考文献:

［1］祁丽，迟艳琴.黑龙江农村土地流转及其金融支持研究［J］．中外企业家，2015，(09):118－119.

［2］王敏霞，李停停，代赫萍.关于黑龙江省农村土地流转的金融支持探讨［J］．现代营销(学苑版)，2016，(05):60－61.

土地金融范文篇2

为解决农村地区银行业金融机构网点覆盖率低、金融供给不足、竞争不充分等问题，中国银行业监督管理委员会于2006年12月20日了《关于调整放宽农村地区银行业金融机构准入政策，更好支持社会主义新农村建设的若干意见》(以下简称《意见》)。《意见》的出台和实施，是中国银行业市场准入政策的重大突破，是一项制度创新，必将对农村金融起到促进竞争、完善体系、增加供给和改善服务的积极作用。然而，农村金融的一些急需解决的突出问题，比如农民贷款难尤其是中长期贷款难问题不是仅放宽市场准入就能解决的，其根本性的问题甚至不是单靠金融就可以解决的。

据国务院发展研究中心2005年对全国29个省(自治区、直辖市)的1962个农户的抽样调查显示，63％的农户有借款需求，实际发生过借款行为的农户占样本的51％。在有借款经历的农户中，通过亲戚朋友借款的占58％，从农信社获得贷款的仅占37％。据调研推算，目前大约仅25％的农户能够从正规农村金融机构获得信贷支持。并且农信社贷款以短期贷款为主，短期贷款占当年贷款余额的比重都在60％左右；对农户和乡村企业调查中也反映，大部分农户和企业贷款都是短期贷款，贷款期限在10－12个月。放宽市场准入后，我们相信能够增加农村金融服务供给，但涉农贷款的期限结构不合理问题，很难得到有效改善，因为短期内村镇银行等新生的农村金融组织还不具备发放中长期贷款的实力，即使正规金融机构和发展起来的新生农村金融组织有发放中长期贷款的实力，也会因农村经济主体的合“规”资信问题和“有财产而无银行信用”的制度障碍，使其问题不能得到很好的解决。所以，迫切需要我们在实践中探索解决农民贷款难和改善涉农贷款期限结构的新途径和方法，而以农村土地使用权抵押为核心的农村土地金融市场制度的创新是一个重要的方面或突破点。这是对我国农村金融市场体系的完善，具有重要的理论和实践意义，应给予关注，并采取措施积极推进其建设。

二、制度设计

(一)指导思想

农村土地金融制度应以推进土地承包经营权的资本化和制度效益的最大化，为农业生产经营提供有效的金融服务和促进社会主义新农村建设为立法指导思想。其制度构建或创新的主要目标：一是通过农村土地使用权抵押，使土地经营者从金融机构取得中长期信贷资金投入，实现农业可持续发展。二是通过土地的资本化和农村土地使用权与金融的内在结合，使土地财产权益得到最大化的实现。三是通过农村土地金融制度内生机制的高效运作，自主实现农村的城镇化和促进城乡一体化。

(二)组织体系

土地金融业务的推行，必须有健全的组织机构。从各国情况来看，合作经营土地金融机构居多，亦较适合我国农村土地绝大多数由集体所有和农民经营的实际。同时考虑土地金融的性质、各国土地金融专营的趋势经验和我国长远的发展需要，我国应筹建合作性土地金融机构、专业(营)性土地金融机构和政策性土地金融机构。在政府和有关部门的宏观调控下，三者相互合作、配合、竞争和互补，形成完善的土地金融机构体系。

合作性土地金融机构即土地合作金融组织。是指经营土地抵押贷款、土地出租等业务，并承担国家金融扶助的非营利性的农民自治的土地合作金融法人。是农户在需要生产经营资金时，可根据情况，将自己的土地承包经营权抵押或者租给土地合作金融机构，土地合作金融机构提供农户所需资金的新型农村合作金融组织。具体讲，就是在政府财政和有关金融部门的扶持下，农村地区的农民按照自愿原则，以农民土地承包经营权入股的股权等为出资形式发起设立的，为入股社员服务、实行社员民主管理的社区性土地合作金融组织。在乡(镇)范围农民合作经济组织内部建立的，可叫“乡(镇)土地金融合作社”，在村(自然村)内部建立的，可称“村土地资金互助社”。农户家庭的土地承包经营权可以在“土地金融合作社”或“土地资金互助社”进行抵押贷款；“土地金融合作社”或“土地资金互助社”由农民自主经营管理，接受政府和金融有关部门的调控和监管，其利息收益的分配，由社员依照章程民主决定。农村土地合作金融组织有一个不断发展完善的过程，并且组织形式也可以是多样性的，而类似于德国那样的“土地抵押合作社”可能是其成熟的组织形式之一。

专业(营)性土地金融机构是专门从事土地使用权抵押贷款业务的土地金融组织。现行农村金融体系中，经授权农业发展银行、农业银行、农村信用社都有能力承担农地金融业务，开展业务创新。但农地金融制度创建属于外生性制度变迁，必须考虑到构建中制度成本以及运行中交易费用、风险等方面的约束。综合分析以上因素，比较可行的是选用农村信用社作为信用主体，在农村信用社内设立“农地使用权抵押贷款办理处”，专门从事农地使用权抵押贷款的发放与回收等具体业务。待条件成熟时，发展成专营性的土地金融公司。有的文献认为在农村信用社内设立的“农地使用权抵押贷款办理处”，似乎可以替代前述土地合作金融组织的作用，这种认识是不可取的，在实践中也是行不通的。因为农村土地合作金融组织只有农民自己来组建和管理，才能更好发挥其合作和互助的功能和作用，而我国成立几十年的农村信用合作社，事实上从未或并未发挥给它定位的功能和作用，不过倒是可利用其网点普遍和贴近农村的优势，从中成长出专业(营)性的土地金融组织如土地金融公司。有的文献认为考虑到我国的有关条件和组织体系费用等因素不必设立专营性的土地金融组织，这显然是缺乏长远发展的考虑的。

政策性土地金融机构即国家土地银行，在全国各省、自治区、计划单列市设立分行。它的主要职能是：制定和组织实施国家土地金融政策；为其他土地金融机构提供资金、指导和其他便利；审批土地使用权抵押申请，为土地经营者提供长期低息贷款；发行或委托有关机构发行土地债券并负责还本付息等。起初，可在农业发展银行内设立“农地使用权抵押贷款部”，待条件成熟时，发展为或成立国家土地银行。

以上三种土地金融机构原则上同时发育和组建，并不断发展和成熟。其中，合作性土地金融机构是最基础组织，专业(营)性土地金融机构是承上启下的中间层组织，政策性土地金融机构是最高管理和指导机构，三者之间存在指导、合作和竞争关系，共同服务于农村金融事业和“三农”的发展。

(三)运行办法

成熟的运作模式是：在政府有关部门的扶持下，国家土地银行以土地充作抵押标的物发行土地债券，广泛筹集社会资金，然后通过专业(营)性土地金融机构和土地合作金融组织以较低利率贷给农民等土地经营者，从而使土地经营者获得低成本的中长期信用支持。从土地经营者和农地金融制度体系运行初期视角看，则是由土地经营者以项目计划与土地使用权证向“乡(镇)土地金融合作社”或“村土地资金互助社”提出贷款申请；后者到“农地使用权抵押贷款办理处”申请办理土地抵押贷款；“办理处”经过规定的程序处理并经“农地使用权抵押贷款部”批准后，办理农地使用权抵押贷款事宜；若土地经营者经营状况良好，并按规定还本付息，则借贷双方在中止合同关系后，或者续订贷款合同，或者形成稳定的业务关系；对于经营不力、亏损严重、不能如期还本付息者，金融机构依法对土地使用权进行拍卖，处置收益用于弥补本金和利息收入，同时用于抵押贷款的农地使用权发生流转和优化配置。在农地金融制度体系运行的中期和成熟期，土地合作金融机构也可经国家土地银行批准经营和办理土地抵押贷款事宜，与专业(营)性土地金融机构如土地金融公司形成竞争和互补的农地金融业务运行态势。当然上述农地金融制度体系及其业务的运行是在政府和金融有关部门的调控和监管下健康有序地进行的。

三、配套措施与政策建议

农地金融制度的创新及农地金融业务的开展，需要相应的配套改革来保障，主要有以下几点：

(一)赋予农户土地承包权完整的物权性质，为农地金融制度奠定产权基础

我国农户拥有的土地承包经营权具有什么性质，历来有争论，没有统一的认识，目前存在着三种观点：其一是物权说；其二是债权说；其三是由债权向物权转化说。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”根据该法的有关规定，农户拥有的土地承包经营权属于物权中的用益物权性质，那么权利人农民就应该对特定的物——土地承包经营权享有直接支配和排他的权利。然而，农户拥有的土地承包经营权不具有完整的物权性质，表现在不享有对土地承包经营权的直接支配和排他的权利，比如不能自主地处置其土地承包经营权，包括以土地承包经营权为抵押进行投融资等，这显然不能适应我国农村经济发展的实际要求，更是对农户土地承包权的一种不合理的法律束缚。土地承包经营权名为一种物权，但在有关法律规定和实践处理中又以债权性质来对待，也是有悖法理的。所以，要适时赋予农户土地承包权完整的物权性质，并完善承包经营权登记和承包经营权证书制度，以登记的方式公示，提高其公信力，以奠定农地金融制度创新及农地金融业务开展的产权基础。

(二)创设土地承包经营权抵押立法制度，为农地金融制度奠定法律保障

土地不仅是一种重要的生产资料，而且是不可再生的稀缺资源和重要的财产，土地权利因此成为各国法典中物权制度的核心。但是，就农地使用权抵押制度的立法而言，我国已颁布的《物权法》相对于十几年前颁布实施的《担保法》并没有突破，不但没写明土地承包经营权的可设抵押权，而且仍然原则上对耕地、宅基地、自留地、自留山等土地使用权禁止抵押，“但法律规定可以抵押的除外”。对此，给出的解释是：考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。但有关规定也给今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地。我们认为：对于所有的城市近郊地区和发达地区而言，土地的经济和发展功能是第一位的，土地财产权益要求充分实现，其传统意义上的保障功能正在消失；不能把农村社会保障体系的建立与放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押对立起来，实际上二者是相辅相成的；我国地大物博，经济社会发展水平差异很大。所以，对耕地、宅基地、自留地、自留山等土地使用权一概禁止抵押是不合时宜的，应从法律上明确农村土地的担保物权性质，加快制定我国《农地抵押贷款法》，放宽农村土地承包经营权抵押的客体范围，并不以非家庭承包为必要条件，逐步将家庭土地承包经营权、宅基地使用权等纳入抵押设定，从法律上创新土地抵押权制度，使土地由原来的传统社会保障属性向资源属性和资本属性转化，并真正成为农民的创业资本，实现其土地财产权益。

土地金融范文篇3

(一)概念界定土地财产是由若干实物和虚拟形式构建的一个动态集合，在不同的时序阶段表现出具体的、复杂的、复合的形式。土地金融的内涵，是基于土地产权分割基础之上形成的一切货币和信用活动的总和。从外延上看，它体现为土地产权分解下的各种土地权利在社会生产、消费、交换和分配领域中与货币、信用相结合的具体形式和机制。它包括两个层面:第一是由市场绩效、制度创新所决定而形成的各种土地权利金融形式，即土地金融产品市场;第二是在政府导向下且不断被强制性制度化固化而形成的用以调节社会收入分配的政策性土地金融。(二)特点1．实体性。土地金融的对象是土地自身。作为一种稀缺资源，土地具有自发增值倾向。土地提供了“物”的担保，其本身不可灭失，具备良好的信用基础，与一般虚拟资产相比，它更可靠、更安全。2．灵活性。土地金融参与主体多样化。国家、企业、个人等都可在土地各项权利的设立和剥离之上，采取贷款、投资、股票、债券、基金、信托、租赁等多种形式，最大化地吸收社会闲散资金，用于实现特定的目的，促进土地可持续利用。3．政策性。政策性是土地金融制度最重要的特征。国家是土地金融最重要的参与主体，土地金融制度是国家进行土地市场调节的工具，可以成为政府推行特定目的的土地和产业政策的重要手段。4．收益稳定性。土地“物”的担保为土地金融收益的稳定性提供了可靠保障。即使市场出现较大风险，由于土地本身不可灭失，使土地权利人可以自由选择执行土地权利金融产品向不动产实物转化的期权，因此，可以很好地保障土地权利人和投资人的收益，所以说土地金融具备收益稳定性的特征。5．价值动态性。土地市场价值的不确定性影响土地金融产品的当期和远期价值。从短期看，在即期市场利率、汇率等风险因素影响下，土地金融产品的价格会围绕其内在价值进行上下波动;但从长期来看，由于受到资源的有限性和需求的无限性的影响，其价格走势应该与其内在价值逐渐吻合，即从长期的走势来看，土地金融产品的价值是看涨的。

城镇土地金融的框架设计

借鉴国际上对政策性金融和商业性金融的划分，结合城镇土地资产特点，尝试将城镇土地金融划分为政策性土地金融和商业性土地金融。政策性土地金融是以剥离国家所有权、结合金融创新形成的，利用归集国家土地所有权对绝对地租以及级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的一部分形成的资金池，使国家能够用经济的杠杆引导土地和房地产市场发展的方向，以土地增值收益的“涨价归公”的实现路径，实现土地和房地产市场的稳定有序;商业性土地金融是剥离以地方政府等土地权利为主的、与土地其他权利人要求土地级差地租Ⅱ的一部分经济利益形成的收益来源，以增加地方土地开发投资的连续性和稳定性，实现土地增值收益“社会共享”，形成土地增值收益在不同利益主体之间的高效分配。(一)政策性土地金融政策性土地金融是在显化并强化国家土地所有权主体地位的基础上，通过对属于国家土地所有权内容的权利束进行剥离，结合金融创新，形成国家土地所有权资本资产价值的运作和流转体系，并执行土地金融政策，参与宏观调控。其内容包括以土地调节基金为主的一系列金融工具的综合运用，其他还包括土地发展基金、土地征用基金、土地开发基金、地方政府土地债券等。其中土地调节基金是整个政策性土地金融的核心。1．土地调节基金。土地调节基金是赋予国家土地所有权实质性的经济内容，即以经济手段体现土地所有权权益，并且，通过对土地的开发权、收益权、管理权的分离，结合金融创新和深化，形成的一种体现国家土地所有权经济收益的金融工具。其意义在于:借助经济手段，对全国土地市场和房地产市场进行宏观调控，实现资金转移，扶持欠发达地区以及建立农民、农村经济发展的长期资金来源。土地调节基金包括中央和地方两套机制，即形成以中央为主体的，旨在通过用资金引导及扶持等多种方式，平抑发达地区土地市场价格，同时将部分建设资金转移到欠发达地区的一套机制;以及以地方政府为主体的，通过一系列投融资活动，为城市土地开发和基础设施建设提供资金支持的金融体制。对于前者来说，实际上是通过资金在地区之间的转移，同时配合国家的计划和行政手段，实现全国范围内土地市场的区域平衡，以实现经济的可持续发展等战略目的。它以国家的综合利益和社会利益为主的，兼顾经济利益，具有一定的公共物品的性质。后者主要立足在地方层面上，通过对本地区土地开发和基础设施建设所需的资金进行多渠道的募集，从而以投资拉动的方式，产生“挤入效应”，刺激居民的有效需求，将居民储蓄及时转化为社会投资，通过乘数———加速数的原理，扩大社会投资的规模，从而带动本地区的经济发展，因此促进本地区经济发展是其最终目的。2．土地发展基金。土地发展基金是一种公益性的基金。其资金的来源主要是政府拨款或政策性的金融机构提供的贷款。如澳大利亚1994年成立的土地基金，其资金来源主要是政府的连续拨款。在1994年至2004年期间，政府每年拨款1．21亿澳元用于该基金的建立和运营。用建立土地发展基金的模式加强对不发达地区的支持和援助，是国际上可以借鉴的一种成熟经验。所以，对于我国中西部欠发达地区的土地开发、基础设施建设事业和公共事业，可以采取建立长期发展基金的方式加以扶持。3．土地征用基金。在土地利用总体规划允许的前提下，国家以拟变更用途土地的一部分资本化增值收益为保证，将拟一次性发放被征地农民补偿的资金作为被征地农民的再投资，形成基金池，根据土地未来的增值收益，按期向被征地农民支付投资收益，形成对被征地农民的长期的资金支持机制，满足失地农民长期的生活和发展需要，缓解城乡矛盾，实现城乡经济的统筹、和谐发展。4．土地开发基金。土地开发基金是指:按照地方行政管理权和土地开发权分离的原则，利用经济手段将地方的土地开发权从国家土地所有权中剥离，形成单独的物权，由地方政府设定，并报中央备案，地方政府将之授权或委托给开发机构或公司，由未来的土地出让后形成的一部分级差收益Ⅱ的资本化为担保，形成资金池，为地方政府的授权或委托的土地开发行为提供连续稳定的资金支持。5．地方政府土地债券。政府以特定的土地类税收，如每年向地方政府交纳的印花税、土地使用税以及土地增值税等为担保，向居民发行债券，以其募集的收入投资于土地的一级开发，然后将土地增值收益的一部分以投资者利益的形式派息返还。这样，一方面解决了城市政府进行大型基础设施建设资金不足的瓶颈，另一方面则扩大了居民的投资渠道，缓解银行等金融机构的储蓄压力。该类债券有税收作为付息保障，有望获得很高的信用评级。(二)商业性土地金融商业性土地金融包括两个层面:一是在土地一级开发过程中，以地方政府土地权益的实现形式为基础的金融工具设计，包括公司性质的股票、债券，或以财产信托方式运营的土地信托(典型的如设立土地开发权后进行土地开发信托)等;二是基于土地及其后续阶段———物业(房地产)形成增值收益之上的土地金融工具设计，包括土地投资基金、土地资产支持债券、土地资产支持受益凭证以及其他一些土地项目融资等。1．土地开发信托。政府与信托机构签订土地开发信托合同，将待开发土地以信托的方式转移到信托机构，由信托机构以该土地未来产生的收益流为基础，向市场募集资金，所募资金用于土地的一级开发的投资，待土地开发建设完毕并顺利出让后，由政府统一对土地出让收入做出安排，即向土地开发和建设商支付土地的投资利润，向信托公司支付土地所有权管理和经营费用，向市场投资者派发投资收益(这部分由信托公司具体实施、具体操作)，最后，留存的收益可用于成立土地基金。利用信托所特有的连接资本市场、产业市场和货币市场的特性设计土地开发权信托，可以解决当前城市土地储备、开发中亟待解决的融资问题。2．土地股票。土地储备机构可以成立城市土地经营股份公司，公开向社会发行公司股票，募集储备资金。在初期可以采取私募的方式，寻找一些特定的、有实力的投资公司或金融机构作为多元化投资的主体，以确保资金来源的稳定性，降低资金运作的风险。但是，发行股票具有较高的成本，包括项目报批，聘请法律中介、会计中介、承销商等。另外，股权融资会稀释原有股东的控制权，降低了原股东分享股价上升所带来的收益，这也提高了发行股票的融资成本。3．土地开发(储备)债券。土地债券是土地储备机构或城市土地开发公司为筹集土地收购资金而向社会公开发行并且承诺按一定利率支付利息，并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。投资者可以在依法设立的证券交易所转让该债券，获取现金，也可以通过向金融机构质押寻求套现［18］。从具体实现形式来说，在现有法律法规条件下，大型国有企业依托城市政府发行企业债券比较常见，该类企业债券已具有“准土地开发债券”的特点和功能。4．土地投资基金。土地投资基金是指，由投资者不等额出资汇集，由专业信托投资机构管理，以分散风险、集中收益原则为指导，专门投资于有收益的土地类型或成片待开发为熟地的生地，以获取土地资本的增值收益。土地投资基金方式具有如下优点:第一，土地投资基金的投资收益率相对较高。在美国，房地产投资基金的平均收益率达到6%，高于10年期美国国债的收益率。第二，土地投资基金的收益率比较平稳，价格波动性较低。实证研究证明［19］，反映在美国上市的房地产投资基金业绩的NAREITEQUITY指数，在各时期收益率的波动方面，要明显比反映在美国上市股票业绩的纳斯达克指数、道•琼斯工业指数和标准普尔500指数等平稳。第三，土地投资基金具有明显的抗通货膨胀能力。一般而言，当通货膨胀率上升时，固定收益证券的价格面临着下降的压力。但是，由于土地的特殊性，其投资价值会随着CPI的上涨而上涨，因而具有保值性。第四，与直接土地投资相比，土地投资基金降低了投资者进行投资的门槛，使更多的投资者能够享受土地增值带来的收益。设计土地投资基金产品最大的障碍在于相关法律制度不完善。《证券投资基金法》所针对的投资基金是证券投资类的基金，而非产业投资类的基金。要发展土地投资基金，必须首先加强产业投资基金法律体系的建设。5．LABS(土地资产证券化)。土地资产证券化(LandAssetsBackedSecuritizations，简称LABS)，是将一组流动性差的国有土地资产经过适当分类，使其能够产生稳定的、可预测的现金流收益，并通过内部和外部信用增级的方式，将未来现金流的收益权转变为可在金融市场上流通的、信用等级较高的证券。其实质在于将土地未来连续、稳定的收益流剥离，形成一个优质的资产池，然后将这笔预期优良的资产池打包出售给以信托形式建立的SPT或以子公司性质成立的SPC，实现土地资产“真实销售”，然后对之包含的风险因素进行重新评估、重新组合，通过内部和外部增级的方式，彻底实现土地未来收益资产的“破产隔离”，然后在此基础之上向投资者发行以此未来收益流为担保的证券，实现资金融通。

结论及建议

土地金融范文篇4

关键词：土地金融处；初期工作；土地政策；土地金融制度

农业金融大体上分为不动产金融、动产金融及对人信用金融三种。所谓不动产金融，是指以不动产作为抵押从事放款，或以不动产抵押债权为质而从事放款。土地金融即属部门之一（另一种为建筑金融），是农业金融的重中之重［1］。“欲使农人经济地位向上，则此种金融最为必要。……得成为土地之所有者。此种金融如能圆滑施行，实为解决佃农问题一有效之办法。”［2］土地金融的重要性势必会引起当局密切关注与重视。战时为建立中国自身的土地金融制度并协助推行“平均地权”政策，中国农民银行（以下简称中农行）在1941年4月1日成立土地金融处（以下简称土金处）开办土地金融业务，向政府机关、农民以及农民团体提供长期低利的农业资金（后也向市民贷予资金）。土金处的成立标志着近代中国土地金融制度诞生，其后开展的各类放款业务对解决战时农村土地问题进而支持前线抗战，发挥了一定作用，并有利于战后促进农村与城市的短暂复兴；直到1949年7月撤销，存在长达8年时间。尽管学术界对土金处的各方面情况有所研究，包括成立背景、业务办理情况及存在的不足①。但笔者以为，已有研究对土金处1941年度成立的历史背景、根本目的并未做出深入探讨。另一方面，相关论著对土金处在1941年4月1日成立后，该年内的其他基本情况也缺乏完整论述，语焉不详。笔者拟在前人研究的基础上，利用相关档案资料汇编与中农行发行的《中农月刊》和《本行通讯》中的有关报道，重点梳理出土金处在1941年的基本情况，并在此基础上对相关问题做一探讨，以期能够形成对它更为完整、准确的认识。

一、推行“平均地权”政策与建立完善的土地金融制度

在诸多的农业生产要素中，土地是其中主要组成部分之一，也是影响农村经济发展的最为直接、根本的要素。虽然中国传统社会的农业生产甚为发达，并以此为基础建立了举世闻名的农业文明，但这并不能否认传统社会土地问题的严重性。当然，主要是土地分配与占有的严重不均。其中，封建地主土地所有制在传统社会中居于主导地位，农民拥有的土地为数很少。加上经常性天灾的发生，加剧了农民的贫困。农民土地不断被大地主、富农等兼并，最终导致绝大多数失去土地的农民无法继续生存，引发众多的农民起义，而“均田地”则是他们经常提出的口号，甚至成为农民起义的最终目标。近代以降，受外来资本主义冲击与国内封建势力剥削等因素影响，农村大量的土地被兼并、破坏，土地上的农业生产也大受其害，致使近代中国农民极度贫困②，农村经济发展遭到严重破坏。毋庸讳言，尽管在晚清与北洋政府时期政局混乱，军阀割据称雄，中央政府和部分地方政府对救济农村与农民则较为重视，相应地采取了部分救济措施，但均未着力改革土地占有关系，仅是一些暂时的治标举措，最终当然无法有效改善农村与农民的面貌。与此同时，农村中严重的土地问题也引起社会上一些个人、党派与其他团体不同程度的关注，他们为此提出各自的理论主张与实践方式。孙中山先生在他的革命生涯中，一直关注中国的土地问题，其创建的“中国国民党之前身中国同盟会，对于解决土地问题之主张，即以‘平均地权’四字昭告天下”［3］。众所周知，解决土地问题关键在于土地所有权的归属。在孙中山的“三民主义”思想中，民生主义是重要的组成部分，也是社会革命的主要内容。无论是“旧三民主义”还是“新三民主义”，在民生主义中，均有“平均地权”的要求,这成为国民党解决近代中国土地问题的指导思想，它试图以渐进改良方式推进解决中国土地问题，反对暴力没收地主土地。就孙中山的“平均地权”思想而言，其最初主张实行土地国有与耕者有其田，后来演变为核定地价、涨价归公，再变为定价收买，并重申耕者有其田③的主张。其目的是要使农民成为具有独立经济地位和独立人格的自耕农，随着农村经济的发展形成农村中的中产阶级［4］。但无论是实现土地国有还是耕者有其田，在此过程中均需要大量的长期资金支持，帮助政府进行土地征收及贷放农民等活动。其后，也强调政治建设的第一个目标就是“平均地权”，对土地的处理差不多就是政治上的中心问题［5］，始终坚持孙中山用和平方式改革土地制度的路线。由上述理论可知，建立必要又完善的土地金融制度，融通土地交易的长期低利资金是推行“平均地权”政策不可或缺的一步，土地金融制度将在国民党中提供最核心的资金支持，可以视作此后国民党开展的基础。1927年南京国民政府建立后，尤其是在20世纪20、30年代，当时不仅国内有大规模战争以及频繁发生的各种灾害，同时还受国际经济危机的巨大冲击，近代农村耕地不敷利用，地权分配不良的现象更加突出。据战前土地委员会调查，全国纯粹佃农的数量约占全国农民总数的15.78%，再将兼佃农的数量加入统计，则总数约达全体农民的37.19%，即在租佃制度下讨生活者，约占全体农民总数的1/3。至于佃耕面积之广，更是令人吃惊。根据同一调查，全国佃耕地面积约占全国耕地总面积的30.72%，尤其以西南地区与东南地区更为严重，各占60%左右。对此，政府将如何实现“平均地权”政策，是一个重大的、必须解决的课题。而此时农村中资金枯竭④，也对土地利用与分配皆产生莫大影响［6］。1937年7月全面抗战爆发后，大后方的土地关系让整个中国的土地关系陷入极其严重的阶段，成为民国以来土地关系最为严重的时期，主要表现在六个方面：土地高度集中，贫苦农民纷纷失去土地；地价高涨，地价与物价高涨是农民失去土地的主要原因；地租高涨；高利贷空前猖獗；捐税的增加；土地荒废。总之，抗战大后方土地关系的恶化不仅使农村经济滑至险境，整个抗战经济也受到极为严重的影响［7］。从1940年下半年开始，因各种内、外部因素使然，国统区政治、经济环境渐趋恶化，在农业和农村领域反映得特别突出：一是从1940年到1942年，国统区的粮食产量大幅度减少；二是土地成为重要的投机对象，加之土地畸形集中和地权的剧烈变动，让越来越多的农民失去土地、最后沦为佃农或游民。这导致农村时常发生暴动，尤其在四川，农民暴动接踵而至，对农村的稳定与国民政府统治构成极其严重的威胁［8］，进而，更不利于后方支持前线持久抗战。要想解决农村中长期以来存在的突出且严峻的土地问题，就必须构建完整的土地金融制度；而欲有完整的土地金融制度，先要成立健全的土地金融机构。建立土地金融制度首要是创设土地金融机关，当时的土地问题专家对此也有极其清楚的认识并对此长期倡导。事实上，成立专门且独立的国家土地银行筹措资金，借款给农民购买土地，农民清偿后土地归其所有，是西方各国实施土地金融制度的通行做法，如德国、法国的土地信用银行，美国联邦土地银行等。在中国近代农村危机凸显的20世纪二三十年代，一大批从事农村金融、土地问题研究的学者就已展开有关土地金融的理论探讨，如萧铮、黄通、吴文晖、王世颖等。一方面，他们翻译并出版西方相关著作，发表一系列文章，介绍美国、德国、法国、日本等国的土地金融制度与现状［9］。另一方面，他们积极研究中国当时的土地分配情形、土地政策等问题。在此基础上，萧铮等人还积极倡议创设中国土地银行以建立土地金融制度，并在涉及土地政策与土地金融的会议上，都有相关的提案。1935年11月23日国民党第五次全国代表召开，萧铮等人提交了《积极推行本党土地政策案》，周伯敏等人提交了《设立土地银行流通金融复兴经济案》等几项提案。他们均建议尽快设立专门的土地银行并将其作为国家专营事业，同时，会议强调了土地制度改革与农业金融制度的重要性［10］。实际上，此一时期也曾出现关于如何建立土地金融制度的多种看法。如有人提议将农本局改组为土地金融机构，但农本局除流通资金外，尚有调整农产，节制食粮的工作，均不易加以改变［6］。还有人主张直接改革中国农民银行办理土地金融业务，如著名学者朱通九、卫挺生等人提出，务必使其以“土地统制”为第一任务，通过发行土地债券购买地主逾额土地，再行转售给无地农民的方式实现“平均地权”［5］。在此主张的直接影响下，“在民二十五年，该银行奉财政部令，至少应以五千万经营土地及农村放款，对于救济自耕农应特别认真办理等，此实为我国政府对土地金融关切之史篇”［11］。总体看来，当时国内绝大部分时期是处在军阀混战和国共内战的环境中，既没有稳定的社会环境，国民政府也并未重点关注土地金融事业⑤。土地金融问题一度搁置。全面抗战爆发后，萧铮等人再次提及成立专门的土地银行以建立近代土地金融制度，并主张在各省建立土地银行分行，发行土地债券，配合。因而，1938年3月31日的国民党临时全国代表大会通过了《战时土地政策草案》，其中第六条即规定中央应设土地银行［10］，但抗战初期的紧张严峻形势致使国民政府根本无暇顾及。然而，随着沿海都市相继沦陷，抗战进入最艰难时期，“政府把目光转向农村”。1940年政府为加强集中管理金融，在四联总处内成立了农业金融处，以此强化各地的农贷工作。1940年3月，四联总处公布《中央信托局，中国、交通、中国农民三银行及农本局农贷办法纲要》，其中在“农贷种类”中有“佃农购赎耕地贷款”一项，这类似此后土地金融业务中的扶植自耕农放款；然此纲要颁布以来，此项贷款并未推动。1940年4月，手令财政部：“土地银行实为平均地权过程中重要业务，应从速着手计划筹备，或即以农民银行为基础，兼办土地银行之业务。”［12］这份来自最高领袖的指示，增加了土地问题专家们成立中国土地银行的信心。在随后的国民党五届七中全会（7月1日）上，中央委员萧铮等12人再次提议：“拟请设立中国土地银行，以促进，实现平均地权，活泼农村金融，改善土地利用案。”［13］再次强调：平均地权的实施、的实行，有赖于土地金融机构成为唯一的经济源泉，详细列举土地金融机构应有的四项使命，并附具《筹设中国土地银行办法纲要》，获得大会决议通过。此纲要在会后被上报到处审议，蒋要求四联总处立即组织专家进行讨论，尽快拿出商讨结论。四联总处随即组织来自财政部、四联总处、农本局、农民银行、交通银行等机构的代表与部分土地问题专家，召开座谈会。会上就几个主要问题开展讨论：是否由银行贷款给佃农就能实现“耕者有其田”，“照价收买”政策是否应由银行机构办理，在抗战时期是否相宜，长期信用的年限到底多少年合适？［14］最终四联总处否定了萧铮等人的纲要。原因在于，众多代表除认为中国农村土地集中情形并不严重，战时不宜分化地主外，还指出由银行贷款给农民购置土地只是实现耕者有其田的途径之一，需要诸多前提条件；为便利农民，也不宜将长期农贷(即土地金融)单独划分出去，可由有发行权的中农行兼办长期农贷；同时由于“照价收买”政策难以推行、低利债券不易发行等诸多问题，这些均非短期内能够解决［15］。财政部将讨论结果呈请后，蒋于1940年11月26日批示：“查平均地权为三民主义基本要政，土地银行自为推行此种政策之枢纽。惟查现在中、中、交、农四大国家银行原订规章各有主管，但实际业务并无区别，揆诸中央分别设立各银行之本旨，实有未符。所有土地银行业务，与其另行新设，不如照中正本年四月初手令责成农民银行暂行兼办，积极筹备进行，藉符七中全会之决议。”［16］随后，萧铮也获得蒋的复电：“命农民银行参照土地银行办法之要旨，先行试办，俾早日逐渐实现土地银行应有之任务。”［17］至此，设立中国土地银行的提议被完全否定，由中农行兼办土地金融业务被提上议事日程，土金处从1941年2月起开始筹办，定位是中农行所属的兼办土地金融业务的机构。

二、土金处匆忙成立、完善基础并涉及放款业务

经过大约两个月时间的筹备，于1941年4月1日中农行成立8周年纪念日，土金处即匆匆宣告成立。对此，土金处处长黄通曾说道：“我们中国商界有一句古老话叫做‘先行交易，择吉开张’，但本处的情形恰恰与此相反，是‘先行开张，择吉交易’的。”换言之，土金处并未做好成立前的筹备工作就成立了，主要是为尽快吸引已经在地政机关、学术机构服务的专才转到土金处服务，罗致人才［18］。正因为如此，从其成立到1941年9月5日国民政府公布《中国农民银行兼办土地金融条例》最终确定具体业务范围期间，土金处仅是完善基础，包括催促所属人员迅速到位、制定分支机构的组织规程、编定业务计划等。在兼办条例颁布后，土金处一方面相应修订完善先期制定的各类放款的专门规则与配套规则再送交审核；另一方面，此时的重点工作是涉及放款业务⑥，即业务的宣传、洽商与联系工作。直到该年12月23日，财政部最终核准五种放款具体的操作规则后，从1942年开始土金处才得以正式开展具体的放款业务。可以说，其在1941年做的基本是“书面上的工作”。（一）简单筹备，匆忙成立中农行匆忙编订土金处的业务大纲与组织规程，土金处筹备尚不充分便宣告成立。“最高当局鉴于此种需要，确属刻不容缓，乃手谕本行兼办，本行奉令后，即着手筹设土地金融处”［19］。鉴于建立土地金融机关的必要性与迫切性，1941年2月，黄通⑦等人开始积极研究实施办法，并协同财政部、中农行等部门共同商讨筹备事宜。1941年3月6日，中农行顾翊群代总经理召集各分行的负责人、秘书及处长等，同黄通举行座谈会。会上，黄通重点阐释了办理土地金融业务的重要性、业务内容及对社会经济的影响，规划了中农行举办土地金融业务的具体步骤。最后，顾翊群代总经理也提出若干意见。同时，此次会议还制定了九条《中国农民银行兼办土地金融业务大纲》以及土金处的组织规程，并送中农行董事会讨论审核，关于土地金融业务详细的推行计划也正在草拟中［20］。出人意料的是，3月份中农行董事会通过的业务大纲、组织规程均还在财政部审核期间，4月1日中农行土金处竟然匆匆宣告成立，筹备时间显得非常紧迫：“本行土地金融处，自由黄专员通开始筹备，按照一定程序，积极推进，其业务大纲及组织规程等重要章则，已先经董事会通过，正送请财政部核准，该处即于四月一日本行庆祝八周年纪念时正式成立……实际工作，不久即可开始云。”［21］就其制定的组织规程而言，与此后财政部核定的基本一致，对土金处的内部组织、人员构成、职责等均做了详细具体的规定，如：“土地金融处设处长1人，副处长1人或2人。土地金融处的职责是推进与考核土地金融业务、审定契约、资金筹划、发行与保管债券、管理与处置担保品、业务调查统计、编拟章则及账册等。设置六课负责具体业务，各课设课长1人。”［22］至于其中六课，在战后的1947年10月，为新形势发展的需要，中农行曾对此重新做出了调整，裁并成四课，并报财政部审核通过［23］。至于中农行3月拟定的“业务大纲”与9月份最终易名为“兼办条例”的两份条文，经过比较发现两者在内容方面大致相同。第一条规定为：“本条例依中国农民银行条例第十一条之规定，制定之。”并在第二条中明确指出业务宗旨：“中国农民银行土地金融处办理土地金融业务，以协助政府，实施平均地权政策为宗旨。”还规定了土金处即将办理的六种土地金融放款业务；办理该业务的基金为1000万元，于资本总额内，就财政部认定的股本一次缴足，必要时，得呈请财政部核准增拨；土地金融业务的会计完全独立；发行土地债券的办法另定；在中农行内设立土地金融审议委员会审议土地金融业务，等等［24］。值得注意的是，前后两份条文在业务设置上仍稍有区别。3月份制定的业务大纲中规定土金处应该办理的六项放款业务为：扶植自耕农放款、土地征收放款、土地改良放款、土地重划放款、照价收买土地放款与地籍整理放款。而9月5日公布的《中国农民银行兼办土地金融条例》中，并不包括办理地籍整理放款(实际上，此项业务在1943年才开始办理）［25］。（二）完善组织、业务基础为奠定土金处的健全基础，以便实际工作得以开展，土金处成立前后曾多次催促各方人员迅速到位，以求尽快开展实际工作：“向各方约定专才，担任主要职务，近已陆续报道，不久当可到齐。”［26］在土金处多次催促下，终于，一课课长在5月27日报到，二课课长6月11日报道，三课课长在5月26日报道，四课课长在5月5日报到……其他人员直到7月份中旬才报到［18］。在有关人员相继报到的过程中，土金处分支机构的组织规程、发行土地债券计划与年度业务计划也正在积极草拟中。不久，分支机构的组织规程也基本制订完成，规定：中农行总处设立土金处，最高负责人为处长；中农行视情况需要，在各分支行设立土地金融股，或土地金融业务员，办理土地金融业务；各股设立主任一名，掌握股务，并设副主任辅助之；土地金融股办事细则另定［27］。发行土地债券方面，为了筹资更多资金以推进各项业务并活跃金融，土金处缜密制订详细办法，将交由审议机关审核［25］。发行土地债券，对一般农民及金融市场均有较大利益。土金处6月推出了1941年度的工作计划：一是业务依照性质不同分为普通与特别两种，其中除了扶助自耕农放款由于关系较为复杂，是特殊业务外，包括土地改良、土地征收放款等其他五项为普通业务。二是除在各省依照普通业务办理外，计划选定若干地点为实验区，协同地政机关积极推行以资示范；为了实现“机关学校化”的信条，并使理论与行动打成一片，拟与总处经济研究处配合，进行研究工作，以增强社会人士的地政及土地金融业务知识［28］。不难发现，无论是在具体的业务开展上，还是在普及土地金融知识方面，土金处在工作计划中都尤其注重开展工作的方式，这将有助于其顺利开展各种工作。与此同时，由于中农行兼办土地金融业务，“事属创举，为谋集思广益共策进行起见，特成立土地金融审议委员会，聘请各有关机关长官及地政专家担任委员，负责办理土地金融业务之审议及推进土地金融之联系事项”［29］。由于7、8月份敌人的反复轰炸，行动极为不便，首次会议直到7月29日才得以召集。8月24日，土金处为推进业务起见，召开第二次土地金融审议委员会，陈立夫等九位委员到会，会议由顾翊群委员主持。首先，顾翊群委员报告了上次会议的决议案和立法院审议兼办土地金融条例的经过；其次，讨论决定追认上次谈话会的决议，并选定川康、湘、陕、桂四区为土金处业务区域，每区至多选择三县，先行筹办，见成效后，再逐步推行［30］。虽然早些时候财政部已经核定了中农行兼办土地金融业务大纲，但“立法院于修改本行条例时，认为本处业务攸关甚大，必须以法律定之。经该院财政，土地法，商法三委员会于七月十二日、二十五日及八月六日前后三次之慎重审议，决定将业务大纲改称兼办条例，并将条文修正，于八月九日送立法院大会通过”［18］。9月5日，国民政府公布了《中国农民银行兼办土地金融条例》。为此，再次修正了中农行条例：“本条例系二十四年六月四日颁行，曾于二十六年六月三日修正一次。兹以兼办土地金融业务，又经立法院重新修正。”［31］新的《修正中国农民银行条例》第十一条增加“中国农民银行于总管理处设土地金融处，兼办土地金融业务”一句［32］，至此，土金处真正确定了其法定地位。10月24日，根据兼办条例的新规定，土金处部分修订先前制定的照价收买土地放款规则、土地征收放款等规则，先经过土地金融审议委员会审议，待董事会通过后，再把五种规则各五份，备文呈送当时的财政部部长孔祥熙，请求鉴核备查［33］。11月，土金处相继制定了与办理土地金融放款密切相关的诸多办法、规则，并获得中农行常董会议的通过。如:《本行土地金融处地价调查办法》9条、《本行土地金融处地价估计办法》15条、《本行土地金融处放款担保实施细则》18条、《土地金融处暂行会计规则》等［34］，这将指导并促进土金处的业务顺利开展。到12月22日，国民党第五届中央执行委员会第九次会议通过《战时土地政策实施纲要》，是战时土地政策的纲领性文件，其中涉及关于办理土地金融的诸多规定。紧随其后，财政部于23日核准土金处拟定的《中国农民银行土地金融处扶植自耕农放款规则》《中国农民银行土地金融处土地改良放款规则》等5个关于土地金融放款业务的具体规定，这是开展土地金融放款业务具体的、最重要的操作规范。此后，土金处得以在更广阔地区内，以更大规模推进放款业务办理，从而促进其工作在1942年进入一个新阶段。（三）宣传、洽商与联系放款业务在《中国农民银行兼办土地金融条例》公布后，涉及放款业务是此一时期土金处的重点工作，随后，土金处便积极行动起来。其业务方针，着重于扶植自耕农放款与土地改良放款，这是考虑到除调查土地分配之外，同时为了促进农业的增产。可是怎么去扶植，还找不到法律的根据，只好希望先由政府制定法令，再配合以土地金融放款，因此派了几位课长去四省政府接洽［35］。9月，土金处即派出第三、四课的课长，去桂林和成都等地，与各地省政府与其他机关商洽解决业务上的各项问题，一俟策划成熟，业务即可开始。“各省听闻本行办理土地金融业务，呆滞之土地得获资金化之便利，纷纷请求抵押贷款，不仅有农地抵押，也有部分市地抵押等”［36］。在商讨期间，土金处的工作人员提出，试验区域的选择要考虑以下方面：地权集中情况、农民的购买力、文化水准、地主阻力与地方秩序等。因这种工作同各地地主有切身利害关系，他们在社会上均是有权有势的领导者，政府往往是站在他们一边，想由政府创设扶植自耕农的法律，绝非一件容易的事。后来经过反复磋商，总算在11月选定了四川与广西几县为扶植自耕农示范区［35］。“土金处准备协助政府分段收买大地主之土地并转租佃农，由政府加以扶植，使得佃农有分期偿还地价之能力。如是，则佃农在数年后便可成为自耕农”［37］。广西省政府指定北流等三县为试办扶植自耕农示范区，并拟定了《广西省扶助自耕农条例》，准备呈行政院备案［38］。在四川，最后确定北碚与巴县为扶持自耕农示范区，实际上，后来只在巴县进行了有限的间接扶植自耕农的工作,并未进行创设扶植自耕农示范区的试验［8］。为积极指导业务开展，12月1日，土金处决定在重庆和桂林两地中农行的分行内成立土地金融股。这是当时最早成立的一批分支机构，有利于直接指导并推动当地试办扶植自耕农放款业务；同时，对扩大宣传此项新型业务也不无裨益。在《中国农民银行兼办土地金融条例》公布后，由于各省政府纷纷要求在各省办理土地金融业务，土金处将意见报请董事会请示后，决议拟定第二期办理区域，经过土地金融审议委员会审核后，指定粤浙闽三省为第二期业务办理区域［39］。综上所述，土金处虽然在1941年4月1日正式成立了，但还需继续完善组织与业务基础，因此，难以实现想要尽快办理放款业务的愿望。虽然1941年已涉及放款业务工作，但仅限于联系、洽商和宣传业务，因为政府机关“议定地价、实施征收，都要土金处去协同办理。其所担负的工作是超过了本身职务以外的”［35］。这种工作从开始到完成，需要相当时间。因此在第一年内，土金处可以说没有实际的放款数字，只是在做准备的功夫。

三、结语

土地金融范文篇5

论文摘要：为完善农村金融服务组织体系，解决农民中长期贷款难问题和促进社会主义新农村建设，迫切需要进行以农村土地使用权抵押为核心的农地金融制度创新。为此，本文尝试提出我国农村土地金融制度设计，并提出相应的配套改革措施和政策建议。

一、问题的提出

为解决农村地区银行业金融机构网点覆盖率低、金融供给不足、竞争不充分等问题，中国银行业监督管理委员会于2006年12月20日了《关于调整放宽农村地区银行业金融机构准入政策，更好支持社会主义新农村建设的若干意见》(以下简称《意见》)。《意见》的出台和实施，是中国银行业市场准入政策的重大突破，是一项制度创新，必将对农村金融起到促进竞争、完善体系、增加供给和改善服务的积极作用。然而，农村金融的一些急需解决的突出问题，比如农民贷款难尤其是中长期贷款难问题不是仅放宽市场准入就能解决的，其根本性的问题甚至不是单靠金融就可以解决的。

据国务院发展研究中心2005年对全国29个省(自治区、直辖市)的1962个农户的抽样调查显示，63％的农户有借款需求，实际发生过借款行为的农户占样本的51％。在有借款经历的农户中，通过亲戚朋友借款的占58％，从农信社获得贷款的仅占37％。据调研推算，目前大约仅25％的农户能够从正规农村金融机构获得信贷支持。并且农信社贷款以短期贷款为主，短期贷款占当年贷款余额的比重都在60％左右；对农户和乡村企业调查中也反映，大部分农户和企业贷款都是短期贷款，贷款期限在10－12个月。放宽市场准入后，我们相信能够增加农村金融服务供给，但涉农贷款的期限结构不合理问题，很难得到有效改善，因为短期内村镇银行等新生的农村金融组织还不具备发放中长期贷款的实力，即使正规金融机构和发展起来的新生农村金融组织有发放中长期贷款的实力，也会因农村经济主体的合“规”资信问题和“有财产而无银行信用”的制度障碍，使其问题不能得到很好的解决。所以，迫切需要我们在实践中探索解决农民贷款难和改善涉农贷款期限结构的新途径和方法，而以农村土地使用权抵押为核心的农村土地金融市场制度的创新是一个重要的方面或突破点。这是对我国农村金融市场体系的完善，具有重要的理论和实践意义，应给予关注，并采取措施积极推进其建设。

二、制度设计

(一)指导思想

农村土地金融制度应以推进土地承包经营权的资本化和制度效益的最大化，为农业生产经营提供有效的金融服务和促进社会主义新农村建设为立法指导思想。其制度构建或创新的主要目标：一是通过农村土地使用权抵押，使土地经营者从金融机构取得中长期信贷资金投入，实现农业可持续发展。二是通过土地的资本化和农村土地使用权与金融的内在结合，使土地财产权益得到最大化的实现。三是通过农村土地金融制度内生机制的高效运作，自主实现农村的城镇化和促进城乡一体化。

(二)组织体系

土地金融业务的推行，必须有健全的组织机构。从各国情况来看，合作经营土地金融机构居多，亦较适合我国农村土地绝大多数由集体所有和农民经营的实际。同时考虑土地金融的性质、各国土地金融专营的趋势经验和我国长远的发展需要，我国应筹建合作性土地金融机构、专业(营)性土地金融机构和政策性土地金融机构。在政府和有关部门的宏观调控下，三者相互合作、配合、竞争和互补，形成完善的土地金融机构体系。

合作性土地金融机构即土地合作金融组织。是指经营土地抵押贷款、土地出租等业务，并承担国家金融扶助的非营利性的农民自治的土地合作金融法人。是农户在需要生产经营资金时，可根据情况，将自己的土地承包经营权抵押或者租给土地合作金融机构，土地合作金融机构提供农户所需资金的新型农村合作金融组织。具体讲，就是在政府财政和有关金融部门的扶持下，农村地区的农民按照自愿原则，以农民土地承包经营权入股的股权等为出资形式发起设立的，为入股社员服务、实行社员民主管理的社区性土地合作金融组织。在乡(镇)范围农民合作经济组织内部建立的，可叫“乡(镇)土地金融合作社”，在村(自然村)内部建立的，可称“村土地资金互助社”。农户家庭的土地承包经营权可以在“土地金融合作社”或“土地资金互助社”进行抵押贷款；“土地金融合作社”或“土地资金互助社”由农民自主经营管理，接受政府和金融有关部门的调控和监管，其利息收益的分配，由社员依照章程民主决定。农村土地合作金融组织有一个不断发展完善的过程，并且组织形式也可以是多样性的，而类似于德国那样的“土地抵押合作社”可能是其成熟的组织形式之一。

专业(营)性土地金融机构是专门从事土地使用权抵押贷款业务的土地金融组织。现行农村金融体系中，经授权农业发展银行、农业银行、农村信用社都有能力承担农地金融业务，开展业务创新。但农地金融制度创建属于外生性制度变迁，必须考虑到构建中制度成本以及运行中交易费用、风险等方面的约束。综合分析以上因素，比较可行的是选用农村信用社作为信用主体，在农村信用社内设立“农地使用权抵押贷款办理处”，专门从事农地使用权抵押贷款的发放与回收等具体业务。待条件成熟时，发展成专营性的土地金融公司。有的文献认为在农村信用社内设立的“农地使用权抵押贷款办理处”，似乎可以替代前述土地合作金融组织的作用，这种认识是不可取的，在实践中也是行不通的。因为农村土地合作金融组织只有农民自己来组建和管理，才能更好发挥其合作和互助的功能和作用，而我国成立几十年的农村信用合作社，事实上从未或并未发挥给它定位的功能和作用，不过倒是可利用其网点普遍和贴近农村的优势，从中成长出专业(营)性的土地金融组织如土地金融公司。有的文献认为考虑到我国的有关条件和组织体系费用等因素不必设立专营性的土地金融组织，这显然是缺乏长远发展的考虑的。

政策性土地金融机构即国家土地银行，在全国各省、自治区、计划单列市设立分行。它的主要职能是：制定和组织实施国家土地金融政策；为其他土地金融机构提供资金、指导和其他便利；审批土地使用权抵押申请，为土地经营者提供长期低息贷款；发行或委托有关机构发行土地债券并负责还本付息等。起初，可在农业发展银行内设立“农地使用权抵押贷款部”，待条件成熟时，发展为或成立国家土地银行。

以上三种土地金融机构原则上同时发育和组建，并不断发展和成熟。其中，合作性土地金融机构是最基础组织，专业(营)性土地金融机构是承上启下的中间层组织，政策性土地金融机构是最高管理和指导机构，三者之间存在指导、合作和竞争关系，共同服务于农村金融事业和“三农”的发展。

(三)运行办法

成熟的运作模式是：在政府有关部门的扶持下，国家土地银行以土地充作抵押标的物发行土地债券，广泛筹集社会资金，然后通过专业(营)性土地金融机构和土地合作金融组织以较低利率贷给农民等土地经营者，从而使土地经营者获得低成本的中长期信用支持。从土地经营者和农地金融制度体系运行初期视角看，则是由土地经营者以项目计划与土地使用权证向“乡(镇)土地金融合作社”或“村土地资金互助社”提出贷款申请；后者到“农地使用权抵押贷款办理处”申请办理土地抵押贷款；“办理处”经过规定的程序处理并经“农地使用权抵押贷款部”批准后，办理农地使用权抵押贷款事宜；若土地经营者经营状况良好，并按规定还本付息，则借贷双方在中止合同关系后，或者续订贷款合同，或者形成稳定的业务关系；对于经营不力、亏损严重、不能如期还本付息者，金融机构依法对土地使用权进行拍卖，处置收益用于弥补本金和利息收入，同时用于抵押贷款的农地使用权发生流转和优化配置。在农地金融制度体系运行的中期和成熟期，土地合作金融机构也可经国家土地银行批准经营和办理土地抵押贷款事宜，与专业(营)性土地金融机构如土地金融公司形成竞争和互补的农地金融业务运行态势。当然上述农地金融制度体系及其业务的运行是在政府和金融有关部门的调控和监管下健康有序地进行的。

三、配套措施与政策建议

农地金融制度的创新及农地金融业务的开展，需要相应的配套改革来保障，主要有以下几点：

(一)赋予农户土地承包权完整的物权性质，为农地金融制度奠定产权基础

我国农户拥有的土地承包经营权具有什么性质，历来有争论，没有统一的认识，目前存在着三种观点：其一是物权说；其二是债权说；其三是由债权向物权转化说。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”根据该法的有关规定，农户拥有的土地承包经营权属于物权中的用益物权性质，那么权利人农民就应该对特定的物——土地承包经营权享有直接支配和排他的权利。然而，农户拥有的土地承包经营权不具有完整的物权性质，表现在不享有对土地承包经营权的直接支配和排他的权利，比如不能自主地处置其土地承包经营权，包括以土地承包经营权为抵押进行投融资等，这显然不能适应我国农村经济发展的实际要求，更是对农户土地承包权的一种不合理的法律束缚。土地承包经营权名为一种物权，但在有关法律规定和实践处理中又以债权性质来对待，也是有悖法理的。所以，要适时赋予农户土地承包权完整的物权性质，并完善承包经营权登记和承包经营权证书制度，以登记的方式公示，提高其公信力，以奠定农地金融制度创新及农地金融业务开展的产权基础。

(二)创设土地承包经营权抵押立法制度，为农地金融制度奠定法律保障

土地不仅是一种重要的生产资料，而且是不可再生的稀缺资源和重要的财产，土地权利因此成为各国法典中物权制度的核心。但是，就农地使用权抵押制度的立法而言，我国已颁布的《物权法》相对于十几年前颁布实施的《担保法》并没有突破，不但没写明土地承包经营权的可设抵押权，而且仍然原则上对耕地、宅基地、自留地、自留山等土地使用权禁止抵押，“但法律规定可以抵押的除外”。对此，给出的解释是：考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。但有关规定也给今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地。我们认为：对于所有的城市近郊地区和发达地区而言，土地的经济和发展功能是第一位的，土地财产权益要求充分实现，其传统意义上的保障功能正在消失；不能把农村社会保障体系的建立与放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押对立起来，实际上二者是相辅相成的；我国地大物博，经济社会发展水平差异很大。所以，对耕地、宅基地、自留地、自留山等土地使用权一概禁止抵押是不合时宜的，应从法律上明确农村土地的担保物权性质，加快制定我国《农地抵押贷款法》，放宽农村土地承包经营权抵押的客体范围，并不以非家庭承包为必要条件，逐步将家庭土地承包经营权、宅基地使用权等纳入抵押设定，从法律上创新土地抵押权制度，使土地由原来的传统社会保障属性向资源属性和资本属性转化，并真正成为农民的创业资本，实现其土地财产权益。

土地金融范文篇6

一、科学编制规划用好用足计划

土地利用总体规划是指导土地利用的纲领性文件，起着科学、有序、持续发展的引导作用。我市现行土地利用总体规划对于加强土地管理，保护耕地特别是保护基本农田，优化城乡用地结构和布局，协调生态环境建设，保障经济社会发展等方面发挥了重要作用。但是，随着我市工业化、城镇化进程不断加快，现行土地利用总体规划已难以适应经济社会发展的需要。目前全国正在进行的土地利用总体规划修编为我市发展提供好的机遇，我们务必认真把握，修编中切实注意二点：一是要符合实情，用好基础数据。现各地正在开展第二次土地调查，规划修编务必要结合第二次土地调查现状成果，结合××经济发展规划，统筹、科学、集约、节约谋划好各类用地布局，否则就成了纸上谈兵。二是要重视修编的战略思路。修编的战略思路要比修编的具体方法更为重要，把修编的思路统一到市委、市政府提出来的推进六大产业、创建宜居城市的高度上来，让新的土地利用总体规划成为促进我市经济腾飞的“助推器”，而不是成为制约我市经济发展的“瓶颈”。

用好用足土地利用计划至关重要，省厅今年预下达我市计划建设用地指标仅为4000亩，而07、08年我市在省共报批建设用地38329.9035亩，在当前的形势下××要实现经济“弯道超越”，必须有用地保障，我们国土资源部门在“保增长、扩内需”今明两年要积极争取、合理使用建设用地计划指标。一是积极争取建设用地计划指标。具体来讲：1、在年初分配指标时向省厅争取多要一些；2、在项目立项时，项目要多争取列为国家、省重点项目，争取多用省里指标；3、多报批用地，早日完成报批任务，争取省厅调剂指标；二是合理分配建设用地计划指标。重点要保障好扩大内需的投资项目、保障性民生工程、重大基础设施、优质工业项目、生态环境建设，以及农民工返乡创业项目用地，建设用地指标要向重点保障的项目倾斜，向明月山机场、洪屏电站等重大项目和重点招商引资项目（如：产业基地）的用地倾斜。

二、破解瓶颈多造地优质服务多报批

首先要做好土地开发，多造地才能多用地。08年我市土地开发项目8个，批复新增耕地10032.125亩,目前只完成2个，08年底前我市可用于占补平衡指标节余9596亩，扣减因沪瑞高速和浙赣电气化改造计划补耕2500亩，实际节余只有7096亩，形势严峻，已经成为我市报批用地甚至制约经济发展的瓶颈；我们务必要按照“先做加法、再做减法，先造地、再用地”的工作思路，大力实施“造地增粮富民工程”，确保有足够的耕地开垦指标，不会造成因没耕地开垦指标而报批不成用地。其次要做好报批材料。建设用地报批材料要求很高，不仅需要纸质的“四书一方案”，还需要电子格式的图件资料，电子政务要求以后通过网上做建设用地报批，这就需要我们工作人员要熟练技能和要求，从而保证报批资料合格，不至因为报批资料不合格退回耽误时间。第三要做好沟通协调工作。要加强与部、省厅及相关单位的联系，积极沟通，达到事半功倍的效果。第四要强化宗旨观念。我们要一切从人民的利益出发，全心全意为人民服务，在项目建设用地要加强服务意识，做到“五个一”、“四个不让”，即：一张笑脸相迎、一句问候暖心、一把椅子让座、一杯热茶相待、一个满意的结果；不让政策在这里受阻，不让群众在这里冷遇，不让时间在这里拖延，不让差错在这里出现。

三、严格规范用地管理保障经济持续发展

土地金融范文篇7

就目前情况来看，我国实行的是农村集体土地所有权制度。随着社会的不断发展与进步，社会对农村土地金融发展提出了更高的要求。因此，农村集体土地所有权制度的弊端日益凸显出来，一定程度上阻碍了农村土地金融和农村经济的良好发展。具体来讲，主要体现在以下三个方面。

1.未明确确定“集体”这一概念。

一方面，在《中华人民共和国土地管理法》中，已明确规定农村的土地属于集体。另一方面，对于“集体”这个概念的界定却比较模糊。《土地管理法》、《民法通则》中虽然都有关于“农民集体”的表述，但没有良好解决“农民集体”同农民个人的利益关系。因此，我国农村土地产权主体出现模糊不清的现象，从而导致土地流转的利益主体虚化，不能良好适应现代农业的发展要求。

2.土地抵押权上的矛盾。

在农村土地产权制度下，土地抵押权是其权能内容之一。就目前我国关于土地抵押权的立法来看，存在不一致性。在《农村土地承包法》中，规定农村土地可以被转让、抵押等。但是在《担保法》中，又规定归集体所有的土地（比如宅基地、耕地等）使用权不能抵押。因此，根据《担保法》中的规定，农民的宅基地、耕地等的抵押权受到法律的限制。

3.土地使用权不清晰。

承包经营权属于使用性质，农民在土地中获得的权力非常小，即耕种权、一部分的收益权以及非常狭小的处分权。在农民经济发展中，土地是重要的资产，目前土地使用权严重影响了农村土地的产权权能。假设土地可以自由抵押、流转，但如果其中出现了问题，就会产生严重的负面效应（比如农民失去赖以生存的资产——土地，农村金融发展受挫等）。我国土地产权界定模糊，从而导致农村经济发展滞后，农民一直生活在贫困的边缘。一方面，资金投入是农民生产中的必备因素，目前土地产权模糊造成产权权能不足，从而大大影响了农民的融资能力，促使农民不能开展大规模的农业生产，造成农村和城市居民的双重贫困。另一方面，随着我国城市的快速发展，吸引了大量的农村金融剩余，造成一部分农村资金和人力的外流，所以出现很多土地弃耕的情况，造成城市资源分配不均，进一步加剧了农村金融贫乏现象。

二、促进农村金融与农村经济发展的措施

针对目前农村金融与农村经济发展中存在问题，必须要采取有力的措施加以解决，促进农村金融和农村经济的良好发展，从而不断提高农民收入。具体来讲，可以从以下三个方面入手。

1.完善农村土地使用权的流转。

由于农村土地使用权的流转方面存在较大的问题，政府需站在发展农村土地金融和农村经济角度，在政策上予以倾斜，引导和支持农民发展经济。具体而言，可以采取以下三个方面的措施。

1.1不断完善相应的制度。

为了进一步发展农村土地金融和农村经济，我国必须要立足当前农村土地使用权方面的弊端，尽快出台相应的政策，进一步完善相应的制度。第一，进一步明确集体土地的产权，保障农民的农业组织规范化；第二，科学对待集体土地的产权问题，维护农民的合法权益，实现农村土地金融的良好发展。

1.2确保流转方法的合法化。

第一，建立健全相应的政策，比如土地投资政策、投资补偿政策等，并且根据社会的不断发展，及时做出相应的修改。第二，在遵循经济发展的前提下，综合考察农业发展的具体情况，制定相应的政策，引导农民正确对待土地流转，从而帮助农民提供土地的使用率，推动农村经济的健康快速发展。第三，土地流转之后，可能会产生一系列的问题，比如土地用途变化造成的问题、权属关系变化带来的纠纷等。这就要求政府相关部门制定相应的对策，避免不必要的纠纷。

2.采取集体抵押土地所有权的方法进行融资。

根据相关调查结果表明，农民贷款之所以比较难，最主要的原因就是缺乏有效的抵押资产。在农村土地使用权中，由于其存在一定的风险，所以银行不接受农民以土地使用权作为抵押。针对这种情况，考虑到我国法律明确规定农村土地贵集体所有，在融资的时候，就可以采取集体抵押土地所有权的方式，从而向金融机构获得贷款。这样一来，产权则获得明晰。在农村经济发展中，可以在农村中集体成立合作社，村民以土地入股并且享受分红。农村合作社在金融机构和种植大户（或农业企业）之间起到桥梁作用。采用农村合作社方式发展农村土地金融和农村经济，实现农村土地以集体抵押或转让，具有多种优势。一方面，它可以有效保证土地的集中化、规模化经营，从而弥补了小块土地的使用效率不高的问题，大大提升土地使用率；另一方面，它还可以有效提高土地使用权权能，从而进一步提高了土地使用权的抵押价值。

3.采用家庭农场的方式尽心运作。

就农村土地金融发展来看，经济发展不佳，最主要的问题是农村金融市场开发不够（比如没有实现产业化经营）。在传统的农业发展模式下，农民采用的是小块土地耕种，其成本高、收益小，无法达到规模化、产业化经营。在农村土地金融和农村经济发展中，走家庭农场的运作方式，由于家庭成员之间的价值取向和目标均不存在较大的分歧，且方便内部的沟通和协商。采用这种方式来经营，以家庭成员为主要劳动力，采用集约化、规模化、商品化的经营模式，大大提升农业生产效率。

三、结语

土地金融范文篇8

关键词：农村；土地；“三农”；金融；创新

近年来，农村土地产权的一系列改革措施，为“三农”金融服务带来新的发展机遇。“三农”金融服务的创新，对挖掘农村土地产权的金融价值、构建新时期农村土地产权管理运行模式，提升农村居民的经济收入与生活质量等方面具有重要意义。

一、“三农”金融服务的实践

我国在“三农”金融服务创新中进行过实践探索，并逐渐摸索出实践模式，如农用地抵押贷款、入股权抵押贷款、担保贷款等。例如贵州湄潭采用“农民+政府+土地金融机构”的方式，由地方政府出资成立土地金融公司，可接受非耕地资源为押品，为农户发放贷款；山东寿光采用“农民+村委会+金融机构”的方式，村委会可对农户进行信用评级，经管站对土地估值办理抵押手续，银行发放贷款；重庆市采用“农民+金融机构”的方式，可办理土地承包经营权权证，农户可用其抵押申请贷款；四川成都采用“农民+担保公司+金融机构”的融资方式，政府出资成立担保公司，农民将土地承包经营权作为反担保物抵押给担保公司，由担保公司担保，银行放款；辽宁法库采用“农民+合作社+金融机构”的方式，农民以承包土地入股合作社，合作社以入股土地抵押申请贷款。上述贷款模式已在全国试点区域试行，但是否具有全国普遍性，仍需待考证与评估。

二、“三农”金融服务的挑战

（一）风险挑战。“三农”金融服务创新面临着新的风险挑战，如行业风险、抵押风险、自然灾害风险等。随着农村产业集约化的迅速发展，金融风险类型不断发生变化，土地产权的流转可能会出现产权纠纷、物权价值波动、价值不公允、缺乏活跃的交易市场等，需金融机构提高风险管控能力。（二）政策挑战。农村土地产权制度正处于改革阶段，因此“三农”金融服务仍缺少一定政策制度支持，如缺乏配套的法律制度，给相关工作开展造成很大影响。如土地产权归属、土地价值评估、担保体系构建等问题，直接影响到农村土地产权变现。

三、“三农”金融服务的机遇

（一）农村土地产权交易蕴含金融需求。农村土地产权改革给金融机构带来了大量的市场需求。金融机构可为“三农”提供专业的金融服务，如交易组织、资金托管、账户开立、融资管理等，保证农村土地产权交易的可行性与安全性。在土地整改、土地经营上将产生大量的土地开发融资需求，因此需架构专业的金融服务体系。（二）农村经济发展新模式催生金融新业务。农村经济模式逐渐向专业化、集约化、产业化发展转型，催生出更多金融新业务，相关金融单位，应当根据客户群的诉求，主动对金融服务模式进行创新改革。同时，随着农村二、三产业的转型升级，文化旅游、产业对接、电子商务、新能源等经济模式的发展，催生“三农”金融服务进行改革创新。

四、“三农”金融的运行体系

（一）“三农”金融产品创新。金融机构应进行金融服务产品创新，不断优化“三农”金融运行体系，发挥出金融市场的运行价值。针对农村集体经济组织、专业合作社、专业农户、家庭农场、农村新型经营主体等不同客群的特点，通过细分农业生产及特色产业链等服务场景，引入土地流转、农业生产补贴、农业保险、农业订单等特色数据，提供多层次、差异化的金融服务。（二）“三农”金融体系风险管控。一是对国家政策进行深度解析。如国家法治建设过程中，关于“三农”金融服务的法律政策修改未及时开展，则会导致体系运行风险发生。为合理规避风险，相关金融服务工作人员，应对农村土地抵押担保业务进行全面追踪，保证“三农”金融服务体系的整体运行可控。二是遵循“试点”原则。在全国不同地区进行科学评估，依循不同地区的土地产权类型，制定科学严谨的试点工作标准，并指导相关银行积极支持试点工作。同时，相关管理部门需及时开展试点评估工作，依据评估结果，对试点地区与业务进行科学调整，防范风险发生。三是制定标准规范的操作细则，准确界定管理权责，真实、客观、准确开展农村土地产权登记工作。严格执行土地产权价值评估要求，对土地产权的取得成本、市场价格、潜在价值综合考量，以保证农村土地产权价格评估的科学性与客观性。另外，应加强当地政府、担保机构、合作组织的有效衔接，保证农村土地产权金融抵押产品的有效流通。四是加强贷后管理，对贷款资金封闭管理，对其流向实时监测，有效管控资金风险。（三）“三农”金融信贷制度完善优化。在“三农”金融信贷制度方面，可对“三农”金融产品进行定价设计，即设定较低的农村土地产权抵押贷款利率，保证农民的基本经济收益。鉴于农产品具有生长周期长、附加值低等特点，需对贷款期限与农产品的生长周期相匹配，可将贷款年限进行合理延长。根据行业的生产周期和贷款主体的经营形式，设定针对性的还款方案，例如可采用随借随还、到期一次还本付息、分期还息到期还本或按还款计划还款的还款方式，突出“三农”金融信贷服务的人性化与便利性。为保证“三农”金融服务工作开展长效性，需设定合适的信贷准入门槛。通过对授信模型、评分卡等进行合理调整，在源头上防范信用风险。与此同时，对客户的偿债能力、还款来源、发展前景等多个维度进行评估，进而灵活调整客户评价指标，保证风险可控。此外，商业银行应基于国家试点地区的工作开展实际情况，对“三农”金融信贷产品进行授信额度管控，避免多头授信或超风险承受能力授信。

五、“三农”金融的政策设计

（一）“三农”金融支撑政策设计。“三农”金融政策设计需有效强化资源支撑机制，人民银行每年根据农村土地产权改革政策，匹配专项信贷资金，以保证农村土地产权改革工作有效推行，推动“三农”金融服务产品开发。与此同时，部分商业银行可发行专属的农村土地产权金融债券，便于推动农村土地产权抵押贷款金融服务发展，为后续“三农”金融政策全面普及提供参考。（二）相关“三农”法律政策修订。在农村土地产权改革背景下，为有效推动“三农”金融服务创新发展，需对“三农”金融服务的相关法律政策进行修订，为“三农”金融服务发展提供制度保障。如对《土地管理法》《农村土地承包法》等进行合理修订，基于法律制度对，农村土地承包地、宅基地、金融贷款、抵押条件、评估程序、管理条例进行规范化处理。例如，在农村集体建设土地使用权修订上，应当稳步推动试点工作，将农村集体建设用地合理融入到用地管理条例当中，对其集体用地的流转、用途、交易、抵押、收益、管理等工作进行细化。（三）“三农”金融风险缓释机制。在建立“三农”金融风险缓释机制过程中，可尝试引进农业担保公司，并与农业保险相互结合。同时，在财政部门的补贴环境下，加大对新型农业经营模式的扶持，进而弱化农村土地产权抵押融资风险。在农村土地产权改革背景下，为充分发挥出“三农”金融风险缓释机制运行优势，可建立农村土地产权流转风险保障金制度。如部分地区可由地方政府进行出资补助，在财政部门、农业部门的联合工作开展下，避免企业经营不善，给农户造成一定经济损失。基于不同地区农村土地产权改革的实际情况以及金融机构的运行特征，构建农村信用体系，实现“三农”金融服务体系安全稳定运行，如政策性担保公司担保、行业协会担保、基金担保、合作社担保等，积极与当地政府、农业产业化龙头企业或第三方机构对接，联动各方优势资源。（四）金融服务流转平台设计。在金融服务流转平台设计时，主要进行确权平台、交易平台、处置平台的设计。金融服务确权平台设计时，需国家相关部门，依循权证文件与农村土地确权标准流程，进行确权系统的研发，并指导相关部门进行落实。通过确权进度考核工作开展，对确权工作实际开展效果与质量进行评估。金融服务流转平台设计时，需依据交易市场的范畴，建构不同等级的流转服务体系，并建立相关农村土地价值评估体系与管理机制，进而逐渐建构权威、专业的价值评估机构，为后续农村土地产权抵押交易提供价值参考。金融服务处置平台设计时，相关政府单位需设定处置服务中心，将对应的不良债权细分，并落实到具体的责任经营主体。可接受担保机构、银行抵押资产的处置，解决农村土地产权抵押变现的实际问题。通过确权、流转、处置平台的实现流转、抵押交易的规范、高效、公开透明，引导土地承包经营权有序流转、抵押，保证确权登记数据的完备、准确、及时、唯一性，保障农民合法权益，实现银行与相关农业数据的互联互通和信息共享，解决农业经营主体流转难，抵押难、融资难、融资贵的困境。

六、结束语

综上，本文对我国农村土地产权改革背景下，“三农”金融服务创新工作进行分析探讨，阐述当下“三农”金融服务创新过程中，收获的实践经验、工作挑战及机遇，针对我国“三农”金融产品服务的创新现实路径进行思考探究。通过本文论述分析，为其他学者提供研究分析的参考，推动我国农村土地产权改革创新。

参考文献：

[1]聂勇,王华.供给侧改革背景下农村金融风险防范困境与路径优化——以广西为例[J].市场论坛,2019(06).

[2]郭金丰.乡村振兴战略下的农村土地流转:市场特征、利益动因与制度改进——以江西为例[J].求实,2018(03).

[3]陈颖.银行业支持农业供给侧结构性改革综合评估体系的构建及实践检验[J].金融监管研究,2018(02).

[4]中国人民银行眉山市中心支行课题组,李玉辉,李洋.金融创新视角下的农村产权融资法律制度研究——基于农村“两权”融资实践引出的法律问题研究[J].西南金融,2018(02).

土地金融范文篇9

一、农村金融、农村与农村经济发展的理论关系

正如阿马蒂亚•森的研究结论所强调的，权利剥夺、能力缺失是导致发展中国家贫富差距拉大的真正原因(1998)。发展中国家农村劳动力资源丰富，资本尤其是货币资本相对缺乏，加上农业比较收益率相对较低，因此农村发展中普遍面临资金短缺问题，资金、劳动力外流严重，金融抑制和资金缺乏问题已经成为阻碍农村经济发展的一大瓶颈，从而使农村陷入贫困的恶性循环①。如何不断增加农村生产的货币资本，打破贫困的恶性循环是重要因素。农村金融体系承担着为农村生产融通资金、盘活农村生产经营的输血功能，是现代农村经济的核心，也是制约发展中国家农村经济发展的重要因素。农村土地产权改革通过增加土地产权的完整性和流转程度，能够提高农村经济单位的有效需求，从而激活农村金融的作用。由于农业生产风险较大、农村中小企业、微型企业和种植大户等缺乏启动资金和抵押担保物，最大的存量资产就是耕地、宅基地和住房，由于无法抵押，这些资产就只能是死的资产，无法变现，因此农村的有效金融需求也相对缺乏。而通过增加土地产权的完整性和流转程度，则能够将农村土地资源配置到效率最高的领域，从而获得三种收益：一是提高土地的规模经营，减少因城镇化、农业比较收益低、权利不明确不稳定而带来的抛荒、短期行为等问题；二是通过流转（转让、出租、承包、入股、抵押）等能够盘活农民的存量资产，使他们获得产权转让的额外收入；三是通过扩大农村土地作为抵押担保物的功能，能够增强农民通过正规渠道获得贷款的能力，从而丰富农村金融信贷模式，吸引更多资金投入农村经济建设。我国正在进行的农村不断拓展农村土地产权的边界，既调动了农民的生产经营积极性，也吸引了更多货币资本投入农村，从而带动了农村经济发展。由此，我们提出如下假设：

假设Ⅰ：农村金融抑制是制约农村经济发展的重要因素，提高农村金融效率能够促进农村经济发展。假设Ⅱ：农村有利于提高农村金融效率，从而加快农村经济发展。我们通过构建一个包含金融部门的内生经济增长模型，采用加入公共资本存量影响的柯布－道格拉斯生产函数，来证明农村金融、农村对农村经济发展的作用。假设农村经济实体有两个部门，实物生产部门和金融部门，在金融部门中，存在两种不同性质的金融体系：农村政策性金融体系和商业金融体系，农村政策性金融体系是普惠型金融的重要部分，以政策性金融为主，商业金融体系以商业性金融为主。农村产出由消费C和储蓄S决定，而农村总产出由资本存量、劳动力和社会公共资本共同决定：Y=C+S=AKαLβPξ（1）商业金融部门的作用在于将储蓄转化为投资，假定其转化比率为θ，我们假设这一转化比率的提高有赖于金融部门的工作效率λ。而政策性金融作用于特定的领域，即为农村提供公共产品和准公共产品，具有较强的外部性，如对农林渔牧等基础产业和农户、妇女、农民工等弱势群体提供的信贷支持。具体而言，通过政策性金融所形成的资本水平可以采用社会公共资本来表示，这与商业银行通过有效储蓄所形成资本积累是不同的。政策性金融体系提升公共资本的能力来源在所有储蓄中所占有的份额γ和将储蓄转化为投资的效率μ，由于政策性金融具有提供一定的福利性质，因此我们假设其工作效率是相对固定的。土地产权改革通过对农村商业性金融部门和政策性金融部门的叠加影响而作用于农村经济发展。一是土地产权的逐步放宽和完善，能够增加农村经济单位（农户、专业合作社、涉农企业）的有效金融需求，并提高农村商业金融体系的转化比率θ，从而提高私人资本积累水平，促进农村经济增长；二是能够提高农村政策性金融的工作效率，从而增加社会公共资本的供给。农村社会公共资本对农村经济发展的促进作用体现在提供私人资本所不能提供的公共产品上，如农村教育投资、农村水利等基础设施、缩小城乡地区差距等。产权制度是农村经济中的基础制度，清晰的产权界定有利于提高政策性金融的激励效果，从而改进农村政策性金融的工作效率，通过政策性金融的杠杆作用撬动更多的社会公共资本投资于具有正外部性的公共产品，从而促进农村经济增长。这印证了我们的假设Ⅱ，即农村产权改革能够改进农村金融效率，从而加快农村经济发展。

二、我国农村土地产权改革的演变和法律障碍

居民资产是个人生存和发展的基础，财产权（物权）有助于保障居民资产，提高社会的经济福利和效率，对财产权的法律保护创造了有效益地利用各种资源的激励（理查德•A•波斯纳，1997）。波斯纳认为个体具有自由处置财产并享有财产处置收益的权利，从而使得财产能够在市场自由转让，发挥市场经济有效配置资源的作用，把资源和财产从较低价值的用途配置到最高价值的用途，使财产增值，增加社会财富。同时，伴随财产的自由转让，同类财产会向利用效益高的使用者集中，从而产生积聚效应和规模效应，既实现了经济效率，也使产权所有者能够分享产权转让带来的收益。土地承包经营权属于财产权和物权的范畴，发达国家对物权的界定大都兼顾了权利的全面性、排他性和可转让性。我国2007年颁布的《物权法》也对物权（财产权）进行了较为全面的规定：“物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”土地使用权抵押权具有物权性质，属于担保物权的一种类型，指抵押权人不依赖土地使用权人的意志而实现的对土地使用权进行处分，通过折价、变卖、拍卖、抵押等方式而使自己获得优先受偿的权利（杜满秀，2002）。

土地承包经营权作为我国农村土地权利的核心，是农民最重要的财产权，通过农村产权改革逐步实现土地承包经营权流转能够提高土地承包经营权的效益最大化，增加居民收入。对土地承包经营权的转让、抵押等是实现土地承包经营权流转的应有之义。我国1953年完成的，打破了封建租佃制土地制度，使得三亿多无地或少地的农民得到了七亿多亩土地（冀县卿、钱忠好，2010），实现了耕者有其田的理想目标，初步实现了土地资源配置的公平性。1953年起进入农业合作社阶段，合作社重新收回农民的土地，1956年开始，农业合作化运动由初级社大批转向高级社（），建立起集体土地所有制。高级社的产权模糊，产权的激励功能消失，集体化没有达到想要的加快农业发展的效果（费正清，1990）。土地产权的排他性受到严重限制（冀县卿、钱忠好，2010），生产队没有土地的交易权、土地使用权受到限制、土地收益权被分割、激励机制缺失（陈剑波，1994），土地产权的可转让性严重缺失。长期的产权缺失和制度低效使得“包产到户”应时而起。农民自发进行的家庭联产承包责任制风靡全国。

家庭联产承包责任制清晰界定了国家、集体、个人之间的权利，增加了农户对农地的使用权和收益权，取得了突出成效。中国农村由生产队体制向家庭联产承包责任制的制度变迁，使1978~1984年间的中国农业产出增长约46.9%（林毅夫，1994）。随着家庭承包责任制的逐步完善，农民获得的农地使用权、收益权逐步扩大，各种权利内涵不断增加。使用权年限逐步延长，农民土地也逐渐产生规模经营。但是农村土地产权可转让性的获得则更加求稳,经历了一个从严格限制交易到逐步鼓励交易的松动过程，且交易仅限于农业用途（冀县卿、钱忠好，2010）。1982年《宪法》规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。

1986年《民法通则》规定：“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。”1988宪法修正案提出：“任何组织或者个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”由此，土地使用权的转让才逐步得到法律认可，并逐渐为中央政策所鼓励。2007年以来，国家层面不断延长农村土地产权的时间，明确界定农村土地承包经营权的归属，2010年《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发[2010]1号）明确提出：“抓紧修订、完善相关法律法规和政策，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系保持稳定并长久不变。”虽然土地承包经营权作为一种用益物权的权能，经过一系列法律的完善，已经可以在市场上作为特殊商品进行流转，但流转的形式主要是转包、出租、互换、转让、股份合作等形式，多部法律仍明令禁止土地承包经营权的抵押。如中华人民共和国《担保法》第37条和《物权法》第184条均明确规定耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第15条明确：“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。”《土地管理法》虽然没有明确宅基地不能用于抵押，但第62条的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这也是间接断了抵押者的后路。但是相关法律的规定并不完全是铁板一块，其中也透露出对于土地流转和经营权抵押的改革意图。如为促进土地的适度规模经营和土地经营权流转市场的发展，2002年出台的《农村土地承包法》第10条、32条和49条的规定明确了土地承包经营权可以采取多种方式流转，如果是通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，其土地承包经营权还可以采取抵押方式流转。《物权法》第184条在规定耕地、宅基地的土地使用权不能抵押的同时又规定“但法律规定可以抵押的除外”。

三、我国农村金融和农村中存在的问题

对我国农村土地产权改革的典型调查发现，农村土地产权制度改革既能增加农村金融机构的业务，培育涉农金融机构新的利润增长点，使得更多的金融机构关注农村；也能够合理配置和充分利用土地资源，促进农业各生产要素的合理流动，提高农业生产率和土地产出率，改善农业经济结构，实现土地的适度规模经营。从而促进农民增收，缩小城乡居民收入差距，摆脱农村贫困陷阱。但是，目前我国仍然面临农村土地产权制度与农村金融制度互相割裂、不能完全适应农村经济发展的问题。一是现有土地产权制度制约了农村的有效金融需求。我国农村中小企业、微型企业和种植大户等多年面临贷款难问题，他们缺乏启动资金和抵押担保物，最大的存量资产就是耕地、宅基地和住房，由于无法抵押，这些资产就只能是死的资产，无法变现。而抵押则能盘活农民的存量资产，使他们能够通过正规渠道获得贷款，从而丰富农村金融信贷模式，吸引更多资金投入农村经济建设。《物权法》、《农村土地承包法》以及最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等法律文件的规定，限制了以土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的有效性，导致土地经营权抵押担保合同在法律上属于无效合同，金融机构就抵押物优先受偿的诉求无法获得人民法院支持，法律上的不许可成为推行这一信贷创新品种的最大障碍。二是我国农村金融供给仍然明显不足。金融供给受到商业化趋利性的制约，中小商业银行做大、农村资金外流现象普遍，农村金融市场缺乏竞争，专门服务农户和涉农中小企业的中小金融机构数量过少，农村金融有效供给不足。另外，土地流转后，农业龙头企业和规模经营户对信贷需求旺盛，而当前受经营管理体制、资金实力等因素影响，加上贷款期限短、投向分散、规模小，农村金融资金供给能力很难满足规模土地流转的信贷资金需求。三是相关机制措施不够完善，影响了农村土地产权制度改革的推广进程。土地承包经营权证发放不及时、记载欠规范的现象在农村普遍存在，导致土地的范围不能准确界定，容易导致在行使抵押权时产生纠纷；独立的土地价值评估机构和科学的土地价值评估标准的缺乏，使土地承包经营权的商品性不能完全通过市场表现出来，影响到土地承包经营权的正常流转和实现抵押权时的再流转。四是农村社会保障体系不健全，使农民仍然视土地为最后的生存保障，对金融机构行使抵押权时，农民将会产生失去土地和未来社会保障的担忧，从而对通过土地承包经营权抵押获取贷款有所顾忌，影响该项业务的开展。

四、推动农村产权制度改革，进一步拓宽农村贷款抵（质）押范围，促进农村经济金融可持续发展

我国多年来的农村土地产权改革通过赋予农民土地承包经营权更多的权利内涵，从而进一步激发农村发展活力，调动金融资金加大农村投放。本文基于对农村金融、农村与农村经济发展关系的理论分析，以及对我国农村实践经验的总结，发现各地农村土地产权改革的实践取得了突出成效，对于激发农村金融作用、加快农村经济发展具有重要意义。但是目前由于法律障碍及相关配套机制的不健全，土地产权除集体林权、荒地、水域、滩涂使用权等与农民关系相对较少的产权能够抵押外，耕地承包经营权、宅基地和农房使用权均不能抵押，抵押权改革面临一系列困难。需要采取一系列可行性措施加强农村与农村金融发展。

（一）适应经济社会发展需要，逐步修改完善农村土地产权制度的相关法律法规。为使农地抵押贷款更具现实意义，建议有关部门尽快修订完善《土地管理法》、《担保法》、《物权法》等法律法规,使农村享有土地占有、使用、收益、处理四种权益，允许土地承包经营权用作抵押进行融资，赋予农民更加充分、完整且有保障的土地承包经营权，确保现有土地承包关系保持稳定并长久不变，为农地金融制度奠定法律保障。

（二）改进农村产权界定的体制机制和土地承包经营权价值评估。认真做好集体土地所有权的确权登记颁证工作，根据具体情况把土地所有权明确到户，奠定农村金融制度和业务创新的产权基础。完善土地经营权价值评估制度，加强土地经营权流转、评估、处置市场建设。建立土地承包经营权和农村住房流转服务中心，建立流转交易信息网络。积极培育专业的产权评估机构和产权价值评估的专业人才，探索建立客观、公正、具有竞争性的农村产权评估市场。

（三）在平衡地方财政力量和风险激励效果的基础上，建立农村土地产权抵押贷款风险分散和补偿机制。各级政府财政部门应建立专门的贷款损失保障或补偿机制，在贷款发生违约或金融机构处置抵(质)押权出现困难时，实施抵(质)押物收购或进行贷款风险补偿。

土地金融范文篇10

［关键词］农村金融；数字化；普惠金融

一、农村金融服务开展的基本情况

1.金融助力农村经济发展，满足农民愿望。金融是目前农村经济发展的重要命脉，随着振兴乡村战略的持续推进，“三农”领域对金融服务的需求、农民的生活方式以及生活习惯也发生了翻天覆地的变化，对现代化金融服务的需求呈现出越加旺盛的态势。2.推广金融科技，实现金融普惠性。金融科技的发展让人们的生活变得更加方便快捷，金融机构应当借助金融科技的力量，通过在乡村建立金融服务点、服务站，让农民更加贴近金融科技带来的便捷，唤醒农村“睡眠”资产，提升金融服务质量，形成金融资源“取之于农、用之于农”的可持续、数字化农村金融服务模式。3.采用数字化普惠金融服务模式，解决农村金融供需不平衡问题。数字化普惠金融将现有的金融服务模式进行一定的创新，以互联网技术为载体，通过大数据、云计算、智能终端等金融科技手段，打破了时间和空间的限制，降低了成本，弥补了农村在金融服务方面的欠缺。满足了农民的需求，解决了农村金融供需不平衡的问题。

二、农村金融服务存在的问题

1.运用到“三农”的金融资产较少。目前，我国农村整体经济实力不强，农村金融业务成本高、利润低、风险大等问题依然存在，农村金融服务供给不足，无法满足“三农”发展的需求。随着“三农”的发展和农业供给侧结构性改革的深入推进，多样化的农村生产模式以及销售模式对金融服务提出了更高的要求。然而，现存的金融服务模式却无法完全满足农民的需求，为农民资金结算以及进一步使用造成阻碍。2.数字化普惠金融服务模式未完全在农村地区建立。互联网技术不断发展对我国金融领域产生较大影响，催生了一系列金融服务以及金融产品，让金融服务变得更加便捷、金融产品变得更加全面。由于农村地区差异较大，不同地区各有其特点，无法通过一种模式完成全国范围的数字化普惠金融模式的建立，因此数字化普惠金融服务模式并没有在农村地区完全实现。3.农村信用体系尚不健全，贷款较难。目前，我国农户依然存在融资难的问题，融资难的主要原因在于农户的信用体系不健全，金融机构因信用信息不全无法为农户提供贷款服务。同时，各级地方政府，特别是县、乡人民政府掌握着农民的诸如土地承包和土地确权、新农合等基础信息，大多散落在不同部门，调取信息的过程较为困难，这也成为金融机构无法为农户提供贷款服务的主要原因之一。4.金融机构对农村“三权”抵押贷款意愿不强烈。2015年8月，国务院专门下发指导意见，明确提出开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作。银行金融机构在处置农地经营权抵押物时，可供选择的方式主要有再流转交易、协商收购、仲裁、诉讼等。再流转交易方式下，受土地的不可移动性等因素制约，再流转的空间范围局限于缺乏竞争的当地市场，再流转所面临的风险较大，效率较低，金融机构可能因此遭受损失，从而导致金融机构对于农村“三权”抵押贷款意愿不积极。

三、政策建议