土地出让金范文10篇

土地出让金范文篇1

近几年，我省各级政府和各有关部门严格执行国家关于土地使用权出让金征收与管理的有关规定，全省土地出让金征收与使用管理工作总体情况较好，但个别市、县政府和部门存在违规减免、挤占和挪用土地出让金等问题。为落实《关于深化改革严格土地管理的决定》，进一步加强我省土地出让金的征收与管理，现就有关事项通知如下：

一、切实加强土地出让金的征收管理

（一）明确土地出让金的征收管理部门。按照国家有关规定，市、县财政行政管理部门是土地出让金的主管部门，市、县土地行政管理部门是土地出让金的部门。其他部门或者单位（含各类开发区管委会）一律不得征收土地出让金。各市、县人民政府应当重视和加强土地出让金的征收管理，支持财政、土地行政管理部门规范土地出让金的征收管理。

（二）严格履行土地出让合同，按照规定征收土地出让金及滞纳金。各市、县土地行政管理部门在出让国有土地使用权时，应当按照土地出让合同确定的土地价款，向土地受让人送达缴款通知书。土地受让人应当根据缴款通知书规定的金额、开户银行和账号，按照规定时间将土地出让金直接缴入“非税收入财政专户”。未按照合同约定足额缴清土地出让金的，市、县土地行政管理部门一律不得印发用地批准文件和办理土地使用证书，并按照规定追缴土地出让金及滞纳金。土地受让人拒缴土地出让金及滞纳金的，市、县土地行政管理部门应当及时解除与其签订的国有土地使用权出让合同，并要求其给予违约赔偿。

（三）各市、县财政行政管理部门应当设立“土地出让金财政专户”，用于土地出让金的专项存储和清算；应当将“非税收入财政专户”中征收的土地出让金全额划入“土地出让金财政专户”，并按照出让土地逐宗进行明细核算。

（四）不得违法压低地价供地。各市、县以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权，应当按照国家的有关规定确定标底或底价，竞价低于标底或底价的，国有土地使用权不得出让；以协议方式出让和出租国有土地使用权，出让金和租金不得低于按照国家规定所确定的最低价；以国有土地使用权作价出资或入股的，其作价不得低于按照协议出让方式所确定的最低价。

任何单位和个人不得减免土地出让金。对已经出让的土地，凡改变土地用途、容积率的，应当按照规定收取不同用途和容积率的土地差价。但对工业用地、社会公益事业用地在符合规划、不改变原用途的前提下，经依法批准提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再收取或者调整土地出让金。

（五）严格控制划拨用地范围。各市、县人民政府在确定以划拨方式供地时，应当严格执行《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及国土资源部关于划拨用地范围的规定，任何单位和个人不得突破范围划拨用地。对于经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用、取消以划拨方式供地。

经依法批准利用原划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补收土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补收土地出让金。

二、严格土地出让金的使用管理

（一）严格执行土地出让金“收支两条线”管理制度。土地出让金必须足额缴入市、县财政行政管理部门设立的“土地出让金财政专户”，不得设立“账外账”。各级财政行政管理部门要严格按照规定管理好“土地出让金财政专户”，不得违反规定转移“土地出让金财政专户”资金。

（二）严格执行土地出让金专款专用制度。土地出让金必须按照以下范围列支，不得挪作他用：

1.土地取得的补偿性支出，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费和拆迁补偿费等支出。

2.农业土地开发费。农业土地开发费的提取比例和用途按照省财政厅、省国土环境资源厅印发的《海南省用于农业土地开发的土地出让金收入和使用管理办法》（琼财建〔20*〕288号）执行，即各市、县土地出让平均纯收益的20%用作农业土地开发费，其中25%上划省财政集中使用，75%由市、县留用。提取的资金要专项用于土地整理和复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发等农业土地开发项目。

3.新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、植被恢复费等依法应当向国家缴交的费用。

4.上缴省级土地出让金。各市、县人民政府应当将土地出让金的10%上缴省财政，由省政府安排用于可让全省各市、县共同受益的重点基础设施项目的建设。

5.土地出让业务费。各市、县财政行政管理部门应当按照财政部印发的《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》（财综字〔19*〕1号）的规定，给土地行政管理部门核拨土地出让业务费。

6.扣除上述5项费用后的政府土地出让金余额部分，各市、县人民政府可以用于城市基础设施建设等开发性支出。

国家和省政府对于土地出让金的使用另有规定的，从其规定。

（三）严格土地出让金的清算核拨。市、县土地行政管理部门应当根据土地出让情况及时向财政行政管理部门送交土地出让金清算单，列明土地开发费用、土地出让业务费用和土地净收益。市、县财政行政管理部门应当根据土地出让金清算单及时清算，并从“土地出让金财政专户”中拨付有关费用。土地出让金净收益应当按季缴入财政金库，纳入财政基金预算管理，按照规定使用。其中，用于农业土地开发的土地出让金应当按照规定比例分别划缴省财政金库和市、县财政金库。

（四）不得违规以国有土地使用权作价抵偿政府债务。各市、县人民政府不得违反国家关于国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的规定，将应当以招标、拍卖、挂牌方式出让的国有土地使用权以协议出让方式作价抵偿政府所欠的债务，也不得违反土地出让金的规定用途、将以协议方式出让应当收取的土地出让金直接冲抵政府所欠的债务。

（五）严格基础设施建设综合补偿的范围和程序。各市、县人民政府不得直接以土地出让金抵顶基础设施工程款。以土地为条件综合补偿基础设施建设项目的，应当严格按照《海南经济特区基础设施投资综合补偿条例》的有关规定，只适用于本经济特区公路网的骨架及干线公路、铁路、公用港口码头、民用机场和大型水工程项目，并应当报经省政府批准。补偿地块的供应不得违反国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的有关规定。

三、明确职责，加强监督

各级财政、监察、审计和土地行政管理部门应当按照各自的职责，加强对土地出让金征收和使用工作的监督管理。土地行政管理部门要严把国有土地出让价格关，依法向国有土地受让人催缴土地出让金，严格按照规定用途使用土地出让金；不得违反国家规定低价出让、出租土地，不得减免土地出让金，不得违法核发国有土地使用证，不得挪用、截留或者坐支土地出让金。财政行政管理部门应当加强对土地出让金收缴入户的管理，不得批准其他单位设立政府土地收益专户。同时，要严格按照法定用途核拨土地出让金，对未及时将土地出让金缴入政府“土地出让金财政专户”的，应当及时催缴；对不符合规定用途使用土地出让金的申请，不予以核拨；对挪用土地出让金的，应当及时纠正。监察部门和审计部门要将土地出让金的征收和使用列入重点监察和审计范围。

各级财政、监察、审计和土地行政管理部门要建立和完善对土地出让金违规案件的联合办理以及通报、移送制度，对在检查中发现的有关土地出让金违规案件，需其他部门依法处理的，应当及时通报、移送相关部门。

四、严格依法查处违规行为

对侵占、挪用征地补偿费用的行为；非法低价（包括无偿）出让国有土地使用权的行为；随意减免地价、挤占挪用土地出让金或者违规核发国有土地使用证，造成国有土地资产流失的行为；违反国家关于国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让等规定，擅自以国有土地使用权作价直接抵偿市、县政府债务的行为；设立“账外账”，不将土地出让金缴入政府财政专户的行为；违反土地出让金“收支两条线”规定的行为；以及违规核算土地出让金的行为等，一经查实，将严格按照国土资源部、监察部《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》等有关规定，对相关责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。同时，根据违规情况，给予经济处罚。

五、加强监督检查，发现问题及时整改

土地出让金范文篇2

我国在实施土地出让制度的十几年来，全国统一的土地出让金的管理制度一直处于空白，除《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号，以下简称《通知》）外，关于土地出让金管理的制度性规定相对较少，地方政府操作空间大，缺乏合理运用土地出让金的前瞻性，造成土地出让金使用的不合理。改进土地出让金管理制度和加强政府的土地收支管理，既是政府部门面临的重要课题，也是社会各界普遍关注的问题。

二、文献综述

土地出让金制度在实践中暴露的问题越来越多，学术界普遍认为存在着管理不规范、出让金流失严重以及支出不合理等问题。如李建功（2002）等学者认为土地使用者利用现有的土地政策，高进低出发土地财。在经济利益的驱动下，通过各种投机方式，造成国家土地收益的流失。学界还认为土地出让金的流失与地方政府管理不规范，维护地方政府利益以及地方竞争等因素有关［1］。其次，在土地出让金的支出方面，也存在着很多的问题，例如，一些地方政府以未来土地出让收入作担保，通过大量借贷进行城市建设，而用于农业土地开发的资金欠缴严重；有的地方政府挪用土地出让金，用于平衡财政预算。如何规范土地出让金的收支管理呢？江峰（2006）认为各级政府当期出让土地使用权获得的土地纯收益不得全部用于当期支出，要按一定的比例留存收益，作以后年度使用［2］。汪利娜（2009）则提出，建立土地出让金收支专户、土地出让金全额进入地方预算、建立土地出让金的分配体制、建立国有土地收益基金的设想是把土地出让金纳入到统一管理的模式，实现出让金的透明化管理［3］。研究资料表明，我国土地出让金收支管理制度还有很大的不足，有待更加系统的、全面的完善，土地出让金制度的设计仍有深入研究的空间。因此，完善土地出让金的收支管理制度，有效解决土地出让金收支管理中各个环节出现的问题，保障土地出让金各方的利益，才能确保国有土地出让金收支管理开发有序，出让有方，核算有据，分配有道。

三、土地出让金收支管理的基本情况

（一）土地出让金的含义

我国实行土地公有制，《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地归国家所有”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（即国务院第55号令）也规定，我国的土地归国家所有，有偿使用。即，在土地使用者向国家支付一定的土地出让金后，国家可以将土地使用权有偿转让给土地使用者。土地出让金是国家作为土地所有者向土地使用者收取的地租价格，是土地使用权的交易价格。在国务院办公厅出台的《通知》（国办发［2006］100号）中，将土地出让金称为“国有土地使用权出让收入”，并将其定义为“政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。”［4］从性质上看，土地出让金的本质是地租，相当于土地出让年限内的所有地租收入的贴现值之和，是国家向土地使用者收取的使用土地的经济报酬，是国家财政的重要来源和组成部分。我国政府对土地使用权的最高年限进行了规定。其中居住用地最高年限70年；工业用地、教科文体用地和综合用地最高年限是50年；第三产业用地最高年限40年。

（二）我国土地出让金收支管理的情况

我国土地出让金收支管理是伴随着土地使用权制度的确立发展起来的。《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定，“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后，方可使用土地”［4］。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条对“支付出让金”做出规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照土地出让合同支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条对“以划拨方式取得土地使用权的房地产转让”做出规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人们政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权的出让金。并规定土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算”［4］。1990年，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（即55号令）颁布，不仅规定土地征收的出让金管理，还规定将土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理。55号令将对土地使用制度的改革，从一般地收费收税调整为由市场配置土地资源、决定土地价值，从而进一步完善了土地使用权制度。55号令还对国有土地使用权出让和转让的各个环节、各项工作都做出了比较具体的规定，使我国的土地出让、转让工作以及出让金的征收工作都有了法律依据和保障。这标志着我国的土地出让金制度已基本形成。2006年底，土地出让收支实行“收支两条线”管理，收入全额缴入地方国库，支出则一律通过地方基金预算，从土地出让收入中列支。关于土地出让金的使用范围，国家也作了相关规定。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，政府土地收益使用范围主要用于城市建设和土地开发；《城市房地产管理法》则进一步明确为用于城市基础设施建设和土地开发。《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》对土地出让使用范围做出明确规定，其使用范围包括：征地和拆迁补偿支出（包括土地补偿费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费）、土地开发支出（包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等）、支农支出、城市建设支出、其他支出［5］。

（三）各地土地出让金收支管理情况概览

1.上海。2008年，上海市出台了《上海市市级国有土地使用权出让收支预决算管理办法》、《关于规范本市国有土地使用权出让收支管理的意见》、《上海市土地储备成本认定暂行办法》，不断强化土地出让金收支管理。其主要措施有：建立土地储备、供应和出让收支相互衔接的管理体系，对土地使用权出让收支进行统筹平衡、综合协调；明确土地储备成本认定办法，明确土地储备项目预算及预算调整审核和项目决算核销等工作要求；建立定期报告预决算制度；规范土地出让收入缴库办法和专项基金（资金）的提取比例。2.四川。其主要做法是：加强部门协作，建立国有土地出让、储备及收支信息共享制度；严格执行征地“两公告，一登记”制度，不断改进征地补偿安置费的发放方式；切实保障被征地农民和被拆迁居民的合法利益。3.江西。江西省出台了《江西省国有土地使用权有偿使用收入征收管理进行办法实施细则》，规定：凡在我省境内有偿转让土地使用权的中华人民共和国境内外的部门、公司、企业、其他组织和个人，应按照标准缴纳土地出让金，由所在地的市、县财政部门统一征收管理，土地管理部门代收代缴。4.浙江衢州。浙江省衢州市通过对国土部门的土地出让金收支情况作了一个全面的审计过后，探索出适合本地的土地出让金征收管理新机制。（1）加强对规范征收的管理。衢州市首先在制度上明确国土部门、财政部门的不同工作职责，其次坚持“国土开票、银行代收、财政统管”的原则，构建起“国土征收、财政监管、政府所有、收支两线”的土地出让金征管新机制。在实际工作中，衢州市主要是围绕“两清（清理土地出让金收入过渡户，清理土地出让金专用票据）”、“两建（建立土地出让金收支专户制度，建立土地出让金专用票据领用、结报和核销管理制度）”、“三规范（规范土地出让金征收行为，规范土地出让金专用票据使用行为，规范土地招标、拍卖和挂牌出让行为）”目标，加强土地出让金的征收管理工作。（2）严格控制支出的成本。众所周知，土地出让金收支管理的环节不仅多，而且复杂，从土地征用、收购储备，到前期开发、组织出让，再到成本费用支拨等。一旦某个环节监管出现疏忽，就会影响到整个土地出让金的使用效益。因此，衢州市详细地制定了相应的规章制度，如建立征地费支付备用金制度和土地保证金直接退付办法。尤其是对土地征用成本费用、土地储备资金、土地出让金业务费收支以及征地费用保证金的支付、退付行为等进行全面的监管。通过对土地出让金收支活动的全程监管，有效地保证了土地出让金的使用效益。（本文来自于《重庆科技学院学报.社会科学版》杂志。《重庆科技学院学报.社会科学版》杂志简介详见.）

四、我国现行土地出让金收支管理制度存在的问题及成因

现在看来，《中华人民共和国土地管理法》和国务院第55号令的相关规定还是显得有点滞后和粗糙。面对审批权限、权属登记、土地作价、收益分配等具体问题，尚缺乏有针对性的规章制度。导致一些地方政府要么无所适从，要么自行其道。从2007年1月1日开始，土地出让金收支管理实行彻底的“收支两条线”。然而，各地并未严格实施，导致每年有大量的土地出让金收益流失。从征收结构上看，土地出让金不仅成为地方政府收入特别是地方政府性基金收入的主体，而且其增速远超其他经济指标的增速。在部分地区，土地出让金的增速甚至出现失控局面。政府为获取土地出让金对土地进行粗放式的开发导致诸多问题，如容易导致政府官员的寻租行为；征收的土地出让金不能及时缴入国库；造成土地出让金看不见的流失，这些问题的存在不利于经济社会的可持续发展。在支出结构上，土地出让金支出范围过大，支出结构要求模糊，预算编制和管理精细化程度不高；土地出让金支农不足，加剧了城乡二元结构的分化；在征地和拆迁补偿等方面存在者偏差，损害了失地农民的切身利益；用于保障性住房的支出比例有待进一步提高［6］。

上述问题的主要原因有：第一，对土地出让金征收管理的配套制度还不完善。当前虽然从中央到地方出台了不少加强土地出让金征收工作的法规、规章制度，但对如何及时足额征收和解缴则没有严格的管理和处理、处罚制度，缺乏强有力的约束力。第二，对征收的土地出让金还缺乏严格的监督管理。在一些地方，土地出让净收益未能按照规定的要求，被纳入到基金预算管理之中。由于土地要素的非完全市场化，使得地方政府在征地、供地的过程中居于主导地位，在这种情况下，如果对土地出让金的收支缺乏严格的监督管理，极易导致一些地方政府违法、违规出让土地，擅自减免土地出让金等现象的发生，从而导致土地出让金的大量流失。第三，土地出让金征收还缺乏统一规范的管理制度，征收环节衔接不紧密。按照国家有关规定，财政部门是土地出让金的征收管理部门，应负责国有土地使用权出让的政策制订、监督执行和收支管理；而国土部门则是具体征收部门，应严格执行财政部门制订的征管政策，负责按法律法规和出让合同将土地出让金及时足额征收到位。但在实际工作中，存在着国土部门集土地出让政策制订、地价评估、出让交易、权证管理、收入征收于一身，甚至连支出也一并管理的现象，导致欠缴和漏缴土地出让金现象十分严重［7］。

五、完善土地出让金收支管理制度的主要途径

土地出让金范文篇3

一、要紧紧围绕审计工作方案的总体思路实施审计。

这次全省土地出让金审计涉及十四个地州市，不但要个别反映十四个地州市的审计情况，还要汇总反映全省土地出让金的总体情况，并且要求各审计组同时进行，按时结束。审计工作中，涉及的单位多，主要有国土、财政、储备中心、城投、开发公司、统征办、城建指挥部、房管局等；资金量大，都达上亿的资金。如何全面完成好这项工作，使这些单位的土地出让金准确无误地汇总起来，真实反映土地出让金的征收、管理和使用，关键在于紧紧围绕《审计工作方案》的总体思路实施审计。按照审计工作方案中制定的目标、范围、内容、重点和实施时间进行，按照省审计厅统一规定的统计口径认真填写统计土地出让金的宗地、合同数、征收数、未征收数、上缴财政专户数、清算数、上缴国库数、未缴数等指标，只有这些基础性工作做好了，才能保证各小组数字的可靠性、正确性和准确性，进而保证土地出让金汇总数字的可靠、正确和准确。还有一点需要说明的是，由于各单位土地出让金的做法有所不同，情况也有所不同，为了保证全面反映土地出让金情况，我们在审计过程中，注重审计取证一定要十分充分，基础工作一定要做扎实，也就是说在审计过程中不但要将省审计厅所设计的取证取到，还要将单位特有的情况也要取证，全面取得审计证据，做好审计汇总基础工作。

二、要从土地出让业务档案入手。

财务帐面反映的土地出让金征收、管理、使用数据来源于土地的出让、转让业务，财务帐面反映的土地出让金征收、管理、使用数字的正确与否，收费的多与少，不查土地业务资料档案是无法认定的。比如说，一块土地的出让金金额要涉及土地的出让方式、土地的出让面积、土地的地段等级、土地的使用用途、土地的评估价格、土地的基准地价等才能确定。这些从财务帐面是无法知道的，因而很难知道土地出让金收的是否合理、准确。土地出让金中存在的许多问题就得结合业务档案审查才能暴露无遗。类似低价出让土地、坐收坐支、以物顶费、擅自改变土地用途或非法转让、倒卖土地导致国有土地收益流失等问题，从财务帐面检查是无法实现的。所以说，业务入手是土地出让金审计的关键。

三、要突出重点，抓住问题关健进行审计。

这次省厅全省土地出让金审计的目的是明确的，就是搞清土地出让的总体情况，摸清土地出让金的家底，掌握土地出让金的总规模，全面反映土地转让批次，出让亩数，储备亩数，出让金额，管理和使用等情况，查处一些土地转让出让过程中的不法行为，以及土地出让金管理和使用中存在的违反法律法规行为和损失浪费等行为，提出加强改进土地出让金管理的合理化建议，为各级政府统筹安排土地出让金发挥审计应有的作用，同时也是配合政府近年来严格土地政策的一项重要举措。如何达到这次审计目的，完成审计任务，考虑到这次审计牵扯的单位多、范围广、内容多、时间紧、意义重大，审厅要求我们审计必须贯彻“全面审计，突出重点”的工作方针。全面审计就是全面反映土地出让金的总体情况、基本数字，全省土地出让金到底有多少，有没有隐瞒，有没有弄虚作假，不真实反映、上报土地出让金的行为。突出重点审计了以下几个方面：

（一）在时间范围上重点审计2011年度至2012年度；

（二）在单位范畴上主要审计土地局、土地储备中心、财政局、非税局、城投公司等单位；

（三）在抽取业务档案方面主要审计以协议出让方式大的房地产开发公司；

（四）在审计内容上，重点把握以下几点：

一是审计土地出让情况。主要审计土地建设用地转让手续是否按规定办理，有无违反土地政策，擅自批地，顶风作浪行为。出让形式是否符合规定，有无打着招商引资等幌子，不属无偿供地范围而无偿供地或应属招、拍、挂供地而协议低价出让，造成国家利益受损行为等；

二是审计用地情况。主要审计用地是否按合同规定执行，有无擅自改土地用途、扩大用地规模行为，可对照合同内容，实地查看，搜取确凿证据；

三是出让金收入情况。主要审计土地出让金是否全额收取，有无隐瞒收入，设置帐外帐行为。有无利用暂存款、国有资产处置收益等科目，缩小收支规模，截留省级收入行为。有无擅自减免、擅自出台违背国家政策法律的优惠政策或先征后返等行为；票据使用是否符合规定，是否使用全省土地出让金统一监制票据，有无使用收据等不合法票据。

四是资金使用情况。主要审计土地出让金的使用是否符合政策规定，有无挤占挪用扩大开支范围，违规出借土地出让金等行为。业务费提取是否符合规定，有无多提，重复列支等行为；被征地农民的征地补偿费支付是否符合国家规定标准、是否全额到位、拆迁户的拆迁补偿费是否全额支付，有无侵占农民和拆迁户切身利益行为，支付的工程款是否按合同支付，票据是否合法等等；

五是资金管理情况。主要审计资金管理是否到位，认真执行收支两条线规定。2011年以前的资金是否全额缴入财政专户，净收入是否上交国库，2012年的土地出让金是否全额缴入地方金库，有无坐支挪用行为等。

六是应上缴中央及省级收入情况。主要审计新增建设用地、耕地占用税、土地复垦费等计算是否正确，是否全额上缴，税款是否交入国库等。

土地出让金范文篇4

一、本实施意见所称的用于农业土地开发的土地出让金是指本区从土地出让金收入中按规定比例划出的专账管理的资金。

本区土地出让金用于农业土地开发的比例，按土地出让平均纯收益15％确定，其中30％资金由市集中使用，70％资金由区集中使用。

土地出让平均纯收益标准是指：根据《财政部、国土资源部关于印发〈用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法〉的通知》（财综[*]49号）中确定的本区地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值，具体标准为65元/平方米。

二、用于农业土地开发的土地出让金纳入财政预算，实行专项管理。区财政局应对农业土地开发资金实行专帐核算，按规定的标准和用途足额划缴及使用，不得截留、坐支和挪用，并实行社会公示制度。

三、调整现行政府预算收支科目，取消“基金预算收入科目”第85类“土地有偿使用收入”下的850101项“土地出让金”；增设850103项“用于农业土地开发的土地出让金”，反映从“土地出让金”财政专户中划入的用于农业土地开发的资金。

四、市房地资源管理局根据办理的土地出让合同和土地出让金缴纳情况，按月统计各区(县)已缴清土地出让金的土地出让面积送市财政局，市财政局根据土地出让面积、土地出让平均纯收益标准等，计算应从土地出让金划缴的农业土地开发资金，并于次月10日前分别划入市、区(县)级国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账。

从土地出让金划缴的农业土地开发区级专项资金的计算公式为：土地出让面积（平方米）×65（元/平方米）×15％×70％。

五、本实施意见所称的农业土地开发主要包括：土地整理和复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。

土地整理和复垦是指：按照土地利用总体规划和土地开发整理规划，有组织地对农村地区田、水、路、林及村庄进行综合整治；对在生产建设过程中挖损、塌陷、压占及污染破坏的土地和洪灾滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害毁损的土地进行复垦。

宜农未利用地的开发是指：在保护和改善生态环境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜农土地进行开发利用。

基本农田建设是指：采取相应措施对基本农田进行改造、改良和保护，促进基本农田综合生产能力提高和持续利用。具体包括：经国务院有关主管部门或者区以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地的建设；有良好的水利与水土保持设施的耕地建设；对中低产田的改造；蔬菜生产基地的建设；国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地的建设等。

改善农业生产条件的土地开发是指：为改善农业生产条件而独立进行的农田道路、电力通讯、水源、给排水等生产设施的建设。

六、市级专项资金50％用于宜农未利用地的开发，50％用于基本农田建设、改善农业生产条件的土地开发(主要指农业设施建设)；区级专项资金主要用于“农民向城镇集中”后的土地整理和复垦等。

七、财政部门负责农业土地开发专项资金的预算审批、下达、资金的拨付和资金的监督管理等工作；房地部门、农业部门负责项目预算的编报、汇总、项目实施的监督检查及竣工验收等项目管理工作。

八、区财政局会同有关部门每半年将用于农业土地开发的土地出让金收入、资金使用计划、支出情况上报市财政局、市房地局和市农委等部门。

九、区财政、房地会同审计等部门对用于农业土地开发的土地出让金的预算管理、支出范围等情况进行定期或不定期的监督检查。对于违反规定的，予以通报；对于违反专账管理的，督促其在7个工作日内予以纠正；对于违反支出范围的，除督促其在7个工作日内纠正外，应将超出本实施意见规定支出范围的资金收回专账；对挪用专账资金的，除追缴外，由相关部门追究有关人员责任。

十、对*年1月1日起缴入财政专户的土地出让金，按本实施意见规定提取用于农业土地开发的专项资金。

按区政府有关规定，*年已拨付给相关单位和部门的土地出让金中，属于应提取用于农业土地开发的土地出让金而未提取的，必须予以补提。补提用于农业土地开发的专项资金计算公式为：土地出让面积（平方米）×65（元/平方米）×15％，其中30％上缴市级专户，70％纳入区级专户。

土地出让金范文篇5

一、国有土地管理部门以追收土地出让金为诉讼标的案件的性质

在审判实践中，对以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房地产公司为被告、以追缴土地出让金为标的案件的性质确定有三种不同意见：一种意见认为该类争议属于行政争议，应由土地管理部门按照行政法律法规进行处理，走行政裁决之路，该类争议不属于人民法院主管。其理由是国有土地管理部门负有行政管理职责任，国有土地的转让，具有行政许可和行政审批的特点，转让行为是否成立，最终要以土地权属登记为生效要件。第二种意见认为该类争议属于行政诉讼，以追缴土地出让金为标的的案件应由行政审判庭审理并按照行政法律法规作出实体判决。第三种意见认为该类争议属于普通的民事诉讼。对于欠缴土地出让金的案件应依据《土地出让合同》，按照《合同法》的有关原则作出实体处理。

要弄清上述问题，我们有必要对国有土地转让进行深入剖析。作为房地产开发企业，取得土地使用权用于商业开发，极终目的是以赢利、获得商业利润为目的。根据法律的授权，国有土地管理部门对国有土地负有经营管理的职责，当国有土地管理部门代表国家以“招、拍、挂”等市场运作的形式，本着“平等、自愿、等价有偿、诚实信用”的原则出让具有商业开发价值的国有土地时，对于参加竞买国有土地的受让人而言，在土地转让活动中已不再具有行政管理者的身份，而仅仅具有普通意义上的民事主体身份。由于土地使用权的转让已全部按照市场化方式运作，决定了在《国有土地转让合同》中双方主体的平等性。因此，以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房地产公司为被告、以追缴土地出让金为标的案件的性质应当是普通民事案件，人民法院要及时地按照普通民事案件受理立案。为了保全国有资产，尽可能减少国有资产流失，在该类案件的审判和执行中，可以根据国有土地管理部门的诉前、诉讼保全申请，充分运用查封、扣押、划拨、变买等司法强制措施，查封房地产企业和开发商的银行帐户，扣押财产，保证欠缴土地出让金能及时全额回收。

二、追收土地出让金案件的两种不同类型

从不同法院已受理的以追收土地出让金为诉讼标的案件来看，该类案件主要有两种类型。一类是房地产开发企业与国有土地管理部门签订《国有土地转让合同》后，虽未改变合同约定的宗地用途，取得土地使用权后进行了房地产开发，但未按合同的约定足额缴清出让金，有的房地产企业为了取得土地使用权证，还向土地管理部门书立了欠据。对于这类案件，事实清楚，处理意见也是相当明确的，应当依据受让人与出让人签订的《国有土地转让合同》的约定判决受让人全额缴齐所欠土地出让金。第二类是房地产商在签订《国有土地转让合同》取得转让土地的使用权后，变更合同的规划设计条件，主要是增大容积率，增大建筑面积，在追求企业利润的最大化的过程中，不按规定向国家补缴土地出让金。对这类案件的审理，由于涉及到容积率与地价之间关系的专业知识，而标准容积率的确定国家没有统一标准，各省、地、市经济发展水平的不同，城市建设的总体规划要求不同，也不可能有固定的容积率标准，因而改变容积率对地价的影响处于不确定的状态，在学术界因容积率变动计算应补交的土地出让金也有多种意见，因此，该类案件审理难较大。

三、建筑容积率与土地出让金之间的关系

国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让的国有土地范围内新修建的建筑物，在《国有土地转让合同》中要从以下方面进行明确规定，一是要确定主体建筑物性质和附属物性质；二是要确定建筑容积率；三是要规定建筑密度、高限和绿地比例。其中对建筑容积率的确定，是《国有土地转让合同》中一个重要的合同条款。所谓的建筑容积率，是指建筑物总面积与宗地面积之比。在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建设物总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，因而在国有土地出让时，房地产开发商应缴纳的土地出让金也就越高。在目前的房地产市场上，开发商的暴利主要是从增加建筑物总面积、增大容积率、逃废土地出让金的形式来赚取的，面对日益攀升的房地产市场，要进行整治和规范，可以说应当从清理改变已出让国有土地用途和建筑容积率着手。

四、增加建筑容积率后应补交土地出让金的法律依据

由于建筑容积率的增加对国有土地的地价有着实质性的影响，开发商在较低的建筑容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高建筑容积率，其行为的本质是逃废土地出让金，对于房地产行业普遍存在的这种弊端，应当采取法律的手段予以有效地打击和制止。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2002年12月26日建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：受让人取得国有土地使用权后，必须按照《国有土地使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。城乡规划行政主管部门依法定程序修改控制性详细规划，并批准变更建设用地规划设计条件的，应当告知国有土地管理部门；依法应当补交土地出让金的，受让人应当依据有关规定予以补交。仅仅从上述法律和部门规章中，我们可以进一步明确，土地使用者增加建筑容积率、改变土地使用权出让合同约定的土地规划使用条件后，仅有规划行政主管部门的同意是完全不行的，还必须取得国有土地管理部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金后才能真正取得宗地的土地使用权。据了解，从我市清理工作中反映的情况来看，从2003年以来，有100余宗建设用地改变了建筑容积率，初步概算房地产开发商逃废土地出让金达数千万元，出现这样的问题，不能不说到规划行政和国有土地管理部门的失职失责。应当说，按照建设部2002年12月26日建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》精神，开发商申请规划变更被批准后，规划部门应当及时告国有土地管理部门，国有土地管理部门得到告知后，应当及时追缴土地出让金，如果行政职能履行到位，也不会产生现在的问题。

五、建筑容积率增加的行为属于违反《国有土地出让合同》的违约行为

在前面我们已经阐明，国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让的国有土地范围内新修建建筑物，所确定的建筑容积率，是《国有土地转让合同》中一个重要的合同条款。国有土地管理部门在合同中对受让人（开发商）约定了投资总额、单位面积投资强度、建筑容积率和建筑系数等指标，主要是为了节约集约用地，提高土地利用率。如果受让人不能满足《国有土地转让合同》约定的指标，通过增加建筑容积率达到增加建筑面积的行为，根据《合同法》确定的严格责任原则，是典型的合同违约。国有土地管理部门还可以按照合同的约定向国有土地的受让人（开发商）主张违约责任，要求其按合同约定支付违约金。

六、建筑容积率增加与补交土地出让金计算方式的确定

国务院下发的国发[2001]15号《关于加强国有土地资产管理的通知》第二条明确规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。国土资源部下发的《国有土地使用权出让合同补充协议有关问题的说明》第二条第八项中规定：对受让人（开发商）在国有土地出让期限内，改变《出让合同》规定的土地用途、容积率等土地使用条件的有两种处理方式，一是由出让人收回该宗地的土地使用权后，依法重新出让。这种处理方式，对于尚未进行开发的国有土地适用。二是依法办理改变土地用途和土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场差额补交土地使用权出让金。从上述行政法规和部门规章的规定中，进一步明确了因增加建筑容积率后，国有土地受让人应补缴土地出让金计算的期日和方法。在审理因增加建筑容积率应补交土地出让金的案件中，在对受让人应补交的土地出让金的计算时间和方法上要注意以下四个方面的问题，一是要确定《国有土地转让合同》签订时约定的宗地土地出让金总额；二是要查清受让人改变国有土地用途和使用条件被批准文件的生效日期。三是要按受让人改变国有土地用途和使用条件被批准文件的生效日期的基准地价，参照改变后的建筑容积率，计算出受让人取得的国有土地使用权新的土地出让金总额。四是计算出新的土地出让金总额与签订《国有土地转让合同》时约定总额的差额就是受让人（开发商）应当补交的金额。我们在审理中应当注意到四川省人民政府在下发的川府发[2005]15号文件中规定：凡是改变规划设计条件，超容积率的，必须按原楼面地价补交土地出让金。显然，川府发[2005]15号文件规定的精神与国务院、国土资源部对改变规划设计条件、超容积率应补交土地出让金的处理方式是不同的。按照下位法服从上位法的法学原理，如果国有土地管理部门按照川府发[2005]15号文件中规定的计算方式和计算出的金额提出诉讼请求的，在审理中不应予以采纳，而应当责成作为原告的国有土地管理部门变更计算方式，变更诉讼请求。2004年11月23日最高人民法院下发的《关于审理涉及国有土地使作权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条也作出了类似的规定：受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定用途，当事人请求按照起诉时同种用途土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。公务员之家

七、建筑容积率增加后受让人取得国有土地新价格的确定

土地出让金受地价的直接影响，宗地所处的区域位置不同、道路是否通达、对外交通是否便利、基础设施状况、人口密度等综合性因素都可能决定土地的商业价格。由于影响土地价格的因素众多，在不同区位，对于土地评估的方式、方法均有不同侧重。在专业地价评估中，各种影响土地价格的因素，均可以通过调整单项修正指数的方式对地价进行科学准确地评估。在解决因增加容积率而引起的补交土地出让金的诉讼案件中，显然要充分考虑建筑容积率的增加，对土地价格增加的影响因素，在案件审理中要采用修正容积率系数的方式计算土地出让金的具体数额。

一般地，按照修正容积率系数计算地价的公式为：

宗地商业地价=基准地价×容积率修正系数×商业用地面积

宗地住宅地价=基准地价×容积率修正系数×住宅用地面积

宗地地价=商业地价+住宅地价

例如：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2（二类居住和二类商业用地），容积率≤1.5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地率≥35％。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元／平方米，居住用地基准地价600元／平方米。计算过程如下：

计算商业用地和居住用地的分摊面积

根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5.

总建筑面积＝20000×1.5＝30000（平方米）

商业用地分摊土地面积＝（4500／30000）×20000＝3000（平方米）

居住用地分摊土地面积＝[（30000-4500）／30000]×20000＝17000（平方米）

计算商业用地和居住用地的地价

假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率为1.5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1.1.

商业用地总价＝900×1.3×3000＝351（万元）

居住用地总价＝600×1.1×17000＝1122（万元）

估价结果：

商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：900元／平方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整

土地出让金范文篇6

按照市审计局《专项审计调查通知书》（渝审调[2005]3号）的要求，现将我县**年至**年土地出让金的征收、解缴、使用及管理情况报告如下：

一、基本情况

**年至**年共计批准出让用地180宗，面积1126.6906亩，合同价金13325.0545万元，其中：征地补偿及整治成本等10564.0773万元、应收土地出让金2660.9772万元，减免193.1388万元，实收出让金2467.8384万元，其中：县国土房管局征收347.91万元、龙水镇小城镇办及原老工业园区收取272.6209万元，县工业园区收取81.332万元，改制企业收取652.5921万元，市政公司收取409.2689万元，濑溪河整治办收取38.346万元，其他镇乡及单位收取210.7685万元。其中：

（一）**年批准用地面积543.75亩，合同价金5639.2831万元，其中：征地补偿及整治成本等4371.3921万元、应收土地出让金1267.891万元；实收出让金1267.891万元，其中：县国土房管局征收162.2727万元、龙水镇小城镇办及原老工业园区收取282.6655万元，县工业园区收取72.242万元，改制企业收取466.8721万元，市政公司收取179.6211万元，濑溪河整治办收取38.346万元，其他镇乡及单位收取65.8716万元。全年土地出让金缴入财政金库149.63万元（体现在行政事业性收费预算科目中），为应缴数的11.8%，财政全额安排用于城市土地开发支出、农业土地开发支出。

（二）**年批准用地面积582.9422亩，合同价金7585.7714万元，其中：征地补偿及整治成本等6192.6852万元、应收土地出让金1393.0862万元；减免193.1388万元，实收出让金1199.9474万元，其中：县国土房管局征收185.6373万元、龙水镇小城镇办及原老工业园区收取444.9554万元，县工业园区收取9.09万元，改制企业收取185.72万元，市政公司收取229.6478万元，其他镇乡及单位收取144.8969万元。全年土地让金缴入财政金库780.27万元（含大足红碟锶盐公司补缴欠缴的606.4万元），为应缴数的64.45%，财政全额安排用于城市土地开发支出、农业土地开发支出。

二、工作措施

（一）严格土地价格管理。对出让用地特别是经营性用地土地价格的确定，依据《**市人民政府关于颁布**市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》（渝府发[2000]76号）的精神，严格按照土地的用途、级别以及容积率等，对所有建设项目供地进行地价测算，并由县地价委员会审定出让底价，按程序对拟供用地予以招标、拍卖、挂牌出让，出让公示期满后，以文件形式确认用地单位和土地综合出让价。

（二）出台管理办法。按照中央和市的有关规定，结合我县实际，县政府印发了《关于进一步加强土地使用权出让金管理的通知》（足府发[**]52号），明确了征收范围，确定了征收管理机关，规范了资金的解缴程序及返还办法。全县土地出让金的征收按照“收支两条线”规定，实行“收缴分离”，直接由县行政服务中心收取缴入财政，并纳入同级财政预算管理。

（三）严把减免关。对土地出让金的征收减免，严格按照有关规定，由县政府严格把关，其它任何单位和个人，均不得审批减、免、缓。我县两年共减免土地出让金193.1388万元，为应收金额的7.26%，主要用于招商引资和兑现优惠政策及解决历史遗留问题。

（四）严把支出关。土地出让金按照有关规定实行“收支两条线”管理，收取的土地出让金专项用于城市基础设施建设和土地开发，并对使用情况进行了跟踪监督，确保了专款专用。其支出情况是：**年用于城市基础设施建设及县级地质灾害防治630.7441万元、土地开发170.2748万元、改制企业下岗分流466.8721万元；**年用于城市基础设施建设及县级地质灾害防治956.3082万元（含减免的193.1388万元）、土地开发251.058万元、改制企业下岗分流185.72万元。

三、存在的问题

（一）部分土地出让金未实行“收支两条线”管理。一是我县龙水、邮亭、宝顶三镇经市确定为“百强镇工程”，为加大城市基础设施建设投入力度，确定将应收土地出让金的90%留给实施“百强镇工程”，用于城市基础设施建设；二是为了加快工业园区和县城东城新区的发展，将应上缴的土地出让金留给工业园区和东城新区用于城市基础设施建设和土地整治开发；三是为推动企业改制工作的顺利进行，妥善安置下岗职工，确保社会稳定，将企业原划拨土地转为出让土地，其应收的土地出让金全额用于改制企业职工安置；四是**、**年为解决用地历史遗留问题，各地补办完善用地手续的综合价款（含土地出让金），已在**年前由当地政府收取用于城市基础设施建设。

（二）土地出让金的减免和返还需进一步规范。在实际工作中没有严格按照先征后返的原则进行，而是在办理土地出让手续的同时予以了减免和返还。

（三）征收管理还有待于进一步加强。在收取用地单位土地价款时，未严格将土地出让金从土地综合价款中分离出来，造成对土地出让金的征收管理不便。

四、今后的打算

（一）进一步强化征收管理。按照有关规定，严格执行“收支两条线”管理，采取“收缴分离”的征收方式，全县范围内所缴纳的土地出让金统一由县国土部门征收，全部进入县行政服务中心缴纳，防止体外循环、相互冲抵甚至擅自减、免、缓的行为发生，保证收取的土地出让金及时足额缴入财政金库。

（二）进一步规范减免和返还行为。土地出让金原则不予减、免、缓。对确需减、免、缓的，按规定程序报县政府审批。对有关项目单位承担政府性投资的建设，其经费由政府投入，项目单位该缴纳土地出让金应及时足额缴纳，不再进行减免互抵。对有关镇乡和工业园区的返还采取“先收后返，即征即还”的办法。

土地出让金范文篇7

第一条为加强我县国有土地（以下简称土地）使用权有偿使用收入的征收管理，进一步完善土地使用制度改革，促进我县房地产市场快速健康发展，根据国家财政部、原土地管理局《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》（〔1992〕财综字第172号）、《关于加强土地使用权出让金征收管理的通知》（〔1995〕财综字第10号）、《国有土地使用出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》（〔1996〕财综字第1号）和重庆市人民政府办公厅《转发市国土房管局等部门关于切实加强我市国有土地使用权出让金管理意见的通知》（**办发〔2005〕229号）、《关于统一全市主城区外土地出让金征解模式的通知》（**办发〔**〕44号）以及国家有关法律法规的规定，结合我县实际，特制定本办法。

第二条土地使用权有偿使用收入包括：

（一）土地出让金

1、县级人民政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让交易总额）。

2、土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款。

3、土地使用有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

（二）土地收益金（或土地增值费）

1、土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款。

2、土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

第三条县财政局是我县土地使用权有偿使用收入的主管机关，县国土房管局是我县土地使用权有偿使用收入的征收机关，其他部门和单位一律不得代为征收。县监察、审计局是我县土地使用权有偿使用收入征收和管理的监督机关。

第四条土地使用权有偿使用收入实行专人、专帐、专户管理，其“土地出让金财政专户”（以下简称“专户”）由县国土房管局在大足县资金管理部开设，专门用于土地使用权有偿使用收入的专项存储和清算，其专户会计由委派会计担任。

第五条土地使用权有偿使用收入必须按照“收支两条线”规定，其土地使用权有偿使用收入应全部缴入县国土房管局“土地出让金财政专户”管理，实现的土地出让金净收益和土地收益金（或土地增值费）应全额上缴县级金库，纳入财政基金预算管理。

第二章土地使用权有偿使用收入的收缴管理

第六条土地使用权出让由县政府统一组织，县国土房管局负责具体实施。县国土房管局根据县政府批准的土地出让地价（或中标价）、年限、用途、面积、位置等内容，与土地受让方签订土地出让合同，同时向土地受让方开具土地使用权出让价款交款通知书。

第七条土地受让方应根据交款通知书规定的金额、开户银行和帐号，在规定的时间内将土地出让价款直接缴入“专户”，县国土房管局应按实收土地出让价款开具“土地使用权有偿使用收入专用票据”给土地受让方。

第八条土地受让方按合同规定全部付清地价款后，“专户”会计应给土地受让方开具“土地使用权有偿使用收入缴款清单”。

第九条土地使用权出让过程中县国土房管局收取的定金（或预付款）直接存入“专户”，在土地使用权出让合同签订5个工作日内由县国土房管局将所收定金（或预付款）转作土地出让金价款。

第十条“专户”核算会计应根据县政府批准的土地出让价（或中标价）和县国土房管局按宗地测算的“国有土地使用权出让土地开发费用、业务费用、土地出让金净收益清单”，清算、核拨有关费用，所形成的土地出让金净收益由“专户”核算会计填制《一般缴款书》从“专户”缴入县级金库。

第十一条土地出让金净收益上缴县级金库以实际收到土地受让方土地出让价款先扣除各种规费后，再按土地出让金所占比例进行上缴入库，其上缴比例可根据县政府批准土地出让价款（或中标价）中扣除各种规费后土地出让金所占比例确定。通过宗地核算后，该宗出让土地的开发费用和业务费已全部按规定拨清，有多缴土地出让金净收益的，可由其他宗地土地出让金净收益冲抵，有少缴土地出让金净收益的应及时补缴入库。宗地清算后该宗地核算分户帐上应无余额。

第三章土地使用权有偿使用收入的使用管理

第十二条县国土房管局支付土地开发费用时，应事先提出支付申请，经“专户”会计核实该宗地帐上资金情况后，报县政府分管领导批准，由“专户”会计将土地开发业务费用从“专户”拨付有关单位或个人。

第十三条土地开发费用包括补偿性支出和开发性支出两大类。

1、补偿性支出。指因征用土地而发生的各项费用。

具体包括：土地补偿费、安置补偿费、青苗及地上建筑物补偿费、拆迁补偿费、农房安置费、各种规费及征地相关费用。

2、开发性支出。指征用土地后用于土地的各项开发费用（不含市政大配套费用）。

具体包括：出让的土地所在小区范围内发生的基础设施建设费，即道路、供水、供电、供气、排水、场地平整等，以及为征用、开发出让的土地而支付的银行贷款利息。

第十四条县国土房管局可以从“专户”中提取一定比例的土地出让业务费，具体比例应以不超过土地出让金总额的2%。所提取土地出让业务费收入按现行财政财务管理体制纳入“三部门”打捆使用，由“专户”会计按规定的程序审批后从“专户”拨入“三部门”收入帐户中，再按规定全额安排给县国土房管局按规定的用途使用。

第十五条土地出让业务费，应按如下范围使用：

1、对有偿出让的土地地域内的勘探设计费；

2、为开展土地有偿出让工作所支出的广告费、咨询费；

3、土地出让给外商过程中的外方中介人佣金；

4、土地在进行出让（拍卖、招标等）时所支付的场地租金；

5、查处未补办出让手续而擅自转让、出租、抵押原属行政划拨土地使用权的单位和个人发生的开支；

6、为开展土地有偿出让工作及土地出让金征收管理工作所必需的办公费、购置费、调查研究费；

7、业务人员培训费、宣传费；

8、按规定由财政部门统一印制登记单、清算单、专用票据和财务报表所发生的费用；

9、对有关票据、报表等进行保管、仓储、运输所发生的费用；

10、聘请财务会计等专业征管人员所必要的工资和酬金。

第十六条各街乡镇和县工业园区管委会实现的土地出让金净收益，按照有关规定计提15%的农业土地开发资金、10%的地质灾害防治资金后，其余75%按以下原则分配：

1、县工业园区管委会实现的土地出让金净收益，由县财政按75%安排专项用于园区基础设施建设；

2、龙水镇、邮亭镇、宝顶镇三个“百镇工程”镇实现的土地出让金净收益，由县财政按75%分别安排专项用于三镇基础设施建设；

3、龙岗、棠香街道办事处实现的土地出让金净收益，县财政原则上不予安排，由县政府统一调度使用；

4、其余乡镇实现的土地出让金净收益，由县财政按60%安排专项用于镇乡基础设施建设；

第十七条企业改制或破产，将原划拨土地转为出让土地实现的土地出让金净收益，按照有关规定计提15%的农业土地开发资金、10%的地质灾害防治资金，其余部分由县政府审批后，县财政安排专项用于改制或破产企业职工安置。

第十八条享受招商引资优惠政策的开发项目实现的土地出让金净收益，按照有关规定计提15%的农业土地开发资金、10%的地质灾害防治资金，其余部分由县政府审批后，县财政安排专项用于该开发项目的基础设施建设。

第十九条全县实现的土地出让金净收益，按第十六条、第十七条、第十八条规定使用后，其余部分按现行财政财务管理体制由县政府统一安排“三部门”打捆使用，专项用于城市土地开发建设支出、耕地开发专项支出、农业土地开发支出、地质灾害防治支出以及其他专项支出等。在政府财力许可的情况下，可将部分土地出让金净收益安排用于收购土地，建立建设用地收购储备制度。

第四章土地使用权有偿使用收入的监督与管理

第二十条土地使用权有偿使用收入按照有关规定，严格实行“收支两条线”管理，全县所有土地使用权有偿使用收入一律由县国土房管局统一征收，土地价款必须直接缴入“专户”。任何部门、单位、个人均不得截留、挤占、挪用土地使用权有偿使用收入，不得擅自调用“专户”资金；也不得将应收土地使用权有偿使用收入与其建设项目投资支出进行相互冲抵搞体外循环；更不得越权擅自减、免、缓缴土地使用权有偿使用收入。

第二十一条县国土房管局应做好土地使用权有偿使用收入的征收工作，并按月向县政府有关领导和县直有关部门报送有关土地使用权有偿使用收入的征收、解缴、支用情况。建立、健全内部控制制度，强化对土地市场的监督。对受让方未按合同约定缴纳土地使用权有偿使用收入的，县国土房管局可以解除土地使用合同，不予办理土地登记，不得发放土地权证；县国土房管局在办理土地登记、发放土地权证时，必须凭开具给土地受让方的“土地使用权有偿使用收入专用收据”和“土地使用权有偿使用收入缴款清单”，否则，不予办理。

第二十二条县财政局应积极配合县国土房管局做好土地使用权有偿使用收入的征收管理工作，指导“专户”会计搞好土地使用权有偿使用收入的征收、解缴、支用等会计核算工作，监督土地开发费用支付使用和土地出让业务费计提使用，督促“专户”会计将实现的土地出让金净收益及时足额缴入金库，对实现的土地出让金净收益无故不上缴县金库的，县财政局可责成县资金管理部从“专户”中特划上缴入库，同时，县财政局应严格按照有关规定加大对土地出让金净收益资金拨付和使用监督管理力度。

第二十三条县财政、审计、国土、监察部门要加强对土地使用权有偿使用收入征收、使用的监督检查。对截留、挤占、挪用土地使用权有偿使用收入，越权擅自减、免、缓缴土地使用权有偿使用收入，随意增加土地开发费用，擅自提取土地出让业务费，不按规定程序办理土地登记手续的，要按照国家有关规定给予单位和有关责任人员经济和行政处罚；构成犯罪的，移交司法机关处理。

第五章附则

土地出让金范文篇8

一、地方土地财政的规模估算

在整个中国自2003年来的这一轮经济扩张与城市扩容中，地方政府发挥了主导作用。而地方政府热衷于城市扩张，从财政的角度来说，既有预算外收入扩张的收益，又可以带动预算内税收收人上升。从“预算外”的角度来看，近几年来，随着中央对政府行政收费的管理越来越规范，行政事业收费在预算外收入中的地位受到了抑制，相比之下，土地出让金收入则既不列入预算内，又未列入预算外管理，成为地方政府尤其是东部几个省市地方政府（特别是县政府）收人的重要来源。

另一面，土地出让、房地产开发与以土地廉价出让为手段的招商引资又可以带来地区经济扩张，从而带动预算内的税源增加。因此，与土地相关的收费已经成为地方政府各部门改善财政状况的重要途径。

平新乔（2007）在对8省8县3个市的调查访谈中发现，地方政府对土地的收费大体分为三类：一类是土地部门的收费。如耕地开垦费、管理费、业务费、登报费、房屋拆迁费、折抵指标费、收回国有土地补偿费、新增建设用地有偿使用费。二是财政部门的收费，如土地使用费、土地租金。三是其他部门收费，如农业、房产、水利、交通、邮电、文物、人防、林业等部门。它们将收取从土地征用到土地出让过程中与之搭得上边的相关费用。这些收费十分庞杂，透明度低，难以查清，但数额不菲。

据经济媒体提供的资料，2001－2003年我国土地出让合计9100多亿，约占同期全国地方财政收人的35%.2004年“8.31大限”使土地有偿出让进一步市场化。当年全国出让的价款更达5894亿元，占同期地方财政总收人的47%，2005年我国执行收紧地根政策，出让金收入占比虽有所下降，但总额仍有5505亿元。随着房地产市场的火爆，2006年出让金收入达3000亿元左右，预计全年出让金占地方财政收入比例可能将突破50%，事实上，北京、广州、深圳等房地产热点区域的土地出让金上半年的收人就已超过全年的总额。

平新乔（2007）根据各地区地方政府批租土地的面积数、各地区的土地价格以及估计出来的实际收入系数得出自己的估计。2004年，全国地方政府手中大约有6150.55亿元左右的“土地财政收人”。这个数字，是2004年全国预算外收人4699.18亿元的1.3倍。这个计算结果与《21世纪经济报道》公布的土地出让金总数大体一致。

为了说明土地出让金收入的相对规模，我们可以比较2004年中国地方政府的其他项目收入。我们可以清楚地看到，土地出让金收入占到地方政府可支配收入的约20%，是地方政府的重要收入来源。2004年中国地方政府的实际可支配财力为30367.17亿元。这个数字，是当年中国中央政府财政支出7894.08亿元的3.85倍，是2004年中国GDP总额136875.9亿元（调整前数字）的22.19%.即使按调整后2004年的GDP数字计算（调整后的2004年中国GDP为159575.3亿元），地方财政占当年GDP的比重也达到了19%.

二、土地出让金支付制度改变对财政收入的影响

我们首先分析土地出让金由一次性支付转向年金制后对地方财政的影响。

我国当前一年期、三年期以及五年期定期存款利率分别是4.14%，5.40%和5.85%，五年期以上贷款利率为7.83%.我们在折中之后选择6.5%作为贴现率。

如果把土地出让金按照6.5%的折现率均匀分配到后续的70年，根据计算可以得知，每年的土地租金为一次性支出总额的大约1/16，即为原来土地收入的6.25%.当然，我们可以对折现期限进行调整。2如果保持贴现率不变，将一次性土地出让金收入分摊到10，20，30年，则相应的年租金分别为原来总额的13.06%，8.53%，7.19%.可见土地批租支付方式的改革对政府的年度土地出让收入影响极大。实际上，将土地出让金的一次性支付改成在70年的时间内收取土地租金，过度细化了地方政府的收入流。尽管这样的做法克服了先前的种种弊端，降低了土地成本和投资门槛，地方政府无法在短期内得到全部土地出让金，从而降低了地方政府过度批地的激励，也使得地方政府拼命上工业项目的过高热情得以降温。对于居民来说，地价的下降带动房价相应下降，购买或使用住房的门槛就会降低，有利于居民购房和就业。但这也大大弱化了地方政府的财力，不利于公共服务的提供。因此，我们可以将土地出让金的分摊期限减少，再设定一个合理的首付比例。

如果我们将贴现率定为6.25%，设定分摊期限为10年，假设土地出让的首付分别为30%和50%，这样地方政府仍然可以取得原先收入的38.7%和56.5%.按照当前公认的地价占房价30%的说法，在仅考虑成本的情况下，土地成本的下降导致房价下降的比例分别为18.39%和13.05%.我们在这里的重点并不是比较那种土地出让金方式更为恰当，我们需要测度的是地方财政缺口。所以，我们不妨假定以30%的首付，并在十年内支付租金。这样的情况下，地方政府土地出让的当期收入减少61.3%.

按照平新乔的估计，地方财政支出占年度GDP的19%左右，其中20%来自土地出让金收入。2007年我国GDP总量为246619亿元，那么地方财政支出为46857亿元，土地出让金的收入达到9300亿元，这样由于土地出让金支付方式的改革，使得当期收入减少了5700亿元。

三、物业税的估算

物业税改革的首要目标是为地方政府提供稳定、可持续的税源。上面的分析反映了土地出让金支付方式的改变会减少地方政府的当期收入，相当于做了一个减法；而开征物业税对政府而言是加法。下面对这个加法的规模做出估算。我们在这里按照当前其他国家物业税在国内的比重进行横向比较，然后预测其规模。

从OECD国家的数据来看，物业税税收收入占GDP的比重基本稳定，长期以来保持在1.9%左右。物业税税收收入占税收收入的比重从1965年－1985年有逐渐走低的态势，其后有所回升，近年来保持5.5%的比重。

2007年，我国GDP总量为246619亿元，财政总收入累计完成51304.03亿元，其中，税收收入45612.99亿元，占财政总收入的比重为88.9%.如果分别按照1.9%和5.5%的比重计算，我国2007的物业税收入将分别为4685.76亿元和2508.71亿元。两者之间的差距非常大，原因在于我国税收收入占GDP的比重偏小，而预算外资金收入在政府收入中所占比例偏高。另外，我国正处在城市化高速发展阶段，居民财富中以房地产为形式的比例越来越高，物业税的增长与GDP的相关性更强，并且OECD国家物业税占GDP的比重非常稳定，所以我们选择物业税收入为GDP的1.9%作为估算值，即认为2007年的物业税收入的横向估计值为4685.76亿元。

于是，我们得到了土地出让金减少和开征物业税给地方政府收入带来的总效应：在2007年，即改革的第一个年度，地方财政缺口约为1000亿元，占地方财政支出的2.13%.

四、结论

土地出让金范文篇9

土地出让金，顾名思义，它是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地出让金，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展；二是土地出让金的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。

我国实行土地公有制，作为所有者，要收地租。土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。地租，是土地的所有权在经济上的实现形式，即土地的价格。在社会主义市场经济体制下，这个价格可以资本化，从而使土地具有资本的形态。土地之所以有价格，是因为在市场经济条件下谁拥有土地所有权，谁就可以定期获得一笔固定收入——地租。这同有一笔资金存入银行可以定期得利息是一样的。所以，土地价格是资本化的地租。土地所有权，按照产权经济学和法学理论可以分解为若干具体的权利：如土地的田底权、田面权、使用权、经营权、处置权、抵押权等。这些权利的主体可以是合一的，也可以是相对分离的。在相对分离状况下，每一项具体的权利都可能参与地租的分配。土地出让金的功能，说到底，就是保证平均利润率对经济的调节作用。但必须看到，这里最关键的是土地所有者与土地使用者之间地租的分配必须有一个“度”的问题。土地所有者拿得多了，土地使用者得不到平均利润，就会影响他的竞争力和积极性，反之，土地所有者拿少了，土地使用者有超额利润，就可能盲目投资，任意扩张。两种情况都不利于经济的协调发展。可见，合理分配土地出让金收益，必须明确土地产权，建设土地市场，使地租、地价通过市场显现。在我国土地公有制下，作为所有者，要收地租（出让金、租赁费），国家作为管理者，要收税等等都表现为我国土地使用制度改革的选择。

简言之，现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。

这里所说的累计若干年地租总和，本质上是公有资产的所有者收入，是出让土地资产使用权的收入。它是一种按市场等价交换原则的市场交易行为。因而，土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，是租非税，似税非税。

二、土地出让金成了“第四财政”

土地出让金的上述性质，体现在以下几个方面：

（1）土地使用权出让合同约定的使用年限的地租总和是一次性收取的。按照现行法规规定：土地使用权出让的最高年限分别是：居住地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年（注：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定。）。我国法律规定城市土地是归国家所有，国民对土地拥有使用权。由于我国土地不能买卖，我国实行土地批租制度并规定土地出让的最低年限为40年和最高年限70年。土地批租的最高70年限究竟根据何在？有的学者称，这在某种程度上借鉴了香港的土地批租制度。这主要是因为香港大部分土地是英国1898年《展拓香港界址专条》从清政府租让新界得来。由于土地并非香港当局所有，按法理在租借期满之后必须归还，所以在解决土地流转问题时，香港实行了批租制度，即在一定期限内转让土地使用权。由于租让新界的期限是99年，所以香港的批租年限没有超过99年的。后来中英关于香港问题的谈判又达成协议，最长的批租期限到期日不能超过香港回归后50年左右。从国际上来讲，土地批租90年和100年都有。我国的这个规定居住用地70年限，主要是考虑居住用地上的房屋建筑物，一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。同时，这也与当时对中国人预期寿命70岁左右等综合因素有关。

现在的问题在于，土地出让金是地方政府将40年或70年累计的地租采取了一次性收取（征纳）。这样，势必造成地方政府希望土地能够“卖出”较好的价钱，以利于改善公共服务和城市基础设施。土地批租收益绐各级地方政府的好处是显而易见的。这种地方政府一次性收取累计了50～70年的地租之总和的土地出让金。说它是地租，但地租一般是按年收取的；而将累计50～70年的地租一次性收取这又似税。这样。土地出让金似税，却非税，也就成了“第四财政”。

（2）地方政府获得的土地出让金有很大比例是作为当年的地方财政收入并安排作财政支出的，这样，实际上也即成了“第四财政”。所谓第一财政指预算内收入，第二财政指预算外收入，第三财政指制度外收入，而土地出让金也就成了“第四财政”了。这笔“第四财政”在地方可支配财政收入的比重高达40～60%，有些地方甚至超过第二、第三财政之和。这样，政府实际上就不仅预收了未来50～70年的土地收益，而且也实实在在地预支了未来的土地收益。这种地方政府的“第四财政”反映了我国现行财政体制中中央财政与地方财政的利益博弈状况。与世界的大多数国家相比，中国把更多的支出责任下放给省以下的地方政府。中国财政总支出的65%集中在省以下的地方政府，上世纪90年代曾高达80%.但是在收入方面，地方政府没有相应的自主权。现在发现了“土地出让金”这座“第四财政”金矿，必然是“得来全不费功夫”！

（3）土地出让金，按现行法规中规定一次性收取40-70年的土地使用费，其地租中又包括了土地使用消费者提前支付地租的利息部分。如果按70年的利率贴现计算，土地出让金的实际价格是土地出让金名义价格的34.7倍以上的价格。应该指出，土地出让金是可以明确地从房价中剥离的货币地租部分，同时土地出让金又成为土地价格和房屋价格组成部分的一部分，转换成计税基础，当土地首次进行交易时，土地出让金将被征收5.5%的营业税及附加和4%的契税。当房屋建成销售时，土地出让金再次作为计税依据被征收5.5%的营业税及附加和相应的契税。就房地产开发商而言，收取地租是履行代收代缴义务，但却必须在承担义务时为这种义务缴纳营业税和契税。土地使用消费者在向政府支付地租的同时，也同样为缴纳地租的行为承担营业税和契税。这样，土地使用者是实实在在的承担是一而再，再而三的被重复征税后的地租。这对城市的低收入群要买新房改善居住条件，简直是难上加难。究竟这种既有利息，又有租，还有税的土地出让金，是租耶，抑是税耶？总之，可以说是“第四财政”。

三、土地出让金的功过得失

怎样正确评价这座新发掘的超大型“金矿”——第四财政？从财政学角度看，这是一个土地财政的社会经济评价问题。应该看到，土地是财富之母，一国的土地资源是有限的。土地是不可再生的资源。土地出让金问题凸显，是近些年我国土地财政领域中一个突出的新问题。它是我国社会经济生活进入现代化和建设全面小康社会进程中与以下四大背景条件息息相关的。

（1）从我国当前所处的工业化阶段看，正处于工业化中期的重化工阶段，对钢铁、汽车、装备制造、化工等重化工产品需求上升，从而相应地带动土地供应的需求；

（2）从我国所处的城市化阶段看，正处于城市化发展的加速期，农民进城，一亿农民工进城，各地对市政、道路、交通、房地产、水、电、文化、教育、卫生等需求普遍高涨，从而也必然造成对土地供求紧张；

（3）从我国个人消费结构升级看，已从万元级商品提升至十几万元，几十万元级阶段，住房和汽车成为这一阶段的消费热点，改善住房条件要土地，发展汽车要道路等等，随之而来的是对土地需求的猛升；

（4）2003年后中国经济开始进入新一轮增长周期的上升期，外资、民资等投资热情上涨，同样也必然拉动对土地供应的需求，令各地的土地供求矛盾缺口增大等等。

上述四大热潮，极大地推动了我国社会经济发展中的土地需求。改革开放20多年，中国经济发展中曾经经历过三轮圈地热，特别是随着我国经济中用地（土地使用者）主体的多样化，国家在上世纪90年代又改革了供地政策，对一些营利性的用地项目实行公有土地有偿使用，政府通过出让公有土地收取土地出让金制度规定办法。推出土地出让金制度的初衷主要在于：一是地方政府将50～70年的土地收益一次性收取，可增加地方可支配的财政收入，集中起来可以办些大事，以改善地方公共服务和城市基础设施等；二是将后50～70年的土地收益一次收取，将可遏制些过度扩张的土地需求等目的。

应该说，总体上看土地出让金的出台，既基本适应上述四大热潮带动的土地需求，同时，也为政府，特别是省级以下各级地方政府集聚了一笔巨额的可支配财力。而且，配合了国家实行积极财政政策由国债形成的基础设施及公共产品累积的积极效应。进而有力地推动了我国工业化、城市化和城乡居民消费结构升级换代，为推进现代化和全面小康社会建设发挥了强有力的支撑作用。据有关权威部门统计（注：据全国人大常委会副委员长盛华仁在全国人大检查《土地管理法》实施情况的报告。）。1992年至2003年，全国土地出让金收入累计达10000多亿元，其中近三年累计达9100多亿元。浙江省在2003年有820亿元的土地出让金收入等。

短短十余年，特别是近些年我国土地制度和土地财政制度的变革带来了巨大的成绩，聚集了10000多亿元的巨额可支配财力。激发出潜在的活力，把全国的土地资源盘活了。但是，与此同时，土地出让金制度带来的一些弊端也相当显现突出。

弊端之一：各级地方政府在财政收入方面没有自主权的财政压力下，土地出让金可使地方政府将后50～70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。为了扩大土地批租量，获得短期高额收益，往往突击加大基础设施建设力度，越权减免税收，以吸引外商或民间投资。这种行为，既有悖于“代际公平性”即代际之间利益关系公平性，又有损于土地资源使用的有效性。在代际公平问题上，绝对倾向于任何一个特定时代都是不可取的。也就是说，我们既要防止过高的积累率影响当前消费，从而影响人们的劳动积极性，又要坚持可持续发展，不能损害子孙后代的利益。拥有13亿人口的中国，土地资源这个不可再生的资源，更稀缺珍贵，其使用的有效性更关键。

弊端之二：土地出让金的利益分配机制不合理。土地出让金是若干年土地使用期的地租之和，本届政府获得的土地出让金，实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。从现任届和未来届的地方政府看，则是现任届政府提前支取了下一届政府的收入，是一种对土地收益的“透支”，这对于未来往后届政府显然是不公平的。在目前的土地出让金制度下，现任届政府将土地出卖，卖地收益都由本届政府支配，这样，就使得各届政府无法实现收益共享，令地方政府在任期内热衷于批地卖地。这种土地收益行为短期化，往往也导致了土地滥用。再者，有时下一任地方政府，还需要负担土地卖出之后的开发配套投入，乃至提供一些征地的补偿费等等不公。更重要的弊端是由于各地的土地储备是有限的，随着土地所有权的不断出让，各级地方政府在这方面获得的财政收入也将有朝一日而锐减，长此以往，将会出现没有土地可供出让的尴尬局面。

弊端之三：征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。不少地方政府，以经营城市或经营土地等名义，炒作土地。国家的供地政策改了，即实行土地有偿使用，政府通过出让公有土地收取土地出让金，但征地政策却没有改变。当前，农用地转为非农用地必须经过国家征用，在征用过程中，行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用，这就使得地方当权者有了滥用权力的机会。突出表现在，一方面用计划经济的办法低价拿地，另一方面用市场经济办法高价供地，低进高出，炒作土地，客观上形成了多占多得的机制。行政价格与实际市场价格的巨额差价，既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力，也是当地“寻租”行为产生的温床。由于权力的监督机制缺失，势必导致权力和利益在幅度上、范围上的随意性和滥用，导致腐败的产生。改革二十多年来，中国经济发展中出现的一次次圈地热、开发区热等等，究其深层原因，无不都是不少地方政府把土地当成生财之道，很多土地储备中心甚至把农民地预征后直接纳入土地储备，也是屡见不鲜了。

土地出让金的利益分配机制不合理，可以从浙江省对市、县政府在农地转非和土地限额审批中究竟能够获得多大收益的调查佐证。这些收益大致有以下几种：耕地占用费、耕地开垦费、土地有偿使用费。有些市、县还有城市增容费、交通建设基金、商业网点建设费等征地附加费。这些收取的土地出让金很多由地方政府作为“第四财政”进行“体外”循环。这一项调查表明，被征土地收益分配格局大致是：地方政府占二成至三成、企业占四成或五成，村级组织占近三成，农民仅占5%～10%.这样，失地农民的社会保障问题必然成为严重挑战。从成本价到出让价之间生成的土地资本巨额增值收益，大部分被中间商或地方政府所获取。从全国范围看，2001年，政府从征地中取得的一级市场的收入是1300亿元，企业取得的二级市场的收入是7000亿元。到了2002年，一级市场的收入是2400亿元，二级市场的收入达到了10500亿元。而这10500亿元中，有9%以上是抵押，即拿着土地到银行去抵押贷款。所以说，如果土地存在泡沫，它实质上就是金融泡沫。

正是上述这些凸显的突出弊端，近年我国宏观调控作出重大决策，推出了既抓信贷超贷，又抓冻结土地供应的两大杀手锏，而且又决定在2005年继续收紧地根。我认为，与此同时，在宏观调控已取得初步成效基础上，还应对土地出让金进行一次全面的清理和整顿，这似应是我国宏观调控的应有之义。

四、用明天的钱，办今天的事——一个新理财理念的辨析

“用明天的钱，办今天的事”，应该说，这是一个合乎财政金融学理论逻辑的新理财理念。这是当今世界发达国家正在进行的一场以金融衍生品为主要内容的新金融革命的要义和精髓所在。国际理财学界流行着一句话：当今美国的经济繁荣，在相当程度上是建立在借来的资金和借来的时间基础上的。这实际上就是“用明天的钱，办今天的事”的美国版，说的是同一意思、意念和理念。

我国土地财政领域推出的土地出让金，也就是将明天未来50～70年的地租采取一次性收取的资金收入，来办今天的事。这里内含着这笔资金是提前透支的，从而也可以说是“借来的资金”。概括起来，我认为它包含着以下四层意思：

首先，无论是宏观的一国的经济，还是微观的市场主体的企业，大至跨国公司，小至中小企业以至个人家庭理财，都不能全靠“自有资本”而还靠“借入资本”和个人消费信贷等“借来的资金”。美国经济是世界经济的龙头老大，它的经济发展和繁荣尚且如此，更何论其他国家；

其次，“借来的资金”，说到底，其实就是抓住了时间机遇，即“借来的时间”。借来的资金其形式和手段有多样性，但其实质内容也就是“借来的时间”。借来的资金同借来的时间，两者是相通的，甚至是等价的；

第三，土地出让金，同新金融革命中的金融衍生品如期货、期权等是相通的。其要义都是“做预期”，即把未来50～70年的钱，来办今天的事。这一点最重要。

做预期，就必须要讲求和遵循经济规律办事，新金融革命的首条规律，是风险和收益交换律（trade-off）。高风险，高收益；低风险、低收益。这条规律，讲求的就是“取财有道”。

用明天的钱，办今天的事，是先有成本支出风险在前，才是有无收益和收益多少在后，而且这个“收益”具有不确定性，即收益的程度大小直至零的不确定性。

“取财有道”，就是说要用明天的钱，办今天的事，要讲求风险（成本）收益（效益）交换律，要作风险（成本）与收益（效益）比较。不能是只顾“借钱”而不管“办事”。新金融革命的首条规律，看似浅显简单却蕴含着丰富和深邃的科学哲理。

风险收益交换律的理论基础是理财三原则：[1]

1.钱多比钱少好；

2.今天（现在）的钱比明天（未来）（同样数量）的钱好；

3.无风险的钱，比有风险（同样数量）的钱好。或风险小的钱比风险（同样数量）大的钱好。

理财三原则的核心思想是：资金是有时间价值的，理财要有利息概念。资金有空间配置的有效性问题，也有资金的时间配置有效性，以及资金的时空配置是否得当的有效性等问题。

土地出让金，是做预期，是做未来50～70年的预期，从财政金融学意义上已不是一个“长期”而是一个“远期”的土地期货、土地期权等衍生品远期概念了。再说，它又是同“土地”这个实物资产，这个稀缺、不可搬动资源结合在一身的实物期权，其高风险性是不言而喻的。

第四，“用明天的钱，办今天的事”这个今天的“事”既包含了要办投资之事，也要办消费之事，如“三农”等事。投资归根到底是为了消费。不应顾此失彼。投资与消费之间的关系，是此长彼消，因而，必须强调投资与消费之事一定要协调发展。

土地出让金这个土地财政问题，进而言之，在社会主义市场经济体制下最高意义上说，它只是一种发挥“资金是经济第一推动力”的手段或工具功能。在实现现代化和全面建设小康社会，坚持以人为本，落实可持续的科学发展观而言，消费才是真正意义上的“经济第一推动力”。因此，消费才是社会主义经济的长远的、根本的最终目的性功能。

纵观当今世界经济大局，有专家称：靠着美国旺盛的消费和中国强劲的投资，支撑和推动了2004年全球和亚洲经济获得了10多年来最高的增长率。尽管美国还有“双赤”，2003年让美元下降15%，2004年美元又下降了5%（谢国忠，2004）。

这里，且不评论美国人的旺盛消费力。但把中国强劲的高投资，与之等量齐观，着实令人不安。消费是社会生产和再生产过程的最终完成和归宿，也是起点和根本动力。只要翻开中国改革开放后的消费发展史，的确可以看到广大城乡居民消费的绝对额有了大幅度上升，城市居民的恩格尔系数已降至37.7%.但我国的消费率，2003年降至25年来的最低，只有55.4%，比上年下降2.6个百分点。这充分表明中国的消费与投资比例严重失调，而投资与消费的失衡，最终都要靠提高人们的消费水平来解决。这是一个关系子孙后代的代际公平问题。

土地出让金范文篇10

（一）严格国有建设用地出让主体。市人民政府全面高度垄断眉山城市规划区范围内土地一级市场，实行对土地的集中统一供应。国有建设用地使用权出让一律由市国土资源局组织实施，严禁其它单位或个人实施土地出让行为。

（二）严格调控土地出让总量。市国土资源局根据经济和社会发展需要，编制年度土地运营计划报市人民政府批准执行。年度计划要优先考虑工业和城市公共设施用地；商业和住宅用地按照非饱和适度供应土地的原则合理控制土地供应量，提高土地资产运营质量，实现土地收益最大化。

（三）全面实行“熟地”出让。眉山城市规划区范围内的国有建设用地使用权出让前必须先进入土地储备库。土地储备的范围包括：依法收回的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地和其他依法取得的土地。市土地储备中心应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行前期开发，达到“四通一平”（道路通、供水通、供电通、排水通和土地平整），凡是不具备“四通一平”的土地原则上不得出让。

（四）坚持市场化配置土地资源。对工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。商品住宅开发建设用地必须以拍卖方式出让；商品住宅与其它用途混合建设用地中商品住宅建设面积达到50%以上的必须拍卖出让。市规划建设局在制定国有建设用地使用权规划设计条件时，必须明确各类用途的建设面积所占比例。

（五）严禁低价出让国有建设用地。各类国有建设用地使用权出让价格，不得低于新增建设用地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。其中：经营性用地在基准地价以内的区域，不得低于基准地价出让；工业用地不得低于工业用地最低价标准120元/m2。

（六）合理确定出让土地宗地规模和工业项目控制指标。工业集中发展区要严格执行国土资源部《关于实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》，工业企业厂区绿地率不得超过20%，所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。今后，新上工业项目原则上要求进入工业集中发展区，区内净工业用地不得小于开发区总面积的65%。

（七）强化出让合同管理。《国有建设用地使用权出让合同》要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。国有建设用地改变土地用途必须符合城市规划，对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。

（八）切实履行政府优先购买权。国有建设用地使用权转让时，转让双方必须如实申报价格，申报价格低于基准地价20%以上的，市人民政府可以委托市土地储备中心行使优先购买权。经依法批准转让的划拨国有建设用地使用权和出让国有建设用地使用权设定抵押权实现时，应在土地有形市场公开转让，转让价低于基准地价20%以上的，市人民政府可以委托市土地储备中心行使优先购买权。

（九）落实土地出让公开制度。协议出让的《国有建设用地使用权出让合同》签订后7日内，招标、拍卖、挂牌出让活动结束后10个工作日内，市国土资源局和市公共资源交易中心应将出让结果在土地有形市场或指定的场所、媒介公布。

二、进一步规范土地出让价款管理

（十）严格土地出让价款收取。土地价款必须按《国有建设用地使用权出让合同》约定按期支付，分期支付最长时间不得超过6个月。受让人不能按期支付土地价款的，自滞纳之日起每日加收迟延支付款项1‰的滞纳金，延期付款超过60日，经出让人催交仍不能支付土地价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金（保证金），出让人并可要求受让人赔偿损失。

（十一）土地出让价款严格实行“收支两条线”管理。国有建设用地使用权出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过基金预算安排，实行彻底的“收支两条线”管理。

（十二）规范土地二级市场出让金收取标准。土地二级市场出让金收取按以下标准执行，涉及多项出让金收取的按本条款序号逐项计算，累计收取。土地使用权人在原眉山县人民政府办理划拨转有偿使用时，已缴纳的土地有偿使用费可抵扣相应的出让金。

1.划拨住宅用地补办出让手续。政府收取的土地出让金为该土地所在区域基准地价的20%。具体公式为：政府收取的土地出让金=土地使用权面积×基准地价×20%。

2.非政府统建的居民安置小区补办出让手续。政府收取的土地出让金按照批准安置时所在区域基准地价的20%计算。具体公式为：政府收取的土地出让金=土地使用权面积×批准安置时的基准地价×20%。

3.20*年5月20日前从各开发区取得的建设用地补办出让手续。取得的土地使用权价格达到当时基准地价水平的，土地使用权类型规范界定为“出让”；未达到当时基准地价水平的，政府收取的土地出让金为取得时基准地价与取得土地使用权单价差额部分的40%。具体公式为：政府收取的土地出让金=土地使用权面积×（取得时基准地价－取得时的土地使用权单价）×40%。

4.其他划拨用地补办出让手续。政府收取的土地出让金为市场评估单价的20%。具体公式为：政府收取的土地出让金=土地使用权面积×市场评估单价×20%。

5.划拨土地经批准改变用途补办出让手续。政府收取的土地出让金按市场评估价的差额全额征收。具体公式为：政府收取的土地出让金=批准时新土地使用条件下出让土地使用权市场评估价－批准时原土地使用条件下划拨土地使用权市场评估价。

6.出让土地经批准改变用途。政府收取的土地出让金按市场评估价的差额全额收取。具体公式为：政府收取的土地出让金=批准时的新土地使用条件下土地使用权市场评估价－批准时原土地使用条件下剩余年限土地使用权市场评估价。

7.出让土地经批准改变容积率。工业用地增加容积率不收取土地出让金，其它项目用地增加容积率政府应收取土地出让金。具体公式为：政府收取的土地出让金=原楼面地价×增加的建筑面积；原楼面地价=原土地出让总价款（以基准地价计算的总价款）÷原建筑总面积；增加的建筑面积=土地面积×新容积率－土地面积×原容积率。

增加的建筑面积由市规划建设局核定。原取得土地价格低于批准改变容积率时基准地价的，按批准时的基准地价核定原楼面地价。

8.土地面积增加。原用皮尺测量、手工制图，现用精密仪器测量、电子制图等因素，导致实际用地面积大于土地登记面积的，在权属来源合法，四至界线无变化，无争议的情况下，增加的土地面积按土地初始登记时基准地价征收土地出让金。具体公式为：政府收取的土地出让金=增加的土地使用权面积×初始登记时基准地价。

9.增加土地使用年限。土地使用年限从土地交付之日起计算，建设工期应当计入已使用的土地年限。房地产企业在房屋预售、销售前应将土地使用年限告知购房人。购房人在办理土地登记时申请将土地年限办理为法定最高年限的，应予以批准并收取土地出让金。政府应收取的土地出让金为增加土地使用年限的市场评估价。具体公式为：政府收取的土地出让金=增加的土地使用年限÷土地用途法定最高年限×土地使用权市场评估价。

三、进一步加强出让土地跟踪管理

（十三）完善建设项目竣工验收制度。建设项目竣工验收时，要将建设项目履行土地出让合同和划拨决定书约定的用地面积、土地用途、容积率等依法用地情况，作为竣工验收的一项内容。没有市国土资源局的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收。

（十四）严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满二年的按土地出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

（十五）规范国有建设用地使用权的土地登记管理。2010年1月1日起，停止按土地出让价款缴纳比例分宗办理《国有土地使用证》。土地受让人按照《国有建设用地使用权出让合同》约定，付清全部土地出让价款和缴清税费后，市国土资源局方可办理《国有土地使用证》。

《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地使用条件发生变更的，土地受让人应当持有关批准文件、原《国有土地使用证》和补交土地出让金凭证等证明资料，向市国土资源局申请土地变更登记。

（十六）规范国有土地使用权抵押登记。依法登记办理了《国有土地使用证》方可办理国有土地使用权抵押登记。国有土地使用权抵押期间，土地使用权人进行房地产开发的必须经抵押权人同意并出具书面意见后，市规划建设局方可办理建设工程规划和建设手续。同时，抵押权人应加强对设立抵押的土地使用权的监管。