房地产调控范文10篇

时间:2023-03-24 16:13:34

房地产调控

房地产调控范文篇1

[关键词]房地产市场调控宏观经济政策

一、2005年“房产新政”的特点及效果

2005年是中国的“房产新政”年。在这一年,国家对房地产市场的调控呈现许多特点。特点之一就是中央政府高度重视房地产市场的调控并重新收回调控的主导权,政令的密集程度也前所未有。2005年3月下旬,国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。4月27日,国务院第88次常务会议研究了进一步调控的指导思想、总体思路和基本原则。5月11日,国务院办公厅公布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》,下发了建设部等七部委联合制定和出台的包括土地、信贷和财税政策等在内的系列宏观政策措施。特点之二是调控手段有所创新。国家宏观经济政策,包括利率政策、信贷政策、土地政策、税收政策等,在这次房地产市场调控中得到了组合使用。特点之三是传统的行政调控手段仍然发挥作用。按照国家统计局副局长邱晓华的说法就是“对一些地方不依法行政、不按规章制度办事的人员采取了组织措施”①。国务院办公厅2005年3月下发的《通知》中明确规定“对住房价格上涨过快、控制措施不力,造成当地房地产市场大起大落,影响经济稳定运行和社会发展的地区,要追究相关负责人的责任”。

在房产新政的组合拳之下,房地产市场的非理性繁荣终于开始降温。从2005年第三季度开始,房地产开发投资、销售、交易价格、土地购置、开竣工面积等各项行业指标的涨幅开始回落。根据全国工商联住宅产业商会的统计数据,2005年第三季度,全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨6.1%,涨幅比去年同期回落3.8个百分点,比第二季度回落1.9个百分点。初步预计,今年全国房地产开发投资同比增长21%,增幅比去年同期回落约7个百分点,低于同期全社会城镇固定资产投资同比增幅约4个百分点。遏制投机炒作效果初步显现,消费者购房行为渐趋理性,购房者中自住比例持续上升,部分投资者和投机者开始降价出售商品房。

二、对房地产市场要加大调控力度

从2005年第三季度开始,国家对房地产市场的调控政策开始转向平稳操作,全国范围内没有进一步出台调控政策。进入2005年年末,在一些房地产论坛上,一些房地产商及学者开始提出房地产宏观调控已经到位,调控可以结束了,应该给房地产市场吹吹暖风了等言论。对此,笔者不敢苟同。笔者认为,对房地产市场的调控仍应继续,应防止房地产市场出现反弹。应该让房地产成为中国经济的长期快速增长的动力,而不是中国宏观经济大起大落的祸水(倪鹏飞,2005)①。

1.房地产市场问题关系经济全局。摩根士丹利首席经济学家罗奇认为,2005年调控以后,中国的房地产开发并未真正放缓,2005年前9个月中国固定资产投资中的房地产开发部分继续增长,同比增长22%,其投资总额仍占全社会固定资产投资的1/5左右②。在上海、杭州等城市房价增幅下降的同时,深圳、广州、北京等城市的房价在2005年6月以后继续出现不同程度的上涨,有些“按下葫芦浮起瓢”的味道。

进一步讲,虽然从全国范围内来看,西部某些地区房价没有大涨甚至没涨,房地产泡沫比较严重的多集中在东部沿海地区和大城市,但这些地区是我国经济最具活力的地方,也是对国家宏观经济贡献和影响最大的地区。因此这些地区的房地产泡沫影响到中国经济的全局,它带动了钢铁、水泥、石化等行业的投资过度扩张,导致能源、交通运输的短缺,带动了服务价格水平的上升,成为通货膨胀的重要根源。同时,房地产过热吸引大量资金进入,突出表现在银行中长期贷款中房地产开发和个人住房贷款的比例大幅提高,加大了金融风险的集聚。

2.使房地产市场反弹、房产泡沫重新膨胀的因素依然存在。2006年是“十一五”规划的开局之年,从以往经验看,五年计划开局年份固定资产投资的增势往往会比较强劲。

由于国债市场、股票市场长期低迷,其他投资渠道不畅,房地产已经不再是简单的消费品,而日益成为重要的投资品。在这样的情况下,投资性甚至投机性的购房使得房地产市场的地方性逐步减弱,很可能成为区域性乃至全国性的大市场。在居民储蓄持续上升、投资品种稀少的情况下,房地产的投资性和投机性需求仍可能使房产泡沫继续扩大。

国际游资(热钱)的不断流入和炒作也给我国房地产业带来了巨大的金融风险。在我国东部沿海的一些城市,国际资本已成为房地产热的重要资金来源③。随着人民币升值预期继续存在,热钱对房地产泡沫扩大的风险也将继续存在。

3.房地产市场的稳定事关和谐社会的协调发展。和谐社会人们应该能够安居乐业。虽然目前关于房价收入比能在多大程度上衡量中国的房地产泡沫存在争议,但上海、北京、杭州等地房价收入比畸高确实使得大量的中低收入家庭“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的梦想很难实现④。同时,上海、广州等城市也明显地感觉到房价、房租、土地费用等的急剧上升使其商务成本快速上涨,并进而成为吸引和留住外来投资、吸引和留住高层次人才、提高城市竞争力的重要障碍。最近汇丰银行的一份报告显示,上海承接服务外包的成本已经大大高于印度,联合利华、上海大众等企业已经将部分的生产基地搬出上海⑤。所以,中国房地产市场的泡沫依然存在,后果严重,并有反弹的危险,对房地产市场的调控仍需继续。

三、房地产市场调控仍应以国家宏观经济政策为主

2006年甚至2006年以后对房地产市场的调控仍应以中央政府出台宏观经济政策为主。

1.调控的主导权仍应掌握在中央政府手中。2005年以前对房地产市场调控的失效已经充分说明不能给地方政府大的调控政策空间。主要由于经济利益关系,一些地方政府大多倾向于最大限度地利用中央政府的鼓励性政策,而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。在房地产调控中,一些地方就未能坚决执行中央政府的部署,甚至出现“上有政策,下有对策”的情况。因此应该继续2005年以来实施的中央政府主导房地产市场调控的做法,尽量压缩给予地方政府的政策空间。

2.调控的手段应以国家宏观经济政策为主。在2005年发挥巨大作用的组织(或干部)手段应逐步退出。以行政手段对市场经济的干预和调节在特殊时期是可行的,但不应成为常态。对市场经济的调控应以市场手段,特别是国家宏观经济政策为主。与行政手段比较起来,宏观经济政策作用更为广泛而持久,且不易反弹,同时宏观经济政策不需要依赖地方政府即可直接作用于企业和个人,影响投资和消费的总量及结构。从国际经验来看,无论是发达国家,还是绝大多数发展中国家,当出现房地产市场过热时,最经常使用的调控手段也都是利率、税率等宏观经济政策。在我国开始出现房地产市场过热的几乎同一时间段,英国、韩国等也出现了房地产价格大幅上升的现象。为遏制房地产市场过热,英国中央银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率,把利率从3.5%提高至4.75%。而韩国整治房地产投机的主要措施是税收和利率政策。2005年韩国对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税,同时把房地产所有税的起征点由9亿韩元下调到6亿韩元,并计划从2008年起提高房地产所有税的税率。但在利率方面,韩国政府对无房户和低收入者买房予以优惠利率,2005年把无房户和贫困户购买住房的贷款利率由5.2%下调到4.5%。

在我国,房地产市场调控可以采用的宏观经济政策包括税率、利率、土地、汇率和道义劝告等。谈到这些宏观政策,总有人觉得它们的实施必然导致房地产价格出现大起大落的局面。实际上恰恰相反,这些宏观经济政策的有效搭配组合可以实现房地产市场短期调控和长期稳定、保和压、治标和治本的有机统一。

(1)税收政策。房地产税收政策实际上是一个综合性政策,在房地产市场的不同环节设置不同的税种,可以起到不同的调控作用。房地产开发阶段的课税将会影响房地产投资的规模和结构;在房地产转让环节对房地产开发商征收营业税将增加房地产企业的成本;在房地产购买环节对购房者征收契税将增加购房者的购房成本,从而减少需求;在住宅转让环节实行有差别的个人所得税征收,对自住者给予免税或低税可以刺激自住需求,而对短期投机者征收高额所得税可以迫使其改变投机交易行为;在房地产保有环节开征物业税可使得购房者的房地产保有成本提高,有利于抑制房地产投机行为。短期来看,对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于迅速抑制投机,稳定房价;而从长期看,通过征收房地产保有环节的物业税有助于抑制奢侈性和投机性住房需求,鼓励适度合理消费。

(2)利率政策。前一段时间中央银行出台的利率调控政策包括取消个人住房贷款优惠利率、要求商业银行提高按揭贷款首付比率等。更严厉的政策就是提高房地产企业贷款和个人房贷的利率。利率的提高将降低房产投机中所需要的杠杆效应,提高房地产投机的风险,有助于挤出房产泡沫。虽然利率的提高会给具有刚性的自住型住房需求者带来更高的支出,但住房泡沫的挤出将会带来房地产价格的回归,最终将有利于购房者。

(3)土地政策。土地调控是2005房产新政的重要内容,事实证明也是非常有效的一项宏观经济政策。土地调控政策应继续坚持。国土资源部应根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对住宅价格上涨过快的地方,应适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量,严格控制高档住宅的土地供应;同时还应加强对已供土地的批后监管,严格转让管理,严格执行1年不动工开发收取土地闲置费,满2年不动工无偿收回土地使用权的法律规定。

(4)汇率政策。热钱的流入和炒作不仅阻碍了汇率制度的改革,也给我国房地产业带来了巨大的金融风险。要尽可能挤出房地产泡沫,汇率方面政策的主要目标就是要促成在未来一段时期汇率机制调整的确定性预期,使热钱对房地产的投机收益下降,风险提高,使境外投机资金有序撤出。当然这些都必须在国家汇率利率调整和汇率形成机制改革的整体框架内进行。

(5)道义劝告。道义劝告的主要作用也是调整人们的预期。现代宏观经济中的许多理论和实践都表明,有的时候即便没有政策出台,但人们对该项政策的预期就可以实现该项政策的目标。政府利用掌握主流媒体的优势,把握有利于调控的新闻舆论导向,或由政府出面通过座谈会、政策通气会和个别交谈等形式对相关行业协会和大型企业进行劝说,让其配合政府调控等,都能够帮助业界和公众形成正确的市场预期并采取理性行为,从而促成调控目标的实现。

(6)其他宏观金融政策。目前正在进行的金融改革也可以为房地产市场的调控提供比较好的宏观环境。股票市场的全流通改革正在解决长期限制中国股市可持续发展的瓶颈问题,为股市的长期向好打下了基础;随着央行和银监会进一步放宽对外资金融机构的管制、鼓励中外资金融机构创新,金融产品将日益丰富。这些都可以为居民的投资提供更多的选择和渠道。

①引自2005年12月20日《新晚报》。

②引自2005年11月04日《东方早报》。

③根据央行的数据,仅2004年1至11月,境外资金通过多种途径流入上海房地产市场的总量超过222亿元。

④据中国社会科学院刘建昌研究员测算,上海目前80平方米的住宅价格相当于每户一年可支配收入的27.5倍。

⑤引自上海社科院副院长左学金教授2005年12月在复旦大学的演讲。

[参考文献]

[1]安体富,王海勇.发挥税收调控作用,促进房地产市场健康发展[J].财政与税务,2005,(11).

[2]包宗华.房地产宏观调控的重大进步和发展[J].中国房地产,2005,(11).

[3]包宗华.韩国“整治”房地产投机的启示[N].中国建设报,2005-12-19.

[4]景学成.利率、汇率政策牵动房地产价格[J].现代商业银行,2005,(9).

房地产调控范文篇2

【关键词】金融;房地产;调控;区域差异

2004年以来,金融杠杆与行政手段、财税手段、土地手段一道共同参与对房地产业进行宏观调控,虽然取得了一定进展,但从总体上看,效果远不尽如人意。

一、金融杠杆参与房地产宏观调控效果评价

在本轮国家对房地产市场的宏观调控中,金融调控手段不断在强化。自2004年10月至2007年9月不到三年内,央行已经连续9次加息,仅2007年就5次加息。为抑制经济运行中过多的流动性,自2006年7月到2007年11月,央行曾先后12次上调存款准备金率,将存款准备金率由8%调升至13.5%。2007年9月27日,央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号,下称“359号文”)。文件对申购第二套(含)以上住房的,作出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施,但效果并不理想,主要表现在如下几个方面:

(一)房地产投资继续升温

自1998年以来,我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。2007年1

—9月份,全国完成房地产开发投资16814亿元,同比增长30.3%,比上年同期加快6个百分点,比全部固定资产投资高4.6个百分点;1—9月份,全国房地产开发企业资金来源为25379亿元,增长37.9%。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行,温度不断攀升。

(二)房价居高不下

近几年来,我国许多城市的房价都翻了一番。2007年房屋销售价格继续较快上涨,部分地区房价涨幅居高不下。2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%,涨幅比上月高1.0个百分点;环比上涨0.8%,涨幅比上月低0.8个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨12.2%,涨幅比上月高1.6个百分点;环比上涨1.0%,涨幅比上月低0.9个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%,其中10月份为21.1%;北京连续18个月同比涨幅超过8%,10月份达到17.8%。

(三)房贷风险加大

我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从1998年的3106亿元增加到2007年上半年的25720亿元,占同期人民币贷款余额的比重从3.3%上升到10%左右,年均增速超过40%。

9月末,全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元,比年初增加9410亿元,同比增长29.6%,增速比上年同期快5.2个百分点。其中,房地产开发贷款余额1.76万亿元,比年初增加3491亿元,同比增长26.9%,增速比上年同期降低2个百分点;购房贷款余额2.86万亿元,比年初增加5924亿元,同比增长31.4%,增速比上年同期提高13.5个百分点。

个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据19家银行的不完全统计,个人住房消费贷款中,违约客户高达18万户;工行、中行、建行2006年末个人住房不良贷款已接近200亿元。

上述情况说明,当前我国房地产市场存在着严重的问题,滋生着一定泡沫。虽然形势总体发展状况还是可控的,但是如果房地产投资、房价继续高涨下去,泡沫的风险就会逐步加大,加之我国流动性过剩的格局并没有发生根本变化,当前银行体系流动性过剩形势依旧严峻。因此,对房地产市场宏观调控的任务仍然十分紧迫而艰巨。

二、金融杠杆参与房地产宏观调控失灵的成因分析

尽管金融杠杆频频出手,但房地产市场的形势仍然不见根本好转,金融杠杆参与房地产宏观调控,甚至处于失灵状态。究其原因,大体上有客观原因和主观原因两种情况。

从客观上看,第一,由于城市化发展迅速,商品房供不应求;第二,货币流通严重过剩;第三,世界性的资产重新定价潮流影响。上述三个因素推动着我国房价不断走向高处。除掉上述客观原因外,主观原因有以下几点:

(一)对房地产业宏观调控往往处于两难境地

房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业,在国民经济的发展中,占据了举足轻重的重要地位。房地产业贷款,在我国银行信贷占据了很大的比重。房地产业的这样一个重要地位,使得决策者进行宏观调控时,往往会处于投鼠忌器的两难境地。这有点像妈妈惩戒犯错误的孩子,打轻了孩子不当回事;打重了,又怕伤害了孩子的身体。房地产业宏观调控一直处于这样两难之中:下手轻了往往不起作用;但是下手重了,又怕伤害了房地产业的发展,甚至损害整个国民经济,这个尺度非常难以把握。近期“359号文件”就是一个例证:出台了“359号文件”,但看到一些城市的剧烈反应,又不忍心下重手,导致市场仍对其中的“第二套房”如何认定争论不休,政策难以执行,调控效果也就不了了之。

(二)地方利益的制衡

在我国绝大多数城市中,房地产业都是地方经济的支柱型产业。土地出让金收入和房地产开发交易的税收收入,是各个城市地方财政的主要进项。有专家曾做了初步测算,房地产业的收入约占全国多数城市地方财政收入的51%。因此有人又把城市财政直称为“土地财政”。如果在房地产宏观调控中,严格执行国家的相关政策,就可能严重损伤地方财政的财源。这是绝大多数地方政府所不愿意看到的,也是他们对宏观调控措施执行不利的最根本的内在因素。

(三)地方银行的消极抵制

房地产贷款,一直是各商业银行的重要贷款,个人房贷一直被银行业视为“优质蛋糕”。以交行为例,2007年以来虽然在不断地压缩开发性贷款,但是却在谨慎扩展个人房贷,先后推出了“安居贷”个人住房贷款以及“轻松安居贷”个人住房循环贷款产品。建行是房贷的龙头银行,按照其披露的2007年中报数据,其个人贷款平均余额由2006年6月30日的48906亿元,增加至2007年6月30日的6337亿元。“高利润、低风险”的个人房贷是各家商业银行争抢的业务,面对“房贷新政”的实施,各商业银行的态度并不积极。

“359号文件”出台以来,各类银行谁也不愿明确制定严格的“第二套房”细则,生怕因自己的细则过严而导致优质客户的流失。结果是调控政策所伸出的拳头“高高举起,轻轻落下”,调控功能大多被化解了。

(四)房地产宏观调控指导理念的“一刀切”

当前我国正处于社会主义的初级阶段,区域经济发展的不平衡是一个最基本的特点。由于历史及多种原因,各区域之间的经济发展水平差距相当悬殊。各项经济政策只有充分地考虑到这一现实,才会是有效的政策,才能达到预期的目的。我国房地产宏观调控失灵的一个重要原因,在于宏观调控指导理念上过多地强调政策的全国统一性,往往忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性。

我国600余个城市的房地产业发展是极不平衡的,大体上可以分为五种类型:第一类区域是发达地区,包括上海、北京、广州、深圳。这些城市房地产市场投资炒房比例很大,外资进入量大,房价很高,涨幅很快。第二类区域是比较发达地区,如东莞、珠海、杭州、南京、苏州、宁波、温州、福州、厦门、天津、大连等地区。他们集中在以珠三角和长三角地区为主的东部沿海地区,房地产市场相对比较活跃,投资炒房比例较大,外资进入量比较大,房价相对比较高,涨幅较快。第三类区域是发展中地区,俗称二线城市,如武汉、重庆、成都、沈阳、长春、哈尔滨、西安、郑州、南宁、太原、兰州、乌鲁木齐、银川等中部、东北、西南、西北地区的城市。它们的特点多是房地产市场启动相对较晚,近几年来房地产市场得以较快发展,居民自住性购房占市场主导地位,房价运行相对比较平稳。第四类区域是刚启动地区,主要体现在中部、东北、西南、西北地区的一些省属城市。它们的房地产市场化水平不高,地价较低、房价也比较低。第五类区域是滞后地区,除东南沿海个别县级市,全国绝大多数的县级城市房地产业处于刚刚起步阶段,房地产市场启动相对滞后,房价较低。

转贴于中由于忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性,实施全国统一的调控政策,结果出现了该调控的没能很好调控,不该调控的也跟着调控的结果,导致有病者吃药的剂量不足,没病的也得跟着吃药。在第一、二类地区,一旦房地产市场稍有下挫,调控政策就立即出现折扣现象。迄今为止,很难有一项宏观政策能够一贯到底。

综上所述,可以看出:其一,与房地产宏观调控失灵的主客观原因相比,外因是条件,内因是根据,主观原因应该是主导的;其二,房地产宏观调控失灵的主观原因中,忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性,这是最主要的原因。

三、实施区域差异的金融调控政策建议

依据当前我国房地产业发展的风险状况和金融杠杆失灵的成因分析,为破解金融杠杆参与房地产宏观调控的两难境地,笔者提出如下的金融政策建议:根据我国房地产业发展不平衡的实际状况,建议实施考虑区域差异的宏观调控措施,即按照各个区域房地产业发展处于不同历史阶段、当前存在的问题以及宏观调控的任务,因地制宜,实行有差异的金融调控措施。

对第一类地区和第二类地区,它们是宏观调控的主要对象,因此,应该采取相对比较严厉的金融措施。例如,第二套住房的首付应该严格按照以家庭为单位进行界定,无论是国内银行还是外资银行都应该执行统一的从严调控的标准。利用严格的金融杠杆,从严控制上述地区的炒房风潮,囤地风潮,下大决心保证房价的平稳运行。

对于第三类地区(往往俗称为第二线地区),房地产市场虽然也有一些这样或那样的问题,但问题多是苗头性的,所以对这类地区宏观调控政策应当适当放宽。例如,本次“房贷新政”中,第二套住房可以界定为按个人为单位。通过宏观调控措施,对这类地区起到警示作用,既促使当地的房地产业得以健康发展,又防止过热和房价过快上涨的弊端产生。

对于第四类和第五类地区,由于其房地产业刚刚起动,甚至是启动不足,因此应该对它们采取扶持和支持的态度,所以宏观调控中,对这类地区应该是网开一面。例如,“房贷新政”中,第二套住房的规定在上述地区可以不实行;甚至对于该类地区的购房贷款的首付款比例采取更加优惠的政策,以鼓励和支持第四类和第五类房地产业的快速发展。

房地产调控范文篇3

[关键词]宏观调控;房地产调控政策;政策的可行性论证

一、问题的提出

2006年初以来,中国的楼市再掀调控之风,但从全国来看,房地产市场的活跃度虽有下降,价格却没有明显的回落趋势。7月份,国家统计局公布了两组数据:今年上半年,全国完成房地产开发投资7694.59亿元,同比增长24.2%;70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6个百分点,涨幅回落3.3个百分点。虽然上半年的房地产开发投资增幅明显低于31.1%的同期城镇固定资产投资增幅,但房地产开发投资依然继续保持着增长的态势;虽然商品房价格的涨幅总体趋缓,但部分城市房价依然在涨,2006年6月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%,环比上涨0.7%,同比和环比涨幅均与上月持平。部分城市房价上涨仍然较快,8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10%,19个城市月环比涨幅超过1%,广州等城市被国家发改委列为房价涨幅较大的七个城市之一。从国务院九部委联合“国十五条”至今,已经有将近两个月的时间了,宏观调控也进行了将近两年,各地房地产市场的价格走势已经成为判断这一轮宏观调控成效的关键因素。但从目前地方和国家的统计数据来看,各大城市新建商品房和二手房价格依然一路走高。在宏观调控进行了两年后,房价仍不断上涨?我们不得不对调控的政策和措施本身进行反思,有一些问题值得我们深入思考。笔者主要针对房地产经济政策实施的可行性分析及评价问题,结合现行政策进行一些初步的探讨。

任何一个单位或个人,面对一个项目,无论大小,均离不开大量的市场调研和实证分析论证、实施中的实时监控和事后的评价。如果将房地产经济政策作为一个项目来考虑,作为政策的制定者,面对比单个项目更重要更宏观更复杂的市场,则更需要进行系统和准确的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评估。这中间需要精确的统计数据的支撑,定量化的分析手段和测算工具,相关专家及智囊团的科学分析论证。只有这样才可能使宏观调控政策更为科学合理,以适时适度地发挥调控经济的作用。

二、房地产市场的调控目标与效应

(一)供求均衡:房地产调控的目标

政府调控的目标到底是什么?是降低房价还是控制房价的上涨速度;是抑制需求还是扩大供给、改善供给结构;还是在不均衡的市场均衡中发现深层次的问题,建立健全城市住房供给体制。

无论在发达国家或地区还是发展中国家或地区,对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。而住房价格是住房市场的核心,是住房市场健康的晴雨表。在正常情况下,房地产价格取决于供求,如果供求不均衡,则市场价格机制会自行调节供求。由于一般商品有较强的流动性和较短的生产周期,能够根据价格信号迅速做出反应,自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质,对价格信号的反映相对比较迟缓,自我调节能力本身也就比较薄弱。房价的不断上涨,应是市场供求不均衡的必然表现。从近几年影响中国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析,不难看出,房地产商提供的产品结构趋于高档化造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨,从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高;需求市场上的投机风气盛行,外资的涌入,经济的迅速发展致使资金市场的流动性增强,投资渠道不畅均是导致供求失衡的直接内部因素。另外,一些外部因素也加剧了供求的失衡,比如城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提,政府对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依赖,信息的不对称,相关利益集团的博弈等等原因。市场机制并非万能机制,市场机制在某些时候可能会失灵,这就给政府的宏观调控提供了理论上的支持。

当政府对住房市场进行政策调控时,如果调控目标不明确或不一致,则调控的效果将可能大打折扣。综上分析,政府调控决定了现有房价变动的供求关系。宏观调控是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制,通过深入分析造成总供求失衡的原因,进而从深层次上通过总量控制稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。

(二)调控目标:需求差异与调控政策

这里笔者仅结合房地产市场的需求与宏观调控政策间的关系进行有关分析。不同类型和层次的房地产需求,对调控政策的反应程度是不同的,调控效应及结果也因需求而异。所以应针对房地产市场的需求差异,制定相应的调控政策,把握好调控力度。

如果按照需求动机进行市场分割,则市场需求与调控政策的关系可进行如下分析。

1.源于自身住房的消费需求。以广州为例,从1997~2002年,居民私房拥有率平均每年大约以5%速度稳步提高,购房者中自主性买家占比例很高,这种刚性需求很难被打压。有关调控政策在短期内会延缓这一部分需求,形成短期的观望和对未来的价格预期,但从长期来分析,则影响不大。

2.源于个人及企业的长期投资需求。土地资源的稀缺导致房地产价值在不断平稳增值,投资房地产确实是不错的长期投资选择。此外投资房地产还可以以小搏大,个人和企业可以充分利用财务杠杆及区域利率差异,在较为宽松的贷款环境和条件下进行操作。这部分投资与一个国家的、区域及地区的发展、地区区域条件、对未来价格的预期、银行房产贷款政策的宽松与否等因素密切相关,因为相当一部分资金源于借贷,因而特别对于金融政策的变化比较敏感。

3.个人及企业的短期投机需求。当市场价格有强劲的上升趋势、心理预期未来市场价格将继续上升的时候,在市场的示范效应下,个人及企业都有强烈的投机冲动,这部分需求属于短期炒作。房地产的投资与投机两种需求有可能在一定的市场环境下互相转换,短期内在一定的市场环境下很难作出明确的区分。在中国,由于投资渠道的狭窄,住宅的投资(含投机)需求在中国房价走向中占的比重已经越来越大。一份统计调查数据显示,2004年北京的商品住宅投资性购房比例为17%,在全部投资性购房中近三成短期转手,逾两成投入租赁市场,近五成空置等待升值。2005年初,一份详细的某楼盘访谈式调查结果显示,17%用于包括出租在内的投资用途(其中8%属于只追求买卖价差的投资)。2006年初,深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示:同一购买者购两套及以上房子的总套数占新房销售总套数16.07%。这类住宅的市场需求对房屋价格,银行金融及税收政策的投资收益非常敏感。在现有的住房供应体系中,其行为对房屋的市场价格和租金价格会产生较大的影响。

此外,房地产需求尚有长期需求和短期需求之分,本地需求与外地、国内国外需求,国内各个不同地区需求之差异等等。特别是地区需求差异,由于各区域经济发展定位及国家在国际社会中的影响,房价存在相当大的差别。宏观调控政策要充分发挥作用,必须对房地产市场进行分割,掌握各分割市场的需求特点并长期跟踪调研,进行统计数据分析,掌握其对政策的反应程度,准确测算政策的效应值,并在此基础上,制定相应的调控政策。

三、关于调控政策的特点与效应

政府的宏观调控是对市场失灵问题的补充和辅助,宏观经济政策有各自的优势和特点,把握它们,就可以使其充分发挥作用。

(一)关于宏观调控效果的滞延性与两面性

由于政策作用时滞的存在,一般情况下,宏观调控效果的全面反映,必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现,财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在,往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在不需要的情况下才发生最猛烈的作用。同时,经济政策是一把双刃剑,应用起来应该慎而又慎。正因为如此,调控政策的出台需要特别强调“适时适度”,出台调控措施要多,调整差别幅度要小,调整间隔时间要短。

货币金融政策相对灵活,可以针对经济形势的变化适时调控,所以也是各国常用的经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确定,多数历时1年~2年时间才能显现效果,效果能有多大也很难确定。在美国,有学者认为自20世纪80年代以来,由金融自由化引发的政策或环境变动对货币政策的影响无疑是巨大的,大范围的金融自由化,使得较自由的抵押贷款银行和抵押贷款程序在市场上占统治地位,利率与房地产之间的联系被明显弱化了。紧缩的货币政策需要通过对贷款定价、交易费用和对房地产价格等的一系列复杂影响,传导过程变得较长。中国也有学者著文指出,加入WTO之后中国金融业的新开放及其所推动的国内金融深化,已经使货币政策调控作用的接受主体发生了很大的变化,这种变化改变了以往单纯的金融调控格局和顺畅的调控作用机制,从而使现行金融宏观调控方式的调控能力减弱。据有关计算,在中国储蓄利率水平需要上调2%,贷款利率水平需要上调3%,利率水平才会回到中性水平,只有到这一步,央行每加一次息才会在经济活动中得到反映,所以中国的货币金融政策的实施效果历时较长,也更难确定和把握。一般情况下,各国政府在面临房价上涨时都比较谨慎,多采取比较缓慢的、逐渐递进的及比较精准的渐进方法。

(二)关于宏观调控政策的相互协调与配合

针对市场失灵的宏观调控政策有很多种,包括我们常提及的财政政策、货币金融政策、外汇政策、产业政策,以及各政策内部的细化政策等等,各政策出自不同的政府部门,其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必然有差异,政府各决策主体出台的政策必须互相配合,IS-LM理论就详细阐述了各经济政策互相配合的必要性。目前调控房地产行业的经济政策众多,政策之间的协调和配合必然决定和影响执行结果。

如房地产调控政策之货币金融政策,在汇率改革没有出现大动作的前提条件下,如果连续加息,则不仅使国际游资坐享其利,而且还可能诱使更多的国际资金进入中国,导致流动性更加过剩。而如果不加息,则无法抑制投资过热和房价猛涨的局面,进而引发通货膨胀。这就需要在汇率政策和货币政策之间寻找一个平衡点。再如关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策出台后,未来必然会有相关更细的政策出台,可能会从交易环节、外资退出限制、税费等方面逐步完善对外资购房的管理。最终出台的执行细则还需要更深层的银行、外汇、税务等领域的专业知识,政策制定者必须全面协调,使各政策间相互配合,才能保证政策的作用的充分发挥。

四、关于分析的手段和方法

目前的政策较多的是以有关部门为主的定性分析,缺乏较详细的深入的数据的分析测算作支撑及定量的政策可行性研究分析和全面论证,对执行的结果如何也缺乏实证分析。

(一)目前的调控政策具有点状与短期性的特点,缺乏系统性的分析

1.我们来分析一下近期出台的涉及商品房二手交易的税费政策问题。应该说,健全和完善的房地产税收制度可以在经济波动初期充分发挥财政政策的自动稳定机制,在经济出现大幅波动时在行业上有区别地出台相应的政策,是可以对经济的影响进行平衡的。国外经验表明:一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合,并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收制度。其有效运行,不仅可以增加财政收入,而且可以调整土地等资源的配置,通过对房地产市场的干预,调节城市经济运行及收入分配。当房价快速上涨是由于投机炽热造成时,完善住房转让环节的税收政策,其效果是明显的。但实际上,2005年国家出台的一系列房产新政,已在一定程度上抑制了投机,当政府再次面对房价的非理性上涨时,对以往政策的实施结果就需要进行验证和数据分析,对执行政策后的市场需求进行详细的测算。如果房价上涨的原因主要是需求增加,尽管很大程度上是“提前透支”的需求,再增加交易环节的税收对抑制住房需求未必很有用,容易转化为交易的成本,进一步推升房价。由于只考虑到对卖方市场的限制,希望通过调整二手房交易营业税来限制购房者的投机行为,却忽略了买房市场的购买力,制约了二手房的合理流动,从而可能加剧市场房价的上涨。

2.调控涉及到的有关土地政策所引起的一系列连锁反应是我们必须全面考虑的。从土地供应方面来看,土地供应结构和土地储备结构都会发生变化,这不是一个简单的住房供应结构的改变,而是市场运行规则的重大改变。因为要供应更多的中低价位房和经济适用房必然要求提供更多的低价土地。这样,要么降低城区土地的价格,但城市土地价格是城市综合价值的体现,降低地价不是明智的决策,也不是对社会资源的有效利用和合理配置;要么增加郊区土地供应量,如果没有足够的郊区土地储备,就必须大量征用集体土地,但这与政府实行最严格的土地管理政策又是矛盾的。土地作为一种非常重要的生产要素,在中国相对稀缺,在城市地区尤甚,其使用效率和价值通过市场机制能够体现的更充分。大量供应中低价位的经济适用房是一种行政干预配置资源的行为,也会降低资源配置效率。此类商品房供应过多等于放低了购房门槛,如果不考虑购买力的动态性,而以当前的购买力为基准放低消费市场的进入门槛,会进一步放大社会购买力,加剧资源约束与购买力的矛盾。同时,如果大量供应郊区土地,势必加快城市郊区化进程,全国许多城市的城市规划和城市发展的重点都必须调整。

(二)一些调控政策的出台,缺乏科学系统的测算,对政策的结果效用基本上没有量化的分析或目标指向

负责市场调控的主体—政府及其有关部门,面对市场失灵的复杂市场,应该把调控政策作为一个大的项目,针对经济政策的特点,从统计调查搜集数据、建立模型进行分析,到市场分割、确定政策的执行目标、执行环境、执行主体、执行机制及政策传导机制、可操作性,执行效应,反馈评价及至调控可能涉及到的各个层面的反应及其测算等等方面,进行详细的定性和量化实证分析,通过实验室实验、小范围区域的操作对政策的出台、运用及实施中可能出现的问题进行全面的分析和可行性论证。这其中,数据的分析是进行政策是否可行论证的重要依据。但目前房地产领域各种房地产数据的来源和统计口径不统一、信息不完整及对外不完全公开给研究带来了一定的混乱。进行房地产相关数据统计及其分析,需要花大时间,投入巨额资金,还需各个政府部门全力配合,才可能有令人信服的数据分析和正确的政策出台。因此,要提高政府决策的科学性、合理性和行政行为的正当性,证据的收集、整理、分析和公布是非常关键的。

比如关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策。政策的出台是否有事实依据并经过了充分的推理和论证。对政策的效力非常重要。政府的决策应该首先是慎重的,要在充分之调查研究基础上,政府再行公布决策并实施。而从目前各个部门公布的数据和信息来看,恐拍还很难清晰判断出外国投资者到底对房价高涨要承担多大的责任,同时即便是仅仅针对房地产这一领域,如果处理手段不当,也会给国际社会形成不遵守WTO市场开放承诺的负面印象。对于货币政策的研究我们也仅仅停留在分析政策对房地产市场的宏观层面影响,比较笼统,没有相关的数量实证研究,也没有对中央银行货币政策在各市场主体、各地区、各利益集团、各传导机制的有效性变化的相关量化及实证性研究。如对于增加购房首付后,会对哪些分类市场需求有影响,会使购买力下降多少个百分点、楼价下降几个百分点的政策效用与预期;假定实施此项政策,到底提高首付到多少最合理则没有相关的模型和系统的分析;此政策的作用效应到底在哪些方面,对相关各方的影响如何,有多大,有什么负面影响,又如何化解,亦缺乏详细的分析和论证。

五、相关方的利益博弈与协调

从博弈论的角度看,在房地产市场上,中央政府、制定政策的各个部门、地方政府、房地产开发商、商业银行、住房消费者有不同的利益需求,也渴望达到某种程度的多方共赢,但如果仅以消费者希望的房价作为简单评估标准的话,共赢的可能性就不大。平衡各方舆论,却不可能平衡各方利益。而平衡舆论回避利益冲突的结果,是未来的房价还会继续上升。从历次调控的结果看,房价往往没有明显下降,房屋成交量却明显萎缩。显然,立足于消费者一方,单纯的压制房价,并不符合各方参与者的根本利益。

调控政策执行力大打折扣,问题出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而与中央政府利益不协调一致,政府各部门基于自身的利益目标不同而动作不协调,银行基于利润而乐于提供低风险的抵押贷款,房产商融资渠道的多元化,购房者的动机各异。在市场经济中,各方面的博弈是自然、正当和合法的。但如果在政策制定时,充分考虑到各方的利益和可能的博弈结果,也就是一个政策的出台要建立在利益主体充分博弈的基础上,就能最大程度地减少政策实施的阻力,因为政策本身已经包含了相关利益主体的利益诉求。所以在制定政策时,把利益博弈前移,即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制订中,各相关利益主体在政策出台前进行充分的博弈,制定事关多方利益主体的公共政策时,应以“抵制者假设”为逻辑起点:即假设各方都会抵制政策,要通过利益博弈才能使他们认同并服从政策,而不能以“服从者假设”为起点,即假设各方都会服从上级安排。只有使各项政策有机地协调与配合,避免冲突与矛盾,只有博弈前移,利益各方形成共识后再出台政策,政策执行起来才会没有阻力。

综上所述,从中国房地产经济发展至今,针对房地产行业的宏观调控政策就从未停止过,房地产宏观调控作为国家宏观调控政策的重要组成部分,要使其更为有效地发挥作用,在政策的制定过程中,就必须进行政策的可行性分析和效果的综合评价和论证,从而使其更为科学合理。

[参考文献]

[1]黄兴文.中国房地产调控新政四大效果与两点困局[EB/OL].,2005-08-12.

[2]韩世同.评估央行加息政策并非最佳的政策选择[EB/OL].,2006-04-28.

[3]焦道芹.对货币政策实施效应的思考[J].金融理论与实践,2005,(3).

房地产调控范文篇4

一、工作重点

(一)切实调整住房供应结构

1、开展住房调查和制定实施住房建设规划落实情况。重点是住房调查情况;住房建设规划的编制和公布、备案情况;今明两年普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设目标、规模、项目布局、进度安排的落实及公布情况。

2、新建住房结构比例落实情况。贯彻落实国办发〔20*〕37号文件及建设部等部门《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房〔20*〕165号)落实情况;20*年6月1日起,新审批、新开工的商品住房,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重落实情况;20*年6月1日后,已审批但未取得施工许可证的商品住房项目清理和套型结构调整情况。

(二)税收、信贷、土地政策落实情况

1、税收政策落实情况。《关于调整房地产营业税有关政策的通知》(财税〔20*〕75号)落实情况;自20*年6月1日起,调整房地产营业税有关政策的落实情况;严格税收征管,防止漏征和随意减免的落实情况。

2、信贷政策落实情况。《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》(银发〔20*〕184号)以及《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银监发〔20*〕54号)落实情况;对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款的落实情况;对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,商业银行从严控制展期贷款或滚动授信的落实情况;对空置3年以上商品房,商业银行不得接受其作为贷款抵押物的落实情况;自20*年6月1日起,个人住房贷款首付比例有关规定的落实情况。

3、土地政策落实情况。贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔20*〕3号)、《*省人民政府关于切实推进节约集约利用土地的若干意见》(浙政发〔20*〕3号)文件精神情况;房地产用地出让计划、出让过程、出让结果、利用状况以及土地出让收入的全过程信息公开落实情况;上一年房地产用地供应计划的实施情况和当年度房地产用地供应计划的编制情况,廉租用房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地保障情况;房地产用地出让宗地规模,开竣工时间约定情况,土地使用权出让合同中住房套型结构比例具体设置情况,严格控制低密度大套型住宅用地投放,中低价位、中小套型等紧凑型住房(含廉租房、经济适用房)用地供应量不低于城镇住宅用地供应总量的70%的落实情况;建立建设项目用地开发利用全过程的跟踪检查制度,实施以土地使用合同或划拨决定书履行情况为主要内容的项目用地复核验收制度情况;闲置土地清理和处理情况,对房地产项目用地达到法定闲置标准的,征缴增值地价,以及依法收取土地闲置费,收回土地使用权情况。对土地供应情况是否能做到有序供给,满足当地居民的需求,维护房地产业稳定健康发展。

(三)合理控制城市房屋拆迁规模情况

《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(国办发〔20*〕46号)的贯彻落实情况;20*、20*年房屋拆迁规模控制情况;20*年拆迁计划制定情况;拆迁安置和拆迁补偿政策落实情况;拆迁矛盾、纠纷排查和处理情况。

(四)解决城市低收入家庭的住房困难情况

1、城镇廉租住房制度落实情况。合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模的落实情况;将土地出让净收益或土地出让金总额按规定用于廉租住房建设的落实情况;市财政加大对廉租住房建设支持力度的情况;其他专项用于廉租住房建设资金的落实情况;20*年廉租住房开工建设计划及实施情况;20*—2012年扩大城镇廉租住房制度覆盖面计划情况。

2、规范发展经济适用住房落实情况。严格执行经济适用住房管理的各项政策,解决建设和销售中存在问题,真正解决低收入家庭住房需要的落实情况;对已审批的集资合作建房项目重新审查,已查出的违规建设行为处理情况;停止党政机关集资合作建房的情况;《关于制止部分单位违规集资合作建房的通知》(建住房〔20*〕196号)落实情况。

3、积极发展二级市场和租赁市场情况。引导居民通过找购、租赁等方式,合理改善居住条件,多渠道增加中低价位、中小套型住房供应的落实情况。

4、旧小区综合整治情况。对成片集中主体结构质量完好的旧住宅区,以改善城市低收入家庭居住条件和保护历史文化街区为宗旨,遵循政府组织、居民参与的原则,积极进行以房屋维修养护、完善配套设施、绿化美化环境、提高节能性能为内容的住宅区综合改造工作落实情况。

5、多渠道改善农民工居住条件。用工单位切实承担起改善农民工居住条件的责任,向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所情况;农民工集中的开发区(工业功能区),集中建设集体宿舍向农民工出租情况;“城中村”改造时,在符合城市规划和土地利用规划的前提下,引导当地集体经济组织,投资建设向农民工出租的集体宿舍情况等。

(五)完善房地产统计和信息披露制度方面

1、建立健全市场信息系统和信息制度落实情况。住房状况调查工作的开展及成果应用情况;房地产市场信息系统和信息制度的开展及成果应用情况;完善市场监测分析工作机制,全面、及时、准确市场供求信息的情况。

2、坚持正确的舆论导向落实情况。对房地产市场调控政策的宣传、报道情况;引导居民树立合理住房消费理念,理解消费的情况。

二、职责分工

加强对房地产调控政策执行情况检查,各相关职能部门根据职能分工,各负其责,协调配合,认真做好本部门的各项工作。

市建设局:负责房地产调控政策执行情况自查工作的组织协调;负责住房保障政策落实以及拆迁管理等政策落实情况的自查,负责自查的总结上报工作。

市发改局:按照职能分工,加强房地产项目管理;参与经济适用住房、廉租住房、城镇房屋拆迁计划执行情况的自查;加强房地产调控政策执行情况的自查。

市监察局:按照职能分工,会同相关部门组织开展对贯彻落实房地产调控政策落实情况的自查;对各职能部门处理信访举报工作情况进行督查和自查;依法查处房地产领域违纪违法案件。

市财政(地税)局:按照职能分工,负责对廉租住房资金是否按照政策到位情况的自查;负责对贯彻落实房地产税收政策和税收征管措施情况的自查。

市国土资源局:按照职能分工,负责对贯彻落实国家各项土地管理政策的自查。重点是:土地出让合同是否明确90平方米以下住房套型结构比例的情况;优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房土地供应的情况;按照国办发〔20*〕37号文件要求,对闲置土地的清理和处置情况。

市规划局:按照职能分工,负责在住房供应结构调整、落实中的情况和房地产开发项目规划落实情况的自查。

市工商局:按照职能分工,组织开展房地产市场主体准入方面情况的自查;强化房地产广告监管和房地产展销活动管理;会同市建设局加强房地产经纪机构管理。

人行*市支行:按照职能分工,负责对商业银行贯彻执行中央有关房地产信贷政策情况的自查,进一步加强房地产信贷管理。

三、计划安排

房地产调控政策执行情况的自查,分制定方案、开展自查和迎接专项督查三个阶段。

(一)制定方案阶段(20*年8月31日前)

制定工作方案,下发到各相关职能部门。

(二)自查阶段(20*年9月15日前)

1、各相关职能部门,按照工作方案要求,认真开展自查工作,并写出自查报告报金华市各相关职能部门,自查报告于9月15日前抄送市建设局。

2、自查结束后,由市建设局汇总并于9月30日前写出我市房地产调控政策执行情况的自查书面报告,同时做好迎接省、金华市联合检查组等相关工作。

(三)迎接专项督查阶段(20*年12月15日前)

1、10月15日前,迎接金华市相关系统对本系统贯彻执行房地产调控政策情况的检查,并根据检查结果进行整改。

2、10月15日至10月底,迎接金华市联合检查组对贯彻落实房地产市场调控政策情况的专项督查,并根据督查结果进行整改。

3、11月至12月上旬,迎接省联合检查组对我市贯彻落实房地产市场调控政策情况的专项督查,并根据督查结果进行整改。

四、其它事项

(一)各相关职能部门应按照本方案要求,明确工作职责和任务,完善相关工作制度,建立健全信息共享、情况互通、联动查处、齐抓共管的协调机制。

(二)各相关职能部门要按照本方案要求,认真做好自查工作,客观、准确地上报有关自查情况,如实汇报和反映情况,不回避问题和矛盾,不走过场。

房地产调控范文篇5

(一)住房需求与实体经济

1.经济主体的多元化使得住宅需求日趋多元化。按购房主体可分为国外需求、本地需求和外来需求;按购房动机与目的可分为自住需求和投资需求,自住房需求还可细分为因拆迁、结婚离婚、家庭小型化、进城务工、为子女上学、就业形成的刚性需求和收入水平提高带来的改善型需求等(见表1)。

2.收入增长与住房需求。从对住宅需求的细分可以看到,中国住宅市场正处在一个改善性需求和刚性需求的集中释放期,其中,改善性需求的增长主要来自中国经济的高速增长和城镇居民收入的增长。自1999年以来,中国经济进入新一轮持续强劲增长周期,GDP年均增长率9.4%,人均可支配收入年均增长率9.6%,这为人们改善居住条件,卖旧房、买新房奠定了基础。

3.城市化、婴儿潮与住房需求。1978年改革之初,中国城镇人口占总人口的比重只有18%,到2007年达到44.9%,城市化率年均增长0.89个百分点,而近10年城市化进程加快,年均增加1.4个百分点,这意味着每年新增城市人口近2000万。这种大规模的人口迁移是世界上任何国家城市化中所未曾有过的,由此诱发的刚性需求也是显而易见的。

4.除人口数量外,人口结构也是影响需求的重要因素。自建国以来,我国共出现了三次“婴儿潮”,1963~1974年第二次“婴儿潮”和80年代后期出生的第三次“婴儿潮”,使得未来15年我国25~35岁和35~45岁人口占比重上升,当这些年轻人步入成家立业年龄,购房就成了必然的选择,将进一步加大住房的刚性需求。

5.资产升值与住房需求。更值得人们关注的是,城市化和人口结构变化带来的不仅是自住性住房需求,还有投资需求。其实,住宅兼有消费与投资的双重属性,自住性购房也是一种投资。多年来城市化中大量的政府债券、财政支出和银行贷款投向了土地和市政基础设施上,水、电、燃气、道路交通、空气、环境的改善带来了与城市化相关资产的升值。土地从无偿到有偿,从协议价到招拍挂价,土地制度改革滞后及政府垄断推动了以土地为核心资产价格的飙升,2002~2007年土地交易价格年均增幅为8.8%,此间,商品住宅价格年均增幅为7.1%。资产升值向人们注入了靠资产致富的理念。改革前人们只有可出售的人力资产,如今有了房产,以此为抵押就可以从银行获得贷款,扩大当期消费或购买更多的实物资产,从中获取收益。资产升值、扩大财产收益进一步刺激了住房需求。

6.高储蓄率与住房需求。依据莫迪尼亚尼的生命周期理论,当一个经济体的人口从青年为主变成以中年为主,它的储蓄率就倾向于上升,当一个经济体从中年人走向老龄化,如发达国家65岁老龄人口占总人口的比例:美国为12.3%;欧盟为16.3%;日本为17.2%,它的储蓄率趋于下降。中国正处在“人口红利”期,劳动适龄人口比重正处在前所未有的高位,使得经济中进行储蓄人群的比重增加(见表2),而社会福利制度不健全;自我养老模式为主进一步提升了中国的储蓄率。高储蓄率不仅为国家经济发展、扩大生产、增加就业提供了充足的资本,也为百姓投资理财,提高财产性收入的比重奠定了基础。而住房投资诱人之处在于:一是收益率高于一般投资品,特别是在通货膨胀时期,房地产有水涨船高的特点,可以规避储蓄存款负利率和股市波动的风险;二是在我国住房投资交易成本和持有成本比较低,虽然政府推出5年内对房屋交易全额征收营业税、开征个人所得税和土地增值税等,但税赋多由买方承担,在保有环节的不动产税还迟迟没有出台。据相关统计显示,广东、浙江、北京、上海、江苏和福建居民财产性收入在全国名列前茅,其中,房屋出租收入均占较大比重,甚至高于股息、红利、利息和其他投资。

与此同理,外资青睐于房地产投资,除人民币升值的因素外,更看重的也是房地产投资收益率高、持有成本低和分散风险等比较优势,及支撑房地产业长远发展的中国经济。很显然,现阶段旺盛且多元化的住房需求主要发端于中国的实体经济、其特定的发展阶段和诱发资产价格膨胀的制度因素,这与发达国家人口老龄化、城市化后趋于饱和的房地产市场,过热的住房需求多来自金融产品创新、融资的便利(如次级抵押贷款、零首付、房屋产权贷款及与房产挂钩的消费信贷等)和税收激励等是有质的区别的。

(二)住房需求与银行信贷

从理论上讲,房产价值高,资金投入大,居民购房离不开信贷的支持。美国人购房80%以上需要银行贷款,可中国的老百姓借钱买房只是近10年的事情,银行信贷虽有扩大居民购房需求的可能,但其发展还是相当缓慢和滞后的。

1.个贷增量与销售额之比。如果说住宅需求旺盛表现为房价上涨和交易量上升,那么住房销售额则是量与价的集中反映,个人住房贷款增量与和商品住宅销售额之比可以反映出贷款对购房需求的影响。2000年在实施住房分配货币化改革后,个人住房贷款年度增加额占当年商品住宅销售额的50%强,此后直至2003年基本维持在50%左右。自2004年宏观调控以来,房价上涨,央行8次上调个贷利率累计增幅2.34个百分点,加上提前还贷,导致个人住房贷款年度增幅趋缓。2007年个人住房贷款新增额为6948亿元,仅占当年商品住宅销售额25323.5亿元的27.4%(见图1)。

2.个贷余额与银行信贷之比。尽管我国个人住房贷款增速高于银行信贷的增速,但占银行信贷比重多年仍在10%左右徘徊。2004年以前个贷增速较快,年均增幅为90%,此后个贷增幅稳定在30%左右,2007年个贷增幅虽有所上升,为35%,但如果将房价上涨和统计数据调整的因素考虑在内,其增幅还是比较平稳的(见图2)。

3.个贷的基本特征分析。国家统计局的抽样调查数据显示,25-45岁群体是购买商品房的主要群体。央行16个城市的抽样调查也表明,40岁以下的购房者占78%;31~40岁的购房者占43.7%,且70%左右的借款人年收入在10万元以下,购房主要是自住,这与我国实体经济中的住房需求结构基本吻合。

4.购房投资动机与预期分析。人们购房投资动机无一例外都为了获取收益。对于靠银行贷款进行投资的购房者来说,其收益主要包括两部分:买卖住房的预期资本收益和租赁收益。贷款购房的成本主要包括三个部分:贷款成本、首付款造成存款利息的损失和税收成本,如考虑税赋多由买方承负,可忽略不计,预期收益计算公式为:

预期利润=预期资本收益+租赁收益-70%×贷款利率-30%×存款利率

加息可以增加贷款投资的成本和存款利息损失,进而抑制短期投机,但加息也会影响投资者的通胀预期。在通胀的情况下,贷款和存款的实际利率下降,会降低投资者的借贷成本;住房水涨船高的特点可以提高预期资本收益和租赁收益。如果长远的预期收益大于购房的实际成本,或高于其他资产收益,货币政策可能会强化住房的投资需求。其实,投资性住房需求会推高房价,但并不改变住房的总需求,因为投资者无论是出租或出售都必须有最终使用者(房客或买家),否则投资者要自食零收益的苦果。

综合上述分析,我们可以看到:(1)个贷的增量与存量占比较低表明,现阶段居民购房仍主要依赖个人和家庭金融资产积累。高收入者买房不贷款或提前还贷,温州炒房团、山西煤商多动用的是民间资本;集团购买、政府采购高档房,动用的是财政资金;中青年人违背“先积累后消费、先租房后买房”的消费模式,得利于代际财富的积累。在这种情况下,货币政策、融资便利对抑制居民购房需求有影响,但影响十分有限。(2)对不同的住房需求主体,货币政策的影响也有所不同:对低收入和高收入群体而言,抑制需求的货币政策几乎无效,因为低收入者面对高房价和高利率根本无力靠贷款买房,而高收入群体则根本不需要靠借钱买房;对中等收入的家庭来说,偿还能力强的会提前还贷,避免借贷成本的攀升,偿还能力弱的只能节衣缩食,挤占其他消费支出或推迟购房计划;对以投机为目的的短期炒房者来说,要么不需要银行贷款,要么则是因为房价上涨速度的相对趋缓,或因交易费用的提高而有所收敛,但对看好中国房地产市场的长期投资者,货币政策作用有限。

二、货币政策与住房供给

旺盛的需求可以拉动房价上扬,供给不足或供给结构性短缺也会导致价格上涨。从这个意义上讲,货币政策是一把双刃剑,在影响住房需求的同时,也会影响房地产开发企业的融资能力、融资成本,进而影响住房的供给,而供给不足或结构性短缺也会造成房价的上扬。

(一)住房供给与货币政策

资金是房地产企业的生存之本。我国现有房地产企业5.8万家,产业集中度低,上规模企业少,中小企业多,平均负债率在70%以上,中国资本市场的发展为企业开辟了多元化融资渠道。但2007年股票市场累计融资额不过8431亿元,64家房地产上市公司中有万科、招商、保利、金地、金融街、北京城建、泛海建设等22家增发新股,加上境外上市的房企融资不超过1000多亿元,银行信贷仍是房地产企业融资的主渠道。在这种融资格局下,提高借贷门槛和贷款利率必然会影响企业融资成本。对于资质好的大型房地产企业不愁得不到银行信贷支持,尽管6次加息导致一年期贷款利率累计增加1.35个百分点,但只要市场需求旺盛,销售顺畅,企业就可以将加息成本、税收和土地成本等通过高房价转嫁给消费者。对于大多数中小型房地产企业来讲,在“紧缩”货币政策下,获得银行贷款则比较难,上市融资更难,灰市上的资金成本高达15%-30%。

融资成本加上土地成本的上升,影响着企业收益预期,改变了企业开发行为和建设的时序。在“紧缩”政策影响下,许多房地产企业因资金不足只能分期开发,推迟或延长开发期,从而影响住房的供给。下列指标反映现阶段住房供给偏紧:(1)土地购置面积与开发面积。2007年土地购置面积40609万平方米,虽扭转了连续两年的负增长,但土地开发率为66%,比2006年低8个百分点。土地购置、开发面积的下降与土地制度和高地价相关,2003-2007年全国居住用地价格平均增长2-3倍,一些大城市招拍挂的土地价格更高。土地供给有限、天价地成为住房有效供给一大瓶颈。(2)竣工率、竣工面积和销售率。我国房屋建筑面积竣工率已从2002年的37.2%降至2006年的28.6%,2007年更为24.8%,连续5年负增长。就商品住宅而言,2003-2007年的竣工率分别为35%、32%、31%、30%和25.6%,这意味着许多新开工和在施工的期限延长,没有形成有效的供给。

在供给偏紧的情况下需求依然旺盛,商品房和商品住宅销售面积达到7.6和6.91万平方米,增幅分别为23.3%和24.7%,导致商品住宅的销售率持续走高(见图3)。

(二)住房供给结构与货币政策

住宅市场结构性短缺也是推动房价上扬的重要因素,且不是央行一刀切利率政策所能解决的。近两年政府虽推出90/70、经济适用房和两限等政策,但结构性短缺问题仍没有得到根本性改观。

1.大户型、高档化的格局没变。据初步统计,全国40个重点城市新建商品住房套型建筑面积90平方米(含)以下的住房批准预售面积为4973万平方米,仅占25.8%。2007年,商品住宅投资1.8万亿元,90平方米以下住宅投资仅占16.6%,这些小户型住房上市交易也要等到2008年。从各城市网上交易的住房来看,也多是大户型(见图4)。

2.租赁市场欠发达。北京、上海、广州等一些流动人口多的大城市,急需发展多层次的租赁市场,面向青年人的青年公寓、新婚家庭的鸳鸯公寓、老年公寓、农民工公寓等,但目前还没有相应的土地政策、信贷政策、税收政策扶持租赁住宅的开发与经营。

3.经济适用房供给不足。经济适用房作为政府干预住宅市场的一项政策工具,无论是对低收入群体实施特殊性保障,还是对中低收入群体实施普遍性保障,其基本原则就是对市场的“拾遗补缺”。近几年,房价上涨过快、城市拆迁规模过大、大户型高档房越建越多,百姓对经济适用房的需求增加,但自2002年土地新政对商业性用地实施“招、拍、挂”以来,地方政府受利益驱动却不愿意无偿划拨土地,增加经济适用房的供给,导致其投资规模、开工、竣工和销售面积均呈下降趋势(见表3),2007年经济适用房完成投资833.8亿元,增幅19.7%,但占房地产投资的比重仅为3.3%,这大大削弱了政府优化结构、平抑价格和调控住宅市场的能力,也削弱了经济适用房的保障功能。

由于我国现阶段仍保留着住宅供给的“双轨制”,即市场供给与非市场供给并存,一些有权有钱的政府部门和垄断企业借经济适用房之名,行福利分房之实,所建的高档房、高价房虽记入经济适用房开发建设,但并不向社会发售,因此无法形成有效供给,反而会加剧住房结构的扭曲和收入分配的不公。

上述分析表明:(1)在房地产企业负债率偏高、融资渠道有限的情况下,银行紧缩信贷、提高融资成本,会抑制住宅供给,在需求不变的情况下,将推动房价走高;(2)住宅市场结构性的短缺,中低价位中小户型普通商品房、租赁房、经济适用房供给不足,仅靠货币政策,其效果也是十分有限,还需政府从制度建设入手,运用法律、经济和行政手段优化结构,保障供给。

三、政策性建议

近期,住宅市场出现房价增幅趋缓、“量价齐跌”的现象,其实,可导致交易量下降的因素很多,导致房价走低的因素也很多,房价增幅趋缓有货币政策的震慑作用,也有市场自身理性调整的因素。在影响住房需求的长期因素(经济基本面)不发生逆转的情况下,政府切不可将市场的正常波动视为“拐点”,而放松制度改革的步伐和调控力度。强化制度建设有以下几点建议:

房地产调控范文篇6

1.国家宏观政策影响

当前,中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势,随着央行121号文件和国务院18号文件的出台,房地产通过银行融资的难度增大,信托公司的竞争优势虽然开始显现,但同时也将风险转移了过来。2005年银监会出台了212号文件,明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛,原来占60%以上的房地产信托门槛提高了。因此影响到了信托投资公司房地产信托的规模和发展。

2.房地产自身行业风险

房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致,国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。例如上个世纪九十年代,房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力,就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度,就必然影响到房地产信托。根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示,2005年1—12月份,我国房地产投资增幅不断降低,其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。房地产自身行业风险增加了信托投资公司房地产信托产品的风险。

3.项目自身及市场风险

信托投资公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都有一定的局限性。即使是投资于成熟物业的房地产信托,也需要公司拥有专业的房地产投资分析和投资管理人员。市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险,主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等,这种风险可分为系统分险和非系统风险,是信托投资公司风险的主要来源之一。因而,把握房地产市场的变化和走势,必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化,也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。

4.产品设计上的缺陷

信托投资公司房地产信托产品的主要缺陷是没有引入保险公司的保险概念,即一旦项目灭失或者损害,基本都是由投资者买单,公司的项目推介人员也是承认具有这样的设计缺陷。但是如果真的小概率事件出现了,那么投资者便会遭受巨大的损失。

5.信息不对称

为了合作和共同的利益,房地产企业和信托投资公司间存在隐瞒事实的问题。比如,和该公司合作的某房地产企业为了融到资金,只证明了自己的经验和实力,避讳自己曾经在项目上出现的诚信和管理事故等问题,而信托投资公司也未能深入考察企业的真实情况,如企业的过去和现在的内在管理能力、财务风险防范能力等。而信托投资者对此风险的真实程度可能只凭借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判断。因此,由于信息的不对称,真实的情况往往会被部分掩盖或者忽视。

6.财产流动性风险

信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现,担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息,公司又无法及时变现信托财产或行使抵押权,则可能产生流动性风险。

7.财产所有权风险

《信托法》总则第二条指出,信托是指委托人基于对受托人的信任,将其财产委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受托人的利益或特定目的,进行管理或处分的行为。我国的信托业建立在“委托”制度基础上,委托行为不需要财产权的转移,信托财产的所有权属于委托人,受托人只是把信托财产制与可控的位置。这样做虽然信托投资公司可以利用信托制度规避法律法规,如逃避债务和税收等,从而保护委托人的债权人利益和不知情的第三者的利益,但当业务中涉及以所有人的名义进行经济活动时,如购买股票、银行开户、缴纳税款等,信托投资公司由于不是信托财产的所有人,在操作中会面临许多困难,处理不当,会形成所有权风险。

8.信托公司管理不善风险

《信托法》规定,受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的,承担赔偿责任。信托投资公司在实际业务操作中,可能存在着这些行为,产生大量的投资风险和财务风险。在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率,在缺乏有效的风险控制的情况下,由于投资项目和合作项目选择不当时投资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险。

二房地产信托风险的成因分析

1.房地产信托体系的内在脆弱性

宏观性房地产信托风险指的是整个房地产信托体系乃至一国金融体系面临的整体性风险,在市场经济环境下这种系统风险普遍存在,有些是由于信托市场交易者的不正当及违规违法行为引起金融动荡,但更多的是由于信托市场机制本身的问题引起的信托体系的内在不稳定,即房地产信托体系具有内在的脆弱性或不稳定性。就房地产信托体系而言,由于房地产商品具有价值量大、生产周期长的特点,同时房地产业占用的社会资金量很大,因此房地产信托体系同样有着内在的不稳定,尤其在我国更是如此。

2.房地产信托机构的内在脆弱性

不少金融危机的爆发都以某些金融机构的倒闭为征兆,而金融机构在金融动荡中的脆弱性又往往使得局部的金融市场扰动演变为全面的金融危机。对于房地产业信托系统而言,房地产信托机构所具有的内在脆弱性及其积累构成了房地产信托系统风险的主要来源。信息经济学是解释信托机构内在脆弱性的有力工具。在信息经济学中,常常将博弈中拥有私人信息的一方称为“人”,不拥有私人信息的一方称为“委托人”。因此,由信托市场信息的不对称就引出信托市场上的委托—问题,委托—问题是信托市场上一个普遍存在的问题,而这一问题也是导致信托机构内在脆弱性而带来信托系统风险的主要原因之一。

3.房地产信托产品市场主体行为的有限理性

房地产信托的系统风险的另一个更重要的原因是房地产信托市场主体的非理性行为。这些非理性行为包括从众行为、灾难短视行为、忽视信息行为及认识的非一致性等,对于房地产信托系统而言,这些行为都有引起或加剧系统风险的倾向。

4.房地产信托产品价格的内在波动性

几乎所有的金融危机都与金融资产价格的过度波动相关,信托资产价格的巨幅变化也是金融危机的一个重要标志。信托机构形成的以房地产资产为抵押或证券化的金融资产即为房地产信托资产,其价格同样具有较强的波动性。房地产信托资产的波动原因也与信息不完全性有关,其定价受到不完全信息的制约,即市场据以对房地产信托资产价值进行贴现的是房地产资产的未来收入流量以及影响这一流量变化的各种因素,而这两个方面都以零散的资产持有者所知,这样就造成了房地产资产及其信托资产常常处于动荡之中。

三房地产信托风险控制的建议

1.完善相关法律法规

目前我国信托法律体系还没有成型,需要专项和配套立法,一方面是要完善信托业务范围,对动产信托、不动产信托、其他财产信托等业务品种操作都要做出明确的法律规范;另一方面对配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整,尽快出台工商登记信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法;同时,为了尽快推出真正意义上的房地产投资信托,必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究。

2.加强信托投资公司内控制度

加强信托公司内部控制,一是要建立完善的法人治理制度,二是要建立起全面的内部控制的框架。作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体,信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国的信托投资公司虽经过多次行业整顿,但不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱等问题,因此,加强信托投资公司法人治理和内控建设,重新树立信誉,为房地产信托创造合格的受托人,这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。

3.建立信息披露制度

监管部门规范信息披露行为应做到:一是信息披露要在监管机关指定的媒体上进行;二是只能且必须披露监管机关要求披露或规定的募集信托资金的信托业务文件,反映信托财产管理运用状况的报表或文件、收益分配公告、重大业务或事项等,不能附加宣传广告或带有宣传广告性质的其他任何信息;三是只能按照监管机关规定的规范格式、文本进行信息披露。

4.大力加强房地产信托的创新

目前,我国已推出的几个房地产投资信托项目,都是中短期的某一独立项目的融资,是房地产投资信托的一种雏形,房地产投资信托需要加大创新的力度。首先是资金来源的创新。依据目前的政策,接受受托人的资金信托合同总份数不得超过200份,这大大地制约了信托资金的募集,因而信托机构需要开辟新的集资渠道。其次是房地产投资信托产品创新。为了适应市场的变化和提高自身竞争力,信托公司必须通过创新,设计出多渠道、多类型的房地产投资信托产品,满足市场主体多元化和特定的需求。

5.加强投资风险的普及教育和机构投资者的培育

投资者的风险教育是由当前投资者的结构和信托产品投资的行业风险决定的。目前在房地产信托的投资者中,90%以上是个人投资者,只有10%左右是机构投资者,与美国证券市场近40%的机构投资者相比,差距甚大。而对于房地产投资信托这样的新型金融工具,国内散户投资者对风险的心理承受能力和产品的认同程度在短时间内很难提高,所以面对高风险的房地产投资信托,投资者风险的教育特别重要;另外,应抓紧修订有关法规,允许机构投资者如养老金基金、保险基金投资于房地产投资信托。

房地产调控范文篇7

在本轮国家对房地产市场的宏观调控中,金融调控手段不断在强化。自2004年10月至2007年9月不到三年内,央行已经连续9次加息,仅2007年就5次加息。为抑制经济运行中过多的流动性,自2006年7月到2007年11月,央行曾先后12次上调存款准备金率,将存款准备金率由8%调升至13.5%。2007年9月27日,央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号,下称“359号文”)。文件对申购第二套(含)以上住房的,作出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施,但效果并不理想,主要表现在如下几个方面:

(一)房地产投资继续升温

自1998年以来,我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。2007年1

—9月份,全国完成房地产开发投资16814亿元,同比增长30.3%,比上年同期加快6个百分点,比全部固定资产投资高4.6个百分点;1—9月份,全国房地产开发企业资金来源为25379亿元,增长37.9%。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行,温度不断攀升。

(二)房价居高不下

近几年来,我国许多城市的房价都翻了一番。2007年房屋销售价格继续较快上涨,部分地区房价涨幅居高不下。2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%,涨幅比上月高1.0个百分点;环比上涨0.8%,涨幅比上月低0.8个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨12.2%,涨幅比上月高1.6个百分点;环比上涨1.0%,涨幅比上月低0.9个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%,其中10月份为21.1%;北京连续18个月同比涨幅超过8%,10月份达到17.8%。

(三)房贷风险加大

我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从1998年的3106亿元增加到2007年上半年的25720亿元,占同期人民币贷款余额的比重从3.3%上升到10%左右,年均增速超过40%。

9月末,全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元,比年初增加9410亿元,同比增长29.6%,增速比上年同期快5.2个百分点。其中,房地产开发贷款余额1.76万亿元,比年初增加3491亿元,同比增长26.9%,增速比上年同期降低2个百分点;购房贷款余额2.86万亿元,比年初增加5924亿元,同比增长31.4%,增速比上年同期提高13.5个百分点。

个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据19家银行的不完全统计,个人住房消费贷款中,违约客户高达18万户;工行、中行、建行2006年末个人住房不良贷款已接近200亿元。

上述情况说明,当前我国房地产市场存在着严重的问题,滋生着一定泡沫。虽然形势总体发展状况还是可控的,但是如果房地产投资、房价继续高涨下去,泡沫的风险就会逐步加大,加之我国流动性过剩的格局并没有发生根本变化,当前银行体系流动性过剩形势依旧严峻。因此,对房地产市场宏观调控的任务仍然十分紧迫而艰巨。

二、金融杠杆参与房地产宏观调控失灵的成因分析

尽管金融杠杆频频出手,但房地产市场的形势仍然不见根本好转,金融杠杆参与房地产宏观调控,甚至处于失灵状态。究其原因,大体上有客观原因和主观原因两种情况。

从客观上看,第一,由于城市化发展迅速,商品房供不应求;第二,货币流通严重过剩;第三,世界性的资产重新定价潮流影响。上述三个因素推动着我国房价不断走向高处。除掉上述客观原因外,主观原因有以下几点:

(一)对房地产业宏观调控往往处于两难境地

房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业,在国民经济的发展中,占据了举足轻重的重要地位。房地产业贷款,在我国银行信贷占据了很大的比重。房地产业的这样一个重要地位,使得决策者进行宏观调控时,往往会处于投鼠忌器的两难境地。这有点像妈妈惩戒犯错误的孩子,打轻了孩子不当回事;打重了,又怕伤害了孩子的身体。房地产业宏观调控一直处于这样两难之中:下手轻了往往不起作用;但是下手重了,又怕伤害了房地产业的发展,甚至损害整个国民经济,这个尺度非常难以把握。近期“359号文件”就是一个例证:出台了“359号文件”,但看到一些城市的剧烈反应,又不忍心下重手,导致市场仍对其中的“第二套房”如何认定争论不休,政策难以执行,调控效果也就不了了之。

(二)地方利益的制衡

在我国绝大多数城市中,房地产业都是地方经济的支柱型产业。土地出让金收入和房地产开发交易的税收收入,是各个城市地方财政的主要进项。有专家曾做了初步测算,房地产业的收入约占全国多数城市地方财政收入的51%。因此有人又把城市财政直称为“土地财政”。如果在房地产宏观调控中,严格执行国家的相关政策,就可能严重损伤地方财政的财源。这是绝大多数地方政府所不愿意看到的,也是他们对宏观调控措施执行不利的最根本的内在因素。

(三)地方银行的消极抵制

房地产贷款,一直是各商业银行的重要贷款,个人房贷一直被银行业视为“优质蛋糕”。以交行为例,2007年以来虽然在不断地压缩开发性贷款,但是却在谨慎扩展个人房贷,先后推出了“安居贷”个人住房贷款以及“轻松安居贷”个人住房循环贷款产品。建行是房贷的龙头银行,按照其披露的2007年中报数据,其个人贷款平均余额由2006年6月30日的48906亿元,增加至2007年6月30日的6337亿元。“高利润、低风险”的个人房贷是各家商业银行争抢的业务,面对“房贷新政”的实施,各商业银行的态度并不积极。

“359号文件”出台以来,各类银行谁也不愿明确制定严格的“第二套房”细则,生怕因自己的细则过严而导致优质客户的流失。结果是调控政策所伸出的拳头“高高举起,轻轻落下”,调控功能大多被化解了。

(四)房地产宏观调控指导理念的“一刀切”

当前我国正处于社会主义的初级阶段,区域经济发展的不平衡是一个最基本的特点。由于历史及多种原因,各区域之间的经济发展水平差距相当悬殊。各项经济政策只有充分地考虑到这一现实,才会是有效的政策,才能达到预期的目的。我国房地产宏观调控失灵的一个重要原因,在于宏观调控指导理念上过多地强调政策的全国统一性,往往忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性。

我国600余个城市的房地产业发展是极不平衡的,大体上可以分为五种类型:第一类区域是发达地区,包括上海、北京、广州、深圳。这些城市房地产市场投资炒房比例很大,外资进入量大,房价很高,涨幅很快。第二类区域是比较发达地区,如东莞、珠海、杭州、南京、苏州、宁波、温州、福州、厦门、天津、大连等地区。他们集中在以珠三角和长三角地区为主的东部沿海地区,房地产市场相对比较活跃,投资炒房比例较大,外资进入量比较大,房价相对比较高,涨幅较快。第三类区域是发展中地区,俗称二线城市,如武汉、重庆、成都、沈阳、长春、哈尔滨、西安、郑州、南宁、太原、兰州、乌鲁木齐、银川等中部、东北、西南、西北地区的城市。它们的特点多是房地产市场启动相对较晚,近几年来房地产市场得以较快发展,居民自住性购房占市场主导地位,房价运行相对比较平稳。第四类区域是刚启动地区,主要体现在中部、东北、西南、西北地区的一些省属城市。它们的房地产市场化水平不高,地价较低、房价也比较低。第五类区域是滞后地区,除东南沿海个别县级市,全国绝大多数的县级城市房地产业处于刚刚起步阶段,房地产市场启动相对滞后,房价较低。由于忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性,实施全国统一的调控政策,结果出现了该调控的没能很好调控,不该调控的也跟着调控的结果,导致有病者吃药的剂量不足,没病的也得跟着吃药。在第一、二类地区,一旦房地产市场稍有下挫,调控政策就立即出现折扣现象。迄今为止,很难有一项宏观政策能够一贯到底。

综上所述,可以看出:其一,与房地产宏观调控失灵的主客观原因相比,外因是条件,内因是根据,主观原因应该是主导的;其二,房地产宏观调控失灵的主观原因中,忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性,这是最主要的原因。

三、实施区域差异的金融调控政策建议

依据当前我国房地产业发展的风险状况和金融杠杆失灵的成因分析,为破解金融杠杆参与房地产宏观调控的两难境地,笔者提出如下的金融政策建议:根据我国房地产业发展不平衡的实际状况,建议实施考虑区域差异的宏观调控措施,即按照各个区域房地产业发展处于不同历史阶段、当前存在的问题以及宏观调控的任务,因地制宜,实行有差异的金融调控措施。

对第一类地区和第二类地区,它们是宏观调控的主要对象,因此,应该采取相对比较严厉的金融措施。例如,第二套住房的首付应该严格按照以家庭为单位进行界定,无论是国内银行还是外资银行都应该执行统一的从严调控的标准。利用严格的金融杠杆,从严控制上述地区的炒房风潮,囤地风潮,下大决心保证房价的平稳运行。

对于第三类地区(往往俗称为第二线地区),房地产市场虽然也有一些这样或那样的问题,但问题多是苗头性的,所以对这类地区宏观调控政策应当适当放宽。例如,本次“房贷新政”中,第二套住房可以界定为按个人为单位。通过宏观调控措施,对这类地区起到警示作用,既促使当地的房地产业得以健康发展,又防止过热和房价过快上涨的弊端产生。

对于第四类和第五类地区,由于其房地产业刚刚起动,甚至是启动不足,因此应该对它们采取扶持和支持的态度,所以宏观调控中,对这类地区应该是网开一面。例如,“房贷新政”中,第二套住房的规定在上述地区可以不实行;甚至对于该类地区的购房贷款的首付款比例采取更加优惠的政策,以鼓励和支持第四类和第五类房地产业的快速发展。

房地产业和地方经济的关系有一个递减规律在起作用。房地产业是一个基础性和先导性产业,在一个城市经济发展的不同阶段有着不同的作用。当一个城市经济处于腾飞的初期阶段,房地产业是地方经济的支柱型产业,房地产业收入是各个城市地方财政的主要收入。但是,随着城市经济的不断发展,房地产业的地位和重要性逐渐发生变化,呈现递减形态,其支柱型产业地位会逐步由其他产业取而代之。这一规律在广州、深圳和上海都有明显的体现。因此,在对房地产业宏观调控中,实施区域差异调控政策,不会对一、二类区域经济产生大的不良影响。

总之,采用上述区域差异政策,有压有保,既可以防止房地产市场大起大落,房价无限制地攀升,化解房地产业的风险,同时又促使后进地区的房地产业发展,促进地方经济的平稳、健康、快速增长。区域差异政策有利于缩小全国各个区域经济差距,从而解决决策层和管理层对房地产业宏观调控的两难境地,可以把房地产业对国民经济发展带来的风险降到最低点,使其对国民经济的推动作用扩大到最大程度,确保国民经济平稳、健康地快速运行。

【参考文献】

[1]吴晓灵.流动性过剩与金融市场风险.中国金融,2007年19期.

房地产调控范文篇8

(一)非银行金融机构融资

房地产开发商通过公开市场发行股票和债券进行直接融资一度被暂停,获得银行信贷条件苛刻且规模受限,因此非银行金融机构日益成为房地产开发商融资的重要渠道,信托资金、资产管理公司资金、私募地产基金、民间金融机构对房地产开发商的融资近年来发展迅猛。

(二)海外金融市场融资

鉴于中国大陆融资困难,近年来,一些房地产开发商纷纷到中国香港、新加坡等地通过发行股票或债券的方式获得融资,不论是股票融资还是债券融资,市场影响力和信用评级都是融资成本和融资成功率的重要影响因素,因此,在海外市场成功融资的主要是国内一些一线房地产开发商。

(三)通过创新方式获得银行资金

由于房地产开发商在银行的直接信贷受限,通过新通道获取银行资金成为可行的方法。广为市场熟悉的操作方式是银信合作,即银行通过向客户发行理财产品,将所筹集资金作为单一资金委托信托公司投向房地产开发商,该方法于2010年7月被银监会叫停。[1]但很快一些更为复杂的操作方式出现:一种是银证信合作,即银行发行理财产品后,将所筹资金交给证券公司,由后者订立集合资产管理计划或专项资产管理计划,再将这一资产管理计划对接信托公司,最终投向房地产开发商;另一种方法是找一笔过渡性资金,先成立房地产信托计划,再由银行拿理财产品筹集到的资金受让该信托计划的受益权。③这些方式实质上延续了银信合作。除了换通道获得银行资金外,房地产金融市场主体还充分利用限制规则未覆盖的方法为房地产开发商融资,比如借用应收账款质押贷款来为开发商融资。应收账款质押贷款④的常用操作方法是:首先,由开发商与建筑商或设备供应商签订商务合同,提供服务或设备,形成建筑商或设备供应商的应收账款;其次,由建筑商或设备供应商以对房地产开发商的应收账款质押给银行,取得银行的贷款;最后,贷款到期时,要么由房地产开发商还钱给建筑商或设备供应商,由后者归还贷款,要么建筑商或设备供应商到期不还,由银行向开发商主张债权代位求偿。这样,名义上是给建筑商或设备供应商的贷款,实质上是在为开发商融资。

二、宏观调控背景下购房者融资创新的主要表现

随着房地产市场宏观调控向纵深发展,对需求方的调控力度也日渐加大,对购房者的金融限制即限贷政策,成为一种抑制投资需求的有效手段,但目前看来,绕过限贷政策的购房者融资创新日渐成熟。

(一)非银行借贷机构融资

受限贷政策影响,部分地区二套房商业贷款的首付比例提高,三套房或多套房商业贷款被叫停。⑤如果资金缺口不大,除自筹之外,还可向小贷公司、典当公司等民间借贷机构融入短期小额资金。但向民间借贷机构借款往往需要抵、质押物,而且成本较高,因此这一途径仅可用于满足偿还资金预期明确、金额较小且期限较短的购房者需求。当然,如果资金缺口非常小,购房者可根据月收入状况向消费金融公司申请消费贷款。

(二)以变通方式从银行获得资金

如果购房者资金缺口较大,难以承担小贷公司、典当公司的高成本融资,或者短期内无法偿还借款,以变通方式从银行获得资金也是可行的。一些企业购房者可以动用运营资金购房,然后向银行申请流动资金贷款甚至是装修贷款来缓解运营资金压力。个人购房者也可以其持有的其他房产作为抵押物申请消费贷款用于购房,只是这种操作方法成本高且有与现行法规相违背的嫌疑。但这并不意味着购房者完全无法从银行获得资金,如果资金缺口不大,购房者可以通过一张或多张高限额的信用卡分期付款⑥的方式来获得银行资金,此外,一些在部分商业银行有较高综合授信额度的购房者,可以直接动用这一授信额度购房。

(三)通过房地产销售公司搭建的融资平台获得资金

购房者从民间借贷机构和银行获得资金的决策与操作往往是分散进行的,但目前在房地产市场上出现了一个令人警惕的新动向:房地产销售公司正努力与民间借贷机构或银行合作,搭建系统性满足购房者资金需求的融资平台。在公开宣传口径上,一些知名的房地产销售公司与民间借贷机构或银行的合作往往强调优势互补:房地产销售公司提供优质的客户资源,与民间借贷机构或银行的资金资源形成有效互补,大致的合作方式如图1所示。虽然在各种合作意图的声明以及网页典型推广案例中,房地产销售公司与借贷机构合作,对有资金缺口的购房者融资都有意淡化购房色彩,转而突出家庭消费、经营周转等功能,⑦但这些需求都是购房者在购房后的资金紧张造成的,这难道不间接构成为购房人融资?购房人完全可以从亲朋好友或工作单位短期借款购房,然后申请此类合作金融产品,获得融资后归还此前借款。此外,此类合作金融产品中,小贷公司等民间借贷机构提供的家庭消费贷款本身监管宽松,商业银行提供的综合授信额度往往采取“一次审批,循环使用”的授信方式,在资金使用过程中并没有过多监控,这些资金不排除有直接用于购房的可能。⑧民间借贷机构和商业银行之所以愿意提供此类融资服务并放松监控,至少有以下两方面原因:其一,在客户选择上,可以有意识地向偿还能力强的二套房甚至多套房购房者倾斜,这类人群净资产较高,往往可以提供其他房产作为抵押物,违约风险低;其二,在融资金额和期限上,可以有意识地选择资金缺口小、借款时间短的客户,回避风险的同时加速资金周转。

三、宏观调控背景下房地产金融创新的理论逻辑

毫无疑问,不论是房地产开发商还是购房者,在绕过房地产金融调控壁垒、通过创新方式取得各类融资的过程中,其融资成本总体上要高于银行贷款,究竟是什么动力驱使他们承担高成本去融资?各类资金供给方为什么也愿意贷出资金?

(一)生产者主权背景下商品房价格上涨的内在机制

“生产者主权”是一个与“消费者主权”相对立的概念,是美国制度经济学家加尔布雷思(JohnKennethGalbraith)提出的。加尔布雷斯认为生产者总是不断自行研究、设计、开发新的产品,自行安排生产,自行规定价格,然后通过庞大的广告网、通讯网和推销机构向消费者进行劝说,让消费者按照生产者安排的品种、规格、价格来购买商品,这就是“生产者主权”。在生产者主权市场中,不是需求创造供给,而是生产创造消费,出现这种市场力量不均衡是由于生产者总是有组织的、集中的机构,可以动用规模性的力量,而消费者则是分散存在的,很难形成集体平等地和生产者议价或维权。有学者认为我国的房地产市场是一个相对典型的生产者主权市场,唐文进就对这一问题进行过深入讨论。[3]在房地产市场上,从买地到设计,从施工到销售,都是由房地产开发商的专业团队决策并主导完成的,反观消费者,除了决定买还是不买以外,对商品房的上述开发过程没有直接影响力。⑨因此,房地产市场的生产者主权特征明显。在一个生产者主权市场上,价格的确定往往有利于生产者。与社会福利最大化情形相比,生产者剩余多而消费者剩余少,这一点与垄断非常类似。其实房地产市场的确具备一定的局部垄断特征,虽然房地产开发商数量庞大,但由于商品房是地上附着物,购房者的工作和生活半径是有限的,他们往往仅对某一特定区域的商品房才形成有效需求,而在这一特定区域内的商品房新增供给往往仅由为数不多的开发商提供,这就在局部区域内形成了寡头垄断甚至是完全垄断。不论房地产市场是生产者主权市场还是具有垄断特征的市场,其价格必定比完全竞争市场上的价格高,房地产开发商存在较高的经济利润。静态来看,即便政府实施金融调控政策,房地产开发商依然有足够的利润空间来承担较高的财务成本;动态来看,由于房地产市场是一个生产者主权市场,如果此前的利润空间不足以承担提高了的财务成本,房地产开发商完全可以通过提高商品房出售价格的方式来转移成本,以保证其经济利润。如图2所示,初始状态下,某区域商品房供给为S1,商品房需求为D1,开发商定价为P1,商品房超额供给为AB。⑩房地产金融调控使得开发商的财务成本上升,该区域商品房供给变动到S2,如果此时P1的价格不足以使开发商获得正常利润,即经济利润为负数,他们就会涨价至P2,此时商品房超额供给为ED,待售商品房积压严重,不利于开发商的资金周转,于是开发商自己或发动销售公司加大宣传力度,千方百计对消费者进行游说,逐渐使得对该区域商品房的需求由D1上升到D2,开发商又成功地卖出了EC的商品房,待售商品房回到较正常水平CD。

(二)房地产金融市场上的寻租机制

既然房地产开发商可以较为自由地将财务成本上升转移成商品房价格上升,那么理论上,只要还有涨价的空间,继续上升的财务成本也是可以接受的,除非价格严重透支了消费者的购买力,使出全部游说本领也无法提高商品房需求,价格无法继续上涨,财务成本的上升耗尽了开发商全部的经济利润,否则这一寻租过程不会停止。这一机制使得开发商能保持良好的信用记录,具备较强的财务成本承担能力,各类型的资金供给方自然有向房地产开发商融资的动力,面对政府的金融调控政策,供给方自然会合作起来,想尽一切可行的路径,实现对开发商的融资,这不仅有利于解决开发商资金需求,更使资金供给方获得较调控前更高的利息收入和服务收入。针对二套房甚至多套房的购房者,首先,这部分人资产净值较高,可以提供其他房产进行抵押或者其他资产权利作为质押,风险保障程度较高;其次,这部分购房者购二套房普遍付较高比例首付或购多套房的全款资金缺口不大,期限较短,偿还能力较强。这两方面原因也使得资金供给方在风险可控下能得到较高的利息收入和服务费。值得说明的是,房地产销售公司在这一过程中有两个方面的重要功能:一方面,他们是主要的宣传策划者和游说者,只有更多的人被他们打动进而购房,他们才有获得更大利益的可能;另一方面,如果购房人资金缺口不大,但受制于房地产金融调控政策无法获得银行融资,他们作为信息的掌握者,自然会努力寻找银行和民间借贷机构合作搭建针对购房人的金融平台,在卖出更多商品房获取收益的同时,还可分享对购房人融资产生的部分收益。在房地产金融市场上,资金提供方在房地产销售公司的帮助下大规模寻租,某种程度而言,房地产金融调控反而有助于调动他们的寻租热情———对难以直接从银行获得信贷资金的房地产开发商和购房者而言,这部分资金来源弥足珍贵。

四、宏观调控背景下房地产金融创新的影响

针对政府的房地产金融调控政策,不论是作为商品房供给方的开发商,还是作为商品房需求方的购房者,都因为各种房地产金融创新而获得了融资,成功地绕开了调控壁垒,这对房地产市场、房地产金融和房地产宏观调控产生了重大影响。

(一)商品房供给不断增加的同时价格不断上涨

房地产金融创新最直接的影响就是推动商品房在供给不断增加的同时价格不断上涨。之所以推动商品房供给不断增加,是因为房地产开发商的融资并没有受到调控政策的显著影响,特别是对那些大的开发商而言,他们不仅融资渠道多,而且融资成本也相对低,这些足以调动他们拿地和建设的热情,因此商品房供给不断增加。之所以在供给增加的同时商品房价格也不断上涨,原因有二:其一,在生产者主权市场上,供给决定需求,在不断增加供给的同时,开发商和销售公司通过报纸、电视、网络、广播、电话等各种媒体对消费者展开高强度宣传和游说,使商品房有效需求也不断增加;其二,在生产者主权市场上,市场定价权较大程度上归于生产者,与传统的银行贷款相比,即便通过金融创新取得的融资成本较高,开发商们也能通过涨价消化提升的融资成本。

(二)房地产市场和房地产金融市场风险加速聚集

房地产金融创新的间接影响就是房地产市场和房地产金融市场的风险正在加速聚焦。在各种房地产金融创新的金融支持下,开发商在不断增加商品房供给的同时不断推高房价,根本原因在于其能够通过宣传和游说拉动需求,但针对二套房和多套房购房者的金融创新类融资恰好说明这种宣传和游说的力量正在减弱———开发商、房地产销售公司仅通过宣传和游说已难以有效拉动需求,还必须解决二套房和多套房购房者的资金缺口才能有效发掘购房需求。而一旦这一部分购房者的需求得到满足后,有可能不再有足够的需求来消化增加了的供给,待售商品房大量积压,不排除房地产开发商们本着先于其他人逃离市场的心理进行恐慌性抛售的可能,届时房地产市场将受到沉重打击。房地产市场的风险一旦成为现实,房地产金融市场甚至整个金融体系都会受到震动。一方面,对开发商的各类融资,包括银行贷款、信托资金、海外债券、房地产私募基金和民间借贷机构资金都将面临较高的违约风险。受近年来房地产金融调控的影响,银行贷款在房地产金融中所占比重不断下降,且银行主要放贷给一些实力较强的一线开发商和地区龙头开发商,贷款成本也相对较低,这部分资金出现问题的可能性较小,因此银行体系相对安全。但其他各类融资由于主要面对的是中小型开发商,成本较高,违约风险非常大。如果这些违约风险集中爆发,风险就会沿着资金的中间供给方到最终供给方的路径传播,逐渐演化成系统性的金融风险。值得说明的是,在这部分融资中,虽然银行系统表面上看起来相对安全,但其他各种融资方式或多或少、或直接或间接都与银行有某些关联,比如通过银行发放的委托贷款,以及实际上来自于银行表内或表外的资金,因此银行系统想要独善其身实际上是不可能的。另一方面,房价如果出现较大幅度下跌,不排除部分首付比例较低的购房者违约,由于这部分资金主要是银行的按揭贷款,银行系统可能会在风险暴露的同时被迫处置数量巨大的抵押房产,这又会反过来加剧房地产市场风险。

(三)房地产宏观调控政策效果不明显

房地产金融领域诸多创新的实质是绕过调控壁垒,这使得房地产宏观调控政策效果大打折扣,政府的房地产金融调控政策仅在银行信贷系统内得到了较好地施行,还不排除有部分银行打擦边球参与房地产金融创新。这些创新在相当程度上削弱了政策制订部门的声誉———他们的调控手段总是渐渐地失效,调控目标总是难以实现。这对房地产市场的影响非常严重———人们渐渐习惯了市场的“智慧”,而不大理会政策的规制。近年来,房地产宏观调控政策效果不明显,与这种预期的不断强化不无关系。

五、针对房地产金融创新的优化管理建议

房地产金融创新使得房地产金融调控政策的效果不明显,增加商品房供给的同时推高房价,加速房地产市场和房地产金融市场的风险聚集。为此必须调整房地产宏观调控的政策思路,采取果断措施,加强对房地产金融市场的管理。

(一)调整房地产宏观调控的政策思路

基于房地产市场是一个生产者主权市场的判断,宏观调控的重点应该是加大供给和管理市场对房地产的预期。虽然近几年来,政府主管部门加快了保障房建设,增加了居民住房的供给,但是仍然存在两个突出问题:其一,保障房建设计划体现出各行政区划平均分配的特征,这使得一些三、四线城市保障房供给相对充足,少数地区甚至过剩,[4]而一些人口高度集中的一、二线城市保障房供给相对较少,并且往往处地偏远,相当部分有资格的购房者购不到房,成功购房者工作生活存在诸多不便,生活成本提高不少;其二,保障房在建设、出售过程中存在管理漏洞,出现了一些房屋质量无法保障、购房人资质可疑等违规现象,使得保障房的保障功能打了折扣。针对这两个问题,政府主管部门一方面应该合理安排保障房建设计划,加大一、二线城市的保障房供给数量,特别是要在城市相对中心地段多建设一些保障房,可以采取土地出让配比策略,出让一块地给开发商的同时,紧邻开发一定数量的保障房,既增加中心城区保障房供给,又对普通商品房价格形成压力;另一方面要严格管理保障房的选址、规划、施工、发售各环节,增加对各种违法违规行为的打击力度,充分发挥保障房的保障功能。对房地产市场预期的管理是另一个重要的宏观调控思路,要强化房地产市场供给不断增加和多样化的预期,要强化社会房地产投机的风险意识,稳定房价预期,房地产主管部门和宣传主管部门要定期全国和各地房地产市场发展情况的数据,特别是风险提示性的数据,并多渠道进行分析与宣传。加强对房地产开发商和销售机构的宣传管理,对于夸张不实的宣传和欺骗性的游说,要加大打击力度,尽最大可能促使购房人理性决策。

(二)调整银行业房地产信贷的管理思路

如前所述,在针对房地产金融宏观调控的各类金融创新中,银行扮演了重要的角色。从表内来看,现行的房地产信贷调控政策取得了一定的效果———规模和风险皆可控,但如果把各种表外业务考虑进来,可能结果并不乐观。此外,一些银行通过其他主体间接给房地产开发商融资,或者通过其他信贷业务对购房者提供融资以弥补后者购房后的资金缺口,实际上还是在为房地产供需双方融资,并且成本不断推高,风险却未降低。虽然管理部门不断完善其调控措施,如银监会2010年7月叫停银证合作,2013年3月又了《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》,要求商业银行合理控制理财资金投资非标准化债权资产的总额并加强管理,这意味着银行理财产品通过证券公司成立资产管理计划再通过信托公司为房地产开发商融资(市场通称“银证信合作”)的通路被大幅收窄。但金融市场参与者众多,业务多样,由于资本的逐利性,资金从盈余单位向赤字单位的流动很难彻底切断,严格的控制并不一定带来资金流动减少或停止,反而意味着更高成本的金融创新,因此,必须调整银行业房地产信贷管理思路。在银行房地产信贷管理方面,可以尝试改“风险回避”为“风险转移”策略,即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制,再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去,这样能降低房地产市场供需双方的融资成本,在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。

(三)加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管

房地产调控范文篇9

一、我国房地产调控的失灵及其原因

房地产行业无疑已经成为我国国民经济的支柱产业之一,它对众多行业的带动效应和对我国GDP增长的巨大影响力,外加房地产行业涉及民众住房需求实现的民生性质,注定了我国政府必须将其作为宏观调控的重要对象。房地产泡沫对经济发展的威胁和社会对房价居高不下的抱怨,已经使政府感受到了切实有效调控房地产领域的紧迫压力。中央政府已经出台了一系列的房地产调控举措,全方位进行调控,调控涉及了房产商自有资金要求、商业银行信贷、土地市场治理整顿、调整住房供应结构、房地产市场秩序整治和保障性住房建设等领域,然而房价依然居高不下且依然上涨,调控效果不甚理想。不仅房价持续攀升,各地保障性住房也依旧裹足不前,而且房地产信息模糊,开发商的造势行为屡禁不止。房地产调控的失灵引起了广泛的反思:是什么造成房地产调控屡屡失灵?这背后的深层原因是什么?有意见认为是由于缺少对住房信息、档案等基础建设上的不足,使得在利用信贷、税收抑制房地产投机时,难以精确实施,降低了调控效率;调控政策的可操作性存在不足,造成了执行落实不理想。而笔者更赞同这样的观点:中央政府与地方政府的利益取向不同,是利益博弈的关系,地方政府出于“土地财政”、政绩考核等“经济人”角色考虑,在房地产调控中“阳奉阴违”,使得中央房地产调控的重拳在地方政府的执行层面出现了问题,遇到干扰阻挠而无法落到实处,才致使调控失灵。因此我国现阶段房地产调控的失灵不是“决策失灵”,更多是一种“执行失灵”。

二、房地产调控中地方政府“执行失灵”的理论依据

(一)“街头官僚”理论视角

“街头官僚”理论最早在1980年由李普斯基创立。所谓街头官僚是指“处于基层同时也是最前线的政府工作人员,他们是政府雇员中直接和公民打交道的公务员,他们虽然位处基层,但是在执行公务的过程中却拥有非常大的自由裁量权。”处于官僚体系基层的街头官僚与其上级组织之间由于关注所在的偏差,存在博弈关系。政治家和高级公共管理者能否实现政策初衷,最终要取决于街头官僚及其机构如何去实施它。在我国房地产调控中,可以将地方政府看作是与中央政府相对的街头官僚机构。那么上文论及的我国房地产调控失灵本质上是地方政府的“执行失灵”,这一观点在街头官僚理论下就有了理论依据。按照街头官僚的理论,由于作为街头官僚的地方政府负责基层的政策执行工作,直接与公民打交道,因此我国中央政府出台的房地产调控政策能否取得实效就取决于地方政府如何去实施。同时我国房地产调控,其操作路径大致如下:党中央对房地产调控提出指导精神→国务院发出通知要求→国务院相关部委出台政策措施→省一级地方政府制定执行细则。在这个路径中,中央的调控精神和国务院部委的政策措施相对更为抽象,缺少量化指标,可操作性不强,最终在实施层面都要由省级政府的执行细则来细化,再交由下级政府来组织实施。可见在房地产调控中,我国地方政府拥有了一定的规则制定权和完全的执行权,这样也就印证了街头官僚理论下的街头官僚拥有非常大的自由裁量权的观点。同时作为街头官僚机构的地方政府与中央政府在房地产调控上的利益取向也是调控目标存在巨大的差异。中央政府关注的是宏观的经济增长和经济安全、金融稳定、住房保障、房地产市场稳定的秩序和房价指数等目标,而地方政府关注的是提升地方GDP、财政收入的最大化、公务员收入最大化、提高地方政府领导者的政绩等目标。中央政府与地方政府调控目标的巨大差异,决定了中央政府稳定房地产市场、控制高房价的调控政策,在作为街头官僚,拥有较大自由裁量权的地方政府的执行下,地方政府为追求“土地财政”和政绩考核的考虑,采取不合作甚至抵制的态度。

(二)“政府失灵”理论视角

现代经济法认为,人不可能完全洞悉并精确计算社会发展的各种变数,因此人只能是有限理性的,而由有限理性的个人组建起来的国家和政府也只能是有限理性的。有限理性成为现代经济法的哲学基础。于是有限理性的政府在干预市场,干预经济的过程中会出现政府失灵的现象,诸如决策失误、效率低下、过度干预、政府不受产权约束和权力寻租等具体表现。政府失灵的重要表现之一就是“干预错位”,其职权在现实行使过程中偏离了预定轨道,超出了法律为政府设定的能力和权限范围。我国房地产市场管理中,地方政府的角色扮演就出现了问题,显现出“干预错位”的政府失灵现象。首先是在房地产管理领域,中央政府和地方政府的分权过程中,地方政府存在着角色上的“错位”。在房地产管理权限划分上,中央政府应当行使调控规划和决策的权力,而地方政府应当肩负执行中央政府决策的职责。然而地方政府却采取了“反宏观调控行为”,地方政府出于自身经济利益最大化的不当追求,通过“上有政策下有对策”的办法,对中央政府的调控举措进行曲解、变通甚至阻隔了中央的宏观政策,使中央宏观政策在地区实施过程中受到一定阻碍,甚至变成一纸空文。这显然是一种角色的错位。其次是划归地方政府的房地产管理权限范围在行使中也出现了“错位”,地方政府身兼了“管理者”和”经营者”的尴尬角色。地方政府作为政府的管理角色,管理房地产行业的正当性毋庸置疑,然而地方政府却不能担任房地产市场经营者的角色。这如经济法学者李昌麒教授所言,“政府作为市场的干预主体除了追求公共利益以外,应该没有自己的特有的偏好。但现实中的政府是相当异化的政府,他并不过多地实现公共利益,而是过度地关注自身的偏好。”我国土地管理的制度安排,一个突出的问题就是地方政府有关部门既负责土地管理,又负责国有土地的经营,它既是调控政策的执行者,又是土地市场的供给者和房产市场的利益主体,集“裁判员”与“运动员”于一身。经营是市场主体的活动,具体到国有土地的经营,就是要保值增值,追求土地收益最大化。有经营就有利益,当经营与管理发生矛盾时,由于经营利益涉及地方发展,必然导致管理服从经营,而不是相反。把这个作为政府的职责,客观上使各级地方政府成了市场竞争的主体,这是土地财政形成的主要制度基础。

三、克服房地产调控中地方政府“执行失灵”的思路

(一)政府要坚决退出房地产利益链,终结“土地财政”

1.中央和地方财权重新划分1994年进行的分税制改革,使得地方政府的财权减少。相反地,地方政府的事权反而在增加。分税制实行带来基层财政的困难等问题已经引起了广泛的诟病,对其进行改革已经是大势所趋。有学者提出了这样的改革思路:把五个层级框架扁平化到三个层级。一个切入点是“省直管县”,另外一个是“乡财县管”引出的乡镇综合改革。如果通过综合配套改革,让省直管县、乡财县管在大多数地方修成正果,那样就能形成“中央—省—市县”三级的框架。在这个扁平的框架下构建财权与事权相呼应、财力与事权相匹配的财税体制,以此来解决地方财政的困境。只有地方政府拥有了与其事权相匹配的财务保障,解除地方政府“巧妇难为无米之炊”的尴尬,才有可能抑制地方政府借助经营土地生财的积极性,破解土地财政的困境。2.征收房产税,削弱地方政府对“土地财政”的财源依赖土地不可能成为地方政府的永久稳定财源。而征收房产税可望改变地方政府对土地财政的依赖。根据中国人民大学财经金融学院教授安体富的计算,房产税一旦开征,其规模将达到7000亿元。虽有对安教授统计数据准确性的质疑,但是7000亿元的税收规模就是打个折扣也是一笔相当的可观的收入,能使地方政府拥有一种大宗、稳定、随自身职能履行而“水涨船高”的税源,更有助于破解土地财政的困局,也能降低地方政府政府在任期内的过度卖地行为。3.成立“土地国资委”,改变地方政府作为土地经营者的角色“错位”前文已经论述了地方政府身兼土地土地“管理者”和“经营者”的不合理性,笔者认为改革的出路就是剥离地方政府政府经营土地的职能。具体做法可参照国有企业改革的经验,成立类似国资委那样的“国有土地资产管理委员会”,作为政府机构,专门负责组织、领导、经营国有土地方面的工作。同时,成立国有土地公司等经济组织,由其以经营国有土地参与市场运作,或转让,或出租,或联营,或入股,负有保值增值的责任,并向国家财政上缴土地收益。这些国有土地开发公司,作为市场主体,应按照统一的市场规则,接受政府的调控和监管。而各级政府的土地管理部门只需专注于管理,不会再发生不同层级政府的职能错位问题。

房地产调控范文篇10

一、对近期宏观调整政策的回顾

要作出正确地判定,我们首先往返顾一下近期的政策信息。

2003年出台的121号文《中国人民银行有关进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。严格控制房地产企业、建筑企业及商品房按揭贷款,禁止贷款给房地产企业用于支付土地款以及建筑企业用于垫资。该文实际上是宏观调控的明确政策信息。

2004年一季度以来,国家宏观调控的办法连续出台,密集程度之高前所少见。

3月25日,人民银行于出台差别存款预备金率制度;4月25日第三次提高存款预备金率0.5%,共收缩可贷资金约1100亿元。

4月25日,央行副行长吴晓灵在亚洲论坛年会上对商业银行发出了央行可能采取更为严厉的紧缩办法的警告。

4月26日,中心政治局召开会议,指出当前经济工作中存在一些新的矛盾和新问题,需高度重视,妥善解决。

4月27日,国务院发出通知,决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例,房地产资本金比例提到35%。同日,传言银监会通知各商业银行停止全部贷款业务,市场作出剧烈反应,28日,大部分股份制商业银行停止发放贷款,部分甚至停止了票据业务,股市、债券市场大跌。虽然29日银监会发表澄清公告,但各种猜测仍然不时从业内传出。目前虽然银行各项业务逐步恢复,但在政策明了前,各银行对贷款业务均采取十分谨慎的态度。

4月28日,国务院总理主持国务院常务会议,对江苏铁本钢铁有限公司违规建设钢铁项目作出严厉处理,敲山震虎的意图十分明确。

4月29日,国务院总理在接受路透社采访时,强调了宏观调控的必要性和信心。同日,国务院办公厅发出两项紧急通知,一项通知决定集中半年左右时间,深入开展土地市场治理整顿。内容涉及严格建设用地审批管理,切实保护基本农田,严格执行土地利用总体规划和年度计划等六项内容。另一项通知要求对所有在建、拟建固定资产投资项目进行一次全面清理,涉及土地管理、信贷政策等多方面,重点清理钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目,以及2004年以来新开工的所有项目。对所有项目逐个提出停止建设、暂停建设限期整改、取消立项、符合要求等四类处理意见。

4月30日,中国银监会发出通知,要求商业银行适时、适度对钢铁、电解铝、水泥以及房地产、汽车等过热行业贷款进行合理控制,对于盲目投资、低水平扩张、不符合国家产业政策和市场准入条件,以及未按规定程序审批的项目,一律不得发放新的贷款,已给予授信和已发生贷款的要采取适当、稳妥的方式予以纠正。

5月11日,央行《二OO四年第一季度中国货币政策执行报告》(以下简称央行报告),对我国宏观经济形势作出了具体分析,并对未来猜测及具体调控办法提出了明确意见。此报告为经济发展定调的功能明显,可以理解为近期国家宏观调整政策的综合性总结。

5月14日,国家发改委、人民银行、银监会联合下发了《有关进一步加强产业政策和信贷政策协调配合,控制信贷风险有关新问题的通知》,同时下发《当前部分行业制止低水平重复建设目录》主要涉及钢铁、有色金属、机械、建材、石化、轻工、纺织、医药、印刷等行业。

除以上明确的政策和信息外,目前市场普遍传言贷款利率将上调,贷款审批权将进一步上收,按揭贷款的门槛,尤其是居民购买第二套、第三套商品房抵押贷款的门槛将会提高。

以上各项办法如此密集的出台,明确显现出国家加大国民经济宏观调控力度的决心。

二、对国家宏观经济走向的分析

根据有限的政策信息,结合宏观经济管理的一般原理,笔者对国家近期宏观经济的走向做出如下两点基本判定摘要:

首先,国家已作出了经济过热的基本判定,为避免因长期经济过热产生破坏性的通货膨胀和金融危机,国家对国民经济的发展进行宏观调控,将经济发展速度放缓的决心和意图已十分确定。

以上政策和信息均可以证实上述判定,央行报告对此也有更系统的阐述。报告指出,今年一季度经济出现明显的过热迹象。具体表现在摘要:投资增长过快,固定资产投资同比增长43%,扣除价格因素的实际投资已接近1992-1993年的经济过热时期;全国新开工50万元以上的项目近2万个,比去年同期增长31%;2003年在建规模已高达16万亿,相当于当年固定资产投资完成额5.4万亿元的3倍,今年一季度施工项目计划总投资已高达7.2万亿元;某些行业和地区盲目投资和重复建设新问题相当严重,地方项目投资增长60.2%;投资的增速比消费快近33个百分点,二者之间的比例关系严重失衡。固定资产投资增长过快,导致对钢铁、电解铝、水泥等高耗能行业的巨大需求,加剧了煤电油运供求矛盾,影响了经济结构的调整优化,加大了通货膨胀压力,增大了经济运行的潜在风险。任凭这种情况发展下去,势必导致产能过剩、企业生产经营困难,银行呆坏账增加,金融风险加大,下岗失业人员增多等新问题,影响经济运行和社会稳定,必须采取总量政策果断遏制。

其次,只要国家的调控手段运用适当,国民经济持续稳定增长的大趋向不会被根本性的扭转,国家直接采取强硬的行政手段,使经济发展“急刹车”、“硬着陆”的可能性很小,我们对宏观经济发展的走向不必过于悲观。

做出这个判定,是基于以下几点分析摘要:

1、目前我国面临着贫富差距加大、地区差距加大、失业人数增加、社会保障水平低、“三农”新问题等一系列社会新问题,面临着产业结构调整、国有企业改制、经济体制改革等一系列挑战。妥善解决这些新问题,关系到国家、社会的稳定。而解决这些新问题,只能依靠经济发展,从根本上改变经济发展的方向,将付出巨大的社会代价。

2、经济的全球化要求我国在进行宏观经济调控时,应采取谨慎的态度。一方面,中国经济已经和国际经济紧密联系在一起。以4月27日的停贷传言为例,全球金融市场产生连锁反应,全球各大股市全面下跌。另一方面,受制于美元的低利息政策,以及西方国家对人民币汇率的升值压力,我国采取升息等宏观调控办法必须相当谨慎。此外,世界经济复苏步伐加快也会对中国经济产生正面影响。

3、我国的市场经济改革方向及WTO的规则约束,要求国家尽可能采取市场手段进行宏观调控。中国加入WTO的一个重要前提是市场经济国家地位的确立,加入WTO后,各项经济体制的改革进一步向市场化方向发展是必然趋向。金融体制改革的重点就是商业银行的市场化运作和金融临管手段的市场化。4月27日的停贷传言,在国际上和学术界引发了许多负面的讨论。一般情况下,国家会尽量采取市场手段来调控经济。

4、1993年以行政手段为主的宏观调控造成长期的经济低靡,教训深刻。11年来,中国的市场经济体系逐步完善,市场观念已深入人心,以市场手段来调控经济的经验也逐渐丰富,相比11年前,主客观条件均有了很大变化,国民经济管理的手段也更加成熟。

5、实际上自去年以来,管理层和学术界对我国经济是否过热一直存在着激烈争论,两派观念交替影响着决策。但无论是哪一派,很少有人鼓励采取市场以外的行政手段来调控经济。

6、央行报告对此也有明确的论述,报告首先作出了“当前国民经济形势总体上是好的”判定,明确指出下一阶段稳健货币政策的取向是适度从紧,但要防止急刹车,避免大起大落,促进经济平稳发展。强调对投资过热的治理必须采取总量政策,我国经济体制已发生深刻变革,宏观调控方式已逐步从直接调控走向间接调控,经济杠杆调节的功能越来越强,对我国当前经济中出现的一些新问题,要通过加强和改善宏观调控、充分发挥市场机制的功能来解决。

当然,我们也应充分意识到风险的存在。一方面,经济危机往往是在量变到一定的程度时,忽然发生的;另一方面,也不能完全排除市场调控失灵转而采取行政手段的可能性。

三、对近期房地产市场走向的分析

房地产业受宏观经济的影响最为直接。对房地产市场的走向分析,相对对宏观经济的分析,要更加谨慎一些。总体上看,房地产市场已经越过了前一阶段的“高峰”期,回落的可能性较大,整个房地产业面临调整压力。这是因为,房地产业是此次国家对经济进行宏观调控中受限制的行业,国家近期为宏观经济调控打出的一系列组合拳,几乎拳拳都直接或间接地打到了房地产业身上。

1、121号文、提高房地产项目资本金比例的决定、对房地产贷款的清查、银行贷款审批权限上收、内控制度趋严,均使房地产开发企业取得贷款更难,筹措资金成本更高,资金链断裂的风险加大。

2、对土地市场的整顿,使房地产开发企业取得土地更难,成本进一步提高,受到的限制更多。

3、对在建、拟建固定资产投资项目的全面清理,主要涉及土地管理及信贷政策,房地产业又是此次清理的重点。

4、假如贷款升息、提高按揭贷款的门槛、限制多套住房按揭贷款等传言兑现,必然将削弱房地产市场的有效需求,在一定程度上抑制消费。而市场需求的下降,相对于资金成本的上升而言,影响面更大,影响程度更深。

5、由于房地产业是本次宏观调控重点限制的行业,各项政策在影响开发商的同时,对消费者的心理影响也不可忽视。一旦消费者意识到市场可能降温,持币待购的将会增加。

6、房地产价格的快速上涨(一季度全国土地交易价格同比上涨7.5%,房屋销售价格上涨7.7%)和“炒房团”的负面影响,使整个行业的形象受损,受到多方的指责和质疑。

但另一方面,房地产市场的回落,是相对于前一时期的高位运行而言的,而整个房地产市场就此落入谷底的可能性较小,房地产市场从前一段时期的高位回落到较高位或正常水平,平稳运行一段时间的可能性较大,对房地产市场的走向也不应过于悲观。这是因为摘要:

1、经济的发展是互联互通的。尽管房地产业在未来一段时间内受到国家宏观政策的限制,但只要国家经济整体保持发展,房地产业仍然能够从其它行业的发展中间接受益。

2、房地产市场的消费需求中,除少数发达地区外,投机性的投资需求仍未占市场主体,老百姓为改善居住环境的消费性需求仍是市场主体。考虑到国家大力提高居民收入水平的发展政策并未有大的调整,房地产市场仍然有现实的消费需求支撑。

3、当前的房地产热同1992年的房地产热存在很大的不同。一是投资来源不同,1992年,房地产企业的开发资金中70%以上来自银行贷款,以国有资产为主,其中有相当部分的违规资金;本次周期中,房地产开发资金对银行贷款的依靠度有所下降,有大量民营、外来资本参和,银行也不能直接投资房地产项目。二是消费主体不同,1992年,集团消费是市场主体,对价格不敏感,有非理性的特征,一旦受到政策调控就丧失了消费能力;本次周期中,房地产市场已完成由集团消费向个人消费的时代转变(个人消费占90%以上),个人消费(尤其是个人现有的消费能力)不易受到宏观经济政策的影响。三是产品结构不同,1992年,产品以商场、写字楼等高档物业重复建设为主。本次周期中,住宅产品成为投资和消费的热点,办公楼和商业物业的投资比例相对不大。

4、从目前信息看,国家对房地产业的宏观调控,主要侧重于总量调控,并不是绝对禁止资金流向房地产。实际上,由于居民存款增加和银行贷款受限,同样面临市场竞争的银行更需要寻找平安、有效益的投资渠道。而房地产贷款有土地、房屋抵押(按揭贷款还有保险),加上住宅市场需求仍然较大,仍是各银行相对平安和效益较好的优良业务。信誉好、实力强、有项目支撑的开发企业仍会是银行青睐的重要客户。