土地流转工作经验总结十篇

土地流转工作经验总结篇1

关键词：感知风险；土地流转；农户意愿；

中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号：

随着社会经济和城镇化进程的快速发展，促进了土地流转的实施。政府制定了大量的土地流转政策，为村民带来巨大的经济利益和社会利益，但同时，依然存在农村社会保障体系不完善等问题，农户在面临土地流转后失去土地这一行为所感知到的担心与风险常常被忽视。因此，了解掌握农户对土地流转政策实施的意愿和感知风险，探究风险对农户土地流转意愿的影响，对农村土地流转顺利实施、实现土地高效利用具有十分重要的意义。

1.研究设计

1.1 调研设计与样本选择

本研究旨在从感知风险视角对农户土地流转意愿进行识别，调研的是农户对土地流转的感知结果。调研对象从土地流转农户总体中进行抽样，从抽样样本中进行资料收集。

1.2 正式调研与样本回收情况

实地问卷调研时间在2012年9月11日至2012年9月15日。调研地点选择在天津市滨海新区。在实际调研过程中，调研人员首先与农户进行沟通，表明来意，并保证在不影响农户利益的前提下完成问卷，所有问项皆清晰、明确、回答简便。因而，获得了较多农户的支持。

本研究调研共发200份问卷，回收有效问卷193份。问卷回收率为96.5%。经一致性检验，所回收问卷中剔除6份填写随意或不完整的问卷。最终，保留有效问卷187份，有效问卷回收率为93.5%。问卷回收率处于60%至80%之间最为合理。因而，本研究问卷的回收结果是较为理想的。187名农户代表中，支持土地流转的79人，占调查总人数的42.24%；不支持土地流转的58人，占调查总人数的31.02%；没有意见的50人，占调查总人数的26.74%。为了更好的识别农户土地流转意愿的程度，进一步将支持者分为稍微支持、支持、非常支持三个级别，分别占总人数的26.74%，11.76%，3.74%。将不支持者分为稍微不支持、不支持、非常不支持三个级别，分别占总人数的12.30%，13.37%，5.35%。

1.3 软件选择与统计分析

根据本文的研究需要，本研究运用SPSS18.0对调研获得的有效样本数据进行探索性因素分析，对其构成唯独、量表信度和效度进行检验。运用的统计分析方法包括t检验、探索性因素分析、信度与效度检验。

2.分析结果摘要表

从表中可以发现：因素一包含FS1、FS2、FS3、FS4、FS5、FS6、FS7、FS8、FS9FS10、FS11、FS12、FS13、FS14十四题，命名为满意程度；因素二包含PKR1、PKR2、PKR3、OPR1、OPR2、OPR3 、OPR4七题，命名为感知政策风险；因素三包含PTR1、PTR2、PTR3、PFR1、PFR2五题，命名为感知经济损失风险；因素四包含PPR1、PPR2、PPR3三题，命名为感知心里风险；因素五包含TI1、TI2、TI3三题，命名为流转意愿。

分析结果摘要表

3. 结论

通过前期的实证调研，对调研收集的187份有效问卷进行探索性因素分析及信度检验，最终可知感知风险的驱动因素可概括为三个方面：第一，感知政策风险，内部一致性α系数为0.861，信度指标值甚佳；第二，感知经济损失风险，内部一致性α系数为0.821，信度指标值甚佳；第三，感知心理风险，内部一致性α系数为0.808，信度指标值甚佳。

土地流转补偿政策对土地流转起着关键性作用，它的好坏是农户决定进行土地流转的主要原因，因而对于补偿政策的完善至关重要。

经济损失包含农户金钱的损失和时间损失，它是决定农户进行土地流转的直接原因，因而相关部门应通过不同的合法手段尽可能的减少农户在土地流转过程中的经济损失。

心理风险是农户自身的一种行为，之所以会产生心理风险，主要是因为农户从来没有接触过土地流转相关知识，不了解国家现行土地政策，不确定土地流转对自己今后生活的影响。

4.对策建议

4.1 充分做好土地流转宣传工作

广大干部群众要充分了解稳定的土地流转工作对农村社会秩序和经济的重要作用，尊重农户选择土地流转的自愿和有偿原则。通过政策和法律宣传教育，提高镇、村干部提高对土地流转工作重要性的认识，积极主动做好土地流转工作，正确引导农民进行土地流转，做好农业结构调整，稳定农村经济和社会秩序。

4.2 制定地方土地流转的实施办法和补偿

按照土地契约和其他政策法规，结合当地实际情况，制定可操作性的地方土地流转政策，使镇、村两级干部在土地流转过程中遵循的原则和流转方式有章可循，根据当地情况制定一套可行的方案，在实际工作中贯彻落实土地流转制度和政策精神。

土地流转工作经验总结篇2

关键词：宅基地换房；城乡建设用地增减挂钩；流转

一、农村“宅基地换房”现象的出现

最近几年，随着城市化的发展和新农村建设的不断推进，多个省市出现了“宅基地换房”现象。所谓的“宅基地换房”，通常是指农民自愿以其宅基地，按照一定的置换标准，换取小城镇的房屋并迁入小城镇居住。腾出的宅基地进行复耕，节约下来的集体建设用地，经过土地储备以后再以招拍挂的形式出让，以土地使用权出让的收益来安置农民和弥补小城镇建设的资金缺口。

基于《土地管理法》中关于集体建设用地和宅基地使用的限制性规定和“宅基地换房”中涉及到城乡建设用地挂钩流转的问题，中央和地方相继出台了一些规定，对其中涉及的城乡建设用地流转进行了规范。

二、城乡建设用地挂钩流转的法律与政策规定

（一）城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作于2005年开始，并在全国部分地区试点。

国务院于2004年10月颁布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；国土资源部于2005年10月颁布了《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发[2005]207号），并于2009年3月分别颁布了《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）。

1、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》对农村城乡建设用地挂钩流转作出了原则性规定：要加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。

2、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》对“城乡建设用地增减挂钩”的含义作出了明确规定，所谓“城乡建设用地增减挂钩”是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。

3、《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》和《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》中对城乡建设用地用地挂钩流转试点的基本要求、管理和操作流程均作出了规定。

第一，关于挂钩流转试点的基本要求。要严格依据土地利用的总体规划，严格保护耕地特别是基本农田、促进建设用地节约集约利用，要通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理。对挂钩试点的规模进行控制和管理，通过下达一定数量的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的周转指标来进行。挂钩周转指标专项用于项目区内建新地块的面积规模控制，并在规定时间内用拆旧地块复垦出来的耕地面积归还，归还的耕地面积数不得少于下达的挂钩周转指标。

第二，关于挂钩周转指标和项目区的管理。挂钩试点的规模按国家和省（区、市）下达的挂钩周转指标控制，挂钩周转指标按照“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的原则进行管理。对于挂钩周转的指标由省级国土资源管理部门根据试点市、县及项目区情况提出申请，报国土资源部核定。挂钩周转指标下达试点省（区、市）后，由省级国土资源管理部门按项目区分解下达到各试点市、县。

第三，关于挂钩试点的条件和操作程序。挂钩试点工作必须经国土资源部批准，未经批准不得自行开展试点工作。省级国土资源部门制定试点工作总体方案，向国土资源部提出开展挂钩试点工作申请。国土资源部对省级国土资源部门上报的试点工作总体方案进行审查，并批准挂钩试点省份。经批准的试点省级国土资源部门，依据试点工作总体方案，组织市、县国土资源部门编制项目区实施规划，并进行审查，建立项目区备选库；根据项目区入库情况，向国土资源部提出周转指标申请。国土资源部在对项目区备选库进行核查的基础上，按照总量控制的原则，批准下达挂钩周转指标规模。市、县国土资源部门对挂钩试点工作要实行动态监管，每半年将试点进展情况向上级国土资源部门报告；省级国土资源部门应定期对本行政辖区试点工作进行检查指导，并于每年年底组织开展年度考核，考核情况报国土资源部备案。项目区实施完成后，由试点县级国土资源部门进行初验。初验合格后，向上一级国土资源部门申请，由省级国土资源部门组织正式验收，并将验收结果报部备案。

（二）部分因“宅基地换房”事件受到广泛关注的地区，如天津、四川、浙江等地也制定了当地的关于城乡建设用地挂钩流转的操作细则。

1、天津市制定了《天津市城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（津国土房规[2009]2号），其中强调了：要加强城乡规划、土地利用总体规划对建设用地总量和布局的控制和引导。要以挂钩试点周转指标安排建新拆旧规模，调控实施进度，考核计划目标，确保项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少，质量不降低。挂钩试点工作应充分尊重群众意愿，切实维护农民个人、集体经济组织和相关权益人的合法权益。

2、四川省制定了《四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（川国土资发[2008]68号），其中强调了项目区实施规划必须符合土地利用总体规划并与城市建设规划、村镇建设规划和农房建设规划相衔接。挂钩项目与土地整理项目原则上实行分类管理，按照各自管理办法的要求分别申报、实施、验收，组卷归档。挂钩试点工作管理实行分级负责制。省国土资源厅负责对全省挂钩试点工作的总体部署和组织管理。负责制定管理办法，审批项目区实施规划和方案，实施监督检查，组织项目区验收。试点市（州）国土资源管理部门负责辖区内挂钩试点工作的具体组织实施。负责试点工作的管理与监督，审查项目区实施规划和方案，组织项目区初验等工作。试点县（市、区）国土资源管理部门负责编制项目区。实施规划，制定工作计划并具体组织实施，组织开展项目区竣工自查。

3、浙江省制定了《浙江省人民政府办公厅关于切实做好城乡建设用地增减挂钩工作的通知》（浙政办发〔2009〕121号）和《城乡建设用地增减挂钩实施方案审查报批办法（试行）》（浙土资发〔2009〕37号），其中强调了组织实施城乡建设用地增减挂钩要以土地利用总体规划为依据，按照“先复垦、后置换”的原则，将农村存量建设用地复垦为耕地后，该复垦耕地面积与土地利用总体规划确定的规划建设用地区内的农用地和未利用地进行等面积挂钩置换。其中，置换占用耕地面积小于复垦项目新增耕地面积的，新增耕地结余部分可用于其他建设项目的耕地占补平衡。省国土资源厅根据国土资源部下达的城乡建设用地增减挂钩周转指标、各市、县（市、区）年度建设用地复垦新增耕地任务、城乡建设用地增减挂钩指标账册余额和申报使用数量，编制各市、县（市、区）年度城乡建设用地增减挂钩指标计划，报省政府同意后实施。实施方案中拟安排的建设地块需征收农村集体所有土地的，应同时拟订土地征收方案，一并上报审批。城乡建设用地增减挂钩实施方案和土地征收方案经省政府批准后，由市、县（市、区）政府负责实施土地征收，并依照有关规定组织实施土地供应。

（三）2010年底，针对城乡建设用地挂钩流转中出现的问题，国务院和国土资源部对城乡建设用地增减挂钩试点进行了规范。

国务院于2010年12月了《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发[2010]47号）、国土资源部于2011年2月了《城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治清理检查工作方案》其中对建设用地增减挂钩试点中亟需规范的问题作出了规定，强调不能片面追求增加城镇建设用地指标；在推进农村新居建设和危房改造及小康示范村建设等工作中，凡涉及城乡建设用地调整使用的，必须纳入增减挂钩试点；不能突破挂钩周转指标；不能盲目大拆大建和强迫农民住高楼和侵害农民权益。

三、总结

笔者认为，随着城市化水平的不断提高和市场经济的不断深入，农民的宅基地会越来越多的体现商品化的属性，上述法律、法规和政策的出台，对集体建设用地的高效利用起到了推动和促进作用。而将农民的宅基地纳入整个建设用地的流转也是未来建设用地市场发展的趋势，虽然目前不宜在全国完全放开，但如果能通过试点来发现并处理好其中的土地规划利用和农民安置补偿问题，在使作为生产要素的土地资源得到经济高效的利用同时又提升农民居住生活条件和改善基本福利保障，那最终将实现社会各方的多赢。（作者单位：北京市天银律师事务所）

参考文献

[1]何缨：《“宅基地换房”模式的法律思考》，《山东社会科学》2010年第1期。

[2]杨魏欣：《“宅基地换房”问题与对策分析》，《现代商贸工业》2010年第4期。

土地流转工作经验总结篇3

关键词:农村土地流转;现状;措施;存在问题;对策;河南西平

近几年,西平县按照统筹城乡发展、建设现代农业的要求,不断完善农村土地流转机制,健全农村土地流转管理和服务体系。通过开展农村土地经营权流转,提升了西平县农村土地规模经营和农业产业化水平,提高了土地利用率,推动了农村经济快速发展。

1农村土地流转现状

1.1土地流转的形式

西平县农村土地流转总面积3 433.33 hm2,占耕地总面积的4.8%;流转的农户1.03万户,占农户总数的5.3%,签订流转合同3 000多份。全县土地流转集中连片面积33.33 hm2以上的逾333.33 hm2,20.00~30.33 hm2的133.33 hm2以上,6.67~20.00 hm2的200 hm2以上。流转的形式主要有转包、转让、互换、出租、股份合作和其他形式。其中,转包是西平县当前土地流转的主要形式,采用这种形式流转的面积2 720 hm2,占土地流转总面积的79.2%。

1.2土地流转的去向和用途

去向:流转入农户、专业合作社、企业和其他主体。其中流转入农户的面积为3 073.33 hm2,占流转面积的89.5%。用途:一是种植业,用于良种繁育、高产开发、蔬菜种植、特色种植、建立休闲农业观光园等;二是养殖业,用于养猪、养鸡、养鸭、建设养殖小区和养殖基地等;三是进行其他经营,有农产品加工、饲料加工等。

1.3土地流转的原因和组织

原因:一是外出务工,将土地经营权进行转移;二是支持二、三产业的发展,将耕地流转给其他经济组织或农户;三是从事自己所需要的经营生产,与其他农户进行互换;四是调整产业结构,将土地经营权流转。组织:一是乡村两级组织流转,按照依法、自愿、有偿的原则,协调农户与龙头企业、经济项目投资方等进行流转;二是农户间的自由流转,由农户双方、农户与农村二、三产业经济组织之间自由协商达成协议;三是集体统一经营流转,村集体经济组织为扩大经营规模,提高经济效益,将部分土地实行村委统一管理、分户核算。

1.4土地经营权流转的特点和趋势

特点:一是流转面积不断增加,2007年全县流转面积为1 333.33 hm2,2009年增加到至3 333.33 hm2以上;二是流转方式多样化,有代耕代种转变为转包、转让、互换、出租、股份合作和其他形式;三是流转的层次越来越多,有种植、养殖大户,专业合作社,企业和其他主体;四是群众对流转的认识不断提升,能赋予其相应的价值。趋势:一是土地经营权流转向专业化、规模化方向发展;二是土地流转向现代化、商品化方向发展;三是土地流转向产业化、高效化方向发展。

2土地流转的措施及取得的成效

2.1采取的主要措施

一是领导重视,措施得力。县里统一组织有关部门和重点乡镇负责人外出学习经验,下发了《关于农村土地承包经营权流转的意见》,成立了领导小组,印发了《西平县农村土地流转实施细则》,鼓励有条件的地方积极开展土地流转工作。二是舆论引导典型带动。利用县里报刊、电台、电视等媒体,开展宣传报道。选取盆尧、重渠2个乡作为试点,召开土地流转工作现场会,有关乡村典型发言,起到了以点带面的推动作用。三是健全机制完善服务。西平县组建了土地流转指导中心,乡成立了土地流转服务中心,村建立了土地流转服务站,做好土地流转的指导、监督和管理工作。有关部门经常深入到乡村,认真指导土地流转工作,制定土地流转规范文本和实施方案,做好土地流转合同的签订、签证和有关的档案管理工作。

2.2取得的主要成效

一是推动了农村劳动力的转移。通过土地流转,农村劳动力有的从经营土地转向了非农就业,有的被种养大户、专业合作社、农产品加工企业聘用,实现了劳动力就地安置。二是促进了农业产业结构的调整。流转土地有用于种植蔬菜、食用菌、林果、烟叶、花生、草莓等收入高的经济作物,有用于畜禽养殖、饲料加工和农产品加工,还有用于建立高效示范园,促进农业产业结构的调整。三是增加了农民收入。通过土地流转,使农民增加了劳务收入,不仅获得了经营性收入,而且得到了工资性收入。

3存在的问题

一是操作不规范。流转中没有按一定的操作程序去办,管理和监督体系还不健全。二是协议不规范。没有按照一定的示范文本签订协议,口头协议多,书面协议少,时间长了易引起纠纷。三是缺乏组织协调。主要是农户间自发流转,缺乏必要的组织协调。四是改变耕地用途。个别地方有在流转土地上建房、变可耕地为宅基地等现象。

4对策

一是正确认识土地流转的重要性。土地流转和家庭承包经营紧密相连,能否正确处理,关系到农民的合法权益是否能得到正确维护,关系到农民从事农业生产的积极性。为此,土地流转一定要坚持依法、自愿、有偿的原则,在制定法律和政策时,要做到统筹规划,规范有序[1-2]。二是规范完善土地经营权流转体系。建立健全农村土地市场和土地流转服务功能,建立土地资源优化配置和信息传递机制,对土地进行评等定级、价格评估,充分发挥村集体经济组织、专业合作社、农村中介组织的带动、引导作用[3-4]。三是健全土地经营权流转制度。明确土地经流转的具体管理机构,配备相关人员,做好动态监测、规范操作、服务信息等项工作。建立土地流转的申报,流转合同的签订、变更、解除、档案管理和纠纷调解等制度。做好土地流转试点的管理,总结推广成功经验。

5参考文献

[1] 王利.关于农村土地流转的问题、对策及建议[j].农业经济,2010(2):33.

[2] 孙天全,李振,张闻笛.我国农村土地流转问题调查研究[j].北京理工大学学报:社会科学版,2010(1):82-85.

土地流转工作经验总结篇4

关键词：土地确权；经验总结；问题处理

中图分类号： DF452 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/ki.jlny.2016.06.014

按照舒兰市委及市农业局的总体安排布署，溪河镇2015年被确定为土地确权登记颁证试点镇，根据一年来的工作经验及地市两级对溪河镇确权多次调研成果肯定的基础上，现对工作方法、经验及问题的处理总结如下。

1 入户调查阶段工作重点

在入户调查阶段，按照土地确权工作流程，市、乡、村相应成立组织机构，结合本地实际，制定土地确权工作方案，召开相应会议并组织人员培训，重点向农民做好宣传，促使他们明确此次农村土地承包经营权确权登记颁证工作重点任务。通过确权登记颁证，解决好承包地块面积不准、四至不清、空间位置不明确、登记薄不健全等问题。为开展土地承包经营权流转、调处土地纠纷、完善补贴政策、进行征地补偿和抵押担保提供重要依据；要通过确权登记颁证，建立涉及土地承包经营权的设立、转让、互换、变更、抵押等内容的登记制度，确认农户对承包地的占用、使用、收益等各项权利，强化对土地承包经营权的物权保护；要通过确权登记颁证，建立健全土地承包经营权信息应用平台，实现对土地承包合同、登记簿和权属证书管理的信息化，加强土地承包经营权确权登记成果的应用，方便群众查询，利于服务管理，更好地服务于现代农业和新农村建设。经过细致扎实的工作，为每一户农户都建立了完整的初期入户阶段档案，包括共有人员信息、户主信息、承包地块信息等。

2 实测阶段的方法及步骤

在实测阶段，主要依靠测绘公司，在乡村干部引领及群众的配合下，扎实推进，目前已经完结，成果良好。实测数据有出入的后期需要审核勘误，重新订正。之后几经讨论公示，最后由测绘公司按照讨论结果即确权的与不确权的分别制出地块总分式效果图，按要求误差不超过50厘米。此阶段的重点是指界，对毗邻搭界、林地权属不清等问题要先行搞清楚，不要由于指界不准，导致后期工作不实，前功尽弃。

3 工作进度及下步计划

按照舒兰市委及市农业局三年工作计划，溪河镇的土地确权登记颁证工作已经进行过半，目前镇内的11个行政村已全部完成实测结果公示，测绘公司正在进行最后制图。按计划下一步溪河镇将进行完善合同、登记簿工作。重新签订承包合同，明确土地承包共有人，做好登记建档归档工作。然后是数据库和信息系统建设，依照《农村土地承包经营权确权登记数据库规范》建设数据库。以县级行政区为单位，进行农村土地承包管理信息系统建设。最后颁发土地承包权证及土地经营权证。

4 通过前期工作总结，针对具有代表性问题提出如下解决方案

4.1 关于人口户在人不在的问题

经过入户调查发现，下洼村朝鲜族队已有80%的居民户在而人不在，调查组反映此类情况如何登记，对于此种情况解决方案：一是找承包人通知本人邮寄户口及身份信息；二是通过派出所调查户口信息，通过户口档案核实，特别是有的已经变更国籍的，按政策，村社有权收回其承包地作为机动地。

4.2 关于分户、合户问题的处理

有的因为离婚或其他原因，在此次确权登记过程中，原则上维护二轮延包合同的连续性，对于离婚后要求分户的，可通过村民代表会决议为其分户，填表准予分户。对于有的农户想要并户合户的，按规定坚决不予受理。

4.3 关于收回承包地问题的处理

全户消亡的，溪河镇以1995年11月30日零时为起止点，当时在籍人口为分地人口，分到土地的家庭自己独立经营权证的，按《中华人民共和国农村土地承包法》规定，如果全户消亡，则收回村社作为机动地补给需要土地的人口，此项工作不是此次确权才进行的而是常态化工作。全家迁往设区的市的并且全户变为非农户口的，土地应由村社收回，此种情况也属常态化工作。

4.4 其他问题

其他一些具体的确权过程当中涉及权属的问题可参照舒兰市农业局转发吉林市确权办关于土地确权过程中发生问题解决办法《土地确权百问》。确保化解矛盾于基层，避免引起群众上访事件发生。

参考文献

[1]王锡升.《农村土地承包法》几个具体问题探讨[J].农村经营管理，2015，（08）.

土地流转工作经验总结篇5

作为综改试验区，成都的一举一动无疑会引起广泛关注。虽然成都的试验是系统改革、整体推进，但作为系统改革的关键和基础，农村产权制度改革尤为各界关注。对于成都的农村产权制度改革一直存在着质疑。

在成都市面向开发商的首场“地票”拍卖火暴开场仅11天后，2010年12月28日，成都农村产权交易所突然发出公告，原定于本周三举行面向开发商的第二场国有建设用地指标（3000亩），即“地票”拍卖，“因故暂缓举行，具体交易时间另行公告”。在没有任何征兆之下，第二轮交易突然暂停。据悉，成都“地票”交易被紧急叫停，主要原因是涉嫌违反“城乡建设用地增减挂钩”政策。舆论揣测这或许跟之前成都地票交易火暴，可能导致“抬高土地价格”的连锁反应有关。与重庆相比，成都“地票”交易在土地增减挂钩试点范围、程序和流转区域上均突破了现有的政策范畴。特别是成都市国土局发出公告称，自2011年1月1日起，凡是想在成都市拿地的开发商必须先持有同等面积的“地票”。

就在成都“地票”交易被叫停的前4天，国土资源部调研组一行7人12月24日曾到成都市国土局对“地票”交易制度以及村土地综合整治机制进行了专题调研。有消息人士指出，直接叫停此次“地票”交易的是国土资源部。引发担忧的原因在于，带有赢利动机的开发商，进入复杂的农村整治市场，可能会导致农村整治工程性质的变味。而这一制度与“招、拍、挂”制度的结合，也可能给土地市场带来极大的负面影响。成都的此次拍卖可能会导致土地“招、拍、挂”市场的门槛被大幅度提高，而部分拥有土地整治能力的企业有可能就此垄断农村建设用地指标的供应。这一结果，对于构建城市反哺农村、城乡统筹发展的长效机制未必有利。

据介绍，重庆地票交易价格一直控制在单价10万元左右，远没达到成都那么高的水平。究其原因，可能是两地“地票”运行机制不同造成的。“地票的产生、交易等流程不一样，所以对最终价格的影响也不一样。”重庆社科院区域经济研究中心主任李勇认为，重庆“大农村”的地域特色明显，郊区土地整理的空间较大，涉及面比较广，不仅有主城区还有很多远郊区县，因此“不会集中在城市某个点上，从而把地票价格抬得很高”。

成都地票交易存在的合法性本身也遭到质疑。业内人士认为成都之所以设立农村“产权交易所”而非重庆明确提出的“土地交易所”的概念，实际上是打了政策的“球”。国土资源部党组成员、总规划师胡存智在去年3月《财经》记者参加的一次论坛上明确指出，“地票交易，全国就重庆一个地方试验。”

据接近国土资源部调控和监测司的人士透露，根据国务院批复《成都市统筹城乡发展综合配套改革实验总体方案》的规定，“关于涉及土地、金融等重要改革事项要按程度报批后实施”。成都市开展地票交易试点既未获得国务院批准，也没有取得国土资源部等相关部门的同意。同时，成都市地票交易也存在一些问题，比如指标收益分配机制问题、持证准入问题等，还值得进一步研究。

除成都之外，更全面的普查也即将全面展开。国土资源部在2011年的第一次部长办公会议上，决定在2011年开展有关城乡建设用地增加挂钩试点情况的专项检查工作，即对增减挂钩试点开展情况进行全面自查、清理，并会同有关部门组织开展专项检查。

据称，这项部署与国务院刚刚出台的《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》有关，主要针对的就是一些地区在集中农村宅基地以置换城市建设用地过程中不规范的行为，此举意图控制城乡增减挂钩试点出现的一些侵犯农民权益的问题。实际上，2010年第132次国务院常务会议便已有决议，要求试点的地方要严格按照有关规定，坚持局部试点、封闭运行、规范管理，不得扩大试点范围。

目前，研究领域、土地学界对此举的创新褒贬不一，既有专家认为这是鼓励城乡居民联合建设共同发展的有益探索，也有学者质疑过低的拆迁补偿已造成对农民利益的严重损害。

可以说，成都“地票”风波真实折射了中国土地制度改革与探索的思想交锋。“地票”的命运，在一定程度上或可看出成都试验的风向。

成渝同呼允许“试错”重庆表示“地票”要继续试

作为城乡统筹综改试验区，不仅是成都，重庆推行的以农村土地承包经营权入股设立公司的“股田制”改革尝试也已被“叫停”。重庆市发改委副主任徐强表示，农民用承包土地的未来收益入股，也是可以的，这是一个探索。因为土地制度改革本身还有一个过程，“股田制”并不是唯一的方式，可以通过专业合作社，把农民的利益考虑得更充分一点，农民的承包地不能直接作为注册资本金来入股，它可以通过专业合作社来成为一个合作经济组织。在徐强看来，统筹城乡综合配套改革需要大胆实践。中央设立重庆、成都为试验区，要求成渝两地先行先试率先突破，建立体制机制为全国提供经验，既然是试验区，就有可能成功，也有可能失误，成功就推广，失误就进行纠正。“本来试错可以不提，但是试验区本来就允许失误嘛，如果都看准了还试验什么。他认为，设立试验区封闭试验就是把失误控制在最小范围，降低纠错成本。因此，在进行改革的时候必须解放思想，大胆探索，只要有利于城乡统筹、推动发展的我们就可以试，不要事事都要请示上级同意，但是同时我们也希望在我们探索实践的过程中有一个宽松的社会氛围和外部环境，对有些看不准的问题可以先试一试再说，不要急于下结论。”有关专家也认为，改革试验区的核心就是试验，就是要解放思想，大胆试验。

新年之际，重庆各方表明态度，试验继续进行。

中央指导意见2011年上半年出台

2011年国家将研究出台一份专门针对农村土地承包经营权流转的指导意见。该文件将会改变目前流转形式五花八门、基层政府过度参与，以及流转土地“非农化”“非粮化”等现象。

业内人士估计，指导意见将在2011年上半年，以多部委联合下发的形式出台。农业部还有意修改2005年制定的《农村土地承包经营权流转管理办法》，对相关流转管理规定进一步细化，农地流转形式有望得到规范，其中包括对农地经营权退出、农业经营能力认定和流转中的风险防范等内容。

2001年，中央“18号”文件就曾经对流转进行了规范，按照当时的政策，中央鼓励的是农民之间的土地流转，而不支持公司长时间、大规模地租赁农民承包地。在“18号”文下发十年后，这一原则将被重申。

针对下一步即将出台的指导意见，有业内人士建议要分类对待，对于确实因为劳动力转移后造成的经营主体空缺的，可以考虑引入工商资本，对于违背农民意愿、政府强制引入工商资本的，则要予以限制。而对于流转后经营主体的土地用途、种植选择，要用资金和政策予以引导。据悉，下一步除了推动流转合同规范化，还将规范流转形式和流转行为。

相关链接

浙江：“农地入股” 芝麻开门

国土部2009年11月确定在浙江开展农村土地整理改革试点。 2010年元旦起，浙江在全省推广农村集体土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。不过随后浙江方面将“农村集体用地”更正为“农村集体建设用地”。

浙江省工商局、省农业厅2009年3月15日联合公布了《浙江省农村土地承包经营权作价出资农民专业合作社登记暂行办法》，《办法》规定，以农村土地承包经营权作价出资的，由全体社员评估作价。《暂行办法》的出台，把土地承包经营权从生产性要素转变成资产性要素，可以折价出资，也可以以股份形式加入到现代农业的要素市场。该办法的出台解决了农民以土地入股的合作法人登记问题，使得农地作价出资入股得以真正成行，从而为土地资源变身资本打开了最后一道闸门。

浙江的“农地入股”在制度设计上有所不同。浙江规定土地承包经营权出资仅限于向农民专业合作社出资，而不能是公司。而且在2007年1月1日起施行的《浙江省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》中，早就明确地规定承包方可以自愿将土地承包经营权入股从事农业合作生产，合作各方的权利义务由协议约定。但股份合作终止时入股土地应当退回原承包农户。从而保证了经营出现问题后土地承包经营权能回到农户手上，不影响农民对土地既有的任何权益。

允许农村土地承包经营权作价出资入股，将农民手中“死”的土地资源转化为“活”的资本，“农地入股”在转包、出租、互换、转让之外，为推进土地流转提供了一种有效形式。一方面流出方通过入股所得收益要高于其他流转方式，流入方流转土地的短期资金压力也大大减轻，因此它尤其有利于土地流转的整村推进。

浙江省在2009年高规格下发了一份“37号”文件，专门用于引导各地推进农地流转、促进规模经营，据不完全统计，全省财政用于推动土地流转的奖励资金达1.2亿元。该省成立了244家以农地承包经营权作价出资的土地股份合作社，入股面积15.4万亩，同时在探索农地承包经营权抵押贷款试点。

浙江与成都的办法相同的是，通过新农村的建设，逐步实现城乡一体化、逐步从包产到户的小农经济升级为大规模的产业集群运作。这是中国农村改革过程中至关重要的一环。

土地流转工作经验总结篇6

一、稳定和完善农村基本经营制度

（一）稳定完善农村土地承包关系。按照农村土地承包法规定，认真开展二轮延包后续完善工作。重点指导做好以下工作：在人均农地相对较多地区，坚持确权确地；在人均农地低于0.5亩以下等原暂缓延包的地方，确权确地有困难的，可采取确定农户承包经营权份额的办法，确权确利。同时，要做好土地承包经营权证书发放到户工作，依法保障农民对承包土地的占有、使用和收益等权利，切实稳定土地承包关系并长久不变。依法加强土地承包经营权证书管理，指导做好农户承包经营权证的登记、发放、备案和变更等工作。按照市委农办、市农委部署，配合做好稳定完善土地承包关系，建立健全土地流转市场的工作推进会等有关筹备工作。

（二）建立健全土地承包经营权流转市场。加强土地承包经营权流转规范管理和服务，探索以乡镇为单位建立土地承包经营权流转管理服务中心，实现以农户为主体，市场发现流转价格，形成公开、公平、公正的市场流转机制。加大工作力度，指导推进浦东新区曹路镇、奉贤区庄行镇、金山区漕泾镇、崇明县竖新镇土地承包经营权流转管理服务中心首批市级试点工作，力争尽早运行。在此基础上，根据市委农办、市农委统一部署和要求，再选择10个乡镇积极扩大试点。重点做好指导试点乡镇场所选择，布置设计，制定试点工作方案、流转规则、工作制度、文本格式，建立流转信息平台，协助落实相关人员和设施设备等保障措施，组织开展工作人员专题培训，加强跟踪服务等，确保试点工作有序开展。

（三）建立健全土地承包经营纠纷调解仲裁机制。总结奉贤区全国土地承包纠纷仲裁试点经验，积极争取农业部的支持，在农业比重较大的区县组织开展全国农村土地承包经营纠纷仲裁扩大试点，推进建立健全土地承包经营纠纷调解仲裁机制，依法解决农村土地承包经营纠纷，并为《农村土地承包经营纠纷仲裁法》颁布实施作准备。指导区县建立土地承包经营纠纷仲裁机构，建立健全仲裁员队伍，制定仲裁规则，以及仲裁调解工作制度和格式文本等，开展农村土地承包经营纠纷仲裁工作。指导乡镇依托农村经营管理部门，成立农村土地承包经营纠纷调解机构，建立健全调解员队伍，调解解决农村土地承包经营纠纷。制定承包经营纠纷调解仲裁培训计划，组织开展日常工作机构人员以及仲裁员、调解员业务培训。

（四）推进土地承包与流转信息化管理。探索建立全市统一的市农村土地承包管理信息系统，重点建立健全市、区县、乡镇三级土地承包与流转信息数据库，实行土地承包与流转信息化动态管理。今年在开展土地承包经营权流转管理服务中心的试点镇，率先建立土地承包管理信息网络，乡镇土地承包经营权流转管理服务中心内建立土地流转信息平台，实现流转信息实时、透明、集中。

（五）开展稳定完善农村基本经营制度工作专题培训。采取多种形式，加强党的十七届三中全会、市委九届七次全会以及农村土地承包政策法规宣传培训，进一步提高各级农经部门和基层干部土地承包政策法规水平和依法管理、依法办事能力，确保农村土地承包各项政策法规和稳定完善本市农村基本经营制度各项工作落到实处，并取得实效。

二、深化村级集体产权制度改革

（一）推进村级集体产权制度改革。根据市委农办、市农委总体部署，会同有关部门，指导推进以建立农村社区股份合作社为主要形式的村级集体产权制度改革，创新农村集体经济组织管理体制和运行机制，增加农民财产性收入。推进改革的重点是：城市（镇）化进程较快地区，特别是即将撤制的村；村级集体净资产达到1000万元，有长期稳定收益，改制条件较好的村；村级集体净资产1000万元以下，各区县确定为需要改制的村。坚持先行先试，取得经验后，逐步推开。会同区县有关部门，指导试点村制定具体改制意见和工作方案，加强工作跟踪服务和典型经验总结宣传。

（二）组织开展村级集体清产核资工作。对暂不具备产权制度改革条件的村，组织开展清产核资工作。重点做好清产核资、明晰产权、登记产权、建章立制等工作，确保集体资产保值增值。研究制定清产核资工作方案，组织开展专题工作培训，加强清产核资工作的指导、服务与监督。力争有一定比例的村完成清产核资工作。推进资产台帐管理，强化集体资产监管。

三、全面推进农村集体财务管理规范化建设

（一）全面推进村级财务管理规范化。按照《**市村级财务管理规范化暂行标准》，扎实推进本市第二批村级财务管理规范化试点工作，确保取得预期效果。总结宣传推广试点工作经验，加大工作指导、服务和监管力度，重点做好严格制度、民主理财、财务公开、审计监督、票据管理、队伍建设等主要环节工作，切实加强村级财务监管，确保全年全市有70％以上村级组织实现财务管理规范化。到**年，本市基本实现村级财务管理规范化。

（二）严格执行农村集体财务会计制度。一是全面实施《农民专业合作社财务会计制度（试行）》。继续会同有关部门组织开展农民专业合作社财务会计制度宣传和培训，指导帮助农民专业合作社建立健全财会工作机构，配备财会人员，建立会计账簿，规范会计核算，做好新老会计制度衔接和会计报表工作。二是规范完善村集体经济组织会计核算。从今年起，本市村集体经济组织全面实行全市统一会计科目设置和核算要求，进一步完善会计核算，提高会计信息真实性和准确性。

（三）建立健全村级财务会计监管新机制。完善推行会计委托制的村级财务管理模式。总结完善现行村级会计委托制度，按照坚持村集体资产所有权、使用权、审批权、收益权“四权”不变和充分尊重农民群众意愿和民利原则，以及“集中记账、分户核算，规范流程、先审后记，日常监管、定期公开”操作模式，完善会计委托运行机制，规范会计核算，加强会计监督。全面实行村级会计电算化管理，总结推广崇明县工作经验，逐步建立村级财务网络化监管机制，推行农村集体财务“透明、阳光、实时”监管。

（四）加强农村会计队伍和民主理财小组建设。组织开展农村会计队伍“三农”政策法规、农经管理知识和财务会计实务培训，提高农村会计队伍整体素质，全面实现农村会计持证上岗。加强村民主理财小组建设，在试点工作基础上，进一步加大民主理财知识培训力度，努力提高民主理财水平和理财能力。

四、努力发挥农经统计和工作调研基础性参谋作用

土地流转工作经验总结篇7

一、土地流转问题概述

(一)近年来，国内外学者对土地流转问题的理论和实证研究有一定积累

改革开放后，我国于1988年修改宪法，废除了土地不得出租的规定，立法确认土地使用权可以依照法律的规定转让。随后中央人民政府根据宪法修正案的新规定，颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。至此，土地所有权流转成为我国合法和顺应宪法和民心的事实。在学术界，土地流转问题也开始被广泛研究。其研究可概括为三阶段：早期尝试阶段、中期扩展阶段和后期深入阶段，涉及土地所有权与使用权分离等普遍问题;以及区域土地产业化规模经营的影响因素及形成过程;辅助金融机制与信用体系构建;流转过程监管及农民利益保障;在土地流转中统筹城乡关系，及政府职能与责任重塑;耕地保护和资源优化配置探讨;后期有股份制改造、中介组织模式研究以及土地流转的制度改革创新。三个阶段总体上遵循由无到有、由简入深、从实践到理论再指向制度的规律。

第一阶段从1990年到2001年，学者们主要从土地流转的必要性出发，研究了土地流转市场化需求，兼及土地合同的有效性、转包、抵押、继承等法律技术问题，分析了土地流转的动因，提出了土地流转法律机制的雏形。代表性论著有杨学成的《试论农村土地流转的市场化》载《中国社会科学》1994年4期。这一阶段的研究注重土地流转的合法性和正当性，有少量的区域土地流转调查报告，纯法律技术问题及制度创新研究初见端倪。

第二阶段从2002年到2007年，主要研究方向有土地流转的效率和模式，也有探讨土地流转中的政府责任;土地流转与农村人口流动的关系;农村土地流转的障碍因素及其解决途径被作为一个焦点进行讨论，强调制度性保障在土地流转规范化中的作用;经济学方法尤其制度经济学方法被广泛使用于土地流转的论证分析，并初步提出较完整的土地流转利益联结模型。这一阶段的研究数量急剧增多，经济学角度和法学角度的研究从广度到深度都有较大推进，应该与党的十六大报告积极推进农业产业化经营的指导正相关。

第三阶段从2003年开始至今，其最显著的特点是：开始以农民的基本权利为视角进行专门性研究，侧重土地流转中的农民权益保障研究;开始出现大量外国土地制度的对比研究;土地经营权物权话以制约行政权的理论模型已经较为全面;较多文献基于原有理论或实证成果建立，也有文献将研究重点转向资源优化配置方向;作为制度形成类型研究，除股份制合作等流转形式继续深化外，还呈现出与新农村建设结合，加强金融配套制度建设等特点;也开始出现述评类的总结著述，典型如张会萍的《农村土地流转问题研究综述》载《宁夏社会科学》2011年3期。这一阶段的研究明显体现关注民生的特点，研究中的农民利益保障问题被重点凸显;调查报告等实证研究方式较多使用，理论研究也进一步深入。部分问题已经解决，如土地经营权的法律定性，但仍有已经提出但尚未解决的新问题，如对策性研究中的农民权益保障制度构建，也有需要提出的新问题，如本课题研究的土地使用权流转绩效的法学方法评价问题。

(二)土地流转现象背后的规律性研究尚显不足，土地流转的效果评价体系的构建还有待探讨

其一，政府在土地流转宏观调控中的干预路径与干预程度选择，土地流转如何与现有的农村社会保障制度协同改革，土地流转中的利益向量评估等等研究，目前较多停留在描述性分析，尚未进一步探求其背后的规律性决定因素。其二，针对土地流转效果的评价研究，现有研究大多是运用经济学分析方法针对一个区域从某一角度进行评价。而缺乏一种法学的评价方法。即在构建一种新的指标评价体系的基础上，针对一个区域的土地流转模式，在经济社会的宏观层面和农户家庭的微观层面全方位进行效果评价。通过规则的有效性对土地流转制度和模式进行评价的理论和方法，目前都还有待探讨。

二、新疆兵团土地流转问题的研究思路和方法

(一)新疆兵团土地流转的政策现状

根据新疆兵团相关政策文件的指示，兵团始终坚持以职工家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营制度不动摇。新疆兵团各团场全面推行了两费自理、租赁承包等多种形式的土地承包责任制，增强了干部职工的风险意识，有效地调动了干部职工的生产积极性和主动性。兵团国土资源局以开展回头看为契机，全面抓好学习实践活动整改落实后续工作，并以构建保障、促进科学发展新机制为主线，严格落实国家土地政策和制度，全面提升兵团国土系统推动科学发展和综合服务的能力，为兵团可持续发展提供资源保障。兵团国土资源局在学习实践活动中，坚守耕地保护红线，围绕兵团产业规划，积极推进农业结构战略性调整。该局将耕地保护责任目标分解到各年度，实行耕地保护一票否决制建立耕地保护激励机制，对完成任务好、新增耕地多的师，在项目开发和土地利用上予以倾斜;指导各师按照兵团土地利用总体规划修编确定的指标，合理确定各类用地数量和布局，为实施结构调整提供依据。这个布局围绕重大项目建设积极实施用地重点保障，严格执行项目预审制度，按照国家《限制供地目录》和《禁止供地目录》规定的原则审核用地数量，积极引导建设用地向高产出、少用地、节约集约可持续发展的目标迈进。力争在职工家庭承包经营的基础上，全面规范兵团团场土地经营权流转行为，维护兵团团场土地政策的长期固定。有的团场已经实行新的改革措施，譬如部分团场对职工承包的土地提高等级：一是建立土地等级的改良提升制度，激励职工自觉的加大投入改良土壤，在35年提高一个土地等级。二是连队督促承包职工加大投入改良土壤，并给予合理化建议和具体指导。三是处里出台优惠政策，土地等级差进行轮作倒茬，水稻按棉花的120%实物量上交。四是加大基础性的投入，清挖排渠，硬质防渗等措施，降低地下水位，提高土地等级，提高作物单产。

(二)新疆兵团土地流转的研究思路

首先，针对政府政策这一最重要变量对于现行各种土地流转模式的制度性影响因素进行实证调研并进行分析，兼对土地金融组织、土地中介组织等外生性变量进行定量研究;其次，通过农户的需求与满意度调查，对兵团土地流转已取得的经验和存在的现实问题充分思考归纳;此时，现实问题已经出现并已经充分总结。最后，结合国外土地制度比较研究，引申出用法律妥善规范土地流转的原则与规则，并基于前述成果，力争构建新的土地流转效果法学评价体系，同时提出科学可行的发展和完善兵团土地流转的法律对策。其中有正向研究部分，即中外土地制度比较研究和兵团土地制度实证研究，再通过逆向研究部分，即对土地转让纠纷判例分析研究和土地制度运行中的法律规避研究，最终实现更为科学可行的土地使用权流转法律制度设计。研究方法则首先是调查研究方法，拟由农一师国土局领导主持实地调研，依托塔里木大学周围团场政研室的大力帮助，收集实证资料，再由实践回到理论，由塔里木大学教师邀约行内人士合议研究分析，力争作出开创性结论。其次是对比研究方法，通过国外土地制度的分析与借鉴，作出法律移植的建议性的选择。研究目的则体现在，农村土地流转是实现土地优化配置必不可少的一环，农村土地流转，要注重保障农民的权利。在农地流转中要节制资本，应将资本下乡尽量限定在为农民和农业生产服务的领域内，防止资本对农民土地的兼并导致农民失业破产。对于众多土地流转模式，需要构建科学的评价体系来考评土地流转的绩效等问题。随着土地承包经营权流转明显加快，需要鼓励有条件的地方发展流转中介服务组织，为规范土地流转提供完善的服务。同时，应当加大对职工土地承包的土地的面积、等级、期限、地号等的民主监督管理力度。

三、新疆兵团土地流转政策的法律定位与对策

兵团土地总面积7457千公顷，农用地4206千公顷。新型团场建设需要农业产业化集约化的发展，要保证土地向种田能手流转，还要保证防止耕地的减少和兵团职工的大量失业，使有利于提高土地的利用效率。这些要求都以实现团场土地承包经营权的充分流转为前提。土地流转纠纷最终需要司法的裁决。现有国内成文法无论土地管理法还是农村土地承包法都不适用于党政军企合一的新疆兵团，兵团土地流转实现由法律规范，必须通过地方性立法的方式。但是新疆兵团至今有政府无人大，地方性立法无从谈起。因此，欲使兵团土地流转纠纷有法可依，构建地方性司法解释，并且是政策司法化的司法解释，并对其正当性和可操作性作更深的理论研究，成为艰难却必经的途径。

笔者认为：兵团制定土地流转政策，首先应对兵团团场流转模式进行调研研究。研究应当包括：转包模式统计与分析、出租模式统计与分析、互换模式统计与分析、转让模式统计与分析、股份合作模式统计与分析、其他模式统计与分析。其次要作兵团农户满意度与土地流转意愿田野调查，包含针对普通农户农地流转意愿调查，和针对经营大户农地流转驱动机理调查。最后，还应当作国外土地制度的比较与借鉴研究，文明各国国家土地治理实务中各种土地理论已经演化形成形态各异的法律制度与政策工具。如德国的土地评估制度，土地整理制度，提供了公众参与土地管理的经验和启迪。美国的土地信托制度，法国的农地流转市场管制制度，英国的弃地者补贴制度，日本的租赁土地主义制度，都可为土地流转的市场化提供借鉴。本部分研究可以通过比较研究为兵团土地流转制度的法律设计提供科学的借鉴。例如国外农村土地政策案例分析、美国的土地法令、林肯政府的《宅地法》、美国的土地信托制度、对美国土地制度的评价、日本的农地制度、日本农地制度的设定体系、日本农地制度评价及启示，以及欧洲土地制度与改革评价等等。

土地流转工作经验总结篇8

张连玉（1995.11-），女，汉族，河南泌阳人，河南师范大学旅游学院旅游管理专业。

毕晨磊（1994.07-），男，汉族，河南许昌鄢陵人，河南师范大学商学院会计专业。

车国帅（1993.01-），男，汉族，河南洛阳人，河南师范大学商学院经济学专业。

摘要：信阳是个农业大市，由于发展基础较落后，目前信阳农村土地经营权流转总体规模偏小，当前信阳农村土地流转主要有出租、转让、互换、转包、入股、抵押、代耕等形式。但是现有的几种流转形式在实践上存在着难以克服的内在缺陷。本文以河南省信阳市淮滨县土地流转为个案进行研究，因其普遍性和代表性，深入剖析土地流转的现状，探索出土地流转过程中的问题，提出建设性建议。因此，对农村土地流转的调研具有重要的现实意义。

关键词：土地流转；流转模式；形式

个例分析――以淮滨县为例

（1）淮滨县土地流转基本情况

淮滨县是一个农业大县，地处淮河中上游，豫皖两省交界处，南望大别山，北接黄淮大平原，淮河干流横贯其中，享有“淮上江南”美誉。全县总面积1209平方公里，耕地面积117万亩，人口75万。自2009年信阳地区推行农村改革发展综合试验区建设以来，全县上下积极推进土地流转工作，建立起了县、乡、村三级土地流转中介和服务网络，目前已成立乡镇土地流转中心17个。截止目前，全县已流转土地39万亩，占耕地总面积的33%。100亩以上流转面积大概有9万亩，100亩以下散户流转土地30万亩。

（2）淮滨县土地流转主要模式

根据实地调查研究，结合县情实际，科学把握土地流转的趋势和规律，探索出具有鲜明特点的“四大土地流转模式”：

①“自发流转”模式。具体来讲就是个人出去打工了或者移居他乡了，把地交给亲戚、朋友、邻居种植，这种模式占全县土地流转面积的70%以上，这就造成部分土地向一部分村民手里集中，现在全县每个村都有几户种植50-60亩的农户，其特点：面积小，几亩或者十几亩；手续简单，一般不签合同，口头承诺；费用低，一亩地100-200元，甚至不要钱，给几袋粮食就行。

②“企业拉动”模式。把土地流转工作与龙头企业发展紧密结合起来，通过培育龙头企业带动农村土地流转，初步实现了农村土地由分散性、小宗地、亲邻间流转，逐渐向整体性、大宗地、区域间流转过渡。

③“土地信托”模式。信托公司主要依托它的经济实力和信誉，将农户手中分散的土地集中起来再转包（出租）给具备农业经营资质（经验）的大户或企业，并以此收取开发收益，最后将投资收益分配给投资者和受益人。这样既可以提升土地的潜力，拓宽土地的增值空间，也可以实现土地、资本要素的最佳配置，达到土地所有权、经营权和受益权的分离，更能够有效地解决农户“有地无力开发、有力无地开发”的弊端，促进了农村产业结构调整。

④“大户流转”模式。一些种粮能手、种粮大户也成为土地流转的重要推动力。

（3）土地流转中存在具体的问题

①资金投入不足。农业是高风险、高投入、效益低的一个行业，经营农业需要大量投入，特别是随着规模的扩大，在进行大田整理、低洼田整治、基础设施配套等方面都需要大量投入。资金对土地流转的规模、速度制约比较大，财政应加大扶持力度，配套有关基础设施。

②土地流转程序和形式不规范。其主要表现在农户之间的流转只有口头约定（协议），没有书面合同，不利于承租方长久经营规划；有的不按规范签订合同，书面合同内容不完整，在某些方而缺乏法律效力；有些未经过有关管理机构的审核，使得经营方心存顾虑。由于流转方式的不规范，导致受让方缺乏有效监督和约束，为将来可能出现的权益纠纷埋下了祸根。在淮滨县的一些村庄中，一些农民围绕着对土地利益引发的争执甚至造成局部的暴力冲突事件。

③经营主体实力不够强。种植大户、专业农村合作社组织，企业业主一定程度上拉动了土地流转，促进了规模经营，但是大多数经营主体尚处于起步阶段，普遍存在缺资金、缺技术、缺管理、缺信息等问题，因此拉动土地流转的动力较弱，导致农民对土地流转的信心也不足。

④保障机制不完善，农民对土地流转的认识普遍不足。在当前农村社会保障机制尚未形成的前提下，土地是农民的保命田，具有社会保障和就业功能，即便是现在大部分农民外出打工，或找到一份固定的谋生职业，土地仍然被他们视为“活命田”、“保险田”，所以说他们宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿意将土地流转出去。

（4）对土地流转的有效性建议

①政府完善土地流转规划，规范运作确保有序流转。立足实际，政府应修订土地流转工作方案，完善土地利用规划。探索城乡建设用地增减挂钩新路，大力开展空心村土地整理和土地复耕。加大对废弃地、低等田的综合整治力度，提升土地利用效果。政府及相关机构在农村土地流转工作中，要引导、指导、规范、服务、要有所作为，做到不缺位，不越位，不错位。切实规范土地流转行为，多种途径、多角度从土地上要效益、谋发展。

②加大宣传力度，提高对农村土地流转工作重要性认识。充分发挥新闻媒体的作用，大力宣传土地流转的意义和土地流转的各项法律、法规和政策措施，以及流转土地农民增收的实际效果，“大放规模流转效应”，消除农民思想顾虑，提高土地流转意识，从而“提升土地经营水平”。

③筑牢土地流转平台，规范土地流转。充分发挥农村土地承包经营权交易所、乡镇两级流转站（点）的作用，畅通土地流转信息渠道。积极开展土地流转供求登记、信息、土地评估、政策咨询等服务工作。充分发挥县级政府财政奖补资金作用，在资金、技术、税收等方面对具有技术推广价值和市场发展前景的特色产业项目重点扶持，确保专项资金规范使用，专款专用，发挥应有作用。

④完善农村社保机制。完善各项社会保障措施，弱化土地的社会保障功能，解决失地农民后顾之忧，增强农民离开土的安全感和适应市场风险的能力。试行农民土地经营权推出补偿机制，鼓励在城镇有固定住所或稳定工作的农村人口主动退出土地经营权。

⑤引导工商资本涉足农业。外来资本的介入能带来农业管理方式的变革、技术的提升、市场的开拓，加速传统农业向现代农业转变，实现淮滨县农业跨越式发展，对传统农业的改造和加速土地的流转需要工商资本的介入。要鼓励工商资本参与农业建设、参与土地流转，规范资本用途，使其真正用在农业发展、农民致富上。

本文通过深入对信阳市农村土地流转现状的调查，凝练出信阳市淮滨县土地流转的方式、模式，探索当前农村土地流转中存在的缺陷和不足，因地制宜提出推动土地平稳有序流转的对策建议，为相关部门制定政策、监管提供依据和参考，促进该地区农村土地的规范高效流转，提高农业规模效益、推进土地规模经营、推动农业产业化进程、加快劳动力转移。（作者单位：河南师范大学）

参考文献：

[1]张世军.“信阳土地流转的现状趋势及对策研究”《信阳社会科学》 2010/5.

[2]河南省信阳市农村土地流转调研报告.中国农经信息网.

[3]张文信.农村经济结构调整动力机制探讨―以河南省土地流转为例[j]曲阜师范大学学报，2003，1.

土地流转工作经验总结篇9

一、*推进农村土地流转的主要经验

*作为四川省会、副省级城市，近年来，抢抓国家西部大开发和列为全国统筹城乡综合配套改革实验区的机遇，以农村为突破口，把推进土地流转作为加快农村发展的第一要素来抓，有效地提升了农村土地规模经营水平，促进了现代农业的发展，带动了农民持续稳定增收。20*年，该市累计农用地流转面积达到*万亩，占农用地总面积的*；其中耕地流转面积达到*万亩，占耕地总面积的*；全市农用地流转*亩以上规模经营达到*万亩，占农用地流转面积的*，其中耕地达到*万亩。*亩以上的规模经营业主达到*个。分析其做法和经验主要有四个方面：

1、创新观念较为超前。在创新理念、创新政策、创新举措上先人一步、快人一拍。理念上，坚持“三个有利于”，按照“三集中”（工业向园区集中、农民向城镇集中、土地向规模经营集中）的思路，大力推进市场化运作，把推进土地流转与规模经营结合起来，让一部分农民成为新“地主”；把推进土地流转与全民创业结合起来，让一部分农民变成新的产业主；把推进土地流转与本地工业发展结合起来，让更多的离地不离家的人成为工人；把土地流转与城镇建设结合起来，让农民转变为商人。政策上，用活用足用好，如涉及的农村集体建设用地开发、一次性承包土地等政策法规上没有明文规定不准的，敢于创新，规避政策风险。举措上，以搞活农村土地承包经营权为手段，推进农村产权改革，20*年该市建立了全国第一家农村产权交易所，部分县市区也建立了农村产权流转中心，为农民提供快捷方便的产权及资本流动平台。探索创新土地承包经营权股份量化、集体经济组织股份化改革、搭建农村土地流转市场平台等，拓展其抵押融资形式，使其资源变资本。*永竞集团建立的“田园时代”是一个以“土地量化入股、村企合作、业主规模经营”的具有代表性的典型例子。在农民流转自愿的基础上，该村引导农民以土地承包经营权入股的方式组建农业股份合作社，合作社与永竞集团签定了租赁*亩耕地，时间为19年的土地租赁合同，达成了投资*亿元，建设现代农业产业化示范园的投资协议。“时代田园”以农业产业为基础，农业观光旅游为载体，以新农村建设为目标，将园区内所有民房迁出，统一规划，新建新村庄，农民每户按每人*元平方米的补助予以建造新居。示范园主要发展葡萄、苗木、小区养殖等特色产业，建设集生态、休闲、观光、旅游于一体的现代农业园区。合作社采取“农户入股保底，收入二次分成”的分配方式，使农民增收链条得以延伸。农户可从合作社获得稳定的“四金”收入。一是获得土地流转租金每年每亩保底收入*元；二是坚持“多积累，少分红”的原则，对高出保底租金部分的*用于持股农户再分红，实现农户第二次分利。余下的*新增收益用于扩大合作社生产经营；三是公司每年安排出租地农民*多人在农业园区打工，并解决出租地农民的社保问题。四是建休闲山庄，聘请当地人作物业管理，并引导农民参与农业产业化，特别是发展第三产业，实现了农民收入构成多元化。

2、扶

持政策十分过硬。一是土地流转奖励政策。20*年该市制定出台了《关于推进农村土地承包经营权流转的意见》，明确了推进土地流转规模经营的具体奖励办法。*、*等多数县市区政府根据本地的经济发展状况和区域特点分别制定了不同的奖励政策，并从项目资金安排上给予倾斜。有些地方除对规模经营业主给予奖励外、还对引进规模经营业主的单位和个人、对土地流转达到一对规模的村和乡镇制定了奖励措施。该市市委文件规定从20*年起连续3年以上规模经营农用地面积达*亩以上的，由市政府给予一次性奖励。锦江区在发展“江家菜园”基地中明文规定全区每个公务员租种一分田或一分地，转租给他人种的，出让*元给予补偿。二是土地优惠政策。国土部门积极为农业产业化项目提供用地政策支撑和用地服务，20*年为*家龙头企业落实建设用地*亩，并享受到了相应的用地优惠政策。三是争取金融支持。加大金融机构对龙头企业、土地流转规模经营等信贷支持，市政府与农发行签订了《农业政策性金融合作协议》，在20*年到20*年农发行提供100亿信贷额度。从20*年起市财政专门列支*万元用于扶持农村土地流转专业合作组织。

3、典型示范引导有力。该市总结推广了多种土地流转规模经营典型模式，通过组织召开专题现场会、农村工作会参观现场、加大宣传报道力度等带动土地流转。如以*县*村为代表的“土地有偿流转，业主规模经营”的经营模式；以*镇*村为代表的“土地量化入股，集体统一经营”的模式；以崃市固驿镇仁寿村为代表的“龙头企业带动，村企合作经营”模式；以金堂县转龙镇大桥村为代表的“土地量化入股，农民与企业合作经营”模式；以龙泉驿区大面街办龙华村为代表的“开发农村集体建设用地，发展规模经营”的经营模式，发挥了典型示范作用，带动了土地规模经营加速推进。

4、服务措施非常到位。一是着力改善土地流转的软硬环境。通过结合土地整理、农业综合开发、农村用水保障工程等项目，政府每年投入上10亿元用于改善灌溉、道路等农业基础条件。对农业规模经营及兴办农业企业的周边设施由政府投入，“五朵金花”农民休闲山庄设施建设投入按*的补足，并免收业主基础设施配套费；通过搭建劳务输出机构、开展务工前劳动技能培训、开通务工人员直通车等为农民外出务工提供用工信息、用工导向服务，消除农民对土地的依赖，为土地集中规模经营创造条件；通过健全农民社保机制，推进城乡基本养老保险和基本医疗保险全覆盖，解决农民流转土地的后顾之忧，为土地规模创造条件。二是加强土地流转服务指导。该市先后制定了《农村土地承包经营权流转实施细则》和《农村土地承包经营权管理办法》等规范性文件，统一制定了规范的土地流转合同文本和土地流转服务流程，健全了市县乡三级土地承包流转服务中心，部分县市区建立了土地流转网络信息平台，为农户、业主从事土地流转提供服务。三是成立了农村产权流转担保公司。政府每年投入6亿元，撬动社会、金融和部门资金达248亿元，政府每年向农民提供*元/亩的耕地保护基金，担保公司与农民按2：8的比例贷款担保，积极为农村土地承包经营权等产权的流转提供资金担保，以确保土地流转和规模经营正常有效进行。

通过创新农村土地流转机制、方式、方法，该市农业农村经济取得显著成效。一是促进了现代农业产业的发展。在土地规模经营的带动下，该市已发展具备了一定规模的农产品基地，形成了优质粮油、畜禽、蔬菜、水果、食用菌、花卉、中药材、茶叶、水产、竹林等十大优势特色产业。二是促进了农业基地建设和产业化经营。已建立农业优势特色产业

基地*个，该市规模以上龙头企业发展到*家，其中部级重点龙头企业*家，省级重点龙头企业*家。年销售收入亿元以上龙头企业*家，*元以上龙头企业*家。三是促进了农民转移和持续稳定增收。20*年该市转移农村劳动力*万人，占农村劳动力总数的*以上。20*年底，该市共有*万户农户转出土地承包经营权，占承包农户总数的*。*县通过土地流转解决了*万人的农村富余劳动力就业。四是促进了农民组织化程度的提高和集体公益事业发展。通过资金、技术和土地承包经营权入股等组建农民专业合作组织，该市农民专业合作组织发展到*个，其中农民专业合作社发展到*个，从业人员*万人；农村新型集体经济组织发展到*个，参股入股的农户达*万户，极大地壮大了集体经济。金堂县由新镇祝新村，出资*万为全村*人购买了新型农村合作医疗保险，*户低保户全部纳入最低生活保障及文体设施建设等，有力地促进了农村公益事业的发展。

二、学习借鉴*经验的几点建议

俗话说：“牵一发而动全身”，“一着走活，全盘皆活”。如果说，30年前实行家庭承包经营，使农村土地所有权与承包经营权得以分离，那么，30年后的今天，实行土地承包经营权流转又实现了土地承包权与经营权的分离，正是这一关键性的一着棋，将对农业农村经济和破除城乡二元结构产生深远的影响。这次*之行，使我们更深切地感受到，*作为“两型社会”实验区，推进农村土地流转，加快农村发展，实现“保二争一”，当务之急是解放思想，重中之重是扶持引导，根本之策是发展产业，战略之举是体制突破。

1、进一步解放思想，更新观念。与先进发达地区比较，我们最大的差距是思想上的差距、观念上的差距。加速推进我市农村土地流转，实现规模经营，首要的是在观念上的突破。在发展理念上，转变就农业抓农业的传统思维定势，树立用抓工业的思路来抓好农业的理念。推进土地流转和规模经营，要走企业化、公司制的经营路子。各级政府要重视引导和支持规模化经营实体改进内部管理体制和作业方式，加快推进农业园区、种田大户和农业产业化基地企业化建设。在发展模式上，积极探索开展农村土地承包经营权抵押、交易试点，对农村土地承包经营权进行合理估值作价，实现流转利益的最大化。一是探索建立农用地流转方式，可采取置换方式，允许农民腾旧宅，建新村，将旧宅基地整治复垦，实行集约化用地。我市空置宅基地及荒地面积合计约*万亩，如能实现*以上的挖潜，可有力支持我市土地规模流转。同时，作为试验区在扶持龙头企业用地面积、价格等敏感政策上要有所突破。二是建立以农地抵押的农地金融制度试点，进一步明晰农民的土地、房屋等产权，使之成为可以押抵、转让、入股、出租等金融资产。三是应大力鼓励管理、资本、技术、土地等要素的拥有者以股份制形式投入农业经营；探索发展新型集体经济，支持龙头企业在生产基地进行“村企合一”试点探索，鼓励和支持集体经济组织直接出资、以集体土地入股等参与农业产业化；鼓励和引导龙头企业本着农民自愿的原则，让农民以入股等形式参与龙头企业的经营，不断推进农业规模化、企业化经营，提高农业生产效率。

2、加强正面引导，实施科学规划。按照推进“三个集中”和发展现代农业的要求，全面制定完善我市农业产业规划，围绕全市优质米、竹木、肉禽、油茶、果蔬等优势产业，引导业主按规划开展土地规模经营。如在城市近郊区，着力推进以都市生态观光农业为主的土地规模经营；在中远郊平原地区，着力推进以优质粮油、蔬菜、花卉苗木等产业为主的土地规模经营

；在中远郊丘陵和山区，着力推进优质水果、蔬菜、茶叶、旱粮、中药材和竹木、水产等产业为主的规模经营。各乡镇、村的土地流转要突出围绕设施农业、休闲观光农业、特色农业等抓好布局。1*国道和主要公路沿线的农业走廊和特色种植基地、休闲农业观光园、科技示范园和“一村一品”专业村等应作为土地流转的重点，努力形成“村为点、镇为线、县为面”的土地流转新格局。

3、致力培植典型，发挥示范效应。“一个典型破道题，一批典型活全局”。要积极开展农村土地流转试点，培典型、抓亮点。近年来，我市涌现了如攸县网岭镇北坪村金岭农民经济合作社、攸县种粮公司、新市种粮大户付和平、醴陵保丰公司、炎陵星光蔬菜公司等一批农村土地流转典型。一方面，要加大对这些典型的宣传和推介力度。特别是对一些好的经营模式，如积极探索土地股份合作模式，可借鉴外地好的做法和经验，进一步深化和完善，各县区可选取有条件的乡镇，逐步推广土地股份合作模式。对整村农户以土地承包经营权入股，建立农民股份合作社或农民以土地参股农产品加工企业的，以村为单位申报，开展农民养老保险试点。另一方面，要把开展土地流转试点与全市*个新农村综合示范点结合起来，如*县建设的“两江三镇”生态休闲产业示范片，就是与土地流转相互结合的一个很好例证。各县市区都要选择若干个新农村示范点结合农村土地流转和规模经营开展试点，以点成片、以片成面，逐步推开。力争到2020年，农村土地适度规模经营比例达到*以上，农村一家一户生产基本实现与市场的有效对接。

4、着力产业建设，突出项目支撑。产业项目是推动土地流转实施规模经营的关键。结合*农村发展的实际，加快推进农村土地流转，要以农业产业化为目标，用“市场－专业合作社－基地－农户”这根链条，拉动农业规模经营。进一步落实产业发展优惠扶持政策，对重点发展的产业集中资金、技术给予重点扶持。通过改造“企业加农户”的传统模式，发展适度规模经营，由龙头企业与农户共同创建种养加小区，形成企业建小区，小区带农户的新模式；通过扶持培育唐人神等*家过亿的龙头企业，发挥其辐射作用，带动全市相关产业的发展，形成规模经营；通过依托龙头企业，推进规模化标准化基地建设，要明确要求*家做大做强型龙头企业都要建立1-*个具有相当规模的生产基地；通过积极发展“订单农业”，形成连片规模经营，用“订单”的形式把企业与农民的利益有机结合起来，解决农民面向市场调整结构的问题；通过实施农业招商引资的方式，将耕地、林地和非耕地进行整体包装推介，引进业主集中发展设施农业、观光农业、都市农业等现代农业，促进土地规模化经营和区域化生产。

5、加大扶持力度，培育经营主体。鉴于目前农业比较效益仍然偏低，需要在政策导向上积极扶持专业大户、合作组织、龙头企业等规模经营主体。一是各级政府要出台鼓励土地流转和规模经营的优惠政策。各级财政可设立农村土地流转专项资金，对流转双方实行以奖代补，对流转时间较长、经营规模较大的可加大奖励扶持力度。如对将承包土地经营权流转给规模经营主体并签订流转合同5年以上的农户给予每亩一定额度的补助；对凡兴办的农村合作经济组织入股耕地在*亩、林地1000*亩的给予一次性奖励等。二是大力支持发展种养大户。农业产业和综合开发等资金应涵盖到种养大户。金融部门应降低贷款门槛，增加信贷规模，鼓励大户承租土地。三是加快发展农民专业合作组织和农业龙头企业。落实株政办发【2009】2号精神，从2009年起市级财政安排专项扶持资金，县市区财政要安排相应扶持资金。支持通过“企业+合作组织+农户”模式，发

土地流转工作经验总结篇10

在各界高度关注十八届三中全会将如何开启新一轮时，周其仁判断，围绕新型城镇化战略的推进，农村集体建设用地使用权等改革，将被作为土地制度改革的突破口。

《财经国家周刊》记者从接近决策层的权威人士处获悉，以这样的改革作为突破口，既不会触及敏感神经而“伤筋动骨”，又能扩大农民的土地权利，缓解当下矛盾，还能保障新型城镇化的用地需求，可谓目前最理想的方案。

下一步，中央或将选择一批条件成熟且已完成土地确权登记的地区，扩大集体建设用地和宅基地使用权流转的试点范围，为更进一步的土地制度改革积累经验。而在农地承包权流转方面，则会引导有序流转，鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，推进农村土地股份制改革。

“改革从来都是‘先生孩子后起名’，就是实践中提出问题，在工作中解决问题，然后把点上的经验拿到面上来。”前述接近决策层的权威人士透露，目前决策层的倾向性判断是，“现有的土地政策空间足以开展改革，应在政策的解释层面，充分挖掘潜力”。

“三块地”

“我们现在手头的工作都暂停了，就是等十八届三中全会最后对怎么定调。”国土资源部一位土地政策研究专家告诉《财经国家周刊》记者，虽然土地制度改革一直被舆论质疑“鲜有实质性突破”，但在集体建设用地使用权流转方面，已有较为成熟的地方实践，宅基地使用权的流转也研究了多年，随时可以“多点开花”。

在集体建设用地使用权流转方面，重庆地票交易制度和成都统筹城乡土地管理制度改革，被认为取得了较好的创新成果，若加以提炼总结和完善，便可在其他有条件的地区扩大试点。

2012年底，国土资源部曾对重庆的地票制度进行总结。中国土地勘测规划院高级工程师王庆日认为，重庆地票制度的创新价值，在于解决城镇开发土地供应不足与农村建设用地闲置荒废的矛盾，完成集体建设用地特别是边远山区农村建设用地的发展权益的价值体现和价格发现，为集体建设用地流转方式改革提供了重要的突破口。

但重庆地票经过4年多实践，也存在一些问题，诸如复垦耕地的质量保证，建设用地指标“双轨制”的公平分配，地票二级市场开放规范，地票落后地区后期发展空间保障，地票质押的金融风险等，都需要进一步完善。

成都集体建设用地使用权流转的创新性，体现为将集体建设用地权属流转和指标交易与土地整治、产业发展等有机结合，形成“城市反哺农村”的具体路径。但在集体建设用地使用权流转抵押融资、流转价格确定机制、流转收益分配等方面，也还需要进一步完善。

近年，国土部还批准了在7个地区开展集体建设用地流转试点，包括广东省佛山市顺德区、上海市、浙江省湖州市、江苏省苏州市、安徽省芜湖市、河南省安阳市和云南省曲靖市麒麟区。

目前，各地要求推进集体建设用地使用权流转的试点非常活跃。《广州市南沙新区条例（草案）》近期开始征求意见，强调重大科技成果研发和产业化项目可以通过租赁、入股和联营联建等方式使用集体建设用地；海南省也于近期出台了《海南省农民集体建设用地管理办法》，表示对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许流转用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。

前段时间有传言称，国土部下一步将在河北省邯郸市、江苏省昆山市、辽宁省建平县等28个市县开展农村集体建设用地使用权流转试点工作。

对此，一位内部人士表示“并非空穴来风”，但因“话题敏感”，官方未作公开承认，需待十八届三中全会明确改革基调后，再行推进。

该人士还介绍，国土部在批复试点时，一般都要求各地在指导意见的框架内进行，而指导意见不会突破现有的法律法规框架。

据悉，按照在现行法律框架内推进土地制度改革的精神，下一步会选择除商品住宅外的旅游娱乐、商业服务、工业仓储等非公益性用地，开展集体建设用地使用权流转的改革试点。

试点突破

前述接近决策层的权威人士表示，按照中央“先行先试”的改革精神，决策层也将鼓励推进包括征地制度改革在内的多项土地制度改革试点。

目前国土资源部正在推进的有关土地制度的改革试点包括：征地制度改革，节约集约用地，采矿用地改革，土地产权制度改革，城乡建设用地增减挂钩，低丘缓坡地开发利用，工矿废弃地复垦利用，集体土地建设租赁房，城市低效用地再开发，旅游产业用地改革和缩小征地范围。

2010年，国土资源部确定11个城市开展征地改革试点，其中，在天津、重庆、沈阳、武汉、长沙、成都6个城市进行缩小征地范围试点，探索合理界定征地范围，维护农民土地财产权和发展权；在唐山、杭州、佛山、南宁、西安5个城市开展征地拆迁补偿安置及房屋拆迁试点。

不过，由于时间短，试点范围小，再加上地方出于土地财政的需求，缺乏改革创新的动力，多数征地制度改革试点并未释放明显成效。

但有消息显示，2013年10月下旬，国土资源部刚刚对杭州市的征地制度改革进行了调研，对杭州市的留地安置政策给予较高评价。

其他（试点）方面—今年4月，国土（资源）部确定在内蒙古、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、江西、湖北、四川、陕西10省/区/市开展低效用地再开发试点，鼓励和引导原国有土地使用权人、农村集体经济组织和市场主体开展城镇低效用地再开发。目前各地正陆续上报试点方案。

城乡建设用地增减挂钩试点已在除、新疆外的29个省/区/市全面推开；工矿废弃地复垦利用也已在10个省份开展；旅游产业用地试点改革目前只在桂林和秦皇岛进行。

“目前，相当多的地方政府热衷于利用试点突破现有的法律法规，以解决自身发展中的问题，而对总结试点经验、进而上升为全国层面的制度成果关注不够。”