信贷销售工作计划十篇

信贷销售工作计划篇1

关键词：房地产企业 资金管理 关键控制点 管控措施

笔者认为房地产企业资金管理是要通过对资金收支的时间和金额进行管控，让资金安排同开发进度相匹配，从而实现资金收付平衡。但因房地产行业特殊性，在实现资金收付平衡的过程中，开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划等内部因素的变化会影响开发进度的变化，进而要求资金安排做出的调整；而信贷政策、商品房预售管理等外部因素的约束会则直接制约着资金安排。因此，如何应对这些因素的影响对房地产企业资金管理有着重要的意义。

一、房地产企业资金管理的关键控制点

（一）内部影响因素

1、开发报建计划

按照国家相关规定，房地产企业需依次完成国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证（以下简称四证）的开发报建后，方可开工建设；取得预售许可证后，方可预售。同时，按照信贷政策要求，银行需在房地产项目取得四证后方可发放开发贷款。因此，房地产企业的开发报建计划会直接影响资金计划，具体体现如下：

资金收支的时间影响：取得国有土地使用权证的节点决定了土地成本支付的时间；取得建筑工程规划许可证的节点决定了配套费等前期费用支付的结束时间；取得建筑工程施工许可证的节点决定了工程建设支出的起始时间和取得银行开发贷款的起始时间；取得预售许可证的节点决定了销售回款的起始时间。

资金收支的金额影响，按照开发报建流程，可将资金收支金额对应的项目及资金来源划分为三段：取得施工许可证前，项目土地价款和设计、三通一平等前期工程资金支出来源主要为股东投入资本金、关联借款及表外融资；取得施工许可证后至取得预售许可证，项目工程建设资金支出来源主要为银行开发贷款；取得预售许可证后，项目剩余的工程建设资金支出来源主要为销售回款。

2、工程进度计划

工程建设支出作为房地产企业的主要支出项目，一般会在合同中约定按照工程进度进行支付，所以工程进度计划决定着上述第二阶段和第三阶段的工程建设支出计划，进而影响项目整体的资金计划。具体体现如下：

对于第二阶段，工程建设支出计划的时点和金额需要与银行开发贷款提款计划的时点和金额相匹配，才能够保证该阶段资金收付平衡，还可以减少资金占用，节省利息费用。

对于第三阶段，工程建设支出计划的时点和金额需要与对应时点销售回款中可调用的资金额度进行匹配，并针对资金的盈余来拟定对应的资金计划。

3、销售回款计划

销售回款作为房地产企业最重要的资金来源，对项目整体的资金安全有着重要的作用，所以需要将销售回款计划作为资金管理的管控点。其对资金计划的影响如下：

销售回款计划的时点和金额除了需要同第三阶段工程建设支出计划的时点和金额相匹配外，还需同开发贷款还款计划的时点和金额相匹配，否则将可能出现资金链断裂，影响项目开发建设。

综上，开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划从时间和金额两个维度影响着房地产企业的资金计划，当开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划变化时，对应的资金计划需要作出相应的调整，否则会出现资金收支不平衡，因此需要将其作为资金管理的关键控制点。

（二）外部影响因素

1、房地产信贷政策

房地产信贷政策是国家对房地产行业实现宏观调控的手段之一，其对资金管理的影响主要如下：

（1）对资金收支的时间影响

按照当前信贷政策规定，房地产企业银行开发贷款提款需满足四证齐全、办理完抵押并提供项目开发建设支出相关的依据，而贷款的期限一般为三年，最长不超过五年。同时，各银行在此基础上，为加强风险管控，又会对提款期限、还款计划进行约束。这些因素限制了贷款资金的取得与归还时间，从而影响着资金安排。此外，信贷政策还会影响各银行对个人按揭贷款业务的偏好和销售策略，进而影响销售回款的取得时间，从而间接的影响着资金计划。

（2）对资金收支的金额影响

按照国务院最新规定，保障性住房和普通商品住房项目资本金占投资额的比例需不低于20%，其他项目资本金占投资额的比例需不低于25%。各银行在做授信方案时，还会按城市类别和项目情况相应提高该比例。所以开发贷款额度会受到项目投资额和项目资本金的制约。同时，房地产企业开发贷款一般会设置抵押物，融资额度需不大于抵押物评估值乘以抵押率。抵押物评估值由市场决定，而抵押率则由银行确定，一般不高于70%，因此，融资额度还会受到银行设定的抵押率影响。此外，由于信贷政策对开发贷资金用途进行了限定，只能用于项目开发建设且不能用于缴纳土地出让金，所以开发贷款资金用途的限制也制约了融资额度。而信贷政策对贷款利率的约束也从很大程度上影响着利息费用金额。除此之外，个人按揭贷款信贷政策则会影响销售定价，进而影响销售回款的金额。因此，信贷政策对融资额度、利息金额、销售回款金额均构成影响。

2、商品房预售管理

按照《商品房销售管理办法》及各地的预售监管规定，商品房在预售时，需开立商品房预售款专用账户，预售款需全部存入该专用账户，并接受房管部门监督，在获得房管部门批准后方可使用。同时，以广州为例，房管部门还对不同工程进度预售监控账户资金留存的最低比例进行了限制，所以商品房预售管理规定对房地产企业销售回款的使用在时间和金额上均进行了约束。

综上，房地产信贷政策和商品房预售管理规定在时间和金额上均对房地产企业资金安排进行了约束，因此也需将其作为房地产企业资金管理的关键控制点。

二、房地产企业资金管理的管控措施

（一）建立动态资金管理体系

上文已分析开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划等内部因素的变动会要求资金安排及时做出调整，这种动态的变化对资金安排时间的及时性和金额的准确性提出了较高要求，而动态资金管理体系能够有效的解决这一难题。动态资金管理体系搭建思路如下：

时间管理：由于影响资金收付时间的源头为业务计划，所以需要将业务计划转化为资金收支时间。从收入端来说，可以将销售计划分解为签约计划，进而结合收款规律生成回款时点，当销售计划变动时，系统会自动调整回款时点；从支出端来说，在合约规划确定前，可以将总控计划关键时间节点同相关成本科目对应的付款时间相关联，合约规划确定后，将合同付款时间节点直接同相关成本科目对应的付款时间相关联，这样各项支出均能对应成本科目及其付款时点。

金额管理：在明确上述项目资金的时点后，需要进一步明确各时点对应的金额。从收入端来说，各时点对应的金额由收入总额和分配规则决定。在销售面积既定的情况下，收入总额由单价决定；而分配规则取决于回款规律，回款规律可通过总结分析历史回款数据得出，所以通过将单价设置为变量，将回款规律在后台设置为关联规则，在单价和销售计划变动时，系统会自动调整各个回款时点的对应金额；从支出端来说，各成本科目对应的支出总额为动态成本，按照成本管理经验和合同条款约定，可明确而各个节点对应的付款比例，将其在后台设置为关联规则后，在动态成本或进度计划调整时，各时间节点对应的成本科目金额也会随之调整。

有了上述经营活动的动态资金收支情况，财务部门就能够及时的做出相应的资金安排调整，从而更有效的实施资金管理。

（二）加强融资管理

房地产企业融资要素既受到信贷政策的限制，又受到银行具体的融资方案的影响。对于信贷政策的限制，需要加强政策研究，并对达到基本融资条件的实施过程进行管理，使得融资时间和金额能够满足要求；对于银行融资方案，则需要在贷前、贷中、贷后整个过程中跟踪管理，其中，贷前需同银行充分沟通，取得满足项目需要的授信方案；贷中主要是根据开发进度按照银行要求提供相关提款资料并协调银行按时放款；贷后则主要是动态评估项目能够满足银行约束条件，避免违约，对资金造成影响。

三、结束语

综上所述，房地产企业资金管理需要管控的因素比较多，我们需要从源头上找准关键控制点，通过行业规律、工作经验及政策规定将其转化为资金管理的时间和金额两个维度，并动态跟踪管理，实现资金动态收付平衡。

参考文献：

[1]刘鸿毅.基于行业特征的房地产企业资金管理[J].经济论坛，2009（13）：101-103

[2]陈芸.试论基于行业特征的房地产企业资金管理[J].中国总会计师，2015（07）：104-105

[3]郑军.关于我国房地产企业资金链管理的思考[J].沿海企业与科技，2013（01）：15-19

信贷销售工作计划篇2

今天,我们在小春粮油收购即将开秤,汶川地震发生后还可能发生余震的特殊时期,与市粮食局共同召开全市小春粮油收购工作座谈会议,此举旨在通过协商，达成共识，切实履行好各自工作职责，更好地支持好粮油收购，促进粮油购得进、销得出、有效益。下面，我借这次会议的机会，着重就如何把握农发行今年粮油信贷有关政策规定要求、开展小春粮油收购准备工作，以及小春粮油收购中注意的有关问题谈几点意见。

一、认真把握粮油信贷有关政策要求

“粮油收购无小事、保证收购不出大的问题”，这是农发行总行党委站在讲政治的高度和顾大局的角度，提出的基本希望和要求。粮油收购贷款投放必须坚持“执行政策、择优扶持、控制风险、封闭运行”的原则。

（一）贷款投放把握的重点和顺序：一是把握粮食收购资金贷款范围。粮食收购资金贷款包括政策性收购贷款和企业随行就市的市场性收购贷款。政策性收购贷款是指中央和地方储备粮增储、轮换收购,中央储备粮临时储备收购,最低收购价粮食托市收购等发放的贷款;市场粮食收购贷款是指国有粮食购销企业、农业产业化龙头企业、粮食加工企业以及其他粮食企业随行就市自主收购所发放的粮食收购贷款。二是择优扶持。首先,优先支持中央和地方储备企业收购粮食,接受储备企业委托参与收购的地方粮食企业也在优先支持范围;其次,优先支持资信好的粮食加工企业、农业产业化龙头企业和其他粮食企业积极入市场收购,稳步提高贷款比重和收购份额;再次,择优支持风险承受能力强的国有和非国有粮食购销企业;最后,择优支持符合贷款条件、风险承受能力一般的国有粮食购销企业。三是做到“三个严禁”：严禁假借异地收购、委托收购和联营收购之名,违规发放粮食收购贷款;严禁粮食收购贷款用于贷款企业从批发市场和其他企业调入粮食的资金需要;严禁粮食收购贷款不按购贷销还的要求由贷款企业周转使用。

（二）明确收购贷款条件。企业申请粮食收购贷款，除具备《中国农业发展银行信贷基本制度》规定的条件外，还应具备以下条件：

1、具备粮食收购贷款资格。

2、具有与申请贷款相适应的风险承受能力和贷款偿还能力。包括在粮食经营过程中能够做到“购得进、销得出、不亏损”；能够提供相应的贷款担保（抵押、质押、保证）条件；具有15%的自有资金或10-20%的风险准备金等。

3、已借贷款的本息按期偿付，无违约行为发生。未能按期偿付的，已落实切实可行的偿还计划。

(三)落实封闭运行管理措施。一是收购资金贷款实行专户管理。二是严格实行贷款使用报账制。要认真核实企业粮食收购的原始凭证,与粮食实际收购的数量、价值与结算的数量、价值核对是否相符,并作好相关登记。三是严格执行粮食销售出库通报制。企业销售及调出库存粮食必须向开户行通报,通报时企业要凭相关粮食销售合同、调销出库凭据等依据,填制《粮油销售出库报告单》,通报粮食销售及调出库存粮食的情况。四是认真核查结算的货款是否与当期出库的全部粮食销售收入一致,并监督销售货款全额回笼归行,严防资金体外循环或粮食收购贷款被挤占挪用。

二、及早动手，积极做好支持收购准备工作

一是做好资金需求调查测算工作。早在4月中旬市分行就组织客户、计划信贷、办公室等部门人员深入各县（区）开展了夏粮生产、价格和资金需求的专项调查测算。据调查，今年农发行各类贷款企业预计收购小麦4850万斤，比去年减少200万斤，减幅3.9％，预计收购油菜籽6600万斤，比去年增加460万斤，增幅8.1％。预计小麦收购价格在0.80—0.86元/斤，油菜籽收购价格预计在2.2-2.8元/斤。预计今年农发行各类贷款企业共需收购贷款12050万元，其中：小麦贷款需求为3550万元，比去年增加180万元;油菜籽需收购贷款8500万元，比去年增加4342万元。二是做好粮油企业收购贷款资格认定、核定企业最高贷款额度和信用评级等工作。对国有粮食购销企业改制未完全到位的情况下，由政府会同粮食局和县农发行指定几个比较好的企业承担粮油收购任务，以确保夏粮收购工作顺利进行。其核定最高贷款额度主要根据企业最近二至三年同品种同一收购季节的粮油购销量、当前市场价格和当年计划收购量、粮油销售合同及风险承受能力合理核定,并能够做到在粮油经营过程中“购得进、销得出、不亏损”，收购最高贷款额度经审批后,由县支行（营业室）在限额内按报账制原则掌握签约发放。截止5月20日，全行已认定28户企业收购贷款资格，其中，国有购销企业14户、产业化龙头企业8户、粮油加工企业5户、其它粮油企业1户。最高贷款额度核定工作正在陆续申报，近期可望批复到企业。

三、重点关注夏收中的几个问题

（一）促进企业理性收购。今年小春粮油收购存在粮价上扬、粮源紧张，收购竞争激烈、农民惜售、收购方式多样、收购费用增大、价格持续高位、市场风险增大等新情况、新问题，有的企业存在情绪化、简单化和盲目乐观倾向，认为粮价肯定还会大涨，可能为多收粮食，相互抬价，对市场波动可能带来的风险则很少考虑。因此，要帮助企业分析入市收购的利弊,加强对市场价格信息的采集和分析，为企业及时提供市场价格信息服务，引导促进企业理性经营，有效控制市场风险；特别要防止企业不顾市场风险，盲目抬价抢购,积极支持企业勤购快销，加快周转，实现多赢。

（二）把握好贷款条件。要认真审查企业自有资金或风险准备金的来源、性质和真实性,总行要求自有资金应是权益性资金，风险准备金应为非债务性资金，严禁用信贷资金抵充企业风险准备金,套取银行贷款。

（三）把握贷款发放节奏。要根据市场粮价走势,配合国家粮食宏观调控政策,发挥我行信贷杠杆作用,适时发放贷款。关键是要根据企业风险承受能力决定贷款发放顺序,对风险承受能力强的企业,要优先贷款,积极支持企业及时入市收购。

（四）加强异地收购的贷款管理。要严控粮食收购贷款用于异地收购，要按规定程序、权限实行报批。

（五）加大对企业产权制度改革。要规范和引导国有粮食购销企业深化产权制度改革，鼓励国有粮食购销企业出售和出租,重点推进农业产业化龙头企业、粮食加工企业、现代化物流企业,通过收购兼并小型国有粮食购销企业走集团化、产业化的路子。促进经营效益好的国有粮食购销企业联合、重组和兼并,做大做强,改变国有粮食购销企业小而散的格局,发挥其在粮食市场的主渠道作用。

（六）诚实守信、相互支持、相互监督、共同做好粮油收购相关工作。农发行要认真履行职责，严格执行“十不准”廉洁办贷规定，树立“客户至上”的理念，全面提升客户服务水平。建议粮食主管局要加大对收储企业的诚信教育，协调好收购贷款中的有关抵押担保问题，切实加强对收储企业贷款使用、还本付息和对库存的监管，督促企业严格执行报账制、通报制、购贷销还、银企查库对账等规定要求，确保银行台账库存同企业实物、会计账、统计账、保管账一致；并对挤占挪用收购资金的行为采取行政措施追究责任。

信贷销售工作计划篇3

（1）有利于降低企业信贷风险，降低企业成本。现代信用管理强调事前对客户资信评估，收集客户履约能力及履约历史信息，通过给予客户适当的授信或要求提供担保/保险等风险分散措施，强调风险管控前置。相对传统管理那种事前迫于竞争压力及市场开发需要盲目提供优惠付款条件接单发货，事后需要专人催讨甚至因为纠纷诉讼法律的方式，新管理方式尽管在前端花费较多的人力物力，却更符合中小制造企业整体经营特点，在经营管理上具有主动性、时效性，更加有效。

（2）有利于加强企业部门间信息共享、责任明确，风险共担、分工协作。现代信用管理制度，改变了过去各部门自行其是的作法，避免销售部门急功冒进与财务部门行事谨慎之间矛盾对立难以调和的状况。风险管理前置，通过交易评估、接单、生产、发货、收款等全过程控制，将营销市场竞争策略与风险控制有机结合，强调部门间信息共享及工作协同，避免了传统模式下销售业绩扩展与收款风险之间的矛盾。

（3）有利于提高竞争力。转变企业经营思路，对客户及商淘优汰劣谋求共赢发展，培育长期稳定的优质客户及商。从过去销售优先，市场第一导致对客户少有甄别照单全收的传统方式，转向培育长期稳定的优质客户及商的现代企业管理思维。鼓励客户信息分享，通过分析客户采购预算及采购计划，结合企业生产采购特点，优化客户采购批次、采购规模。通过将存货周转效率提高、货款加速回笼及采购物流成本降低取得资金成本。通过加大销售折扣力度，提供更及时便捷丰富的售后服务、更优惠的服务成本，为优质客户提供常备库存及为客户提供多种技术支持展示、培训等方式反馈客户，培养核心利益共同体，有效提高竞争力。

（4）有利于提高资金回收率。面对行业客户高度集中，资源垄断性特点，需要改变营销策略。通过整合营销服务模式先进、客户关系管理能力较强、公司治理结构完善、资金实力较强的商资源，通过信息共享、销售回款挂钩，折扣返利、售后服务优先，库存常备货等措施，鼓励资金提早回笼的营销策略，达到资源共享，风险共担，避免直接交易押款，提高资金回款效率。

二、中小制造企业信贷风险前置管理的对策

（1）加强对客户信息收集管理共享。加强对客户资料收集整理，一方面有利于了解客户信贷资质与履约能力，并作为对客户信用等级划分及采取针对性管理措施的依据。需特别警惕“借树乘凉”的皮包公司及空手套利的关系户。加强对客户信息收集整理，有助于及时了解客户的经营动态，市场变化，管理层变动、经营方式转变，并有助于了解竞争对手动向，提高企业决策的针对性与时效性，进而提高客户满意度。主动帮助客户解决其自身问题同时，也有助于企业销售业绩及资金回笼。对信贷等级相对较低但存在市场发展机遇客户管理，可以进行重点跟踪，专项管理，信息共享，有利于企业均衡风险与市场销售增长。

（2）加强客户信息收集整理。一是客户主体合法性调查，包括客户企业注册资本，经营范围、经营规模、银行资信乃至公开的财务报表数据等信息采集；二是客户主体的调查，包括企业组织架构及主要经营决策人员，是最终客户还是销售商，是否有存在关联关系，在所处区域示范带头性；三是客户经营方式调查，包括产品选用方式，预期采购产品品种、规模、采购周期与付款周期及客户营销渠道信息等。通过以上信息的相互印证以达到对客户资信的综合判断。信息收集与更新渠道主要由销售市场一线人员处理，物流等间接接触人员辅助，企业高层管理人员定期走访客户进行有效信息补充。除现场实务外，还可以通过行业协会，网络平台等渠道进行多方位信息采集整理，有助于提高信息时效性。信息资源共享主要通过ERP或是CRM客户维护系统等信息共享平台按职责进行区域与权限划分。

（3）对目标客户进行价值定位划分信贷策略。对优质重点示范性客户结合企业营销策略，鼓励客户经营信息共享，根据客户经营预算、采购计划等在企业生产、物料计划等方面适度调整，乃至提供常备库存；在信贷政策方面给予适度倾斜，根据客户期间采购计划、采购品种、采购周期及审批付款特点，结合企业自身资金计划制定重点客户信贷措施。一方面给客户所在区域其他潜在中小目标客户群形成良好示范，争取潜在业务源；另一方面还可以通过重点客户辐射及资源信息互动，对竞争对手形成区域壁垒，达到营销与信贷双赢。对企业具有战略意义但又超出企业资金承受范围的客户及订单，转变经营思路，采用间接销售模式。通过与营销服务模式先进客户关系管理能力与资金实力较强的商合作，对商实行重点信贷扶持，缩短押款周期，实现双赢。对信用等级有限但有利于企业在拓展新市场区域的客户及新客户，则采取信用风险分散措施。可以采取银行保险、保险公司承保、第三方担保及客户质押等多种方式，提高客户信用等级。

（4）强化信息系统辅助管理水平。目标客户信息的及时更新，是企业对客户进行信贷控制政策调整的基础。通过ERP系统及CRM客户管理系统的实施，提高客户信息共享的及时性、完整性。按企业经营管理需求，通过对系统权限分级设定，按订单接收、生产确认、发货放行三级控制进行管理。同时通过系统对回款动态跟踪，进行超期、超限额单独或同时控制。定期关注初始授信时销售预算与实际是否基本相符，目标客户信用额度与账期是否符合有利于实际业务开展，是否存在争议事项及解决措施，客户资质、经营策略，管理层架构是否变动等。通过系统将信息向业务部门与财务部门及时输送，有助于业务部门与财务部门针对客户信息的分享讨论，会商决议，有效推动信贷风险前置管理的同时，也减少了销售业绩与信贷控制之间矛盾产生的机率。

（5）加强客户采购管理。对季节性采购根据项目工期安排进行集中采购集中安装，统一校验，或虽然提供年度采购计划但需要短期内集中采购的客户，则与客户协商采取利益共享，风险共担方式。一方面信贷账期与额度则在日常授信基础上与客户协商后，经授权在短期内适当上浮，同时在取得客户理解基础上，鼓励客户提前提供项目计划及进程，根据本企业生产采购特点，配合客户使用计划。通过客户共享信息前置物料生产安排，优化采购批量，减少物流成本及存货占用成本。另一方面将集中式采购进行分割生产、分批发货。同时对货款回笼采取包括现金、银行或高等级商业票据、企业付款承诺函等方式。企业则通过单独或与客户共担财务费用方式进行票据贴现，将票据转给上游供应商等方式加速资金周转。对多次催收但仍进展缓慢的款项，在企业内部协同分析回款缓慢原因后，采取包括折扣奖励、法律诉讼资产保全，打包销售给专业公司等措施外，还应将事项记入客户信用档案，作为日后交易及信用等级调整参考依据。同时将此与业务人员业绩考核相挂钩，明确奖惩，以提高业务人员责任心与主观能动性。

（6）区域销售业务负责人员定期轮岗。通过业务人员定期轮岗制度，减少业务人员藏私及与客户串通舞弊的可能性。同时减少由于人员离职跑单的情况发生，再辅以企业高层定期不定期对客户进行回访，从而近距离掌握本企业产品市场销售情况，客户管理动态，客户自身回款情况。协助客户解决问题同时将企业货款排入客户付款优先级，同时还可以掌握竞争对手动态，及时调整企业竞争与信贷策略。

（7）关注信息共享的及时性与前瞻性。为解决传统销售模式下长期困扰企业的拼市场要收入，还是确保资金安全的困境，避免事到临头才发现因客户欠款超限超期无法发货的问题，企业应尽可能创建客户综合资源信息共享管理平台。除信息及时录入外，还必须及时将企业生产安排、客户发货计划，客户欠款信息，预计发货前欠款到期等信息及时发送，定期不定期在业务部门与财务部门之间分享。既有利于销售部门根据客户付款习惯，审批流程提前与客户协调资金安排，也有利于生产排单，仓储物流部门提高仓储空间使用效率及减少物流费用支出，实现企业内部流程顺畅。

信贷销售工作计划篇4

必要性

企业实施信贷风险前置管理有四大必要性。

第一，有利于降低企业信贷风险，降低企业催款成本。现代信用管理强调事前对客户资信评估，收集客户履约能力及履约历史信息，通过给予客户适当的授信或要求提供担保/保险等风险分散措施，据此与之交易。相对传统管理，风险管控前置的新管理方式尽管在前端花费较多的人力物力，却更符合制造企业整体的经营特点，在经营管理上具有主动性、时效性，更具性价比。

第二，有利于加强企业部门间信息共享、责任明确，风险共担、分工协作。现代信用管理制度改变了过去各部门自行其是的作法，避免销售部门急功冒进与财务部门行事谨慎之间矛盾对立难以调和的状况。风险管理前置通过交易评估、接单、生产、发货、收款等全过程控制，将营销市场竞争策略与风险控制有机结合，强调部门间信息共享及工作协同，避免了传统模式下销售业绩扩展与收款风险间的矛盾。

第三，转变企业经营思路，对客户及商谋求共赢发展，培育长期稳定的优质客户及商。风险前置管理鼓励客户经营信息分享，通过分析客户采购预算及采购计划，结合本企业生产采购特点，优化客户采购批次、采购规模，通过将存货周转效率提高、货款加速回笼及采购物流成本降低取得的资金效益通过加大销售折扣力度，提供更及时便捷丰富的售后服务内容、更优惠的服务成本，为优质客户提供常备库存及为客户提供多种技术支持展示、培训等方式反馈客户，培养核心利益共同体，建立起对竞争对手的防火墙。

第四，面对市场资源逐步向买方过渡且部分资源配置仍行政化背景浓厚的特点，改变企业营销策略，通过具有雄厚资金实力且有较强客户关系管理能力商与客户进行桥接，避免直接交易押款，提高资金回款效率。

操作要点

第一，加强对客户信息收集管理共享，是企业信贷管理的基础和关键，在此过程中需特别警惕“借树乘凉”的皮包公司及空手套利的关系户。对信贷等级相对较低但存在市场发展机遇客户，可以进行重点跟踪，专项管理，信息共享，实现企业均衡风险与市场销售增长。

第二，调查客户信息收集整理主要关注环节。一是客户主体合法性调查，包括客户企业注册资本、经营范围、经营规模、银行资信乃至公开的财务报表数据等信息采集；二是客户主体经营能力的调查，包括企业组织架构及主要经营决策人员，是最终客户还是销售商，是否有存在关联关系，在所处区域示范带头性；三是客户经营方式调查，包括产品选用方式，预期采购产品品种、规模、采购周期与付款周期及客户营销渠道信息等，通过这些信息的相互印证以达到对客户资信的综合判断。

第三，根据企业营销战略针对目标客户进行价值定位，划分信贷策略。在对优质重点示范性客户结合企业营销策略，鼓励客户经营信息共享，在信贷政策给予适度倾斜，根据客户期间采购计划、采购品种、采购周期及审批付款特点结合企业自身资金计划制定重点客户信贷措施。

针对企业具有战略意义但又超出企业资金承受范围的客户及订单，转变经营思路，采用间接销售模式，通过与营销服务模式先进，客户关系管理能力与资金实力较强的商合作，对商实行重点信贷扶持，缩短押款周期，实现双赢；针对信用等级有限但有利于企业拓展新市场区域的客户及新客户，主要采取银行保险、保险公司承保、第三方担保及客户质押等多种信用风险分散措施，提高客户信用等级。

第四，强化信息系统辅助管理水平，提高企业信息共享决策能力。目标客户信息的及时更新是企业对客户进行信贷控制政策调整的基础，通过ERP系统及CRM客户管理系统的实施，提高客户信息共享的及时性、完整性。按企业经营管理需求，通过对系统权限分级设定，按订单接收、生产确认、发货放行三级控制进行管理，同时通过系统对回款动态跟踪，进行超期、超限额单独或同时控制，定期关注原授信时销售预算与实际是否基本相符，目标客户信用限额与账期是否符合有利于实际业务开展，是否存在争议事项及解决措施，客户资质、经营策略，管理层架构是否变动等。

针对客户经营信息收集过程中存在诸如信息碎片化，数据滞后、失真及客户身处买方市场强势地位不愿意主动提供客户企业整体经营信息等问题，一方面需要加强信息源建设，与包括客户内部各层级运营人员、客户商、客户的最终客户等多渠道进行不同形式、不同侧重点的数据信息收集汇总、分析，同时注重对非数据化信息的收集整理，最大限度进行信息还原。另一方面通过日常交流，让客户从各环节切身体会到经营信息共享的碎片化与滞后性对其自身项目进度、工期及采购成本上涨方面的负面影响外，通过企业营销策略细分，丰富多层次利益共享机制，通过将信息共享所带来的采购周期缩短及由此降低的物流仓储成本切实通过直接让利、丰富服务内容、档次等措施与客户共享，降低客户心理防线与信息壁垒，推动客户主动合作意愿。

第五，特殊事项处理。针对季节性采购、根据项目工期安排进行集中采购集中安装，统一校验。首先，信贷账期与额度则在日常授信基础上与客户协商后，经授权短期内适当上浮，同时在取得客户理解基础上，鼓励客户提前提供项目计划及进程，根据本企业生产采购特点，配合客户使用计划；其次，通过客户共享信息前置物料生产安排，优化采购批量，减少物流成本及存货占用成本；再次，集中式采购进行分割生产、分批发货，同时针对货款回笼采取包括现金、银行或高等级商业票据、企业付款承诺函等灵活方式，企业通过单独或与客户共担财务费用方式进行票据贴现，将票据转给上游供应商等方式加速资金周转。

针对多次催收但仍进展缓慢的款项，除企业内部协同分析回款缓慢的原因，采取包括折扣奖励、法律诉讼资产保全，打包销售给专业公司等措施外，还应将事项记入客户信用档案，作为日后交易及信用等级调整参考依据。同时将此与业务人员业绩考核相挂钩，明确奖惩，以提高业务人员责任心与主观能动性。

信贷销售工作计划篇5

一、财务分析的必要性

财务分析的实质是财务分析主体对会计信息的进一步加工。财务分析的主体的多样性特点有助于企业外部各相关利益者的投资决策及管理活动，主要从以下三方面进行说明。

第一， 企业外部投资者。现代企业为获得尽可能多的投资报酬， 开始对外投资， 随着市场经济的不断发展， 要求企业投资者要制定正确的投资决策以适应千变万化的市场经济， 促进企业的不断发展、扩大。为此，企业对外投资为获取利益，应遵循三个环节，即制定投资计划、对外投资分析与评价和日常管理， 做到事前有计划，事中有控制，事后有分析。财务分析在其中起着承前启后， 反馈信息的作用。企业对外投资分析主要从分析本企业制订的对外投资计划和分析被投资企业的盈利能力、投资报酬情况进行， 通过对日常收集到的被投资者的会计信息资料进行分析， 可以知道哪一类投资的收益率高， 适合进行投资或扩大再投资， 从被投资企业净利润率指标可以了解企业获利能力， 通过股利发放率指标可以了解企业股利分配情况等等。这些分析是企业制定投资计划、获取报酬的重要依本文由http://收集整理据。

第二，债权人。随着金融体制改革的深入，银行及其他金融机构商业化进程的进一步发展， 发放贷款成为现代企业获得资金的主要来源， 所贷资金的保本问题及获利情况成为银行及其他金融机构首先考虑的问题， 因此， 对外发放贷款要依据安全性原则、流动性原则、盈利性原则三大原则，依据这三个原则在发放贷款前， 要做大量细致的工作， 运用财务分析的方法， 分析所贷企业的偿债能力， 制订出详细的贷款计划。根据安全性原则首先要了解所贷企业的信誉， 其次， 通过财务指标了解企业的偿债能力及企业的发展趋势，如： 通过流动比率，速动比率能评价出企业的短期偿债能力； 通过综合分析和趋势分析了解企业发展状况及趋势等等， 以保证贷款的盈利性和安全性； 另外， 贷出款项后还应进行日常的管理。

第三， 税务、工商等国家行政部门和政府主管部门。这些部门是国家法律、法规、政策的执行部门和宏观调控政策的执行和监督部门， 这些部门必须了解企业的纳税工作和计划执行情况以便于企业的健康发展和国家的宏观管理。税收部门应充分发挥税收的作用， 通过财务分析详细掌握企业的状况， 而不只是停留在收税上面， 企业主管部门也应运用财务分析的方法， 充分了解企业的具体情况，不只是停留在只看报表、数字上面， 只有这样做才能加强国家的宏观调控管理。

二、财务分析要有利于企业内容的管理

现代企业要有一整套的以财务管理为中心的管理体系以加强企业的内部管理， 财务分析则有利于企业内部经营者加强各项管理， 使企业做到事前有目标，事中有控制，事后有分析。财务分析是财务管理的环节之一，起着反馈信息的作用，因此，通过财务分析可以反映出企业管理中存在的问题， 以便采取措施进行改进，下面从以下几方面予以说明。

第一，利润管理。利润是企业经营的最终结果，加强利润管理， 建立目标利润管理体系成为现代企业的一大特点。财务分析在目前利润的实现中起着重要作用， 既它可以为企业管理者提供信息。具体讲， 从两方面可以反映目标利润是如何实现的， 一是形成利润的各个要素， 利润= 主营业务收入-主营业务成本-营业费用-主营业务税金及附加-管理费用-财务费用， 通过以上等式各要素可以分析出影响目标利润实现的是哪一方面的原因，从而有重点地加强销售管理、成本管理、生产管理、存货管理等，以便节约成本费用增加利润。二是影响总体目标利润实现的各个利润或内部各个部门。运用对比分析法可得出各个部门的利润完成情况， 然后再运用因素分析法对各个部门进行分析， 查找原因。层层下放，归口控制，才能进行有效管理。

第二， 销售管理控制。销售的实现是企业的最终经营成果， 销售收入的高低是目标利润能否实现的最重要标志，因此，加强销售管理，建立健全的销售机构和高素质的销售队伍就显得尤为重要。企业为促进销售， 必须在不断变化的市场中及时、准确地掌握最新信息。产品的销售数量、质量及销售费用是销售的重要因素， 企业可以分析生产计划完成情况，提高生产工艺和科技含量、开拓新市场、产品品种多样化、新旧产品换代等问题来确定企业在同行中是否处于领先行列，从而促进销售管理。

第三， 成本管理和质量管理。商品市场需要企业提供成本低、质量好的产品，而这两方面对于企业来说往往是矛盾的，怎样把二者统一起来，成为企业成本和质量管理的关键。企业如果做到在狠抓成本的同时细抓各方面的质量管理， 就为这两方面统一打下良好基础。产品的料、工、费构成了产品成本，用料合理， 加工精细， 努力降低费用将构成质优的产品， 我们可以运用财务分析方法找出影响成本高低的因素是哪方面因素， 从而有针对性地加强采购部门管理，存货的管理和生产管理，同时制定一套完整的质检条例，并同每位工人的利益挂钩，保证生产出高质量低成本的产品，提高产品的竞争力，以满足市场的需求。

财务分析对企业财务管理水平的提高起着积极的

推动作用。随着社会经济的迅速发展和现代企业管理制度的逐步健全， 财务管理已成为企业管理体系的核心，要想使企业立于不败之地，准确无误地完成企业目标，财务管理则成为关键。财务管理是由紧密联系、互相配合、互相循环的三个环节组成： 即财务预测与决策环节，财务执行与控制环节，财务分析与监督环节。财务分析处于末端，是前一个循环的结束，也是下一个循环的开始，起着承前启后反馈信息的作用， 是财务管理的重要一环。

新年开始， 企业要根据财务信息及资料等制订本年度的财务管理计划， 这就是财务预测与决策环节。包括企业资金需求量预测， 产品成本预测， 销售收入预测， 目标利润预测等等， 它是控制企业经济活动和考核各部门工作的依据。财务分析则是企业预测和决策的依据， 因为新的财务管理计划首先要运用财务分析的方法对上年度及往年度的财务成果进行分析、对比，然后结合市场需求等等情况制订出来，并不是凭空想象制定的。财务管理目标得以实现的关键就是财务执行与控制环节。在执行计划时，控制显得尤为重要。在计划的执行过程中， 由于内外因素的影响， 会有许多问题出现， 给计划的完成增大压力， 这就需要运用财务分析的方法加强控制。企业可以定期或不定期对总成本目标完成情况及各个车间完成进度进行分析， 找出原因， 及时调整， 以确保年底收入和利润目标的双实现。

信贷销售工作计划篇6

为认真贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精神，进一步加强和改善房地产市场调控，加快普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设和棚户区改造，保持房地产开发投资稳步增长，商品住房销售价格平稳，促进房地产市场健康发展，现就有关事宜通知如下：

一、明确各级政府的责任

（一）建立省人民政府对稳定房价和住房保障工作负总责，市、县人民政府抓落实的责任制。地方各级人民政府要切实履行稳定房价和住房保障的职责，站在转变经济发展方式、维护人民群众切身利益的高度，充分认识稳定房价和实施住房保障工作的重要性，将其纳入政府工作的重要议事日程。进一步强化城市政府在稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题中的责任，切实加强组织领导，落实好国家差别化土地、信贷、税收等政策，严格房地产市场和保障性住房的目标责任制管理，增加住房有效供给，促进房地产市场的平稳健康发展。

（二）建立考核问责机制。省人民政府与各市人民政府签订稳定房价和住房保障工作目标责任书，省住房城乡建设厅、省监察厅等有关部门要依据确定的目标责任对各市人民政府的相关工作进行考核、通报，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对控制房价、建设保障性住房工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究市、县（市、区）人民政府主要负责人的责任。

二、培育合理住房消费

（三）严格执行差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，商品住房价格增幅较高的市、县（市、区），可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

（四）加大保障性住房建设信贷支持。对符合利用公积金贷款条件的住房困难群众，各级公积金管理部门要开辟绿色通道，依法合规提供贷款。鼓励金融机构向符合贷款条件的保障性住房和棚户区改造项目提供贷款。有条件的地区可以建立贷款担保机制，引导信贷资金投入。

（五）严格执行差别化住房税收政策。严格执行国家有关个人销售（购买）普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。落实对廉租住房、经济适用住房和各类棚户区改造的税费优惠政策。

三、增加住房有效供给

（六）编制和公布住房建设规划。各地要按照《山西省人民政府关于加快保障性住房建设的若干意见》（晋政发〔2010〕3号）和《山西省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（晋政发〔2010〕4号）要求，根据城市总体规划、土地利用规划确定的城市建设用地规模和居民住房需求等情况，编制《2010～2012年住房建设规划》和《2010～2012年保障性住房建设规划》，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例，并落实到具体地块。2010年7月底前完成规划编制工作并向社会公布，同时报省住房城乡建设厅备案。

（七）提高住房建设项目审批效率。各级发展改革、国土、住房城乡建设（房地产）、规划、环保等部门要提高工作效率，加快对保障性住房和普通商品住房的用地、环评、立项、可研、规划、开工建设和预销售等审批，使项目尽快开工建设，尽快形成有效供应，防止房价过快增长。

（八）加快保障性住房建设。2010年保障性住房建设工作的目标任务是：新开工建设保障性住房24万套，全面完成国有重点煤矿棚户区改造，启动国有工矿棚户区改造工作，加快城市棚户区改造。各市要尽快将目标任务分解落实到所辖县（市、区），并督促早日开工建设。同时，要加快续建项目建设进度，尽快形成有效供应。国家对廉租住房建设、国有工矿棚户区改造、城市棚户区改造和农村危房改造等保障性安居工程的资金补助力度逐年加大，省人民政府也将加大资金支持力度。市、县人民政府要切实增加资金投入，确保建设资金的及时、足额到位。

（九）全面启动公共租赁住房建设，积极探索发展限价商品住房。各地要把公共租赁住房纳入保障性住房统筹建设，2010年下半年，要创造条件全面启动公共租赁住房建设，着手制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并将公共租赁住房纳入2010～2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，统筹安排，分步实施，精心组织，协调推进，力争在今后三年取得明显成效。要积极研究探索建设限价商品房，通过限定套型和房价，增加面向中低收入家庭销售的中低价位、中小套型住房，切实满足中等偏下收入家庭的住房需求。

四、加强房地产用地管理

（十）严格执行中低价位、中小套型住房建设用地供应政策。各地要及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，确保保障性住房建设用地。单宗住宅建设用地7公顷以上的，出让时要留出30%用于建设经济适用住房和廉租住房，根据确定的用途，按国家规定的方式供地，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房建设用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。

（十一）加强闲置及违规用地监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为，依法加快处置闲置房地产用地，取得出让土地使用权后一年以上不按合同约定期限开发建设的，按合同约定总价款的25%收取闲置费，两年以上不按合同约定期限开发建设的，无偿收回土地，并限制有违法违规行为的房地产开发企业新购置土地。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。各市、县（市、区）人民政府要在7月底前对本地区住宅建设用地进行清理整顿，并将清理整顿情况报省国土厅和省住房城乡建设厅。

（十二）增加居住用地有效供应。对收回的闲置土地，要优先安排用于保障性住房和普通住房建设。按照“以居住为主，以普通商品住房为主”的原则，运用差别化土地供应政策，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

五、加强房地产市场监管

（十三）规范房地产市场主体行为。进一步规范房地产开发、房地产中介、物业服务等行为，建立健全房地产市场监管体系，完善房地产企业考核制度和市场准入与清出机制，推进房地产企业诚信建设。

（十四）强化商品房销（预）售监管。加强商品房销（预）售审批与监管，严格执行商品房销（预）售许可制度，不具备商品房预售条件的项目，不得核发《商品房预售许可证》。商品住房销（预）售价格实行动态管理，申报销（预）售许可时，要一并申报销售价格；在销售过程中，调整销售价格的，必须重新申报预售许可。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋的价格，并严格按照申报价格明码标价销售。各级价格主管部门要依据《中华人民共和国价格法》等有关规定，加强商品住房销（预）售检查，对违反明码标价规定、价格欺诈、哄抬房价等价格违规行为要严肃查处。住房城乡建设部门要从本通知下达之日起，对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要公开曝光，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。

推行合同示范文本，规范房地产企业签约、履约行为。房地产企业在销（预）售房屋时，要使用国家有关部门制定的商品房销（预）售合同示范文本，不得修改合同示范文本条款，不得擅自印制合同文本，不得签订阴阳合同。工商、住房城乡建设部门要依法查处违规行为，并将房地产企业的失信行为录入信用信息系统，通过“信用山西网”和“山西建设信息网”向社会公示。

（十五）开展房地产开发企业经营行为整治活动。省人民政府成立由住房城乡建设、监察、国土、环保、国资、工商、物价、税务、金融等部门为成员单位的房地产开发企业经营行为专项整治领导组，领导组办公室设在省住房城乡建设厅。各市人民政府也要成立领导组，组织开展房地产开发企业经营行为专项整治工作。重点查处无营业执照、无房地产开发资质证书从事房地产开发经营业务的行为；不按规划开发建设，擅自变更规划方案，提高容积率，少批多建、不批滥建的行为；在集体土地上以建村民住宅的名义面向社会公开销售商品房的行为。整治工作情况要于6月底前报省人民政府。

（十六）规范发展租赁市场。严格执行房屋租赁登记备案管理制度，建立出租房屋信息化管理系统，提高管理服务水平。加强对房屋租赁中介机构的管理，规范房屋租赁中介行为，保护租赁当事人的合法权益。鼓励房地产企业和社会资金投资建设、经营租赁住房，增加租赁住房供应。鼓励居民通过租赁市场解决住房问题，引导居民合理进行住房消费。

信贷销售工作计划篇7

为贯彻落实国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（〔〕1号）、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（〔2010〕4号）、住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）和省人民政府《关于认真落实国务院常务会议精神进一步做好房地产市场调控工作的通知》（浙政发明电[]22号）等精神，做好房地产市场调控，规范房地产市场管理，促进房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，提出以下意见：

一、明确年度新建住房价格控制目标。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房消费支付能力等实际情况，经研究，明确我市年度新建住房价格控制目标为年新建住房年度价格增幅不高于我市城镇居民人均可支配收入的增幅。各镇街、各部门要坚决贯彻落实国家、省和我市房地产市场调控的有关信贷、土地、税收、市场监管等政策，采取有力措施，将房价控制在合理水平。有关部门要加强新建住房价格的管理，加强房价监测，及时将房价波动情况报市政府。

二、切实加快保障性住房建设。加快建立、完善以廉租住房、公共租赁住房为主体，经济适用住房和农民工公寓为补充的城镇住房保障体系。严格按规定筹集和使用保障性住房建设资金；认真执行《市保障性住房建设“十二五”规划》，落实保障性住房建设目标责任，确保“十二五”期间新开工建设保障性住房总建筑面积22.7万平方米，3500套。

三、强化住房用地供应管理。加强对土地市场准入资格和资金来源的审查，参加本市土地竞买的单位或个人，必须按规定说明资金来源并提交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。加强住房用地年度供地计划的编制和管理，及时向社会公布年年度供地计划，确保年我市开发建设用地投放量不低于前两年年均实际投放量。优先保障中小套型普通商品住房和保障性住房用地，并不低于住房用地年度供应总量的70%。密切关注市场动向，切实把握好住宅用地出让的区域、数量、结构、节奏和时序，增强调控的针对性和有效性。

四、实行差别化房地产信贷政策。自本实施意见之日起，全市各商业银行暂停发放居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）购买第三套及以上住房贷款；对不能提供自贷款申请之日起前2年中1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买第二套住房的居民家庭，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止将消费性贷款用于购买住房。对使用住房公积金贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

五、合理引导居民住房消费。暂定自本实施意见之日起至年月日，本市及外市居民家庭，可在本市新购买1套商品住房（含新建商品住房和二手存量住房，下同）；对已在我市新购1套商品住房的居民家庭及外市居民家庭，暂停其在我市新购住房。境外机构和个人在我市购房的，严格按上级规定执行。对违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。

六、大力规范房地产市场秩序。

（一）切实规范商品房预售行为。未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业和实施商品房销售的房地产经纪机构不得进行预售，不得以认购、预订、排号等方式向买受人收取或变相收取定金、预收款性质的费用。广播电视、报纸等媒体为房地产开发企业开发项目宣传广告时，应当审核广告内容的真实性，并向建设、国土部门核实广告相关内容，经确认属实后方可刊登、播出。取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业必须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价、一套一标对外销售，不得分批、分次销售。不得采取虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等行为炒作、哄抬房价。自《市商品房预（销）售合同网上备案系统管理办法》施行以后公开出让取得土地使用权的房地产开发项目，应当通过“市商品房预（销）售合同网上备案系统”上网销售商品房。建设部门应当建立商品房退房公开销售机制。

（二）严格商品房项目预售许可管理。商品房预售许可，必须符合有关法律法规规定的投资额和其他条件，经审查发现申请预售的商品房项目及其土地使用权已设定他项权利或已被司法机关查封的，不予预售许可；开发企业应当按照批准的规划许可或土地使用权证的范围一次申报预售许可。商品房预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部分和公共设施的具体范围、预售价格、项目总体预售计划与销售方式、预售资金监管合同。

（三）加强商品房预售资金监管。严格按照《省商品房预售资金监管暂行办法》和我市实施细则的规定，加强商品房预售资金的监管。购房人的购房资金应当直接存入资金监管账户。购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接划入资金监管账户。监管银行要切实担负起监管责任，并确保预售资金用于商品房项目工程建设；预售资金应当按照工程实际进度核拨，防止开发商挪用、抽逃预售资金。在房地产开发项目未取得预售许可证之前，商业银行不得收取违规预售资金。建设、执法、国土等部门应当将开发项目有关信息及时通报给银监部门。银监部门应当督促商业银行严密监测开发企业和企业各股东的资金流向。对发现有异常资金流动的，督促相关商业银行要求该企业和人员作出说明，属于违法违规资金的，及时通报相关部门依法处理。

（四）强化房地产经纪机构监管。实行商品房销售的，房地产开发企业应当取得商品房预售许可证，并委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。房地产企业应当与经纪机构签订商品房销售委托经纪服务合同，并在委托合同中明确约定，房地产经纪机构不得炒卖房号，不得在过程中赚取差价，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。违反规定的，分别由工商、建设、发改、综合行政执法、人劳等有关部门依法查处。坚决打击、取缔无证无照经纪机构。

（五）健全房地产信息公开机制。房地产开发企业应将预售许可情况、商品房预售方案、开发建设单位资质、销售的房地产经纪机构备案情况、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等信息及时对外公开，并在销售现场清晰明示。房地产主管部门应当加快房地产领域信用体系建设，并积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容以及有关部门的处罚信息纳入房地产信用体系，建立“黑名单”制度，供有关部门查询、利用。国土部门应当充分利用该信息，加大对土地市场准入的审查力度。

七、严格执行房地产税收政策。个人将购买不足5年的住房转手交易的，按其销售收入全额征收营业税。完善房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。税务机关应当加强对房地产开发项目取得预售许可证之前的资金监管，发现收取各种名目、形式的预售或变相预售资金的，除责令限期纳税外，应当将违法行为通报市建设、综合行政执法部门。

八、加大对违法违规行为查处力度。明确部门查处职责，切实加大对违法违规行为的查处力度。加强部门间信息互通，对日常巡查或专项检查中发现的违法违规行为线索、证据及时移送。市建设局负责房地产行业管理，拟订房地产行业管理制度办法，建立房地产市场信用档案，公布“黑名单”；负责对涉及开发企业资质降低或吊销的行政处罚，组织开展房地产市场联合检查整治活动。市综合行政执法局负责对房地产市场日常巡查、监督、检查，并依法查处房地产市场的各类违法违规行为。市工商局负责对房地产广告违规行为、房地产经纪机构无照经营、超范围经营等行为的查处。市国土局负责对招拍挂出让土地竞买人有效身份证明文件、竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金承诺书及商业金融机构资信证明的审查，负责落实对列入“黑名单”的企业及其控股股东实行土地市场5年禁入措施。市发改局负责依法对房地产开发企业、房地产经纪机构在商品房预（销）售中未按规定执行明码标价及违规乱收费等价格违法行为的处理。银监办会同人行负责督促各商业银行执行居民家庭购房贷款的首付比例、利率上浮政策，做好商品房预售资金监管，落实违法违规企业暂停办理贷款或贷款展期，负责对商业银行违规执行房贷政策、参与收取违规预售资金行为等的处理，协助执法部门对有违法违规嫌疑的开发企业及其股东账户资金流向查询。

各相关职能部门应当加强巡查和专项检查，及时纠正和严肃查处房地产开发企业、经纪机构的违法违规的行为：该没收违法所得的，一律没收，该罚款的，从重罚款。对拒不整改的，要依法从严查处，直至吊销或建议上级主管部门吊销其开发资质。对进入黑名单的企业，金融机构不予为其办理相关贷款和贷款展期等手续。对发现商品房预售资金或各类变相收取的定（订）金存放在其他单位（个人）账户内，以及房地产开发企业违规设立会计账簿等违法行为，由职能部门会同银监部门根据《公司法》等法律法规依法严肃查处，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。严肃纪律，对涉及违法违规的相关工作人员，严肃追究责任。

九、积极开展舆论宣传和引导。大力加强国家和省、市房地产调控相关政策的宣传，及时公布我市保障性住房建设相关信息，坚持正面舆论引导，增强人民群众自我保护意识、风险防范意识，引导理性消费，推进共同监督，促进依法维权，努力营造促进房地产市场平稳健康有序发展的良好氛围。

信贷销售工作计划篇8

中国农业银行山东省分行营业部为加强对大额贷款企业的信贷管理，建立新型的现代银企关系，于1999年初，对部分企业集团实行了信贷服务派驻制，即由信贷管理部入驻企业，充分发挥机构的职能优势，以加强信贷管理为基础，优化贷款投向和客户结构；以防范风险为中心，大力清收盘活不良贷款本息，一年来，取得了良好的效果。在工作中，我们发现，在企业的各项管理中，财务管理处于中心地位，企业的生产管理、经营管理、质量管理、技术设备管理、队伍管理等等，都需要以财务管理为纽带。加强企业财务管理，并以此为基础，协助企业搞好经营管理，是我们信贷工作取得成绩的关键所在。贷款企业A公司便是一个典型的案例。

一、企业基本情况

济南市A公司是以经营汽车改装业为主体业务的综合性企业，系我行重点支持企业。94年2月20日由该公司出资和德国考格尔车辆股份公司合资组建了“济南A&#0；B汽车制造有限公司”。该公司研制生产的“微机自动计量轻质燃油运输加油车”和“新型多功能半挂车”分别于96年和97年获部级星火计划项目，同时该公司被列入济南市重点骨干企业，并被山东省农业银行确定为银企联手重点单位。截止98年底，A公司在我行贷款10297万元，其中有8976万元投资于A&#0；B公司；A&#0；B公司在我行贷款10671万元，签发银行承兑汇票1295万元。

由于合资企业筹建初期，可行性研究不到位，投资核算缺乏对市场的准确性分析，盲目注入大量资金，农行绝大部分流动资金贷款被用于固定资产投入，摊子铺得过大，负债包袱过于沉重，公司生产设计能力强却达不到预期生产能力，产品也不被国内市场接受，国此公司自投产以来，一直处于生产&#0；亏损&#0；再生产&#0；再亏损的恶性循环之中。

二、公司财务状况分析

信贷管理部进驻该公司后，首先进行了广泛深入的调查研究，掌握了企业的基本财务状况。A公司在我行的大部分贷款被注入A&#0；B公司，后者固定资产投入基本上能达到技术上的生产能力，但是由于市场竞争激烈，加上其他竞争厂家投资少、成本低、产品低廉，所以，尽管该公司加强了产品的成本核算，努力降低成本，产品性能也有了较大改进，价格也逐渐降下来，具备了技术上的优势和同行业所没有的优良性能，但销售量一直未有大的起色，市场占有率极低，没有大批量订单和定型产品，造成生产能力严重浪费。公司自96年投入生产运营以来，生产与销售状况一直不理想。96年实现销量548台，销售收入5342万元，亏损353万元；97年销量735台，比96年增长35%，实现销售收入7799万元，比96年增长46%，亏损1348万元；98年实现销量713台，比97年减少3%，销售收入7012万元，比97年降低10%，亏损2099万元。96年至98年累计实现销量1996台，销售收入20154万元，累计亏损3800万元。截止99年初，企业有近二亿贷款逾期不能偿还，且付息也产生了困难。为此，信贷部对公司进行了详细的财务分析：

（一）变现能力比率分析

1、流动比率=流动资产/流动负债=6632/8584=0.77

2、速动比率=（流动资产&#0；存货）/流动负债=（6632&#0；4038）/8584=0.30

企业的流动比率和速动比率都远远低于正常比率，说明企业偿债能力极差。企业到期的贷款本息在98年以前，只能靠贷新还旧即借款&#0；还贷&#0；再借款来维持经营。

经过调查，这两项比率很低的原因是：

（1）大量的流动负债（在我行的流动资金贷款）被用于固定资产投资；

（2）在流动资产中，变现力极差的存货占绝大部分。其主要原因是合资企业建立初期，外方管理人员为了检测设备的生产能力，在产品没有市场的情况下，盲目大批量生产，造成大量产品积压。另外，有26套价值573.7万元的闲置设备及原材料的不合理占用与浪费，也是造成存货积压的原因。

以上原因导致99年初该公司18536万元的贷款逾期，因此适用惩罚性利率，致使每日加罚利息高达2万多元，企业经营更加举步维艰。

（二）资产管理比率分析

1、存货周转天数=（平均存货×360）/销售成本=[（4138+4038）/ 2×360] / 7146 = 206（天）

2、应收帐款周转天数=（平均应收帐款×360）/销售收入/）=[（1496+1465）/ 2 ]×360 / 7012 = 76（天）

因为公司产品超前，单车成本较高，加之费用核算不合理，价格缺乏竞争力，致使销售不畅，产品大量积压，目前98年以前积压的底盘和成品车达1000多万元。

该公司应收帐款很大。企业以在我行举债获得的流动资金被其它公司无偿占用，直接影响了企业本身的资金需求及经营运转。

（三）负债比率分析

1、资产负债率=（负债总额/资产总额）×100%=（18560/19716）×100%=94%

该企业债务比例过高，贷款风险极大，按期收回本息的可能性极小。

2、产权比率=（负债总额/股本权益）×100%=（18560/1156）×100%=1605%

该企业举债经营的程度极高，财务结构极不稳定，我行投入贷款受股东权益保障过低，即若公司破产清算，我行利益因企业提供的资本所占比重过小而缺乏保障。3、已获利息倍数=息税前利润/利息费用=-1689/410

该企业息税前利润为负值，利息支付已相当困难。

（四）盈利能力比率分析

该企业销售净利率、资产净利率和净资产收益率因巨额亏损均为负值，扭亏为盈任重而道远。

（五）经营风险和财务风险分析

该公司因投资大、包袱沉重，固定成本极高。每年仅折旧和无形资产及递延资产的提取摊销就达1000多万元，制造费用一项年均500万元以上。98年生产销售各类车辆700多台，但该公司制造费用加上管理、销售、财务三项费用却高达2500多万元，则每辆车承担的固定成本高达3.6万元，若再加上每辆车的原材料成本8.69万元，则单车成本高于12.3万元，而实际平均售价仅为9.83万元。因此，每月该公司销售收入减去成本即为负值。

根据经营杠杆系数公式DOL=（S-VC）/（S-VC-F），我们可以看出当全部成本中固定成本F所占比重过大时，单位产品分摊的固定成本额很高。因此经营杠杆系数很大，经营风险很高。

另外，当企业固定成本F不变时，销售额S越大，经营杠杆系数越小，经营风险也越小。而该公司一直销售不畅，销售额太小，造成经营杠杆系数过大，风险很高。

为降低企业的经营风险，可以通过（1）增加销售额S；（2）降低产品单位变动成本VC；（3）降低固定成本比率等措施来使经营杠杆系数DOL下降，从而控制经营风险。

再根据财务杠杆系数公式DFL=EBIT/（EBIT-I）可知，由于该企业的债务资产比率过高，所负担的债务成本（利息额）也很高，因此DFL很高，企业会经受较多的因负债所引起的收益变动的冲击，财务风险很高。当企业经营状况良好时，高的DFL可以给企业带来较多的杠杆收益，但反之，会大大加重企业的亏损。

（六）公司盈亏临界分析

公司盈亏临界点销售量=固定成本/（单价&#0；单位变动成本）≈1800辆

该公司是按年产4000辆的生产能力进行固定资产投资的，而企业产品市场占有率极低，基本客户群是天南地北的个体户，无法进行批量生产。企业接受往年盲目生产造成产品积压的深刻教训，以销定产，即按照定单组织生产，但由于竞争激烈，定单远远满足不了生产能力的要求。98年以前，企业年产销车辆一直未能突破900辆，远远达不到保本点要求，因此连年亏损。

三、采取措施

根据以上对公司财务状况所做的分析，我行信贷部同公司管理层一起，采取了以下措施：

（一）加大市场开拓力度，采取措施抓订单。针对该企业设备先进，生产能力强，与国外同类产品相比，有竞争优势的特点，在开拓国内市场的同时，加大力量，尽快打开国际市场。

（二）发扬自力更生、艰苦奋斗精神，勤俭节约，努力降低成本。加强财务管理，禁绝跑冒滴漏现象。

1、从水电费、车辆管理到产、供、销层层制定节支办法，并将具体成本落实到班组或个人，并制定奖惩办法。

2、压缩并注销电话21部，手机51部，BP机28部，并对现用的电话、手机实行限额管理。

3、停用车辆13部，其中工作用车5部，非生产用车8部。

4、在现用13项专利的基础上，弃用10项。

5、销售人员的工资、提成和费用与销售额挂钩。

6、实施月度财务收支计划，强化资金管理，做到以财务收入保障财务支出，堵死无计划开支。

（三）挖掘企业内部潜力，增加现金流入量

1、对98年以前的库存产品登记造册并重新估价，能用则用，能处理则处理，能抵帐则抵帐，压缩无效库存，变死物为活钱。

2、变卖汽车5辆，其中挂车、油罐车各1辆，凯迪拉克2辆，三菱吉普1辆。

3、处理积压汽车底盘14辆。

4、封存未使用设备。

99年通过以上措施盘活资金400余万元，存货占用较98年末下降1196万元。

（四）督促企业完善房地产证件，为我行贷款尽快办理房地产抵押手续。99年4月中旬，评估价为12585.85万元的房地产证书办理完毕，我信贷部对该公司的9500万元贷款办理了房地产抵押手续，并为其余贷款办理转期，适用正常利率，减轻了公司利息负担。

（五）为了培育企业新的盈利增长点，使公司逐步走出困境，化解不良贷款，信贷部对该公司骨干项目和大额订单，在落实好担保前提下，对其合理投入部分流动资金贷款并实行封闭运行。对封闭贷款，信贷部强化监管力度，实行跟踪督查，保证了贷款的效益和按期归还。

（六）实施减员增效，压缩非生产人员。对该企业从管理上、经营上、财务上、销售上均监管到位，督促企业加强内部管理，提高工作质量和工作效率，确实按照现代化企业制度要求，建立良好的管理机制和运行体系。

四、信贷部进驻一年来取得的成绩

（一）该公司99年产量与销售收入均达历史最好水平，产量较98年增加168台，增长率为24%；销量增加176台，增长率为28%；销售收入10789万元，较98年增长41.5%.实现了当年产品销售无积压，并销售了部分库存车，利润与98年相比，减少亏损近1000万元。

（二）99年度，近800万元到期贷款的偿还，1450万元银行承兑汇票的到期承付均来自于公司的销售收入。

（三）99年度，社会贡献总额达2849万元，其中支付我行利息达1760万元，支付税金579万元，支付员工工资410万元，实现了利息、税金、工资三不拖欠。

信贷销售工作计划篇9

    关于加快发展我省经济适用住房建设的意见

    （湖北省建设厅  1998年7月27日）

    为认真贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）精神，现就加快发展我省经济适用住房建设有关问题提出以下意见：

    一、经济适用住房建设的目的和原则

    （一）发展经济适用住房建设的目的是加快全省城镇住房制度改革和住房建设进程，建立与社会主义市场经济相适应的住房供应体制，促进普通住宅建设与消费，使住宅建设成为我省新的消费热点和新的经济增长点。

    （二）实施经济适用住房建设要立足市场，面向广大居民，实行政府扶持，公司开发，单位支持，个人负担的原则；要以大中城市为重点，兼顾县镇，有计划、有步骤地推进。

    （三）经济适用住房是指市（县）人民政府组织建设的向中低收入家庭出售的普通微利住房。

    中低收入家庭收入水平线由市（县）人民政府依据本地区职工家庭工资水平、住房面积标准和住房价格等因素确定，每年公布一次。

    二、经济适用住房建设的项目组织和报批

    （四）省计委、省建设厅根据省政府批准的经济适用住房建设规模及实施方案，将经济适用住房年度建设计划下达各市、县。各市、县计划、建设、土地、银行等部门要组成项目工作组，对项目进行筛选、审核，并将确定的项目联合上报省计委、建设厅、土地局和人民银行。承诺贷款的银行将承诺的信贷计划上报各商业银行省分行。

    （五）经济适用住房项目应符合下列条件：

    1、已经通过划拨方式（集体土地先征后划）取得建设用地或所需建设用地已纳入年度土地供应计划以及政府承诺划拨土地；

    2、基础设施公共建设配套设施经费已经落实或者市政府承诺进行市政配套，公共建设能及时到位，项目建成后，能投入正常使用；

    3、能适应当地市场需求，具有良好的销售前景；

    4、要有担保的单位和具体办法或有与申请的贷款数额相对应的合法抵押物，并已取得有审批权限的当地商业银行二级以上（含二级）分行的承诺。

    （六）经济适用住房建设项目的申报内容：

    1、各地按全省经济适用住房年度建设计划的项目落实情况，主要是建设计划即建设规模和投资额度（包括项目总计划和本年度计划）、土地利用计划（包括项目总计划和本年度计划）、信贷计划（包括项目总计划和本年度计划）以及规划方案。

    2、各地制定的经济适用住房建设的各项配套优惠政策。

    3、经济适用住房项目可行性研究报告。

    4、自有资金（不少于投资总额30％－60％）的筹资方案和住房销售方案。

    5、各地制定的项目规划、设计、施工、监理、物业管理的组织实施方案。

    6、各地确定的贷款承办银行及所需贷款额度的承诺书。

    （七）经济适用住房建设项目和项目贷款计划由省计委、省建设厅、省土地局、人民银行省分行及有关商业银行省分行审批或上报。

    三、经济适用住房的建设

    （八）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，实行统一规划、统一征地、统一拆迁。要严格执行国家《城市居住区规划设计规范》，不符合规划及规范要求的，不得开工建设。

    （九）经济适用住房建设要坚持合理用地、节约用地、依法用地的原则，尽可能不占用或少占用耕地。经济适用住房的建设用地实行划拨方式供应，免收土地出让金，严禁炒卖经济适用住房用地。

    （十）经济适用住房小区规划、设计，必须由具有相应资质的规划和设计单位承担，采用招投标、方案竞选等方式，优选规划设计方案，并按程序报批。规划、设计方案要充分考虑当地的社会经济发展水平、群众的经济承受能力和生活习惯。

    （十一）经济适用住房建设要严格执行国家建设标准和技术规范，积极推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，降低能耗，提高住宅建设的整体水平。

    （十二）经济适用住房的开发建设要通过招投标方式，确定开发建设和施工单位，中标单位不得转包。要积极推行建设监理制度，提高工程质量。工程质量要符合国家现行标准。

    （十三）工程项目的验收，要严格执行国家验收规范及《住宅小区竣工综合验收管理办法》。通过验收的住宅方可入住。

    （十四）经济适用住房开发建设单位对工程质量负最终责任，实行工程质量保证制度。销售住房时，须向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

    四、经济适用住房的资金落实

    （十五）各级建设行政主管部门要加强经济适用住房资金的监督与管理，防止资金挪用，确保经济适用住房建设专项资金主要用于支持经济适用住房的建设。

    （十六）经济适用住房建设资金实行地方自筹与银行贷款相结合。地方自筹资金可从开发企业自有资金、城市住房基金、单位住房基金、住房公积金和其它住房资金中筹集。自筹资金没有按期足额到位的，银行不予贷款。

    （十七）经批准立项，确有销路的经济适用住房项目，按国家四部委、行计投资〔1998〕1474号文件精神，符合下列条件之一的，银行给予发放贷款：

    1、项目实施单位实际投入的自有资金达到项目投资30％以上。

    2、地方实际投入该项目的住房建设资金达到项目投资的30％以上。

    3、单位集资合作建房、集资额达到项目投资的30％以上，并已存入贷款银行专户。

    4、凡地方政府负担所有土地费用、拆迁费用和配套费用，住房被有付款能力的居民或单位预订的，在预付购房款达20％并已存入贷款银行专户后，商业银行可向开发单位提供全部贷款。

    （十八）经国家和省批准的经济适用住房建设项目及下达的贷款计划，由市、县政府确定的承建单位向承办房改金融业务的商业银行申请贷款。承办银行按批准的项目和贷款计划审定办理贷款手续。经批准的项目，在自筹资金到位后，承办银行要按项目进度足额拨付贷款。

    （十九）对列入经济适用住房建设计划的项目，各商业银行要尽快进行项目评估，评估时间原则上应在10个工作日内完成。

    （二十）经批准的项目，承贷银行在评估审查同意后5日内办理有关贷款手续，并按工程建设的实际需要，及时发放贷款，保证信贷资金的到位。对符合银行贷款条件的项目，各商业银行地方分支机构不能提供足够信贷资金的，要尽快逐级上报，由商业银行省分行直至总行调剂解决。

    （二十一）承办银行应切实加强对配套资金和贷款的管理。按计划发放的贷款一律实行抵押贷款，贷款期限根据项目的建设周期确定（原则上不超过3年），并严格执行中国人民银行公布的法定利率。承办银行应对发放的贷款实行流动性监控，以确保银行信贷资产的安全。

    五、经济适用住房建设的扶持政策

    （二十二）经济适用住房及其配套的公共设施，按零税率计征固定资产投资方向调节税，并免征重点建设基金。对开发建设单位按照房改政策出售给教职工的住房，暂免征收销售不动产营业税。

    （二十三）经济适用住房建设所需的市政配套设施由市县政府在市政建设投资中列支。住宅小区内配套设施，属经营性的，其配套费由经营者承担；属非经营性的，其配套费可由政府适当承担。小区内供水、供电、供气、电信设施配套主要通过调整公用事业价格的办法解决。

    （二十四）经济适用住房建设停止征收商业网点配套费，取消各种违规的摊派、集资和收费。对经批准的收费项目，减半征收。

    （二十五）按照《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》要求，停止住房实物分配，实行住房货币分配，调动职工购房积极性。

    （二十六）企业房改应按国家有关政策实施分类指导，让企业自主决策，允许职工按成本价购买住房。

    （二十七）各地政府要责成房地产管理部门尽快组织设立专业化的住房抵押贷款担保中心，解决个人住房抵押贷款资产安全问题，吸引商业银行大规模发放个人住房抵押贷款，促进经济适用住房的销售。

    （二十八）鼓励有条件的工矿区和企事业单位进行经济适用住房建设。在符合城市总体规划和土地利用规划的前提下，允许工矿区和企事业单位利用自用土地，通过集资等方式开发建设经济适用住房。符合经济适用住房贷款条件的工矿区和企事业单位可以申请经济适用住房贷款，由当地建设行政主管部门统一组织申报。

    六、经济适用住房的出售

    （二十九）经济适用住房直接向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户；在同等条件下，优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户。

    （三十）新建的经济适用住房出售价格构成包括以下8项因素：

    1、住房建设的征地和拆迁补偿、安置费；

    2、勘察设计和前期工程费；

    3、建安工程费；

    4、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；

    5、以上4项之和为基数的1－3％的管理费；

    6、贷款利息；

    7、税金；

    8、3％以下的利润。

    （三十一）出售经济适用住房实行政府限价销售政策，其出售价由市（县）人民政府物价部门根据以上8项因素综合确定，并定期公布。价格一经确定，任何单位或个人不得随意提价。

    七、经济适用住房的物业管理

    （三十二）新建成的经济适用住房，要严格执行建设部《城市新建住宅小区管理办法》，全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理新机制。

    （三十三）在经济适用住房建设前期阶段，应做好物业管理规划实施方案。通过竞争方式，选择物业管理企业。物业管理企业要按照同业主委员会签定的合同，进行售后服务和管理。

信贷销售工作计划篇10

美国近两周公布的数据再次向我们传达出经济向好的信号。美国2月耐用品订单月环比超预期大幅上涨3.4%，向上修正后的终值为3.5%，而上月耐用品订单月环比下降4.5%，此前市场预期下降2.0%。此外，美国工厂订单也显著回升，月环比从1月的-1.9%大幅提升至2月的1.8%。纵观美国3月以来的工业数据，伴随美国政府及美联储的多项政策出台，经济数据已逐渐好转。特别是领先指标，耐用品订单的止跌反弹传统上被视为经济见底的一个信号。

政策推动效果显现 房地产市场出现回暖

从美国房地产市场来看，由于美联储在二级市场大手笔的收购美国国债和两房的债券，MBA30年期抵押贷款利率被压低至历史最低水平。受此提振，MBA抵押贷款再融资指数和抵押贷款申请指数显著攀升。NAR成屋签约销售超预期大幅上涨。此外，营建许可和新屋开工的数量均出现了7个月以来的首次反弹，这些迹象都表明了房地产市场交易的逐渐活跃，地产商的营建活动已开始逐渐回升。结合这一连串的数据，我们可以发现美国房地产市场已经显现出较为明显的反弹迹象。

我们总体来看一下2月的房市数据，我们发现以下特征：（一）从价格来看，2月新房销售中间价继续小幅下滑2％，但跌幅较1月的9％大幅收敛；现房销售中间价结束了连续8个月的下滑，2月小幅上涨。（二）从房屋销售量来看，成屋销售和成屋签约销售均呈现明显的上涨。（三）营建许可和新宅开开工均结束了连续7个月的下跌，在2月呈现明显的反弹。因此，无论在房屋成交的价格、数量和美国房地产业的营建意愿上在2月已经出现了明显回暖的迹象。3月的MBA抵押贷款申请和再融资指数也出现了巨幅的攀升，这将对3月的成屋销售和成屋签约销售继续形成支撑。因此，我们初步的判断美国房地产市场已经触底。

信贷推动消费和产出

美国在09年一、二季度通过财政注资的方式已经基本上完成了对美国几个对金融体系将造成严重影响的大机构的注资。从效果来看，这些资金已经稳定了金融体系，且花旗、美国银行、JP摩根等银行巨头出乎意料的宣布在09年将迎来强势的开局。这意味着金融危机已经逐渐被平复，接下来滞留证券（LSP）计划和滞留贷款计划(LLP)将进一步剥离银行的有毒资产。从目前美国各大银行滞留资产的情况来看，我们认为由于目前诸如CMBS这一类资产的标价低于其内在价值,因此对市场投资者的吸引力还是较大的，预计LSP将能够成功的剥离银行的“惰性证券”；尽管滞留贷款并不像滞留证券那样容易定价，但在这一部分资产的购买上FDIC将提供占这部分资产总值的85%的贷款，这在一定程度上也将带动私人投资者的“购买力”。这两项计划的实施很有可能在根本上解决信贷紧缩，从而对2季度和3季度的消费及产出起到强有力的支撑。