住房保险论文十篇

住房保险论文篇1

银行在住房抵押贷款保险中的法律地位如何[1]，一直有较大争议。有人主张贷款银行在住房抵押贷款保险中是受益人，有人主张其是被保险人，有人主张其是投保人。正是由于人们对银行在住房抵押贷款保险中的身份定位模糊不清，甚至是混乱的，导致了人们对住房抵押贷款保险的一系列误解和盲目批评。

笔者认为银行在住房抵押贷款保险中的身份，应当区分住房抵押贷款房屋险、住房抵押贷款寿险、住房抵押贷款保证保险、住房抵押贷款信用保险等具体险种，从具体的保险利益出发来进行分析和界定。

一、住房抵押贷款房屋保险中银行的法律地位

投保人，又称要保人，是指对保险标的具有保险利益，向保险人申请订立保险合同，并负有交付保险费义务的人。[1]我国《保险法》第10条第2款将投保人定义为：“投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人”。因此，银行可否是住房抵押贷款房屋保险的投保人，取决于其是否对该房屋具有保险利益。保险利益，又称可保利益，是指投保人对保险标的具有法律上承认的利益，即在保险事故发生时，可能遭受的损失或失去的利益。[2]

银行是住房抵押贷款的债权人，同时对房屋具有抵押权。如果抵押房屋因地震、火灾等原因而发生毁损、灭失，则银行的抵押权难以实现，银行的债权也就很难保障。逻辑上，当抵押房屋因保险事故发生而毁损灭失时，保险人依保险合同给付借款人保险金；而银行作为抵押权人可就抵押房屋的保险金优先受偿。但现实中未必如此。借款人作为被保险人，既是保险利益的享有者，又是保险事故发生后保险金请求权的行使者；而银行不是保险合同的当事人，在保险合同中没有任何权利。银行作为抵押权人就抵押房屋保险金优先受偿的权利，只能由银行向借款人行使，而不能由银行直接向保险人请求支付。所以，有必要明确银行作为抵押权人对该房屋具有保险利益。[3]抵押物灭失，虽将使抵押权消灭，但抵押权人并得依抵押权之次序，分配其赔偿金，故抵押权人对抵押物具有保险利益，得基此而订立财产保险契约。[4]因此，银行对于该抵押的房屋具有保险利益，可以作为投保人，以该抵押房屋向保险人投保住房抵押贷款房屋险。

被保险人，是指其财产利益或人身利益受保险合同保障，于保险事故发生（或约定期限届满）时，受有损失，从而可以享有保险金请求权的人。在财产保险中，被保险人系指保险事故发生时，享有保险金请求权，并有权受领保险金给付之人。[5]银行投保住房抵押贷款房屋险，当保险事故发生时，银行的抵押权不能实现，遭受经济损失，其自然享有保险金请求权，有权受领保险金，所以这时银行是被保险人。

需要注意的是，借款人作为房屋的所有人，其对该抵押房产当然具有保险利益，因此借款人可作为投保人为自己的房屋投保住房抵押贷款房屋险。实践中，借款人往往应银行要求，通过特别约定条款在住房抵押贷款房屋险中将银行设定为第一受益人。有人主张在这种情况下，借款人投保的住房抵押贷款房屋险属于“为本人也为他人利益的保险”，被保险人有两个，即作为抵押权人的银行和作为抵押人的借款人。而对银行的抵押权利益的保险目的，作为投保人的借款人必须在保险合同中与保险人事先明确约定，否则，其被保险人只是作为投保人的借款人。故银行的身份应该是被保险人，或者确切地说应是第一被保险人。[6]笔者认为该种观点有待商榷。首先，如若承认银行第一被保险人的地位，则银行可以直接取得该保险金的所有权，问题是发生保险事故时借款人不一定会发生拖欠银行贷款本息的情形，借款人按期偿还贷款本息而银行又从保险人处获得保险金，导致了两次清偿。其次，如果将银行认定为第一被保险人，则必然要求借款人作为投保人应事先与保险人有明确约定，方可确认银行的被保险人身份，否则其被保险人就只能是借款人。而实践中，这样的特别约定是很少见的，绝对大多数的住房抵押贷款房屋险合同中都只是将投保人也就是借款人作为被保险人。即便经过特别约定，在被保险人栏中按顺序填明银行和借款人，保险事故发生时，银行和借款人作为顺序先后的被保险人，依据保险法规定，被保险人享有保险金请求权，那么银行与借款人两者的保险金请求权应该如何行使？银行从保险公司受领的保险金数额应该是多少呢？如果保险事故虽然发生，但是借款人另有其他资金可以并事实上按期偿还了贷款本息，那么还有必要赋予银行第一被保险人的地位吗（因为作为第一被保险人的银行依法享有保险金请求权，而在借款人按期偿还贷款本息的情形下，银行有何理由再去享有该保险金请求权）？第三，根据我国保险法的相关规定[2]，被保险人保险事故发生时被保险人通知保险人的义务。如果将银行界定为被保险人，实际上银行是很难履行这些义务的，因为银行毕竟不是该房屋的占有使用人，对于该房屋的实际使用情况并不十分清楚。

笔者认为，当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对该保险金债权享有质押权的质权人。借款人投保住房抵押贷款房屋险，通过特别约定的方式，将银行设定为该保险的“第一受益人”，并将保单交由银行持有和保管。这一特约的真实意图，并不是将保险金所有权让与给抵押权人，而只是为了在保险金给付之时，让作为抵押权人的银行先行受领和占有保险金，使保险金上成立担保物权。这种以特别约定的方式通过交付和占有担保物而成立的担保是一种质押：债务人（购房人）以其对第三人（保险公司）的债权利益，向债权人（银行）提供担保，保险金债权上成立了银行的一项意定债权质权。[7]当保险事故发生后，银行作为质权人，先行受领和占有该保险金作为借款人偿还贷款本息的担保，而不是直接取得该保险金所有权，唯在借款人未能按期偿还的情形下，银行方可以该保险金来清偿借款人所欠的贷款本息。

可见，当银行作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行既是投保人也是被保险人[3]；当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对保险金债权享有质押权的质权人。

二、住房抵押贷款寿险中银行的法律地位

借款人对自己的人身具有保险利益，可以投保住房抵押贷款寿险，当借款人因意外事故导致伤残、死亡或者因疾病等情形而丧失还贷能力的时候，由保险公司代为偿还贷款本息。借款人此时既是投保人，也是被保险人。

住房抵押贷款寿险，属于人寿险。人寿险保险的受益人，系指要保人或被保险人指定享有人寿保险契约利益或保险金给付请求权之人。[8]我国《保险法》第39条规定：“人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定”。住房抵押贷款寿险中，借款人既是投保人也是被保险人，当然有权指定该保险的受益人。因此，在住房抵押贷款寿险中，银行可以经由借款人的指定，而成为该保险的受益人。银行作为该保险的受益人，只能于债权限额内受领保险金给付，因为借款人指定债权人银行为该人身保险的受益人，旨在确保其债权的实现，也仅仅系确保其债权实现，至于其高于债权额的保险金额，实质上是为自己投保，理应归借款人所有。[9]

债权人对于债务人，具有债权上之经济利益。因此债务人之生存、死亡，对于债权人有金钱上之利害关系，故债权人对于债务人有保险利益存在，得以债务人之生命或身体为保险标的，而与保险人订立保险契约。[10]故银行作为债权人，得以借款人（债务人）的人身或生命为保险标的，投保住房抵押贷款寿险，以保障其债权的顺利实现。实践中银行投保住房抵押贷款寿险的情形极少。

三、住房抵押贷款保证保险中银行的法律地位

借款人向保险人投保住房抵押贷款保证保险，以担保自己的债务能够顺利清偿，当借款人未能按期偿还贷款本息时，由保险人代为偿还其所欠贷款本息。此种保证保险，类似于有偿的保证担保，保险人作为保证人，向银行担保借款人能够按期偿还贷款本息。一旦发生保险事故，借款人未能按期偿还贷款，银行于此情形可以请求保险公司代为偿还借款人所欠的贷款本息。所以在住房抵押贷款保证保险中，银行是被保险人。需要注意的是，保证保险因保险事故造成的损失并非总是由保险人完全承担，国外有些保险公司即只按被保险人（债权人）放贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%的风险则由被保险人自己承担。之所以如此，是为了防止被保险人滥放贷款，促使其谨慎从事。[11]超级秘书网

四、住房抵押贷款信用保险中银行的法律地位

银行为了防范借款人因为意外事故导致伤残、死亡或因疾病、丧失劳动能力等原因而发生无法按期偿还贷款的信用风险，可以借款人的信用向保险公司投保住房抵押贷款信用保险。当发生借款人信用风险时，银行有权请求保险公司向其支付保险金，以保障银行的债权顺利实现。因此，在住房抵押贷款信用保险中，银行既是投保人也是被保险人。

【参考文献】

[1]李玉泉：《保险法》(第二版)，法律出版社2007版，第122页。

[2]朱铭来（主编）《保险法学》，南开大学出版社2006年版，第78页。

[3]杨光：“论改进我国的住房抵押贷款保险条款”，载《北华大学学报》（社会科学版），2007年第3期，第29页。

[4]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004版，第63页。

[5]温世扬（主编）：《保险法》，法律出版社2007版，第64页。

[6]陶丽琴、申进忠：“对住房按揭贷款两个保险问题的法律质疑”，《国家检察官学院学报》，2002年第2期，第27页。

[7]陶丽琴：“抵押物保险合同上的担保物权的竞合——以按揭住房保险为视角”，《现代法学》，2007年第1期，第61页。

[8]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004年版，第234页。

[9]尹田：《中国保险市场的法律调控》，社会科学文献出版社2000年版，第186页。

住房保险论文篇2

（一）住房公积金贷款对低收入家庭帮助有限

房改以后，中国房地产市场全面推进了市场化改革，在市场化运作下，房价出现了持续快速上涨的情况。这种情况下，大多数低收入群体由于收入低，难以付齐首付款，对于公积金因此也难以使用。相反的情况，高收入者则能充分利用住房公积金进行购房。实际上，公积金演变成低收入者缴纳，高收入者使用的尴尬局面。同时，在公积金贷款政策上，存在着倾斜高收入者的问题，现行的贷款制度，贷款数额与公积金缴纳数额成正比，高低收入者在公积金贷款额之间形成了巨大的差距，较少地享受到住房公积金的政策性低息贷款的好处。

（二）住房公积金覆盖面没有惠及大众

从目前的住房公积金覆盖来看，存在着覆盖率低的问题。其主要覆盖面集中效益较好的垄断行业、大型国有企业、股份制企业和行政事业等单位，这些单位的职工大多为高收入者。在国有企业转制过程中产生的大量下岗员工，私营企业合同工、个体经营户、农民工、自由职业者等却没有涵盖进来。据资料显示，截止到2007年末，我国住房公积金的缴存人数为7187.91万人，与全国几亿的在岗员工基数相比较，覆盖率仍然很低，最需要得到住房保障的人群没有受益。

（三）缴存基数和提取政策不够科学合理

在缴存基数上，目前的政策上，对缴存基数没有合理明确的界定，主要以缴纳者的工资基数为参照，同时制度只规定缴存公积金的基数上限，并没有限定下限，这种制度导致了低收入职工的公积金缴存额明显偏低的问题，进而导致公积金分配的不合理。在一些效益一般的单位，职工公积金缴纳数额不足百元，而效益较好的单位，缴纳数额则高达千元以上。在公积金提取上，目前的政策上，缴纳物业管理费、支付房租、家庭装修等住房消费不能够提取使用公积金。例如，低收入者往往租房生活，房租就是一笔较大的开支，但由于公积金不能使用,只得望房兴叹。

二、住房公积金如何帮助低收入家庭解决住房困难思考

（一）强化贷款政策对低收入家庭的倾斜力度

结合低收入者的实际困难，应对现有贷款政策从低收入者贷款政策制定和首付比例调整等方面进行调整，在政策上扶助低收入家庭。低收入者贷款政策制定，就是在低收入家庭购房时，提供贴息贷款，住房公积金管理中心向购房者发放一定的利息补贴，减轻低收入者的还款压力。首付比例调整，针对首付往往是低收入者购房的主要制约因素的情况，在政策上应进行相应的调整，按照低收入者的具体收入情况，划分相应的等级，针对不同的等级设定不同的贷款利率和贷款额度，扶持低收入群体购房。

（二）扩大住房公积金的覆盖面

在政策上，要强制推行住房公积金缴纳制度，将民营企业、外资企业等全面纳入住房公积金缴纳范畴，使个体小企业职工、困难企业职工、个体经营者以及农民工享受这一政策，同时应加强监管，对各单位住房公积金建立情况进行考核，提高人们享有住房公积金权益的意识，扩大覆盖面，对不建立住房公积金制度的企业单位，加大处罚力度，确保实施。在机制创新上，可以探索住宅储蓄机制建立，对于没有条件缴纳住房公积金的低收入者，在政策上参照住房公积金的贷款和首付等政策，通过个人自愿建立住宅储蓄账户的方式，弥补公积金的不足，进一步扩大覆盖面，扶持低收入群体。

（三）完善公积金缴纳基数和提取办法

在公积金缴纳基数上，公积金管理部门应进行合理测算，对低收入者的公积金的缴纳最低金额进行明确规定，规范公积金缴存，同时限制并降低高收入者的缴存上限，障其权益。在公积金提取上，在办法上应允许低收入群体提取住房公积金用于物业管理费、房租、住房维修等住房消费，提高低收入群体对住房公积金的使用率。对于生活确实困难的低收入者，可以进行人性化管理，在取得相关证明的情况下，允许其提取公积金用于其日常生活支出。

住房保险论文篇3

【正文】

银行在住房抵押贷款保险中的法律地位如何[1]，一直有较大争议。有人主张贷款银行在住房抵押贷款保险中是受益人，有人主张其是被保险人，有人主张其是投保人。正是由于人们对银行在住房抵押贷款保险中的身份定位模糊不清，甚至是混乱的，导致了人们对住房抵押贷款保险的一系列误解和盲目批评。

笔者认为银行在住房抵押贷款保险中的身份，应当区分住房抵押贷款房屋险、住房抵押贷款寿险、住房抵押贷款保证保险、住房抵押贷款信用保险等具体险种，从具体的保险利益出发来进行分析和界定。

一、住房抵押贷款房屋保险中银行的法律地位

投保人，又称要保人，是指对保险标的具有保险利益，向保险人申请订立保险合同，并负有交付保险费义务的人。[1]我国《保险法》第10条第2款将投保人定义为：“投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人”。因此，银行可否是住房抵押贷款房屋保险的投保人，取决于其是否对该房屋具有保险利益。保险利益，又称可保利益，是指投保人对保险标的具有法律上承认的利益，即在保险事故发生时，可能遭受的损失或失去的利益。[2]

银行是住房抵押贷款的债权人，同时对房屋具有抵押权。如果抵押房屋因地震、火灾等原因而发生毁损、灭失，则银行的抵押权难以实现，银行的债权也就很难保障。逻辑上，当抵押房屋因保险事故发生而毁损灭失时，保险人依保险合同给付借款人保险金；而银行作为抵押权人可就抵押房屋的保险金优先受偿。但现实中未必如此。借款人作为被保险人，既是保险利益的享有者，又是保险事故发生后保险金请求权的行使者；而银行不是保险合同的当事人，在保险合同中没有任何权利。银行作为抵押权人就抵押房屋保险金优先受偿的权利，只能由银行向借款人行使，而不能由银行直接向保险人请求支付。所以，有必要明确银行作为抵押权人对该房屋具有保险利益。[3]抵押物灭失，虽将使抵押权消灭，但抵押权人并得依抵押权之次序，分配其赔偿金，故抵押权人对抵押物具有保险利益，得基此而订立财产保险契约。[4]因此，银行对于该抵押的房屋具有保险利益，可以作为投保人，以该抵押房屋向保险人投保住房抵押贷款房屋险。

被保险人，是指其财产利益或人身利益受保险合同保障，于保险事故发生（或约定期限届满）时，受有损失，从而可以享有保险金请求权的人。在财产保险中，被保险人系指保险事故发生时，享有保险金请求权，并有权受领保险金给付之人。[5]银行投保住房抵押贷款房屋险，当保险事故发生时，银行的抵押权不能实现，遭受经济损失，其自然享有保险金请求权，有权受领保险金，所以这时银行是被保险人。

需要注意的是，借款人作为房屋的所有人，其对该抵押房产当然具有保险利益，因此借款人可作为投保人为自己的房屋投保住房抵押贷款房屋险。实践中，借款人往往应银行要求，通过特别约定条款在住房抵押贷款房屋险中将银行设定为第一受益人。有人主张在这种情况下，借款人投保的住房抵押贷款房屋险属于“为本人也为他人利益的保险”，被保险人有两个，即作为抵押权人的银行和作为抵押人的借款人。而对银行的抵押权利益的保险目的，作为投保人的借款人必须在保险合同中与保险人事先明确约定，否则，其被保险人只是作为投保人的借款人。故银行的身份应该是被保险人，或者确切地说应是第一被保险人。[6]笔者认为该种观点有待商榷。首先，如若承认银行第一被保险人的地位，则银行可以直接取得该保险金的所有权，问题是发生保险事故时借款人不一定会发生拖欠银行贷款本息的情形，借款人按期偿还贷款本息而银行又从保险人处获得保险金，导致了两次清偿。其次，如果将银行认定为第一被保险人，则必然要求借款人作为投保人应事先与保险人有明确约定，方可确认银行的被保险人身份，否则其被保险人就只能是借款人。而实践中，这样的特别约定是很少见的，绝对大多数的住房抵押贷款房屋险合同中都只是将投保人也就是借款人作为被保险人。即便经过特别约定，在被保险人栏中按顺序填明银行和借款人，保险事故发生时，银行和借款人作为顺序先后的被保险人，依据保险法规定，被保险人享有保险金请求权，那么银行与借款人两者的保险金请求权应该如何行使？银行从保险公司受领的保险金数额应该是多少呢？如果保险事故虽然发生，但是借款人另有其他资金可以并事实上按期偿还了贷款本息，那么还有必要赋予银行第一被保险人的地位吗（因为作为第一被保险人的银行依法享有保险金请求权，而在借款人按期偿还贷款本息的情形下，银行有何理由再去享有该保险金请求权）？第三，根据我国保险法的相关规定[2]，被保险人保险事故发生时被保险人通知保险人的义务。如果将银行界定为被保险人，实际上银行是很难履行这些义务的，因为银行毕竟不是该房屋的占有使用人，对于该房屋的实际使用情况并不十分清楚。

笔者认为，当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对该保险金债权享有质押权的质权人。借款人投保住房抵押贷款房屋险，通过特别约定的方式，将银行设定为该保险的“第一受益人”，并将保单交由银行持有和保管。这一特约的真实意图，并不是将保险金所有权让与给抵押权人，而只是为了在保险金给付之时，让作为抵押权人的银行先行受领和占有保险金，使保险金上成立担保物权。这种以特别约定的方式通过交付和占有担保物而成立的担保是一种质押：债务人（购房人）以其对第三人（保险公司）的债权利益，向债权人（银行）提供担保，保险金债权上成立了银行的一项意定债权质权。[7]当保险事故发生后，银行作为质权人，先行受领和占有该保险金作为借款人偿还贷款本息的担保，而不是直接取得该保险金所有权，唯在借款人未能按期偿还的情形下，银行方可以该保险金来清偿借款人所欠的贷款本息。

可见，当银行作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行既是投保人也是被保险人[3]；当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对保险金债权享有质押权的质权人。

二、住房抵押贷款寿险中银行的法律地位

借款人对自己的人身具有保险利益，可以投保住房抵押贷款寿险，当借款人因意外事故导致伤残、死亡或者因疾病等情形而丧失还贷能力的时候，由保险公司代为偿还贷款本息。借款人此时既是投保人，也是被保险人。

住房抵押贷款寿险，属于人寿险。人寿险保险的受益人，系指要保人或被保险人指定享有人寿保险契约利益或保险金给付请求权之人。[8]我国《保险法》第39条规定：“人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定”。住房抵押贷款寿险中，借款人既是投保人也是被保险人，当然有权指定该保险的受益人。因此，在住房抵押贷款寿险中，银行可以经由借款人的指定，而成为该保险的受益人。银行作为该保险的受益人，只能于债权限额内受领保险金给付，因为借款人指定债权人银行为该人身保险的受益人，旨在确保其债权的实现，也仅仅系确保其债权实现，至于其高于债权额的保险金额，实质上是为自己投保，理应归借款人所有。[9]

债权人对于债务人，具有债权上之经济利益。因此债务人之生存、死亡，对于债权人有金钱上之利害关系，故债权人对于债务人有保险利益存在，得以债务人之生命或身体为保险标的，而与保险人订立保险契约。[10]故银行作为债权人，得以借款人（债务人）的人身或生命为保险标的，投保住房抵押贷款寿险，以保障其债权的顺利实现。实践中银行投保住房抵押贷款寿险的情形极少。

三、住房抵押贷款保证保险中银行的法律地位

借款人向保险人投保住房抵押贷款保证保险，以担保自己的债务能够顺利清偿，当借款人未能按期偿还贷款本息时，由保险人代为偿还其所欠贷款本息。此种保证保险，类似于有偿的保证担保，保险人作为保证人，向银行担保借款人能够按期偿还贷款本息。一旦发生保险事故，借款人未能按期偿还贷款，银行于此情形可以请求保险公司代为偿还借款人所欠的贷款本息。所以在住房抵押贷款保证保险中，银行是被保险人。

需要注意的是，保证保险因保险事故造成的损失并非总是由保险人完全承担，国外有些保险公司即只按被保险人（债权人）放贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%的风险则由被保险人自己承担。之所以如此，是为了防止被保险人滥放贷款，促使其谨慎从事。[11]

四、住房抵押贷款信用保险中银行的法律地位

银行为了防范借款人因为意外事故导致伤残、死亡或因疾病、丧失劳动能力等原因而发生无法按期偿还贷款的信用风险，可以借款人的信用向保险公司投保住房抵押贷款信用保险。当发生借款人信用风险时，银行有权请求保险公司向其支付保险金，以保障银行的债权顺利实现。因此，在住房抵押贷款信用保险中，银行既是投保人也是被保险人。

【注释】

[1]所谓住房抵押贷款保险是指借款人在申请住房抵押贷款时，贷款人(即抵押权人)或借款人（即抵押人）向保险人投保，由保险人对于因约定事故发生所造成的财产损失承担赔偿责任，或者当借款人因失业、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时由保险人负责代借款人偿还本息的保险。住房抵押贷款保险期限一般自房屋交付之日或抵押借款合同生效之日起，至还清贷款本息之日止；保险金额不低于贷款的本息总额。

[2] 《中华人民共和国保险法》第21条规定：“投保人、被保险人或者受益人知道保险事故发生后，应当及时通知保险人。故意或者因重大过失未及时通知，致使保险事故的性质、原因、损失程度等难以确定的，保险人对无法确定的部分，不承担赔偿或者给付保险金的责任，但保险人通过其他途径已经及时知道或者应当及时知道保险事故发生的除外”。

[3] 当然在此情形下，也会出现银行作为被保险人，难以很好的履行保险法所规定的被保险人义务的问题，实践中也很少出现银行愿意自己出钱来投保该种保险的。

参考文献

[1] 李玉泉：《保险法》(第二版)，法律出版社2007版，第122页。

[2] 朱铭来（主编）《保险法学》，南开大学出版社2006年版，第78页。

[3] 杨光：“论改进我国的住房抵押贷款保险条款”，载《北华大学学报》（社会科学版），2007年第3期，第29页。

[4] 梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004版，第63页。

[5] 温世扬（主编）：《保险法》，法律出版社2007版，第64页。

[6] 陶丽琴、申进忠：“对住房按揭贷款两个保险问题的法律质疑”，《国家检察官学院学报》，2002年第2期，第27页。

[7] 陶丽琴：“抵押物保险合同上的担保物权的竞合——以按揭住房保险为视角”，《现代法学》，2007年第1期，第61页。

[8] 梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004年版，第234页。

[9] 尹田：《中国保险市场的法律调控》，社会科学文献出版社2000年版，第186页。

住房保险论文篇4

胡丹

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[3] 《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（保监发〔2014〕53号）

[4] 邓大洪.以房养老能否绕过“南京模式”之殇[N].中国商报2013-9-24（7）.

[5] 养老按揭”阻碍多，先吃螃蟹不容易[OL].[2015-2-9]..

[6] 苏丽蓉.试论以房养老信托与反向抵押贷款的比较.时代金融.2014（7）.

[7] 晓晨.中信信托推出房屋信托租赁业务[N].金融时报2006-3-9（6）.

[8] 安胜.房屋信托租赁南风北渐，仿REITs试水北京市场[N].中国经营报2005-12-12（15）.

[9] 胡思静.房屋产权反向抵押贷款信托法律制度研究[D].中南大学硕士毕业论文.2011

[10] 韩进成.以房养老反向抵押贷款合同的主体及权利义务探究[D].天津商业大学硕士毕业论文.2011

[11] 中国的银行会破产吗[OL].[2015-2-10].http：///news/1586，20140312367735329.

住房保险论文篇5

关键词：住房公积金；保障性住房建设；内部控制

中图分类号：F840 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01

一、加强内部控制的重要性

防范资金风险，确保资金安全是住房公积金贷款支持保障性住房建设项目的重中之重。内部控制的目标就是将风险控制在可承受度范围内。2010年4月26日，财政部、证监会、审计署、银监会、保监会联合了《企业内部控制配套指引》，连同此前的《企业内部控制基本规范》，标志着适应我国企业实际情况、融合国际先进经验的中国内部控制规范体系基本建成。与此同时，国家建设部等部委推出的住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作在全国范围内逐步推开。如何在内部控制制度体系的指导下，准确识别住房公积金支持保障性住房建设项目贷款中存在的风险、建立健全相应的内部控制、保证资金安全非常重要。

二、存在的风险因素

内部控制有五大要素，包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通和内部监督五大方面。其中，风险评估是依据。对于住房公积金支持保障性住房建设贷款这个新生事物，住房公积金管理中心应当全面开展风险评估，关注引起资金风险的主要因素，准确识别项目贷款活动与实现控制目标有关的内部风险和外部风险。

（一）内部风险

1.住房公积金管理中心领导干部的职业操守、职工的专业胜任能力等人力资源因素；2.住房公积金支持保障性住房建设项目贷款管理组织机构、资金运营、业务流程等管理因素；3.项目贷款财务状况、保值增值、现金流量等财务因素。

（二）外部风险

1.国家推进保障性安居工程建设的经济形势、政策法规等经济因素；2.住房公积金支持保障性住房建设项目相关法律法规、监管要求等法律因素；3.安全稳定、文化理念、社会信用、教育水平、缴存职工消费行为方式等社会因素。

三、权衡风险与收益，制定风险防范措施

（一）提供可靠的组织保障和制度保障

1.强化组织领导，明确分工职责。实行住房公积金支持保障性住房建设项目试点城市应当由政府牵头，成立专门的“利用住房公积金贷款支持保障性住房建设领导组”，分工负责。住房公积金管理中心作为领导小组中的重要成员，是贷款资金发放的主体单位，将独立承担贷款风险，因此，住房公积金管理中心应积极主动地推动相关工作的进展，将领导小组下设的办公室设在住房公积金管理中心，以更好地实现对项目贷款的管理。

2.做好人员配备工作。项目贷款无论从业务复杂程度还是风险控制等方面都对管理中心提出了更高的要求，住房公积金管理中心应按照住房和城乡建设部的要求成立专门的部门负责项目贷款的管理及操作，并以职业道德修养和专业胜任能力为标准选拔和配备工作人员，注重工作人员职业道德水平、政策法规、业务流程的培训，不断提高管理人员素质。

3.完善制度。住房公积金管理中心除执行国家部委保障性项目贷款相关规定，与开发商签订《委托借款合同》、《抵押合同》、《资金封闭管理协议》外，还应建立试点项目贷款工作职责、资金监督管理办法、档案管理办法、责任追究等配套制度。

（二）规范审批程序，实行封闭管理

1.严格执行报批程序。住房公积金管理中心应成立审贷领导小组，负责贷款项目的调查评审，对“借款人基本情况、资信情况、项目概况、建设情况、项目市场情况、项目财务情况、贷款抵押情况、还款来源、销售预测”形成详细的评审报告；按照职责权限和审批程序报住房公积金管理委员会和市政府审批；落实贷款抵押，贷款必须以在建项目、房产、土地使用权足额抵押，不得重复抵押；建立项目专管员制度，实时掌握销售情况，监督工程进度。

2.完善会计系统控制。按照《利用住房公积金发放保障性住房建设项目贷款相关业务会计核算办法》合理设置账户，登记会计账簿，进行会计核算；设立资金监管专项账户，对贷款资金流动实行全程封闭管理，严格审核资金使用申请，确保专款专用，对建设项目全部流入、流出资金进行全程封闭管理；按照住建部试点项目贷款运行监管平台的要求，实现与住建部信息系统联网。确保每笔业务在监管平台内正常运行，保证信息数据的真实性。

（三）建立住房公积金对保障房贷款担保机制

风险转移是风险防范的措施之一。保障性住房非常显著的特点是建设工作受政策影响大、盈利性差、投资回收期长、利率风险和市场风险大，因此，住房公积金管理中心必须结合当地实际，选择合适的担保方式，进行风险转移，降低资金风险。

（四）加强廉政建设和严格落实政策监管

住房公积金管理中心应当从主观和客观上全面落实政策要求，加强日常监督和专项监督，保证资金安全。一是自觉接受国家、省、市有关部门的监督检查；二是适时聘请人大代表、政协委员进行现场监督；三是定期向住房公积金管理委员会和市“利用住房公积金贷款支持保障性住房建设领导组”汇报贷款工作进展情况；四是将项目贷款列入年度审计计划，对借款人和项目贷款管理部门的运行管理进行专项审计。

（五）建立项目评估制度和责任追究制度

住房公积金管理中心应当按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理项目贷款实施过程中的文件资料，建立完整的项目贷款档案；以此为基础，建立项目贷款评估制度，重点评价项目贷款预期目标的实现情况和项目投资效益等，并作为责任追究的依据。

参考文献：

[1]高级会计实务[M].经济科学出版社，2012.

[2]牟涛.论住房公积金支持保障性住房建设贷款风险及应对措施[J].经济研究导刊，2011（09）.

住房保险论文篇6

关键词：住房公积金；风险控制；风险形式

1 引言

我国住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金运营风险的控制和管理，一直是公积金行业所面对的重要现实问题。住房公积金运营和管理，从归集角度看带有政策性，从运用、核算、管理角度讲是一种金融活动，这就是说公积金在运营和管理中，无论是提取、核算、委托贷款等业务，还是合同、信用、法规及代办机构等，每个环节都存在着风险。只有有效控制风险，才会避免给我国职工缴存的数万亿住房公积金造成损失。因此，预防、研究、控制、管理住房公积金风险对确保住房公积金的安全运营、科学发展和保障职工利益具有十分重要的意义。

2 住房公积金的风险表现形式

2.1 政策实际覆盖面与建制初衷存在矛盾

我国建立住房公积金制度的初衷是通过长期、稳定住房储金的建立与积累，发挥资金互助，其主要目的是为了解决城镇广大中、低收入职工的住房问题。住房公积金贷款作为政策性贷款，是通过低息和免税等优惠政策减轻职工贷款购房的经济负担，从而有效提高广大中、低收入职工改善住房的能力。但到目前为止，外来务工人员、下岗职工、小型私营企业雇员等中、低收入职工由于就业状况而未享受住房公积金政策。这部分职工工资中缺少了应有的住房消费资金部分，同时也就失去了申请住房公积金贷款的基本条件，这就使得最需要公积金制度政策支持的人群反而处于政策覆盖面之外。

2.2 机构设置存在潜在风险

首先，我国住房公积金执行机构的性质还不明确。它处于行政管理、专项资金运营、公众资金管理等几个环节的综合点。无论是机构人员的身份确定，还是管理与约束机制的确定都不明确，既要管住资金，还要有资金增值、保值、高利用率方面管好资金的要求，既有来自政府的责任，也有来自公积金缴存者的期待和信任；其次，必须进一步完善公积金的监督机制。目前，住房公积金监控部门不完备，住房公积金作为一种契约式的强制性的住房储金，如果在运行中遭受损失，最终损害的是我国上亿缴存职工个人。住房公积金管理中心本身是事业单位，住房委员会也不是金融机构，但住房公积金存、贷款本身却属于金融业务，所以应由金融管理机构进行监督。

2.3 住房公积金管理缺乏透明度，存在金融风险

首先，我国公积金管理缺乏统一的信息报告和报表格式，大部分借贷人对公积金制度没有一个清楚的认识，各地公积金没有利用媒体定期向社会公布公积金的利息收支、投资收益的分配、保值增值情况及其重大事项，接受社会监督；其次，公积金被挪用的现象仍象存在。我国公积金管理中心既不是独立的金融企业，也不是政府机构，而是政府设立的事业单位，也就是特权部门管理，这种模糊定位，使其既要承担保障公积金所有者权益之职，又要防范金融风险。

3 风险控制的几点建议

3.1 建立健全住房公积金贷款风险防范机制

首先，要建立有效的宣传机制，通过多种途径进行宣传，增强职工自觉还款意识。各地住房公积金管理中心应充分利用电视、广播、网络等宣传工具，加大宣传力度。使人们明确建立住房公积金制度的意义、强制性和低存低贷的政策优势以及个人住房公积金贷款政策，使住房公积金贷款能够深入人心；其次，要引导居民通过个人住房公积金贷款购房，促进中低收入家庭住房公积金的住房消费。通过各种途径进行宣传，加深让贷款人对住房公积金性质的了解，进一步增强自觉、及时还款的意识。对于那些有还款能力而拒不还款的人给予曝光，最大限度地减少因个人信用风险造成的损失。

3.2 规范住房公积金管理过程

首先，强化管理手段。建立严密的内审管理制度和内控制度，选配一支高素质的稽核审查人员队伍，实行严谨的稽审程序，建立科学的指标考核体系，要加强对资产、负债、资金运作风险的考核，预测公积金风险，建立对权力的制衡与自我约束机制，同时对重要岗位的从业人员，加强制约制度；其次，坚持住房公积金专款专用的使用原则。住房公积金存储时间长，存款利率低，应加大发放利率低、期限长的个人住房消费贷款的力度，充分发挥住房公积金的互助和社会保障的功能。

3.3 加强内部风险控制，完善公积金管理机构的队伍建设

首先，政府更新监管理念，强化内部控制的监督管理。《住房公积金条例》明确规定各地住房公积金管理中心要自觉接受财政、审计部门和社会的监督。建立住房公积金管理委员会，加强对各地住房公积金管理中心的公积金管理和使用情况的监督；其次，要提高数据信息应用效率。在住房公积金信息的日常使用中，主要通过权限控制、数据录入输出控制、手工凭证的控制，进一步提高住房公积金业务的安全性和效率性。完善档案管理和交接制度，加强文件的分类管理；第三，加强会计控制。严格执行会计制度和会计操作规程，严禁设置账外账目，禁乱用会计科目，确保会计信息的真实、完整和合法；第四，制定内部稽核制度，加大内审力度，稽核工作要制定科学、合理、统一的审计程序，对内部违反法律法规和管理中心内部控制制度的，应当追究有关部门和人员的责任。

结束语

随着住房公积金贷款时间的延长及其规模的不断扩张，住房公积金的一些风险也在积聚。住房公积金制度作为城镇住房制度改革的一项重要内容，自建立以来，满足了广大市民的住房需求，为我国加快住房建设打下了基础。但住房公积金的性质决定了其必然涉及到群众的切身利益、社会的安定团结。在当前住房公积金制度框架内，完善的风险防范体系是不能缺失的。分析与控制风险是迫切需要解决的问题，这对确保住房公积金的安全运营、维护群众利益具有重要价值。

参考文献

[1]何昕.当前住房公积金贷款存在的问题及其对策[J]，福建财会管理干部学院学报，2004，（1）.

住房保险论文篇7

摘要：从住房抵押贷款中存在的三角关系出发，对现今住房抵押贷款所面临的各种风险进行系统分析，存在违约风险、流动性风险、经济周期风险和利率风险。根据风险分析的结论提出风险控制的具体措施。关键词：住房抵押贷款；风险；措施1住房抵押贷款存在的风险住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：1.1违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。1.2流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。1.3经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。1.4利率风险利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。2住房抵押贷款风险防范针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。2.1违约风险的控制针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。[1][2][][]2.2流动性风险的控制住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。2.3经济周期风险的控制房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。2.4利率风险的控制针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。3结论住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。参考文献［1］许辉．关于个人住房抵押贷款风险及防范策略的研究［J］．物流科技，2004，（6）．［2］金宁．浅谈个人住房抵押贷款的风险与防范［J］.辽宁广播电视大学学报，2006，（1）．［3］胡红星．我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［J］．经济师，2007，（6）.［4］邱娟华．个人住房抵押贷款的风险与防范［J］．中山大学学报论丛，2007，（10）．［5］尚耀华，万威武．个人住房抵押贷款的风险与控制［J］．财经论坛，2006，（1）．［6］雁，李云飞．住房抵押贷款风险分析［J］．燕山大学学报，2005，（11）．流星毕业

住房保险论文篇8

一、个人住房按揭的内涵及法律特征

个人住房按揭是由银行、房地产开发公司（开发商）和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。作为一种崭新的融资方式（仅就中国而言），即为贷款买房子，它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部分由银行提供贷款。个人住房按揭涉及银行、开发商、购房人三方，它在开发商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能帮助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境，又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。因此，自个人住房按揭产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。其具体做法为：开发商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花（期房）或现房，购房人向开发商订购期房或现房，交付一定比例的首期购房款（一般不超过购房总价款的30%），之后向与开发商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房按揭贷款。

个人住房按揭贷款是抵押贷款的一种特殊形式，也是银行贷款业务的重要组成部分。有人认为按揭贷款有所购房屋作抵押，又有开发商提供保证，可谓“双保险”，贷款风险系数趋于零。然而随着个人住方按揭贷款的迅速发展，这种观点显得愈来愈片面。事实上，银行在按揭业务中同样存在风险，实践中也出现了大量的按揭纠纷，银行信贷权益遭受到了极大的侵害。因此探讨和建立一套行之有效的个人住房按揭中银行风险的防范机制显得十分迫切和必要。

那么，在按揭业务中银行风险来源于那些因素？有那些表现形式？要深刻、准确认识这些问题首先必须从法律角度分析个人住房`按揭的法律特征，这是分析银行风险、建立防范机制的前提。

根据前述定义，个人住房按揭最显著的法律特征是：它涉及二个合同、三方当事人。具体分析如下：

其一，二个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同。前者是后者的前提，没有购房合同则必然没有按揭贷款合同；按揭贷款合同则是购房合同的补充，没有按揭贷款合同，购房合同就成为履行不能的合同。因此二个合同密不可分，互相作用，相互依存，任何一个合同的违约行为均可能导致另一个合同的履行成为不可能或者不必要，这是个人住房按揭区别于其他民事经济法律关系的一个突出特征。

其二，三方当事人是指开发商、购房人和银行。（一）开发商和购房人之间是房屋买卖关系，双方的权利义务关系具体体现在购房合同中；（二）银行与购房人的关系则包含两层含义：第一层是借贷关系，购房人是债务人，银行是债权人；第二层是抵押关系，购房人是抵押人，银行是抵押权人。（三）开发商与银行的关系。目前理论界与实务界存在两种相异的观点：第一种观点认为是连带保证法律关系，开发商是保证人，银行是被保证人，开发商对购房人所借贷款本息向银行承担连带保证责任，一旦购房人未按约定归还银行贷款银行可向开发商进行追偿。第二种观点认为是回购权利义务关系，是购房人与银行之间的房屋抵押法律关系的一种延伸，是银行依法处分抵押物所产生的一种民事权利义务关系。当购房人逾期未还款构成违约时，银行依法处分抵押房产，开发商向银行允诺无条件回购该房产，并将回购房款优先偿还银行贷款本息，对此购房人作为抵押人在按揭贷款合同中予以书面确认。这实际上是抵押权人与卖方、抵押人就处分抵押物达成协议而产生的一种抵押物处分权利义务关系。

二、商业银行在个人住房按揭中的主要风险

在个人住房按揭的二个合同、三方当事人之中的任何一个环节，一旦发生违约情况，就很有可能发生银行风险，危及银行信贷资产安全，损害银行合法权益。因此，在个人住房按揭中银行风险无时不在，并且其来源多元化，表现形式多样化。概括起来银行在个人住房按揭中主要存在如下风险：

（一） 来源于开发商的风险

1、开发商的欺诈行为。开发商在取得银行给予购房人的贷款后，用于其他用途或这携款而逃，此种情况在楼花按揭中产生的概率较大。

2、开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。

3、由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。

4、开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行风险等。

（二）来源于购房人的风险

1、购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故，无力继续履行按揭贷款协议。

2、购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。

3、购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。

（三）来源于银行自身的风险

1、银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷。

2、银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效（在合同法中，当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效，因此签章问题显得异常重要）从而危及银行

权益。

（四）来源于其它方因素的风险

在按揭贷款协议履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽给购房人一定补偿金但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地；又如，因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时，虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。

三、建立防范机制，化解银行在个人住房按揭中的风险

个人住房按借贷款的期限一般较长，各种人为事件或意外情况均有可能发生。事先对各种可能产生的银行风险进行有效的法律防范可谓明智之举，这也是维护银行信贷债权的根本所在。笔者认为银行风险防范应着重从风险转移、风险化解、风险预防三方面考虑，借鉴国外及香港的有益经验，进行综合防范，建立行之有效的有中国特色的个人住房按揭银行风险的法律防范机制。

（一）明确开发商所应承担的法律责任，确立风险化解启动机制

在香港住房按揭中，银行与开发商不在任何法律关系，住房按揭仅限于购房人与银行之间，与开发商无关。但是，我国从经济发展水平、企业资信、个人信用等各方面实际情况出发把开发商列入住房按揭法律关系中且占据重要地位。实践证明这种模式适应了中国目前的实际情况，极大促进了我国住房商品化进程。作为住房按揭中重要一方的银行当充分利用这一有效模式防范和化解金融风险。正如前文所述，银行与开发商的关系存在两种不同的观点，笔者认为最好将二者紧密结合起来达到真正的“双保险”的目标，从而有效化解银行风险，对任何一方的偏废都将导致银行风险。在这种风险化解机制下，当购房人不能按合同偿还借款时，首先开发商必须回购该抵押房产，并优先清偿银行贷款本息，如仍不足以清偿的，开发商对不足部分承担保证责任，这样银行可以真正实现“双保险”

（二）保险业必须全面介入住房按揭，建立住房按揭银行风险转移机制

保险融资与住房按揭融资具有许多内在的切合因素，购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范，这些需求均可以通过保险业的介入而得以妥善解决，使保险与按揭各方利益得到最佳组合。银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立：

1、购房人所购房屋的财产保险。此处值得注意的事，在实际操作中，笔者发现在绝大多数保险合同中都明确写着“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行为被保险人或第一受益人”，笔者认为由于银行对抵押房产并不拥有所有权，这种作法违反《保险法》的规定，该保险法律关系是无效的。对此笔者建议在保险合同中可以明确约定“ 如发生意外事故导致房屋毁损后，银行可以从保险赔偿金中优先受偿”。

2、购房人的人寿保险，1998年4月下旬，国家发展计划委员会与荷兰国际集团共同举办了“住房融资与寿险联合运营机制研讨会暨荷兰住房融资模式介绍会”。荷兰国际集团（ING）提出了一个被认为适用中国情况的建议“模式”，笔者认为“ING模式”为我国住房按揭风险防范提供了一个崭新的思路。 “ING模式”的核心是将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保，购房人只需支付全部房价15%至 20%的首期购房款即可购房。在这种机制下，一方面购房人每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面又可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。“ING模式”为购房人带来许多便利，也为保险公司带来新型客户群体，拓展市场业务领域，同时也给开发商带来新的生机，最终也给银行确立了因购房人伤亡而造成的还贷风险防范机制。

3、开发商和购房人的履约保险。这是一种新的保险业务，其核心是当开发商和购房人因某种原因（保险责任范围）导致其履约能力下降时，由保险公司支付赔偿金，从而避免了因开发商和购房人履约能力下降给银行带来的还贷风险。

（三）开辟律师业务与个人住房按揭业务的契合点，确立个人住房按揭银行风险预防机制

个人住房按揭从根本上讲是一种融资活动，其突出特点是信用行为，而对于信用程度的认定往往需要有专业法律技能，因此律师业介入个人住房按揭成为必要和可能。实际上律师业与按揭的竞合在国际上是十分普遍的，而我国在目前仍缺乏足够的结合面。笔者认为，律师至少可以在以下几个方面发挥其重要作用：

1、对开发商进行资信审查。开发公司是否依法设立，是否具有房地产开发权，公司注册资金来源及注资是否充足，公司组织机构、管理机构是否健全等。

2、对购房人的资信进行审查。首先审查购房人是否符合法律规定的主体资格，其次审查经济收入来源是否足够和稳定，是否自用购房，是否存在“炒楼”意图等情况。

3、对开发项目的合法性进行论证审查。如开发商是否合法取得土地使用权，使用权的用途、期限以及是否可能自由转让；该项目是否经合法程序审批报建、该项目是否具备预售条件、有否取得预售证、可否保证依时取得合法有效证明等。

4、代为起草、签订住房按揭合同、购房合同甚至是保险合同。从合同形式、合同内容两方面依法维护开发商、银行、购房人的合法权益，确保各契约的真实性和合法性。

5、律师对按揭资金的流向可以起监管职能。律师通过对开发商银行账户的监管，使按揭资金确能用于项目开发建设，并保证按工程进度有计划用款，防止开发商抽逃资金。

律师介入住房按揭业务，从防范银行风险的角度讲具有如下重大意义：（1）从程序和实体上保证整个按揭行为的合法性，防止因银行审查不慎而带来的隐忧；（2）律师对自己的法律行为负责，如因律师过错而导致合同无效或者其他损失，律师应承担相应的法律责任，包括民事赔偿责任、行政责任甚至是刑事责任。

（四）实行制度创新，加强制度建设，提高商业银行信贷管理水平和防范风险能力

法律是一种最具稳定性和最强约束力的制度。制度建设对于发展经济的作用已为大多数的经济学家和法学家所认同。在制度建设中，制度创新更是重中之重。制度创新这个概念，在经济学里的含义是指能使创新者获得追加利益的现存制度的变革，它与技术创新有某种相似性，制度创新往往是采用某种组织形式或者经营管理形式方面的一种新发明的结果。从观念上讲，制度创新就是解放思想，转变观念，是突破旧观念、旧制度的束缚而建立新观念、新制度的结果，因此对于创新者而言，它既需要理论勇气，更需要实践的勇气。一种新制度的诞生并产生预期的纯收益是这两种勇气相结合的结果。目前我国有很多银行经营者已经意识到了制度创新对于改进管理制度，提高经济效益的巨大作用并进

行了许多成功的尝试，但是，还远远不能适应我国经济和金融形势发展的需要。实践证明我国银行在原有计划体制下建立起来的内部经营机制包括信贷管理机制已经不能适应市场机制的需要，需要通过制度创新，抛弃原有的旧制度、旧机制，建立新制度、新机制，同时吸收原有机制中仍然具有生命力的制度，从而建立起商业银行新的适应市场机制需要的灵活高效的内部经营机制和信贷管理机制，使商业银行获得新的生命力，真正按照企业化的要求经营，去追求和实现利润最大化，最终做到防范金融风险，保障银行信贷资产安全。

（五）提高认识，强化管理，建立一套权责分明，平衡制约，运作有序的内控机制以防范住房按揭中得银行风险

在建立内控机制上，关键是严格建立健全法人管理体制和法人授权制度。在强化一级法人制度的同时，要严格对下属分支机构推行授权和转授权制度，对信贷资产管理薄弱，违轨违纪，经营效益低的高风险机构，上级银行应收回授权和转授权。要尽快完善其它内部管理制度，实现内控监督的现代化，从而提高内控监督的广度和深度，减少内控环节，改善内控机制的运作质量，达到防范和化解风险（包括住房按揭风险）的目的。

住房保险论文篇9

关键词：住房抵押贷款：证券化：必要性

一、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析

虽然中国建设银行的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。

(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求

并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高，所以以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。

(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件

一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为aaa或aa级)，风险较小，收益率略高于国债，因此居民乐意购买。另一方面，居民的金融意识在不断增强，消费心理日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。

(三)我国证券市场已初具规模

我国目前已经形成了以众多证券公司参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，staq系统和net系统等为代表的场外交易。沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。

(四)我国已有相当数量的机构投资者

随着养老、医疗等社会保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的礼会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会，只能把资金投入到风险低、收益稳定、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求，同时也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。

(五)我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求

资料显示，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益，抵押支持证券的初始发行必须在2-3亿元范围内。1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行统计，至2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。

二、证券化的基本原理

(一)住房抵押贷款证券化的基本思路

1　建立个人信用制度。住房抵押贷款业务主要以个人为客户，其信用状部直接影响贷款的质量和风险情况，具体可以从三方面完善相关制度：第一，加强储蓄实名制建设，建立以个人账户为主的结算制度：第二，健全全社会的信用基础；第三，完善个人信用评价体系。

2　加快住房抵押贷款一级市场的建设。首先，住房抵押贷款的规模是证券化的基础，应大力发展住房抵押贷款一级市场规模。其次，丰富住房抵押贷款市场上的贷款品种。第二=，完善一级市场的风险控制机制，建立个人信用的登记制度，加强保险业与住房抵押贷款市场的结合。

3　加强spv(特设中介机构)风险管理，spv的运用也面临各种风险，主要包括信用风险、流动性风险、道德风险、规模不足、交易风险、法律风险、利率风险、提前还款风险等。spv成立后，有助于提高或强化spv信贷力度，有利于提高bms(住毫低押贷款支持证券)的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。以制度化和系统化的方式来管理这些风险，通过业务运作分散给具有风险承担能力的投资者，从而化解银行业的部分风险。

4　加强政府机构在住房抵押贷款证券化中的作用。住房抵押贷款证券化市场是一个特殊而复杂的市场，其中有大量的中介机构参与，市场关系

错综复杂；其次，抵押贷款证券化作为一种金融创新，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。这些都需要借助于政府所具有的特殊的协调优势。

(二)中国住房抵押贷款证券化的操作框架

住房抵押贷款证券化市场的运行机制及其特色，相当程度上取决于市场参与主体。市场参与主体的资格确定、他们的行为准则、操作规范以及外部监管机制的建立，直接关系到住房抵押贷款证券化市场的效率和未来的发展。我国住房抵押贷款证券化市场的基本框架如图1所示。中国住房抵押贷款证券化操作框架中各参与方具有以下职能：(1)购房者，作为债务人负有向发起人支付住房抵押贷款本息的义务；(2)住房抵押贷款银行为发起人，其职能是组建资产池，并将其出售或转移给spv；(3)spv的作用是购买或接受发起人的住房抵押贷款，接受证券公司发行的住房抵押贷款支持证券；(4)评级机构，提供资产评级；(5)信用担保公司，对住房抵押贷款进行信用增级和担保；(6)证券公司负责设计、发行住房抵押贷款支持证券。

三、推行我国住房抵押贷款证券化的建　议

(一)大力推动金融体制改革

第一，必须以产权改革为核心，加快国有银行商业化改革的步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，实现抵押贷款的标准化服务。第二，必须逐步实现我国金融业从“分业经营”向“混业经营”的转变。第三，必须完善和优化现行的利率体系，只有实现银行存贷款利率的市场化，才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。第四，必须改革和完善现行的债券发行制度，政府只需审批年度的发行规模，至于具体的债券发行标准、规模、利率水平、期限结构和发行时间等都可以交由特殊机构根据市场情况自主作出决定。

(二)取消市场限制，培育投资主体

在住房抵押贷款证券化参与者中，机构投资者已成为最大的投资者。因此，有必要在加强监管的前提下，对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整和放宽市场限制，逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场。

(三)规范信用评级和担保体系

信用评级机构的评级结果是投资者进行投资选择的重要依据，独立、客观、公正的信用评级是住房抵押贷款证券化成败的关键。就我国现实的市场条件而言，我国个人信用管理可以选择国家社会信用管理体系这一模式，即以身份证登记为基础，以存款实名制为契机，推广建立个人账户体系，通过银行问的联网、地区间的联网，最终建立起国家个人信用调查和资源共享系统。此外，借鉴国际经验，尽快成立政策性的全同住房抵押贷款担保保险机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险担保机制，为住房抵押贷款的发展提供保障。

(四)完善相关的法律法规

一是着手研究制定住房抵押贷款证券的法规，如《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等。二是根据我国会计和税收法规，结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。三是从各国的情况看，住房抵押贷款证券化都属于政府推动型的制度创新，这方面的法律法规的供给和创新同样需要政府强有力的推动。

(五)培育抵押贷款证券化市场

要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：一是制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和i房地产市场法律、法规的任务。二是深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。三是开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。

(六)建立完善的抵押市场担保体系

开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：一是在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。二是在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强对抵押贷

款证券化后的流动性风险的防范。南此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持，因此设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。

(七)加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建设

加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立包括：一是建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。二是培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种，包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券。

参考文献：

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[5]李娜，《浅析住房抵押贷款证券化》[j].《金融理论与教学》，2006(4)。

住房保险论文篇10

关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；障碍

随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。

一、住房反向抵押贷款及其社会效应

住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。

住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：

首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。

其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。

中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。

二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍

近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。

1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权（包括土地的所有权）。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。

2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：（1）房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。（2）利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。（3）流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。

中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。

3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。

4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：（1）该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。（2）传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。

三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展

中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：

1.南京模式（养老院养老）。凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折。

2.上海模式（以房自助养老）。实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金与市场价等同。

老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归公积金中心交付。此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。

3.北京模式（养老房屋银行）。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。

上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。由于实践中面临种种不确定因素的困扰，各种模式存在较大的制度和机制缺陷。同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。

四、结论和对策建议

尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义，但目前的市场供给和需求都很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑。但从长远来看，其市场潜力巨大，前景广阔。为此，应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。

首先，发挥政府的主导力量，通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入；通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力；通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持，增加经济收入较低老年人参与的积极性等。纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽视。

其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。相信随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐渐发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟。这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。

最后，着眼长远，从战略高度认识住房反向抵押贷款的必要性，将其纳入中国社会养老保障体系，通过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体以及寿险业务的示范作用逐步过渡，同时，为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作，使金融机构获得资金支持。

总之，住房反向抵押贷款在中国的开展前景广阔，目前需要的是政策环境的创造和对人们观念的引导。

参考文献：

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