住宅成本控制十篇

住宅成本控制篇1

关键词：成本控制；房地产；住宅

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

房地产业在我国已经快速发展了近20年，逐步成为了国民经济中的举足轻重的支柱产业之一，并带动了30多个相关产业的发展，其地位不容忽视。但在房地产业飞速发展的同时，房价问题也成为普通居民一个热门话题，其价格一直居高不下，且涨幅较快，政府对此十分关注，普通老百姓反响强烈。但是房地产开发企业开发商品住宅是一种经济行为，追求利润是企业的根本目标。对于房价，房地产业许多专家学者进行了有益的探讨，但对控制房价，降低涨幅仍奏效甚少。本文通过对房地产企业的成本控制中存在的问题进行分析，寻求降低房地产企业成本的途径，最终达到买卖双方的双赢。

一、住宅成本控制中存在的问题

1、成本管理体系缺乏全面性，缺乏全员、全过程的控制

有很多房地产开发企业没有建立系统的成本控制流程、制度、决策机制。还没有认识到成本控制工作是一项全员、全过程的控制工作，没有形成有效的全员的、全过程的包含制度和组织保障的成本管理体系。单纯强调财务部门对成本的核算和分析，没有建立各职能部门按业务职责共同对成本负责的全员成本管理制度。单纯强调直接成本的管理，而忽略了期间费用、时间成本、资金成本等间接成本控制。缺乏全面成本管理的观念，项目管理体系不完善。经营规模小、不能利用规模效应降低施工、采购、宣传推广的成本，不利于企业提高品牌知名度，资金利用率降低，企业总收益下降。

2、不重视投资决策阶段的成本控制

在市场经济条件下，企业管理的重心由重生产管理转向重经营决策管理，研究分析各种决策成本就成为企业成本管理的一项至关重要的内容。投资决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然投资决策阶段发生的成本费用较少，但对整个项目的成本控制起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目的成败。但是现在很多房地产公司对投资决策阶段的成本控制重视不够，所做的可行性研究报告在收集材料的广泛性和代表性；分析计算过程的规范性；逻辑推理的严谨性；指标选择的合理性；计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。这样导致了可行性研究报告的可操作性大大降低，往往流于形式，从而达不到“指导投资决策”的要求。

3、不重视设计阶段的成本控制

许多开发商在成本控制上存在的误区是，仅仅把成本控制的主要精力放在施工阶段，比如想方设法降低施工取费，压低材料价格，包括预决算的“斤斤计较”等等。房地产公司成本控制的重心大多集中在事中和事后，对事前控制（规划设计阶段）抓的力度还不够，把开发项目的成本控制压在施工过程，造成的结果往往是实际成本难以控制，实际成本与计划成本相差很大，预期的经济效益将难以实现。房地产公司缺乏设计成本控制的概念，不重视推行限额设计，而简单的认为压低了设计费用就是降低了成本，结果往往造成工程造价上升，实际成本大大增加。

4、成本管理观念落后

加里-胡佛在其著作《愿景》中精辟地指出，企业竞争归根结蒂是顾客的竞争。企业欲为顾客接受，就必须创造和提供顾客满意的价值。而一些房地产开发企业片面地认为成本控制工作就是将实际成本控制在预算范围之内，成本管理观念落后。单纯强调工程建设成本的管理，没有从开发价值链全过程管理的角度去管理开发成本。单纯从省钱的角度出发，影响品质，客户投拆多。成本控制工作的最终目的，是提高企业的经济效益，提高产品的价值，而控制或降低成本不过是提高企业经济效益的手段之一，过分强调降低成本的绝对数，而忽略提高经济效益和提高产品的价值这一终极目标，未免会有本末倒置之嫌。

二、住宅成本控制的建议

由于我国住宅成本控制还不规范、计算手段相对落后，住宅成本控制还存在许多问题和不足，笔者认为要改变这种现状，需要做以下改进：

（1）加强成本控制意识。只有加强成本控制意识，才能充分调动全员进行成本控制，促进成本控制的成功完成。

（2）统一领导商品住宅成本控制，明确责任目标。项目经理的主要任务是保质、保量、按期完成施工任务，确保工程资金及时到位;技术人员解决施工难题，搞好工程质量，确保顺利移交；同时项目班组需让项目中的每一个部门、每一个班组的人员都知道其所在层次的成本目标，并明白自己在成本控制中所起作用的同时能够明白如何去对成本施加影响。

（3）注重施工成本的同时重视对其他成本的分析控制。在商品住宅施工当中，项目部主要人力、物力集中于项目本身的同时，应加强采购成本、工艺成本、质量的管理。要重视索赔管理工作，无形中可以减少施工项目的成本。

三、结论

随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产企业间的竞争将越来越激烈为了适应以市场为导向，以顾客满意和顾客价值最大化为最终目标的新形势，如何降低开发过中的成本支出，较好地实现项目的经济效益，己成为众多房地产开发企业的一大现实课题，同时也把房地产项目成本管理推到了管理学科的前沿。根据价值链和价值工程理论要加强成本管理，必须建立起系统的成本管理系统，对于房地产企业，成本管理系统应包含三个层面的内容：首先从公司的战略角度优化成本结构；其次是建立最基础成本管理的流程与制度体系；第三个方面是每一个阶段的控制要点和知识的积累。

参考文献：

[1].潘招兵:建筑企业的全面成本管理体系与实施方法研究，工程管理，2007(3).

[2].李楠、戴绍栋:企业实施战略成本管理的思考，湖南财经高等专科学校学报，2007(6)，第107期.

[3].师红勤:企业战略成本管理分析，西部财会，2006(1l).

[4].黄少芝:浅论投资项目实施全过程造价管理，广东建材，2007(6).

[5].张戌:浅谈企业项目成本控制，审计月刊，2007(6).

[6].初向华:试论施工企业战略成本管理，商业时代，2007(16).

住宅成本控制篇2

关键词：住宅开发 ;成本控制 ;控制措施Abstract: All aspects of residential development costs and project of close contact, each stage of engineering construction also affects the cost of construction project. In this paper, analysis of the problems of the cost control in the process of development of residential projects, and puts forward effective measures to solve these problems.

Keywords:Rresidential development; cost control; control measures

中图分类号：F045.33文献标识码：A 文章编码

0 引言

住宅开发的终极目的是客户与开发商的双赢，即满意的产品、口碑及利润。但在开发过程中经常出现工程成本的三超现象，即概算超估算、预算超概算、决算超预算，严重影响了建筑工程投资效益。为此，有效合理地确定工程成本就愈发重要，合理使用人力、物力和财力，有效控制项目投资，提高工程项目的投资效益。本文着重探讨了住宅开发项目成本中存在的问题，并对其进行了研究，提出了有效的控制措施。

1 施工前期的成本管理

1.1住宅楼在投资阶段成本控制问题与解决措施

工程成本控制目前最主要问题是缺乏前期控制依据，只能依赖决策者本身的经验或已完成的项目工程成本来进行估算。使工程成本很不准确。

住宅楼在投资阶段对成本控制的措施为：①产品定位，针对项目的具体特点，如地价、位置、容积率，购买群体等等，对产品有明确定位，并细化到外立面效果、大堂风格、绿化树种档次等。并需掌据大量的基础资料，如地质状况、环境状况、道路状况、电路状况、所需材料设备的费用等资料；②选择最合理的设计和施工方案，根据大量的国内外统计资料，在项目的方案优化设计阶段所能节省的工程成本达到80%左右，因此前期工作在工程成本中最为重要，也是决定工程成本是否合理有效的重要因素；③确定合理的基准参数和评定价格。在国家现行价格体系和税务制度下，计算分析工程项目范围内的费用和效益，分析预测工程项目的清偿能力和盈利能力，并且认真考察工程项目的财务可行性。

1.2 住宅楼项目在设计阶段成本控制存在的问题与解决措施

在设计阶段存在的主要问题为：①投资控制和技术设计结合不紧密。设计人员与成本人员虽然职责不同，但应相互结合，不能过于分离。实际工程中，设计人员需进行现场调查，根据实际情况选择最优方案进行设计，还要在不同阶段向成本人员提供数据资料，供其做出正确的估价或预算；②设计人员在工程设计中无任何经济责任意识，对成本的控制认识不够，一味注重产品的外观效果及安全耐用，并将一些试验性的材料方案用于工程中，忽视产品设计的经济性，造成了明显的浪费。

解决设计阶段成本控制问题的主要措施为：①建设单位重视设计阶段的成本控制。虽然设计费占总工程费用的比例很小，但设计阶段对工程成本的影响是深远的。建设单位要设计阶段往往是技术部门与设计院沟通，投资控制及预决算部门缺乏设计阶段的把控，把重点放到了项目的实施阶段，这样确实一种亡羊补牢的行为；②切实推行标准设计和限额设计。限额设计能够有效防止建筑中三超现象的出现，是控制工程成本的核心。标准化设计开发企业对不同档次产品有明确的标准作法，并对每一个细步材料有明确的成本控制限额，缩短了设计周期，并做到产品的统一性，为今后的施工提高了速度。

2 住宅楼施工过程中的成本控制

2.1 做好住宅楼施工项目成本目标责任制

要保做好住宅楼施工项目的成本控制，首先应当明确住宅楼施工项目责任，即要控制好施工项目成本制定成本责任制。施工项目部要以施工项目经理为核心，有施工项目经理将成本目标和相应的责任进行分解，将具体的职责分解到具体的工作人员身上。通过对项目经理部各个管理部门和全体人员分析，督促其挖掘降低成本的潜力。同时每个月（或季度）还要对各成本目标责任人员进行考核，并根据其完成的情况给予奖罚，以来控制住宅楼施工项目的成本。施工过程中具体的责任制度可以参照下表。

2.2 加强建筑施工材料的管理

在住宅楼项目施工的过程中加强材料管理是项目成本控制的一个十分重要的环节。要对材料进行全方位、全过程的管理控制。首先应在工程从中标以后，项目部和企业要及时组织施工技术人员编制施工预算，通过审批后的施工预算就可以当作项目部编制材料需求量与计划的依据，还是项目部对操作层限额领料的重要依据。施工预算应及时报材料负责部门，材料部门在采购时不但要依据项目部编制的采购计划，而且要结合企业资金状况。在住宅楼施工过程中如果发现超额用料，材料管理人员应该立即查找原因，如果是因为工程变更引起的，那就需要凭借工程变更证明才能施工材料，施工中一定要实行严格的材料计划。上述进行项目成本管理，不仅能够可以改善经营管理，而且能够合理补偿施工的耗费，对施工企业再生产的进行提供保证，在提高经济效益的同时，还可以提升施工企业的整体竞争能力。同时还应加强公寓楼施工项目安全、质量管理，控制好施工进度，努力寻找降低工程项目成本的方法和途径。

住宅楼施工过程中的材料管理是成本控制的关键环节，主要包括对混凝土、钢筋、机械的管理与控制，这些因素都会直接影响到公寓楼项目的成本。

混凝土的价格直接构成公寓楼工程的结构成本，一般的建筑工程的混凝土价格成本占建筑工程项目总成本的8%～5%左右，因此在施工过程中要对混凝土的使用与质量加强管理与控制；对于现浇钢筋混凝土结构来说，钢材是主要的材料，钢筋的价格也对公寓楼工程项目成本产生直接的影响，一般的建筑工程的钢筋价格成本会占建筑工程项目总成本的16%～26%左右，因此在住宅楼施工过程中应加强对钢筋采购使用的控制与管理；住宅楼项目施工中的工程机械不论是租赁还购买费用都是很高的，在施工前负责人一定要根据实际工程来选择租赁还是购买工程机械。在实际的施工过程中一定要编排好机械施工台班表，实际施工中一定要选择好施工机械的型号，因地制宜做到安全、经济、高效。

2.3 把项目部的基础工作做好

住宅楼施工单位要不断加强施工项目成本观念，要对项目施工成本进行有效的管理，首先必须对项目经理部人员强化成本管理方面知识的培训，不断增强经济意思。只有在施工项目中培养强烈的成本意识，让参与施工项目管理的每个人都意识到加强施工项目成本管理，对施工项目的经济效益以及各项成本管理都会有益。在公寓楼项目管理中得到贯彻和落实加强定额和预算管理，建立和健全原始记录与统计工作，在施工工程中，要求对人工材料、机械台班消耗、费用开支等都必须及时地完整准确地做好原始记录。对项目经理部有关人员进行训练，以地掌握原始记录的填写、统计、分析和计算方法，做到及时准确地反映施工活动情况。

2.4 合理选择劳务分承包方

为了满足住宅楼施工项目的劳动力需求，在施工过程中需要选择一定量的劳务队伍。劳务分包应实行招投标制度。总施工企业要成立招标领导小组，按照公平、公开、公正的原则，根据投标方的标书、资信等确定中标队伍。同时，施工单位还要加强劳务资金的集中管理。项目部对每月的劳动量一定要核算，汇总后由项目经理进行审核、签字，之后报送企业施工管理单位，施工管理部门根据劳务完成量与项目部报企业的己完成工作量表进行核对，报财务部门。通过劳务分包的管理运作，逐步将市场机制引入施工企业自身队伍操作层的管理，激活施工企业操作层的活力[1]。

3 结束语

企业单位在项目实施过程中，要以尽量少的投入换来最大的产出。项目的经济效益是衡量企业管理水平的一个重要指标。我国建筑市场竞争日益激烈，能否获得最大的投资效益是其立于不败之地的根本。有效、合理、科学的工程成本管理是提高工程投资效益的必要步骤。加大前期工作的投入，重视项目设计阶段，才能形成合理的工程成本。

参考文献

[1] 白泽峰. 浅谈建设项目工程成本的全过程控制[J]. 山西建筑， 2010， (17)

[2] 王绍平. 浅析如何控制和降低工程成本[J]. 科学之友， 2010， (20)

[3] 石秋芬. 施工企业工程成本管理问题研究[J]. 行政事业资产与财务， 2011， (08) .

住宅成本控制篇3

关键词：绿化 成本控制

中图分类号：K928文献标识码： A

一、概况

园林绿化工程包括景观工程和绿化工程。其中绿化工程包括：种植前准备工程，种植工程，掘苗及场外运苗工程，客土工程，绿化喷灌工程，后期管理工程（后期管理费包括已竣工验收的绿化工程，对其当年成活所发生的浇水、施肥、防治病虫害、修剪、除草及维护等）。在近几年房地产开发中，人们对接近自然、接近绿色的住宅区环境要求越来越高。这就要求园林绿化工程提高标准，相应的也增加了建筑成本。

下面主要对绿化工程成本控制谈一点自己的体会。

二、设计方面

绿化工程主要从地形、总平面、苗木种类、数量进行设计；出图主要包括：地形整理图、总平面图、乔木、灌木图、地被图、苗木表几部分。

（一）地形整理及总平面图控制

绿化工程中地形整理是一项大工程，挖填土方平衡是要考虑的问题。配合住宅区整体风格，前期对现场标高范围数据现场实测，掌握第一手资料上传设计，设计师根据标高资料对地形图和总平面图进行优化调整后出图，合理利用现有地形，减少挖填，控制土方倒运成本。施工过程中有不确定因素，现场工程师与设计师及时沟通，设计在施工过程中跟踪处理，达到最优效果。

（二）苗木的选用

对于绿化苗木对生长环境的要求，设计在地区范围收集常规地区苗木，建立苗木种类目录；在设计中大量选用本地苗木，有效的控制苗木材料成本，减少了养护成本。对品质高的住宅区，在主景区组团，适当选用名贵苗木作为点缀，起到画龙点睛的作用。苗木规格不同，价格差异很大，设计苗木表中合理设定苗木规格、密度，控制成本。

（三）限额设计的运用

绿化工程设计对美观、层次要求高。绿化工程受住宅区建筑风格、地形、地理位置、苗木选用等影响，指标参考性不强。可采用限额设计，按区制定标准。如样板展示区提高标准，交楼区域按楼盘品质定位确定标准，满足销售和居住要求。

三、招投标、定标、合同签订

绿化工程的招标主要是通过招标文件编制、清单编制、招标公告、投标、过程评审、定标等来择优选择施工单位。

（一） 招标文件、附件、清单编制

招标文件除常规项目外，结合实际，建议采用邀请招标或议标模式；清单编制建议采用成本+酬金模式（综合单价成本（人工+材料+机械+措施）和酬金（管理+利润+规费+税金+风险））。单列其他费用：技工、普工工日工资，临时时花的摆设、小型灌木上塑料花的布置费用。

建设单位技术部门组织编制苗木种植养护标准、验收标准，作为投标文件及合同附件。主要内容包括：地形整理要求、苗木验收标准、苗木种植标准、养护标准（养护两季，苗木成活率指标）；对反季节种植的苗木增加养护费用。苗木成活率加在苗木种植价格或养护价格内。

（二） 招标公告及施工单位资格审核

招标单位利用有效媒介招标公告，投标单位按照招标公告提交相关资质和业绩证明，经招标单位审核合格发放招标文件。

建设单位可以建立施工单位、苗木单位大名单制度，通过不断积累建立长期合作关系，可适当降低成本，减少磨合费用。

（三） 投标控制价的编制

招标控制价的编制一般有建设单位核算部门或招标机构负责。控制价编制应结合现场实际，合理组价。

为方便快速确定投标控制价，建设单位核算部门应做好限额设计的服务工作，积极测算苗木材料费、种植费、养护费（种植和养护费一般为材料费的20-30%）。总结归纳同类历史做法，价格，形成分区组团。便于迅速组成成本控制价，为新项目服务。

（四）过程评审及定标

投标单位按照建设单位招标文件、附件的清单和技术标准投标报价。绿化苗木材料供应价与种植养护费分开报价。苗木种植养护供应建议由一家单位，同等价格优先先用种植单位供应。提高苗木成活率、降低种植养护风险费用。

评标小组依据投标文件及投标控制价评定施工单位投标价格，经答疑后，初步确定中标候选人名次，由建设单位确定中标单位。

（五）合同签订

通过评审及定标过程确认中标单位，发中标通知书，签订合同。技术标准和定标清单报价作为合同附件。

（六）推广集团（企业）定额

在技术标准确定的前提下，由建设单位核算部门组织工程部、技术部、招标机构、长期合作施工单位进行定标价分析、测算，初步建立综合单价成本和酬金的集团（企业）定额模板。通过不断地修正，推广到长期合作施工单位实施。对于人工、材料、机械等涨价因素，参照省、市造价管理部门文件及市场协商调整。

四、种植养护

（一）地形测量及苗木进场验收

绿化施工单位在进入施工现场时，会同现场专业工程师对地形进行测量，绿化用地自然地坪与设计地坪相差±30cm以内，按合同施工，在±30cm以外单独计算或由建设单位处理。避免结算争议，合理控制施工土方成本。

苗木进场按照设计及技术标准要求进行验收。验收以建设单位现场专业工程师为主，种植养护单位为辅。由于苗木规格对材料价格影响很大，对不符合要求苗木采取退货或降级处理，严格控制材料成本。

（二）种植

种植工程包括挖坑、槽、假植、修剪，场内苗木搬运、施肥、种植、立支柱、浇水、施工期的维护。凡种植工程所用苗木，均应由承包绿化工程的施工单位负责采购、种植，种植成活率应达到95%以上。如果建设单位自行采购、供应树木，则苗木成活率由双方另行商定。

木按设计图示要求的树种、规格、数量并计取相应的损耗率。

凡苗圃供应的苗木价包括掘苗费和运费时，施工单位不得再计取掘苗费和场外运输费。种植苗木应根据设计图纸要求进行客土。设计无明确要求而实际土质不良，按种植质量技术要求必须客土，应先办妥签证手续，方可客土。

凡绿化工程施工场内建设单位不能提供水源时，按其各类苗木种植相应计取浇水车台班。若在屋面花园上种植，另计垂直运输费用。

反季节种植死亡率，保养费用高，建议合理安排工期，合适季节种植。

西安市正常种植季节为落叶后至出芽前，具体时间为11月中旬至4月中旬，其余时间为非正常种植季节。非正常种植季节种植发生的费用另行计算。

专业园林工程师负责园建和绿化，对苗木设计进行优化，园建与苗木交接更好协调，便于控制成本。

（三）养护

养护是对栽植的苗木、绿篱等植物进行浇水、施肥、防治病虫害、修剪、除草及维护。现场种植完成后，养护工作随即开始。养护的好坏，从成活率中反应，也直接影响施工单位的结算。

（四）验收

验收分三部分进行：第一步：种植后验收，对种植的苗木种类、数量、规格进行验收，确定苗木总数，作为种植费用支付依据；第二步：次年的4-5月份，对种植苗木的成活数量做一次清点，确定苗木成活率是否满足技术标准要求，作为第一季养护费用支付依据，对不符合要求的地方做补栽或扣款处理；第三步：第三年的4-5月份，对种植苗木的成活数量做再一次清点，确定苗木成活率是否满足技术标准要求，作为最终结算支付依据；对不符合要求的地方做扣款处理。完成移交。通过以上三步验收，做好结算成本控制。

五、建议

（一）常用大规格苗木随着城市化的进程加快变得越来越稀缺，有条件的开发企业建立苗木基地，主要将常用大规格、大量使用苗木提前采购，集中养护，减少苗木主材采购成本。

（二）设计增加草皮绿化面积，合理利用自然地形，适当减少园建小品，节约成本的同时营造自然和谐氛围。

（三）在北方地区施工时灌溉管要考虑冻土深度，少选用不耐冻PVC管有，尽量设计选用钢塑管。避免增加二次维修成本。

住宅成本控制篇4

关键词：建筑；结构设计；造价控制

中图分类号：TU318文献标识码： A

1、概述

1.1、建筑结构设计

建筑结构设计主要是指建筑设计者对建筑项目进行有关的设计工作，完成对于建设项目的规划与设计。建筑结构设计主要是对一个建筑项目的结构进行设计，设计的主要内容就是描述建筑工程的实施意图，是建筑项目实施的前提，对于建筑项目的完成具有重要的作用，是建筑项目的先导与灵魂所在。建筑结构设计是为了更好地实现建筑项目，对建筑项目进行规划，促进建筑项目方案的施行，是将设计转化为现实项目，是帮助建筑企业实现经济利益的关键环节。建筑企业为了最大限度内实现经济效益，需要对于建筑工程进行造价上的控制，建筑设计阶段对于工程造价进行优化与控制，可以较好地提高建筑企业的经济效益。

1.2，、工程造价

工程的造价主要就是指工程项目实施完成需要的总的费用。一般情况下一个项目实施完成需要的费用包括:工程前期的策划费用、对于工程实施可行性进行专家评估与研究、项目的论证、设计招标活动、工程实施阶段、对于项目工程的管理、工程后期费用等各个环节都需要一定的花费。一个工程完成需要各个环节的配合，对于项目在造价上的控制也需要从各个环节进行费用的控制。每一个工程的费用比例是不一样的，为了有效控制工程造价，需要从造价较高的环节进行重点控制，而一个项目在设计阶段对于工程的造价影响是在38--76%之间，因此对于建筑结构的设计阶段进行造价控制对于项目的整个造价控制具有重要作用

2、建筑结构设计对工程造价的影响

建筑结构设计是完成建筑工程各项经济开支以及工程施工技术的确立与通过全过程的安排。在整个建筑工程建设过程中，设计阶段就是工程造价的关键因素。虽然一般建筑设计费在全部费用中的比例不到1%，但不同的建筑结构设计可以使原有的工程设计造价增加或者减少，费用浮动大约在40%到70%。可见建筑结构设计在一项目造价上起至关重要的作用。

3、我国住宅造价成本控制存在的问题

3.1、在住宅造价成本控制过程中，没有对建筑结构设计引起充分的重视，我们把建筑结构分为建筑项目的决策、设计及实施等三个方面，项目的决策和设计对投资控制有着重要的影响，设计方面是工程造价的核心，设计的合理和科学性，对工程的投资和工程总体的造价有着一定的影响；大多数建筑工程的开发商，误解了住宅成本控制的理解，认为加强竣工完成的时间、建筑开发预计就会有效的控制住宅成本，完全忽视了项目从开始到竣工全过程中，成本造价控制和建筑结构设计的造价控制。

3.2、单方面设计合理、科学、适应性的建筑设计，对建筑成本控制完全不合理，在工程建设过程中，建筑结构的设计对住宅成本的造价有着一定影响，作为建筑工程的开发商，却完全忽视了对建筑结构的设计，并没有对建筑结构设计方案进行深刻的分析和探讨，停留在对建筑设计施工预计方面，严重缺乏对建筑结构设计中经济和价格问题的研究。

4、建筑结构设计中的工程造价控制

4.1、优化设计类型

建筑结构类型不同所使用的建筑材料、施工技术就会不同，这样造成的成木支出也会不同，由此可知最后形成的工程造价、建筑质量、用户体验也会不同。一方而我们应该尽量满足业主的需求及使用要求，另一方而应该尽量使用成木较低的建筑结构类型，在选择结构设计类型的时候要经过多重结构设计类型的比选，使整个建筑的工程造价得到降低。

4.2、优化基础设计

这里所说的基础设计主要指的是地基结构设计，地基结构设计是整个建筑结构设计中至关重要的部分，通常整个部分会占到整个工程造价的10%到15%。通过过往经验盐城地区基础造价由高至低顺序为:天然基础、预应力管桩基础、钻(冲)孔桩基础。桩基础承台在满足受力的前提下承台应尽量避免设计成联合承台，天然基础则尽量设计成独立基础，同时高层建筑基础在满足持力层受力及稳定的前提下应尽可能浅埋。

4.3、优化上部结构设计

这里所说的上部结构设计主要指的是设计地面以上建筑结构，上部部分是建筑架构中的主要部分，包括钢筋混凝土剪力墙、梁、板、柱结构的设计以及材料的选择等等，这些部分中产生的成木就形成了我们需要探讨的工程造价的主要部分。下面我们可以针对优化设计谈谈主要的措施。

4.4、结构形式选用要灵活

不同的结构形式拥有不同的特点，在不同类型、不同规模的建筑物中应使用不同的结构形式，一般来说六层以下的居民楼主要采用的是混合结构，这种结构形式在很大程度上可以减少钢筋混凝土的使用，使建筑物的强度需求得到满足，同时还可以使工程造价得到降低，高层建筑宜设计成规则的结构，避免设计为复杂高层结构。高层建筑应在满足使用功能的前提下应尽量避免转换，当转换不可避免的转换层设计应优先考虑直接转换方案，避免_次转换方案，传力途径越长产生的造价越高。通过统计以下为较为经济的结构形式:多层配套公建采用框架结构，特殊情况可考虑框架剪力墙结构；多层住宅及别墅采用框架结构，框架柱根据建筑需要部分采用异形柱或矩形柱；低于十二层住宅，采用框架--剪力墙结构；十二层以上二十层以下高层住宅采用剪力墙结构或框架--剪力墙结构；二十层以上高层住宅采用剪力墙结构；大跨度的屋盖视实际需要可采用预应力结构或其他新型结构。

4.5、加强对出纳人员的挑选

在建筑行业中，要想降低工程项目的成本，就要选择一位有着丰富经验的出纳人员，在财务岗位上发挥着重要的作用，作为优秀的出纳人员，必须学会单位经营的管理规范，建筑行业是一个比较大的经济投资，出纳人员不能只顾着收款和付款，要自己参与单位的经营和管理，不仅对单位的现金进行全面的盘点，还要把资金用在刀刃上，让资金在单位中发挥最大的效益，促进总体成本的降低，使建筑单位获取最大的利润和效益。

总言之，随着社会经济的发展，建筑工程也在市场中有明显的上升趋势，也要满足当今市场经济复杂多样化的发展趋势，为了建筑工程能够获得利润，必须从建筑结构中设计出对住宅成本控制的有效方案，因为，在日益激烈的市场竞争中，一些建筑行业在设计结构不合理、不科学引起的建筑工程整体成本的增加，还是普遍存在的，不仅对建筑行业在市场中的发展起到了阻碍作用，还增加了建筑工程的经济负担，因此要加强建筑结构设计对整体项目中成本的控制，制定相应的解决和降低成本的方案，促进建筑行业的发展和进步。

参考文献

[1]杨新茹.从建筑结构设计看住宅造价成本的控制[J].门窗，2014，01:295.

[2]杨林曙.如何做好建筑结构设计中建筑成本的控制工作[J].江西建材，2014，05:242.

[3]林可勃.试论建筑结构设计优化及造价成本控制[J].中国新技术新产品，2014，12:145-146.

[4]祝捷.建筑结构设计阶段优化工程造价成本的方法及策略探讨[J].四川水泥，2014，08:130+135.

住宅成本控制篇5

【关键字】住宅造价；成本控制；结构设计

住宅造价成本是建筑成本中一个关键的环节。住宅造价成本的节省可以使建造成本得到优化。住宅造价成本的高低决定了建筑结构设计。如何在建筑结构设计合理的情况下，让住宅造价成本降到最低是论述的重点。只有通过科学的优化设计和合理的控制住宅造价成本，才能让建筑企业和市场竞争有机的结合，才能让建筑企业获得更大的经济效益，这样也有利于我国建筑行业的发展。

一、建筑结构设计的标准及因素

建筑结构应遵循安全、美观、适用、经济、施工简便等原则。这些原则缺一不可。当建筑结构体现出这些原则时，那么此建筑便称得上是优秀的作品。建筑结构的设计直接影响了建筑作品的好坏。

影响住宅建筑设计的主要因素有四个方面：

（一）造价成本的影响

建筑设计所需要的钢材和混凝土都决定着造价成本，所以控制成本就必须解决建筑结构、基础形式、构建混凝土强度等问题。

（二）住宅结构的类型

结构体系的不同影响着工程造价成本的好坏，选出适合的结构体系有利于节省成本。

（三）基础形式的影响

基础形式包括条形基础、桩基础、箱型基础、筏板基础、独立基础、井格基础等。基础形式不同，维护基坑所需要的成本也就不同，同时整体的施工周期也会发生变化。因此，住宅的造价成本也就不同。例如，软土地基处建造住宅，一般考虑剪力墙结构，所采用的形式为条形基础形式。而桩型不同决定梁板的横截面的尺寸，这就要求应该用单桩承载力大的桩型。构件截面、材料性能、结构体系都影响着住宅的成本。

（四）混凝土的强度

由于科技的发展，混凝土的质量越来越好，对于实用、耐久、安全的要求也越来越高。建筑材料的选择使得一些建筑的设计风格多样化，结构形式也变得复杂化，需要混凝土的强度也越来越高，致使住宅成本也相应提高。

二、住宅造价成本体现的问题

（一）不能全面系统的分析结构设计是否可行

结构设计中存在着巨大的差异，每2%的结构设计将会对建筑总成本80%多的影响，表明结构设计是非常重要的。结构设计出现了不合理，那么施工成本必然会增加。许多建筑企业就是因为没有全面的发现结构设计的全部因素导致施工成本过高出现亏损现象。

（二）住宅结构的人性化

部分建筑企业为求得利益最大化降低住宅造价成本，导致许多建筑出现问题，无法将其销售。长期的销售滞留导致公司的资金得不到运转，同时浪费国家资源，成本支出增加。

（三）造价成本与结构设计冲突

结构设计是造价成本中关键环节，建筑结构设计的是否合理影响着工程造价的多少。但是，大部分结构工程在结构设计中往往会忽略成本的控制问题，而工程造价作为建筑工程的最后一个环节尤为重要，结构设计的成本合理，住宅总成本也会得到节省。具体实践中，不少建筑企业缺乏成本控制意识，认为预算决算可以控制造价成本，忽略了整个阶段中所需要的成本控制，没有认识到结构设计也决定着成本控制，导致消极的管理成本，造成结构设计的片面性和局限性。建筑结构设计的合理将会省下一大部分的住宅造价成本。然而实际情况是，建筑企业在设计住宅时，只考虑预算、竣工成本等因素却忽略了结构设计方面也可以节省成本。从上可以看出，造价成本不能整体化，对于成本的优化产生了一定的影响。

三、控制造价成本的方法

造价成本是建筑结构设计的关键因素。如何在结构分析中降低造价成本需要注意四个方面：

（一）认清建筑结构属于什么类型

建筑结构的设计前提需要知道建筑的具体结构。通常，我们知道结构体系由竖向分体系和水平分体系。竖向分体系包括框架结构和砌体结构，水平分体系多数是桥梁结构。两种体系不同则其需要的造价成本也就不一样。在建筑设计中，不仅造价成本需要关注，而且也要考虑建筑设计是否符合这两种体系。当建筑结构设计合理时，造价成本才能达到最低，建筑结构设计才能堪称完美。

（二）建筑结构需要的材料

建筑所需要的材料丰富多彩，随着建筑材料的发展，建筑所用到的混凝土的质量越来越好，致使购买混凝土所需要的成本变高。但是，并不是所有的建筑工程都必须用强度最好的混凝土。在条件允许下，我们可以适当降低混凝土的强度，将其发挥出最大的作用。例如，在一般地住宅建设中，由于开间的面积不是很大，那么所需要的楼板可以用最小配筋率的配筋来设计。用c30混凝土要比c40的混凝土便宜节约，这样就大大降低了住宅的成本，也将建筑材料发挥出巨大的作用。

（三）构件的选择

建筑结构体系和构件的好坏决定着住宅造价成本。如果合理的考虑这两个方面，就可以在建筑结构设计方案中较好的控制住宅造价成本。例如，梁板式楼板具有经济、造价成本低的特点，而其缺点是占用空间多，楼层的数目有一定的限制，楼层的高度也受到限制，无法成为高层住宅建设的理想材料；无梁式楼盖可以承重，多用于框架结构中，对于高层住宅建设是理想材料，但是其材料成本较高；密肋楼盖具有较强的跨度，可以防止楼板因跨度过大造成的自身重量，成本较低，但梁高一定，技术要求高，并且施工复杂；预应力混凝土板适用范围广，可以不考虑梁高，使用比较自由，但成本较大。所以说，在建筑结构设计中应该详细谨慎的调查实地情况，具体问题具体分析，找出最适合的方案，合理的控制住宅造价的成本，使建筑企业获得最大利润。

（四）设计理念的转变

建筑结构的设计离不开合理的设计理念。所谓设计理念就是体现出以人为本、科学发展的观点，也就是说，要根据建筑结构的特点进行设计，在设计的同时要注意人与自然的和谐相处，禁止使用污染环境的材料。建筑设计不可以为了单纯的设计而设计，要体现出人文文化，让其具有设计的灵魂。例如，设计要采用环保智能的材料，利用智能调节灯、温控洗浴设备、智能空调等设备在减少资源浪费的同时还可以给人以温馨舒适的环境。另外，设计的合理性还体现在人们的习惯，设计要符合人之常理，避免出现影响人们生活的情况。

结语：

建筑设计在科学性、适用性等方面存在着很多问题，这些问题影响了建筑企业协调、高效的发展。建筑结构设计的关键因素就是如何控制住宅造价成本。控制住造价成本可以让建筑结构设计的更加合理。而控制造价成本则需要根据具体的情况进行具体的分析研究，要将材料的使用、人性化的设计、实地情况等因素考虑在内。只有将造价成本设计的合理，建筑结构的设计才能堪称完美。提高成本的控制力，选用科学实用的设计方案，对产业结构调整和资源的有效利用具有重要的现实意义。

参考文献：

[1]杨焱.论述建筑工程施工阶段的成本控制[J].价值工程，2010（25）

[2]盛玉丰.建筑工程企业成本控制的作用[J].技术与市场，2009（10）

住宅成本控制篇6

未来几年，精装修成为住宅商品的重要卖点，成为市场竟争的高级形式，建造精装房是房地产业由半成品向成品的回归。房产开发商如何对精装房进行施工阶段的成本控制？

关键词：精装修；成本控制；

一、招标文件的编制与合同的编制

招标文件的编制与合同的编制是招标阶段成本控制的关键，招标文件对以后所有过程产生影响：招标文件中需明确材料备选的几个品牌，因为精装修的材料特别多，且材料价格因材料品牌的差异相差特别大，所以在编写招标文件时，要提供价格相近的几个品牌要求投标单位选其一作相应报价。明确土建与精装的工作界面。措施项目的费用的内容：精装总包与土建的总包配合费用是否包含，精装总包与专业分包的配合费用如何计取，是否提供住宿、是否提供施工电梯、水电的驳接点位置等都要在招标文件中明确。招标文件中的合同内容宜简明扼要，主述合同的重点部分，合同条款中的语言应周密、详实，不能模棱两可，有关条款的描述必须清晰。完善、有效的合同可以预防纠纷的发生，有效减少或避免施工索赔，对变更索赔签证洽商的处理方法要写明时间实效、结算方式、量度标准等，质量标准评定等级要合理，工期推算准确，奖惩条款要实际等等。甲供、甲指甲定材料要明确，对于非总包单位的专项施工（如木地板、橱柜、收纳）应采用专业分包。精装总包与专业分包的工作界面要明确。

二、总包单位的确定

对于一个工程项目来说，工程质量的好坏决定建设单位的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等等。选择一个好的施工单位很重要的，好的施工企业在工程的全过程、全寿命期（项目的决策阶段、设计阶段、经营阶段、施工阶段、竣工验收阶段以及项目的保修期）起着相当重要的作用。如何选择有与工程相匹配的施工总包单位？对于房产开发商招标来说，首选采取邀请招标，而且最好是合作伙伴型，这样大家知根知底对对方都放心，对非长期合作的投标单位的企业资质、企业性质、资金实力、企业信誉、公司理念、管理模式、施工质量、标化工地、配合方案等要进行全面考察。对于施工难度高、工期长，对施工工艺和现场管理要求非常高，精装修施工单位应采用战略协议单位，精装修施工单位按协议利润、固定费率，类似包清工方式承包精装修工程。战略施工单位不仅能保证品质，而且成本合理、可控。

三、甲供材的选用

房产开发商根据装修的图纸和风格，对工程中用量较大、部位重要，材料考究，对造价影响较大的石材、木制品、墙纸、瓷砖（墙地砖）、洁具、灯具、面板甲供，由装修单位提供尺寸、工程量，由房产开发商自己的材料工厂供货（对于没有自己工厂的房产开发商，采用长期合作的战略供应商供货），生产出的产品是市场上具有独特性，并且还能节省成本、保证品质。对甲供材进行材料封样，是保证品质的较好的方法，房产开发商和材料供应商双方对样品的质量、规格、外观、颜色进行确认，供应商提供签字盖章、封存的样品，作为投标、报价的实物依据。

三、精装修样板要先行

精装修样板要先行，展示样板间是为提前销售服务的，而对于精装修工程来说，实体交房样板间才有意义，实体样板间要尽量在样板间施工时，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。实体样板间不仅能反应设计是否合理、成本是否可控、营销承诺是否切实，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，并通过营销实体感受，对样板间装修效果进行反馈，整理客户的感受和意见，为交房提前准备预案，避免交房时出现不可预知的情况。

四、几种常见材料的控制内容及要点

1、壁纸

由于精装房的设计师经常选用进口墙面壁纸，而进口壁纸的国内总目前做法是对某一项目选定的型号立即锁定，其他二三级商不再报价。这给甲方成本人员材料认价造成困难，很难货比三家。作为成本人员，可以要求设计师，在不同品牌间选出几组材质、颜色相近的壁纸作为备选，以便在公司限价时不被动。另外，在壁纸的花色选择上，避免选用拼花壁纸，因为住宅墙面的特点，有些大拼花壁纸损耗率能达到30%。

2、石材

大部分高档的精装修房必然会选用天然地面石材，石材施工质量也往往影响到精装修顺利交房。有时石材天然存在的不足或缺陷也会成为拒绝收房的理由。装修单位由于利润的原因，经常在石材的采购方面降低等级，施工过程对断裂石材采用粘接修复等手段而不更换。提高石材质量可以采取甲供石材的方式，这样做虽然增加甲方的人员投入，但对成本和石材品质都能够有效控制，也消除了不同施工单位之间各自采购所造成的色差过大等问题。

3、洁具选择

出于控制成本的考虑，卫生间洁具最好选择知名品牌的中低档产品，用科勒洁具配摩恩龙头，成本降低的同时，也不影响装修档次和楼盘销售。

4、木地板

地面不要选用纯实木地板。选用了实木地板，在地面龙骨固定时，易打坏混凝土楼板的暗埋电线管，造成大量机电维修施工重新签证，增加了工程造价；还由于龙骨、大芯板加上实木地板的高度，造成房间净高减少近10厘米；而且在业主入住后，夜深人静常会听到楼上住户行走发出的回声。若房产开发商在地板龙骨间填充隔音棉，成本增加，隔音效果也不好。因此，高层住宅居室地面首选实木复合地板，对精装成本控制最为有利。

五、结论

住宅成本控制篇7

[关键词]住宅小区；网络控制系统；硬件设计；软件设计

中图分类号：F626.5 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）15-0268-01

1 前言

我国在住宅小区的网络控制系统方面的研究起步较晚，跟国外发达国家存在很大的差距，同样也面临着许多同样的障碍。住宅小区区智能化系统的整体研究方案仍处于探索发展阶段，相关技术的研究以及产品的开发与国外相比仍存在一定的差距，但是智能住宅及住宅区的建设在我国各地的发展比较快。本文紧紧围绕泽宇花园住宅区本身特点，综合LonWorks网络控制技术以及其他辅助技术设计智能小区网络控制系统。

2 项目功能需求及特点分析

泽宇花园小区综合计算机技术、控制技术、通信技术，采用模块化的设计思路，将各子系统模块作为网络节点用以实现对整个住宅区的智能化控制，从而实现公共信息、安全防护和报警等功能。具有典型的分布式控制系统的全部特点：

（1）设备较多，分布较广。住宅区规模相对较大，相应的智能终端比较多。同时随着时展的需要，还会有新增设备。

（2）系统对实时性要求强。报警、对讲和公共信息等功能要求控制系统具有好的实时响应能力。

（3）本系统各子系统相对独立，智能终端之间关联不是太紧密，易于模块化的实现。所以，整个控制系统可根据住宅区实际需求以及实现的具体条件进行合理化设计，提高整个住宅区的性价比。但是要求系统具有较好的开放性，且易于实现系统的扩展。

3 住宅小区网络控制系统的方案设计

本系统是基于LonWorks总线技术住宅小区弱电布线及智能控制系统，它的构建将实现对住宅区统一管理，改变传统的住宅区管理模型，各自为营，多种设施功能并行、分散、独立的实现各系统的格局将成为历史实现住宅小区系统通过LonWorks技术互联达到最佳性价比，使住宅区管理能真正实行集中管理和分散控制相结合。

当前常用的控制网络拓朴结构主要包括总线型、环形、星型、自由拓朴型等。结合住宅小区的特点，分析上述几种网络拓扑结构，总线型为网络的安装提供了很大方便，其他结构在独立子系统构建上具有优势，所以系统用总线拓扑结构和其他结构相结合的混合型拓朴结构。系统内通信部分的传输介质我们采用采用双绞线，以总线拓扑形式将各个节点连接起来。

4 小区的网络控制系统设计

4.1 网络控制系统的架构设计

本系统是基于LonWorks总线技术智能化小区弱电布线及智能控制系统，当前常用的控制网络拓朴结构主要包括总线型、环形、星型、自由拓朴型等。这样为网络的安装提供了很大方便，所以系统用总线拓扑结构和其他结构相结合的混合型拓朴结构。

系统大体上分成这样几个子系统：①家居智能子系统；②安全防范子系统；③物业管理子系统；④信息网络子系统。同时，每个子系统又有不同的系统来组成，分别实现周界报警、闭路电视监控、可视对讲、非在线巡更、主出入车辆管理、背景音乐、公共信息和综合物业管理宽带网络等功能，构建泽宇花园住宅小区智能化系统结构图如图1所示。

4.2 智能化小区各子系统的基本功能

1）安全防范子系统

住宅报警装置包括集防盗报警、紧急求助报警、门窗磁报警、火灾报警、燃气泄漏报警等。家庭智能端若处布防状态，如果红外探头探测到家里有人走动，则将发出警报，即通过蜂鸣器及语音来共同完成本地的报警，与此同时，将报警信息发送至物业管理中心，还可自动呼叫主人的电话或手机。当燃气泄漏被燃气报警器探测到之后，NDT则立即关闭电磁气阀以切断气源。

访客对讲装置即为我们经常讲的楼宇对讲（Video Door Phone或Video Door Bell）。 楼宇对讲功能是现代居民住宅区的房屋建筑里的一个视频通话设备，且伴有开锁的功能。随着人们生活水平的不断提高以及大家的安全防范意识的增强，现代住宅区房屋建设中都设置有防盗门，然而防盗门同时也给访客的来访带来了诸多不便，所以楼宇对讲就应运而生了，此系统可让访客与业主直接进行通话，同时为访客打开防盗门锁。而可视对讲则可以让业主可以看到访客的是熟人还是陌生人，通过辩认后，然后决定是否为其开门，进一步提高了住户的安全。

周边防越报警装置在安全防范子系统占有重要的比重，它通过对住宅区周界进行红外线对射探测，若有人非法翻越住宅区围墙，传输线会将报警信号传达到住宅区监控中心的报警主机，并且通过矩阵来控制主机联动，再结合图像监控功能对犯罪画面进行录像，从而为住宅区每日的突发事件来提供最重要的证据。

闭路电视监控装置的主要功能是辅助安防系统对小区周边及小区重要方位的现场实况进行实时监视。通常情况下由多台电视摄像机监视楼内的公共场所（各个楼门口、地下停车场）、重要的出入口处（电梯口、楼层通道）等的人员活动情况。当安防系统发生警报时会联动摄像机开启，将该报警所监视区域的画面切换到主监视器或屏幕上，并且同时启动录像机记录现场实况，供管理人员和保安人员及时。迅速、准确地处理发生的各种情况。

2）管理与监控子系统

随着通信技术飞速地发展，现代家庭对信息的要求越来越高，电话、电视、电脑的不断普及，家庭通信需求的不断提高，管理与监控系统已经成为了住宅产品的必需。管理与监控系统能够使住户很方便地享受到当今科学技术的便利及益处。管理与监控系统可以用标准且统一的网络来合并用户分散的线缆系统，从而使管理与维护更见便捷，同时将技术先进、平台稳定可靠、速率较高的信息传输平台提供给小区居民。

3）信息网络子系统

随着通信技术飞速地发展，现代家庭对信息的要求越来越高，电话、电视、电脑的不断普及，家庭通信需求的不断提高，家居综合布线已经成为了住宅的必需。家居综合布线系统能够使住户很方便地享受到当今科学技术的便利及益处。家居综合布线系统可以用标准且统一的网络来合并用户分散的线缆系统，从而使管理与维护更见便捷，同时将技术先进、平台稳定可靠、速率较高的信息传输平台提供给住宅区居民。采用家居综合布线，具有良好的投资保护性和经济效益。住宅区信息网络系统由宽带光纤用户接入网、卫星或者有线电视系统以及电话网等组成。

5 结论

本智能化小区网络控制系统以总线架构为主网络，其他子系统采用星形，环型结构为辅的混合自由型架构模式，采取LonWorks分布式控制网络技术，同一个路由器将各个子系统分别连接，最终系统运行效果良好。

参考文献

[1] 李勇，胡小刚，汤钰鹏. LonWorks网络性能及其智能节点模块的研究[J].仪器仪表用户，2007，4.

[2] 张云贵.LONWORKS总线系统设计与应用[M].北京：中国电力出版社，2010，3.

[3] 程启明.基于Lon Works技术 的住宅小区概述[J]，上海电力学院学报，2004（1）.

住宅成本控制篇8

关键词：工程质量；控制体系。

随着我国社会主义市场经济的进一步完善，人民对住宅工程质量的要求将达到一个新的高度。住宅工程质量控制涉及到的方面众多，各个方面相互作用，相互影响，因此，对住宅工程质量控制必然是一个复杂的系统过程。笔者认为，住宅工程质量控制所涉及到的各个方面可以分为如下三个层次：

一是在住宅工程质量的形成过程中与工程质量直接相关的住宅建设参与各方。这个方面应直接对住宅工程的设计质量、施工质量和材料质量负责。这个方面应包括房地产开发企业，勘察和设计单位，建筑施工和安装企业，建材、部件、设备的生产、制造和供应企业，这些企业应对住宅工程质量做出保证。

二是与住宅工程质量间接相关的社会咨询机构中介等服务机构。这个方面应对住宅工程质量起到市场制约的作用，即包括监理公司、质量检测机构、保险公司、机构，会计、审计、律师事务所等。这些社会咨询中介机构应对住宅工程质量承担间接责任。

三是不应成为住宅工程质量的责任主体的质量监督者，如政府的行政管理部门。这个方面应主要对住宅工程质量起到监督作用。

因此，按照上述三个层次，住宅工程质量控制体系包括如下三个方面：

一是从住宅工程质量形成过程的角度，建立和完善以开发企业为主的住宅工程质量保证体系。

二是从住宅工程质量制约机制的角度，建立和完善以中介咨询机构为主体的住宅工程质量市场制约体系。

三是从住宅工程质量监督的角度，建立和完善以行政管理部门为主的住宅工程质量监督体系。

图一：住宅工程质量控制体系

这三个体系构成一个完整和有效的住宅工程质量控制体系。

1、住宅工程质量保证体系

我国以往在住宅工程质量管理中没有形成一个有效的住宅工程质量保证体系，因此，我们应首先建立起住宅工程质量保证体系。笔者认为，住宅工程质量保证体系应包括如下两个方面的含义：一是住宅建设参与各方都应该提高自身的管理水平，在每个企业内部建立质量保证体系，以保证住宅工程建设每个参与者的工作质量都满足住宅工程整体质量的要求；二是针对住宅建设参与者众多，而参与各方质量责任混淆不清，发生质量问题后，互相推诿的状况，从住宅工程质量形成过程的角度，以质量责任制为核心，明确住宅建设参与各方的任务、职责，建立全方位的住宅工程质量保证体系。（如下页的图二）

根据市场经济的要求，我国的住宅工程质量保证体系应明确以住宅开发企业、建设单位为住宅产品质量的第一责任人。工程勘察和设计单位，工程施工企业，设备安装企业，建材、设备的生产和供应企业的质量责任，依据有关法律、法规规定或以合同约定。以下我们将详细探讨工程质量保证体系中各方的职能和责任。

1.1关于住宅工程建设的开发企业

根据我国《建筑法》和《建筑工程质量管理条例》及相关法律的规定，开发企业（建设单位）负有的质量责任和职能为：

(1)建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标。

(2)建设单位必须向有关的勘察、设计、施工、工程监理等单位提供与建设工程有关的原始资料。原始资料必须真实、准确、齐全。

(3)建设单位发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期。

(4)建设单位应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。

(5)住宅工程建设实行监理。建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理。

(6)按照合同约定，由建设单位采购建筑材料、建筑构件配件和设备的，建设单位应当保证建筑材料、建筑构配件和设备的质量符合设计文件和合同要求。

(7)建设单位收到住宅工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格，方可交付使用。

(8)建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。

1.2关于住宅建设规划、勘察和设计单位

在住宅工程质量保证体系中，规划、勘察、设计单位的质量责任和职能：

(1)勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对其勘察、设计的质量负责。

(2)勘察单位提供的地质、水文等勘察报告必须真实、准确。

(3)设计单位应当根据勘察报告文件进行住宅工程设计。设计文件应当符合国家规定的设计深度要求，注明住宅合理使用年限。

(4)设计单位在设计文件中选用的住宅建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。

(5)设计单位应当就审查合格的施工图设计文件向施工单位作出详细说明。

(6)设计单位应当参与住宅工程质量事故分析，并对因设计造成的质量事故，提出相应的技术处理方案。

1.3关于住宅工程施工安装企业

在住宅质量保证体系中，施工安装企业的质量责任和职能：

(1)施工安装企业对住宅工程的施工质量负责。

(2)施工安装企业必须按照住宅工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。

(3)施工安装企业必须按照住宅工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对住宅工程建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字；未经检验或者检验不合格的，不得使用。

(4)施工安装企业必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，做好隐蔽工程的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构。

(5)施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级质量检测单位进行检测。

(6)施工安装企业应当建立、健全教育培训制度，加强对职工的教育培训，未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业。

1.4关于住宅建材、设备的生产和供应企业

住宅工程质量是设计质量、施工质量和材料质量的综合反映。住宅工程材料和设备质量的好坏，对住宅工程质量的影响很大，特别是用于住宅工程的主要结构材料，将直接影响到住宅工程的质量和安全，据统计，用于住宅工程的材料主要分为结构材料、功能材料和装饰材料，共达160种。

建材、设备的生产和供应企业的质量责任和职能包括如下方面：

(1)建材、设备的生产和供应企业应对住宅产品的材料和设备质量负责。

(2)建材生产和供应企业应按照国家法律、法规的规定和合同的要求，供应质量、性能符合国家标准的建筑材料和建筑构配件。

(3)建材、设备的生产企业应提高产品质量意识，建立企业产品质量保障体系。

(4)对出厂的建材、设备产品实行质量责任制，必须有建材、设备产品的质量保证书和使用说明书，明确规定其建材、设备产品的使用年限和使用方法。

转贴于 (5)建材、设备生产企业应合理生产规模，提高产品科技含量，限制和淘汰一些能耗大、附加值低和落后的建材、设备产品。

以上对住宅建设的参与者（包括房地产开发企业，地质勘察和建筑设计单位，工程施工企业，建材、设备的生产和供应企业）在住宅质量保证体系中的任务、职能、责任以及相关措施进行了详细的论述，以期建立一个有效可行的住宅质量保证体系。

2、住宅工程质量控制的市场制约体系

从住宅工程质量制约机制的角度，建立以中介咨询机构为主体的市场制约体系。使住宅工程质量由政府制约转变为市场制约的良性机制，这是住宅工程质量控制体系的核心所在。

2.1继续完善住宅建设有形市场

随着社会主义市场经济的不断发展，以往没有固定的交易时间和交易地点、交易行为，也没有特定的规范和程序可以遵守的传统意义上的"无形"建筑市场，在我国正发生着根本性的转变。一种具有固定交易场所和交易时间的，提供从建设项目报建、工程招标信息、招标文件准备及发售、资质审查、勘察释疑、招标咨询和管理、评标定标监督与执行直至合同签订备案等一系列服务的新型建筑市场应运而生，这就是"有形"建筑市场。

在有形市场建立后，住宅建设参与各方都受到有形市场的制约。业主通过审核才能进入有形市场，没有住宅开发能力的业主和建设单位将不能够进入有形市场。在有形市场中，业主选择勘察、设计单位，施工单位，监理单位。住宅建筑材料也要进入由生产厂方、配送中心、零售商店等各环形成的建材有形市场进行交易。有形市场规范了业主和住宅建设参与各方的行为，形成了公平、公正、公开的市场竟争机制。住宅建设有形市场将选择有资质的、有社会承诺、有登记、有信誉的承包单位、设计单位、监理单位和材料厂家来承担住宅工程的建设，从而使住宅工程的质量得到有效的保证。

同时，建筑有形市场应实行管理现代化，发挥有形市场的服务和制约的双重功能。并使建筑市场同劳动力市场等相关要素市场和金融市场相互联动，使建筑市场真正实现从无序到有序，从隐蔽到公开，从无形到有形的转变，以此构建具有中国特色、适应市场经济发展的有形市场体系。

2.2发展中介咨询机构，形成以中介咨询机构为主体的市场制约体系

要建立住宅质量的市场制约体系，笔者认为，其重点就是发展社会中介服务机构，如监理、质量检测、审价机构等等。随着社会主义市场经济的发展，住宅工程质量的制约应主要依靠市场制约体系，而政府应主要以间接手段对市场主体进行监督和管理。

住宅建设中，中介咨询机构接受业主和其他方的委托，依据法律法规，按照合同的约定为委托者提供专业化、高质量的技术、经济、管理、法律等方面的服务，对住宅工程质量进行全面的监督管理。随着市场经济的发展，中介咨询机构几乎涉及到工程建设各方面的工作，对控制住宅工程质量起到越来越重要的作用。

因此，应尽快建立起适应市场经济发展要求的，以中介咨询机构为主体的住宅质量市场制约体系，充分发挥社会中介咨询机构的作用，并同时加强对中介机构和从业人员资质和资格和管理，积极倡导公开、公平、公正的职业公德和行为，发挥其监督、制约和服务的功能。

2.3建立住宅工程质量认证体系

建立住宅工程质量认证体系是住宅工程质量市场制约机制的必然需要。建立住宅工程质量认证体系，对企业和住宅部品、部件进行认证，是住宅建设实行准入制度的前提条件。认证制度的实施会使住宅建设参与企业和建材生产企业提高自身的生产水平，加强质量管理，这样才能通过质量认证。由此可见，认证体系可以制约住宅建设参与者的工作质量，并控制住宅建筑材料和设备的质量，从而对住宅工程质量起到控制作用。住宅工程质量认证体系应具有如下三个功能：

2.3.1对体系的认证。应能够对住宅建设相关企业的质量保证体系进行认证，如ISO9002企业质量保证体系的认证。与住宅相关的企业有：开发企业，建筑施工安装企业，规划、勘察、设计企业，监理企业，建材生产企业，建筑机械生产企业等。

2.3.2对住宅部品、部件的认证。住宅部品、部件是指住宅建设中采用的设备、部件、材料。如门窗、墙体、楼板、屋面、卫生洁具、厨房设备等。通过认可的认证机构按照国家的标准和规定对住宅材料、部品、设备等住宅产品进行认证。

2.3.3对住宅本身进行认证。应该说，对住宅本身进行认证，在我国的条件还不成熟。但随着我国住宅质量综合评价体系的逐步建立和完善，中介机构承担对住宅质量的认证应是发展的必然方向。

3、以行政管理部门为主的住宅工程质量监督体系

以行政管理部门为主的住宅工程质量监督体系是整个住宅工程质量控制体系得以有效实施的保证。

政府对住宅工程质量的监督应分为直接监督和间接监督两个方面。直接监督主要是针对如果政府不监督就无人监督而又事关公众利益、国家利益的问题，世界各国政府对住宅工程质量都进行不同程度的直接监督。政府通过直接监督，规范住宅建设参与者的行为。间接监督是市场经济条件下，政府监督管理的主要手段，是指国家和政府通过建立和健全建设法律体系，掌握和运用市场经济规律、支持和鼓励质量体系认证、培育和营造全民质量意识氛围等形式加强对住宅工程质量的根本把握。

在社会主义市场经济条件下，政府的工作重心将逐步由直接监督向间接监督转变，减小住宅工程质量直接监督的程度，政府职能集中体现于保障市场机制的良性环境、规范行业秩序的正常运作，住宅工程质量将主要依靠市场

机制自我调整和健康发展，这已成为社会主义市场经济改革进程的必然选择。

住宅成本控制篇9

关键词:多层住宅；住宅施工；建筑施工管理

在我国，住宅建筑按其层数分为：低层、多层、和高层三类。我国在《民用建筑设计通则》(GB50352—2005)中明确规定：1～3层为低层住宅；4～6层为多层住宅；7～9层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。在这里我们着重笔墨论述一下多层住宅的建筑施工管理问题。

1. 多层住宅建筑的特点归纳

正如引言部分所说，多层住宅一般指4～6层高的住宅，借助公共楼梯解决垂直交通，是一种极具代表性的城市集合住宅。多层住宅在我国目前新建或正在建造的城镇住宅中占90%以上。多层的优点在于:第一、它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短，一般开工一年内即可竣工;第二、公摊面积少，无需像高层住宅需要增加公共走道、电梯、高压水泵等方面的投资，物业费也较低，整体的性能价格比高;第三、结构设计成熟、通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化、标准化生产。因此，多层住宅造价较低，价格适中，易于被普通消费者接受。

2. 多层住宅建筑结构体系分析

多层住宅建筑的结构体系主要包括以下三大类：第一、混凝土空心砌块多层建筑体系，但其主要问题在于雨水容易从砂浆缝隙渗入，如果双面抹灰，又大大增加抹灰量；并且在光洁的砌块上抹灰难度很大，易空鼓、开裂；第二、框架轻板结构体系，结构多为钢筋混凝土框架结构，内外墙均为非承重墙。可用陶粒空心砌块、加气混凝土砌块或其它非粘土砌块以及陶粒混凝土轻质两面光条板、3E板等做内外墙；第三、钢筋混凝土剪力墙结构体系，内外墙全部采用现浇钢筋混凝土墙，目前已开发出多种配套的外墙保温体系。这类结构体系，亦可以把外墙做成预制墙板在现场预制生产后就地安装。

3. 多层住宅建筑施工管理的特殊性总结

3.1局部质量问题等同于全部质量问题

因为多层住宅工程涉及到众多住户的个人利益，业主及住户都很重视，对工程质量要求比较严格。在施工中，即使工程质量控制得很好，若在一处出现小小失误，对住户来说，就是全部的问题。这就要求后期管理要过细、过硬。

3.2各工种相互制约问题

一个环节考虑不周就会产生连锁反应影响另一个环节，或更多的环节，产生难以控制的负面效应。如工序先后问题处理不当，就会影响成品保护，甚至给整个工程质量带来隐患。

3.3 施工面过于分散

因为多层住宅楼墙体比较多，房间多，施工洞堵住以后，同一楼层不相通，往往造成对某处施工管理不到位，出现问

题。

4. 如何做好多层住宅建筑的管理

4.1 做好施工预案的重要性

要针对整个工程的特点编制有针对性的施工方案。其中应包括:关键部位的施工方法，工序的安排，不同工种的插入时间，对易出现的质量问题提出预控措施，制定出成品保护措施等。工程管理中，要抓住关键问题，使管理处于“受控”状况，才可能达到工期缩短，质量提高，经济效益增长的效果。

4.2 严格控制多层住宅工程的变更

工程变更和设计变更的造价占整个工程造价的比例有近10%，有时甚至更多.在施工过程中，各方面可能会提出各种各样超出原设计图纸的要求，或者由于设计考虑不周造成与实际情况不符合等，就会出现工程变更和设计变更，而这些变更必须会带来工程造价的增加.也就可能出现工程造价难于控制好的局面.目前，导致绝大多数多层住宅工程造价突破控制的主要原因就在于此。

4.3 做好多层住宅施工工程监理工作

工程监理一个很重要的任务就是投资控制.即工程造价控制.其次，执行工程监理的监理工程师都是工程技术专家.他们的经验、阅历比较丰富.在设计及施工监理过程中能提出许多积极的降低工程造价的建议、尤其在施工阶段关系到是否要设计变更和工程变更的决定时，他们往往能根据自身的技术优势做出合理正确的选择，这一点许多建设方代表因其经验、阅历及技术受各方面的条件制约而无法做到。再者，在施工过程中。甲、乙两方因各自的立场、观点不同，有时会出现一些影响施工正常进行的情况，监理单位作为公正的第三方，在施工过程中协调双方关系，确保工程施工正常进行，这样能为完成工程造价控制提供有利条件。

5. 多层住宅建筑施工的管理控制方法研究

5.1多层住宅建筑施工的质量管理方法

要根据多层住宅建筑工程的质量目标，制定相应的质量验收标准，而且要使企业质量验收标准高于国家验收标准。严把材料质量关。采购的材料要符合国家规范标准(含环保标准)和设计要求，严格执行材料验收制度。确保主体结构质量。主体结构质量关系到整体工程质量和安全，关系到每个职工生命安全，因此，必须确保主体结构质量。重视装饰质量。在施工装饰阶段，一定要克服质量通病，搞好细部处理，在装饰水准上要高人一筹，要有创新和特色。抓好地下室、一层、顶层、屋面、卫生间以及楼梯走道等关键部位施工。同时，要积极推广应用新技术新材料。随着科技进步，新材料、新技术不断涌现，施工企业要及时掌握这些信息、积极应用到工程中来。

5.2 多层住宅建筑施工的成本管理方法

多层住宅建筑的成本控制就是在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制，把各项生产费用控制在计划成本范围之内，保证成本目标的实现。项目经理是项目成本控制第一责任人，应及时掌握和分析盈亏状况，并迅速采取有效措施。

5.3 多层住宅建筑施工的安全管理方法

要订立安全责任书，发生安全事故，各级责任人和班组都要承担一定经济责任。确保安全设施投资到位。安全设施投入不能省，特别是企业改制以后，安全设施投入更不能省，一旦发生安全事故，造成的损失要比你安全投入的费用大得多，而且，造成的影响很大。

最后，在现有多层住宅建筑施工管理水平的基础上，应针对影响工程质量品质的一些关键问题，从技术、人事制度上建立更有效的、更加科学的管理体制，明确每一个施工人员的目标责任，从而达到进一步提高管理水平的目的。

参考文献

[1]布赖恩?爱德华兹.可持续性建筑[M].中国建筑工业出版社，2003.

[2]李惠强.基于成本分析的多层建筑施工方案评价[J].华中科技大学学报，2006.

[3]苑振芳，刘斌.我国多层建筑的发展状况与展望[J].建筑结构，2007.

[4]Citherlet S，etal.Window and Advanced Glazing Systems Life Cycle Assessment，Energy and Building，2000.

住宅成本控制篇10

【关键词】成本；住宅工业化；价值链

1、引言

工业化住宅作为绿色住宅、节能住宅的典范，其建造、使用过程中的众多优点被政府、企业所看好，并在众多试点城市进行建造推广。我国的住宅工业化虽然开始较早，但发展的限制因素较多。房地产企业作为推动住宅工业化发展的驱动力之一，对成本比较敏感，现阶段建造工业化住宅所带来的成本增量是其必须面对和解决的问题之一，也是众多地产公司不想涉足工业化住宅建设的原因之一。

价值链理论是由美国哈佛大学教授迈克尔·波特于1985年提出来的，他指出：每一个企业都是用来进行设计、生产、营销、交货以及对产品起辅助作用的各种活动的集合，所有的这些活动都可以用价值链表示出来。每种产品都要经历从最初的原材料投入到到达终端消费者手中的过程，作为一种特殊商品的工业化住宅也是如此，运用价值链的进行工业化住宅的成本管理，有利于对工程进行全过程的成本管控，找出导致成本增加的关键环节，提高成本管理的效率，增强企业的竞争力。本文旨在从价值链的角度分析工业化住宅的成本价值链，找出增量成本的成本动因，分析导致成本增加的主要因素，对工业化住宅的成本控制要点提出相关建议。

2、基于价值链的工业化住宅的成本分析

工业化住宅项目的成本价值链分析

房地产企业的产品概念通过设计单位的设计成果体现，工业化住宅施工从设计阶段开始到工程竣工验收为止的价值链，如图一所示。

根据迈克尔·波特的企业价值链理论，工业化住宅的建造过程中由于增加了预制部件而使价值链条中的基本活动及辅助活动都发生了相应变化。如果不考虑其他因素，工业化住宅项目的成本构成与传统项目的成本构成基本一致，差异主要由预制构件的使用对基本活动的影响，包括对行业价值链结构的影响，对企业内部组织体系、工作流程的改变以及工业化住宅设计、部件生产加工及现场装配等方面引起的费用增加。

工业化住宅的增量成本分析

通过工业化住宅的价值链成本分析可以发现，工业化建造方式的成本增量主要体现在设计费用、预制混凝土构件成本以及部件现场施工费用上。

设计阶段的成本增量

设计阶段工作主要包括咨询调研、方案设计、工程设计（施工图设计）、精装修设计以及专项设计。工业化住宅的设计深度要求达到能够在工厂生产出满足质量、安全规范要求的部品部件。而现阶段由于工业化住宅的设计比传统设计在构造、图纸、技术审查等方面要复杂的多，且无相关标准、规范，引起了这一部分费用的增加。

预制部件的成本增量

预制混凝土构件成本增加主要是因为外墙板、楼梯、阳台、梁、楼板、柱预制等引起的在部件加工、采购、运输等方面的成本增加。尤其是外墙部分，传统的外墙多采用加气混凝土砌块现场砌筑，而预制墙体在配筋、混凝土用量上都与传统墙体有较大差异，同时钢模板费用摊销以及人工、蒸养、材料运输等也带来的费用增加。

现场施工的成本增量

工业化的部件施工中采用的大型施工机械为特种机械，塔吊台班及进出场费用较一般施工用塔吊要高，当采用预制混凝土外墙时使用的密封胶及防水胶条单价较高。同样的，部件组装对安装预制构件的工人技术要求较高，人工单价、机械台班费及材料费用的增加均提高了工业化住宅的成本。对于现浇部位的施工，由于预制构件与现浇构件的接头部位的配筋要求比较高，随着预制程度的增加成本有所上升，但是到了一定节点后，大量预制构件的使用，使现浇部位与预制构件接头点的数量大大降低，从而产生了同一项目上预制构件使用的规模化效应。

3、工业化住宅成本控制的建议

加强设计阶段的成本控制，进行全面的质量管理。传统建造方式下，设计阶段往往难于对总成本进行全面的把控。工业化住宅可实现成本控制工作提前介入，在方案设计阶段即可完成相关成本测算工作，保证设计成果的质量。在设计上要求减少构件的种类，构件的生产要考虑到运输条件及现场施工吊装的需求，合理减少运输成本及安装费用，优化构件的钢筋含量。设计的产品要满足消费者居住的舒适度和美观要求。

进行产业的整合，调整产业布局。通过建立战略合作伙伴关系或者进行企业并购、产业扩张等方式来实现产业的整合，组建住宅产业化联盟，使各单位形成一条完整的工业化住宅产业链，进行优势互补。大型的制造业企业和有实力的开发企业可以率先采取订单式生产模式进行标准部件的生产，通过产业链的整合使工业化住宅形成一定的规模效应，以降低成本增强竞争力。

建立完善的生产管理办法，加强海内外交流。做好总包、构件厂及设计院的协调工作，解决项目实施过程中出现的问题，并对其进行深入的分析总结，形成规范化的工业化项目现场施工的管理流程，提高企业的生产能力运用率。加强与海内外的交流合作，引进吸收先进管理经验。住宅产业化在发达国家和地区发展已经非常成熟，可吸收其先进管理经验，加快我国住宅产业化升级步伐。

选择支持力度大的地方进行试点，加强与当地政府的协作。工业化住宅的发展离不开政策的支持。鉴于现阶段工业化住宅还处于初步发展期，开发成本较高，开发企业可以选择支持力度较大且当地有较强加工实力的制造业企业的地方进行工业化住宅的生产，对于已经出台住宅工业化的相关标准、规范及激励措施，积极响应。因为住宅产业链的形成是一个涉及诸多领域的庞大的经济问题，通过政策引导可推进科技进步、产业升级。如利用城市保障性住房的建设来构建成熟的工业化住宅社会系统。

以市场为主导，分步推进工业化住宅。企业要综合考虑客户需求、成本效益、社会资源和政策因素，以人为本，以解决阶段性问题为目标，分步推进住宅工业化的发展。根据工业化项目与传统项目的不同之处针对性的研究实施方法和具体要求，将工业化项目划分为准备、前期、实施三个阶段，积极学习国内外的先进技术、管理经验，结合国内实际情况探索出一条适合中国国情的住宅产业化发展道路。