荷花产地范文
时间：2023-03-17 02:50:31
导语：如何才能写好一篇荷花产地，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
房地产策划合同范文1委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
根据《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国合同法》及国家有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、等价有偿、公平、诚实信用的基础上， 经友好协商，就甲方委托乙方对其开发的位于洞口县洞口宾馆3号楼项目进行前期打包策划推广事宜，达成一致意见，特签订本合同， 以资信守。
第一条 服务范围
甲方委托乙方为其开发的洞口宾馆3号楼项目进行前期策划推广服务，负责该项目前期的策划、创意、设计等事宜。
第二条 服务内容
(一)具体服务范围：
第一部分：整体策划——
1、VI 设计(LOGO/色值/标准/应用规范/中英文规范/排字
组合/立体雕塑效果)
2、阶段策划推广方案
3、深度市场调研报告
4、销售执行建议方案。
第二部分：售楼处包装——
1、接待台背板
2、LOGO 墙
3、资料架
4、玻璃窗吊帘式旗幅
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1、大幅海报(折页)
2、户型图
3、楼书
4、名片
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1、擎天柱
2、道旗
3、围档
(二)免费赠送服务范围：
露台平面
户型图
工装建议
销控表
销售表格
业绩表
客户签约号卡
客户礼品包装
第三条 合同总价款及付款方式
总服务费用商定为55万元人民币，本合同签订后七天内，支
第四条 广告运作规则
1. 为使双方有效沟通、提高工作效率，乙方就甲方委托的项目成立专案小组，并提供专案小组名单给甲方。乙方只对甲方负责，甲方需指定专人负责与乙方合作、接洽。
2. 甲、乙双方共同根据销售情况及甲方营销策略、传播策略和思路制定宣传推广的工作计划，确定工作阶段、完成时间。
3. 在服务的实施过程中，甲方有权对总体策划方案进行调整，乙方应协助确定并调整。
第五条 双方责任及权利
(一)甲方责任及权利
1. 甲方对乙方提交的方案有提出修改和调整的权利，设计方案甲方需尊重乙方意见。
2. 在甲方支付本合同或分项项目相应的费用后，设计作品之知识产权归甲方所有，并有权要求乙方及时提供电子文件及样稿。
3. 双方合作期间，甲方应积极配合乙方，及时提供乙方所需的各类图片和文字资料，并应对上述资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，如因甲方提供的资料而引起法律纠纷，其相关的一切责任由甲方负责。
4. 甲方有权对乙方提交的策划思路、广告方案和乙方所提
5. 甲方应按照本合同的规定及时付款，以保证项目的正常进行。
(二)乙方责任及权利
1. 乙方应尽职尽责为甲方服务，按时、按质、按量完成甲方委托的各项策划、设计等业务，乙方应为甲方的相关资料保密。
2. 乙方应指定专人组成项目工作小组，经甲方确认后开展工作。
3. 乙方应按时完成甲方下达的工作任务，乙方将设计方案交甲方并经甲方负责人签字或以电子邮件确认后视为该项工作完结。若甲方对该方案提出异议，乙方应于甲方提出后尽快进行组织双方领导进行讨论、修改、调整，直至甲方签字或以电子邮件认可方能定稿。
4. 乙方应主动提前向甲方索要设计工作中所需的各类资料，并在本合同终止时，将上述资料及时归还甲方。
5. 乙方对最终广告拥有正文署名权。
6. 乙方在经甲方书面同意后可用其设计之作品参与公益、专业、行业或媒介所组织的竞赛评比活动、出版发表。
7. 乙方对未被甲方采用的方案有权收回并作为它用。
8. 乙方应按月向甲方提供合同期间的详细工作计划和时间
第六条 违约责任
1. 除不可抗力的自然及社会原因外，甲乙双方应严格遵守本合同的条款，否则，违约方须承担违约责任。
2. 非因乙方原因，甲方未能在约定时间内提供乙方设计工作所需的各类资料，或未能在约定时间内对乙方提出的策略、创意、设计方案签字认可，乙方完成工作时间可相应顺延。
3. 由于甲方违约造成本合同不能履行，则乙方有权向甲方发出解除本合同的书面通知，该通知自送达甲方时生效。
第七条 转让条款
未经合同另一方书面同意，任何一方不得全部或部分转让其在本合同项下的权利和义务。否则，守约方有权终止本合同并要求违约方支付合同总价款双倍的违约金。
第八条 合同终止和解除
有下列情形之一的， 合同权利义务终止：
1. 本合同因已按约定履行完毕而自然终止;
2. 本合同经各方协商一致而终止;
3. 本合同因一方违约或因一方有不正当竞争行为或因一方擅自转让本合同项下权利义务而终止;
第九条 保密条款
1. 未经合同另一方书面同意，任何一方对本合同和各方相互提供的资料、信息(包括但不限于商业秘密、技术资料、图纸、
2. 任何一方泄密导致合同另一方遭受损失的，泄密方应按合同总价款的30%向合同其它方支付违约金，违约金不足以赔偿合同其它方损失的，应按合同其它方的实际损失赔偿。
3. 本保密条款具有独立性，不受本合同的终止或解除的影响。
第十条 不可抗力条款
由于不能预见、不能避免和不能克服的自然原因或社会原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行时，遇到上述不可抗力事件的一方，应立即书面通知合同其它方，并应在不可抗力事件发生后十五天内，向合同其它方提供经不可抗力事件发生地区公证机构出具的证明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件。由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同、或者部分免除履行合同的责任、或者延期履行合同。
第十一条 解决争议的办法
凡因执行本合同或与本合同有关的一切争议，双方应通过友好协商解决。如协商不能解决，任何一方均可向****市地方人民法院提起诉讼。
第十二条 其它
1. 本合同在甲、乙双方签署后即生效，双方履行完本合同的职责后，本合同即自行终止。
2. 本合同未尽事宜，双方可签订补充协议作为附件，补充协议与本合同具有同等效力。
3. 本合同一式 份，甲乙双方各执 份，每份均具同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地产策划合同范文2委 托 人： (以下简称甲方) 负 责 人：
电 话：
代 理 人： (以下简称乙方) 负 责 人：
电 话：
经甲、乙双方友好协商，本着平等互惠、优势互补的原则，甲方现将其开发的位于xxxxxxxxxxxx(暂定名)项目(下称本项目)的全程策划与销售工作全权委托给乙方，现就有关事宜达成以下条款，以资双方共同遵守。本合同内容不因项目及公司名称改变而改变。
一. 物业
物业位于xxxxxxxx(暂定名，以下简称“项目”)。项目用地面积约108亩，建筑面积约60000㎡，最终以政府批准的文件为准。
二. 期限
期限从签订本合同之日起至项目正式公开发售日(开盘)后18个月止。合同期满，若甲方未书面通知乙方终止合同，则本合同自动顺延至项目销售率达成可售物业面积的95%以上时止。
三. 范围
范围为本项目之全部住宅及商用物业。如甲方需要保留持有部分物业，则必须在本项目公开发售前七天以书面形式通知乙方保留持有物业单位清单，否则乙方将全部视为可售单位。
四、甲、乙双方职责及义务
(一)甲方职责及义务：
1、甲方对本项目拥有完全的所有权。并委托乙方全权负责产品定位、营销策划、销售等工作。
2、甲方对因项目本身之权属和资格问题而引致的纠纷承担全部责任。
3、甲方有义务向乙方提供预售证以及各销售阶段的合法手续和相关法律文件，并在工程进度、质量及协调政府主管部门等方面给予保障，以保证销售工作的顺利进行。
4、甲方有义务为乙方派驻的工作人员提供项目现场销售及办公场地、办公设备(电话、电脑、传真机、复印机)等必要设备、设施，但设备、设施的所有权归甲方。
5、本委托合同签订后，甲方不再委托第三方或自行进行策划和销售。如发生甲方将本项目整体转让或项目可销售面积暂不销售的情况，甲方须结清乙方全部的策划费和费，负责处理由此带来的善后工作，并给予乙方一定的经济补偿。
6、甲方需委托一至两名工作人员与乙方共同组成营销协调小组，定期召开营销协调会议。积极配合乙方工作，负责购房合同管理，进行购房合同签章和收取定金与购房款，办理银行按揭及备案登记等手续，并自行承担相应的权利义务。
7、甲方负责审定销售、宣传推广过程中必要的合作单位(如广告设计公司、模型公司、活动礼仪公司、印刷厂、喷绘制作公司、装修装饰公司等)。
8、甲方按确定的销售计划，确保项目工程进度。负责售楼现场的清理、工地围墙的建设、售楼处的建设和装修装饰、样板房和样板环境的建设和装修装饰。
9、甲方提供买卖合同原件及其相应文件的复印件, 承担合同打印、客户资料复印，特别是办理银行按揭等的相关费用。
10、负责开发与销售的领导与协调工作，委派专人与乙方工作衔接，协调乙方与各有关部门、其他相关公司的工作关系，为乙方的策划和销售提供本项目的各种原始资料。
11、按时结算乙方的已实现销售规定的应提取的策划、服务等费用。
12、负责楼盘销售广告宣传、推广的相应费用(如户外广告制作、报纸、电视、电台等广告、礼品购买、沙盘制作、楼书制作、展会费用、临时聘用礼仪人员的费用等)，投入宣传广告费用金额控制在销售总额的1.5%以内，如有超过，则超过部分由乙方承担。所有的广告设计作品或印刷品须经由甲、乙双方签字确认后才能或发放。
13、负责审定由乙方拟定的《认购书》、《商品房买卖合同书》、销售计划、广告推广建议、销售价格及其它销售资料，并根据实际情况有权修改销售计划、调整价格或销售资料中的条款，但须提前七日以书面形式通知乙方。
(二)乙方职责及义务：
1、乙方接受甲方委托。负责项目产品定位、市场定位、规划建议、营销策划与销售等工作。根据甲方提供的项目概况，结合项目实际情况，及时向甲方提供可行的开发、宣传和销售方案。
2、乙方应于本合同签订之日起10日内使其委派的策划与销售人员到位进行工作安排并执行相关工作。
3、乙方要确保整个策划和销售过程不违反国家、省、市相关法律法规。
4、乙方策划及销售人员除非甲方要求，否则不得随意更换，如确需更换的，需提前7日以书面形式通知甲方并经得甲方同意后方可更换。乙方与甲方及建筑设计、景观设计、广告设计等单位组成项目营销协调小组，定期召开营销协商会。委派专业人员参加与项目相关的各种会议，并向甲方提供专业的意见和建议。
5、乙方负责楼盘销售人员的管理工作，销售人员的组织和管理方式由乙方自行制定。
6、乙方不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。
7、乙方负责按审定后的销控计划，组织好楼盘的销售工作，并在开盘前一个月开始必须保证每班次有不少于4名销售人员在售楼现场从事销售工作，并视
8、乙方应配合甲方催收房款，代表甲方与客户签定《认购书》和《房地产买卖合同》，并由甲方所派专职负责人(人选确定由甲方书面通知乙方)签字盖章，协助办理购房手续。未经甲方同意，乙方不得增减修改本项目《房地产买卖合同》及《认购书》的条款。《认购书》和《房地产买卖合同》中的房价以甲方确认的销售价格表的价格为准，且文本任何修改都须甲方签字确认。乙方自行承担未经甲方所派专职负责人同意修改条款所造成的一切后果。
9、乙方配合甲方及时收齐和审查办理银行按揭贷款所需客户的资料。
10、乙方负责派出人员的管理、薪金、劳动保护、福利、住宿、交通、通讯等所衍生的一切费用。
11、在销售过程中乙方要努力维护甲方声誉，不得有有损于甲方声誉的言行或侵权行为，严守双方合同条款和甲方商业秘密，确保甲方和该项目的良好形象。
12、与甲方及甲方选定的广告公司共同制定宣传和广告方案及时间计划。
13、销售过程中，应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户做如实解释，尽力促销，不得向购房者夸大、隐瞒或过度承诺，否则由乙方承担相关的责任。
14、每周和每月需向甲方提交销售周报和月报表，与甲方有关负责人员核对、调整销控表。
15、严格按照双方共同确认的价格表进行销售，非经甲方的授权，不得擅自低于双方确认的销售底价进行销售，否则甲方有权追究乙方责任并承担由此给甲方造成的经济损失。
16、乙方销售及策划权不得转让。从本合同签订日开始计算，一年内未经甲方同意，不得销售其它房开企业在丽江市区的同类型竞争项目。
五、共同责任和义务
1、甲、乙双方应精诚合作，共同努力将项目开发、销售成功。
2、甲、乙双方应保持友好沟通的工作模式，不得互相隐瞒或设置障碍。
3、甲、乙双方都享有项目销售现场和所有宣传资料的署名权。
4、甲、乙双方认定的工作内容及程序应共同遵守，如有异议应协商解决，并有义务保护工作成果(如统计数据、策划创意等)。
六、服务目标
1、甲、乙双方应共同努力，力争本项目在20xx年8月底前通过报规手续，10月底以前拿到预售证，12月底以前开盘销售。
2、项目上市(开盘)销售的条件为：有预售许可证、现场售楼处交付使用、户外广告出街、持续一个月以上的宣传推广、具备销售接待条件、蓄客量达到一定数量(如100组以上)，则可择日开盘。
3、自正式开盘之日起18个月内须完成项目可销售面积的95%以上。
七、服务收费及其结算方式：
1、乙方受甲方委托，负责项目全程策划、销售等工作。甲方应按以下条款支付相应的服务费用给乙方：
A、销售费采取基准费和溢价奖励两个部分计提：销售均价在双方确认的销售底价以下(含此销售底价)时,只要是甲方认可的销售价格,则依据销售合同金额(以买卖合同为准)的2%计提服务费(简称费);销售均价在双方确认的销售底价以上时，销售底价以下部分按2%计提，超过销售底价以上
B、计提费和溢价奖励采取月结方式，开盘后第二个月开始，每个月的6日前计提上一个月的费。
2、甲方销售均价底价在开盘前一个月内以正式文件形式向乙方确定并作为合同附件。乙方即以此委托底价制定分户的上市(挂牌)价格表，且实现的销售价高于以上对应的委托底价的增加部份即为溢价。甲方对乙方实现的溢价进行奖励。具体溢价提成奖励方式为：溢价部分甲乙双方按照70%：30%分成;每月结算。
3、上述费每月30日为结算日。双方当日核算金额，并在下一个月六日以前付清应付款项，乙方提供合法发票。如有拖欠按所欠额每日支付万分之三的滞纳金。
4、房屋完成销售，可以计提费和溢价奖励的标准为：甲方收到全部房款。如客户进行银行按揭的，则需按揭款项到账后才能视为完成销售，并可以计提相关服务费用。
5、退房处理及定金的罚没：若客户缴付首期房款前悔约，所没收履约保证金双方各收取50%。若客户缴付首期房款后悔约，履约保证金及罚金归甲方所有，但乙方仍按原合同金额收取相应销售费。
八、其他约定：
1、乙方负责整个项目的全程营销策划工作，但不收取任何策划费用。
2、在本合同签订后，到开盘后乙方开始正式计提费前，甲方每月借支30000元给乙方，此借款在开盘后从费中抵扣返还。借支时间从签订本合同后的第二个月开始，每月6日前支付，乙方开具借款收据，在开盘后抵扣返还时，乙方以正式发票换回。
3、若因甲方工程进度、预售证等原因而影响乙方正常销售或开盘的，乙方可要求甲方改善，超过一个月的则乙方顺延实现销售目标的时间。
4、双方应通力合作，为对方工作提供各种便利。
5、本合同未尽事宜，双方签订补充协议或设立合同附件，补充协议或附件与本合同具有同等法律效力。
九、终止合同条件：
1、甲、乙双方确定以每6个月为一个销售考核周期(最低限度每个考核周期必须完成32%以上的销售率)。正常情况下，若乙方每销售周期不能完成阶段考核任务则甲方给予乙方一个月的努力期，若乙方仍然不能完成阶段考核任务，则前面已销售部份按1.5%提取费，如果已经提取的则乙方返还多提取部分。同时甲方有权单方解除合同，解除合同所造成的一切损失由乙方自己承担。
2、乙方配备的所有工作人员业务水平如达不到甲方的要求的，则在甲方提出整改要求之日起30日内必须重新安排人员直至甲方认可，如连续两次整改仍然达不到甲方的要求的，则甲方有权中止本合同所有委托事项。
3、甲方如发现乙方于销售过程中有任何未经甲方许可之销售行为，甲方首先可书面告知乙方并给予乙方五个工作日的整改期，若期满乙方仍未修正，则甲方有权责令乙方停止一切销售活动，并书面通知乙方终止本合同，如给甲方造成了经济损失的，甲方可以追究相应的经济赔偿责任。
4、如甲方未能完全履行其合同义务时，乙方首先可书面告知甲方并给予甲方五个工作日的整改期，若期满甲方仍未修正，则乙方可单方终止合同，并书面通知甲方，同时甲方仍须支付乙方于期间已售出单位之销售费和溢价奖励等。
十、如甲、乙双方在本合同执行过程中发生纠纷，可协商解决，如协商不成，可采取向项目所在地人民法院起诉的方式解决。
十一、本合同一式四份，双方各执两份，自双方签字盖章之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地产策划合同范文3甲 方(委托方)：
乙 方(受托方)：
为了甲方，根据国家有关法律、法规，甲、乙双方本着互相配合、讲求实效、诚实信用的原则，就甲方委托乙方完成“”房地产策划的有关事宜，签订本合同书。
一、策划(咨询)项目
二、委托项目进度
策划工作分为两个阶段：
1、第一阶段：策划市场调查，包括商圈调查、目标人群调查、目标市场调查、产业链调查和竞争对手调查5个内容，并对整体项目进行初步定位，双方沟通达成共识后进入第二阶段。
2、第二阶段：在甲方认可乙方对项目得出的定位主体的前提下，对定位策划有关内容作出进一步完善，限期为5个工作日。
上述工作在程序上顺延，总体累计时间不超过20个工作日。
三、合同金额及付款方式
1、策划咨询费用为壹佰万元人民币(￥100元)。
1)合同签订之日起日内，甲方向乙方支付策划费用的50%作为预付款，即人民币伍拾万元(￥50元)。
2)乙方完成项目一整体策划方案后，通过正式的演示文稿，向乙方当场做出演示讲解，甲方认可后日内，甲方足额支付策划费余款人民币伍拾万元(￥50元)，乙方方能将《房地产策划》的正式文本交付甲方。
2、乙方去往甲方处进行策划(咨询)工作，往返路费甲方承担，在甲方处调查工作的交通、住宿费用由甲方承担。
四、甲方责任与权利
1、甲方须指派专人(须书面制定)，作为联络人，负责与乙方联络并协助乙方工作;
2、为乙方工作及时提供所需的背景资料和信息;
3、为乙方各阶段成果提出建议性要求，并在审定通过后及时给予书面确认;
4、及时向乙方支付报酬;
5、如果就委托项目内容、期限做出原则性改变的决策，应及时通知乙方，并采取适当措施，便于乙方及时调整工作。
五、乙方责任与权利
1、由担任专家组总负责人，指派专人担任专门联络人;
2、按进度计划完成各阶段任务，保证质量，及时与甲方沟通;
3、按甲方提出的指导性要求修改和完善各阶段策划成果;
4、保守甲方的商业机密，未经甲方同意，不得向第三方透露本合同履行过程中涉及的保密内容。
六、成果归属与冠名宣传
1、成果归属甲方所有;
2、乙方在保守甲方项目相关商业机密的前提下，对成果有冠名宣传的权利。
七、违约责任
由于甲方原因致使本合同无法履行或中断，应承担违约责任，并支付当期款项;
八、合同终止
1、本合同履行完毕自动终止;
2、一方违约并承担责任后自动终止;
3、任何一方无权单方面要求中止。待双方协商一致后，签订终止协议。
4、甲、乙双方同意终止时须以书面形式确定。
九、合同争议
本合同履行过程中出现争议时，甲、乙双方友好协商解决，并以补充协议形式载明，协商不成时，任何一方可向人民法院起诉。
十、合同有效期
本合同正本一式两份，甲、乙双方各持一份(本合同附件为本合同有效组成部分)同具法律效力，本合同自甲、乙双方签字盖章之日起，仅视为达成策划意向;自甲方支付第一笔款项50万元到达乙方账户之日起，本合同正式生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
篇2
一方面，欧债危机加深打击中国出口，而两年严厉的政策效果叠加，也导致住宅及房地产相关投资和消费出现明显下滑。由于房地产调控，中国经济增速下滑使得稳增长压力加大。
而另一方面，刚性需求仍然旺盛，仅由于4月以来支持刚需的利率有所放松，便带动房地产销售市场回暖。房价出现反弹与调控预期相悖，使得短期来看，严厉的房地产政策难言放松。这样看来，房地产已经成为宏观调控的关节点。
房地产调控政策不必刻意以房价下跌为目的，实际上，个别地区刚性需求旺盛、供给不足也是支持房价不会大幅下跌的重要原因。
同时，考虑到调控存在多重矛盾，如果能在价格可控范围内逐步放大成交量，不仅符合当前购房者利益，也不会对经济造成过度影响，或许是件好事。而出口下滑，消费稳定之下，基建投资加大有利于平衡房地产投资下滑，带动经济增长。
降房价与稳增长
本轮中国房地产调控政策已持续两年有余，其严厉程度在全球范围内都属罕见，限购又限贷的政策可谓绝无仅有。在政策重压下，近两年房价疯狂上涨的局面有所改观，并在去年10月出现轻微下降。
但是，由于刚需旺盛，4月以来支持刚需的贷款稍有松动，便带动房地产销售的大幅回升、房价也有上涨趋势。房价上涨与调控目标不符，决策层近日多次强调拥有足够的政策储备以防止房价反弹，说明房地产调控目标仍未达到，短期内不会有所放松。
尽管房地产调控政策有利于房价回归合理水平，但由于房地产与宏观经济联系紧密，能够带动相关消费与投资，所以多年来房地产一直是支持内需与经济增长的重要支柱，如今房地产市场低迷加重了经济下行的压力。
降房价与保增长目标之间协调困难，有时甚至存在矛盾，使得房地产政策与市场预期在政策执行期间存在着诸多不确定性。
首先，房地产调控和促消费之间存在矛盾。持续两年的房地产调控，不仅导致房地产销售下滑，也对与房地产相关的消费起到了间接抑制作用，对消费和稳定经济增长不利。
从社会消费品零售总额数据来看，由于房地产调控政策的深入，7月家用电器和音像器材、家具类、建筑及装潢材料类消费同比增长分别为8.9％、26.4％、25.5％，比6月增速分别下降了0.6个、2.3个和3.8个百分点。
其次，房地产调控与稳增长和投资之间也存在矛盾。
近两年，伴随着新屋开工的减少，房地产投资出现大幅下滑。1月－7月房地产投资增速下滑至15.4％，比1月－6月降低1.2个百分点，创金融危机以来的新低。除此之外，1月－7月住宅开工面积同比增速从1月－6月的-10.7％继续下滑至-13.4％。而1月－7月固定资产投资同比增速为20.4％，之所以能够一改走低趋势，与前六个月持平，主要得益于政策对基础项目建设的支持。
再有，房地产调控与地方政府收入之间也存在矛盾。考虑到地方政府过去一直对土地收入依赖较大，目前地方政府的现金流已经受到了影响。根据国土资源部公布的数据显示，2010年全国土地出让成交总价款约2.7万亿元，相当于同期地方财政本级收入的66.5％。但在加紧房地产调控后，土地收益一再下跌。
中国指数研究院公布的最新数据显示，2012年上半年全国300个城市土地出让金总额为6525.98亿元，较去年同期下降38％。
调控博弈
如此看来，当前房地产调控进入了博弈阶段。笔者认为，由于房地产对消费、投资都有拉动作用，对经济增长的积极支持作用应该肯定。而调控政策不必刻意以房价大幅下跌为目的。
而房地产问题从来就不是孤立的，未来要真正促进房地产健康发展，房地产政策还需要从以下几个方面作出努力。
一是注意配套政策的推行。
笔者认为，当前房价泡沫对中等和以下收入家庭确实存在，但豪宅市场反而泡沫较小，一刀切的调控政策很难收到理想效果。
因为一方面，对于高收入群体来说，由于中国投资渠道较少且豪宅不贵，自然加大了高收入群体投资房产的现象；另一方面，由于对于中低收入群体来讲房价极高，陋室难求，即便房价下降，也很难有购房能力。
因此，在调整房地产政策之时，更应该注重其他政策的配套实施，如加快落实收入分配制度改革、增加中低端收入群体的转移支付；加快金融市场改革、规范资本市场以提振投资者信心、拓宽投资渠道等等。
二是促使调控依据更加清晰。
毫无疑问，判断房价是否合理自然需要准确的房价统计数据。不过十分遗憾，自1998年房改以来，中国房地产市场就缺乏完善的统计体系。
例如，为了应对金融危机，2009年国内货币政策和针对房地产业的抑制性政策已经全面放松。其后，房价上涨很快，在很多人眼中代表着新一轮房地产泡沫的形成。但国家统计局年底的70个大中城市房屋销售价格却显示2009年房价仅上涨1.5％，明显偏离直观感受。
为避免争议，去年统计局取消了公布房屋均价涨幅平均数，使得市场失去了对房价涨幅的最直观感受，也导致研究者多年跟踪的房价历史数据出现中断。笔者认为，房价统计的混乱，使得决策层政策缺乏公信力。
三是改变近几年房地产政策时而过紧，时而过松，变化幅度过大的情况。
篇3
位于苏北欠发达地区盐城的盐阜大众报报业集团2010年通过跨界经营“1+N”模式，广告经营一举突破亿元大关，增幅近30％，2011年达1.3亿元，取得了社会效益、经济效益双丰收。
跨界经营之“报纸+演艺”模式
1 观念突破：地市报为什么要搞演唱会
演唱会是发展文化产业的重要内容，报社举办演唱会满足了人民群众对高品质娱乐消费的需求。地市报借助中央及地方发展文化产业的东风，上接天时，下接地利，利用演艺这一平台，不但能得到市委市政府的支持，更会得到市民的追捧。
演唱会还能提升地域影响力，打造地方经济新引擎。演唱会强大的演出阵容，众多明星粉丝的口耳相传，可以迅速提升城市的地域影响力和知名度。盐阜报业在新乡举办演唱会时，推出了由新乡日报人作词、新乡人上台演唱的歌曲《我的家在新乡》，现场3万人合唱，“爱国、爱家、爱新乡”，大力弘扬了地方传统和优秀文化。演唱会为城市文化注入新鲜血液，不但吸纳、包容、开发了“外来文化”“时尚文化”，更较好地挖掘和提炼出城市的文化精神，提升了市民的现代文明意识，增强了市民对城市的认同感、归属感、责任感，从而激发起市民促进社会和谐、建设美好家园的热情。
2 模式创新：地市报能不能搞演唱会
地市报是当地的主流媒体，具有良好的政治生态、社会关系和人脉关系，与社会各界的合作性和相容性较好。“报纸+演艺”模式，将明星的号召力和传媒的影响力有机结合，通过碰撞产生裂变效应，从而开辟新的广告市场。这一模式通过邀请明星到当地演出，形成明星效应，再通过媒体宣传，如铺天盖地的演艺海报、娱乐版的新闻报道等，迅速将明星效应放大，形成注意力经济，达到演唱会一票难求的局面，从而实现市场号召力。这一宣传对报社而言可以忽略成本，因为版面对商家来说是有价品，对报社而言是易逝品。
“报纸+演艺”模式已经成为盐阜报业最具影响力、发展空间最大的赢利模式，这种模式不仅需要报社借鉴演艺公司的经验，还需要报社对演艺市场的整合运作，遵循文化产品供给优先的规律，以满足观众的弹性需求；同时，借助报社的影响力，解决文化消费体验拉动和交易问题，这些都需要报纸和演艺的叠加才能完成。
3 案例分析：地市报怎样办好演唱会
为了搞好演唱会，盐阜报业专门成立了江苏盐阜大众报文化传媒有限公司，从演出策划、主题创意、流程编排到明星资源、舞美设计、现场导演，形成了一整套专业化的演艺体系，还首开全国地市报先河，签约韩国明星郑在娟，全面其在大陆的演艺、代言、推广。仅2010、2011两年就在省内外举办了9场国内顶级演唱会，成为中国报界演艺行业的领跑者。
跨界经营之“报纸+活动”模式
近两年，盐阜报业灵活运用“报纸+活动”模式，每年举办的活动达50多个，实现了媒体与广告商的双赢。
1 “报纸+会展”模式
会展是近年来各家报社都在尝试的活动，“报纸+会展”即报社搭台、商家唱戏，利用会展吸引入气，通过现场活动扩大影响。比如房博会、家博会、车博会、书画展，都是依托报纸影响力吸引读者参与，通过现场演出、抽奖、促销等活动造浓氛围，形成商家和消费者的互动，成为站在“巨人”肩上的强势展销。
2 “报纸+协会”模式
协会是由报社牵头，联合相关政府部门或单位成立的行业协会、商会。通过协会举办活动，搭建平台让行业品牌抱团推广，在协会营销的框架下，由于协会内的企业目标客户相同，各个企业可以共享一个平台，以降低销售成本。近两年，盐阜报业先后和相关部门一道策划并成立了盐城青年文化促进会、盐城特产商会、盐城食品商会、盐城酒类协会等行业协会，将众多商家集中到行业协会这一平台上，通过行业组织，进行市场整合，统一对外营销推广，达到规模化的资源优势或采购优势。
3 “报纸+评比”模式
即报社与政府部门联手，在节日或相关时间节点，举办行业评比活动，进行产品、品牌的推介。如2012年“3·15真真期间，盐城市文明办、盐阜报业联合举办了盐城市“百城万店无假货”诚信明星单位(品牌)评比活动，让单位在活动中接受市民检阅，在全社会大力弘扬诚信之风。这次评比活动与政府部门联手，让广大读者通过网络或报纸投票，选出自己心目中的诚信明星单位(品牌)，有力保障了消费者的权益，也帮助企业树立了竞争优势，主流媒体的话语权和超凡实力得到充分彰显，经济效益和社会效益实现有机统一。
4 “报纸+影视”模式
试水影视业，成为报业文化产业突破的一个新方向。2011年，盐阜报业与华夏电视传播有限公司等单位联合投资拍摄《只要你过得比我好》，已经在全国各大卫视上映。该剧由著名编剧于漫洋执笔，著名演员张国强、温峥嵘等参演，95％以上场景都在盐城实景拍摄完成。剧组在盐城拍摄，给这座城市带来了人流、信息流和资金流，带动了餐饮、酒店、群众演员、道具、置景等直接的经济效益；同时，盐城悠久的历史文化、众多的人文景观、优美的自然风光、独特的地方风情以及崭新的城市面貌，都在这部电视剧中得到充分展现。报业集团首次尝试将盐城本土商家、品牌在电视剧中进行形象植入，巧妙地将本地品牌向全国推广，使本土品牌一夜扬名。
除上述四种模式外，活动还包括举办论坛、举办各种节庆如理财节、酒水节、婚庆节，通过相亲会举办婚庆节等。“1+N”模式分析
1 “1+N”模式的提出
“1+N”模式是盐阜报业在报业经营实践中摸索和总结出来的广告经营方式。“1”是报业主业——新闻宣传，即报业经营始终要以报纸新闻宣传这一核心业务为龙头，通过主流媒体的影响力和整合力，发挥舆论引导作用；“N”，是通过若干个跨媒体、跨行业、跨领域的营销活动，实现一条龙整合传播；跨媒体即为客户实施全媒体营销，通过报纸广告、DM广告、户外媒体、新兴媒体等，实行广告经营的强势覆盖；跨行业即在演艺业、会展业、影视制作、网络营销上多元发展，实行广告经营的强势出击；跨领域即通过活动策划、危机公关、舆情检测、事件行销、评比营销、节庆营销等多种方式，实行广告经营的强势运作。
“1+N”模式通过N个“1”栢加，这N个“1”的多渠道、多行业、多媒体的营销，通过交叉传播和整合互动，打造排山倒海般的“多米诺效应”。而报纸始终是“多米诺骨牌”的第一张牌，把这张牌推倒后才会引发后续效应。
2 “1+N”模式的案例
2011年9月7日，盐城和台北飞机直航，掀开了盐台两地合作交流的历史新篇。盐阜报业利用这一历史契机，策划了盐台直航“1+1+1+1”整合营销方案，方案技高一筹，在众多竞争者中最终被市委、市政府全盘采纳。
第一个“1”：一场全方位、多角度、高水准的新闻宣传。在盐台直航前后一个月，盐阜报业三张报纸策划了多篇系列报道和专题宣传，掀起了盐台经贸、对台招商、赴台旅游的。
第二个“1”：一系列预热活动，营造悬念为直航造势。通过幸运抽奖“免费直航游台湾”，在周边城市报纸和户外广告上，打出“张惠妹乘坐首航班机，飞抵盐城邀您共度欢乐时光”等策划，一下子吸引了多个城市的目光，让盐台航线成为关注焦点。
第三个“1”：一场高质量的“盐台直航我心飞翔”两岸文化交流大型歌舞晚会。首航当晚，盐阜报业精心编排举办了一台两岸民俗交相辉映、两岸演员同台献艺的大型歌舞晚会。当晚，张惠妹、罗大佑、林依伦、朱明瑛、金铭，中国东方歌舞团、台湾北原山猫歌舞团、盐城市杂技团共同登台献艺，通过文化交流，体验了浓烈如酒的乡情亲情，展现了“两岸一家亲，盐城欢迎您”的热情。
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关键词 地方广播电视；文化产业；如何发展
中图分类号 G2 文献标识码 A 文章编号 2096-0360（2016）09-0083-02
在党的十上明确提出，要实行社会主义文化强国战略，解放发展文化生产力，增强文化创造力，广播电视作为文化产业发展的重要一环，发展广电文化产业已成为行业共识。但是，由于各区域内文化、人文、经济的差异性，大多地方广电文化产业发展参差不齐，如何提高拉动地方广电产业发展也是各地广播电视行业迫切解决的问题。
1 地方广电文化产业发展现状
广电文化产业作为社会主义文化发展战略的重要一部分，受到越来越多的瞩目。近几年来，随着社会的发展，智能手机、微博、微信、手机客户端、视频网站等为代表的新兴媒体呈爆炸式发展，新媒体以快捷、方便等特点深受大众喜爱，以其衍生的新经济模式正在影响着我们生活的方方面面，有力的促进了经济多元化，全球化，网络化。而做作为传统的广播电视文化产业则受到了巨大的冲击，尤其是地方广电文化产业，受其地域性、区域经济、传统观念等因素制约影响，一些地方广电文化产业发展可谓举步维艰，后劲不足。
2 地方广电文化产业发展存在的问题
应该说，文化产业作为地方广电行业的一项新型产业，在社会第三产业结构中，所占的比重不高，无论是产业的总体规模还是技术层级都还停留在小规模、低层次上，存在的突出问题主要有以下几点。
2.1 思想不够解放
在经济发达地区，广播电视几乎已经完全改制为集团化经营，走市场运营的道路，但是在经济相对落后地区，由于传统观念的束缚，不少人对广电文化产业理解不清，重视不够，仅仅把广电文化事业作为党和政府的喉舌，以及活跃群众生活、改善投资环境的一种措施，没有把它当作产业来开发利用，没有认识到文化经济的一体化，思想观念仍停留在政府办广电，广电文化为休闲娱乐服务的基础上，广电文化产业的市场化程度低，产业的开发严重滞后。
2.2 资金投入不足
投入与产出成正比，广电文化产业也不例外，投入资金的高低直接决定广电文化产业影响力的大小。在南方经济发达地区，广电媒体利用自身的平台资源优势与内容生产优势，积极的进行广电文化产业结构拓展整合重组，但我国大部分经济欠发达地区的广电文化产业仍然受传统思维禁锢，以体制办文化为主，没有将人、财、物等主要力量放在广电文化产业的发展上。一些地方政府还停留在政治家办台，依靠财政拨款，吃财政饭的旧思维上，只注重社会效益，轻视经济效益，没有做到社会效益与经济效益共同发展，对于广电文化产业重视不足，缺乏发展思路与创新办法，导致广电文化产业发展滞后。
2.3 复合型人才匮乏
发展广电文化产业离不开高素质的经营、管理、策划等高素质复合型人才。而目前一些地方从事广电文化产业人员素质偏低，缺少经营意识，尤其缺乏一大批既懂管理又懂经营，既从事广电文化又善于市场运作的广电文化经营者。再加上人才机制和分配机制不灵活，各方面待遇不高，广电文化专业人才流失严重，后继乏人。以延边广播电视台为例，由于待遇偏低，近几年来优秀的主持人就外流十
几人。
2.4 机制改革不到位
广播电视一直以保障舆论导向，宣传地方政治、经济、文化为主要职责，相关广电文化产业多为一些工作上的附属品，而非当作主业来运营，缺少市场运作。近年来，虽然在广电文化产业上已经逐步放开，但离真正与市场接轨，还有很长的路要走，主要原因就是机制改革不到位，体制内缺少专业人才支撑，体制外优秀人才进不来，体制内人员缺少经营意识和经验。广电职工观念仍停留在财政拨款衣食无忧的老思维上，对广电行业面临的严峻状况缺少认识，对发展广电文化产业缺乏认知度，这严重的限制了广电文化产业的发展壮大。
3 地方广电文化产业发展的优势
3.1 品牌塑造力强
“品牌”这个经济范畴的名词，是企业产品经营社会知名度的标准，在市场化的今天，“品牌”代表着信誉、代表着自身实力。广播电视对品牌塑造有着先天性的优势，具有受众面广，社会影响大等特点，通过宣传对受众的认知、判断、决策有潜移默化的影响，其大众传播的社会属性，成为了塑造品牌的重要手段。以“中国好声音”品牌的塑造为例，2012年浙江卫视与星空传媒联合推出的《中国好声音》是一个大型励志专业音乐评论节目。在节目推广过程中，在全国15个城市举办了推介会，并开展了一系列的线下活动，学员明星现场表演、知名歌手助阵等活动，以娱乐新闻、社会活动等形式被媒体跟风报道，成功塑造了品牌效应。在这个品牌推介过程中，媒体发挥了不可替代的关键作用。所以，通过广播电视自身宣传职能进行品牌推广塑造，是广电发展文化产业的一大优势。
3.2 资源丰富竞争力大
随着广播电视传输网络的不断健全及频率、频道的专业化发展，形成了广播电视丰富的产业资源，以此为依托，发展广电文化产业具有得天独厚的优势。广电行业经过数字传播、户户通等广播电视工程建设，基本形成遍布千家万户的广播电视传输覆盖，具有无法比拟的收视收听资源优势。以延边州为例，全州共有人口220余万人，共辖八县市，广播综合覆盖率达99.71%；电视综合覆盖率达97.51%。
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目标体系化房地产政策目标不相容调控
目标体系化是经济目标多元化以后出现的政策规律。二战前大部分国家采用的是单一的经济目标，即国民生产总值增长速度，但随着经济矛盾的复杂化，失业、通货膨胀、收入不均、国际收支不平衡等问题相继出现，各国普遍实行目标多元化。然而多重目标之间会出现不相容即目标之间彼此不可共存。政府通过政策逻辑设计希望让矛盾的目标协调实现，这就是目标体系化和相容性。
我国近阶段所要实现的经济目标有：物价稳定、经济增长、充分就业和国际收支平衡。这些目标的重要性程度高低，彼此牵制作用的强弱，成为房地产政策的制约因素和出发点。以下将逐一分析各目标对房地产政策的影响。
房地产产业既是国民经济的支柱性产业又是基础性产业，且城市和其他产业的发展在很大程度上也受到房地产业的影响，甚至影响着经济的周期性波动。近两年，房价上涨过快与房地产投资过热引起了全社会的关注。从许多西方发达国家房价的变化经验来看，短期内房价上涨过快容易产生房地产泡沫，削弱金融体系，甚至会导致长时期的经济衰退。另一方面，房价持续上涨过快会削弱居民的购买力，住房问题无法得到妥善解决，这将会对社会稳定产生巨大的负面影响。近期，我国政府出台了一系列调控房价的房地产政策，虽然取得了一定的成绩，但是依然存在许多弊端。因此如何有效地运用房地产政策，平抑当前虚高的房价，缓解居民的住房压力具有重要的研究意义。
一、房地产政策对物价稳定和经济增长目标的作用
经济增长和物价稳定是发展中国家的两大主目标，因此也是房地产政策不得不服从的首位目标。然而这两个目标往往很难同方向满足，这也对房地产政策的制定造成了一定的困扰。
（一）放松房地产政策能促进经济增长，但会推动物价上升
1、经济增长目标方面
一是房地产业开发投资对经济增长的直接拉动；二是与房地产业相关联产业的投资消费对经济增长的拉动作用；除了这两方面外，还要考虑到政府出让土地使用权而得到的土地收入，因为政府的这部分收入会转化为政府购买还有城市建设投资，是构成GDP的重要部分。因此，放松房地产政策很明显的可以促进直接投资和间接消费，极大的促进GDP增长。
2、关于物价稳定方面
房地产是个关联度很大的产业，具体来说，其与第一产业的关联度不是很强，第二产业中的家具制造业、家用电力和非电力器具制造业等部门与房地产关联性较强第三产业中租赁业、住宿业的物价也较大程度的受到房价的影响。因此房地产价格对物价总水平的变化有一定的影响，两者之间存在一个长期的关系，所以房地产政策的放宽会提高第二第三产业的价格，极大的影响物价水平。对稳定物价的目标来说不太有利。
（二）严格控制房地产会阻碍经济增长，但是可以有效地控制物价。
房地产业在快速发展的同时还带动相关产业的发展，尤其是建筑装潢业等的发展。目前我们的经济发展仍存在着依靠房地产业带动经济发展的情况，在这个背景下如果我们严格控制房地产，会影响其关联产业的发展，例如房地产如果萧条，建筑市场以及其上下游就会缺少发展动力，从而减少就业人口的需求，另外建筑业的萧条也会带动周边服务业的衰落，从而阻碍经济增长，但是另一方面，为了实现各地区经济的稳定发展，政府不得不加强对房地产业发展的调控，制定严格的房地产政策。
二、宽松的房地产政策对充分就业目标的影响
本文前半部分提到，目前我国我国近阶段所要实现的经济目标有：物价稳定、经济增长、还有充分就业，房地产作为一个蓬勃发展的行业，我们不得不承认其在完成充分就业这一政策性目标上所起的不可替代的作用。
（一）房地产成为吸纳农民工就业的重要渠道，增加就业岗位
随着小城镇建设步伐的加快，中心城市对周边地区的辐射力增强，带动了区域内建筑业的发展。而建筑业形成的产品大多以劳动密集型的产业活动为主，为社会提供着大量的就业岗位。走出农田步入城镇建设洪流的农民工，自然成为建筑行业的产业大军，通过贡献体能和智慧，将大量的资金回流到农村，拓宽了农民增收渠道，提高了农民收入。
（二）房地产由于其与其他产业的高级关联程度，可以带动不同行业的就业
房地产对国民经济的拉动作用非常明显，这不仅在于其本身巨大的投资能带动国民经济的增长，也在于它能通过前向、后向、环向关联带动许多产业的发展。前向关联效应是房地产业对直接或间接地需求本产业产品或服务的产业产生的影响，房地产业对该产业主要产生供给推动作用，如房地产业对商业、金融业有显著的供给推动作用；后向关联效应是房地产业对直接或间接地向本产业供给生产要素的产业产生的影响，房地产业对该产业主要产生需求拉动作用；如对建筑业、钢铁水泥等产业的需求拉动；环向关联是指既向房地产业提供生产要素，又以房地产产品作为生产要素的产业，如金融业、金属和非金属制造业，既向房地产业提供资金与建筑材料和设备，又以房屋作为生产要素。
由此可见，房地产行业的蓬勃发展带动众多行业的发展，则极大的促进了就业。
三、房地产政策的制定在三个政策目标之间的权衡即目标体系化原理的运用
综上所述，房价上涨一方面使消费者不堪重负，和提高人民生活居住条件的初衷相违背本来，发展房地产是为了改善居民的生活居住条件，促进社会福利水平的提高。
另一方面我们又不得不承认，房地产发展在房地产以及各类新型建材产业的发展中，都起到了明显的拉动和辐射作用。尤其表现在对工业化的拉动、辐射作用进一步显现，直接带动了水泥、钢铁、制造、电力、水利等多个经济门类和行业的发展，为实现工业强市发展目标发挥着积极作用。同时也极大的拉动了就业。
由此可见，房地产政策在实现这三种目标时是矛盾的。
目标体系化原理要求房地产政策能协调目标矛盾，使得三种目标大致都能得到实现，避免失去某一目标带来的政治经济损失。为解决这一问题，我国加强制度性政策研究，通过有关政策、法律、办法的推出，逐步建立一个日趋完善的房地产市场。例如《土地法》和《住房法》以及与房地产密切相关的《物权法》的制定和实施使得中国房地产法制建设将会步入一个全面发展、日渐完备的新阶段。另外，正在调整和制定中的经济适用房、廉租房等相关政策会逐步完善我国的住房保障制度，解决广大居民的居住问题，降低房价上涨带来的社会问题。房地产行业是经济发展中极重要的一行业，只要按照正确的方向发展，就可以减少其负面影响，我们的政策目标是力争在发展房地产的同时有效控制房价，安稳民生，使得经济有条不紊发展、物价平稳增长、就业增加。
四、总结
回顾我国的房地产政策，梳理出我国房地产发展的脉搏，我们欣喜地看到我国在不到60年的时间里，取得了伟大的成绩，我们百姓的居住条件有了相当大的提高，但我们也要冷静地看到我们的问题。我们发现，近五年我国房地产的政策，尤其是调控性政策的非常密集，这是由于我们的房地产市场过热，房价的快速上涨，既影响了我国城镇居民的正常消费，甚至威胁到我国经济的稳定发展，这是我们必须要重视的。
根据丁伯根的目标体系化原则，政策制定的合理性在于当两种经济目标发生矛盾时，对国民经济相对重要的目标应该成为主要的调控力度大的对象。并且根据不同阶段的需要，调整对不同目标阶段的侧重。尽管我国政策制定一直在考虑民生和经济增长之间权衡，但是仍然表现出效果有限。
随着制度性政策的不断完善，房地产市场的发展会越来越健康，房地产调控政策的数目会逐步减少，我们所渴望的适应市场经济法则，体现中国国情又符合目标体系化原则的中国房地产市场体系正呼之欲出。
参考文献：
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关键词：城市化 房地产业 和谐发展
房地产业在改善产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进城市化等方面起到了积极的作用，然而由于我国房地产业起步晚，发展历史短，经验不足，房地产业快速发展中存在诸多问题。
房地产业快速发展中存在的问题
（一）房地产投资结构不合理
1986年以来，房地产开发投资达66286亿元，年平均增长32.7%，比全社会固定资产投资增长速度快13.7个百分点，远远超过了同期GDP的增长速度。另据国家统计局2004年对全国3328家房地产企业的跟踪调查，2003年房地产开发投资资金来源中银行贷款占28.89%，如果加上开发企业流动资金贷款、施工企业垫资中的银行贷款部分、预收款中的个人住房贷款部分，目前银行资金占房地产开发资金的比例在60%左右。随着房地产业投资快速增长，金融风险剧增。
（二）高房价影响居民购买力
一方面是房价持续上涨。近年来，我国各地的房地产价格上涨很快。1998年至2004年城镇居民人均可支配收入年均增长8.6%，但许多城市商品房年均增长达到了两位数。另一方面空置房面积增加。1993年底商品房空置面积达到5000万m2，此后这一指标持续上升，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿m2，同比增长23.8%。
（三）大量土地闲置与浪费
一方面是土地资源的稀缺，另一方面在房地产开发领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费。据国土资源部统计，2004年全国城镇规划范围内闲置、空闲土地达26.37万hm2，相当于现有城镇建设用地总量的7.8%；其中房地产库存土地达10万hm2。据央行2005年8月15日的《2004中国房地产金融报告》显示，1997年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000-2004年一直维持在60%-70%的水平，2004年该比值降到50%以下，2004年全国土地购置面积和土地开发面积的差额达到20044.5万m2。
房地产业高速发展也带来一些社会问题，诸如拆迁纠纷、征地矛盾，开发商、业主、物业公司之间的冲突与矛盾等。房地产业能否持续健康和谐发展，已经成为政府决策部门、学术理论界乃至普通百姓十分关注的问题。和谐是中国传统文化的核心理念。在人与自然的关系上，强调“天人合一”。在人与人的社会关系上，强调和合、大同。房地产业和谐发展应强调与自然、经济、社会、文化的和谐发展。
我国房地产业和谐发展对策
（一）与国民经济和谐发展
房地产业的发展既要符合自身的发展规律，又要与其他产业发展相适应，并要有国民经济的支撑。房地产业对整个国民经济发展的贡献是间接的，其产品构成其他产业发展的载体，房产只有被用于生产或消费（居住）才能完成价值实现。房地产业的发展只有与国民经济的发展速度相协调，才能促进国民经济快速健康发展。因此，保持合理的房地产业发展速度，进行科学规划，才能有效防范风险和保证房地产业持续稳定发展。
（二）与金融业和谐发展
金融业的支持是房地产业可持续发展的关键。房地产业是一个典型的资金密集型行业，其发展离不开巨额资金的投入，这就决定了房地产业的发展离不开金融业的有效支持。因此，房地产业要实现可持续发展，必须有效促进金融业与房地产业的互动、互利。完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。
（三）与城市生态环境和谐发展
生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。在房地产业的发展过程中，要有超前的环保观念，在充分利用自然地貌、资源的基础上，创造出人与环境有机融合的舒适空间和居住环境。在选址上，要尽量少占或不占耕地、生态林地，不影响风景名胜、人文景观，多在荒地、废弃地上进行建设开发。在项目建设上，要建立规范的质量保障制度，通过消费市场约束机制，抵制劣质、有毒材料、部件的使用。在保证建筑功能质量的前提下，采取有效的节能技术与管理措施，大幅度降低建筑能耗，达到既居住舒适，又节约能源和改善环境的目的。从可持续发展的角度，编制好城市环境规划，避免出现“工业集中、人口集中、污染集中”等问题。在编制规划过程中，要注意因地制宜，突出生态环境的特点，考虑到环境保护设施的用地要求。
（四）与土地资源利用和谐发展
土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在土地资源先天不足的硬约束下，节约有限的土地资源，尽量不向外延扩展，集约利用存量土地，对实现经济可持续发展至关重要。因此，国家必须实行最严格的土地管理制度。要引导节约用地，集约利用存量土地、科学合理用地，开展节地挖潜。而作为房地产开发商，必须学会在土地供应趋紧的条件下，精打细算，保护和开发利用好每一寸土地。
对于建设资源节约型社会，应遵循4r原则，即“减量化(reduce)”、“再利用(reuse)”、“再循环(recycle)”和“再思考(rethink)”。表现在土地集约和节约利用上， “减量化”就是要控制新的土地粗放利用和浪费；“再利用”就是要充分发挥存量土地的潜力；“再循环”，就是要加强土地整理，实现资源的再生；“再思考”，就是要改变传统的土地利用模式和思路，逐步形成自觉的节约意识。
（五）与科技创新和谐发展
建设节约型社会和资源友好型社会，将直接影响房地产业发展。房屋设计、布局应因地制宜，合理利用当地自然资源，从空间、生态、视觉、人文、智能及管理等方面入手，从总体布局、平面布置、建筑设计、节约及造型等方面来提高设计水平。在保证设计原则和科学性的同时，要兼顾人们对房屋的个性追求，树立适度的超前设计意识，使房屋的设计思路跟上时展的步伐。加快新技术、新材料与新工艺的标准化、系列化进程；房屋设计上要选择各种新的设计模式，促进新产品的应用与推广，如推广可循环再生材料，包括可循环利用的材料如钢材、木材、玻璃、铜制品等再生材料和再生能源，通过无害化解体后再利用。发展太阳能、地热、风能等无污染能源。大幅度地提高房屋的科技含量，从而使房地产业走上可持续发展的道路。
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（1）定位好职工的公司形象位置。首先给予全体干部职工一个称号“公司形象代言人”，职工个人在公司外面的言行代表着本公司全体，直接影响着公司的形象和声誉。因此应从长远利益和整体利益出发，采取多种方法树立公司的自豪感，产生公司的向心力，全体职工要自觉地维护公司的声誉和利益，让员工随时感觉到自己的一切行为都代表着公司，让员工们真正认识到公司主人翁的重要性所在，时刻以此来约束自己的行为，来达到改变思想的目的，正所谓“行为思动”就是这个道理。
（2）认清企业的市场形势，把握好时机寻求发展。商场如战场，当今社会要想跟上时代的发展，要想有立足之地，要想在激烈的市场竞争中站稳脚步，就必须做到“知己知彼”，所以明年我公司要把市场形势和发展动态明朗化，通过网络信息的广泛搜集充分掌握好市场发展前景，并随时传递给每一位职工，让其真正改变思想观念，充分发挥好自己的职责和能力。
（3）“没有了铁饭碗，擦好自己的吃饭碗。”大家要明白一个道理：我们搞的是开发公司，不是保险公司，铁饭碗哪里都没有了。为什么要加强学习，提高认识，认清形式，要努力实现在建设上有创新。新一轮解放思想、加快发展的热潮正在全县迅速兴起。聚精会神搞建设，一心一意谋发展。务求做到发展要有新思路，改革要有新突破，开放要有新局面，工作要有新举措。要牢固树立市场观念和精品意识，对每一项建设项目做到精心策划，精心施工，不断提高城建项目的工程质量、功能质量和艺术水平。这也就是“擦好自己的吃饭碗”。
（4）党的思想政治工作决不是可有可无，无所作为，而是必不可少，大有作为的。面对新形势新情况，思想政治工作和发扬优良传统的基础上，必须在内容、形式、方法、手段、机制等方面努力进行创新和改进，特别是要在增强时代感、加强针对性、实效性、主动性上下功夫。这要成为今后加强和改进思想政治工作的重点。
2、公司的规划及战略目标：
（1）加大开发力度，制定长远规划。因国家土地政策从去年至今仍在冻结，使我们的计划不能实现，我们继续等待时机，一有时机，公司计划从雅居园小区以南新征土地200亩，主要建设雅居园小区二期工程。在雅居园经五路以南建一个起点高、规划好、功能全，无论是从整体配套，还是从安全文明，真正做到用我们的“诚心、真心、爱心和信心”，让购房者“买的放心，住的安心，感觉舒心，生活开心，对未来和城建开发事业充满信心”。计划绿化覆盖率45以上，各项指标都达到国家标准，争创全国优秀小区。
规划方案设计新颖、布局合理、户型多样化，为了方便用户，根据各家庭条件的不同和需要，用户也可按照小区规划标准自行建设，但不能影响整体布局，也可两家或四家一体，也可独家独院，只要不影响小区整体规划，公司可提供几套户型供用户选购，用户自行建设时，公司可提供水、电、暖大配套。计划用3—4年的时间开发建筑面积8—10万平方米。公司将大力倡导“科技、健康、人文”的二十一世纪科技住宅新概念，致力于建设“设计人性化、环境生态化、建设高档化、服务舒适化”的精品楼盘，打造城建开发品牌，为建设县城、美化县城、服务社会做出积极的贡献。
（2）加快旧城改造建设，抢抓短、平、快项目。公司在制定长期规划的同时，还要制定一些短、平、快项目，那就是旧城改造项目，公司的领导班子要务时高效，选择有利地型抓住机遇，不能放过老城区的任何黄金地段，特别是沿街商业用房，要抢占先机，要看的准、建的快，只有这样公司才能迅速发展。
（3）瞅准时机，全面迅速启动富阳新村的建设开发工作。公司开发的富阳新村项目坐落于济北开发区南，248线西，距济南机场8公里，位于济阳县新城规划区中心街。居住最佳，两桥一路通车后，到济南只需20分钟，到机场10分钟，是新城区唯一的黄金地段。富阳新村项目占地总面积为132亩，总建筑面积5万平方米，其中商务会所7000平方米。新村绿化率45以上。富阳新村以联体、多体组合为主，多层、高层点缀，是现代生活居住的理想场所。（富阳新村规划设计方案、总平面图见附图）
（4）要有纵横发展的战略思路。
解放思想、干事创业、加快发展，必须有敢想敢干、敢闯敢试的精神，有敢为人先的胆略，一个国家、一个地区、一个单位，要实现繁荣兴旺，就必须始终保持开拓创新的精神，不要畏首畏尾，左顾右盼，要有发展的目光，与时俱进。具体地说公司要想在激烈市场竞争中站稳脚，必须要有纵横发展的战略思想，就是说济阳县城建开发有限公司要想得到长足发展，在保住济阳大本营的情况下，要横向东西、纵向南北，说的大一点就是加速企业融入全球经济一体化。我们无论能否成功，首先要敢想敢做，只有新思想，才有新思路，如果连想都不敢想，怎么去做。所以我们一有机遇，排除一切干扰和困难，大胆地走出去。
3、建立健全各项规章管理制度。
企业改制不是万能的，但根据公司的实际状况看，不规范完善各项制度也是不行的。天冷冷在风里，人穷穷在债里，公司乱乱在管理上，没有好的管理就没有好的效益。任何公司运行中，无论大小都必须有游戏规则，没有游戏规则就没有正常的游戏运行。所以需要规范完善各项管理制度，规则制定后，还要切实地执行。这又要求完善的管理活动，公司要求生存、求发展，无论是管理制度还是管理活力，都要严谨完备、精益求精。特别是在当今激烈的市场竞争中，企业要赢得竞争力，就必须具备科学有效的管理，高速度发展的社会，要求企业必须高效运转，因此对于任何一家公司而言，首先一条是做到各部门之间权、责分明，不能相互重叠，更不能互相推诿，否则就会导致效率低下。现代公司的组织分工管理制度，是防止互相扯皮，提高工作效率的唯一正确手段，为此公司要制定切实可行的、全面的、相应的各项管理制度。
4、要对各分公司实施全面内部完善和改革。
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虽然不是在上海，但以外来人的客观角度观察杭州目前商业的发展，发现杭州商业地产目前并未获得其应有的市场关注度，市场塑造力偏低，这一局面产生自许多复杂原因。众所周知，一个成功商场诞生的背后，有许多在规划中需要整体考虑的因素，综合笔者学习并参建的一些成功项目的经验，提供以下几个商业地产设计的重要因素。
明确项目开发主题定位的重要性。一个成功的商场需要明确的主题定位，具备主题特色且定位明确的商业空间可以并加强消费者的印象及来访的动机，并提升消费购物的附加价值，让消费者可以很明确地明白这个商场的购物形态以及可以感受到的空间质量，也愿意来到商场消磨其闲暇时光。国内成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊桥等均是在这方面发展得很成功的例子，杭州本土的杭州大厦主题定位比其他商场做得更成功。因此，商场在规划之初一定要确认其客群及商行的主题，以便于日后整体规划设计思考方向的确认。
主力门店选择定位的重要性。主力店为商场的招商成功与否的关键因素，高知名度的主力店过去所累积的知名度与信誉将有助于商场形象的提升，并增加商场的辨识度。作为商场吸引目的性购物人潮的引力来源，主力店对于商场发展的带动具有十分重要的影响，是商场成功的快捷方式之一。如华纳威秀影城购物中心、马莎百货以及宜家家居 IKEA等主力店，深知主力店对于卖场面积、货架陈列、停车需求等均有一系列的要求，为了吸引主力店的进驻，开发者必须在商场的规划之初，便充分了解预期引入的主力店的各项需求，掌握的越多，未来所面对的难题便越少。
商业项目地段选择的重要性。商场地点的选择正确，就能掌握地利的优势，适当的店址可搭周边人流的顺风车，增加商场成功的机率，因此商场在地点的选上应掌握以下几个重点。
周边应有规律的客流。选址前应调查基地周边客流规模，周边人口密度应能支持商场的营运。比如说在商业街、步行街、电影院或者公园附近，这些地方人流比较集中，而且可以说是集休闲和购物于一体的地区。
交通便利。车站附近，特别是地铁或者几条公交线路交汇的地方，都能够给客人带来交通上的便利，因此商业价值也比较高。邻接道路宽度、大众运输的可及性以及是否有停车位置供给均为商场选址的重点。
商业环境的群聚效应。周边的商业开发规模如能形成群聚效应将对商场开发产生极大正面帮助，虽然说群聚会有一定的竞争压力，但是因为商店多，能够满足客户的多方面需求，所以人群也会比较多，更重要的是能够产生商业集约效应，更容易发挥自己的比较优势来占领市场，吸引更多的顾客来购买。
合宜的地块发展条件。应充分考虑地块的形状、大小、地形及物理环境条件等因素。比如说，选址对气候条件的要求（风向、日光）都会产生影响，一般都会选择坐北朝南的方向，这样一方面可以避免夏季的暴晒另一方面可以避免冬季的寒风，对顾客有益对存在商城里的货物也有好处。
商场的开发应符合城市规划的要求，同时应了解周边的城市规划远景，以免未来城市规划的变迁影响商场的发展。因此，可以选择在居民生活的小区或者是有企事业单位、机关的地方选址，因为距离近会吸引附近的居民而形成固定的消费群体。
商业项目交圈流线规划的重要性。区分人流车流与货流，妥善配置商场动线。而在商场的规划中，除了消费者动线外，必须同时提供专用的货物进出、服务进出动线，避免动线冲突，造成消费者观感及服务机能的负面影响。
动线规划的舒适度与便利性。宽度合宜，明亮舒适且方向感明确的动线可让顾客愿意在商场做更长时间的停留，绝对是商场动线规划的不二法门。商场在进行内部装修时，采用装修涂料、灯光的选择、空气中是否有异味都会对顾客的心理产生作用。
项目平面功能性配置的重要性。商场的平面配置应合乎商场的定位与设计主题，同时应以便于消费者参观选购商品、便于展示与出售商品为前提，且让商店有更多的曝光率。商场是各种商业产品展销的容器，各种商品形态在平面空间配置区位均有其应遵循的逻辑，因此应在平面配置上反映不同类型的商品对卖场空间尺寸、服务机能与位置的需求。
同时，卖场的平面配置应能鼓励、引导消费者在卖场作更长时间的停留，增加其行走的空间距离，并让整个逛街购物的空间环境是舒适的，以鼓励更多附加的购物行为。
商业空间良好视觉设计的重要性。商场的空间的整体视觉设计对商场形象的塑造有关键性的影响，一个具强烈辨识性的商场视觉设计将有助于消费者建立对商场的认同与了解，凌乱的视觉环境绝对是商场环境扣分的重要的因素，视觉设计是商业建筑非常重要的元素，是建筑立面、空间塑造整体的考量，卖场的指针系统、橱窗设计、室内装修的色彩计划、灯光及景观等都为卖场视觉形象塑造的重要元素，应能呼应卖场的主题定位和整体规划设计，以形成整体卖场空间气氛，并提升卖场的整体形象。
商业人气聚集畴划的重要性。商场的人气需要一些活力的引擎空间来带动，可短期聚集人潮的活动与娱乐休闲设施绝对是商场活力与能量的来源，电影院、娱乐场、餐饮空间与定期及不定期举办的活动均是商场活力的来源。因此，一个成功的商场一定具备可以聚集人潮、胃纳活动的空间与主题卖场，让购物商场不只是消费场所，更是社交与休闲娱乐的领域。
商业场所快乐购物氛围营造的重要性 。购物消费绝对该是欢乐愉悦的生活体验，消费者来商场的目的除了购物，还包括了放松与休闲，所以欢乐购物气氛的营造对卖场而言绝对是必要的。因此，卖场在空间营造上应尽量去提供一个活泼放松的环境，让消费者在轻松的心情下享受购物的乐趣，欢乐的购物环境的塑造可由卖场的建筑意象、室内空间、景观环境以及相关娱乐设施等来达成。
商场合适文化背景依托的重要性。商场的规划需要在地的思维及与时代的发展脉络的结合，一个在北京或上海成功的案例不一定适用杭州，每个城市均有其地方特色与文化背景。卖场的规划除了功能、主题、地点、招商与空间意象的考虑外，适时适地的考虑也是十分重要的。在北京，过去曾有一些试图完全移植国外成功经验的商场，因缺乏地域性考虑，未能获得预期中的成功，其原因主要在于气候条件与民情的不同，一个在杭州的购物中心的规划设计应能反映杭州消费者对购物行为的需求。
在进行选址的时候要考虑到潜在的商业价值，既要分析现在的情况还要考虑到未来的商业价值，有一些曾经被人看好的商场选址，可能会随着发展而变冷，而一些不引人注意的地方，可能会在不久的将来成为闹市，比如说新城的开发、老城的改建、开发区的规划等等，其中最为著名的案例就是美国零售企业“沃尔玛”和新加坡华商董俊竞创建的百货集团“诗家董”的选址规划。
成功的商业空间的设计的塑造总结起来就是要同时站在消费者与卖场业者两者的角度出发，塑造一个空间机能完备、消费者愿意常常停留造访的购物环境，也就是以上所提几个要点所试图做到的。
这些观念看起来都很简单、也很基本，但却是很多设计者在设计过程常常容易忽略掉的。一些空间设计者往往过于强调空间创意，忘了消费者对商业空间的期望；而开发商常常执着于过去成功案例的复制，忘了适时适地的环境考虑，具体问题具体分析。商场规划需要真实地面对每个城市消费者的需求，务实地满足商场规划的基本需求，若能再加上设计师的独到创意就更完美了。
参考文献：
[1]周昕涛.商业空间设计.上海人民美术出版社.2006年4月。
[2]王玮、徐永梅.中国商业地产完全解决方案.经济出版社.2008年7月。
篇9
房地产市场的调整已持续将近一年，随着市场对景气下降的预期趋于一致，成交萎缩、房价下降的现象已逐步在全国范围出现，市场调整已成为系统性风险。
商品房成交价格方面，全国统计数据已经开始出现环比负增长，绝大部分大中城市都在经历房价从同比增速下降到环比甚至同比负增长的过程，只是进程的先后有一定区域性差异。我们预计08 年全国房价水平为同比基本持平。
商品房成交面积方面，一线城市带头萎缩，幅度达到三至五成。从先行的深圳经验看，大幅萎缩后成交将得到自住需求的支撑，这一支撑点依不同区域有所不同，在达到这一支撑点后成交量将保持在低位。08 年全国商品房成交面积预计同比下降30cy0 。
我们对未来市场走势的判断是一线城市成交进一步萎缩空间有限，但价格将进一步下调，二三线城市将略为滞后地复制一线城市走势。
国海证券分析师认为，从目前业绩看，上市公司表现好于行业平均，这得益于品牌和资金优势以及龙头企业的贡献。但系统性风险难以回避，板块业绩增长预期已不乐观，并且不排除个别企业出现重大问题引起板块震动的可能，四季度对房地产板块的投资仍需谨慎，维持板块“中性”评级。
东兴证券分析师认为，调整中企业的品牌优势将是投资者需重点关注的因素，具有品牌的房地产股将会从政策、规模、商誉等多个方面受益，有较高投资价值。拥有好品牌的企业将在不断加剧的市场竞争中胜出，并将在市场竞争中获得更高的溢价。另外，随着商品房市场销售不旺的持续，主业于商务出租房开发和工业园区开发的上市公司将显现出价值。
保利地产（600048）
快速扩张遭遇行业调整
高负债造就高成长。公司自2002年起采取高负债快速扩张的战略取得了飞速发展，经营规模暴增。各项主要指标呈几何倍数迅速扩大，从2003年末到2008年中期不到5年时间，总资产规模由18.5亿元发展到476亿元，增幅达26倍，主营业务收入由6.2亿元增加到2007年的81亿元，预计这一数据在08年将达到140亿元左右。
遭遇行业调整。公司持续的高速扩张遭遇楼市调整，虽然上半年公司仍然取得了良好的销售业绩，但由于全国化布局刚刚完成并未进入全面收获阶段，最近1年内的销售来源仍然主要集中在北京、上海、广州及少数二线城市，销售风险较为集中，而下半年和明年将是保障性住房形成对市场的实质性冲击，我们判断近期楼市调整仍将持续深入，因此我们认为公司持续热销的压力很大。
优势地位不可动摇。公司成功发行43亿公司债后08年资金有较大盈余，但若09年保持08年的开工规模将有38亿元左右的资金缺口，而公司周转速度较慢，随着行业调整的更加深入，有可能面临更大的资金压力。但公司全面且强大的融资渠道以及低廉的土地成本将保证公司在未来竞争中保持优势地位。
业绩锁定比例高。我们预计正常情况下公司08、09年实现营业收入139亿元、253亿元，每股收益分别为1.06、1.75元，增速达50%以上，对应9月10日收盘价的PE分别为12倍、7倍。另外，2008年中期公司尚有预收帐款106亿元，预计下半年结转80亿元左右，因此公司今年业绩基本锁定，如果全年完成240亿销售计划，那么09年业绩锁定比例也将高达50%以上，是为数不多的锁定比例较高的企业。
今日投资《在线分析师》显示，公司2008至2010年综合每股盈利预测分别为1.14、1.72和2.29元，对应动态市盈率为12.5、8和6倍。当前共有31位分析师跟踪，19人建议强力买入，10人建议买入，1人建议观望，1人建议适度减持，综合评级系数1.48。综合PE与NAV估值，长城证券认为公司的合理股价应该在11.9-21.7元之间，9月10日收盘价为12.12元，在我们给出的估值区间底部， 有一定的投资价值，但是由于市场对行业的预期仍然没有好转，而且公司一旦因回款不畅等原因致使融资不畅，可能会延缓开发速度以至影响业绩释放，因此，不排除股价会在价值区间的范围之外运行的可能，给予公司“谨慎推荐”的评级。
张江高科(600895)
08年开始业绩加快释放
2006年期的2年半时间里，大股东张江集团注入了170万平米权益建筑面积的优质房地产项目给上市公司，作价总额31个亿，平均每平米作价只有1833元。大股东持续注入优质资产极大地改善了公司基本面，房地产资源获得超常规增长。出租物业建筑面积增长了将近7倍，达到208万平米；销售项目建筑面积增长了5倍多，达到166万平米。
出租物业和开发销售项目的地价成本均很低，普遍在600-1500元/平米之间，且多数低于1000元/平米。成本领先优势奠定了公司高毛利率的盈利基础。
公司所拥有的用于租售的房地产资源规模的迅速增长，不仅拉开了和同类公司的领先差距，而且使得公司有足够的条件增加园区类房产是销售，获得更好的业绩增长表现。
篇10
【关键词】房地产；前期策划；规划设计
对于房地产行业来说，其策划以及设计阶段对于整个房地产项目的盈利情况具有至关重要的作用。随着当前房地产市场的需求的不断变化，导致了房地产开发行业存在着一定的时期的不稳定性，而且很多房地产开发商也不熟悉房地产规划以及设计的真正内涵。对于房地产开发的前期阶段，开发企业单位的观念还是比较落后的，一般仅仅是从设计的角度去考虑房型的具体情况，设计上往往都是针对于住宅设计，优化一些不科学的方面。例如如何充分的利用楼层的面积，如何把小居室转变为大居室，如何对住宅建筑材料进行升级等等。 后来，随着房地产业的发展，开发商的设计意识又逐步的转变到的房地产周边环境方面，在房地产开发的设计阶段一般都集中在小区的广场绿地等方面。所以说，对于房地产开发的规划设计，其一直是处于不断的发展过程中，是密切的根据市场的实际需求情况而发展的。当前，随着房地产开发行业的进一步的成熟发展，房地产开发商对于开发前期的重视程度越来越明显，对于房地产开发规划部门必须要树立开发前期要充分的结合策划和规划这两方面。
1、策划与规划设计的结合在房地产项目开发阶段的应用
项目投资决策过程主要是比较分析相同类型的设计方案，从技术方面、经济方面等综合选择，从而最终决定。而对于设计阶段来说，其直接决定了这一房地产项目的价值所在，属于是非常关键的阶段，它能够缩短房地产项目的工期、提高房地产的质量、降低房地产的成本，并且凸显出后续的经济以及使用效益，一般来说决策阶段大大的影响了房地产项目的成本，影响程度约九成；而对于设计阶段，其对整个项目成本的影响比较大，比重甚至达到 95% ; 但是如果进入到施工图设计阶段，那么对于项目投资成本的影响就逐步的降低到三成左右，所以，项目决策和设计阶段属于是重中之重。
1.1 房地产开发前期的策划调查和研究
对于一个房地产项目来说，其要想实现经济效益的最大化，最根本的就是要符合消费市场的实际的需求，但是，我们需要注意的是市场需求是一直处于不断的发展和变化过程中的，而且其中要受到一定的开发商的引导以及媒体的宣传等作用。这种其中必然要涉及都房地产项目的前期规划设计阶段，这直接决定了房地产项目的运作的起始效果，其中要涉及到房地产开发企业的投资决策、房地产开发目标的分析、房地产项目的市场定位，同时还需要掌握一定的当地的房地产市场供需情况，在房地产开发前期，在开展一定策划阶段时要研究的房屋销售目标的喜好特征，熟悉项目所在地区的市场情况、销售对象的年龄、收入以及工作情况等等。只有掌握了充分信息和资料，才能够掌握房地产市场的当前情况，同时还能够及时的摸清楚房地产市场未来的竞争情况，从而有利于开展房地产项目的正确定位，此时再去开展一定的规划设计也就顺理成章了。
1.2 规划出新的机制以及设计方式
对于房地产建设的设计人员，在设计时要掌握一定的当地房地产市场情况、同时还需要收集一定的房建基础资料，形成一种动态的数据补充以及修正机制，通过这些数据能够及时的掌握房地产市场的发展变化趋势以及特点，这样才能够把这些新的特点体现到真正的房地产项目的设计过程，在真正的房地产施工过程可以灵活的适应市场消费者的口味。随着当前房建设计的专业分工越来越细化，在开展规划时要需要采纳考虑不同阶段的咨询公司的意见，同时会同各方面的设计方，例如房地产项目方案的总体设计公司、房建建筑设计公司以及工地施工图等设计公司等等，这些专业的设计公司参与前期的规划阶段会将设计工作搞得更加的专业。所以说，对于房地产开发来说，必须要注意在一定的阶段会同各个阶段的专业咨询公司来开展，防止出现楼房已经建好，但是在交工验收之后又出现了一些设计上的缺陷以及不足。 有的可能出现不合理的设计问题，影响了房屋在将来的使用；甚至有的房地产设计师缺乏一定的经验，导致楼房考虑不全面，从而在实际的施工过程中发现难以实现。 尤其是针对一些规模比较大的房地产项目，如果实际情况比较复杂，就需要连同知名的设计单位开展咨询工作，有利于帮助开发者获得一些创新性思路和启发，深入的发展了之前的开发立意，形成一个合理的确定的方案，能够充分的发挥出房地产设计单位的积极性。
结语：
房地产开发项目中策划与规划设计的结合的根本目的在于实现某一房地产工程项目在整个开发周期内实现总成本最小化。近些年以来，各行各业始终关注房地产行业经济发展问题，始终坚持将策划与规划设计的结合作为房地产行业发展工作的重中之重，促进房地产项目的快速发展，策划与规划设计的结合水平也大幅提高，我国的房地产行业也有了很大的进步，整体经济效益的飞速增长，使得我国房地产行业逐渐成为我国经济发展的主要产业之一。要想实现快速发展，解决好行业问题，必须要做到策划与规划设计的结合的高效化、规范化，这才是符合现代化房地产行业发展的基本要求，逐步的发挥出策划与规划设计人员的积极性。策划与规划设计的结合工作逐渐成为房地产开发工作的重点。
参考文献：
[1] 岑乐陶 . 城市规划设计与管理实用便携手册 [S]. 机械工业出版社，2008.
[2] 张泉，等 . 城市停车设施规划 [M]. 中国建筑工业出版社，2009.
[3] 陈丽莉 . 浅谈房地产园林景观工程建造[J]. 湖南林业科技，2005，32(5).
[4] 周冰，许楗 . 设计基础之平面构成 [M].西安 : 陕西人民美书出版社，2005.