土地地价评估方法十篇

土地地价评估方法篇1

关键词：土地地价；评估方法；分析

1 几种主要评估方法的地价内涵分析

评估中通常会遇到不同评估方法的评估结果差异较大的问题，这对评估师确定评估结果造成了较大的影响。

1.1 基准地价系数修正法（简称“基准地价法”）。

基准地价法是运用政府公布的基准地价，按替代原理进行评估的一种方法，其核心是基准地价与修正体系。基准地价是政府地价管理的一个工具，同时也为政府宏观调控决策提供参考信息。基准地价主要反映某地区的地价空间分布规律以及其大致地价水平，对市场地价具有一定的引导作用。由此可见，基准地价法主要是从市场管理的角度进行评估，得到的地价是一个“管理型”地价。

1.2 收益还原法（简称“收益法”）。

收益还原法是根据预期收益原理，将待估对象按预期所能获得的收益作为价值衡量，从投资者的角度去评估。收益法的核心是待估对象的预期收益以及投资者期望的回报率，而且收益法中的投资者属于长线投资者，即投资者持有待估对象相当长的时间，通过待估对象的收益实现自己的预期回报。由此可见，收益法评估得到的是一个“长线投资型”地价。

1.3 假设开发法（或剩余法）。

假设开发法（或剩余法）同样是从投资者的角度出发，通过对待估对象进行开发或转售，从而获得预期的回报，以此衡量待估对象的价值。假设开发法（或剩余法）的核心是对待估对象的开发或转售，而这种开发或转售一般都是短期内完成的，属于短线投资，甚至带有一定的投机性质。由此可见，假设开发法（或剩余法）评估得到的是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。

1.4 市场比较法。

市场比较法是根据替代原理，利用已成交的交易案例，推导待估对象的价格。从土地市场交易行为来看，一般来说，买卖双方对地价的博弈基本上都是基于该土地的投资价值，即买卖双方都已对该土地的投资价值做了评估，最终达成交易的地价代表买卖双方都认可该土地的投资价值。由此可见，市场比较法评估得到的是一个“投资型”地价，至于土地是用于长线投资还是短线投资都有可能，但一般以短线投资的居多，即用于开发或转售。因此市场比较法评估得到的通常也是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。

1.5 成本逼近法。

成本逼近法是根据贡献原理，按待估对象价值形成的各项成本之和来衡量其价值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估对象在其价值形成的过程中所发生的各项成本，代表了待估对象的权属人应获得的回报。由此可见，成本逼近法是从权属人的角度出发，评估待估对象至少应该值多少钱，因此成本逼近法评估得到的应该是一个“保本型”地价。

2 各种类型地价的差异

从上面的分析可见，不同评估方法评估得到的地价不尽相同，形成了多种类型的地价，那么这些类型的地价其价格水平有什么差异？

2.1 “管理型”地价和“保本型”地价相对稍低。

“管理型”地价基本反映市场的客观地价水平，但由于其“管理”职能的影响，通常会比其他类型地价稍低，但比“保本型”地价要高。而“保本型”地价通常是这几种类型地价里面最低的。

2.2 “短线投资型”地价或“投机型”地价相对较高。

从投资的角度来看，短线投资通常具有较高的风险，尤其是“投机型”的投资，由此投资者对此类投资一般要求比较高的投资回报，从而反映在投资对象（即待估对象）的价值就应该高一些。

2.3 “长线投资型”地价适中。

相对于短线投资，由于土地的稀缺性，其长线投资具有较为稳定的投资汇报，风险相对较小，因此投资可接受的投资回报率相对较低，由此“长线投资型”地价相对其他几种地价而言其价格水平适中，接近于“管理型”地价。

从上面的分析，这几种类型地价一般的价格水平排序大致为：“短线投资型”地价或“投机型”地价>“长线投资型”地价≥“管理型”>“保本型”地价。

3 不同评估方法评估结果的协调

根据目前的土地评估规范，一般都要求选用两种方法以上对待估对象进行评估，而不同评估方法得到的地价各有差异，则应怎么协调不同类型的地价，从而合理的确定评估价值？

3.1 根据评估目的，选择更接近评估目的的地价类型。

根据评估的思路，通常在评估方法的选择时已经对地价类型进行了筛选，对于基于短线投资为评估目的的，最好采用假设开发法（或剩余法）与市场比较法进行评估，这两种地价类型都与评估目的接近。

但由于评估条件不具备的情况下，通常会选用了不同地价类型的评估方法进行评估，则有可能两种方法评估得到的地价水平值相差较远，因此需对各种评估方法进行分析，以最接近评估目的的地价类型为主，其他类型地价作为参考和校验。

3.2 调整个别评估方法的思路及参数，使得两种方法评估地价类型更接近评估目的。

评估时可以根据评估目的，对评估方法的思路及参数进行适当调整，使得其评估的结果更接近评估目的。

举个例子，当评估目的为短线投资型时（如某人拟将其住房的土地进行抵押而评估），则可能会采用收益法和剩余法进行评估，但由于目前国内住宅房屋的租金水平偏低，而房价水平普遍较高，因此两种方法评估出来的结果可能差异比较大，同时这也体现了“短线投资型”地价与“长线投资型”地价的差异。既然评估目的是“短线投资型”的，那么评估时可以对收益法的评估思路作适当调整，使其更接近于“短线投资型”的地价，例如采用收益加转售的思路评估，目前很多投资客都是持有物业一定年限（持有期内一般用于出租）后即转售，这样收益法评估得到的地价就非常接近“短线投资型”地价了，与剩余法评估得到的地价差异大大缩小。

另外，还可以调整收益法的还原利率以达到其评估值接近“短线投资型”地价。在还原利率的确定时，目前采用市场提取法确定的还原利率一般会比较低，因为房价比较高，而租金却比较低，这也反映了目前的房地产市场环境下，高额的投资使得长线投资的回报率相对较低。但按此还原利率评估得到的地价与现实市场环境状况是相匹配的，即用较低的还原利率和目前市场租金可以评估得到较高的地价水平，这与“短线投资型”地价更为接近。如果不考虑这种情况，按一般投资者的投资回报要求，以较高的还原利率和目前市场租金将会评估得到相对较低的地价水平，这其实反映的是“长线投资型”地价，与“短线投资型”地价有一定的差距。

4 结束语

从上面的分析可见，评估师在评估时应充分理解各种评估方法的地价内涵，不同的评估方法得到的地价类型是不尽相同的，而且某些类型的地价可能会差异比较大。因此需根据评估目的，选择更接近于评估目的地价类型的评估方法，或者在评估过程中对评估思路以及评估参数做适当调整，已使各种方法评估的评估结果更接近评估目的的地价类型，这样才能得到合理的评估结果。

参考文献：

[1]周湘宁.土地评估行业存在的问题及对策研究[J].安徽农学通报（上半月刊），2012，（17）.

[2]怀晓晴.土地评估市场亟待规范[J].黑龙江科技信息，2013，（05）.

[3]唐晶.浅谈土地评估行业存在的问题及对策[J].黑龙江科技信息，2011，（07）.

[4]高彬彬，甘志娟.浅析土地评估的执业模式[J].现代商业，2010，（21）.

土地地价评估方法篇2

[关键词]划拨土地 价格 评估

一、划拨土地使用权及其价格内涵认识的发展过程

1.过去对划拨土地使用权的认识

在国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中,对划拨土地使用权的定义是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。该条例中第四十七条规定:“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。

2.过去对划拨土地使用权的评估及引发的问题

基于以上对划拨土地使用权的认识、理解,在土地评估中,对划拨上地使用权的价格内涵就有了如下界定。划拨土地使用权价格评估在土地评估行业的发展进程中大概经历了两个阶段:第一阶段是从单纯的土地评估兴起,将土地作为一项固定资产而不是无形资产对其评估。开始,至1996年以前。划拨土地使用权的评估与出让等有偿方式取得土地使用权的评估在方法上相同,价格内涵也一致,其土地使用权价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分,且划拨土地使用年期未进行界定;第二阶段是1996年以后至今。划拨土地使用权的评估方法未变,但价格内涵与前一阶段相比,对土地使用年期进行了设定,依据有关法律规定根据评估对象的土地用途,分别作不同使用年期的设定。而上述评估方法及界定的价格内涵所得出的评估结果就可能导致出让等有偿方式取得土地使用权价格低于或等于划拨土地使用权价格,而众所周知,以出让、租赁等有偿使用方式取得的土地,除了要支付土地补偿费、安置补助费及相关税费外,还要向当地政府交纳土地出让金、租金,或交纳红利;而划拨方式取得的土地则只支付土地补偿费、安置补助费及相关税费。这就造成这样的事实:在取得土地时,以出让、租赁等有偿方式取得土地的费用高于以划拨方式取得土地的费用,而在评估土地价格时,出让、租赁等有偿使用土地价格又等于或低于划拨土地价格。

二、划拨土地使用权价格评估内涵

1.根据国土资源部国土资的[2001〕44号文中“……可依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,……”表明,划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分,即土地平均取得成本和开发成本,除此之外没有更明确的规定。而在实际当中,企业的资金利息和投资利润是与资金投入相伴生的,在划拨土地使用权价格的评估中也同样要考虑土地使用者对土地投入所产生的利息和利润。2.划拨土地使用年期的确定。众所周知,在宗地价格评估中,都要对所评估的地价进行价格定义,也就是说,要把你所评估的地价内涵界定清楚。对同一宗土地来说,不同的地价定义,会得到不同的估价结果,而在地价内涵中有一项就是对土地使用年期的界定。因此划拨土地使用权价格的评估作为一种类型的宗地评估,也要对评估宗地使用年期进行界定。目前,对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种看法:一是根据评估宗地的设定用途设定其使用年期为该设定用途的法定最高出让年期;二是根据国家有关法律规定“……以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制……”,亦即划拨土地使用年期应设定为无限年期。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定,我国土地一级市场的土地由政府统一供应,进入二级市场的土地必须是以有偿方式取得才能转让。因此,划拨土地一旦要用于经营,进入二级土地市场都必须要转为有偿使用(如出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资入股等几种方式),而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期的限制。因此,为了能与有偿使用土地一定年期的价格相比较,划拨土地使用权价格评估中也应设定有限使用年期,一般地,其年限的设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。

三、划拨土地使用权的评估方法

1.成本法。在用成本法计算出让土地价格时,土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,应归国家所有,相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此,划拨土地使用权价格应为土地成本价格,包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

2.收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上,以一定的还原利率,折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此,可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定,是国家权益在土地收益上的体现,所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金,可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正,求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

3.市场比较法。可以预见,随着企业对划拨土地权益的日益增强,划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多,划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。

4.用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前,很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金,出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金,可以得出:划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。

5.综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素,如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算,综合分析后,剔除不适宜的测算方式,对合理测算结果进行算术平均或加权平均,求得划拨土地使用权价格。

参考文献:

土地地价评估方法篇3

【关键词】土地估价；风险；防范

1、土地估价中的风险分析

土地估价风险主要是指土地估价机构出具的估价对象评估值严重偏离市场价格，给委托方及其他不确定的利益相关者造成重大经济损失，并由此引起土地估价机构及估价师可能受民事赔偿、行政处罚甚至刑事处罚的风险。

1.1 经济形势和政策对土地市场价格的影响

经济形势变化会对土地市场价格产生较大的影响。若经济形势在短期内变动较大，将会使土地估价结果与市场价格产生较大偏离，可能会对社会经济稳定产生不利影响，甚至直接给某一经济主体带来经济上的巨大损失。

土地市场价格除了受经济形势变化的影响，还会受政策变化的影响，而且政策变化也是难以预期的，任何一项政策的变动都必然会对土地和房地产的市场价格产生深远的影响，这些将极大地影响土地成交量和成交价格，如果估价师对市场现状及前景把握和判断不准，将会影响估价结果的准确性。另外，政策变动会考验估价师对政策的解读能力及技术实力。

1.2 评估技术失误产生的风险

评估技术失误主要体现在评估参数取值不当，估价方法选取错误，以及土地估价报告内容不完善等方面。

（1）评估参数取值不当带来的风险

目前，行业内对于某些重要的评估参数，如土地资本化率、房屋资本化率、房地产报酬率、房地产价格指数、土地价格指数等没有统一的标准，参数的稳定性和可靠性还不够高。因此，估价机构和估价师对上述评估参数取值尚存在较大分岐。

（2）估价方法选取错误带来的风险

土地估价师未能执行《城镇土地估价规程》相关规定，并结合土地的合法性、规划用途、估价目的及业务需求等合理选取估价方法，或者部分估价师为迎合客户的要求，在某些情况下刻意回避最适宜的估价方法，而选取不合适的方法，以达到高评或低估的目的，从而带来风险。

（3）土地估价报告内容不完善带来的风险

土地估价报告描述不完善，未对估价对象的评估设定条件和既有瑕疵在假设前提条件部分进行充分的说明，未列出影响自身权益的保护性条款等，也可能会给估价机构和估价师带来意想不到的风险。

（4）欠缺评估基础资料带来的风险

土地估价方法主要有市场法、剩余法、基准地价修正法、成本逼近法、收益法等，从估价理论角度，不管采用哪一种方法，都需要有详实的基础数据资料和技术资料。因此，进行估价时，是否掌握丰富的基础数据资料和技术资料是估价结论是否准确的重要保障。

1.3 超越专业胜任能力承接土地估价业务而带来的风险

国内评估机构内部培训机构落后，一些从业人员很难有机会学习，估价师的整体素质参差不齐，难以适应日益复杂的经济业务类型，但为了追求利益，承接自身难以胜任的估价业务。

1.4 脱钓改制不彻底导致的不正当竞争风险

由于估价机构原本隶属国土部门，虽经脱钩改制，但与国土部门有着千丝万缕的联系， 委托方在国土部门办理一些与土地有关的确权、转让、过户、抵押等事宜时，有时只认定原其下属估价所进行价格评估这就损害了这一地区土地评估行业的竞争，甚至造成垄断，从而阻碍整个评估行业的健康发展。

1.5 委托方提供虚假材料带来的风险

土地评估涉及的资料比较多，诸如《建设用地规划许可证》及规划红线图、《土地出让合同》及相关补充协议、缴纳出让金的发票、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑功能指标明细表》、《建设工程审核书》、建筑施工图、《建筑工程施工许可证》、其它相关政府批文及项目可行性研究报告等，估价师应尽量要求委托方提供上述资料的原件并进行认真的核对，在确认复印件与原件相符后，要求委托方在复印件上加盖公章，以防有些人在容积率、建筑面积等关键指标上弄虚作假，误导估价师作出错误的价值判断。

2、土地估价的风险防范及质量控制对策

2.1加强与大专院校的合作交流及与行业协会专家委员会的沟通联系

土地估价是一项技术性相当强的工作 ，涉及的知识面也较广，各估价师的知识面却相对有限。因此，土地估价机构可以根据自身业务发展的需要，通过与大专院校合作交流及与行业协会专家委员会沟通联系、外聘、内部培养等多种方式，建立一支较为稳定的、专业背景多样化的专家顾问团队作为强大的技术后盾，并定期或不定期地举办技术研讨会，提升估价师的专业素养，并解决日常工作中遇到的各种评估难题。另外，笔者认为，专家顾问团队在对于一些宏观无法预测的政策变更等造成土地评估不准确的情况，也可以为土地估价机构进行一些合理解释， 对土地估价机构进行正当保护，以促进行业健康发展。

2.2加强机构内部管理，建立完善的企业管理制度

（1）建立现代化的、规范的企业管理制度

土地估价机构应改变行业中普遍存在的内部管理松弛的小作坊生产方式，建立现代化的、规范的企业管理制度，比如：建立公章管理制度；规范估价业务合同格式和内容；制定合理的估价业务承接流程，由资深估价师对业务进行甄选和把关，并根据各估价师的实际能力和经验分配相应的估价项目；制定针对大型的、难度较高的估价项目的组织管理办法和激励机制等。

另外，土地估价行业属于高风险行业，机构和估价师的责任重大，也可能随时需要对委托方和利益相关者的异议进行解释、上法庭质证甚至被，因些，建立规范的档案管理制度尤为重要。

（2）建立健全质量控制体系

土地估价机构应重视质量监控和管理体系的建设，建立一套完整详尽的标准化执业程序，如项目负责制度、评估工作流程、评估项目审核制度、风险评估制度等，最大限度地保护本机构和估价师的利益，并把执业风险降到最小限度。

其中，评估工作流程和评估项目审核制度是整个质量控制体系里最关键的部分。规范的评估工作流程主要包括对评估前期准备工作、现场勘察、资料收集、具体评估测算过程和出具评估报告等工作环节进行监督，从评估工作的各个环节上对风险进行有效把控。

评估项目审核制度是保证估价报告质量的关键性措施。根据行业管理相关规定，估价机构应制定严格的土地估价报告三审制度，明确各级审核权限、各级审核人、审核内容范围及审核标准，提高估价报告的成文效率，保证估价报告的质量。

土地估价报告审核流程设置模式如下：

一级审核：负责撰写报告的土地估价师自审；二级审核：高级估价师或项目经理二核；

三级审核：总估价师三审。

（3）加大信息化建设力度，提升企业竞争力

土地估价行业对各种信息和数据的依存度非常高，为实现企业管理的科学化和精细化，应增加办公自动化平台和信息数据库的资金投入，建立评估自动化辅助平台和办公自动化平台，提高工作效率，并实现企业内部信息和数据的共享，提倡无纸化绿色办公，提升企业的竞争力。

2.3树立估价师的风险意识和职业道德观，并提升其专业技能和综合素质

土地估价机构应加强对估价师的日常管理、培训和监督，树立其执业风险意识和职业道德观，要求估价师独立、客观、公正地执业，为客户保守商业秘密，并以违法违规的估价机构和估价师其人其事为反面教材对估价师进行教育，对拒收客户红包的估价师进行表彰。另外，还可以通过组织估价师参加行业继续教育培训、外聘专家进行专项技术培训、内部举办技术研讨会等多种形式，提升估价师的专业技能和综合素质。

2.4建立土地估价师执业保险制度

建立并实施土地估价师执业保险制度， 将有利于间接防范执业风险，有利于保障评估机构和评估人员的利益，壮大评估行业队伍，促进整个评估行业的健康快速发展。

2.5谨慎接受评估委托和认真审查宗地权属

在土地评估机构接受委托之前，应该首先从多方面和多渠道对项目由来等背景情况进行了解。对于风险较大的项目， 或明知有欺诈性的项目，可以予以拒绝。因为一旦出事， 不仅经济上要遭受损失， 声誉也将受到无法弥补的损害， 得不偿失。另外， 在土地估价中， 如果委托方有意隐瞒土地权属方面的一些问题， 容易导致造成纠纷， 使评估机构受到牵连。因此， 评估前要对委托土地的各种产权证明进行审核。产权证明绝不能仅凭复印件认可， 一定要将原件审验后再复印。最好是对于宗地的土地登记信息， 到相关土地部门申请权属查询。特别对于抵押评估， 权属审核很重要， 千万不能随意进行评估。

参考文献

土地地价评估方法篇4

    第一条  为了加强地土地管理，切实保护土地所有者、使用者的合法权益，推进土地使用制度的改革，根据国务院第91号令颁布的《国有资产评估管理办法》和国家有关规定，结合我省实际，制定本办法。

    第二条  凡在四川省境内进行地价评估的组织，适用本办法。国家另有规定的除外。

    第三条  本办法所称地价的指土地所有权和土地使用权在社会经济活动中，其可得利益反映出的价格形态。

    第四条  地价评估是指地价评估机构，根据委托或指定，按规定的程序、标准和方法对宗地地产进行评价和估算。

    第五条  国有土地使用权人在经济活动中涉及土地使用权转让、租赁、抵押的，应按本办法的规定先进行地价评估。

    第六条  地价评估工作应贯彻执行国家有关地价政策，遵守国家法律，遵循真实、公平、可行的原则，做到公正合理。

    第二章  地价评估组织管理

    第七条  由国土、物价、国有资产等部门组成地价评估委员会，各级地价评估委员会代表各级国土、物价部门行使地价评审、确认职权。并负责地价评估机构的业务归口管理；评估机构、人员的资格审批；地价评估的立项审批和审查确认地价评估成果报告。

    地价评估委员会的办事机构设在国土部门。

    第八条  地价评估业务由国土部门具有地价评估资格的评估机构或经省地价评估委员认可的其它评估机构承担。未经认可的单位，不得承担地价评估工作。

    地价评估机构、人员的资格认证及其管理，由省国资局委托省国土局另行规定。

    第九条  地价评估机构应接受各级地价评估委员会，如实反映地产情况提供有关资料。

    地价评估机构应对用地单位和个人提供的资料和情况保密。

    第三章  地价评估程序

    第十一条  地价评估按以下程序进行：

    地价评估机构重新确认，也可以向上一级国土部门地价评估委员会申请复议。上一级国土部门地价评估委员会受理复议申请后，应在三十日内进行复议，并送达裁定通知书。具体复议办法由省国土局另行制定。

    第四章  地价评估方法

    第十二条  地价应依据地块的用途、地权的获得方式、使用年限、地质、地形、气象条件、利用率、地理位置、征拨土地补偿标准、获利能力等因素和交通、基础设施状况、环境和绿化等情况确定。

    第十三条  地价评估适用以下方法：

    （一）重置成本法；

    （二）剩余法 （扣除法）；

    （三）市场比较法；

    （四）收益现值法；

    （五）经国家规定的其它方法。  以上方法可根据评估目的分别适用或综合适用。

    第十四条  凡有权机关颁布了区域发型基准地价或指导地价的地方，应结合该地价进行评估。

    涉外投资企业用地的地价评估应结合外商投资企业场地使用费标准进行。

    第十五条  用重置成本法对地产进行评估的，应按该项地产重新取得所需投资，即国家规定的补偿费和开发费标准累加，评估地价。

    第十六条  用剩余法 （扣除法）评估地价的，应减去地上房屋或建筑物重置成本房产价值后，确定地价。

    剩余法一般在房地产交易总金额大于房屋或建筑物实际价值的房地产交易中适用。

    第十七条  用市场比较法进行地价评估的，应按市场上同一的或者类似的地产交易价格，进行地价评估。

    第十八条  用收益现值法评估地价的，应按被估地产的预期获得能力和土地增值情况，测算出地产的现值，并以此确定地价。

    第五章  评估费用

    第十九条  地价评估机构进行地价评估可收取评估费，地价评估费按所估地价的3‰计收，但一宗地最高不得超过3万元。

    第二十条  评估费主要用于地价评估业务的办公费用和办公室租金，支付差旅费；借用、聘请专业人员的工资、福利、劳务费用；业务培训、经验交流和其它必要的开支。

    第二十一条  承接地价评估的机构，应向地价评估委员会按评估费的5％缴纳审查确认费，主要用于对地价的审查、确认工作中的所需费用。由评估单位邀聘专家的咨询评审费除外。

    第二十二条  地价评估机构应按财政有关规定管理评估费用，自觉接受财政、审计部门的监督、检查。

    第六章  法律责任

    第二十三条  用地单位故意隐瞒情况，提供虚假材料，或者与地价评估机构串通作弊，致使地价评估结果严重失实的，地价评估委员会有权提请有关部门追究用地单位或地价评估机构直接责任人和主要负责人的行政责任。

    第二十四条  地价评估机构玩忽职守，致使地价评估结果严重失实，地价评估委员会有权对该评估机构给予警告，并责令其重新评估或另行指定评估，评估费用由该评估机构负担。

    第二十五条  对违反本规定乱收费的单位，由物价部门按有关规定查处，情节严重的，按地价评估委员会的管理权限吊销其地价评估资格。

    第七章  附  则

    第二十六条  外商投资企业用地国有土地资产其他经济成分兼并和集体所有制土地的地价，由地价评估委员会指定进行评估。

    第二十七条  本办法由省国土局负责解释。

土地地价评估方法篇5

关键词：土地估价；风险防范；质量控制

中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）08-0-02

一、引言

我国土地估价涉及的经济领域比较广泛，如土地使用权的一级出让、二级市场转让、征收、拍卖处置、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、承包经营、股份制改组、合并、分割、破产清算、清产核资及投资决策等领。土地估价过程中某些失误而带来的估价风险，可能会影响机构的未来生存与发展，而且估价风险的承担者不仅是估价机构和估价师，还可能会涉及政府和土地的利益相关者，涉及面较广。

基于此，本文从评估实践角度，分析引起估价风险的外部及内部原因，提出一些实用性较强的风险防范对策，供同行人士参考。

二、土地估价风险来源及形成原因

土地估价风险主要是指土地估价机构出具的估价对象评估值严重偏离市场价格，给委托方及其他不确定的利益相关者造成重大经济损失，并由此引起土地估价机构及估价师可能受民事赔偿、行政处罚甚至刑事处罚的风险。按其来源，一般可分为外部风险和内部风险两类。

（一）外部风险

外部风险是土地评估机构和土地估价师不能直接控制的，但又可能导致估价结果发生重大偏差或错误的风险，主要包括法律法规欠缺、行业评估准则制定工作滞后、土地市场非完全竞争、经济和政策变化等方面。业界对于评估外部风险的研究比较多，在此只就经济、政策变化带来的风险进行重点分析。

经济形势变化会对土地市场价格产生较大的影响。若经济形势在短期内变动较大，将会使土地估价结果与市场价格产生较大偏离，可能会对社会经济稳定产生不利影响，甚至直接给某一经济主体带来经济上的巨大损失。

土地市场价格除了受经济形势变化的影响，还会受政策变化的影响，而且政策变化也是难以预期的，任何一项政策的变动都必然会对土地和房地产的市场价格产生深远的影响，这些将极大地影响土地成交量和成交价格，如果估价师对市场现状及前景把握和判断不准，将会影响估价结果的准确性。另外，政策变动会考验估价师对政策的解读能力及技术实力。

（二）内部风险

内部风险是土地估价机构和估价师能够防范的风险，取决于企业内部管理制度和报告质量监控流程的完善程度，以及土地估价师的专业水准和职业道德水平的高低。从评估实践角度来看，内部风险的形成原因主要有以下几方面：

1.超越专业胜任能力承接土地估价业务而带来的风险

根据《美国评估准则》（USPAP）“专业胜任能力规则”：在承报评估业务前或形成评估业务协议前，评估师应当恰当明确所要解决的问题，具有能够胜任该项业务的相应专业知识和经验或采用一些替代措施①。

我们可以借鉴《美国评估准则》上的规定，反思以往在承接业务中存在的一些问题。一般来说，不同的土地估价机构主攻的业务领域各有不同，估价师的专业背景差异也较大，并非所有业务类型都有能力处理，如果缺乏与某些项目相关的专业知识和经验可能会导致不恰当或不正确的估价结果。因此，土地估价机构和土地估价师应在充分了解估价项目实际情况及评估技术要求的基础上，分析自身可支配的外部和内部技术资源，再决定是否承接该项业务，以避免因超越自身专业胜任能力承接业务而带来不必要的风险。

2.评估技术失误产生的风险

评估技术失误主要体现在评估参数取值不当，估价方法选取错误，以及土地估价报告内容不完善等方面。

（1）评估参数取值不当带来的风险

目前，行业内对于某些重要的评估参数，如土地资本化率、房屋资本化率、房地产报酬率、房地产价格指数、土地价格指数等没有统一的标准，参数的稳定性和可靠性还不够高。因此，估价机构和估价师对上述评估参数取值尚存在较大分岐。

（2）估价方法选取错误带来的风险

土地估价师未能执行《城镇土地估价规程》相关规定，并结合土地的合法性、规划用途、估价目的及业务需求等合理选取估价方法，或者部分估价师为迎合客户的要求，在某些情况下刻意回避最适宜的估价方法，而选取不合适的方法，以达到高评或低估的目的，从而带来风险。

（3）土地估价报告内容不完善带来的风险

土地估价报告描述不完善，未对估价对象的评估设定条件和既有瑕疵在假设前提条件部分进行充分的说明，未列出影响自身权益的保护性条款等，也可能会给估价机构和估价师带来意想不到的风险。

3.欠缺评估基础资料带来的风险

土地估价方法主要有市场法、剩余法、基准地价修正法、成本逼近法、收益法等，从估价理论角度，不管采用哪一种方法，都需要有详实的基础数据资料和技术资料。因此，进行估价时，是否掌握丰富的基础数据资料和技术资料是估价结论是否准确的重要保障。

4.土地既有的瑕疵及权属资料不完整带来的风险

部分用地由于历史原因会存在一些瑕疵，比如因城市规划调整，原批准用途已不适合现时的发展方向；用地报批手续不完善；未办理国有土地使用权证；规划报建手续未完成，经济指标尚不明确；地上有待拆除建筑物但未完成房屋征收补偿；地上有停建工程等问题。估价师如果与委托方的沟通不到位，对用地的历史背景和既有瑕疵了解不足，对影响地价水平的各项因素考虑不周全，或者未能选择最合适的估价方法和技术思路，都可能会导致估价风险的发生。

5.委托方提供虚假材料带来的风险

土地评估涉及的资料比较多，诸如《建设用地规划许可证》及规划红线图、《土地出让合同》及相关补充协议、缴纳出让金的发票、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑功能指标明细表》、《建设工程审核书》、建筑施工图、《建筑工程施工许可证》、其它相关政府批文及项目可行性研究报告等，估价师应尽量要求委托方提供上述资料的原件并进行认真的核对，在确认复印件与原件相符后，要求委托方在复印件上加盖公章，以防有些人在容积率、建筑面积等关键指标上弄虚作假，误导估价师作出错误的价值判断。

三、土地估价的风险防范及质量控制对策

土地估价机构和土地估价师经常接触纷繁复杂的估价事务，应注重内外兼修，提高对经济及政策环境变化的判断分析能力，加强对外合作交流，提升机构的美誉度和影响力，从而增强企业抵御外部风险的能力；通过加强企业内部管理，加大信息化建设力度，树立估价师的风险意识和职业道德观，建立专家顾问团队作强大的技术后盾，建立评估风险保险制度等方式，从内部控制执业风险的发生。结合评估实践经验，以下对部分实用性较强的风险防范对策进行重点分析。

（一）加强与大专院校的合作交流及与行业协会专家委员会的沟通联系

土地估价是一项技术性相当强的工作，涉及的知识面也较广，各估价师的知识面却相对有限。因此，估价机构应加强与大专院校的合作交流及与行业协会专家委员会的沟通联系，以便估价师了解行业技术发展现状，及时更新自己的知识结构，以适应社会和行业发展的需要。

（二）注重企业宣传，提升机构的美誉度和影响力

土地估价机构由于历史定位、行业敏感性较强等原因，往往不注重企业宣传。土地估价机构作为社会经济中的一分子，不仅要学会适时地进行企业宣传，还应追求自身效益和社会效益的有机结合，提高企业对社会和行业发展的贡献度以及在社会和行业中的美誉度，使企业拥有持久的生命力。

（三）加强机构内部管理，建立完善的企业管理制度

1.建立现代化的、规范的企业管理制度

土地估价机构应改变行业中普遍存在的内部管理松弛的小作坊生产方式，建立现代化的、规范的企业管理制度，比如：建立公章管理制度；规范估价业务合同格式和内容；制定合理的估价业务承接流程，由资深估价师对业务进行甄选和把关，并根据各估价师的实际能力和经验分配相应的估价项目；制定针对大型的、难度较高的估价项目的组织管理办法和激励机制等。

另外，土地估价行业属于高风险行业，机构和估价师的责任重大，也可能随时需要对委托方和利益相关者的异议进行解释、上法庭质证甚至被，因些，建立规范的档案管理制度尤为重要。

2.建立健全的质量控制体系

土地估价机构应重视质量监控和管理体系的建设，建立一套完整详尽的标准化执业程序，如项目负责制度、评估工作流程、评估项目审核制度、风险评估制度等，最大限度地保护本机构和估价师的利益，并把执业风险降到最小限度。

其中，评估工作流程和评估项目审核制度是整个质量控制体系里最关键的部分。

规范的评估工作流程主要包括对评估前期准备工作、现场勘察、资料收集、具体评估测算过程和出具评估报告等工作环节进行监督，从评估工作的各个环节上对风险进行有效把控。

评估项目审核制度是保证估价报告质量的关键性措施。根据行业管理相关规定，估价机构应制定严格的土地估价报告三审制度，明确各级审核权限、各级审核人、审核内容范围及审核标准，提高估价报告的成文效率，保证估价报告的质量。

土地估价报告审核流程设置模式如下：

一级审核：负责撰写报告的土地估价师自审；

二级审核：高级估价师或项目经理二核；

三级审核：总估价师三审。

3.加大信息化建设力度，提升企业竞争力

土地估价行业对各种信息和数据的依存度非常高，为实现企业管理的科学化和精细化，应增加办公自动化平台和信息数据库的资金投入，建立评估自动化辅助平台和办公自动化平台，提高工作效率，并实现企业内部信息和数据的共享，提倡无纸化绿色办公，提升企业的竞争力。

（四）树立估价师的风险意识和职业道德观，并提升其专业技能和综合素质

土地估价机构应加强对估价师的日常管理、培训和监督，树立其执业风险意识和职业道德观，要求估价师独立、客观、公正地执业，为客户保守商业秘密，并以违法违规的估价机构和估价师其人其事为反面教材对估价师进行教育，对拒收客户红包的估价师进行表彰。另外，还可以通过组织估价师参加行业继续教育培训、外聘专家进行专项技术培训、内部举办技术研讨会等多种形式，提升估价师的专业技能和综合素质。

（五）建立专家顾问团队，解决各种评估难题

土地估价机构可以根据自身业务发展的需要，通过与大专院校合作交流及与行业协会专家委员会沟通联系、外聘、内部培养等多种方式，建立一支较为稳定的、专业背景多样化的专家顾问团队作为强大的技术后盾，并定期或不定期地举办技术研讨会，提升估价师的专业素养，并解决日常工作中遇到的各种评估难题。

注释：

①引自《美国评估准则》第12页之“专业胜任能力规则”。

参考文献：

[1]美国评估促进会评估准则委员会，著.王诚军，编译.美国评估准则（USPAP）[M].北京：中国建筑工业出版社，2009：10-13.

[2]郭化林，编著.中国资产评估准则——阐释与应用[M].上海：立信会计出版社，2009年12月第1版：63-70.

[3]邹晓云，著.土地估价基础[M].北京：地质出版社，2010年第1版：73.

[4]刘亚军，刘华彤.质量控制与风险防范[J].

土地地价评估方法篇6

关键词：国有土地；收储评估；中介机构

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）10-00-01

一、济南市目前收储评估工作现状

国有土地收储评估工作基本上分为土地评估、房产评估、土地测量、房屋测量四类，那么也就意味着，同一宗国有土地的收储需要涉及四家中介机构。通过几年来的运作，这种运作模式显现出一定的弊端。主要表现在：

（一）土地评估和房产评估分开评估，在收储评估价格上很难做到使整个片区评估价格均衡及统一，给后期的解释工作特别是将来后期的审计等工作带来不必要的麻烦。

（二）在收储评估价格沟通上，土地评估和房产评估做不到及时、到位，导致收储评估补偿总价格不能及时确定下来，从而影响收储评估工作的进度。

（三）土地评估机构和房产评估机构对该片区内被收储单位信息的全面性、准确性上掌握的不一致，导致不能随时给被收储单位解释，给被收储单位传达的信息也不一致，给被收储单位一种比较乱的感觉，从而给收储工作增加了一定的难度。

（四）土地和房产评估成果不能保证及时、统一提交，从而影响了收储评估合同的签订。

（五）同一宗国有土地的评估总价，往往需要将土地评估和房产评估两方面的成果沟通交流和综合平衡后确定，但由于土地和房产评估机构所掌握的政策、法律、法规及相关技术规程不一样，沟通起来比较困难，也导致不能及时确定总价，影响收储合同的签订。

二、推进收储工作进度，加强完善收储评估中介机构管理的建议

国有土地收储工作时间紧任务重，下步还将面临第十一届艺术节重要设施建设等工程，及时完成片区内国有土地的收储工作，是保证各项重点工程按计划完成的重要前提。在收储评估机构的选择上，首先选择同时具有土地和房产评估双重资质，且具有丰富工作经验的评估机构，避免以上弊端，是加快收储工作的重要保证。

（一）具有较好的房产和土地评估业绩

主要从以下几点进行考核：

（1）近三年的类似业绩（主要为国有土地收储评估方面的业绩，并上报类似业绩的合同）；

（2）评估的经验及处理问题的能力（中介机构提供评估技术方案、对收储评估的经验）；

（3）审查通过济南市国土资源局备案审查的项目清单；

（4）列举不同类型的疑难问题，对其提出的解决方案审核。

（二）业务能力强、服务态度好

主要从以下几点进行考核：

1.评估报告的质量，对政策的把握程度（可以提交类似项目的评估报告进行审核）；

2.与收储单位和被收储单位的沟通能力（可以调查其他收储平台，如济南市旧城改造投融资管理中心等了解中介机构情况）；

3.主要负责人及项目负责人的业务能力；（可以采取开会询问的方式，了解其对济南市相关政策的熟悉程度）。

（三）建立具有双重资质的评估机构库

1.所选中的中介服务机构需提供业绩清单（以签订的收储合同为准）及技术方案。

2.根据所选中的中介服务机构提供的业绩清单及技术方案，确定为国有土地收储评估工作服务的评估中介机构。

三、可行性和优势分析

（一）具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，能够使整个片区的评估价格均衡、统一。

由于土地和房产是一个综合体，进行土地评估的同时，也需要进行房产评估，只有两者同时进行评估，才能保证及时的对比整个片区的评估价格，因此具备双资质的中介机构才能够准确、精确的做到整个片区收储评估价格的均衡性及统一性，这样保证了评估价格公平、公正、客观，同时也相应减少了给被收储单位的解释工作。

（二）选择具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，能够提高补偿价值的准确性。

由于土地和房产是属于同一个公司进行评估，能够保证资源及时共享，因此不论土地评估价格或者是房产评估价格发生变化，都能及时、到位的沟通，保证及时掌握影响价格发生变化的因素，这样不仅能够保证收储评估补偿价格的准确性还能保证提供评估补偿价格的及时性，从而促进了收储评估工作的进度。

（三）选择具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，能够更准确、系统、全面的掌握西客站二期工程内被收储单位的具体信息。

具备一个资质的单位，平时只对土地或者房产信息进行了解，而具备双资质的机构，对该宗地的土地及房产信息均都进行细致、准确的了解和掌握，因此具备双资质的机构能够保证对该片区内被收储单位土地和房产信息准确、全面、系统的掌握，因此这样就能保证随时都可以给被收储单位做好解释工作，并保证给被收储单位传达信息的一致性，同时会给被收储单位一种专业、正规的感觉，从而给收储评估工作减少了一定的难度。

（四）选择具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，才能保证成果提交的同时性和及时性。

同一个机构能够保证土地评估报告和房产评估报告同时提交，即能保证成果提交的及时性和同时性，这样才能保证收储评估合同的及时签订。

（五）选择具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，能够准确把握土地评估和房产评估相关的政策、法律、法规及相关技术规程。

土地地价评估方法篇7

《暂行条例》及实施细则中“评估价格”究竟是指旧房及建筑物“取得”时还是“处置”时的重置成本价呢？这个问题的实质是：评估机构在旧房及建筑物评估时，是选择其“取得”这个时点还是“处置”这个时点作为评估基准日。何谓评估基准日？由于市场是不断变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而改变。评估机构必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，它为资产评估提供了一个时间基准。评估值就是评估基准日的资产价值。从土地增值税法理上分析，出售旧房及建筑物的增值额是指处置价款扣除处置过程中支付的相关税费和取得时支付的成本价，若扣除的成本价按“评估价格”计算，“评估价格”应该反映旧房及建筑物取得时成本价，否则，这与取得“成本价”按“发票”上注明金额扣除是相互矛盾的，不符合土地增值税扣除的一般性原理，也显失公平。下面做出进一步分析：

如果评估机构选择旧房及建筑物“取得”这个时点作为评估基准日，重置成本价反映是旧房及建筑物取得这个时点重置成本全价。按照《实施细则》第七条第四款的规定计算出来评估价格，即：评估价格等于旧房及建筑物取得时重置成本全价乘以成新度，成新度即旧房及建筑物的新旧程度，评估价格考虑到旧房及建筑物新旧程度这个因素，这就意味着：“评估价格”人为地转化为“处置”这个时点成本价，因此，此时的“评估价格”既不是旧房及建筑物“取得”这个时点的成本价，也不是旧房及建筑物“处置”这个时点的成本价。若计算旧房及建筑物土地增值税时按这个“评估价格”扣除，得出的“增值额”有些“不伦不类”。笔者认为：计算旧房及建筑物土地增值税时，扣除“评估价格”应该是旧房建筑物取得重置成本全价，不应该乘以成新度，这样计算出来的“增值额”才是符合土地增值税相关法规规定、真正意义上“增值额”。但旧房及建筑物“取得”这个时点与“处置”这个时点相隔时间越长，市场价格变动就越大，要想准确地评估出取得时的重置成本全价，其技术要求越高，难度也越大，人为因素增多。

如果评估机构选择旧房及建筑物“处置”这个时点作为评估基准日，重置成本价反映的是旧房及建筑物处置时的重置成本全价，评估价格等于旧房及建筑物处置时重置成本全价乘以成新度，评估价格反映的是旧房及建筑物处置时的价值。众所周知，房屋、建筑物的增值不是房屋、建筑物自身增值，主要是土地增值而形成的。评估时，重置成本全价中包含的“土地使用权所支付的成本”项目是按“处置”这个时点的市价确定的，处置旧房屋及建筑物增值已在“重置成本全价”中反映出来了，这导致旧房屋及建筑物“处置价格”与“评估价格”相当接近，增值额很少，甚至增值额为负数，为此，财政部、国家税务总局出台了《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节交纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。财税字[1995]048号要求资产评估的委托方提供取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用凭证，否则，不允许扣除。实务操作过程中，受诸多客观条件限制，委托方很难提供土地使用权价款相关的支付凭证，因此，不允许扣除土地使用权的成本，有失税收公平原则。福州市地方税务局出台相关政策则更具有可操作性，也不失公平性。根据《福州市地方税务局关于单位转让旧房及建筑物征收土地增值税若干问题的通知》（榕地税[2007]86号）第二、三、四条：转让旧房及建筑物的扣除项目计算口径的问题，对于不能提供购房发票的单位转让旧房及建筑物的，应由政府批准设立的房地产评估机构评估，提供评估报告，评估报告应包括单位取得土地使用权时的基准地价或取得土地使用权所支付的金额，否则，主管税务机关不予采信。无论财税字[1995]048号文还是榕地税[2007]86号文，主管税务机关都要求“评估价格”中有关“土地使用权的成本”必须还原到取得时“土地使用权时基准地价或土地使用权所支付的金额”。

综上所述，转让旧房及建筑物计算土地增值税扣除旧房及建筑物评估价格，这里“评估价格”是指旧房及建筑物“取得”这个时点的重置成本全价；考虑到评估技术上因素，“评估价格”以旧房及建筑物“处置”这个时点的成本价来代替，前提条件是：“评估价格”中所包含“取得土地使用权成本”必须是取得时土地使用权时的基准地价或土地使用权所支付的金额，否则，转让旧房及建筑物计算“增值额”就失去了意义。

作者单位：

土地地价评估方法篇8

企业改制中国有资产流失，也是企业的腐败问题，其实质是一种违法犯罪，中国法律对国有资产的保护，明确规定，应加强国有资产的监管体系，任何人不得使用任何非法手段占用国家的财产。应建立一个平等公正的大环境，做好评估.管理以及确认的工作，还应加强宣传力度，让国有企业的所有员工加强认识，大家共同对国有资产进行监督，把维护国有资产，杜绝它的流失，作为一个自觉的行为，让国有资产得到更好的保护。

二、解决企业在改制中的土地评估问题的对策

1土地资产评估必须严格遵循科学，合理，合法的原则，评价方法的选择是科学，客观，公正，公平和合理的相关参数，以确定筛选重组在评价期内实际使用的国有企业土地资产评估的因素，土地价格，适合当地条件的措施的权利，以客观属性为标谁，以减少主观评价因素的随机选择，考虑土地估价的条件下自然经济的主要因素，结合社会，生态和综合评价，防止土地资产流失。尽快提高国有企业改革土地资产评估的理论体系，建立科学可行的技术操作规范。

2是加强宣传的立法和政策法规的土地资产评估，提高员工的质量评价，国有土地资产评估管理，必须有相应的法律法规保护。因此，应努力促进国家有关土地资产评估管理法规，加快制定《土地法》，土地资产管理功能的各种标谁化的评估，为土地资产的评估和管理打下一个坚实的法律基础。

3要加强土地估价人员的管理，提高评估人员的综合素质。土地估价师实行严格按照有关法规和国家土地资产评估标谁，加强自身的职业道德修养和素质教育，理论和土地资产评估系统的研究方法，全面提高收集，分析和利用信息的能力和谁确的判断。除了国有资产和土地估价损失问题，企业和其他财产的评估，在这里，我总结出解决其他资产评估问题的措施。

三、解决企业在改制中的其他资产评估问题的对策

1.加强组织协调，提高集成技术。该评估机构与评估彼此之间，建立全面的通信机制和审计机构，通过沟通，有共同的理解，然后形成基本的评估报告。而在评价过程中，并随时调整机制问题，随时进行磋商。根据以往的经验，在评估时必须要做的是:在对长期投资的评价时，首先应该对被投资企业的进行总体评价，长期投资价值评价，长期投资控股与非控股，分别计算评估值，并记录在长期投资项目，而不是将被投资企业的资产和负债及投资组合处理。其次，在对应收账款恢复已评估的基础上的坏账谁备，与相关的政府文件对国有企业的重组，严格按规定的评价，按规定程序核销坏账。此外，预计负债的确认，保证单位拒绝保障辩护权，必须履行担保义务保证收回权的单位，正式的评估报告的评估机构联合做的工作和审计机构。

2明确的改革目标，进行实证研究。从评价的目的是改革服务，从而使评估报告可以为改革提供重要的参考，我们必须充分认识改革的目的，在实证研究的基础上的工作是必不可少的。研究主要包括以下几个方面:制定详细的，全面的评估方案，充分体现评价的方法，与客户沟通了解的变化动态，重点评估和评估的难度，知道成绩评价为重点，综合通信和评价企业，了解企业的历史背景，评价的发展过程，组织结构，尽职调查对资产和财务状况有一个全面的了解，按照正确的职业判断谁则。熟悉相关的法律法规，各级政府对企业的重组，严格按照评估。可以说，只要改革目的，在基础性的研究工作，对自然的不确定度评定消失，评估的难度也就降低了，评估报告的质量也有所提高，也就能保证评估工作的真实性与谁确性。

土地地价评估方法篇9

关键词：土地价格，地价评估，基准地价

1研究背景

“房地产业是我国国民经济的主要支柱产业之一”土地市场作为房地产市场的上游市场，是房地产市场的基础。当前，对城镇土地的评估方法大多都严格遵循《城镇土地估价规程》中以级差收益测算为依据评估基准地价的方法。但如果仍然遵循在中国土地市场不发育的情况下提出的地价评估方法，则会出现市场交易价格和评估价格相差悬殊，甚至两者毫无可比性的问题。

2城市地价分析研究

2.1土地市场的结构分析

土地的市场层次主要是市场发展的深度，可以分为一级土地市场、二级土地市场和三级土地市场。一级土地市场主要是指土地的出让市场，由国家控制垄断。

另外按市场类型结构分析，土地市场主要分为商业用地、住宅用地和工业三种用地类型。

2.2土地价格类型分析

作为政府对地价进行管理和控制标准的城市基准地价。基准地价又分为商业基准地价、住宅基准地价和工业基准地价；作为政府对地价和地产市场进行具体管理依据的标定地价。

2.3土地价格分布规律分析

从整个城市的地价水平看，市中心地价高于郊区地价。从土地的不同用途比较地价，土地价格一般呈现如下特征，商业地价普遍高于住宅地价，住宅地价又普遍高于工业地价。不同级别市场的土地价格也不相同。

由以上地价分布规律分析可以看出：不同类型的地价水平不具有可比性，不同时期的地价不具有可比性，不同市场上的地价同样也不具有可比性。

3城市地价评估体系的更新

3.1城市土地定级的更新

当前城市土地定级的方法主要有多因素综合评定法、级差收益测算法和市场

①因素综合评价法

多因素综合评价法的基本思路就是依据一定的目的和原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的地价影响因素和因子作为鉴定指标，并赋予相应的参数，然后用适宜的模式将样本加以归并来划分土地级别。对某一个系统多因素和因子进行综合评价。

②级差收益测算法

级差收益测算方法是从土地产出即企业利润入手，认为土地级别由土地的级差收益体现，级差收益又是企业利润的一部分，所以由土地区位差异产出的土地级差收益完全可以通过企业利润分离出来。首先凭经验初步划分土地级别，然后从土地利润中剔除非土地因素如资金、劳动力等因素带来的影响，建立合理的经济模型，测算土地的级差收益，从而验证并划分土地级别。

③市场交易价格定级方法

市场交易价格定级方法的指导思想是直接从土地收益还原出土地价格出发，根据地价水平的一致性原则在城市空间中划分地价区块，制定地价区间，从而划分土地级别。这种方法是将土地级别与土地价格直接联系起来，测算方法简单，结果便于应用更新。

3.2基准地价的更新

3.2.1基准地价更新的基本途径

①遵循《城镇土地评估规程》提出的更新方法

即“以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价”和“土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价”。两种途径主要针对基准地价的初次评估而言的，但它们同样适用于基准地价的修订更新。在上述两种途径具体采用中又可以分为两种不同的方法。一种是对原有土地级别或均质地域的边界依据实际情况作适当调整，并以此作为基础进行基准地价的修订更新。此方法适用于初次评估后的第一或第二次修订更新，因为一般而言，由于经历时间较短，城镇的社会经济状况及其内部区域因素不会发生剧烈变化。

②价指数调整法

地价指数调整法即通过专家咨询、典型样本调查等手段，采用适当的数学处理方法，计算出一个反映调整日期与原日期基准地价评估的比例系数(即价格指数)。

③根据城市土地和房地产交易价格资料，进行地价区片划分和城市地价定级，完成基准地价更新。

④利用城市土地多因素综合评价和级差收益测算模型，进行城市土地定级和基准地价更新。

3.2.2样本地价评估的方法

①收益还原法

借鉴土地市场发育完善国家土地估价的方法中，收益还原法是至为重要的一种方法。所谓收益还原法即求取不动产在将来所能产生的期待纯收益折算为现值的总和，是以还原利率将纯收益还原，求得地价的一种方法，此方法通常被称为地租资本化。

用收益还原法评估地价的基础是土地预期收益原则。土地能为投资者带来预期纯收益，并且根据土地的固定性、不增性和永续性得出，土地还可以源源不断的提供收益。将预期源源不断的收益以适当的报酬率折算为现值的总额，这就是该土地的实质价值。

收益还原法以其充分的学术理论依据广泛地应用于国内外的收益房地产中，所谓收益房地产是指有收益和潜在收益的土地或建筑物或土地和建筑物的综合。但是对于非收益房地产(比如学校、公园等)并不适用。

②剩余法

剩余法又称作倒推法或残余法，是香港土地估价中较为重要的一种方法，同时也是一种比较具有学术依据的评估方法。

剩余法的理论依据是采用倒推的方式计算完全由土地产生的利润，即地价。

剩余法适用于的范围较广，适用于土地开发区土地估价，拆迁改造的土地估价，或进行土地整理的地价评估，旧建筑占用土地的土地估价。

③成本逼近法

成本逼近法也称作累价法，就是把土地取得和开发的各项费用累加而得到土地的价格。

成本逼近法应用的基本原理是生产费用理论。与收益还原法比较，是从两个迥然不同的角度对土地的价格所作的评估，一个是基于土地生产费用，另一个是基于土地将产生的费用。成本逼近法的基本思想是把土地所有投资(包括土地取得费和基础设施开发费两大部分)作为基本成本，运用经济学中等量资金获得等量收益的投资原理，特别是当前土地实行招标、拍卖和挂牌交易形式的情况下，投资者只能得到社会平均利润，使土地的标的价可以用成本加成法来确定。

3.2.3基准地价的测算方法

基准地价和其他类型的地价具有本质上的相同性，即地价是地租的资本化。

a.按地价是地租的资本化求取地价。即

P=Ar

式中，P为土地价格，A为土地年收益(地租)，r为土地收益还原率，n为土地使用年限。

b.按照地价指数法求取地价。即

P＝P0×K式(3.17)

式中，P为更新后基准地价，P0为更新前地价，K为地价指数。

地价指数可分为综合地价指数、分类地价指数和区域地价指数。综合地价指反映一个城镇地价变化幅度；分类地价指数分别反映商业、住宅、工业等不同类型地价的变化幅度；区域分类地价指数反映城镇内不同区域及不同类型地价的变化幅度。

地价指数计算方法有直接计算和间接推导两种。直接计算即采用抽样调查的标准样本与原基准地价或原始样本进行比较或直接依据地价动态监测服务的标准宗地体系计算地价指数；间接推导即通过影响地价变动的指标体系如物价指数、用地效益指标等建立评价模型修正推算出地价指数。

4结论

本文着重研究了两个方面的问题，通过对第一个问题的研究，本文发现了导致评估地价与市场交易地价相差悬殊问题的原因。对于第二个问题的研究，本文着重解决了影响土地价格的因素和城市间基准地价的关系。总之，通过以上问题的研究，笔者对中国的土地市场和地价评估体系有了更加深入的认识，并且对本文提出的论题找到了解决的办法，成功地解决了问题。

【参考文献】

[1]葛京凤.地产价格评估原理与方法.第1版.北京：中国环境科学出版社，2002.7

土地地价评估方法篇10

不同方法的具体实践应用，筛选出有代表性的国外案例进行探讨，以期为国内的棕地价值评估提供方法与实践的参考。在此基础上，本文也就学术界的争论对棕地价值评估方法中的污名、清理期间和风险评估等三个方面的问题进行了总结和讨论，提出棕地价值评估对我国四个方面的启示和借鉴：重视环境因素，为促进和激励土地环境整治提供依据；出台相关政策，加强土地用途转换过程中的环境风险评估；公开环境数据，为棕地价值评估提供数据支撑;积累和借鉴经验，提高评估结果的准确性。

关键词 土地污染；棕地；价值评估；综述

中图分类号 F301 文献标识码 A 文章编号 1002-2104（2012）04-0131-06 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2012.04.022

棕地（Brownfield）又被称为褐地，其概念早在1980年美国出台的《环境应对、赔偿和责任综合法》(CERCLA)中就已经提出，之后美国环保署将其定义为“已废弃、闲置或未被完全利用的土地，其扩展或再开发受已存在的或潜在的环境污染而变得复杂”。欧洲的CAEBRNET（Concerted Action on Economic and Brownfield Regeneration Network）也有类似定义：棕地是那些由于之前土地使用者带来了不良影响，已经受到或将要受到污染的土地，包括被废弃或仍在使用的。由此可见，棕地主要指在人类的开发利用过程中受到污染的土地，而这类土地的再利用则由于污染受到很大的限制，其价值也受到很大贬损。在我国，多年的工业化进程也遗留了大量的棕地，随着城市化进程的快速推进，土地资源稀缺所推动的土地置换也越来越频繁。在土地再利用过程中，由于忽视土地污染而对人类健康造成的威胁日益增大，也使得棕地问题日益凸显，与此同时，污染对于土地价值造成的贬损也开始受到有关部门和业内学者的关注。北美和欧洲国家的工业发展较早，因此，早在上个世纪中叶，污染问题就引起了专家和学者的关注，为了更好地为修复土地和保持土地的可持续利用奠定基础，专家和学者对棕地价值评估进行了大量的研究探讨，评估师们也积累了相当丰富的实践经验。但是在我国，棕地价值评估领域的研究则刚刚处于起步阶段，很多方法还不成熟，甚至很多评估中未将环境因素纳入考虑。而笔者认为，只有将环境因素充分纳入到土地价值评估领域，将“棕地”与健康土地区分开来，才能防止棕地不适宜地再利用，并且可以利用市场机制更好地促进棕地修复。因此，为了提高公众认识和推动我国棕地价值评估领域的发展，本文基于大量的国外文献研究，筛选出部分有代表性的国外棕地价值评估案例，总结其方法和经验，以期为国内研究提供具体的方法和案例实践参考。

1 国外棕地价值评估方法

早在1984年，在美国和加拿大的杂志社就兴起了对于已知或疑似被污染的资产将如何进行评估的讨论。但是只有少数的杂志发表了作者推荐的方法――即以真实的市场数据为基础的案例法的应用［1］。从国外文献中不难发现，多数学者和评估师更倾向于使用收益还原法和市场比较法（也有学者称作案例法），原因是这些方法简便易行，能直接对污染房产进行评估。但是这两种直接评估方法需要有充足的市场数据作为基础，因此，在污染房产估价的早期，市场数据尚未充足的情况下，评估师多采用成本逼近法，即从未污染的房产价值中扣除污染所带来的价值损失，从而间接得到污染后的房产总值。随后，在实践和应用中，不断积累的市场数据为评估师们提供了可靠的参考依据，于是，多元回归分析以及建立在多元回归分析基础之上的内涵定价法也因其精确性和可靠性开始得到估价师们的青睐。因此，本文将基于这四种主要方法，分别介绍国外相关的案例实践和研究。

1.1 市场比较法

市场比较法（Sales comparison approach或者Market comparison approach）是指与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似不动产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法［2］。市场比较法是在国内外应用最为广泛的不动产评估方法之一。在将市场比较法用于棕地的市场价值评估时，比较实例一般采用污染条件比较接近的棕地地块，然后根据污染类别、程度、影响范围、风险等因素进行调整。但是在实际操作中，由于棕地的污染因素较为复杂，有些评估师更倾向于使用未污染土地作为比较实例［3］，然后再根据污染清理费用、污名等影响因素进行E系数的调整。市场比较法要求评估者具有丰富的经验，并以充足的交易实例作为依托，其操作简单，易于实施，适用于各种包含环境因素的不动产的评估。因此，在Kinnard对北美地区估价师调查的结果中发现：如果有足够的市场交易数据、市场租金数据、市场资本化率和折扣率作为依托的话，80%的估价师愿意选择市场比较法［1,3］。

市场比较法于1984年由Campanella首次用于探讨棕地价值评估，但因其在应用过程中缺乏令人满意的可比案例而并未得到推广［4］。1995年9月刀锋会议（Cutting Edge Conference）提出了市场比较法应用的“三步法”：①假设资产尚未受到污染，评估其价值；②扣除所有可以计量的土地修复或其他利用成本；③扣除污名所引起的价值减损［5］。其方法过程是以棕地自身污染前的价值作为对比实例，其原理已经接近于成本逼近法。并且，在Kinnard和Worzola后来的研究中发现，虽然收益还原法以及还原率调整被认为是估价最恰当的方法，但是已经有越来越多的估价师开始频繁的应用市场比较法［1,6］。

Jackson搜集了加州南部的8套工业棕地的交易数据以及特征信息（原始数据是为做房地产环境投资分析所搜集的），用被污染后的土地交易数据同原始未污染的土地价格进行比较，得出污染给棕地带来的价值损失［7］。由于市场比较法需要以大量的数据作为基础，因此Patchin在如何搜集污染土地的市场数据方面提供了经验参考，他在文中提到以下可能获得数据的途径［8］：

（1） 留心其交易数据及附近类似土地的交易情况，如果交易历史暗示该土地存在交易的可能性，那么可以留下数据做进一步的分析调查；

（2） 当土地污染问题存在争议时，该记录可作为依据；

（3） 如果交易成功，留存报价或者协议书；

（4） 从当地环境机构获得污染名单（里面包含土地的多种属性）；

（5） 关注销售价格极低的地块，因为该地块可能存在污染情况；

（6） 若怀疑有类似污染情况，可以询问当地环境机构确认。

当然，市场比较法的应用也受到了一些学者的批评，Patchin、Dixon、Richards、Wilbourn和Syms等都承认市场比较法的问题存在于难以寻找可比实例［5,8-12］。但是随着棕地估价应用的进展，市场比较法也正在发展，充足的中轻度污染棕地的市场交易数据可以为污名提供一个估值的范围。在市场数据尚未完备的情况下，这样的地块可以作为对比实例。但多数情况下，这些数据已经作为一种参照。随着市场的发展和数据的完备，该方法将得到普遍应用。

1.2 收益还原法

收益还原法（Present earning value method）又称收益现值法，即以理性预期理论为基础，按照不动产的未来收益来估计土地价格的做法。按照资本化方式不同，收益还原法又分为直接资本化法和报酬资本化法［2］。当收益还原法用于棕地市场价值评估时，一般是以全风险产出（AllRiskYield，ARY即考虑到土地受污染之后，对土地未来收益可能产生的所有影响）为前提，求取棕地未来各期净收益的现值之和。随后，可以根据修复成本等进行因素修正［13］。目前，收益还原法的应用仍然集中于对收益性房地产价格评估，对该方法的研究重点也集中于对还原利率的确定上。在Kinnard和Worzala的调查中发现，79%的估价师在评估污染土地时，都采用了收益还原法，而且，最通用的方法是在直接资本化模型中增加收益还原率来反映污染所带来的影响［1,14］。

收益还原法早在1890年经济学家Alfred Marshall的估价技术论述中就有用到，并明确给出了表明估价基本原理的公式V=I/R。但是直到1990-1992年的早期文献中，才有学者强调将其应用于未修复的污染房产［15］。Chalmers在分析受污染的房产估值问题时，通过基本框架建立一般估值模型，并列举了具体事例演示了收益还原法的应用［16］。1998年，Jackson提出了在污染房产评估中抵押债券分析法的应用框架［17］。后来，Jackson对污染房产评估方法和技术进行了总结，他认为，在收益还原法的应用中，抵押股票分析、投资工具、贴现现金流分析、贷款率（loantovalue）和其他还原率组件等都可以用来辅助资本化率的调整［17］。在收益还原法里最常用的方法是在直接资本化模型中增加资本化率来反映污染所带来的影响。由于缺少收益的影响因素，因此，调整后的利率(Ro)将因为环境风险的影响而使房产估值减少［14］。

1.3 成本逼近法

成本逼近法（Cost Approach），在美国被称为成本积算法，在英国被称为成本替换法，而在澳大利亚被直接称为积算法。成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。成本逼近法是早期环境污染评估中应用较多的估价方法。1997年，William提到成本逼近法的应用原理是用未被污染资产的市场价值扣除以下四方面因素所造成的费用和价值损失：补救成本（从环境工程师或技术人员那里获得）；由污染引起的租借或居住减少而导致的收入的减少部分；增加的营业费用，包括增加的保险费、债务利息以及修复后预期的监督成本；修复期间的持有成本［15］。该方法的一般表达公式为：

Vc=Vu-L-Cr-S(l)

式中：Vc―棕地价值；Vu―未污染时的价值；L―产出减损、生产力减损或者需承担的法律责任；Cr―调查和修复费用、检验成本；S(l)―污名的影响

成本逼近法在污染土地和财产的评估实践中是发展较早的评估污染影响的方法。在对前人的研究进行总结后，Richard认为，Wilson等人验证的市场比较法的适用性以及Patchin和Mundy用收入法模型来评估污染的做法即是早期的成本逼近法：应用投资法或者比较法将其与未污染的土地作比较，得出未污染价值，然后扣除修复费用，即为污染后的费用［10,18-23］。在对成本逼近法早期的研究中，一般都忽略了污名的影响。英国的Sheard认为，残值法或者说是事前事后比较法更适用于污染房产的评估，其应用方法和成本修正法如出一辙。但他随后又承认，他并未将污名计算在内［24-25］。同时，在Imoh对瑞典评估师以及Chan对澳大利亚评估师的常用棕地估价方法的调查中发现，虽然叫法不太一样，但是二者都更倾向于使用成本逼近法来对棕地进行估价［26-27］。其中关于修复成本的部分，Kinnard指出，它不应该用矫正（即完全修复）费用，因为不存在土地的完全修复。因此，这里的修复成本应该被称为整治费用，即将棕地修复到当前可以利用的地步［28］。这种观点正好同1999年澳大利亚国家环保局（棕地评估部门）的决议是一致的，该文件称，决定（已整理的土地）是否适用于特定土地的价值评估，取决于该土地是否存在不可接受的健康危险以及环境风险程度的确定，而不是取决于实际清理和相应的评估［26］。

1.4 内涵定价法

内涵定价法（Hedonic property pricing method），又称为内涵价格法（Hedonic price method）、享乐价格法、特征价格法，是根据人们为优质环境的享受所支付的价格来推算环境质量价值的一种估价方法，即将享受某种产品由于环境不同而产生的差价，作为环境差别的价值［2］。该方法是将环境因素视为和其他商品一样拥有市场价格，然后采用多元回归来研究不动产价格和环境属性之间的变量关系。该方法作为一种行为揭示型的间接评估方法，可以利用住宅的成交价格和住宅的环境特征数据来研究环境资源的价值，在国际上正得到越来越广泛的应用［29］。在棕地估价应用中，内涵定价法的函数方程与正常土地估价的函数方程类似，一般表示如下［30］：

Ph=fh(Shi,…,Shj；Nh1,…,Nhk;Eh1,…,Ehm)

其中，h代表房屋，Ph为房屋价格，fh是和房价本身有关的临近的属性及环境属性，Sh是指房产的物理属性，Nh表示临近区位属性，Eh表示环境属性。

但是在棕地估价过程中，棕地受污染程度是评估的重点所在。因此，影响棕地价值的环境变量，如治理费用、污名等都将作为特征变量列入方程，然后求出各个污染条件的隐性边际价格，以此来估算棕地的市场价值。

内涵定价法的早期应用集中在20世纪六七十年代，其方法研究以美国为主。Ridker、Anderson、Freeman、Li等采用内涵定价法分别就空气污染或者邻近环境等的变化对房产价值带来的影响做了评估，其基本方法主要是房地产价值与环境因素之间的回归分析［31-34］。随着后期内涵定价法的不断完善，内涵定价法的模型出现了线性函数、二次函数、对数函数、半对数函数、指数函数和BOXCOX变形等多种形式。但是在对内涵定价法模型的选择上基本是没有理论依据的，因为其价格机制是由市场上众多的卖家和买家决定的［35］。虽然内涵定价法最常用的函数形式是线性函数、BOXCOX函数以及半对数函数等，但是出现频率最高的是双自然对数函数的形式［33］。后来，Cropper在研究中发现，假定内涵定价法中的若干变量可以被忽视或替换掉的话，那么，线性函数和BOXCOX线性模型是最适用的［36］。但是Loomis认为，BOXCOX变形函数使得边际价值体现的不够直观，而且各个属性的边际价值计算也更加繁重［37］。在Anish使用内涵定价法对污染房产进行估价的案例中，作者从悉尼地区的新斯科舍房地产经纪人协会（NSAR）的多重挂牌服务（MLS）数据库中采集了房屋的基本属性和最后的销售价格等数据信息（包含了该地区1989年到2005年8月份的2 212个住宅房屋出售信息），然后将样本的MLS数据和GIS数据一起在ArcView3和ArcGIS中建立一个新的数据库，最终得到估价所需要的描述性数据［38］。

2 棕地价值评估方法的讨论

国外的棕地价值评估方法为我国棕地价值评估提供了方法应用上的借鉴，在我国具体实践中可以根据棕地的不同特征和所掌握的数据选用合适的评估方法。与普通资产不同的是，棕地是被污染的土地，在棕地价值评估的实际操作过程中，需要将污染所带来的直接影响和间接影响都考虑在内。因此，棕地的评估还需要丰富的科学和技术知识、经济分析、法律体系设置的价值定义等作为评估方法本身的辅助和修正。而在评估方法的修正过程中，这些因素存在的争议使得同一种评估方法得出的结果不同。下文就学术界讨论比较多的三个问题进行了总结。

2.1 关于污名

本文所列举的四个主要棕地评估方法中都涉及到了污名，可以说，污名在棕地评估中占据了很重要的地位。而在棕地评估方法的框架基本确立之后，为了提高棕地价值评估的准确性，学者和评估师们开始将研究重点放在对污名的讨论上。关于污名，有很多不同的定义，但是针对污名的存在性和计量已经基本取得了一致的意见。关于污名的起源有两种大致的认定：一种是美国和加拿大的研究，即污染资产修复后，由于资产价值的不确定性和风险性而产生的价值减损；另外一种是新西兰和英国的研究结果，即受邻近污染影响，认知到对健康和安全以及资产价值的影响，从而由于资产价值的不确定性和风险性而产生的价值减损［1］。学者们关于污名争论的焦点主要集中在以下几个方面：污名主要包括哪些方面；污名的影响范围（土地本身和邻近影响）；针对不同地块（住宅用地、商业用地和工业用地），污名影响程度的大小；对棕地进行清理前后，污名所产生的影响的变化。而且，很多学者也对污名的评估方法进行了探讨，提出了个案研究、条件价值评估法、多元回归分析、对比分析等一系列的评估技术和方法。由于对污名定义的界定不同和评估方法不同，各个学者对于污名的处理也不一样。因此，在方法日渐成熟的基础上，针对我国的实际情况，对污名的评估的处理也还存在一定的研究和探索空间。

2.2 关于清理期间

由于棕地在清理期间不但没有任何收益，而且还会产生修复和整治成本。因此，在对棕地进行评估时，除了考虑修复和整治成本之外，还要考虑到土地在清理期间的持有成本。国外学者在关于清理期间的讨论中，一部分学者倾向于使用修复成本和预期收益的加总，因为处于清理期间的棕地除了会产生应有的修复和整治成本之外，还影响到了其潜在收益；但同时也有另一部分学者认为，棕地在清理期间是不存在收益的，因此清理期间对棕地价值损失的影响部分就只有清理和修复费用。具体到我国的棕地的价值评估中，对棕地在清理期间的价值损失的计量，可以根据不同的地块的自身特征以及其用途特征加以分析和确定。

2.3 关于风险评估

由于市场比较法和收益还原法都存在一定的缺陷，因此，Syms认为，评估资产不再依赖于可比实例或者产出率的调整，而是去寻求政治与该资产相关的风险。通过对棕地的风险评估，最后取得土地受污染后的价值折损。然后通过对风险评估方法的研究积累面板数据，从而建立一个较为完善的数据库，为以后的风险评估奠定基础。当然，不同学者对于棕地风险的认定都是不一样的，Syms认为风险评估应该囊括一下五个方面的数据：①寻找受到环境损害的交易数据，以便确定“污名效应”；②风险程度可能和当前或者过去当地的工业活动有关；③风险程度也与特定区位的风险的处理程度和人们对风险的感知程度有关；④根据不同用途选择的不同清理方法；⑤处理后的预期风险评估和对价值的感知。而在风险评估数据库建立的过程中，不断地更新风险对价值的影响能促进数据库更加完善。

3 棕地价值评估对我国的启示与借鉴

总体来看，国外（尤其是北美和欧洲）对于棕地价值评估实践较为丰富，并且在方法的应用研究方面也较为深入。在国外土地价值评估中，环境因素已经成为不可或缺的重要因素。并且棕地的价值评估已经成为棕地恢复和重建过程中的重要一环。通过对各国棕地价值评估研究进展的总结和思考，可以得出对我国的几点启示和借鉴。

3.1 重视环境因素，为促进和激励土地环境整治提供依据

随着环境问题的加重，土地的环境因素越来越引起人们的重视。而在城市化进程中，城市用地的调整使得工厂搬出城区，在城市留下大量的工业用地。由于传统的土地开发对区位的过于重视，遗留的工业用地被盲目开发，从而导致了不少毒地事件的发生。因此，将环境因素充分纳入到土地价值评估中来，不仅可以为正确地使用土地提供指导，也能在一定程度上为土地的治理和修复提供有关信息，并通过市场手段促进土地污染的修复和可持续利用。

3.2 出台相关政策，加强土地用途转换过程中的环境风险评估

棕地的评估不仅要依托方法的借鉴和改进，还要以相关的法律法规作为基础。Imoh在调查瑞典棕地评估方法的结论中提到，与新西兰相比，瑞典的评估师经验不足，这在一定程度上是由瑞典的国家和市政部门的政策和规范不统一造成的［28］。在我国城市土地置换频繁的过程中，及早出台相关法律法规，才能预防土地污染造成的环境风险，并且会推动棕地价值评估工作的开展。

3.3 公开环境数据，为棕地价值评估提供数据支撑

从各国的棕地价值评估发展来看，各种方法的应用都是以大量的数据为后备基础的，市场比较法和内涵定价法尤为明显。因此，专家和学者在搜集数据的方法和技巧上也进行了大量的研究和探讨。然而，由于我国的环境调查和监测起步较晚，数据的完整性和系统性有待提高，尤其是土地环境数据更是缺乏，使得评估过程中很难得到所需的数据。再加上我国很多具体的环境数据并未对公众公开，这也在很大程度上限制了棕地价值评估方法的灵活应用，影响了棕地价值评估结果的准确性，从而不能为土地整治和规划提供很好的参考依据。

3.4 积累和借鉴经验，提高评估结果的准确性

事实上，评估师的经验在很大的程度上左右了评估结果的准确性。虽然专家和学者对于棕地方法的研究日臻成熟，但是具体应用到实践中的时候，好多细节仍然是以评估师的经验为基准的。美、加、澳等国家都对评估师的使用方法和评估经验进行了问卷调查，结果显示，以美、加两国为代表的北美地区的评估师的经验丰富程度要远在其他国家之上。所以，在借鉴理论方法的同时，总结和借鉴实践经验也是准确进行棕地评估必不可少的一个环节。

当然，在棕地价值评估方法应用的过程中，还有很多问题值得深入探讨和研究，如关于污名、清理期间、风险评估等问题［1,3,5,15,39-40］。国外学者在这些方面也付出了大量的精力，本文由于篇幅限制未能穷尽，笔者会继续对其进行总结和探讨。

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ZHANG Lin LI Ying LI Juan