养老金融行业前景十篇

养老金融行业前景篇1

关键词：养老 金融产品 互动创新

1、引言

养老问题是关系到国计民生和社会稳定的大事，随着经济社会的不断发展，人口老龄化、通货膨胀等社会问题日益突出，养老金面临着严峻的保值增值的考验。在此形势下，金融行业应扮演和承担重要角色。养老金融意味着金融需要创新，而对于社会保障而言则需要金融创新的支持。养老金融是以老年人为主要服务目标群体，以老年服务为产品开发特征，以老龄化为引领的、潜力巨大的金融服务产业。

2、促进养老与金融产品互动创新的必要性

2.1、人口老龄化的趋势推进养老金融产品的发展与创新

人口老龄化的出现使养老保险制度的受益人数急剧增加，老年人口赡养比率上升，我国的养老负担急剧加重，未富先老像一颗定时炸弹困扰着中国经济社会。仅仅简单的依靠社会保险基金来维持众多老年人的养老问题，不仅不能满足人们对养老多样化的需求，而且会给国家财政带来巨大的压力。人口老龄化的趋势和巨大的支付压力，使养老金迫切地需要金融市场和金融产品的扶持，并由此激发金融产品的创新，催生养老产业的发展。

2.2、通货膨胀的经济背景需要养老与金融相结合

养老金是老百姓的养命钱，对养老金的管理最基本的原则是“安全性”，但是通货膨胀的存在使得养老金存在贬值的现实可能性。而且我国养老保险制度正在由先收现付制向基金积累制转轨，在新的制度模式下，基金积累制对于通货膨胀的敏感性更高。因而养老金迫切的需要一种有效地保值增值的机制应对通货膨胀，以防止在长期内养老金的缩水。将养老金与金融产品相结合，通过多元化的渠道进行有效地投资组合，可以在通货膨胀的大背景下，为我们的养老金提供一种有效的保值增值机制。

2.3、将养老与金融产品相结合存在巨大商机

对于金融市场而言，养老金是一笔巨额的、持续的资金来源。人口结构的变化会直接改变主流消费者的组成和需求。年青的中产阶级及富裕消费者目前增长迅速，并将在二三十年内成为“银发人群”。这一人群的影响力将与日俱增并将拥有强大的购买力和独特的需求。全国社会保障基金、企业年金以及保险行业――中国养老金行业的三大部门正在为基金管理公司提供越来越多的机会。因而将养老与金融产品相结合可能蕴含无限商机。

3、对养老金融产品创新的展望

3.1、稳健的收益是养老金融产品创新的落脚点

养老金的根本目的是在居民年老失去收入来源后能够保障其的基本生活。养老金融产品与其它一般的金融产品最根本的差别就在于它对“安全性”的要求，更加注重长期投资、稳健投资、价值投资。基本养老金和企业年金目前只能投资于股票、债券、基金等。但股票波动性偏大，稳健型的产品目前主要局限于债券。因此可以进一步推出包括更加稳健的综合指数产品、分红类指数产品、品牌消费品指数产品等在内的更多的稳健类指数产品，也可以发行保值补贴债券这类的产品。同时进一步完善分级基金的产品，设计更多的A级固定回报的产品以满足年金的稳健收益要求。

3.2、养老信托产品有着广阔的发展空间

随着养老负担的加剧，养老信托产品也开始走进人们视野。这类信托是将养老保险费作为信托资产，交给金融信托机构管理和经营，在职工退休后能获得相应收益的一种信托形式。金融信托机构作为专业的财产管理机构，发挥其理财职能，受托管理养老资金，能形成效应，降低管理成本。而且金融信托机构作为受托人，养老保险经办机构作为委托人，二者之间是一种信托契约关系，由法律、法规予以保障，能够保障养老资金的安全，避免基金被非法挪用，保证基金的独立性和完善性。另外，信托机构接受企业养老资金后，可以进行多元化的投资组合，有利于获得更好的投资收益。但目前国内养老信托还处于刚刚起步阶段，我国养老保险制度现有的法律、法规还跟不上发展要求，而在投资基金法和信托法中，也没有适合养老产品的“土壤”。养老信托虽然面临严峻挑战，但将会成为新型养老方式发展的一个大方向。

3.3、“以房养老”成为新型的养老金融服务产品

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。但由于“以房养老”对房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门的运作质量要求相当高，而且我国相关的法律法规并不完善，再加上养儿防老的传统观念，这种反向抵押贷款目前在我国的发展受到了很大的阻碍。但是随着经济社会的发展和相关法律政策的完善，“以房养老”这种养老金融服务产品不失为一种可行的养老方式。

3.4、养老金融产品的发展与创新还需要完善的法规和政策的扶持

一方面，养老金融产品在我国是一种新生事物，很多投资者虽然有一定的经济基础，但是由于自身掌握的信息和知识的限制，没有能力对新出现的养老金融产品进行很好的甄别，或者不具备为自己老年阶段进行投资的远见。养老金融产品的发展创新需要国家相关政策的扶持，帮助这些产品的推广，增加民众对这些产品的认知。另一方面，这些养老金融产品的创新必然要与我国的国情相结合，需要政府出台相应的法律法规加以规范和约束，以此来减少养老金融产品创新可能给我国经济社会带来的风险和动荡。

4、总结

养老金融是一个崭新的研究领域，两者的结合对于社会保障和金融体系的发展而言既是一种机遇也是一种挑战。相关的银行、证券、信托、保险等金融机构，应该认清当前的经济社会形式，看到养老问题背后巨大的商机，以养老金融为切入点，进行适当的金融产品创新，适应社会对养老投资的需求。相信养老金融产业必将有着宽广的发展前景，养老金融产品也将不断出现令人惊喜的创新。

参考文献：

[1]林义.社会保险基金管理[M].北京，中国劳动社会出版社.2010年7月.

[2]孙光德，董克用.社会保障概论[M].北京，中国人民大学出版社.2008年12月.

[3]兹维，博，艾伦・J・马科斯.投资学精要[M].北京，中国人民大学出版社.2010年10月.

[4]郑秉文.养老金融领域存有巨大商机[M].2012中国养老金融论坛.和讯网.2012年6月.

养老金融行业前景篇2

关键词：“互联网+”；养老产业；发展方向；优势与困境；对策

中图分类号：F121 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2017）03-50 -03

随着中国老龄化程度的加深，养老服务工作愈发成为社会热点。在2015年的两会上，总理提出的“互联网+”概念席卷全国，时至今日“互联网+”进一步发酵，“互联网+养老”已经成为养老服务行业不可忽视的亮点。同时，”互联网+”下出现的新事物也在不断完善和发展（如人机交互、云计算云储存、人工智能、虚拟现实增强现实等）都在为养老产业与互联网的结合提供挈机。“互联网+”背景下的养老就在这种情况下诞生，运用“互联网+”的思维来发展养老产业构建新的产业模式。

一、“互联网+”背景下养老产业发展的机遇

（一）大数据的应用为养老信息平台的建设带来了极大的便利

传统的养老行业，没有大数据分析的技术优势，对于老年人的需求服务也只是停留在基本的生理方面，同时国家没有精准的数据分析，只能盲目的政策支持，而没有一个系统的规划，通常只会造成资源的浪费。但现在不同了，互联网时代来临了，互联网连接着全球的亿万用户，因为连接的便利性，信息资源共享化，互联网在我们的日常生活中都有应用。

首先，将大数据用于养老产业，这也是在“互联网+”背景下有必要的，建立一个平台将老年人的健康状况、家庭状况、医疗信息等基本身份信息录入，用于以后老年人进入养老院等机构的信息服务记录，可以将老年人的信息数字化，省却了以前的纸质档案的登记，还利于信息资料保存与共享，方便以后数据平台跟国家的数据统计的对接。同时开通网上老人身份信息认证，使用有摄像头并能够联网的电脑或智能手机自助完成信息认证，方便一些行动不便的老人，老人们可以通过电脑直接在网上完成身份信息的采集认证。

其次，通过分析老人在医院的医疗信息记录，计算机自动生成老人的动态健康档案，结合互联网的大数据分析、云计算等功能，并结合执照医疗团队医师的建议，提出有针对性的膳食、运动、起居的日常生活计划，并将这份健康报告上传云端方便子女对自己父母健康状况进行了解。我们利用数据平台可以为老人提供准确的服务，精准定位老年人养老需求，深度挖掘老年人的养老需求。

（二）互联网金融新工具拓宽了养老产业的筹资渠道

养老产业的资金问题，大家都看到了这是个利好的行业，前途是光明的，不再是以前的国家控制下的福利养老机构，开放市场吸引大批的投资者，形成的以老年人为消费中心的经济产业。

第一 ，引进国家资本和借助政策的扶持，企业就会慢慢发展起来，我们可以利用目前流行的互联网融资方式――众筹，每个人支持相应的资金，集资者承诺给予支持者一定的回报或优惠政策，每个人的资金支持是微小的，但在互联网时代汇集的力量是巨大的。这种资金筹集方式对不管是现在即将面临养老还是以后要B老的人，都会有极大的诱惑力，大家支持一定的资金作为自己以后的养老投资。因而资本的汇集是相当迅速的，这样还能够为企业起到一定的宣传效果，为他们的养老项目营销造势，增加在社会上的宣传影响。企业获得第一笔启动资金后就能进行项目的开发，逐渐地将产业链做出来，甚至在其养老产业发展的过程中获得融资，到最后就不是资金的问题而是养老的产品研发以及走向的问题了。

第二，养老市场潜力巨大和互联网信息的便捷使人们更加准确地认识到了其未来发展的前景，因而早有企业已有心利用互联网发展养老产业。但苦于资金的缺乏，迟迟不能形成一定规模。P2P网贷平台的出现给这些企业带来了希望，平台可以为个人和企业提供资金，通过第三方的平台，使借贷双方的供需相匹配，从中选取最优的利率条件进行借贷实现信息与资金的最优配置，让双方都获利。这样可以快速为其提供资金支持。利用互联网新的金融工具来为养老企业的发展提供资金支持，这是企业融资的新途径，减小了传统养老行业依靠政府救济发展的压力。

（三）智能硬件设施优化养老产业的资源配置

我国是人口大国，养老是民生问题关乎社会稳定，国家予以相当的重视，对于此产业的扶持与优惠在力度上都在加大。人到了老年时期，随着各项身体机能的下降随之而来的就是各种身体疾病的出现，养老产业不可避免地会在医疗方面入手，运用高科技手段，现在互联网时代有各种的智能化硬件，来拉近互联网与人类的联系，以人为中心，拥有人性化的体验。

1.我们可以在老年人的看护方面利用互联网技术，当老年人出门散步的时候，给老年人佩戴一个智能手环，用GPS来定位的佩戴式电子设备，其精确度可定位到方圆几米，可以随时监测他们的位置，并增加生命信息特征检测功能，防止老年人的突发性疾病。这样即使老人外出，也不用担心看护找不到人的情况的发生和其他意外情况的出现。同时手环也可以录入老人的身体健康和医疗信息等，这样也可以根据每个老年人的具体情况来分析老年人所需要的监护服务需要，也就不用像以前那样给每个老人配给一个看护人员了及大大地节省的人力资源成本。通过互联网云平台计算分析，老人的健康监测数据结果发送给老人亲属，或者社区及养老、医疗服务机构，只要通过手机，就可以查询老人的血压、血糖、心率等健康数据，这样既方便又快捷，节省了很多的人力物力成本。这是运用互联网技术的优势优化了资源的配置。

2.在老人的生活交流方面我们可以开发出一个简便易操作的手机APP，几个特殊按键，紧急救助、生活服务、亲情通话、服务评价等功能全搞定，教会老年人使用智能手机以及使用服务软件，帮助老年人建立一个社交朋友圈，老人们同样可以在这个平台交朋友，相当于IM通讯软件扩大老年人的社交范围，更大程度地满足老年人的情感交流要求。这样可以让老人们也成为互联网时代中的参与者，并根据自身需求的不同主动地联系服务，就可以让老年人享受互联网发展的福利，成为其中的参与者和建造者，满足老年人在心理方面的需求。

3.许多老年人是居家养老，因为子女生活习惯的问题和看护人员劳动成本的提高而独自养老。人们开始将人工智能运用于养老，开发与老年人交流的机器人，帮助老年人处理简单的家务活，提醒老人服药和每日待办事项，时刻监测老人的身体状况，以便老人在出现突况的时候发出求救信号。同时智能机器人也具有学习的能力，让机器人承担类似于管家的功能，这是居家养老的重要方面。

其实对于互联网在养老方面的应用，早已有机构进行试验研究，但并未形成系统化的研发体系，在接下来的时间里应该会进入到计算机科学、医学、心理学、老年学等学科共同合作推进的阶段。这一系列智能技术已经在一定程度上能够为老年人居家和社区中的安全和生活提供便利，尤其在智能居家、促进体力和锻炼的科学技术、跌倒的预防和监测、自我的健康管理等方面有一定成效。尽管也有相当部分还处于实验室研发和试用阶段，但是已经构成了很好的研究和实践基础。

二、”互联网+”背景下的养老产业发展面临的挑战

（一）养老产业面临着复杂的发展环境

1.新技术在养老产业中如何运用缺乏经验。”互联网+”背景下的养老产业有也有其发展的困境，其实互联网+背景下的养老产业发展算属于新课题，首先就是智能服务硬件的开发，研发水平不够，只能慢慢学习国外的先进经验，毕竟我国的养老产业起步较晚，而且互联网模式的养老要求的就是高科技化、人性化、效率化，所以开展的地区也就受到了限制，必须在大城市高新技术开发区或高校附近附近，才能提供强大的技术服务支持，这样的费用成本是巨大的，不仅要承担周围地价的压力，还要给研发的高校和科技机构提供资金，这将是巨大的费用支出。

2.信息技术的全面普及和覆盖还需时日，养老数据的收集和运用还缺乏坚实的基础。我国的人口基数大，同时我国也慢慢步入了老年化的阶段，但老年人的数量众多，将老人们的数据信息录入这将是一个巨大的工作，人口的数据统计资料也不齐全，特别是在农村地区，信息资源的不畅通，信息资源不对称有可能造成数据分析的不全面，使企业做出错误的市场判断。

3.老人对新事物接受度低等传统观念一定程度上影响着互联网技术的运用。老人对于新事物的接受能力是缓慢的，给老人提供智能化的服务，老人是否能够适应，毕竟机器是没有感情的，无法给老人精神上的慰藉，不知老人是社会人也需要真实的情感交流，但通过冰冷的机器来为老人提供智能化的服务，老人是可能无法适应的。

4.养老市场发展不成熟、经验欠缺的不利影响。 作为一个新的产业结构模式，市场上可能存在潜在的竞争者，进入这个行业的企业竞争，将会引起行业的恶性竞争，这不利于新兴产业的发展。在服务的水平上无法与西方发展完善的国家相比较，人员的筛选和培训都没有经验，养老产业的管理等方面都是较为欠缺的，这都是要通过一定时间在市场上学习经验。

（二）利用互联网金融工具进行融资，风险难以控制。

利用互联网融资是有利有弊的，互联网金融作为新生事物其发展的过程是难以预见的，我们利用互联网金融工具进行融资的方式虽然方便快捷，资金到位迅速，但其风险也是巨大的。由于是网络上的交易我们无法辨别对方所提供的信息的真假，可能连平台都是假的，但我们无法辨别，其次互联网金融这个行业刚刚起步，相关的法律法规还未出_，无法给与我们融资者相应的法律保障。

（三）养老数据安全保障难度大

事物的发展总是有利有弊的，上面我们提到了大数据平台的建立，方便了老年人的信息资源利用。互联网时代信息资源是最有价值的，特别是我们每个人的隐私信息。互联网信息资源因为是在网络中流通的，监管难度大，但这也是发展养老产业必须经历的，在养老平台上流通的老人的信息资源，如果遭到一些非法分子的觊觎，通过网络黑客或者养老平台的工作人员而泄露出来，卖给一些诈骗团伙，而将其进行非法的用途，不但会给老年人的生活带来困扰，有时甚至会带给老人们经济损失，毕竟老年人的维权意识、防范意识都比较薄弱，难以辨别信息的真假。

（四）市场还不具备规模，养老成本高

养老的问题古已有之，但养老产业是我国近些年来兴起的产业，对准的人群主要是40到60年代的人，这部分的人群虽然数量巨大但是大多数都是与家中子女生活，或者在农村养老，这种对于市场的虚拟扩大，造成了市场出现虚假的繁荣，同时在互联网+背景下发展的养老产业，要达到智能化的要求，养老产业运用互联网产品必要的成本是不能避免的，比传统的养老成本高。这就要求老年人要拥有一定的经济实力才能消费这种智能化的养老。因而互联网+背景下的养老，消费的人群较少，养老的前期成本不可避免需要先享受的消费者承受，产业还未到达这个产业的利润红利时期。

对于国内的养老企业来说，现在无疑是一个好的时机。互联网+与养老产业的结合可能对传统的养老造成冲击，但这是发展的必然趋势。现在“互联网+”正全面融入金融、交通、医疗、保健等与养老服务相关的家庭服务业。“互联网+养老”作为新兴业态，尚处于初级阶段，考虑到老年人群体的特殊性，其培育发展仍然面临着盈利模式、群体培育、路径保障等诸多挑战。不过其发展前景仍然是被市场所看好的，在未来拥有极大的投资前景。

三、”互联网+”背景下养老产业发展方向

（一）加快互联网、智能化技术的建设与人才培育，夯实养老服务产业发展的基础

在互联网时代，要发展智能化养老需要借助信息技术极大拓宽养老市场的响应范围，将互联网技术运用于养老的产业。作为一个新产业，就需要人才来拓展市场和向更多的人来介绍自己的产品，加快培训适用于互联网时代下的养老管理服务人才和技术服务人才这也是当前发展的重点，专业人才队伍是“互联网+养老”实现和发展的保障。在“互联网+养老”这个新型产业之中，不是单纯的一种技术在，而是多种技术的融合协调、配合，所以对技术人员的要求就是很关键的。高素质的人才相互配合才能使传统养老业与互联网真正的结合，才能发挥出更大作用，建立相应的培训流程让企业拥有更多的这方面的人才，这个市场的份额才会逐步的扩大。同时加快科技成果的运用于养老产业转化率，将科技产品用于养老产业的快慢，也决定着企业在行业中的竞争力。科技以人为本就应服务于人，利用互联网技术发展养老产业，为老年人提供科技化人性化的养老，是未来养老产业的发展必由之路。

（二）加强和完善养老数据平台建设，提高信息管理水平

在未来互联网发展之中，数据信息是最宝贵的资料，因而我们在养老数据平台的建设中应把深化网络基础设施及信息资源方面的安全防护放在重点方面建设，使其可以达到银行级别的安全水平，保障老年人的隐私信息，使信息流通于网络的安全性加强。同时加强平台数据的监督力度防止不法人员利用信息进行牟利活动，不断完善数据的平台建设，开放平台接口，为更多的养老企提供数据录入平台增加平台的数据信息，为更多的养老企业发展提供老人的信息帮助他们的产品生产公司战略等方面制定，实现其数据平台资源的共享价值。

（三）规范互联网资本，助力养老产业的发展

破解养老产业发展的困局，首先解决养老的资金流入问题，在以后的产业发展中我们要借助互联网的优势将社会资本引入养老产业，能够为养老的产业发展提供资金，不断扩大产业的规模，让更多的老人能够享受到互联网养老的产业发展效益。将养老服务智能化发展写入老年事业发展规划，投入部分前期资金，建立起“互联网+养老”服务的信息平台。

第一，我们可以利用政府、企业两者共同的优势来发展养老，采用PPP模式来发展养老，政府和企业共同运营养老产业，增加人们对于这一类型的养老产业的信心，这样企业有了政府作为后盾，就不用独自承担产业风险还能够获得政府的政策支持，将风险效益降低吸引更多的市场参与者，来发展壮大养老产业的规模。同时政府可以出资设立养老产业服务发展基金，吸引有实力的优质的养老企业的投资，并在政策上予以一定的优惠和帮助。虽然养老产业的投资回报周期较长，但在国家的引导下和支持下，利用互联网的优势，陆续开放一些金融工具，比如基金、信托、债券等，为养老项目提供资金，不断发展壮大这个产业。

第二，借助互联网的优势，可以充分地吸收社会资金来发展养老，利用众筹的方式向社会募集资金，向个人或企业机构筹集资金，政府担保增加民众的投资信心，弥补政府投资的不足。同时，加强对于行业的监管，毕竟互联网资本流通于线上，可能一些违法诈骗团伙会利用投资者对于这个行业的不熟悉来进行诈骗活动，而使以后的投资者不敢对此行业涉足。提高行业准入门槛，出台相应的法律法规，正确引导行业的发展。

（四）丰富和拓展养老服务的广度和深度，建立和完善养老服务产业链，扩大产业规模

“互联网+”背景下的养老产业前景不可限量，围绕着庞大老龄群体的医疗健康、文化教育、娱乐休闲、生活保障等深层次的需求，丰富和发展了服务的广度和深度。特别是在以下方面，养老地产、养老日用品、养老文化娱乐、养老医疗等领域进行产业发展。根据马斯诺的需求理论，将养老市场进行这样的分割与定位，才能确定出消费的市场与人群，推进互联网信息技术在养老服务领域的广泛应用。发展智慧型养老院给老人们提供便捷良好的服务水平，使智慧医疗加快产业链整合，向大健康体系发展，然后推动建立以老人为中心的文化娱乐产业链，形成一个完整的养老a业体系。

参考文献：

[1] 孙文灿.互联网+养老未来空间无限[J].特别报道，2015，，（05）.

[2]李璐昆.互联网 + 养老”应用探索与实践[J].2016，6（3）.

养老金融行业前景篇3

关键词：以房养老；老龄化；政府主导

中图分类号：C916 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2014）07-0087-02

以房养老又称倒按揭，最初起源于荷兰，以美国发展得最为成熟完善，后扩延至澳大利亚、日本、法国、中国香港等地，在国际社会已是一种比较成熟的养老模式，在实践中又衍生出以房换养，租房养老，大房换小房等新形式，但都是以房产为依托。我国自2006年才引入“以房养老”的概念，作为一种新的养老金筹资方式，在未来有广阔的发展前景。

一、以房养老的运作机制分析

一个完整的以房养老运行机制离不开借款老人、银行、保险公司、中介机构、物业公司、资产管理公司、政府监管部门的共同参与，各个参与主体缺一不可，需要密切配合，才能保证倒按揭市场的正常运行。

1.老年人与社保经办机构签订委托协议，规定双方的权利和义务，由社保经办机构代为办理住房反抵押贷款，老年人可直接从社保经办机构领取贷款，作为补充养老金。老人对金融业务的了解是不完整的，相对于专业的金融机构在信息方面处于弱势地位。由社保经办机构代为办理，以组织化的力量申请贷款，谈判议价能力提高，利于维护老年人的利益。银行与社保经办机构做批量交易，比与一个个老人做单独交易降低了交易成本，且增加了交易量，获得规模效益。在开展这项业务初期，互信缺乏，社保经办机构是政府的办事机构，对银行和老年人来说具有公信力，更可信，促进以房养老的发展。

2.社保机构组织相关材料向银行提出贷款申请，由第三方房产评估机构对老年人的房屋估值，人寿保险公司预期老人的寿命。银行根据估值、预期寿命、利率等其他因素，确定适宜的贷款额度，签订合同。银行应根据房产价值的不同推出不同的住房反抵押贷款品种。

3.由于这项业务会随着时间的延长而面临更多的风险，合同双方都应该购买保险，由保险公司或政府机构担保。保证风险来临时，弥补一部分损失。老人的房产是其唯一的大宗财富，承担风险的能力很差，必须谨慎操作。

4.合同执行期间，老人应委托物业公司负责维护房屋，使房屋的正常使用价值不受损，收回后可以在市场上交易流通。这一点很重要，如果收回的房屋破败不堪，或房屋贬值，银行的预期收益就无法实现。

5.资产管理公司负责营运收回的房屋，取得自己的收益后，剩下的就用来偿还贷款，营运房屋不是银行和老人的强项，交给专业的资产管理公司，更利于房产的保值增值。

6.专业咨询机构为各方提供信息服务。在市场中交易双方都面临着信息不对称，金融机构不能完全掌握老人的工作经历、健康、房屋状况等，老人也不能对金融机构的业绩、信誉、潜力等了如指掌，这可能会给双方都带来损失，尽可能消除信息不对称利于降低交易成本和增强交易双方的互信、互利、互惠。在决策前接受专业咨询服务，综合多种信息，消除决策的盲目性。

7.政府负责监管整个业务流程。监管不仅指制定法律规范，还要有日常的监管，定期的检查，或受理投诉，调解纠纷等，只有每一个环节都规范化，才能保证整个运行机制的健康、有序运转。监管不是阻碍金融机构的创新和积极性的发挥，监管的权力要在适度的范围内，目的是维护正常的市场秩序，保护各方的合法权益。

二、以房养老的制约因素分析

1.传统观念的阻碍。房屋是大宗不动产，传统上是要作为遗产由子女继承的。中国人传统的家庭观念很强，亲人之间负有终身的责任。父母也总希望给子女留下一笔财富，这一直被视为理所当然的。而西方人崇尚独立自主、个人主义，父母注意培养子女的独立性，子女成年后要离开父母独立生活。他们基本没有由子女养老的概念，主要依靠社会和自己养老。子女也不要求从父母那里继承房产，老人完全可以凭自己的意愿处置房产。

2.政策法规缺失。市场经济是法治经济，房屋抵押过程有银行、保险公司、中介机构等多个主体参与，需要有一套完整的法律法规，规范操作流程，调整利益关系，解决纠纷。

3.房价不稳、寿命、道德等风险因素。我国房地产市场的历史很短，最近十年却空前繁荣，房价持续上涨，远高于多数家庭经济能力，明显有“房价泡沫”，存在着一定程度的金融风险。倒按揭是以房地产市场基本稳定为前提的，上涨会损害借款人的利益，下跌会让金融机构亏损。我国房地产市场的不确定性很大，政府未来如何调控尚不明朗，这会让金融机构望而却步。另外，合同的期限取决于借款人的预期寿命，由于信息不对称，金融机构不可能准确预测借款人的寿命，这就存在逆向选择的风险。合同期限越长，金融机构面对的风险越大，如不能获得预期的效益，金融机构是不会涉足的。

4.二手房产市场发展滞后。我国房地产市场畸形发展，一级市场空前繁荣，二级市场却相对冷清和无序。由于借款人抵押的房产都是二手房，要开展倒按揭业务，先要有一个健全的二级市场，保证金融机构待借款人过世后收回的房产可以顺利流通，保值增值。我国的城镇化尚未完成，房地产市场的刚性需求是存在的，也并非所有人都有能力买新房，可以预测二手房市场有很大的发展空间。以后，要积极促进一级和二级市场的协调发展和规范化。

5.我国的房屋产权只有70年，70年之后怎么办，政府没有给出确切的解释。这让贷款机构顾虑重重，因为很多房屋的产权剩下的期限有限，如没有及时出手，投入的资本可能血本无归。另外，我国的建筑物平均寿命偏短，只有30年。且房屋的质量普遍不高，最后贷款机构收回的房屋可能已经破败不堪，无法在市场上流通。且地方政府的城市规划很随意，一旦住宅区的规划改变就会带来经济利益纠纷。

三、我国政府适度建设性介入以房养老的思路

以房养老是刚引入的舶来品，社会公众不甚了解，金融机构也表现得很谨慎，政府也没有全国性统一政策。目前多是学界的提倡和局部地区有限的试行，而京、沪、宁等地的试行并不成功，没有发展为可借鉴推广的模式，说明在当下我国推行以房养老还是有诸多困难的。因此，需要政府积极介入，培养起这个市场，也只有政府有这个能力。当然，坚持政府主导也不排斥市场配置资源的决定性作用。

1.由社保经办机构代办，不以营利为目的。以银行、保险公司和养老服务机构为中心的运作机制，现实中不易落实，金融机构毕竟是营利性的，他们关注的是公司利益的最大化，而这可能会损害借款人的利益。老年人抵御风险的能力较弱，对倒按揭也不尽了解，金融机构占有信息优势。由社保经办机构代办，可以维护老年人的利益，兼顾收益性和公益性。

2.制定行业标准，指定审批一部分金融机构办理。如美国是指定了6家企业从事，新加坡则是由职总英康保险合作社和华侨银行开办，有严格的市场准入标准，没有完全放开搞自由竞争。政府对开展此业务的金融机构要进行必要的审批，获得资质后才能进入这一市场。

3.宣传引导，取得社会理解支持。美国自60年代推出住房反向抵押贷款，起初并没有引起市场的热捧，联邦政府一直不遗余力进行宣传推广，至80年代才被老年人普遍接受。在我国，倒按揭还是一个新鲜事物，金融界和社会大众才刚开始接触，不甚了解，信心不足，需要政府大力宣传解释，消除社会上的犹豫和观望。

4.提供政策法律的支持。美国政府颁布实施了《1987年国家住房法案》，提供一系列法律和制度上的支持。倒按揭市场刚起步，政府制定相关法律规范，出台优惠政策正当其时，促进市场的完善和发展。不至于市场运行过程出了问题再仓促补救，早期就要做好前瞻性准备工作。

5.促进中介机构参与。倒按揭业务的开展离不开中介组织的参与，如房产评估机构对房屋估值，咨询公司提供信息咨询服务，律师事务所提供法律服务等。他们是运行机制不可或缺的重要一环，否则就无法正常开展。

6.政府尽到监管之责，保监会、证监会、银监会要协调负起责任来，或成立专门的监管机构，组成一个有效的监管体系。由于养老的敏感性，关系到数亿老人的切身利益，无法承担起重大的风险。

7.坚持公益性社会性与营利性的统一。倒按揭是为养老而设计的，具有明显的公益性，同时为调动金融机构开展这项业务的积极性，又要保证一定的营利性。使老年人和贷款机构互利双赢，老年人巩固了养老的物质基础，贷款人赢得合理的利润。

8.政府要分担部分风险，市场化运作总会产生一定的风险，政府应提供担保。如美国就是由联邦住宅管理局担保，即使经营的金融机构破产，老年人仍然可以获得贷款，保证贷款的正常发放和老年人的生活稳定。我国可以由政府出资设立专门的公司为倒按揭业务承保，或在合同中规定好双方必须购买一份保险，这样对借款人和贷款机构都能分散部分风险，减轻可能遭受的损失。

四、发展趋势

以房养老的前景广阔，现在的商品房90%为个人购买居住，房屋自有率80%以上，远超出发达国家水平。二三十年后，当今天的中青年需养老时，会有非常可观的规模效益，今天的障碍，那时或已不存在。以房养老还可以把业务范围推广到农村，新农保的养老金太低，且参保率很低，农村老年人的养老金更加短缺。他们多是有宅基地的，随着土地制度改革和城乡统一土地市场的建立，也能申请住房反向抵押贷款，这将缓解农村老年人的贫困和养老困境。一个新事物从产生到成熟有一个过程，以房养老的前景很可观，值得期待。

参考文献：

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[2]童汇慧，柴效武.住宅资产流动转换以发挥养老保障功效的探讨[J].企业经济，2005（297）.

养老金融行业前景篇4

【基层反映】为养老事业提供更多金融支持。近年来，人口老龄化问题愈发受到关注，社会各界纷纷采取措施应对这一变化。养老服务市场扩容、品质提升，社区养老、智慧养老、医养结合等养老服务新模式不断出现，更好地满足了多样化的养老需求。不少百姓未雨绸缪，理性规划资产，购买养老金融产品。但无论是养老事业发展，还是百姓享受养老服务，都需要金融提供更强有力的支持。

存在的问题：一是目前的养老金融主要还是以基本养老保险为基础，其他商业养老保险尚未完全推广开来。同时，在养老金融产品市场发展较快，百姓享受的金融服务也日益丰富的背景下，也有一些养老金融产品适老性特征还不强。有些金融产品虽然冠以“养老”的名头，但还是以短期资金为主，与普通理财产品并无差别；有些金融产品只是放宽了购买年龄和条件限制，但真正结合老年人身体状况等量身定制的专属产品比较少，并且收费相对较高，难以真正为老年人提供养老保障。总体上看，养老金融市场需求大，但优质供给依然不足，市场潜力仍未得到充分释放。二是我国养老账户的管理存在漏洞，由于腐败或者监管不严等原因，“挪用款项”的情况在这里经常发生，导致有需要的时候账户里余额不足。在支付的时候，通过“拆东墙补西墙”经常入不敷出。三是由于中国人的储蓄倾向，大多数的老年人并不愿意退休之后再领取养老金，甘愿将其变为自己的存款，这样过早的支付就会使财政支出造成一定程度的压力。

对此，建议：一是完善养老金融产品体系。聚焦百姓迫切需求，进行有针对性的产品创新，丰富金融服务类型。同时，要考虑不同群体的风险承受能力和需求偏好等因素，为市场提供更为多元的选择，切实推出各种优质的能将一定的个人资产转化为长期、有养老属性、相对安全、又有一定收益的养老金融产品。二是发挥相关部门合力。如，加大税收支持力度，一方面为从事养老产业的金融机构提供税收激励，为市场引入长期稳定的资金。另一方面可对个人购买养老金融产品提供适当的税收优惠，扩大个人税收递延型商业养老保险试点范围，调动百姓参与的积极性。同时，监管部门应正本清源、强化监管，明确养老金融产品的标准，对不符合标准的各类带有“养老”字样的短期金融产品及时加以规范，让养老金融产品名实相符。三是培养更多理性成熟的投资者。相关部门应引导公众坚持理性投资，不被所谓高收益率所诱惑。四是拓宽养老产业融资渠道。金融机构应充分考虑养老服务机构的特点，创新融资方式，在有效控制风险的前提下，将更多资金活水引向养老领域。对于市场化、规范化程度高的养老服务企业，还可为其创造直接融资机会。多管齐下，提供更专业、更精细的服务，金融就能在应对人口老龄化国家战略中发挥好应有作用，成为老有所养的重要支撑。

养老金融行业前景篇5

［关键词］老龄化;以房养老;可行性;展望

［中图分类号］F840.67 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）1-0139-02

据有关部门统计,早在2000年,我国60岁以上老年人口已经超过了全国总人口的10%,即已步入老龄化社会。而且60岁以上的人口以每年3%的速度递增,到2045年左右,我国60岁以上人口将占总人口的30%。十几年前,中国是十个年轻人养一个老人。到了现在,已变成三个年轻人养一个老人。

发达国家是“先富后老”,中国则是“未富先老”。面对老龄化社会的匆匆到来,我国基本的养老保险面临严峻挑战,许多老年人由于积蓄不多、医疗费用支出高等原因,仅靠退休金甚至不能满足他们基本的生活需要。在此背景下,以房养老在北京、上海、南京等城市相继试水。那么,什么是以房养老,它在我国有没有现实可行性呢？

以房养老,是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,而由这些金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况等进行综合评估后,将其房屋的价值化整为零,按月或年支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。这种方式使投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时,将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权,进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息,相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做,如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房,所以,在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

1 我国以房养老的现状及现实困境

1.1 以房养老在我国的试行情况

2005 年4 月初,南京汤山留园公寓在国内率先推出了“给我你的房子,我替你养老”的旗号,这种“以房换养”业务,一度引起了多方关注。不过,由于在实际操作中存在种种困难,历时两年,这个尝试已经夭折。

在2006 年的政协十届四次会议上,全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明将一份有关以房养老的提案引起了相关部门的注意并描述成“60 岁前人养房,60 岁后房养人”。

2007 年6 月,上海公积金管理中心推出了一种叫做“以房自助养老”的创新型养老模式,但效果并不尽如人意。试点推行期间虽然有不少老人前来咨询,但最终大部分家庭选择了放弃。

2007 年10 月,北京首家通过房屋租赁方式提供养老服务和新型养老服务机构“养老房屋银行”在石景山正式亮相。老人出租其房屋,保留产权,租金直接缴付养老院,享受五星级养老服务。但据报道,“养老房屋银行”也遭到了冷遇。

2008年4月,上海市民政局副局长高菊兰在新闻会上透露,上海对“以房养老”这一新型养老模式比较关注,正在调研阶段。

2010年,广东省优化保险结构,鼓励和支持保险产品创新,以广州作为试点城市将率先探索发展“以房养老”。广东保监局局长黄洪表示,“以房养老”是一项新业务,是社会保障体系的有效补充和完善,提升了社会保障水平。不过,由于“以房养老”涉及对房屋价值的动态评价、产权归属等一系列问题,目前国内保险机构尚没有推出这项业务。

1.2 我国以房养老的现实困境

虽然以房养老对我国是一个不错的选择,既可减轻国家的负担,又可以盘活不动产,对国家、银行等金融机构以及个人来说可以实现共赢,但是受观念的差异、制度的缺失等原因的影响,以房养老还存在着诸多的现实困境。

第一,养老观念的困境。以房养老这一舶来品,对国人的养老观念有一定的冲击,在有着几千年封建传统的中国,家庭观念十分重要,“养儿防老”的概念根植在大多数国人的心中。据张乐川(2010)的一项调查显示,在“不接受以房养老模式的最大理由”这一问题上,认为“选择以房养老可能会引起子女的不满”,“希望将房屋留作遗产为子女所继承”以及“需要考虑子女及其后辈住房问题”的占了拒绝理由总数的78.69%。而在对拥有两套及以上住房的受访者进行深入个案调查时,也同样发现了这一问题,只有1人认为“以房养老与子女完全无关”,剩余的7人几乎都一致地以“子女的个人住房状况以及子女的同意与否”作为决定是否愿意以房养老的根本依据。

第二,法律法规的困境。以房养老牵涉政府、社会保障机构、公民个人以及房地产业、金融业等多个主体,要处理好他们之间的利益关系,就需要透明、公正的法治环境。而目前我国在以房养老方面还没有出台具体的法律法规,这样不管是经营机构还是老年人的利益都缺乏相应的保障。例如：如何确定经营主体？是否会导致多部门混乱经营？我国城镇商品房的土地使用权只有70 年,到期之后的风险谁来分担？农村宅基地不允许抵押,那么以房养老在农村如何推行？这一系列的问题都有赖于法律法规的制定和完善。

第三,技术及市场的困境。以房养老实施的技术难度大。房屋的估价、老人寿命的估算等都有着太多不确定因素,而以房养老也存在较大的金融风险,因为“倒按揭”业务规定,银行必须先向老人发放贷款,老人去世后才能取得房屋处置权,在这期间,房地产的价格以及利率走势等都是很难预测的因素。同时,我国房地产二级市场发展不完善,鱼目混珠；保险机构尚未有此险种的出现；各金融机构也没有办理过类似的业务,缺乏相关的经验。这些都制约了我国以房养老模式的实现。

2 美国以房养老模式的成功经验

以房养老最早出现在荷兰,而后在美国和新加坡逐渐兴旺成熟。如今,美国的以房养老已有20多年的经验。考察美国的以房养老模式,不难发现以下特点：

2.1 观念的开放是成功实行以房养老的前提

我们知道,美国人与中国人的养老观念不同。美国人崇尚独立自主,孩子成年后便搬出父母家独自生活,对父母也没有强制的赡养义务,代际间的赡养关系较弱。此外,美国有很高的遗产税,如果子女要继承包括房产在内的遗产,要缴纳60%~80%的遗产税,因此,老人将房产抵押,子女基本无异议。

2.2 政府的参与起了重要的推动作用

反向抵押贷款在美国开始于20世纪60年代,但是一直发展缓慢。到1989年,美国联邦住房管理局开始对HECM产品提供保险,使得老年人开始了广泛的参与。此外,美国政府通过制定完善的法律来规范市场的发展,保护了各方利益。国会还颁布了一些有关的法律法规规范反向抵押贷款的运作环境,明确界定借款人收取的贷款费用下限。这一系列的措施保证了反向抵押贷款的顺利实施。

2.3 完善的市场是以房养老成功的基础

由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成的房地产二级市场,与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款的低风险和高回报,多种形式的房地产信用活动也使得住房金融市场具有极大的活力和极好的流动性。

3 对我国以房养老的前景展望

目前,虽然以房养老在我国面临着重重困境,但是可以看到,国外的以房养老发展也是经历了一个由初级到高级、由不完善到完善、由试点到普遍的过程。因此我们相信,若干年后,由于观念的转变和制度的完善,它将成为养老保险的必要补充,并在我国养老保险中占据重要的位置。

3.1 传统观念的转变

我国实行了30年的计划生育政策,如今,“四二一家庭”已成为大多数家庭的主要形式。在高房价、高通货膨胀的今天,一对年轻的夫妇面临着买房、养小孩等诸多压力,根本没有能力赡养两个甚至四个老人,仅靠老年人每月微薄的退休金,是不足以支付高昂的生活及医疗费用的。因此,“养儿防老”的观念诚需转变。同时,我们要意识到,让父母的晚年过得幸福,过得舒心才是真正的孝顺,而不应计较外界的看法,在这一点上,各媒体应进行广泛的宣传,使广大国人的观念逐步转变。

3.2 政府的支持及法律法规的完善

从对美国模式的分析可以看出,美国住房反向抵押贷款的成功推行得益于政府的支持和健全的法律法规。因此,政府应给予相关的政策支持,对房屋产权问题、经营主体的界定、保险公司的业务范围等都应该有一个明确的规定,以确保以房养老模式有法可依。同时政府应进行正确的引导,考虑开征遗产税调节收入分配,促进以房养老的实现。

3.3 金融、保险及房地产市场的完善

目前我国的养老保障体系主要有三个部分：社会保险、商业保险和企业年金。参加商业保险的老人不多,而企业年金也只是少数大企业才有,大部分的老年人只有社会保险。我们需要住房反向抵押贷款来作为养老保障的补充,而住房反向抵押贷款是一个复杂的金融产品,由单个部门开展此项业务风险较大,而且由于技术与经验的不足,单个机构不可能独立完成,建议由银行、保险公司及社保机构进行合作,实现优势互补、风险共担。另外,我国房地产市场不完善,房价居高不下,给房价估算带来很大的风险。房产流通市场不健全,房产变现难,“有价无市”令人堪忧,这些都需要加紧对房地产二级市场的规范和建设。

参考文献:

［1］张乐川.以房养老何时而立――通过一小型调查分析以房养老制度难以普及之原因［J］.赤峰学院学报(汉文哲学社会科学版),2010(2).

［2］赖靖萍.浅析住房反向抵押贷款“中国化”［J］.才智,2008(15).

［3］宋唯琳.从美国模式到中国本土化――对我国推行住房反向抵押贷款模式的思考［J］.现代经济,2008(13).

养老金融行业前景篇6

关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；障碍

中图分类号：F830.572文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）03-0056-02

随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。

一、住房反向抵押贷款及其社会效应

住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。

住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：

首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。

其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。

中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。

二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍

近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。

1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权（包括土地的所有权）。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。

2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：（1）房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。（2）利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。（3）流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。

中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。

3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。

4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：（1）该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。（2）传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。

三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展

中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：

1.南京模式（养老院养老）。凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折。

2.上海模式（以房自助养老）。实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归公积金中心交付。此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。

3.北京模式（养老房屋银行）。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。

上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。由于实践中面临种种不确定因素的困扰，各种模式存在较大的制度和机制缺陷。同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。

四、结论和对策建议

尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义，但目前的市场供给和需求都很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑。但从长远来看，其市场潜力巨大，前景广阔。为此，应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。

首先，发挥政府的主导力量，通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入；通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力；通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持，增加经济收入较低老年人参与的积极性等。纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽视。

其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。相信随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐渐发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟。这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。

最后，着眼长远，从战略高度认识住房反向抵押贷款的必要性，将其纳入中国社会养老保障体系，通过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体以及寿险业务的示范作用逐步过渡，同时，为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作，使金融机构获得资金支持。

总之，住房反向抵押贷款在中国的开展前景广阔，目前需要的是政策环境的创造和对人们观念的引导。

参考文献：

[1]范子文.中国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析[J].经济界，2007，(2).

[2]范子文.以房养老――住房反向抵押贷款的国际经验与中国的现实选择[M].北京:中国金融出版社，2006:55-73.

[3]柴效武.反向抵押贷款在中国开办的迫切性与可行性的评析[J].城市，2008，(1):61-64.

[4]李时华.住房反向抵押贷款:扩大老年消费需求的新途径[J].消费经济，2007，(1):35-37.

养老金融行业前景篇7

关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；障碍

随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。

一、住房反向抵押贷款及其社会效应

住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。

住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：

首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。

其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。

中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。

二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍

近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。

1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权（包括土地的所有权）。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。

2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：（1）房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。（2）利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。（3）流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。

中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。

3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。

4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：（1）该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。（2）传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。

三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展

中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：

1.南京模式（养老院养老）。凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折。

2.上海模式（以房自助养老）。实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归公积金中心交付。此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。

3.北京模式（养老房屋银行）。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。

上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。由于实践中面临种种不确定因素的困扰，各种模式存在较大的制度和机制缺陷。同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。

四、结论和对策建议

尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义，但目前的市场供给和需求都很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑。但从长远来看，其市场潜力巨大，前景广阔。为此，应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。

首先，发挥政府的主导力量，通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入；通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力；通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持，增加经济收入较低老年人参与的积极性等。纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽视。

其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。相信随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐渐发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟。这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。

最后，着眼长远，从战略高度认识住房反向抵押贷款的必要性，将其纳入中国社会养老保障体系，通过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体以及寿险业务的示范作用逐步过渡，同时，为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作，使金融机构获得资金支持。

总之，住房反向抵押贷款在中国的开展前景广阔，目前需要的是政策环境的创造和对人们观念的引导。

参考文献：

[1]范子文.中国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析[J].经济界，2007，(2).

[2]范子文.以房养老——住房反向抵押贷款的国际经验与中国的现实选择[M].北京:中国金融出版社，2006:55-73.

[3]柴效武.反向抵押贷款在中国开办的迫切性与可行性的评析[J].城市，2008，(1):61-64.

[4]李时华.住房反向抵押贷款:扩大老年消费需求的新途径[J].消费经济，2007，(1):35-37.

养老金融行业前景篇8

【关键词】行动导向 金融教学 仿真实训室

随着我国对外开放进程的加快，中国经济的发展已经逐渐与世界经济的发展接轨了，因而社会经济的大力发展下，金融行业也随之得到发展，但发展的同时也面临着巨大的风险，所以当前对金融人才的要求也有了相应的提高，因而高校在金融教学中要注重对学生知识与能力的双重培养，然而传统的金融教学一般只注重教的过程，没有注重学生对知识真正掌握的情况，所以将行动导向教学观应用到金融教学当中，促进教学效率和教学质量的提高，真正培养出适应现代化发展的高素质综合性金融人才。

一、行动导向法的具体概述

（一）行动导向法的内涵

行动导向又被称为实践导向，最早起源于上个世纪八十年代的德国。行动导向法的主要内涵是指在教学的过程中，以学生为主体地位，以提高学生的实践能力为主要目标的这样一个教学模式。在行动导向法的应用下，老师为学生构建出一个模拟的课堂环境，然后与学生一同来制定学习的任务和学习的目标，在教学的过程中，老师要将学生的学习积极性充分地调动出来，注重对学生知识与实践能力的共同培养，培养学生的思维能力和动手能力，从而提高学生解决实际问题的能力以及彼此间相互合作的能力。通过行动导向法的运用，可以在提高学生知识水平的同时，提高学生的实践能力。

不同于传统的教学方式，行为导向的教学法不会单纯地注重对学生知识的传授，它所关注的是学生个体的发展，是在教学的过程中能够充分调动学生们的学习兴趣，是通过学习之后，学生们能够学会去承担自己该承担的责任，能够自主地去判断和选择，并且习得知识之后，能够运用到实践当中去，传统的教学模式是以传授知识为主，而学生的知识水平的高低并不能代表其能力的高低，因而在现代化社会的发展下，随着金融市场的不断变化，在高校的金融教学中应该运用行动导向教学法，这样才能培养出知识与能力共同发展的现代化金融人才。

（二）行动导向法的运用模式

行动导向法的运用模式比较多，常见的是问题引导、案例分析、项目驱动、情景模拟、角色扮演等等，高校在金融教学中采用行动导向法，不仅仅能够提高学生的金融知识水平和金融实践能力，同时也会提高学生学习的自主性以及创新能力。

问题引导：所谓问题引导，其实就是通过提出问题来加强学生的自主学习亦是和学习能力，通过问题引导可以拓展学生的思维能力，进而能够提高其解决实际问题的能力。

案例分析：通过对实际案例的分析和研究，可以加深学生对金融行情的了解，然后在案例的分析过程中，能够通过自身的思维方式提出不同的问题，然后再自行解决问题，这样一来，不仅提高了学生的思维能力，也提高了他们解决实际问题的能力。

项目驱动：这是行动导向法中一个较为典型的教学方法。在项目驱动的应用下，通过给学生布置一个项目，即学习任务，然后将学生分为不同的小组，通过小组间的分工合作来共同完成学习任务，在完成任务的过程中，所有信息的收集，任务解决的方法，到最后对学习任务完成结果的评价，都是由学生自己来完成，这样的一个过程中，学生会对任务完成的每一个细节都有一定的了解，自然也就对每个环节中所要达到的要求有所掌握。

情景模拟：通过对真实运作环境的模拟来构建一个仿真的环境，从而让学生在这样的环境中学习相应的知识和技能，从而提高自身的综合能力。高校金融专业的学习不能仅仅局限于知识的传授，还要注重实践能力的培养，而在传统的教学课堂上，学生的金融实践能力根本得不到提高，那么通过情景模拟的方式，可以让学生如同置身在实际的金融工作环境中，加上老师的指导，学生在发挥主观能动性的基础上，加强自身分析和解决问题的能力，因而这样低成本、高成效的情景模拟教学方法有助于提高学生金融分析能力和实践能力。

角色扮演：在教学的过程中赋予学生不同角色，让他们在不同的角色扮演中提高自身的社会能力和与人的交际能力。不同于案例分析，角色扮演的着重点在于人，学生在角色扮演的过程中加强了与他人的交流，同时在与他人交流的过程中也能获知自己自身存在的不足，从而加以改进。

二、当前高校金融教学中存在的不足

（一）专业课程的内容有所重复

高校的学制一般是四年，在这有限的四年时间中，要想将金融专业课程的内容全部学精几乎是不可能的，而且除了专业理论课之外，还应该加入实践课，那么可用的时间就更加仓促了，然而纵观高校的金融专业教材，里面相当一部门内容都是重复而反复的，这无疑浪费了时间，而且教学的效率也不会太高。

（二）教学模式单一化

大多高校金融专业的教学模式仍是采取传统而单一的教学模式，加上金融专业的理论课比较多，在课堂上老师也是采取的填鸭式的满堂灌，这样枯燥无味的教学方式根本调动不了学生金融学习的积极性。

（三）实践教学体系不健全

相对来说，高校在实践教学的体系建设上不是太充足，学生在金融实践课上没有仿真的环境去进行相应的操作，因而对金融实践的真正意义没有体会全面，自然在学习的自主性以及积极性上有所欠缺。

三、行动导向教学观在金融教学中应用的具体措施

针对以上所诉的高校金融教学中存在的问题，探讨了将行动导向教学观应用到高校金融教学中具体措施，如下所示：

养老金融行业前景篇9

日前，国务院对外《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》），其中提到开展老年人住房反向抵押养老保险试点。一时间，“以房养老”引发社会舆论广泛关注。

所谓“以房养老”，就是老人把自己的产权房抵押给银行等金融机构，定期获得一定数额的养老金，或者接受老年公寓服务。房主去世后，该房产将出售用于归还贷款，其升值的部分将归抵押权人所有。

我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。截止2012年底，我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。那么，随着人口老龄化程度的不断加深，养老服务需求不断增加，如何保障老有所养成为日益紧迫的问题。

国家发展改革委社会发展司、民政部社会福利和慈善事业促进司在解读《意见》中提到，老年人住房反向抵押养老保险是金融养老、以房养老的方式之一，在国外较为普遍，在国内发展还刚刚起步，《意见》以试点形式写了进来，这对于老年人、对于保险公司都是利好消息，如果试点成功的话，对于解决老年人的养老资金问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。

其实，关于“以房养老”的讨论已有很多年，上海、南京、北京等地都自发尝试过“倒按揭”，但均因效果不理想而停滞萎缩。目前，我国老龄化大潮来袭，加上国内养老产业起步较晚，发展不成熟，此次《意见》中提到这点，无疑将成为一种养老的新路子。但未来是否会顺利推行还有很大的不确定性。

首先，传统观念是“以房养老”在国内推行过程中必经的障碍。近年来，在房价水涨船高的情况下，对于普通老百姓来说，买一套属于自己的房子，显然是很不容易的事儿。房子可谓是人们的命根子，也是大部分家庭最大的物质财富。同时，“养儿防老”理念在国人的思维中早已根深蒂固，在这个文化背景下，老年人更想把房子留给子女，子女将来住不住、卖不卖是他们的问题。若是将自己居住多年的房产抵押给金融机构，以解决养老资金的方式与传统观念出入很大，许多老人及其子女都难以接受。由此可见，“以房养老”只是“小众”的一种养老方式选择，比如孤寡老人等。

其次，现有的土地制度及房地产市场的泡沫等因素也使得金融机构对“以房养老”心存疑虑。目前，我国的房屋土地使用权最多只有70年，这是不少金融机构论及“以房养老”时最忧虑的问题。比如，等老人将房屋抵押时，房屋土地使用权期限所剩无几，房屋价值就不大了。同时，金融机构目前承接“倒按揭”的业务尚不成熟，而国内房地产市场价格走势难以预测，其先垫付老人的养老金，等老人过世后，才能处置老人的房产，万一房价大幅波动，金融机构的风险将会增加。对于金融机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”时间越长风险越大。

养老金融行业前景篇10

关键词：倒按揭；以房养老；抵押贷款；有效环境

一、“倒按揭”及其背景

“倒按揭”，即“反向住房抵押贷款”，俗称“以房养老”，是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，在一定年限内每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。

住房“倒按揭”业务起源于荷兰，成熟于美国。20世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行率先推出此业务，之后迅速在美国得到普及和推广，成为一种成熟的贷款方式。该业务在加拿大、新加坡、日本等发达国家日趋兴旺，极大地影响和改变了这些国家老年人的生活方式。

二、在我国实施“倒按揭”的困难

几年前中国农业银行就已经开始“倒按揭”业务的研究，由于各种操作性的困难，一直未能付诸实施。

（一）传统观念的抵制

中国人不仅有“但存方寸地，留予子孙耕”的传统观念，而且具有较强的世袭继承思想。从中国古代开始，长辈就希望把所有的家产留给自己的子孙，希望后代能将家族的遗产继承下去。传统观念的存在，使长辈认为只有把房子留给子孙才是正确的选择；而子孙也认为长辈把房子留给自己是理所当然的。

（二）风险控制的不确定性

按揭贷款的风险随时间的推移不断减小，而“倒按揭”恰恰相反，随着时间的推移，利率的不稳定及房屋维修不当等方面的因素会加大市场风险。风险不断增大，金融机构控制风险的难度也较大。风险控制的不确定性阻止了“倒按揭”的迅速推行。

（三）技术人才储备不足

由于确定“倒按揭率”涉及到房地产市场走势、人均预期寿命等因素，只有在获得大量稳定可靠的数据后，经过精算才能确定，而我国尚未储备足够的精算人才来进行此类测算。在此背景下，银行确定倒按揭率的难度很大，倒按揭率过高，借款人不接受；而倒按揭率过低，金融机构则可能要亏损。

（四）考核技术的难题

目前，国内大部分金融机构对经营部门的业绩考核是按年度进行的，而倒按揭业务要获利需经过较长时间，因此尽管倒按揭能拓宽金融机构的利润空间，但现实的考核机制却抑制了经营者对“倒按揭”这种远期效益品种的兴趣。

三、“倒按揭”在中国的前景

尽管“倒按揭”在我国的实施存在种种困难因素，但“倒按揭”业务在我国是否还有光明的前景，答案是肯定的。

（一）中国的老龄化问题对“倒按揭”有较大的需求

如上海市的老龄人口的变化趋势，数据表明，未来20年上海的60岁及以上的老年人口将呈现急剧增长的态势。而全国老年人口的变化趋势，数据表明，到2005年底，中国60岁以上的老年人近1.44亿，占总人口的11%。目前，中国老年人口正以年均约3%的速度增长。

我国如何面对快速增长的老年人群体呢？如何妥善而有效地安排老年人的生活呢？显然，单纯地靠政府的社会保障不仅会对国家的长远发展将会起到阻碍作用，而且在城乡分割的社会保障条件会形成对农村老龄人口又一次重大歧视。如果仅仅依靠子女来承担老龄人口的养老问题也不太现实。20世纪70年代推出的计划生育政策形成了大量的独生子女，如果由夫妻两人赡养4位老人无疑会极大地增加子女的生活压力，这也是传统观念较重的老年人所不愿意看到的。“倒按揭”业务的推出能够很好地解决老年人群体的养老问题，又不增加政府和子女的负担，无疑是一个很好的选择。

（二）社会经济的发展正不断冲击和淡化传统观念

中国改革开放近30年来取得了一系列惊人的成绩，国家的国民经济总值在近10年增长近3倍，人们的生活水平也开始逐渐提高。很多人的观念已经开始转变，老人们逐渐开始不操心自己的儿女的生活，而是越来越多地享受自己的晚年生活，让自己更快乐、更轻松。那种传统的“但存方寸地，留予子孙耕”观念开始淡化，父母与子女开始成为两个相对的独立体。这就为“倒按揭”在我国发展创造了条件。

四、构建和完善“倒按揭”实施的有效环境

为了有效推行“倒按揭”业务，我国在借鉴国外成功经验的基础上，需要建立起良好的实施环境。

（一）充分发挥政府在“倒按揭”养老模式中的调控作用

由于“倒按揭”的特殊性，它能促进养老事业和社会保障的发展，但又是具有高风险的金融产品。因此，政府既要开放政策，鼓励其发展，以提高人们的生活水平；又要进行适当调控，防止由于经营不当而造成经济波动。由于“倒按揭”这种养老模式的特殊性，以及我国目前的现实情况，政府部门中的房管部门可以承担起这方面的主要工作。房管部门是目前基层房屋产权管理、经济适用房管理等多项工作的管理部门，房管部门作为这项工作的主管部门具有许多优势。房管部门要做好统筹管理，规范各方行为，使得这种模式能合法合理并有效推行，作为政府部门种专职管理社会养老的民政部门则要和房管部门形成长期的有效沟通机制，为最后形成专门的部门来管理“倒按揭”养老模式，最终到达SS-GOI模型打下良好的基础。

（二）构建良好的金融环境

首先，我们要加强银行资产评估、保险精算等高技术人才的培养。“倒按揭”业务之所以难以在我国很好地发展，其中一个很重要的原因就是我国缺乏相关技术人员。因此，应当加强精算人才的培养，为“倒按揭”业务的开展提供有效的人才储备。其次，我们要加快对各种金融体制的改革进程，学习西方先进的经验，充分运用后发优势，在我国国情的基础上来构建一个相对健全的金融体制，构建一个相对稳定的金融环境，使得“倒按揭”养老模式的推行能够真正做到既解决社会养老问题，又合理有效规避金融风险。最后，各银行保险等机构本身要充分面向市场设置合理有效的理财产品。使得最广泛的客户能够接受这种养老方式，促进成熟的“倒按揭”市场的构建和形成。

（三）建立综合的“倒按揭”开办机构

我国银行、保险、社保、房地产等机构的缺点，决定其均难于单独胜任“倒按揭”业务，因此应该建立一个以银行为主体，保险和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的“倒按揭”开办机构。从银行方面考虑，其资金比较充裕，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比例，有开办传统房地产贷款的经验。但是“倒按揭”养老模式运行周期长，而银行的存款周期较短，双方的持续期不匹配。从保险公司方面看，尤其是寿险公司长期从事养老保险的业务，在寿险产品的开发和推广上有丰富的经验，但由于政策的限制，我国的保险公司尚不具备金融信贷的功能。国内的保险资金也不允许直接投资普通的房地产项目。就社会保障机构而言，虽然具备雄厚的资金实力，业务范围与养老事业密切相关，但这项业务涉及贷款的发放与抵押房屋的评估、维护、销售等工作都不是社保机构的专长。另外，房地产公司及会计师事务所、律师事务所、房地产评估事务所等中介机构，在开展反相抵押贷款业务的过程中是不可或缺的，但他们不可能成为主角。因此，开展“倒按揭”养老业务一定要将它们结合起来，优势互补，共担风险。

五、建议：SS-GOI模型探讨

基于上面对于“倒按揭”业务的有效环境的分析，我们建议推行“倒按揭”业务可以采用SS-GOI模型（见图1）。SS-GOI模型中的SS是social security（社会保障），G是government（政府），O是older（老年人），I是institution（机构），主要内容就是指以社会保障为核心，以政府、老年人、实施“倒按揭”业务的相关机构为主体，通过政府的“廉租房”或“经济适用房”政策将房屋卖给生活困难的老年人，解决他们的住房问题，而这些老年人在满足条件后又可以将房屋以“倒按揭”方式抵押给实施“倒按揭”业务的相关机构，使其生活更加宽裕，而实施“倒按揭”业务的相关机构在借款人去世后将房屋变卖获得利润，如果房屋的市场价格低于付出的借款，政府可以给予一定的经济补偿，从而满足政府、老年人和“倒按揭”业务的相关机构三方利益，进而促进社会福利的“倒按揭”实施模式。

参考文献：

1、应明明,刘方磊.我国商业银行实施倒按揭风险分析[J].合作经济与科技,2007(6).

2、刘立刚,尹艳芬.我国实施住房倒按揭可行性研究[J].商业时代,2007(23).

3、王仁涛,王增忠.房地产市场因素对我国发展倒按揭贷款的影响[J].中国房地信息,2006(8).