不动产登记信息管理范文

导语：如何才能写好一篇不动产登记信息管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：不动产登记；信息管理平台；系统功能

2013年11月20日国务院召开常务会议，明确提出整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登記机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。2015年3月1日国务院颁布实施的《不动产登记暂行条例》规定，国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理平台。

不动产登记信息管理平台建设通过制定不动产登记数据整合、建库、交换等方面的标准和规范，建立标准统一、内容全面、分布合理、数据关联、更新及时、互通共享的不动产登记数据体系，实现不动产登记业务流程的网上运行和监管，实现不动产登记信息与审批、交易信息网上实时互通共享，实现不动产登记信息国家、自治区、盟市、旗县四级互联互通，实现与各级公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门的信息共享，并向社会公众提供依法信息查询服务和社会化服务。

鉴于以上工作任务和工作目标，不动产登记信息管理平台应具备接入上报、查询统计、权籍管理、登记发证、监管分析、数据共享、数据管理、平台管理等功能模块。

1.接入上报系统

接入上报系统的接入对象为各级不动产登记管理机构。登记业务系统在登簿环节生成的业务报文数据，通过接入上报系统内置的数据校核模块完成数据的完整性、规范性和一致性检查后，将数据上报到上级部门。

（1）数据上报模块

按照国土资源部的要求，产生的业务报文数据应在线实时上报给上级部门。上报方式一般采用逐级上报模式，即旗县产生的业务报文数据上报盟市、盟市上报省厅、省厅上报国土资源部。也可以根据地方实际情况，采用市级集中上报或旗县分散接入上报等其他方式。

（2）数据校核模块

提供数据校核功能，登记业务系统在登簿环节生成业务报文数据，并实时上报到上级部门，上级部门通过数据校核模块，对业务报文数据依照国土资源部不动产登记业务报文数据质检标准进行检查。通过校核的业务报文数据，则存储到不动产空间信息数据库，同时再进行上报；未通过校核的业务报文数据，则生成错误响应报文，反馈给对应的不动产登记业务系统，同时删除该业务报文数据，不动产登记业务系统根据响应报文中的提示信息，对数据进行处理后，重新生成业务报文数据进行上报，再次依照上述校验流程进行流转，直到业务报文数据达到质检要求为止。

2.查询统计系统

查询统计是对各地区上报数据的综合查询、分类统计功能。综合查询中可按照不动产单元号、权利人名称、坐落等条件查询对应的不动产登记情况，分类统计主要是统计多种权利类型、登记类型的发证量，也可按照行政区统计抵押金额、抵押面积等。

3.权籍管理系统

不动产登记权籍调查管理系统实现对所有空间信息、属性信息、档案信息等各类数据管理，支持不动产单元编码自动生成、不动产单元图形处理、测绘成果导入、项目信息审核等功能，为不动产登记系统提供数据支撑。系统包括不动产基础信息调查、信息补录等功能。

4.登记业务系统

不动产登记业务系统包括窗口收件、代办箱、已办箱、登记簿补录等功能，实现不动产登记申请、受理、审核、登簿、缮证、归档全流程的网络化、信息化管理。生成相应的符合电子报件要求的电子报件资料；实现报件的质量检查，形成规范化电子登簿数据。

5.监管分析系统

不动产登记监管分析系统为构建“事中防范、事后监管、综合分析”的立体监管分析模式提供辅助支持。不动产登记监管分析系统可以分为信息监管和综合分析两个主要模块。不动产登记信息监管模块利用不动产空间信息数据库的资源，以业务监管、证书监管、登记簿核查等为手段，重点辅助解决登记业务办理中审批逻辑规则、登簿成果完整性等不动产登记管理中出现的问题，强化政府综合监管职能，同时实现对地方各节点的网络与应用系统运行状态的集中统一监管。

不动产登记信息综合分析模块通过大数据处理技术，实现数据的清洗、融合和挖掘，建立数据之间的逻辑关联，提供数据抽取、转换与加载（ETL）、数据综合查询、基础数据报表分析、自定义报表分析、指标提取与评价、模型预测、分析报告制作与输出等功能，对不动产登记数据开展综合应用分析，构建不动产相关的指数体系，通过指数的周期变化反映不动产发展的趋势，对指数的运行区间进行监控，为管理部门提供决策依据。

6.数据共享系统

不动产登记数据共享系统主要实现土地、房屋、林地等审批、交易信息与登记信息通过网络进行实时数据协同，实现业务联动；对统一登记窗口受理的新增不动产登记涉及的各类登记事项，实现不动产登记业务办理对部门间共享信息的需求，满足相关部门日常管理工作对不动产登记信息查验的需求。

系统包括：一是面向不动产审批和交易主管部门的协同共享服务；二是面向相关部门的信息共享服务。

（1）不动产登记信息协同系统

根据住建、农业、林业和海洋等部门的业务协同需求，将需要共享的数据同步到协同数据库或者存放到前置机中，实现不动产登记数据与住建、农业、林业等部间的数据协同共享；同时，接收住建、农业、林业等部门推送至本级不动产登记部门的审批和交易等数据。

（2）不动产登记信息共享系统

不动产登记信息共享系统通过共享服务数据库，面向公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计、检察院、法院和纪检监察等部门，提供不动产登记数据共享服务，满足上述部门日常管理工作对不动产登记数据的查验需求。同时，向上述部门提出数据共享请求，满足不动产登记业务办理对部门间共享数据的需求。

7.数据管理系统

按照不动产统一登记数据标准构建的不动产登记数据管理系统，实现不动产登记数据规范统一、存储统一、管理统一、应用统一。该系统以数据库和GIS平台软件为基础，对不动产登记信息相关的空间数据、属性数据、图片等各类数据进行统一管理和维护，满足不动产登记数据的检查、转换、编辑、查询检索、数据分发、专题制作、更新维护等要求。

8.平台管理系统

不动产登记平台管理系统是信息平台的管理中枢，负责各类资源的统一配置、调度、监管和调控，系统提供的功能包括：权限管理、流程管理、图形配置管理、统计分析配置管理及数据共享服务管理，用户及安全认证管理等内容。

结论：

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本文分别从不动产的自然状况和权利归属两个角度，梳理不动产登记档案之间的关联关系，为不动产统一登记后的数据整合和档案整理工作提供一些参考。

本文所称不动产仅指土地、房屋；所称不动产登记档案包括实施不动产统一登记以前形成的土地登记档案和房屋登记档案（以下简称存量登记档案），以及实施不动产统一登记后形成的不动产登记档案；从载体形式上区分，包括纸质档案和电子档案。

1 不动产登记档案的关联性

不动产登记档案所记录的内容主要包括两个方面：一是不动产的自然状况，二是不动产的权属状况。在不动产的自然状况中，空间位置固定不变，但街道名称、用途、面积等会发生改变；不动产的权属变化则更频繁，如交易、分割、继承、抵押、查封等。

自然状况和权属状况发生变化后，权利人应当申请相应类型的不动产登记，随之产生新的不动产登记档案。先后产生的、各类不动产登记档案之间，有着不同的关联关系。

在各类不动产登记档案中，记录和反映不动产当前自然状况、权属状况和受限制情况的档案，属于现势档案；其余的均属于历史档案。部分不需要永久保存的登记档案，从其转为历史档案的时间算起，达到规定年限后即可按程序销毁。

2 基于不动产自然状况的关联关系

以一套常见的普通商品住房a（以下简称住房a）为例，假如a位于××小区1号楼一单元5010室，以a为参照物，相关不动产与a的关联关系有三类：坐落关联、相邻关联、变化关联。其中坐落关联和相邻关联可统称为空间关联。

2.1 坐落关联。坐落关联是不动产之间最基本、最直接的关联关系。与住房a直接相关的不动产为： ××小?^1号楼（为方便表述，以下称之为A-1楼）；1号楼所在的宗地（为方便表述，以下称之为宗地A）。这三者就像父亲、儿子和孙子的关系，先有宗地，再有楼幢，然后有房。这三者的登记档案也有着最紧密的关联关系：住房a的登记档案与A-1楼的登记档案互为关联卷，A-1楼的登记档案与宗地A的登记档案互为关联卷。如果是独栋住宅，则只有楼幢与宗地的关联。

实行不动产统一登记前，土地登记职能在国土资源部门，房屋登记职能在房管部门，相应的登记档案也分别在两个部门管理。本来存在紧密业务关联的两个登记机构和两个档案管理机构之间，实际工作中联系沟通很少。

实行不动产统一登记后，土地、房屋登记职能整合到一个部门。登记机构在对住房a一类不动产进行登记时，首先要通过查阅原有的登记档案和地籍图，明确该不动产的坐落关系，并进行“落宗”，做到房落幢、幢落宗、宗落地，实现每一套房、每一幢楼、每一块宗地的准确定位。

近两年的不动产登记工作中常发现部分“有房无地”“房地不照”的情况，即：有的房屋只办理了房产证，却没有办理土地证，甚至该房屋所占用土地根本就没有取得土地使用权；有的虽然“两证”齐全，但房屋登记档案中记载的土地信息与土地登记档案中同类登记信息不一致。这种情况导致一部分房屋无法顺利“落宗”，这也正是不动产统一登记后很多地市“办证慢、办证难”的根本原因。与之相反，部分房屋虽然仅有房产证、没有土地证，但却通过查找所在楼幢和所在宗地的登记档案，确定了自己的“身份信息”，能够顺利“落宗”，办理不动产登记。

2.2 相邻关联。相邻关联是不动产之间间接的关联关系。与住房a相邻的不动产包括：××小区1号楼上a以外的其他房屋；1号楼所在宗地上的其他楼幢；××小区的其他宗地（该小区占用一块宗地以上的）。如果把坐落关联的不动产比作“父、子、孙”，那么相邻关联的不动产就像“兄、弟、叔、伯”，他们与“父、子、孙”同处于××小区这个大家庭里。

宗地图和楼盘表是反映不动产相邻关系最直观的图表，在不动产登记信息管理系统和档案管理系统中处于各类关联关系的中枢地位。在不动产登记信息管理系统中，以宗地图和楼盘表为基础，分别建立起各类信息数据的准确关联，从而实现不动产登记信息和电子档案的快捷查询。在不动产登记纸质档案管理中，可以以“地籍区+地籍子区+宗地+楼幢+房”为构架确定分类方案、上架摆放方法，方便手工查找；也可以以“年度+登记类别+流水号”为构架分类、上架，然后再以“地籍区+地籍子区+宗地+楼幢+房”为构架编制检索工具，提高手工检索效率。

另外，以住宅小区形式建设的不动产，对小区共有部分享有共有权利。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定，“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让”。[2]如果要了解住房a对所在小区共有部分享有的权利状况，仅从住房a的登记档案中无法查到有关情况，需要查阅与其相邻不动产××小区1号楼或者其他楼幢的登记档案。

2.3 变化关联。自然状况的变化关联也是不动产之间重要的关联关系。不动产自然状况发生变化或灭失的情况主要有：行政区划调整；界址、面积变化；街道名称、门牌号变化；用途改变；翻建、改建、扩建等；拆迁改造灭失等。当不动产的自然状况发生变化后，依照不动产权利人的申请，不动产登记机构为权利人办理不动产变更登记，形成新的登记档案，该案卷与变更前的案卷互为关联卷。

因申请有误或登记机构失误导致不动产自然状况登记记载与实际情况不一致的，登记机构可以依申请或依职权办理不动产更正登记，更正登记前后的档案也互为关联卷。

3 基于不动产权属变化的关联关系

不动产作为当今社会生活中的重要财产，大多数会经历转让、变更、抵押、赠与、继承、注销等权属变化。不动产权属变化以其所有权或使用权变化为主线，以其所有权或使用权在现势状态下发生的其他权属变化或受限制情况为支线。

不动产权属变化的主线：不动产所有权或使用权的设立、变更、转移、更正、注销等，相应登记（注销除外）发放不动产权利证书，所产生的登记档案保管期限一般为永久。

不动产权属变化的支线：不动产抵押权或地役权的设立、变更、转移、更正、注销等，以及查封不动产、对不动产登记内容的异议，相应登记（注销、查封、异议除外）发放不动产登记证明，所产生的登记档案保管期限一般为定期。

不动产权属每发生一次变化就会产生一份新的登记档案，这些档案真实记录了不动产的自然状况和权属变化、流转过程，形成了一个个完整的、上下关联、左右关联的信息链。

3.1上下关联（也称纵向关联）。上下关联是不动产权属主线变化产生的关联关系，以权利主体或权利内容的改变为特征，呈单线延伸态势，直到不动产消灭。还以住房a为例，假如权利人张三从某房地产开发公司购得该房并办理不动产登记后，转让给李四，后李四又出售给王五，最后因城市改造，该房屋及其所在楼整体拆除。那么，因住房a权属变化而产生的不动产登记档案为：

某房地产开发公司宗地A登记档案某房地产开发公司××小区1号楼登记档案权利人张三住房a登记档案权利人李四住房a登记档案权利人王五住房a登记档案权利人王五住房a注销登记档案。上述关系链中，每相邻上下两手档案互为关联卷。

在传统管理方式下，为方便查找，上述档案被存放在一起，使用一个档案号；甚至从权利人张三住房a登记档案开始，之后产生的档案均要与原档案合卷。随着信息技术在不动产登记档案管理工作中的运用，上述档案均可以单独立卷，也可以按其产生的时间先后，编制不同的档案号、存放于库房的不同位置，只需要在不动产登记档案信息管理系统中建立其关联关系，即可快速查找到其存放位置。有条件的还可以将数字化后的电子档案导入系统，实现挂接、融合，查询利用档案则无需再调取原件。

3.2 左右关联（也称横向关联）。左右关联是不动产权属支线变化产生的关联关系，可同时存在多个关联关系，且只能在不动产权利现势状态下存在。比如，当住房a的权利人?檎湃?期间：张三以该不动产抵押贷款，办理了不动产抵押权首次登记，随后因担保范围发生变化又办理了抵押权变更登记，还清贷款后办理了抵押权注销登记，先后产生一组、3卷登记档案；有利害关系人申请异议登记，到期后该登记失效，产生一组、2卷登记档案；曾被某法院查封，后又解除查封，先后产生一组、2卷登记档案。上述关联关系的产生存在不确定性，或没有，或一种，或多种，多种可同时存在。相应的，与权利人张三住房a登记档案存在关联关系的档案，或没有，或一组，或多组n卷。

4 结论

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2015年3月1日上午9时42分，江苏省徐州市居民邢卫锋在徐州市不动产登记局服务大厅接过国土资源部部长姜大明颁发的全国第一本不动产产权证书，自此，我国不动产统一登记开始正式实施。同日，由国务院颁布的《不动产登记暂行条例》正式实施，不动产登记徘徊七年多终于进入实际操作阶段。

法律福音：第二十三条规定：国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十四条规定：不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

第二十五条规定：国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

第二十六条规定：不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

第二十八条规定：查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

法眼观象：优化行政资源，减少行政环节，提高政府的办事效率。

国家工商总局：出台细则直指网购

2014年3月15日，新版《消费者权益保护法》正式实施。2015年3月15日，作为新版《消费者权益保护法》的实施细则——《侵害消费者权益行为处罚办法》正式实施。该办法对网络购物等非现场购物进行了规范，明确了“已拆封”等不能作为网店、电视购物等销售者拒绝退货的理由。同时，保护消费者个人信息免遭泄露。

今后，消费者网购后可把与商家的聊天记录通过截图等方式保留下来，一旦遭遇非法拒退的情况，就可以通过掌握的“证：据”维权。

法律福音：第九条规定：经营者采用网络、电视、电话、邮购等方式销售商品，应当依照法律规定承担无理由退货义务，不得故意拖延或者无理拒绝。经营者有下列情形之一并超过十五日的，视为故意拖延或者无理拒绝：（一）对于适用无理由退货的商品，自收到消费者退货要求之日起未办理退货手续；（二）未经消费者确认，以自行规定该商品不适用无理由退货为由拒绝退货；（三）以消费者已拆封、查验影响商品完好为由拒绝退货；（四）自收到退回商品之日起无正当理由未返还消费者支付的商品价款。

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早在2007年《物权法》颁布时就提出要建立不动产统一登记制度，但由于历史原因一直进展缓慢。一方面，各地不动产产权登记长期分散于国土、住房、农业、林业等多个部门，多头管理，标准不一，阻力重重；另一方面，对个人私有财产保护的相关法律制度缺失，也造成信息平台的建立过程不顺畅，没有真实准确的信息系统，统一登记等于纸上谈兵，难以落实。

直至2013年3月28日，国务院办公厅《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》（〔2013〕22号），要求整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责，出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。随后，在同年11月20日召开的国务院常务会议上决定，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

从这一过程中不难看出，不动产统一登记是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，具有重要意义。

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当下，首先需要明晰的是，不动产登记制度是我国经济社会的一项基本制度，是长期制度建设的需要。即将施行的《条例》其主要目的是建立所有种类不动产的登记制度。对《条例》的立法初衷应有正确的认识，其登记的对象不仅仅是房地产，客观出发点也不是单纯从反腐、抑制房价等角度的考虑。

应该说，以《条例》实施为发端的不动产统一登记是对“财产权利”的明确。这是《物权法》颁布以来，对“财产权利”进行明晰的重要一步。由于历史原因，我国的土地、房屋、林地、草原、海域等不动产分散于很多部门。不动产统一登记面对的是来自部门利益的阻力。相关部门必须摒弃“一亩三分地”的固有观念，不动产统一登记是使“部门权力”变成“公民权利”的一大进步，绝不能成为新的审批权。为此，首先必须搬掉部门利益这一最大的绊脚石。

《条例》涵盖所有种类不动产的登记，不仅仅是对房地产进行规范，因为房地产是民众最重要的财产权利，所以受到的关注也最多。目前要尽快实现信息联网，摸清各类不动产的基本情况。因为《条例》是从制度层面对不动产登记行为的规范，具有长期制度建设的意义，在产权明晰的情况下可以助推其他项改革。

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2014年12月22日，国务院公布《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），自2015年3月1日起施行。《条例》规定，国务院国土资源主管部门会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

实行不动产统一登记，目的到底是为什么？《条例》开宗明义地指出：为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益。有关专家和分析人士也有总结：一是有利于摸清家底，使国民经济各项统计数据更准确清晰；二是有利于保护不动产权益；三是使决策更为科学精准。也有专家认为：首先，为界定公民的私有财产提供了法律边界；其次，为确保公众获取合法的不动产提供了制度保障；最后，为解决不动产纠纷提供了法律上的认定依据。

其实，普通网友、读者更想知道的是，不动产登记条例中到底有没有“以人查房”的规定？不动产统一登记能否助力反腐，让更多“房叔”、“房妹”浮出水面？近年来，在关于不动产登记的讨论中，这一问题被反复提起。最初，很多人相信不动产登记将对反腐大为有利，为公众和媒体查询、监督官员的房产状况，“人肉”、曝光“房叔”或“房妹”提供方便。甚至有人断言，不动产登记一旦出台，“房叔”、“房妹”将无所遁形。随着讨论的深入以及不动产登记立法逐渐加快，有关官员、专家学者开始发言，提醒公众要把握房地产登记的核心目的，不要把它的反腐功能看得太重，以免希望太高而失望太大。如今，不动产登记条例正式出台，有关官员、专家学者对这项制度的反腐功能继续给予贬低性评价。一名专家认为，“不动产登记的意义一是摸清家底，二是保障权益，三是为现代农业发展破题，一味地与反腐挂钩，认知略显狭隘了。”意思是说，不动产登记制度没有反腐败的初衷，一味地将该制度与反腐联系，实在是狭隘之见……

查阅《条例》全文，的确没有“以人查房”的规定。“以人查房”本身存在侵犯公民隐私的风险，《条例》中无此规定其实是好事。《条例》规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料；有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理与事项有关的不动产登记资料。这基本也算是“以人查房”的条款，但《条例》规定了非常严格的条件，只有权利人（业主本人）、利害相关人（如业主的配偶）和有关国家机关（如公检法机关）出于特定的需要，才能查询某人在全国范围内有多少套房屋。这些规定几乎堵死了媒体和公众“人肉”、曝光“房叔”或“房妹”的可能。

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国土部表示不动产统一登记很“艰巨”

如果说对即将到来的马年楼市还有什么期待，可能不动产统一登记算得上最重要的事了。潘石屹甚至曾表示，“这是好政策，如果实施，房价马上会跌。”

国土资源部副部长徐德明日前表示，中国必须建立不动产统一登记制度，以保护广大群众的利益并确保经济的可持续增长。不过，他也承认，建立不动产统一登记制度是一项艰巨的任务。

普遍认为，对不动产进行统一登记，将使政府更容易地查明哪些人拥有多套住房并征收房产税。这对于楼市调控原本是好事，为何让国土部如此为难？

事实上，早在2013年3月28日晚，国务院办公厅就通知，要求2014年6月底前出台不动产登记条例。

随后在2013年11月20日国务院常务会议上又指出：要将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土部一个部门承担。

具体内容包括：第一，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。第二，建立不动产登记信息管理基础平台，实现有关部门对不动产审批、交易和登记信息的共享。第三，推动建立不动产登记信息已发公开查询系统。

不过不动产统一登记核心的全国个人住房信息系统联网工作虽然已经启动4年，但进展并不顺利。媒体屡屡传出“利益集团阻挠”的报道，40个重点城市的联网逾期8个月才完成，而更大范围的城市联网工作进度则遥遥无期。

住房信息联网迟迟难以出炉，不动产统一登记料将困难重重，能否顺利冲破阻挠为房产税征收扩容奠定基础，从而实现房价下跌？

“”版住房信息联网没有杀伤力

住房信息联网迟迟难以实现，显示了相关进程推行缓慢，让国土部深深意识到其“艰巨”

此前住房信息联网的技术难题主要存在于：一是从技术上看，系统不统一，没有也无法联网；二是数据不全。某特大城市的住建部门负责人告诉记者，有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房、还有小产权房等。当然，还包括“利益集团”的阻挠。

如今将不动产登记统一到国土部一个部门，令出一家，理论上有利于解决房产税征收的技术难题，不过还要看国土部能够获得多大的支持来冲破“利益集团”的阻挠。

因此，不动产登记的全面实施预计仍将会持续较长时间，而查询由于涉及个人隐私等多方面的问题，预计仍将受到严格的限制。

国务院虽然要求在2014年6月底前出台不动产登记条例，同时还将增设查询服务，但将限制在此前的法律法规范围内，备受争议的“以人查房”，或仍为“”，被严格限制。

据媒体报道，为减少联网阻力，确保个人财产信息安全，住建部于2013年内部下发的“暂行办法”，个人住房信息系统全国联网在住建部不设查询端口、住建部不设授权查询权限、查询结果不作为法院判决和行政处罚依据，同时，国家住建部、省、自治区层面也不办理查询业务。

这一经过“”的住房信息联网方案，一方面为了安抚“利益集团”的担忧，同时也让其设立初衷失去意义。

光大证券分析师徐高坦言，不动产统一登记制度的建立更有利于明确农民的房地产权，促进城乡间不动产要素的流转。同时他也认为，将为房地产调控、房产税全面铺开提供基础信息。

出了房产税也难以打压房价

不动产登记和房产税是组合拳，长期来看，房产税的征收能增加房屋的持有成本，释放空置房屋，增加供给；还能抑制投资性需求，减轻需求压力，产生房价下降预期。

但从各国经验来看，房产税主要作为地方政府收入来源，而非政策调控手段。英美日韩香港等国家和地区的房产税税率一般都不高，主流税率占住宅价值的0.2-1.4%，对家庭指出的负担也比较低。

韩国曾通过综合房地产税来打击囤积房屋，香港通过调整差饷减免和物业税税率来平滑房地产市场的波动；这些政策产生的了一定的效果，但效果多是短期的，且单一房产税的效果并非十分显著。从长期看，房产税并不能改变房地产市场的长期走势。

以2012年为例，地方财政收入6.1万亿，地方政府性基金收入3.4万亿，土地出让金收入达到2.8万亿，占地方政府性基金收入的83%，占地方财政收入的44%。在中国土地出让金收入是地方财政收入的重要来源。

据国泰君安测算，在房产税税率为1%的假设下，对房屋市值征收的房产税还不及现有土地出让金的一半。

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有了这笔年终奖，安妮盘算着买一套自己的房子，但左看右看也看不清2014年的房价走势，是出手的好时机吗？房价会涨还是会跌？该把这笔钱投入股市还是房市？安妮为了这些问题十分焦虑。

本刊访问多家分析机构的专家，综合得出的结论是：请谨慎乐观。中国国家行政学院决策咨询部研究员王小广甚至表示“2015年楼市可能迎来最困难时期。”

对于买房自住的非投资，其实大可不必纠结，该出手时就出手。买入后无论房价涨跌其实都与自住性房产关系不大，房价涨跌其实影响最大的是心理层面。安妮是首套自住房，鉴于2015年楼市下行，所以应该果断出手。当然，这是因为安妮是在北京这样的一线城市，所以我们给出了果断出手的建议。但如果与安妮情况相同的三四线城市购买者，我们则建议不妨观望一下。房价在2015年仍会继续分化，三四线城市房价下行概率较高。

但如果作为投资则应该慎重一些。

从房产供应量上来看，2011年“十二五”计划提出建3600万套保障性住房，2012年计划签任务书开始建设，2013年下半年保障性住房就已经开始大量进入市场。如果按5年计划3600万套，意味着每年要增加700万套，再加上棚户改造1200万套住房，市场上的房产数量大量增加。

著名“大炮”任志强表示，在2013年以前，每年开发商建设的房子也就是700多万套，现在的情况意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量，所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力，也分流一部分消费需求。

非常明显，楼市供应速度已快于销售速度。因此2015年房价缺少快速上涨的内在动力。

中金公司预测，2015年三四线城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%，一二线城市销售额同比涨幅则为8%以上。而任志强则认为2015年9月房价才会上涨。

此外，2014年12月22日上午，国务院《不动产登记暂行条例》，并下发至中央各部委及相关部门，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享。其中，国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。

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关键词：不动产管理 课程内容 教学方法与手段 创新培养模式

中图分类号：G642 文献标识码：A 文章编号：1673-9795（2014）04（b）-0023-03

不动产管理是一门新兴的、应用性较强的专业课程，它坚持理论联系实际，把不动产管理的基本原理与我国不动产管理领域改革发展的实践密切结合起来，为学生分析不动产问题提供系统的理论知识和科学方法，提高学生在正确理论指导下研究解决实际问题的能力和方法，是自然地理与资源环境、人文地理与城乡规划（不动产管理）、土地资源管理、不动产经营等专业的专业基础课和主要特色课程。

近年来，随着经济社会的迅速发展，特别是市场经济对权属清晰、权责明确的产权制度要求越来越高，我国现行不动产管理制度产生了越来越多的弊端，难以适应经济社会发展的需要，引起了相关部门的高度重视。十八届三中全会提出转变政府职能必须深化机构改革，这在一定程度上也推动了国家层面建立不动产登记局的进程。2013年11月20日总理主持召开国务院常务会议，要求将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节。会议明确一是由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息依法依规互通共享。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益[1]。

我国不动产管理出现目前这种局面，也与现行专业设置有一定的关系，长期以来，忽视不动产管理方面的教学和研究，专业设置中没有不动产管理专业。根据调查了解，华南地区只有广州大学地理科学学院“资源环境与城乡规划管理”专业设置了不动产管理方向，开设了不动产管理及相关课程培养不动产管理专业型人才，目前已经培养六届毕业生毕业。社会对掌握不动产管理学基础知识和能力的复合型人才越来越紧俏，迫切需要能够灵活运用所学不动产管理理论和相关法律法规解决实践中出现的不动产市场、不动产经营和不动产管理等问题。要求不动产管理教学承担增强学生的理论知识水平，锻炼学生分析和解决问题的技能，树立可持续发展理念的教学任务，达到为社会长期输送不动产管理高级复合人才的教学目标。目前全国尚未编写统一的不动产管理教材，各高校往往结合自己的区位优势编写部分讲义或者专题材料。因此，尝试对不动产管理课程内容、教学方法与手段、教学实践、考核方式等方面进行改革与探索就非常重要。

1 不动产管理课程设置基本情况

1.1 课程的性质、地位、作用和任务

不动产管理是人文地理与城乡规划（不动产管理）、土地资源管理等专业基础课程。该课程是一门应用性课程，是在本专业理论和相关课程学习以后，以各种类型的不动产的经营服务管理为核心，研究不动产市场的特点、市场研究方法、不动产管理的内容、方法与技能。通过学习使学生了解不动产产权理论、不动产管理制度，不动产金融等基础理论；掌握不动产市场分析、不动产产权产籍管理、不动产税收与评估、不动产规划管理、不动产交易市场管理、不动产经营管理、不动产服务管理、不动产资产管理、不动产信息化管理等[2]。使学生对不动产管理有一个全面的了解，能胜任国土资源管理、规划、调查，房地产管理中资产经营管理、中介服务、物业咨询服务及不动产管理服务企事业的工作。

1.2 课程教学的目的和要求

（1）通过本课程的学习，使学生了解不动产的概念、类型、开发建设、区域分布特征，不动产管理的基本理论与研究方法，了解国内外不动产管理研究的前沿与发展趋势。

（2）通过本课程的学习，使学生认识不动产管理市场的特点与类型，掌握基本的市场研究内容与方法。

（3）通过本课程的学习，使学生掌握不动产管理的目的、基本内容、方法和要求。

（4）通过本课程的学习，使学生掌握不动产管理的技能技巧。

1.3 课时要求与安排

本课程需要安排56学时，其中32学时理论教学课时，24学时实践教学课时，最好同一学期进行，需要学生使用电脑上机练习不动产管理相关技术软件，要求配实验员一名。

1.4 课程与其它课程的联系

本课程的先修课程主要有：管理学原理、土地经济学、市场营销学、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理概论、土地资源管理等。

2 课程内容的改革与创新

为打破不动产管理课程没有现成教材的局面，笔者联合华南地区多所高校教师初步完成《不动产管理》一书的编写，该书内容大致可以分为以下三个部分。

第一部分为不动产管理概述和理论基础。不动产管理概述的内容包括不动产的含义、分类和特点；不动产管理的含义、职能、特征及其发展；还具体介绍了土地管理，房产管理和其他不动产资源管理。不动产管理的理论基础包括区位理论、城市地租理论、资源配置理论、服务理论等，此外还包括不动产管理制度分析。

第二部分为不动产服务管理。内容包括不动产服务管理概述；房地产经纪与管理、物业设施管理与物业管理；不动产产权产籍管理、土地产权产籍管理、房屋产权产籍管理；不动产资源信息化管理，信息系统的建设、管理及开发。

第三部分为不动产经营管理。不动产经营管理概述，包括不动产租赁管理、投资管理和融资管理，还有不动产资本经营和不动产证券化；不动产资产管理，包括国有资产管理、组织资产管理（企业）、商业资产管理、个人资产管理和跨国公司的不动产管理；不动产资源的规划管理，内容包括不动产资源分析，评估与规划修编，目前主要涉及多规融合、规划实施评估与修改、房屋资源规划及其影响因素等；不动产交易市场管理[3]，内容包括不动产交易与不动产交易市场、不动产交易市场的分类与特点，土地市场交易管理时机的选择、持有的土地和市场的发展，房地产开发市场、销售市场和二、三级市场管理，资本交易市场管理；不动产市场分析，内容包括不动产市场概述、不动产市场调查、不动产市场需求与供给分析、不动产市场区位分析和不同类型不动产市场分析；不动产税费（收）与评估，内容包括我国税收制度的建立与发展与不动产税收对区域经济的影响，不动产税收的属性、功能，不动产投资环节、交易环节、占有环节、所得环节的课税[4]，介绍美国、法国、台湾及香港的不动产税收，不动产评估与方法。

教学内容的设置希望通过对不动产进行概述，同时介绍其管理理论，使学生能在学习之初对相关概念及其原理有较全面的认识，为不动产的学习奠定坚实的理论基础；然后阐述不动产服务的相关管理，在原有的理论基础上进一步深入学习，通过理论联系实际的学习，目的是为了培养和提高学生从基本的不动产知识上升到能够拥有较高层次服务管理能力的跳跃；最后讲述了不动产的经营管理，内容主要包括资产、市场、税收等，使学生了解不动产经营方面的相应知识。教学内容从概念入手，由表及里的阐述不动产的边缘知识，具有较强的实用性和可操作性，结构紧凑、层层推进，内容全面、到位，对于有意愿锻炼从事不动产管理方面能力的学生而言，具有很好的指导作用；对于非本专业的学生来讲，本书也可以起到提纲挈领的点睛之效。

3 课程教学方法与手段的改革与创新

3.1 传统教学与现代多媒体相结合

不动产管理课程采用传统教学与多媒体技术相结合的教学手段。对课程重点难点知识采用传统教学方法讲解，实行传统“黑板+粉笔”式教学[5]，增强学生对重点难点知识的理解与记忆；以多媒体教学方式丰富课堂内容，实行“多媒体课件演示+网络课堂互动”，拓宽学生知识面。根据不动产管理课程具体篇、章、节教学内容、特点和教学目标的设置，将两种教学手段有机结合起来，实现传统教学方法与多媒体技术的灵活转换使用，以多媒体教学促进传统教学的改革创新，全面优化课堂教学，充分带动学生的学习积极性，极大提高课堂教学的效率。具体实施环节，采用创新式的教学模式，即将传授式教学、互动式教学与研讨式教学相结合[6]。对于不动产管理相关概念知识与理论基础，主要采用传授式的教学；对于不动产经营管理、不动产交易市场管理、不动产市场分析等学生有较大的发挥空间的，可以采用互动式教学；对于不动产资源信息化管理，可以采用研讨式教学方式，教师课前布置任务，把学生分成若干小组，每个小组扮演不同角色，到课上从所扮演角色的利益出发阐述自己的观点，这样既可以使大家通入课堂，也可以让大家今后参与工作可以从多角度进行思考问题。此外，也可以用展示法就某个内容让学生用PPT进行讲解。

3.2 理论结合典型案例分析法

在不动产管理课程教学过程中，在原有传统教学的基础上，采用理论与案例相结合的方式[7]。这种方式不仅可以活跃课堂气氛，调动学生学习的积极性，而且促进学生积极思考，增强了老师与学生之间的互动性，使课堂教学不只是老师单方面的授课形式，而是一个充满学习乐趣的探讨过程。案例导入的使用可以充分吸引学生的好奇点，让学生带着疑问、目的去听课，既提高课堂效率也让学生记忆犹新；通过具体某一部分内容的案例分析，既可以考察学生对特定内容的掌握情况以及运用水平，又丰富了教学内容；综合内容的案例分析让学生把不动产管理课程中所学到知识点进行全面、灵活地运用于现实的生活中，提高综合分析、解决问题的能力，把学以致用真正做到实处，为学生毕业后在工作岗位中创造良好业绩奠定坚实的基础。

教师在备课过程中选取的案例紧跟时代的脚步，具有突出的代表性，对时事热点及时反馈到教学当中。如不动产资源的规划管理，以市级土地利用规划为例子，需要对土地利用的现状以及存在的问题进行分析，针对不同的问题进行规划规划设计；不动产税费（收）与评估，以世界各国的不动产税为案例；不动产服务管理，以房地产企业的客户服务中心为案例；不动产资源的信息化管理，以市级国土资源和房屋管理局的系统为例开展典型案例的教学分析。目前我国不动产的统一管理还处于不断完善阶段，相关部门或者负责人会经常一些新消息，教师在教学过程中就会把相关的资料或者视频运用到课堂上，让学生了解最近的进展。

4 课程教学实践的改革与创新

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截止目前区行政服务中心、6个乡（镇、街道）便民服务中心、84个村（居）代办点已按要求完成标准化建设。

将与省网上办事大厅的对接互联做为工作重点，密切跟进，已按时完成区行政服务中心与省网上大厅的对接工作，正在继续推动乡镇便民服务中心与省网上办事大厅的有序对接。

基于历次清理、审改行政审批事权项目的经验，配合区审改办、法制办对我区26个部门单位报送的10类共2791项行政权力进行梳理，编制出我区行政权力清单。最终保留行政权力事项2604项，精简 187项，精简率达6.7%。

按照省、市工商局关于落实推广“一照一码”登记制度改革的通知和区委、区政府的部署，积极配合工商部门推进工商登记制度改革，尤其是对新设立的企业执行“一照一码”登记工作。截止目前，我区“一证一码”登记工作推进顺利，已核发超过289份“一照一码”营业执照。

目前，中心已依据《__区区级基本建设项目审批流程改革的实施意见》设立基建审批会商会审流程操作平台，下一阶段，中心将继续配合发改、国土等相关部门，做好会商会审流程实施细则的落实，并根据该机制推行的具体情况对其进行进一步细化和完善。

预计可在年底前完成区内所有乡镇便民服务中心与省网上办事对接工作。下一步，将继续配合省里做好全省统一的网上审批、服务、监控和查询平台建设，积极推进我区与省、市之间的网络信息资源共享。