不动产登记档案管理制度范文
时间：2023-04-26 08:16:36
导语：如何才能写好一篇不动产登记档案管理制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）12-0331-01
【前言】我国不动产的所属权需要建立在依法登记的前提下，只有在经过依法登记的情况下不动产物权的建立、变更、转让和注销才能产生法律效力。我国的不动产机构的主要工作任务就是将不动产归属权进行登记，形成不动产登记档案管理系统。
不动产登记档案不仅包括不动产登记本，还有各种与之相关的文件、图表和网上登记信息等内容，包括文字信息，图表信息，声像影像等，记录载体包括纸张、光盘等。因为不动产登记档案的复杂繁琐，所以不动产统一登记档案管理的工作并不轻松。
一、我国当前不动产的特点
1.不动产在固定机构进行统一登记
不动产，顾名思义，就是指自然性质上或者法律规定上不可移动的财产。因为不动产的位置不可随意改变，不动产的登记体现出唯一性的原则，所以在一个区域内的不动产统一登记只由固定的机构进行登记。不动产的统一固定登记更有利于不动产登记档案的统一管理。
2.具备法律效力
我国对于不动产的登记都有明文规定，不动产登记档案的管理一般由行政主管部门负责，不动产登记一般都是在政府机构进行注册，改正等。由行政机构所认证的登记，登记信息作为原始凭证被登记部门保存，形成的不动产登记档案受到法律保护，具备法律公信力。
3.档案格式要求严格规范
不动产登记档案是可变的。随着不动产政策的调整改变，不动产登记流程会改变，不动产登记档案也会随着改变。不动产登记主要采取文本形式，对不动产登记格式有着严格要求，档案的记录必须严谨、规范、准确、详细。不动产登记档案可以在法庭上作为法律文件，具有法律效力，所以登档案的格式必须严谨规范，避免因为内容模糊而造成纠纷。
4.档案保存时效长
随着不动产所属人的变动，不动产登记档案也会随之改变，但是登记档案的法律效力是不会改变的。不动产登记档案的时效期非常长，有效地保证了不动产的物权保护，使不动产的权属问题得到稳妥的保障。
二、我国不动产统一登记档案管理的现状
1.档案的准确性欠缺
不动产登记档案是具备法律效力的，登记工作中最重要的任务就是保证数据的真实性和准确性，登记档案的准确性直接关系到登记者的法律权益。登记档案准确性的欠缺也会导致行政部门的诚信危机，对行政部门的执法过程造成阻碍。目前，我国一些地区仍存在不动产档案登记管理不严谨的现象，档案信息缺失，资料数据模糊等现象。
2.不动产登记管理档案资料数据库不完善
由于技术问题，不动产登记管理档案资料数据库经常会出现连接错误，比如一栋别墅完成变更所属权后，所属权在数据库上仍然显示不动产的所属人是变更前的所属人。这些错误对不动产登记的后续工作产生的消极影响，阻碍了不动产登记档案管理的开展。
3.档案管理技术落后，没有实行现代化
档案管理的数字化对档案的管理工作来说是个提高管理准确性和便捷性的新方式，档案管理的信息化能够提高档案管理的效率。现在部分地区的不动产登记档案管理过于依赖纸质文件，信息化水平低，管理技术落后。
4.档案的存放杂乱
国家规定不动产的登记要合法规范，最重要的目的还是为了人民。规范的不动产登记会为群众提供便利，减轻负担。但是，一些地区的不动产登记档案存放杂乱，多处存放，群众在查询时非常不方便。
三、改变当前不动产登记档案管理方面缺陷的策略
1.不动产的登记行为进行规范化、标准化
对当前的不动产登记机构进行整合统一，规范不动产登记档案文件的书写，规范不动产登记档案管理，提高不动产登记档案数据的真实性和准确性。促进行政部门工作的严谨性，提高行政部门的社会公信力，推动不动产统一登记档案管理的后续工作顺利进行。
2.完善档案管理资料数据库，应用现代化技术
优化不动产登记档案信息资源数据库，紧随现代科技发展，运用二维码等信息技术将不动产登记档案管理进行优化，整合。使不动产登记档案管理变成一张条理清晰的信息网。在各部门之间实现便捷交流，为不动产登记的后续工作提供技术支持。
3.对资源进行优化整理，对不动产登记档案进行高效管理
引进先进的管理理念，建立不动产统一登记档案管理制度，对不动产资源进行合理有效地规划，进行高效管理，减少在管理过程中耗费的人力和物力资源。
三、对当前新常态下不动产统一登记档案管理的反思
建立起不动产登记档案管理制度，使不动产登记成为更加高效且规范的机构，这是一个革故鼎新的过程。在这个过程中要制定目标，逐步地进行实施，将行动落实到实处，规范管理机制，形成规范的不动产登记管理流程，不仅为群众提供便利，更为行政机构提高了社会公信力。当前我国提出的政策，正为我国不动产统一登记档案管理提供了创新的平台，这是一个机遇，要把握得当才能为不动产登记档案管理的高效化提供强劲的动力。
参考文献
[1] 渠涛：《不动产物权变动制度研究与中国的选择》，《法学研究》1999年第5期.
[2] 李艳.浅议不动产登记档案整合管理[J].浙江国土资源，2016，（2）：38-39.
[3] 张锐：《构建和谐社会视野下的档案信息服务》，《档案学研究》2005年第6期.不动产登记档案管理三题[J].档案学研究，2006，90（4）：25-28.
[4] 彭诚信：《我国物权变动理论的立法选择》，《法律科学》2000年第2期。
[5] 莫晓兰.对不动产登记档案管理的思考[J].兰台世界，2014，（S3）：55-56.
篇2
XX年，我局档案工作在党组的领导下，在xx市房产信息档案馆和县档案馆的业务指导下，在局相关业务科室的相互配合下，积极开展房产档案管理工作，认真完成我局年初下达的各项工作目标任务及大邑县档案局和成都市房产信息档案馆安排的工作。在档案管理工作中，认真学习档案管理业务知识，加强档案法、保密法的学习。建立、健全和完善档案管理制度，对移交、归集到我馆的城建、房产档案，认真进行整理、扫描、组卷、入库上架存放，使档案管理工作正常开展。
一. 今年，我办工作人员积极开展“两学一做”的学习教育活动，结合本职工作实际，认真领会学习目的，牢固树立全心全意为人民服务的宗旨意识，能以饱满的工作热情、积极的工作态度、奋发向上的精神状态开展档案管理工作。
二. 积极参加xx市房产信息档案馆组织的档案管理业务培训和档案管理的业务学习。6月，市房产信息档案馆在xx区组织召开了“2016xxxx系统档案信息工作现场交流培训会”。就各区市、县房产档案管理工作情况、档案信息化管理工作的经验进行了交流；对档案管理中的消防知识普及、消防常识等进行了培训，参观了消防官兵的技能演练。让我们增添了防火安全知识。
三. 对房产档案资料的外借、房产档案的归集接收利用软件进行管理；在档案的整理、扫描组卷方面，今年完成房产档案规范的整理、扫描 、组卷累计 ：城市（4000卷）；农村（扫描230卷）；实现了电子和实物档案的双重存储。由于我局档案馆正在改建，尚未竣工，预计2017年3月可投入使用，原有的档案室因库房容量不足，所以农村产权档案均未组卷，新增房产档案也不能做到及时组卷、上架。
四. 政务中心房产档案的查询，采用了自主查询、人工查询、网上预约极大地方便了办事群众。今年查询房屋档案资料（9825户）;个人住房信息查询证明（12300户）;接受法院查封房产（180户）、解封（30户），促进了我局正常工作的开展。
五.在档案库房管理方面，落实专人管理库房，使上架档案摆放整齐有序、落实“九防”措施，促进工作的开展。
六、按时完成年鉴资料。
七.11月10日不动产管理中心成立，根据职责划分实行不动产登记后，新产生的档案，我馆不再接收，将由新成立的“不动产登记中心”来收集整理。我馆只负责11月10日前的存量档案的整理、归集、查询工作。
八.在档案管理方面，我办离市局房产信息档案馆要求还差的远，工作的质量和标准还需提高，档案管理方面还有很多具体工作等待我们去完成，面临的困难等着我们去克服，为此我们将迎难而上发扬吃苦耐劳的精神，加强工作作风的培养，以严谨、细致、积极进取的工作作风，做好档案管理各项工作。
九、我们将以局领导和上级指示精神为工作动力，加强档案业务学习， 提高我室工作人员的档案业务素质。认真学习《档案法》及档案管理的规章制度；提高我室工作人员的档案业务素质，在做好日常工作的同时，把好房产档案整理、扫描、组卷工作的质量关。并请市局房产信息档案馆指导我室业务工作，加强档案资源、信息化建设，虚心学习先进单位的好方法和管理经验，使档案管理工作上一新台阶，促进我局各项工作的有序开展。
篇3
2020年是集团公司成立的第二年，这一年集团在生产经营、企业管理、发展改革等方面均取得了可喜成绩，这些成绩的取得离不开区党工委，公司党委的正确领导，更离不开全体干部职工的共同努力和拼搏。为此，今年的工作值得大家赞扬，值得大家骄傲，更值得大家总结。
2020年，我按照公司分工，负责负责安全、资产、运营考核、园区项目建设和协助融资工作，分管运营部，联系新天地供水公司。
回顾2020，工作基础更夯实、工作层级更跨越、工作成效更喜人。
一、面对严峻的安全管理形势，细化管理促进生产安全
安全工作是集团工作的重中之重，没有安全这个一，一切都是零。自集团实体化运营以来安全管理工作面临着严峻的管理形势。一是涉及范围广、行业多、安全隐患风险点驳杂。有景区、滩涂、码头、工程项目、固定资产等等。二是安全管理的基础薄弱。没有健全的安全管理制度、专业的安全管理人员、完善的安全管理体系。同时2020年是国家对江苏省安全专项督查的一年，一丝安全上的问题都不能出。在面临这样的困难和基础上安全方面主要完成了以下工作：
1．对照标准，完善安全管理制度。根据法律法规对企业安全的要求，修订完善了33项目安全管理制度。包含生产责任制、安全会议制度、安全培训制度、隐患排查制度、安全考核管理制度、应急预案等等。
2．狠抓落实，做好日常安全管理工作。以安全隐患排查为工作重点，坚持周巡查（不少于两次），月检查，季度考核，全年组织各类检查100余次，下发整改单80余份，共排除隐患240项，整改率100%。每季度做好安全生产会议、安全培训、安全检查。做好安全考核公示、安全责任公示、安全宣传栏；完成应急救援预案修编工作并组织应急救援演练。做好安全台账的日常更新工作。
3．落实要求，开展各类安全专项工作。根据上级要求做好各类安全专项工作。今年安全工作共收文133份。制定各类专项通知、方案17个。组织了春风行动、双安全月、标准化创建、安全法制宣传教育等主题活动。
二、面对复杂的资产管理历史，理清脉络，全面梳理和加强
国有公司做好国有资产的监管、促进国有资产保值增值、盘活利用是基础。而公司成立后的资产管理工作中面临着较为突出的问题和困难。主要体现在：
1.类属繁杂，缺乏统一管理。原来的资产管理，各部门以自己联系的公司名义建设、采购，财务上只有财务数据，没有扎口统一管理。由于原各部门采购、使用资产的分散性，财务统计人员的变化等原因导致信息的不对称，账目管理与实物管理不同步，没有完善的资产管理制度和各类台账。大部分资产在财务上只体现一个数据，没有各种规格型号和去处（比如空调、车辆）。
2.由于部门的调整以及负责人员的变化，各类材料缺失严重。
如三信资产，无任何资料（包括资产的评估报告、资产移交清单、资产买卖协议、不动产权证、图纸等）如四海之家商业街，资产无权证，无任何施工资料。如海印寺商业街房产，有证号无证，土地证遗失。
3.新收购资产的管理压力大。新收购的关闭清退的企业，资产繁多，除了土地和房屋，有的企业空调、电脑、打印机等设备较多，看管压力大。
4.出租固定资产的管理、维护压力较大。除了日常的出租、合同签订、备案、收款等工作。固定资产的安全管理和日常维修工作量大。一方面是出租资产的安全管理责任重。比如海鲜大排档三家承租单位，两家至今未办理消防验收手续。另一方面维修工作量大。四海之家公租房15年完成建设，出现很多房间、屋面漏水、公共区域斑驳，太阳能系统年久失修，等等一系列问题。
2020年运营部牵头和财务部指导配合下，在2019年梳理的基础上对国有资产进行了摸底排查，逐项登记造册，初步形成一套较为完整的信息化管理台账，初步制定了成套资产管理制度、形成了较为完善的资产管理体系。
1．成立专门部门、管理国有资产。根据国资管理要求，成立国资管理事业部。负责经营性资产出租、招商、日常维护等日常管理、经营性资产巡查、资产收购等工作。
2．完善资产管理制度。结合公司实际通过半年时间拟定整套资产管理制度初稿，包含固定资产管理实施细则，资产配置标准、资产巡查制度、国有资产档案管理制度等。明确固定资产管理采用财务部门、行政部门、使用部门三级管理的办法，资产管理部门、使用部门负实物的直接管理责任，财务部门负核算和监督、检查的管理责任。固定管理实施细则明确了资产从采购、验收、登记台账、清点、报废等以系列手续的操作流程。
3．分类汇总、完成了资产登记台账和租赁台账。根据资产类别、权属单位、分别对房产证、土地证、不动产证、海域证、电子设备、家具、车辆等分类别进行了汇总登记；同时将分公司对各资产进行分类细化编码，以便后期档案室分类管理。完善了国有资产租赁台账，对以往租赁过程中存在的欠租金、无合同等一系列问题已进行了梳理改正，同时与各公司资产台账进行了整合。
4．加强固定资产的日常管理工作。资产外勤对各类固定资产每周不少于两轮巡查，确保资产不被侵占、偷窃。与安全检查组共同对出租资产进行每月一次的安全检查。今年对四海之家漏水严重的屋面进行屋面修补，卫生间进行了修补，对一期8栋楼进行了公共部位出新，采购了900套电热水器，将老化的太阳能热水器全部更换，同时计划在春节期间分批次对企业租赁宿舍进行出新。
三、面对紧迫的项目建设任务，攻坚克难服务园区全力推进
2020年项目建设主要有如东海上风电集中送出陆上段电缆隧道项目、听海轩、海韵城项目。其中隧道项目必须在2020年底全线贯通，确保风电企业2021年能够铺设电缆并网发电。原有职工公寓四海之家已经不能满足园区发展的企业租住需求，人才公寓听海轩项目必须年底开工建设，海韵城项目必须年底竣工具备招商条件。在这样紧迫严峻的建设任务下。我们攻坚克难，克服人员的困难：项目管理总共三人，要完成所有项目的前、中、后期各类手续，项目现场质量、安全、进度、造价、资料各类管理，还有以往项目的扫尾及不动产证的办理；攻克项目建设本身的困难，隧道项目全长8.41公里贯通园区二期海滨三路，现场管理协调难度大，其中过框河的顶管长300米，直径3.5米，是南通沿海地区最大的顶管项目。任务虽然严峻，困难更是现实存在，在领导的关心下，同事们夜以继日的奋斗下，圆满完成了全年服务园区的建设任务。
1.制度建设情况。加强项目管理。2019年公司就对接县锦恒集团学习了原代建中心项目代建相关流程、管理制度。2020年在七基础上完善了政府投资建设项目代建管理办法，内部管理制度、工程管理制度。
2.项目进展情况。
（1）如东海上风电集中送出陆上段电缆隧道项目
总投资约4.8亿元，新建地下电缆隧道约8.41km，建成后为国信、国电投、三峡、中广核4家风电企业提供陆上输电通道。目前完成工程量的80%。其中南通沿海最大的300米长3.5米直径顶管12月顶进接收井标志着通道土建部分全面贯通，具备铺缆条件。年前完成隧道内附属设施，年后完成道路恢复。
（2）人才公寓（听海轩）项目
计划投资 2.8亿元，占地约30亩，总建筑面积52450.88平米，其中地上部分44430.07平米，地下部分8020.81平米，包含三栋公寓楼，一栋办公楼和部分商业。施工、监理招标已经结束。计划2021年主体施工结束，2022年室外配套及内装施工结束竣工交付。
（3）海韵城项目
总投资约1.5亿元。占地14.89亩，总建筑面积31000平米，地上建筑面积24000平米，地下建筑面积7244平米。土建工程中标价为70898496.07元，于2019年1月土建工程竣工。
幕墙工程（2373万元）、室外配套工程（550万）、亮化工程（380万）1月底全部竣工。
四、2021年工作重点：
（一）资产管理：
进一步规范完善资产登记管理和租赁台帐。对历史遗留的租赁问题清理，完成国资办下达的各项工作任务。结合下半年各子公司资产清查盘点情况检查，完善资产台账。
逐步推进国有资产信息化管理，购置固定资产管理软件系统。使资产从申购、登记、移交使用、修理、报废都软件信息化管理。
继续加大国有资产巡查力度。确保把资产看住、管好，实现保值增值。
（二）安全管理工作
根据安全标准化建设的要求。对公司涉及安全生产、职业健康、环境保护等方面的制度进行梳理，修订。
安全资料、安全台账标准进一步调高；加强安全管理人员专业能力的培训，加强各级安全培训，提高安全管理基础能力。
（三）项目建设方面
进一步完善项目建设的管理制度、流程以及质量管理体系。充实项目管理人员，加强项目管理人员培训。加大项目建设的推进力度，确保海上风电陆上电缆隧道项目、听海轩项目有序推进。
篇4
【关键词】房地产档案；管理网络；档案队伍；信息化建设
房产档案是房地产行政管理部门在开展公房、私房的产权登记和管理活动中，按照一定的程序和手续形成的，反映房产权属关系和状况具有保存价值的各种文字、图纸、表册、卡片以及声像、电子文件等材料，是房产产权历史及现状的真实记录，是房产所有权、使用权的凭证。
房产档案是城市房屋权属管理的基础，是房产业务开展的重要信息，也是国家档案的重要组成部分。它数量大，涉及面广，在解决房产纠纷、加快旧城改造步伐，深化住房制度 改革发挥了重要的作用。因此，做好房产档案的管理，直接关系到为社会提供服务的程度，将影响国家的经济建设。
1 房产档案的特点
房产档案管理与一般的档案管理有很大的区别，它具有几个鲜明的特点：
1.1 专业性：房地产档案管理产生于房地产专业部门，是房地产权属登记管理中形成的历史记录，而房地产权属登记管理是依法进行的，是其他任何部门都不能代替的工作。房地产权属登记管理工作面广量大，政策性强，形成的档案材料专业性强，在内容和形式上与一般公文有明显的区别，在内容上，反映了房地产权属状况和房地产位置和面积大小，文件名称多采用房地产专业术语，在形式上，结构规范，多为表格式，填写式。
1.2 动态性：房地产档案形成后房地产权属和房地产情况并不是固定不变的，随着产权人的变化，房屋的拆迁、城市建设的发展，房地产市场的活跃，房地产的买卖、交换、继承、赠与等交易行为的发生使房地产所有权不断发生变化，房屋的拆迁、翻建、扩建、 灭失、土地分割与合并等房地变更不可避免。因而房地产档案处于不断转移和变更之中，具有极强的动态性，房产档案作为房屋变化中的原始记录，必须随着房屋及房屋所有权人的变化而变化，房产档案只有全面真实的反映房屋变化的全貌，才具有其利用的价值。
1.3 法律性：房屋属不动产，价值较高，在单位或个人的财产构成中都占有重要地位。因此，产权档案的有无，记载的是否准确，全面，产权档案管理的好坏，都能对产权人产生一定的甚至是具大的影响。房屋所有权为归属的凭证等组成的产权档案，是房产管理部门和人民法院处理房地产纠纷的重要依据，应永久保存。因此，房屋产权管理档案具有很强的法律性。
2 房产档案的社会功能
2.1 房地产权属登记管理的重要依据。
《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记制度，登记发证的中心环节就是依据房地产档案材料确认产权，提高发证的准确率。同时，在房地产交易中，产权清楚是交易的前提。房地产管理者必须充分利用房地产档案，纠正出现的伪造、涂改、谎报遗失、重复申领《房屋所有权证》，维护正常的房地产管理秩序。利用房地产档案记录的不同时间、地点、类型的房屋，对房屋交易价格进行“公平、公正、科学”的评估工作，建立有效数据库。
2.2 落实经济适用住房过程的可靠凭证。
为使经济适用住房建设按照国家政策规定有序地进行，房产档案要将单位性质、人员编制、实有人数、人均收入、单位已售公房面积、人均住房面积、拟建住房地点、套数、总层数、建筑面积等，详尽登记整理，按程序上报，使经济适用住房建设符合法律和政策的框架要求。
2.3 住房拆迁管理工作的有效凭据。
在拆迁工作中，房地产档案记载的居住状况、经济状况、人均面积等，为制定建房规划、分批解决干部职工住房困难提供了依据，同时，也为建设经济适用住房拆迁安置面积提供了参考数据。
2.4 司法、税收工作的有利依据。
房屋拆除、买卖、继承等行为的发生，不可避免会引起一些纠纷，要解决这些纠纷，房地产仲裁和司法部门都要查阅房地产档案，弄清房地产权属关系。同时，由于房地产档案记录了每户每处房地产的面积、价值，可以作为税务部门开征房地产税及契税的计税依据。
3 加强房地产档案管理的几点建议
3.1 强化档案管理意识，健全档案管理网络
一是要充分认识房产档案管理的重要性。房产档案工作是一项意义重大，平凡朴实、复杂细致、服务性很强的工作，档案管理人员要始终保持良好心态，牢固树立为人民服务的思想和良好的工作态度，发扬脚踏实地、精益求精的敬业精神，满腔热情地为社会服务。二是建立档案管理网络，切实加强对档案管理工作的组织领导。三是要制定一系列房产档案管理制度和措施，不定期组织考核，严格奖惩制度，保证档案的完整归档，安全管理和有效利用，促进档案管理水平的提高。
3.2 加强档案队伍建设，提升全员综合素质。培养和造就一支德才兼备、创新能力强，能够熟练操作电脑，了解网络知识，灵活使用档案管理软件，胜任文档的存储、编辑、检查、利用等工作的专业房产档案管理队伍，是新时期房产档案事业持续发展的迫切需要和重要保证。因此，必须花大力气抓好档案队伍建设，切实提高管理人员的综合素质。
3.3 抓好档案信息化建设，提高档案调阅速度。
房产档案管理信息化是先进科学技术手段、科学管理方法与传统的档案管理方式的有机结合，是新形势下房地产业发展的必然趋势。因此，要运用现代信息处理技术手段，开发房产档案信息资源，提高档案资源的开发能力和利用效率。一是要提高对房产档案管理信息化建设的认识。二是要完善房产档案信息归集、检索系统。在工作中，要将房产档案信息系统与房产交易系统有机地结合，将房产交易过程中产生的房屋产权信息自动归入房产档案信息系统，形成文本信息，充分利用计算机强大的检索功能，编制各种检索工具，形成计算机检索和手工检索互补的档案信息检索体系，实现万能检索，从而提供高效、便捷的查询服务。三是要建立准确的房地产档案数据分析系统。通过数据分析系统对房地产市场的现状和发展趋势做出准确的判断，以便相关职能部门及时运用相关调控手段，使房产需求保持基本平衡，结构基本合理，达到科学决策，回避风险的目的。
总之，房地产档案是城市建设和管理的基础，是确认房地产权的重要依据，也是丰富的档案信息源。房地产档案管理是一个信息量大、变动关系复杂，事务性很强的行政管理工作。只要我们坚持提高标准，严要求，明析工作程序，按照规范操作，分清责任，层层落实、严格把关，充分发挥档案工作人员的积极作用，就能造就一支政治素质高、责任心强、熟悉业务、知识面广的档案工作队伍，是房产档案在房产事业中，适应新的经济发展需要，发挥越来越大的作用，为国家的经济建设做出更大的贡献。
参考文献：
[1]陈晓明，吴伟新。形势下高校房地产档案管理刍议《华东交通大学学报》2007，24卷，6期
[2]阴宏哲，栾学莉。房地产档案管理特性探析《黑龙江档案》2010,2期
[3]解琳英，赵迪秋，王建林。房地产档案管理的目标:规范化、制度化、现代化《中国房地产》2008, 7期
篇5
第一条为进一步规范全市国税系统税收征管资料管理，保证税收征管资料的完整和安全，提高税收征管信息资源的利用效率，为税源监控、纳税评估、稽查选案提供准确依据，根据《河北省国家税务局税收征管资料管理办法（试行）》及税收法律、法规、规章规定，制定本办法。
第二条本办法所称税收征管资料是指国税机关在税收征收管理活动中，受理纳税人报送和内部形成的，用以记录和反映纳税人具体纳税行为并具有利用和保存价值的凭证、报表、账册、文书、文件、证明等各类资料的总称。
第三条税收征管资料管理包括税收征管资料归集、整理、移交、归档、保管、调阅、销毁等环节。
第四条税收征管资料管理遵循科学规范、安全集中、系统完整、简便实用、真实准确的原则，实现资源共享，提高利用效能。
第五条各县（市）区国家税务局征管部门是税收征管资料管理的主管部门。税收征管资料管理本着“谁受理、谁生成、谁保管”的原则，实行分工负责制。
税收征管资料管理分历史档案管理和当年档案管理。办税服务厅、税源管理部门及其他业务部门负责当年受理资料的归集、录入、整理、装订、归档等工作。
税源管理部门包括县（市、区）国税局所属税务分局和内设的税源管理科（股）。其他业务部门指除办税服务厅以外的县（市）区国税局内设职能科室。
第二章税收征管资料的内容和归集
第六条税收征管资料的归集由各级国税机关根据工作职责和业务环节分工负责。
第七条税收征管资料归集的内容包括：
（一）税务登记类资料：包括设立登记、重新税务登记、变更登记、停业（复业）登记、注销登记资料，验证、换证资料，外出经营报验登记资料，非正常户处理资料，遗失税务证件报告资料，存款账户账号、财务会计制度及核算软件备案报告资料，纳税人跨县（区）迁入、迁出资料等。
（二）认定管理类资料：包括增值税一般纳税人认定资料，出口货物退（免）税认定管理资料，税务资格认定、年审资料，委托代征资格认定管理资料，纳税申报方式核定审批资料，一般纳税人简易办法征收申请审批资料，汇总申报申请审批资料，企业所得税征收方式鉴定资料等。
（三）发票管理类资料：包括发票领购、印制、代开、验旧、缴销、核销、丢失、被盗、流失、稽核、担保等环节依法形成的发票管理资料，以及增值税专用发票防伪税控系统管理资料，增值税专用发票及其他抵扣凭证审核检查资料等。
（四）申报征收类资料：（1）申报类资料：包括各税种申报表及其附表、财务会计报表，代扣、代收、代征税款报告表，延期申报申请资料，出口货物退税申报资料、委托金融机构代扣税款协议书等；（2）核定类资料：包括核定财务不健全纳税人的应纳税额资料，核定征收纳税人纳税定额调整资料等；（3）征收类资料：包括催报催缴资料，税款征收凭证，延期缴纳税款申请审批资料，欠税管理资料，纳税人合并（分立）情况报告、欠税人处置不动产或大额资产报告资料，注销清算资料，税收会统资料等；（4）减免退税类资料：包括纳税人减免税申请审批资料，投资抵免企业所得税申请资料，企业所得税涉税事项申请审批资料，纳税人税务事项备案资料，多缴税款退付利息申请审批资料，其他退税处理资料等。
（五）纳税评估类资料：包括评估对象确定、疑点问题分析、约谈举证、实地核查、评估处理各环节形成资料等。
（六）税收法制类资料：包括催报催缴资料、违法违章处理资料，税务行政处罚听证资料，纳税人提起行政复议、赔偿的申请书、附报材料及行政诉状副本，国税机关受理、审查行政复议、赔偿案件的调查材料及相应的处理决定书，国税机关向法院提交的答辩状、上诉状、强制执行申请书等文书资料。
（七）税务执行类资料：包括一般税务执行资料，纳税担保资料，税收保全措施和强制执行措施资料等。
（八）其他税务文书类：指除上述文书资料外的其他税务资料。
第八条：办税服务厅、税源管理部门及其他业务部门各相关业务岗位将本环节归集形成的税收征管资料于当月月底前移交本部门档案管理人员。
第三章税收征管资料的整理、归档
第九条办税服务厅、税源管理部门应建立当年资料室（柜），各业务管理部门应建立资料柜，并设兼职资料管理员进行管理。
第十条税收征管资料分为长期资料和年度资料。长期资料包括税务登记类资料、认定管理类资料、发票管理类资料，以及财务会计制度及核算软件备案报告书、纳税人存款账户账号报告表等不涉及所属年限长期使用的资料。
第十一条税务登记类、认定管理类、发票管理类和申报征收类资料，企业和个体建账户实行按纳税人逐户设置制式档案资料盒，建立单户档案；个体“双定户”实行按类别设置制式档案资料盒，建立综合档案。
纳税评估类、税收法制类、税务执行类资料不论企业或个体一律按类别设置制式档案资料盒，建立综合档案。
第十二条纸质税收征管资料的整理、归档一般按以下流程操作：分检资料—确定归档范围—分类整理—装订—编制档案号—装盒—编目—上柜。
第十三条归档资料必须是税收征管业务流程各环节和综合征管软件各岗位办理完毕后的正式资料。资料应文字清楚、内容完整、手续齐全。
第十四条凡涉及纳税人、扣缴义务人、纳税担保人和其他涉税当事人需签字、盖章的文书必须以纸质形式保存。经省局同意取消纳税人纸质申报资料的除外。
第十五条税收征管资料归档时应按税收征管环节、时间顺序依次排列，并按要求整理、装订成《税收征管档案》（附件1），案卷各部分的排列顺序是：案卷封面、卷内目录、资料、卷内备考表、封底。
（一）案卷封面包括目录号、档案卷号、分册号、纳税人名称、保管期限、形成年度、形成单位，在归档时应逐项按规定填写清楚准确。
（二）卷内目录包括顺序号、档案内容、页号、备注，归档时要按顺序填写卷内目录。
（三）税收征管档案卷内资料要按规定的顺序进行科学排列，并依次编写页码。同时，对密不可分的资料依次排在一起，即：正件在前，附件在后；批复在前，请示在后；结论性资料在前，依据性资料在后；印件在前，定稿在后。卷内资料内页编号一律编在档案资料的右上角处。
（四）卷内备考表包括本卷情况说明、立卷人、检查人、立卷时间。有关备考表中的内容，都应逐项填写在备考表内。若无情况说明，也应将立卷人、检查人的姓名和时间填上，以示负责。
第十六条资料管理人员在整理、归档税收征管资料时，发现资料短缺不全的，应督促经办人补齐，补齐后的才准予归档。
第十七条税收征管档案装订实行左侧固定线装，采用“三眼一线”装订法，以左、下边整齐为主。装订好的档案应做到资料齐全、顺序规范、目录清晰、装订整齐牢固。
第十八条各县（市）区国家税务局原则上应统一设置历史档案室，负责历史税收征管档案的保存。长期资料和当年的纳税人资料由所属税源管理部门、办税服务厅按谁受理谁保管的原则分别负责保管在各自的资料室（柜）。次年三月底之前，将当年的纳税人资料（注销纳税人包括长期资料和当年资料）移交本级局历史档案室保存。
对条件确不具备的县（市、区）局，具有征收职能的全职能税务分局形成的历史档案资料可由税务分局保管，但要有专门的历史档案室，并明确专人负责管理。
资料移交时，应填写《税收征管资料移交清单》（附件2），列明资料名称、份数，交接双方清点核对、签章（签字）、注明移交、接收时间。
第十九条对税收征管档案的案卷，以主管国税机关为单位编制案卷目录，以归档范围的排列顺序编制流水号。单户档案卷号按照便于查询的要求，结合税务登记编号编制。综合档的档案卷号为档案类别的顺序号，税务登记类为DJxx(xx为顺序号。下同)、认定管理类RDxx、发票管理类FPxx、纳税申报资料类SBxx、纳税评估类PGxx、税收法制类FZxx、税务执行类ZXxx、其他税务文书类QTxx。
第二十条税收征管资料按所属年度归集、整理，跨年度的月份或四季度申报资料归档到所属年度资料中，企业所得税年度报表资料应归入次年的税收征管资料中。纳税评估资料按税款入库时间进行归档。
第四章税收征管资料的保管
第二十一条税收征管资料归档后，必须妥善保管，严格执行安全和保密制度。税收征管档案的保管必须做到“三专”、“六防”，即：专人、专柜、专库（室），并有防火、防盗、防虫、防潮、防尘、防高温等项防护措施。
第二十二条税收征管档案的保管期限按其类别的不同，要求如下：
（一）一般税务行政处罚案件，保存期为十五年。
（二）其他税收征管档案，保存期为十年。
税收征管档案的保管期限，原则上从档案所属年度的次年1月1日起计算。长期资料自纳税人注销税务登记日期所属年度的次年1月1日起计算。
第五章税收征管资料的调阅
第二十三条税收征管资料的调阅包括查询、借阅、调用。
第二十四条有关单位和人员调阅税收征管档案时，应填写《税收征管档案调阅单》（附件3），按档案管理制度履行有关调阅手续。
（一）本机关国税人员调阅税收征管档案，由档案管理部门同意；国税系统其他单位人员调阅税收征管档案，由县（市、区）国家税务局主管局长签署意见。查阅税收征管档案的，应在指定的场所进行；借阅、调用税收征管档案的，应按规定的时限及时归还。
（二）国税机关以外单位调阅税收征管资料，须持本单位介绍信，并出具有效身份证明，经本级国税机关负责人审批同意后方可办理。查阅税收征管档案应当在档案室进行，调阅人要为纳税人及其他当事人和国税机关保密。
（三）调阅税收征管档案时，档案管理人员应在现场，并做好登记和调阅资料记录，填写《调阅档案登记簿》（附件4）。
第二十五条调阅人调取税收征管资料，应妥善保管，不得损毁、丢失或更改相关内容。
第二十六条调阅人归还调取的税收征管资料时，档案管理员要认真检查所调取的资料是否完好、齐全。如发现有丢失或损毁的，责成调阅人负责补正。
第二十七条超过期限未归还的，由档案管理员负责督促归还，归还时应办理核销手续。
第六章税收征管资料的销毁
第二十八条税收征管资料在保管期限内，任何人不得擅自销毁。
第二十九条税收征管档案保存期满后，应严格按照国家档案管理的有关规定，履行报批手续、编制档案销毁清册、实行监销制予以销毁。具体工作程序为：由档案管理人员提交税收征管档案销毁报告并编制销毁清册，报请县（市、区）国税局局长审核批准后，指定两名以上的监毁人员进行销毁，并在销毁清册上签字。
失去保管价值、虽未到保存期限的税收征管资料，需要销毁的，按上述规定办理。
第三十条销毁可采取粉碎、烧毁等方式进行。
第七章税收征管资料的检查及责任
第三十一条各级国税机关应建立和实行税收征管资料检查考核及责任追究制度，制定资料管理的质量标准，每年按照要求对基层单位征管资料进行专项或综合检查，并将检查考核情况作为征管质量考核的主要依据。对未按资料档案管理规定执行或未达标的，视不同情况分别追究当事人和相关领导的责任。
第三十二条各县（市、区）国家税务局应定期对税收征管资料的管理情况进行检查，其主要内容及标准为：资料收集是否齐全、完整；整理、装订是否统一、规范；归档、使用是否符合规定；保管是否实行“三专”、“六防”；调阅、销毁是否履行了必要手续。
第三十三条有下列行为之一的，县（市、区）国税局、上级国税机关可以视情况，根据相关规定对其责任人追究相应责任。
（一）收集录入税收征管资料不及时的；
（二）隐匿税收征管资料、不完整移交的；
（三）保管不善，造成税收征管资料档案毁坏、遗失的；
（四）擅自销毁税收征管资料档案的；
（五）未按规定保密的；
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一、企业财务会计制度下加强固定资产管理的要点
《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》(财税[2014]57号)的相关规定，自2014年7月1日起，固定资产处置采用简易办法计税的，名义税率由4%降为3%，改动前后实际都是减按2%税率。此处看来，实际的税负水平没有改变，如某项动产的不含税处置价为10000元，那么不管名义税率是4%还是3%，实际的税负率都是2%，此处的税负水平均为200元。但是此处规定会影响到增值税的发表开具、纳税申报与财务处理，进而还会影响到企业的所得税税负。
企业固定资产管理制度的设置需要考虑企业预算管理和财务管理的要求，另外在实际管理工作中也需要结合实物管理和价值管理，在固定资产管理中不断健全日常维护制度、内部调拨制度、清查盘点制度、档案管理制度以及成本绩效评价制度等，以此不断促进企业不同环节固定资产的管理，保证管理过程的规范性，严格保证整个固定资产管理工作。
(一)设置专门管理固定资产的部门
现阶段企业对于固定资产的管理缺乏统一的管理部门，实际情况往往是企业的行政部门主要管理不同类型的设备，而在实际登记固定资产设备时行政部门并没有及时向财务部门汇报资产的变更情况，这种管理方式会产生一定缺点，比如说管理工作上一些内容重复操作；实际盘点过程中工作分配不细致，所以具体表现比较混乱，而这些问题都会给企业资产管理工作带来一定的障碍。在当前企业财务管理会计制度下，需要彻底改变固定资产存在多个管理部门的现状，在具体核算固定资产的折旧支出时，要考虑到实际使用部门和该资产的资金来源，设置统一管理固定资产的部门，在
该部门对企业固定资产进行统一的管理和统一的核算。具体来说，无论是固定资产的采购，还是固定资产的修理、报废，都需要经过该固定资产管理部门的审批。另外该管理部门还需要对不同固定资产定期进行盘点，设置专门的盘点人员和监盘人员，记录固定资产的使用情况。在登记固定资产时，需要尽可能详细列示固定资产的清单，对不同固定资产的名称、类别、规格、数量、金额等项目都需要进行记录，根据固定资产的不同类别设置相应的管理方式。保证固定资产的采购、管理以及后期的维护工作相互独立但是又存在紧密联系。在企业财务部门，主要负责全面的核算工作和相应的监督工作，由财务人员建立固定资产以及其累计折旧的总账，向财产物资会计提供相应的业务指导。而对于财产物资会计来说，主要负责的工作内容有：建立固定资产以及其累计折旧的一级明细账，全面控制企业固定资产以及其累计折旧管理工作，保证企业不同部门对固定资产的合理使用，另外还需要登记固定资产卡片，保证所有固定资产上都粘贴着相应的标签。
(二)提倡信息化管理固定资产的方式
在企业建立全面的网络管理系统，有助于企业固定资产管理部门工作效率的提高。在该网络管理系统中可以实现对固定资产增加减少变化的及时登记,有效的避免了固定资产的重复购置现象，另外还能对企业现有的固定资产进行合理的调配，避免了固定资产浪费现象的产生。现阶段信息化社会不断深人，而在企业实现科学网络化管理已经成为了企业的目标，这就需要企业整合相关财务软件系统网络资源，构建管理固定资产的信息网，在该网络系统中录入固定资产的相关信息。
一方面，固定资产管理部门需要明确不同部门固定资产的负责人，属于该负责人管理范围内的固定资产制作相关卡片，及时向管理部门汇报固定资产的使用情况,另一方面，可以尝试使用条形码进行管理，对于固定资产的出库、入库或者盘点等内容，直接通过扫码完成，扫描信息直接反馈到网络系统中。这些方式都可以提高固定资产管理工作的效率，也保证了固定资产管理工作的准确性。
(三)不断加强固定资产的使用效率
在提高固定资产使用效率方面，需要从加强固定资产的成本核算处入手，具体需要按照使用固定资产的部门对固定资产折旧成本进行列支，在部门成本中核算相应内容。另外需要按照固定资产的折旧年限，在制作固定资产卡片时结合固定资产分类情况、设置合理的折旧年限和折旧方法，每月进行一次固定资产的折旧计提。所以在不同部门的成本中除了企业的基本事物经费和实际的运行费用，还增加了固定资产的折旧成本，这在一定程度上是核算固定资产和固定资产绩效评价相关数据的支持依据。不同部门在对其管理范围内的固定资产记录分析后，不仅能不断优化固定资产的管理，而且还能保证企业正常的运转。对于已经提足折旧的资产则不需要进行成本的列支，但是一旦发现设备出现问题或者已经报废，及时申请相应的修理或者报废处置，保证企业工作的正常进展。
在成本核算下，企业不同部门能高度重视管理和利用固定资产，后一定会付出相应成本的意识。对企业现有的固定资产进行了合理的调拨，避免了闲置固定资产的现象产生，同时对已经报废的固定资产及时进行处理，避免报废固定资产长期挂账的现象产生，在大幅度上降低了固定资产重复购置或者浪费现象产生的次数，从而不断提升了管理企业固定资产的效益。
(四)编制科学采购固定资产的预算当代社会市场上出现了不同功能、不同类型的新技术或者新产品，企业为了不断提升自身的现代化程度，不同程度设置了购置新型固定资产的计划,但是如果在购置资产时不注重对成本的控制，无疑会给企业带来更多负面的影响。所以需要企业固定资产管理部门引人相关的配置管理方式，编制科学釆购固定资产的预算，对采购固定资产的工作进行细致的规划，在固定资产的需求和存量数据之间进行合理的配置。把固定资产的管理工作当成一个项目来做，事前对项目的必要性及可行性进行研究;在管理项目过程中关注其经济性以及存在的社会效益,事后要关注项目的绩效,保证达到实际的使用需要。总之在固定资产管理的过程中前提条件必须保证充足的资金需求，必要条件是满足企业实际的要求，从而保证整个管理工作的效率。
二.企业财务会计制度下固定资产处理案例
(见表1)
三、结束语
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业主大会由建筑区划内的全体业主组成，代表和维护建筑区划内全体业主在物业管理活动中的合法权益，通过业主大会会议行使权力。
第二条
为了规范本市行政区域建筑区划内业主大会及其业主委员会的设立、活动及其监督管理，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《*市物业管理条例》等法律、法规的规定，结合*市实际，制定本规则。
第三条（开发建设单位的报告义务）
建筑区划符合《*市物业管理条例》第二十四条规定的业主大会设立条件的，开发建设单位应当在90日内向区（市）县房产行政主管部门报告。
第四条（业主大会筹备组）
业主大会筹备组（以下简称筹备组）总人数一般为5至15人。筹备组中的业主代表由业主按物业类型、楼层、单元、幢等为单位推荐产生。
筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告其成员名单和工作职责及推选结果，公告期不少于7日。
首次业主大会会议召开前，筹备组除履行法定职责外，还应当制定选举工作实施方案。
筹备组需要查询业主清册、规划车位的处分、依法属于全体业主共有部分状况的，不动产登记机构应当予以配合。
第五条（首次业主大会的会议内容）
首次业主大会会议应当按照以下顺序进行：
（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（二）选举产生业主委员会；
（三）表决通过其他需要业主大会会议议决的事项。
管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案经表决未通过的，筹备组应当征求业主意见进行相应修改后，重新组织表决。
第六条（业主委员会的选举）
业主委员会由建筑区划内全体业主通过业主大会会议以记名投票、公开计票的方法直接选举产生。选举应坚持公开、公平、公正的原则，实行差额选举，其差额比例不得低于五分之一。
业主委员会应当依业主大会的授权履行职责，并接受业主、业主大会的监督。业主委员会可以委托专业机构或专业人员协助履职，费用在业主委员会工作经费中列支。
第七条（委员组成）
业主委员会一般由主任委员、副主任委员和委员共5至15人组成，业主委员会可设1至5名候补委员；业主委员会委员可以连选连任。
第八条（候选人条件）
业主委员会委员候选人是应当符合下列条件的业主：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守（临时）管理规约，履行交纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务；
（三）办事公道，作风民主；
（四）组织协调能力较强，有必要的工作时间；
（五）本人及其近亲属未在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职；
（六）无侵犯本建筑区划其他业主合法权益和公共利益的行为；
（七）其他符合业主大会议事规则规定的条件。
筹备组中的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组中的工作自行终止。由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。
第九条（候选人当选）
候选人获得建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数（以下简称双过半数）的业主赞成票时，始得当选。获得双过半数的业主赞成票的候选人人数超过应选名额时，以得票多的当选。如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的人再次投票，以得票多的当选。未当选的候选人，按照得票多少作为业主委员会候补委员。
获得双过半数的业主赞成票的当选人数少于应选名额时，不足的名额另行选举。
第十条（设立备案）
业主大会依法设立之日起30日内，锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含*高新区）业主委员会应当向当地房产行政主管部门提交下列资料，其他区（市）县业主委员会应当向当地街道办事处、乡（镇）人民政府提交下列资料：
（一）业主大会设立事项登记表；
（二）经业主大会会议表决通过的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（三）表决结果统计；
（四）经选举产生的业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况；
（五）业主名册及其他资料。
业主大会设立事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内，依照本条规定重新记录备案。
业主委员会违反法规、政策等规定以虚假资料取得备案的，区（市）县房产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府应当撤销备案，责令业主委员会限期改正并在建筑区划内公告。
业主委员会应当将备案情况告知物业服务企业或者其他管理人（以下统称物业服务企业），并在建筑区划内公告。
业主对业主大会设立备案资料有异议的，应当依据《管理规约》、《业主大会议事规则》的约定进行处理。
第十一条（账户设立）
业主大会依法设立后，业主委员会应当到商业银行开设建筑区划业主委员会工作经费账户，并自开设之日起5个工作日内在建筑区划内书面公告。
第十二条（业主大会会议）
业主大会会议分为定期会议和临时会议；业主大会定期会议由业主委员会按照有关规定和业主大会议事规则的规定召集，每年至少开一次。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见、网络投票以及业主大会议事规则规定的其他形式；会议表决采取记名投票的方式；会议可以引入公证机制。
业主大会可以建立鼓励业主参与业主大会会议投票的激励机制，具体由业主大会议事规则约定。
第十三条（业主大会会议议定事项）
建筑区划内下列事项，应当提交业主大会会议决定：
（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则；
（二）决定选聘、解聘物业服务企业的方案（包括选聘方式、具体实施者）；
（三）决定物业服务事项及其质量、费用标准等物业服务合同的主要内容；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案；
（五）选举、终止业主委员会委员；
（六）决定业主委员会的工作职责和经费；
（七）审查业主委员会和物业服务企业的年度工作报告；
（八）决定本建筑区划内全体业主共有部分的经营、收益分配等方案；
（九）决定本建筑区划内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；
（十）决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项；
（十一）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十二）改变和撤销业主小组作出的与业主大会决定有抵触的决定；
（十三）决定本建筑区划的划分、调整方案；
（十四）决定本建筑区划内全体业主诉讼事宜；
（十五）决定本建筑区划内涉及业主共同利益的其他重大事项。
业主委员会应当将需由业主大会决定的事项，在业主大会会议召开前15日内依法定方式告知全体业主。
业主关于物业管理公共事务的意见和建议应当向业主委员会提交，由业主委员会讨论决定或形成议题后提交业主大会会议表决。
第十四条（业主大会会议的参加）
业主为法人、其他组织的，应书面委派代表参加业主大会会议。
业主不能参加业主大会会议的，应当书面委托他人出席业主大会会议，委托书应当载明委托的具体事项、权限和专有部分面积。一名人可同时业主的具体人数应当在业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则中确定。
无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其监护人参加业主大会会议。
共有物业的业主，应当推举一名共有人参加业主大会会议。
不参加投票的业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由建筑区划的管理规约规定。
第十五条（业主大会临时会议）
有下列情形之一的，业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定，组织召开业主大会临时会议：
（一）发生重大事故或紧急事件，需要及时处理；
（二）五分之一以上的业主就物业管理共同事项书面提议；
（三）业主委员会委员缺额人数超过委员总数三分之一，或者业主委员会主任委员、副主任委员全部辞职、离任；
（四）其他依业主大会议事规则需要召开业主大会临时会议的情形。
第十六条（业主委员会会议）
业主委员会应当按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议。经主任委员或三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
业主委员会候补委员可以列席业主委员会会议。
第十七条（业主委员会委员补选）
业主委员会委员出现缺额时，在候补委员中按得票多少的顺序自动递补，并由业主委员会在建筑区划内显著位置公布；业主委员会委员缺额超过三分之一时，应当在30日内按本规则设定的程序和方法进行补选。
补选的业主委员会委员，其任期到本届业主委员会任期届满为止。
第十八条（业主委员会换届改选）
业主委员会换届改选的，一个建筑区划内应当成立一个换届筹备组。换届筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告，公告期不少于7日，并抄告区（市）县房产行政主管部门。
换届筹备组中的成员由上一届业主委员会委员及按照物业类型、楼层、单元或幢确定的业主代表组成。换届筹备组中的成员被提名为业主委员会候选人的，其在换届筹备组中的工作自行终止。
原业主委员会委员有信用警示记录、怠于或者阻挠换届选举的，可以不再列为新一届业主委员会委员候选人。
新一届业主委员会依法选举产生后，换届筹备组的职责自行终止。
第十九条（物业服务的选聘）
一个建筑区划，选聘一家物业服务企业提供物业服务。
业主大会决定选聘物业服务企业的，应当在启动选聘程序前由业主大会会议就选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决，经双过半数的业主同意。
第二十条（合同签订与公示）
业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同，并依法办理物业服务的交接手续。
业主委员会应在物业服务合同订立之日起30日内，将合同在建筑区划公告栏内公布，并书面或网上抄送当地物价、房产行政主管部门。
第二十一条（印章管理）
建筑区划业主大会印章及其财务专用印章应当统一标明行政区域、建筑区划名称，业主委员会印章应当标明行政区划、建筑区划名称、届次和任期。
业主大会、业主委员会应当建立健全印章管理与使用制度。
需要使用业主大会印章的，由业主大会作出决定；处理业主大会内公共事务使用业主委员会印章的，由业主委员会决定。
第二十二条（财物管理）
业主大会应当建立专项维修资金、业主委员会工作经费、经营物业共有部分业主所得收益等的管理制度。
业主委员会应当于每年第一季度末向业主大会报告上年度工作经费使用情况和当年度工作经费使用计划，经业主大会会议通过后在建筑区划内公告。
业主委员会应当加强对工作经费、议事活动用房、购置的设备设施等财物的管理，建立健全共有财物登记、保管制度。
第二十三条（财务监督）
业主大会可建立财务监督小组，监督财务计划、财务制度的执行情况和物资管理、财务公开情况。
第二十四条（档案管理与查询）
业主委员会应当建立业主大会与业主委员会档案管理制度。
业主委员会应当建立档案查询制度，提供业主大会与业主委员会档案资料的查询，并负责接待业主的咨询、投诉。
第二十五条（重大事项公开）
业主委员会应当建立重大事项公开制度，每年至少一次向业主公布以下内容：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
第二十六条（信用监督）
本市实行业主委员会委员的履职信用记分制度。具体办法由市房产行政主管部门另行制定。
业主委员会委员应当按规定如实提供相关信用信息。业主委员会委员信用信息统一纳入全市物业管理信用体系，在*市房地产行业信用信息平台上公布。
第二十七条（解释机关）
本规则具体应用中的问题由*市房产管理局负责解释，并可制定细则。
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一、工会经费拨缴和会费收交管理
(一)工会经费拨缴
1、凡建立工会组织的企事业单位、机关须按全部职工工资总额的2%计提工会经费，其中40%工会经费拨缴上级工会，60%划入本单位基层工会经费帐户。40%拨缴上级工会经费的办法是:由地税收缴经费的企事业单位按要求划入市总工会委托地税收缴的专用账户，由财政代扣代缴的机关、事业单位，按照市总工会与市财政局商定的办法执行。
全部职工工资总额的计算，按国家统计局《关于工资总额组成的规定》和有关规定执行。全部职工是指在企事业单位、机关工作，取得工资或其他形式的劳动报酬的全部人员(含外籍人员和港澳台人员)，包括正式职工、合同制职工和临时性、季节性用工，以及离开本单位但保留劳动关系并领取生活费的职工和内部退养职工等。工资总额是指单位在一定时期内直接支付全部职工的劳动报酬总额，包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、其他工资和单位发放的职工生活费等。
2、企业、事业单位开业或设立之日起一年内仍未依法建立工会的，从期满后的第一个月起，由税务局按全部职工工资总额的2%收缴工会筹备金。工会建立后，将筹备金按60%比例返还给该单位工会。
3、单位拨缴工会经费、筹备金，可以凭工会或税务局开具的《工会经费拨缴款专用收据》、《工会经费专用缴款书》税前列支。
(二)工会会费收交
会员应每月按工资收入的0.5%向所在基层工会交纳会费。奖金、津贴、补贴和工资尾数不足10元部分的不作为交纳会费基数。
计算会费的"工资收入"是:机关干部为职务工资和级别工资，机关工勤人员为岗位工资和技术等级工资，事业单位为岗位工资和薪级工资，企业单位凡作为工资发放的均作为工资收入交纳会费。
二、预算管理
1、按照"统筹兼顾、保证重点、量入为出、收支平衡"的原则，以及本年度工会工作要求，编制年度收支预算。期末滚存经费结余不得赤字。
2、预算收入的编制，要以上年实际收入为基础，考虑本年度各项增减因素编制。预算支出的编制要坚持勤俭节约和体现工会工作的特点，把资金重点安排在维护职工权益、开展职工教育活动和为职工群众服务等方面。
3、年度预算草案，要充分听取本级工会经审委的审查意见，经工会委员会讨论通过并签字盖章后，于规定时间内报上级工会审批或备案。
4、预算执行中，如遇特殊情况需增加支出或减少收入时，应按规定程序编制、审批、上报预算调整方案。
三、支出管理
1、工会经费使用应严格遵守国家财经法纪，认真执行工会财务制度。工会经费不得用于非工会活动开支，不得支付社会摊派或变相摊派费用，不得为单位和个人提供资金拆借、经济担保和抵押。
2、工会经费开支，应根据审定的预算，实行"集体领导、个人负责"的工会主席一支笔审批制度。重大开支事项，须集体讨论决定。
3、工会费用报销，须履行审核、报批手续。原始单据应是税务发票或财政监制收据，应有经办人、证明人、审批人签字，应说明用途。购买多项物品的须附明细清单，开展活动购买的物品须附发放清单。
4、工会经费收支账目每年应至少一次向职工群众公布，定期接受同级经审会审查、监督。
四、决算管理
1、工会决算是工会收支预算的执行结果，基层工会应按规定要求和程序编报。编制决算草案，须做到收支数字准确、内容完整。
2、决算上报时应附相关说明。其内容包括:基本数据、年度收支预算完成情况、设备增添情况、预算管理的经验、存在问题及今后改进意见等。
五、货币资金及往来款项管理
1、基层工会应依法开设独立的银行结算账户，具有社会团体法人资格的基层工会应开立基本存款账户，暂不具有社会团体法人资格的基层工会应开立专用存款账户。
2、基层工会财务核算，不允许与行政财务或党、团等其他组织财务合并账户集中核算，也不允许将工会财务纳入当地结算中心管理。
3、工会银行账户只能用于本工会业务范围内的资金收付，不得出租、出借或转让给其他单位或个人使用，不准与工会无关的资金进入工会账户结算。
4、基层工会应严格执行收支"二条线"及有关管理规定，现金收入必须全额解缴银行账户，严禁坐支挪用和“白条抵现”，不得以收抵支，不得编造用途套取现金，不得设账外账，不得私设"小金库"，严禁公款私存。
5、基层工会必须建立现金日记账，日清月结，账款相符。必须及时清理往来款项。不得挪用行政划拨的职工福利费、劳动竞赛经费、职工培训费等，要做到专款专用。
六、资产管理
1、工会所有资产，包括购入、拨入、自制和其他单位捐赠的财产，凡单位价格在500元以上、专用设备单价在800元以上，并在使用过程中基本保持原来物质形态的资产，或单位价值虽不足规定标准，但使用时间在一年以上的大批同类财产，均作为固定资产管理。
2、固定资产分为六类:房屋建筑物、专用设备、一般设备、文物和陈列品、图书和其他固定资产。
3、基层工会应该加强固定资产的购置、验收、登记、领用到维护、处置等各个环节的实物管理和财务核算，不符合固定资产标准的各种低值易耗品和材料，也要分类登记，分别管理。工会的不动产要依法取得相关的权属证明，确保工会资产不流失。
4、工会固定资产必须每年盘点一次，对盘点中发现的问题要查明原因、写出书面报告，按规定程序经批准后处理。工会财产报废变卖的收入，列"其他收入"。
5、工会的财产、经费，任何组织和个人不得侵占、挪用和任意调拨，也不得将工会的财产和经费作为所在单位的财产、经费予以冻结、查封、扣押和清偿债务。工会组织合并的，其财产、经费和财务档案归合并后的工会所有;工会组织分立的，其财产、经费按职工人数比例进行分配;工会组织撤销的，其经费、财产应按规定审计后移交上级工会。
七、会计及会计档案管理
1、基层工会应根据工作需要设立财务机构或配备专、兼职会计人员，并建立内部管理制度。会计、出纳要分设，钱、账、物要分管。不得由一人全过程办理货币资金业务，不得由一人保管支付款项所需的全部印章。工会会计人员必须具备会计从业资格，必须定期参加工会财务培训。
2、基层工会应按照《工会会计制度》的要求单独建立账簿，设置会计科目。会计事项不多的基层工会，可设序时、分类的综合账簿，即"收支日记总账"进行核算。具备条件的基层工会可实行会计电算化管理。
3、会计人员工作调动或离职，必须办理交接手续，并由经审会或上级工会派人监交。移交人员应将本人经管的所有会计资料编制成移交清册，会同监交人向接管人逐项清点，不得封包移交。移交清册由移交人、接管人、监交人签字盖章后存档。
4、会计凭证及账册报表等会计资料，须按财政部、国家档案局规定的期限保存，不得擅自销毁。
八、附则
1、工会主席和财务人员应严格执行有关法规和制度，廉洁自律，恰尽职守。基层工会法定代表人应承担《会计法》规定的第一责任人的责任。
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关键词:住房贷款;风险;防范
中图分类号:F830.5文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)18-0074-03
自1998年5月9日中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》以来,通过按揭购房的方式已被广大消费者接受和认同。住房贷款既是开发商销售楼盘的必要手段,同时也是银行个人消费贷款的重点和信贷业务新的增长点。然而,作为一项新兴的金融业务,个人住房贷款仍处于探索和积累经验阶段,随着房地产业近年的超速发展,个人住房贷款量也迅速增长,其贷款风险也逐渐显现。目前各家银行相继开办了个人住房贷款业务,对于其参与市场竞争,调整信贷结构,培育新的经济增长点起到积极推动作用。个人住房贷款业务的风险影响房地产是中国近十年来发展最快,势头最猛,对国民经济增长贡献最大的行业之一,房地产的发展带动了与房地产业相关的行业,特别是金融业的发展。据相关资料显示,中国银行个人房地产贷款金额从1997年的190亿人民币上升至2003年的1.2万亿人民币,足足增长了63倍。其风险性目前已有显现。因此,讨论和分析个人贷款业务中的风险并施以措施防范,已成为迫在眉睫的重要任务。
一、个人住房贷款的风险种类
(一)借款人风险
借款人风险是指在贷款过程中由于借款人违约而导致银行贷款资金损失,使银行不能按期收回贷款本息的风险。主要体现以下几方面:(1)借款人的道德风险,一些借款人为了取得较高的个人信用等级获得银行贷款,伪造虚假资料提供给贷款银行。(2)借款人的信用风险,首先,在中国市场积极初步建立过程中,市场中的种种失信行为也导致了严重的信用危机。一部分借款人缺乏诚信观念,信用意识淡薄、不重视个人信用,不催不还的淡薄意识人数仍属于一种信用不良的违约现象。其次,由于中国目前尚未建立个人信用系统,因此银行对借款人及其家庭成员的信用状况和偿还能力难以确切查证,只能依据借款人所提供证明材料判定。
借款人的意外风险一方面,由于受整体经济环境的影响,一部分借款人因失业、商业投资、投机失利等原因造成经济收入下降,也是导致借款人还贷能力受到影响的重要因素,因而增加了借款人违约的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻状况发生变故乃至其他意外情况导致借款人违约。
(二)开发商风险
1.信用风险。开发商信用风险实际上是一种欺诈风险。在目前房地产市场信息不对称,监督管理欠严密的情况下,开发商开发行为与销售行为的不规范,甚至为其经济利益而已诈骗银行的行为屡屡发生。
2.“假按揭”风险。一些开发商由于自身经济实力不强,房屋预售不畅,回款乏力,形成建设资金缺口时,往往利用假按揭方式骗套银行资金,也是严格意义上的开发商信用风险,其发生的程度非常普遍,花样繁多,加之审核判定又有一定难度,往往令银行防不胜防,因而风险较大。
3.房屋价格风险。个人住房按揭贷款本质上属于抵押性质的贷款,因而抵押物价值的大小是决定贷款风险的重要因素。房屋价格风险主要体现在:第一,房价定位过高。第二,环境变化的影响。一些按揭楼盘周围环境发生改变,破坏了原有的房屋环境,也可能影响房屋的市价下降,从而影响抵押物的价值。第三,由于突发性经济风波或地区经济环境的变化导致整个楼价的普遍下跌,也可影响抵押物的价值。
4.房屋“烂尾”风险。个人住房按揭贷款的借款人主体虽然是自然人而非开发商,但作为房屋生产者的开发商却是影响按揭贷款安全的重要因素。因为项目一旦不能按时竣工,产品到期不能按时按质交付使用,就会形成房屋“烂尾”,势必影响借款人的还款意愿,而且“烂尾”形成的风险往往是整体性和大面积的。
(三)银行经营者管理风险
银行经营管理风险,是在发放个人住房贷款是整个过程中,由于银行工作人员失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失的可能性。
1.贷前调查不实。也要一些银行信贷人员工作责任心不强,综合因为塑造不高,给贷款安全留下隐患。
2.贷时审查不严不细。一是贷款审查人和审批人没有对调查人报审的贷款材料真实性进行认真审查,没有单位出具个人工资收入证明,有的是虚假工资收入证明。二是主次不清,以第二还贷来源未审批依据,造成由于借款人的第一次还款来源不足,导致发放的贷款直接变成高风险贷款。三是部分银行依据借款人第二次还款来源审批发放贷款时,没有对借款人提供担保的合法性、有效性和可靠性进行严格审查,导致抵押物评估报告不真实以及抵押品保险期限短于贷款期限,有的甚至没有保险。
3.贷后检查不及时。一是贷款发放后,没有及时对借款合同、担保合同借据等法律文件及凭证的规范性和完整性进行检查,导致合同要件不全,造成事后无法以法律渠道进行监督。二是贷款发放后,没有监督借款人按借款合同约定用途使用贷款,挪用贷款现象发生。
二、个人住房贷款风险成因的分析
(1)国家宏观经济导向和地区经济环境直接影响住房业的发展水平。(2)中国目前正处于经济体制改革与社会转型时期,个人收入的透明度更加模糊不清,加之中国个人信用体系尚未建立,以有效规避和防范借款人的信用风险。(3)目前房地产市场还不够规范,监督管理乏力。一方面,开发商开发行为与销售行为不规范。另一方面,由于住房市场信息披露不充分,借款人对房屋质量标准、买卖规定等缺乏足够了解。(4)市场经济不成熟,住房二级市场不活跃,抵押房屋处置变现难度大,使银行面临一定风险。(5)住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾,使银行的长期资金使用和短期资金来源发生严重失衡,大大增加了商业银行的资金压力。
三、个人住房贷款风险的防范与控制
(一)银行应理性地开展房地产信贷业务
(1)银行要提高认识,高度重视房地成信贷风险及其危害性,增强防范金融风险的意识。(2)按照有关规定,严格审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者获取贷款。(3)加强贷款管理,对发放的贷款实行全过程动态监控。适当提高个人购房首付款。(4)运用利率杠杆,调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率。(5)银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施,形成有效的化解金融风险机制。
(二)加强对房地产信贷业务的监管
(1)要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险状况,制定正确的监管方针和策略,为房地产贷款风险的防范、分散和消除创造基本的条件。(2)强化对房地产信贷业务的监管。(3)建立房地产信贷风险监测报告制度,信息共享。(4)对银行房地产信贷违规违法行为进行必要的查处,严力打击。
(三)强化管理,从源头控制风险
1.优选开发商和开发项目。从源头上防范风险,避免“烂尾”项目的出现,确保银行贷款安全;同时,由于开发商实力较强,一旦出现超期违约客户,开发商也具备回购能力,能够履约实现回赎,从而大大降低贷款的风险制度。强化对开发商的审查和监管。(1)加强开发商的贷款申请审查主要包括:1)资信审查,如开发商是否依法设立,是否具有相应的资质等级,公司的资金是否到位,公司以往的经营情况及商业信誉等;2)开发项目的审查,如要求开发商提供开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的进度等。(2)强化开发商的担保责任在香港的楼盘按揭中,开发商和银行之间不存在任何直接的法律关系,按揭合同当事人一般仅是购房者和银行,与开发商无关系。而在中国的商品房按揭中,除了购房者将房屋本身抵押给银行之外,开发商还要承担如代位偿付或回购等保证责任。笔者认为,这种保证责任是很有必要的。从市场经济的发展来看,竞争越来越激烈,银行贷款的安全性越来越差,单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求。为减少贷款风险,在抵押的基础上再设立一种保险机制,以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国,也出现了“押上加保”的方式,所以,要求开发商提供保证,不仅符合房地产抵押贷款发展趋势,而且符合中国经济发展水平和企业、个人信用等各方面的实际情况。
2.加强银行自身对贷款风险的监控和管理。银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系,加强对抵押物的资产评估,加强对房地产市场的研究分析,加强对银行内部的员工和档案管理,以保证房地产金融市场的良性运作。(1)建立个人住房贷款前期评估制度通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价,项目的财务盈亏平衡分析和风险分析,可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件,从而择优选择好项目;同时对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估,经银行确认后,确定合理的贷款成数。(2)作好商品房预售贷款合同的签订工作其中,对开发商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划,开发商应协助银行和购房者作好房地产抵押登记等事项。在与购房者签订的按揭贷款的合同中,要明确利率是固定的还是浮动的,同时要求开发商为购房者按期还款付息提供担保,直至回购。另外,还要明确借款人与开发商之间的买卖合同关系,确保其自愿性和合法性,在与借款人签订合同时,还应强化购房者的违约责任,约定一旦购房者违约,银行即可告知贷款提前到期并加收实现债权的费用等,以加大购房者违约成本,使其不愿轻易违约。(3)强化对个人住房贷款业务档案管理工作银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案,实现电脑和文件资料(原件)的双重管理,加强内部监督、内部牵制,以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理,对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收,并纳入“黑名单”,加大贷后工作力度。
(四)建立个人信用评级制度
个人信用评级制度,又称个人征信制度,是指专业化的机构依法采集、调查、保存、整理、提供个人的信用信息,并对其资信状况进行评估的有关活动。个人信用评级制度的建设,目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产。掌握借款人有没有个人负债,借款人以往有没有不良信用记录,从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。目前,国外个人信用评级及评分已相当普遍。在美国,个人开立新账户、安装电话、签发个人支票、申请信用卡、购买汽车和房子等,都需要使用信用报告的评级分数。信用评级(评分)高的个人不仅可以轻松获得贷款,还可以享受较低的利率,对于使用单位来说,不仅可以大大降低成本,还能准确掌握个人信用状况,有效降低经营风险。为了建立有效的个人信用评级制度,还应好作以下基础工作:(1)建立独立、公正、权威的资信评级中介机构该机构应由人民银行进行业务指导,能够调阅各商业银行的电脑网络资料,出具的资信评级结论在各商业银行通用,适用于一切个人消费信贷领域,并可进行实时跟踪,一旦发生不良信用记录,随时调整某个人信用等级,对近三年信用良好的个人,可以按操作规程调高其个人资信等级。(2)个人财产申报制度通过个人财产申报可以掌握个人真实收入和财产,评价个人的还款能力。(3)实行个人信用实码制和计算机联网查询系统个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下,当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时,个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料,从而评信用等级。(4)建立个人银行账户将目前个人收支以现金为主,改为以个人银行账户转账收支为主,个人只有零星的现金收支。这样,银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产(通过转账和税收确认),个人收入和到期偿还能力就可以全面掌握并进行评估。(5)加强个人道德教育,普及基本法律知识目前社会上诚信意识缺乏,浮燥之风渐盛,受此影响,许多人对所欠银行贷款能拖就拖,能赖就赖,对自身缺少起码的道德要求。
(五)引入保险机制,保证贷款安全
在开展商品房预售按揭贷款过程中,保险机构主要经营两方面业务:(1)为按揭房地产办理抵押保险,在抵押房地产遭到意外风险时可提供保险;(2)为银行发放抵押贷款办理贷款保险,主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。
(六)建立健全房地产信贷的法律法规体系并加大处罚力度
(1)修改现行的法律法规,确定房地产信贷的法律地位。用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为;(2)建立健全有关房地产信贷的法律法规,明确规定开发商及个人的权利和义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的合作关系,共同促进国民经济的健康发展;(3)严格执法,依法办事。对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商及个人,应立即停止贷款,并追讨已贷款项。同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任。
总之,个人住房贷款的风险成因是复杂的,其防范措施是多种多样的,需要各家银行在实际工作中不断地根据实际情况采取不同的措施,杜绝防范风险发生,确保银行资产不受损。
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The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans
ZHANG Jun
(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)
