关于城中村改造的问题十篇

关于城中村改造的问题篇1

关键词：城中村 利益 拆迁补偿 补偿标准

随着我国新型城镇化政策的深入实施，城市建设不断加快，而在城市建设拆迁改造工作当中，城中村改造拆迁是一项十分重要的内容。大家都知道，城中村改造拆迁并不是一项简单的工程，其中最关键的问题是如何对村民进行拆迁补偿，使村民能够维持正常的生活，使村民能够满意，并能够满足开发商的利益，这是一个严峻而且复杂的事情。

1 城中村的特点

“城中村”是乡村DD城市转型不完全的产物，是城市政府在快速城市化下急功近利式的空间拓展政策的直接后果，主要体现为依靠出租屋和集体物业的“外生式”的出租经济，靠租金和集体分红生存的“寄生型”村民生存状态和心理动态，以及以血统与亲缘关系为基础的村民生活制度或社会关系网络，其本质为传统的农村社会聚落。另一方面，许多城市规划与建设脱节现象突出，由于在城市规划尤其是总体规划当中，圈地现象严重，往往造成城市规模盲目扩大，随着城市一扩再扩，城市周边的村落大多沦为城中村。同时由于市场作用，城市新区开发与建设用地的导向性选择非常突出DD拆迁量小、交通便利、地价低等成本低廉的村庄耕地被优先选择，最终形成“城市”包围农村的格局。

2 城中村拆迁安置面临的难题

2.1拆迁补偿标准复杂

城中村的房子一般情况下都是多层，从四五层到十多层不等。这种情况下采取什么样的政策进行补偿，且如何使得村民及开发商都满意，这都是需要深入探讨和研究的。有些村民为了能得到更多的赔偿款，便加紧时间加盖房子，本来是三层的房子就会在原有的基础上接到六层甚至七层，对于这种情况，采取什么样的政策使得没有违规加盖的村民得到实惠，使得加盖房屋者目的无法得逞等都是需要斟酌的。

2.2城中村改造开发商难觅

承接城中村改造任务的开发商必须得是有实力的，但是与商业地产开发对比，城中村改造利润较低，还会面临比较多的民事纷争，对于开发商来说并不是一块肥肉而是一块难啃的骨头。有实力的开发商并不是很愿意接受这种工程，而小型开发公司又没有实力进行开发。一些有实力的外地开发商对当地村民等状况不熟悉，也会有所顾虑。总之，非常难找到合适的开发商。

2.3村民难以适应改造后的城市生活

在村民这一方面，改造就意味着要让这些在这里生活了几辈子的人们改变自己的生活方式和生活环境，难免会有一部分人会很接受不了。另外，这些城中村的村民一直靠收房租维持生活，一些房屋一年的租金加起来比城市市民的工资要高很多。改造后这些村民不但没有了这么高的年收入，而且连以后的生活都难以保障。大多数村民文化水平并不是很高，那么失去稳定收入之后，村民要想到社会上找到一个好工作是非常困难的。改造以后，如何能使村民的生活得到有效保障，也是拆迁管理者要解决的一个棘手的难题。

3城中村拆迁补偿存在的问题

3.1拆迁补偿标准不统一

对城中村的拆迁，政府方面现在没有统一的补偿标准。因为每个不同的城中村有不同的情况，有些村庄在市区内，有些在城市的边缘地带，因而不但地价有着不同，繁华程度不同，人们的思想也不一样。由于这个原因，需要开发商和村民协商制定补偿标准。在协商补偿这个过程中，又会出现这样那样的问题。拆迁补偿标准的不统一，必定会使村民感到拆迁补偿的不公平，又会给拆迁改造工作带来很大的障碍。

3.2部分土地产权不明

与一般国有土地不同，“城中村”因土地产权不清晰而产生的大量违法建筑，给“城中村”改造带来很大障碍。现在国家对土地的控制越来越严，好多年前村内划的宅基地到现在还没有土地使用证，但是已经有了建筑物，有些有土地证的住宅，还存在加盖现象。这样，既要制定有土地使用证的建筑物如何补偿，又要确定没有土地使用证的这种情况如何补偿，还要考虑一些加盖的房屋及没有产权的附属物等如何补偿。如果不解决这个问题，在拆迁补偿过程中定会出现更多的问题。

3.3拆迁过渡期的补偿费用标准不明确

城中村在拆迁过渡期的补偿费用，也很难做出明确的规定。为了能使村民的生活能够正常进行，拆迁过渡费是必须要给付的。这个补偿标准的明确也就是政府和开发商在拆迁重建过程中对村民安置的一种承诺。没有这个补偿标准村民就会认为政府和开发商对村民的搬迁过渡期的生活不负责任了，那就会引起村民们的抵制情绪，最后造成村民搬迁和村庄拆迁难以顺利进行。

4 对城中村拆迁补偿方案的建议

4.1以人为本，明确产权

政府有关部门要在土地房屋的测量时应对产权不明的土地和房屋进行具体统计。针对这样的情况政府应做出明文规定，凡是没有土地使用证的建筑物或者违章建筑一律不予补偿。所有房屋的补偿面积应以土地使用证为准。对于一些特殊情况，例如多年前村里批的宅基地现在作为村民住宅使用的，但是由于某种原因没有签发土地使用证的，或者土地使用证丢失的，由村内统一登记并和政府有关部门协商统一补办。

4.2明确拆迁过渡期的补偿费用标准

在拆迁过渡期的补偿费用不明确方面，笔者认为这是政府、村民和开发商三方的极大失误。拆迁过渡期的补偿标准是应该而且是必须明确的。拆迁过渡费标准要根据市场的情况进行制定，既要保证村民能够正常生活又不能使开发商损失过大。由于这个问题牵涉到开发商和村民的切身利益，因此，应由政府出面秉着公正的态度来派专人进行市场考察，最后制定出合理的拆迁过渡期的补偿费用标准。在这个补偿标准中应包括：生活费、拆迁过渡费及搬家费等。另外，如生活费应多长时间发放一次，以及生活费的补助对象也应该明确。其他补偿费的补偿方式也应明确。

4.3明确安置房面积比例

安置房比例的明确是大的问题。这个问题不解决就无法使整个拆迁改造工作顺利进行。政府已经明文规定原则上安置房面积比在1：2，但是在各个城中村的规定可能会有所出入。拆迁管理者要根据村里的实际情况，及时合理的明确的规定安置开发比例。既要保证居民的利益，又要让开发商有利可图。

4.4为村民提供社会保险及技术培训

城中村改造后，村民完成了从村民到市民的转变。要保障村民以后的生活，应为村民提供社会保险和技术培训。提供村民养老保险基金，然后把养老保险基金交给商业保险公司。这样既保障了村民的长期的利益，一定程度上又避免了一部分土地的补偿的问题。此外，还要为村民进行技术培训，使村民能够掌握一技之长，迅速适应和融入都市生活。

关于城中村改造的问题篇2

关键词：城中村;改造;调查;新市区

现实“城中村”存在着诸多问题，“城中村”的管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清、责任不明，遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”[1～2]。如何解决“城中村”改造过程中的问题。客观需要认真研究不同区域“城中村”改造过程中面临的具体问题，深入剖析这些问题产生的根源，提出行之有效的解决问题的措施及对策。

一、研究区城中村现状调查分析

乌鲁木齐是新疆首府城市，全疆的政治、经济和文化中心，是全疆经济社会跨越式发展的引擎，起着示范和标杆的作用。高新区（新市区）（以下简称“新区”）的城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。新市区包括南区、中区和北区两个城中村分布片区。

南区城中村分布点多、总建筑面积大、容积率高。南区是城中村分布点最多、最散乱、建筑密度最高、和城市交织的最为紧密的区域。中区城中村分布相对较少、较集中，总体规模不大。主要分布在河北东路北侧、四平路两侧、长春路西侧、鲤鱼山路东侧。北区城中村分布点多、单片规模巨大。主要分布在长春路两侧、城北主干道南侧、安宁渠路两侧、迎宾路两侧、中亚北路两侧。城中村市政基础设施比较差。市政基础设施配套建设与快速发展的城市建设不均衡。城市基础设施管网未能够全面覆盖，特别是城中村、撤村建居区域的市政基础设施、环卫设施等受用地现状局限。

二、城中村改造的关键问题

1.城中村改造要与城市总体功能定位协调的问题。城中村改造是主城区城市综合功能提升迫切。需要城中村的形成与我国的城乡二元管理体制是分不开的，在我国的城市化进程中，有些村庄从界址范围来看已经在城区范畴之内，还是行政村的行政管理模式。因而村庄和外界形成了独立的区域，纯粹以经济利益为主导，偏离了城市化进程的目标和要求。城中村问题形成的根本原因在于城市北扩发展一直缺乏长远有效的规划，在于长期专注于解决眼前问题、谋求短期利益，回避了困难、堆积了问题，城中村问题只是后遗症之一。

2.村民合理安置补偿和生活可持续改善的问题。房屋补偿面积认定问题。补偿面积认定是制定补偿标准、达成补偿协议的关键。国务院2011年1月颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：补偿协议包括：“补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。”村民生产、生活可持续改善能力有待提高。村民受教育程度普遍较低，缺少职业培训，就业能力低、门路少;部分村民主要靠出租房屋、开店铺维持生计，害怕失去房屋后，自身收益受到影响，因而难免会提出过高的拆迁补偿要求。

3.改造可利用土地空间不足与管理体制不顺的矛盾。公建配套占用大，缺少安置开发用地。南区城中村内房屋建筑密度高、间距小，被称为“握手楼”“一线天”;周边已和城市相互交织，银川北路东侧尚有小块土地，四平路东侧空地也已被圈占。房屋征收与补偿由政府部门组织实施，先补偿、后搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动等。面对由此带来的巨额房屋征收补偿费用与新区有限财力矛盾的困境，如何运作市场化改造，如何实现和谐拆迁，缺少可借鉴的经验，需要寻求有效的解决方法和路径。

4.城中村改造周期长、不确定因素多，进行风险控制的问题。严防突击迁户、抢建违建、钉子户等问题。城中村改造项目前期补偿安置投入大、改造周期长，出现钉子户必然影响改造项目的实施进程，增大项目的财务成本和风险。城中村改造项目一旦实施，大量房源上市，产品结构、供应量与市场需求、容量的协调也是一个不容忽视的问题。积极研究应对与城中村改造相关政策，增大改造项目招商引资的难度，需要认真分析研究对策。

5.改造模式选择的问题。城中村改造模式主要有村民自主改造模式、政府直接投资模式、市场化改造模式三种。采用村民自主改造模式，即村集体、村民通过集资、引资自主进行改造，需要村集体、村民有较为雄厚的经济实力，改造也须满足发展规划，这与现状不符，基本不具备可行性。采用政府直接投资模式改造，即由政府直接出资进行改造，无论是采用实物补偿还是货币补偿方式改造，都需要直接投入大量资金，安置补偿资金筹集是最大难题[3]。采用市场化模式改造，即通过招商引资吸引开发商参与改造[4]，需要进行项目经济平衡测算，涉及到安置成本，开发商的收益保证，政府在土地、税收、费用等方面的政策配套，以及房地产市场情况等;需要解决好项目筹划、运作、管理等方面的问题。

三、对策建议

1.加强地方农民的宣传教育及相关单位协调工作。城中村改造是一个系统工程，各方诉求不同、利益关系复杂，故必须首先应地方政府应做好农民的宣传教育工作，同时也需要加强相关单位的协调工作，理清利益关系、统筹各方资源、兼顾各方利益，要把握好各利益方的重点，共同推动城中村改造工作的进程[5]。地方政府在进行城中村改造中，首先应对当地农民进行宣传：改造工作首先是立足保障村民的利益为第一前提，主要体现在安置补偿标准和方式上;其次，村集体经济的发展将是对村民生活水平改善提供了必要的基础。同时区政府力促地方经济建设、城市建设、社会事业全面改善和提高，市政府要将新区内的国有储备用地予以配套供给，为改造提供政策支持[6～8]。

2.在城中村改造工程中逐渐引入市场化机制。城中村改造工作，首先是政府为了城市发展、改善居民生活环境等方面考虑，提出的政策性工程，政府是主导者[9～10];其次就是改造过程是需要企业和相关部门参加的，在这项系统工作中，需要更多的企业参与，这就需要对改造工程提出市场化运作。政府作为城中村改造主体，在整个改造工作中做好管理者角色。实时给予企业参与扶持政策，政府做到让利、配套土地，逐渐降低项目的启动成本。新市区政府对于土地出让金政府应先征后返，税收地方留成部分政策返还，比照棚户区改造工程优惠各项费用[11]。同时，协调乌鲁木齐市政府将国有储备用地划拨新区为城中村改造配套，土地出让金的征收、返还，交由新区支配。

3.完善改造规划，建立科学的管理机制。政府主导、规划先行。新市区将城中村改造作为一项长期重点工程纳入新区党委、政府的议事日程，并组织领导小组，完善城中村改造规划。同时新区设立专业部门统一负责拆迁工作，统一规划、规划先行，高起点规划、高标准改造。将规划、经济、产业等相关部门共同协调配合参与改造规划的编修工作，实施过程要确保规划科学性和实施有效性。特别是对于各乡镇、城中村禁止批准新的宅基地和房屋建设项目，应及时给予协调处理，避免新建问题出现。同时对于项目区各乡镇、城中村冻结新的户籍迁入，避免引起对集体经济相关问题[12～13]。

四、小结

本文对新市区主城区的城中村改造进行调查研究，对中区、北区和南区城中村的特点和改造中存在的问题还有待进一步加大力度调查研究，为下一步改造方案打下基础。需要针对随时可能出现的新问题、新矛盾，及时找出应对对策。在城市不断发展的过程中，城中村的改造已经是势在必行，面对改造过程中的诸多困难和问题。新市区城中村改造工作也积累了一些经验和教训。

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[8] 胡长海.重庆市“城中村”存在的主要问题及改造对策研究――以Z村为个案[D].重庆：重庆大学硕士学位论文，2008.

[9] 上海复旦地规划建筑设计研究院，乌鲁木齐市城市规划管理局.乌鲁木齐新市区、高新区部分片区――控制性详细规划[Z].2010.

[10] 上海复旦地规划建筑设计研究院，乌鲁木齐市城市规划管理局.《乌鲁木齐新市区、高新区部分片区―控制性详细规划》专题

研究报告[R].2010.

[11] 高新区（新市区）解决撤村建居遗留问题领导小组.高新区（新市区）解决撤村建居遗留问题工作汇报[R].2011.

关于城中村改造的问题篇3

关键词：城中村；治理；临沂

中图分类号：C913 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2014）22-0129-02

随着近些年临沂城市化进程的加快，城区规模快速扩张，部分村居逐步并入城区成为“城中村”。“城中村”给临沂市城市发展提供宝贵的空间的同时，也带来了诸多的问题。“城中村”的治理改造成为社会稳定和谐必须要解决的课题。

一、临沂市“城中村”治理现状

近年来，临沂市由于经济的迅速发展，城市化进程快速推进，出现了许多的“城中村”。临沂市的“城中村”可分为两类，一类是建城区范围内各村街，已被城市所包围，形成“城中村”。这些街村已成为城区的一部分，但在户籍、土地权属、经济组织和行政管理体制方面仍保留原农村模式，住户大多独门独院，土地利用率低，建筑密度大，村内道路狭窄，存在很大的消防安全隐患；出租房屋缺乏管理，外来人员多，存在社会治安问题；环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住条件差。另一类是由于新一轮城市规划，将新增加的“城中村”。城郊接合部的村庄，位于规划区内，但未完全纳入城市建设范畴，村民群居意识较强，生活方式接近农村。随着城市的发展，这些村庄有可能成为新的“城中村”。

根据统一的城市规划和城市发展的定位，市委、市政府高度重视旧城改造工作，把旧城改造和城中村治理作为优化城市发展布局，提升城市品位，改善人民群众生活环境的大事、实事来抓，相继出台了《关于加快推进城中村改造工作的意见（试行）》，《临沂市城中村改造项目开发建设技术文件》等相关文件，保证城中村改造的规范运作。遵循大规划、高品位的城市建设理念，统一规划，确保了将“城中村”的治理与大临沂的城市建设紧密结合，不搞重复建设。

2003年以前，临沂市主要进行的是市区的旧村改造，由于资金等方面的原因“城中村”改造进展缓慢。近几年来，市委、市政府加快了“城中村”的改造治理，列入规划范围的村居有249个，其中已完成改造的“城中村”有64个，正在改造中的“城中村”有118个，累计拆除房屋面积1 710万平方米，新增安置房面积1 086万平方米。

二、临沂市“城中村”治理的特点

临沂市的“城中村”改造工作取得了较大成绩，极大改善了居民的居住条件，改善了城市环境面貌，取得了很好的经济效益和社会效益，也摸索出了因地制宜，实施“城中村”改造的一些方法。

1.将“城中村”治理改造统一于大临沂的建设中

遵循大规划、高品位的城市建设理念，为确保城市建设的高标准、高档次，临沂市专门请来两院院士、国内城市规划的权威专家参与指导新一轮城市规划，结合临沂的自然、历史、地理、资源特点和发展前景，将城市定位为“鲁东南地区中心城市，全国性商贸物流中心之一，历史文化名城，具有滨水特色的宜居城市”。统一规划确保了将“城中村”的治理与大临沂的城市建设紧密结合，不搞重复建设。

2.因地制宜，实施“城中村”改造

在“城中村”改造工程的实施中，按照“统筹规划、因地制宜、分类实施、以点带面”的指导思想，始终坚持以城市规划和土地利用规划为龙头，在保障被拆迁群众利益的前提下，“拆一还一，先建后拆”；对企业搬迁的，实行先补后拆，城区内统一建设社区，实施成片区规模改造；在农村，采取填实“空心村”、合并建立中心村、建设统一社区（农民公寓）等模式进行改造。在改造的方式方法上，采用村居为主，自我改造；土地收储，政府改造；吸引外资，联合开发；以强带弱，共同发展等多种方法进行改造。

3.多种举措，妥善安置搬迁村民

“城中村”虽然有这样那样的问题和弊端，但村民早已习惯，他们最关心的不是改造后城市环境如何优美，街道如何整齐，而是更多地担心改造后失去赖以生存的房产和土地，害怕既不能保住自己原有的资产，又失去谋生的手段。因此，如何妥善安置搬迁村民，是市委市政府考虑的首要问题。在拆迁安置中，各级部门充分听取群众意见，采取货币安置、还建安置、留地安置、养老保险安置、用地单位安置等多种形式做好群众安置工作。想民之所想，忧民之所忧，妥善安置村民，解决他们的后顾之忧，使临沂市的“城中村”改造进展顺利。

三、关于临沂市“城中村”治理问题的思考

当前，临沂市的“城中村”治理，主要是对“城中村”的建设改造，侧重的是统一的规划和拆迁重建工作。对于既定的旧城旧村改造任务中“促进旧村居和城中村集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的企业”及“村民”向市民转变的问题，所关注的程度还远远不够。

“城中村”改造是一个涉及户籍制度、土地利用制度、集体资产处理、村民自建住宅政策、投融资体制等多方面的复杂系统工程，改造的任务重，经济利益复杂，所需资金数额巨大。省内外一些大中城市在“城中村”改造中，已经探索积累了一些成功经验，例如，珠海市对“城中村”进行拆除并安置村民，辅之以一些配套措施，吸引房地产公司参与旧村改造。广州市的“城中村”也成功完成了改制，都市农民成为公司股东，“城中村”撤销村委会，组成股份公司，按《公司法》经营原来集体企业与物业。借鉴这些经验，我们认为，临沂市在继续推进“城中村”治理的工作中，应更加注意以下方面：

1.加强“城中村”改造与城市社区建设相结合，促进“村民”向市民的转变

总结目前各地“城中村”改造的做法，要特别注意防止将“城中村”改造仅仅局限于房屋形态的改造，忽视“城中村”社会形态的改造。“城中村”不仅仅是一种房屋的形态，它还是一种社会形态。因此，“城中村”的治理就不仅仅是人们由平房搬进高楼大厦这么简单。城市化进程中，人的城市化更加重要。这就要求我们在“城中村”改造中树立长远眼光，注意在进行房屋改造的同时，尽可能实现社会形态的改造，使“城中村”更好地融入到城市整体中去，以实现“城中村”彻底的城市化。

首先，在“城中村”改造后的社区引入规范化、市场化、统一化的物业和社会管理方式，使“城中村”社会结构和管理实现现代化。临沂市在“城中村”改造中所实行的成片开发，即合并组建大型社区的做法非常值得肯定。这一做法为改造后实现社会结构与管理现代化打下了很好的基础。

其次，通过大力开展社区文化、社区教育、社区服务等工作，从思想观念、行为方式、社区管理等方面彻底把“城中村”居民的传统农村生活方式转变为现代化城市生活方式，使“城中村”居民彻底告别旧有的生活方式，走进现代城市文明社区，成为真正的城市人。

2.加快城市建设步伐与注重民生相结合，坚持“以人为本”

在加快城市建设过程中，必须“以人为本”，善解民意，善待百姓。治理“城中村”要考虑到那些以出租房屋为生计的村民和居民的生活来源问题，而这恰恰是需要各个方面认真考虑的问题，也是考验城市管理者智慧的问题。目前临沂市在这方面已经做了一些工作，但工作还应该更细致、更扎实，争取将每一项工作落到实处。

首先，要强化就业技能培训，积极促进村民就业。“城中村”村民有工作，有固定的收入，才能保障社会的稳定。针对“城中村”村民的文化程度普遍较低的状况，要加强就业技能培训，从而提高村民的素质，促进就业。

其次，应多措并举，妥善解决村民的养老、医疗保障问题。临沂市规定，村民身份改变为城市居民后，符合参加城镇职工社会保险条件的应按规定参加城镇职工社会保险。村民转为城市居民后，享受城市居民有关的优抚、复员退伍军人安置和社会救助等政策，符合低保条件的可按规定程序申领城市居民最低生活保障金。“城中村”改造后居民的养老保险、医疗保险如何纳入城市保险范围及所需资金从何处筹集，是需要十分关注的问题。

再次，关注贫困、弱势群体，加大廉租房建设的力度和管理。“城中村”由于低廉的房租，使得它成为农民工、外来务工人员初到城市的栖身之地，成为城市包容性的一大体现。目前临沂市区的一些村子里，近1/3是外来人口，拆迁后这些人的居有其所也是我们政府部门所应关注解决的问题。

3.坚持依法处理土地权属和改造集体经济组织形式

经过这几年的工作，临沂市旧城旧村改造取得了明显成绩，土地集约利用水平显著提高。根据临沂市人民政府《关于加快推进市区城中村改造工作的意见（试行）》，“城中村”改造中的集体土地，具备条件的依法征为国有土地，并按国有土地进行管理；其中农用地必须按规定办理专用手续。“城中村”的集体土地征为国有后，任何单位不得无偿使用。凡涉及改造的村居，其还建安置用地、村民生产经营设施的经济发展用地规模必须根据市政府的政策规定，以满足本村居民还建安置和经济发展的实际需求来确定，禁止以还建安置等名义变相占地进行商品房开发。然而，由于大规模地进行旧村治理改造，审查监管工作跟不上，有些“城中村”以旧村改造的名义从事房地产开发，由于其建设用地未办理土地出让手续，致使公开向社会出售的这部分房屋无法办理房产证，因此造成大量的民事纠纷，带来一系列的社会问题。对于“城中村”改造必然涉及的土地问题，政府对此必须依法出台具体的、易于操作的实施办法。要依法处理好集体土地，健全城市土地供应的管理机制。

另外，要改造“城中村”集体经济组织形式，建立现代企业制度。农村集体资产去留和经营中涉及村民切身利益的大事，建议通过税费政策和土地升值收益的调节使集体资产实现普遍增值，再将村的集体资产组建为社会化股份公司。在改制工作中，还要正确处理国家、集体和个人的关系，在留足必要的集体公共积累外，按人口、劳动年限将股份尽可能量化到个人，从而壮大和优化原有的集体资产，解决“城中村”村民转为城市居民的后顾之忧。兰山区的曹王庄社区，是原曹王庄改造后的社区，集体资产改制后组建成了集团公司。社区的集团公司是社区的经济实体，有300多人参与集团公司工作，每年工作人员最低的能拿到15 000元，高的一般能拿到五六万元。另外，村里进行旧村改造时还建了18万平方米的沿街楼作为公产，集体对外承包、租赁，收入由社区居民共有。村民根据公司的发展情况，每年有分红和福利。这样做，将“城中村”的集体经济组织形式的改造和解决村民的生活问题更好地结合起来，切实解决了村民的后顾之忧。

4.坚持“城中村”改造与保留城市历史相结合，注重城市特色

“城中村”的改造和治理应该是多样的，而不是整齐划一的。世界上每个城市都有高楼大厦，似乎都一样，但当你走进城市，仔细去品味时，就会发现每个城市都让人有不同的感受，这种独特的感受源自于我们对这个城市的历史、城市的内涵的感触。城市的历史与韵味，积淀在城市古老的建筑中，积淀在城市深处的小巷中，也存在于原住民的生活方式中。无论是“城中村”中的古建筑还是原住民，在他们身上都承载了这座城市的记忆，在“城中村”改造的同时应该保护这样一种人文生态。这种人文生态和自然生态具有共同点，其中蕴含的类越丰富、越多样，生态系统才能越具有生命力。

我们今天的城市建设，需要改造“城中村”，因为“城中村”在城市发展中确实出现了很多的问题。但我们在大规模的拆迁旧居时，要注意对有地方特色建筑的保留，开发性地保护城市记忆，而不是让我们的城市看上去整齐划一，非常漂亮，仔细体味时却发现是一个没有历史记忆的城市。临沂市是一个有悠久发展历史的城市，有着丰富的文化资源，有孝文化、兵学文化、红色文化。老城区的每一个街道，每一条小巷都有其历史的渊源，有一个值得传颂的故事。因此，在“城中村”改造的过程中，我们不能忽视对历史文化的保护、继承和延续，要对历史文化街区和历史优秀建筑实行保护性整治，使之凸现我们临沂市的城市历史文化特色。

参考文献：

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[6]城中村改造古建筑消失 原住文化何处去[EB/OL].（2007-08-

关于城中村改造的问题篇4

摘 要：伴随着我国城市化进程的加快，城市规划在涉及商业、交通、居住、景观等方面的面积需求不断扩大，致使这些被誉为“城中村”的规划项目成为当今改造的重点和难点，“城中村”改造当应运地成为城市化进程加快的动力之源。

关键词：城市规划；城中村；改造；郑州

城市规划中现代城市发展与城中村改造问题如何解决将对推进城市进程、优化城市居住生活、提高城市文明综合素质有着举足轻重的作用。因为城市规划促使市区规模扩大，经济利益重构，社会分工细化，这种社会结构的变化使得城市生活空间上产生疏离与隔膜，对社会和谐造成负面影响。因此解决“城中村”问题在城市规划中起到的预防引导作用，显得十分迫切和必要。

一、“城中村”的存在与形成

伴随着我国城市化进程的加快,城市规划在商业、交通、居住、景观等方面的需求面积不断扩大,致使原有市区紧邻的大量的村落纳入城市化进程中，这些划入城市规划面积中的村庄随即出现“融合”还是“隔离”的矛盾状态，接踵而来也就涌现出大量城市与农村生活和生产上的不协调。这些被誉为“城中村”的规划难点一直以来成了城市规划中亟待解决的问题。

二、城市规划中“城中村”改造的复杂性

面对改革开放以来城市更新的快速性和复杂性，城市规划本身适应整个城市发展进程的轨道有待提高。如在城市总体规划层面上，很多城市基于市公共功能提升、城市产业结构升级、城市规划转型发展等项目，对现状用地进行大幅度调整和分配，但是对于如何更合理、有秩序、分期限地实现这些用地调整和功能置换，缺乏针对性研究和相关政策支撑。对房屋产权关系，规划中对现有权益、利益的再分配和重大调整不够成熟，尽管在前期的规划中已经形成了初步的规划模式和改造案例，但其必要性、合理性和操作性也伴随着新的问题出现需要更深入的论证。

三、国内外城市规划与城中村问题的研究动态

（一）我国城市规划与城中村改造问题研究

1．改革开放以来城市的迅速膨胀，人口迅速增多， 建筑面积日益扩大。例如：在1978年，城市数量193，区域人口7682万，建筑用地6720平方公里，到了2007年城市数量655，区域人口33577万，建筑用地达到36351.7平方公里。

2．根据不同城市发展要求进行适合的城中村改造

（二）国外表现在自住型居住区研究

国外自助型居住区多是城市贫困人口集聚地、主要集中在发展中国家，多为临时棚户搭建，其改造方式有两种：

1．通过行政管理手段提升社区居住品位。

2．进行重建式改造，为低收入居民建设新廉价住所。

四、郑州市城市规划中“城中村”概况

（一）郑州市城市与“城中村”的分布情况

郑州市是我国人口第一大省省会，雄踞中原腹地，目前建成区域共有近130个城中村，占地面积约70平方公里。据统计，为加快郑州市商业贸易城市和交通运输枢纽城市规划建设步伐，已有一半城中村需实施改造，针对这些数据和实际情况我们就必然面对一个规划建设、开发利用、投资回报、管理制度等方面城市规划问题,这是一项复杂的系统工程。

（二）“城中村”在郑州市存在的问题

1．“城中村”与郑州市住房问题。近期在郑州市调查显示 “城中村” 的居民中 90%以上为农民工和刚毕业大学生， 人均使用面积5 平方米以下的住户占50%，在近几年所住社区发生案件比重达72%， 其中近1/4的案件涉及人身伤亡。土地二元结构与城市空间扩张是“城中村” 形成的直接诱因；大比例流动人口对住房消费的选择， 是“城中村”形成的深层次原因。

2．改造中和改造后城中村居住形态。目前郑州市城中村两大居住模式：一是城市型，也称为城中村，二是乡村型，是目前还有一定数量耕地的农业人口，在改造中应从实际出发。

3．城中村改造与城市公共设施。

4．城中村改造与城市生态文明。

5．城中村改造与公共交通系统。

6．城中村改造与历史文化遗址保护。

五、郑州市“城中村”改造新问题

最初郑州市在进行一部分“城中村”改造过程中借鉴了一些典型城市的改造模式，采取村民自我改造和开发商直接投资两种形式，让都市村庄真正成为都市的元素，城中村改造过程也被称为城市完善市政设施的“最好的时机”，根据近期的调查发现郑州市“城中村”改造：

1.在临近商业区的改造上存在着土地归属和如何利用上的矛盾点。

2.在扩充行政区的“都市村庄”改造中居住模式和居住区规划上怎么适时的合理化。

3.因需要完成交通和新道路规划而要迁改本改造区居民原址的情况。

4.新历史文化遗址和原址需要扩大保护区域而牵涉到的“城中村”等。

以上这些新的问题不断出现但又必须解决，如郑州市的商贸城特点，在环外的“城中村”改造上采纳强调生活教育模式，让景观和教育成为入市的形象窗口。

六、郑州市城市规划中“城中村”改造的再思考

城市规划是一个整体和综合过程，而“城中村”改造是一项艰巨、复杂的工程，牵涉各方面的利益，因此，在实施“城中村”改造中应以确保“城中村”改造项目的顺利和科学，真正成为非常关键和必要的建设时期，它在一个城市发展中的扩大、优化、连贯等起持续性的作用。

（一）郑州市城市规划中“城中村”改造需解决的问题

结合郑州市城市规划发展现状需要在“城中村”改造中解决以下问题：

1．城市 “快速”发展与都市村庄规划迟后。

2．作为商贸城的郑州流动人口的密度日益增大并大量涌向“城中村”。

3．交通的拥挤，导致城市发展进程受到很大的限制。

4．“城中村”多而散的负面影响

5．土地所有制的问题等。

（二）郑州市城市规划中“城中村”改造拟采取的手段

针对郑州市城市性质和城市发展实际情况，对“城中村”改造资源的规范和优化应走稳步、健康、创新、双赢的“城中村”改造模式。大体上可以采取如：

拆 迁 改 良变 化

居民合理安置商住统一规划“村”融“城

规划合理科学可持续性发展

健康城市

七、结语

总之，在城市规划进程中，“城中村”改造是一个综合性和不断完善的过程，需要多方面思考和全方位的研究，在实事求是中创新，在统筹创新中改造，在不断探索研究中完善郑州市城市化进程和“城中村”改造是推进城市优化和人居和谐发展的关键，更是城市化进程加快的动力之源。

参 考 文 献：

[1] 郑思齐，“城中村”住房问题亟待改良，探索与争鸣，2010（2）：20-21

[2] 张秋梅，城市规划设计中的街道家具，城市问题，2009（11）：43-44

[3] 李莉莉高建军，城中村的城市化与城市生态化的营力系统分析，环境科学与技术，2010（S3）：686-689

[4] 郑州市《关于加快城中村建设与发展研究》课题组，加快城中村建设与，发展研究报告[R]郑州，2003

[5] 张亚丽谢浩松，城中村交通堵塞问题调查与分析——以河南省郑州市信息学院路为例，城市规划，2008（36）：436-438

关于城中村改造的问题篇5

关键词 城镇化 城中村 改造问题

中图分类号：TU984 文献标识码：A

处理好城中村问题是关系到我国统筹城乡发展，形成城乡一体化新格局的重要内容；是中国特色城镇化过程中正确处理和保护农民合法利益的重要体现；是影响到《物权法》《城乡规划法》等法律法规有效实施的重要问题；是促进房地产市场健康发展必须正视和研究的重要课题；是规范政府部门行政行为和有关负责人权利的重要方面；是实现农民就地进城、带资产进城的重要途径。城中村问题解决与否，直接关系民生，影响社会稳定。

1我国城镇化的现状

我国城镇化发展进程中，东部、中部、西部区域城镇化的发展水平不平衡。东部地区的城镇化水平和发展速度明显高于中西部。在发展过程中，东部地区城镇区域化、区域城镇化态势明显，城镇连绵分布，城乡高度交织；中西部以城市点状发展为主，城镇化水平偏低，城镇化动力相对不足。改革开放以来，我国经济快速发展，经济实力迅速提高，但我国经济增长方式总体上仍是粗放型的，资源利用粗放和浪费现象较为突出。目前，我国当前正面临着水、耕地、石油等重要资源的全面紧缺，而且随着人们消费结构升级和工业化的推进，今后较长时间内，我国资源供应形势不容乐观。事实上，我国当前城镇化也正面临着日益严重的资源紧缺问题，这将对今后城镇化的推进带来挑战。就城镇化本身来说，城镇化的推进必须以一定的土地作支撑。相关的测算是，城镇化率若按年均1个百分点增长，则每年需新增住房3亿～4亿平方米，建设用地1800平方公里。土地资源约束必将给城镇化的推进带来很大挑战。

2现在城中村改造中存在的问题

城中村是中国快速城镇化进程中的产物，在此过程中产生了不少的问题，主要表现为以下几个方面：

2.1居住环境质量差，建筑密度过大

有的城中村建筑密度达到70%以上，甚至达到90%，“握手楼”、“贴面楼”、“一线天”现象十分常见。城中村建筑楼挤房密，高低参差不齐，建筑呈无序分布状态，住宅的日照间距难以满足基本的卫生和生活要求。由于排水排污、垃圾处理等基础设施先天不足，使得排水不畅、固体废弃物无序堆放，造成环境卫生很差。

2.2建筑质量参差不齐，安全隐患多

城中村的住宅建筑新旧混杂，等级差异较大，既有近期新建的钢筋混凝土结构住房，卫生设施较全，装修较好，也有1970～1980年代建造的砖混结构住房，有部分卫生设施，还有建国前后或建造历史较久的木、石、砖木结构，陈旧破烂，无卫生设施。高密度、低质量的房屋在遇到火灾、地震等灾害时，往往会造成很严重的损失。

2.3市政基础设施普遍落后，公共服务设施不足

很多城中村的对外交通通常只有一两处宽度5～7米的道路，村内道路多为2米左右甚至更狭窄的小巷。许多城中村没有纳入城市统一的污水排放系统，仍然采用明沟排污，供电供水也因人口负荷过重而常常出现短缺。另外，城中村内文教和公益性娱乐设施普遍数量不足、档次不高，供儿童、老年人使用的公共活动场所和公共绿地几乎没有。

3城镇化与城中村的联系

城中村是城镇化过程定阶段的产物，它的产生与发展有其内在的规律性。城镇化初期为节省开发建设成本，城市在空间上跳开农村居民点向外拓展是形成城中村的直接原因，在多方利益主体的共同博弈下，造成城市以征用农用地、绕开集体建设用地的“征地不征村”的方式拓展，从而诱发了城中村的产生。同时，城镇化快速发展时期社会对低成本居住空问的大量需求和市场对这种需求难以满足的现实则是城中村继续存在并不断发展的内在动力。

城中村的产生是在特定的社会历史条件下产生的，它对城市发展除了一些负面作用外，也有一定的积极作用，如城中村吸纳了大量外来人口，减轻了城市安置外来人口的压力；城中村起到了一定的社会保障职能，在当前我国社会保障体系仍不健全的情况下，城中村原村民固守的土地和住房是保障其未来生活的重要物质基础；另外，城中村还成为部分原村民适应快速城镇化带来的社会文化变化的缓冲地区。城中村管理状况反映了城乡二元结构背景下各方利益主体的不同诉求。城中村管理混乱的原因，究其根本还是由于政府利益、村集体利益和村民利益之间的不一致。

4解决的方法与建议

4.1治理原则

4.1.1城乡统筹，科学规划

城中村治理要从城乡统筹、合理布局、节约用地、集约发展和先规划后建设的要求出发，统筹考虑城市发展与城中村治理工作的衔接，科学编制城乡规划和城中村整治、改造规划和计划，指导城中村治理工作。在严格规划管理的前提下，合理、合法、有序地引导城中村的转型和整治改造。

4.1.2因地制宜，分类指导

城中村治理不能搞“一刀切”，应从各地实际出发，根据各地经济发展水平和城中村不同发展阶段和类型特点制定有针对性的整治改造措施。

4.1.3依法治理，有序推进

城中村治理要依据现行法律法规，根据规划要求、政府财力、村民愿望等因素综合考虑，有序推进城中村治理工作，避免整治改造目标过高，急于求成，侵害原村民合法利益。要完善整治改造后的后续保障政策与措施，解决好原村民转制后的生活、就业、教育、社会保障等问题。

4.2对策建议

城中村是伴随着我国经济体制改革、社会经济发展和城镇化的快速推进而产生的，当前和今后一个时期，我国还将处于工业化、城镇化快速发展的阶段，城中村在一定时期内还将继续存在，因此，彻底解决城中村问题将是一项长期任务。必须正确认识城中村，既要努力解决城中村存在的各种问题，同时也要发挥其在现实条件下所具有的积极作用；在解决城中村问题的过程中，要正确处理城市发展的总体利益和保护原村民利益关系，集约节约用地与统筹城乡发展的关系，改善城市环境与保障村民基本权益的关系，集中整治与长效机制的关系。

4.2.1用城乡统筹的理念和方法指导城中村治理

党中央和国务院提出要用科学发展观和五个统筹，指导我们今后一段时期的各项工作，而五个统筹中放在第一位的就是城乡统筹，党的十报告中又一次提出要统筹城乡发展、区域发展、经济社会发展。城乡统筹发展是科学发展观里一项很重要的内容，是中国实现小康社会、实现现代化的关键性问题。首先，要依据新出台的《城乡规划法》，尽快完善城乡规划建设配套法规，逐步建立起统筹城乡的规划编制体系和规划建设管理体制，实现城乡资源统筹配置。其次，城市规划建设应从重视中心城区、城市新区规划建设，向统筹城乡发展，兼顾城中村、城市边缘地区农村的规划建设转变。综合考虑建成区以外的集体建设用地对城市职能和空间布局的作用，统筹规划区内的城乡基础设施和公共设施，根本解决城中村与城市建成区协调发展问题，避免城市建设只开发农用地而避开村庄集体建设用地的行为，防止产生新的城中村。

4.2.2科学编制与实施城中村整治、改造规划和计划

科学编制城中村整治、改造规划和计划，发挥城乡规划对城中村的控制引导作用。通过合理规划用地功能布局、用地结构与利用方式，合理安排各项公用服务设施，改善城中村地区的人居环境质量，促进土地资源的集约节约利用。

城中村整治、改造计划和规划要根据城中村的具体情况采取不同的方案。对于现状人口密度过高、交通拥堵或基础设施负荷基本饱和的城中村所在地区，应重点控制人口和住宅规模，改善人口结构和用地功能结构，完善基础设施，改善人居环境，提高土地的综合利用效率；对于居住环境较好，基本能够适合中低层次居住的需要，并且不是位于城市重要功能片区内的城中村，应以整治方式为主，通过对有一定影响的局部地区进行改建，充实用地功能，改善城中村居住环境、设施水平和建设面貌，提高土地的综合产出效益。

4.2.3以保护原村民合法利益为出发点有序推进城中村整治与改造

城中村治理是一个极其复杂的系统工程，事关村民、村集体、政府、开发商等多方的利益，其中原村民是最直接、最大利益关系者，只有坚持保护广大村民的合法利益，坚持利民益民的原则，使他们成为城中村改造的受益者，才能实现真正意义上解决城中村问题。

城中村治理需要考虑城市长远发展利益，但不能以牺牲城中村原村民的利益为代价，应当一揽子解决原村民的生存与发展问题。在目前社会保障制度不完善的情况下，可以在符合城市规划、镇规划、乡、村庄规划和土地利用总体规划的前提下，实现原村民朴素的“以土地换发展，以土地换出路，以土地换生存”的要求。一些城市根据各自情况采取了多种措施和办法，也取得了一定的成功经验，值得各地借鉴，如制定合理拆迁补偿政策、实行土地参股、实行集体经济股份制、以廉租公寓替代廉租房、完善社会保障制度、开展技术技能培训等，这些做法不仅使农民的长期生活有了保障，也有利于城市发展的长远利益，还有利于原村民逐步转变生活方式，融入城市文明，解决城镇化发展中的深层次问题。

要充分理解与运用现行法律，规范城中村治理。对于已有建筑，要根据具体情况分类处理，对违章建筑要本着公平、合理和有利于解决矛盾的原则来处理，既考虑原村民利益，又依法妥当地处理违法建设问题；城中村的拆迁安置要严格执行国家有关拆迁补偿的法律政策规定，采取多项选择，保障原村民的生活和发展的权利。在拆迁安置中，不能搞“一刀切”，应根据各城中村的实际情况和具体问题采取不同办法加以解决，除货币化拆迁外，还可采取回迁就地安置、异地搬迁安置等其它的办法，让被拆迁人自由选择，这是国家拆迁条例赋予被拆迁人多项选择的权力。

5结论

总之，实行统筹城乡发展的方略，既是对我国城镇化的发展规律认识的深化，也是对城镇化发展的新要求。城中村是城镇化发展过程中的产物，反映了在城镇化发展进程中城乡融合和城乡部分地区社会治理能力的滞后，解决城中村问题也必须要用城乡统筹的理念和方法进行。

参考文献

[1] 燕雨林，刘愿.城镇化进程中城中村改造地权归属问题研究[J].广东社会科学，2013（4）.

[2] 周树明.“城中村”改造征地拆迁涉及税收问题的探讨[J].中外企业家，2013（10）.

[3] 江丽丽.城中村环境问题研究[J].吉林工程技术师范学院学报，2013（7）.

关于城中村改造的问题篇6

关键词：城中村；形成原因；土地；建议与对策

“城中村”是我国城市化进程中的较普遍现象，表现为在城市化快速发展期，城市建成区面积扩张使大量村庄包围在城市建成区内，这种村庄内仍旧实行农村管理体制，再加之利益的驱动，导致“城中村”的规划、建设、管理长期处于混乱无序和低水平状态。笔者经过深入调研，就“城中村”的形成原因、存在的主要问题以及解决这些问题的建议与对策进行简要阐述。

一、“城中村”的形成原因

有专家分析认为，“城中村”形成的原因是多方面的。从制度角度讲，土地集体所有制、宅基地政策是形成“城中村”的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解。从社会角度讲，中国农村宗族和地缘观念很强，这种安土重迁的居住观念构成了“城中村”存续的社会心理条件；同时，随着城镇化的推进和社会经济的发展，土地增值，外来人口急增，使得私房出租成为一个利益丰厚的产业，这是“城中村”得以发展的社会条件。从政府角度讲，认识不足，缺乏及时的规划和调控，对“城中村”的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、改造措施，最后积重难返。

二、“城中村”存在的主要问题

近几年，随着城市化建设进程的加快发展，“城中村”给城市发展提供了宝贵的空间、作出了巨大的贡献，但也存在着土地管理混乱、社会保障缺位、村庄治理垢病、产权关系模糊等诸多问题。主要表现在以下几方面：

（一）土地利用粗放，土地资产流失

由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，房屋容积率低，土地利用十分粗放，同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有。这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使某些村集体热衷于自己搞土地开发，排斥政府征用土地，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

（二）管理体制不顺，管理难度较大

“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上看，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。

（三）人口构成复杂，社会治安堪忧

“城中村”的人口构成十分复杂。据调查，主要由以下几类人构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。

（四）公共设施缺乏，环境问题严重

“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，相对比较薄弱。现在由于部分市民和大量外来人口的入住、小企业的开办，使得给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，环境质量较差，村内道路狭窄且杂乱无章，建筑凌乱，城市形象低下，严重影响着城市的市容市貌。

三、解决“城中村”问题的建议与对策

近几年，随着城市化进程的加快，“城中村”所带来的负面影响越来越突出，严重制约着城市的发展，影响着城市品位的提升；对“城中村”实行改造是社会发展的必然，改造势在必行。借鉴省内外“城中村”改造的经验，笔者认为在推进“城中村”改造过程中，需做好以下几方面工作：

（一）“城中村”改造，必须遵循科学规划、合理布局、统一建设的原则。

“城中村”是城市的有机组成部分，是否按照城市总体规划进行改造，直接影响到城市总体规划能否得到有效实施。规划要与城市化水平相适应，高起点、高标准地完善市政公用设施，完善环境规划和空间设计；充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，营造高质量的生活环境，避免低水平重复建设；建筑设计要体现民俗特色，有品味，上档次，成为城市的一道亮丽风景线。

（二）“城中村”改造，政府必须加强领导，各部门必须统一思想、密切配合、大胆解放思想，不断更新观念。

各个“城中村”的状况不同，干部群众的思想水平、物质基础也不一样，解放思想、更新观念的任务各有侧重。必须以改革的思路正确处理好国家、集体和个人利益关系，“城中村”改造是事关社会稳定、经济发展的大事，必须加强领导、精心组织、稳妥推进。此外，“城中村”改造触及到群众的既得利益，还必须调动村民参与改造的积极性，要从实际出发，在不损害国家利益、集体利益的前提下，给群众一些政策性的补偿和一定的资金扶持，使群众得到实实在在的好处。

（三）“城中村”改造，必须解决好集体土地和集体资产改制问题。

撤村建居后，农村集体土地原则上应依法征用，转为国有。转为国有后的土地所有权归国家，在国家未实施城市建设前，可区别不同情况进行处理。政府对此必须出台具体的实施办法。如：太原市在做控制性详细规划时考虑，“城中村”有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。

（四）“城中村”改造，政府必须出台相关配套政策，保障村民的合法权益。

“城中村”改造涉及到土地开发利用及其管理机制问题，涉及到体制问题、产业转型问题，涉及到城市规划实施问题，涉及到教育、户籍、就业、社会保障等一系列问题。在改造过程中，需要协调城建、规划、劳动、公安、国土等众多部门共同行动，牵扯到城市政府、基层政府、村集体、村民、开发商等各个方面的利益，关系错综复杂。所以，在“城中村”改造中，政府必须完善相关配套政策，建立健全“城中村”村民的社会保障体系，确实解决好村民的养老、医疗、就业、低保、教育等问题，消除失地后村民的后顾之忧，才能推进“城中村”改造的顺利进行。

（五）“城中村”改造，必须实行政府调控与市场运作相结合的手段。

“城中村”改造是推进城市化的大事，也是城市化进程中的一件难事。这其中既有做群众思想工作的难度，又有实行政策补偿的难度，还有成本投入的难度。只有把政府调控与市场运作相结合才能解开这一难题。如资金运作，单靠某一方面的投入是不够的，必须多元化融资，除可采取群众集资一部分，银行贷款一部分，政府补助一部分外，还要用优惠政策激起投资者的投资兴趣，以此吸收大量的民间资本，从根本上解决建房资金缺口的困难。

（六）“城中村”改造，必须将村民纳入教育培训计划，使其能够真正适应城市社会生活的转变。

“城中村”改造不是单一的城市建设问题，目前很多城市都存在重视“城中村”的景观改造，而忽视人的改造问题，改造后村民的生存技能、生存方式没有得到根本改变，依旧过着游手好闲的生活，这是城市人力资源的极大浪费。这为城市的进一步发展埋下了隐患。因此，改造过程中政策措施的制定不仅应关注如何顺利推进“城中村”改造以及改变当前城市发展的环境、卫生、居住状况等问题，还应该关注如何筹集资金对村民进行教育培训，提高村民就业技能与水平，对自主创业提供智力与资金扶持，引导村民走自食其力、自主创业的道路，实现村民生存方式的根本转变。

四、结语

目前，随着“城市化”进程的加快，“城中村”改造工作已提上了议事日程，解决“城中村”问题，逐渐成为城乡统筹发展过程中不可回避的突出问题。如何解决并处理好“城中村”问题，已成为一个新的课题。在改造过程中，要按照二十一世纪城市化发展的要求，坚持做到公平合理，分类实施，稳步推进，不断探索，不断创新，不断积累经验，把“城中村”打造成建设形态、人居环境一流的现代化文明社区，成为城市的亮点，达到城市建设和经济效益双赢的目的。

参考文献：

关于城中村改造的问题篇7

一、“城中村”现状

城关镇辖区内共有18个“城中村”，这些“城中村”违章建筑普遍存在，土地资产流失严重，居住环境极差、公用基础设施薄弱、人口构成多元化、治安状况堪忧、计划生育难、火灾隐患大、村民综合素质、转变生活习惯跟不上等等。以上这些都是城市管理和新建设必须根治的问题，加快“城中村”改造步伐，从源头上治理脏、乱、差，是建设和长远发展的一个根本性措施。

二、“城中村”改造面临的问题

（一）拆迁补偿问题

1、违章建筑的认定问题。“城中村”违章建筑具有普遍性，若承认其合法，给予相应补偿，必然引发新的违章建筑浪潮，加大城市管理难度和增加拆迁成本；若认定其违法，则强制拆迁难度大，必然引发社会不稳定因素。

2、拆迁补偿模式问题。根据调查，大部分村民乐意接受异地安置或回迁安置，不愿接受货币补偿，这给开发“城中村”带来巨大的改造成本和风险，令开发商望而却步，对参与“城中村”改造失去积极性。

（二）村民社会保障体系问题。失地农民的养老问题是广大农民最大的后顾之忧，如何建立健全社会保障体系，给失地农民一颗“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的关键。

（三）“城中村”改造操作模式需进一步探讨。“城中村”改造需要社会各界的积极参与，这是一个不争的事实，但谁主导改造，如何操作还需进一步探讨。

（四）相关政策措施不完善。“城中村”改造后的供地模式、规划设计要求等相关政策不完善，使得“城中村”改造没有明确的目标，不能很好地调动社会各界的积极参与。

三、“城中村”改造的几点建议

（一）政府主导，做好拆迁补偿。

1、对违章建筑只给予补助，体现违章无利可图。由于“城中村”违章建筑具有普遍性，可兼顾拆迁成本和维护社会稳定，体现有法必依的原则，对违章建筑只给予补助，补助额不大于建筑物成本。

2、加强异地安置与货币补偿相结合的拆迁补偿模式的研究。把外地“城中村”改造的先进经验和实际做法揉和到具体操作过程当中去，积极加强对各种补偿模式的研究，对“城中村”的改造将起到巨大的推动作用。

（二）建立健全针对失地农民的社会保障体系。

针对失地农民的社会保障体系，可以从以下几个方面建立健全：

1、建立合理的征地补偿费用支配机制。征地补偿费应作为农民养老的主要保障，可将此部分资金实行多元化投资，用于养老保险、医疗保险和其他合理的投资，确保资产增值。

2、建立医疗、养老社会保障机制。目前农村社会保障尚未立法，各项制度建设尚处于起步阶段。建立失地农民养老和医疗保险制度，其资金筹措可以按国家、集体、个人都出一点的思路进行解决，初步建立起失地农民的社会保障体系。

3、就业是失地农民最好的保障。联合有关部门，有针对性的建立教育培训保障机制，重视失地农民的教育培训，加大以职业技术、岗位技能为重点的就业培训，提高失地青壮年农民转岗就业能力，建立多层面的县、乡（镇）、村三级农民职业技能培训网络体系，使失地农民充分就业。这既提高了村民综合素质，又保证了农民生活水平不降低。

（三）积极探索“城中村”改造操作的新模式。

“城中村”改造应以政府主导，统一规划设计，以市场运作为主要模式，坚持节约集约用地，不断探索“城中村”改造的新模式、新办法。

关于城中村改造的问题篇8

从“城中村”的形成原因入手，在分析了昆明市“城中村”概况、改造现状及存在的主要问题的基础上，结合当地实际情况、因地制宜地提出了一些措施及建议，希望能对昆明“城中村”改造提供参考及帮助。

城市化“城中村”改造村民昆明

一、引言

目前，我国处于经济快速发展阶段，城市规模急剧扩张，对土地的需求量越来越大，随之在城市发展过程中出现大量“城中村”。“城中村”是我国城市化进程中带有普遍性的社会现象，同时也是在我国特有的土地所有制和文化背景下，快速推进城市化进程中出现的特殊问题。近年来，昆明城市化进程快速推进，经济快速发展，城中村问题也随之不断加剧，成为城市发展的制约因素。在2008年，昆明市委市政府面对昆明日益恶化的城中村问题，提出了用5年时间完成城市建成区内三百多个城中村的改造改建工作。

二、“城中村”改造的意义

城中村与城市经济、社会、空间发展极不协调，影响城市规划实施，对城市景观、城市基础设施建设、城市土地利用与空间布局、城市经济社会发展都产生不良影响。因此，将城中村划入城市的统一管理与规划，通过土地、规划、建设、人口、经济、管理等各方面的调整，实现从农村向城市的转变，从而真正实现城市的共同发展，以利于完善城市功能、优化城市形象、提升城市综合竞争力。

三、昆明“城中村”改造现状及问题

（一）昆明“城中村”改造现状

（1）西山区“城中村”改造情况

目前，西山区共拆除“城中村”改造范围建筑面积126.96万平方米，其中：2008年完成南亚项目22.07万平方米，2009年完成拆迁面积104.89万平方米，并完成55个片区的土地权属调查及影像成图、出图工作，调查总面积4.6万亩。同时，已建成回迁安置房共计23.2万平方米：其中南坝五组5万平方米安置房已建成，红庙一组7万平方米安置房已建成，鲤鱼村村民安置房屋3.2万平方米主体已完工，郑家新村村民安置房已建成8万平方米。南亚风情商业广场项目13.6万平方米安置房年内可建成。

（2）盘龙区“城中村”改造情况

2008年盘龙区第一批城中村开始改造。截止至2008年12月31日，列入改造计划的5个片区6个村全部完成了专项规划的编制和审批，累计拆除各类建筑物20余万平方米。目前，盘龙区纳入2010年计划改造的共有15个村，7个村进入实质性拆迁，完成改造9个村，按承诺要求完成5个村回迁安置房建设。

（3）官渡区“城中村”改造情况

至2008年6月，全区拆除建（构）筑物20多万平方米，其中太和佴家湾村拆除建（构）筑物86160平方米、关上日新片区拆除建（构）筑物50000多平方米、关岭路木器厂片区拆除建（构）筑物40000多平方米、小板桥云溪片区拆除建（构）筑物15000多平方米、六甲官南大道片区拆除建（构）筑物6800平方米。与5家公共单位达成协议交房，占公共单位总数的45.5%，与片区户主签定拆迁补偿安置协议110户，占总户数的22%。

（4）五华区“城中村”改造情况

2008年11月，五华区开始启动城中村改造，将分五年开发改造完成。截止到2010年1月区域已经签署开发合同的城中村达15个，进入实质拆迁阶段约9个，2010年底将开始第三批城中村改造。

（二）改造过程中遇到的问题

（1）政府、开发商、村民三者之间的利益冲突

“城中村”改造的博弈三方：政府、房地产开发商和“村民”。村民们的主要要求是在改造中保护他们的租金收益或对损失的租金收益给予补偿，房地产商的主要要求是在投资改造中至少获得平均收益，而政府则希望在避免财政的压力和保证市场的情况同时维持社会的稳定。城中村改造的最终方案，将是这三方利益平衡的合约安排，但三方博弈出的征地拆迁补偿机制极有可能会是有失公平的。

（3）外来民工丢失了廉价的出租屋，住宿成了问题

在城中村拆迁过程中，往往会忽略一个重要的群体，那就是外来务工人员。城中村未拆迁时，他们大多居住在城中村的廉价出租屋里，但是城中村拆迁后，他们将失去廉价的出租屋，住宿成了问题，这势必将导致一个城市外来务工人员的缺失或劳动力的工资上涨。

（4）房子改造导致村民失去了主要的经济来源

城中村中的村民大多以出租房屋，收取租金为其主要经济来源，在城中村拆迁过程中，他们将长时间没有住处和收入。

（5）村民的社会保障问题

由于我国的户籍管理制度把户口与社会保障、医疗、子女教育、社会福利和社会地位直接挂钩，使得农民在失去土地后难以享受到和市民相同的待遇，即使在昆明就业，也无法享用城市的许多公共产品，无法进入城镇社会保障体系，生活得不到保障。

四、对昆明“城中村”改造建议

（一）明晰土地产权关系，完善农村土地产权制度

“农村集体对其所有的土地并不具有处分权，只是名义上的所有权而己，真正拥有支配权的是国家。”国家有偿出让使用权的城市土地一级市场的建立和扩展，使土地增值得到显化，从而使农村土地所有权转移的矛盾突出。由于法律限制农村集体土地直接进入土地市场，农民无法直接享有由此带来的土地增值。

（二）协调“三方”关系，保障村民合法权益

“城中村”涉及各方利益及角色定位。政府、开发商和“城中村”居民在改造中各方利益存在不一致，他们之间有共同利益，即都希望“城中村”问题得到妥善解决。但在这个过程中，应保证“城中村”居民的合法权益。

（三）制定合理的拆迁补偿制度、科学的土地出让政策

“城中村”房屋的拆迁改造直接触及到广大村民的既得利益，因此应制定出合理的拆迁补偿方案以保证村民的集体收益。在执行国家和省市有关政策法规的同时，应结合具体情况，作出适当调整，制定出双方都能接受的标准，协商解决补偿中可能发生的争端。

（四）制定科学的城市规划，预防“准城中村”

“准城中村”主要是指城市规划区域内，由于城市发展的需要，目前正在征地待建的地方，存在着大量的村庄和农户，随着城市的发展它们将很快成为新的“城中村”。为了预防再一轮的城中村改造，应制定科学的城市规划，在充分考虑现有制度和各种现实的约束条件的基础上预防新一批城中村的出现。

五、结语

“城中村”是在我国特有的二元经济社会体制和文化背景下，在快速推进城市化进程中出现的一种新的城市化问题，也是我国现代化进程中独有的一大难题。城市在发展，“城中村”的问题就不可避免。

“城中村”改造是一项复杂的系统工程，不仅涉及到社会、经济、法律、文化等多个领域，同时也是政府、房地产开发商、城中村集体和原村民等多方主体的博弈过程，并涉及农民、农村在城市化进程中的现实生活状况与长远出路。本文通过对城中村形成机制的深入分析，再详细分析研究昆明城中村的改造现状、存在改造问题等，提出相应的解决措施。

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关于城中村改造的问题篇9

关键词:城中村;改造;转变;问题

“城中村”亦称“都市里的村庄”,它是城市化发展过程中,由于城市建设急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后的矛盾所造成的,是我国大中城市中新生的特有现象。如其名称所示,它仍然实行农村管理体制,在国家治理范畴上属于农村地域,但是与一般农村地域不同的是,它被城市形态及地域包围着,成为城市中的乡村孤岛。

城中村改造是指对城市中仍实行农村管理体制的村庄进行城市化改造,建立起城市基层管理体制,即在原城中村农民居住的地域建立起城市社区居民委员会,替代原来的村民委员会,对本地域实行城市管理体制。当然,城中村改造不仅仅是一个管理体制改革的问题,主要还涉及到经济组织从集体经济向股份制经济转变,村庄集体所有土地向国有土地转变,居民从农民身份向市民身份和股民身份转变等方面。当然,这些改变并不意味着城中村改造的完成,只能说,这些改造预示着城中村改造的开端,许多问题还需要进一步探讨和解决;而且,后续问题的解决与否以及解决得如何,可能直接制约着城中村改造的进程及彻底性,直接决定着城中村改造的成功与否。

一、管理机构:从村委会到居委会

城乡二元社会体制自建国后已经经历了50多年的历史变迁,至今仍然没有发生结构性的变革。今天的城中村虽然已经高度城市化了,但在管理体制上实行的依然是农村社会管理体制,即村民自治,通过村民自治组织依法办理与村民利益相关的村内事务,实现村民的自我管理、自我教育和自我服务。它包括三个与管理体制和治理相关的内容:(1)自治的主体是农村居民,更确切地说应该是户籍在本村的农民。这对普遍意义上的村庄而言是一种常态,但对城中村来说则有点片面了。城中村因其地域区位和经济实力优势,一般都以二三产业为主,吸引了超过村庄户籍人口数倍甚至十倍于村庄户籍人口数的流动农民工,他们虽然“工作于斯生活于斯”,但他们的融入主要是“资本雇佣劳动”意义上的,他们仍然没有参与本地域公共生活的权利。(2)自治的地域范围是农村社区。不过对城中村而言,这一农村社区则有新的含义。国家城市建设征用了农村社区的集体土地,城中村也就形象地演变为地域上的“插花地带”,集体所有地域与国有地域“犬牙交错”,因而城中村的自治就不是强地域原则意义上的,也不能实现一般意义上的本地域村民的自治,充其量是户口在本村的村民自治。(3)自治的内容是本村的公共事务和公益事业,即村务。这对城中村而言则更为片面了。城中村自治组织所进行的公共事业仅与其地域上的一小部分人密切相关,其从事公共事务的内容也只与这一小部分人紧密相关。本地域上绝大多数从业人口不享有参与公共事务的权利,不直接从村域公共机构那里获得免费的公共福利和服务。

因此,从城中村的管理体制来看,公共治理和服务组织已经能适应其自身的发展和需要了,必须对城中村进行改造,在城中村地域建立属地意义上的城市管理组织——街道办事处下属的社区居民委员会,就近划归城市街道办事处,或根据管理需要设立城市街道办事处,对城中村地域进行城市化管理。相应地,这也主要表现在三个方面:(1)建立城市社区居民委员会,替代原地域上的村民委员会,由其对本地域进行按地域分区管理。这是城中村改造过程中最大的不同点。社区居民委员会的建立标志着,城中村区域已经改造成为城市管理区域,开始接受城市化的治理体制和规则,在街道办事处的领导下,对本地域的居民实行城市化管理,使城市社区管理开始走上良性循环的轨道。作为社区居委会的上级政府也赢得了管理社会的主动权,为城市社区的统一规划管理降低了管理成本。(2)按地域范围重新划分和确立治理区域和范围,增容城市管理的相关内容。在这一过程中,可能会出现原属同一个村庄的村民由于城中村改造而划归不同的居民委员会管理的情况;并且,社区居民委员会的职责相较于村民委员会的职责而言也有很大的不同,如实施新城发展规划、加强计划生育管理、强化社会治安综合治理、增强道路和公共设施等基础建设,等等。(3)改革户籍制度,将农村居民户口改为城市居民户口,并统一进入社区自治的主体范围。它不仅使原属农民的劳动群众正式成为城市的居民,而且还直接参与本地域的公共生活,与城里人一同选举自己的当家人和管理者。他们成为社区自治的主人。

在城中村改造过程中,虽然建立居民委员会简单易行,但村改居任务的完成难度则相当大。主要原因是,仅仅通过一个自上而下设立的组织机构用来取代与资源及体制结合在一起的农村地域管理形态很难;且从现实情况来看,城市社区居民委员会建制的地域基础仍然沿袭着农村管理体制时期的地域。虽然建立了城市社区居民委员会,虽然农民身份已经变成了市民或居民,但他们的生活区域仍然是农村时代的,他们的交往对象也主要局限于原来的熟人社会。这是历史原因使然,同时也是村改居过程中不得不重视的一个方面。如果改造不彻底的话,改造之后的区域仍然会在城市社会中形成一个自我封闭的小社会,仍然成为城市社会管理的死角,并由此形成一种新型的贫民社会形态。要解决地域因素在改造过程中的消极影响,方法也是简单易行的,那就是,真正按照地域管理的原则,在城市规划的基础上,重新划分居民区范围,尽可能地分割原来的村庄地域范围,将一个村庄分解为几个居民区域,从地域上破解城中村改造过程中的地域或历史因素。

另外一个问题是,城中村改造为城市社区后,是否应当将外来人口纳入到管理内容之中?答案是肯定的。在原村民委员会管理体制下,外来人口一般都是被排除在村庄治理、公共参与、资源分配的范围之外。而在城市社区管理体制下,外来人口管理就成为一个必不可少的组成部分。这不仅可以反映出社区特征从农村封闭性向城市开放性转变,而且还反映出区域的城市形态。

二、经济组织:从集体经济到股份制经济

城中村在未改造之前的经济组织主要有三种形式:第一种形式是尚未进行股份制改造的集团公司形式,仍然隶属于村民委员会管理,对村民委员会和农民群众负责。第二种形式是进行了改造但只有一个集合式股东的股份制公司。其特点是,在村庄组织框架之外建立股份制公司,集体财产的所有权与占有权发生了分离。第三种形式在第二种形式上更向现代股份制公司迈进了一步,即曾经进行过股份分割或是增量扩股过程的股份制公司。其特点有三个:一是在公司股东结构中存在着小股东,可以是本村人也可以不是本村人;二是公司在董事会中一般设有独立董事,代表中小股东的利益,监督公司的资产运营、规范运作和红利分配;三是利益分配在集体式股东与小股东之间进行区分,小股东依据其所有股票直接获得体现其生存和社会保障权利的收益,集体式股东获得的红利主要用于村庄公共管理和公共产品提供。这三种集体经济组织形式依据市场开放程度和地域差异呈现出一种阶梯式分布的格局:第三种形式主要集中于南部和东部沿海经济发达地区,第二种形式主要集中于中部城市边缘地带,而第一种形式则相应地推延到中西部刚刚开始城市化的城郊村庄。

虽然集体经济组织形式在不同的地区表现出不同的现代化程度,但都有一个共同的特点,那就是,其形成的根源和演进的路径都是集体土地所有制,也就是我们常言的集体土地产权制度。我们知道,我国的集体土地产权制度不仅仅是法律意义上的,更是政治和社会结构意义上的。集体土地作为一项财产,其不仅承担了经营和保值增值的经济功能,还承担了社会保障功能。

虽然城中村的经济组织有不同的表现形式,但其财产权利结构都沿袭同一的结构性制度规定。城中村经过几十年的变迁,虽然已经失去了地域强制性意义上的社区属性,但政治结构、社会结构和法律制度规定仍然使得这一财产权利结构得以延续下来。现在进行城中村改造,按地域重新划分管理性社区,就是使地域上的分离成为一种事实;并且,由于现在城中村改造后的社区居民委员会设置不再仅仅源于原来的农村地域划分,而是一般遵循“规划先行”和“便于管理”的原则,这会导致农民集体的分散,并通过一种全新的城市化管理体制将农民个体与其原先归属的农民集体割裂开来。

与其相伴随的是两个彼此相依的分裂过程:一是村民个体与农民集体的分裂过程。农民个体就不再天然归属于农民集体,农民集体也就不再呈现出变动性的特征,而是必须固定下来,即在城中村改造过程中必须对村民“一刀切”,实行“生不增、死不减、进不增、出不减”。以现存的村民数为财产分割意义上的农民集体,其目的是固化村民并实现公司股份的固化。二是农民集体资产的分割过程。由于村民个体与农民集体的天然归属关系被割裂开来,就必须重新确定原子式村民个体在村庄集体资产中的份额。这就是乡村企业股份制改造中的资产量化和个人化分配过程。它使村民都成了村集体经济的股东,过去看得见但摸不着的集体资产这回可实实在在地落到了村民的手中。在这一过程中,农民个体与原属农民集体财产的关系发生了显着的变化。在集体产权结构下,虽然农民自身是农民集体中的原子式个体,然而由于集体财产权利的不可分割性和不可转让性,每个农民个体还是无法说出他拥有多少资产,他可以对多少份额的资产进行个人经济理性上的处置。经过资产量化和股份化分配过程,每个劳动者不仅能够明白说出他拥有多少资产的份额——股票,而且还知道他所拥有的股票在整个资产中占多少比例;并且,如果他觉得资产经营效益不理想的话,他还可以在市场上抛出他所拥有的公司股票,公司改造后的经营和管理者不得干涉。这就是村民作为市场经济人的“用脚投票”的权利。

当然,股票作为公司资产出资者的原始凭证,只能交易而不能够抽回投资,且规模经济效应也不容许公司的整体性资产被分割。如是,能够将如此多的股东和如此细小的股份统筹起来的组织就是现代经济和法律意义上的股份制公司了。虽然城中村在改造前的集体经济组织有三种形式,但是在城中村改造过程中,另外两种形式没有生命力,只能被一种更符合社会发展和市场需要的形式所替代,这就是股份合作制公司。与城中村改造前的股份制公司不同的是,它有一个资产量化和再分配的过程,除保留必要的公共管理和基础建设、维持公众福利的股票外(主要用于为未就业的原村民办理社会保险和其他集体福利事业),它将集体资产量化的大部分股票都分配给村民,作为其基本生存和生活的保障。这时,公司的产权才真正明晰化了,公司股本结构也发生了变化,劳动群众参与公司的投票和的利益紧密相关。

不过,仍然有三个问题值得我们进一步去关注:第一,经历了股份制改造之后,是否仍然还有集体经济存在?如果没有集体经济或资金注入的话,过渡阶段的公共管理和公共服务如何进行?如何进行村庄改造的后续问题特别是旧村湾改造问题?在实际改造和管理过程中,不论是上级政府、村级组织还是普通村民,都对新时期集体经济时代的好处记忆犹新。在改造后,他们念念不忘的一件事情就是,股份制公司是否还能代表他们整体的利益?集体经济是否还继续存在?如果说,股改之前的股份制公司仍然能够代表股民集体利益的话,那么,股份制改造后的公司就是纯粹的企业,它不可能代表股份集体的利益,股民的利益只能以个体的形式表现出现。正因如此,在资产量化和再分配过程中,保留必要的公共管理和基础建设、维持公众福利的股票就显得尤其重要。这也为下一步的社区管理、旧村湾改造、过渡管理等提供了先决条件。第二,股份制改造带来了集体资产流失的危险。按规定,股权转让和交易应有两个以上有资质的中介机构进行评估。而对村庄改造而言,股权转让一般不会经过专业机构的评估,溢价幅度是双方谈判的结果。如是,改造的资产究竟价值几何?是否得到了真正体现?是否需要引入专业性的评估机构?如果引入专业性的评估机构,评估过程透明公开的话,是否又会打消外来公司或企业的积极性和主动性?也就是说,在城中村经济改造过程中,仍然存在着一个公平与效益的问题,最终的结果就是要在这两者之间寻找一个均衡点,既能够让改造过程有序顺利进行,同时又能够起到发展经济和促进社会进步的双重作用。这是一个两难的选择问题,仍然值得政府和研究机构对此探讨出一条可行之路。第三,股份制改造也给社会治理带来了不稳定因素。这主要表现在三个方面:一是在股份制改造过程中,出于稳定因素的考虑,原来的公司管理层特别是董事会一般都是由原村干部担任或是由上级政府指定。经历了一定时期之后,董事会届满,将重新举行选举。如果新董事会组成人员变化太大,原来的改制方案、成果可能被推倒重来,出现新的不稳定因素。二是未改造之前的村庄公司行使着村民委员会、社区和经济组织的三重管理职责,在股份制改造后一般都下降为职能部门,不再承担对老百姓的责任,原有各级组织也因集体经济不存在而缺少抓手,削弱了基层组织和基层政权,而这些职责的履行则依赖于改造后的公司能否按协议和良心办事,影响到人心稳定和社会安定。三是股份制改造过程同时也是一个集体资产分解为个体资产的过程,在这一过程中,享受权利的村民迅速致富,其他邻近的村庄纷纷打算仿效,逼迫村委、街道办等表态,态势十分不稳定,可能会影响人心稳定和社会安定。此外,有些村庄改造后迅速兑现股权,原股民迅速转向市场,在就业、投资等方面缺乏经验,很可能产生新的社会矛盾。这些问题都需要上级政府在城中村综合改造之前进行细致的规划和预测,尽可能地把预防和疏通工作做在前面。

三、村庄土地:从集体所有到国家所有

从城中村地域的土地归属和性质来看,可以划分为两类:一类是办理了国有土地使用证的土地,一类是尚未办理国有土地使用证仍归集体所有的土地。办理了国有土地使用证的土地在城中村的改造中不存在着土地性质上的变更,因而,城中村改造过程中的土地性质的变更主要是指归城中村集体所有但尚未办理国有土地使用证的土地。这又可分为三类:第一类是宅基地,即村民居住地;第二类是进入社会化大生产和流通领域但尚未办理国有土地使用证的土地,即主要用于第

二、三产业的用地;第三类是村庄公共用地,如学校、道路和公共基础设施等占用的集体土地。毫无疑问,这三种类型的集体土地在城中村改造的过程中都会转变其所属性质,归国家所有。然而,这三种类型的集体土地不会“一刀切”地转归国家所有。这里的关键问题是,在城中村的改造过程中,这三种类型的集体所有的土地如何转变其性质。迄今为止,集体土地转变其归属和性质的合法途径只有一条,即集体土地经过土地征用转变为国家所有。我国的土地征用制度是在20世纪50年代为了适应大规模的国家建设需要而建立起来的,它显然不适用于城中村改造过程中土地性质的改变,但城中村改造的步伐不会因此而停止。现在的问题是,在没有法律制度规定的前提下,如何对城中村的土地进行改造?

在城中村集体土地改造的过程中,广东省广州市无疑走在了全国的前列。他们对城中村集体所有土地实施的改造政策是,在农民建制转为城市居民后,村集体所有的土地按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条规定一次性转为国有土地,其合法土地使用权人和用地功能性质不改变,对转制后的土地使用权人核发国有土地使用证。按其规定来理解城中村土地改造的过程:(1)宅基地由政府核实合法使用权人后,直接发给国有土地使用证给个人。(2)进入社会化大生产和流通领域但尚未办理国有土地使用证的土地按历史用地办理建设用地手续和土地登记手续,由政府核实合法使用权人后,直接发给国有土地使用证给改造后的股份制合作组织。如该土地进入市场或改变用途,发生扩、加、改建,则按规定补交国有土地使用权出让金及有关税费。(3)村庄公共用地一分为二。其中,原由村委会管理的学校转由区教育主管部门管理,教育用地及校舍和教学设施设备,依照有关规定,不得挪作他用;公共道路、基础设施等管理纳入市政统一管理范围,其规划编制、实施管理的各项标准和控制指标按城市规划标准执行。村庄已经开发和投资的公共用地如办公设施等所占原集体用地转归国家所有,由政府核实合法使用权人后,直接发给国有土地使用证给改造后的股份合作制组织。

从已有的情况来看,土地性质变更是城中村改造中的最基础内容,并且也是城中村改造能够完成的关键。但是,它是建立在国家主动放弃土地权利的基础上。并且,在这一改造过程中,它也蕴含着集体资产或国有资产流失的危险。对应着以上三种性质的土地,主要表现在三个方面:一是村民宅基地作为改制的零资产,其价值并不为零,在改造过程中将会变成有价资产,其增值只有改造建设完后才能体现出来。问题是,由于绝大多数股民已经不拥有股份,他们只能得到拆迁还建或货币补偿的利益,整理出来的土地增值他们无法再享有,也无法主张他们的利益,他们还能享受将来溢价部分的价值吗?二是没有办完国有建设用地手续的经营性集体用地,以后其利益代表方是谁?土地补偿费、劳动力安置费付给谁?三是非经营性资产中的公用设施用地,是直接划拨到相应的职能机构,还是要通过政府征用土地程序?如果是后者的话,其征地费用由谁来承担?如果增值,其增值部分应该由谁享有?并且,谁享有分配的权利?享受多少?等等。另外,进入评估程序的土地资产价值与集体资产一样,一般不会经过专业机构的评估,其最终定价仍然是双方谈判的结果。这公平或是合理或是科学吗?

由此延伸出来的一个问题是,村民是否享有土地增值带来的收益?从《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《民法通则》的内容及内在逻辑来看,无论是农民集体还是农民个体都不享有土地使用性质变更初始时的增值部分,而这一部分通过征地费用等形式转移到了代表国家利益的政府身上。从改造过程援用的法律法规来看,资产量化和分配到个人整个过程虽然合乎法律程序,但从财产来源的角度看,这仅是过程的合法性,并没有从来源上确定农民个体享有分配集体资产特别是土地资产的权利。如是,在城中村改造过程中,那些尚未办理国有土地使用证的土地和宅基地在城市开发和土地资本运作过程中增值的部分,究竟由谁来享受就成为一个不得不关注的问题。从实际改造情况来看,农民个体已经无权享受,他们已经被排除在可能的增值收益之外,而土地增值部分就极有可能由代表国家利益的政府和未来的房地产开发商共享了。在此,我们担心的是,如果地产开发和预期的收益极其丰厚的话,就可能形成政府与开发商之间的共谋,这将会对私人财产权利造成潜在的威胁。

四、劳动群众:从农民、村民到股民和市民

在城中村改造的过程中,农民群众的身份必然要发生两次根本性的变化:

其一,村民向股民转变。由于村民职业的转变,伴随着城中村集体经济组织的股份合作制改造,村民必然成为享有股份并参与公司决策的股东。由于村庄的城市化进程,村庄经济结构由主要从事第一产业转变为一般都从事第

二、三产业,村民也一般都在村属公司和企业中任职,成为村庄企业的主人,参与村庄企业公司的生产,并直接从村属公司那里获得经济收益作为其生存和发展的主要经济来源。城中村改造后,村属意义上的企业或公司实体由于地域的分割和原农民集体的解体,必然分化为由单个村民作为公司股东直接参与公司决策的股份合作制企业。村民作为农民集体的政治身份失去了村庄意义,异化为市场经济大潮中的经济人。作为公司的天然投资者,村民的称谓是股民。由于村庄意义上的农民集体的解体,作为股民的村民的社会行为仅仅与其个人密切相关,它不再是公司的原子式个体,不必再受集体公共利益和结构性委托的约束。

其二,农民向市民转变。由于户籍制度的改革,村民由农业性质户口转变为城市居民户口。户籍制度不仅是一个农民居住地域的证明,更是其社会身份的证明。只要农村户口的群众,不论其走到哪里都脱不了农民身份的痕迹。在城乡二元社会结构下,农民因其农业户口不仅常常自我感觉低人一等,更主要的是,国家提供给城市市民诸多福利待遇和优惠政策无法惠及他们。即使他们“洗脚上岸”并在城市有一份令人羡慕的工作或收入,但他们的身份依然是农民,他们是“农民工”或者是“高级打工者”。他们不仅享受不到国家给予城市居民的公共福利和优惠政策,也不能够参与本社区的公共事务和公益活动。他们仍然是城市生活的边缘人。城中村的改造彻底改变这了一切,它不仅使原属农民的劳动群众正式成为城市的居民,与城里人一同选举自己的当家人和管理者,他们成为社区自治的主人;而且,村民的思想观念不断更新,逐渐由过去的小农经济思想向市场经济意识转变,村民的行为方式也开始由过去的封闭式、家庭式、地缘式向开放式、多样化、现代性(法制化和制度化)等方向转变。并且,随着居民的城市化和城市文明社区的现代化建设,城中村在物质形态、社会形态、经济形态和人的城市化等方面都将得到提升。城中村的农民群众也开始迈上现代文明和生活的道路。

然而,问题仍然存在。在农民向股民转变的过程中,股份制改造虽然打破了平均主义,但并没有打破大锅饭思想。原村民成为股东,但思想观念没有发生根本改变;对自己手上的股权并不珍惜,只关心每年分红多少,而不关心公司的长远发展;没有工作岗位的股民对于有工作岗位的股民意见很大;对于公司管理层来说,压力也很大,因为在股民头脑中,手中的股份价值只能升不能降,否则就会来闹事。这些问题制约着脱胎于乡村企业的股份制公司的现代性转型,还阻碍着股份制公司的资本运作和投资发展、经营层次和管理体制等。

五、四大改造的协调问题:政府主动和主导

城中村改造是一个综合性的改革过程,以上四个转变均是其中的一个方面。当然,这四个方面相互之间也不是绝然分离的,而是相互依存、相互制约的,任何一个方面的滞后或是不配套都将直接影响着城中村综合改造的进程或成败。这就要求我们在进行城中村改造的时候,应该在统筹兼顾、规划先行原则的前提下,进行综合性的、整体性的改革规划,搞好管理体制、经济和社会等方面改革方案和进程之间的协调工作。

在实际的改造过程中,也出现了

诸多问题,如上文提到的各种问题。应该说,这些问题的产生都有其根源,但是,现在已经不是追究原因的时候,而是到了解决具体实际问题的时候。这就要求我们,要从现实社会中找到解决这些问题的办法或思路,或是寻找到一种可选择的行为动力,运用实际力量来解决这些问题。综观这些问题的产生及发展,虽然有这样的表现或那样的态势,但任何问题的解决最终都依赖于政府的力量和干预。这就给政府留下了很大的行为空间。这也是本文所要突出的主题。

我们的观点是,在城中村改造过程中,各级政府应该把改造的主动权时刻抓在手里。这是因为,从现在城中村改造的进程来看,改造过程一般说来是分步推进,有序进行,但它存在着两个难以克服的障碍:

一是把改造进程特别是经济改造的主动权交给了村民集体。这是由村民自治的特性决定的。从现行的法律法规来看,赋予村民集体和村委会过多的自主决策权,他们不仅可以参与决定改造方案的制定、实施,还要参与到具体的改造过程之中。特别是经济改造方案中,他们享有独立自主的决策权。在这一点上,他们自行其是的结果往往是,将集体资产一分了之。虽然城中村改造的任务或目标可以完成,但留下的绝对是一个千疮百孔的烂摊子,留给城市规划和社区管理的绝对是一个一穷二白的沼泽地。如是,已经制定好的社区重建和城市规划也就失去了经济基础,不得不退回到原始的出发点,不得不重新进行社区规划和城市建设。这就要求我们在进行城中村改造时,既要深刻认识不同城中村的特点和问题,针对不同地区、不同类型城中村的具体情况,制定不同的改造目标和改造策略,分别采取全面改造或综合整治等不同的改造方式,但是在任何时候,政府都不应该把城中村改造的规划权和管理权放之任之,而是应该牢牢地抓在手里,以政府主导的改造方案或规划为指导,对城中村进行改造。在这一方面,广东省深圳特区的旧城改造工作做得非常好,而湖北省武汉市的改造进程则遭遇到了险滩,主要原因就在于区级政府失去了改造方案制定和规划的主动权,到问题出现采取补救措施时已经悔之晚矣。

关于城中村改造的问题篇10

【关键词】城中村；改造模式；廉租房；创新

Abstract：This article through studies the economic value of the existence of village inside city， think that the existence of the village inside city has its certain rationality， as a case study of xi "an eight village several problems existing in the urban village reconstruction are analyzed and puts forward some reform Suggestions.

Keywords： urbanlized village；economic value；low-rent housing

1、城中村的定义及研究状况

“城中村”是在城市快速的发展进程中，滞后于时代的发展步伐，游离于现代城市管理之外且生活水平低下的居民区[1]。伴随着城市化进程的加快，城中村的问题已成为国内许多大中城市发展中普遍遇到的问题。对于现存的城中村的改造势在必行，当前我国绝大多数学者比较集中研究城中村定义、形成机制、分类、存在的问题和改造的方法、模式等。其中在对城中村对周边的经济、社会、文化影响的研究，人们长期以来把热点主要放在了其存在问题上，对城中村的评价多为负面，主要有：土地资源浪费严重，土地收益大量流失[2，3]；社会治安环境较差，犯罪率高[4]，安全隐患多；文化观念及素质问题[6]，等。

2、城中村改造存在的问题

2.1西安市城中村现状

目前西安市共有城中村437个，城市农村人口47.3万：其中200平方公里的建成区内的城中村共有有187个，农村人口共计19.58万人，总用地130708.44亩。在对西安市城中村进行调查的基础上，根据城中村的地理位置将城中村以成熟性城中村研究为主，成熟性城中村：分布于市中心城区建成区内，经济、地理区位优越，村民人均耕地面积很小，甚至没有，普遍偏重第三产业发展，村民收入相对较高的城中村，如：旅馆村、祭台村、沙坡村、方新村等，位于二环以内，约有57个。

2.2城中村改造存在的几点问题――以八里村为例

八里村位于西安市南郊，地处长安南路西侧，村子占地面积大约有1000多亩，村子大约有400-500户人。由于八里村位于小寨商业圈内，周围高校林立，交通便利，地理位置十分优越。

1、八里村的现状：（1）八里村村民现状。在八里村，71%的村民都处于失业状态，他们认为最大的就业困难是技能和文化水平比较低。83%的村民收入都是靠出租房屋，只有10%的村民的收入来源是依靠工资收入。87%的村民没有任何社会保障[7]。（2）八里村整体环境。八里村整体建筑非常混乱，村内建筑密度高，建筑距离小；廉租屋居住面积小、居住条件很差，甚至基本的采光通风条件都不能满足；消防和救护通道堵塞；生活和基础设施配套严重不足；绿化率低下、环境卫生较差，急需进行改造。

2、八里村改造存在的问题：（1）资金问题。城中村改造中的最大的问题之一就是资金的筹集，八里村也不例外，需要大量的资金支撑，政府的财力明显不足。（2）村民的工作保障、社会保障问题。村民长期以来主要生活来源是依靠房屋出租形成的“租金经济”，由于村民的素质比较低，缺乏技术和专长，因此他们找新工作的能力也相对比较弱，他们希望在城中村进行改造之后能获得一份较为稳定的工作保障。由于村民绝大部分是农村户口，所以他们目前还无法享受与城市居民相同的社会保障。

3、创新改造模式――保障房与城中村改造的结合

3.1改造以农村集体经济组织为主体

在以提升低端租赁住房供给功能为核心的城中村改造过程中，应将发挥农民积极性和尊重农民利益结合起来，由农民继续持有和经营租赁住房，取得租金收入，但应从以前租房的小农经济转向租房的现代化经营，即租赁住房不再是以农户为单位的经营，而是以公司持有和现代化经营的管理方式。撤销原城中村村委会，将原集体经济组织转制为由集体法人股东和个人股东持股的股份制公司，主要经营住房租赁。原村民是持股的个人股东，获取相应的收益，间时，可自愿到新组建的公司从事租赁事务管理工作和物业服务工作，实现就业。

3.2改造后的城中村租赁住房应纳入保障房体系管理

改造后的城中村租赁住房由村集体成立的、原村民持股的股份公司持有；由租赁住房资产持有公司或由原城中村村民组成的管理公司或委托其他机构进行日常的运营管理。但通过城中村改造建设的面向低收入群体的租赁住房，由于享受了政府的优惠政策，因而不同于一般的商业性的租赁住房，应纳入政府的公共租赁住房体系，丰富政府公共租赁住房的房源供给。纳入政府公共租赁住房体系管理具体体现为以下两点：一是住房租金应根据政府公共住房租金指导价而定，不能采取自行定价；二是承租人应符合政府对公共租赁住房承租对象的要求。

3.3将廉租房建设与城中村改造相结合

廉租房建设存在的问题主要包括资金的筹集、用地的选取、收益人群的覆盖范围等问题；城中村改造也面临着资金来源、村民及外来人口住房安置等的问题，因此将二者相结合具有一定的可行性。将廉租房建设引入城中村改造，不仅可以高效率地进行资源配置，节省政府资金，节约土地资源，充分保障廉租房的建设，又可以促进城中村的改造，兼顾村民的长久利益和外来人口等低收入人群的住房保障。

4、小结

随着城市经济的发展，城市用地的紧张，城中村越来越受到人们的关注。我们在剖析城中村问题的同时，也应该认识到城中村的经济价值，注意到城中村的存在有其一定的合理性，最终将城中村改造成为与周边协调发展、内部功能布局合理、经济健康发展、居住人群和谐相除的城市社区。

参考文献：

[1]张欣.城中村社区的存在价值及改造对策[D].天津理工大学，2012.

[2]敬东.“城市里的乡村”研究报告―经济发达地区城市中心区农村城市化进程的对策[J].城市规划，1999，23（9）： 8-14.

[3]田莉.“都市里的村庄”现象评析[J].城市规划汇刊，1998， 22（5）：54-56.

[4]赵瑜.城中村问题探析[J]财经界（学术版），2009-01-15.