廉租房管理存在的问题十篇

廉租房管理存在的问题篇1

关键词：廉租房；建设；管理；问题；措施

中图分类号：C93文献标识码： A

近年来，随着我国经济建设的不断发展和进步，以及城市化的发展，使得住房问题逐渐凸显出来。特别是2007年以来，在热钱、炒房团、人民币升值等因素影响下，国内房价不断攀高，“房地产过热”逐渐成为社会热点和焦点问题。为此，2011年的“十二五”规划提出政府提供基本住房保障、市场满足多层次住房需求的供应体系。廉租房逐渐被推向市场，并得到了广泛欢迎，尤其是廉租房制度的制定和完善，更加促进了廉租房的发展和进步，为人们住房难的问题提供了相应的解决方案。本文针对我多廉租房建设和管理存在的问题，提出相应的解决措施具有重要的现实意义。

一、廉租房建设和管理的重要性分析

廉租房制度，是指政府通过提供低租金住房的形式保障低收入家庭住房问题的系列规则体系，是国家住房制度与社会保障制度相互结合的领域。近年来，我国廉租房制度得到了不断的发展和完善，在总结国内外经验和做法的基础上，还应进一步加强理论和实践的深入研究【1】。

1、理论意义

住房是人类衣食住行中最基木的生存保障，体现着住房的自然属性，反映了人与自然之间的关系。在市场经济日益发达的今天，住房保障不仅需要市场这双“无形的手”进行调节，更需要政府这双“有形的手”适当干预，为低收入家庭提供廉租房等保障性住房，以弥补市场失灵，满足人民的基本住房需求。

2、实践意义

在工业化和城镇化不断发展背景下，住房从某种意义上来说还是一种商品，这体现着住房的社会属性，反映了人与人之间的关系。因此，廉租房作为对低收入家庭的一种住房保障方式，对解决城镇低收入住房困难家庭的住房保障，缩小贫富差距，稳步推进我国工业化和城镇化建设具有重要的实践意义。同时，在目前我国房价高攀的形势下，诸多家庭存在着住房困难问题，廉租房作为我国住房保障体系的一部分，在解决城镇低收入家庭住房困难问题方面发挥着重要作用，深入研究廉租房建设和管理问题对完善我国住房保障体系及社会保障制度具有重要的实践意义。

二、廉租房建设和管理存在的问题

1、配套建设有待完善

有将近5.28%的人选择“不太满意”和“不满意”，本文对廉租房住少”不满意之处展开了调查，其中有697人次认为“治安环境不好”，563人次认为“康乐设施较少”，X46交通小便捷”，住户对治安、交通、购物、学校、医疗、康乐等小区配套设施不满意的反映较为集中，政府对廉租房小区的配套建设还需要进一步完善【1】。具体情况如下图所示：

2、政府补贴租金比较少

当前廉租房月租金（含政府补贴）、实际支付额普遍较低，有899人次的月租金和959人次实际支付额为0-2元/平方米，分别占91.27%和97.36%。

由上图可知，当前廉租房月租金（含政府补贴）以及实际支付的月租金多集中在0.00-2.00元/平方米，月租金相对比较便宜，属于廉租房租户能够接受的范围。经过详细对比可以得出，月租金（含政府补贴）一项中，华北和华中地区相对其他地区月租金较高，而在实际支付中，华东地区相对其他四地区实际支付额比较高。由此可见，华北、华中地区政府补贴比较多，且涉及住户面广。从整体来看，政府补贴的金额是比较少的，还需要进一步得到适度的提高。

3、人均住房面积偏小

根据廉租房小区住户的住房面积的调查结果，当前我国廉租房居住面积普遍较小，94.92%的廉租房住户住房面积集中在30至60平方米，实际使用而积还不足30至60平方米，其中“31-40平方米”为394户家庭，占40%;"41-50平方米”为190户家庭，占!9.29%:“51-60平方米”为351户家庭，占35.63%.从当前整体住房面积来看，大多数人居住在31-40平方米以及51-60平方米的住房内，对比前一项住户的家庭常住人口为3-4人居多，按照人均分配，每户人均住房建筑面积约在10至15平方米左右，实际使用面积仅为7.5至l2方来左右.也就是说，当前我国的廉租房只能是基本实现最低的住房保障标准，但廉租房住户依然存在生活空间狭小、居位条件较差等问题，住房保障程度与社会进步程度不相匹配。

4、物业费收缴存在争议

当前，我国廉租房的物业费水平普遍比较低，大部分廉租房住户都在享受物业价格优待，物业费在”0.5/平方米以下”的比例高达72.39%，无物业费高达18.38%。具体而言，在无物业费的廉租房小区比例中，西南最高，其次为东北、华中、华东、华北，说明政府补贴正以多样化的形式逐步进行，然而这些不收取物业费的地区，物业管理环境还有待住户们的监督和物业公司的改善。具体如下图所示：

三、加强廉租房建设和管理的具体措施

1、转变思路，完善保障体系

当前我国廉租房住户对廉租房小区整体满意度较高，但仍存在诸多不足和问题，国家应当从宏观调控角度对低收入住房困难家庭，特别是对廉租房保障问题给予政策倾斜和支持，促进廉租房建设工作健康稳定发展，解决低收入住房困难家庭的住房保障问题，有利于社会和谐稳定和安定团结。进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制，建立多元化的的住房保障和住房建设资金投融资体系，培育和鼓励市场主体参与廉租房保障体系建设【2】。

2、以劳代缴，创新物业管理

针对廉租房小区中物业费收缴存在争议的问题，可以通过“以劳代缴，创新物业管理”的新模式得以有效改善和解决。“以劳代缴”具有以下优势：

2.1 能够减轻特别困难住户的生活费用负担，通过“以劳代缴”的形式，可以使特别困难住户在没有增加住房经济负担的同时，利用闲暇时间参与小区物业劳动代缴物业费，一举两得。

2.2 能够增强小区住户自我管理意识，通过住户的自主劳动，在小区内参与物业卫生保洁等工作，发挥自我管理的作用，提升物业管理水平，改善小区环境卫生状况。

2.3 可以有效解决物业人员紧缺的矛盾，廉租房小区原先主要通过政府雇佣物业公司管理，在政府投入有限的前提下，物业人员收入水平较低，物业管理人员缺乏的现象较为普遍，通过“以劳代缴”的形式，不仅能够保障小区物业管理人员，而且能够提高小区物业管理水平。

2.4 能够提升小区环境卫生水平，通过业主自己亲身参与物业管理和维护，增强自我管理的同时，充分发挥“小区是我家，人人都来保护”的意识，弥补小区业主素质不高而导致的环境卫生不好的缺陷，综合提升小区整体环境水平。

3、加强规划，增加小户型房源

针对我国廉租住房制度中存在人均居住面积狄小的问题，可以通过“加强规划，增加小户型房源”等方式加以改善。建议政府按每户家庭人口数分配住房面积，家庭常住人口多的配给大房屋，人口少的配给小房屋，但政府仍按统一比例进行补贴，这样一来就能更合理地利用资源。政府可以加大投资力度，增加房源供给;实行土地优惠政策，可考虑采取划拨土地或者将现行一次性缴纳土地出让金的方式改为按年分期缴纳【3】，调动开发商建设租赁型住房的积极性，鼓励和支持租赁市场的发展;采取金融优惠等政策，引导企业参与廉租房建设和管理运营等。

4、加强政府对廉租房的监督管理

一些地方存在廉租房家庭收入水平提高或人口减少，导致不再符合廉租住房保障对象的要求，却仍然在继续居住的现象。这种动态管理上的不到位和退出机制的监管不力，也加重了房源供给不足的局面。为保证廉租房能更有效地供给给确实存在住房困难的低收入家庭，政府应对廉租房住户加强动态监控、完善退出机制和加强监督管理，通过年度申报、动态抽检和定期检查的方法加以管理;对收入水平提高后不再符合廉租房要求的家庭及时清退，并重新进行配置。

5、拓宽渠道，保障建设资金

针对廉租房建设中存在着政府补贴租金较少、配套设施有待完善等问题，可以通过“拓宽渠道，保障建设资金”的方式得以改善。廉租住房资金来源不仅包括政府则政拨款，还包括一定比例的土地出让金净收益、住房公积金增值收益等多种筹资渠道，但在实践中，大部分资金仍然源于财政拨款，资金不足是制约廉租房建设的主要因素，也导致了一调研过程中部分住户反应租房补贴太少。我们建议从以下几个方面拓宽筹资渠道:充分利用直管公房产权转移资金，将出售直管公房的所得款项纳入廉租房建设资金:综合运用各种金融工具，通过发行廉租房建设公债、“房地产信托投资基金”、房地产证券化等多种渠道和方式，增加廉租房建设资金。

结束语

综上所述，我国廉租房建设在一定程度上缓解了住房难的困境，但是在其发展过程中，仍然存在一些问题需要解决。只有政府的大力支持以及资金保障，才能够促使廉租房建设的顺利进行，只有不断加强廉租房建设管理水平，才能在真正意义上解决人们住房难的问题。也只有如此，才能更好的促进我国经济建设的进一步发展。

参考文献：

[1]杨韬. 我国廉租房建设中的问题及对策探讨[D].西南财经大学,2010.

廉租房管理存在的问题篇2

关键词:廉租房;存在问题;建设探讨

中图分类号:C913文献标识码:A文章编号:1003-949X(2010)-02-0047-03

我国廉租房制度建设已有近十年的时间。1998年我国开始启动廉租房试点,2003年廉租房制度全面推行,2005年国务院发文对做好城镇廉租房制度建设工作提出了进一步要求。在市场经济条件下,通过住房制度改革,有支付能力的居民,可以通过市场解决住房问题;而对于低收入家庭,政府则要通过住房保障,来解决其支付能力不足的问题。廉租房制度是我国政府针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助,是我国住房保障体系的重要组成部分。

一、廉租房发展现状分析

从全国的统计数据来看,截至2006年我国通过廉租房政策解决的住房困难户为54.7292万户。另据有关数据显示,截至2007年底,我国共有95万户家庭获得廉租住房保障。2007年我国廉租房的投入资金中的财政投入为145亿,其中中央政府支出51亿,地方政府支出94亿(占了1998年到2006年总和的1.3倍)。尽管与当年的财政总支出49565.40亿相比只是很小的数字,但是相对于过去八年间的投入而言,政府财政的投入力度在加大,投入数额在增加,这说明廉租房制度的发展备受重视。同时,按照24号文件的要求,中央财政首次向中部、西部财政收入比较困难的地区支付专门用于廉租住房制度建设的资金。2007年是我国廉租住房制度建设步伐迈得最大的一年。2009年中央又加大了对财政困难地区廉租住房制度建设的资金投入。2009年中央财政用于各地廉租住房制度建设的总的资金投入将达到330亿元,这个数字也是2008年、2007年几倍甚至上十倍的增长。

二、廉租房制度发展中存在的问题

1.廉租房建设的资金投入中存在问题

首先是资金投入不均衡,地区间差异较大。东部地区的地方政府在廉租房上的资金投入多于中西部是必然的。中央的财政投入也是存在偏向性的,这不利于各地区间的和谐发展。其次是资金筹资方式较少,且有些筹资方式不具有稳定性和可持续发展性,如土地出让净收益等。最后是资金总量不足,难以发挥政策优势。房价升高,百姓苦不堪言,尤其是困难户。政府却不堪重负,有限的资金难以发挥有效作用。

2.廉租房保障层次低,供应总量不足且受益人群有限

我国的廉租房保障有严格的准入条件,这使很多边缘户的住房问题得不到关注,并且我国廉租房的保障层次较低,只是解决低收入家庭的居住问题,在住房质量上还有待于提高。廉租房不论在租金补贴或是实物配租方面都存在供应量不足的问题,这是导致收益人群有限和保障层次的的一个重要原因。

3.有关廉租房的立法和政策不到位

廉租房制度作为一个国家社会保障制度的重要组成部分,与社会保障制度一样具有强烈的法制化特征。我国在过去十年的发展中也在立法方面做了相关工作,如2003年颁布了《城镇最低收人家庭廉租房管理办法》、2007年颁布了《廉租住房保障办法》。但这些都只是一些立法层次较低的办法、条例,难以在约束和监督方面发挥作用,尤其是《廉租住房保障办法》尽管内容翔实,但其立法层次确实有待于提高。

4.地方政府职能缺失,重视力度不够

首先是“廉租房”定位不准。在地方政府的落实贯彻中,“廉租房”政策是实现社会主义和谐社会的又一重大举措。然而许多地方政府总是流露出廉租房变贫民窟的担忧,在很大程度上限制了廉租房的推广速度。其次是政府考核官员业绩偏差。廉租房与市场房价呈负相关关系,廉租房的供给每增加5%,就会迫使房价下降3%-4%。一方面房价的下降,会让地价下降,从而会导致政府的收入减少;另一方面,会拖累经济的增长,GDP会下降,对于地方官员的考核形成负面影响,以至于部分官员在贯彻实施时积极性不高。

三、进一步完善廉租房的对策

1.以中央政府为主体,加强地方政府责任

近年来,在中央政府的号召下,地方政府对贯彻廉租房制度作出了一些努力,但是仍然有很多地方政府从自身政绩出发,对于廉租房这种“收益低,见效慢”的制度表现不是十分积极,使得这项制度的实际运行并不如设想的那样顺利。因此,应当加强地方政府的责任,进一步将廉租房制度落到实处。如地方政府应当设立类似于廉租房管理办公室这样的专门机构对其进行管理;应当将中央政府所拨款项专款专用,并在其保值增值中表明积极的态度以确保途径的多样化。

在政绩考核方面,笔者认为应该将廉租房等住房保障的发展作为政府绩效考核的一个重要方面,这样可以有效调动政府工作的积极性,又可以把握廉租房建设的前驱性。对各级政府廉租房建设实施严厉的奖惩机制和责任追究机制势在必行。

2.建立健全相应的廉租房保障法律法规

目前,我国应制定出符合我国国情的统一的住房保障法规,从法律上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及建立专门管理的机构,把廉租房建设、分配、使用等制度以及廉租房的修缮与物业管理办法等上升为法律法规,并应适当地出台一些相关的配套规定来对各类社会保障性住房的申请条件、销售价格、租金标准等进行细化。廉租房法律法规的建立健全,将为廉租房制度的运营提供重要的法律支持。

3.拓宽筹资渠道,确保廉租房建设的资金供应

如前所述,公积金增值收益占到廉租房资金投入的28%,这部分资金的使用方式备受质疑。对于这部分资金的处理政府应当既减少缴费人利益损失,又要保证其对廉租房建设的资金投入,这就需要政府合理运作这部分资金保证其增值收益。而土地出让净收益增加的前提是地价上升和出让规模扩大,不具有可持续性;廉租住房的租金收入则主要用于廉租房的维护和管理。因此,廉租住房保障资金主要依靠政府财政拨付的单一来源,而政府的财政补贴在很多情况下难以到位。在廉租房的筹资方面可以更多的借鉴国外的先进经验,如可以借助资本市场来对资金进行保值增值等。另外,政府可以积极引导鼓励开发商参与到廉租房建设中来。可以通过融资方式解决资金问题,使廉租房开发贷款证券化。要求地方政府积极参与“廉租房”建设,合理运用优化配置,处理好信贷政策金融创新可在一定程度上缓解资金不足的困局。将廉租房开发贷款证券化,可以加强这部分金融资产的流动性,降低商业银行的风险,而廉租房开发更容易获得银行的资金支持,能拓宽融资渠道。政府还可以发展房地产信托投资基金,总体考虑廉租房临时性融资缺口的数额,并根据财政收支运营状况合理确定债务的偿还期限,适量地发行住房建设公债来支持廉租房建设。

4.加强管理与服务,建立健全配套设施

我国廉租房建设在管理与服务方面还相当落后,其配套设施还很不完善。美国实施严格的审查准入制度,新加坡坚持对“公共组屋”实施严厉的法律管理制度,这些都是我们可以借鉴的经验。我国应当加快对供应对象收入统计与监管机制的完善,严格审查准入制度,更好的维护低收入家庭的住房权利。目前,受政府廉租住房数量有限的限制,大部分廉租住户需通过市场选择符合自身条件以及廉租住房标准的房源,但在目前中介组织不规范,租赁市场不发达,房源信息交流机制缺乏的情况下,廉租住户的市场交易成本会提高。所以,应当建立有效的房源信息交流机制,为廉租住户提供相关服务,尽量减少成本。同时应当建立有效的退出机制,“只进不退”的现象不但使真正需要保障的低收入者得不到有效的保障,也浪费了本来就有限的资源,退出机制的建立将有助于改善这一现状。

管理方面除进入与退出机制需要完善外,还应提高房屋维修与保养工作的力度,只有相关工作全部落实到位才能保证廉租房制度的可持续发展。

5.扩大廉租房覆盖面,增大政策宣传力度

应合理确定廉租房保障标准,逐步扩大廉租房覆盖面,满足城镇最低收入家庭基本居住需求。同时,增大政策宣传力度,增加分配透明度。政府推出廉租房的同时,需要考虑如何用恰当的方式推广,让真正需要的人知道如何申请,并把申请过程透明化。但是政府资源是有限的,未来廉租房肯定会出现排队等候的问题,所以应当建立合理的轮候机制,它的建立和完善有利于对廉租房资源的合理利用,可以避免个别官员有机会谋取私利,使真正需要帮助的家庭得到住房保障。

参考文献:

[1]高雪琪,王华.我国廉租房制度建设探讨[J].时代经贸,2008,(3)

[2]赵燕菁.廉租房建设与国家.宏观经济[J].城市发展研究,2005,(03).

[3]王剑.实施廉租住房制度的理论探索.[J]住宅与房地产,2002,(09)

[4]曾奕子.我国廉租房建设的融资现状及其改进[J].市场论坛,2007(06)

[5]渠丽花等.廉租房体系研究及其管理[J].西安邮电学院学报,2003,(04)

[6]张静.国外住房保障制度对我国的启示,城市开发[J].2002 ,(02)

廉租房管理存在的问题篇3

关键词：廉租住房；分配制度；公平有效

中图分类号：F923.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）17-0082-03

引言

2013年12月，财政部及住房城乡建设部提出，从2014年起，各地公共租赁房与廉租房并轨运行。目前，中国低收入人口比例较高，对廉租住房的需求是巨大的。截至2013年底，全国已累计新开工2 484万套，建成1 573万套。其中，2013年全国新开工保障性安居工程660万套，基本建成540 万套。但值得注意的是，据统计全国仍有约400多万户低收入家庭存在住房困难问题。

廉租住房制度是由廉租房供给制度和分配制度两方面构成。本文的重点是分析分配制度，因为分配制度本身也是决定供给规模的重要原因。随着“十二五”规划中大规模保障性住房建设的落实，保障方式日趋多样。2013年10月底，主席发表讲话，亲自部署保障房建设，动员社会力量，号召企业多方参与，让我们看到完成3 600万套保障房建设目标新的曙光。但分配环节却成为一个难题。实践中，廉租房的分配不断充斥着黑幕和不公，让其尽归有权、有钱者之手，导致“廉租房”演变成为“特权房”，而真正需要它的人群无法获得这项福利。本文从分配的角度阐述了南京市廉租住房分配制度存在的问题，以找出我国廉租住房分配制度存在的弊病，努力解决低收入人群的住房问题，促进社会的健康发展。

一、现行廉租住房分配制度存在的问题

（一）廉租房的覆盖面仍然过窄

虽然南京市不断地放宽廉租住房申请标准，但现行的收入与住房面积的双重核定无法解决覆盖家庭过少的问题。根据第六次全国人口普查，南京总共有800万4 680人，南京本地户籍人口为607万人。据新浪房产新闻报道，截至2012年底，南京市廉租房保障家庭为33 784户，如果按每个保障家庭有3口人计算，可以估算出享受廉租房的家庭所占比例不到2%，离发达国家10%的比例相差甚远。

（二）实物配租受益对象界定不清

廉租住房分配若要顺利实施，首先必须清楚地界定受益对象是谁，他们是不是最迫切的需求群体。国务院2007年颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，廉租房实物配租的对象应优先面向孤寡、病残以及城市最低生活保障家庭等急需救助的家庭。而实践中廉租住房的保障对象与这一要求相比存在很大的差距。南京市自2008年实施新的《细则》以来，拆迁安置户和一级劳模家庭占实物配租保障的70%以上，而特批户、一级残疾家庭、孤寡老人总共只占25%左右。

（三）实物配租住房布局不合理，配套设施缺乏

大部分廉租住房都建在偏远的郊区，给廉租房家庭的生活带来种种不便。正因为实物配租住房的布局不合理，因居住而产生的社会成本巨大，导致很多符合实物配租条件的家庭放弃了实物配租。加上廉租住房使低收入家庭集中居住，这种邻里效应对低收入家庭的子女教育非常有害。并且物业管理、小区照明等配套设施缺乏。按照国家规定，2009年之后提供的廉租房应由政府进行简单装修，灶台、坐便器等这些基本的生活设施要配置齐全，可以满足日常的生活需求。可是近日南京浦欣家园里刚刚分到廉租房住户抱怨里面完全没有任何设施，连简单的门框都没有，廉租房“廉”成了毛胚房。

（四）收入标准划分困难，监督难度大

根据南京市《细则》规定，廉租住房制度不仅应该保障低保家庭中的住房困难户，也应保障那些低收入者又非低保户的住房困难户。目前，我国各城市保障对象一般都包括非低保户的低收入者，只是确定低收入的标准因地区的差异而不同。由于我国还没有建立起个人信用制度和个人收入申报制度，居民的“隐形”收入没有办法统计，因而，划分居民收入线的基础实际上是很薄弱的。

（五）户籍限制

南京市的廉租住房申请政策规定家庭成员必须具有南京市非农业常住户口且实际居住，并取得南京市市区城镇常住户口满5年以上。这一严格的户籍限制使得大量非南京户籍常住人口被排斥在外。随着城市建设步伐的加快，毕业大学生、外来务工人员、土地被征后的农民等大量进入城市。而这一庞大的群体由于经济收入低、流动性高等客观因素，在一定年限内难以依靠自身力量解决住房问题，但却又未被列入廉租住房保障体系的范围内，而且往往是社会保障制度下的边缘人，于是不可避免地成为城市中的新住房弱势群体。

国务院《廉租住房保障办法》没有对户籍做出特别要求。但是总结其他各省的廉租房制度，其中均对户籍做出限制。例如，北京市规定了申请本市廉租住房需取得本市户籍满5年；广州市廉租住房的申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住；上海市廉租住房的申请家庭成员在本地实际居住，具有本市城镇常住户口满3年，且具有申请所在地城镇常住户口满1年，对申请者进行了双限制。

（六）廉租房“退出难”

“住的进去，退不出来”，廉租房“退出难”由来已久。这是全国各个城市都存在的一个问题。2013年4月，南京市市公房管理中心同马群派出所、百水芊城物业管理及社区居委会一起，对廉租房实物配租的百水芊城小区一套房源进行清退。这套廉租房的承租人及共同申请人都已死亡，根据相关规定，应收回房子。这是自2002年实施廉租住房保障政策以来，南京市收回的第3套廉租房。

二、问题背后的原因分析

（一）地方政府在认识上存在偏差

目前，许多地方政府仍然热衷于旧城改造和房地产的开发，对廉租房的认识和重视不够，使得廉租住房真正的“保障对象”变成了城市拆迁户。并且政府在保障方式上缺乏对政策效果的考量，仅仅从经济成本的角度考虑对廉租住房的补贴方式，使得实物配租比例偏低。房屋建筑的周期比较长，通常在两年左右，在短期其供给可以看成是固定不变的。根据微观经济学基础知识得知，此时，保障对象所要承担的租金恰好和没有政府补贴时相同。这说明在短期内，政府给予租赁住房补贴并没有真正改善住房困难户的状况。

（二）资金来源缺乏，廉租房体系结构单一

正是由于资金的短缺，使得廉租住房的覆盖面过窄。资金单一依靠市政府的投入是不可能解决全部问题的。中央政府通过“从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉住建设”的硬性规定，让各地政府从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设，①在一定程度了弥补了廉租房资金的短缺。但这种资金量的大小取决于土地净收益的大小，具有很大的弹性，不能保证资金的额度。目前的南京市廉租住房保障体系中，最主要的参与角色是政府，政府通过廉租住房办公室以及相应的管理机构来管理。从总体上来看，政府缺乏对私人开发商的鼓励措施，缺少相应的规章制度来积极引导社会资金流向廉租住房建设。

（三）信息不对称，审查机制不完善

由于我国的个人基本账户机制还没有建立起来，金融系统和财税系统也相对不完善，申请人单位出具的工资收入证明缺乏可信度，导致个人收入的真实性和准确性很难把握，跟踪难度相对较大。对于工作单位和工作形式不固定的群体，要想准确核实他们的收入状况更是难上加难。由于信息核准上存在的弊端，给了很多人弄虚作假的机会，真实性和公平性受到质疑。在审查和最后的公示分配工作中，权力都集中在当地政府的房地产主管机关，并且对他们的职责规定的相对不确定，会同其他部门的复查程序也是流于形式，根本起不到应有作用，造成信息的虚假和权力的腐败。

（四）立法层次低，相关法律制度不完善

迄今为止，我国住宅的社会保障都未形成系统的法律体系，相关的社会保障住房的法律制定仍然停留在国务院、各部委及各级政府颁布的政策性文件及少量部门规章之中，没有制定出较为成熟的法律法规，更多的是以决定、通知的形式出现，且覆盖范围狭窄、立法层次不高，使得廉租住房的制度建设缺乏权威性的法律依据。

（五）惩戒力度薄弱

虽然《细则》对提供虚假信息、隐瞒家庭收入和住房条件的情况做出了规定，即收回保障房，并依据相关法律法规追究责任。对于在管理工作中、、的国家工作人员，追究相应的责任；出具假证明的，移送司法机关处理。这些规定，仅仅是对于那些在保障房的申请过程中违规行为做出肤浅的规定，却没有制定详细的处罚内容，无法起到应有的规范和警戒作用，不能强有力地约束申请人和相关工作人员的行为。还有监管环节的薄弱，更加剧了目前保障房的种种黑幕，严重扰乱了正常的住房分配秩序。

三、完善我国廉租住房分配制度的对策建议

（一）完善廉住申请家庭的收入统计与监管机制

首先，应发挥廉租住房工作办公室及社区工作站的监管优势，对辖区内的低收入家庭住房状况进行调查并建立档案，建立有效的个人财产收入审核体系和严格的资格审查制度，确定给予补贴的优先顺序和补贴档次，从而控制不同保障手段和水平的适用对象与范围。其次，要建立完善的个人诚信管理体系。目前，我国的个人诚信数据极端分散，各部门都保有部分的个人信息，相互屏蔽，没有形成完整的个人诚信管理体系。因此，要联合金融机构与税务、财政部门共同建立个人信用制度。在个人信用系统中，应该记录廉租房申请人的基本个人信息和家庭情况、个人银行账户和收入来源、个人可支配可用于抵押的资产等。所有租户要定期向廉租办申报家庭经济状况，若经济状况改善，已超过租住廉租房资格标准的人群，应在给定期限内退出，让更多的人受益。如发生虚假申报和隐瞒实情，一经查出，廉租办有权立即收回住房，取消其租房资格，并追加罚款。

（二）科学确定低收入的标准

国务院24号文件提出，低保户外以外的低收入群体也在解决的范围。那么，这里就涉及这些低收入群体的收入水平是多少才能纳入这一范围的问题。这一新的问题同样为政府如何制定具体政策带来了困扰。我国应当借鉴发达国家的经验，如美国住宅与城市发展署（HUD）提出的低收入标准是：低于当地中位数收入80%为低收入，低于50%的为特低收入，低于30%的为极低收入；1995年，联邦政府还指出，租房支出不得超过其可支配收入的30%。

我国应当学习美国采用中位数收入而非平均收入作为低收入的计算基础，因为实际统计中，在收入差距不大的情况下，两者计算出的数据差别不大，但如果高收入家庭增多或者极少数家庭收入极高，对平均数的拉动作用就会加大，使得平均数偏离中位数；并且自2000年以来，我国收入平均数偏离中位数的速度在加快。因此，按照中位数收入能够更准确反映居民实际的收入水平。这样确定的低收入人群，基本上属于我国城镇目前的低保群体和边缘群体，同时，也便于今后逐步地与国际计算标准接轨。

（三）合理布局廉租房，促进社区居民融合

鉴于廉租房大部分建在偏远郊区以及配套设施不完善，我国可以借鉴国外渗透式供给方式①的做法在开发商的商品房开发项目中拓展分散的廉租房房源。这种供给方式可以避免低收入家庭过于集中形成贫民窟，也有利于廉租户分享社区内良好的设施、安全性、清洁和社区服务，甚至中高收入人群的生活服务项目，可以帮助廉租户更好的得到工作。在开发商的商品房开发项目中采取免税、出让土地优惠或者入股等手段激励房地产商在整个商品房开发项目中拿出部分中小户型的房源低价出售给政府作为廉租房出租给低收入家庭，此种方式既可以避免目前中国廉租房由于过于集中在较偏远的地段，低收入人群不愿租住的情况，又可以使政府事先控制廉租房房源的成本。

（四）健全廉租房法律体系，提高立法层次

我国目前的廉租住房法律还停留规章政策的层面上，出台的政策性文件非常笼统，在实施中常出现无法可依、具体细则朝令夕改的问题。所以，应尽快制定有关法律，以此确保廉租房制度的有效实施。发达国家发展公共住宅制度的一条重要经验，就是在历史上解决每一个住房问题的阶段，都通过立法来保证住房保障制度和政策的贯彻实施。所以，我们国家的当务之急，是应当尽快制定和建立公共住宅制度的法律体系。以完善的法律法规体系来保证我国廉租房制度的稳步有序发展。

（五）放宽户籍限制

中国实行的是城乡二元户口制度。中国现在的廉租房都市对城市居民提供的，都要求申请者凭本市城镇户口申请。而现在中国城市住房最困难的是有子女的农民工家庭，这些家庭没有本市城镇户口，只有临时居住证，因此，要实现公平分配，户口制度首先需要改革。随着改革开放脚步逐渐加快，户籍制度已经不再适合市场经济的发展，合理的人口流动有助于城市经济发展，国家也积极采取政策鼓励适当的人流。因此，在保障房的供给对象上，因地制宜。在较发达的一线地区、沿海城市，城市化水平相对较高，外来人口集中，应将保障对象的经常居住地作为准入标准，取消原先的户籍限制，规定在本地区工作满3年或5年以上、有相对较固定的收入、且满足该地区规定的其他硬性要求者，就有资格申请廉租房；对于欠发达地区，保留户籍的限制，优先解决本地区住房困难家庭。

（六）加大惩戒力度，鼓励媒体舆论监督

实践中，廉租房的骗租现象越来越严重，保障房分配的不公平受到各界苛责。因此，在法律规范中应当加大惩戒力度，细化处罚条款，增强执行力，对违法违规行为加强制裁，同时鼓励舆论监督、信息公开化，提高透明度。

结语

住房问题随着我国市场经济的转型越来越显现出来，房地产业的畸形发展造成我国整个住房体系的不和谐，如今的房子竟成了人们的奢侈品，这是社会发展不均衡的体现。住房保障是一项惠民的好政策，它致力解决所有中低收入阶层的住房难问题，应该具有全面性和普遍性，它的有效实施依赖于公平的分配，只有让确实需要的人群享受到这项福利，政策才能算得上成功。

参考文献：

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[2] 马国强，王椿元.收入再分配与税收调节[J].税务研究，2002，（2）.

[3] 戴建林.用平均数反映居民收入水平存在的不足[J].统计研究，2003，（3）.

[4] 贾康，刘军民.优化与强化政府职能 建立和完善分层次住房保障体系[J].财贸经济，2008，（1）.

廉租房管理存在的问题篇4

1全市廉租住房年度建设任务计划和实际完成情况。

2享受租赁补贴户数、人员是否符合廉租住房补贴条件。

3廉租住房保证资格的申请、审批和退出机制是否完善。动态管理机制是否健全、规范。

4否存在改变住房使用性质。料理租住手续后空置等问题。否存在开发企业不按规定配建，搭车享受廉租房优惠政策等行为。

二、部门分工及职责

（一）监察局

1负责牵头组织住房建设、房产、规划、民政、财政、审计、交通、公安、工商、税务、社保等部门。

2加大责任追究力度。收缴违纪款，查找体制机制制度存在缺陷和漏洞，提出加强管理的建议。并拟定廉租住房监察工作实施意见。

（二）房产管理办公室

1负责城市低收入住房困难家庭住房保证政策落实的综合协调、组织推进和指导工作。掌握和督查各年度廉租住房建设任务计划和实际完成情况。

2清查享受廉租住房实物配租和租赁补贴待遇人员是否符合住房困难规范。

3对廉租住房保证政策进行一次全面宣传。做到家喻户晓。

4房地产开发项目是否严格执行配建廉租住房的相关规定。

（三）民政局

1及时掌握、提供低保家庭的生活情况、人员名单。做到动态管理。积极协助住建部门清查、确定享受保证住房政策人员的收入情况，尽快推进出台低收入住房困难家庭认定方法（试点工作）

2共同与住房保证部门宣传讲解廉租住房保证政策。积极采取有效措施，化解社会矛盾，确保社会稳定。

（四）财政局

1负责廉租住房建设资金的筹措、使用和管理。

2建立健全廉租住房保证资金预决算审核制度。

（五）审计局

1依法对廉租住房保证资金的筹集、拨付、管理和使用。

2审计实际发放租赁补贴和新增实物配租的廉租住房保证户数是否真实准确。

（六）其它部门

协助、配合廉租住房管理使用清理整顿工作。公安、工商、税务、交通、社会保证、残联等部门依照本部门职责。

三、方法步骤

清理整顿共分三个阶段。

（一）动员部署阶段

1成立敦化市廉租住房管理使用突出问题专项清理整顿领导小组。负责日常工作。市直牵头部门确定一名领导负责办公室日常工作，成员部门明确一位科（室）长担任联络员。市里要成立相应机构，负责专项清理整顿工作的组织实施。

2加强对专项清理整顿工作的宣传报道。让广大群众了解申请廉租住房保证待遇应符合的条件。市纪委设立举报电话（市纪委执法监察室：受理群众举报和投诉。

（二）自查自纠阶段

1制定自查工作计划。重点清查廉租住房建设项目计划、完成情况，资金拨付、管理，廉租房出租、租赁补贴发放等过程中存在问题。

2组成联合工作组。绝不漏查。通过走访、入户调查等方式进行核对，深入到各街道、社区查档案，核对享受廉租房待遇、租赁补贴待遇人员名单，入户调查了解低保家庭情况，向周边群众了解有关情况，交警、社保、残联、工商、税务等部门核实相关人员的收入情况，房产管理部门核实房屋所有权情况，有无将廉租房转借或转租及未在廉租房居住情况。

3认真组织公示。接受群众监督。对不符合享受廉租住房保证条件的要限期进行纠正。对主动供认错误，上缴非法所得、退出廉租住房的不予追究责任。限期过后，相关人员被查出违规违法占有廉租住房、享受租赁补贴的除取消其被保障资格，上缴全部非法所得外，还要依法、依纪给予严肃处置。

4全面清查廉租住房管理使用的建章建制和制度执行情况。边查边建、边查边改、及时完善。

5自查结束后。市直各部门应向市廉租住房专项清理整顿领导小组办公室上报自查情况。对不按规定进行自查或未按时演讲自查情况的要进行批评教育；对自查不认真的要责令其重新自查。

（三）整改验收阶段

1把廉租住房保证工作基础单薄、查出问题较多的部门。通过现场检查等多种检查手段，保证清理整顿工作切实取得效果。

2依照廉租住房保证体系建设的有关规定。制定和完善整改措施，落实整改责任，及时进行纠正。

3市廉租住房管理使用突出问题专项清理整顿领导小组。市廉租住房专项清理整顿领导小组，要对查处的违规违法享受廉租住房待遇的行为、案件及时进行通报，公开一批典型案例。

四、几点要求

市委、市政府解决群众最关心、最直接、最现实的问题之一，廉租住房保证体系建设。建设和谐敦化的重要举措。各部门要把思想认识统一到市委、市政府的决策精神上来，增强监督检查的责任意识，狠抓工作落实，务求工作实效。

1切实加强组织领导。要把廉租住房专项清理整顿摆上突出位置。明确职责、落实责任。各部门间要加强沟通配合，完善协调合作机制，确保清理整顿工作形成合力，整体推进。

2加大廉租住房保证工作宣传力度。市里将加强对廉租住房政策的宣传力度。深入宣传廉租住房清理整顿的具体要求和主要内容，形成反对弄虚作假骗取保证资格的强大舆论氛围。动员社会公众参与和支持清理整顿工作，广大群众互相监督下，做到应保尽保，使廉租住房保证体系建设发生良好的社会效益。

廉租房管理存在的问题篇5

关键词：廉租房；模式再造；合同外包；契合

国家建设部于1999年颁布的《城镇廉租房管理办法》，指出“廉租房是政府和单位在住房领域的社会保障职能，针对城镇常住居民中的最低收入家庭，提供租金相对低廉的普通住房。”并在其后的实施过程中，建设部联合财政部等部门逐步制订了关于廉租住房建设的一系列规章制度，有效的解决了城镇低收入困难家庭的基本住房需求。

一、我国廉租房供给现状及其存在问题

1.我国廉租房供给基本现状

目前我国的廉租房建设实行货币补贴与实物配租等方式相结合的保障机制，具体包含安排土地出让净收益的廉租住房保障资金及安排财政预算的廉租住房保障资金。实物配置主要是指县级以上地方政府为提出廉租住房申请的城市低收入家庭提供住房保障，并依据一定的规定标准收取租金。货币补贴主要指县级以上的地方政府向提出申请廉租住房的城市低收入困难家庭，按照有一定的标准发放租赁住房补贴，困难家庭自主承担租金。

据了解，从2006年开始，规定廉租住房建设的保障资金占土地出让净收益的比例需要在5%以下；2009年并将这个提高到15%；政府的廉租房的租金收入继续投入廉租住房的建设之中。尽管如此，然而廉租住房的实施过程中，依然存在不少问题，如房源不足等。

2.我国廉租房供给过程中存在的问题及不足

从相关的调查结果中可以看出，在2009年到2011年间，有上万户的最低生活保障的家庭，而政府仅能提供的却只有198套40平方米左右的廉租房；北京市截止2011年底，在享受政府廉租住房保障的家庭中，仅有不到7%的家庭入住了政府的廉租住房。由此可以看出，廉租房总量不足，其根本原因是资金有限：

（1）政府的廉租房租金收入方面：廉租住房的租金较低，如南京市的廉租住房的月租金为2.3元每平方米，并且“低保家庭”可在此基础上再减免70%，租金收入很少。

（2）住房公积金增值收入余额有限：提取风险准备金，支付管理费用之后的公积金增值收益余额不足。

（3）年度财政预算中安排的资金不足：据统计，到2010年底，全国用于廉租住房的资金累计超过100亿元，其中政府财政预算累计的却不及投资资金的二分之一。

（4）土地出让净收益分配的保障资金较少：到2011年底，全国仍有近200个地级以上城市尚未明确指定廉租住房占土地出让收益的比例，有很多城市在廉租房建设中尚未建立土地出让收益的资金保障机制。

总而言之，有限的廉租住房保障资金，使得政府缺乏经济能力扩大廉租房的供应量，不能满足城市低收入家庭的租房需求。

二、我国当前廉租房供给模式运营中存在问题的原因分析

1.政府管理职能的缺失，政府管理地位需强化

日常生活中，人们常常需要不同种类的服务和物品，那么接下来的需要解决的问题便是，这些物品及服务由谁采取怎样的方式提供，才能实现更有效更便捷的供应关系。要想实现协调的供应关系，首先应按照一定的标准将多样性的服务及物品分类，而分类的标准主要是依于物品和服务的排他性及竞争性两种特性。竞争性是指某种物品在被一个人使用时，则减少了其他人使用时物品所表现的出来的特性；排他性是指一个人使用某种物品时，则会阻止他人使用该物品。

在市场经济体制下，正是由于物品自身所具有的排他性，使得物品生产者能以收取一定的费用来交换物品的使用权，并且在利益的驱使下有多的市场主体参与该物品的生产，在市场供需关系中优化配置资源。而政府在市场配置中依然扮演着重要的角色，集中体现为对市场的宏观调控，建立健全市场运行的规范、监督机制，维持市场的有序运作。此外政府还应组织、提供一些不具排他性的物品，这也不等同于政府直接参与生产，而是通过其他渠道实现供应，“政府并没有提供服务的义务，政府的义务仅在于保障服务的实现。”所以，那些具有排他性的物品就服务的供应借助于市场机制实现，而政府或其他组织则提供公有资源及集体物品的供应。

2.社会保障力度不够，政府监管角色待提升

由于现实生活的复杂性，决定着并非所有的物品都可以依据排他性和竞争性进行分类。在社会主义市场经济体制下，不仅要坚持经济原理的基本供应，同时还要兼顾公平正义的价值取向。正如萨瓦斯所说的“福利物品”，按照物品分类的理论来说，福利物品属于自然垄断物品或个人物品。福利物品有着很大的正外部效应，一方面，福利物品具有社会保障功能，当受经济因素的限制而使得需求者丧失了对福利物品的使用权，会直接影响社会的健康发展；另一方面，社会和他人能够从福利物品的使用中收益。总之，福利物品同时具有经济原理下的排他性及公平正义价值取向下的非排他性。

政府在廉租住房的实际运作中，始终处于主导地位，但仍然不能解决供需之间的凸出矛盾，分析其原因可知，这是政府错位的供给角色所致。政府在廉租房的供给中，应承担廉租住房供应实现的职能，保障城市低收入家庭有房可住，而不是直接担当廉租住房的生产者，仅仅依靠自身能力解决市民的基本住房问题。所以在今后的廉租住房供应发展中，政府应及时转变、优化职能，整合各种社会资源，创造新的廉租住房供给模式。

三、基于合同外包与凭单制契合的廉租房供给模式再造

廉租住房属于一种福利物品，有着基于经济原理原则下的排他性及公平正义价值取向下的非排他性的综合特征，因此我们应在廉租住房所具有的此种特征的基础之上，从新审视对其的供应。既要借助于市场体制优化配置廉租住房供给资源，同时还应借助政府的有效宏观调控公平正义的保障廉租住房供应。经济领域的市场工具研究，为新的廉租住房建设实践提供了可靠的实现条件。所谓市场工具只要是指“政府确保市场的资源优化配置机制，实施民营化、用者付费、政府管制或放宽管制、内部市场化、合同外包及凭单制等具体方法，实现提供公共物品和服务的目的。”

1.引入竞争，引用民间资本投入廉租房建设中去

廉租住房的福利物品性，决定了只有借助于政府力量，才能体现其公平正义价值取向下的非排他性，实现社会的廉租住房供应。然而政府在实现廉租住房的供应过程中，并不需要直接提供廉租住房，而是间接性的保障。比如采取合同外包方式建设廉租住房，“通过吸引私人承包商提供公共服务，政府只是扮演资金提供者的角色，而非服务的直接生产者和直接供给者。”

采取竞争性竞标制的引入廉租住房建设的房地产承包商，地方政府向房地产商本地区一年期限内的廉租住房建设情况的招标说明书，采取政府公告，借助电视、广播、报纸、网络等媒介，或者直接向部分房地产商邮寄招标说明书等方式大力宣传招标信息，吸引更多的房产商参与廉租住房的竞标活动。在招标信息发出后，要为房产开发商留足够的时间，以使得房产开发商做充足的竞标准备，在一定时间之后才正式开始竞标活动。政府也可在招标信息之后到正式开展招标活动之前，公开组织竞标房地产商的研讨会，解答竞标房地产商有关招标的细则性问题，增加房地产商对与竞标相关的细节的了解，加强政府和房地产商之间的联系，同时政府还可以获得自身所需要的招标信息。政府部门应在房地产商依照招标说明书递交投标书之后，严明对投标书的评估标准及基本程序。由一些专家学者、招标调研机构及政府专业咨询机构，共同探讨房地产商提交的投标书，按照统一的评分规则、招标方案及招标标准评估投标书，并划分一定的等级，最终选出最佳的廉租住房承包商。

除此之外，还可以采用城市低收入住房困难家庭的“用脚投票”这一发挥低收入家庭自的方式，低收入住房困难群体凭借手中持有的凭单，自由选择廉租住房的建设承包商，促使承包商为获得更多的凭单而相互竞争，不断提高其自身的服务质量和建设效率。

2.用脚投票，保障社会低收入人群及时住进廉租房

廉租住房的福利物品性中所具有的的经济原理原则下的排他性，为运用凭单制的廉租住房供给方式提供可行性，“一般，理论上任何具有排他性的服务都可以得到代金券（即凭单）的资助”。凭单只是政府发放给有资格消费某种物品的民众的一种有佳证券。

在城市低收入住房困难家庭的选择廉租住房过程中，低收入住房困难家庭主要是和政府部门之间发生联系，政府主管部门根据本地区的经济发展状况及人民生活水平，制定一定的确认廉租住房使用标准，结合廉租住房的供应量，针对低收入住房困难家庭的需要向其发放相应数量和面值金额的凭单。通常情况下，为了调动承包商对廉租住房的投资、建设积极性，确保其一定的经济利益，凭单的面值金额相当于或略高于市场上的房屋出租平均租金。政府在廉租住房资格评定方案及审定资格工作结束之后，会向低收入住房困难家庭发放凭单。

凭单的使用阶段主要是低收入住房困难家庭和廉租住房承包商之间联系。低收入住房困难家庭通过政府所提供的各种信息平台，从各个角度了解廉租住房承包商。在这个过程中，政府应充分发挥其信息收集、整理的优势，确保为低收入住房困难家庭提供完整的廉租住房承包商信息，严防因信息不对称而引起的不好影响。低收入住房困难家庭在较全面、准确的了解各承包商的廉租住房建设情况之后，结合自身的实际情况，选定某一家承包商建设廉租住房，并持凭单与其办理相关手续。在这个阶段中，各房地产商为了获得更多的低收入住房困难家庭的支持，即获得更多的凭单，而相互竞争，促使着房地产商注重自身服务质量及工程效率的发展。

结束语

在廉租住房的建设中，采取凭单制及合同外包制等两种市场化工具，塑造了廉租住房供给的新模式，既有效的扭转了政府在以往的廉租住房中所扮演的角色，合理运用市场机制实现廉租住房的供给；又给予低收入住房困难家庭廉租住房房租控制权，实行“用脚投票”方式，促使开发商为获得更多的凭单为相互竞争，优化其服务质量，这也是政府间接性的有效控制廉租住房供给及承包商。

参考文献

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[3]张道航.地方政府棚户区改造的模式及方略[J].福建行政学院学报，2010年01期

廉租房管理存在的问题篇6

论文关键词：住房公积金,闲置资金,廉租,收益率

廉租房制度是我国重要的住房保障制度之一，它是专为保障城市低收入住房困难家庭而设计的住房保障政策。实物配租是廉租房制度的重要方式之一，但是当前廉租房建设面临巨额资金缺口问题。REITs（房地产信托基金）作为一种国际上重要的融资手段，在我国大陆还没有尝试。巴曙松（2006）、何芳（2007）、胡金星（2009）等认为，如果能够利用REITs为廉租房融资，则既能够解决廉租房的资金瓶颈问题，又可以提高REITs的政策获准可能性。

一、我国廉租房建设实施的瓶颈问题

1．廉租房建设时间短任务重，资金缺口巨大

根据住建部的规划，廉租房的建设资金主要来源为：中央和省政府补贴；地方土地出让金不低于10%；住房公积金增值净收益等。尽管住建部指明了地方政府廉租房建设的资金来源，但是资金远远不够，目前很多地方政府因资金紧张通过发行债券融资而债台高筑，截至2010年底地方政府债已经高达6万亿；加上廉租房巨大的投入与微薄租金收入形成强烈的反差，导致地方政府没有动力为廉租房建设融资。资金缺口不弥补，廉租房建设规划很难如期完成。经过前两年廉租房建设，各地可用资金基本消耗完了，面对持续的廉租房建设，资金紧张严重困扰着地方政府，如何吸引社会资金进入廉租房建设成为一个全新的探索。

2．安顺市廉租房建设资金情况

根据贵州省政府下达的工作任务，安顺市在2009～2011年内要完成新增实物配租19910户、新增租赁补贴户8140户的任务，其中2011年须完成新增建设10493套廉租房。

安顺市2011年土地出让金约1个亿，其10%为1000万作为廉租房建设资金，加上住房公积金增值净收益约1800万，合计2800万可用于廉租房建设。当地廉租房建设成本为1400元/m，除去中央和省政府的800元/m的补贴，安顺政府的配套成本约600元/m，则1600万只能建廉租房530=16000000/(600*50)套,相比2011年的任务量10493套，这无异于杯水车薪；要完成2011年的任务大约需要资金3.1亿，缺口为2.94亿，因此廉租房建设首要的难题在于资金筹措难。

迫于资金压力，安顺市2008年11月开始采取廉租房出售的政策，将廉租房以600元/m的地方政府配套成本价出售给廉租户，2010年售价上涨到1300元/m。在价格上涨的背后，一方面销售情况并不理想，另一方面，低保户家庭收入本来就极度困难，购买廉租房后原本困顿的生活将更加困难，因此廉租房改销售实际上是一种被逼无奈的下下策。

二、我国住房公积金的现状与主要问题

住房公积金制度是国家法律规定的主要住房社会保障制度之一，具有强制性、互助性、保障性等特点。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有，并实行个税免征，优先低息贷款购房的优惠政策。按照《住房公积金管理条例》的规定，住房公积金管理机构的资金运作方式主要集中于公积金个人住房贷款、国债投资和定期存款。

1．全国住房公积金缴存用总体状况

截至2008年底，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，同比增长27.54%；缴存余额为12116.24亿元，使用率为72.81%，同比降低1.78%；全国公积金闲置规模达到5616.27亿元。从2004到2008年间，缴存总额、缴存余额、专户存款余额即闲置资金不断增加，增值收益率始终维持在1.5%以下。总的来说，全国住房公积金的特点是资金池迅速扩大，闲置资金大量增加，增值收益率低位徘徊（见表1）。

表1全国住房公积金近年来总体情况

缴存总额

（亿元）

增长率%

缴存余额

（亿元）

增长率%

专户存款

余额（亿元）

增长率%

增值收益

（亿元）

增值收

益率%

2004

7400.29

4893.5

2086.3

48.6

0.99

2005

9759.5

31.88

6259.5

27.90

2907.9

39.38

72.81

1.16

2006

12687.37

30.00

7870.96

25.74

3520.02

21.05

101.9

1.29

2007

16230.3

27.92

9605.11

22.03

4107.58

16.69

99.61

1.04

2008

20699.78

27.54

12116.24

26.14

5616.27

36.73

廉租房管理存在的问题篇7

关键词：廉租房；建设；思考；性价比

1 廉租房的发展及需求

廉租房是中国大陆地区推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施，中国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。1998年国务院了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，首次提出“廉租房”的概念，即“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租用由政府或单位提供的廉租住房”。2005年《城镇廉租住房租金管理办法》正式施行。2007年8月底，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，规定经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。

2 廉租房与普通住房的区别

笔者认为，廉租住房与普通住房的区别在于：

2.1相比普通住房廉租住房建设的意义不同。廉租住房不是以盈利为目的而建设的建筑，更强调社会保障功能，具有公共物品的属性。所以在建设过程中可能会有很多偷工减料、管理层私吞建设资金等违法事件发生。因此，在建设活动监理过程中应该加强管理和监视。

2.2相比普通住房廉租住房建设的住房功能不同。廉租住房建设的目的在于满足一些低保用户的住房问题，所以说在设计方面，不会有太华丽的房屋形式，不会有欧美式的建筑风格，只是为了基本的居住需要而已。因此建设比较实用，在建设过程中框架结构也比较简单，相比普通住房会简便不少。

2.3相比普通住房廉租住房的建筑地址有所差异。普通商品住房会离市区比较近，但是廉租住房的建设地址则不会离得太近，因为需要考虑用地成本。在建设廉租住房时可考虑以下几个方面：运输问题、工人上下班的便捷问题、用水及用电问题、以及廉租住房周边环境等问题。笔者认为廉租住房工程的建设地址对于后两个问题的解决没有太大问题，至于运输问题，可以进行批量运输并合理储存建设材料，以此降低廉租住房建设成本。

2.4相比普通住房廉租住房的建设单位不同。正是由于廉租住房具有非营利、公共物品的特点，其建设单位一般都是政府。政府为解决老百姓安居工程，达到“居者有其屋”做出很多努力。但廉租住房的建设同时也暴露出很多问题。笔者认为政府应该力求保证建筑的设计的合理、建设的效率以及建筑的质量，以此来保证住户可以安全地、舒适地生活，完美地诠释党为人民服务的根本。

3 廉租房的建设中需要注意的一些地方

3.1建设地点及周边环境

廉租住房的特点是人口比较集中，人口密度相对要比普通住房要大，所以建筑地点及周边环境对于工程及使用来说非常重要。第一，由于建筑类型是廉租房，考虑到廉租房的建设的成本，所以建设地点一般选择在离市中心比较远的区域，这就要求考虑到居民生活中的一些不便因素。笔者认为，在选址上首先应该注意能否有充足的水、电的供应，然后就是要考虑建筑时期的材料运输费用及建成以后住户的交通问题。做到以上几点，笔者认为廉租住房建设可选择在城市开发区比较边缘的位置，因为开发区的交通设施不成问题，其次作为开发区，水电及其他城市基础设施也都比较完备，再就是开发区的土地价格相对较低，便于凸显廉租房的节能性。

3.2建筑方案的选择

笔者认为建筑方案应以简单为主，因为廉租房的住户面积平均只有每户50到60平方米，所以建筑面积和可用面积要合理利用，避免不必要的占用以及浪费，最好以一室一厅一厨一卫的建设方式搭配最为合适；如果两室的话，虽然会方便一些，但是会使空间更加拥挤。这也就不会使廉租房的性价比凸显出来，要知道，廉租房是为了解决住户基本住宿问题才会存在的，所以没有必要去设计很多的花样结构。所以廉租房的建设设计还是以框架结构、钢筋混凝土浇筑的方式来建设，使用的是最便宜的材料，却是可以使用性能最高的材料。

3.3建筑的建筑分布及空地的需求量以及使用量

首先，是交通组织方面，笔者认为，采用与建筑物纵横向平行的格网道路形式，东、西、南、北分别与城市道路连接，这样最简单的设计，会使得用地比较紧张的廉租房区域会得到比较好的交通设施，再加上有些住户还是需要追求一些高的生活质量，所以可以设计一部分停车位。其次，就是环境与绿化，由于廉租房工程的人口密度大，所以一些必要的绿化措施还是必不可少的。在住宅区与道路之间布以绿化隔离带，减少相互干扰，场区内道路原则上均形成林荫道，使整个场区的绿化面积达到最高，项目用地要贯彻以人为本的宗旨，为居民提供舒适安全，安全健康的生活居住环境。最后，在竖向设计中，根据场地的地形条件，采用最节约的设计标准，以减少工程量，尽量做到挖填方平衡，雨水系统采用自然排水，路面排水与管线排水相结合的形式，室外各种工程管线设计结合小区周边现有管线实际，进行管线综合规划设计，合理安排相对集中，一次建成，便于管理和维修。这样的设计，符合了廉租住房低成本、高效率、便捷、实际的基本设计方式。

3.4给排水系统及电气系统

笔者认为，不管哪个工程的给排水系统和电气系统都是必须不可忽视的部分，由于距离市区较远，所以一些必要的用水用电还是需要考虑到的，建议建设地点周围可以找有湖泊的地方。使用时的建筑给排水系统还是以主要以使用室内供排水管网系统为主，可以减少成本，又可以充分利用市内供水系统，电气系统，笔者认为除了需要多设计一个临时发电机以外，还是可以充分利用室内供电管网。

4 廉租房建设管理的一些建议

4.1建设的廉租住房应该避免有过于华而不实的建筑材料，本着以实用为主的建筑原则，最简单而实用的框架结构，钢筋混凝土浇筑，保证了建筑的实用性，也降低了建筑成本，为建筑提升了一部分的性价比。

4.2廉租住房的建设应该注意与旧屋区改造相结合的方式，这样做的好处在于可以解决一下廉租住房的资金筹措问题，也不至于廉租住房会存在于过于远离市区的状况，为廉租住房使用者提供了生活的便捷性。

4.3廉租住房建设阶段应该选择在刚过冬到入冬这段时间内，这一点笔者认为没必要在过于寒冷的时候施工，虽然对于民工的开支会减少，但是对工程的困难程度及安全质量保证都存在有一定的问题。

4.4设计规划方面，笔者认为应该合理利用可利用面积，因为廉租住房的建设面积比较小，所以人口相对来说会比较集中，绿化面积及空地面积就有很高存在的必要性，关于本工程的建设，笔者认为也是较为合理的安排了绿化及空地面积，使得空间不是那么拥挤。

4.5廉租住房的节能方面其实也没有太多需要说的地方，因为廉租住房相比普通住房的建设本来就比较节能，但是一些地方，在方便了使用者之后，还可以试着去改善一下，比如可以试着用一下新的一些科技，或者使用一下新的能源供给方式，这些在廉租住房中其实是可以试用一下的，但是要保证质量与安全。

4.6廉租住房的用水方面其实也是应该以使用市内供水管网为主，如若离得太远，可以选择在水库、河流、湖泊附近选择建设，既保证了水源的充足，又可以使环境更加美好。

廉租房管理存在的问题篇8

关键词：廉租房 社会保障 现状 建议

廉租房指的是政府通过实物配租或租金补贴的方式，向那些与城镇居民最低生活保障标准相符合并且有住房困难的家庭提供具有社会保障性质的住房，其主要的功能在于通过这个制度特有的供应、准入、保障和退出机制来为城镇中的低收入者提供很好的住房保障，以利于维护处于城镇中弱势群体的民众的居住权，是实现全社会公平和完善社会保障体系的一条新途径。

一、我国廉租房社会保障功能的现状以及出现的问题

1.廉租房的供应机制的问题。

廉租房的供应机制是其发挥好它的社会保障功能的基础。而在推行廉租房制度过程中廉租房的来源是其供应机制中较为典型的问题。主要表现在以下几个方面：一是廉租房的供应机制中政府是处于主导地位的，而其他的社会主体相对来说其参与度就比较的低，这也就使得廉租房供应的社会化不够，不利于廉租房制度性供应机制的形成；二是在廉租房供应机制中处于主导地位的政府廉租房建设的积极性不高，使得廉租房的建设效果不太理想，这也在很大程度上影响了租户的住宅权的实现；三是廉租房的供应地区差异较大，经济发达地区和经济欠发达地区呈现出明显的差异，这也在一定程度上影响了廉租房的供应机制运行的均衡性。

2.廉租房的准入机制问题。

廉租房的准入机制是其实现公共服务均等化的一个非常有效的手段,同时对廉租房社会社会保障功能的发挥方向起着决定性的作用。通过比较分析廉租房的准入条件与当地房价的相关性，同时也对廉租房的准入条件的内部差异进行比较，我们可以发现廉租房的准入机制存在着这样的问题：首先，廉租房准入机制中的人均住房面积确立的科学性还有待提高。廉租房的准入条件主要由人均住房面积准入和家庭收入准入这两大部分来构成。廉租房的准入条件确立是否科学合理与其当地房价具有很大的相关性。通过调查发现廉租房的准入收入与当地的房价的相关性较高而准入面积与当地的房价的相关性则比较低，这也就反映了廉租房的准入面积的确立是不太科学的，这也在整体上影响了廉租房的准入机制在廉租房的社会保障功能中发挥其应有的作用；其次，各地区对廉租房的准入收入的确立有较大差异，这也在一定程度上影响了老百姓对于廉租房的社会福利的公平分享。

3.廉租房的控制机制问题。

廉租房的控制机制是保障廉租房发挥其社会保障功能的一种机制，构成它的三个主要环节是过程控制、反馈调试以及风险调节。在廉租房的控制机制的三个环节中主要存在廉租房的转租继承、变通模式以及拆迁补偿这几个方面的问题。首先，在廉租房的转租继承的私用方面，由于一些政府没有对廉租房的产权做非常清晰的界定，使得一些租户将廉租房进行转租和继承，这在很大程度上不利于廉租房的公用和社会保障性的发挥。其次，廉租房的变通政策比较单一，这在一定程度上影响了廉租房制度的适应性，使得廉租房政策的执行效果不甚理想。最后，由于廉租房制度缺乏拆迁补偿机制，使得廉租房制度的执行存在一定的风险性，同时也使得租户的住宅区保障具有一定的不确定性。

4.廉租房的退出机制问题。

廉租房的退出机制在一定程度上能保证廉租房的社会保障功能充分发挥其效力。但是从整个全国来看，各地方政府并没有全部都制定了廉租房的退出机制。这不仅在一定程度上对我国廉租房社会保障功能的发挥有制约作用，而且也不利于我国住房领域的社会公平。

二、发挥廉租房的社会保障功能的策略

结合对廉租房制度运行情况的调查和分析，发现影响廉租房制度社会保障功能的发挥的因素具有多样性的特点，既有现实条件方面的问题也存在制度方面的问题。因此，在寻找完善廉租房社会保障功能发挥的策略时，必须在现有廉租房制度的基础上根据实际情况进行突破和创新。

1.充分发挥政府和其他社会主体的作用，完善廉租房的供应机制。

首先，地方政府应该继续在廉租房建设方面承担重要的责任，以利于充分保证有效的廉租房供应。中央政府也要在廉租房建设方面给予地方政府一些财政补贴，以利于全国各个地区之间廉租房建设的均衡发展。地方政府在增加对廉租房建设的财政预算的基础之上，还要继续扩大廉租房的覆盖范围，在实现了保障特困家庭住房的基础之上还要实现对困难家庭住房的保障。其次，政府在廉租房建设上还要积极引入市场资金，有利于廉租房供应机制的进一步社会化。国家在对待廉租房建设方面，可以进一步提高应用于廉租房建设项目贷款的优惠政策或者可以增加对廉租房建设的补贴。通过各种方式在廉租房建设中引入市场资金，可以减轻政府在廉租房建设方面的压力，同时也能有效的缓解廉租房供给不足的局面。

2.科学合理的构建廉租房准入标准，促进廉租房准入机制的科学性。

廉租房的准入条件主要由家庭人均收入准入和人均住房面积准入两个方面构成。而这两者中更能反映民众实际家庭困难的是家庭人均收入准入标准，廉租房的社会保障性就是体现在对低收入家庭的廉租房补贴和救助。因此，地方政府在确立廉租房准入标准时应着重考虑家庭收入的准入，然后再考虑家庭人均住房等其他的各项准入条件。此外，尽管在我国存在着地区经济发展水平的差异，但是经济发展在同一水平线上的城市之间的廉租房准入标准应该要相对统一。随着社会和经济的发展，各级政府应该缩短经济发达地区和欠发达地区的廉租房准入标准的差异，从而促进社会的整体公平。

3.构建合理的廉租房保障方式，促进廉租房控制机制的有效性。

政府应该对廉租房的监管制度进行完善，以提高廉租房控制机制的有效性。首先要对廉租房分配的申报、审核和公示建立相应的管理制度，并加大社会各界的监督力量以确保各类信息的公正性与真实性。其次，各级政府要加大虚报申请廉租房各类信息行为的惩罚力度，从廉租房申报源头上杜绝机会主义。再次，地方政府对廉租房要实行动态的跟踪管理，对廉租房的使用状况和居民的家庭情况进行定期的核查，以利于从制度上解决廉租房的转租和继承等现实问题。最后，各级政府应明确对廉租房的拆迁补偿标准，切实维护保障租房住户的住房权。政府同时还应该对廉租房的政策进行创新，以增强廉租房政策的执行力度。中央政府要对地方政府结合自身实际情况而实行的廉租房政策变通模式进行鼓励，进而充分提高廉租房政策在各个地区的适应。

4.建立科学合理的退出机制，增强廉租房政策的执行力。

在现阶段我国的廉租房的退出机制还不够完善，主要是因为政府对于廉租房制度的执行力度还有所欠缺。因此，中央政府应该将地方政府的政绩考核制度中加入对廉租房实施情况的考核与考查，以促使地方政府更加重视廉租房制度，进而增强廉租房政策的执行力度。通过对廉租房退出机制的覆盖范围的扩大，实现对租户住宅权的合理有效保障。

参考文献：

［1］张卉.浅谈我国廉租房制度建设中的问题及对策.辽宁建材.2010(08)

［2］韩立迭，李耘清.我国廉租房制度发展演变及对策研究．城市发展研究.2009.(11)

廉租房管理存在的问题篇9

【关键词】廉租房；建设；融资途径；社会化；研究

【中图分类号】F8 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2013）05-0117-2.5

根据国家“十二五规划”之要求，到“十二五”末，全国保障性住房的总覆盖面至少要在20%以上。但目前来看并不理想，项目发展资金缺口依然非常严重，并逐渐成为保障房建设瓶颈，尤其是廉租房建设与发展更是困难重重。实践中我们可以看到，因租金相对较低、项目不能出售以及回收期限非常长等原因，所以导致廉租房融资问题成为当前保障房融资建设的最难点。因此，在当前的形势下，加强对我国廉租房建设融资社会化路径的研究，具有非常重大的现实意义。

一、当前廉租房建设融资问题分析

1.地方政府的建设融资积极性比较差

从实践中来看，较之于如火如荼的商品房建设而言，廉租房虽然也需要类似的资金、土地投入，但其后期没有较为显著的经济效益，这与地方政府的经济利益追求是相互冲突的。同时，廉租房的大量建设，也会对商品房价格产生加大的影响，廉租房的建设数量越多，则商品房的价格就会越高；事实上，如果商品房的价格下跌，则会严重影响地方政府的财政税收、土地出让费用的收入等，GDP也就难以实现增长，又会影响到国家GDP持续增长的大业。由此可见，廉租房除了能够实现一定程度的社会效益，对于地方政府而言却是没有太多的好处，地方政府加强建设融资的积极性很难有效的调动。据调查显示，对国内一些财政能力相对较弱的一些地区，即便想建设廉租房，也没有足够的经济实力。这主要是因为地方相关配套的资金难以有效地落实到实处，地区财力与资金分配不均衡，地方政府不重视，财政预算中没有住房保障资金的融资渠道，以致于多年来廉租房建设资金短缺现象一直存在。

2.廉租房建设过程中的融资方式相对比较单一

当前国内廉租房建设过程中的融资渠道主要是政府的资助，廉租房实际建设过程中，相关金融机构没有真正发挥其作用，即廉租房建设资金依然靠地方政府的财政拨款、社会保障资金以及住房公积金的增值收益等。当财政资金比较紧张时，建设融资也会因此而受到严重的影响，阻碍廉租房项目的建设与发展。从国外发展经验来看，银行等金融机构的贷款应当是廉租房建设与发展的重要融资途径，但由于廉租房建设的自身特点，建成后没有获取高额利润的可能性，因此金融贷款也就出现滞后性，即不愿意在这方面给予贷款支持。同时，根据规定土地收益金的10%以上都要应用与廉租房的建设与发展上，但从实际情况来看，该项工作在部分城市中或难以落实，或比例达不到要求；廉租房建设用地主要是以行政划拨的方式获取，因此地方政府已经在廉租房建设中做出了巨大的贡献.再让地方政府拿出10%以上的土地收益金支持廉租房建设，必然会打消地方各级政府的积极性。由此可见，廉租房建设过程中的融资方式相对单一，土地资源开发利用有限，如果不在融资方式上创新，则恐怕廉租房建设与发展工作将难以开展下去。

3.住房公积金增值收益问题

所谓住房公积金增值收益，实际上就是指住房公积金的业务收入与支出之间的差额，其在当前国内廉租房建设与发展过程中起到了举足轻重的作用。但从实践来看，将公积金增值收益用于廉租房建设与发展的重要资金来源，客观上存在着很多的争议与问题：第一，公积金增值收益利用一次后，必须要经过很长一段时间的积累方可形成规模，因此连续性与稳定性比较差；第二，公积金增值收益因地区的实际经济发展状况不同而存在着一定的差异性，比如东部地区的住房公积金增值收益提取比例可达80%以上，而中西部地区则难以望其项背；第三，公积金制度的存在价值在于保障普通的工薪阶层，并有效提高当前市场经济条件下的住房购买力，实际上就是缴纳住房公积金人员之间的一种互助行为，因此公积金增值收益与地方财政资金有着本质上的差别。基于此，如果不分对象、盲目地将住房公积金增值收益应用于低收入家庭的住房保障上，则难免会引起较大的争议，也显失公平。

二、廉租房建设融资社会化的必要性与可行性

1.必要性

就当前我国廉租房建设融资现状来看，迫切需要进行创新，尤其要拓宽融资的社会化途径，这是非常有必要的，具体表现在以下两个方面：

第一，扩大投资主体，可有效减轻地方政府的财政负担。根据当前我国廉租房建设机制只要求，公共管理部门的主要目标与责任在于有效地满足弱势群体的住房需求。为此，公共管理部门需在不断提高建设资金投入方面下功夫。但公共管理部门所掌握的资金必定有限，因此建设需求与可供给资金之间就产生了矛盾。在这样的情况下，如果能够有效地吸纳社会资本用于廉租房建设与发展，不仅可以拓宽我国廉租房建设与发展的融资渠道，而且还能有效弥补国家建设资金的缺陷与不足，有效地减轻地方政府的负担。

第二，扩宽社会化融资途径，可有效缓解社会低收入阶层的住房刚性需求，对于和谐社会的构建具有非常重大的现实意义。当前房地产市场快速发展的同时，市场存量与增量之间出现了严重的不均衡现象，即结构性问题与矛盾日渐凸显出来，同时还蕴含着非常大的金融风险。从理论上来讲，廉租房建设与发展是有效调控当前房地产需求的最直接方式，但实际上廉租房建设的不断增加不仅没有缓解低收入家庭的住房压力，反而导致房价居高不下。因此，不能再在给地方政府施加压力，而是要在融资社会化方面多下功夫。

2.可行性

从实践来看，扩展廉租房建设融资的社会化途径具有一定的可行性，具体表现在以下几个方面：

第一，民间资本相对比较充足。“十二五”期间，城乡居民银行储蓄存款余额在持续的增长，因此相对比较的民间资本成为廉租房建设融资的最好资金来源。

第二，投资人员可享受到一定的经济收益。对于个体部门而言，主要是以营利为目的，如果没有利用可图，则该建设项目很难有效地吸引个体或民营投入资金。从实践来看，虽然廉租房建设项目投资回收周期相对比较长，但廉租房的客观需求量非常的大，而且风险低、收益稳定。基于这些优势，个体部门会对其有产生兴趣。如果有个体部门参与融资活动，地方政府可相应的给予其政策上的倾斜和支持，比如税收优惠、沿线土地的优先开发以及贷款担保等，由此可有效调动个体的积极性。

三、新时期廉租房融资社会化路径

基于以上对当前我国廉租房建设融资中存在的问题分析，笔者认为可从以下几个方面拓宽和发展融资的社会化途径。

1.房地产信托投资基金

所谓房地产信托投资基金，实际上是采取公司、信托基金的组织形式，它以发行收益凭证等方式来实现多数投资者的资金汇集，并且由专门的投资管理机构对房地产投资经营活动进行管理，将投资收益严格按照相关比例进行分配的一种基金。实践证明，利用房地产投资信托基金，可有效建立廉租房建设与发展体系，对于解决社会低收入人群的刚性住房需求、控制金融风险，效果非常的显著。

房地产信托投资基金的主要运作程序是：房地产信托投资公司向社会广大投资者进行资金募集，收到资金以后便向投资者签发相关的受益凭证；房地产信托投资公司将大量的募集资金用于廉租房的建设上，并大量收购空置房、二手房以及商品房等，充作廉租房资源。同时，政府相关部门根据实际情况制定出合理的廉租房标准，并对入住资格进行严格的审核，尽量满足最低收入家庭的需要。政府部门与最低收入家庭共同支付租金，然后交给制定的机构进行保管，后者根据信托合同中的要求，将投资所得的收益交付给受益凭证持有人；同时，受益凭证可在证券市场上进行买卖和交易。由此可见，房地产信托投资基金，实际上就是房地产证券化的产物，可采用股票、收益凭证等形式进行交易，并赋予房地产以市场流动性，便于投资人员的参与、退出。房地产信托投资基金，具有高回报等特点，可将廉租房生产经营过程中的租金收入，用以分红，并吸引较为稳健的投资者，降低风险。

2.采取BOT投资合作模式

从当前世界各国的发展经验来看，廉租房建设与发展的最初阶段应当以实物配租为主，待其发展至一定的阶段，再相应地提高货币配租应用比例。针对当前国内廉租房资源不足以及覆盖面相对有限等现状，各地新建成的廉租房资金压力也变得非常的大，积极创新廉租房建设与发展模式成为必然选择。所谓BOT投资合作模式，实际上就是建设、经营以及转让流程，即特许权融资方式。实践中我们可以看到，该模式建立在政府与私人机构的协议基础之上，政府特许私人机构在特定的时期内，筹集资金建设基础设施，并对其进行管理与经营；当这一特许期限结束以后，政府部门就会接管私人机构建设的基础设施项目。由此可见，BOT模式可有效转变当前主要依靠政府财政投资的建设廉租房的单一模式，当政府财政不足时，仍可借助民间力量，来保证廉租房的建设与发展。实践中，可先由政府部门委托某建设项目运作机构对整个建设项目进行管理和经营，该运作机构采用私人投资的方式建设廉租房，特许其在某一段时间内对其进行管理和经营，所得收益全部归个人所有，同时政府在此过程中也会给予其一定的政策支持和税收优惠，以激发民间力量的积极性。作为BOT模式的主导者，政府应当充分发挥其市场调节作用，并对市场资源进行优化配置，从而使廉租房工程项目在建设、运营以及移交过程中，一直处于可控制状态，以保障廉租房功能的正常发挥。

3.PFI模式

所谓PFI模式，实际上就是指私人融资启动或者民间主动融资启动，它是英国政府于1992年提出来的，并在日后逐步兴起的一种设施投资、建设与运营管理模式。政府相关部门根据当前社会发展客观需求，提出一些刚性的建设项目，然后利用招投标的方式，将建设运营权利赋予中标的私营部门，并特许其在一定的时间内，将其建设经营的基础设施项目归还于政府，私营部门可从政府那里收取一定费用的新型融资方式。从形式上看，该种方式与BOT融资方式比较相似，其区别在于该建设项目投资收入并非来源于实际使用者，而是来源于政府及相关部门。实践中我们可以看到，因廉租房只租给最低收入家庭，租金由政府进行限价，标准相对较低，因此难以形成资金投入与产出之良性循环。在这样的情况下，政府及相关部门需利用财政拨款、城市经营所得等，为廉租房建设私营机构支付相应的建设与运营费用，既保证私营机构能够回收成本和利润，有可以保证廉租房的建设与发展。

4.实施廉租房共有产权管理模式

所谓廉租房共有产权，主要是指符合保障条件的低收入家庭先提供一定的资金，将部分产权购置下来，剩余的产权则政府持有，在低收入家庭完全具备购买能力时，可继续将政府持有的产权完全买下了。从实践来看，廉租房共有产权管理模式利用国有产权的出售来置换资金，并应用到廉租房的建设与发展中，可有效实现投资建设、出售、回收部分资金以及再投入建设之良性循环，对减轻地方政府的廉租住房建设投资压力具有非常显著的作用。同时，在以上共有产权模式实施过程中，应当制定合理的申请、审核以及轮候与公示管理机制，尤其是购买对象应当保证是最低收入家庭，要坚决避免弄虚作假现象的出现。

四、结语

自2009年开展廉租房建设与发展工作以来，虽然国家在该项目建设中投入了大量的资金，对于短期内有效解决廉租房建设问题作用非常显著，但从长远的角度来看，地方政府不可能、也不会长期为建设和发展廉租房基础设施建设项目而投入巨大的资本，因此最重要的就立足实际，积极创新融资模式，才能保证廉租房建设事业的可持续发展，才能保证和谐社会的稳定性。

【参考文献】

[1]李勇辉，方祥.公共财政框架下我国廉租房建设融资途径探究[J].湘潭大学学报（哲学社会科学版），2010（3）.

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[3]吴砚.我国廉租住房建设的融资创新[J].金卡工程（经济与法），2010（4）.

[4]郭建鸾.我国廉租房融资困境及其模式创新[J].中国金融，2008（11）.

[5]杨芝锦.廉租房融资的国际经验及其对我国的启示[J].北京房地产，2008（6）.

[6]巴曙松，等.保障房建设提速.房地产调控难松[N].中国证券报，2011（6）

廉租房管理存在的问题篇10

刚才，会议听取和审议了市住房公积金管理中心关于**年工作情况和**年工作计划的汇报，审议审批了**年住房公积金归集使用计划执行情况和**年全市住房公积金归集使用计划。会议还对新增补的管委会委员进行了聘任，增选了管委会副主任。xx同志对**年住房公积金管理工作作了总结，对今年工作提出了安排意见，得到了各位委员的赞同，我完全同意。回顾过去五年，我认为是我市住房公积金制度建设保持了快速健康发展的态势。五年来，住房公积金归集额每年以30%以上的速度递增，归集余额由2.6亿元增长到9.3亿元，增长了3.5倍；住房公积金个人住房贷款余额由0.3亿元增长到2.7亿元，增长了9倍；住房公积金覆盖面由49%提高到65%，增长了16%。这些成绩来之不易，各级房改和住房公积金管理战线上的干部职工为此付出了艰苦的劳动，做出了突出贡献。**年是我市经济发展史上非常关键的一年，市委五届三次会议提出了未来五年我市经济的发展任务，确立了“双千亿、双翻番”的奋斗目标，明确了发挥三大优势，实施三大战略，推进“三化”进程，实现跨越发展的思路。各级政府、各级房改部门和市住房公积金管理中心要围绕实现上述目标和战略，以及本次会议确定的任务和目标，全面落实科学发展观，认真抓好落实，为全市经济发展作出应有的贡献。下面，我讲四点意见：

一、突出工作重点，大力提升住房公积金在城镇化战略中的地位和作用

城镇化进程首先是城市人口扩充的过程，增加城镇人口首先要解决的问题是“住有所居”。建立住房公积金的宗旨就在于改善职工住房条件，提高职工购房支付能力。为购房人提供住房贷款，支持住房消费，住房公积金在城镇化战略中地位和作用是不容忽视的。因此，大力发展住房公积金贷款，支持职工住房消费，并把这项工作作为工作的重点和突破点，是提升住房公积金管理中心在城镇化战略中地位和作用一步好棋。大家知道，出口、投资和消费是拉动经济增长的“三驾马车”。我认为，加大住房公积金归集和管理力度，根本目的就是在于启动消费，最终在于拉动经济发展。近几年我市住房公积金贷款业务发展较快，但总体上看还不尽人意。截至**年底，全市住房公积金运用率35.6%，住房公积金贷款占存款的比例28.47%，分别处在全省第13位和15位。因此，市中心在发展住房公积金贷款方面的潜力是巨大的。去年，市委、市政府下了很大的决心，出台了文件，要求全市乡镇党政机关、中小学校全面建立住房公积金制度，此项政策惠及4.6万人，目前已全部落实。这4.6万人可以说是城镇化进程的先头部队，他们进城购房的意愿非常强烈，是住房公积金贷款寻求突破的重点。本次会议上，市中心就发展个贷提出了许多的积极的措施，再次提高了夫妻一方住房公积金贷款的额度，推出了用住房公积金余额逐年还贷的办法，为乡镇党政机关工作人员，农村中小学教师购房提供贷款支持，并准备尽快做到辖区内住房公积金缴存人在辖区内购房，凭有效缴存凭证均可在购房所在地申请贷款等措施，这都是贯彻落实科学发展观，解放思想的具体体现。但这还不够，中心还要进一步解放思想，从落实科学发展观的高度，学习借鉴外地先进经验和做法，出台更加积极有效的措施支持职工住房消费，通过发放贷款，消化沉淀资金，提高资金运用率，从而大力提升住房公积金管理在城镇化战略中的地位和作用。

二、突破发展瓶颈，大力加强中心自身建设

打铁先得自身硬，大力加强中心自身建设是提高我市住房公积金管理水平的基础。要加强中心自身建设必须解决发展的“瓶颈”问题，那么制约我市住房公积金制度建设发展有哪些“瓶颈”问题呢？我们与中心领导进行了反复研究，主要问题在三个方面，即：管理体制不顺，办公（营业）场地不足，信息化建设水平滞后等，这三个问题都是棘手的问题，都是带有全局性的问题，有些是需要相当一段时间努力才能够解决的，但都是必须值得重视和加以认真解决的。

首先要解决管理体制不顺的问题。**年国务院颁布修改后的《住房公积金管理条例》，其核心问题之一就是设区的城市只设一个住房公积金管理中心，即所有县、区住房公积金都要纳入市中心统一管理。随后国家、省、市相继出台了相关的配套政（！）策和文件。由于我市住房公积金管理人员分流困难，逾期项目贷款收回缓慢，此项工作进展一直不理想。到**年8月，建设部、财政部、监察部、人民银行再次出台了文件，要求落实《条例》，进行整改。省政府、省建设厅多次督查，**年10月，市政府决定先收回县区住房公积金管理的事权，我们称之为“事权上划”。两年多来，按“事权上划”的原则，市中心围绕县区住房公积金管理做了大量工作，但总体看不尽人意，主要表现在管人管事分离，管人的不管事，管事的不管人，二者脱节。人员分流进展难，逾期项目贷款回收力度不足，少数县主管部门插手住房公积金业务管理，有的县违规超配干部，这种状况到了非下决心解决不可的地步。据了解目前全省未完成机构调整任务的仅我市一家，会后，市中心要以住房公积金专项治理为契机，抓紧调研，充分借鉴兄弟地市的经验，积极与市人事部门联系，加强与县区领导人的沟通协调，尽快完成人员分流、债务清偿等工作。在市县区机构改革中进一步理顺关系，在此期间各县区不得在管理部超配干部，更不准进人，否则，以违纪查处。

其次要解决办公（营业）用房不足的问题。市中心及所属管理部、办事处没有一个符合要求的营业（办公）的场所。现用于营业（办公）的场所或者与房改办合署办公或者是租赁外单位用房，已有的营业办公场所都是按行政性办公要求设计的，无营业场所或者营业厅。市中心从去年开始多次出现职工缴存、支取、贷款在办公室楼道排队的现象，对此职工反映强烈，严重影响效能建设，与省建设厅要求“一站式”，“一条龙”服务的要求相差甚远。省建设厅在会议上多次要求市中心改善办公条件、营业场所。近几年来，全省70%以上的中心都通过自建、购买、置换等形式解决了营业场地问题。有了营业大厅，引进商业银行进驻，职工一进大厅，即可以提供“一站式”、“一条龙”服务，大大提高了办事效率，为职工提供极大的便利。新建、购买、置换新的营业办公场地需要一大笔资金投入，但从长远看是发展的方向，是必需解决问题。到**年底，市中心管理的住房公积金将达到10多亿元，服务对象达到14万人，解决营业用房刻不容缓。如何解决这一问题，市中心应加强调查研究，拿出方案向政府报告。

三要解决信息化建设滞后的问题。**年10月，县区管理部（办事处）“事权上划”后，中心与管理部先后投入20多万元解决电算化问题，摆脱了手工记帐的落后状况。但信息化建设与建设部、建设厅的要求差距很大，与全省兄弟地市相比非常落后。至今未能实现全市住房公积金信息联网。建设部、建设厅要求在**年前实现住房公积金全国、全省联网，对此中心要加快工作节奏，积极筹划论证，尽快实现住房公积金市级联网，实现联网后中心可以对县区住房公积金实现全过程、全方位监督检查，有利于风险防范，有利于业务拓展，有利于信息共享。信息化建设所需经费，中心经过充分论证后，单独编制预算，报财政部门审批后实施。

关于加强中心自身建设问题，在此我还要特别强调一下住房公积金管理中心班子建设问题。目前市管理中心管理着近10亿元资金，同时也承担着全市廉租住房保障的双重任务，加强自身建设，建设好班子是关键。近年来，房改办（中心）领导班子“团结、廉洁、务实”是得到市委、市政府充分肯定的。调整后的房改办领导班子要继续发扬老班子好的做法、好的经验，要在保持和发展“团结、廉洁、务实”的基础上，开拓进取，开创住房公积金制度建设、住房保障事业的新局面。

三、完善决策机制，大力提高管委会决策水平

住房公积金是国家强制推进的政策性住房储金，单位和个人缴存的住房公积金归个人所有，是职工工资重要组成部分，是职工用于住房消费的专项资金，是职工的“血汗钱”。到目前为止，全市住房公积金累计归集余额已超过10亿元，管好、用好这笔资金，事关大局、事关民生、事关十多万名职工的切身利益。《条例》规定，住房公积金实行“管委会决策，管理中心运作，银行专户存储和财政监督”的原则，因此，作为住房公积金的决策机构，住房公积金管委会在住房公积金管理工作中起着决定性的作用。管委会要认真贯彻《条例》和《关于进一步完善住房公积金决策制度的意见》有关规定，按照“四统一”的管理原则，实行管委会议事制度，规范管委会决策程序，提高管委会的决策水平。市中心在工作中要严格按照《条例》的规定，日常工作坚决贯彻管委会的决策，大事要及时向管委会汇报，要将中心工作进展情况，住房公积金政策的调整情况，定期向各位委员通报，以使各位委员及时了解掌握住房公积金制度建设方面的信息，为提高管委会的决策水平创造条件。财政、审计部门要发挥行政监管的职能，定期、不定期对住房公积金运作情况进行监督检查，并向管委会提交管理检查报告，从而提高公积金管理的透明度，更好地防范资金风险。