廉租房的性质十篇

廉租房的性质篇1

关键词：廉租房；房地产；建设工程；城市居民住房条件

中图分类号：F407文献标识码：A文章编号：1009-2374（2009）06-0071-03

早在1998年，国务院就了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），明确提出在全国推行廉租住房制度；2006年5月7日，国务院总理主持召开国务院常务会议，针对房地产调控提出了著名的“国六条”，将城镇廉租房建设置于一个更为显著的位置。2007年8月1日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》对进一步建立健全廉租房制度做了比较详细的规定，敦促各级政府切实履行义务。2008年3月31日，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》指出，要从设计、施工、监理等多方面提高廉租住房质量，房源方面应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行。但是，我国在实际建设廉租房过程中的情况又是如何？这不得不引发人们对我国廉租房建设工作进行深入的思考。

一、廉租房的涵义

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，具有社会公共福利和住房社会保障性质。它一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。

二、我国廉租房的现状及分析

（一）我国廉租房建设现状不容乐观

有资料显示，截止到2006年，廉租房制度已经正式推行了3年，然而全国尚有70多个地级以上城市没有推行这项制度，还有122个地级以上城市没有建立严格的申请审批程序。廉租房的推行亟待加快步伐，让更多的低收入家庭受益。到如今，我国的廉租房制度的建设和实施仍然进展缓慢，根据建设部的统计，全国到目前为止，仍有十多个个省（区）没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅仅为47.4亿元。

廉租房的建设工程本是一项利国利民的福利政策，但是一些政府还把建设廉租房当作是一项短期“形象工程”，根本没有深入理解廉租房的真正含义，最终导致廉租房建设的缓慢进行。另外，在廉租房建设工程中其管理，质量，安全等方面都不容乐观，问题重重。

（二）我国廉租房建设中存在的问题有待思考

我国廉租房经过几年的发展虽然取得了一定的成就，但是随着制度的不断延伸，出现的问题越来越明显，从而引发了强烈的舆论争议，诸多专家学者纷纷献计献策来进一步实施廉租房福利政策。在廉租房发展的同时，很多问题是亟待解决的。

（三）政府职能缺位，建设资金不足

随着社会的快速发展，我国通过住房改革，使房地产快速走上了市场化，房屋的价格也随市场的变动而变动，以至于价格一高再高，一般老百姓难以承受高房价，工薪阶层逐步变成了房奴，社会发展越来越不和谐，这严重影响了我国社会主义改革开放和现代化建设的进程。此时，一些低收入者和城镇居民的住房问题需要政府进行干预，制定一些优惠措施来满足其住房需求，廉租房就成了一项不可或缺的福利政策。然而一些地方政府片面强调市场的作用，强调住宅与房地产业发展对当地经济发展、财政收入的作用，因此没有建立稳定的廉租房资金来源渠道，财政预算安排不足，这在实质上是忽视了住房问题的社会性。

在我国，比较发达的东部地区缺乏建设廉租房的动力，而在比较落后的西部地区却没有足够的资金支持，这都是源于缺少公共财政作为保障。资金不足，政策难以发挥优势。随着我国房价的不断提高，中低收入者只能“望房兴叹”，尤其是困难户，更是表现出一种无奈。而地方政府也是因为资金不足而难以建设足够的廉租房供给居民，使有限的资金不能发挥有效作用。因此，建设资金和管理费用就成了廉租房建设的一大瓶颈。“2006年，全国开工建设和收购廉租住房5.3万套，建筑面积293168万平方米――仅完成计划的三分之一左右， 其中一个很重要的原因，就在于财政预算安排资金不足。”

（四）保障范围过小，住房安全有隐患

由于我国人口众多，贫困人口占有一定的比例，使得在廉租房的建设初期难以各方各面都能照顾到，这是可以理解的。但是，部分确实需要政府帮助的低收入人群被排除在政策的保障范围之外。比如，在城市里，有一个庞大的群体渴望廉租房，却没有权利享受，就是农民工。进城务工的农民工群体对于城市发展作出了巨大的贡献，但却不能享受社会的保障体系所带来的好处，这也有失社会公平，长此以往，对社会的稳定带来不可估量的隐患，不利于我国和谐社会的建设发展。

同时，我国的廉租房建设也存在严重的安全隐患。

（五）廉租房住用管理问题

随着廉租房建设数量的激增，未来廉租房大规模投入使用后的管理问题将显得更为重要。重庆市已经投入使用的廉租房基本都没有形成小区，听到最多的是廉租户对廉租房管理的质疑和抱怨：廉租住户的家庭信息是否得到即时的跟踪管理？廉租房的使用率是否得到最大化？转租、续租问题怎么解决？基础配套设施如何解决？

（六）廉租房建设工程的质量问题

住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》指出：建设单位要对廉租住房质量全面负责。要依法加强对设计、施工质量的过程控制，保证住房建设的合理工期和造价，不得任意压缩合理工期，明示或暗示设计单位和施工单位违反工程建设强制性标准。

勘察单位要按照工程建设强制性标准进行勘察，确保勘察文件真实可靠。设计单位要根据廉租住房特点，精心设计，在较小的套型内实现基本的使用功能，满足住宅对采光、隔声、节能、通风和公共卫生要求。施工单位要严格执行施工图设计文件和技术标准，强化质量控制，严格材料进场检验、工序检查和验收制度，不得偷工减料，不得使用不合格的建筑材料，确保施工质量。

三、现阶段对我国廉租房建设工程的再思考与建议

（一）将廉租房建设作为地方官员政绩考核的硬指标，确保资金来源

由于地方官员的错误理解廉租房和不彻底地建设廉租房导致了政府职能的缺位，廉租房难以顺利建设，地方官员的这些行为就是因为没有一些政策或法规的约束才产生的。中央政府应该将廉租房建设作为地方官员政绩考核的一项硬指标，并设立一些奖惩政策，使地方政府有动力去建设廉租房。不仅如此，还要严格执行公示制度。按照规定的内容、时限、程序予以公示，并设立举报电话及信箱等。建设部有关负责人说《实施办法》同时要求严格实施年度复核制度。各地主管部门要会同有关部门按年度对廉租住房保障家庭进行复核，根据复核结果及时对是否实施保障、保障方式、保障水平等予以调整，对复核中发现的违法、违规行为及时予以处理。

首先，政府在廉租房建设中引入“房地产信托基金”，以解决廉租房建设的资金渠道问题。房地产投资信托基金一般是通过信托方式集合社会闲散资金，聘请专业人士投资、经营管理，并以租金收益回馈投资者。其次，政府发行有限量的住房建设公债，遵循“缺口补给式”原则，即总体考虑廉租房临时性融资缺口来确定数额，为地方政府弥补廉租房建设资金的缺口。

（二）将廉租房建设法律化，建设安全实惠住房

我国目前的法制建设还不是很完善，很多问题都可能在法律的“空白处”，这势必会造成我国的廉租房保障范围过小。廉租房法律化，使廉租房的建设和分配都有法可依，有法必依，执法必严，违法必究，形成一个较好的社会保障体系，使中低收入者真正享受到廉租房的优惠政策。

针对廉租房进行开发维护配套设施方面的日常管理，政府可以组建针对廉租房管理的物业公司，而不是交由市场化的物业公司来进行管理。“为了达到资源的有效分配，政府可以组织廉租房小区中有劳动能力的人参与到小区的物业管理当中，一方面可以节省人力成本，另一方面还能给部分廉租户提供就业岗位。”比如：物业公司的正规化、福利性分配制度、工程单位的质量把关、成本质量控制等。

（三）对廉租房建设工程的规范程序化管理

各地建设主管部门要严格基本建设程序，严格按工程招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、竣工验收备案等程序执行，并强化对各环节的监督管理。要落实建设主体执行建设程序的责任，对未按规定履行基本建设程序的项目及单位，要严肃查处。质量监督机构应加强对工程竣工验收的监督检查，对竣工验收程序不符合有关规定，或工程实体质量和使用功能存在明显缺陷的，要责令整改，并停止竣工验收；整改合格后，重新组织竣工验收。住房交付使用时，要确保供水、供电、供暖、燃气、电信等设施达到使用要求。

（四）有效地保证廉租房建设工程的质量

1．廉租房建设质量提出要求，全面实行“分户验收”。住房和城乡建设部《关于加强廉租住房质量管理的通知》，专门就廉租房的建设质量提出要求。根据通知，廉租房须全面实施质量分户验收。通知要求各地建设主管部门要对廉租住房全面实施质量分户验收，确保每套住房都达到入住即可使用的条件。建设单位要按照有关规定，组织设计、施工、监理等有关单位进行验收，验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。

2．确保廉租房设计质量。由于廉租住房户型小，设计难度大，收取费用低，建设厅近期在检查中发现，一些勘察设计单位和施工图审查机构设计不精心，审查不细心，致使一些廉租住房在布局、适用、经济、安全等方面存在不尽如人意之处。建设厅要求，建设单位要根据国家有关建设标准，恰当提出廉租住房设计任务和要求，不得明示或暗示勘察设计单位违反工程建设强制标准进行设计。勘察设计单位要重视廉租住房建筑方案的推敲，在有限的建筑面积条件下最大限度地满足采光、通风、隔音和卫生等各方面的使用要求。施工图审查机构，要重点审查地基基础和主体结构是否安全可靠，建筑节能是否满足要求，并将检查情况向各设区市建设主管部门和省建设主管部门报告，否则追究施工图审查机构责任。各级建设行政主管部门，要依法加强对廉租房勘察、设计、施工图审查工作的检查监督，确保廉租住房勘察设计质量。

参考文献

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[2]马君昭．政府在廉租房建设中的角色分析[J]．时代经贸，2007，（5）．

[3]杨振华．廉租房建设的现状与思考[J]．北京规划建设，2002，（6）．

[4]田晓霞．关于我国廉租房建设的思考[J]．中小企业管理与科技，2008，（18）．

廉租房的性质篇2

一、实行“租售并举”的廉租住房出售部分可先行与经济适用住房并轨。我们在《对廉租住房保障问题的探索与思考》一文中曾提到“可将超出保障面积部分，按经济适用住房计价并区分产权”，实质上就是将实行“租售并举”的廉租住房出售部分与经济适用住房并轨。现行政策有无依据呢？2007年11月8日建设部等九部委《廉租住房保障办法》（第162号令）第二条规定“城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理，适用本办法”。2007年11月19日建设部等七部委《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）第二条规定“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”。这两条规定，分别从廉租住房保障办法适用范围和经济适用住房内涵界定角度指向城市低收入住房困难家庭，且两条规定后款一字不差表述为“本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭”。由此可看出，两者不管是保障范围描述，还是对“城市低收入住房困难家庭”的解释，都是一致的。两者主要区别在于：一是廉租住房套型建筑面积控制在50㎡以内，而经济适用住房建筑面积控制在60㎡左右；二是政府财政对廉租住房建设有一定资金补助，而对经济适用住房建设无资金补助；三是经济适用住房保障方式是出售，廉租住房保障方式是租赁补贴、实物配租以及各地正在探索的廉租住房部分出售（副总理2009年8月10日在推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会上指出“有的地方对当下无力购买住房的，采取租售并举的方式，待居民收入提高再行购买后，取得完全产权”。我们理解，这是对“租售并举”方式的认可）。综合比较廉租住房与经济适用住房的联系与区别，可以看出，两者本质相同（均属保障性住房性质）仅形式有异而已。因此，可以先行将实行“租售并举”的廉租住房出售部分与经济适用住房并轨。两者并轨后可融合两种保障方式各自的长处：既采用建筑面积在60㎡左右的经济适用住房面积标准以适应人性化要求并可考虑较长远的住房需求，又结合了50㎡以内国家政策性资金补助的规定。

为何只提出廉租住房出售部分先行与经济适用住房并轨而不是完全并轨呢？一是因国家大政策有廉租住房与经济适用住房之别。二是就低收入家庭而言，其收入也有层次差异，对其住房保障政策不能整齐划一。首先，收入相对较高的低收入家庭可购买经济适用住房；其次，具有一定经济承受能力的低收入家庭可购买廉租住房；再次，最低收入家庭则可租住廉租住房或领取租赁补贴到市场租房。三是在现阶段需要与可能之间，完全并轨还存在国家和地方财政承受能力的制约。

二、改按面积标准补助为按套数补助。既然廉租住房出售部分和经济适用住房并轨后建筑面积可在60㎡左右，则该房屋建筑面积可能浮动且超过50㎡。在可供出售的廉租住房建筑面积浮动的情况下如何计算补助标准呢？我们认为，可改现行按每平方米标准补助为按每套（每户）补助廉租住房建设。这样，一是中央及省级财政仅在总盘子内改变补助方式，补助资金总量可不增加；二是可避免县、市为追求中央、省级财政补助资金而扩大廉租住房建筑面积的情况发生；三是能赋予地方政府结合当地实际对单套可出售廉租住房建筑面积的一定调剂权力，以考虑保障家庭人口、性别、代际、民族等结构因素，尽可能满足人性化需求。有的人士对我们原来已经回应的廉租住房出售不存在国有资产流失问题提出了新的质疑，即廉租住房在满足转售条件后房产价值溢价是国有资产流失。副总理在推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会上指出“现在明确廉租住房建设和棚户区改造要进行资金统筹、规划统筹”、“让群众拥有完全产权和部分产权，增加群众财富，既有利于推动棚户区改造，又有利于增加群众对生活和未来的希望”。我们理解，就是可以对廉租住房、棚户区改造保障家庭让利。因此，廉租住房出售后关键在于规定年限内严禁上市和私下交易，而在住满规定年限并补缴土地收益和有关税费后自主转售的收益应归购房人。同理，在我国住房制度改革进程中，房改房、经济适用住房虽无政府直接资金补贴，但均有国家让利成分在内，相较廉租住房出售而言，只是让利对象不同而已。既然房改房、经济适用住房满足转售条件后的溢价均归购房人（单位职工、中低收入家庭，注：原经济适用住房售房对象为中低收入家庭），廉租住房达到规定居住年限且低收入家庭通过自身努力有一定经济实力后购买商品住宅，而转售廉租住房所得溢价收益，为何又不能让利于他们呢？况且，有关规定已明确廉租住房由政府优先回购。

三、“租售并举”是多渠道融资推进廉租住房建设的有效方式。针对廉租住房面积浮动，导致资金总量尤其是地方配套增大的问题如何解决？对于中央及省级财政而言，其原对廉租住房建设的中央预算内投资及省级补助总盘子不变，可以不额外增加负担。对于地方配套而言，因为廉租住房可以出售，将出售所回笼的资金又投入到廉租住房的在建项目，既能缓解地方政府财政资金投入不足的问题，又能形成一条建房资金链实现循环利用，还能加大廉租住房项目建设力度加快扩大实物保障覆盖面。这样的制度安排，并未增加财政负担，因为除财政投入这个渠道而外，融汇了低收入住房困难家庭力所能及的投入，汇聚了各方面的努力共同解决住房保障这一个社会性的民生问题。尤其是对保障对象购买廉租住房而言，其在承担力所能及的力量的同时，又得到了国家的政策优惠，实现拥有一套自己的房屋（政府与购房者共有产权）的梦想，还可以通过产权抵押增加改善生活条件的手段。对于社会而言，廉租住房出售，利于使保障家庭有恒产、有恒心，进而促进社会和谐稳定。所以，廉租住房出售，实际上是“政府主导出资，低收入家庭凑资”，共同加快解决低收入家庭住房困难的一件利国惠民之事。对廉租住房出售回笼建设资金，有的人士提出这样一个问题，廉租住房出售回笼资金投入在建项目后，保障范围扩大反过来会加剧资金投入的压力。其实，对政府而言，划定的住房保障范围就是低收入住房困难家庭（低收入和住房困难两条标准由市县人民政府确定），在此范围之内的，都是必须要保障的对象，都应该实现应保尽保。所以，不存在保障范围扩大的问题，反而是通过廉租住房出售回笼资金加快建设，相对提前为保障对象提供了住房保障。

四、实物配租廉租住房建筑面积应控制在50㎡以内。实行“租售并举”的廉租住房出售部分与经济适用住房并轨后，建筑面积可在60㎡左右，是考虑到低收入住房困难购房家庭：一是有一定经济承受能力，二是愿意购买，三是可实现其“居者有其屋”的梦想，四是其必然要考虑到家庭成员结构对面积的需求以及较为长远的打算等方面因素而综合确定的。而对于没有一定经济承受能力只能实行实物配租的低收入家庭，现阶段用于实物配租的廉租住房建筑面积只能控制在50㎡以内，这是因为：一是政府财力所限，最低层次的住房保障标准不可能过高；二是政府当前只能优先解决“住有所居”问题，以后才能逐步解决“居者有其屋”的问题；三是享受实物配租的保障家庭大多靠低保金生活，要考虑其租金承受能力。“保障性住房是兜底的”，因此新建廉租住房必须首先留出足够房源满足实物配租需要，对符合保障条件的如“孤、老、病、残”等无力购买以及无意购买廉租住房的低收入住房困难家庭提供实物配租保障。在新建廉租住房保证实物配租房源之后，出售可以同步开展，有条件的地区还可实行先租后买，即首先对保障对象采取实物配租方式让其住进去，待其具有一定经济承受能力后，地方政府再以成本价或略低于成本的价格出售给入住的保障对象。这样分层次且优先保证最低收入住房困难家庭的制度安排，既充分体现了我们党“以人为本”的执政理念，又澄清了部分人士对廉租住房出售可能导致“实现时序”倒置的疑虑（“实现时序”倒置，即廉租住房意在从最低收入家庭到收入稍好的低收入家庭提供保障，而廉租住房出售则可能导致收入状况较好的低收入家庭先期“安居”）。

廉租房的性质篇3

【关键词】城镇廉租住房；档案管理；现状；措施

随着城镇廉租住房建设保障工作的实施，由此产生了大量的城镇廉租住房保障档案，这部分档案作为民生档案的重要组成部分，不仅能够真实对廉租住房政策的落实情况进行记录，而且还能够对廉租住房保障家族的状况进行有效反映。而且通过对城镇廉租住房保障档案进行管理，能够为住房保障动态管理提供重要的依据，有效的维护了人民群众的合法权益。因此住房保障部门的档案人员需要充分认识到廉租住房保障档案管理的重要性，做好廉租住房保障档案的积累工作，并科学对其进行开发的利用，加快推动城镇廉租住房保障档案管理的规范化和现代化进程。

一、城镇廉租住房保障档案管理的现状

（一）档案业务基础薄弱

城镇廉租住房保障档案管理作为城市住房保障管理工作的重要组成部分，在日常工作中，需要收集、整理和保存廉租住房的所有档案信息，这就对档案管理人员提出了更高的要求，不仅需要具备扎实的专业技能，而且还要具备强烈的责任心和实事求是的精神。但当前城镇廉租住房保障档案数量呈逐年增长的态势，但相对的基础设施却没有随之增加，档案业务基础十分薄弱，档案信息化建设较为缓慢，部分地区仍然采用纸质档案，这对城镇廉租住房保障档案管理工作带来了较大的难度。

（二）缺乏健全的管理制度

近年来，随着我国保障制度的不断完善，廉租房建设的数量不断增加，针对于保障性住房方面的政策和条例不断完善，但对于廉租住房保障档案管理方面的制度还处于空白状态，这也导致档案管理人员在实际工作由于机制和制度缺乏及无法有效衔接，从而导致工作效率下降，达不到预期的工作效果，存在许多重复性工作。

（三）档案管理人员素质有待提高

在廉租住房档案管理工作中，部分管理部门没有设立专职档案管理人员，而兼职人员不仅没有系统学过档案管理知识，而且精力有限，这就导致廉租住房保障档案管理工作十分混乱，存在着空白档案和死档的现象。这对档案规范性管理及档案工作质量的提升带来了较大的影响。

二、加强城镇廉租住房保障档案管理工作的措施

（一）建立健全的廉租住房管理档案制度

廉租住房档案管理机构应当有针对性的建立一套完善的辅助档案管理机制，这才能对档案管理人员有更有效的约束，从而让他们的专业能力得以提升。长期以来，廉租住房档案管理机制都存在着这样或那样的问题，如人员配置不合理、缺乏流动性，加上职工岗位长期固定单一，很容易让职工产生倦怠感。因此，在档案管理制度的构建上首先应当建立合理的用人机制、培养机制、竞争机制、流动机制，让其更有效确保员工能更好的为用户群体服务。档案员的工作本来就单一而枯燥，久了容易产生倦意，这时就需要管理人员对馆员给予充分的信赖、尊重及对其日常工作的充分支持。这样档案员才能更积极的工作，对于自己的工作也更有责任心。

（二）强化档案管理的“软、硬”件建设

针对于当前廉租住房保障档案管理工作基础薄弱的问题，需要从硬件和软件入手，加强廉租住房保障档案基础建设工作。充分的利用计算机技术，加快推进廉租住房保障档案的信息化建设。利用现代化手段来对廉租住房数据进行统计和分析，并建立相对应的电子档案，针对廉租住房保障档案信息的变化情况及时对相关数据进行更新。并针对当前廉租住房保障档案数量不断增加的新情况，及时购置设备，并做好档案的保管工作，做好档案信息的备份，建立廉租住房保障档案检索系统，为档案查找工作带来更多便利。

（三）确保归档内容齐全完整

在廉租住房档案管理工作中，需要确保对所规定的全部档案资料进行收集，具体档案内容包括保障机住房数据信息、住房保障对象详细信息、住房保障管理信息、住房保障房源信息及住房保障资金信息等，这些信息要及时进行收集，确保归档内容的齐全和完事。而且要从廉租住房实施初期就要抓好建档工作。廉租住房建设作为我国住房保障体系的重要内容，需要长期落实下去，这就需要从廉租住房建设初期就要扎实的做好建档工作，有效的提高廉租住房档案管理水平。

（四）提高廉租住房档案管理人员的专业素质

档案管理的工作是专业性较强的，需要档案员具备良好的专业素养与专业技能，然而，很多廉租住房档案管理人员在这方面却十分缺乏。从实际情况中不难看出，大部分廉租住房档案管理机构招收的档案员文化水平并不高，也没有经过专门的职业培训，很多档案员工作经验也很浅，这会使得档案管理人员的专业素养及专业技能都很缺乏，在实际工作中产生诸多障碍。因此，应当让档案员在专业技能上不断得到提升。一方面很有必要加强对于档案管理人员的职业培训，可以通过定期组织相应的学习课程对于他们的专业化水平、专业化素养以及服务态度等展开训练。另一方面，在后期的档案管理人员招收及录用上应当相应的提升门槛。应当尽量选取那些有关相关工作背景或者教育背景的人员，在人员入职前应当给予他们相关的入职培训，让他们对于廉租住房档案管理的特点、工作流程等有一定程度的了解，并且要加强他们服务意识，这会在后期实际工作展开中起到很大帮助。

三、结束语

城镇廉租住房保障体系的实施是一项惠民的大事，因此需要针对当前城镇廉租住房保障档案的多层面性、动态性及双轨制等特点来采取有效的管理措施，提高我国城镇廉租住房保障档案的管理水平，将这些惠民政策的重要作用充分发挥出来，更好的维护好广大人民群众的合法权益。

廉租房的性质篇4

关键词 ppp模式 廉租房 融资

一、我国廉租房融资模式的现状

1、政府财政支出起主导作用的传统模式

廉租住房与保障房体系中的经济适用房不同，它本质上一种准公共产品，具有正外部性，是政府通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，无论是财政预算拨款、住房公积金增值收益余额、10%的土地出让金纯收益，还是廉租房租金收入和其他来源，从根本上都是国家的财政收入，它完全的福利性质决定了其资金供给很大程度上要依靠政府、社会的无偿投入。但是，政府在强调自身的主导性时却忽略了如何调动市场机制的积极性，在政府财政严重不足和地区不平衡的今天，这种模式异常脆弱。

2、政府专门机构融资模式

政府专门机构融资模式由廉租房管理部门或专门的住房保障管理部门负责建设资金筹集，利用政府部门的政策优惠通过多种形式吸引民间资本的参与，以政府的良好信誉为支撑能较容易的获得金融机构的贷款，因此目前许多城市在廉租房建设中采用了这种模式。

3、投融资平台融资模式

投融资平台融资模式也是投资主体多元化的融资形式，这种形式早前多用于道路、机场等基础设施领域，已经积累起比较成熟的经验。政府部门组建的国有投融资平台是这种融资模式的主体，融资方式和融资渠道方式多样灵活。

二、廉租房融资过程中存在的问题

我国的廉租房发展较晚，但是发展的速度非常快，虽然各级政府对廉租房的关注度较高，在发展的过程中扔存在一些问题。

1、地方政府财力不足

我国经济取得了举世瞩目的成就，但目前的财政实力仍较薄弱，面对保障性住房所需的巨大资金需求，国家财政仍不能满足需求。廉租房属于保障性住房体系，区别于商品房，其开发是不以盈利为目的的，因此，参与廉租房建设的房地产商较少。

2、廉租房收益不显著

廉租房的出租不以盈利为目的，其价格应保证中低收入人群能够负担得起，因此其租金定价往往低于房屋租赁市场价格，租金收益不明显。因此，必须进行完善的制度设计和运营方式的创新，使得社会资金在参与廉租房建设的过程“有利可图”，提高其参与的积极性与动力。

3、融资渠道单一、方式匮乏

廉租房本身的性质决定了其建设过程中的每个环节都离不开政府部门的支持与帮助，融资过程也不例外，不论是财政拨款还是专项资金，不论是土地出让金净收益还是住房公积金增值收益都是受政府管辖和支配的资源。廉租房项目融资过度依赖于政府财政不但加重了政府的负担，不利于廉租房建设的可持续发展。

4、缺乏专业运作机构和人才

在我国 ppp 尚处于起步阶段，是一个陌生的事物，政府部门及私人投资者对其的关注和研究还远远不够。观察发达国家在廉租房建设方面的经验不难发现他们都有一个运作规范、效率极高的专门项目机构或公司，整合融资、设计、管理、施工、运营等各个领域的专业从业者，使整个项目科学化、专业化、规范化，极大地提高了公共住房项目的成功概率。

5、融资效率低

廉租房建设与商品房开发不同，不能取得土地出让金，因此政府部门在公廉租房建设方面的内部驱动力并不明显。当发生财力紧张的情况时，拖欠和缩减廉租房建设开支必然成为政府部门的首要选择，造成融资效率降低。

6、相关制度不健全

目前我国的廉租房建设还处于起步探索阶段，没有部级别的权威的廉租房管理细则，各试点城市出台的暂行规定和管理办法有许多不完善之处，尤其表现在廉租房建设融资方面没有细致的规定。

三、廉租房融资存在问题的解决办法

1、严格把控廉租房住户的标准

廉租住房的市场租金有可能存在巨大的利益差价，这也意味着其中具有巨大的获利空间。廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。因此，严格把控廉租房住户的标准，可以避免不符合条件的住户投机取巧，减轻政府的融资压力。

2、政府鼓励性政策

政府可以借鉴国外的优秀政策

，比如美国政府为鼓励、吸引私人房产商兴建低收入家庭公寓住房，为其提供远低于普通抵押贷款率的资金，也可以学习德国、日本等国的经验，成立国家层次的专门的保障性住房融资银行为参与社会福利性建房的个人或机构提供长期低息贷款或给予政府补贴。此外，政府部门还可以尝试发展债券市场吸收各种社会资本，为廉租房提供稳定的资金链。

3、加快住房保障相关制度和法律法规的建立和完善

我国现有的规章制度是针对廉租房的保障和监督制定的，保障性住房建设规模和速度都处在历史最高水平，亟须政府部门完善和发展廉租房相关制度、建立健全融资体制，推动廉租房建设项目顺利开展。

四、结论

廉租房的初期建设和后面的长期经营所需要的资金需要多元化的来源，其中包括政府的财政拨款、私营企业贷款或投入其自有资金，以及在资本市场上融入的资金和政府举债获得的资金，以此作为项目的长期资金支持。目前我国廉租房建设资金来源渠道单一，主要依靠财政拨款，没有充足的资金供应成为制约廉租房制度发展的最大问题，因而必须调动一切可以利用的资金，创新廉租房资金来源渠道。

参考文献：

[1]赵鹏.我国公共租赁住房融资模式研究[d].安徽：安徽大学，2010.

[2]崔琳琳，谭大璐，刘 滢. ppp 模式在成都市保障性住房中的应用[j].工程管理学报，2011，（25）：454-457

廉租房的性质篇5

关键字：廉租房；建设；BOT模式

2011年‘两会’众多保障民生的举措中，保障性住房建设可谓重中之重。2011年开工建设的保障性住房共1000万套，而未来五年城镇保障性安居工程要建设3600万套，中央更给地方政府下了“军令状”，将任务完成情况纳入对地方政府的考核。据估计，1000万套保障房建设需要1.3万亿资金，而作为地方政府财政主要来源土地出让金，2009年为1.59万亿，2010年为2.7万亿，若完全靠地方财政支出，就需要大概将2009年土地出让金的90%或2010年土地出让金的50%用于保障房建设，这是不现实的。住建部2011年9月30日的国务院办公厅文件中，要求土地出让金用于保障房的建设不低于10%，这说明10%已经达到地方政府的承受底线了。在这1000万套保障房中，经济适用房、棚户区改造的筹资难度较小，开发商也愿意承接此类项目来获得稳定的收益，380万套廉租房筹资难度最大，廉租房属于准公共产品，带有很强的福利性质，决定了其与商品房的开发和运作有着明显不同，它只租不售和低于市场房租的特点，使其不能通过市场完成建设运营，巨额的资金使得单靠政府财政支出也没有可能。在这种情况下，需寻求新的廉租房建设模式，要坚持政府主导、政府扶持、引导社会力量的参与。BOT模式作为基础建设融资常见模式，在我国比较成熟，体现了政府主导，社会参与的原则，廉租房的特点使得应用BOT模式有很强的可行性。

1　BOT模式简介

BOT模式，是英文（Build－Operate－Transfer）的缩写，即为“建设－经营－转让”　。是政府吸引民间资本进入基础设施建设的一种融资方式。BOT实质上是基础设施投资、建设、经营的一种方式，以外商或私营商和政府之间达成特许权协定，允许其在一定时期筹集资金，建设某一基础设施，在规定的特许期内向该项目的使用者收费，BOT项目的特许期一般较长，由此回收该项目的投资、经营和维护等成本，并获得一定的利润，特许期满后将项目移交给政府部门或政府指定的部门[1]。

2　廉租房应用BOT模式适用性分析

2.1　理论上适用性分析

根据新政治经济学的公共物品理论，准公共产品是指具有有限的非竞争性或有限的非排他性的公共产品，既可以由公共部门提供，也可以由私人机构提供，或者采用混合方式提供。准公共产品的使用和消费局限在一定的地域中，其受益范围是有限的，公共产品的提供方式，传统上是由政府直接负责提供和生产。这样使得政府承担了越来越多的对经济活动的参与和管制，使得政府的规模越来越庞大，财政开支也越来越大[2，3]。而且政府官僚体制的弊病，使得自身无法经济、有效地提供公共产品。所以政府应该利用市场资源的配置和私营机构的经营与技术优势，来有效地生产各种准公共产品，这样既保证公平，又有效率。很多准公共产品，如公路、水电站，都成功使用了BOT模式，廉租房也是准公共产品，和公路、水电站等项目有很强的共性，可以借鉴使用BOT模式。

2.2　廉租房运用BOT模式外部环境分析

当前我国的廉租房建设可以引入BOT模式。这是因为，第一，“十二五”地方政府建设廉租房任务很重，引入BOT模式不但可减轻政府财政压力，而且私营机构的进入带来了先进的技术和管理经验，提高了廉租房的建造效率和质量，降低了成本。第二，改革开放30年来中国经济保持着年均9.7%的增速使得民间资本十分充足，引导民间资本进入廉租房等公共产品领域，使其有稳定的投资回报，可减少民间资本的投机行为。第三，廉租房建设有政策的大力支持，中央要求各地方政府落实各项政策支持，主要有确保用地供应，加大信贷支持，落实税费减免政策，对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房，要切实落实现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金[4]。第四，已经有成功的案例。在日本、新加坡和香港等地，政府公共住房建设逐渐引入民营企业参与是一种普遍趋势，有力的缓解了政府的财政压力，建立起了公共住房的长效机制，保证了公共住房建设的可持续发展。综上可见，我国廉租房建设引入BOT融资模式所应具备的条件比较成熟。

3廉租房采用BOT模式的流程

廉租房建设中引入BOT模式，政府提供政策和土地支持，授权私营机构成立廉租房项目公司，然后由项目公司负责融资建设廉租房，在项目特许经营期内，向政府确定的廉租户提供住房和相应的服务，并收取政府指导的低于市场价格的租金，租金的差额由政府补贴给项目公司或用户，项目公司收回成本并获得利润，特许经营期满后，廉租房移交政府所有，并由政府继续经营[5]。具体过程如下：

（1）确定项目方案。政府首先对廉租房项目建设的必要性进行论证。在项目确定后，政府必须分析采用BOT　模式建设该项目的可能性和优势，从而确定廉租房项目能否应用BOT　模式。

（2）招标准备和资格预审。项目立项完成后，进行准备招标工作。此阶段主要内容有成立招标小组，加快招标工作和提高效率；聘请咨询机构，由咨询机构对项目经济、技术、合同、法律等方面的问题，做出细致、完整、严密的规定；准备招标文件、投资框架协议、特许权协议、制定评标标准等；邀请对项目有兴趣的潜在投资人参加资格预审。

（3）招标及合同签定阶段。政府管理部门通过招标，重点对投标人的开发能力、技术、资金等方面进行综合评比后确定中标人；然后中标人组建项目公司。由项目公司负责项目的融资。按照国家规定的基本建设程序办理项目的审批手续，并正式与贷款人、建筑承包商、运营维护承包商和保险公司等签订相关合同，最后，与政府正式签署特许权协议。

（4）项目建设阶段。项目公司在签订特许权协议之后，开始进入项目的实施阶段。项目公司应按照国家法律、法规的规定及特许权协议的约定，选择具有相应资质的设计单位、承包商、监理单位和重要材料、设备供应单位。在项目建设实施过程中，政府都应该监督和检查，并提供各种支持，帮助协调各方关系，保证工程顺利完成。

（5）项目运营及移交阶段。工程完工后开始进行廉租房的运营，私营机构通过收取租金和政府补贴回收成本和获得稳定的利润，在特许经营期届满时将项目移交政府。

4　廉租房采用BOT模式的效果

4.1廉租房BOT模式的积极效果

（1）有利于减轻政府的财政负担。加快发展廉租房是民生的需要，采用BOT模式建设廉租房可以进一步拓宽融资渠道，为急需融资的廉租房建设注入大量资金，建设资金由私营机构负责解决，政府不需要亲自去解决资金融资问题，缓解了政府的财政压力和相应的工作成本。

（2）避免了政府的债务风险。地方政府在解决廉租房资金问题上都是通过银行贷款、发行债券等方式加以解决，这就加大了政府的债务风险。引入BOT模式后，投资风险由私营机构、贷款者及其他相关当事人等共同分担，融资风险由社会共同承担，将风险得以较好的分散。

（3）有利于提高廉租房项目的运作效率。一般来说，政府在投资建设廉租房等基础设施时都会或多或少存在效率低下的问题。把BOT模式引入廉租房建设，能充分发挥私营机构的能动性和创造性，提高建设、经营、管理效率和服务质量。项目公司采用先进的管理和建造技术，可以有效提高建设效率和降低建设成本，还可以在一定程度上降低腐败发生的可能性。

（4）政府建设管理的工作量减少。私营部门承担了项目的融资、建设等工作，与政府直接投资建设公租房相比较，大大减少了政府建设管理的工作量。政府只要做好管理监督工作，做到支持项目的进行即可[6]。

4.2　廉租房BOT模式注意要点

（1）廉租房建设投资额较大，廉租房的租金收取有一定困难，成本回收时间久，项目的风险性较大，这可能会导致投资方的积极性不足。对政府而言由于项目成功与否在很大程度上取决于私营机构的融资能力和管理能力，在选择私营部门时政府要承担很大的风险。所以政府必须选择实力雄厚的私营机构进行廉租房投资建设和运营管理。

（2）廉租房建设中引入BOT的程序较为复杂，需要较高水平的管理，这对政府和项目公司都提出了较高的要求。由于BOT　项目参与主体非常多，从而造成在该模式下项目涉及到的合同量很大，数量庞大的合同文件构成了整个复杂的文件系统，合同法律关系非常复杂[5]。所以要完善有关BOT的法律法规，要加快研究，尽快出台一部关于BOT投融资方式的专项立法，详细规定BOT　项目的审批、准入、运作、政府保证、经营期限以及对BOT项目的征收、国有化和补偿问题等，促进BOT　项目的依法有序开展[7]。

5结语

我国廉租房的建设刻不容缓，地方政府已无讨价还价的余地，因为这关系到民生和社会的稳定。在这种大背景下，通过BOT模式促进多种资本进入，尤其是民间资本进入是十分必要的。廉租房BOT模式具有很强的可行性，其引入私营机构建设廉租房，能有效解决政府面临的资金缺口难题，私营机构的高效率又加快廉租房建设进程，进一步缓解中低收入群体的住房需求矛盾，实现社会，企业，政府多赢的局面。总之，应用BOT模式对于解决我国廉租房建设矛盾有着重要的意义。

[参考文献]

[1]孙磊.BOT项目融资模式在我国的应用研究[D].天津：天津财经大学，2006.

[2]刘晓君.廉租住房纵览[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.

[3]张华荣.对廉租房建设采用BOT融资模式的探析[J].中国招标，2010，（45）：26-28.

[4]国务院办公厅.国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见[Z]，2011-9-30.

[5]刘方强.BOT　模式在公共租赁住房建设中的应用探析[J].学术争鸣，　2011，（2）：39-41.

[6]孙娜，董晶.廉租房新型融资模式研究—BOT模式的运用[J].中国集体经济，2011.02（上）：131-132.

廉租房的性质篇6

[关键词]廉租房;民间资本;商业地产模式

[中图分类号]TU985.12+9

[文献标识码]A

[文章编号]1009-9646(2010)08-0034-02

一、我国廉租房发展中存在的问题

1　廉租房的含义和性质

廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难家庭提供的住房,具有公共福利和社会保障性质。

2　廉租房建设中存在的主要问题

为满足低收入人群的基本住房需求,我国在1998年就明确提出要在全国推行廉租房制度,并出台了一系列相关政策。但由于受到多种现实因素制约,廉租房建设进程缓慢,长期供给不足的局面未能得到改善,而资金短缺成为阻碍廉租房建设的主要原因。现行廉租房建设资金主要来源于中央和地方政府财政预算。由于廉租房投资收益微薄,民企参与热情不高,且地方政府更倾向于将建设权交给央企和地方国企,据全国人大财经委的调研数据,截至2009年8月底,地方保障性住房建设完成投资394.9亿元,完成率仅为23.6%。

3　解决资金问题,民间资本不可忽视

住建部表明,2009至2011年,政府须解决747万户城市低收入人群住房问题,面对越来越大的保障房建设规模,吸引民间资本成为迫切的需求。我国民间资本数量巨大,2009年城乡居民储蓄存款余额高达260,772亿元。在现行银行利率较低的情况下,民间资本的投资需求较强。国务院在2010年5月13日的“关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见”中明确提出“鼓励和引导民间资本参与政策性住房建设”,这无疑为拓宽廉租房建设的资金来源渠道提供了良好的外部环境。

民间资本有着资本天然的逐利性,而廉租房的建设又体现着社会福利性质。为了调动民间资本投资的积极性,满足社会对廉租房需求的同时使投资者获得相应的利润回报,笔者引入商业地产模式,为民间资本参与廉租房建设提供具体方式。

二、引入商业地产模式调动民资积极性

1　商业地产模式含义

商业地产模式是指依靠商业地产中物业服务业的成功运营,在运营期通过招租或自行经营形成稳定的现金流入逐渐实现其价值的模式。

2　引入商业地产模式的具体原因

首先,商业地产模式是以整体的商业社区出现,而项目整体开发带来的集聚效应,是商业地产成功运营及商业社区价值最大化的前提条件,迫使项目资金投入巨大。这将使得物业服务业的资金回收周期较长,风险增加,而廉租房建设的政策性优惠将降低投资风险,对民间资本更具吸引力。

其次,民间资本的灵活性也促使廉租房项目的运作效率有所提高,有助于改善政府在投资建设廉租房等基政策性住房时效率不高的现状,一定程度上也减少腐败行为的发生。

再次,民间资本投资商业地产能够实现利润并推进我国第三产业的发展,廉租房的建设是保民生、维护社会稳定的必要手段,将二者有机结合,以求共同发展、互利共赢。

三、引入商业地产模式的具体方式

将廉租房建设项目结合到商业地产的建设项目中,作为整体项目进行开发,开发过程依照商业地产的开发方式。项目完成后,整个商业社区由开发商整体运营,其中廉租房部分由政府相关部门进行分配。以下是资金流转示意图:

在土地获取过程中政府可通过财政补贴方式给予项目一定支持;项目融资过程中银行可依据相关政策给予项目贷款利息上一定优惠;在项目的运营过程中可以制定税收优惠政策,同时依开发规模给予奖励支持。开发商以商业社区运营过程中的收入回收商业地产项目建设成本,而廉租房的成本回收少部分来源于低额的租金收入,绝大部分则来源于整个商业社区持续经营所获利润的部分税收减免,从而解决整个商业社区中商业部分与廉租房部分回收期的现金流问题。

从政府角度出发,整个项目的投资、建设到运营过程中,所有的政策性补贴、税收减免都属于机会成本。整个项目的建设以及运营过程主要由开发商负责;政府只对项目的廉租房部分进行政策性引导和分配,为其配套设施的日常维护和管理提供适当的补贴,对民间资本投资者而言,项目建设期的投资以及运营期资金的回流都将受益于政策性的优惠,因此项目风险得到有效控制,风险收益比提高,更具投资潜质。如此便能完成结合廉租房的商业社区开发,并能推动民间资本进入政策性住房的建设,同时也促进城市商业服务业的发展。

四、现实意义

首先,政府财政负担得以减轻,在现阶段地方政府债务高企之时,有效转移了风险。其次,民间资本的灵活性也促使廉租房项目提高运作效率,转变依靠政府全权负责建设廉租住房的传统模式,在短期内能更好地满足低收入群体的住房需求;再次,民间资本能得到更好的投资机会,为社会创造更多的就业机会;最后,建立起廉租房建设的长效机制,为政策性住房建设的可持续发展带来新思路。

廉租房的性质篇7

一、从“执政为民”宗旨的高度来深层次理解廉租住房保障工作

“安居乐业”一直是中国民众最淳朴的要求之一。住房问题是重要的民生问题，党的十七大要求必须“坚持发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”，并明确提出了“住有所居”的目标。联合国千年发展目标，也把人人享有适当住房作为一项重要内容。廉租住房制度作为一项重要的住房保障制度，国家一直有明确的要求。早在1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）就明确规定“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他高收入家庭购买、租赁市场价商品住房”。这个政策的核心就是把住房划分为商品住房和保障性住房两个部分。随后，20*年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔20*〕18号）明确要求，建立和完善廉租住房制度，强化政府住房保障职能，以财政预算资金为主，多渠道筹集资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。这个政策提出了住房保障资金要求。20*年5月，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（〔20*〕26号）又提出，各地要抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况调查，建立保障对象档案，廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市（区）、县政府工作目标责任制管理。20*年5月，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（〔20*〕37号）明确指出，要编制包括廉租住房在内的住房建设规划，尚未建立廉租住房制度的城市，必须在20*年底前建立，20*年底前各地都要安排一定规模的廉租住房开工，对廉租住房制度和实物工程建设提出了时间要求。20*年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔20*〕24号）明确提出了廉租住房保障时间表，即“20*年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；20*年底前，所有县城要基本做到应保尽保。‘十一五’期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭”。20*年12月，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（〔20*〕131号），明确了需要保障住房困难家庭的具体数据，2009年解决260万户城市低收入住房困难家庭住房问题，到2011年底基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭住房问题。同时，在这十余年之间，国家有关部委分别于1999年5月、2004年3月、20*年12月三次下发了廉租住房保障的有关办法，并联合或者单独了系列配套文件。

这些延续而又不断发展的政策规定，正充分诠释了国发〔20*〕24号文“党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的”这一开章明义的表述，充分体现了我们党“立党为公、执政为民”的宗旨要求。因此，我们应该从更高的高度、更深的层次来充分理解、领会和把握廉租住房保障这项德政工程的根本要求。结合国发〔20*〕24号文“城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径”的要求，我们可以得出这样一个认识，应该通过廉租住房保障这一个主要途径，使低收入家庭得到与社会发展水平相称的住房保障，确保低收入住房困难家庭实现“住有所居”。由此，廉租住房保障的各项工作措施，也都应该围绕这个目标去进行，只要有利于实现这个目标，不违反国家法律法规和政策规定禁止性要求的，我们都可以去试、去做，而且，还应当把它做好。

二、廉租住房保障在具体方式上要符合“实事求是”精神的本质要求

围绕改善群众居住条件这一根本目的，我们要真正按照科学发展观“以人为本”的要求，从本质上去思考和推动廉租住房保障工作。由此，在廉租住房保障的具体方式上，应该根据“实事求是”的精神，结合不同的地区实际进行探索。

（一）廉租住房出售不存在保障对象错位问题。全面理解贵州省推行的廉租住房“租售并举”，我们要看《贵州省城市低收入家庭廉租住房管理试行办法》中的几条表述。第二条，本办法适用于本省行政区域内城市（含县城）低收入家庭廉租住房保障制度的实施和管理；第五条，城市低收入家庭廉租住房保障方式以实物配租、出售廉租住房和发放租赁补贴相结合。实物配租，是指县级以上人民政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。出售廉租住房，是指在保障对象有一定经济承受能力时，地方人民政府根据经济发展状况以成本价或略低于成本的价格将公有住房出售给保障对象。租赁补贴，是指县级以上人民政府在廉租住房房源不足时，向符合条件的申请对象发放补贴，由其到市场上租赁住房。可以看出，贵州省的廉租住房政策，不光有出售，同样包括租赁补贴、实物配租。对于没有经济承受能力或者暂时没有购买意愿的应保家庭，实行租赁补贴或实物配租；对于有经济承受能力且有购买意愿的应保家庭，可以出售廉租住房。几种方式的保障对象都明确指向城市低收入住房困难家庭。在国家层面，国发〔20*〕24号文为廉租住房保障提出了时间表，要求为低保家庭、低收入家庭提供廉租住房保障，并明确了从低保家庭扩大到低收入家庭的时限，就是“十一五”期末；《廉租住房保障办法》第二条也规定“城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理，适用本办法”。由此可见，贵州省廉租住房“租售并举”保障对象与国家规定是一致的，都是城市低收入住房困难家庭，所不同的只是保障方式多了一种“出售”而已。目前，有一种声音认为，廉租住房就只是“租”，其余方式则违背了廉租住房的本质。但是，我们看《廉租住房保障办法》第五条“廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合”，这其中的一个“等”字，实际上就是为各地根据实际情况探索新的保障方式预留了空间。至于“廉租住房”这个名词内在的含义，应该随着社会的发展而发生变化，而不应该仅仅拘泥于静止的、字面意思的理解。

（二）廉租住房保障面积应该体现人性化的理念。廉租住房为低收入家庭提供住房保障，应该满足最基本的、人性化的功能需求。20*年8月所发国发〔20*〕24号文规定，新建廉租住房套型建筑面积控制在50㎡以内。随即，20*年11月九部委的《廉租住房保障办法》要求“新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50㎡以内”。这里，我们注意到，对于廉租住房面积规定使用了两种不同的表述，前一个是套型建筑面积，后一个是建筑面积。这两者怎么理解呢，一种理解是，之前20*年7月建设部所发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔20*〕165号）称“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积”，即套型建筑面积等于建筑面积；而另一种理解为，建设部第142号公告修订，自20*年9月1日起实施的《住宅设计规范》（GB50096—1999）明确规定“套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积”。从这里可以看出，套型建筑面积在不同项目上所对应的建筑面积有所不同。50㎡套型建筑面积按一般测算，建筑面积大致要大于套型建筑面积5—10㎡。对于这两种理解，我们更倾向于第二种，原因不光是前一种属于行业解释，后一种属于国家标准；更因为廉租住房面积的浮动，体现了人性化的要求。比如，人口问题，如果一个应保家庭有4人，按照贵州省城镇人均建筑面积15㎡的保障标准，则该户廉租住房建筑面积应达到60㎡（各地人均保障面积有所不同，如江苏扬州市为16㎡、福建龙岩市为15㎡、安徽巢湖市为14㎡）。再如，代际问题和性别问题，建筑面积50㎡最多是二室一厅，祖孙三代应保家庭极有可能不得已两代人同床，甚至大龄小孩与异性长辈同床，这是不符合人性化考虑的。同样道理，如果应保家庭是一口或者两口之家，也就没有必要非建50㎡不可。同时，我们倾向于第二种理解也有政策支撑。比如，国发〔20*〕24号文“廉租住房保障面积标准，由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定”；《廉租住房保障办法》第六条“市、县人民政府应当根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租住房保障面积标准”。这些规定，也正是考虑了各地实际情况、每户实际情况，而做出的灵活性的规定。当然，从廉租住房出售的角度来说，一是廉租住房面积浮动，有更充分的条件来考虑住宅使用功能和空间组合，避免了随着经济社会发展、住房保障面积标准提高可能导致小面积廉租住房重复建设或者重建浪费的问题；二是通过对有购买意向的保障对象的调查，普遍反映建筑面积50㎡难以满足居住需求，存在着小面积廉租住房无人愿买的问题。对于像贵州这样经济较为落后的省份，如果不采用出售部分廉租住房以回笼部分资金，再用于新建廉租住房的办法，其近百亿元的地方匹配资金省、市、县几级政府是难以承受的，就极有可能影响到“十一五”期末完成应保尽保的任务。根据这样的实际，可将超出保障面积部分，按经济适用住房计价并区分产权，即可解决此问题。

（三）廉租住房出售不是国有资产的流失。质疑廉租住房出售导致国有资产的流失可能基于两种认识，第一种是认为将国家给应保家庭的补贴变成了他的私产，是国有资产流失。第二种是认为国家应收的土地收益和税费流失。对于第一个问题，国家对低收入住房困难家庭的补贴，就像低保金一样，是政府对社会弱势群体应有的救济，是维持社会保障安全线必须的支出。通过廉租住房出售，将给与保障对象的租赁补贴转换为购房的分期款，可以使长期发放的货币补贴转化为固定资产，何乐而不为？只有购房者不属于保障范围，才可以说是国有资产流失，而这仅仅是一个技术把关问题，而不是一个涉及廉租住房出售制度缺陷的问题。对于第二个问题，廉租住房出售以后，其享有的是有限产权，实质上也是购房户与政府共同享有一定比例的共有产权房，其房产证上也标注有“廉租住房”字样。并且，购房户必须满一定年限并补缴税费和土地收益后方能出售。这样，国家应收的税费和土地收益没有流失，只是征收时间早晚的问题。

（四）廉租住房出售彻底解决了“退出难”问题。有人认为，廉租住房购房家庭在经济水平提高后不会退出所购房屋，因此缺乏退出机制。对此，我们认为，廉租住房购房家庭的购房资金已经通过修建新的廉租住房用于其他应保家庭。购房户经济水平提高后，实际上已经通过购买廉租住房实现了部分退出，如要完全退出则可以通过补缴税费和土地收益获得完全产权。因此，不存在还有退出的问题。反而是廉租住房出售一户就彻底减少了一户应保家庭，一劳永逸地解决了其住房问题，并实现了“居者有其屋”的更高层次的保障目标。同时，从现实可能的条件来看，在我国个人信息统计不全的情况之下，政府部门并不能及时、准确地掌握其经济水平变化情况，导致不能及时终止租赁补贴或者实物配租。尤其是对于实物配租而言，因我国个人信用体系尚不健全，即使实物承租户经济水平提高后政府部门要求其退出，也有可能缺乏有效手段。因此，比较而论，廉租住房出售彻底解决了“退出难”问题，不失为它的一个亮点。

三、廉租住房保障方式应该在工作实践中实现逐步发展和完善

对于廉租住房保障方式，具体指廉租住房出售而言，思路对了，大的方向就错不了，操作层面的技术问题，可以逐步改进。

贵州省20*年4月提出廉租住房“租售并举”以后，贵州省住房和城乡建设厅随后印发《关于廉租住房出售的指导意见》、《关于廉租住房出售的补充意见》、《关于廉租住房出售中相关问题的补充通知》三个文件，对廉租住房出售的对象审核、价格控制、上市准入作了明确规定。廉租住房只能出售给自愿购买的符合廉租住房保障条件的家庭。在房源不足时采取轮候、摇号等方式确定购买对象。廉租住房出售价格实行政府定价，按照成本价或者略低于成本价出售。购买廉租住房可一次性付款也可分期付款，享受租赁补贴保障对象申请购买廉租住房的，在与住房保障部门签订购房合同后，未入住前可将其应领取租赁补贴以分期付款方式转作购房款，入住（房屋交付使用）后，不再享受租赁补贴，并按未交房款产权比例缴交廉租住房租金。这种制度设计，有效解决了以往保障对象因靠租赁补贴不足以在市场上租到房屋，“将就”现有房屋居住，其所获租赁补贴大多用于改善生活条件，以致年年补贴，年年住房困难依旧这一现实问题。对于廉租住房上市准入，作了严格的限制，要求在规定年限内不得上市交易；满规定年限并补足税费、土地收益等相关价款取得完全产权后方可上市交易；在规定年限内确因特殊原因需上市交易的，须经审批并由住房保障部门回购；所购廉租住房上市交易的，不得再次申请保障性住房，等。同时，三个文件还对廉租住房出售的购房流程、产权界定、资金监管、物业管理、抵押继承等均作了明确规定，以便对廉租住房出售进行完整的管理。

需要说明的是，贵州省廉租住房“租售并举”以来，其制度也是根据实践中遇到的具体问题不断发展和完善的。比如，指导意见规定廉租住房购买对象为自愿购买的符合廉租住房保障条件的家庭，比较笼统，而补充意见就对廉租住房购房资格进行了细化，列出了四条标准。再如，指导意见曾规定上市必须满十年，后考虑到各地实际情况，在补充意见里改由各地自行确定年限。并提出，与指导意见不相符的，以补充意见为准。又如，补充意见和补充通知对指导意见里没有涉及或者操作性不强的购房流程、购房家庭低保核定、抵押、继承、补缴税费和土地收益标准等均作了规定。此外，《贵州省城市低收入家庭廉租住房管理试行办法》确曾要求新建廉租住房建筑面积应控制在50㎡以内。但现正如前文所述，我们对廉租住房面积规定有了新的不同的理解，等等。

廉租房的性质篇8

【关键词】廉租住房 行政给付 决策 程序

随着经济的加速发展和社会的全面转型，我国政府职能也从以管理型为主逐步转向以服务型为主，行政法的研究对象也由“自由权和社会权―国家行政权”为主轴的第二形态向“自由权和社会权―公共行政权”为主轴的第三形态转变。①这就必然要求政府将更多的精力倾注到为公众提供各类公共服务上来。保障性住房的供给便是其中的一个重要方面。为了解决中低收入群体的住房问题，我国政府提出要建立多层次的住房保障体系。“十二五”期间，“我国城镇保障房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题”②。大规模廉租住房进入分配阶段必然会导致承担给付职能的行政机关所享有的裁量权扩大。

据审计署2010年底公布的数据显示，“32个重点调查城市中有18个城市的房管局向2132户不符合条件的家庭发放廉租住房租赁补贴413.12万元，分配廉租住房533套。”③2011年审计结果表明，“66个市县中，有9个市县的5479户保障对象未经资格审核即被纳入保障范围，42个市县的2.1万户保障对象存在收入财产超标、重复享受保障待遇、应退出未退出住房保障等问题。”④2012年2月6日，同志在保障性住房公平分配工作座谈会上着重强调，确保公平分配是“关系保障性安居工程成败及可持续发展的生命线”。他要求在分配方面做到：一是保障基本，二是公正程序，三是公开过程。可见，能否加强对保障性住房给付程序的研究，科学设定行政给付标准，从程序上保证公正分配，事关保障性安居工程的成败与千千万万老百姓安居梦能否实现。

廉租住房之理论展开

廉租住房的概念。1998年，国务院首次提出在全国推行廉租住房制度，并在其颁布实施的《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）中第一次明确“廉租住房”的概念。廉租住房，也叫廉租房或城镇廉租住房，是指政府为履行其社会保障职能，以租金补贴或实物配租的方式向符合相应条件的城镇居民低收入家庭提供的租金相对低廉的保障性住房。

廉租住房供给的性质界定。在现代福利国家，政府具有积极地实现社会性正义的给付义务，公民享有获得相应保障的权利。通常认为，行政给付是指“行政主体在公民年老、疾病或者丧失劳动能力等情况下，以及在公民下岗、失业、低经济收入或者遭受天灾、人祸等特殊情况下，根据申请人的申请，依照有关法律法规规章或者政策的规定，赋予其一定的物质权益或者与物质有关的权益的具体行政行为”⑤。从廉租住房的概念可以看出，廉租住房供给在启动程序上，以依申请为原则，给付主体是政府，给付对象是符合城镇居民低收入标准且住房困难的家庭这一特定群体，在给付形式上包括实物配租和住房补贴，给付核心内容是廉租住房或住房补贴的新财产权，这些方面的特征与行政给付的概念特征具有高度的契合性。因此，廉租住房供给属于行政法上的行政给付行为，是积极行政中极具代表性的一类具体行政行为。

政府廉租住房供给的特征分析。廉租住房供给行为具有一定的裁量性。在廉租住房供给过程中，行政裁量权在这个阶段的很多方面都有不同程度的体现。2007年颁布施行的《廉租住房保障管理办法》第六、第八和第十六条将保障标准的制定权、保障对象的设定权交由各市、县人民政府确定。这就意味着对于一个家庭来说，能否享有廉租住房保障的资格要由行政机关判断，这属于行政法上广义行政裁量的政策裁量。

政府廉租住房供给的控制模式。如何有效控制行政裁量权，是现代行政法上的一个永恒话题。行政法学者对此进行了深入研究。概括起来有以下三种：立法模式、行政导控模式和司法控制模式。在现代福利国家，给付行政日益占据行政法的主导地位，在《行政程序法》出台之前，只通过实体立法和司法事后审查来控制行政权有点力不从心，因而，学者们把目光投向重视行政行为过程的程序监控。按照行政给付权力运行的不同阶段，可以将行政给付程序分为行政给付设定程序和行政给付实施程序。“行政给付设定程序是享有行政给付设定权的机关设定行政给付时应遵守的程序，也是相对人与社会公众参与行政给付设定的程序依据。”⑥这一阶段的裁量控制是程序控制的初始阶段，应予以重点关注。

程序是行政行为实施的载体，也是公民权利实现的保障。公众参与给付设定程序具有重要意义。首先，让公众参与到行政给付决策阶段，可以有效提高决策透明度，增强决策民主性和科学性。韦德教授认为：“只有依靠程序公正，权力才可能变得让人能容忍。”⑦其次，公众参与是给付相对人享有的一项程序性权利，公众对决策过程有知情权、表达权和监督权。最后，有助于建立现代合作型行政关系。理想型的行政程序理念包括“行政过程之国民参与”⑧。随着人们法治意识的不断增强，参与行政决策的意愿愈来愈明显，尤其表现在涉及公众自身利益的诸多行政决策事务方面。

我国廉租住房给付设定程序的现状与问题

廉租房的性质篇9

关键词：廉租房 低收入群体 物业管理 昭苏县

中图分类号：TU113 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2014）02-0249-01

一、调研背景

昭苏县是一个以牧业为主，农牧结合的少数民族边境县，再加上产业比较单一，交通和地理位置等限制因素，致使整个县的生活水平不是很高，这样一来对于城镇中低收入群体的住房问题越来越突出，他们的住房的问题就成为了昭苏县社会生活中亟待解决的问题之一。近年来，昭苏县政府已经逐渐重视廉租住房的建设，通过新建、配建、购买、改建、回购等多种形式多渠道增加廉租住房房源，不断加大建设力度，扩大建设范围，扎实推进保障性住房的各项工作，切实缓解了低收入家庭的住房问题。虽然廉租住房取得了一定的成绩，但是，与市场需求相比，廉租住房的供给仍然不足，廉租住房建设方面存在很大的问题，政府的职能没有达到预期的效果。因此，政府应改善低收入群体的住房水平，为促进社会和谐，加快推进廉租住房的建设。

二、调查现状分析

问卷由三部分组成，第一部分为基本情况，第二部分为住房现状及意愿，第三部分为保障性住房状况调查。调查表明，廉租房建设方面存在的不足，居民对廉租房建设面积不够，人多房少反映强烈占32%；13%的居民对住房居住条件差，11%认为地理位置不佳，周边环境差和住房建筑质量存在问题分别为16%和14%。

三、昭苏县廉租房建设存在的问题

1.物业管理不到位

住房是民生重要组成部分，保障性住房是住房问题中的重中之重。在调查的过程中，我们发现了廉租房小区内，没有物业管理人员及时打扫卫生。廉租房物业管理与商品住房物业管理不一样，它不能完全靠市场运作，必须要靠政府给予特殊优惠政策扶持，才能生存和发展。政府要像帮助低收入者，中低收入者解决住房困难，提供廉租房那样，帮助他们解决廉租房物业管理的困难问题。否则，廉租房物业管理很难维持下去，更谈不上发展。结果，物业管理会出现严重问题，影响和谐社会建设。

2.配套设施不完善

廉租房建设是我国的一项民生问题，配套设施作为廉租房体系的重要组成，其供应普遍滞后，严重影响了居民的生活，制约了民生保障目的的实现。在我们问卷调查时，发现了廉租房楼房前的路是土路，没人来修。社区无户外活动设施，住区绿化情况较差，而且交通不是很便捷。

3.廉租房供应量小

自2011年起，政府加大对廉租房的建设力度，至2012年，廉租房建设规模扩大。与2011年相比增幅高达35.70%，但2013年廉租房目标下调至70套，建设规模下减，这与实际居民的需求相差甚远。

四、完善昭苏县廉租房建设的对策和建议

廉租房入住居民对廉租住房的要求主要体现在解决保障性住房的配套设施、扩大住房保障范围，以及加强物业管理三个方面，分别占34%，28%和37%。

1.完善廉租房的物业管理

首先，针对不同的收入者，采取不同的收费办法，搞活廉租房物业管理。其次，加强廉租房的质量监管，保障物业管理正常开展。最后，政府需制定较完善的关于保障性住房物业管理的细则。

2.健全廉租房的配套设施建设

首先，加强廉租房的配套设施建设，严格把关。政府应加强监督，确廉租房的配套设施建设，为入住廉租房的居民提供优良的居住环境。其次，廉租房应建在交通方便，医疗，学校，菜市场，银行等配套设施比较集全的地带。政府在对廉租房配套设施的建设时，应全方面考虑，将廉租房建设在配套设施比较齐全的地带，方便居民的生活。

3.扩大保障性住房的保障范围

为使昭苏县居民能达到“居者有其屋”的目标，建议将全县的家庭分为3个层次。第一类，为中高收入家庭，主要购买市场中商品住房。第二类，为中低收入家庭，主要购买经济适用房和政府补贴的低价商品房。第三类，为低保户家庭，主要租赁政府提供的廉租房。

现如今阶段，随着房价的不断上涨，中低收入人群的住房问题也日益凸现。昭苏县的廉租房只是针对于当地低保户，中低收入家庭就会出现住房困难的问题，这样将会打击到中低收入者的积极性，不利于公平分配的原则。因此，政府在解决低保户的住房问题同时，也应当扩大保障性住房的保障范围，来解决中低收入者的住房问题。

参考文献

[1]牛凤瑞.中国房地产发展报告[M].北京：社会科学文献出版社，2006.

[2]郭天元.现阶段中国保障性住房建设存在问题及对策研究[D].吉林：吉林大学硕士学文论文，2012.

[3]林晓霞.城镇居民保障性住房建设研究[D].福建：福建师范大学硕士学位论文，2012.

[4]王玉倩.保障性住房小区物业管理存在的问题及对策研究[J].现代经济信息，Modern Economic Information，2013，（9）.

[5]顾玕栋.保障性住房的配套设施建设[J].国际市场，World Market，2009，（7）

廉租房的性质篇10

我国早在1998年就提出了建立廉租房的社会保障体系构想。1999年建设部出台《城镇廉租房管理办法》，提出由政府实施住房社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。XX年3月我国在《城镇廉租房管理办法》的基础上修改并正式颁布实施了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。目前，包括上海、北京、广州等在内的多个城市的廉租房制度试点工作正在进行，出台了适合各地情况的廉租房管理试行办法。但是，由于种种原因，廉租房在我国房地产市场体系中的进展仍然较为缓慢。

廉租房制度，是指政府（单位）在住房领域实施社会保障职能，保障的对象是城市中低收入家庭，即对具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭，提供租金补贴或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。建立廉租房制度的目的是，构建面向住房弱势群体的城市住房保障制度。廉租房制度具有以下几个特点：

1、供应对象明确。廉租房制度是具有选择性的社会政策，属于社会救济型福利，其保障特点是范围窄、标准低。只有符合各地方政府规定的住房困难的最低收入家庭，才可以申请城镇最低收入家庭廉租房。

2、以发放租赁住房补贴为主，以实物配租、租金核减为辅。其中，租赁住房补贴，是指政府先向符合条件的申请对象发放补贴，再由其到市场上去租赁住房；实物配租，是指政府直接提供住房，并按照廉租房租金标准收取租金；租金核减，则是指产权单位按照规定，采取在一定时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金减免的办法。

3、具有社会保障性特点，是政府主导性社会福利制度。政府的主导作用体现在提供相关法律和政策，对保障对象和范围及享受标准作出规定，并建立合理的资金来源和筹集房源的渠道，同时，进行有效的行政管理也是政府的重要责任。

4、廉租房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租房的购建、维修和物业管理等。

5、廉租住房制度是具有严格资格条件限制的保障性住房制度，具有公开公平的准入机制、轮候机制和退出机制。廉租房应当由户主按照规定程序提出书面申请，申请家庭人均收入符合当地廉租住房政策确定的收入标准。

从国际经验看，当前市场经济体制国家形成了三种基本保障方式：

一是以英国、新加坡为代表的政府直接建造公房的住房供应支持方式，即政府通过设立专门机构，提供运营资金负责建设和管理；

二是以法国、德国、日本等为代表的政府金融支持非营利机构建房的间接参与方法，即提供政府优惠贷款，实行贷款利息补贴的办法，支持非营利机构发展低租金、低成本住房；